Ihr DoorDash-Fahrer könnte der nächste Immobilienmogul der Welt sein. Falls Sie es jemals getan haben Josh Janus Bringen Sie das Essen zu Ihnen nach Hause, vielleicht waren Sie gerade dabei, einen Deal abzuschließen. Das ist richtig; Zwischen dem Abholen und Ausliefern von Lebensmitteln telefonierte Josh mit Verkäufern, indem wir möglichst viele Off-Market-Immobilienangebote akquirieren. Diese Art von serielle Nebenbeschäftigung veranlasste Josh zu erwerben Im Alter von 1,500,000 Jahren Immobilien im Wert von 50,000 US-Dollar, also XNUMX US-Dollar pro Monat und den Aufbau eines Unternehmens, von dem die meisten Unternehmer nur träumen konnten.
Schon in jungen Jahren war Josh der König von mehrere Einnahmequellen. Er fertigte im Bus Klebeband-Geldbörsen an, verkaufte Schuhe online und tat alles, was er konnte, um noch mehr Geld zu sparen. Als er es fand BiggerPockets, er erkannte, dass Immobilien die Möglichkeit waren, seine Einnahmen noch weiter zu steigern, sodass er Geld für sich arbeiten lässt und nicht umgekehrt. Also machte sich Josh daran, ein „hybrides Großhandelsmodell“ zu entwickeln. Er kontaktierte Off-Market-Verkäufer, schickte deren Informationen an einen Agenten und wurde für seinen Teil des Geschäfts bezahlt.
Sobald Josh seines bekam Immobilienlizenz, er fing an, sich noch mehr anzustrengen, Verkauf von Immobilien im Wert von 17,000,000 $ Als Agent verdient er in einem Monat mehr als viele Amerikaner in einem Jahr. Was war Joshs schneller Schlüssel zum Erfolg? Wie hat er das alles in seinen frühen Zwanzigern ohne jegliche Erfahrung geschafft? Und wie können Sie Wiederholen Sie dasselbe System, um Ihr Vermögen in die Höhe zu treiben? Bleib hier; Josh wird dir auch sagen, wie es geht!
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David:
Dies ist der BiggerPockets-Podcast, Sendung 749.
Rauben:
Ich hätte nie gedacht, dass ich während meines DoorDashing-Studiums, da ich nicht die genaueste Vorstellung davon hatte, was ich danach tun wollte, über 10 Immobilien mit einer Bewertung von rund XNUMX Millionen besitzen und die Möglichkeit dazu haben würde Schaffen Sie einen langfristig konsistenten Cashflow.
David:
Was ist los, Leute? Dies ist David Greene, Ihr Moderator des BiggerPockets-Podcasts. Heute hier mit meinem Co-Moderator Rob Abasolo mit einer Show, die Sie umhauen wird. Der heutige Gast ist der 22-jährige Josh Janus, der bereits ein Immobilienportfolio mit über 10 Objekten aufgebaut hat und auch als Makler Häuser verkauft. Letztes Jahr hat er 17 Millionen Dollar verkauft. In dieser Folge erfahren Rob und ich, wie er es macht und was er herausgefunden hat, was andere Leute nicht wussten. Ich bin immer noch überwältigt, Rob. Wie fühlen Sie sich?
Rauben:
Es ist eines dieser Dinge, bei denen ich denke, wenn man jemanden findet, der etwas im Immobilienbereich aufschließt, und der absolut umwerfend ist, ist das super beeindruckend, aber wenn man jemanden findet, der 22 Jahre alt ist und sechsstellige Beträge im Monat verdient, geht es wirklich gut Immobilien, es ist wirklich nur eines dieser Dinge, bei denen ich denke: „Mann, ich muss aufholen.“ Und ich bin ungefähr 10 Jahre nach diesem Kerl.
David:
Das führt uns zum heutigen Kurztipp: Beginnen Sie frühzeitig mit der Immobilienbranche. Wie können Sie jetzt loslegen? Ich habe oft gehört, dass der beste Zeitpunkt für den Immobilienkauf vor 10 Jahren sei. Je schneller Sie die Uhr starten, desto besser wird es für Sie sein. Die besten Angebote, die ich habe, sind die Sachen, die ich vor längster Zeit gekauft habe. Das bedeutet nicht, frühzeitig schlechte Angebote zu kaufen, sondern gute Angebote frühzeitig zu kaufen und abzuwarten. Rob, was ist deiner Meinung nach etwas an der heutigen Show, worauf die Leute achten sollten?
Rauben:
Trotz Joshs Erfolg und dem Geld, das er verdiente, worauf wir in der Folge näher eingehen werden, war er immer noch sehr ehrlich, was seine Befürchtungen anging, in sein erstes Anwesen zu kommen, für das er in einem oder mehreren Jahren wahrscheinlich direkt bar hätte bezahlen können zwei Monate. Und so war es einfach schön zu hören, dass selbst jemand, der so viel Geld verdienen konnte, bei seinem ersten Deal immer noch verletzlich und ängstlich sein konnte, aber es war wirklich cool zu sehen, wie die Stimmung aufging und zu sehen, dass dieser erste Deal ihn dazu katapultierte wo er heute ist. Ja, ich denke, es ist einfach ein wirklich cooler, inspirierender Moment, einfach zu hören, wie er alles zum Ausdruck bringt.
David:
Er erzählt auch, wie er mit der Herstellung von Klebeband-Geldbörsen und DoorDashing begann. Dies ist eine Person, die dem Podcast zugehört hat, indem er herumgefahren ist, Jack in the Box und Pizzen abgeliefert und daraus ein Immobilienimperium gemacht hat, genau wie viele von Ihnen, die das jetzt hören, es sich wirklich wünschen. Ich werde mir diese Geschichte zweimal anhören und so viele Informationen wie möglich aus dieser Geschichte herausholen, um darüber nachzudenken, wie Sie sie auf Ihr Leben anwenden können. Lassen Sie uns ohne weitere Umschweife das Immobilienphänomen Josh Janus hinzuziehen.
Der heutige Gast, Josh Janus, wusste in der High School, dass er mit 30 Jahren in den Ruhestand gehen wollte, also baute und leitete er verschiedene Nebenerwerbe, von Klebeband-Geldbörsen bis hin zu einem erfolgreichen Sneaker-Geschäft. Josh war ein Student, der auch für DoorDash fuhr. Letztes Jahr verkaufte er im Alter von 22 Jahren in seinem ersten Jahr als Immobilienmakler über 125 Immobilien im Gesamtwert von über 17 Millionen. Als investorenfreundlicher Makler hat er in den letzten sieben Monaten über 10 Immobilien gekauft und renoviert und dabei nur sehr wenig von seinem eigenen Geld in Immobilien investiert. Das werden wir heute auspacken. Josh, willkommen im Podcast.
Josh:
Danke.
David:
Ja, es hört sich so an, als hätten Sie einen starken unternehmerischen Fokus. Bevor wir darauf eingehen, wie Sie alles erreicht haben, was ich gesagt habe: Was hat Sie an Immobilien überhaupt angezogen?
Josh:
Als ich jünger war, habe ich immer versucht, Geld zu sparen. Ich wusste nicht genau, was ich damit am produktivsten machen sollte, aber ich dachte: „Hey, ich könnte es genauso gut verstauen und irgendwann werde ich es herausfinden.“ Ich hatte etwa 10,000 US-Dollar gespart, als freies Kapital, das ich verwenden konnte. Ich habe meine College-Karriere begonnen und bin auf die Idee des Haushackens aufmerksam geworden, als ich im Grunde gegoogelt habe, was man mit 10 bis 20,000 Dollar machen soll, wenn man 20 ist. Das führte mich zu BiggerPockets und das war meine Einführung in die Immobilienbranche als Ganzes.
David:
Sind Sie schon einmal mit Hausdiebstahl irgendwohin gegangen?
Josh:
Ich war nahe. Als ich also in Cleveland, Ohio, lebte, habe ich mir Immobilien angesehen. Ich fand heraus, wo ich einen House-Hack machen wollte, aber am Ende wechselte ich und ging auf eine andere Hochschule, ich ging an die Ohio State University, und dann sollte meine nächste Reise der House-Hack dort sein, aber das tat ich eigentlich nicht am Ende tust du es.
Rauben:
Also Josh, es scheint, als ob du hier offensichtlich ein bisschen unternehmerisch bist. Bevor wir uns mit der Immobilienthematik befassen, denn ich denke, selbst mit 22 Jahren ist es eine schwierige Sache, 10,000 US-Dollar auf dem Bankkonto zu haben. Viele Leute fragen sich: „Wie bekomme ich 10,000 Dollar?“ Können Sie uns etwas darüber erzählen, wie Sie überhaupt an die 10,000 Dollar gekommen sind? Hattest du nur jede Menge Nebenbeschäftigungen oder warst du berufstätig?
Josh:
Sicher. Ich habe gearbeitet. Ich habe viele Nebenbeschäftigungen gemacht. Als ich in der Mittelschule war, habe ich Brieftaschen aus Klebeband hergestellt und versucht, diese zu verkaufen. Das hat Spaß gemacht. Das nächste, was mich wirklich interessierte, waren Turnschuhe, die ganze Sneaker-Kultur und der Weiterverkauf, denn ich war ein ziemlich großer Basketballspieler und mit dieser Branche vertraut. Ich ging zu verschiedenen Sneaker-Events, vermietete einen Tisch, brachte so viele Schuhe mit, wie in meine paar Taschen passten, versuchte sie zu verkaufen und behielt im Grunde einfach diese Gewinne über die Jahre hinweg.
Rauben:
Hübsch. Was hat Ihnen früher ein Klebeband-Portemonnaie gekostet?
David:
Oh Mann, der Verkauf hat etwa 5 Dollar gekostet. Ich meine, es war eine Menge Arbeit für 5 Dollar.
Rauben:
Oh, ich verstehe, weil ich eigentlich sagen wollte, eine Rolle … nun ja, Toilettenpapier … Entschuldigung, Klebeband kostet Sie drei, vier Dollar, also ja, wenn Sie es schaffen …
David:
Schau, Josh, das ist mein Problem, Rob vergisst immer, den Wert der Zeit einzubeziehen. Wie Sie sehen, schaut er nur auf das Geld, wenn er den ROI berechnet.
Rauben:
Das stimmt, aber du hattest viel Zeit.
Josh:
WAHR. Ja, ich habe es im Unterricht und im Bus gemacht.
David:
Das erinnert mich an mich. Ich wünschte, ich hätte etwas gehabt. Es fiel mir immer sehr schwer, im Unterricht und in der Schule aufzupassen. Immer wenn ich dem Tempo einer anderen Person folgen muss und diese zu langsam redet, sage ich: „Ah.“ Mein Gehirn wandert einfach umher. Ich kann da nicht sitzen. Sie hatten keine Fidget Spinner. Oder was sind die anderen Dinge, mit denen jetzt jeder spielt, Rob?
Rauben:
Fidget-Würfel.
David:
Fidget Cubes, los geht's. Rechts? Was hatten wir zu meiner Zeit? Wir hatten dumme Bleistifte mit verschiedenfarbigen Minen, mit denen man die verschiedenen Farben anklicken und damit spielen konnte, oder wir hatten diese Armbänder, die man an den Handgelenken befestigen konnte und die sich zu einer Kugel zusammenrollten. Ich bezweifle, dass einer von euch diese Dinger jemals gesehen hat, aber-
Rauben:
Ach ja, hast du immer noch das knallrosa, mit dem du während des Podcasts immer spielst?
David:
Ja. Und wenn ich trainiere. Das ist mein glückliches Trainingsarmband. Leuchtendes Rosa, absolut. PinkerPockets für den Sieg. Du bist im Herzen unternehmerisch, Josh, was ich liebe, weil ich weiß, dass du hier die Grundlagen lernst, die später in Immobilieninvestitionen umgesetzt werden. Wir haben Ryan Pineda vor Jahren in unserem Podcast interviewt und er hat darüber gesprochen, wie er Sofas umgedreht hat. Er kaufte Sofas, reparierte sie und drehte sie um, was er später in ein Hausumbaugeschäft verwandelte, und jetzt hat er ein ganzes Imperium aufgebaut, von dem ich gerne glaube, dass wir im Grunde diejenigen sind, die in die Atmosphäre eingestiegen sind. Aber Ryan hat diesen atmosphärischen Start genutzt und etwas ziemlich Cooles daraus gemacht. Ich bin also neugierig, ob Sie mir mitteilen könnten, welche Lehren Sie Ihrer Meinung nach aus einigen dieser frühen Unternehmungen gezogen haben, die sich später in der Immobilienbranche niederschlugen?
Josh:
Ich schätze, in der Sneaker-Kultur würde man einige dieser wirklich coolen Schuhe sehen, die Sportler oder Berühmtheiten trugen, und vielleicht würde man ein paar Paar umdrehen und so etwa 500 Dollar verdienen. Und Sie möchten diesen Gewinn mitnehmen und sofort Ihr eigenes Paar kaufen, um es zu behalten und zu tragen. Meine Einstellung war, dass ich das Geld lieber sparen und es vielleicht in einen Vermögenswert investieren würde. Als ich jünger war, habe ich die Idee von Vermögenswerten kennengelernt, bei denen man mit Geld tatsächlich mehr Geld verdienen kann. Ich wusste damals nicht wirklich, welche Assets ich verwenden sollte. Ich kannte dieses Konzept einfach und dachte: „Es muss eine bessere Möglichkeit sein, meinen 500-Dollar-Gewinn auszugeben.“ Ich denke, das ist eine Sache, die ich mit Sicherheit gelernt habe, als ich jünger war.
Rauben:
Übrigens ist es nicht die schlechteste Denkweise, wenn man sagt: „Ich will dieses Ding wirklich, also werde ich herausfinden, wie ich mit dem Ding, das ich will, Geld verdienen, es verkaufen, einen Gewinn machen und dann.“ Holen Sie sich das, was ich will. Das ist Immobilien auf den Punkt gebracht, oder? Sie möchten eine Immobilie erwerben, also kaufen Sie eine Immobilie, verkaufen sie um, nehmen den Gewinn mit und was machen Sie? Und normalerweise, wenn Sie ein guter Immobilieninvestor sind, investieren Sie das Geld wieder in eine andere Immobilie oder Sie kaufen eine Immobilie und lassen andere Leute dafür bezahlen, sei es bei Langzeitmieten oder bei Kurzzeitmieten. Ich denke, die Denkweise ist nicht falsch, es ist einfach wirklich beeindruckend, dass man schon in jungen Jahren herausgefunden hat, dass man statt Turnschuhe etwas kaufen sollte, mit dem man mehr Geld verdient.
Josh:
Ja, ich glaube, ich habe immer versucht, mehr Möglichkeiten zu finden, mit meinem Geld produktiver umzugehen. Sicherlich habe ich schon früh gelernt, dass ich in den Laden gehen und mehrere Stunden warten muss. Ich dachte: „Das ist nicht sehr skalierbar, wenn ich versuchen möchte, 20 Paar Schuhe zu bekommen, weil ich das nicht kann.“ gleichzeitig an 20 Orten gleichzeitig. Ich muss lernen, mich auf andere Menschen zu verlassen.“ Verschiedene Dinge wie diese haben geholfen.
David:
Ich habe auch verschiedene Versuche unternommen. Ich habe in Restaurants gearbeitet und gelernt, wie man Wein und Steaks verkauft, und dann habe ich irgendwann versucht, einen Job als Autoverkäufer zu bekommen, aber das hat nicht geklappt. Aber letztendlich denke ich, dass viele von uns Immobilien als den Höhepunkt betrachten, den wir erreichen wollen. Wir wollen das Teuerste verkaufen, was wir können. Für diesen vierjährigen Abschluss ist der Erwerb einer Immobilienlizenz nicht erforderlich. Ich wünschte es wäre. Ich würde mich viel besser fühlen, wenn Agenten einen zwei- oder vierjährigen Abschluss an so einem Unternehmen machen müssten, denn da gäbe es weniger schlechte, und wir werden dort auch in deine Karriere einsteigen, Josh. Aber war es für Sie dasselbe, dass Immobilien nur eine natürliche Weiterentwicklung des Besten waren, was Sie verkaufen konnten?
Josh:
Ja ich glaube schon. Es kam mir so vor, als müsste ich fast sagen, dass die Zeit, die ich für den Verkauf eines Hauses benötige, fast genauso viel Zeit und Energie kostete, wie für den Verkauf von ein oder zwei Paar Schuhen einige Wege.
David:
Und Ihre Hände tun nicht weh, wenn Sie ständig diese Klebeband-Geldbörsen erstellen. Es ist einfacher.
Josh:
Ja, das auch.
David:
Sie überlassen DocuSign die ganze Arbeit und sparen Papierschnitte. Also gut, lasst uns in der Zeit zurückgehen. Du bist auf dem College ... ich sage, geh zurück in die Zeit, du bist 22 Jahre alt, vielleicht bist du noch auf dem College. Wo kommt dieses Interesse an Immobilien zum Tragen? Wie und wo haben Sie angefangen, sich zu vertiefen?
Josh:
Ich meine, ich habe gerade gegoogelt: „Was mache ich mit 10,000 oder 20,000 Dollar?“ Wie investiere ich es?“ Ich kann mich nicht erinnern, ob es sofort BiggerPockets war, aber ich habe House Hack gesehen und dachte: „Vielleicht könnte ich eine Immobilie auf dem College-Campus kaufen, zu dem ich wollte.“ Wohnen Sie in einer Einheit, vermieten Sie alles andere.“ Das brachte mich langsam zu der Erkenntnis: „Oh Mann, wenn ich Makler werde, könnte ich einen Weg finden, potenziell die besten Angebote zu finden.“ Das war also mein Ziel.
David:
Sie haben also keinen Haus-zu-Haus-Hack gekauft, sondern sind mit Immobilien in Kontakt gekommen, es ergab für Sie Sinn und Sie dachten: „Weißt du was? Ich mache einfach meinen Führerschein und helfe anderen Menschen dabei, das Gleiche zu tun.“?
Josh:
Yep.
David:
In Ordnung. Haben Sie also einfach nachgeschaut, wie man eine Immobilienlizenz erhält, und einfach angefangen zu studieren und das zu tun, oder hatten Sie einen Mentor, der Sie angeleitet hat?
Josh:
Das Erste war wirklich, in die BiggerPockets-Foren einzutauchen. Dieser Podcast mag wie eine BiggerPockets-Werbung klingen, aber in Wirklichkeit ist ein großer Teil meines Wachstums auf dieser Grundlage entstanden. Aber das war eines der ersten Dinge. Und dann wurde ich auch an einen Typen namens Remington Lyman gefesselt, der auch ein Agent ist. Er arbeitet bei Reafco Real Estate und besitzt das Maklerunternehmen, bei dem ich arbeite. Aber ich schrieb ihm eine Nachricht, ich erklärte ihm meine Situation. Er nahm an einem Zoom-Anruf mit mir teil und erklärte mir die Vorteile von House Hacking wie: „Vielleicht können wir Ihnen beibringen, wie Sie Off-Market-Angebote finden, wenn Sie hier Makler werden oder hierher kommen möchten.“ Wir können Ihnen beim Aufbau dieser Systeme helfen.“ Und als nächstes habe ich so hart gearbeitet, wie ich konnte, um meinen Führerschein zu bekommen.
Rauben:
Sie erhalten also Ihre Lizenz, und wenn Sie Ihr Immobilienmaklergeschäft aufbauen, wird es natürlich einige Zeit dauern, bis die Geschäfte in Gang kommen, Immobilien tatsächlich abgeschlossen werden und Geld verdient wird. Hatten Sie während Ihrer Tätigkeit noch andere Jobs oder waren Sie von Anfang an dabei?
Josh:
Ganz am Anfang habe ich noch Unterricht genommen. Ich habe Informatik studiert und war dann 20 bis 30 Stunden pro Woche für DoorDash gefahren. Und dann versuchte ich, wann immer ich konnte, einfach einen Kaltanruf zu tätigen. Das war am Anfang meine Hauptquelle für die Suche nach Angeboten. Mein Plan bestand darin, einen Kaltakquise-Anruf zu tätigen, einen Deal zu finden oder zumindest jemanden zu bitten, mit mir über sein Eigentum zu sprechen, ein paar Details zu erfahren und es einem der Makler vorzulegen, mit denen ich zusammengearbeitet habe. Sie würden den Deal aufschlüsseln, erklären wie: „Vielleicht würde das einem Investor gefallen“ oder sich Klarheit darüber verschaffen, wie hoch die Mieten und die Mietbedingungen sind. Dort fing es an.
Rauben:
Waren Sie jemals in ein Gespräch vertieft, sagten: „Gib mir eine Sekunde“ und machten dann eine Pause, um ein Foto der DoorDash-Lieferung zu machen, um es in die App hochzuladen und dann mit dem Anruf fortzufahren?
Josh:
Vielleicht. Ich habe versucht, die Lieferung nicht zu erledigen, während ich angerufen habe ... Ich habe es getan, als ich gefahren bin, aber nicht unbedingt-
Rauben:
Oh, mitten in der Lieferung.
Josh:
Ja. Ja.
Rauben:
Wie viel Geld verdient ein DoorDasher? Wenn Sie 20 bis 30 Stunden pro Woche arbeiten, ist das dann ein gutes Einkommen? Können Sie uns da einen kleinen Bezugsrahmen geben?
Josh:
Ja, ich meine, ich glaube, ich hatte zwischen fünf und 800 US-Dollar pro Woche, wenn ich so viele Stunden arbeitete. Das ist sehr gut.
Rauben:
Ja, das ist solide, besonders wenn man auf dem College ist und all das macht. Sie sind also DoorDash und verdienen ziemlich gutes Geld für Ihre aktuelle Lebenssituation und führen Kaltakquise durch. Wie war dieser erste Deal, als Sie tatsächlich einen Lead gewonnen haben, der zu einer Transaktion wurde, die Ihnen eine Auszahlung bescherte?
Josh:
Definitiv. Also habe ich vier Einheiten in einem Bereich, den ich A-Klasse nennen würde, kalt angerufen. Ich habe gerade einen Mann gefunden, der an diesem Tag motiviert war. Es war ziemlich einfach, mit ihm zu reden. Ich habe es dem Agenten vorgelegt, mit dem ich zusammengearbeitet habe, und er meinte: „Oh ja, wir könnten diesen Deal verkaufen.“ Also schrieb ich eine E-Mail, in der wir unsere Geschäfte vermarkten, und dann präsentierte er sie seinen Investoren. Am Ende hat jemand den Deal angenommen. Die Schließung dauerte etwa einen Monat, wie es bei den meisten Immobilien der Fall ist, und ich habe damit im Grunde das verdient, was ich in anderthalb Monaten mit DoorDash verdienen würde. Ich war ziemlich aufgeregt, weil ich dachte: „Ich muss nur noch ein paar davon raushauen, dann könnte ich damit am Ende mehr Einnahmen erzielen als nur DoorDash.“
Rauben:
Also fingen Sie mit der Berechnung an: „Oh Mann, wenn ich das dreimal machen würde, verdiene ich so viel Geld.“
Josh:
Oh ja, auf jeden Fall. Und noch etwas: Wenn Sie Ihre Lizenz bekommen, zahlen Sie am Ende einen viel größeren Anteil, weil Sie je nach Situation tatsächlich entweder den Verkäufer oder den Käufer vertreten können, also habe ich eine Vermittlungsgebühr erhoben. Sobald der Deal abgeschlossen war, dachte ich: „Okay, ich muss meinen Führerschein machen.“ Fangen wir gleich mit dem Lernen an und versuchen, es zu schaffen.“
Rauben:
Ja. War das also mehr, ich weiß nicht, ein Großhandelsgeschäft, bei dem man anruft, jemanden findet und eine Immobilie außerbörslich bekommt. Sie sagen: „Ja, ich bin bereit, es zu verkaufen.“ Geben Sie das dann an Immobilienmakler weiter, um es zu verkaufen, oder haben Sie es an einen Investor verkauft und dafür eine kleine Gebühr kassiert?
Josh:
Ich habe für einen Makler namens Abe gearbeitet, also habe ich im Grunde einfach alle Details der Immobilie aufgeschrieben, sie ihm gegeben und dann hat er einen Investor gefunden, der an dem Maklerunternehmen interessiert war, bei dem ich arbeitete. Es ist wie eine Hybridform des Großhandels. Wir schließen die Deals nicht wirklich ab, sondern präsentieren die Informationen lediglich den potenziellen Investoren.
Rauben:
Macht Sinn. Ich schätze, wenn du diesen Deal abschließt, denkst du: „Oh mein Gott, das muss ich einfach viele Male machen.“ Du fängst an, dich mehr darauf einzulassen. Wie haben Sie es geschafft, alles unter einen Hut zu bringen, vom Erwerb Ihrer Lizenz bis zum Abschluss des Studiums und, wie ich annehme, vielleicht noch hier und da ein bisschen DoorDash zu arbeiten?
Josh:
Ich meine, zu diesem Zeitpunkt dachte ich im Grunde: „Ich werde meine ganze Zeit außerhalb der Schule einfach dazu nutzen, weiterhin einen Zeitplan für Kaltakquise einzuhalten“, was meiner Meinung nach wirklich wichtig ist, „und dann meine Ziele zu erreichen.“ Lizenz." So bekam ich meinen Führerschein in etwa zwei Monaten.
Rauben:
Sind Kaltakquisezeiten immer von 9:00 bis 17:00 Uhr oder sind Sie kreativ geworden und haben auch von 5:00 bis 9:00 Uhr angerufen?
Josh:
9:00 bis 11:00 Uhr war meine Kaltakquise, die Leute, mit denen ich nie wirklich gesprochen hatte. Und dann würde ich die Zeit von 13:00 bis 17:000 Uhr für viele Nachfassgespräche oder neue Kaltakquise nutzen. Aber es kam mir so vor, als ob man jemanden morgens beim Autofahren anrief und sagte: „Oh ja, ja, ja, ruf mich später noch einmal an“, dann habe ich ihn einfach später angesprochen, und normalerweise hat das am Ende einen ziemlich guten Konverter ergeben.
Rauben:
David, halten Sie sich selbst für einen sehr guten Kaltakquise? Ich habe diese Seite von dir noch nie zuvor gehört, deshalb bin ich neugierig.
David:
Ich habe es zu Beginn meiner Karriere getan, als ich musste. Es hat mir nicht gefallen, also habe ich es nicht oft gemacht. Wenn Sie nach Angeboten suchen, fallen die meisten Menschen in eine von zwei Kategorien. Es gibt den direkten Ansprechpartner, der als Kaltakquise fungiert, oder den Content-Ersteller, der dafür sorgt, dass die Leute zu ihm kommen. Die meisten Menschen wählen normalerweise einen dieser beiden Wege. Und weil ich schließlich Podcast-Moderatorin und Autorin wurde, habe ich mich der Erstellung von Inhalten gewidmet und nicht dem direkten Kaltakquise.
Josh, ich meine, du hast getan, was du tun konntest, weil du keinen riesigen Podcast hinter dir hattest, um die Nachricht zu verbreiten. Ich bin neugierig, weil Sie etwas erwähnt haben, Sie haben über dieses Großhandels-Hybridmodell gesprochen. Können Sie uns etwas genauer erläutern, was Sie damit meinen, wie Sie mit diesen Deals Geld verdient haben?
Josh:
Der Verkäufer sagte also: „Hey, ich möchte 450 für diese vier Einheiten.“ Und im Allgemeinen würden Großhändler einen Vertrag aufsetzen, ihn unter Vertrag nehmen und diesen Vertrag dann gegen eine Gebühr verkaufen. Bei Reafco, dem Maklerunternehmen, bei dem ich arbeite, machen wir es so, dass wir es nicht unter Vertrag nehmen. Wir nehmen einfach alle Details des Deals auf, schreiben ihn in eine E-Mail und präsentieren ihn dann unseren Investoren. Und wenn es dann einem unserer Investoren gefällt oder er ein Angebot schreiben möchte, schreiben wir einfach das Angebot und legen es direkt dem Verkäufer vor.
David:
Wie werden Sie entschädigt? Erhalten Sie vom Verkäufer eine Listungsvereinbarung, wenn Sie den Käufer zu ihm bringen, und ist darin eine Provision für Sie enthalten?
Josh:
Wir nutzen eigentlich keine Listungsvereinbarungen, nein. In der Zeit, in der ich noch keine Lizenz hatte, erhielt ich ein Viertel der Provision für den Makler, unter dem ich arbeitete. Er bekam 3 %, dann bekam der Makler, der den Käufer brachte, 3 %, und dann bekam ich 25 % der 3 %. So haben wir es gemacht.
David:
Wie hättet ihr Provisionen erhalten, wenn es keine Kotierungsvereinbarung gegeben hätte?
Josh:
Es handelt sich immer noch um einen ausführbaren Vertrag mit Provisionen in der Vereinbarung, daher heißt es: „Der Verkäufer zahlt 6 % an unseren Makler.“
David:
Ich hab dich. Sie würden also einen Käufer mitbringen und im Angebot steht, wer aus Sicht der Makler bezahlt wird?
Josh:
Richtig.
David:
Ich verstehe. Anstatt also ein Haus zu verkaufen, zu kaufen, es auf den Markt zu bringen, es allen zeigen zu lassen, Angebote einzuholen und das Höchste auszuhandeln, kommt ihr einfach zur Sache und sagt: „Hey, ich habe einen Käufer, der das will.“ Zahlen Sie so viel für Ihr Haus. Wenn Sie den Deal annehmen möchten, erfahren Sie hier, wie viel es Sie kosten wird. „Hier sehen Sie, wie das Netz aussehen wird“, und Sie sind etwas effizienter gelaufen.
Josh:
Ja. Ich denke, es ermöglicht uns, die Leads zu nutzen, die nicht so motiviert sind, einen Listungsvertrag zu unterzeichnen, denn meiner Meinung nach gibt es viele Leute, die in diese Kategorie fallen.
David:
Das ist auch eine Art Off-Market-Deal, sodass andere Käufer keinen Zugang zu den gleichen Sachen hatten, die ihr ihnen mitgebracht habt, richtig?
Josh:
Yep.
Rauben:
Ja, aber Josh, nehmen wir an, Sie präsentieren diese Immobilie, weil Sie keinen Auftragnehmer haben, Sie haben keinen Kotierungsvertrag. Was würde einen Investor davon abhalten, zu sagen: „Hey, Investor, den habe ich.“ „Diese coole Immobilie, hier ist die Adresse.“ Was würde sie davon abhalten, einfach über Sie zu gehen, sich direkt an den Verkäufer zu wenden und den Deal einfach selbst abzuwickeln?
Josh:
Das ist eine gute Frage. Wir haben eine Off-Market-Vereinbarung, die wir jedem vorlegen, bevor wir Geschäfte abschließen, in der es ungefähr heißt: „Wenn Sie einen Deal anstreben, den wir anbieten, müssen Sie uns als Ihren Agenten einsetzen.“ Wenn sie den Vertrag noch nicht unterzeichnet haben, senden wir den Leuten zunächst grobe Beschreibungen aller Verträge. Es enthält keine Adresse und normalerweise auch keine Bilder. Aber wenn sie dann sagen: „Hey, mir gefällt das Konzept dieses Deals wirklich“, machen wir uns auf den Vertrag, und dann unterschreiben sie ihn und es kann losgehen.
David:
Es handelt sich also um eine Form einer Käufervertretungsvereinbarung. Den Leuten ist nicht klar, dass Sie es nicht für jedes Haus einrichten müssen, das ich Ihnen zeige, oder für jedes Haus, das Sie kaufen könnten. Sie können sagen: „Für diese Adresse muss ich Ihr Makler sein“, aber sie könnten einen anderen Käufermakler für verschiedene Immobilien beauftragen, die ihnen vermittelt werden. Das macht tatsächlich Sinn. Ich verstehe jetzt, warum Sie es einen Großhandels-Hybrid nennen, weil Großhändler es so machen. Sie sagen: „Hier ist ein Drei-Zwei-Haus mit 1,800 Quadratmetern in dieser Postleitzahl, das für so viel Geld mieten würde.“ Das ist alles, womit die Leute beginnen, bis sie es später analysieren wollen. Sie nutzen diesen Marketingansatz also gepaart mit Immobilienverträgen, um jede Partei dort zu schützen. Was als nächstes geschah? Wie sind Sie zu dem Punkt gekommen, dass Sie mit diesen Provisionen mehr verdienten als mit Ihrem DoorDashing?
Josh:
Als der erste Scheck einging, handelte es sich um DoorDash im Wert von etwa anderthalb Monaten. Ich hatte viele gute Leads, Leute, die noch nicht bereit waren, sofort zu verkaufen, aber sie waren nah dran. Ich dachte im Grunde: „Ich werde mir die nächsten sechs Wochen Zeit lassen und wirklich hart daran arbeiten.“ Zu diesem Zeitpunkt verbrachte ich zwei- bis dreimal mehr Stunden pro Woche damit als zuvor. Dann bekam ich meine Lizenz und begann, eine ganze Reihe von Verträgen abzuschließen.
Rauben:
Wenn Sie sagen, dass Sie zwei oder drei weitere Stunden investieren, meinen Sie damit nur die Nachbereitung?
Josh:
Tut mir leid, zwei- bis dreimal mehr Stunden pro Woche als vorher, weil ich dachte: „Hey, vorerst kein DoorDash mehr, wir arbeiten nur an Immobilien.“
Rauben:
Habe es. War die ganze Zeit mit der Generierung von Leads beschäftigt, wurde das weiterverfolgt? Denn Sie sagten, Sie hätten einen großen Pool an warmen Leads, das sind also Leute, die interessiert sind und nicht unbedingt bereit sind, den Abzug zu betätigen, aber wenn Du kommst immer wieder auf sie zu, kommst zu ihnen zurück und schließlich konvertieren sie, oder?
Josh:
Ja, irgendwann. Ja.
David:
In Ordnung. Gab es in dieser schwierigen Zeit wichtige Lernpunkte? Was war zu dieser Zeit auf dem Markt los? War es immer noch glühend heiß? Haben sich die Dinge verlangsamt? Wo stehen wir zeitlich?
Josh:
Das ist Anfang 22, also war es auf jeden Fall immer noch heiß. Es kühlte zwar ein wenig ab, aber für jeden guten Deal, der auf den Markt kam, gab es mehrere Angebote, und der Listing-Agent wurde verfolgt. Es war definitiv hart. Zu dieser Zeit habe ich auch versucht, eine größere Präsenz auf BiggerPockets aufzubauen, also habe ich viel gepostet. Ich glaube, ich habe in etwa drei Monaten 1,000 Beiträge veröffentlicht.
Rauben:
Warte, warte. Okay, das sind also 90 Tage, Sie haben also 10 bis 12 Mal am Tag in den BiggerPockets-Foren gepostet?
Josh:
Ja. Das war mein Zeitplan. Ich glaube, ich musste jeden Morgen von 5:30 bis 6:30 Uhr eine Stunde bei BiggerPockets verbringen, indem ich Inhalte postete oder zumindest las und versuchte, einen Mehrwert zu bieten.
Rauben:
Was ist ein Beispiel für etwas, das Sie in das BiggerPockets-Universum werfen würden, wenn Sie Beiträge erstellt und tatsächlich Inhalte veröffentlicht haben?
Josh:
Ich meine, das meiste davon waren nur Kommentare zu den Fragen der Leute. Ich würde versuchen, sie so gut wie möglich zu beantworten. Ich würde über den Ohio-Markt sprechen, die Vorteile einer Investition hier. Ich würde über meine Reise und wie ich lerne sprechen.
Rauben:
Hatten Sie das Gefühl, dass die Leute anfangen zu erkennen, wer Sie sind? Sind dadurch irgendwelche Beziehungen entstanden?
Josh:
Oh ja. Leute, die sich bei BiggerPockets an mich wenden. Sie sagen: „Hey, ich verstehe etwas über diesen Markt oder Immobilieninvestitionen im Allgemeinen.“ Zu diesem Zeitpunkt habe ich versucht, diese Leads zu verwalten, und dann habe ich auch andere Leute kontaktiert. Also habe ich einen Calendly-Link eingerichtet. Ich sagte: „Hey, vereinbaren Sie einen 15-minütigen Anruf mit mir. Wir finden heraus, wonach Sie suchen und wie ich Ihnen helfen kann.“
David:
Wenn also der Markt heiß war und Immobilienmakler mehrere Angebote erhielten, wie können Sie dann Verkäufer dazu bringen, zuzustimmen, ihre Immobilien über Sie an einen bestimmten Käufer zu verkaufen, anstatt sie für jedermann sichtbar zugänglich zu machen?
Josh:
Ich denke, die Tatsache, dass wir keine Kotierungsvereinbarungen nutzten, war viel ruhiger. Sie hatten nicht das Gefühl, dass Sie sie zum Verkauf drängen wollten. Vielmehr dachte ich: „Hey Mann, was brauchen Sie für diese Immobilie?“ Welche Zahl würden Sie nicht leugnen?“ Wenn diese Zahl einigermaßen sinnvoll wäre, würden wir uns die Zeit nehmen, sie aufzuschreiben und zu vermarkten.
David:
Und sie mussten ihr Haus nicht reparieren. Ich gehe davon aus, dass viele davon wahrscheinlich verkauft wurden, während bereits Mieter darin waren.
Josh:
Ja, Mieter drinnen. Wir würden die Mieten und die Mietbedingungen bekommen. Sie wären fast immer so, wie sie sind. Ja.
David:
Was haben Sie unternommen, um tatsächliche Immobilien zu finden? Haben Sie nur Listen gezogen? Wollten Sie herumfahren und sich einfach eine Immobilie mit mehreren Wohneinheiten ansehen, von der Sie dachten, dass sie einem Investor gefallen würde?
Josh:
Ich habe größtenteils Listen von PropStream abgerufen und auf verschiedene Bereiche abgezielt. Ich habe versucht, Listen von Leuten zusammenzustellen, die es in den letzten ein oder zwei Jahren nicht verkauft hatten oder die es zu einem wirklich niedrigen Preis im Vergleich zu dem, was es jetzt potenziell wert war, gekauft haben, weil ich das Gefühl hatte, dass das motiviertere Leute hätten sein können.
Rauben:
Also gut, Sie befinden sich in dieser Welt, in der Sie Ihre Systeme herausfinden. Ich sehe, dass Sie Gewohnheiten entwickelt haben, Sie hatten einen Zeitplan, Sie sind jetzt ein Agent. Sagen Sie uns: Wie lange hat es gedauert, seit Sie Ihre Lizenz erhalten haben, bis zum ersten Geschäft, das Sie als Makler abgeschlossen haben? Wie lange hat das gedauert?
Josh:
Das war Dezember bis März, also im Grunde drei Monate. Meine ersten 11 Deals fielen aus dem Vertrag. Es war ziemlich brutal. Ich hatte das Gefühl, dass alles aus den unterschiedlichsten Gründen scheiterte, aber es war eine große Lernerfahrung für mich, weil ich mit Sicherheit Fehler machte.
Rauben:
Mann, die 11 Deals, das ist brutal. David, ist das überhaupt normal? Ich weiß, dass Sie das David Greene-Team leiten, die besten Immobilienmakler überhaupt. Ist es normal, dass ein Erstmakler einfach 11 Deals abschließt?
David:
Nein, aber wenn ich mir hier Joshs Strategie anhöre, beginnt das einen Sinn zu ergeben. Dies ist eher ein volumenbasierter Ansatz. Er hat Verkäufer, die nicht motiviert sind. Er hat Käufer, mit denen sie keine Beziehung haben. Hier ist jeder ein bisschen wie eine Handelsmarine. Es sind nur reine Zahlen. Wenn Sie mir ein Angebot machen können, das mir die Cash-on-Cash-Rendite bringt, die ich möchte, werde ich weitermachen. Oder wenn Sie mir diese Zahl besorgen können, die wahrscheinlich höher war als der geschätzte Wert der Immobilie. Es gibt also Verkäufer, die wahrscheinlich mehr verkaufen wollen, als ein Käufer zahlen möchte. Sie gewinnen Käufer, die auf der Suche nach dem Jahrhundertdeal sind. Jedes Mal, wenn diese Erwartungen nicht erfüllt sind, ist es einfacher, dass ein Geschäft scheitert. Ich gehe davon aus, Josh, dass du das einfach mit der Lautstärke ausgleichen musstest. Sie waren wahrscheinlich nur ein Arbeitstier, das ständig nach Verkäufern und Käufern suchte, diese zusammenbrachte und zum nächsten Schritt überging.
Josh:
Definitiv Ja. So eine Zusammenfassung habe ich noch nie gehört. Das ist eine sehr gute Art, es zu erklären. Ich habe im Grunde nur zwei Leute genommen, die eine geringe Chance hatten, ihn zu schließen, und ihn zusammengebracht. Wenn das passiert, ist die Chance auf einen Abschluss sehr gering.
Rauben:
David ist hier übrigens der König. Er ist der König darin, etwas so prägnant und prägnant zusammenzufassen. Ich erinnere mich, dass wir ... Mal sehen, wer war das? Chris Voss. Chris Voss kam und hielt einen philosophischen Vortrag, und dann kam David herein und meinte: „Im Grunde genommen, basierend auf diesem und jenem, ist es das, oder?“ Und Chris Voss meinte: „Ja, das ist es. Das hat mir noch nie jemand gesagt.“ Es war, als würde man zusehen … Wer hat die Mona Lisa gemalt? Der Maler der Mona Lisa malt die Mona Lisa, aber in der Immobilienwelt. Michelangelo. Scheiß, ich sehe gleich so dumm aus. Jeder in den Kommentaren wird sagen: „Nein, es war nicht Michelangelo.“
David:
Nun, der Schlüssel ist, dass Sie das mit Chris Voss tun müssen, weil Sie nicht in Verhandlungen mit ihm geraten wollen.
Rauben:
Oh nein, ich weiß noch, wer es war. Es war auch der Blue Angels-Typ. Er hatte diese ganze Geschichte darüber, wie er im Jet einen Fehler gemacht hatte, und dann fragte er: „Kannst du den Grund erraten, warum ich diesen Fehler gemacht habe?“ Und dann sagte David: „Na ja, das lag wahrscheinlich daran, dass du es dir zu bequem gemacht hast und bla, bla, bla.“ Und er sagte: „Ich habe diese Geschichte 1,100 Mal erzählt, und das hat mir noch nie jemand gesagt.“ Ja, genau deshalb.“ Er war fassungslos. Ich möchte jedenfalls immer darauf hinweisen, wenn ich es sehe.
David:
Nun, danke. Kurzer Tipp hier: Wenn Sie das Gleiche tun möchten, hören Sie auf, nach Mustern zu suchen, denen Sie folgen können, oder nach einer Strategie: „Geben Sie mir einen Plan, ich möchte einfach etwas tun“, und beginnen Sie, Fragen zu stellen wie , „Nun, warum hat das funktioniert?“ oder „Warum hat das nicht funktioniert?“ und dann springt dieses Zeug heraus. Allein aufgrund dieser Informationen kann ich bestimmte Dinge über Josh sagen. Er ist ein Arbeitstier. Er ist an keinem dieser Geschäfte emotional gebunden. Wenn er einen Vertrag abschließt, gibt er das Geld nicht aus, bevor der Vertrag abgeschlossen ist. Er sagt einfach: „Das ist eine Kennzahl, die in eine Tabellenkalkulation einfließt. Jetzt gehe ich wieder zur Arbeit.“ Er konzentriert sich auf das, was wir als Lead-Maßnahmen bezeichnen, nicht auf das Lag-Maß. Was kann ich also jetzt tun, anstatt etwas zu messen, das bereits passiert ist?
Das ist alles ein wirklich guter Rat für alle. Das sieht man bei Immobilienmaklern, wo sie wirklich hart arbeiten, einen Vertrag abschließen, emotional aufgeregt sind, feiern, mit ihren Freunden etwas trinken gehen und anfangen, darüber nachzudenken, wofür sie das Geld ausgeben werden , sie berechnen ihre Provisionen. Immobilienmakler können von allem 3 % berechnen, was lustig ist, weil wir alle 3 % kaum noch bekommen. Aber sie hängen sehr stark an dem Geschäft, und wenn dann etwas schiefgeht, die Bewertung schlecht ausfällt, der Inspektionsbericht schlecht ist, der Kunde den Kredit nicht bekommt, was auch immer es ist, werden sie wirklich entmutigt und gehen dann trinken wieder. Deshalb werden die meisten Immobilienmakler alle zu Alkoholikern, weil sie trinken, wenn sie aufgeregt sind, und sie trinken, wenn sie deprimiert sind, und sie trinken einfach die ganze Zeit. Ich denke, Joshs Ansatz ist viel besser, weil man das Geschäft mit dem Verkauf von Häusern so angeht, wie es ein Immobilieninvestor denken würde, bei dem man einfach die Zahlen die Entscheidungen treffen lässt. Bin ich damit einverstanden?
Josh:
Sie haben Recht. Ja, es geht einfach darum, sie weiter unter Vertrag zu nehmen, herauszufinden, welchen Fehler ich dort gemacht habe und was ich an meinen Systemen und meinem Ansatz ändern kann, um das möglicherweise in Zukunft zu vermeiden.
David:
Okay, also lass mich dich fragen, was sind einige der wichtigsten Fehler, die du bei der Ausarbeitung dieser Deals gelernt hast und die dazu geführt haben, dass die Deals scheiterten?
Josh:
Das erste wäre, die Verkäufer nicht zu überprüfen. Manchmal wussten sie nicht ... ich meine, irgendwie komisch, sie wussten nicht einmal wirklich, was sie besaßen. Sie würden sagen: „Oh, das sind Einheiten mit drei Schlafzimmern.“ Und dann geben Sie ihnen einen Vertrag, der Inspektor geht dorthin und sie sagen: „Alter, es gibt nur zwei Schlafzimmer.“ Und es ist so, als ob man da nichts machen kann. Man kann nicht einfach ein neues Schlafzimmer bauen. Das ist also eine Sache.
Außerdem habe ich gelernt, sicherzustellen, dass die Mieter pünktlich zahlen. Das ist sehr wichtig, deshalb sollten Sie diese Estoppel-Vereinbarungen möglicherweise gleich zu Beginn einholen, da dies am Ende zu Problemen führte, bevor mehrere Male geschlossen wurde. Und dann müssen die Käufer nicht unbedingt sehr gut überprüft werden. Ein irgendwie lustiges Beispiel ist, dass ein Mann versuchte, zwei Immobilien für 600,000 Dollar zu kaufen. Wir sind zwei Wochen vor Schließung gescheitert, weil er keine Finanzierung bekommen konnte. Ich erfuhr, dass er weniger als 10,000 Dollar auf seiner Bank hatte und versuchte, 25 % einzuzahlen. Ich frage mich: „Rechnen wir hier überhaupt nach?“
David:
Es ist so lustig, weil ich mir völlig vorstellen konnte, wie diese Methode diese Probleme anziehen würde. Dies versucht, ein Datum auf Craigslist zu finden. Du denkst: „Das ist ein Zahlenspiel, Baby.“ Man muss sie einfach weiter ansprechen, denn dann werden die Leute auf der Suche nach einem Deal sein, der unrealistisch ist. Der 8,000-Dollar-Typ, ich wette, er hat diesen Deal anderen Leuten vorgestellt und versucht, ihr Geld für diesen Deal zu bekommen, der eine hohe Cash-on-Cash-Rendite-Rendite hatte, weil er sich den Podcast anhört und Brandon Turner hört Sagen Sie: „Wenn Sie ein tolles Angebot haben, können Sie das Geld finden.“ Das hat er dir nicht gesagt. Er sagt: „Ja, ich kaufe es“, und dann rennt er herum und sagt allen, die er kann: „Was für ein privates Kapitalbeschaffungsskript soll ich verwenden?“ Er versucht, jemanden für den Deal zu gewinnen. Ihm ist die Zeit ausgegangen, und dann muss er einfach einen Rückzieher machen.
Und Sie, Josh, können sich durch all diese wirklich unglaublichen Szenarien arbeiten, bei denen wir als Immobilienmakler normalerweise sagen: „Oh, schauen wir uns mal Ihren Finanzierungsnachweis an.“ Oh, Sie haben 8,000 $. Nein, wir werden Ihnen keine Häuser zeigen.“ Das hast du nicht geschafft. Haben Sie ein System zusammengestellt? Haben Sie jetzt eine Checkliste? Gibt es einen Überprüfungsprozess für Käufer und Verkäufer?
Josh:
Auf jeden Fall, ja. Ich versuche, für so viele Dinge wie möglich Prozeduren zu schreiben. Ich werde sofort mit den Leuten telefonieren, sobald ich sie treffe, ein kleines 15-minütiges Treffen, und stelle sicher, dass du sagst: „Hey, bist du vorab genehmigt?“ Wenn nicht, habe ich diese Kreditgeber, die ich empfehlen kann. Sie sind großartig in diesem Bereich. Sie möchten mit ihnen in Kontakt treten.“ Ich versuche, ihren Zeitplan herauszufinden, wenn Sie einen Deal abschließen möchten. Eine weitere Sache, die meiner Meinung nach für die Zusammenarbeit mit Investoren sehr wichtig ist, ist: Was sind Ihre Kriterien? Viele Investoren äußern das nicht unbedingt und Makler können am Ende Zeit verschwenden, weil sie nicht wirklich wissen, wonach die Leute suchen.
David:
Ja, ich denke, das ist auch eine häufige Beschwerde von Anlegern. „Ich habe ihnen gesagt, was ich will. Der Agent hat mir nicht zugehört.“ Das ist eine Möglichkeit, es zu vermasseln. Der andere Weg ist, dass der Agent nicht einmal daran denkt, zu fragen, was Sie wollen. Es ist komisch, dass in unserer Welt jemand sagt, er wolle einen Deal, und wir denken nicht einmal daran, ihn zu bitten, zu definieren, was er unter Deal versteht. Manche Leute meinen eine wirklich hohe Cash-on-Cash-Rendite. Manche meinen eine Immobilie in bester Lage. Manche Leute meinen etwas, das deutlich unter dem ARV liegt. Manche Leute meinen einfach jede Immobilie mit mehreren Wohneinheiten. Für Menschen kann ein Deal so viele verschiedene Bedeutungen haben. Ohne zu fragen, was das bedeutet, ist es sehr schwer sicherzustellen, dass das, was man ihnen bringt, ankommt. Was suchen Ihrer Erfahrung nach die meisten Ihrer Anlegerkunden bei einem sogenannten Deal?
Josh:
Rund 60 % der Menschen versuchen, in die Immobilienbranche einzusteigen. Sie haben Kinder. Sie haben einen Vollzeitjob. Sie versuchen nicht, alles aufzugeben und sich nur noch mit Immobilien zu befassen. Sie wünschen sich also schlüsselfertige oder bezugsnahe Immobilien und sorgen so für ein gutes Gefühl für den Cashflow. Sie können ein paar davon pro Jahr kaufen und mit einem guten Portfolio zufrieden sein, und schon sind sie fertig. Und dann, würde ich sagen, streben die anderen 40 % der Leute danach, Mehrwert zu schaffen, die BRRRR-Strategie, kreative Finanzierung, wenn sie auftaucht, Selbstverwaltung, alles, was etwas aufwändiger ist und viel mehr Zeit erfordert , das ist für die anderen Leute.
David:
Das ist also die Gruppe der finanziellen Freiheit, mit der Sie im Grunde zusammenarbeiten. Sie versuchen, genug Geld zu bekommen, um ihren Job aufgeben zu können.
Josh:
Ja. Ich habe viele Anrufe, bei denen es in den ersten zwei Minuten heißt: „Ja, ich möchte in fünf Jahren in Rente gehen.“ Es ist wie: „Du schaffst es, es ist einfach schwer.“
David:
Lassen Sie mich Ihnen zeigen, wie Sie einige Klebeband-Geldbörsen verkaufen.
Rauben:
Du hast also vorhin etwas erwähnt, Josh, einen Begriffs-Estoppel. Glauben Sie, dass Sie uns kurz erklären können, was das ist, weil es den Anschein hat, dass das bei vielen dieser gescheiterten Deals auftauchte?
Josh:
Ja. Es handelt sich im Grunde genommen um eine Zusammenfassung dessen, was der Mieter zahlt, wie seine Mietbedingungen lauten und aus der hervorgeht, dass er gezahlt hat. Ich verwende eigentlich keine Estoppel-Vereinbarungen. Das ist einfach ein Begriff, von dem ich dachte, dass ihn die meisten Leute kennen. Aber im Grunde möchte ich die Miethistorie sehen. Manchmal zeigt mir der Verkäufer einfach sein Bankkonto, um nachzuweisen, dass die Anzahlungen eingegangen sind, oder eine tatsächliche Zusammenfassung oder eine Eigentümererklärung der Immobilienverwaltungsgesellschaft, aus der hervorgeht, dass der Cashflow echt und nicht gefälscht ist.
Rauben:
11 Deals scheitern, Sie schließen Ihren ersten Deal ab. Erzählen Sie uns etwas über die tatsächlichen Zahlen zum ersten Mal. Sie sagten, es sei wohl das Gleiche, als würde man anderthalb Monate in der DoorDash-Welt arbeiten, oder?
Josh:
Ja. Es handelte sich also um einen Viererwagen im Wert von 450,000 US-Dollar. An den Agenten, unter dem ich arbeitete, wurden 3 % gezahlt, also bekam er 9,000 $ … ach, tut mir leid, 12,000 $, und dann bekam ich ein Viertel davon, also ungefähr dreitausend Dollar.
Rauben:
Hübsch. Wie hat sich das angefühlt?
Josh:
Das war wirklich cool. Das war der größte Scheck, den ich je bekommen habe. Ich war ein wenig eingeschüchtert, aber ich dachte: „Das geben wir jetzt nicht aus.“ Das ist unser Leben für die nächsten zwei Monate.“
Rauben:
Oh ja, das sind eine Menge Ramen-Nudeln, besonders am Anfang, wenn man so viel mahlt. Lassen Sie uns also ein wenig vorspulen, denn ich weiß, dass Sie auf der Agentenseite hart daran arbeiten. Erzählen Sie uns von Ihrem tatsächlichen ersten Deal, denn David erwähnte zu Beginn der Show, dass Sie 10 Deals getätigt haben, was meiner Meinung nach insgesamt etwa 1.5 Millionen US-Dollar für das Portfolio bedeutete. Wie sind Sie eigentlich zum Investieren gekommen?
Josh:
Definitiv. Ich begann viele Immobilien zu verkaufen. Bis zum sechsten Monat hatte ich die Provision meines Unternehmens auf 50,000 US-Dollar pro Monat gesteigert. Eigentlich hatte ich Bargeldreserven. Ich habe diese beiden Maisonetten gefunden, die von demselben Makler gelistet wurden. Sie waren seit einigen Monaten auf dem Markt. Ich rief ihn an und er sagte: „Ja, der Eigentümer hat kurzfristige Schulden, er muss es unbedingt verkaufen.“ Sie bereiten sich darauf vor, ihn anzurufen.“ Sie waren grundsätzlich bereit, sie mit 30 % Rabatt zu verkaufen. Ich habe meine Zahlen durchgesehen und dachte: „Das könnte für beide ein großartiges BRRRR sein.“ Sie könnten bei etwa 70 bis 75 % ARV All-In sein. Wenn Sie Ihr Geld abheben, wird es immer noch einen ziemlich soliden Cashflow generieren.“ Also musste ich meinen Zahlen wirklich vertrauen, aber ich entschied mich für eine davon.
Rauben:
Okay. Wow, das sind 50,000 Dollar im Monat, das haben Sie verdient. Wie alt waren Sie, als Sie diese Zahl erreichten?
Josh:
21
Rauben:
21. David, hast du das Gefühl, dass ich als 21-Jähriger so faul war, als ich zurückkam? Das habe ich nicht getan. Ich habe versucht, … ich weiß nicht, Mann. Das ist verrückt. Glückwunsch. Das ist so cool.
David:
Ich habe in einem Jahr weniger verdient, und das war immer noch mehr Geld als alle anderen, die ich kannte.
Rauben:
Alter, das ist verrückt. Das alles, die 50,000 US-Dollar pro Monat, wird natürlich in Ihre Anlagestrategie einfließen, aber das kam einfach dadurch zustande, dass Sie sich auf Ihr Agentengeschäft konzentrierten, diese Systeme ausbauten, Ihre Prozesse weiterentwickelten, und dann haben Sie es auf nur 50 US-Dollar pro Monat erhöht . Das ist verrückt.
Josh:
Ja. Im achten Monat hatte ich tatsächlich etwa 100 erreicht. Seitdem liege ich bei etwa 100,000 im Monat. Ich habe VAs für viele Verfahren genutzt. Als Makler versuche ich, so viele Aufgaben wie möglich zu delegieren. Versuchen Sie zum Beispiel, ich weiß nicht, nicht den ganzen Tag damit zu verbringen, Verträge zu schreiben, denn das kann im Durchschnitt 30 Minuten dauern. An vielen Tagen schreibe ich zwischen acht und zehn Angebote. Das wäre mein ganzer Tag.
Rauben:
Kann ich bitte für Sie arbeiten? Können David und ich für Sie arbeiten? Okay, Sie haben also in den ersten drei Monaten keine Deals und fangen an, aus allen Zylindern zu feuern. Bis Juni 2022 entscheiden Sie sich für Ihre erste Investition, bei der es sich wie ein BRRRR oder eine Art Sanierung handelt. Wie ging das? War das eine ganze Reihe neuer Fähigkeiten, die Sie erlernen mussten, nachdem Sie im Immobilienbereich bereits so gut waren?
Josh:
Ja, ich meine, ich hatte noch nie eine Reha gemacht. Ich wusste nicht wirklich, wie ich die Preise richtig bewerten sollte. Einer dieser Auftragnehmer, mit denen ich für meine Kunden zusammengearbeitet hatte, fragte mich: „Hey, können Sie das für mich erledigen?“ Geben Sie mir ein Angebot.“ Er hat mir ein Angebot gemacht. Die Zahlen machten Sinn. Eine andere Sache war, dass ich den Preis nur dann erzielen konnte, wenn es sinnvoll war, wenn der Eigentümer beide verkaufen konnte. So konnte ich einen anderen Investor finden, der gleichzeitig den anderen kaufte. Wir haben sie beide in einer Reihe aufgestellt. Ich habe für mein Geld hartes Geld verwendet. Sie haben bis zu 90 % der Projektkosten geliehen, was Ihrem Kaufpreis zuzüglich Ihrer Reha-Leistungen entspricht, oder 70 % des ARV, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist.
David:
Nun, es hört sich so an, als wären wir bereits tief im Deal-Tag, denn darüber werden wir sprechen. Machen wir also weiter und machen es offiziell. In diesem Teil der Show tauchen wir tief in ein bestimmtes Geschäft ein, das unser Gast abgeschlossen hat, und erfahren die interessanten Details. Also erste Frage: Was ist das für eine Immobilie, Josh?
Josh:
Es handelt sich um eine Maisonette-Einheit mit zwei Schlafzimmern.
David:
Sind Sie sicher, dass es Einheiten mit zwei Schlafzimmern gibt? Wissen Sie, was Sie haben? Gehören Sie zu den Verkäufern, die behaupten, dass er mehr Schlafzimmer hat als er?
Josh:
Zum Glück wusste ich es dieses Mal.
David:
Alles klar, wir verlassen uns auf Ihr Wort.
Rauben:
Wie hast du es gefunden?
Josh:
Es war auf dem Markt. Es lag schon seit ein paar Monaten dort. Ich rief den Makler an und er sagte: „Der jetzige Eigentümer hat kurzfristige Schulden. Sie bereiten sich darauf vor, es anzurufen. Er muss unbedingt verkaufen. Wenn Sie dieses und ein anderes verkaufen können, erhalten Sie etwa 30 % Rabatt.“ Meine Aufgabe bestand also darin, zu versuchen, einen von ihnen zu verkaufen, denn in meiner jetzigen Situation war es für mich nur angenehm, einen Deal abzuschließen. Ich wollte nicht mit zwei 40,000-Dollar-Reha-Behandlungen beginnen.
David:
Okay. Wie viel kostete diese Immobilie?
Josh:
Es waren 85,000. Der Kostenvoranschlag für die Reha lag bei etwa 30,000 US-Dollar für die, die ich abschloss. Der ARV, den ich basierend auf den Umsatzvergütungen prognostiziert hatte, lag bei etwa 155,000.
Rauben:
Wie haben Sie es ausgehandelt?
Josh:
Ich meine, der Agent hat mir im Grunde gesagt: „Wenn Sie schnell abschließen können und nicht viele Eventualverbindlichkeiten haben, können Sie es zu diesem Preis bekommen.“ Also habe ich ungefähr 10,000 niedriger gezählt und dann haben wir uns ungefähr in der Mitte getroffen und den Deal abgeschlossen.
David:
Und wie kam es letztendlich zur Finanzierung?
Josh:
Ich habe hartes Geld verwendet. Ich musste etwa 10 % anzahlen und habe dann meine Provision angewendet, weil ich mich selbst als Teil meiner Anzahlung vertrat. Ich hatte also nur etwa 10,000 US-Dollar aus eigener Tasche.
Rauben:
Was haben Sie letztendlich mit dieser Immobilie gemacht?
Josh:
Ich habe es renoviert. Es hat etwas länger gedauert als erwartet, wie es wahrscheinlich bei den allermeisten Projekten der Fall ist. Ich habe viel gelernt. Sobald ich fertig war, ging ich zur Bank und habe es umfinanziert. Ich habe fast mein ganzes Geld zurückbekommen und betreibe es jetzt als Mietobjekt.
David:
Okay. Das war also das Ergebnis dort. Sagen Sie mir, welche Lehren haben Sie aus diesem Deal gezogen?
Josh:
Ich hatte wirklich Angst vor Schulden. Davor hatte ich wirklich keine Schulden. Ich hatte definitiv Angst vor kurzfristigen Schulden, weil das harte Geld so ist, als würde man in sechs Monaten an die Tür klopfen und sagen: „Es ist fällig.“ Die Immobilie muss entweder abbezahlt, refinanziert oder verkauft werden. Deshalb hatte ich definitiv Angst, eine Immobilie zu übernehmen, die derzeit nicht bewohnbar war und für deren Bewohnbarkeit etwa 30 US-Dollar nötig waren. Das sind die Dinge, vor denen ich Angst hatte, aber ich habe von den Investoren und Mentoren um mich herum gelernt, dass man sich bei der Bewertung eines Geschäfts auf jeden Fall auf seine Zahlen verlassen muss, denn darauf kann man sich verlassen, insbesondere wenn man unsicher ist.
Rauben:
Also, Josh, ich versuche es wohl zu verstehen, weil ich weiß, dass du gesagt hast, du hättest hartes Geld ausgegeben und du warst wirklich nervös, weil du in dieses Anwesen gekommen bist, und dass du 30,000 Dollar an Arbeit gebraucht hättest. Aber wenn ich mich richtig erinnere, haben Sie zu diesem Zeitpunkt 50,000 Dollar im Monat verdient?
Josh:
Ja. Ja.
Rauben:
Was war hier also die eigentliche Sorge, denn es sieht so aus, als hätten Sie die Ausgaben wahrscheinlich ganz einfach hätten decken können?
Josh:
Ja. Ich meine, die Immobilie lag auch nicht in der Stadt, in der ich lebte, also habe ich die Erfahrung eines ausländischen Investors nachgeahmt, weil ich sie ungesehen gekauft habe. Ich habe das gesamte Projekt aus der Ferne verwaltet, also habe ich das gelernt.
Rauben:
Aber wie fühlst du dich jetzt? Dachten Sie im Nachhinein: „Oh, so schlimm war es eigentlich gar nicht“ oder haben Sie immer noch die gleichen Vorbehalte, wenn Sie die Dinge außerhalb des Staates angehen?
Josh:
Ich meine, nach dem ersten fühle ich mich viel besser. Ich fühle mich viel selbstbewusster. Ich kann mich auf mein Team verlassen. Ich kann mich auf das Wissen verlassen, das ich mitbringe, indem ich Umsatzvergleiche und ähnliches verstehe.
David:
Ich habe zwei Fragen. Erstens: Haben Sie Long-Distance Real Estate Investing gelesen?
Josh:
Ja, ich glaube, das war das erste Buch, das ich gelesen habe.
David:
Okay, gut, denn das ist das erste Buch, das ich geschrieben habe, also haben wir etwas gemeinsam. Zweitens: Wenn ich eine überarbeitete Version dieses Buches erstellen würde, was würden Sie mir auf der Grundlage Ihrer Erfahrung mit diesem Geschäft außerhalb des Bundesstaates sagen, was ich in das Buch aufnehmen soll?
Josh:
Ich habe es vor einiger Zeit gelesen, also war das vielleicht drin, aber-
David:
Bruder, du bist 22 Jahre alt, wie lange könnte das her sein?
Josh:
Ich weiß nicht, zwei Jahre, eineinhalb Jahre. Ich würde mich auf mehrere Projektmanager verlassen. Das kann darin bestehen, dass ab und zu ein Agent vorbeischaut. Das kann Ihr Hausverwalter sein, der für die Mieterbeziehungen verantwortlich ist, oder es kann einfach ein völlig anderer Auftragnehmer sein, der seine eigene Meinung Dritter zum Verlauf Ihres Projekts einbringt.
David:
Sie stimmen also zu, dass die Philosophie, dass mehrere Leute die Arbeit jedes Einzelnen überwachen, auch auf die eigentliche Reha-Leitung übergreifen könnte? Das ist es, was Sie sagen?
Josh:
Ja.
David:
Okay. Alles andere, was ich wissen sollte, weil ich denke, dass ich dieses Buch, The BRRR, überarbeiten werde, aber noch ein paar andere, wenn ich etwas Zeit habe. Ich bin nur neugierig, was in diesen Büchern stehen muss, um sie zu aktualisieren?
Josh:
Verlassen Sie sich bei der ersten Prüfung des Geschäfts nicht auf veraltete Umsatzvergleiche. Denn im Allgemeinen, zumindest in meinem Bundesstaat, schauen sich die Gutachter die letzten Verkäufe der letzten sechs Monate an, wenn sie Ihre Immobilie nach Abschluss bewerten. Das Einzige, was ich also bei meinem ersten Deal gemacht habe, war, dass ich mich auf einen Deal zwei Häuser weiter verlassen habe, der dem Preis entsprach, den ich anstrebte, aber als ich mit der Sanierung fertig war, lag dieser Verkaufsvorteil außerhalb der sechs- Monatsfenster, sodass sie es nicht mehr verwenden konnten.
Rauben:
Das ist heute wahrscheinlich relevanter, oder?
David:
Ich glaube schon. Ja. Ich wollte gerade sagen, dass Sie in den letzten 10 Jahren auf Comps geschaut haben und das Ihr Worst-Case-Szenario war. Die Chancen stehen gut, dass es bis zur Fertigstellung besser sein würde. Der Markt hat sich gedreht. Die Sätze sind von 3 % auf 7 % gestiegen. Mittlerweile sehen wir, dass die Beurteilungen sehr häufig niedrig ausfallen. Ein Haus hätte für 8 verkauft werden können, Sie listen es für 800,000 auf, das Gutachten beläuft sich auf 750 oder so, weil die Preise so stark gestiegen sind. Sie müssen sich auch darüber im Klaren sein, dass die Preise sinken können, nachdem die Zinsen gestiegen sind, und das kann die Leute überraschen. Gibt es noch weitere Überraschungen, die Sie speziell beim Kauf in einem anderen Bundesstaat erlebt haben und auf die Sie einfach nicht vorbereitet waren?
Josh:
Schätzen Sie immer etwas mehr als Ihr ursprüngliches Reha-Budget. Ich glaube nicht, dass der Bauunternehmer bei dem ersten Angebot, das ich abgeschlossen habe, auf dem Dachboden nachgeschaut hat, aber auf dem Boden des Dachbodens verliefen stromführende Stromkabel, was erstens sehr gefährlich und zweitens illegal ist. Das musste ich sofort ansprechen. Das hat mein Budget um etwa 10 % erhöht. Ich denke, bei jedem Projekt, das ich seitdem gemacht habe, tauchen immer wieder Dinge auf. Ich denke, dass immer ein Kontingent von 10 % verwendet werden sollte.
David:
Wie sieht es mit der Auswahl der Mieter aus? Was können Sie uns über die Auswahl der Mieter sagen? Worauf achten Sie bei der Betrachtung der Mieterhistorie?
Josh:
Wenn Sie etwas kaufen, das bereits vom Mieter bewohnt ist, stellen Sie sicher, dass der Mieter pünktlich zahlt. Man kann sehen, wie sie leben. Wenn Sie dort hineingehen und es überall Zeug gibt und es bis zur Decke voll ist, erhalten Sie Ihre Miete möglicherweise nicht immer pünktlich, geschweige denn überhaupt. Sie könnten auch mit einem nicht zahlenden Mieter Geschäfte abschließen, je nachdem, wie gut sie sind. Stellen Sie einfach sicher, dass Sie diese Ausgaben in Ihren Zahlen berücksichtigen.
David:
Ja. Wir haben dies zuvor kurz erwähnt, und es lohnt sich zu wiederholen, dass es sehr einfach ist, einen Mietvertrag abzuschließen, um zu sehen, wie diese Immobilie 950 US-Dollar pro Monat einbringt, um Ihr Haus zu betreiben, insbesondere wenn Sie ein neuer Investor sind und dies eine Weile nicht getan haben Zahlen basierend auf dem Mietvertrag. Sie schließen das Grundstück und stellen fest, dass der Mieter acht Monate mit der Miete im Rückstand ist und nicht gezahlt hat. Der Vermieter wollte für eine Räumung nicht zahlen oder kann sich eine Räumung nicht leisten und hat es deshalb einfach an Sie verkauft. Deshalb überprüfen wir, ob das Geld tatsächlich bei der Bank hinterlegt ist und nicht nur, wofür der Leasingvertrag dient. Das ist wirklich, wirklich, wirklich wichtig, wenn Sie Off-Market-Immobilien kaufen oder direkt von Verkäufern handeln, wie Sie sagen, denn die meisten Leute denken nicht, wenn ihre Immobilie gut läuft: „Ich sollte sie verkaufen.“ .“ Sofern es keine ernsthaften Bedenken auf dem Markt gibt und die Leute denken: „Ich möchte verkaufen, bevor sich die Dinge ändern“, denken Sie einfach nicht daran, sie zu verkaufen, wenn sich Ihre Immobilie rentiert und nichts schief läuft. Aber wenn etwas kaputt geht, die Mieter nicht mehr zahlen, wird es zu Kopfschmerzen und man versucht, es zu reparieren. Wenn Ihnen klar wird, dass Sie das Problem nicht schnell beheben können, verkaufen Sie, und das ist oft genau der Zeitpunkt, an dem Käufer mit dem Geschäft bekannt gemacht werden.
Wenn Sie als Käufer eintreten und erwarten, dass es sich hierbei nur um ein normales Haus in der MLS handelt, dass der Verkäufer in einen tadellosen Zustand versetzt wird und versucht, den höchsten Preis zu erzielen, können Sie wirklich ausgenutzt werden. Können Sie Geschichten über Ihre Kunden oder Situationen erzählen, in denen dies der Fall war?
Josh:
Ja, ein Off-Market-Deal, den ich nicht verkauft habe, der aber in meinem Büro war, aber das ist ein tolles Beispiel. Es handelte sich um eine Doppelhaushälfte, in der beide Mieter 1,100 US-Dollar im Monat zahlten. Die Mietkosten lagen tatsächlich bei rund 900, maximal 1,000. Es war also wirklich hoch, was immer ein Warnsignal sein sollte, wenn man sieht, dass Einheiten weitaus teurer vermietet werden als alles andere in der Umgebung. Aber als das Anwesen geschlossen wurde, als der Verkäufer seinen Schlüssel bekam oder als der PM des Verkäufers seine Schlüssel bekam und sie das Anwesen betraten, wurden beide Einheiten geräumt. Es war leer und beide gingen. Ich gehe davon aus, dass dieser Investor seine Zahlen auf der Grundlage einer monatlichen Miete von 2,200 angegeben hat, und das werden sie nicht bekommen.
David:
Das ist ein tolles Beispiel. Vielen Dank, dass Sie das geteilt haben. Lassen Sie uns hier schnell Klarheit schaffen. Das war Ihr erster Deal. Wie schnell kamen die restlichen Deals nach diesem ersten zustande?
Josh:
Ja, also die nächsten vier, die ich kaufte, waren etwa einen bis zwei Monate später. Und seitdem lerne ich jeden Monat etwa ein bis drei davon.
David:
Finden Sie diese auf die gleiche Weise, wie Sie Angebote für Kunden gefunden haben?
Josh:
Ja, so ziemlich das Gleiche, ja.
David:
Alles klar, Josh, wie sieht dein Plan für die Zukunft aus, wie du dein Portfolio skalieren möchtest?
Josh:
Ich würde gerne mehr Vertragsteams aufbauen, damit ich mehr Projekte gleichzeitig übernehmen kann. Im Moment arbeite ich an 15 Einheiten. Ich würde gerne ein 10-faches dazu aufbauen, mich auf mehr Leute verlassen, W-2 mehr Positionen, damit ich mich stärker auf sie verlassen kann und Ihre Kosten ein wenig senken. Das sind einige Lektionen, die ich von professionellen Immobilienverwaltern gelernt habe.
David:
Nutzen Sie die BRRRR-Methode für diese Immobilien sehr oft?
Josh:
Ja sicher.
David:
Okay, haben Sie angesichts der Veränderung in der Saison, die wir bei vielen herkömmlichen Kreditgebern beobachten, darüber nachgedacht, wie sich das darauf auswirken wird, wie schnell Sie Kapital herausbekommen und wie schnell Sie skalieren können?
Josh:
Definitiv. Meine Strategie wurde davon nicht wirklich beeinflusst, da ich tatsächlich immer noch nicht kreditwürdig bin, weil ich nicht zwei Jahre lang das gleiche Einkommen habe wie eine 1099-Person. Im Grunde refinanziere ich mich also nur in Nicht-QM-Produkten.
David:
Das ist fantastisch.
Rauben:
Hey David, du hast erwähnt, dass es eine Änderung in der Gewürzperiode gibt. Was ist diese Änderung? Ich weiß, dass man mit dem BRRRR den Mieter, glaube ich, sechs Monate dort haben muss. Ist es das, was Sie meinen, jetzt sind es länger als sechs Monate?
David:
Nein, es muss nicht unbedingt der Mieter dabei sein, aber wenn Sie eine Immobilie kaufen, auf der ein Darlehen läuft, und Sie die Immobilie refinanzieren und Bargeld abheben möchten, müssen Sie jetzt 12 statt sechs Monate warten wenn Sie einen herkömmlichen Kredit in Anspruch nehmen möchten. Nun erwähnte Josh, dass er No-QM verwendet, was für nicht qualifizierte Hypothek steht. Das wären DSER-Produkte, über die viele Leute reden. Es ist auch wichtig zu beachten, dass das nicht gleichbedeutend mit Subprime-Mist ist. Dabei handelt es sich immer noch um 30-jährige Festzinsdarlehen. Es ist nicht viel anders. Der Zinssatz wird etwas höher sein, weil Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung nicht auf dem Geld basiert, das Sie verdienen, sondern auf dem, was die Immobilie selbst erwirtschaftet, einer Art kommerzieller Versicherung Richtlinien. Bei vielen Krediten müssen Sie jedoch zwölf Monate warten, bevor Sie Bargeld aus einer Immobilie abheben können, und nicht sechs. Es hört sich so an, als würde dich das nicht ausbremsen, Josh, weil du als Makler nur Geld durch Provisionen verdienst, dir wird doch nicht das Geld ausgehen, oder?
Josh:
Ich glaube nicht, nein.
David:
Ja. Ich liebe diesen mehrstufigen Ansatz. Wenn Sie nicht nur auf eine Säule angewiesen sind, bringen diese Änderungen Sie nicht aus dem Gleichgewicht, da Sie hier mehrere unterschiedliche Ansätze haben. Was denkst du, Rob, über die Zukunft, Joshs Strategie?
Rauben:
Ich finde es gut, Mann. Ich meine, du lernst einiges mit, oder? Ich denke, es wäre klug, sich wirklich darauf einzulassen. Wenn Sie an diesem Punkt angelangt sind, an dem Sie bei 10 sind, würde ich anfangen, darüber nachzudenken ... Ich glaube, ich sehe es nur in Ihrer persönlichen Situation. Du bist jung, du bist hungrig, du verdienst eine Menge Geld und du tust das Richtige, du kaufst eine Immobilie. Anstatt einfach jeden Monat 100 einzustecken, stecken Sie es in Immobilienfonds. Aber ich würde sagen, dass es jetzt an der Zeit ist, einen Schritt zurückzutreten und über Ihren Skalenansatz nachzudenken. Wie können Sie aufhören, jeden Monat so viel Zeit in ein bis drei Immobilien zu stecken? Und wie können Sie vielleicht anfangen, sich auf größere Projekte zu konzentrieren, die vielleicht sogar Ihre Steuerlast effektiv senken können, denn ich weiß, dass Sie damit wahrscheinlich zum ersten Mal zu tun haben, eine Menge Geld verdienen und eine Menge bezahlen müssen Steuern darauf, oder?
Josh:
Ja. Ich habe mich so früh wie möglich mit der gesamten Steuersituation befasst. Als Makler bezahle ich meine Aufnahmeprovision über eine S-Corporation im Vergleich zu einer Privatperson, was meine Steuerbelastung erheblich senkt. Und dann kann ich auch Kostentrennungen bei den Immobilien, die ich behalte, nutzen, um meine eingehenden Provisionen zu senken. Ich versuche, so viele Strategien wie möglich zu nutzen.
David:
Unbedingt.
Rauben:
Hey, man hört 22-Jährige nicht allzu oft über Kostentrennung reden.
David:
Das habe ich noch nie aus dem Mund eines 22-Jährigen gehört, eigentlich ist es das erste Mal.
Rauben:
Im Ernst, Alter, ich habe das Gefühl, dass wir allein im Podcast mehr über Kostentrennungen sprechen müssen, weil es der Immobilien-Cheat-Code ist, der Ihnen, ich meine in Ihrem Fall, Hunderttausende Dollar an Steuern sparen kann. Das ist also cool, Mann. Ich bin wirklich froh zu sehen, dass du es sagst. Es sieht so aus, als würden Sie je nach Ihren Möglichkeiten wachsen. Denken Sie also einfach darüber nach, wie Sie Ihre Zeit am effektivsten nutzen können, denn Sie haben jetzt die Zeit und das Geld, jetzt müssen Sie nur noch herausfinden, wie Sie sie am effektivsten nutzen können.
Josh:
Wahr.
David:
Ihr erstes Ziel war es, Ihr DoorDash-Einkommen zu ersetzen. Das hast du getan. Was ist Ihr nächstes Ziel?
Josh:
Mein nächstes Ziel: Ich möchte bis Ende des Jahres 100 Einheiten haben.
David:
100 Einheiten bis Ende des Jahres, das ist alles.
Rauben:
Ich meine, es scheint, als ob Sie genau darüber nachdenken, wovon ich spreche, oder? Ein bis drei Objekte im Jahr, das sind dann 10 bis 30 Objekte. Sie denken also offensichtlich: „Wie komme ich auf 100?“ Rechts? Ich finde es so cool, Mann, dass du in diesem Podcast bist. Es ist eine sehr inspirierende Geschichte. Sie haben sich vom DoorDash-Fahrer zum Besitzer eines 1.5-Millionen-Dollar-Portfolios entwickelt. Und es ist auch einfach verrückt zu wissen, dass Ihr Portfolio im nächsten Jahr völlig anders sein wird als das, worüber wir heute sprechen.
Josh:
Ich denke schon, ja.
David:
Herzlichen Glückwunsch, Josh. Das ist eine tolle Geschichte. Vielen Dank, dass Sie uns mitgeteilt haben, wo Sie gerade stehen. Sehr inspirierend. Du hast dich durch nichts aufhalten lassen, auch nicht durch dein Alter oder wie sehr du meiner Meinung nach Dave Franco ähnlich siehst. Trotz alledem machen Sie weiter. Du hättest den Hollywood-Weg nehmen können. Stattdessen haben Sie den Weg der Immobilieninvestition eingeschlagen. Willkommen auf unserer Seite. Wenn die Leute mehr über Sie erfahren möchten, wo ist der beste Ort, an dem sie Sie finden können?
Josh:
Zwei Orte. Du kannst mir auf Instagram folgen oder mir eine Nachricht senden, @JoshJanus, nur meinen Namen, und dann dasselbe auf BiggerPockets, Joshua Janus, ich bin dort.
David:
In Ordnung. Rob, wo kann man mehr über dich erfahren?
Rauben:
Du findest mich bei Rob Belt auf YouTube und Instagram und in deinem Herzen. Nun, dieser Witz wird nicht landen, weil der andere Podcast nach diesem herauskommt, aber-
David:
Sie werden sehen, warum ich gelacht habe, wenn Sie sich eine zukünftige Podcast-Folge anhören. Das wird sehr viel Sinn ergeben. Dies war ein Rückruf, bevor es tatsächlich gesagt wurde. Wir beschäftigen uns hier mit mietertypischen Themen, bei denen wir in einem Podcast die Zeit für euch manipulieren. Du wirst es lieben.
Rauben:
Es handelt sich um eine Rufweiterleitung.
David:
Ja, eine Anrufweiterleitung ist noch besser. Los geht's. Josh, es macht absolut Sinn, dass du nicht weißt, wovon wir reden, aber das wird in Zukunft der Fall sein, also bleib einfach hier bei uns. Danke, dass du ein guter Sport bist.
Sie finden mich in den sozialen Medien unter @DavidGreene24. Schicken Sie mir niemals Geld, denn ich verlange nicht Ihr Geld. Es gibt viele Fake-Accounts da draußen, also schaffe ich es hoffentlich irgendwann, das blaue Häkchen zu bekommen. Ich habe gehört, dass Meta es so ändert, dass man nur etwa 15 Dollar pro Monat zahlt und die Leute nicht mehr betrogen werden. Es ist Zeit. Sie können mich auch auf YouTube finden, @DavidGreene24, oder auf meine Website davidgreene24.com gehen und sehen, was ich vorhabe.
Josh, fantastische Arbeit. Ich bin sehr, sehr, sehr gespannt darauf, zu hören, was Sie tun, vor allem, weil Sie ein Agent sind und vorankommen. Schauen Sie sich meine Bücher an. Lassen Sie mich wissen, was Sie über die drei Bücher denken, die ich in der Top Producing Agent-Reihe für BiggerPockets geschrieben habe. Mich würde interessieren, was Sie als jemand denken, der 22 ist und es bereits voll drauf hat. Rob, hast du noch ein paar letzte Worte, bevor wir hier rauskommen?
Rauben:
Ja, Josh, du könntest dir die Bücher ansehen, über die David gerade gesprochen hat, aber das Buch, das du unbedingt lesen solltest, ist Davids kommendes Buch „Scale“, in dem es darum geht, wie du als Immobilienmakler dein Geschäft skalieren kannst. Das wird bald herauskommen.
David:
Gut.
Rauben:
Promo-Code dafür, wir haben keinen. Aber schauen Sie sich das trotzdem an.
David:
Wir haben eine Anrufweiterleitung und einen Rückruf in derselben Show. Tolle Arbeit, Rob.
Rauben:
Und wir sind zurück.
David:
Alles klar, Josh, wir lassen dich hier raus. Hier ist David Greene für Rob „The Comedian“ Abusolo, der sich verabschiedet.
Sehen Sie sich die Folge hier an
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In dieser Folge behandeln wir:
- Das Modell „Hybrider Großhandel“. Josh nutzt das immer ernsthafte Aufträge erteilen auf Off-Market-Deals
- Nebenbeschäftigungen, alternative Einkommensquellen und wie man mehr Geld verdient in deiner Freizeit
- Tipps für Kaltakquise und Ihren ersten Off-Market-Deal unter Vertrag zu nehmen (auch ohne Erfahrung)
- Wie die Verwendung BiggerPockets-Foren um mehr Geschäfte zu machen, sich mit mehr Investoren zu vernetzen und Vermögen aufbauen
- Fehler, die Sie vermeiden sollten wenn Sie auf der Suche nach Ihren eigenen sind Off-Market-Immobiliengeschäfte
- Josh ist nahezu perfekt BRRRR und der richtige Weg, ein Geschäft abzuschließen, das eine Renovierung/Reha erfordert
- Und So Viel mehr!
Links aus der Show
In der Sendung erwähnte Bücher:
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Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.
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- Quelle: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-749
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- Entwicklung
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- Dollar
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- Fahren
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- Unternehmer
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- etablierten
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- Auswerten
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- Ängste
- Gebühr
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- Aufhängen
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- Wissen
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- Leben
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- länger
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- verwaltet
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- Manager
- Manager
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- manipulieren
- viele
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- Marine
- Kennzeichen
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- messen
- Maßnahmen
- Messen
- Medien
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- Treffen
- erwähnt
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- Mid
- Mitte
- könnte
- Million
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- Mindset
- Minuten
- Fehler
- Fehler
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- Moment
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- Monat
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- vorwärts gehen
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- Vertrieb
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- Sekunden
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- scheint
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- Modellreihe
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- Schießen
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- sollte
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- bedeutend
- Unterzeichnung
- gleichzeitig
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- Sitzend
- Situation
- Umstände
- SIX
- Halbjahr
- Fähigkeiten
- die Höhe schnellen
- langsam
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- Langsam
- klein
- Schnappen
- Sneaker
- Sneakers
- So
- Social Media
- Social Media
- verkauft
- solide
- einige
- Jemand,
- etwas
- Bald
- Klingen
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- Sourcing
- spezifisch
- speziell
- Geschwindigkeit
- verbringen
- Ausgabe
- Trotz
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- Sport
- Verbreitung
- Kalkulationstabelle
- quadratisch
- steht
- Anfang
- begonnen
- Beginnen Sie
- beginnt
- Stash
- Bundesstaat
- Erklärung
- Staaten
- Schritt
- Kleben
- Immer noch
- Stoppen
- speichern
- Geschichten
- Geschichte
- mit Stiel
- Strategien
- Strategie
- Ströme
- stark
- Schüler und Studenten
- Studieren
- im Wesentlichen
- Erfolg
- erfolgreich
- ZUSAMMENFASSUNG
- Super
- vermutet
- Überraschung
- Überraschungen
- System
- Systeme und Techniken
- Tabelle
- TAG
- Nehmen
- nimmt
- Einnahme
- Reden
- sprechen
- Gespräche
- Targeting
- und Aufgaben
- Steuer
- Steuern
- Team
- Teams
- Mieter
- AGB
- zur Verbesserung der Gesundheitsgerechtigkeit
- Das
- Die Zukunft
- die Informationen
- ihr
- Sie
- sich
- Dort.
- Diese
- Ding
- Denken
- Dritte
- obwohl?
- dachte
- Tausende
- nach drei
- Durch
- Zeit
- Zeit zu kaufen
- Zeitplan
- Timeline
- mal
- Tip
- zu
- heute
- heutigen
- gemeinsam
- Toilette
- Tonne
- auch
- Top
- Gesamt
- TOTAL
- gegenüber
- Transaktionen
- Transaktion
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- auslösen
- was immer dies auch sein sollte.
- Vertrauen
- WENDE
- Turned
- Twice
- Letztlich
- Unsicher
- für
- verstehen
- Verständnis
- Underwriting-
- einzigartiges
- Einheit
- Bereiche
- Universum
- Universität
- entsperrt
- anstehende
- Aktualisierung
- us
- -
- gewöhnlich
- Nutzen
- Bewertungstag
- Wert
- riesig
- überprüfen
- Version
- Gegen
- Video
- Seh-
- Volumen
- Verwundbar
- warten
- Wallet
- Börsen
- wollte
- warm
- Weg..
- Wege
- Webseite
- Woche
- Wochen
- willkommen
- GUT
- Was
- Was ist
- welche
- während
- WHO
- Großhandel
- werden wir
- bereit
- gewinnen
- WEIN
- WISE
- mit
- ohne
- Word
- Worte
- Arbeiten
- trainieren
- gearbeitet
- arbeiten,
- Training
- Werk
- weltweit wie ausgehandelt und gekauft ausgeführt wird.
- weltweit
- Wurst
- wert
- würde
- Beeindruckend
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- Schreiben
- geschrieben
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- Jahr
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