Ist die Kurzzeitmiete Goldmine ausgetrocknet?

Rauben:
Dies ist die BiggerPockets Podcast-Sendung 712.

Jamie:
Wir sehen ein größeres Angebot an Menschen, die über ein bestehendes Zuhause verfügen, vielleicht ein zweites Zuhause, vielleicht ihren Hauptwohnsitz, und die nicht beabsichtigen, dieses Zuhause auf die gleiche Weise zu nutzen. Vielleicht ziehen sie um und wollen nicht verkaufen. Der Zinssatz beträgt 3 % und es ist sehr attraktiv, ihn beizubehalten. Jetzt wollen sie es vermieten und eine andere Nutzung finden. Wir haben in den letzten Monaten tatsächlich einen starken Aufschwung bei Menschen beobachtet, die lediglich nach anderen Nutzungsmöglichkeiten für ihre Häuser suchen, und ein großer Teil davon entfällt auf den Bereich der Kurzzeitmiete.

Rauben:
Ich hoffe, ich habe David Greene stolz gemacht. Heute interviewe ich Jamie Lane, den Vizepräsidenten für Forschung bei AirDNA, und meinen guten Freund Tony Robinson, den ich meinen Airbnbestie getauft habe. Wie geht es dir?

Tony:
Alter, ich bin aufgeregt, Mann. Dies ist unsere erste offizielle gemeinsame Podcast-Folge. Es fühlt sich viel zu spät an. Die Produzenten haben so lange darauf gewartet, das auf die Beine zu stellen, Mann.

Rauben:
Ich weiß, Mann. Aufleuchten. Komm schon, Eric. Was machst du? Ehrlich gesagt war ich wirklich stolz, wenn man bedenkt, dass wir das Mikrofon nicht so oft teilen und uns nicht so oft unterbrechen, und ich denke, das ist ein Gewinn.

Tony:
Alter, wir haben am liebsten wie zwei Kinder im Sandkasten gespielt und sie verstehen sich vom Sprung an einfach, Mann. Aber Alter, das ist bei mir und dir von Anfang an so, oder? Mir kommt es so vor, als ob wir uns zum ersten Mal trafen, und das war eigentlich für diejenigen von euch... Diese Person könnte zuhören. Als ich und Rob uns zum ersten Mal persönlich trafen, aßen wir in einem Lokal namens „Local Goat“ in Pigeon Forge zu Mittag. Ich erinnere mich, als ich rausging, schrieb mir jemand eine Nachricht und meinte: „Oh mein Gott, ich habe dich gerade bei Robuilt sitzen sehen, aber ich war zu nervös, um mit euch zu reden.“ Wenn diese Person also zuhört, sagen Sie uns bitte das nächste Mal etwas, sagen Sie „Hallo“.

Rauben:
Wissen Sie, das wirklich Verrückte an diesem besonderen Fall ist, dass ich immer noch einen Job hatte. Zu diesem Zeitpunkt hatte ich noch Nine-to-Five. Ich saß mit dir und deiner Frau Sarah zusammen und ihr fragtet euch alle: „Warum hast du noch einen Job, Bruder?“ Ich dachte: „Ich weiß es nicht. Ich habe Angst, meine Gesundheitsversorgung zu verlieren.“

Tony:
Alter, und ich hatte gerade meinen Job verloren, glaube ich, einen Monat bevor wir uns zusammensetzten, weil ich ihn kurz vor Weihnachten verloren hatte. Also Alter, wie haben sich die Dinge in den letzten paar Jahren verändert, oder?

Rauben:
Ich weiß. Es ist so verrückt, Mann. Haben Sie übrigens irgendwelche Einkäufe im Airbnb-Bereich vor sich, während wir mit der heutigen Folge beginnen, in der es um den Markt für Kurzzeitmieten geht?

Tony:
Alter, das tue ich, und es ist tatsächlich eine ziemlich verrückte Geschichte. Wir haben also eine Immobilie, die eigentlich diese Woche geschlossen werden sollte, aber die Schließung verzögerte sich, weil das Gutachten zurückkam, und das war ein Neubau, den wir gekauft hatten, und das Gutachten kam zurück und stellte fest, dass uns ein Schlafzimmer fehlte. Es sollte also eine Vier-Zimmer-Wohnung sein. Der Gutachter ging hinaus und sagte: „Hey, hier gibt es nur drei Schlafzimmer.“

Rauben:
Wow.

Tony:
Glücklicherweise stimmt der Grundriss, aber anstatt daraus ein Schlafzimmer zu machen, haben sie es einfach wie einen Dachboden gestaltet. Jetzt müssen sie also zurückgehen und den Bau des Hauses fertigstellen, das wir von ihnen gekauft haben.

Rauben:
Ist doch nicht schlimm.

Tony:
Es ist nicht schrecklich, aber im wahrsten Sinne des Wortes werden wir, ich weiß nicht, am 28. schließen. Also mussten wir zwischen dem 29. und 31. darum kämpfen, unseren ersten Gast zu bekommen. Auf diese Weise können wir unsere Steuervorteile und all das Gute nutzen. Das ist mir zum ersten Mal passiert, als ich das falsche Haus gekauft habe.

Rauben:
Ja. Mann, sie müssen nur eine Wand errichten. Alles wird gut. Ehrlich gesagt vermarkte ich das Loft auf Airbnb sowieso als separates Schlafzimmer. Wenn Sie das also nicht getan hätten, ginge es Ihnen wahrscheinlich gut, aber wenn Sie dafür bezahlt hätten, wäre es an der Zeit, einen Rechtsstreit anzustrengen. Ich hoffe also, dass ich am 29. einen Immobilienvertrag in Galveston abschließe, und es handelte sich um einen Zweitvertrag. Es ist wie ein Neubau im Wert von 843,000 US-Dollar, sechs Schlafzimmer, drei Bäder in Crystal Beach, alles komplett möbliert, alles schlüsselfertig. Es ist fertig. Es ist eingerichtet, 53,000 US-Dollar.

Tony:
Auf keinen Fall, Alter. Also warte, wir müssen dazu noch eine ganze Folge machen. Gib mir einfach die 30 Sekunden. Wie haben Sie diesen Sub-Two-Deal gefunden?

Rauben:
Nun, es hat mich gefunden. Jemand schickt mir auf Instagram folgende Nachrichten: „Hey Mann, ich bin ein Großhändler. Der Verkäufer möchte eine Verkäuferfinanzierung durchführen. Willst du es? Er finanziert 200,000 US-Dollar und dann übernehmen Sie den bestehenden Kredit.“ Ich übernehme also einen Kredit über 678,000 $ zu 6 %, was nicht ideal ist, aber die anderen 200,000 $, oder nein, die anderen 150,000, sind Verkäuferfinanzierungen mit 2 % Zinsen nur für die nächsten 10 Jahre. Es ist verrückt. Es ist verrückt. Es ist.

Tony:
Alter, was für ein gutes Geschäft, Mann. Ich freue mich für dich, Mann. Ich freue mich für dich, aber es geht mir auch so, als ob dieser Typ mir auch eine Nachricht geschrieben hätte und ich diese Nachricht einfach nicht gesehen hätte.

Rauben:
Er könnte da drin sein. Ryan Emerson, lassen Sie es uns wissen.

Tony:
Alter, ich muss mal nachschlagen. Ja.

Rauben:
Nun, worüber reden wir heute, Mann?

Tony:
Alter, wir haben Jamie Lane, Vizepräsident für Forschung bei AirDNA, und dieser Typ ist wie eine Enzyklopädie mit Daten und Informationen zu Kurzzeitmieten. Ehrlich gesagt ist es wahrscheinlich eines meiner Lieblingsgespräche, das ich seit langem über Kurzzeitmieten geführt habe. Aber der Grund, warum wir Jamie mitgebracht haben und worüber wir den Großteil der Folge sprechen, ist: Ist all diese Angst rund um den Airbnbust, wie er genannt wird, legitim? Sollten wir uns Sorgen machen? Jamie verfügt über einige Daten, die seine Position stützen.

Rauben:
Ich war wirklich beeindruckt, weil mir all diese Fragen immer wieder durch den Kopf gingen und ich dachte: „Na, was ist damit?“ Und dann sagte er: „Oh ja, die Antwort darauf ist diese.“ Und ich frage mich: „Was ist damit?“ Und dann sagt er: „Ja, die Antwort ist diese.“ Ich fand das ziemlich gut. Wir befassen uns mit anderen Dingen, beispielsweise mit der Frage, wie Sie Ihre Umsatzziele im Jahr 2023 einhalten können und, was noch wichtiger ist, wie Sie Ihrer Konkurrenz in einem sich ständig verändernden Markt immer einen Schritt voraus sein können. Wir legen also richtig los und ich bin wirklich aufgeregt. Für die Leute, die die ganzen Schlagzeilen lesen und deswegen ganz nervös und verängstigt sind, denke ich, dass die heutige Folge euch hoffentlich ein bisschen besser fühlen wird. Bevor wir mit der heutigen Folge beginnen, geben wir Ihnen einen kurzen Tipp von Tony Robinson vom Real Estate Rookie Podcast.

Tony:
In Ordnung. Ich danke Ihnen für die Ehre, mir den kurzen Tipp geben zu dürfen. Unser heutiger kurzer Tipp lautet: Gehen Sie zu BiggerPockets.com/tools. Unter dem Abschnitt „Andere Rechner“ gibt es einen Abschnitt, der es Ihnen ermöglicht, Immobilien als Kurzzeitmiete zu analysieren. Es handelt sich also um einen Airbnb-Immobilienrechner, der perfekt zu allem passt, worüber wir heute gesprochen haben, und dieser Rechner wird tatsächlich von AirDNA unterstützt. So können Sie alle darin enthaltenen Daten hören. Sobald Sie die Episode beendet haben, springen Sie in den Rechner, beginnen Sie mit der Analyse einiger Angebote und finden Sie das Angebot, das am sinnvollsten ist.

Rauben:
Leute, nutzt dieses Tool. Es ist im wahrsten Sinne des Wortes das Rentalizer-Tool und Sie können es bei BiggerPockets so oft verwenden, wie Sie möchten. Kommen wir also zur heutigen Folge.
Heute interviewen wir Jamie Lane, Vizepräsident für Forschung bei AirDNA. Jamie verfügt über ein Jahrzehnt Erfahrung als Wirtschaftswissenschaftler, was tatsächlich bedeutet, dass wir etwas gemeinsam haben, denn ich habe die Zeitschrift „The Economist“ gelesen, sodass wir dort einige Ideen austauschen konnten. Jamie war leitender Wirtschaftswissenschaftler bei CVRE, wo er mit seiner Teamanalyse namhafte Hotel- und Beherbergungsunternehmen unterstützte. Er hat zwei Kinder und eine lustige Tatsache über Jamie: Er spielt in einer Dartliga. Jamie Lane, willkommen beim BiggerPockets Podcast. Wie geht es dir heute, Mann?

Jamie:
Mir geht es großartig. Danke für die Einladung. Ich freue mich sehr, in den Markt für Kurzzeitmieten einzutauchen.

Rauben:
Ja, ich bin aufgeregt, Mann. Ich denke, in der heutigen Folge wollen wir wirklich einschätzen, was auf dem Markt passiert, oder? Ich denke, meine erste Frage ist, wenn ich gleich darauf eingehe: Können Sie uns allgemeine Impulse für Kurzzeitmieten im Jahr 2023 geben? Können Sie uns helfen, die vielen Dinge, die wir in den Schlagzeilen und Artikeln im Internet gesehen haben, einfach durchzuschneiden?

Jamie:
Ja. Insgesamt gehen wir davon aus, dass die Nachfrage nach Kurzzeitmieten weiter ansteigt und die Zahl der Personen, die pro Nacht in den Wohneinheiten übernachten, weiterhin Rekordwerte erreicht. Wir haben keine Nachfrageschwäche festgestellt. Insgesamt ist die Gesundheit der Branche stark. Aufgrund dieser Gesundheit haben wir viele neue Einheiten online gesehen. Ein allgemeiner Trend geht dahin, dass die Auslastung zurückgeht. Es gibt also eine gewisse Schwäche bei den durchschnittlichen Buchungen pro Eintrag. Der durchschnittliche Gastgeber erhält also etwas weniger Buchungen als im Jahr 2021, das wirklich den Höhepunkt der Branche darstellte. Wir erwarten also eine gewisse Schwäche. Das wird sich auf verschiedenen Märkten stärker auswirken als auf anderen, vor allem basierend darauf, wo das Angebotswachstum am stärksten war. Aber insgesamt ist es eine tolle Zeit, in der Kurzzeitvermietungsbranche tätig zu sein und Gastgeber zu sein.

Tony:
Ja. Jamie, es gibt also diese große Idee rund um die Airbnbust, dass Airbnbs nicht mehr rentabel sind und Kurzzeitmieten als Anlageinstrument nicht mehr rentabel sind. Ich denke, das liegt daran, dass jeder auf das Jahr 2021 blickt, als so viele Gastgeber in diesen Bereich einstiegen, ohne die historischen Daten vor der Pandemie zu verstehen. Was denken Sie darüber? Glauben Sie, dass dies immer noch eine profitable Anlageklasse ist? Ist 2021 das einzige Jahr, in dem dies Sinn machte? Sollten wir in Zukunft weiterhin kaufen? Was sagen die Daten?

Jamie:
Die Daten sagen ja, 2021 war ein Rekordjahr. Die Auslastung der Branche erreichte über 60 %. In einem typischen Jahr vor COVID wie 2018 und 2019 waren es 53 %. Bis heute liegen wir immer noch bei weit über 55 % und wir gehen davon aus, dass die Branche auch in Zukunft auf diesem Niveau bleiben wird. Wir werden also nicht so weit wie prognostiziert das Niveau von 2018 und 2019 erreichen. Aber wenn Sie zugesichert haben, dass die Auslastung im Jahr 2021 auch in Zukunft konstant bleiben oder sogar noch weiter steigen wird, werden Sie in Zukunft wahrscheinlich enttäuscht sein.

Rauben:
Ja, das macht Sinn. Ich meine, es ist schwierig, weil viele Leute im Jahr 2021 angefangen haben. Im Immobilienbereich im Allgemeinen gibt es Zeiten, in denen man sich wie ein Genie fühlt, und es gibt Zeiten, in denen man sich dumm vorkommt, oder? Nein, es kommt nur darauf an, wie viel Zeit Sie in einem Markt verbringen, oder? Jeder, der ins Jahr 2021 gekommen ist, viele Häuser, die wir gekauft haben, sagt: „Oh mein Gott, wir sind so schlau, wir machen all diese Renditen.“ Aber wenn man es sich anschaut, mache ich Airbnb jetzt wahrscheinlich schon seit fünf, sechs Jahren und es ist definitiv so, dass einige Jahre besser sind als andere. Offensichtlich waren die Jahre 2020 und 2021 besser, aber 2022 ist für mich eigentlich nur eine sehr normalisierte Version dessen, was ich 2018 und 2019 gesehen habe. Wie war es für dich, Tony? Ich meine, ich weiß, dass du deines jetzt auch schon seit ein paar Jahren hast. Kamen Sie genau zur Hochsaison rein oder kam ein kleiner Teil der Buchungen bereits vor der Hochsaison?

Tony:
Wir sind direkt bei COVID reingekommen, oder? Es gab also einen ganzen Nachholbedarf. Sobald wir unsere Einträge veröffentlicht haben, kämpften alle darum, in unsere Einträge hineinzukommen. Ich glaube also, dass wir in diesem herausragenden Jahr eingestiegen sind. Aber ich denke, wir wussten gleich zu Beginn, dass das nicht normal ist, oder? Die meisten unserer Objekte übertrafen unsere Prognosen, da wir bei der Prognose, wie das Jahr 2019 aussehen würde, Daten aus dem Jahr 2020 verwendeten. Ich denke also, dass wir ein gutes Gespür hatten. Nun, Jamie, ich schätze, eine Anschlussfrage dazu: Wenn Sie sich die Karte genauer ansehen: Erkennen Sie vielleicht, dass einige Märkte härter getroffen werden als andere, oder dass einige Märkte den Sturm vielleicht etwas besser überstehen? Wie verteilt sich das über das ganze Land?

Jamie:
Ja, es ist wirklich im ganzen Land unterschiedlich. Die Zielmärkte in den Bergen und an der Küste verzeichneten im vergangenen Jahr ein wirklich starkes Angebotswachstum. Städtische Gebiete, tatsächlich einige der größten Städte, dort sahen wir, dass das meiste Angebot an Menschen herauskam … Die Nachfrage war nicht da. Die Leute nahmen ihre Kurzzeitmieten und wandelten sie in Langzeitmieten um. Ich denke, das war der Backup-Plan vieler Menschen während der Pandemie und er hat funktioniert. Das Angebot in städtischen Gebieten liegt immer noch 20 % unter dem Niveau von 2019. Das Angebot ist in diesen Gebieten also noch nicht so weit zurückgekehrt, und die Nachfrage ist gerade noch vorhanden. Die Belegungen sind zurück. Es gibt also noch einige großartige Möglichkeiten, einige dieser städtischen Städte. Und dann war die große Überraschung in den letzten wirklich drei Jahren das große Wachstum, das wir in kleinen Städten oder ländlichen Gebieten gesehen haben, wo das Angebot jetzt im Wesentlichen doppelt so groß ist wie vor der Pandemie, und es ist immer noch ein Teil davon In den am schnellsten wachsenden Gebieten des Landes und in den meisten Fällen besteht Bedarf, mit diesem Angebot Schritt zu halten.

Rauben:
Ja. Weil wir über die städtischen Märkte gesprochen haben, oder? Es kamen viele Vorräte heraus und dann viele Leute … Sie haben es wieder auf Langzeitmiete umgestellt, den Backup-Plan, oder? Was denken Sie also über das allgemeine Angebotswachstum? Glauben Sie, dass es immer noch zu einer wahnsinnigen Angebotsverlagerung in bestimmte Märkte kommen wird, oder glauben Sie, dass das Angebot angesichts der aktuellen Entwicklungen, insbesondere der Zinssätze und der Wirtschaft im Allgemeinen, tatsächlich in Schwung kommen wird? überhaupt runter?

Jamie:
Ja, wir erwarten keinen Rückgang des Angebots. Wir gehen davon aus, dass die Angebotsrate zu langsam steigt. Wir haben also derzeit ein Angebotswachstum von etwa 25 %. Was mir Angst macht, ist, dass der Höhepunkt noch nicht erreicht ist. Wir betrachten es also jeden Monat, Jahr für Jahr, und es beschleunigt sich immer noch. Wir gehen davon aus, dass sich die Entwicklung im Jahr 2023 abschwächen wird, und ein großer Teil davon ist auf höhere Zinssätze zurückzuführen. Wir haben beim Umsatzwachstum ein Plateau erreicht. Angesichts der Zinssätze und der aktuellen Situation sind die Kosten für den Erwerb dieser Häuser erheblich gestiegen. Das bedeutet meiner Meinung nach, dass die Investitionen zurückgehen sollten. Wir gehen also davon aus, dass dieser Teil des Angebotswachstums sinken wird. Anekdotisch höre ich von vielen Anlegern, dass sie ihre Investitionstätigkeit pausieren oder zumindest versuchen, diese Investitionstätigkeit im nächsten Jahr zu drosseln.
Wir sehen ein größeres Angebot an Menschen, die über ein bestehendes Zuhause verfügen, vielleicht ein zweites Zuhause, vielleicht ihren Hauptwohnsitz, und die nicht beabsichtigen, dieses Zuhause auf die gleiche Weise zu nutzen. Vielleicht ziehen sie um und wollen nicht verkaufen. Der Zinssatz beträgt 3 % und es ist sehr attraktiv, ihn beizubehalten. Jetzt wollen sie es vermieten und eine andere Nutzung finden. Wir haben in den letzten Monaten tatsächlich einen starken Aufschwung bei Menschen beobachtet, die lediglich nach anderen Nutzungsmöglichkeiten für ihre Häuser suchen, und ein großer Teil davon entfällt auf den Bereich der Kurzzeitmiete.

Rauben:
Können Sie das bitte ganz schnell klären? Sie haben erwähnt, dass das Angebot noch nicht seinen Höhepunkt erreicht hat und daher steigt, aber Sie sagten, dass sich beim Umsatzwachstum nicht wirklich viel geändert hat. Bedeutet das also, dass mehr Lieferungen eingehen und die gleiche Menge Geld verdient wird, sodass der durchschnittliche Take-Home für den Gastgeber aufgrund der Menge an Lieferungen, die auf den Markt kommen, grundsätzlich geringer ist?

Jamie:
Ja. Die Angebots-Nachfrage-Dynamik führt also dazu, dass die Auslastung sinkt. Im November ging die Auslastung gegenüber dem Vorjahr um etwa 5 % zurück. Aber das ADR-Wachstum, also der durchschnittliche Preis, den ein Gast beim Spielen zahlt, ist tatsächlich schneller als der Rückgang der Auslastung. Wir haben also fünf Steigerungen der ADRs um jeweils 6 % erlebt, die den Belegungsrückgang übertrafen. Der durchschnittliche Umsatz pro Eintrag ist also immer noch positiv. Die Leute verdienen immer noch mehr Geld als im letzten Jahr. Dadurch werden die Gesamteinnahmen gebremst.

Rauben:
Verdammt, das ist interessant. Viele Leute reden nicht einmal darüber ... Wir reden über 100 % Auslastung und so weiter. Je weniger beschäftigt Sie sind, desto besser ist es manchmal, denn dann benutzen weniger Menschen auf Ihrem Grundstück Ihre Möbel, schalten Ihr Wasser oder Ihren Strom ein. Es ist also lustig, dass-

Tony:
Verbrauchsmaterial.

Rauben:
Ja genau. Insgesamt weniger Verschleiß und geringerer Nutzen. Es ist also irgendwie verrückt, dass der ADR tatsächlich gestiegen ist und das immer noch ein positiver Nettoeffekt für die gesamte Kurzzeitmietbranche zu sein scheint.

Jamie:
Ja. Das muss ein wirklich klarer Gedanke für die Menschen sein, die nach vorne schauen. Nehmen wir an, Sie können Ihren Preis um 5 % senken und eine ähnliche Auslastung aufrechterhalten, Sie verlieren jedoch nur 5 % des Umsatzes. Aber wenn Sie gleichzeitig Ihre Raten beibehalten oder diese sogar erhöhen könnten und vielleicht nur zwei oder drei % der Auslastung verlieren, wären Sie im Hinblick auf das RevPAR-Wachstum und höchstwahrscheinlich auch auf die Rentabilität insgesamt besser aufgestellt.

Tony:
Ja. Ich meine, hier spielen so viele Faktoren eine Rolle, und ich möchte nur auf das zurückkommen, was Sie gesagt haben, Jamie, dass das Angebot hoffentlich etwas nachlassen wird. Ich denke, Sie haben es so gut angesprochen, dass wir in den letzten Jahren ein Rekordtief bei den Zinssätzen erlebt haben, sodass es supergünstig ist, Immobilien zu kaufen. Diesen massiven Anstieg der Immobilienpreise hatten wir noch nicht erlebt. Es gab also relativ stabile Immobilienpreise mit superniedrigen Zinssätzen, was diesen wirklich perfekten Sturm für Leute auslöste, die in die kurzfristige Mietwohnung einstiegen. Aber ich denke auch, dass es viele Leute gibt, die diesen Airbnb-Goldrausch miterlebt haben und nicht mit der Absicht eingestiegen sind, professionelle Gastgeber zu werden, sondern einfach mit der Absicht, schnell Geld zu verdienen. Rob, ich glaube, Sie und ich befinden uns in einer einzigartigen Situation, in der wir wahrscheinlich mit mehr Gastgebern für Kurzzeitmieten gesprochen haben als mit fast jedem anderen auf dem Planeten. Haben Sie vielleicht einige Leute gesehen, die sich darauf eingelassen haben, dies nicht als Geschäft, sondern eher als Hobby zu betrachten?

Rauben:
Es kommt darauf an. Es hängt davon ab, über welches Publikum wir sprechen, aber ich meine, es ist schwierig, oder? Denn ich bin der Meinung, dass es für jeden möglich ist. Immobilien sind nicht schwer, es ist harte Arbeit. Und so versuche ich auf meinem Kanal detailliert darzulegen: „Hey, das Geld kann gut sein, wenn man viel Zeit und Mühe investiert und gutes Design, hochwertige Möbel und gute Fotos hineinsteckt, aber ich Sprechen Sie doch auch über einige der verrückten Geschichten, die passieren, oder? Die Art, wie ich darüber rede, ist normalerweise etwas lustiger, oder? Ich spreche davon, wie Bären in meine Hütte eingebrochen sind oder wie die Polizei vor ein paar Monaten im Wald an meinem Haus auf Menschenjagd ging. Ich rede über solche Dinge und habe das Gefühl, dass die Leute denken, ich mache Witze oder was auch immer. Und wenn ihnen dann so etwas passiert, sind sie einfach nicht darauf vorbereitet, weil sie keine Gastgeber auf professionellem Niveau sind.
Ich würde also sagen, dass es ein ziemlich gutes Spektrum ist, aber ich versuche auf jeden Fall, nicht zu sehr auf Leute einzugehen, die einfach nur sagen wollen: „Ja, ich möchte 500 Dollar zusätzlich verdienen.“ Ich möchte, dass Leute, die sich für Airbnb entscheiden, es als eine ernsthafte Investition betrachten, die Zeit braucht. Wenn Sie diese Zeit investieren und den Samen bewässern, wird daraus ein sehr schönes Portfolio, das Ihnen eines Tages den Ruhestand sichern wird. Was ist mit dir?

Tony:
Ja. Ich meine, genau das Gleiche, Mann. Ich habe das Gefühl, eine Menge Geschichten gehört zu haben von … Ich würde sie nicht einmal Gastgeber nennen, ich würde sie einfach Investoren nennen, die eine Kurzzeitmiete gekauft haben, weil ich denke, dass es sich um zwei völlig unterschiedliche Arten von Menschen handelt, aber ich habe sie gehört In vielen Geschichten von Leuten heißt es: „Mann, ich habe diese Immobilie gekauft und sie war nicht das, was ich mir vorgestellt hatte. Es ist viel mehr Arbeit und es ist dies und das.“ Ich denke, was mich und Sie, Rob, unterscheidet, ist, dass wir uns wirklich auf den Ausbau dieses Gastgewerbeunternehmens konzentrieren und sicherstellen, dass wir den Gästen das Design, die Annehmlichkeiten, das Erlebnis bieten und uns wirklich gut um unsere Gäste kümmern wenn sie unser Eigentum betreten.
Also Jamie, und der Grund, warum ich das anspreche, ist, weil ... Und das ist mein Gedanke und ich bin nur neugierig, ob Sie das Gleiche denken und ob es irgendwelche Daten gibt, die dies stützen, aber ich denke, dass viele Leute das tun haben in den letzten zwei Jahren zugegeben, dass diese Einheiten zu anderen Gastgebern wechseln werden, die professioneller sind und damit ihren Lebensunterhalt verdienen, sobald ihnen klar wird, dass diese Kurzzeitmiete nichts für sie ist. Gibt es irgendetwas in Ihren Daten, das das stützt, oder bin ich nur wie ein Verrückter mit einem Traum?

Rauben:
Hey, Mann, das ist eine Verschwörung.

Tony:
Ja.

Jamie:
Ja, es gibt Daten, die dies belegen. Vielleicht gibt es aber noch einen genaueren Punkt zu einem der Dinge, die wir derzeit sehen, und eines der größten Risiken für die Branche ist derzeit die neue Regulierung. Wenn man sich die Art von Investor ansieht, die langfristig in den Markt investieren möchte, langfristig in ihre Immobilien, dann wirklich in diese investieren und ihre Märkte wirklich sorgfältig auswählen, im Gegensatz zu Gastgebern, die schnell Geld verdienen wollen und nicht wirklich recherchieren Die Vorschriften in den Märkten, in die sie gehen, können in diesen Bereichen für große Immobilienverwalter oder für Gastgeber, die schon lange dort sind, oder sogar für Gastgeber, die gerade große Investitionen tätigen, um sich in der Gemeinschaft zu engagieren, großen Widerstand hervorrufen , und das kann zu einigen Rückschlägen führen.
Uns geht es darum, Gastgeber zu finden, die langfristige Investitionen tätigen möchten, die Vorschriften der Bereiche verstehen möchten, in die sie investieren, und alles tun, was wir können, um dies zu unterstützen. Bei einzelnen Anlegern, vielleicht kurzfristigen Gastgebern, beobachten wir derzeit eine gewisse Abwanderung von Anlegern in den USA, sodass sich die Leute vom Markt zurückziehen. Gleichzeitig beobachten wir einen starken Anstieg der Zahl professioneller Manager. Die größte Anzahl an Gastgebern bzw. der prozentuale Zuwachs an Gastgebern kommt also von den Gastgebern mit mehr als 20 Einheiten, also von denen, die entweder über eigene Portfolios verfügen und diese erweitern, oder von den größeren Immobilienverwaltern, die mehr Einzeleigentümer in ihre Portfolios aufnehmen. Wir sehen ein wirklich erhebliches Wachstum bei einigen dieser größeren Betreiber, insbesondere in den USA

Rauben:
Das macht Sinn. Ich meine, das ist der Punkt, an dem ich einen meiner Geschäftspläne verändere. Ich werde … Ich habe gerade eine Immobilienverwaltungsfirma gegründet, Tony, für das, worüber du sprichst, gibt es eine Menge Leute, die sich darauf einlassen , und ihnen wird klar, dass es vielleicht viel schwieriger ist, als sie dachten. Und deshalb denke ich, dass viele Leute ihre Portfolios aus genau diesem Grund auf Immobilienverwaltungsgesellschaften verlagern werden, Jamie. Deshalb wollte ich etwas zurückhalten, weil wir darüber gesprochen haben, wie es einigen Tourismusmärkten geht, aber ich wollte sehen, ob es Daten darüber gibt, was die besten Tourismusmärkte sind? Gibt es bestimmte Märkte, denen es besser geht als anderen, auf die man achten kann?

Jamie:
Ja. Deshalb erstellen wir jedes Jahr einen Bericht über die besten Orte zum Investieren. Wir verfolgen eine ganze Reihe verschiedener Märkte oder jeden Markt auf der ganzen Welt. Insbesondere in den USA gibt es einige unterschiedliche Trends, die Investitionsmöglichkeiten in einigen Teilen der Tour und einigen Märkten fördern. Einige von denen, die mir besonders auffallen, sind diejenigen, bei denen die Umsatzsteigerungen die Immobilienpreissteigerungen und die COVID-Trends, also die erweiterte Saisonalität in diesen Märkten, deutlich übertroffen haben. Historisch gesehen waren wir vielleicht nur ein Markt, der eine Hochsaison von zwei oder drei Monaten hatte und sich dann um fünf oder sechs Monate verlängerte. Dadurch wurden die Monate, in denen Sie wirklich Gewinne erzielen können, wirklich erweitert. Solche Märkte, es ist wie in Panama City. Es ist eine Art Nordküste von Michigan an den Großen Seen, die Küste in Maine in der Nähe des Acadia-Nationalparks, sogar ein Markt wie Virginia Beach, wo sie aufgrund der Nähe zum DC-Gebiet noch einen gewissen städtischen Charakter hat. Diese haben gute Chancen gesehen.
Und dann gibt es vielleicht einige der wertvollsten Märkte da draußen, in denen das Wachstum im letzten Jahr wirklich stark war und die Immobilienpreise jetzt sinken. Dies war also der Höhepunkt der Marktbewegung während der Pandemie und führte zu einem wirklich starken Anstieg der Immobilienpreise. In letzter Zeit haben wir gesehen, dass die Nachfrage nach Kurzzeitmieten weiter zunimmt und die Auslastung sehr hoch bleibt, und das sind Märkte wie Aspen, Vail, Park City, Telluride, Sawtooth Mountain und Steamboat. Auf Ertragsbasis ist es immer noch schwierig, in diese Märkte einzusteigen, aber ich denke, dass es sich auf lange Sicht um sehr stark nachgefragte Märkte mit großen Umsatzchancen handelt.

Rauben:
Ja. Ich meine, ich denke, dass die Smoky Mountains das Herzstück der Märkte für Kurzzeitmieten sind, oder? Über Gatlinburg wurde in diesem Podcast schon oft gesprochen, was meiner Meinung nach etwas mit den astronomischen Preissteigerungen in diesem Markt zu tun hat. Gibt es Daten, die solche Märkte unterstützen? Denn ich denke, es gibt zwei wirklich bahnbrechende Nationalparks, die wirklich gerade... Sie sind in die Höhe geschnellt, und jetzt bin ich mir nicht wirklich sicher, wie ich etwas von der Bewegung am Joshua Tree in den Smoky Mountains aushalten soll. Kennen Sie die Daten zu einigen dieser Nationalpark-Märkte aus dem Kopf?

Jamie:
Ja, das sind Arten von Märkten, die ich in eine Gruppe einordnen würde, in denen das Angebotswachstum wirklich stark war. Ja, die Nachfrage ist gestiegen. Wir haben in Joshua Tree keinen Rückgang der Nachfrage gesehen. Wir konnten in der Region Gatlinburg, Pigeon Forge keinen Nachfragerückgang beobachten, aber die Auslastung ist im Vergleich zum Vorjahr um 10 bis 15 % gesunken. Bedenken Sie, dass die Auslastung in Gatlinburg immer noch 30 % höher ist als 2019. Es hängt also alles davon ab, von wo aus Sie Ihr Benchmarking durchführen. Ich denke, auf lange Sicht ist es immer noch ein großartiger Markt, aber das ist einer dieser Bereiche … Man kann die North Georgia Mountains, die Poconos, die Berkshire, das Lower Hudson Valley und Broken Bow nennen, alles Märkte, in denen sehr beliebt investiert wurde und ist Wir sehen ein wirklich erhebliches Angebotswachstum, aber die Umsätze, RevPARs und die Auslastung sind im vergangenen Jahr ziemlich deutlich zurückgegangen.

Tony:
Ja. Jamie, ich finde es super interessant. Offensichtlich investieren Rob und ich beide in Joshua Tree und in Tennessee, daher denke ich, dass wir einige der gleichen Dinge sehen. Aber Sie haben vorhin erwähnt, welche Rolle Regulierungen spielen, und das ist fast der Grund, warum ich damit beginne, Märkte ins Visier zu nehmen, die etwas strengere Regulierungen haben, weil dadurch das Angebot fast begrenzt wird. Wenn das Angebot begrenzt ist, die Nachfrage aber weiter steigt, sind die Gastgeber, die auf diesem Markt tätig sind, jetzt in einer wirklich guten Position. So verfügen wir beispielsweise über drei Grundstücke in der Stadt Twentynine Palms, der an Joshua Tree angrenzenden Stadt. Twentynine Palms hat eine feste Obergrenze für die Anzahl der Einträge, die zu jedem Zeitpunkt zugelassen werden, und unsere drei Immobilien haben es unter diese feste Obergrenze geschafft. Ich glaube, das Angebot liegt jetzt bei 500 Einträgen, aber da die Nachfrage weiter steigt, sind wir in einer wirklich guten Position. Ich frage mich also, Jamie, sehen Sie möglicherweise bessere Renditen in Märkten, die stärker reguliert sind, weil es eine Angebotsobergrenze gibt?

Jamie:
Ja. Viele dieser Schlüsselmärkte sehen das Gleiche. Das Angebotswachstum in diesen Märkten verlief im Wesentlichen flach und es ist aufgrund der geltenden Vorschriften wirklich schwierig, in diesen Städten neues Angebot hinzuzufügen. Typischerweise sind sie Eigentümer bestehender Immobilien. Wenn Sie also losgehen und Investitionen tätigen, ist die Regulierung das Wichtigste, was ich den Leuten rate, neben den Anlagerenditen auch nach Bereichen zu suchen, in denen es derzeit vielleicht noch keine Regulierung gibt, die aber wahrscheinlich bald eingeführt wird , wo Sie einsteigen können, bevor das in Kraft tritt, oder zumindest auf den Märkten, Sie sind in die kommenden Vorschriften involviert und stellen sicher, dass es sich um eine faire Regelung handelt, die eingeführt wird, die Sie nicht aus dem Geschäft bringt . Denn es gibt Märkte, auf denen man das Glück hat, großväterlich zu werden, aber auf anderen Märkten ist das völlig verboten, und es kann eine Investition ruinieren.

Rauben:
Ja, ich sage, ich meine, Joshua Tree ist dasselbe, Tony. Ich meine, sie haben einfach nicht damit begonnen, die Vorschriften durchzusetzen, sondern viel mehr Vorschriften in Kraft zu setzen. Wenn Sie Ihre Erlaubnis hätten, wären Sie Ihr Großvater, aber ich denke, es wird viel schwieriger. Es ist eines dieser seltsamen Dinge, bei denen ich in den Smoky Mountains einen Rückgang der Gesamteinnahmen für meine Hütte gesehen habe. Da mein Chalet sehr alt ist, ist das nicht wirklich überraschend. Es gibt viele neue Entwicklungen da draußen, aber das ist wirklich lustig, denn ja, ich meine, es ist nicht ideal, weniger Einnahmen zu haben, aber die Rendite dieser Immobilie war ... Es war eine Cash-on-Cash-Rendite von 90 %.

Jamie:
Immer noch großartig, oder?

Rauben:
Ja, es war wirklich gut. Wenn ich also 60 statt 78 oder so etwas verdiene, möchte ich natürlich die zusätzlichen 18,000 verdienen, aber mein Cash-on-Cash war immer noch so … Die Investition wird zurückgezahlt. Es spielt keine Rolle. Das Gleiche gilt für Joshua Tree. Insgesamt ist mir dieser einzige Trend aufgefallen, und ich weiß nicht, wie es Ihnen geht, Tony, aber meiner Meinung nach kommen in letzter Minute viel mehr Buchungen. Früher war ich für bestimmte Termine 30 bis 60, manchmal sogar 90 Tage ausgebucht, was heute nicht mehr der Fall ist. Ich werde jetzt am Abend zuvor ausgebucht. Und wenn Sie sich meinen Kalender ansehen, sieht er immer leer aus. Schaut man sich dann aber die vergangenen Kalender an, sieht man, dass sie sich am Ende eigentlich immer füllen. Kommt das häufiger vor, Jamie, oder ist das Markt-zu-Markt? Weil ich das Gefühl habe, dass ich eine Menge Leute gehört habe, die sich nicht unbedingt beschwert haben, sondern sich darüber geäußert haben: „Oh, meine Buchungen sind ausgetrocknet“, aber eigentlich kommen die Buchungen erst in letzter Sekunde.

Jamie:
Ja, es hängt wirklich vom Markt ab, von der Marktsaison. Wenn Sie also in der Hochsaison sind, sind die Leute in welchen Bereichen normalerweise ausgebucht? Drei bis vier Monate im Voraus. Wenn Sie jetzt in die Nebensaison wie Smoky Mountains reisen, reservieren die Leute normalerweise eher in letzter Minute, vor allem weil sie es können. Sie müssen nicht drei Monate im Voraus buchen, um das Smoky's im Winter zu buchen. Allerdings werden Sie durch unterschiedliche Revenue-Management-Strategien und den Einsatz dynamischer Preisgestaltungssoftware unterschiedliche Strategien entwickeln, um den Umsatz in verschiedenen Zeiträumen und basierend auf der Angebotsdynamik zu maximieren. Wenn Sie Ihren Umsatz wirklich maximieren möchten, müssen Sie oft auf Last-Minute-Bucher warten, sodass die Leute eine Woche im Voraus buchen und Sie je nach Jahreszeit einen erheblichen Aufschlag auf diese Buchungen erhalten können.

Tony:
Rob, ich möchte dich fragen, denn mein Ansatz ist eigentlich das Gegenteil, bei dem wir beginnen, unsere Preise zu senken, je näher wir einer Eröffnung im Kalender kommen. Es ist nur für mich, weil ich nachts schlafen möchte, weil ich weiß, dass wir den Preis senken werden, um hoffentlich die richtige Person zu finden. Aber Jamie, was Sie sagen, ist, dass vielleicht das Gegenteil der Fall sein sollte, wenn Sie die Preise für Last-Minute-Aufenthalte fast in die Höhe treiben, weil es die Reisenden sind, die Ihren Aufenthalt vielleicht am meisten brauchen.

Jamie:
Ja.

Tony:
Ja, mach weiter. Mach weiter, Jamie. Ich bin neugierig.

Jamie:
Ja, es hängt wirklich davon ab, wie viele Angebote noch verfügbar sind. Deshalb helfen wir den Leuten, dies auf unserer Plattform zu verfolgen und was dann für eine Buchungsaktivität verantwortlich ist. Wenn Sie wirklich tolle Rezensionen haben, wirklich hoch bewertet, können Sie das vielleicht tun. Wenn Sie vielleicht auf der schlechteren Seite sind, können Sie das wahrscheinlich nicht tun. Es hängt also wirklich von der Art der Immobilie ab und dann davon, wie viele Angebote insgesamt verfügbar sind und wie viele Sie voraussichtlich buchen werden. Wenn Sie wissen, dass in der Regel Last Minute gebucht wird und in Ihrem Wettbewerbssatz oder auf Ihrem Markt 10 oder 15 Unterkünfte in letzter Minute gebucht werden und nur noch fünf übrig sind, sollten Sie diese Rate erhöhen, weil Sie gebucht werden, aber das kommt wirklich darauf an auf die Zeit auf dem Markt.

Rauben:
Ja, ich stimme dir zu, Tony. Ich rabattiere. Das ist ein beängstigender Gedanke. Ich weiß nicht. Ich rabattiere Last-Minute. Ich möchte es nur füllen, wenn ich kann. Aber ja, ich denke, es braucht ein wenig Vertrauen, um diese Preise in letzter Minute in die Höhe zu treiben.

Tony:
Ja. Ja. Ich glaube, ich habe in manchen Ferienzeiten damit herumgespielt, oder? Wenn wir zu Thanksgiving oder Weihnachten kurzfristig eine Eröffnung haben, versuche ich normalerweise, die Preise zu erhöhen. Aber ja, ich werde etwas nervös. Vielleicht muss ich noch etwas Zeit damit verbringen, mich mit den Daten zu befassen, Jamie.

Rauben:
Hey, ich werde es tun, wenn du es tust. [unverständlich 00:33:01].

Tony:
Wenn wir jeden dazu bringen können, es zu tun, dann funktioniert es, oder? Aber wenn ich [unhörbar 00:33:05] bin.

Rauben:
Oh mein Gott, wir haben es geschafft.

Jamie:
Ich glaube, das nennt man Preisabsprachen.

Tony:
Ja. Okay. In Ordnung. Egal. Das haben wir nicht gesagt. Ja. Also, Jamie, wir haben viel darüber geredet … Offensichtlich sind Rob und ich hauptsächlich in echten Urlaubszielen, aber was ist mit den Metromärkten, wie den großen städtischen Städten? Rob lebt in der Nähe von Houston. Ich lebe in der Nähe von Los Angeles. Das sind große Städte. Wie war die Wiederbelebung in diesen großen Metropolen?

Jamie:
Ja. Die Erholung verlief langsam und sie waren die Märkte, die am stärksten von der Pandemie betroffen waren. Die Leute mieden wirklich Städte. Es galt eigentlich, dass die Nachfrage umso schneller zurückkam, je weniger dicht es war, aber jetzt erleben wir tatsächlich eine Wiederbelebung der Nachfrage in den Städten. In Wirklichkeit wäre 2022 ohne die Stärke des Dollars ein viel besseres Jahr gewesen. Wenn Sie also darauf geachtet haben, sind die Kosten für ausländische Reisende, die in die USA kommen, um etwa 20 % gestiegen. Es machte es viel billiger, nach Europa zu reisen. Ein allgemeiner Trend im vergangenen Sommer war also, nach Europa zu reisen und zu sehen, wie großartig das Preis-Leistungs-Verhältnis dort ist, aber das hielt die Leute wirklich zurück.
Ich habe das erwähnt, weil in vielen dieser Großstädte vor der Pandemie die internationale Nachfrage bis zu 50 % der Gesamtaufenthalte ausmachte. In Städten wie New York, San Francisco, Oahu, Miami, LA und Boston kamen also 30 bis 50 % der Gäste aus dem Ausland. Das sind jetzt nur etwa 20 %, vielleicht 15 %. Wir haben also noch einen langen Weg vor uns. Im Jahr 2023 rechnen wir mit einem starken Anstieg der internationalen Nachfrage, insbesondere wenn China wieder für den Reiseverkehr geöffnet wird. Sie glauben also, dass chinesische Reisende in den letzten drei Jahren irgendwie eingesperrt waren und nicht außerhalb ihrer Stadt reisen durften, geschweige denn ins Ausland. Im Jahr 2019 war China das zweitgrößte Land für internationale Besucher, die in die USA kamen, und die Zahl der chinesischen Reisenden, die in die USA zurückkehrten, kam regelrecht in Schwung.

Rauben:
Ja. Ja, das ist auch für mich eine Anekdote, dass die Chinesen 2018 und 2019 bei weitem das größte internationale Publikum waren, das in meinen verschiedenen Airbnbs übernachtete. Eines der Dinge, die ich auch gemacht habe ... Ich habe ein paar Fragen und dann bringe ich uns hier weiter, aber ich habe das Gefühl, ich werfe nur ... Du bist hier der König des Darts. Ich habe das Gefühl, ich werfe nur Dinge nach dir. Ich sage: „Ich hoffe, er kennt die Antwort darauf“, weil ich wirklich neugierig bin. Ich habe mich also gefragt, ob während der Pandemie viele Menschen nicht in der Lage waren, ins Ausland zu reisen, oder? Und als sich dieser Staub etwas gelegt hatte und die Menschen wieder ins Ausland reisen konnten, fingen die Menschen an zu reisen, aber jetzt stehen wir vor einer Rezession. Meine Logik oder mein Gedanke hier ist also, dass internationale Flüge sehr teuer sind, daher frage ich mich, ob es in den nächsten 12 Monaten viel weniger internationale Reisen und viel mehr Inlandsreisen innerhalb der Vereinigten Staaten geben wird. Gibt es hierzu irgendwelche Daten?

Jamie:
Ja, das sind einige. Wenn Sie also an Reisende denken, die ins Ausland reisen, handelt es sich im Allgemeinen um Reisende der gehobenen Preisklasse, also Leute, die in Luxusimmobilien übernachten, und diese sind tatsächlich diejenigen, die in den letzten drei Jahren am besten abgeschnitten haben. Menschen, die traditionell ins Ausland gereist wären, blieben also im Inland. Wir haben Luxusimmobilien gesehen. Insgesamt hatten sie früher die niedrigste Auslastung, tatsächlich hatten sie während der Pandemie die höchste Auslastung bzw. den höchsten Auslastungszuwachs während der Pandemie. Sie sind jetzt und im Jahr 2022 dort, wo wir einige Schwächen gesehen haben. Sie glauben also, dass einige dieser Bergdestinationen, in denen die Menschen im Inland blieben, plötzlich wieder ins Ausland gingen. Wir sahen Luxuspreise in den Bergen von Colorado, die um 15 bis 20 % sanken. Sie beschlossen, ihre Auslastung aufrechtzuerhalten, und begannen daher, die Preise zu senken. In vielen Märkten, die für Luxusreisende attraktiv waren, war dies in den letzten sechs bis acht Monaten ein Schwachpunkt.

Tony:
Rob lässt mich an eine gute Frage denken, Jamie, über die Rezession und wie geht es in der Reise- und Hotelbranche normalerweise fair zu? Airbnb startete also während der letzten Rezession, daher gibt es wahrscheinlich nicht viele Daten speziell zu Airbnb, aber nur anekdotisch: Haben Sie eine Vorstellung davon, wie sich die größere Hotelbranche im Jahr 2008 vielleicht geschlagen hat, oder vielleicht sogar, ob das der Fall wäre? Wie verliefen frühere Rezessionen normalerweise? Weil ich denke, dass viele Menschen, die in diesen Raum ziehen, wenn sie das Wort Rezession hören, die große Angst haben, dass ihre Immobilien monatelang leer stehen werden, und ich frage mich nur, ob es irgendwelche Daten gibt, die diese Angst vielleicht ein wenig mildern könnten bisschen.

Jamie:
Ja. In meinem früheren Leben war ich Ökonom für die Hotelbranche und habe mir jahrzehntelange Daten angeschaut. Wir hatten tatsächlich Daten zur Hotelleistung, die bis in die 1930er Jahre zurückreichten. Ich habe mich also intensiv mit früheren Rezessionen und deren Auswirkungen auf unsere Branche befasst. Was ich sagen kann, ist, dass die letzten drei Rezessionen nicht repräsentativ für das sind, was wir während dieser Rezession erwarten. Denken Sie also zurück: Wir hatten COVID, wir hatten die große Finanzkrise, wir hatten den 9. September, also alles Rezessionen, die das Gastgewerbe weitaus stärker beeinträchtigten als den Rest der Wirtschaft. Wir gehen davon aus, dass es sich bei der bevorstehenden Rezession, falls wir tatsächlich in eine Rezession geraten, eher um eine Warenrezession als um eine Rezession im Reise- und Gastgewerbe handelt.
Wir haben tatsächlich Prognosen von Oxford Economics, die selbst in ihrem Abwärtsszenario, in dem das BIP um 2.5 % sinkt, nicht damit rechnen, dass die Freizeit- und Gastgewerbenachfrage überhaupt sinken wird. Das deckt sich wirklich mit unserer Prognose, denn in unserer Prognose für das nächste Jahr ist eine Rezession fest verankert, und die Nachfrage steigt immer noch um 5.5 %. Unsere Freunde von STR in der Hotelbranche, ihre Prognose für die Hotelnachfrage wird mit Beginn der Rezession um 3 % steigen. Insgesamt erwarten wir also, selbst wenn wir in eine Rezession geraten, nur Rückenwind. Die Menschen priorisieren derzeit Reisen gegenüber anderen Ausgabenformen. Den Umfragen zufolge werden sie das auch weiterhin tun, und das sind unsere Erwartungen für das kommende Jahr.

Rauben:
Ja. Ja! Sicher. Wirklich, Tony, das geht den Leuten auf die Nerven, die sich irgendwie mit Airbnb beschäftigen, oder? Ich glaube nicht, dass 2023 … Ich denke, es ist die beste Gelegenheit, in den letzten zwei Jahren wirklich bei Airbnb einzusteigen, weil wir viele Preissenkungen erleben werden. Ich glaube nicht, dass es eine gute Gelegenheit für Leute ist, die sich einfach nur darauf einlassen wollen, denn für viele wird es ein schwieriges Jahr werden, wenn sie nur die Schlagzeilen lesen und die Dinge langsam laufen. Aber ich mache das schon seit fünf Jahren, ich bin gespannt auf Preissenkungen und freue mich darauf, zu einem ziemlich guten Preis einzusteigen. Sie wissen, was ich meine? Es ist also wie im Jahr 2023. Ich freue mich wirklich darauf, zum ersten Mal seit anderthalb Jahren wieder Angebote angenommen zu bekommen, oder?
Also, Jamie, Sie haben über Ihre Prognose gesprochen und hier ehrlich gesagt eine beeindruckende Menge an Antworten auf meine Datenfragen gegeben. Können Sie uns etwas darüber erzählen, woher Sie Ihre Daten überhaupt beziehen? Wie sammelt AirDNA so viele Daten? Was sind die Quellen dafür? Ich weiß nicht. Ich glaube, ich habe schon gefragt. Wie wird es zusammengestellt? Das ist, was ich meine.

Jamie:
Ja. Da wir ein globales Unternehmen sind, verfolgen wir jedes Inserat auf Airbnb, Vrbo und Booking.com. Wir schauen uns jeden Tag jeden Eintrag und die Bewegungen im Kalender an, um herauszufinden, welche Einträge an einem bestimmten Abend verfügbar sind. Wir sehen, wenn sie nicht mehr verfügbar sind. Wir modellieren dann, ob es sich um eine gebuchte oder geblockte Nacht handelte. Wir nehmen den letzten verfügbaren Preis für die Nacht als Umsatz und amortisieren dann die Reinigungsgebühr, sodass diese über die Dauer der Reservierung verteilt wird. Als Unternehmen machen wir das seit 2014. Wir verfügen also über eine wirklich lange Zeitreihe von Daten, damit wir Trends im Laufe der Zeit verstehen können und wie sich Märkte im Laufe der Zeit entwickelt haben.
Unser Ziel als Unternehmen ist es, Daten zu 95 % der Kurzzeitvermietungen auf der Welt zu sammeln und eine Genauigkeit von 95 % zu erreichen. Daher werden wir nicht auf jede einzelne Nischen-Buchungsseite eingehen. Wir werden keine perfekte Genauigkeit erreichen. Mit der Art und Weise, wie wir unsere Daten sammeln, können wir das nicht erreichen, aber wir werden dem sehr nahe kommen, und das ist unser Hauptaugenmerk in unserem Unternehmen auf der Genauigkeit der Daten. Wir erweitern dies, indem wir Daten von einzelnen Hosts erhalten, die ihre Unterkünfte über unsere Website bei AirDNA verbinden. Wenn Sie also Gastgeber sind, können Sie Ihren iCal anschließen. Wir werden Ihre tatsächlichen Daten erhalten. Wir werden es Ihnen ermöglichen, Ihre Immobilie im Vergleich zu Mitbewerbern zu vergleichen. Verstehen Sie, dass nur ich keine Buchungen bekomme, und wie geht es meinen Konkurrenten, wie werden die Unterkünfte um mich herum ausgebucht? Und dann bekommen wir auch Partnerdaten. Daher stellen uns einige der großen Channel-Manager und Ferienvermietungsunternehmen ihre Daten direkt zur Verfügung, und wir sind in der Lage, die Scrape-Daten auch mit diesen Daten zu ergänzen.

Tony:
Ja. Jamie, ich bin so froh, dass es Unternehmen wie AirDNA gibt, die diese riesigen Datenmengen abrufen können, denn um als Gastgeber die richtigen Entscheidungen zu treffen, braucht man die richtigen Eingaben, und die richtigen Eingaben sind alles, worüber Sie gesprochen haben. Ich hatte keine Ahnung, dass es ein so komplexer Prozess ist, so viele Millionen Einträge auf der ganzen Welt zu verfolgen. Ich bin also froh, dass ihr das macht. Deshalb möchte ich das Gespräch am Laufen halten, Jamie, und ich möchte ein wenig darüber sprechen, wie Anleger angesichts aller Prognosen und allem, worüber wir bisher gesprochen haben, anfangen können, wettbewerbsfähig zu bleiben. Was sehen Sie angesichts dieses Anstiegs des Angebots oder welchen Rat würden Sie jemandem geben, der sagt: „Okay. Wie kann ich wettbewerbsfähig sein? Wie kann ich meine Retoure schützen? Wie kann ich sicherstellen, dass mein Eintrag zu den Einträgen gehört, die gut ankommen?“

Jamie:
Ein paar verschiedene Dinge. Es gibt verschiedene Aspekte der Branche, die schneller wachsen als andere. Daher bin ich sehr optimistisch, wenn es um einzigartige Aufenthalte geht. Ich denke, euch geht es vielleicht auch so.

Rauben:
Ja sicher.

Jamie:
Das andere ist die Art der Annehmlichkeiten. Wenn Sie sich also einen Markt wie Joshua Tree ansehen, ist die Gesamtbelegung rückläufig, aber wenn Sie sich die Belegung von Immobilien mit Pools ansehen, steigt sie tatsächlich. Konzentrieren Sie sich also darauf, wofür die Leute auf Ihren Markt gehen, welche Annehmlichkeiten sie sich wünschen, wenn sie dort sind, und wie Sie Ihre Angebote von den anderen abheben können. Und das Dritte ist der Status und die Bewertungen. Eine Unterkunft oder ein Gastgeber mit Superhost-Status verzeichnet also in jedem Zeitraum eine um 24 % höhere Auslastung als ein Gastgeber ohne Superhost-Status.

Rauben:
Wow. Wirklich?

Jamie:
Ja.

Rauben:
Verdammt, das ist verrückt.

Jamie:
Letztes Jahr hatten sie eine um 21 % höhere RevPAR-Kontrolle für alles. Es gibt also einen massiven Anstieg der Leistung und Buchungsbereitschaft für bessere Bewertungen, den Superhost-Status und den Komfort bei der Buchung. Wir haben so viele Leute, die Airbnb zum ersten Mal ausprobieren. Letztes Jahr waren also 40 % aller Buchungen, die über Airbnb in den USA getätigt wurden, Erstbucher. Wenn Sie also eine Plattform oder ein Produkt zum ersten Mal ausprobieren, buchen Sie dann bei jemandem, der ein Superhost ist, oder nicht? Ja, es macht wirklich einen Unterschied.

Rauben:
Verdammt, das ist ehrlich gesagt erstaunlich. Ich erinnere mich, dass ich auf einer Airbnb-Party war, glaube ich. Es waren viele Gastgeber da und sie standen alle herum und wir machten coole Sachen. Und so standen wir alle herum und ich erinnere mich, dass wir sagten: „Ja. Wie lange seid ihr schon Superhosts bzw. wie oft wart ihr schon Superhosts?“ Weil es nur ein kleines Abzeichen ist, mit dem man sagen kann: „Tony Robinson war X-mal Superhost.“ Und dann sagten sie: „Oh, vier, sieben.“ Sie sagen: „Was ist mit dir?“ Ich dachte: „Oh, ich glaube, ich bin jetzt 16.“ Allen fiel die Kinnlade herunter. Sie sagten: „Was? Du warst 16 Mal Superhost.“ Darauf war ich, ich weiß nicht, ohne Grund sehr stolz, aber jetzt habe ich wohl einen guten Grund, stolz darauf zu sein, denn ich habe 24 % mehr Buchungen dafür erhalten. Das ist also ziemlich verrückt.

Jamie:
Bedenken Sie außerdem, dass nur 15 % der Gastgeber Superhosts sind.

Tony:
Wirklich?

Jamie:
Es ist eine kleine Menschenmenge. Vielleicht spielt es sogar eine Rolle bei der Airbnb-Pleite und den Leuten, die nicht die Buchungen sehen, die sie erwartet haben. Wenn sie keine Bewertungen erhalten und die Zufriedenheit der Gäste nicht erfüllen, könnte das ebenfalls ein großer Teil des Problems sein.

Rauben:
Verdammt. Haben Sie hier eine lustige Tatsache über Superhost-Namen? Was ist der häufigste Superhost-Name? Darüber haben wir neulich im Off gesprochen.

Jamie:
Wir unterhielten uns im Off und dann habe ich nie wirklich nachgeschaut.

Rauben:
Oh, in Ordnung. Okay.

Jamie:
Nachdem Sie das erwähnt haben, erinnere ich mich, dass ich es irgendwann einmal nachgeschlagen habe. Was ist es? Haben Sie es?

Tony:
Ja. Jamie, ich meine, es gibt so viele gute Dinge, über die wir gesprochen haben, und ich liebe die Idee, dass Gastgeber etwas Konkretes haben, auf das sie sich konzentrieren können, um ihren Unterkünften dabei zu helfen, besser zu werden. Sie haben also über Pools und Joshua Tree gesprochen, und ich bin sehr froh, dass Sie das erwähnt haben, denn ich habe gerade gerade meinen ersten Poolgrundstück unter Vertrag genommen. Daher freue ich mich auf dieses Reha-Projekt. Aber welche weiteren Annehmlichkeiten sehen Sie in diesen verschiedenen Märkten, auf deren Einbeziehung Gastgeber sich vielleicht in ihren Unterkünften konzentrieren sollten?

Jamie:
Ja. Ein Thema, nach dem ich in der Presse ständig gefragt werde, ist, dass es im Moment sehr beliebt ist: Pickleball-Plätze. Bei der anderen handelt es sich um Themeneinheiten, also mit einem Thema, das in Ihrem Markt beliebt ist. In den Parks von Orlando gibt es viele davon, aber eigentlich hat jede Stadt eine Geschichte und man könnte ein passendes Thema dafür kreieren. Einige davon, auf die ich mich gerade besonders konzentriere, stimmen mit den Airbnb-Kategorien überein. Gibt es neue Möglichkeiten, Gäste dazu zu bringen, Ihre Unterkünfte zu buchen? Sie gehen diese durch und einige davon sind einfache Dinge wie Spielen. Hast du Spiele? Hast du ein Spielzimmer? Haben Sie einen kreativen Raum? Haben Sie eine Kochküche, ein Klavier? Es gibt also einfach neue Wege, die Airbnb den Leuten zum Suchen drängt. Wenn Sie sich einer dieser Kategorien zuordnen könnten, könnten Sie dort einen deutlichen Anstieg der Buchungen verzeichnen.

Rauben:
Ich möchte nur sagen, David, wenn du dir das noch einmal anhörst, hör dir Jamie an, er sagte Pickleball-Plätze. Wir haben einen ramponierten Pickleball-Platz in unserem Herrenhaus in Scottsdale, und es kostet ungefähr 25,000 US-Dollar, ihn in Betrieb zu nehmen. Aber ich dachte: „Wir sollten es tun.“ Er sagt: „Was? Lasst uns zuerst etwas Geld verdienen.“ Ich dachte: „Gut“, aber ich war wirklich bereit, weil ich einen Pickleball-Platz haben möchte. Entschuldigung, Tony, was wirst du sagen?

Tony:
Haben Sie unser neuestes Spielzimmer in Joshua Tree gesehen? Wir haben gerade eine der Garagen in dieses wirklich coole Spielzimmer im Mario-Stil umgebaut. Wir haben also ein Mario-Bild, ein Wandgemälde, das wir entlang der Wand gemalt haben, und all diese wirklich coolen Holzaufkleber, die wie die kleinen Röhren aussehen, in die Mario hinein- und herausspringt. Wir haben die Nintendo Switch, wie den Basketballkorb, den Airhockeytisch. Diese Inspiration, Jamie, haben wir tatsächlich aus Orlando geholt, weil wir gesehen haben, dass Orlando … Das ist einer der besten Märkte, um nach Inspiration zu suchen, wie Menschen mit Themen wirklich kreativ werden. Wir sagten: „Mann, in Joshua Tree gibt es überhaupt keine so coolen Themen.“ Also haben wir das im wahrsten Sinne des Wortes angenommen-

Rauben:
Casita Conejo, aber das ist in Ordnung.

Tony:
Ich weiß nicht. Aber Alter, die in Orlando sind total übertrieben. Es ist also unser erster Ausflug mit dem Super-Super-Thema. Daher bin ich gespannt, wie es auch auf diesem Markt abschneidet.

Rauben:
Sehen Sie, ich dachte, Sie würden sich für Super Mario entscheiden, weil es Joshua Tree ist und Super Mario von Pilzen und Sternen angetrieben wird.

Tony:
Das ist die Verbindung da. Das ist es, was wir anstreben.

Jamie:
In manchen Bereichen können Annehmlichkeiten von entscheidender Bedeutung sein. Wenn Sie von einem Markt wie Gatlinburg sprechen, haben dort über 70 % der Immobilien einen Whirlpool. Wenn Sie sich die ADRs von Whirlpools ansehen, erhalten Sie 40 $ pro Nacht extra, eine Preiserhöhung von 70 %. Wenn Sie also investieren, müssen Sie wissen, was die Leute erwarten, wenn sie diesen Markt buchen. Am liebsten finde ich heraus, wie man vielleicht über das Ziel hinausschießen kann oder was man nachahmen könnte, was in anderen Märkten gut läuft. Auf unserer Website haben wir Top-Immobilien. Welche Märkte erwirtschaften also in jedem Markt den höchsten Umsatz? Und das ist für mich so... Ich schaue mir das einfach an, laufe durch verschiedene Städte und finde: „Oh, das ist der Knaller auf diesem Markt.“ Ich werde es in diesem anderen Markt kopieren.“

Rauben:
Ja. Sie haben erwähnt, dass Sie darauf achten sollten, was für Ihre Stadt wichtig ist. Gatlinburg ist praktisch ein Synonym für das Wort Whirlpool. Es ist sehr, sehr, sehr wichtig. Es ist ärgerlich wichtig, weil ich Whirlpools und die damit verbundene Wartung hasse, aber eines meiner Häuser ist wie ein Haus mit fünf Schlafzimmern und vier Bädern. Es ist irgendwie da draußen. Es ist so etwas wie ein Ausflugsziel, vielleicht 30 Minuten außerhalb von Pigeon Forge. In diesem Jahr wurden rund 60,000 US-Dollar eingespielt. Die Hypothek darauf betrug, ich weiß nicht, 2,200 Dollar. Ich denke also, dass es am Ende eine Cash-on-Cash-Rendite von 25 % geben wird. Eigentlich hatte ich damit gerechnet, dass es die Gewinnschwelle erreichen würde. Ich habe das Haus nicht einmal für Airbnb gekauft. Eigentlich ist es schön, dass damit etwas Geld eingebracht wurde, aber ich weiß, dass ich schon immer diesen epischen Whirlpool bauen wollte, der praktisch von der Klippe ausragt und man auf die Berge schauen kann, und es war wirklich schwer für mich, einen zu finden … Weil das so ist erfordert intensive Ingenieursarbeit und die Suche nach einem Auftragnehmer, der Klippendecks und all diese Dinge ausführen kann.
Aber ich habe im letzten Jahr einfach versucht, jemanden zu finden, der diesen Job macht, weil ich weiß, dass sich dadurch mein Gesamtumsatz wahrscheinlich verdoppeln wird, wahrscheinlich für die Vision, die ich umzusetzen versuche. Aber eine Sache, die ich Sie fragen wollte, war, dass Sie sagten, es sei wichtig, darauf zu achten, welche Annehmlichkeiten für Ihren Markt wichtig sind. Gibt es eine Möglichkeit, das jemand zu recherchieren, oder geht es wirklich nur darum, Ihre Airbnb-Konkurrenz durchzugehen und einfach die Inserate durchzugehen und herauszufinden, welche am meisten ausgebucht sind, und vielleicht zu versuchen, alle verschiedenen Inserate da draußen ins Kreuzverhör zu nehmen?

Jamie:
Ja. Die wichtigsten Annehmlichkeiten sind tatsächlich etwas, das wir auf unserer Website unter AirDNA.co veröffentlicht haben, und ich denke, es befindet sich noch nicht einmal hinter der Paywall. Sie können also nachsehen, wie viel Prozent der Unterkünfte in jeder Stadt der Welt über diese Annehmlichkeiten verfügen oder nicht, damit Sie sich ein Bild davon machen können … Für Dinge wie Pool, Whirlpool, Wi-Fi, Fernsehen, Kabel und ähnliches – sehen Sie, wie viel Prozent der Immobilien über diese Annehmlichkeiten verfügen.

Rauben:
Ich meine, selbst wenn es sich hinter der Paywall befindet, können Sie den Promo-Code Robuilt verwenden für ... Nein, ich mache nur Witze. Okay. Na ja, großartig, Mann. Vielen Dank. Ich weis das zu schätzen. Tony, möchtest du noch etwas fragen, bevor wir Jamie hierher gehen lassen? Ich meine, ich habe das Gefühl, dass ich noch mindestens 18 weitere Fragen habe, aber [unverständlich 00:53:29].

Tony:
Ja. Mann, ich habe das Gefühl, wir könnten ewig weiter reden. Wir müssen dich auf jeden Fall wieder mitnehmen, Jamie. Vielleicht können wir das zu einem regelmäßigen Thema machen, weil Rob und ich aus egoistischen Gründen so viel Wert aus diesen Gesprächen ziehen. Aber wenn es etwas gibt, was ich möchte, dass die Zuhörer diese Folge mitnehmen, und Jamie hat das so meisterhaft erklärt, dann ist es, dass wir Entscheidungen auf der Grundlage von Emotionen und Schlagzeilen und dem, was Experten sagen, treffen können, oder dass wir unsere Entscheidungen auf der Grundlage von Entscheidungen treffen können Wir müssen uns auf die Daten und die Fakten verlassen und diese als Grundlage für unsere Entscheidungen nutzen. Ich denke also, dass es keine weiteren Fragen an mich gibt, Jamie. Ich möchte Ihnen nur dafür danken, dass Sie hoffentlich einige der Ängste zerstreuen, die die Leute in Bezug auf die Kurzzeitmietbranche hatten, weil diese Airbnbust-Idee meiner Meinung nach in so vielen dieser Gemeinden so tief verwurzelt ist, aber was Sie teilen, ist Ich denke, ich habe das auf jeden Fall gut bekämpft.

Rauben:
Ja, Mann, vielen Dank. Bevor wir Sie gehen lassen, wo könnten die Leute mehr über Sie oder mehr über AirDNA erfahren, wenn sie Kontakt aufnehmen oder weitere Informationen erhalten möchten?

Jamie:
Ja. AirDNA.co ist unsere Website. Sie können mir auf Twitter und LinkedIn folgen. Wenn Sie mehr über die Daten erfahren möchten, haben wir unseren eigenen Podcast, das STR Data Lab, in dem wir jede Woche über Daten sprechen. Ich freue mich also, dass Leute hereinkommen und zuhören.

Rauben:
Okay. Wenn Leute Ihnen auf Instagram oder Twitter folgen möchten, wie lauten Ihre Handles?

Jamie:
Jamie_Lane auf Twitter, und ich glaube, es ist nur Jamie Lane auf Instagram.

Rauben:
In Ordnung. Was ist mit dir, Tony? Wo können Menschen mehr über Sie erfahren, wenn sie sich vernetzen oder Ihre goldenen Wissensbomben im Internet sehen möchten?

Tony:
Hören Sie sich in erster Linie den Real Estate Rookie Podcast an. Wir veröffentlichen Episoden jeden Mittwoch und Samstag. Ansonsten auf Instagram @tonyjrobinson. Und dann betreiben meine Frau und ich auch den YouTube-Kanal Real Estate Robinsons.

Rauben:
Eindrucksvoll. Nun, Sie finden mich auf YouTube @Robuilt. Wenn Ihnen diese Episode gefällt, wenn sie Ihnen ein besseres Gefühl gegeben hat, wenn sie Sie dazu inspiriert hat, in das Kurzzeitmietspiel einzusteigen, denken Sie bitte darüber nach, uns eine Fünf-Sterne-Bewertung auf der Apple Podcast-Plattform oder wo auch immer Sie Ihre Episoden herunterladen, zu hinterlassen . Das war's mit der heutigen Folge von BiggerPockets. Vielen Dank, Jamie, und wir werden alle in der nächsten Folge von BiggerPockets und der Szene sehen.