Der rasante Preisboom, den viele Immobilienmärkte während der Pandemie erlebten, ist verlangsamen, und viele Ökonomen erwarten eine Wohnungsmarktkorrektur. Die gute Nachricht ist, dass kein Absturz des Immobilienmarktes zu erwarten ist. Die schlechte Nachricht ist, dass der Immobilienmarkt in eine neue Ära eintritt, von der wahrscheinlich niemandem profitieren wird.
Im Mai 2023 gelistete Häuser Bleiben Sie länger auf dem Marktund die Verkäufer erzielen möglicherweise nicht die gleichen Gewinne wie vor sechs Monaten. Auch wenn Käufer in einigen Märkten einen niedrigeren Preis für ein Haus erzielen können, beeinträchtigen hohe Zinssätze die Erschwinglichkeit. Agenten sind tut schon weh Aufgrund der Verlangsamung der Verkaufsaktivitäten müssen sich Anleger an neue Bedingungen anpassen, die einige Anlagestrategien undurchführbar machen. Niemand gewinnt. Allerdings kann jeder die Wohnungsprognosen im Auge behalten und seine Pläne anpassen, um in einer schwierigen Situation die bestmöglichen Ergebnisse zu erzielen.
Die Auswirkungen auf Verkäufer
Der Markt verändert sich bereits
Verkäufer sind sich möglicherweise darüber im Klaren, dass die Eintragung jetzt einen längeren Prozess und höhere Hypothekenzahlungen für ein neues Haus mit sich bringt, aber die Leute müssen trotzdem umziehen. Inventar hat begonnen zuzunehmenDies führt zu weniger Wettbewerb, obwohl die Lagerbestände im Vergleich zum Niveau vor der Pandemie immer noch knapp sind. Auch das Verhältnis zwischen Verkaufspreis und Listenpreis sinkt – die Zeiten, in denen mehrere Angebote über dem Angebot lagen, sind vorbei. Und die durchschnittliche Anzahl der Tage, die ein Haus auf dem Markt bleibt, beträgt Anstieg seit Juni. Während die Trends in den einzelnen Märkten unterschiedlich sind, verlagern sich viele in Richtung Hände des Käufers.
Verkäufer sind immer noch bereit, Gewinne zu erzielen
Die Preise für Bestandsimmobilien sind während der Pandemie sprunghaft angestiegen. Zwischen Dezember 2019 und Juni 2022, Immobilienpreise Rose 45%, der größte Anstieg seit der Entwicklung des US-amerikanischen nationalen Immobilienpreisindex. Die Märkte mit den stärksten Zuwächsen sind: am schnellsten langsamer wird, aber selbst die schlimmsten Wohnungsbauprognosen sagen einen Rückgang voraus bis 30% in den am stärksten überbewerteten Märkten – nicht genug, um die Aktiengewinne zunichte zu machen, die die meisten Hausbesitzer erlebten, obwohl einige Einzelpersonen durch schlechtes Timing Geld verlieren könnten.
Einige Familien könnten bis zu 1 Million US-Dollar an unversteuerten Kapitalgewinnen erzielen, wenn der „More Homes on the Market Act“, den die National Association of Realtors befürwortet, verabschiedet wird. Die Gesetzgebung würde den Schwellenwert für den Ausschluss von Kapitalerträgen verdoppeln, der jetzt 250,000 US-Dollar für Alleinstehende und 500,000 US-Dollar für verheiratete Paare beträgt. Laut NAR könnte das Gesetz bisher zögerliche Hausbesitzer dazu ermutigen, ihre Wohnung zu verkleinern.
Für wachsende Familien ist es jedoch eine schwierige Zeit, in ein größeres Zuhause umzuziehen. Verkäufer, die ihre Häuser während des Hauskaufbooms gekauft haben, als die Zinssätze niedrig waren, müssen möglicherweise mit unerschwinglichen Hypothekenzahlungen rechnen, wenn sie versuchen, einen höheren Preis zu erzielen. Die monatliche Zahlung für eine 30-jährige Festhypothek für a Haus zum mittleren Preis hat sich seit dem zweiten Quartal 2020 aufgrund neuer Hypothekenzinsen und erhöhter Preise mehr als verdoppelt.
Timing ist alles
Eine Vielzahl von Unternehmen, darunter Morgan Stanley, Moody's Analytics und Capital Economics, haben dies getan haben ihre Wohnungsbauprognosen für 2023 überarbeitet um noch steilere Rückgänge vorherzusagen als ursprünglich angenommen. Die optimistischsten Experten erwarten nur einen moderaten Preisanstieg – NAR-Chefökonom Lawrence Yun sagt beispielsweise, dass die Preise steigen könnten Anstieg um 1 % in allen Märkten im nächsten Jahr. Der Zeitpunkt sinkender Preise und einer Erholung des Immobilienmarktes ist immer noch unvorhersehbar. Dennoch könnte es für Verkäufer den Unterschied zwischen mageren Gewinnen und riesigen Kapitalgewinnen ausmachen.
Wenn Sie jetzt verkaufen, müssen Sie mit weniger günstigen Zahlungen für ein neues Zuhause rechnen. Aber wenn man bis Ende 2023 wartet, könnte die Lage der Verkäufer noch schlimmer werden – die Hypothekenzinsen könnten hoch bleiben, während die Immobilienpreise sinken könnten. Ein Durchhalten bis Ende 2025 oder 2026 dürfte vor allem für Verkäufer mit Festhypotheken die beste Option sein, da die meisten Experten bis dahin mit einer Erholung des Marktes rechnen. Aber nicht jeder wird die Möglichkeit haben zu warten.
Die Auswirkungen auf Käufer
Erschwinglichkeitsdruck auf dem heutigen Markt
Potenzielle Hauskäufer stehen auf dem heutigen Markt vor mehreren Herausforderungen. Dank der Inflation sind die Einkommen knapp. Die Preise im Supermarkt und die Mieten dürften weiterhin steigen Aufstieg bis 2023 machen es den Menschen schwer, zu sparen. Das Durchschnittspreishaus, das derzeit bei 454,900 US-Dollar liegt, ist unerreichbar geworden Haushalte mit mittlerem Einkommen. Die Hypothekenzinsen sind leicht gesunken, es ist jedoch unwahrscheinlich, dass sie weiter sinken und möglicherweise sogar steigen, da der Kampf der Fed zur Eindämmung der Inflation andauert. Bei den aktuellen Zinssätzen würden die Hypothekenzahlungen für ein Haus mit mittlerem Preis 38 % des monatlichen Einkommens eines Haushalts mit mittlerem Einkommen verschlingen.
Eine Wohnungskorrektur könnte begrenzte Erleichterung bringen
Wenn die Preise fallen, wie viele Ökonomen erwarten, können Käufer möglicherweise im Jahr 2023 oder 2024 bessere Angebote ergattern und im Jahr 2025 oder 2026 Aufwertungsgewinne erzielen. Die Vorhersagen sind jedoch nicht genau, und Experten sind sich nicht einig, wann die Preise ihren Tiefpunkt erreichen werden. Und es ist schwierig zu bestimmen, wann die Hypothekenzinsen sinken werden. Die Inflation blieb den Bemühungen der Fed hartnäckig.
Auch bei moderaten Preisnachlässen wird die Erschwinglichkeit für potenzielle Eigenheimkäufer weiterhin ein Problem bleiben. Damit die Hypothekenzahlungen wieder 18 % des Haushaltseinkommens erreichen, was in der Vergangenheit für Hauskäufer typisch war, müssten die Preise um 39 % sinken. The Washington Post Berichte. Das ist eine größere Preiskorrektur, als irgendjemand erwartet.
Finanzierungsstrategien entwickeln sich weiter
Im Jahr 2021 war die Beantragung einer traditionellen 30-jährigen Festhypothek eine Selbstverständlichkeit. Käufer könnten von historisch niedrigen Zinssätzen profitieren. Nun bedeutet eine herkömmliche Hypothek, dass man sich an einen höheren Zinssatz bindet. Da Käufer nun auf eine Refinanzierung bei sinkenden Zinsen setzen, verfolgen sie Finanzierungsstrategien, die ihnen in der Vergangenheit möglicherweise zu riskant erschienen.
Dies gilt beispielsweise für Hypotheken mit variablem Zinssatz immer beliebter, auch wenn sie mit unvorhersehbaren monatlichen Zahlungen verbunden sind, sobald der Festzinszeitraum endet. Diese Unsicherheit mag Hypothekenantragsteller in der Vergangenheit abgeschreckt haben, aber ARMs haben das wettgemacht 12.8 % der Wohnungsbaudarlehensanträge ab der zweiten Oktoberwoche, ein Anstieg gegenüber nur 3.1 % zu Beginn des Jahres. Die ARM-Zinssätze sind nicht ganz so stark gestiegen wie die Festhypothekenzinsen, sodass Hauskäufer zumindest während der Festzinsphase des Darlehens auf niedrigere monatliche Hypothekenzahlungen zugreifen können.
Für Käufer besteht möglicherweise auch die Möglichkeit, andere kreative Finanzierungsoptionen zu nutzen, die in einem anderen Markt möglicherweise keinen Sinn ergeben oder nicht verfügbar waren. Beispielsweise sind Verkäufer möglicherweise bereit, eine Eigentümerfinanzierung anzubieten, die für Käufer mit geringem Einkommen und einer geringen Anzahlung oder mit schlechter Bonität möglicherweise leichter zugänglich ist. Bei der Eigentümer- oder Verkäuferfinanzierung wird der Verkäufer zum Kreditgeber und behält die Kaufurkunde, bis der Käufer das Haus mit Zinsen bezahlt hat. Verkäuferfinanzierung kann riskant sein, da sie nicht den gleichen Verbraucherschutzbestimmungen unterliegt wie eine herkömmliche Hypothek, kann aber im Laufe der Zeit häufig zu flexibleren Konditionen und Kosteneinsparungen führen.
Die Auswirkungen auf Agenten
Nicht genug Geschäft
2021, über 47 Millionen Amerikaner haben ihre Arbeit freiwillig aufgegeben. Viele fühlten sich gefangen schlecht bezahlte Jobs ohne Aufstiegschancen. Mittlerweile wird es „The Great Resignation“ genannt, und während die Konjunkturkontrollen während der Pandemie möglicherweise ein Motivationsfaktor für Menschen waren, eine neue Karriere zu finden, sagen einige Experten, dass der Trend schon seit einem Jahrzehnt anhält. Die Menschen suchen nach besseren Möglichkeiten, in Jobs zu leben und Geld zu verdienen, die eine bessere Bezahlung und mehr Flexibilität bieten. Dieser Trend kollidierte mit der hohen Nachfrage in der Wohnungswirtschaft, was dazu führte, dass immer mehr Menschen Immobilienmakler wurden.
Die Zahl der US-Immobilienmakler Höhepunkt in 2021, und jetzt gibt es nicht mehr genug Geschäfte. Die Verkaufsaktivität ist rückläufig fast 30%. Makler nehmen nicht mehr zu viele Anrufe potenzieller Kunden entgegen, sondern klopfen stattdessen an die Türen von Hausbesitzern, denen eine Zwangsvollstreckung bevorsteht, in der Hoffnung, neue Angebote zu erhalten und Provisionen zu verdienen.
Differenzieren und Erweitern, um zu überleben
Massenentlassungen in der Wohnungswirtschaft und eine geringere Verkaufsaktivität haben viele Immobilienmakler dazu veranlasst Nebenbeschäftigungen nachgehen bis die Verkaufsaktivität wieder ansteigt. Wer im Spiel bleiben will, muss sich anpassen. Mehr Wettbewerb zwischen Agenten erfordert aggressivere Marketingstrategien, einschließlich Social-Media-Marketing. Immobilienmakler müssen möglicherweise auch das Gebiet oder den Preis, in dem sie tätig sind, erweitern oder sogar in einen ganz neuen Markt wechseln, in dem eine größere Nachfrage besteht. Für einige könnte eine Tätigkeit als Immobilienberater eine Option sein, während andere mit weniger Erfahrung möglicherweise ganz aus der Branche ausscheiden. Auch Agenten können unsere Vorteile nutzen Empfohlenes Agentenprogramm für konsistente Investorenleads!
Die Auswirkungen auf Investoren
Geld regiert die Welt
Hohe Hypothekenzinsen schmälern die Margen von Investitionsgeschäften für Anleger, die auf Finanzierung angewiesen sind. Wenn die Zinssätze immer noch bei 3.25 % lägen, könnten Anleger fast 40 % mehr Cashflow für eine Mietimmobilie mit mittlerem Preis erzielen, die die 1 %-Regel erfüllt – eine Immobilie, die 1 % des Kaufpreises in der monatlichen Miete abdecken kann. Hohe Hypothekenzinsen lassen weniger Spielraum für Leerstandsprobleme, Wartungsprobleme und andere Dinge, die bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie schief gehen können. Sofern Anleger nicht über die nötigen Rücklagen verfügen, um Immobilien in bar zu kaufen, werden sie sich ein engeres Segment von Immobilien ansehen, mit denen sie die gewünschte Rendite erzielen können.
Mit dem richtigen Timing können Sie Ihre Rendite maximieren
Wie bei jeder Investition ist es am besten, eine Immobilie zu kaufen, wenn die Preise am niedrigsten sind, und zu verkaufen, wenn die Preise hoch sind. Die Immobilienwerte im Jahr 2023 sind nicht vorhersehbar, werden aber wahrscheinlich sinken und 2024 oder 2025 einen Tiefpunkt erreichen. Manchmal können Anleger die Erwartung niedrigerer Preise zu ihrem Vorteil nutzen. Da der Käuferwettbewerb nachlässt, bleiben Häuser länger auf dem Markt. Es ist nicht länger unvernünftig, einen Preis anzubieten, der unter dem Angebot liegt, insbesondere in Märkte, in denen Preissenkungen üblich sind.
Allerdings macht die Ungewissheit über den zukünftigen Immobilienwert bestimmte Anlagestrategien auch riskant. Ein erfolgreicher Fix-and-Flip-Deal erfordert eine schnelle Renovierung. Doch der Immobilienmarkt verliert bereits an Schwung. Anleger, die jetzt eine Immobilie in fester Baugröße erwerben, könnten mit niedrigeren Immobilienwerten rechnen, wenn sie in ein paar Monaten versuchen, sie weiterzuverkaufen.
Die Wahl der richtigen Strategie ist wichtiger denn je
Immobilien sind immer noch eine großartige Investition, aber bestimmte Strategien werden immer weniger rentabel. Es wird In den meisten Märkten ist die Miete günstiger als der Kauf, was es für Investoren schwierig macht, einen positiven Cashflow aus einer Langzeitmiete zu erzielen. Genauso wie Makler sich anpassen müssen, indem sie sich andere Märkte ansehen, müssen Anleger möglicherweise auf Ferninvestitionen setzen, wenn sie auf die Stabilität einer Langzeitmiete hoffen.
Inzwischen hat die Kurzzeitvermietungsmarkt wird gesättigt. Im Jahr 2021 war die Nachfrage nach Airbnb-Vermietungen hoch, was Investoren dazu ermutigte, als Gastgeber in den Markt einzusteigen. Die Anzahl der verfügbaren Mietobjekte auf der Plattform 23.2% gestiegen Im Laufe des Jahres, das im September 2022 endet, gibt es im Verhältnis zur Verbrauchernachfrage ein massives Überangebot an Airbnb-Unterkünften, was zu einem Rückgang der Auslastung führt.
Aber ein steigende Zahl digitaler Nomaden kann Nachfrage nach schaffen mittelfristige Vermietungen in einigen Märkten. Bei einer mittelfristigen Miete richtet der Investor die Immobilie ein, bezahlt die Nebenkosten und vermietet die Einheit jeweils für ein bis sechs Monate. Die mittelfristige Miete ist das Goldlöckchen unter den Immobilieninvestitionsstrategien – sie bietet eine größere Stabilität als eine kurzfristige Miete und ein höheres Cashflow-Potenzial als eine langfristige Miete. Es funktioniert jedoch nur im richtigen Markt. Ein angesagtes städtisches Gebiet, in dem auch Arbeitgeber ansässig sind, die reisende Fachkräfte beschäftigen, bietet wahrscheinlich die meisten Möglichkeiten für Investoren.
Jeder muss sich anpassen
Um die besten Ergebnisse aus Ihrer Immobilientransaktion zu erzielen, müssen Sie auf den sich verändernden Markt achten und sich entsprechend anpassen. Das gilt für Käufer, Verkäufer, Makler und Investoren. Mit der richtigen Strategie und etwas Geduld kann jeder die prognostizierte Immobilienkorrektur überstehen – vielleicht ergeben sich sogar Chancen, davon zu profitieren.
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