Was verursachte den WILD-Versicherungsmarkt im Jahr 2023 (und wann die Preise fallen könnten)

David:
Dies ist die BiggerPockets Podcast-Sendung 819.

Andrew:
Wenn es um Aussagen von Maklern und Verkäufern zu Versicherungen geht, nehmen Sie diese Aussagen nie für bare Münze. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, stellen Sie sicher, dass Sie wissen, welche Anforderungen Ihr Kreditgeber an die Versicherung stellt. Finden Sie auch andere Mehrfamilien- oder sogar Einfamilieninvestoren, die in Ihren Markt investieren und das tun, was Sie tun möchten, und sagen Sie: „Hey, was zahlen Sie für die Versicherung?“ Welchen Versicherungsschutz erhalten Sie? Welche Herausforderungen haben Sie?“
Wenn Sie diese drei Dinge tun, haben Sie zumindest einen guten Ausgangspunkt. Wenn man drei Jahre in die Zukunft blickt, ist das etwas schwieriger, aber wenn man die richtige Ausgangslage hat, wird es einem von Anfang an viel besser gehen.

David:
Was ist bei allen los? Das ist David Greene, Ihr Moderator des BiggerPockets Podcasts. Der größte, der krasseste und beste Immobilien-Podcast der Welt. Jede Woche bringen wir Ihnen Geschichten, Anleitungen und Antworten, die Sie brauchen, um kluge Immobilienentscheidungen zu treffen.
In diesem aktuellen Markt sprechen wir heute über den wilden Versicherungsmarkt, in dem wir uns gerade befinden. Wir werden uns damit befassen, wie wir hierher gekommen sind. Seine Auswirkungen auf verschiedene Anlageklassen, was kluge Anleger tun können, um ihr Eigentum und sich selbst zu schützen, und wie der Versicherungsmarkt insgesamt funktioniert.
Zu mir gesellt sich mein Partner und Freund Andrew Cushman, während wir mit Robert Hamilton, einem Experten auf diesem Gebiet, sprechen werden. Andrew, willkommen in der Show.

Andrew:
Schön, hier zu sein, mein Freund.

David:
Ja, das ist es, und es ist schön, dich zu haben. Sie sind gerade mit dem Surfen fertig und jetzt sind Sie in einem Podcast. Ich freue mich, dass du heute in deinem Blumenshirt bei mir bist. Mir ist aufgefallen, dass Sie dieses Hemd tragen, wenn Sie ein attraktives Statement abgeben möchten.
Brandon Turner, ebenfalls unser gemeinsamer Freund, hat ein hübsches Hemd. Er ist aus Denim gefertigt. Es ist das einzige Hemd, das er hat, das Ärmel hat, und ich weiß, dass er wirklich einen guten Eindruck hinterlassen möchte, wenn er es trägt. Vielen Dank, dass Sie Ihr hübsches Hemd tragen.

Andrew:
Wenn ich mit Ihnen spreche, möchte ich das Beste präsentieren.

David:
Gut, das zu hören. Also gut, in der heutigen Sendung sprechen wir über etwas, worüber niemand wirklich gerne spricht, aber jeder muss es hören. Das sind die Vitamine der Immobilienwelt, wir reden hier: Versicherungen.
Zinsen sind die neue Eintrittsbarriere in den Immobilienmarkt. Sie vermasseln viele Geschäfte, die aktuellen Zinssätze schrecken selbst erfahrene Anleger ab. Analysieren Sie keinen weiteren Deal, ohne sich die heutige Folge anzuhören.
Andrew, worauf können Immobilieninvestoren in der heutigen Show achten, das ihnen bei ihrem Geschäft hilft?

Andrew:
Wir geben einen allgemeinen Überblick darüber, was der Versicherungsmarkt ist und wie man sich darin zurechtfindet. Wir definieren einige Begriffe und versuchen einfach, Anlegern etwas zu vermitteln, insbesondere denen, die in das Geschäft einsteigen und die Horrorgeschichten hören: „Oh mein Gott, Die Versicherungskosten verdreifachen sich.“
Wie verstehen Sie das, und wie gehen Sie dann damit um und machen mit dem Underwriting und der Prüfung neuer Geschäfte weiter und was tun Sie, um sich dadurch nicht davon abhalten zu lassen, heute erfolgreiche Investitionen zu tätigen?

David:
In Ordnung. Bevor wir nun zu Robert kommen, wird Ihnen Andrew Cushman persönlich den heutigen kurzen Tipp geben.

Andrew:
Ja. Der heutige kurze Tipp: Versicherungen sind wie ein Fallschirm. Wenn Sie es beim ersten Mal nicht richtig machen, werden Sie es wahrscheinlich kein zweites Mal brauchen.
Am Ende dieser Episode geben wir Ihnen also sieben kurze Stichpunkt-Tipps, die Sie befolgen können, um sicherzustellen, dass Sie die richtige Versicherung und den vollständigen Schutz erhalten, damit Sie eine erfolgreiche Investition tätigen können und dass Ihre Investition erfolgreich ist Sie können Ihr Portfolio erweitern und wissen, dass Sie im Katastrophenfall abgesichert sind.

David:
Tolle Arbeit, Andrew. Und wenn Sie schnelle Tipps mögen, hören Sie sich die heutige Sendung unbedingt bis zum Ende an, denn Andrew gibt noch sieben weitere, wenn wir am Ende der Aufnahme angelangt sind.
Das ist großartig. Sie werden Dinge lernen, von denen Sie wahrscheinlich nie wussten, dass Sie sie brauchen, aber genau das tun wir hier bei BiggerPockets. Wir geben Ihnen, was Sie brauchen, denn das ist unsere Aufgabe.
Also gut, lasst uns Robert hereinholen.
Robert Hamilton, willkommen beim BiggerPockets Podcast. Wie geht es dir heute?

Robert:
David, mir geht es großartig. Wie ist es mit dir?

David:
Mir geht es ganz gut. Eigentlich ist heute ein wirklich schöner Tag hier draußen in Kalifornien und es ist noch nichts Katastrophales passiert, also drücken wir die Daumen. Klopfen Sie dort etwas Holz an.
Andrew, wie läuft dein Tag?

Andrew:
Es ist gut. Wie Sie sagten, ist es ein wunderschöner Tag in Kalifornien. Ich habe heute Morgen ein paar Stunden damit verbracht, einige ziemlich tolle Wellen zu reiten. Jetzt kann ich mit euch über Immobilien reden.
Wir reden über Versicherungen, die früher langweilig waren und jetzt, sagen wir mal, nicht mehr langweilig sind und ich spüre einige Veränderungen auf dem Markt. Ich glaube, dass bald Angebote kommen, deshalb bin ich ungefähr so ​​aufgeregt wie eine Katze, die den Dosenöffner hört.

David:
Et voilà ...

Andrew:
Ich werde etwas von dem Thunfisch holen, du redest immer von David.

David:
Ja, das ist ein toller Punkt. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, schauen Sie sich mein Buch Scale an, in dem ich es dort beschreibe. Aber wir hatten gehofft, dass wir darüber nie reden müssten. Versicherungen sollen nicht unbedingt interessant sein, aber wenn sie interessant werden, werden wir sie im BiggerPockets-Podcast behandeln und alle darauf aufmerksam machen.
Also, Robert, kannst du unseren Zuhörern etwas über dich erzählen?

Robert:
Klar, ja. Ich leite unsere Immobiliengruppe hier bei Insurance Office of America. Ich bin ein regionaler geschäftsführender Gesellschafter und so wie wir aufgebaut sind, haben wir Immobilien-Pods, die in den gesamten Vereinigten Staaten verteilt sind. Wir haben also Florida im Südosten, Nordosten und dann die Westküste.
Wir agieren gewissermaßen als Konsortium, um das Wissen, das wir alle auf diesem Markt gewinnen, zu teilen und unsere Köpfe zusammenzustecken, um zu versuchen, Probleme zu lösen und einige der Prämien- und Kapazitätsprobleme zu lösen, die wir haben. Und meine Spezialität sind Mehrfamilienhäuser, mehr Mikro-Holzrahmenwohnungen.
Offensichtlich haben wir, wie Andrew erwähnte, eine enorme Veränderung auf dem Markt erlebt. Die schlechte Nachricht ist, dass es so schlimm ist, wie ich es seit 25 Jahren noch nie erlebt habe. Die gute Nachricht ist, dass es historisch gesehen wirklich keinen harten Markt gibt, der länger als etwa sieben Jahre dauert, und wir sind seit etwa fünfeinhalb bis sechs Jahren dabei.
Wir hoffen also, dass wir ein gewisses Plateau und dann hoffentlich eine gewisse Entspannung sehen, wenn der Wind das Gleichgewicht dieser Sturmsaison nicht zunichte macht, und wir werden uns irgendwie mit den wirtschaftlichen Gesichtspunkten befassen, wie das ab einem Jahr passieren wird Wir werden uns heute mit dem Problem des Versicherungsmarktes befassen, während wir diesen Anruf durchgehen.

David:
Ja. Ich persönlich wurde also in meinem Portfolio zerstört. Ich habe eine ganze Reihe Häuser gekauft, als die Versicherungsprämien zu steigen begannen, und ich kenne kein Adjektiv, um zu beschreiben, wie schockierend es war und wie schnell die Versicherungsprämien stiegen. Wenn Sie noch nicht gekauft haben, mag das für Sie wie eine Überraschung klingen, aber wenn ja, wissen Sie, worauf ich hinaus will.
Ich habe ein Haus gekauft und es sollte zur Kurzzeitmiete dienen. Es war ein älteres Haus in einem historischen Viertel, ganz in der Nähe des Strandes in Südflorida. Mein Versicherungsangebot, das beste Angebot, das ich bekommen konnte, war 26,000 US-Dollar pro Jahr für ein Einfamilienhaus. Und das, nachdem ich eine Menge Geld ausgegeben hatte, um das Dach zu verbessern und es hurrikantauglich zu machen.
Ich meine, es ist verrückt und wir haben Probleme in Kalifornien, wir haben Probleme in Florida. Hurrikan Idalia traf South Carolina, Georgia und Florida, Staaten, in denen Versicherungsträger bereits damit begonnen haben, sich aus dem Markt zurückzuziehen.
Lassen Sie uns also ein wenig darüber sprechen, wie sich die Versicherungslage verändert hat und wie wir hierher gekommen sind. Wenn es Ihnen nichts ausmacht, uns eine kurze Geschichtsstunde zu erteilen, Robert?

Robert:
Ja. Wir können das also stundenlang durchmachen. Ich habe Diagramme und Grafiken. Ich teile es gerne mit den Zuhörern, aber ab einer Höhe von 50,000 Fuß haben wir im Moment keine Kapazitäten auf dem Markt. Bei allem, was in den letzten fünf Jahren passiert ist, von den Waldbränden über die Hurrikane bis hin zu den undokumentierten Wetterereignissen, sind die Baukosten gestiegen.
Andrew kann bestätigen, dass ich vor vier Jahren vier Einheiten durch einen Brand verlieren konnte. Es sind vielleicht 30, 40,000 US-Dollar pro Einheit, wenn alle Städte eingemeindet werden, alle Code-Upgrades, die gestiegenen Baukosten, der Mangel an Arbeitskräften. Dasselbe Feuer wird es heute drei- oder viermal geben.
Wenn man all das zusammenzählt, kommt noch hinzu, dass die Eigentümer ihre Immobilien mit höheren Kosten pro Quadratfuß bewerten müssen, weil die Baukosten höher sind als früher. Dies bedeutet, dass es auf dem Markt weniger Anbieter mit geringerer Kapazität und gleicher Nachfrage gibt, wenn nicht sogar eine höhere Nachfrage aufgrund der gestiegenen Ersatzkosten.
Was also passiert, ist, dass diese Fluggesellschaften gerade in einer Kapazitätskrise stecken und ihre Linien kürzen müssen. Anhand eines realen Beispiels bedeutet das: Wenn ich einen Apartmentkomplex mit 25 Wohneinheiten im Wert von 250 Millionen US-Dollar habe, beträgt der Wert heute wahrscheinlich 50 Millionen US-Dollar, und früher hatte ich einen Anbieter, der meine Deckungssumme von Grund auf auf 25 hochgeschrieben hat Millionen, vielleicht habe ich jetzt zwei oder drei Träger, weil kein einzelner Träger so viel Kapazität bereitstellen kann. Und es handelt sich um eine Angebots-Nachfrage-Frage, bei der weniger Kapazität zu höheren Tarifen führt, und wenn die Tarife steigen, hoffen wir, dass mehr Fluggesellschaften in den Raum kommen, was mehr Kapazität schafft, was die Tarife wieder nach unten drückt.
Typischerweise funktionieren harte und weiche Märkte so. Meiner Meinung nach ist der einzige Punkt, der in diesem Markt etwas anders ist und den ich in früheren, härteren Soft-Märkten nicht gesehen habe, normalerweise, dass sich ein Hard-Markt am Ende eines wirtschaftlichen Ereignisses befindet, was COVID-19 offensichtlich war Beschleuniger hierfür sind die gestiegenen Baukosten.
Meiner Meinung nach, damit dieser harte Markt sich selbst korrigiert und uns wieder in eine fünf- oder 70-jährige Phase eines weichen Marktes zurückführt, in der die Tarife sinken, mehr Fluggesellschaften hinzukommen, Selbstbehalte niedriger sind und Ausschlüsse weniger in den Policen enthalten sind , und einfach ein allgemein besserer Markt für Versicherungsschutz. Wir müssen dafür sorgen, dass diese Baukosten sinken. Das muss also noch geklärt werden.
Wir sahen Ende 2022 einen leichten Rückgang und begannen, Futures auf Holz und Stahl zu sehen. Beginnen Sie mit der Absicherung, was in der Regel ein Vierteljahr später auf dem Markt erfolgt. Aber ab 2023 haben wir jedes Quartal einen Anstieg der Materialkosten um etwa 6 % erlebt, insbesondere im Maschinenbau und diesen Branchen. Wir müssen also eine gewisse Korrektur auf dem Baumarkt sehen, und ich denke, dass dies der Ausreißer für eine Selbstkorrektur dieses Versicherungsmarktes sein wird.

Andrew:
Also, Robert, wenn ich das mit Laienbegriffen zusammenfassen würde, klingt es so, als ob Sie sagen, dass in den letzten Jahren die Spediteure, und die Spediteure, das sind die Leute, die tatsächlich den Scheck über einen Anspruch ausstellen, oder? Wenn Sie Träger sagen?

Robert:
Richtig. Ja, das sind Ihre Versicherungsträger, Ihre Unternehmen.

Andrew:
Ja. Die Spediteure wurden also gerade mit Reklamationen überhäuft. Die Hurrikane in Florida, der Frost in Texas, der Waldbrand in Kalifornien. Das ist dramatisch: Sie sind in einem Geschäft tätig, um Gewinne zu erzielen. Wenn sie also Milliarden ausschütten und ein paar Milliarden weniger Prämien kassieren, ist das nicht das, was ihre Aktionäre von ihnen erwarten.
Ihre Auszahlungen sind also deutlich gestiegen, und dann ist auch der tatsächliche Wert der Gebäude gestiegen. Und dann, wie ich schon sagte, wenn Sie ein Feuer haben und zu Ihrem Versicherungsträger gehen, sagen Sie: „Hey, bezahlen Sie mich dafür, dass ich das Ding wieder aufbaue.“ Nun, mit der Arbeitskraft und den Materialien haben sich die Kosten dafür verdoppelt und verdreifacht. Und ich weiß, dass wir das Zeug hatten, das früher 10,000 Dollar kostete, jetzt 30 oder 40 Dollar kostet.
Wenn Sie also all diese Dinge zusammenfassen, sagen Sie, dass dadurch ein harter Markt entstanden ist, was bedeutet, dass entweder die Prämien unglaublich hoch sind oder dass Sie in manchen Fällen einfach nicht einmal eine Versicherung abschließen können, aber Sie sagen, es gibt hoffentlich Anzeichen dafür Das könnte sich hier in den nächsten Jahren verbessern, solange wir nicht sechs weitere Hurrikane über Florida bekommen.

Robert:
Ja. Im Versicherungswesen ist es eine Art Bullen- und Bärenmarkt auf dem Finanzmarkt. Wir bezeichnen ihn als einen weichen und einen harten Markt. Und ein harter Markt bedeutet nur, dass es schwierig ist, Versicherungen abzuschließen. Dies ist mit höheren Kosten verbunden und die Konditionen sind in der Regel nicht so günstig.
Aber all die Punkte, die Sie gerade angesprochen haben, sind, dass die Versicherungsträger nur feststellen, dass sie im Wohnimmobilienbereich unrentabel sind, und wo wir früher für einen bestimmten Vermögenswert 10 oder 12 oder vielleicht sogar 20 lebensfähige Versicherungsgesellschaften oder Träger hatten würde die Immobilie absichern. Ich habe jetzt drei.
Wenn es also nur einen Bruchteil der Netzbetreiber auf dem heutigen Markt gibt, die es vor fünf Jahren gab, aber die gleiche Menge an Vermögenswerten, die abgedeckt werden müssen, werden diese Netzbetreiber mit Einreichungen überhäuft. Sie lassen die Verlängerungsangebote nur langsam heraus und fangen an, ihre Bedingungen zu nennen. Sie fangen an, die Selbstbehalte zu erhöhen, Ausschlüsse hinzuzufügen, verlangen eine höhere Bewertung, weil sie dies können, weil sie die einzigen Transportunternehmen sind, die bereit sind, die Linie oder den Versicherungsschutz für eine bestimmte Art von Vermögenswerten anzubieten.
Dabei handelt es sich nicht unbedingt um A-, B- oder C-Assets, sondern um die gesamte Bandbreite. Jeder Asset-Bereich hat seine eigenen Herausforderungen, aber im Allgemeinen ist die Kapazität ein Problem für jeden.

Andrew:
Also gut, Sie sagen also, es besteht die Hoffnung, dass meine Prämien, die dieses Jahr um 67 % gestiegen sind, in ein oder zwei Jahren zumindest eine Pauschalprämie erhalten.

Robert:
Historisch gesehen gibt es nichts zu zeigen. Gerade wenn wir denken, dass der Markt nicht noch schlimmer werden kann, aber wir sehen nichts am Horizont, was darauf hindeutet, dass es besser werden wird. Das ist normalerweise der Zeitpunkt, an dem sich der Markt zu verändern beginnt. Ich weiß, dass es keinen Sinn ergibt, aber wenn wir noch einmal zurückblicken und uns die harten und weichen Märkte ansehen, dann haben sie alle eine Haltbarkeitsdauer von fünf bis sieben Jahren, und dieser könnte etwas länger halten.
Aber normalerweise ist es so, dass wir uns nicht vorstellen können, dass es noch schlimmer werden kann, wenn ein paar neue Fluggesellschaften in den Markt einsteigen, neue Kapazitäten schaffen und den anderen Fluggesellschaften, die den Markt monopolisieren, zeigen, dass es sich um einen wettbewerbsintensiven Markt handelt und Sie beginnen, den Anfang eines Resets zu bekommen.
Es ist ein Blick in die Kristallkugel, um zu wissen, wann es passieren wird, aber es kann nicht in diesem Tempo weitermachen, ohne dass Fluggesellschaften am Rande beginnen, Interesse zu wecken und Kapazitäten wieder auf den Markt zu bringen. Nur meine persönliche Meinung und basiert nur auf historischen Genauigkeiten.

Andrew:
Weißt du was, ich werde eine Versicherungsgesellschaft gründen und David, ich werde dich für 25,000 pro Jahr versichern.

David:
An diesem Punkt kann ich nicht nein sagen.

Robert:
Ja. Wir verwenden Ian. Ian ist ein großartiges Beispiel. Es ist durchgekommen und die Verluste sind immer noch nicht beziffert. Es handelt sich um einen Schadensfall von 75 Milliarden US-Dollar. Wir sahen uns über Nacht, und wenn ich über Nacht sage, in dem Moment, in dem das Moratorium nach Ians Tod aufgehoben wurde, wurden einige der folgenden Verlängerungen, die wir hatten, zurückgezogen und am nächsten Tag für 30- und 40-prozentige Erhöhungen neu notiert.
Ich meine, das ist die reflexartige Reaktion, die der Markt gewohnt ist, und Ian würde durchkommen, es würde die nächste Sturmsaison dauern, bevor wir tatsächlich sehen würden, welche Auswirkungen dieser Sturm auf den Markt hatte und wie er sich auf die Einzelhandelskäufer auswirkte Versicherung.
Jetzt sind die Spediteure dabei, sie verändern sich, wenn ich vierteljährlich sage, ändern sich einige ihrer Wünsche und Richtlinien wöchentlich. Ich könnte Andrew also heute eine Prognose für eine Immobilie geben, und wenn es 90 oder 120 Tage dauern würde, bis sie schließen, schießen Sie auf die Träger, die ich für diese Prognosen verwende, und sie hätten sich möglicherweise vollständig aus dem Raum oder aus dieser Anlageklasse zurückgezogen schnell. Im Moment ist es also sehr real.

David:
In Ordnung. Mal sehen, wie es weitergeht. Nun, ich habe die Robert Hamilton School of Insurance Education besucht. Die Prämien werden eine Kombination aus Wiederbeschaffungskosten und Risiko sein.
Je höher jedes dieser Dinge ist, desto teurer wird Ihre Prämie sein. Ein Teil des Problems besteht darin, dass die Wiederbeschaffungskosten gestiegen sind, weil die Materialien und der Arbeitsaufwand gestiegen sind, und dann gehe ich davon aus, dass auch das Risiko gestiegen ist.
Ist das ein Faktor, über den wir reden können? Sind es die Stürme, ist es Versicherungsbetrug? Gibt es in der Versicherungsbranche einige Dinge, die auch das Risiko für die Versicherungsträger erhöhen, was zu diesen höheren Kosten für uns führt?

Robert:
Ja. Ich glaube nicht wirklich, dass es Betrug ist. Ich meine, es wird immer spekulativen Versicherungsbetrug auf dem Markt geben, aber er ist kein Auslöser. Es sind einfach die globalen Wettermuster, die wir hatten. Es handelt sich nicht um ein einzelnes Feuer an einem bestimmten Ort. Es handelt sich nicht um einen einzelnen allgemeinen Haftungsanspruch an einem bestimmten Ort. Es handelt sich lediglich um eine weltweite Anhäufung der Naturkatastrophen und milliardenschweren Ereignisse, die wir in den letzten fünf Jahren in den Vereinigten Staaten erlebt haben und die über diese Transportunternehmen abgewickelt werden.
Die meisten Träger verfügen über einen sogenannten Befestigungspunkt. Wenn ich also eine Versicherungspolice für eines von Andrews Vermögenswerten schreibe und diese ein Limit von 25 Millionen US-Dollar hat und damit abgeschlossen ist, verwenden wir einfach Travelers als Beispiel. Sie behalten nur fünf bis zehn Millionen US-Dollar des Schadens im Haus und haben dann eine Rückversicherung abgeschlossen. Und was sich auf diese Fluggesellschaften auswirkt, ist, dass diese Fluggesellschaften aufgrund dieser Verluste in Höhe von mehr als einer Milliarde US-Dollar in ihre Rückversicherung einsteigen und über ihren Rückversicherungsvertrag so sind wie Andrew, der eine Dachversicherung abschließt.
Historisch gesehen kam es nicht so häufig vor wie in den letzten fünf Jahren. Das ist also weltweit der Motor für alles. Und es gibt niemanden, der davor gefeit ist, denn jeder Spediteur, der einen Rückversicherungsvertrag hat, nun, wenn es ein Teilbereich seiner Schriften ist, der dazu führt, dass dieser Rückversicherungsvertrag steigt oder beeinträchtigt wird, wird dieser Satz in jedem Geschäftszweig zu sehen sein, den er schreibt . Deshalb ist dieser aktuelle Markt so weit verbreitet. Das liegt daran, dass die Rückversicherung jedes Schreiben jedes Unternehmens betrifft.

David:
Das wusste ich also nicht. Das ist anders. Wenn ich Sie richtig verstehe, ist es ähnlich wie in der Hypothekenbranche, wo Sie einen Kredit erhalten, der von Ihrem Kreditgeber und Ihrem Kopf aufgenommen wird. Das ist nur die Person, von der Sie das Geld geliehen haben, aber sie verkaufen das Papier an jemand anderen, der es an jemand anderen verkauft und es fließt weiterhin in immer größere Becken.
Sie sagen, dass Versicherungen ähnlich sind, wenn Sie sich bei einem Spediteur versichern, dieser hat eine Versicherung, die Sie abdeckt, diese Person könnte sie haben, es beginnt.

Robert:
Das ist genau richtig. Wenn man sich jeden Werbespot im Fernsehen und jeden Haushaltsversicherer anschaut, weiß jeder, welche globalen Schriften sie haben. Das tatsächliche Risiko, das sie eingehen, ist im Vergleich zu der globalen Rückversicherung, die in diese Programme einfließt, ziemlich gering.
Ian war ein Verlustereignis in Höhe von 75 Milliarden US-Dollar. Die eigentlichen Spediteure haben geschrieben: „Wir nutzen zum Beispiel Ihr Haus. Wer war der Spediteur für das Haus, das Sie hatten?“ Sagen wir einfach, es ist Geico, das ist eine Fluggesellschaft, die Florida kürzlich verlassen hat.

David:
Überall in Florida gibt es Eidechsen. Das würde Sinn machen.

Andrew:
Oh, sie fallen von den Bäumen.

Robert:
Wenn Ihr privater Träger in Florida schreibt, was auch immer, PML hat er mit all diesen Häusern und sie haben ein katastrophales Ereignis wie einen Ian, dann ist der tatsächliche Betrag, den er zahlt, im Vergleich zu dem, was er von seinem Rückversicherer zurückerhält, nur ein kleiner Betrag von dem, was diese sind globale Ansprüche sind. Es sind also diese Rückversicherer, die einen Großteil davon beeinflussen, weil es sich um direkte Kosten für den Spediteur handelt. Genauso wie Andrews Sachversicherung eine Ausgabe zu seinem Betrieb ist, sind bei einem Versicherungsträger wie Travelers seine Rückversicherungsverträge und Ausgaben zu seinen Kosten zu rechnen.
Wenn man das alles zusammenzählt, müssen sie ihr Personal bezahlen, sie müssen ihre Büroräume bezahlen, sie müssen ihre Rückversicherungsverträge bezahlen. Ein Versicherungsträger muss alle Betriebskosten bezahlen, wie es ein normales Unternehmen tut. Ich habe also viele Kunden, die sagen: „Nun, ich habe hunderttausend Dollar Prämie gezahlt und hatte einen Verlust von hunderttausend Dollar.“ Der Spediteur hat bei mir kein Geld verloren.“ Ja, das haben sie getan, weil sie eine Ausgabenlast von 40 % haben.
Für jeden Dollar Prämie, den Sie ihnen zahlen, beträgt ihre Gewinnschwelle wahrscheinlich 60 Cent pro Dollar. Und viele Leute merken es nicht, wenn man sich die Schadensquoten anschaut, und sagen: „Nun, meine Schadensquote beträgt nur 80 %.“ Nun, es ist immer noch ein Verlust von 20 % für den Spediteur. Um nicht ins Detail zu gehen, gibt es eine Menge Feinheiten beim Schreiben, beim Underwriting und den negativen Ergebnissen, die viele dieser Spediteure aufgrund einiger dieser Punkte gesehen haben.

Andrew:
Also gut, ich beschäftige mich schon lange mit Versicherungen und Sie haben einfach einen Begriff verwendet, mit dem ich nicht einmal vertraut bin. Könnten Sie klären, was PML ist?

Robert:
Es ist Ihr wahrscheinlicher maximaler Verlust. Das ist also vieles, was Florida betrifft, und der Grund dafür, dass viele Fluggesellschaften – ich verwende das Wort „Redlining“ nicht gern – einfach keine großartige Ästhetik haben, aber im Grunde ist es das, was sie tun.
Sie haben einen Spediteur, der nach Florida und David fährt. Sie könnten ihnen noch heute dasselbe Haus schicken, und das erste, was sie tun werden, ist, es an ein Modell anzuschließen. Sie werden sehen, welche Art von Konzentration sie in dieser Postleitzahl oder in einem Umkreis von fünf Meilen haben, und sie werden entscheiden: „Hey, wir sind in diesem konsolidierten Gebiet bereits viel zu stark gefährdet.“ Es gibt keine Ausbreitung für einen CAT-, Zweier-, Dreier- oder Vierer-Sturm, der durchkommt und irgendetwas davon verpasst.

David:
Ein Hurrikan, der in diese Stadt kommt, könnte also alles zerstören, im Gegensatz zu einer Ausbreitung über eine größere Entfernung, weil diese katastrophalen Ereignisse in der Regel an einem bestimmten geografischen Ort passieren, oder?

Robert:
Ja. Ich gebe Ihnen ein perfektes Beispiel. Wir haben einen Aktivposten in der Hand und waren dabei, ihre Windschutzabdeckung zu ersetzen, bevor Idalia durchkam, Idalia durchkam, jedes Mal, wenn ein Sturm durchkam, verhängten die Fluggesellschaften ein Moratorium. Das bedeutet, dass Sie während des Sturms keinen Versicherungsschutz binden, ändern oder ändern können.

Andrew:
Heißt das, Sie können am Tag vor dem Hurrikan keine Versicherung abschließen?

Robert:
Unglücklicherweise nicht.

Andrew:
Dang.

Robert:
Wir hatten einige Kunden, die es versuchten. Als der Sturm vorüberzog und wir alles vorbereitet hatten, sagte ich dem Underwriter: „Alle unterschriebenen Dokumente, hier ist alles, was Sie brauchen.“ Sobald diese Moratorien aufgehoben werden, brauche ich diesen Versicherungsschutz.“ Und dieses Moratorium wurde irgendwann mitten am Geschäftstag aufgehoben.
Ich muss zurückgehen und genau nachsehen, welcher Tag es war. Am Ende des Tages schrieben sie keine Geschäfte mehr in dieser Postleitzahl, weil sie so schnell so viele Geschäfte ersetzt hatten, dass sie sich nur noch auf das konzentrierten, was sie in diesem Bereich wollten.

Andrew:
Das klingt alles ziemlich beeindruckend. Ich glaube, ich bin kurz davor, einfach aufzugeben, die Surfbretter rauszuholen und es für eine Weile zu vergessen. Aber ich meine, das ist offensichtlich nicht der Fall.
Wenn ich also zu Ihnen komme oder David zu Ihnen kommt oder ein neuer Investor den Einstieg in ein Mehrfamilienhaus in Betracht zieht, was machen wir dann damit? Wie versichern wir? Erhalten wir eine grobe Schätzung und sagen dann: „Okay, in den nächsten fünf Jahren wird es um 10 % pro Jahr steigen.“
Was würden Sie auf hoher Ebene und im weitesten Sinne Anlegern empfehlen, die nicht an der Seitenlinie sitzen wollen, was sowieso nie wirklich eine gute Strategie ist, aber wie kann man sich trotzdem Geschäfte ansehen, Geschäfte analysieren und voranschreiten? Berücksichtigen Sie dabei die relativ große Unsicherheit, die derzeit mit den Versicherungstarifen und -prämien auf dem Markt verbunden ist?

Robert:
Ja. Nein, das ist eine tolle Frage. Ich denke, das erste, was Sie tun, ist, es in zwei Teile aufzuteilen. Erstens identifizieren Sie sich als mein Vermögen, CAT-exponiert oder nicht CAT-exponiert. Und CAT ausgesetzt, das heißt, es ist einem katastrophalen Ereignis ausgesetzt. Und in den Vereinigten Staaten behandeln wir ein katastrophales Ereignis normalerweise als zwei Dinge: ein Windereignis oder ein Feuerereignis.
Alles im Westen ist also anfällig für Waldbrände, nicht aber Colorado, sondern bestimmte Gebiete Kaliforniens. Überall, sagen wir, von Texas entlang der gesamten Küste bis zur Hälfte der Ostküste, wo es sich etwas nördlich aufzulösen beginnt, ist CAT einem Hurrikan ausgesetzt.
Das erste, was ich tun würde, und was ich auch meinen Anlegern ermutige, ist, zunächst herauszufinden, welche Art von Vermögenswerten Sie besitzen. Handelt es sich um einen katastrophal gefährdeten Vermögenswert oder um einen nicht katastrophal gefährdeten Vermögenswert?
Wir beginnen mit den nicht katastrophal exponierten, weil ich denke, dass sie etwas einfacher sind. Ich möchte nicht unverantwortlich sein, aber ich denke, ich gehe davon aus, dass dieser Markt noch zwei bis drei Jahre bestehen bleibt. Und ich würde auf dieser Grundlage eine Versicherung abschließen, und das tue ich auch nicht. Ich bin kein Immobilienbetreiber, aber schlau genug, Immobilieninvestitionen zu niedrig anzugeben.
Ich glaube nicht, dass man viel länger schreiben kann, wenn man diesen schwierigen Markt für die letzten 10 Jahre prognostiziert. Ich glaube nicht, dass sich ein Deal ordnungsgemäß absichern lässt, wenn man Kostensteigerungen so lange hinnimmt. Ist das eine faire Aussage, Andrew?

Andrew:
Was die letzten zwei Jahre angeht, machen Sie eigentlich nur Ihre fundierte Vermutung.

Robert:
Das ist genau richtig. Deshalb würde ich die Zuhörer bei dem Anruf ermutigen, das Größte, was ich sehe, und in meinen früheren Jahren hätte ich mich vielleicht daran schuldig gemacht. Sie haben Kunden. Kunden sind wertvoll, sie sind unser Kapital, sie sind das, was uns im Geschäft hält oder was unsere Familien ernährt und unsere Mitarbeiter bezahlt. Und das Letzte, was Sie tun möchten, ist, einen Kunden zu verärgern.
Der größte Fehler, den ich sehe, besteht darin, dass Investoren sich an ihre Makler wenden und sagen: „Können Sie mir eine Prognose für diese Immobilie geben?“ Und das Letzte, was der Broker tun möchte, ist, dem Anleger Angst einzujagen, dass das, was er ihm gibt, verrückt ist oder dass das, was er ihm gibt, besser sein könnte. Der größte Fehler, den die Anleger meiner Meinung nach darin sehen, ist, dass sie schlechte Pro-forma-Zahlen erhalten. Damit meine ich, dass der Makler die tatsächliche Versicherungsprämie unterschätzt, in der Hoffnung, den Kunden nicht zu verärgern.
Also ging der Deal unter Vertrag, die Investoren veranschlagten 300 US-Dollar pro Einheit, weil der Makler sie nicht davon abschrecken wollte, dass es 600 US-Dollar pro Einheit kosten würde. Und während das Underwriting weiter voranschreitet, wird das Geld knapp. Die Kreditbedingungen beginnen sich zu verfestigen, und plötzlich taucht in letzter Minute der Makler mit den Angeboten auf und sagt: „Oh, Andrew, ich weiß, ich habe Ihnen gesagt, dass es 300 US-Dollar pro Einheit sein würde, aber es sind 600 US-Dollar pro Einheit. ” Und ich habe oft das Gefühl, dass es eines von zwei Dingen ist. Entweder ist der Makler gegenüber seinem Kunden einfach nicht entgegenkommend oder er ist einfach nicht mit dem Markt vertraut.
Und ich werde Andrew als Beispiel verwenden. Wir zeichnen viele Geschäfte für Andrew ab, von denen er 90 % nicht abschließt, und das ist in Ordnung, denn es liegt in seiner Verantwortung, diese Geschäfte zu zeichnen. Aber wir versuchen immer, zu bewerten, und manchmal verfehle ich das Ziel, aber nicht hundertprozentig. Ich könnte es übersehen, weil der Kreditgeber eine etwas höhere Bewertung wünscht, als wir dachten, oder ich könnte es übersehen, weil der EGI etwas anders ist, oder vielleicht hat mir Andrew die vermietbare Nettofläche angegeben, und wir haben es gemerkt die Bruttomietfläche beträgt 10 % mehr. Und wie David bereits sagte, haben wir 10 % mehr Werte zum Nachdenken.
Diese Dinge passieren, aber Sie sollten es nicht so sehr verpassen. Wir versuchen also, uns einen Überblick darüber zu verschaffen, wo sich dieser Vermögenswert befindet. Wie hoch ist der Kriminalitätswert? Was glauben wir, wird der Markt von den Wiederbeschaffungskosten erwarten? Welchen Kreditgeber nutzt Andrew? Handelt es sich um einen Kredit von Freddie Mac? Handelt es sich um einen Hedgefonds-Kredit? Handelt es sich um einen Kreditgeber, mit dem wir in der Vergangenheit zusammengearbeitet haben und von dem wir wissen, dass er einige Nuancen verlangt, die andere Kreditgeber nicht verlangen? Und wir versuchen, das in ein Modell zu integrieren.
Und manchmal ist es weniger als das, was der Verkäufer auf dem T12 angibt. Manchmal ist es mehr. Und wenn es mehr ist, müssen wir darauf vorbereitet sein, es Andrew zu sagen, wenn er sagt: „Hey, warum zahlt der jetzige Eigentümer 50,000 $ und Sie haben gerade 75,000 $ veranschlagt?“ Nun, wir müssen unsere Stichpunkte bereithalten, um es Andrew zu sagen. „Nun ja, sie versichern es für 50 Dollar pro Fuß, und es ist völlig egal, ob man es für weniger als hundert Dollar versichern kann. Sie kaufen keine Windabdeckung.“ Oder: „Sie haben einen Selbstbehalt in Höhe von einer Viertelmillion Dollar.“ Es könnte eine Vielzahl von Dingen sein, auf die wir uns nicht einlassen müssen.
Aber ich denke, der beste Rat, den ich neuen Anlegern geben kann, ist, keine Angst vor dem Versicherungsmarkt zu haben, denn auch wenn Cap-Sätze nicht ganz genutzt werden, sie vielleicht früher auf der Grundlage von T12s verwendet wurden, fallen sie immer noch in die endgültige Preisgestaltung des Deals.
Haben Sie also keine Angst, sondern stellen Sie sicher, dass Sie mit jemandem zusammenarbeiten, der den Markt kennt, die Schulden versteht, die Sie für diesen Vermögenswert aufnehmen werden, und Ihnen eine fundierte Erklärung darüber geben kann, warum dies der Fall sein könnte sei A oder warum es B sein könnte und die Lügner dazwischen könnten den Hebel bewegen.

Andrew:
Ich habe dort drei Dinge gehört, die meiner Meinung nach jeder Investor mitnehmen sollte. Erstens: Wenn es um Makler- und Verkäuferaussagen zu Versicherungen geht, behandeln Sie diese Aussagen so, als ob Ihr Vierjähriger sagt, dass er nicht auf die Toilette gehen muss, bevor er ins Auto steigt. Sie nehmen diese Aussage nie für bare Münze . Nummer Eins. Nummer Eins. Seien Sie also immer ein wenig skeptisch.
Nummer zwei, und das ist eigentlich ein ganz anderes Thema, aber wenn Sie einen Kredit aufnehmen, stellen Sie sicher, dass Sie wissen, welche Anforderungen Ihr Kreditgeber an die Versicherung stellt. Das kann Ihr Underwriting oder Ihren Deal zum Scheitern bringen, wenn Sie glauben, dass Sie eine Versicherungsstufe abschließen werden, und Ihr Kreditgeber dann zwei Wochen vor Abschluss sagt: „Lassen Sie uns seine Versicherung überprüfen.“ Und sie sagen: „Ah, du brauchst das Doppelte.“ Das könnte dich definitiv durcheinander bringen.
Und als Drittes müssen wir einen wirklich guten Kostenvoranschlag einholen. Und natürlich beginnen wir an diesem Punkt, an dem ich eine gute Schätzung bekomme, immer mit Robert, aber sagen wir mal, wenn man keinen Robert hat, kennt man noch keinen Robert. Nummer eins: Geh und such dir einen. Und dann Nummer zwei: Sprechen Sie auch mit Immobilienverwaltern auf dem Markt, in dem Sie tätig sind, und finden Sie heraus: „Hey, welche aktuellen Versicherungsprämien sehen Sie für den Vermögenswert, den Sie verwalten?“
Gehen Sie auch in die BiggerPockets-Foren und fragen Sie herum, sagen Sie „Hey.“ Wenn Sie in San Antonio, Texas, investieren, gehen Sie in die Foren, finden Sie andere Mehrfamilien- oder sogar Einfamilieninvestoren, die in Ihren Markt investieren und das tun, was Sie tun möchten, und sagen Sie: „Hey, was zahlen Sie für die Versicherung?“ Welchen Versicherungsschutz erhalten Sie? Welche Herausforderungen haben Sie?“ Und finden Sie heraus, was andere Investoren tun.
Wenn Sie diese drei Dinge tun, erhalten Sie zumindest einen guten Ausgangspunkt, sodass Ihr Geschäft nicht scheitert, weil Sie 300 pro Einheit versichert haben, und es tatsächlich 900 sind. Wie Robert sagte, drei Jahre in die Zukunft zu blicken, das ist ein bisschen schwieriger, aber wenn Sie den richtigen Ausgangspunkt haben, werden Sie von Anfang an viel besser dran sein.

Robert:
Das ist ein toller Punkt, Andrew. Und natürlich lebe ich wie jeder Zuhörer in diesem Raum, und wir orientieren uns bei allem an einer Einheit. Denn irgendwie hängt alles davon ab, wie hoch die Kosten pro Einheit sind?
Eine Sache, und noch einmal, um nicht zu detailliert zu werden, aber ich möchte viele Zuhörer dazu ermutigen, die Pro-Einheit als Leitfaden zu verwenden. Ich verstehe das vollkommen, aber manchmal muss man noch einen Schritt weiter rechnen. Und ich habe immer viele Kunden, die sagen: „Warum zahle ich 250 Einheiten für Anlage eins, aber ich zahle 350 Einheiten für Anlage zwei, und beide haben die gleiche Police?“ Das liegt an der Quadratmeterzahl.
Wenn Sie also eine zusätzliche Ebene der Sorgfalt hinzufügen möchten, und damit meine ich, dass Andrew Asset Nummer eins hat und dessen durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Einheit 600 Quadratfuß beträgt und die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Einheit von Asset Nummer zwei 1200 Quadratfuß beträgt, dann ist das alles Da Anlage zwei genau gleich ist, ist sie doppelt so groß wie Anlage eins, weil sie doppelt so groß ist. Das Doppelte der Wiederbeschaffungskosten mal der Rate entspricht der Prämie.
Ich erlebe daher manchmal, dass Leute sich darauf konzentrieren, Kosten pro Einheit, Kosten pro Einheit, Kosten pro Einheit zu ermitteln, und dann erreicht ihr Vermögenswert diese Kosten pro Einheit nicht. Sie verstehen nicht, warum, und das liegt daran, dass es vielleicht nur Innenflure oder einfach nur viele Gemeinschaftsräume gibt. Es könnten ältere, größere Einheiten sein, vielleicht Einheiten mit zwei Schlafzimmern und einer Fläche von 1700 Quadratmetern. Und die Quadratmeterzahl ist eine genauere Möglichkeit, das zu messen.
Wenn Sie also, wie Andrew erwähnt hat, diese Fragen an Ihre Mitbewerber stellen, ist es eine Sache, die den Ausschlag gibt, wenn Sie von der Verwaltungsgesellschaft die Details zu ähnlichen Vermögenswerten erhalten und diese auf die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Einheit aufschlüsseln können ein bisschen. Um es noch einmal zu sagen: Um nicht zu detailliert zu werden, möchten wir dieses Gespräch heute auf einem sehr hohen Niveau halten, aber es ist eine sehr wichtige Komponente.

Andrew:
Und dann möchte ich noch schnell auf eine Sache zurückkommen, über die wir zuvor gesprochen haben. Wenn ich unter einer CAT-Expositionsphobie leide, wohin in den Vereinigten Staaten kann ich dann investieren, wo die Gefahr von Hurrikanen, Erdbeben, Bränden und dergleichen am geringsten ist? Gibt es ein paar Staaten, die Sie den Leuten empfehlen würden, damit anzufangen?

Robert:
Ja. Es gibt also viele Staaten, die positiver angesehen werden als andere, und vieles davon hat mit den damit verbundenen Rechtsstreitigkeiten zu tun. Und das bezieht sich vielleicht nicht so sehr auf Immobilien, aber es ist einfach so, dass der Rechtsstreit günstige und ungünstige Märkte schafft.
Also Louisiana, Alabama, keine großen Staaten für Rechtsstreitigkeiten. Florida, kein großartiger Staat für Rechtsstreitigkeiten. Texas, schlechter Strafschadensersatzstaat. Wenn Sie also in einige dieser Staaten reisen, verstehen Sie möglicherweise nicht, warum Ihre Versicherungskosten steigen. Das liegt einfach daran, dass es für Immobilieneigentümer keine gute rechtliche Plattform ist. Das heißt, wenn gegen Sie ein Anspruch oder eine Klage erhoben wird, verfügt Ihr Versicherungsträger nicht über eine gute Plattform zur Verteidigung. Im Gegensatz dazu verwende ich North Carolina als Beispiel.
North Carolina ist ein großartiger Rechtsstaat für Immobilieneigentümer, allein aufgrund der Anforderung, Fahrlässigkeit nachzuweisen. Es ist eine sehr gute Rechtslandschaft. Spediteure lieben North Carolina, weil sie wissen, dass ihre Schadensersatzansprüche in diesem Bundesstaat viel geringer ausfallen als in jedem anderen Bundesstaat. Alle Dinge bleiben konstant, nur weil es eine bessere Rechtslandschaft gibt. Daher kann ich nicht ausdrücklich sagen, dass ein Staat besser ist als ein anderer, weil jeder Staat gute und schlechte Bereiche hat.

Andrew:
Alles klar, verstanden. Ich kenne also einige der Bundesstaaten, die ich mir angesehen habe. Sie haben North Carolina erwähnt. Tennessee scheint auch ziemlich gut zu sein, mit geringem Risiko und geringer Kriminalität.

Robert:
Tennessee ist ein guter Staat. In Tennessee gibt es ein wenig konvektiven Wind.

Andrew:
Oh, meteorologische Begriffe.

Robert:
Ja. Es handelt sich lediglich um konvektive Winde, es handelt sich um unbenannte Stürme. Also Tornados, Windscherungen, Tennessee gelangt über den nördlichen Mississippi, Arkansas in die nordwestliche Ecke von Tennessee. Es gibt etwas Konvektionswind, daher gibt es in Tennessee ein wenig Probleme mit dem Eigentum. Aber im Allgemeinen ist Tennessee ein großartiger Staat.

David:
Andrew, Sie haben auf die harte Tour gelernt, mit Versicherungsfragen umzugehen. Einige der Eigenschaften, in denen wir zusammen sind. Ich habe ein paar verrückte Geschichten gehört, die wir in einem anderen Podcast erzählen werden, aber welche Dinge müssen Anleger fragen, die Sie auf die harte Tour gelernt haben oder die Sie auf ihre Checkliste setzen, wenn sie eine Versicherung abschließen?

Andrew:
Ja. Ich habe definitiv durch die Versicherungsschule des Versuchs und Irrtums gelernt. Ich habe das Gefühl, dass mich die Weisheit verfolgt hat, aber ich war immer nur ein bisschen schneller, und zum Glück war Robert da, um sicherzustellen, dass ich nicht zu weit nach vorne komme.
Eines der Dinge, die wir fast auf die harte Tour gelernt hätten, und wir werden nicht näher darauf eingehen, aber das ist für mich einfach ein herausragendes Beispiel für „Was zum Teufel?“ Und wenn Sie sich mit Immobilien und Versicherungen beschäftigen und das nicht wissen, könnte Ihnen das den Tag verderben.
Wir haben herausgefunden, dass wir ein Grundstück hatten, das nicht in einem Überschwemmungsgebiet lag, aber ich hatte einen leisen Verdacht. Wir hatten also eine Überschwemmungsversicherung und bekamen einen tropischen Sturm, der überschwemmte, und wir mussten auf die Frage eingehen: „War die Überschwemmung vom Regen oder von einem Gewässer her?“ Und Robert, korrigieren Sie mich, wenn ich falsch liege, aber die Hochwasserversicherung deckt die Ansammlung von Regenwasser nicht wirklich ab. Das ist richtig?

Robert:
Die Definition des nationalen Hochwasserversicherungsplans besagt, dass es sich um einen Überlauf eines Gewässers handelt.

Andrew:
Das ist also eine Falle. Ich hatte keine Ahnung, dass Ihr Apartmentkomplex überflutet werden könnte. Sie könnten eine Überschwemmungsversicherung haben, aber sie könnten hereinkommen und sagen: „Das liegt daran, dass das Wasser nicht abgelaufen ist und es nur geregnet hat.“ Du bist 16 Meilen vom nächsten Gewässer entfernt, also zählt das nicht.“ Gibt es eine Möglichkeit, das abzudecken?

Robert:
Ja. Durch eine private Versicherung, die wir für diesen bestimmten Vermögenswert abgeschlossen haben, die Überschwemmung weiter definiert und auch die Ansammlung von Oberflächenwasser umfasst.

Andrew:
Okay. In Ordnung. Noch etwas Interessantes: Wir haben über Kriminalitätswerte gesprochen und früher in DeKalb County, Georgia, investiert, das Teil der Atlanta Metro ist, und einer der Gründe, warum wir da raus sind, ist, dass Versicherungen sehr teuer und wirklich schwierig werden, und Einer der Gründe ist Kriminalität. In einigen dieser Viertel ist die Kriminalität wirklich schwierig geworden.
Was passiert, wenn Sie, sagen wir, einen Vermögenswert kaufen und Ihre Police erhalten, Sie haftpflichtversichert sind und sich keine Zeit nehmen, die Ausschlüsse durchzulesen? Was sind vielleicht die drei wichtigsten, nach denen Anleger Ihrer Meinung nach suchen würden, um herauszufinden, ob sie abgedeckt sind oder nicht? In bestimmten Teilen von Atlanta werden beispielsweise Körperverletzung und Körperverletzung nicht abgedeckt, richtig?

Robert:
Das ist richtig.

Andrew:
Nehmen wir also an, das ist Nummer eins. Können Sie sich vielleicht noch zwei oder drei der Top-Faktoren vorstellen, nach denen ein Investor suchen muss, um herauszufinden: „Hey, bin ich wirklich abgesichert oder nicht?“ Und nicht davon ausgehen, dass es abgedeckt ist?

Robert:
Ja. Ich meine, es ändert sich ständig, aber bei den größten Verbrechen werde ich natürlich das Wort Gewaltverbrechen verwenden. Stellen Sie also sicher, dass Sie keinen Ausschluss wegen eines Gewaltverbrechens haben. Träger tarnen dies auf vielfältige Weise. Manchmal handelt es sich um einen Angriff und einen Batterieausschluss. Manchmal handelt es sich um Missbrauch und Belästigung, manchmal um den Ausschluss von Schusswaffen, manchmal um den Ausschluss von Waffen. Sie verwenden viele verschiedene Formen, um diese Berichterstattung zu widerlegen.
Wenn Sie in einige dieser Viertel gehen, und ich erkenne hier keine rote Linie, aber wenn Sie als Investor in ein Gebiet mit hoher Kriminalitätsrate gehen, müssen Sie möglicherweise darauf vorbereitet sein Wenn Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt Eigentum an dieser Immobilie haben, können Sie möglicherweise keinen Versicherungsschutz für Gewaltverbrechen erhalten. Und ich sage, dass Sie es aufgrund der Tatsache, dass Sie es vielleicht gleich zu Beginn bekommen und dann zwei oder drei Gewaltverbrechen an Ihrem Standort haben, bei der Verlängerung nicht bekommen werden, oder, wenn Sie es bei der Verlängerung bekommen, den Preis denn es wird so erstaunlich sein, dass Sie es nicht kaufen wollen.
Ich möchte also nicht sagen, dass der Käufer sich in Acht nehmen sollte, aber es ist einfach etwas, worüber man sich im Klaren sein muss. Einige andere Ausschlüsse sehen wir allmählich, und einige davon können wir entfernen, andere nicht. Wir bemerken zunehmend, dass Menschenhandel ausgeschlossen ist, insbesondere in der Gegend von Atlanta.
Ich habe gerade zwei Mandanten, die sich in einem Rechtsstreit wegen Menschenhandel befinden. Wir sind nicht der Meinung, dass bei beiden eine Fahrlässigkeit oder ein Verschulden vorliegt, sondern die Kläger sind von Ort zu Ort gereist, ob oder nicht oder gegen ihren Willen Ich habe zwei meiner Mandanten in Rechtsstreitigkeiten wegen Menschenhandels verwickelt.
Ein weiterer Ausschluss, den wir sehen, wird als Bewohnbarkeitsausschluss bezeichnet. Jeder, der eine Immobilie besitzt, hat wahrscheinlich schon einmal einen Mieter zu sich kommen lassen, der aus seinem Mietvertrag aussteigen oder seine Kaution zurückerhalten wollte, oder aus welchem ​​Grund auch immer ihn dazu veranlasst hat. Sie erheben einen Anspruch gegen Sie. Die Einheit war nicht bewohnbar, egal ob Wasser darin war, Bettwanzen oder was auch immer es sein mochte. Wir beobachten, dass viele Fluggesellschaften anfangen, Bewohnbarkeitsausschlüsse nicht mehr zu verteidigen, unabhängig davon, ob sie einen Grund dafür haben oder nicht.
Wir könnten also für den Rest dieses Anrufs eine Liste durchgehen, aber ich empfehle jedem Anleger und Zuhörer dieses Anrufs, Folgendes zu tun: Wenn Sie von Ihrem Broker nichts anderes erhalten, sollten Sie zunächst eine Zusammenfassung erhalten alle Policenformulare darauf. Aber wenn nicht, fragen Sie den Makler: „Kann ich eine vollständige Kopie meines Haftpflichtangebots haben?“ Sie müssen kein Versicherungsexperte sein, um Ihre Formularliste zu lesen und in Laiensprache beurteilen zu können, ob dieses Formular drastische Auswirkungen auf Sie hat oder nicht. Das heißt, wenn ich eine Liste mit Formularen habe und darin der Ausschluss von Schusswaffen steht, muss ich kein Versicherungsexperte sein, um zu wissen, dass meine allgemeine Haftpflichtversicherung keinen Versicherungsschutz für Schusswaffen bietet.
Besorgen Sie sich also diese Formulare, und ich verspreche Ihnen, wenn Sie sie sich Erneuerung um Erneuerung nach Erneuerung ansehen, werden Sie beginnen zu verstehen, wie diese Formulare in die Police einfließen, welche sich zu Ihrem Vorteil auswirken und welche nicht. und seien Sie einfach ein besserer Käufer von Versicherungen für Ihr Eigentum und Ihre Investoren.

Andrew:
Also alles klar. Also für Investoren, die sich das anhören: „Moment mal, wenn es auf meinem Grundstück zu einer Schießerei kommt, ist das traurig. Natürlich wollen wir nicht, dass das passiert, aber wieso ist das meine Schuld oder meine Haftung?“ Was passieren wird, ist, dass jemand, der involviert ist, zu Ihnen kommt und Sie verklagt, weil Sie zum Beispiel auf dem Grundstück nicht genug Licht hatten und es Ihre Schuld war.

Robert:
Sie fabrizieren drei Seiten mit Anschuldigungen, und auch hier müssen Sie, unabhängig davon, ob sie begründet sind oder nicht, mit der Deckung, der Nichteinigung der Deckung oder dem Prozess vor einem staatlichen Gericht konfrontiert werden.

Andrew:
Darum geht es oft so: „Moment mal, das ist gar nicht meine Schuld.“ Nun, das bedeutet nicht, dass es nicht immer noch zu Ihrer Haftung werden kann. Die andere Sache, Robert, du hast das Wort „Formen“ ein paar Mal erwähnt, und wenn ich „Form“ höre, denke ich an etwas, das ich beim DMV oder in der Arztpraxis ausfülle, und sie fragen mich: „Listen Sie Ihren nächsten lebenden Verwandten auf.“ ” Und ich frage mich: „Ich weiß nicht, vier Meilen bis zu Ihrem oder meinem Büro?“ Wie sieht die Form in der Versicherungswelt aus? Was bedeutet das?

Robert:
Ja. Es gibt also einen Grund dafür, dass Ihre Police, nun ja, wir machen eigentlich keine Papierpolicen mehr. Wir übermitteln sie elektronisch. Aber für diejenigen unter Ihnen, die schon lange genug Immobilien besitzen, um sich daran zu erinnern, wann Sie Ihre Versicherungsmappen erhalten haben: Sie sind so umfangreich. Es gibt einen Grund, warum sie so dick sind. Jeder Police sind die Formulare beigefügt, und diese Formulare stellen den Versicherungsvertrag dar. Es ist sehr turbulent, eine 130-seitige Police von vorne bis hinten durchzulesen.

Andrew:
Ich habe es versucht.

Robert:
Ich fordere niemanden dazu auf, aber auf Ihrem Spickzettel steht, dass jede Richtlinie aus drei Komponenten besteht. Es gibt eine Deklarationsseite. Auf der Seite „Erklärungen“ werden lediglich die Gültigkeitsdaten der Police, der Name des Versicherungsträgers, der Name des Versicherten, die Versicherungsgrenzen und lediglich eine sehr allgemeine Übersicht über den Versicherungsschutz aufgeführt. Als nächstes folgt die Formularliste.
Die Formularliste ist im Wesentlichen ein Inhaltsverzeichnis für die folgenden zwei Zoll Papier. Sie können 90 % dessen, was Sie zum Verständnis Ihrer Abdeckung benötigen, allein durch einen Blick auf die Formularliste extrahieren. Stellen Sie sich also eine Deklarationsseite, eine Formularliste und dann alle Formulare vor.
Wenn wir uns Policen ansehen oder uns etwas für einen Kunden ansehen, muss ich nicht unbedingt 300 Seiten lesen, wenn Andrew mir eine Police für etwas gibt, das er kauft. Ich gehe direkt zur Formularliste.
Und wenn ich mir diese Formularliste anschaue, verstehe ich dann alles, was auf diese Formularliste folgt, was gut ist, was schlecht ist, was ich vielleicht brauche, wenn es eine Garantie gibt, die besagt, dass diese Richtlinie eine Garantie dafür enthält, dass es keine Aluminiumverkabelung gibt, bin ich Ich werde das Formular für die Aluminiumverkabelung lesen und sagen: „Okay, was genau steht da?“ Steht da keine Aluminiumverkabelung oder muss das repariert werden? Die Formulare dienen also der Detaillierung, aber Sie können das meiste davon aus der Formularliste extrahieren. Ich behandle die Formularliste wie ein Inhaltsverzeichnis.

Andrew:
In Ordnung. Das klingt also nach einem wirklich guten Tipp. Ja, ich würde besonders neuen Anlegern sagen: Wenn Sie es versuchen, erstens: Lernen Sie einfach, wie Versicherungen funktionieren, stellen Sie aber auch sicher, dass Sie die richtige Absicherung haben.
Schauen Sie auf Ihrer Deklarationsseite nach, denn dort erfahren Sie alle Ihre Höchstbeträge, z. B. „Sie sind für 2 Millionen hier und 500,000 hier und Ihre Selbstbehalte hier abgesichert.“ Und dann Ihre Formularliste, das ist ein Inhaltsverzeichnis. Wenn Sie sich also Sorgen über den Ausschluss von Schusswaffen, Aluminiumverkabelungen oder Wind und Hagel machen, sagt es Ihnen: „Okay, gehen Sie.“ Das ist auf Seite 635, ich werde es mir mal ansehen, schauen Sie hier.“ Aber es wird es Ihnen sagen, es gibt Ihnen einen schnellen Überblick auf hohem Niveau.

Robert:
Ja, nicht ganz so genau, aber es ist genau das, was es ist. Wenn Sie in Ihrer Immobilienpolice einen Dachbewertungsvermerk sehen, werde ich wahrscheinlich diesen Dachbewertungsvermerk lesen und herausfinden, ob ich eine Deckung für Schäden an meinen Dächern habe. Es ist einfach viel einfacher, als Sie denken, wenn Sie die Mechanismen verstehen, wie eine Versicherungspolice zusammengestellt wird.

Andrew:
In Ordnung. Apropos Dachbewertungen und Selbstbehalte: Viele von uns wissen mittlerweile: „Oh, ich habe einen Selbstbehalt von 10,000 US-Dollar oder 25,000 oder 5 US-Dollar.“ Und ich weiß, dass es am Anfang etwas länger gedauert hat, bis wir verstanden haben, dass es sich um viele dieser Wohnungsrichtlinien handelt, zum Beispiel, wenn ich eine 10er- oder eine 2er-Einheit kaufe, gibt es eine 2 % Selbstbehalt. Das klingt gut. XNUMX %, das ist nichts. Warum ist das absolut falsch?

Robert:
Ja. Jedes Mal, wenn Sie also einen prozentualen Selbstbehalt sehen, der vor 10 Jahren immer beliebter wird, würde ich sagen, dass ein Spediteur hierher kommt, zum Beispiel Travellers. Vor 10 Jahren sagten Travelers: „Wir werden damit beginnen, in allen unseren Wohnungen in Atlanta einen prozentualen Selbstbehalt einzuführen.“ Ich sagte: „Du bist verrückt. Wenn Sie das tun, verlieren Sie jede Wohnung, die Sie schreiben.“
Ich hab mich geirrt. Weil der Markt sie schnell eingeholt hat und sie dort einen Selbstbehalt von 2 oder XNUMX % für Wind und Hagel eingeführt haben, tun das auch viele andere Fluggesellschaften, und ich hoffe, dass hier keine Travelers-Zuhörer dabei sind. Ich spreche nicht von Reisenden, ich verwende sie nur als Beispiel.
Andrew meint damit jedoch Folgendes: Wenn Sie in Ihrer Police einen prozentualen Selbstbehalt sehen, handelt es sich dabei um einen Prozentsatz der Werte, für die diese Lohn- und Gehaltsabrechnung gilt, und nicht um einen Prozentsatz des Verlusts. Ein typisches Beispiel: Andrew hat ein Panhandle-Portfolio.
Ich denke, wir haben einen Vermögenswert, einen Vermögenswert von 30 Millionen US-Dollar, mit einem Selbstbehalt von 2 %, also 2 % von 30 Millionen US-Dollar, bevor die Deckung greift, und nicht 2 % des Verlusts. Sie müssen das verstehen, und Andrew und ich haben vor fünf oder zehn Jahren angefangen, über diese Vermögenswerte zu sprechen, als er anfing, im Panhandle präsent zu werden. Mein Rat an meine Kunden war immer: Zeichnen Sie Ihr Geschäft so ab, als ob Sie einen Verlust erleiden würden.
Versichern Sie es in Erwartung eines Hurrikans. Weil ich sehe, dass so viele Leute nach Florida oder an die Golfküste oder nach Charleston, Myrtle Beach gehen, egal für welche Gegend Sie sich entscheiden möchten. Ich sehe so viele Leute, die da reingehen und denken, dass sie etwas besitzen und nie von einem Sturm heimgesucht werden. Sehen Sie, das ist auch Hausbesitzern passiert.
Sie müssen diese Geschäfte absichern, als würden Sie von einem Sturm heimgesucht, und Sie müssen sie absichern, als würden Sie einen Totalverlust erleiden, damit Sie richtig reservieren und verstehen können, auch wenn Sie nichts reservieren oder dafür finanzieren. „Okay, wenn das passieren würde, wären hier die finanziellen Auswirkungen, die es für mich haben würde.“ Waren das 2 % von 30 Millionen Dollar, Andrew? 600,000 Dollar?

Andrew:
Es ist... Ja.

Robert:
Für diesen Vermögenswert gilt also ein Selbstbehalt bei Windhagel in Höhe von 600,000 US-Dollar, nicht 2 % einer Forderung in Höhe von 600,000 US-Dollar, was 12,000 US-Dollar entsprechen würde. Das ist ein großer Unterschied. Sie müssen das also verstehen, und es wird wirklich immer wichtiger, denn da der Markt in Florida offensichtlich betroffen ist, beträgt der Selbstbehalt, der früher ein, zwei oder 3 % betrug, jetzt 5 %, 7 %, 10 % und die Kreditgeber Sie erlauben es, weil die Kreditgeber keinen Kredit gewähren können, wenn sie es nicht zulassen, weil die Leute ohne diese Versicherung keine Versicherung abschließen können, um den Kredit zu erfüllen.
Wir haben also Kunden, die sich mit einigen Vintage-Anlagen der C-Klasse begnügen müssen. Ihre genannte Selbstbeteiligung bei Unwettern beträgt 10 %, was bedeutet, dass 10 % ihres Immobilienwerts beschädigt werden müssen, bevor überhaupt eine Deckung greift. Also eins, zwei, 3 % des Lebens geht weiter. Bei einem Wert von ca. 10 % handelt es sich typischerweise um ein Bargeldereignis, bei dem Sie zu Ihren Investoren zurückkehren und Bargeld beschaffen müssen, oder Sie müssen eine Art Sekundärschuld beschaffen, da viele Immobilien einfach nicht über diese Art von Bargeld verfügen Reservieren.

Andrew:
Das ist gutes Zeug. Ich würde am liebsten einfach weitermachen. Das möchte ich, aber es gibt noch ein paar weitere Dinge, die ich kurz für alle hervorheben möchte, und das sind die Dinge, die, wenn man Eigentümer und Betreiber ist, den Unterschied zwischen einer erfolgreichen und einer erfolgreichen Investition ausmachen können.
Auf jeden Fall ist es nicht so sexy und aufregend, wie man den nächsten Deal bekommt oder all die Taktiken, über die wir reden, aber das ist es, was dafür sorgt, dass man kein Geld verliert. Und wenn Sie über die richtige Versicherung verfügen, und das wissen wir in unserem Geschäft persönlich, kann eine Naturkatastrophe tatsächlich zu einem Glücksfall werden. Wir hatten ein gutes Anwesen, das durch einen Hurrikan zerstört wurde, und jetzt ist es fantastisch. Das ist also der Schlüssel zu einem guten Betrieb. Zwei weitere Dinge möchte ich ganz schnell ansprechen.
Erstens: Für jeden, der sich mit einer Versicherungspolice befasst, sehe ich den Fehler, den Anleger machen, dass sie sich für eine Barwertpolice entscheiden, um Geld bei der Prämie zu sparen, und weil diese viel günstiger ist als eine sogenannte Vollwertpolice. Aber das Problem ist, dass es genau das ist, was darin steht.
Wenn Sie ein Dach haben, das von einem Hurrikan zerstört wird, und Sie eine Barwertversicherung darauf abgeschlossen haben, werden sie kommen und sagen: „Na ja, es wird Sie 400 Riesen kosten, es zu ersetzen.“ aber es war nur hundert wert, also hier sind hundert. Viel Glück." Beim vollen Wiederbeschaffungswert hingegen legt man bis zur Schätzung den Wert der Immobilie und all die anderen Dinge fest, über die Robert vorhin gesprochen hat.
Theoretisch erhalten Sie genug Geld, um das Dach vollständig zu ersetzen. Machen Sie also nicht den Fehler, sich für den günstigeren Barwert zu entscheiden. Und zweitens, und Robert, ich möchte Sie bitten, dies möglichst in einer etwa einminütigen Zusammenfassung zu erläutern.
Es gibt da draußen etwas, das sich Mitversicherung nennt, und ich weiß, dass ich lange gebraucht habe, um es zu verstehen, und es ist so etwas wie Co-Abhängigkeit, weil es eines dieser Worte ist, die positiv klingen, wie zum Beispiel: „Ja, das machen wir.“ zusammen." Aber in Wirklichkeit ist es eine schlechte Sache. Was genau ist eine Mitversicherung und wie stellt man sicher, dass man nicht in diese Falle tappt?

Robert:
Ja. Daher erlauben die meisten Kreditgeber dies nicht. Also, jeder Zuhörer, der irgendetwas davon hat, nun, ich nehme das zurück. Einige Gemeinschaftsbanken sind vielleicht nicht scharfsinnig genug, um es zu verstehen, aber die meisten institutionellen Kreditgeber werden es nicht zulassen. Aber was es ist, ist, dass Sie der Gnade des Spediteurs ausgeliefert sind, oder? Denn die Mitversicherung definiert nicht genau, wie hoch Ihre Strafe sein wird.
Bei jeder Mitversicherung handelt es sich, vereinfacht gesagt, um eine Formel, bei der Andrew entscheidet: „Ich möchte meine Wohnung für 75 US-Dollar pro Fuß versichern.“ Das ist es. Ende der Diskussion. Carrier sagt: „Okay, Sie können es für 75 Dollar pro Fuß versichern. Wir werden Ihre Strafe mit einer Mitversicherungsklausel versehen. Und wenn Sie einen Verlust haben, kommen wir vorbei und schätzen den Wert Ihrer Immobilie. Und was auch immer der Unterschied ist, es ist eine Strafe für den Verlust.“ Deshalb gebe ich Ihnen ein Beispiel.
Wenn Andrew es also für 75 US-Dollar pro Fuß versichert, kommt der Spediteur zum Zeitpunkt des Schadens zum Einsatz. Das ist der Clou. Bis zum Verlust weiß man es nicht, weil dort nichts geschrieben steht. Carrier kommt vorbei, begutachtet die Immobilie und sagt: „Nach unserem Kostenvoranschlag für die Wiederbeschaffung hätten die Kosten 150 US-Dollar pro Fuß betragen müssen.“ Nun ja, Andrew hat ein Einzelfeuer für einhunderttausend Dollar, er bekommt 50 Cent für einen Dollar.
Bei einer Mitversicherung handelt es sich also um eine Strafe für den Betrag, für den Sie das Fahrzeug versichert haben, und für den Betrag, für den Sie es hätten versichern sollen. Ganz einfach, das ist es. Sie möchten es niemals in einer Police haben, weil es dem Sachverständigen die Möglichkeit gibt, den Wert Ihrer Immobilie willkürlich zu bestimmen, und dann sind Sie nicht in der Lage, etwas anderes zu argumentieren.

David:
Alles klar, Andrew, welche anderen guten Schritte könnten Kleinanleger unternehmen? Haben Sie irgendwelche schnellen Tipps, an die sich die Leute erinnern können, wenn die Show vorbei ist?

Andrew:
Ja. Ich weiß also, dass wir über viele schwierige Dinge gesprochen haben, und es ist irgendwie beängstigend und man denkt sich: „Oh mein Gott, ich weiß nicht einmal, ob ich noch investieren möchte.“ Die gute Nachricht ist, wie Robert sagte: Auch das wird vorübergehen, oder? Das ist ein harter Markt. Irgendwann wird es weich. Weich bedeutet, dass die Gewährleistung einfacher ist und die Preise hoffentlich sinken. Aber ich möchte allen sieben kurze Tipps geben, was Sie tun können, um nicht nur die richtige Versicherung abzuschließen, sondern ganzheitlich – kein Wortspiel beabsichtigt – sicherzustellen, dass Ihre Investition gut läuft.
Beginnen Sie also zunächst in Bereichen, in denen es weniger Konkurrenz durch Großinvestoren gibt. Eine Sache, die wir auf diesem Markt feststellen werden, ist, dass jemand, der 2000 Einheiten besitzt, wahrscheinlich bessere Preise erzielen kann als jemand, der nur seine ersten 10 Einheiten kauft.
Versuchen Sie also, Märkte zu finden, in denen Sie vielleicht nicht mit diesen Leuten konkurrieren. Und im Allgemeinen gilt: Wenn Sie gerade erst anfangen, werden Sie wahrscheinlich nicht sofort hundert Einheiten erreichen, und in diesem Fall ist es weniger wahrscheinlich, dass Sie mit diesen Leuten konkurrieren. Es ist also von Vorteil, in diesem Geschäft eine Größe zu haben, sobald Sie dort angekommen sind, aber lassen Sie sich davon nicht abschrecken, denn die Chancen stehen gut, wenn Sie gerade erst anfangen oder einfach nur von vielleicht 10 auf 20 skalieren oder XNUMX, dann konkurrieren Sie wahrscheinlich nur mit anderen Investoren, die in der gleichen Position sind. Lassen Sie sich davon also nicht abschrecken.
Zweitens: Wenn ich heute anfangen würde, würde ich der Einfachheit halber Eigenschaften meiden, die den Spediteuren nicht gefallen. Daher würde ich nach Immobilien in Gegenden mit niedrigen Kriminalitätswerten suchen. Ich würde nach Objekten suchen, die möglicherweise keine Aluminiumverkabelung haben. Ich würde nach Immobilien suchen, die nicht im Jahr 1803 erbaut wurden, ein paar hundert Jahre alt sind und auseinanderfallen.
Überlegen Sie, wenn Sie die Versicherungspolice schreiben würden, wenn Sie auf der anderen Seite des Tisches stünden, welche Art von Eigentum würden Sie versichern wollen? Versetzen Sie sich in die Lage des Spediteurs und suchen Sie dann nach diesen Eigenschaften. Das wird dazu beitragen, einen Großteil dieser Kopfschmerzen zu beseitigen. Gehen Sie in Bereiche, die den Spediteuren gefallen. Als Drittes haben wir Tennessee, das relativ gut ist. North Carolina ist relativ gut.
Robert, ich weiß, dass ihr eine wirklich gute Karte der Vereinigten Staaten herausgebracht habt, und ich glaube nicht, dass eure Absicht darin bestand, gute Staaten und schlechte Staaten zu sagen, aber sie zeigte, welche Staaten welche Risiken bergen. Wenn wir das in die Shownotizen aufnehmen könnten, wäre das meiner Meinung nach für jeden aufschlussreich, es einfach zu sehen und eine Vorstellung davon zu bekommen: „Oh, hier drüben gibt es das und hier drüben gibt es das.“ Suchen Sie also nach Grundstücken und Gebieten, die nicht so viele Risiken bergen.
Nummer vier: Versetzen Sie sich noch einmal in die Lage des Versicherungsträgers und reduzieren Sie das Risiko aus dessen Sicht. Wenn Sie also versuchen, selbst eine neue Police für eine Immobilie abzuschließen, oder wenn Sie eine Police kaufen möchten, suchen Sie nach Möglichkeiten, die Beleuchtung zu verbessern? Können Sie Stolperfallen reduzieren? Kann man den Pool besser umzäunen? Welche kleinen Dinge können Sie tun, um die Dinge zu beseitigen, die bei einer Versicherung zu Sodbrennen oder Sodbrennen führen? Stellen Sie sicher, dass sich überall Feuerlöscher befinden und dass diese in den letzten 10 Jahren tatsächlich überprüft wurden, damit sie verkohlt sind, wenn jemand einen benutzt.
Fünftens: Finden Sie einen Versicherungsmakler, der auf Ihre Tätigkeit spezialisiert ist. Deshalb ist Robert auf mehr als 200 Apartmentkomplexe im Gartenstil im Südosten der USA spezialisiert. Er ist also perfekt für das, was wir tun. Wenn Sie nach 10-Einheiten-Immobilien in Boise, Idaho, suchen, ist Robert nicht Ihr Typ, aber es gibt da draußen jemanden oder ein Mädchen, das diesen Markt kennt. Kennen Sie Ihr Ziel und verstehen Sie, was Sie tun möchten. Also geh und finde diese Person. Versuchen Sie, Versicherungen zu verstehen, aber versuchen Sie nicht, ein Versicherungsexperte zu werden. Dafür ist ein Typ wie Robert da. Finden Sie also die Person, die Ihren Markt und Ihr Kapital kennt.
Nummer sechs, das ist wieder ein bisschen entmutigend, aber denken Sie daran, dass es nicht nur Sie betrifft. Jeder in der Branche beschäftigt sich mit diesem Problem. Es ist nicht nur David Greene, der nicht der Einzige ist, der eine Verlängerungsprämie von 26,000 US-Dollar für sein Haus erhält. Das passiert wahrscheinlich fast jedem anderen in seiner Nachbarschaft. In diesem Sinne sind die Wettbewerbsbedingungen also einigermaßen gleich. Und der Unterschied besteht darin, ob Sie sich dafür entscheiden, einen Weg zu finden, es zu umgehen und es zu überwinden, oder ob Sie wie viele andere Leute einfach sagen: „Ah, das ist zu teuer, zu schwer.“ Ich werde warten, bis sich die Dinge ändern.“ Und es kann sein oder auch nicht.
Und dann der letzte Tipp, den ich Robert zu verdanken habe. Er hat uns ein paar Mal gerettet, aber wir hatten auch ein paar Grundstücke, die von großen Naturkatastrophen betroffen waren. Ich meine, wenn in Ihrem Wohnhaus ein Feuer ausbricht und zwei Ihrer 10 Wohneinheiten zerstört werden, sind es im Grunde nur Sie und der Spediteur. Es ist nicht die ganze Stadt in Not.
Aber wenn Sie ein Grundstück in einer Gegend haben, die durch einen Waldbrand zerstört wird oder es einmal im Jahrhundert zu einem Frost kommt, der alle Vermögenswerte beschädigt, oder für uns, wurde die gesamte Stadt, in der wir waren, durch Hurrikan Michael ausgelöscht. Die Geschwindigkeit, mit der Sie Ihren Anspruch einreichen, macht einen Unterschied. Wenn Sie der Einzige sind, der in der Schlange steht, ist das wahrscheinlich nicht so wichtig, aber wenn es 300 weitere Immobilien in der MSA gibt, die ebenfalls beschädigt wurden, werden diese Versicherungsträger viel mehr Arbeit haben, als sie bewältigen können.
Und so sahen wir den Hurrikan auf unserem Grundstück kommen. Eigentlich haben wir Robert am Tag zuvor angerufen. Ich sagte: „Start-“

Robert:
Die Nacht davor.

Andrew:
Ja, am Abend zuvor.

Robert:
Andrew sagte: „Reichen Sie eine Klage ein.“ Ich sagte: „Andrew, der Sturm ist noch nicht einmal da.“ Er sagte: „Reichen Sie eine Klage ein.“ Ich sagte: „Okay.“ Also reichte ich einen Anspruch ein, bevor es überhaupt Auswirkungen hatte, und ich glaube, Andrew erhielt am nächsten Tag einen Anruf, und es ist wie mit dem Frost, der zur Weihnachtszeit im Südosten herrschte. Die Personen, die an diesem Wochenende eine Klage eingereicht hatten, waren den Personen, die sie am Montag eingereicht hatten, drei Monate voraus. Es tut mir so leid, dass ich Ihnen den Wind aus den Segeln stehle, Andrew.

Andrew:
Nein, aber du hast recht. Und weil wir für den Anspruch als Erste in der Schlange standen, erhielten wir innerhalb von zwei Wochen einen Scheck über 250,000 US-Dollar. Der Versicherungsträger sagte nur: „Ja, Sie werden einen großen Schaden haben.“ Hier ist ein Scheck. Fangen Sie an.“ Und so begannen wir am nächsten Tag mit den Renovierungsarbeiten. Und so standen wir an erster Stelle, wo es Immobilien gab, von denen ich wusste, dass sie in der Stadt neun Monate lang nicht einmal in Betrieb genommen wurden. Denken Sie also daran, dass Ihr Vermögen neun Monate lang herumliegt, schimmelt, auseinanderfällt und buchstäblich verrottet, bevor Sie überhaupt anfangen können.
Wenn Sie sich also jemals in einem Gebiet befinden, in dem es zu einer Naturkatastrophe oder einem Schadensfall kommt, der viele Menschen betrifft, sollten Sie darauf achten, nicht herumzutrödeln. Holen Sie sich diese Behauptungen. Sie müssen nicht alle Informationen haben. Reservieren Sie einfach Ihren Platz, oder? Es ist also wie Black Friday bei Best Buy. Wenn Sie den Fernseher haben wollen, müssen Sie früh da sein. Möglicherweise kennen Sie die Einzelheiten nicht, aber Sie sollten sich besser anstellen, sonst wird es nicht passieren.

Robert:
Toller Punkt, Andrew. Ich meine, wenn man schlechte Nachrichten bekommt, werden sie nicht besser. Das größte Problem, das ich bei Schadensfällen sehe, die auf dem falschen Fuß beginnen, ist, wenn ein Versicherer versucht, sich selbst darum zu kümmern, oder zwei oder drei Wochen später darauf wartet, mir zu sagen: „Sagen Sie es mir, sobald es passiert.“ Überlassen Sie es mir, zu entscheiden, ob wir es sofort an den Spediteur senden müssen oder nicht.“ Denn wenn man es hinauszögert, bekommt man, wie Andrew schon sagte, Schimmel, und jetzt streitet man sich über das EMS, wird es manchmal einfach zur Katastrophe.

Andrew:
Und Sie können es jederzeit einfach abbrechen, oder? Wenn Sie herausfinden, wo-

Robert:
Ja. Sie können einen Anspruch jederzeit gegenüber einem Spediteur zurückziehen, indem Sie ihn offiziell zurückziehen. Sie nehmen es offiziell heraus.

Andrew:
Grundsätzlich sollten Sie also Folgendes mitnehmen: Wenn Sie glauben, dass Sie einen Anspruch geltend machen werden, kann es nicht schaden, ihn einfach einzureichen. Sie können es später jederzeit wieder zurückziehen. Und wenn Sie es dann wirklich brauchen, sind Sie der Konkurrenz voraus.

Robert:
Gute Argumente, Andrew.

David:
Und da haben Sie es. Die Versicherungsbranche verändert sich, aber es gibt Dinge, die Anleger tun können, um sich in der Zwischenzeit gut zu positionieren, und Wissen ist Macht.
Vielen Dank dafür, Robert. Wenn die Leute mit Ihnen Kontakt aufnehmen und Sie erreichen möchten, wie können sie das am besten tun?

Robert:
Ja. E-Mails . Und das Suffix ist auch unsere Website, ioausa.com. Dort finden Sie alle Partner. Und ich bin immer wieder glücklich, auch wenn ich nicht allen behilflich sein kann. Wann immer Sie mir einen Deal unterbreiten möchten, nur um meine Meinung zu erfahren, habe ich immer fünf oder zehn Minuten Zeit, um etwas durchzugehen.

David:
Los geht's. In den Shownotizen finden Sie die Ressourcen, die wir heute erwähnt haben. Wenn Ihnen diese Folge gefällt, schauen Sie sich die BiggerPockets Rookie-Folge 307 an, die am 26. Juli ausgestrahlt wird und in der es darum geht, wie Sie Ihre Mietwohnung vor Bränden, Überschwemmungen, Klagen und Haftung schützen können.
Außerdem gibt es tolle Beiträge zum Thema Versicherungen mit anderen Geschichten und Situationen wie diesen, die Sie im BiggerPockets-Blog und -Forum finden können. Schauen Sie sich das also mal an.
Und Andrew, wenn die Leute mehr über dich erfahren wollen, was sie meiner Meinung nach tun sollten, dann bist du ein faszinierender Mensch. Und wohin würde die einzige Person gehen, mit der ich ein Mehrfamilienhaus kaufe?

Andrew:
Heutzutage findet man mich oft direkt hinter den Brandschutzschaltern irgendwo entlang der San Diego County-Grenze, aber wenn Sie eher der digitale Typ sind, ist LinkedIn meine bevorzugte Social-Media-Plattform. Und wenn Sie meine Beiträge kommentieren, bin ich tatsächlich die Person, die antwortet. Das ist also ein guter Ort, um ein Gespräch über Mehrfamilienhäuser, die Märkte oder was auch immer sonst so vor sich geht, zu führen.
Und wenn Sie dann einen Anruf tätigen oder eine direktere Verbindung herstellen möchten, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, gibt es auf der Website eine Registerkarte „Mit uns verbinden“. Klicken Sie darauf und folgen Sie den einfachen Anweisungen. Wir werden uns dann mit Ihnen in Verbindung setzen.

David:
Was ich an dir liebe, Andrew, ist, dass du wahnsinnig vorhersehbar bist. Da LinkedIn Ihr bevorzugtes soziales Medium ist, ist das auf der ganzen Linie auch so.

Andrew:
Jep.

David:
Du siehst aus wie ein wandelnder LinkedIn-Avatar. Eindrucksvoll.
Wenn Sie also LinkedIn nutzen, schauen Sie sich Andrew dort an, und wenn nicht, können Sie mir eine DM auf Instagram schicken und ich werde Sie mit Andrew verbinden, weil wir beste Freunde sind und ich die ganze Zeit mit ihm rede.
Sie finden mich @davidgreene24 auf Instagram, Facebook, Twitter und so ziemlich überall, oder schauen Sie sich davidgreene24.com an, um zu sehen, was ich vorhabe.
Robert, danke, dass du heute hier bist. Und alle anderen: Denken Sie daran, dass Sie später in dieser Woche weitere tolle Folgen einschalten können, einschließlich eines Leitfadens für Späteinsteiger für alle, die das Gefühl haben, zu spät in das Immobiliengeschäft einzusteigen. Ryan Tsekos kraftvolle Geschichte und seine Erkenntnisse über Ferninvestitionen und weitere großartige Inhalte von BiggerPockets.
Nochmals vielen Dank, dass ihr beide hier seid. Hier ist David Greene für Andrew LinkedIn, Cushman verabschiedet sich.