Wie viele Hypotheken können Sie haben?

In diesem Artikel

Haben Sie sich jemals gefragt, wie viele Hypotheken Sie gleichzeitig aufnehmen können? In 2009, Fannie Mae hat seine Richtlinien für Kreditnehmer aktualisiert und die maximale Anzahl konventioneller Hypotheken, die eine Person aufnehmen kann, von vier auf zehn geändert. Allerdings kann es schwierig sein, sich zu qualifizieren und ein Kreditinstitut zu finden, das Ihnen mehr als vier gewährt. 

In diesem Beitrag besprechen wir, was dafür erforderlich ist mehrere Hypotheken haben (einschließlich eines Beispiels), die Vor- und Nachteile mehrerer Hypotheken und wie man diese verwaltet.

Immobilieninvestition mit mehreren Hypotheken

Während Sie bis zu zehn Hypotheken aufnehmen können, werden die Voraussetzungen ab der vierten Hypothek strenger. Hier ist ein direkter Vergleich:

	Hypotheken 1 – 4	Hypotheken 5 – 10
Kredit-Score	Eine Kreditwürdigkeit von mindestens 670 (620+ für Ihre erste Hypothek).	Eine Kreditwürdigkeit von mindestens 720+.
Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis	80 % oder weniger.	Normalerweise 80 % oder weniger.
Anzahlung	Normalerweise 20 %.	25 % für Anlageobjekte, 30 % für Mehrfamilienhäuser.
Erforderliche Steuererklärungen	W-2 oder Nachweis der Steuererklärung, aus der alle Mieteinnahmen aus allen Immobilien für ein Jahr hervorgehen.	Nachweis der Steuererklärung, aus der alle Mieteinnahmen aller Immobilien für zwei Jahre hervorgehen.
Einschränkungen bei verspäteter Zahlung	Von verspäteten Hypothekenzahlungen wird abgeraten.	Für Immobilien innerhalb des letzten Jahres sind keine verspäteten Hypothekenzahlungen zulässig.
Zusätzliche Unterlagen erforderlich	Aufstellung der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie Jahresabschlüsse aller vorhandenen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.	Aufstellung der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie Jahresabschlüsse aller bestehenden Anlageimmobilien.
Zusätzliche finanzielle Anforderungen	N / A.	Nachweis über sechs Monate Bargeldreserven für Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungsschutz (PITI) für jede Immobilie.

Erkundigen Sie sich beim Einkaufen bei Hypothekengebern nach ihrem etwaigen zusätzlichen Kreditbedarf. 

Vorteile mehrerer Hypotheken

Mehrere Hypotheken haben bietet mehrere Vorteile, darunter:

• Mehr Mieteinnahmen: Je mehr Immobilien Sie vermieten, desto höher fallen Ihre Mieteinnahmen aus. Ein Triplex kann Ihnen 3,000 $/Monat einbringen, und fünf könnten Ihnen 15,000 $/Monat einbringen. 
• Leichter zu erreichen FEUER: Mehr Immobilien und höhere Renditen bedeuten auch, dass Sie finanzielle Unabhängigkeit erlangen und vorzeitig in Rente gehen können (FIRE). 
• Größeres, vielfältigeres Portfolio: Der Besitz mehrerer Immobilien ermöglicht Ihnen die Expansion in verschiedene Stadtteile und Märkte. Möglicherweise stellen Sie fest, dass einige Aspekte Ihres Portfolios bessere Renditen erzielen als andere, und suchen nach vergleichbaren Immobilien. 
• Mehr Steuervorteile: Immobilieninvestoren können beim Besitz von Mietobjekten zusätzliche steuerliche Anreize genießen, darunter Abschreibungen und Kostentrennung. Diese können dazu beitragen, Ihre Steuerlast zu reduzieren. 
• Möglichkeit der Kombination: Wenn Sie mehrere Hypotheken bei demselben Kreditgeber oder derselben Versicherungsgesellschaft haben, können Sie manchmal alle Ihre Zahlungen in einer einzigen Zahlung zusammenfassen, um die Nachverfolgung zu erleichtern. 

Komplikationen bei mehreren Hypotheken

Die Verwaltung mehrerer Hypotheken kann auch Nachteile haben:

• Größeres Verlustpotenzial: Je mehr Immobilien Sie besitzen, desto mehr Kosten fallen an. Sie können mit Mieteinnahmen profitieren, aber nur solange Sie Mieter haben, die bereit sind, Ihre gewünschte Miete zu zahlen, und Leerstände, Modernisierungen und Umbauten Ihre Gewinne schmälern. 
• Schwieriger zu verwalten: Die Verwaltung von zehn Immobilien nimmt in der Regel mehr Zeit in Anspruch als zwei. Sie müssen zusätzliche Zeit investieren oder einen Mietobjektverwalter beauftragen, dies für Sie zu erledigen.
• Erfordert Fachwissen: Um ein Zimmer oder die untere Hälfte Ihrer Maisonette zu mieten, müssen Sie kein erfahrener Investor sein. Je mehr Immobilien Sie übernehmen, desto mehr müssen Sie wissen, um sicherzustellen, dass sie alle in gutem Zustand und gepflegt sind. 
• Strengere Richtlinien: Viele Kreditgeber bieten Ihnen keinen weiteren herkömmlichen Kredit an, wenn Sie bereits vier Kredite haben, und diejenigen, die dies tun, werden strengere Anforderungen stellen. 
• Mehr Papierkram: Mehr Hypotheken bedeuten normalerweise mehr von allem anderen – mehr Rechnungen, Versicherungsanforderungen, Haftung, Unterhalt, auszufüllende Rechtsdokumente usw. 

So verwalten Sie mehrere Eigenschaften

Richten Sie bereits Prozesse ein, die für Sie funktionieren, bevor Sie Ihr Portfolio erweitern. Zumindest benötigen Sie ein Mietbuch, um die Gebühren, Salden und monatlichen Mietzahlungen Ihrer Mieter im Auge zu behalten. Ihr Hauptbuch sollte auch Informationen wie den Kapitalsaldo jeder Ihrer Immobilien, Rückzahlungsfristen, Fälligkeitstermine für Hypothekenzahlungen und Hinweise zu möglichen Wartungs- und Modernisierungsanforderungen enthalten. 

Es wäre hilfreich, wenn Sie auch Vorlagen für alles erstellen würden, was Ihnen einfällt, um Ihre Prozesse zu optimieren. Je mehr Sie automatisieren können, desto mehr Zeit verbringen Sie mit anderen Aufgaben.

Verlassen Sie sich auch nicht darauf, dass Ihre Kreditgeber Ihnen sagen, wann Hypothekenzahlungen, Versicherungen und Grundsteuern fällig sind. Es liegt in Ihrer Verantwortung, pünktlich zu zahlen, nicht in ihrer. Allerdings kann es von Vorteil sein, eine Überschneidung Ihrer Zahlungen zu vermeiden, wenn Sie für jede Ihrer Immobilien mehrere Kreditgeber haben. So können Sie erkennen, wann und wohin Ihr Geld fließt.

Alternativen zu finanziellen Mehrfachhypotheken

Die Erschwinglichkeit ist oft das häufigste Hindernis für die Aufnahme mehrerer Hypotheken. Sich für einen Kredit zu qualifizieren, ist manchmal schon schwer genug!

Wenn Sie sich für Ihre nächste als Finanzinvestition gehaltene Immobilie keinen herkömmlichen Kredit sichern können, sind hier einige andere Optionen, die es wert sind, in Betracht gezogen zu werden:

Hartgelddarlehen

Hartgelddarlehen sind besicherte, kurzfristige Kredite von privaten Kreditgebern oder Privatpersonen. Anstatt eine hervorragende Bonität und eine niedrige LTV-Quote zu benötigen, akzeptieren Hard-Money-Kreditgeber Sachwerte als Sicherheit – häufig Immobilien. Wenn Sie mit diesem Darlehen in Verzug geraten, riskieren Sie den Verlust dieser Sicherheiten. 

Die Rückzahlungsfristen für Hartgeldkredite betragen in der Regel drei Monate bis ein Jahr, sind jedoch auch länger. Sie können auch damit rechnen, dafür einen höheren Zinssatz zu zahlen, in der Regel 10-12 %. 

Cash-out-Refinanzierung

Mit einer Cash-Out-Refinanzierung wandeln Sie Ihr Eigenheimkapital in Bargeld um, das Sie für Ihre nächste Investition verwenden können. Es ist ein Eckpfeiler der BRRRR-Methode und eine großartige Möglichkeit, zusätzliches Geld zu verdienen, ohne einen Kredit aufzunehmen oder Zinsen zu zahlen. 

Hier ist, wie es funktioniert:

Angenommen, Sie haben ein Hypothekendarlehen für eine Immobilie im Wert von 500,000 US-Dollar, das auf 200,000 US-Dollar zurückgezahlt wurde. Das bedeutet, dass Sie noch 200,000 US-Dollar Restkredit und 300,000 US-Dollar Eigenkapital haben. Wenn Sie einen Teil dieser 300,000 US-Dollar in Bargeld umwandeln möchten, können Sie eine neue Hypothek aufnehmen – sagen wir für 250,000 US-Dollar. Ihre neue Hypothek beträgt 250,000 US-Dollar, während die anderen 250,000 US-Dollar Bargeld in Ihrer Tasche sind. 

Portfoliodarlehen

Bei diesem Darlehen handelt es sich um eine Art Hypothek, die ein Portfoliokreditgeber anbieten kann. Anstatt Ihr Anlageportfolio an ein anderes Unternehmen zu verkaufen, behält Ihr Kreditgeber das Portfoliodarlehen im Haus. Dadurch können sie flexiblere Hypothekenkonditionen festlegen, oft zu Ihrem Vorteil. 

Allerdings gehen auch Portfoliokreditgeber Risiken ein. Portfoliokredite müssen keine herkömmlichen Anforderungen erfüllen. Wenn dies jedoch nicht der Fall ist, können diese Kreditgeber sie nicht mit der Zweithypothek verkaufen. 

Pauschalhypotheken

Pauschalhypotheken ermöglichen Ihnen die Finanzierung mehrerer als Finanzinvestition gehaltener Immobilien im Rahmen desselben Hypothekenvertrags. Diese Hypotheken erleichtern das Leben von Immobilieninvestoren erheblich, da sie viel weniger Papierkram erledigen müssen. 

Angenommen, Sie beschließen außerdem, eine Ihrer Immobilien im Rahmen Ihres Pauschalkredits zu refinanzieren oder zu verkaufen. In diesem Fall „befreit“ eine Klausel die Immobilie von Ihrer ursprünglichen Hypothek, ohne die anderen Immobilien unter der „Pauschale“ zu beeinträchtigen. Das bedeutet, dass Sie nicht den gesamten Kredit zurückzahlen müssen. 

Ist eine Mehrfachhypothek das Richtige für Sie?

Mehr Immobilien zu besitzen bedeutet auch mehr Arbeit und höhere Kosten. Wenn Ihnen diese Kapazität fehlt, kann der Besitz mehrerer Immobilien stressiger sein, als es sich lohnt, wenn Ihnen diese Kapazität fehlt. 

Allerdings kann die Aufnahme mehrerer Hypotheken zu deutlich höheren Renditen führen, wenn Sie über Anlageerfahrung und eine fundierte Geschäftsstrategie verfügen. Sind Sie bereit, Ihr Immobilienportfolio zu erweitern? Schauen Sie sich mehr von uns an Expertentipps und Strategien zum Thema Immobilieninvestitionen.

Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.