Wir haben es vermasselt. Unser Immobilien investieren Fehler im Jahr 2023 summiert sich auf Hunderttausende von Dollar, und obwohl Auf dem Markt ist DIE Messe, auf der erfahrene Immobilieninvestoren zusammenkommen. Der heutige Tag ist der Beweis dafür, dass wir alle Fehler machen. Aus Vergessene Steuerbescheide zu Debakel im Landschaftsbau diese Kosten Zinsen im sechsstelligen BereichLassen Sie Ihren Hausverwalter Ihre Kurzzeitmiete bis in die Grundmauern laufen, und Vergessen Sie ein Haus, das Sie besitzen– Diese Fehler sind grob.
Wenn Sie das Gefühl haben, Sie hätten es schwer gemacht Fehler investieren Machen Sie sich im Jahr 2023 keine Sorgen, denn in dieser Folge ist unser Expertengäste werden über einige ihrer schmerzhaftesten Immobilienverluste sprechen des vergangenen Jahres als Unterhaltung für Sie! Haben Sie jemals vergessen, dass Sie ein Haus besitzen, für das Zinsen anfallen? Dachten Sie, dass der Deal, bei dem Sie Geld verloren haben, vorbei ist? Ich habe keine Genehmigung eingeholt und muss jetzt nicht mehr bezahlen Haltekosten im sechsstelligen Bereich über ein paar Sträuchern? Sie haben diese Fehler wahrscheinlich nicht gemacht, unsere Gäste jedoch schon!
Bleiben Sie hier, um zuzuhören genau das, was Sie im Jahr 2024 NICHT tun sollten (und darüber hinaus) und wie Sie aus einer schrecklichen Situation ein profitables Geschäft machen können ... oder zumindest eine Lektion, die Sie nicht wiederholen.
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Dave:
Hallo alle miteinander. Willkommen bei On the Market. Ich bin Ihr Gastgeber, Dave Meyer, zu dem heute James, Kathy und Henry hinzukommen. Und heute sprechen wir über die größten Fehler, die jeder von uns im Jahr 2023 gemacht hat, zumindest bisher. Ich schätze, wir haben noch ein paar Monate Zeit, um noch mehr zu machen und Fehler zu machen, aber zumindest weiß ich nicht, wie es euch geht, ich habe jede Menge Fehler, mit denen ich diese Show füllen kann.
Wir könnten heute eine sehr lange Folge haben, aber fangen wir einfach an. Bevor wir auf jeden Ihrer einzelnen Fehler eingehen, würde ich gerne wissen, von welchen Fehlern Sie gerade hören. Henry, ich weiß, dass du mit vielen Studenten arbeitest. Du coachst viele Leute. Gibt es häufige Fehler oder Themen, die Sie über den aktuellen Investmentmarkt hören?
Henry:
Ja, ich denke, einer der häufigsten Fehler, den die Leute derzeit machen, besteht darin, die Haltekosten nicht ausreichend einzukalkulieren, weil die Geldkosten so hoch sind und die Leute deshalb budgetieren. Sie kalkulieren beim Umtausch ihre Haltekosten ein, aber dann kann es sein, dass sie Kredite zu einem höheren Zinssatz als erwartet aufnehmen müssen und die Immobilien dann länger als erwartet halten müssen.
Je länger die Fertigstellung eines Projekts dauert, desto teurer wird es. Und ich denke, dass die Leute bei der Berücksichtigung der Haltekosten nicht konservativ genug sind.
Dave:
Nun, ich denke, das wird wahrscheinlich ein Thema sein. Das ist eigentlich etwas Ähnliches, was ich sagen wollte. Aber Kathy, sehen Sie irgendwelche häufigen Fehler, die unser Publikum Ihrer Meinung nach vermeiden sollte?
Kathy:
Ich meine, der große Fehler, den ich im Laufe der Jahre immer wieder gesehen habe, besteht darin, dass Leute Immobilien kaufen und behalten, die online wirklich gut aussehen und billig aussehen. Sie vertrauen dem Agenten. Sie erhalten keine Gutachten und Inspektionen und lassen sich von Dritten vergewissern, dass die Immobilien in einer guten Gegend liegen und dass sie wirklich so funktionieren, wie sie es wollen und wie es auf dem Papier steht.
Es geht also im Grunde darum, nicht dem Pro-forma-System zu vertrauen, also dem, was auf dem Papier steht. Man muss immer die Realität herausfinden. Es wird also nicht pro forma davon ausgegangen, dass die Mieten weiter steigen werden. Das wissen wir einfach nicht. Wir wissen nicht, dass die Preise weiter steigen werden. Die Immobilie muss jetzt nur einen Sinn ergeben und in der Lage sein, die Pro-forma-Proforma durchzuführen, wenn alles gut gelaufen ist, sie einem Stresstest zu unterziehen oder wenn die Miete gesunken ist, könnten Sie damit noch umgehen?
Dave:
Haben Sie diesen Rat gehört, den die Leute sagen? Es muss kein Cashflow im ersten Jahr erzielt werden, da die Mieten steigen werden. Und ja, vor zwei Jahren machte das sehr viel Sinn. Aber ich denke, ein weiterer häufiger Fehler ist die Annahme, dass die Mieten zwangsläufig weiter steigen werden. Sie könnten, ich weiß es nicht. Aber wenn Sie damit rechnen, dass Ihr Geschäft klappt, ist das ein wenig riskant.
Kathy:
Ja, ich glaube, das sage ich tatsächlich, deshalb werde ich mich hier verteidigen.
Dave:
Okay.
Kathy:
Und das bedeutet, dass Ihre Kosten im ersten Jahr am höchsten sind. Es fallen Akquisitionskosten an, Ihre Abschlusskosten. Wenn Sie sich also nur die Pro-forma-Daten für Ihr erstes Jahr ansehen, wird es nicht besonders gut aussehen. Seien Sie also vorsichtig damit.
Dave:
Ich meine nur Ihre Run-Rate. Wenn Ihre Run-Rate nicht gut aussieht und Sie ohne die einmaligen Kosten, die im ersten Jahr anfallen, im Rückstand sind, dann schauen Sie sich vielleicht woanders um.
Kathy:
Ja, wir wissen es einfach nicht. Wir wissen, dass wir einen massiven Mietanstieg hatten, und vielleicht wird sich dieser für eine Weile stabilisieren. Ein Teil dieses Mietwachstums betrug in einem Jahr, in dem die Mieten stiegen, etwa 20 %, also sollten wir das ehrlich gesagt als Mietwachstum für die nächsten fünf Jahre zählen.
Dave:
Absolut, ja, ja. Was ist mit dir, James? Beobachten Sie häufige Fehler?
James:
Nur der Schuldenmissbrauch und die richtige Abwicklung des Geschäfts. Es spielt keine Rolle, ob es sich um hartes Geld oder die Finanzierung eines Stadthauses handelt. Jede Art von Schulden ist wesentlich teurer, was die Entwicklung verlangsamt. Was wir sehen, ist, dass die Leute ein wenig Ärger bekommen. Genau wie Henry sagte, dauern diese Deals viel länger und sie haben ihre Pro-forma-Werte nicht angepasst, um diese zusätzlichen Wartezeiten zu berücksichtigen. Ich meine, ein typisches Haus vor zwei Jahren wäre in drei Tagen verkauft. Jetzt können es 30 sein, und die Schulden steigen.
Es kostet mehr Geld. In diesem Zusammenhang steigen die Leute immer noch ein und kaufen nur, weil sie das Geschäft abschließen wollen, und legen dann keine Ausstiegsstrategien fest. Ich sehe, dass einige Leute in Schwierigkeiten geraten, weil sie mit einem Entwicklungskredit abschließen. Sie planen eine Refinanzierung des Immobilienzinses und der Laufzeit, und dann haben sie die Seite der gewerblichen Schulden nicht wirklich verstanden.
Und sie müssen viel mehr Geld einbringen, weil sich der Loan-to-Value mit der Deckung der Schuldenquote so stark verschoben hat, und dann geht ihnen die Liquidität aus. Ich habe also das Gefühl, dass die Liquidität der Menschen blockiert wird und sie in sehr hohen Zahlungen stecken bleiben, was sehr katastrophal sein kann.
Dave:
In Ordnung. Nun, das sind einige gute, häufige Fehler, die wir gerade beobachten und die jeder, der zuhört, natürlich vermeiden sollte. Und nach dieser kurzen Pause beschäftigen wir uns mit den vielleicht ungewöhnlichen Fehlern, die wir alle vier dieses Jahr gemacht haben. Wir sind also gleich wieder da. James, lass uns von deinen Fehlern hören. Ich habe das Gefühl, dass Sie jedes Jahr viele große Veränderungen hinnehmen müssen. Es ist für Sie kein Problem, Risiken einzugehen. Geht das also mit ein paar Fehlern einher?
James:
Nun, einer meiner ersten Fehler, den ich dieses Jahr gemacht habe, ist, dass ich zu Beginn des Jahres nicht genug gekauft habe. Der Markt befand sich für eine Sekunde in diesem Überkorrekturmodus, in dem wir seit Jahresbeginn einen Preisanstieg beobachten konnten, wahrscheinlich um weitere 5 % aufgrund einer Erholung, nicht im Sinne eines Wachstums, sondern einer Erholung.
Es gab ein paar unkomplizierte Angebote, bei denen man sich beim Anschauen denkt: „Egal was passiert, das ist ein guter Kauf.“ Aber wir haben es versäumt, weil so viel los war. Sie meinten: „Hey, das ist doch klüger.“ Aber eigentlich ist es klüger, viel Geld zu verdienen. Es ist also so, als würde man das Angebot auf jeden Fall kaufen und es herausfinden.
Dave:
Bevor Sie jedoch fortfahren, James, wenn Sie keine weiteren Deals abgeschlossen haben, lag das daran, dass Sie das Gefühl hatten, dass Sie bereits zu viel Risiko hatten, zu viel Geld auf dem Markt und Sie unsicher waren, oder Sie haben es nicht getan Haben Sie die Kapazität, damit umzugehen?
James:
Es gibt zahlreiche Gründe, warum wir es nicht getan haben. Ein Teil davon ist, dass wir jedes Mal, wenn sich der Markt verändert, das Gefühl haben, dass wir unsere Geschäfte und Systeme an diesem Punkt neu aufbauen müssen, etwa wie wir unsere Renovierungspläne umsetzen, welche Art von Auftragnehmern wir hinzuziehen, wie wir vorgehen Genehmigungen zu erteilen, welche Art von Personal wir einstellen wollen und wie wir den Plan umsetzen, muss heute anders sein als vor zwei Jahren, weil es sich um einen völlig anderen Markt handelt. Auch wenn der Markt immer noch gesund ist und die Lagerbestände niedrig sind, ist es doch anders, oder?
Die Kosten für das Geld sind deutlich gestiegen, daher ist es für uns sinnvoller, mehr hochkarätige Auftragnehmer hinzuzuziehen und ihnen viel mehr zu bezahlen, da sich die Schulden dadurch ausgleichen. Und so haben wir alle unsere Konstruktionsteams, unser Entwicklungsteam, neu aufgebaut. Wir haben tatsächlich alle ins Haus geholt, damit wir die Geschwindigkeit beibehalten können. Es müssen also viele Schachfiguren hin und her bewegt werden, um sich auf den nächsten Markt vorzubereiten. Das war eine der Pausen, die wir gemacht haben. Die andere Pause, die wir gemacht haben, war, dass wir eine Menge Zeug haben.
Wir bauen derzeit 80 Stadthäuser. Wir haben Flips im Wert von 20 Millionen US-Dollar im Umlauf, das sind einfach nur größere Projekte. Und so wollten wir die Bestandsaufnahme durchgehen. Aber wenn Sie Ihren Lagerbestand durchgehen, werden Sie nicht mehr das erreichen, was Sie vor 12 Monaten gekauft haben. Ihre Leistung wird nicht so sein, wie Sie es sich vorgestellt haben, weil sich der Markt verändert hat. Und das ist nur ein Teil von Immobilien und Investitionen. Aber der beste Weg, dies manchmal auszugleichen, ist, wenn Sie ein Schnäppchen machen wollen, es trotzdem zu kaufen und herauszufinden, wie Sie ...
Anstatt es weiterzugeben oder zu verkaufen, geht es darum, herauszufinden, wie man diese Einnahmen erzielt, selbst wenn es sich um einen einfachen Plan handelt. Wir hätten also ein paar sehr einfache Dinge tun und trotzdem ziemlich gutes Geld verdienen können, aber wir haben diese Pause gemacht. Nun, die Pause war gut, weil sie uns einen Neustart ermöglichte, aber wir haben wahrscheinlich mindestens eine Viertelmillion Dollar auf dem Tisch gelassen.
Dave:
Ja. Alles klar, gut. Vielen Dank, dass Sie das erklärt haben. Das macht Sinn. Aber im Nachhinein tut es natürlich ein wenig weh. Lassen Sie uns von diesem Fehler hören.
James:
Einer der größten Fehler, mit denen ich gerade zu kämpfen habe ... Es ist lustig, weil die Leute sagen: „Du hast damit zu kämpfen? Du machst so viele Projekte.“ Es passiert einfach. Wir verkaufen ein sehr teures Haus. Wir haben einen Kredit über 1.8 Millionen Dollar. Es ist viereinhalb Millionen wert. Wir haben einen tollen Kauf. Wir haben eine umfassende Renovierung durchgeführt, bei der wir etwa eine Million Dollar in diese Immobilie gesteckt haben, derzeit sind es etwa 800. Habe das Ganze neu aufgebaut. Wir haben ungefähr 18 Monate gebraucht, um die Genehmigungen zu erhalten und den Bau fertigzustellen.
Tatsächlich haben wir etwa 20 Monate gebraucht, um die Mieter herauszuholen, die Genehmigungen einzuholen und das Gebäude wieder aufzubauen. Wir kommen zum Finale. Und eine Sache, über die wir mit der Stadt gesprochen hatten, war, dass sie sagten: „Oh, hey, wenn Sie Ihre Landschaftsbaugenehmigung einholen, fahren Sie einfach weg und planieren Sie.“ Es wird uns allen gut gehen.“ Das ist normalerweise eine rezeptfreie Genehmigung. Wir hätten diese Genehmigung also in diesen 18 Monaten jederzeit zurückziehen können. Aber während Sie unterwegs sind, kaufen Sie Geschäfte ein, Sie kommen voran, Sie arbeiten an dem Projekt, Sie konzentrieren sich auf das Haus und darauf, es zu stabilisieren.
Wir sind mit dem Haus fertig und holen unsere Räumungs- und Planiergenehmigung ab. Es stellte sich heraus, dass wir bereits wussten, dass es auf dem Grundstück einige Feuchtgebiete gab, und dass wir für diesen Landschaftsgestaltungsplan eine formelle CIPA-Checkliste durchgehen mussten.
Dave:
Oh nein
James:
Wir warten seit sieben Monaten auf diesen Deal, zahlen 18,000 US-Dollar pro Monat, warten auf die Genehmigung und das Haus ist komplett fertig. Und nicht nur das, wir wollen es auch nicht verkaufen, weil ein Teil des enormen Werts dieser Immobilie darin besteht, dass es sich auf einem zweieinhalb Hektar großen Grundstück in der Innenstadt von Bellevue befindet, was sehr schwer zu finden ist. Es ist also sehr exklusiv, aber wir können nichts tun, bis wir diese Genehmigung erhalten. Es gab so viele Dinge, die darauf basierend ausgelöst wurden.
Obwohl wir mit der Stadt gesprochen hatten und sie sagten: „Alles wird gut.“ Alles wird gut. Mach dir darüber keine Sorgen“, dann änderten sie ihre Meinung und das können sie manchmal tun. Das Beste, was Sie tun können, ist, Ihre Genehmigungen und Ihren Spielplan sofort zu sperren, und wir haben zu lange gewartet. Und wenn ich zum jetzigen Zeitpunkt die 10-Monats-Marke erreiche, was ich wahrscheinlich erreichen werde, sind das 180,000 US-Dollar, die mich gekostet haben. Als wir den Deal kauften, hatten wir ein Darlehen von 8 %. Die Zinsen sind gestiegen und jetzt haben wir einen Kredit von 11.5 %.
Wir fressen also nur diese Kosten auf. Und worauf es ankommt, ist einfach immer... Auch wenn Sie denken, dass es keine große Sache ist, setzen Sie den Plan einfach in die Tat um, lassen Sie ihn abhaken und machen Sie dann weiter. Da wir mit unserer Elektrik, unseren Sanitäranlagen, unserem Gebäude und allem anderen buchstäblich fertig sind, können wir einfach keine Genehmigung für den Landschaftsbau bekommen.
Kathy:
Unglaublich.
Henry:
Das tut weh. Das tut weh.
James:
Es schmerzt. Was für eine Geldverschwendung.
Dave:
Ziehen Sie normalerweise einfach alle Ihre Genehmigungen ganz nach oben? Oder wie vermeidet man das in Zukunft?
James:
Was Sie tun sollten, denn wir wussten, dass es sich um ein großes Grundstück handelte. Oft denkt man nicht daran, eine Rodungs- und Planiergenehmigung einzuholen, sondern weil wir zweieinhalb Hektar roden mussten … Und wir haben das nicht planiert das ganze Ding. Das lag daran, dass wir uns genauer mit dem Code hätten befassen sollen und ich es etwas anders gemacht hätte. Sie benötigen also eine Rodungs- und Planiergenehmigung in der jeweiligen Stadt, sobald Sie mehr als 5,000 Quadratmeter geräumt haben. Und das ist nicht wie bei einem Traktor. Das ist nur das Entfernen von Sträuchern.
Und weil wir dachten, dass wir nur Aufkleberbüsche entfernen, aber den Boden nicht berühren, würde alles gut werden, was im Code heißt, dass das in Ordnung ist, es sei denn, man bewirtschaftet mehr als 5,000 Quadratfuß. Nun, wir haben ein 80,000 Quadratmeter großes Grundstück. Und ehrlich gesagt, aufgrund der 18 Monate sind die Stickerbüsche immer weiter gewachsen. Wenn wir es während des gesamten Projekts beibehalten hätten, wäre es wahrscheinlich auch keine große Sache gewesen.
Aber warum sollte man Geld für die Instandhaltung ausgeben, wenn man alles rausreißen und sowieso 100 Dollar in die Landschaftsgestaltung werfen will? Und so ist es einfach eines dieser Dinge, bei denen man hätte, wollen, sollen. Es wäre sehr einfach gewesen, es in unseren Plan aufzunehmen. Wir haben es einfach nicht getan, und jetzt müssen wir den Pfeifer dafür bezahlen.
Dave:
Das tut weh. Tut mir leid, das zu hören, Mann.
Kathy:
Ja, das ist doch nur ein ganz normaler Tag in Kalifornien, oder? Genau so funktioniert es hier. Deshalb macht mir das Umdrehen in Kalifornien Angst.
Dave:
Sie müssen lediglich mit einer Wartezeit von 10 Monaten rechnen.
Kathy:
Ja.
James:
Aber weißt du was? Es ist meine Schuld. Es ist meine Schuld. Und als Investor muss man seine eigenen Fehler eingestehen, und so ist das manchmal. Es ist scheiße, aber das Gute ist, dass wir das Projekt durchstehen werden. Wir werden es verkaufen. Wir werden ein bisschen Geld verdienen oder unser Geld zurückbekommen, und dann machen wir es noch einmal.
Dave:
Nun, das ist eine gute Einstellung, und zum Glück hat man 180 zu verlieren. Im Deal, meine ich. Da steckt so viel Gerechtigkeit drin. Nicht Sie persönlich. Aber wenn Sie immer noch 180 Riesen an potenziellem Gewinn verlieren und trotzdem die Gewinnschwelle erreichen könnten, zeigt das, dass Sie bei diesem Geschäft einen guten Kauf getätigt haben.
James:
Ein toller Kauf, aber ich meine, denken Sie darüber nach, was Sie tun können. Sie können ein weiteres Haus für 180 Riesen kaufen.
Henry:
Sie können ein Paar in Arkansas kaufen.
Dave:
Oh ja. Lass es sein, Mann.
James:
Möglicherweise nehmen Sie einen hochverzinslichen Kredit auf. Sie könnten einen Deal kaufen. Was für eine Verschwendung von Zeit und Geld. Auch hier geht der Plan manchmal schief.
Dave:
In Ordnung. Vielen Dank, dass Sie das mit uns geteilt haben. Henry, was ist dein größter Fehler im Jahr 2023?
Henry:
Oh Mann, mein größter Fehler im Jahr 2023, also habe ich gerade den Deal abgeschlossen, bei dem ... Das war mein erster Flip, bei dem ich Geld verloren habe.
Dave:
Wie viele Würfe haben Sie gemacht, bevor Sie bei einem Geld verloren haben?
Henry:
Ein paar Hundert.
Dave:
Oh, in Ordnung. Das ist eine hervorragende Gewinnquote.
Henry:
Zu Beginn des Jahres war ich ziemlich nahe daran, Geld zu verlieren, aber als ich dann nachgerechnet habe, habe ich etwa 8 Dollar verdient. Das habe ich trotzdem als positiv gewertet.
Dave:
Rechnen Sie dabei einfach nicht mit der Rendite. Du hast Geld verdient.
James:
Solange man im grünen Bereich ist, ist alles gut.
Henry:
Grün ist grün, mein Mann. Grün ist grün.
Kathy:
Habe einfach Zeit verloren.
Dave:
Wie hoch war Ihr Stundensatz für diesen Deal?
Henry:
Aber dieses hier ist ein Haus, das ich gekauft habe. Es lag in einem ländlicheren Teil der Stadt, aber auf einem drei Hektar großen Grundstück. Es war ein gutes Geschäft, Mann. Ich habe 180 dafür bezahlt und der ARV lag bei 350 bis 375. Es war eine Renovierung im Wert von etwa 70,000 bis 80,000 US-Dollar erforderlich. Und so kaufte ich es mit dem Gedanken und Verständnis, dass ich mehrere Ausgänge hatte. Viele Faktoren haben also dazu beigetragen, dass es sich um einen Fehler handelte. Es war ein gutes Geschäft. Ich habe ein gutes Angebot gekauft. Es war nicht so, dass ich ein schlechtes Geschäft gemacht hätte, aber es lag daran, dass ich zu schnell gewachsen war.
Und so musste ich in der Zeit nach dem Kauf schließlich einen Projektmanager einstellen, weil wir damals so viele Deals abgeschlossen und an so vielen Projekten gearbeitet hatten. Es ist nicht so, dass ich diesen etablierten Projektmanagerprozess eingeführt hätte. Ich wollte diesen Kerl trainieren, und er ist fantastisch. Er macht einen tollen Job. Aber der Zeitpunkt dafür war einfach nicht optimal, weil die Haltekosten hoch waren. Ich meine, wir hatten es vier Monate lang besessen, bevor wir überhaupt darüber nachgedacht haben, was wir mit diesem Ding machen sollen.
Werden wir diese Renovierung durchführen oder nicht? Weil wir so viele andere Projekte hatten, die erledigt werden mussten. Als wir also herausgefunden hatten, was wir mit diesem Projekt machen würden, beschloss ich einfach, es auf die MLS zu übertragen und zu versuchen, es komplett durchzuziehen. Und ich habe das versucht und konnte keinen Bissen bekommen. Der Fehler bei der Immobilie bestand also darin, dass die Aufteilung für die meisten Investoren einfach schwierig erschien.
Damit dies funktioniert, mussten Sie im Wesentlichen einen Flur in der Mitte eines vorhandenen Schlafzimmers erstellen, da Sie im Wesentlichen durch ein Schlafzimmer gehen mussten, um zu einem anderen zu gelangen, und durch ein Badezimmer, um zu einem anderen zu gelangen. Das Layout war also einfach unkonventionell. Und wenn Sie das umdrehen wollen, müssen Sie es reparieren. Und ich, das ist für mich kein Problem. Ich werde es einfach reparieren. Ich bin optimistisch genug, um zu wissen, dass wir es schaffen und das Problem beheben können, aber viele Investoren hatten diese Vision einfach nicht.
Sie wollten sich mit diesem Problem nicht befassen. Und als ich es auf den Markt brachte, war es für mich aus Anlagesicht schwierig, jemanden zu finden, der dieses Problem lösen wollte. Am Ende haben wir es auf dem Markt an einen Eigentümer verkauft, der darin wohnen und es im Laufe der Zeit reparieren wird, aber wir haben es mit einem ziemlich erheblichen Preisnachlass verkauft. Alle anderen haben Geld verdient. Mein Agent hat Geld verdient. Mein Geldverleiher hat Geld verdient. Alle Beteiligten haben Geld verdient. Ich war der Einzige, der kein Geld verdiente, aber es war eher eine bewusste Entscheidung.
Ich wollte nur das Ausbluten der hohen Zinsen stoppen, die Immobilie verkaufen und loslegen, damit ich mich den Dingen zuwenden kann, von denen ich weiß, dass sie funktionieren und das gewünschte Einkommen generieren werden, zuzüglich der Opportunitätskosten für das, was ich kann jetzt tun, da mir das nicht mehr über den Kopf schwebt. Ich hätte die Renovierung selbst durchführen und die 70 ausgeben und die Immobilie dann für einen höheren Betrag verkaufen können, aber es hätte weitere vier oder fünf Monate gedauert, vielleicht sogar sechs, mit allem, was ich sonst noch mache.
Ich habe gerade die monatliche Zahlung durchgerechnet und ich sagte: Weißt du was? Lasst uns einfach weitermachen, es anrufen. Ich glaube, ich habe am Ende etwa 11 Riesen verloren, es war also nicht das Ende der Welt. Rufen Sie es an und machen Sie weiter. Also verdienten alle anderen Geld. Es war also gut für alle, nur nicht für mich, sondern ein Fall von zu schnellem Wachstum und den Marktbedingungen. Und wenn ich es noch einmal machen müsste, hätte ich die Immobilie wahrscheinlich trotzdem gekauft und nur dafür gesorgt, dass ich früher dran war, und hätte es wahrscheinlich einfach selbst geschafft, weil es eine großartige Gelegenheit war. Ich war zu beschäftigt.
Dave:
Ich meine, das ist in der Art, was passiert. Ich schätze, da dies das erste ist, bei dem Sie Geld verloren haben, trifft das vielleicht nicht zu, aber wenn Sie die Menge an Deals machen, die Sie und James beide machen, geben Sie sich dann ein Taschengeld, wissend, dass ich viele Schwankungen hinnehmen werde? dieses Jahr, und wenn ich zwei davon verpasse, ist das in Ordnung. Denkst du so, oder tut es wirklich weh? Ich denke, ich werde dich fragen, James, da du wahrscheinlich bei mehr als nur einem Geschäft Geld verloren hast.
James:
Auf jeden Fall mehr als ein Deal. Ich bin ein „Get Your Butt Kicked“-Investor aus dem Jahr 2008. Ich habe immer so ein bisschen … ich nenne sie Kampfnarben. Dass du so bist, als würdest du dich daran erinnern, dass Dinge sehr schnell schiefgehen können. Ich sage den Leuten immer: Wenn man 10 Angebote kauft und darin wirklich gut ist, wird man höchstwahrscheinlich bei zwei davon Geld verlieren. Drei, wenn du ziemlich durchschnittlich werden willst, oder vielleicht ein Idiot. Zwei werden etwas besser als der Durchschnitt sein und Sie werden ein paar zwei treffen.
Zwei werden zerquetschen, und das ist, wenn Sie gut darin sind. Und das ist einfach das Gesetz der Statistik. Ich meine, das sind nur statistische Durchschnittswerte. Es wird passieren. Sie befinden sich in einer Umgebung mit hohem Risiko. Es wird großartig, es wird schlecht, und Sie möchten es miteinander vermischen.
Dave:
Nun, Henry, ich freue mich über deine erste Niederlage. Du hast eine ziemlich gute Einstellung dazu.
James:
Dein Schlagdurchschnitt ist ziemlich gut, Henry.
Dave:
Ja, ja, du wärst in der Hall of Fame.
Henry:
Ich meine, die Erwartung ist doch, dass du etwas verlierst, oder? Ich erwarte nicht, niemals Geld zu verlieren. Ich bin wirklich froh, dass das noch nie passiert ist. Ich habe das Glück, dass niemand anderes Geld verloren hat, obwohl ich Geld verloren habe. Meine Investoren wurden bezahlt. Jeder wurde bezahlt, und das gibt mir ein gutes Gefühl. Mir geht es gut, wenn ich etwas Geld verliere. Ich möchte nicht, dass jemals jemand anderes aufgrund eines Deals, den ich abschließe, Geld verlieren muss.
Und so mussten wir das nicht tun. Alles in allem ist es wie ein Gewinn für mich, denn jetzt bin ich weitergezogen und verdiene Geld mit anderen Deals. Aber es hat keinen Spaß gemacht, zum Abschluss eines Geschäfts, das ich verkaufe, einen Scheck mitbringen zu müssen. Das war kein gutes Gefühl.
Dave:
Ja, das ist wahrscheinlich ein komisches Gefühl.
James:
Ich muss Henry dafür ein paar Empfehlungen aussprechen, denn es stellte sich heraus, dass ich tatsächlich der Kreditgeber bei diesem Deal war.
Kathy:
Und du hast Geld verdient.
James:
Ich habe Geld verdient. Deshalb liebe ich die private Geldleihe. Es ist weniger Arbeit. Aber gleichzeitig habe ich als Kreditnehmer oder Betreiber noch nicht einmal davon gehört. Henry hat sich das Geld geliehen. Er musste sich an die Arbeit machen, tun, was er tun musste, und weitermachen. Das ist ein guter Betreiber. Hut ab vor dir, Henry, denn davon habe ich noch nie gehört.
Henry:
Danke schön. Du musst mir mehr Geld geben, deshalb wollte ich nicht ...
Dave:
Tu so, als hättest du nichts davon gehört, James.
Henry:
Aber im Ernst, das ist phänomenal ... Das erzähle ich meinen Schülern ständig. Ich denke, wenn ihr euch Geld leihen wollt, Jungs, müsst ihr eure Investoren auf jeden Fall gesund machen. Egal was. Wenn man in eine schwierige Situation gerät, muss man manchmal in den sauren Apfel beißen. Aber wenn Sie in diesem Geschäft wachsen wollen, Mann, müssen Sie Ihre Investoren klar und deutlich überzeugen. Das ist der wichtigste Teil. Du isst zuletzt, Mann. So wird es als Betreiber einfach immer sein.
Dave:
Absolut. Nun, Kathy, was ist Ihr größter Fehler im Jahr 2023 als jemand, der viel Geld von Investoren einsammelt?
Kathy:
Nun, 2023 war ein gutes Jahr. Wie James würde ich sagen, dass mein größter Fehler darin bestand, nicht mehr Geld für unseren Einfamilien-Mietfonds zu sammeln, der zu Ende geht, und mehr zu kaufen, weil er phänomenal war. Wir hatten einfach keine Konkurrenz. Wir sind so oft die einzigen Leute am Tisch. Der einzige, den die Großhändler anrufen, und unsere Angebote waren phänomenal.
Dave:
Das ist großartig.
Kathy:
Das ist die positive Seite. Aber die Probleme, mit denen ich mich im Jahr 2023 beschäftige, resultieren aus Entscheidungen, die ich vor einem Jahrzehnt getroffen habe, als ich nicht wusste, was ich heute weiß, und warum ich es liebe, zu lehren und zu teilen, damit andere Menschen diese Dinge nicht treffen Fehler. Damals wuchs ich, wie Henry sagte, zu schnell, hatte zu viele Möglichkeiten, zu viel Geld wurde mir zugeworfen.
Und ich würde mich für coole Dinge begeistern. Und eines der Projekte, die mir in den Sinn kamen, Dinge wie ein Weindorf, etwas, von dem ein Kreditgeber nicht weiß, was das ist. Im Grunde handelte es sich nur um Gewerbeimmobilien, die Weingüter von Ihnen pachteten und über Verkostungsräume usw. verfügten, weil sie nur wenig Platz benötigten.
Dave:
Ich meine, ein Weindorf klingt ziemlich cool.
Kathy:
Es ist sehr cool und es ist in Kalifornien. Und es liegt in einem Teil Kaliforniens, in dem es das nicht gibt. Es war außerhalb von Napa, auf dem Weg nach Shasta. Es sah alles großartig aus. Das Pro-Forma sah großartig aus, aber wir stellten fest, dass die Kreditgeber es nicht gut genug verstanden hatten, sodass wir Schwierigkeiten hatten, die Finanzierung zu erhalten. Die große Lektion also … Okay, das ist eine, aber das habe ich vor Jahren gelernt. Aber dieses Jahr habe ich gelernt, dass bei einigen dieser Syndizierungen die Art und Weise, wie ich sie strukturieren würde, und ich weiß, wie andere Leute sie strukturieren, unterschiedliche Ebenen der Kreditgeber sind.
Und wir haben über Kreditvergabe gesprochen. Bei einigen wird es sich um einen Bankkredit handeln, bei anderen könnte es sich um Private Equity handeln, bei anderen könnte es sich um eine Syndizierung handeln. Sie haben eine LLC und holen einen Investor ein, der auf der Eigenkapitalseite steht, und dann können Sie einen anderen Investor einbinden, der einen niedrigeren Zinssatz erhält, weil er als Kreditgeber einsteigt. Und das ist in der Regel so, dass Sie als Kreditgeber zuerst bezahlt werden. Deshalb würde ich diese strukturieren, weil viele Leute in ihre IRAs investieren ... Ich werde hier ein wenig technisch werden, aber es ist wichtig, dass die Leute das verstehen.
Wenn Sie in Ihre IRA investieren, nehmen Sie Ihr IRA-Geld und investieren in jemandes Syndizierung, jemandes Wohnungsdeal oder ein Weindorf, und Sie sind Equity, das heißt, Sie sind Miteigentümer davon, Sie bekommen, was übrig bleibt, nachdem alle anderen es bekommen haben bezahlt. Nun, in Ihrem IRA wird es als Investition in ein Unternehmen betrachtet. Es war ein operatives Geschäft. Wenn Sie Häuser bauen und verkaufen, handelt es sich um ein operatives Geschäft, im Gegensatz zu einer eher passiven Wohnung. Sie erhalten UBIT, eine unabhängige Gewerbesteuer, innerhalb Ihrer IRA, und das könnte etwa 50 % sein.
Das ist also ein großer Schock, aber das passiert nicht, wenn man passiv ist. Also würde ich Investoren in einen Deal einbeziehen, der … Sie könnten als Kreditgeber auftreten, aber dann wären sie auch Eigenkapitalinvestoren. Nun, wenn der Deal scheitert, und ich habe einen von vor 10 Jahren, bei dem das passiert ist, was viele Leute sagen: „Niemand kann im letzten Jahrzehnt Geld bei Immobilien verlieren“, aber wissen Sie was? Das können Sie, wenn Sie in Dinge investieren, die anders und seltsam sind, in glänzende Objekte und so weiter. In dieser LLC hatten wir also Kreditgeber und Eigenkapitalinvestoren.
Was ich jetzt lerne, ist, dass, wenn es Verluste gibt und man nicht alle zurückzahlen kann und man nicht den gesamten Kreditbetrag zurückzahlen kann, die Eigenkapitalinvestoren eine Krediterlasssteuer zahlen müssen. Sie verlieren nicht nur ihr Geld, sondern zahlen auch Steuern auf den Krediterlass, also den Teil des Kredits, den sie nicht zurückgezahlt haben. Hier habe ich also zwei Gruppen von Investoren. Es ist einfach kompliziert. Bevor Sie also eine Syndizierung durchführen, stellen Sie immer sicher, dass Sie mit Ihrem CPA gesprochen haben und dieser wirklich versteht, in welcher Situation Sie sich befinden und welche steuerlichen Konsequenzen dies haben würde.
Aber ich mache mir Sorgen, dass viele Leute in diesen Mehrfamiliengeschäften etwa 10 % Eigenkapital hatten und dann etwa 10 %, das war ein Überbrückungskredit und dann der Bankkredit, also diese Eigenkapitalinvestoren, wenn es Verluste gibt, sie Sie zahlen auch einen Schuldenerlass für den Teil des Darlehens, den sie nicht zurückgezahlt haben. Daher denke ich, dass es viele Anleger da draußen geben wird, die schockiert sein werden, weil sie nicht nur ihr Geld verloren haben, sondern jetzt auch Steuern zahlen. Hoffentlich werden die Verluste ausgeglichen.
Aber wenn der Kredit riesig ist und ich keines dieser Mehrfamiliengeschäfte abgeschlossen habe, dann sage ich nur für diejenigen, die es getan haben, wenn sie bis zu 90 % verschuldet haben, was ich bei Mehrfamilienhäusern wiederum nie tun würde. Mein Mentor meinte: Nutzen Sie nicht mehr als 60 %. Er war konservativ, aber deshalb habe ich keine Geschäfte gemacht. Nehmen wir an, Sie erreichen 90 % ... Sie haben einige dieser Deals gesehen, die fehlgeschlagen sind und bei denen 20 % verloren gegangen sind. Jetzt zahlen diese Aktieninvestoren. Sie zahlen zusätzlich zum Verlust ihres Geldes Steuern.
Dave:
Es geht einfach darum, jemanden zu treten, während er am Boden liegt. Das ist einfach unhöflich.
Kathy:
Ich verstehe es nicht, aber beim IRS sieht es so aus. Nun, Sie haben dieses Geld genommen, um diesen Deal abzuschließen. Wenn Sie das Geld also nicht zurückzahlen müssen, ist das ein Einkommen. So sehen sie es. Ich hoffe, das war nicht zu kompliziert.
Dave:
Nein.
Henry:
Das hast du gut erklärt.
Dave:
Das hört sich schrecklich an, aber ich bin immer noch konzentriert ... Können wir ins Weindorf gehen? Gibt es das?
Kathy:
Wir konnten also nie die Finanzierung dafür bekommen, also nein. Wir versuchen gerade, das Grundstück mit allen Ansprüchen zu verkaufen. Und wenn irgendjemand da draußen ein Weindorf möchte, dann ist es bereit zum Bau. Wir konnten die Finanzierung einfach nicht bekommen. Es ist ein cooles Projekt.
Dave:
Ich möchte ein Weindorf besuchen. Ich bin mir nicht sicher, ob ich eines bauen möchte.
Kathy:
Es gibt einige wirklich gute. Eigentlich haben wir es einigen in Washington nachempfunden. Ich weiß nicht. James, kennen Sie Weindörfer, weil es im US-Bundesstaat Washington erfolgreiche Weindörfer gibt?
James:
Sind sie wahrscheinlich in Yakima oder in Chelan?
Kathy:
Gibt es in Washington nicht ein Weinanbaugebiet? Ich denke, es ist da.
James:
Ja, Yakima hat dort mittlerweile ziemlich schöne Weingüter, aber ich mache keinen Wein. Ich trinke nicht einmal.
Henry:
Du brauchst ein Rockstar-Dorf.
James:
Sie verwandeln es in ein Rockstar-Dorf.
Kathy:
Ein Rockstar-Dorf. Diese in Washington sind der Hammer, weil Sie nur einen winzigen Raum mieten. Denn dort wird der Wein nicht hergestellt, sondern nur verkostet. Sie stellen ihren Wein woanders her. Aber all diese wunderbaren Weingüter, die draußen in den Hügeln versteckt sind, wird niemand besuchen.
Die Weingüter könnten kommen und kleine Verkostungsräume in Gegenden einrichten, in denen Menschen sind, und sie würden viel bezahlen, weil sie dann direkt an den Verbraucher gehen und nicht … Sie zahlen etwa 50 %, wenn sie über einen Großhändler gehen. Sie waren bereit, für die Miete der Räumlichkeiten viel mehr zu zahlen. Die Zahlen sahen also fantastisch aus. Man muss es nur bauen, damit es funktioniert.
James:
Es klingt nach einem coolen Konzept.
Kathy:
Es ist erlaubt. Wer Geld hat, lasst es uns bauen.
Dave:
Nun, mein größter Fehler, ich schätze, mein größter Anlagefehler dieses Jahr, weil es noch viele andere gab, ist wahrscheinlich etwas, mit dem sich hier jeder identifiziert, aber es war nicht, jemanden so schnell zu entlassen, wie ich sollte, sondern auch nur abzuwarten lange, obwohl ich wusste, dass ich es musste, aber ich war dabei faul. Und es wird mich eine ganze Menge Geld kosten. Ich habe eine Kurzzeitmiete. Die meisten Angebote, die ich jetzt kaufe, sind passiv. Ich betreibe also immer noch einige Geschäfte in Colorado und habe diese kurzfristige Vermietung, für die ich einen Full-Service-Immobilienverwalter engagiert habe, als ich nach Europa gezogen bin.
Und sie waren einfach von Anfang an schlecht. Und alle paar Monate passiert das wahrscheinlich, man steigt ein, es geht ihnen ein paar Monate lang gut, und dann lässt es wieder nach. Und es geht wieder hoch und wieder los. Und ich habe einfach so lange gewartet. Und schließlich kam der Punkt, an dem wir wirklich schlechte Kritiken bekamen. Es gab einige Probleme mit der Immobilie, die wirklich einer Sanierung bedurften, und so kamen wir zu dem Schluss. Ich kam zu dem Schluss, dass ich endlich das Pflaster abziehen musste, aber das war genau zu Beginn des Sommers in Colorado, der geschäftigsten Jahreszeit.
Und so habe ich alle meine Buchungen für Juni, Juli und August verloren, die wahrscheinlich 10 oder 15 Riesen betrugen. Und dann habe ich auch alle meine Bewertungen verloren, wenn man bedenkt, wie viel Geld man durch den Verlust von 50 oder 60 guten Bewertungen verliert, also alle verlorenen Buchungen für das letzte Jahr. Wenn ich es also einfach klug gemacht hätte, gibt es in Colorado, wo die Kurzzeitmiete ist, so etwas wie eine Schlammsaison, ich hätte es einfach von März bis Mai machen können, und es wäre völlig in Ordnung gewesen. Aber ich war faul dabei und lecke jetzt ein bisschen meine Wunden.
Das tut also weh. Und ich denke, das ist wahrscheinlich für jeden nachvollziehbar, denn egal, ob es sich um einen Hausverwalter oder einen Bauunternehmer handelt, manchmal verzögert man einfach die unvermeidliche, unangenehme Situation, von der man weiß, dass man sie alleine durchstehen muss.
Kathy:
Langsam einstellen, schnell entlassen.
Henry:
Das ist leichter gesagt als getan, Mann.
Kathy:
Ja, ist es.
Dave:
Ich weiß. Da ich so weit weg lebte, wollte ich es ehrlich gesagt nicht wirklich herausfinden. Ich wollte nur, dass sie gute Arbeit leisten, aber das taten sie nicht. Aber es ist okay. Wie du schon sagtest, du wirst viele gute Jahre haben. Manchmal vermisst man es ein bisschen. Aber solange es im Laufe der Zeit einen Aufwärtstrend gibt, ist es gut.
James:
Das ist für mich interessant. Wenn Sie also eine Immobilienverwaltungsfirma für Kurzzeitmieten beauftragen und es sich um Ihre Immobilie handelt, ist diese technisch gesehen Eigentümerin der Bewertungen?
Dave:
Das haben sie hier getan, ja. Beim neuen habe ich herausgefunden, wie ich das vermeiden kann, aber beim ersten Mal war mir nicht klar, wie sie es strukturiert hatten. Das war wirklich scheiße.
James:
Es ist wie eine Art goldene Handschellen, weil man sie nicht verlassen möchte.
Henry:
Das ist furchtbar.
Dave:
Ja genau. Exakt.
Kathy:
Ja, das ist interessant, denn als ich einen Immobilienverwalter für meine erste Kurzzeitmiete außerhalb des Bundesstaates engagierte, dachte ich, sie würden sich um alles kümmern, und sie sagten: „Nein, nein, nein. Es sollte immer noch unter Ihrem Namen und Ihrem Airbnb laufen.“ Und am Ende habe ich sie gefeuert, bevor wir überhaupt angefangen haben, weil sie schrecklich waren.
Dave:
Wirklich?
Kathy:
Ja ja. Wenn sie zu Beginn einer Beziehung nicht sofort auf Ihre Nachrichten antworten, ist das problematisch. Und dann war ich so froh, dass ich … Oh, deshalb sollte man es aus diesem Grund in seinem eigenen Konto behalten, aber ich wusste es damals noch nicht. Es war einfach Glück.
Dave:
Ja, das ist eine wichtige Lektion. Und jetzt biete ich Leuten, die ich kenne, Rabatte an oder verschenke es, nur damit ich ein paar Bewertungen bekommen kann. Wenn also jemand Lust hat, in Colorado Ski zu fahren, meldet euch auf Instagram bei mir. Ich habe ein sehr schönes Haus bekommen. Du könntest diesen Winter zu Besuch kommen, oder wir können alle hingehen. Wollt ihr gehen?
James:
Gerne schaue ich mir Ihr Pad an.
Kathy:
Ja, lasst uns ein Wiedersehen haben.
Dave:
Es ist niemand da.
Kathy:
Wir werden es einfach wegwerfen.
Dave:
Ehrlich gesagt ist es wie ein 16-Personen-Haus in einer Partystadt, daher wird es mit Sicherheit einige Abnutzungserscheinungen erfahren.
Kathy:
Perfect.
Dave:
Es wäre zumindest nicht das erste Mal, dass ich es wegwerfe. Das ist sicher.
James:
Nun, ich werde an Thanksgiving in Vail sein, also denke ich, wir sollten alle einfach zum Thanksgiving-Abendessen zu Ihnen nach Hause gehen und ein richtiges OTM-Thanksgiving feiern. Henry, du kochst den Truthahn und lass uns einfach gehen.
Dave:
Ich werde meine Flitterwochen verbringen. Ich werde meine Flitterwochen an Thanksgiving verbringen.
Kathy:
Dann kommen wir einfach zu Ihnen.
Dave:
Ihr könnt gehen. Ja, wollt ihr nach Thailand kommen?
Henry:
Oh, ich würde so gern nach Thailand reisen.
Kathy:
Wohin gehst du?
Dave:
Wir fahren nach Kambodscha und Thailand.
Henry:
So eifersüchtig.
Dave:
Ich bin sehr aufgeregt.
Kathy:
Ja.
Dave:
Es wird sehr schön sein. Aber ihr könnt das Haus haben. Dort können Sie Ihren Truthahn zubereiten.
Kathy:
Henry kocht.
Dave:
Also gut, vielen Dank an alle, die eure Fehler mitgeteilt haben. Ich denke, das ist ein wichtiger Teil der Immobilieninvestition, und ich denke, dass wir in dieser Show gute Arbeit leisten, wenn wir unsere Fehler teilen. Davon werden wir wahrscheinlich noch mehr machen, denn heute haben wir Fehler beim Investieren gemacht, aber irgendwann müssen wir auch einige unserer Prognosen für 2023 bereinigen. Ich denke, dass wir auf jeden Fall ein paar Fehler eingestehen müssen. Ich weiß, dass es ein Paar gibt, das mich verfolgt, also bleiben Sie dran.
Kathy:
Es ist noch nicht das Ende des Jahres.
Dave:
Ja das stimmt. Wir werden sehen, was passiert, aber auch dafür werden wir noch vor Jahresende eine Abrechnung haben. Wenn Sie mehr über unsere wunderbaren Gastgeber hier erfahren möchten, James, wenn jemand mit Ihnen über den Verlust von 180 US-Dollar sprechen möchte, wo sollte er das tun?
James:
Der beste Weg, um herauszufinden, wie man Geld verliert, ist mein Instagram unter [Crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. Ich habe viele Geschichten für dich.
Dave:
Alles klar, Kathy, was ist mit dir?
Kathy:
Bei RealWealth.com ist unser Unternehmen und dann Kathy Fettke auf Instagram.
Dave:
In Ordnung. Henry?
Henry:
Ja, Sie können mich auf meiner Website sehen, seeyouattheclosingtable.com oder Instagram. Ich bin @thehenrywashington.
Dave:
In Ordnung. Und wenn Sie mich finden möchten, können Sie das auf Instagram @TheDataDeli tun. Vielen Dank euch allen fürs Zuhören. Wir sehen uns beim nächsten Mal. On The Market wurde von mir, Dave Meyer und Caitlin Bennett erstellt. Die Show wird von Caitlin Bennett produziert, der Schnitt liegt bei Exodus Media. Das Copywriting stammt von Calico Content und wir möchten allen bei BiggerPockets ein großes Dankeschön dafür aussprechen, dass sie diese Show möglich gemacht haben.
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In dieser Folge behandeln wir:
- Wieso du solltest Warten Sie NIEMALS, bis Sie die Genehmigungen sofort eingeholt haben und wie es Sie sechsstellig kosten könnte
- Das massive „Krediterlasssteuer“ du könntest sein gezwungen zu zahlen wenn Ihr Deal scheitert
- Einen Flip und die Nachteile vergessen Skalieren Sie Ihr Portfolio zu schnell
- Ob oder nicht Sie haben die beste Kaufgelegenheit verpasst des vergangenen Jahres
- Langsam einstellen, schnell entlassenund signalisiert, dass es Zeit ist, Sie zu entlasten Hausverwaltung ihrer Pflichten
- Warum Sie Henry Washingtons nächster privater Geldverleiher werden wollen
- Und So Viel mehr!
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- Vertrauen
- versuchen
- Versuch
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- WENDE
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- typisch
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- Ungewöhnlich
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- Verständnis
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- mit
- .
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- Arbeiten
- arbeiten,
- Werk
- weltweit wie ausgehandelt und gekauft ausgeführt wird.
- Sorgen
- wert
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- Jahr
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