Kreative Finanzierung kann ein leistungsstarkes Werkzeug sein, das Ihnen dabei hilft, IHRE erste Immobilie in die Tasche zu packen. In dieser Folge erklären Ashley und Tony die größten Unterschiede zwischen hartes Geld, privates Geld und traditionelle Kreditvergabe, sowie welche Optionen Ihr Angebot für einen Verkäufer unwiderstehlich machen!
Willkommen zurück zu einem anderen Anfängerantwort! Wenn Sie brauchen Kapital für einen neuen Deal, könnten Sie überlegen Partnerschaft mit einem Elternteil. Natürlich, wie jeder andere Investitionspartnerschaft, es ist wichtig, dass Sie Strukturieren Sie es richtig und Nehmen Sie alle wichtigen Bedingungen in Ihre Vereinbarung auf. Unsere Gastgeber zeigen Ihnen wie! Sie decken auch ab Cash-out-Refinanzierung im Detail, einschließlich der Funktionsweise und wie viel Geld du abheben kannst von einer Immobilie. Schließlich reden sie darüber Verschwendeten Platz nutzen in Ihrem als Finanzinvestition gehaltene Immobilien um mehr Cashflow zu erzielen! Musst du Zuggenehmigungen? Werden Sie erwischt, wenn Sie es nicht tun? Bleiben Sie bis zum Ende dran, um es herauszufinden!
Wenn Sie möchten, dass Ashley und Tony eine Immobilienfrage beantworten, können Sie das tun Senden Sie hier eine Frage, Beitrag im Real Estate Rookie Facebook-Gruppe, oder rufen Sie uns unter der Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE) an.
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Ashley:
Dies ist Real Estate Rookie Episode 324.
Tony:
Wenn wir unsere privaten Geldverleiher im Handumdrehen nutzen, sagen wir normalerweise: „Keine Finanzierungsmöglichkeit“ und „Ein 21-Tage-Abschluss.“ Wir sagen also nicht unbedingt: „Hey, das ist ein Barangebot.“ Aber das sind die Dinge, die wir ihnen sagen: „Hey, wir werden schnell schließen und wir haben keine Finanzierungsmöglichkeit.“ Dadurch werden unsere Angebote in der Regel etwas wettbewerbsfähiger.
Ashley:
Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony J. Robinson.
Tony:
Und willkommen beim Real Estate Rookie-Podcast, in dem wir Ihnen jede Woche, zweimal pro Woche, die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie hören müssen, um Ihre Investitionsreise in Schwung zu bringen. Heute melden wir uns mit einer weiteren Rookie-Antwort zurück und führen heute einige wirklich gute Gespräche. Wir werden ein wenig über Finanzierungsmöglichkeiten sprechen, Hartgeld versus Privatgeld, und was die Unterschiede sind und welches für die jeweilige Situation geeignet ist.
Wir werden über Immobilieninspektionen und deren Zeitpunkt sprechen. Sollten Sie dies tun, bevor Sie eine Immobilie abschließen, während des Abschlussprozesses, bevor Sie überhaupt ein Angebot abgeben? Darauf geben wir Ihnen eine Antwort. Wir werden auch ein wenig über Brandtoiletten sprechen und darüber, warum Sie Immobilien mit einer solchen Sanitärsituation kaufen sollten oder nicht.
Ashley:
Dann sprechen wir über die Partnerschaft mit Ihren Eltern, verschiedene Möglichkeiten, diese Partnerschaft tatsächlich zu strukturieren, und darüber, was passiert, wenn Sie in eine Immobilie kommen, in der Platz verschwendet ist, z. B. zwei Wohnzimmer, die als zusätzliches Schlafzimmer dienen können. Und Tony und ich erläutern den Prozess, den wir beide erlebt haben, und unsere Empfehlungen, wie Sie mit diesem zweiten Wohnzimmer mehr Geld verdienen können, indem Sie es in ein Schlafzimmer verwandeln.
Tony:
In Ordnung. Bevor wir nun auf die heutigen Fragen eingehen, möchte ich jemandem mit dem Benutzernamen Dr. Goldstein meinen Dank aussprechen, für den wir bei Apple Podcasts eine Fünf-Sterne-Bewertung hinterlassen haben. Dr. Goldstein sagt: „Informativ und motivierend. Die Show ist großartig. Sie decken ein breites Spektrum an Immobilieninvestitionsthemen auf leicht zugängliche Weise ab. Folge 273 hat mich dazu inspiriert, etwas Neues auszuprobieren. Zwei Monate später habe ich einen Deal abgeschlossen und freue mich darauf, ihn abzuschließen. Vielen Dank, Ashley und Tony.“
Und Leute, deshalb erstellen wir den Rookie-Podcast, um Menschen wie Dr. Goldstein zu inspirieren, diese Geschichten, diese Taktiken, diese Strategien zu hören und Maßnahmen zu ergreifen. Und die einzige Möglichkeit, mehr Leute zu finden, die wir inspirieren können, besteht darin, mehr Rezensionen für den Podcast zu bekommen. Das hilft uns, ihn mehr Leuten zugänglich zu machen. Wenn Sie also zum Rookie-Publikum gehören, hinterlassen Sie uns bitte eine ehrliche Bewertung auf der Plattform, die Sie gerade hören, damit wir mehr Menschen wie Dr. Goldstein erreichen können.
Ashley:
Okay. Und der Gruß dieser Woche in den sozialen Medien geht an das Mietobjektehepaar Patrick McGrath und seine Frau. Sie sind ein Ehepaar auf dem Weg zu FIRE, was finanzielle Unabhängigkeit und vorzeitigen Ruhestand bedeutet. Sie verfügen über 35 Mietobjekte, die sie in den letzten drei Jahren erworben haben, und über ein Vermögen von über fünf Millionen. Aber sie machen einen tollen Job, indem sie ihre Reise auf ihrer Instagram-Seite teilen.
Folgen Sie ihnen also und schauen Sie sich ihre Seite an, um Motivation und Inspiration zu erhalten und wahrscheinlich auch einige Fragen zu stellen. Das ist also @RentalPropertyCouple. Und wenn Sie auf Instagram oder anderen Social-Media-Threads oder TikTok vorgestellt werden möchten, markieren Sie Tony und mich unbedingt auf einem Bild in Ihren Geschichten. Verwenden Sie den Hashtag Real Estate Rookie und so haben wir diese tollen Instagram-Accounts gefunden, die wir mit Ihnen teilen können. Löschen Sie lustige Memes aus Ihrem Feed und fügen Sie andere Immobilieninvestoren hinzu, mit denen Sie sich vernetzen und vernetzen können.
Unsere erste Frage heute kommt von Mike Joseph. "Hallo zusammen. Bisher habe ich meine Deals selbst finanziert, habe aber vor, andere kurzfristige Finanzierungsmethoden wie Hartgeld zu nutzen, um schneller zu scouten. Das ist eine sehr grundlegende Frage, aber wenn man einen Deal mit hartem Geld finanziert, wird das aus Sicht des Verkäufers als genauso günstig angesehen wie Bargeld?“
„Verzichten Sie bei der Abgabe eines Angebots auf die Finanzierungsvoraussetzung, um es für den Verkäufer attraktiver zu machen?“ Also, Tony, lassen Sie uns darüber nachdenken, wie man hartes Geld verwendet.
Tony:
Ja, ich meine, es gibt definitiv Leute, die sagen, dass sie „Bargeld“ haben, wenn sie mit hartem Geld kaufen. Ich denke, es hängt auch davon ab, wie Sie dieses harte Geld verwenden. Wenn es sich um traditionelles hartes Geld handelt, müssen Sie möglicherweise noch ein paar Hürden überwinden, insbesondere abhängig von Ihrem Erfahrungsniveau. Angenommen, Sie haben einen echten privaten Geldverleiher, dem Sie einfach vierteljährlich, jeden Monat oder was auch immer einen Scheck über die Zinsen aushändigen.
Und Sie haben wirklich das Geld auf Ihrer Bank, auch wenn es sich auf diese Weise technisch gesehen um einen Kredit handelt. Auf diese Weise ist es etwas einfacher und die Reibungsverluste sind etwas geringer. Also, Mike, es hängt meiner Meinung nach davon ab, wie du das Privatgeld oder die Hartgeldtransaktion aufbereitest, ob du dich super wohl fühlst oder zuversichtlich bist, es als Bargeld zu bezeichnen. Wir kaufen zum Beispiel viele unserer Flips und sagen, dass wir bar bezahlen, obwohl wir Schulden haben, aber das liegt daran, dass wir private Geldverleiher haben, mit denen wir eine Beziehung haben und die wir sozusagen schon haben Die Finanzierung steht an.
Der Vorteil von Hartgeld im Vergleich zu privatem Geld besteht also darin, dass Ihre Kreditgeber es in der Regel etwas einfacher machen als bei einem herkömmlichen und insbesondere einem FHA-Darlehen oder ähnlichem, oder? Wenn Sie einen Kredit aufnehmen können, bei dem die Abschlusswahrscheinlichkeit höher ist, ist das meiner Meinung nach für den Verkäufer wichtiger als die Höhe Ihrer Schulden an sich.
Ashley:
Ja, im Bundesstaat New York muss man also bei der Schließung einer Immobilie Anwälte einschalten, und dann ist noch viel mehr Titelarbeit nötig, und es ist viel schwieriger, das Pfandrecht des Geldverleihers an der eigentlichen Immobilie tatsächlich durchzusetzen wenn du schließt. Ich habe also vorher gesagt, dass es sich um Bargeld handelte, und dann wurde von den Verkäufern gefragt, warum die Anwälte all diese Dinge tun müssen, die so aussehen, als ob Sie jetzt eine Finanzierung erhalten würden.
Ich habe also gelernt, es nicht als Bargeld auszugeben. Dadurch wird den Verkäufern nur deutlich klarer, dass die Anwälte noch mehr Arbeit leisten müssen, was bis zum Abschluss etwas länger dauern kann. Ich bin also definitiv auf der Seite der Aussage, dass Sie eine Finanzierung erhalten. Aber ich kenne eine Menge anderer Investoren, die sagen, dass es sich um Bargeld handelt, weil sie das Geld so schnell von ihrem harten Geldverleiher bekommen können und es nicht so ein langwieriger Prozess ist, über den Staat New York zu gehen, um das tatsächlich zu tun.
Tony:
Ja, normalerweise sagen wir, wenn wir unsere privaten Geldverleiher kurzfristig in Anspruch nehmen, etwa: „Keine Finanzierungsmöglichkeit“, und wir sagen etwa: „Abschluss innerhalb von 21 Tagen.“ Wir sagen also nicht unbedingt: „Hey, es ist ein reines Barangebot“, sondern das sind die Dinge, die wir ihnen sagen: „Hey, wir werden schnell schließen und wir haben keine Finanzierungsmöglichkeit.“ ” Und diese machen unsere Angebote normalerweise etwas wettbewerbsfähiger.
Ashley:
Ja, für private Gelder habe ich das immer gemacht, es ist ein Barangebot und dann, ja, es gibt hier keine Finanzierungsmöglichkeit. Aber bei hartem Geld habe ich angefangen zu sagen, dass es dort um die Finanzierung geht.
Tony:
Ja. Und lass uns das auch mal aufschlüsseln, Ash, für unsere Neulinge, die vielleicht noch nicht mit den Unterschieden vertraut sind. Es gibt also die traditionelle Kreditvergabe, bei der Sie sich an die Bank of America oder Ihre örtliche Kreditgenossenschaft usw. wenden, um Schulden für den Kauf einer Immobilie aufzunehmen. Aber dann gibt es noch mehr die kreative Seite, bei der man hartes Geld oder privates Geld verwendet.
Privates Geld ist wahrscheinlich die einfachere Option. Nehmen wir also an, Ash und ich sind Freunde, ich meine, wir sind Freunde. Aber sagen wir mal, Ashley hat gerade 500,000 Dollar auf der Bank und ich finde einen Deal, bei dem sich der Kaufpreis und die Sanierung auf 500,000 Dollar belaufen. Ich kann also zu Ashley gehen und sagen: „Ashley, schau, ich habe dieses Angebot gefunden. Die Gesamtkosten des Projekts betragen 500,000 US-Dollar. Ich denke, wenn wir fertig sind, wird die Immobilie 750 Dollar wert sein.“
Wir haben dort also etwas Eigenkapital eingezahlt, vielleicht 800 US-Dollar. Und ich sage: „Ashley, kannst du mir die 500,000 Dollar leihen?“ Ich zahle Ihnen jeden Monat, jedes Quartal, vielleicht am Ende des Projekts, eine feste Zinszahlung von, was auch immer, 10 %.“ Das bedeutet also, dass Ashley 50,000 US-Dollar pro Jahr auf ihre 500,000 US-Dollar bekommt, wenn wir ihr 10 % zahlen. Also sagt Ashley: „Ja, Tony, natürlich.“
Ashley überweist mir dann entweder das Geld für den Deal, das ist eine Möglichkeit, es zu machen, oder sie überweist es in Titel und Treuhandkonto. Aber im Grunde finanziert Ashley diesen Deal für mich. Es handelt sich um eine Eins-zu-Eins-Transaktion, die auf unserer Beziehung zueinander basiert. Das ist eine private Geldtransaktion. Ein harter Geldverleiher ist normalerweise eine Person, die ein Geschäft betreibt.
Es ist also vielleicht nicht jemand, zu dem Sie eine sehr enge persönliche Beziehung haben. Das ist jemand, der eine Website hat und jeden Monat Unmengen von Deals finanziert. Und sie werden sehr strenge Underwriting-Richtlinien haben. Sie werden Ihr Eigentum sehen wollen. Sie werden Ihren Deal sehen wollen. Sie möchten sicherstellen, dass Sie über einen guten Arbeitsumfang verfügen.
Sie werden wissen wollen, ob Sie einen guten Auftragnehmer haben. Sie wollen sicherstellen, dass sie den Vermögenswert und ihr Geld wirklich schützen, weil sie Sie nicht persönlich kennen. Und bei einem harten Geldverleiher fallen in der Regel höhere Gebühren an. Sie zahlen also vielleicht etwas mehr Geld im Voraus und Gebühren. Sie nennen diese Punkte. Ihr Zinssatz könnte wiederum etwas höher sein als bei einem privaten Geldverleiher, da dies ein Geschäft für ihn ist.
Wenn Sie also 6 % oder 7 % auf eine traditionelle Investition zahlen, zahlen Sie vielleicht 12 % oder so für hartes Geld, oder? Ich habe nie hartes Geld verwendet. Ich weiß also, dass die Preise höher sind, aber normalerweise werden sie etwas mehr verlangen. Aber hartes Geld ist ein Geschäft, während privates Geld ein Beziehungsschwerpunkt ist.
Ashley:
Meiner Meinung nach ist privates Geld, wenn man Zugang zu privatem Geld hat, normalerweise viel einfacher und besser als hartes Geld.
Tony:
Und deshalb habe ich nie hart gearbeitet, weil wir Zugang zu privatem Geld haben. Warum sollte ich mich also auf einen harten Geldverleiher einlassen, wenn ich einfach den privaten Geldweg nehmen kann? Nun gibt es einige Leute, die ich kenne, die beides kombinieren. Und einige harte Geldverleiher sind damit einverstanden, andere nicht. Aber nehmen wir an, Sie haben einen harten Geldverleiher, der damit einverstanden ist.
Angenommen, Sie haben einen Deal und müssen 100,000 US-Dollar aufbringen, und Ihr harter Geldverleiher übernimmt die restlichen 400 US-Dollar. Bei manchen hart umkämpften Geldverleihern können Sie grundsätzlich einen privaten Geldverleiher beauftragen, der die 100,000 US-Dollar abdeckt. Wenn Sie also diese Immobilie abreißen, zahlen Sie dafür kein Bargeld aus eigener Tasche. Sie haben Ihren harten Geldverleiher, der die 400 Dollar aufbringt.
Sie haben Ihren privaten Geldverleiher, der die 100 Dollar bereitstellt. Zusammen deckt dies Ihre gesamten Projektkosten, und Sie zahlen den beiden Personen lediglich Zinsen zurück. Das ist auch eine Option. Auch hier bin ich einfach nie diesen Weg gegangen, weil ich es vorziehe, alles mit dem privaten Geld zu behalten, aber es ist doch ein größerer Hebel, oder?
Und das ist der einzige Grund, warum ich darüber nachgedacht habe, denn wenn ich mal ausgehe, hätten wir vielleicht irgendwann 2, 3 Millionen Dollar an Privatkrediten an verschiedene Leute vergeben, und es ist, als ob das alles an vielleicht drei oder vier Immobilien gebunden wäre . Stellen Sie sich nun vor, ich würde diese 2 Millionen Dollar nehmen und sie als Anzahlung für eine Reihe harter Geldkredite verwenden.
Ich könnte 10 Geschäfte gleichzeitig abschließen, wenn ich es so verteile, aber es gibt mehr Risiken und mehr Kosten. Also halten wir es einfach. Alles Privatgeld.
Ashley:
Ja, ich habe einen Freund, der seinen ersten harten Geldkredit aufgenommen hat. Dies war also tatsächlich eines seiner ersten Mietobjekte. Als er einen harten Geldverleiher bekam und dieser 80 % zahlte, musste er dann die anderen 20 % mitbringen, aber er durfte für 10 % davon eine private Finanzierung erhalten. Also musste er 10 % nachweisen, dass das Geld von seinem Bankkonto stammte, die anderen 10 % konnte er sich von jemand anderem leihen.
Und dann wurden die anderen 80 % vom harten Geldverleiher gedeckt. Okay. Unsere nächste Frage stammt also von Jesse Andhra. Und die Frage ist: Ist es möglich, vor Abgabe eines Angebots eine Besichtigung einer Immobilie durchführen zu lassen? Und ja, das ist es. Insbesondere wenn die Immobilie nicht auf dem Markt ist und Sie direkt mit dem Verkäufer sprechen, können Sie eine Besichtigung beantragen.
Das Problem, das ich dabei sehe, ist, dass Sie, wenn Sie nicht einmal in der gleichen Größenordnung sind und 500 US-Dollar für eine Inspektion ausgeben, ihnen ihr Angebot unterbreiten und sie sagen: „Nein, wir wollen eigentlich eine.“ 100,000 Dollar mehr für die Immobilie.“ Das ist also einer der Gründe, warum ich die Immobilie zuerst unter Vertrag nehmen möchte, bevor ich die Kosten für einen Hausinspektor bezahle. Wenn sich die Immobilie im MLS befindet, können Inspektionen lange dauern.
Bei der letzten Immobilienbesichtigung, die ich durchgeführt habe, dauerte die Bearbeitung der Immobilie dreieinhalb Stunden. Ich glaube, es war ein 1,600 Quadratmeter großes Einfamilienhaus. Dreieinhalb Stunden. Wenn Sie also einen Besichtigungstermin vereinbaren, blockiert die Agentenzeit normalerweise Ihr 15-minütiges, 30-minütiges Zeitfenster, in dem Sie dort sein werden, um das Haus zu besichtigen. Es muss also deutlich gemacht werden, dass Sie die Immobilie während der Dauer der Besichtigung besichtigen möchten, damit keine anderen Personen Besichtigungen durchführen.
Und auf dem hektischen Markt von heute kann es zu aufeinanderfolgenden Besichtigungen kommen, wenn die Immobilie gelistet wird. Das sind also die paar Bedenken, über die ich nachdenken kann, aber ich möchte allen gegenüber, den Verkäufern, Ihrem Agenten, deren Agenten und allen Beteiligten, sehr offen und ehrlich sein und Ihnen sagen, dass Sie vorab eine Inspektion durchführen möchten Geben Sie ein Angebot ab und stellen Sie dann sicher, dass Sie bereit sind, das Geld zu zahlen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Tony:
Es gab einige Teile einer Immobilientransaktion oder, ich schätze, einige Akteure bei einer Immobilientransaktion, die werden bezahlt, egal was passiert. Ein Kreditgeber wird nur dann bezahlt, wenn das Geschäft abgeschlossen wird. Ein Immobilienmakler wird nur dann bezahlt, wenn das Geschäft abgeschlossen wird. Aber Ihrem Gutachter und Ihrem Prüfer ist es egal, ob der Deal zustande kommt. Sie werden im Voraus bezahlt, wenn sie ihre Dienste erbringen.
Also, so Ashley, kann es sehr teuer werden, wenn Sie jede einzelne Immobilie inspizieren, für die Sie ein Angebot abgeben möchten. Der Grund, warum Sie das nicht tun müssen, Jesse, liegt darin, dass Ihnen bei der Abgabe Ihres Angebots normalerweise eine bestimmte Anzahl von Tagen für die Due-Diligence-Prüfung eingeräumt wird. Okay? Sie sollten also die Immobilie besichtigen oder Ihren Makler beauftragen, die Immobilie zu besichtigen oder zumindest Fotos oder eine Videobesichtigung zu machen, damit Sie einen guten Eindruck vom allgemeinen Zustand der Immobilie bekommen.
Und auf dieser Grundlage können Sie einige Annahmen treffen: „Hey, was sind meiner Meinung nach einige Dinge, die aufgrund dieser ersten Komplettlösung repariert, repariert oder ersetzt werden müssen?“ Die Due-Diligence-Phase ist Ihre Chance. Jetzt, wo Sie den Vertrag abgeschlossen haben, jetzt, da Sie und der Verkäufer zumindest einen anfänglichen Ausgangspunkt für den Kaufpreis vereinbart haben, können Sie jetzt einen supertiefen Tauchgang machen, um hinter die Mauern zu gelangen und alles zu tun, was Sie sonst noch tun möchten tun müssen, um sicherzustellen, dass unter der Haube alles in Ordnung ist.
Der Grund dafür, dass Sie vorher keine Immobilienbesichtigung durchführen müssen, liegt darin, dass Sie während Ihrer Treuhandzeit über die Due-Diligence-Prüfung verfügen, in der Sie sich zurückziehen können, wenn große Kosten anfallen, oder eine zusätzliche Gutschrift vom Verkäufer verlangen müssen, wenn weitere Dinge auftauchen diesen Inspektionsbericht. In den meisten meiner Angebote schreibe ich normalerweise 14 Tage für die Due-Diligence-Prüfung ein. Ashley, was sagst du normalerweise?
Ashley:
Für eine Inspektion haben wir diesen Zeitrahmen tatsächlich erheblich verkürzt und sind innerhalb von … sieben Tagen vorgegangen, das ist so ziemlich das Maximum, das wir derzeit schaffen können. Aber wir werden ihnen sagen, dass wir es tun werden, sobald wir den Hausinspektor da rausholen können. Mein Agent wird dies dem Verkäufer mitteilen, und das hat sich bei einigen unserer Angebote tatsächlich zu unseren Gunsten ausgewirkt.
Bei den letzten beiden Immobilien, die ich im MLS angeboten habe und bei denen ich eine Inspektion durchführen wollte, konnten wir diese Inspektion innerhalb der ersten 48 Stunden nach der Übermittlung unseres Angebots und der Annahme durch sie abschließen. Das war für uns von entscheidender Bedeutung, denn wir konnten sofort weitermachen. Und oft wird, bevor ich das Angebot einreiche, ein Großteil der Due-Diligence-Prüfung durchgeführt, die ich bereits am Computer durchführen kann, weil dies die Grundlage meines Angebots bildet.
Der zweite Teil ist eigentlich nur die Inspektion der Immobilie und welche Art von Sanierung durchgeführt werden soll, was alles angefallen ist und wie hoch die Kosten für die Reparatur sein werden. Also müssen wir den Inspektor einschalten, was meistens zwei Tage dauern kann. Normalerweise können wir sie dann erhalten, zwei Tage nach unserer eigentlichen Anfrage, also wenn unser Angebot angenommen wird, und dann innerhalb von zwei Tagen.
Und dann brauchen wir in der Regel etwa 12 bis 24 Stunden, nachdem wir die Ergebnisse erhalten haben, um tatsächlich über das Angebot zu entscheiden. Und während dieses Zeitraums erheben wir die Kosten, die für die Durchführung dieser Reparaturen anfallen würden, und ermitteln weitere Informationen über die Immobilie, die bei der Inspektion aufgetaucht sind und zu denen wir weitere Nachforschungen anstellen müssen. Wir hatten eines, das war ein Haus am See und darin befand sich eine Verbrennungstoilette. Hier brennt es also, Baby.
Tony:
Ist das echt?
Ashley:
Ja. Daher gab es auf diesem Grundstück keine Klärgrube und keinen Abwasserkanal, und das gab es auch auf den umliegenden Grundstücken. Wir mussten also herausfinden, wie viel es kosten würde, dort eine Kläranlage zu installieren. Aber bei dieser Verbrennungstoilette handelt es sich nur um die Toilette und dann kommt da noch eine Entlüftung raus. Und man legt ein Stück Papier in die Toilette und es gibt sehr strenge Anweisungen, wie man das macht.
Bei unserer Inspektion durch unseren Makler waren wir also tatsächlich mit dem Makler des Verkäufers dort. Sie sagt: „Okay, der Verkäufer hat mir gezeigt, wie das geht. Ich werde euch zeigen, wie man diese Toilette benutzt.“ Und wir haben den gesamten Prozess durchlaufen. Also nimmst du das Blatt Papier heraus und legst es in die Toilette, okay? Und es ist verschlossen, so dass man nur die Schüssel sehen kann.
Und dann gehst du auf die Toilette und musst dann zuerst einen Knopf drücken, um die Spülung zu starten. Dadurch wird der Boden der Toilette geöffnet, und Ihr Papier fällt mit Ihren Sachen darin herunter. Und dann schließt es sich wieder, wenn Sie den Knopf loslassen und dann das Feuer anzünden, und es macht wie ein Feuer, und Sie hören, wie es darin brennt. Und dann, ich glaube, der Verkäufer sagte ab und zu, jede Woche, bevor sie das Haus am See verließen, würden sie die Asche ausleeren.
Aber wenn man draußen war und die Toilettenspülung betätigte, konnte man einen brennenden Geruch in der Luft aus der Entlüftung auf der einen Seite des Hauses wahrnehmen, wenn man sich auf dieser Seite des Hauses befand. Also mussten wir viel über diese Toiletten recherchieren und sagen: „Okay, zunächst einmal: Wenn wir das als unsere eigenen Bewohner nutzen und das Haus am See selbst genießen wollen, können wir das für den Preis, den wir verlangen, in den Griff bekommen.“ Ich verstehe es. Aber es als kurzfristige Vermietung zu nutzen, um den Gästen zu erklären, wie man dieses Ding bedient und-“
Tony:
Sie würden das Haus niederbrennen. Das Haus wird im ersten Jahr niedergebrannt.
Ashley:
Also, ja, das war eine große Sache. Und am Ende haben wir die Immobilie verloren, weil wir die Inspektion durchgeführt haben und dann noch keine anwaltliche Genehmigung hatten, weil es über das Wochenende gegangen war und jemand anderes ein ungesehenes Angebot abgegeben hatte und tatsächlich 70,000 Dollar mehr geboten hatte als wir. Also haben sie das angenommen, uns aber aus Höflichkeit die Kosten für unsere Inspektion erstattet.
Tony:
Das ist cool.
Ashley:
Das war schön, aber zu dem Preis, den wir für diese Immobilie erwarteten, wäre es viel schöner gewesen.
Tony:
Ich frage mich, ob die Person, die es gekauft hat und Ihnen sozusagen zuvorgekommen ist, von dieser brennenden Toilettensituation wusste, denn davon habe ich noch nie zuvor gehört.
Ashley:
Ja, und das Anwesen wurde geschlossen. Wir sind mit unserem Boot vorbeigefahren und sehen die neuen Besitzer draußen auf ihrem Dock und so-
Tony:
Ja, das ist wild. Das Verrückteste, was ich je von einer Immobilienbesichtigung gehört habe.
Ashley:
Deshalb haben wir versucht, Ihre Frage so schnell wie möglich zu beantworten. Wenn wir uns nicht einigen können, sagen wir den Verkäufern, dass Sie auf diese Weise nicht verloren haben Zeit. Und bei beiden Angeboten waren wir die ersten, die die Immobilie gesehen haben, also haben wir sie sofort unter Vertrag genommen. Was also geschah, war, dass es sich unter diesen Umständen tatsächlich um eine Taschenauflistung handelte.
Sie haben es noch nie aufgeführt. Und dann, das zweite, ließen sie es nie in der Schwebe. Sie sagten nur, dass sie die Vorführungen verzögern würden. Also mussten wir es zuerst sehen. Wir haben sofort unser Angebot eingereicht und die Besichtigungen wurden eingestellt. Und deshalb haben wir uns darauf geeinigt, die Inspektion und alles andere zu beschleunigen, damit sie nicht auf Eis gelegt werden mussten und wir dann mit der Inspektion nicht einverstanden sind und dann wieder in die Liste aufgenommen werden, was eine Delle in der Immobilie hinterlassen kann .
Das ist also auch eine Verhandlungstechnik, wenn Sie Ihr Angebot einreichen, wenn Sie wissen, dass Sie einer der Ersten sind und sagen: „Sie müssen es nicht aufschieben, bis unser Angebot eingereicht wurde, das machen wir.“ Es geht so schnell, dass man die Vorführungen einfach um ein paar Tage oder was auch immer verschieben muss. Aber stellen Sie sicher, dass Sie den Vertrag und die anwaltliche Genehmigung zur Unterzeichnung einholen, denn das war definitiv eine große Lektion für uns, die wir gelernt haben.“
Tony:
Verrückt. Hast du ein Video bekommen? Müssen Sie mir das Video von der feuerspeienden Toilette schicken, wenn Sie eine haben?
Ashley:
Ja. Ich bin mir sicher, dass wir eines auf allen Bildern haben, die wir gemacht haben. Ja. Okay. Die nächste Frage kommt von Will Kilby. „Ich bin auf der Suche nach einem Zuhause zum Übergeben und meine Eltern haben angeboten, Geldpartner zu sein. Und ich möchte den Deal verwalten und dann den Gewinn aufteilen. Wie würde ich ein solches Geschäft strukturieren? Finden Sie einfach einen Kredit und lassen Sie die Renovierungsarbeiten finanzieren.“
„Sie könnten es mit Bargeld kaufen, aber ich denke, das wäre schwieriger, wenn ich nicht so viel vom Geld meiner Eltern riskieren möchte. Für jeden Tipp wäre ich wirklich dankbar.“ Nun, Will.
Tony:
Zuerst sagte er das Zauberwort. Immer wenn jemand dieses Wort im Podcast sagt, müssen wir ein Exemplar des Buches hochwerfen. Aber Will, Sie sollten sich „Real Estate Partnerships“ von Ashley Kehr und Tony J. Robinson ansehen. Für diejenigen, die uns noch nicht gehört haben: Wir haben ununterbrochen darüber gesprochen, aber Ash und ich haben zusammen ein Buch mit dem Titel „Real Estate Partnerships“ geschrieben. Es startete am 10. August.
Wenn Sie sich also diese Folge anhören, sollte sie überall zu kaufen sein, aber schauen Sie doch mal bei „größerpockets.com/partnerships“ vorbei. Wir reden viel über Partnerschaftsstrukturen. Aber Ash, ich schätze, was ist Ihr erster Rat an Will, wenn er sich die Frage stellt, wie man diese spezielle Art von Partnerschaft strukturieren soll?
Ashley:
Ja, ich denke, das erste, was Sie entscheiden müssen, ist, ob Sie einen Kredit aufnehmen und dann nur die Renovierungsarbeiten von ihnen finanzieren möchten, oder ob es sich einfach um einen Barkauf handelt und sie die Finanzierung finanzieren Renovierungen. Das ist das erste, was Sie entscheiden müssen. Und ja, es besteht ein großes Risiko, dass sie ihr Geld für die Immobilie ausgeben, aber es besteht auch ein großes Risiko, einen Kredit aufzunehmen, sodass ihnen die Renovierungsarbeiten entgehen.
Ich denke also, wenn Sie wissen, dass Sie Zugang zu einem Kredit haben, den Sie bekommen könnten, sei es ein harter Geldverleiher oder vielleicht ein anderer privater Geldverleiher, aber so oder so, sollten Sie sich bei dem Deal wohl und sicher fühlen, dass Sie nicht eingehen das Geld zu verlieren und deine Eltern werden nicht verlieren. Das Wichtigste, woran ich hier denke, ist sicherzustellen, dass die Struktur, die Sie wählen, schriftlich festgehalten wird und alles klar ist.
Wenn deinen Eltern klar ist, dass es sich dabei um ein Risiko handelt, handelt es sich um eine Investition, ihnen wird das Geld nicht garantiert und du wirst den Gewinn daraus abspalten. Ich sehe hier also zwei Möglichkeiten, wie man es strukturieren könnte. Das könnte also einfach eine Schuldenpartnerschaft sein, bei der sie Ihnen das Geld leihen und Sie ihnen einen monatlichen Prozentsatz der Zinsen zahlen, und ihnen wird das Geld garantiert zurück. Wenn Sie es nicht für das verkaufen, was Sie erwartet haben, Sie werden ihnen irgendwann immer noch dieses Geld schulden.
Die zweite Sache ist, dass Sie Kapitalpartner werden, bei denen Ihre Eltern und Sie sich, sagen wir, 50:50 aufteilen, sie stecken das Geld hinein. Wenn das Haus verkauft wird, bekommen sie vielleicht einfach ihr Geld zurück und dann teilt ihr alles, was noch übrig ist, zwischen euch beiden auf. Was den Prozentsatz des Gewinns betrifft, würde ich darauf achten, wie viel Zeit und Energie Sie tatsächlich für die Abwicklung des Geschäfts aufwenden müssen.
Wirst du den Deal abschließen, wirst du ihn finden? Werden Sie Auftragnehmer verwalten? Werden Sie einen Teil der Arbeit tatsächlich selbst erledigen? Ich denke also, dass dies eine große Rolle dabei spielt, wie viel Prozent Sie tatsächlich einnehmen sollten. Wenn Sie am Ende den Kredit erhalten und die Schulden auf Ihren Namen lauten, wirkt sich das auch viel stärker auf das Gewicht dessen aus, was Sie einbringen, und das sollte Ihren Prozentsatz auf jeden Fall erhöhen.
Wenn du den Kredit im Namen deiner Eltern aufnimmst, dann erhöht das definitiv den Betrag, den sie einbringen. Das sind also die Dinge, die ich mir ansehen würde. Und Sie müssen auch wissen, was Ihre Eltern davon erwarten, bevor Sie entscheiden können, welchen Weg Sie einschlagen wollen: ob sie den Gewinn erzielen wollen oder einfach nur einen festen Betrag, vielleicht eine monatliche Zahlung, oder so Wenn das Projekt abgeschlossen ist, möchten sie nur einen Prozentsatz haben, den sie von Ihnen bekommen, wenn Sie ihr Geld leihen.
Tony:
Ich glaube, ich persönlich hätte es vorgezogen, einfach eine schuldenbasierte Partnerschaft daraus zu machen. Es gibt dem Geldpartner eine feste, fast garantierte Rendite und ermöglicht es Ihnen als Person, die das Geschäft wirklich verwaltet, von allen Vorteilen zu profitieren. Und lustigerweise, Will, ist meine Mutter bei einem meiner Einsätze tatsächlich eine private Geldverleiherin. Ich glaube, wir hatten zwei private Geldverleiher in der Schlange und waren nur ein wenig knapp.
Also wandte ich mich an meine Mutter, sie hatte damals ein wenig Bargeld und kam als private Geldverleiherin herein. Und wir bezahlten sie, wir ließen sie dieselben Dokumente ausfüllen, die auch unsere anderen privaten Geldverleiher ausfüllten. Sie hat sie aufgezeichnet und sie hatte einen Schuldschein, sie hatte eine Treuhandurkunde und alles wurde beim Landkreis registriert. Und wir haben sie bezahlt, ich glaube damals bekamen wir einen Zinssatz von 10 %.
Also haben wir sie genauso behandelt wie alle unsere anderen privaten Geldverleiher. Also ist alles, was Ashley gesagt hat, genau richtig. Persönlich gefiel mir jedoch immer die Idee einer Schuldenpartnerschaft für Flip-Flop- und dann Eigenkapitalpartnerschaften für langfristige Gesamtsituationen.
Ashley:
Und dann würde ich auch prüfen, wie groß das Engagement Ihrer Eltern sein wird. Werden es nur Bargeldpartner sein oder wird es deine Mutter sein, die hereinkommt und sagt: „Nein, nein, nicht diese Fliese.“ Gib es zurück. Diese Fliese wird auch besser aussehen.“ Also-
Tony:
Das ist vielleicht auch einer der Gründe, warum man es als Schuldenpartnerschaft machen sollte, damit die Eltern es nicht können … weil jeder Elternteil sein Kind auf irgendeine Weise, in irgendeiner Form oder in irgendeiner Form erziehen möchte. Also, ich denke, Will, du musst dich fragen: Möchtest du, dass deine Eltern dir sagen, ja, Fliesenauswahl, Bodenbelag und all das Zeug?
Ashley:
Und vielleicht wäre das von Vorteil, wenn sie einen Eigenkapitalpartner hätten, oder vielleicht ist Ihr Vater super praktisch, wenn es darum geht, ins Spiel zu kommen und auch bei manchen Dingen helfen zu können. Es gibt also viele Variablen, die es zu beachten gilt. Aber wie Tony schon sagte: Wenn man es macht, ist die Schuldenstruktur auf jeden Fall viel sauberer.
Und dann machen wir es andersherum, indem wir eine Liste der Rollen und Verantwortlichkeiten erstellen, die jeder ausübt, und einen Dollarbetrag darauf setzen, und dann, wie viel Geld sie mitbringen, einen Prozentsatz darauf setzen, wer den Kredit bekommt und Geben Sie auch einen Prozentsatz an. Okay. Die nächste Frage kommt von RJ Elbers. Nehmen wir an, ein Haus hat zwei Wohnzimmer und ich möchte eines davon in ein zusätzliches Schlafzimmer verwandeln, indem ich einfach eine Wand hinzufüge.
Was ist normalerweise der Prozess, um dies zu erreichen? Muss ich Genehmigungen einholen oder kann ich einfach einen Bauunternehmer mit der Errichtung der Wand beauftragen? Und wenn jemand dies getan hat, was kostet das normalerweise? Also, Tony, hast du das jemals für eine Kurzzeitmiete gemacht?
Tony:
Ja. Ich meine, genau das haben wir noch nie gemacht, aber wir haben es im Rahmen einer größeren Renovierung eines Grundstücks gemacht. Und tatsächlich, das einzige Mal, dass wir Schlafzimmer hinzugefügt haben, das ist eine lustige Geschichte, war, dass der Vorbesitzer … es ein Haus mit drei Schlafzimmern war und der Vorbesitzer alle Wände zwischen allen drei Schlafzimmern eingerissen hat. Sie waren sozusagen in einer L-Konfiguration aufgebaut.
Es gab also einen Flur und hier waren zwei Türen und hier eine Tür. Es war also ein großes L und sie riss einfach alle Wände ein und hatte nur noch ein großes, riesiges Hauptschlafzimmer. Also sind wir einfach zurückgegangen und haben die Wände wieder dorthin gebracht, wo sie waren. Das ist also das einzige Mal, dass wir es gemacht haben. Wir haben einige unserer Objekte mit zusätzlichen Badezimmern ausgestattet.
Und als wir zum ersten Mal ein Badezimmer einbauten, holten wir keine Genehmigung ein und die Stadt fuhr zufällig von all unseren Grundstücken an diesem Grundstück vorbei und sah, wie die Arbeiten im Gange waren. Wir müssen den Arbeitsauftrag stoppen. Musste tatsächlich die Genehmigungen für dieses Grundstück einholen.
Ich denke also, RJ, die sicherste und einfachste Art der Wette ist, dass Sie, sobald Sie erkannt haben, dass Sie zusätzliche Quadratmeterzahl, Schlafzimmer, Badezimmer usw. hinzufügen möchten, in Ihre Stadt gehen, in Ihren Landkreis gehen und sagen: „Hey , hier ist, was ich tun möchte.“ Sie werden sagen: „Hey, wir brauchen dieses Dokument, dieses Dokument, dieses Dokument.“ Reichen Sie ihnen diese Dinge ein.
Und wenn Sie das Risiko vermeiden möchten, von der Stadt geschlossen zu werden und auf deren Liste mit unanständigen Personen zu landen, lassen Sie die Genehmigungen einfach im Voraus einholen. Dadurch wird der Vorgang für Sie ein wenig einfacher.
Ashley:
Ja, und es kann definitiv von der Stadt abhängen, in der du dich interessierst –
Tony:
Das ist richtig.
Ashley:
… welche konkreten Genehmigungen Sie benötigen. Wenn Sie also in Tonys Situation ein Badezimmer hinzufügen und eine Installationsgenehmigung erhalten, fügen Sie dem Grundstück neue Sanitärinstallationen hinzu. Aber in dieser Situation haben die Ordnungshüter für die von mir bebauten Grundstücke keine Genehmigung für den Anbau einer Wand benötigt, die nur als Schlafzimmer dient, denn es gibt keine Genehmigung, vor allem, wenn kein Strom vorhanden ist.
Tony:
Kein Strom. Ja.
Ashley:
… fertig oder keine Klempnerarbeiten-
Tony:
Installation.
Ashley:
… und Sie errichten im wahrsten Sinne des Wortes die Mauer. Eine Sache, die Sie möglicherweise in Betracht ziehen müssen, ist das Hinzufügen eines Schranks, um daraus ein legales Schlafzimmer in der Immobilie zu machen. Ich würde also einfach Ihren Kodex-Vollzugsbeamten anrufen und nachfragen, aber normalerweise sehe ich in dieser Situation keine Notwendigkeit, dass Sie eine Genehmigung einholen müssen, weil es nur darum geht, eine Mauer hochzuziehen. Und wenn Sie keinen neuen Strom einbauen, etwa eine Steckdose oder ähnliches, dann brauchen Sie keine Genehmigung.
Tony:
Ja. Und wie Sie sagten, ich denke, es hängt auch davon ab, in welcher Stadt oder welchem Landkreis Sie sich befinden. Wir waren letzten Sommer in einem Teil des Nordwestens von Arkansas und haben uns dort draußen einige Immobilien angesehen. Und der Agent, der uns herumfuhr, erkundigte sich nach dem Genehmigungsverfahren. Er sagte: „Oh, in diesem Landkreis gibt es kein Genehmigungsverfahren.“ Und wir fragen: „Was meinst du?“
Er meinte: „Ja, wenn dir das Land gehört, kannst du bauen, was du willst.“ Und wir fragten: „Was?“ Das hat mich fast nervös gemacht, überhaupt dort zu kaufen, weil man keine Ahnung hat, was man tun wird-
Ashley:
Du weißt nicht, was du bekommen wirst, ja. Die neuen Entwicklungen da draußen, die Möglichkeiten sind endlos. Sobald man wirklich ländlich wird, wo ich auch lebe, werden sogar die Städte um mich herum sagen: „Baugenehmigung erforderlich“, weil viele andere Städte keine haben … Sie brauchen keine Baugenehmigungen oder ähnliches Das. Also sagte auch die Stadt: „Ich bin da: „Willkommen in dieser Stadt.“ Und dann steht dort Baugenehmigung.
Tony:
Baugenehmigung. Ja.
Ashley:
Ja. Und dann der letzte Teil dieser Frage: Was kostet das normalerweise? Bei diesem Projekt handelt es sich also um die Rahmung. Sie müssen also für das Holz bezahlen, je nachdem, wie gut es ist. Sie müssen Ihre Stollen einsetzen und es einrahmen. Und dann müssen Sie, ich gehe davon aus, dass es sich nicht um eine Außenwand handelt. Sie benötigen also keine Isolierung. Und dann benötigen Sie Trockenbau auf beiden Seiten der Wand.
Der größte Kostenfaktor besteht tatsächlich darin, einen Auftragnehmer zu engagieren, der die Trockenbauarbeiten fertigstellt. Obwohl sie es also einrahmen könnten, könnten sie die Trockenbauwand aufhängen, das Klebeband und den Schlamm anbringen und die Trockenbauwand fertigstellen. Das wird tatsächlich die größte Zeitverschwendung oder Zeitverschwendung für den Bauunternehmer sein, weil er den Schlamm trocknen lassen muss und dann müssen sie zurückkommen und es schleifen.
Und dann müssen sie vielleicht noch einmal zurückkommen, es noch einmal schlammen und dann schleifen. Aber zum Glück, da es wahrscheinlich so sein sollte, könnten Sie wahrscheinlich zwei Bretter anbringen, vielleicht ein wenig mehr in einer Wand, je nachdem, wie groß sie ist. Ich schaue nur auf die Wand hinter mir und das wären wie zwei Stücke Trockenbau. Aber das wäre der größte Zeitaufwand, wenn man einen Auftragnehmer hätte, der mehrmals zurückkommen müsste.
Es ist nicht so, dass sie etwas an einem Tag erledigen könnten. Und dann das Malen, ich meine, Sie könnten es wahrscheinlich selbst machen, oder wenn es getrocknet ist, würde der Auftragnehmer es einfach an einem Tag malen, es sei denn, es wären neue Anstriche nötig. Aber da es sich um eine brandneue Trockenbauwand handelt, benötigen Sie höchstwahrscheinlich keine zwei Anstriche.
Tony:
Ja, ich habe es tatsächlich noch nie als eigenständiges Projekt gemacht. Es war immer eine komplette Darmsanierung inklusive. Wir geben also 100,000 US-Dollar für die Renovierung des superalten Hauses aus. Daher konnte ich nicht einmal beziffern, was es kosten würde, nur eine Wand für ein Schlafzimmer zu machen.
Ashley:
Ja, wir hatten tatsächlich … Ich wollte daraus heute ein Instagram-Reel machen. Gestern Abend reichte ein Mieter eine Wartungsanfrage ein und sagte: „Es tut mir so leid, ich bin über meinen Staubsauger gestürzt und habe ein Loch in die Wand geschlagen.“ Können Sie bitte vorbeikommen und es reparieren?“ Und dann hängen Sie ein Bild auf und es ist buchstäblich ein großes Loch in der Wand und der Trockenbauwand. Und so teilte ihr der Wartungsmann mit, dass er am Montag oder an einem anderen Tag vorbeikommen würde, um es sich anzusehen, um ihr einen Kostenvoranschlag für die Reparatur zu unterbreiten.
Und sie war entsetzt: „Was soll das heißen, ich muss dafür bezahlen?“ Das war ein Unfall.“ Und er sagte: „Ja, leider, da Sie den Schaden an der Immobilie verursacht haben, müssen Sie für die Reparatur aufkommen.“ Gerne können Sie einen anderen, von uns zugelassenen Auftragnehmer mit der Durchführung der Reparatur beauftragen, oder ich komme vorbei und übernehme die Reparatur.“
Und dann bekamen wir diese lange E-Mail von der Bewohnerin an die Hausverwalterin, in der es hieß: „Sie hat keine Ahnung, wie sie das beheben kann.“ Sie kann es nicht selbst reparieren. Sie sollte zahlen müssen.“ Und wir lachen nur. Und so werden einige Leute manchmal verwirrt sein, dass das Leben in einer Wohnung bedeutet, dass sie sich in dieser Einrichtung in einer kompletten Pflegeeinrichtung befinden. Und trotzdem, ich wette, wenn Sie in einer voll ausgestatteten Pflegeeinrichtung wären, würden Sie ein Loch in die Wand bohren, das auch auf Ihrer Monatsrechnung auftauchen würde.
Tony:
Völlig.
Ashley:
Aber ja, das ist etwas, was heute zur Sprache kam. Aber als wir darüber nachgedacht haben, okay, wie viel verlangen wir dafür, weil es so zeitaufwändig ist, diesen Flicken zu machen, weil man mehrmals darauf zurückgreifen muss, um den Schlamm auf der Trockenbauwand tatsächlich fertigzustellen, und dann Malen Sie es und streichen Sie es auch passend. Das ist jemand, der dort, glaube ich, seit 10 Jahren lebt.
Soweit ich weiß, hat sich der Lack im Laufe der 10 Jahre verändert. Aber wir müssen eine Probe nehmen und sie bei Sherwin-Williams abgleichen lassen und so weiter. Aber wahrscheinlich kostet die Reparatur genauso viel, ohne dass nur die Arbeit selbst anfällt. Wir hatten Auftragnehmer, die solch eine kleine Aufgabe nicht erledigten, weil sie vier- oder fünfmal zurückkommen müssten, aber es ist immer noch eine so kleine Aufgabe. Ja.
Tony:
Lustige Geschichte, ich habe als Kind tatsächlich zwei Löcher in meine Trockenbauwand gemacht. Ich war in … während meiner Mittelschuljahre, es war dieselbe Wohnung, in der ich und meine Mutter lebten, und das erste Loch war in meinem Schlafzimmer. Ich und meine Freunde kämpften alle in meinem Zimmer und einer von uns warf sich gegenseitig gegen die Wand und eines unserer Knie ging durch die Trockenmauer.
Und das Gleiche geschah unten. Wir ringen unten und sind gegen die Trockenbauwand gestoßen und haben sie auch dort zerbrochen. Ich hatte jedenfalls Mitleid mit Ihrem Mieter.
Ashley:
Erinnern Sie sich, was passiert ist? Musste deine Mutter die Hausverwaltung bezahlen, um das Problem zu beheben, oder ließ sie es von jemandem reparieren?
Tony:
Ich erinnere mich nicht. Ich erinnere mich nicht. Ja, als Kind passierten einfach gewaltige Dinge.
Ashley:
Ja, das tust du nicht.
Tony:
Ja. Also muss ich sie fragen. Ich muss sagen: „Hey, musstest du dafür bezahlen?“
Ashley:
Ja ja. Denn einer der Gründe, weshalb ich das Reel auch machen möchte, ist die Frage: Liege ich da falsch? Ist das eigentlich etwas, was enthalten sein sollte? Aber das glaube ich nicht.
Tony:
Nein. Ja, Trockenbau gehört zu den Dingen, die nach dem Auszug eines Mieters im gleichen Zustand sein sollten.
Ashley:
Genau.
Tony:
Trockenbauwände lösen sich nicht einfach von selbst auf. Ja.
Ashley:
Und ich denke auch darüber nach: Okay, wenn Sie ein eigenes Haus hätten, was würden Sie tun? Sie würden jemanden anrufen und dafür bezahlen. Ich verstehe, du lebst in einer Wohnung, weil für dich mehr Dinge erledigt sind, inklusive, aber-
Tony:
Jetzt müssen Sie den Mietvertrag aktualisieren. Sie verstehen, dass Schäden an Trockenbauwänden nicht in den Reparaturen enthalten sind.
Ashley:
Wir haben die Auszugs-Checkliste darin, die Ihnen die Reparatur eines Lochs in Rechnung stellt, wenn Sie ausziehen. Das ist eine gute Idee. Vielleicht werde ich diese Preise einfach senken, wenn sie ausziehen würden und es ein Loch darin gäbe, und das würden wir berechnen. Ja, das ist eine gute Idee.
Tony:
Los geht's. Problem gelöst.
Ashley:
Okay, noch eine Rookie-Antwort. Letzte Woche hatte ich Gelegenheit, eine Frage zu stellen, und heute beantwortet Tony auch alle meine Fragen. Nun, wir haben noch Zeit für eine weitere Frage. Nehmen wir also Austins Frage. "Was geht Leute? Im Moment bin ich ein echter Neuling im Bereich Immobilieninvestitionen.“ Willkommen, Austin. Wir freuen uns, Sie in dieser Community zu haben.
„Ich glaube, ich weiß jetzt viel über Immobilien, zumindest darüber, wie einige Prozesse und Zahlen funktionieren. Liebeszahlen. Ich bin Ingenieur. Allerdings bin ich gespannt, wie eine Cash-Out-Refinanzierung funktioniert. Zahlen Sie bei der Auszahlungsrefinanzierung eine Hypothek auf den Betrag, den Sie aufgenommen haben, oder auf den gesamten ARV des Hauses? Ich schätze diese coole Gruppe.“ Tolle Frage, Austin.
Tony:
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, oder? Nehmen wir also an, Austin, und ich werde versuchen, hier runde Zahlen zu verwenden, damit es für die Leute etwas einfacher zu verstehen ist. Nehmen wir an, Austin kauft ein Haus und sagen, dass sich die Gesamtkosten für den Kauf und die Sanierung dieses Hauses auf 60,000 US-Dollar belaufen. Also sind 60,000 Dollar jeder Dollar, den Austin in diese Immobilie investiert hat. Nehmen wir an, er hat bar bezahlt.
Er zahlte 60,000 US-Dollar in bar, um die Immobilie zu kaufen und zu sanieren. Austin geht dann hinaus und lässt sich das Grundstück schätzen. Er lässt also jemanden seine Meinung zum Marktwert dieser Immobilie äußern. Und sie sagen: „Austin, Ihr Haus ist 100,000 Dollar wert.“ Er hat also 60,000 Dollar investiert, das Haus ist 100,000 Dollar wert. Okay. Somit verfügt er derzeit über ein Eigenkapital von 40,000 US-Dollar.
Ashley:
Und ich möchte nur darauf hinweisen, dass er den ARV erwähnte, das ist der Wert nach der Reparatur. Das ist es also, was es in seiner Situation beurteilte. Der ARV könnte also Ihr Ziel für den Wert der Immobilie sein, den Sie bewerten möchten, oder er könnte der Preis sein, zu dem Sie die Immobilie verkaufen möchten, wenn Sie das Haus umtauschen.
Tony:
Daher ist der ARV wichtig, wenn Sie einen Kredit aufnehmen, da die meisten Kreditgeber Ihnen nicht den vollen Schätzwert oder ARV einer Immobilie leihen. In Austins Situation ist das Haus also 100,000 US-Dollar wert, es wird geschätzt, es wird geschätzt. Die meisten Kreditgeber geben Ihnen nur Rückzahlungen, je nachdem, welche Art von Schulden Sie geben. Wenn Sie jedoch sagen, dass Sie ein Anlageprodukt erhalten, liegen Sie vielleicht bei 20 %, oder?
Daher möchten sie mindestens 20 % des Eigenkapitals an der Immobilie behalten. Das bedeutet, dass Sie von 100,000 US-Dollar 80 % davon als Darlehen erhalten. Das bedeutet also, dass Sie 80 % von 100,000 US-Dollar erhalten können, also 80,000 US-Dollar. Lassen Sie mich die Tabelle hier in diesem Beispiel noch einmal zurücksetzen. Das Haus ist 100,000 Dollar wert. Die Bank ist bereit, Ihnen 80 % davon oder 80,000 US-Dollar zu leihen. Und Austin hat 60,000 Dollar in diese Immobilie gesteckt. Okay?
Er hat also einen Spread von 20,000 $. Die 60 zu 80 ist das Eigenkapital, das er nutzen kann. Also kann Austin dann zu einer Bank gehen. Er geht zu der örtlichen Kreditgenossenschaft oder der Main Street Bank und sie sagen: „Austin, hier ist ein Kredit über 80,000 US-Dollar.“ Dies ist eine Cash-out-Refinanzierung, da er einen vollständigen Barscheck erhält, die 60,000 US-Dollar zurückzahlen wird, die er in den Deal gesteckt hat, und mit weiteren 20,000 US-Dollar davonkommen wird.
Das ist also meiner Meinung nach der Prozess für eine Cash-out-Refinanzierung. Das bedeutet, dass Sie das ursprünglich in diese Immobilie investierte Geld zurückzahlen und das verbleibende Geld bis zu dem Betrag behalten können, den die Bank Ihnen zu leihen bereit ist.
Ashley:
Das Szenario, das Tony gegeben hat, ist ein großartiges Beispiel, und das würde funktionieren, wenn Sie einen Kredit über die anfänglichen 60,000 US-Dollar aufnehmen würden. Vielleicht haben Sie sich das Geld von einem Freund oder einem harten Geldverleiher geliehen. Sie hätten immer noch das Cash-out-Refinanzierungsszenario, weil Sie 60,000 US-Dollar an den harten Geldverleiher zurückzahlen und dann die 20,000 US-Dollar in bar nehmen.
Wenn also Geld vorhanden ist, das an niemanden zurückgezahlt werden muss, spricht man von einer Cash-out-Refinanzierung. Also, in diesem Szenario, in dem Sie sich vielleicht Geld von Ihrer Mutter geliehen haben, um dies zu tun, und es kein Pfandrecht gab, es gibt wirklich keine Aufzeichnungen, sie hat Ihnen nur das Geld gegeben, wird der gesamte Dollarbetrag wirklich als Auszahlungsrefinanzierung betrachtet, weil Es gibt keine Aufzeichnungen über die tatsächliche Refinanzierung einer Hypothek.
Wenn Sie hart Geld für das Grundstück bekommen und diese 60,000 Dollar bekommen und nur 60,000 Dollar abheben und diese 40,000 Dollar, diese 40 % des Eigenkapitals zurück in die Immobilie stecken lassen und das nicht anrühren würden, dann wäre das einfach ein refinanzieren, weil Sie nur die andere Hypothek abbezahlen, die Sie auf der Immobilie hatten, das harte Geld.
Tony:
Und dann möchte ich nur noch die letzten paar Teile seiner Frage klarstellen. Er sagt also: „Wenn Sie die Cash-out-Refinanzierung abschließen, zahlen Sie dann die Hypothek für den Betrag, den Sie aufgenommen haben, oder für den gesamten ARV?“ Und es handelt sich lediglich um die Höhe der Hypothek, die Sie aufgenommen haben. Um noch einmal auf das Beispiel zurückzukommen: Sie haben einen Kredit über 80,000 US-Dollar aufgenommen, Ihre Hypothekenzahlungen basieren also auf den 80,000 US-Dollar und nicht auf dem ARV von 100,000 US-Dollar.
Ashley:
Und das war heute auch unsere letzte Frage. Vielen Dank, dass ihr immer tolle Fragen stellt. Wir lieben es, sie zu beantworten. Ihr lässt euch immer etwas anderes einfallen und wir lieben es. Sie können also weitere Fragen unter bigpockets.com/reply stellen. Und wie immer hinterlassen Sie uns bitte eine Rezension oder Bewertung auf Ihrer bevorzugten Podcast-Plattform. Wir würden uns auch freuen, wenn Sie unseren YouTube-Kanal abonnieren.
Und noch ein letzter Beitrag, unser Buch „Immobilienpartnerschaften“, das erst im August erschienen ist. Ich freue mich riesig, es ist auf bigpockets.com erhältlich. Sie können den Code Ashley oder Tony verwenden, um einen Rabatt zu erhalten. Vielen Dank fürs Zuhören. Wir sind am Mittwoch mit einem Gast zurück. Wir sehen uns dann.
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In dieser Folge behandeln wir:
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- Wann eine Inspektion anordnen Bevor Abgabe eines Angebots auf einem Grundstück
- Neuen Raum hinzufügen bei Ihnen zu Hause (und wann immer Sie es brauchen). Zuggenehmigungen)
- So funktioniert die Cash-out-Refinanzierung und wie viel Geld Sie abheben können
- Und So Viel mehr!
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- Tony
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- Werkzeug
- Themen
- Gesamt
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- Städte
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- Transaktion
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- Vertrauen
- versuchen
- Versuch
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- Drehung
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- XNUMX
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- typisch
- für
- verstehen
- Underwriting-
- Unglücklicherweise
- Gewerkschaft
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