Wie wichtig sind Hypothekenzinsen zu Immobilien investieren? Soll ich so viel herausnehmen? Abschreibung wie möglich, meine Steuern zu senken? Und was soll ich tun, wenn mein Das DTI-Verhältnis (Schulden-Einkommen) ist zu hoch? Sie haben die Fragen und David Greene hat die Antworten! In dieser Folge von Greene zu sehen, David geht auf ein hohes Niveau und geht auf Themen wie ein Vorteile bei der Immobiliensteuer, Eigenkapitalrendite (ROE) und warum Kredite und Hebelwirkung sind riskanter als die meisten Neulinge denken!
Wir haben Fragen von Haushackern, BRRRRern, Mehrfamilien- und Gewerbeinvestoren und mehr zum Seeing Greene dieser Woche. Zuerst hören wir von einem College-Studenten, der es versucht Haushack in einem teuren Wohnungsmarkt. Dann eine Familie, die über ihren Platz hinausgewachsen ist und ihn nutzen möchte kreative Finanzierung ihren nächsten Hauptwohnsitz kaufen möchten. Und schließlich kümmerte sich eine Mutter darum Immobilien investieren könnte die Stabilität ihrer Kinder beeinträchtigen. Sie wissen nicht, was Sie in solchen Situationen tun würden? Dann bleiben Sie hier! David hat die Antworten!
Möchten Sie David eine Frage stellen? Wenn ja, stellen Sie hier Ihre Frage damit David sie in der nächsten Folge von Seeing Greene beantworten kann. Steigen Sie auf die BiggerPockets-Foren und fragen Sie andere Investoren nach ihrer Meinung, oder Folgen Sie David auf Instagram um zu sehen, wann er live geht, damit Sie an einem Live-Q&A teilnehmen und Ihre Frage sofort beantworten können!
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David:
Dies ist die BiggerPockets-Podcast-Show 720. Die Hebelwirkung ist großartig. Es ist nicht für jeden großartig. Es ist für Leute gedacht, die verstehen, wie man es benutzt. Es gibt viele Dinge im Leben, die so sind. Okay. Autos sind toll, aber wir lassen sie nicht von Neunjährigen fahren. Wir lassen sie nicht einmal 25-Jährige fahren, wenn sie nicht einen Fahrsicherheitskurs absolviert und die Prüfung bestanden haben und die Verkehrsregeln nicht verstehen. Die Fahrerlaubnis muss man sich erst verdienen. Das Recht, mit dem Feuer zu spielen, muss man sich verdienen, richtig. Es gibt Leute, die bei ihrer Arbeit Feuer benutzen. Es gibt Schweißer. Es gibt verschiedene Arten von Menschen, die Wärme verwenden, um bestimmte Dinge zu leiten, aber man gibt ihnen nicht einfach das Werkzeug und lässt sie sofort damit spielen. Das muss man sich verdienen. Die Hebelwirkung ist sehr ähnlich.
Was geht Leute? Dies ist David Greene, Ihr Moderator des BiggerPockets Real Estate Podcasts, heute hier mit einer Seeing Greene-Folge für Ihr Seh- und Hörvergnügen. Wenn Sie [unverständlich 00:00:50] einen Podcast hören, ist das großartig. Ich weis das zu schätzen. Sie können uns aber auch auf YouTube besuchen, wenn Sie sehen möchten, wie ich aussehe. Mir wird oft gesagt, dass ich im wirklichen Leben größer bin, als die Leute dachten. Ich weiß nicht, ob das ein Kompliment ist oder ob sie damit sagen wollen, dass ich eine schrille, kleine Stimme habe, die mich klingen lässt, als wäre ich XNUMX Meter groß. Ich bin mir nicht sicher, welchen Weg ich nehmen soll. Also lassen Sie mich wissen: Wenn Sie mich auf YouTube ansehen, sehe ich dann so aus, wie Sie es sich in Ihrem Kopf vorgestellt haben? Es macht immer Spaß, wenn man sieht, wie jemand aussieht, und es ist ganz, ganz anders, als man es erwartet hat, und man kann ihn nie wieder mit den gleichen Augen betrachten.
In der heutigen Show haben wir ein paar wirklich coole Sachen. Wir sprechen darüber, wie Sie den Hausdiebstahl fortsetzen können, auch wenn Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen durch den Besitz aller neuen Immobilien zu schrumpfen beginnt. Wir sprechen darüber, ob eine Immobilie, die sich derzeit im Besitz befindet, vermietet werden sollte oder ob sie in dieser Immobilie bleiben und keine neue kaufen sollten. Wir gehen der Frage nach, ob jemand 300,000 US-Dollar an Steuern sparen sollte oder ob er das vermeiden und dieses Geld in der Zukunft sparen sollte, all das und noch mehr in der heutigen Folge „Seeing Greene“. Wenn Sie noch nie eine dieser Folgen gehört haben, lassen Sie mich sie kurz aufschlüsseln. In diesen Shows nehmen wir Fragen von Ihnen, unseren Zuhörern, entgegen, spielen sie vor und ich beantworte sie dann, damit jeder sie hören kann, mit dem Ziel, Ihnen dabei zu helfen, Ihre Wissensbasis und Ihren Handlungsspielraum zu erweitern, damit Sie auf Ihrem eigenen Weg erfolgreicher sein können Finanzielle Freiheit durch Immobilien.
Bevor wir zur heutigen Show kommen, noch ein letzter Punkt zur Tagesordnung: Kurzer Tipp: Das Jahr 2023 steht vor der Tür. 2024 wird nicht besser sein als 2023, wenn Sie nicht bewusst Änderungen vornehmen. Und 2023 wird nicht anders sein als 2022, wenn Sie nicht absichtlich Änderungen vornehmen, um es so zu machen. Nehmen Sie sich also etwas Zeit und meditieren Sie darüber, wie Ihr Leben aussehen soll. Und was noch wichtiger ist: Wer müssten Sie sein, um das zu erreichen? Manchmal machen wir den Fehler zu fragen: „Was muss ich tun oder was muss ich ansammeln, um zu bekommen, was ich will?“ Es ist viel besser zu fragen: „Wer muss ich werden?“ Denn wenn du zu dieser Person wirst, werden diese Dinge dich finden. Also gut, kommen wir zu unserer ersten Frage.
Schalom:
Hallo David. Ich freue mich, dass Sie meine Frage beantworten. Mein Name ist Shalom und ich bin ein begeisterter Hörer von BiggerPockets. Meine Frage lautet wie folgt. Derzeit studiere ich in New York City und werde bald meinen Abschluss mit einem Jahreseinkommen von 85,000 US-Dollar machen. Ich frage mich, wie ich mit dem Hacken von Häusern beginnen oder meine Immobilienreise fortsetzen kann. Derzeit habe ich also einen Parkplatz, den ich frei vermiete. Ich vermiete es für 275 und vermiete es dann für 335 pro Monat an jemand anderen weiter.
Jetzt möchte ich expandieren, aber ich weiß nicht, wie ich einen House-Hack machen soll oder wie ich ohne wachsen kann … weil mein Markt so teuer ist. In New York City oder in Brooklyn oder in den Außenbezirken von New Jersey kosten Maisonetten eineinhalb, zwei Millionen und mehr. Wie kann ich also in diesem Markt mit solch einschränkenden Einschränkungen in Bezug auf Einkommen und andere Dinge ein Haus bauen oder expandieren? Danke.
David:
Alles klar, Shalom. Vielen Dank, dass Sie diese Frage gestellt haben. Ich schätze es. Lassen Sie uns darauf eingehen, denn es gibt eine Antwort auf Ihre Frage. Sie sprechen von Hausdiebstahl, was wahrscheinlich mein Lieblingsthema in der Immobilienbranche ist. Es gibt so viele Möglichkeiten, es zu tun. Es ist so eine überlegene Anlagestrategie. Es könnte ein... Es ist flexibel. Es sollte Teil der Strategie eines jeden sein, auch wenn er Immobilien auf unterschiedliche Weise kauft. House Hacking ist großartig.
Was Sie meinen, ist ein häufig auftretendes Problem in hochpreisigen Gegenden, bei teureren Sachen. So wie Sie es meinen: New Jersey, New York, das werden Sie häufig sehen. Der Grund dafür, dass Maisonetten für so viel verkauft werden, ist, dass jemand sie kaufen wird, und ich weiß, das klingt albern, aber denken Sie darüber nach. Wenn Sie normalerweise monatlich vier Riesen für Ihre Hypothek zahlen, Sie aber eine Maisonette kaufen und eine Seite für 2,500 vermieten könnten, ist es ein großer Gewinn, wenn Sie nur 1,500 zahlen müssen.
Wenn Sie also versuchen, Cashflow zu erzielen, wird es nicht funktionieren, aber wenn Sie versuchen, bei Ihrer Hypothek zu sparen, wird es funktionieren. Leider ist es für Ihre gesamte Konkurrenz in Ordnung, keinen Cashflow zu erhalten, was zu mehr Nachfrage führt. Das Angebot bleibt gleich. Die Preise steigen. Das ist es, womit Sie konfrontiert sind. Wenn Sie also einen Haus-Hack in einem teuren Markt wollen, was Sie sollten, müssen Sie über zwei Dinge nachdenken. Erstens: Zahlen Sie gerade Miete?
Wenn Sie die von Ihnen gezahlte Miete berücksichtigen und diese als Einkommen in die Investition einbeziehen, werden Sie möglicherweise feststellen, dass die Zahlen viel besser aussehen, als Sie sich vorstellen, dies nicht zu tun. Zweitens werden Sie wahrscheinlich keine Maisonette kaufen können, denn je höher die Anzahl der Wohneinheiten in der Immobilie, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Zahlen besser aussehen.
Die andere Sache ist, dass Sie sich mit nicht-traditionellen Haus-Hacks befassen könnten. Deshalb beschreiben wir immer die Strategie des House Hacking. Brandon Turner und ich taten dies ständig, indem wir sprachen: „Kaufe eine Maisonette, kaufe eine Triplex, wohne in einer Einheit, lass die anderen weg“, weil das Konzept sehr einfach zu verstehen ist. Das bedeutet aber nicht, dass die Ausführung tatsächlich so erfolgen muss. Um ehrlich zu sein, ist es ziemlich schwierig, es so umzusetzen.
Es ist einfacher, ein Haus mit fünf Schlafzimmern und drei Badezimmern zu kaufen, ein oder zwei weitere Schlafzimmer hinzuzufügen, sodass Sie sechs oder sieben Schlafzimmer haben, diese Zimmer zu vermieten und selbst in einem der Zimmer zu wohnen. Das ist zwar nicht so bequem, aber darauf verzichten Sie. Sie verzichten auf Komfort, um Geld verdienen zu können. Jetzt bist du ein junger Kerl. Sie verdienen 85 pro Jahr, was überhaupt nicht schlecht ist.
Mit dem Kauf einer Immobilie können Sie ein gewisses Risiko eingehen. Ich denke, das ist ein kluger Schachzug. Sie sollten Ihr Geld investieren, aber auf Ihren Komfort verzichten. Sie müssen nicht einfach eine Maisonette kaufen und eine Seite davon mieten. Wenn Sie das tun würden, würde ich eine Maisonette mit zwei bis drei Schlafzimmern auf jeder Seite kaufen und diese einzeln vermieten. Sie werden den Umsatz einer Immobilie stets steigern, indem Sie die Anzahl der vermietbaren Einheiten erhöhen.
Dies kann erreicht werden, indem Sie von einer Maisonette-Wohnung zu einer Drei-Zimmer-Wohnung oder von einer Drei-Zimmer-Wohnung zu einer Vierwohnung-Wohnung oder einer Vierwohnung-Wohnung mit zwei Schlafzimmern anstelle eines Schlafzimmers wechseln und die Schlafzimmer einzeln vermieten oder ein Familienzimmer in ein Schlafzimmer umwandeln und dieses vermieten. Nun, das funktioniert nicht im Maßstab. Es ist sehr schwierig, auf diese Weise ein großes Portfolio aufzubauen, da Sie jetzt für jede einzelne Einheit 10 bis 12 Schlafzimmer vermieten. Es ist sehr schwer, das zu bewältigen.
Aber wenn Sie neu sind und nur versuchen, Fuß zu fassen, Wertschätzung aufzubauen und einen teuren Markt zu kaufen, ist dies wahrscheinlich der beste Weg, dies zu tun. Außerdem verringern Sie Ihr Risiko, während Sie ein wenig über die Grundlagen einer Immobilieninvestition lernen. Das ist also der Rat, den ich für Sie hätte. Hören Sie auf, sich Duplex-Wohnungen anzuschauen.
Man muss sich Drei- oder Vierfamilienhäuser ansehen, und man muss sich Einfamilienhäuser ansehen, die viele Schlafzimmer und viele Badezimmer mit ausreichend Parkplätzen und Nachbarn haben, die nicht ganz in der Nähe sind, weil man nicht möchte, dass sie sich beschweren Platzieren Sie die Parkflächen Ihres Mieters vor seinem Haus. Sie müssen sich also in der MLS umsehen und häufiger nach dem richtigen Angebot suchen, aber wenn Sie nach einer anderen Art von Angebot suchen, werden Sie feststellen, dass Haushacking viel besser funktioniert.
In Ordnung. Unsere nächste Frage kommt von Jesse Goldstein. „Hey, David. Vielen Dank, dass Sie die eindeutig beste verfügbare Quelle für Immobilieninhalte geschaffen haben. Ihre Show ist voller Immobilienprotein als meine Familie nach dem Thanksgiving-Dinner. Meine Frage betrifft die Frage, wie man kreative Finanzierungsstrategien, die bei Investitionsdeals zum Einsatz kommen, auf den Wohnimmobilienbereich anwenden kann. Meine Frau und ich erwarten unser viertes Kind und wachsen schnell aus unserem 2300 Quadratmeter großen Reihenhaus heraus.
Unser Plan ist es, es zu vermieten, wenn wir eine größere Wohnung finden können, aber da wir in den wenigen Monaten seit unserer Suche keinen passenden Preis finden konnten, zieht eine Kollegin im Dezember in einen anderen Bundesstaat um, sie hat sie kürzlich in die Liste aufgenommen schönes Haus, aber bei den heutigen Zinssätzen ist es deutlich mehr, als ich gerne ausgeben würde. Ich unterhielt mich vor ein paar Wochen mit ihr, nachdem ich hörte, wie sie sagte, dass sie nach zwei Preissenkungen keine Bissen hätten und erwägen würden, die Immobilie zu vermieten.
Es scheint, dass uns beide die höheren Zinssätze geschadet haben. Ich denke, wir befinden uns jetzt möglicherweise in einer Situation, in der sie über kreative Finanzierungsideen nachdenken, um möglicherweise unsere beiden Probleme zu lösen. Sie sind auf ihren Marktpreis von 1.3 Millionen festgelegt, haben aber derzeit einen sehr niedrigen Zinssatz im Zweierbereich und sind jetzt ziemlich motiviert, das Objekt nicht zu vermieten. Wir haben kurz über die Frage einer Kreditrate, eines Grundstücksverkaufsvertrags, einer Pachtoption oder der möglichen Aufnahme einer zweiten Hypothek gesprochen und suchen beide Rat bei Immobilienanwälten.
Welchen Eindruck haben Sie vom Einsatz dieser Strategien im Wohnraum? Keiner der lokalen Immobilienmakler in Pennsylvania, mit denen wir gesprochen haben, hat von diesem Ansatz gehört. Wenn wir diesen Weg weiter beschreiten, wie könnten beide Parteien unsere jeweiligen Agenten für ihre harte Arbeit in den letzten Monaten entschädigen? Danke schön." Okay, lass uns darauf eingehen, Jesse.
Erstens: Wenn es um die Vergütung der Makler geht, liegt diese in der Verantwortung des Verkäufers. Dies muss von der Verkäuferseite kommen, unabhängig davon, wie die Transaktion strukturiert ist. Jetzt kann die Titel- und Treuhandgesellschaft dies für Sie erledigen. Sie nehmen einfach die Provisionen ab, die an die Agenten gegangen wären, und zahlen sie ihnen aus, selbst wenn Sie die Transaktion nicht zu einem, wie wir es nennen, marktüblichen Deal durchführen, bei dem Sie nicht auf die MLS gesetzt haben. Sie haben nicht nur einen Käufer gefunden, den sie nicht kennen. Sie verkaufen es dir.
Bei Ihrer Frage geht es darum, dies kreativ zu strukturieren, und es hört sich so an, als ob Sie davon ausgehen, dass Sie dadurch ein besseres Angebot erzielen können. Basierend auf allem, was ich hier gesehen habe, ist der einzige Teil des Deals, der besser klingt, der Zinssatz, den Sie erhalten. Du bekommst es in Zweiergruppen und nicht in Siebener- oder Sechsergruppen oder wo auch immer sie sind.
Einen besseren Preis bekommt man eigentlich nicht. Sie wollen diese 1.3 Millionen. Beachten Sie Folgendes: Wenn Sie dies übernehmen und keinen eigenen Kredit erhalten, ist die Due-Diligence-Prüfung etwas geringer. Sie sollten also ein Wertgutachten einholen, um sicherzustellen, dass Sie für die Immobilie nicht zu viel bezahlen, es sei denn, Sie sind mit der Zahlung von 1.3 einverstanden und es ist Ihnen egal, wofür die Immobilie bewertet wird. Aber die Chancen stehen gut: Wenn es nicht verkauft wird, ist es wahrscheinlich zu hoch gelistet und erwägt den Verkauf an Sie, weil sie das gleiche Geld bekommen wollen.
Jetzt verlieren sie hier eigentlich nichts, außer dass sie diese Schulden sozusagen in ihren eigenen Büchern belassen. Sie sind also immer noch für die Zahlung verantwortlich, auch wenn Sie derjenige sind, der sie für sie leistet, und wenn sie versuchen, ihr nächstes Haus zu kaufen, werden sie feststellen, dass das schwierig ist. Manchmal, weil die Verkäufer die Nachteile eines Themas nicht verstehen, erledigen Sie die ganze Arbeit, bauen es zusammen, vielleicht schließen Sie sogar das Haus ab, sie kaufen ihr nächstes und ihr Kreditgeber sagt: „ Man kann kein Haus kaufen. Sie haben immer noch diese Hypothek auf Ihren Namen.“
Und sie sagen: „Naja, nein. Der und der zahlt es.“ Spielt keine Rolle. Es sieht immer noch so aus, als ob es auf dem Grundstück unter Ihnen liegt. Es handelt sich hierbei nicht um eine Allheilmittellösung, die jedes einzelne Problem behebt. In vielen Fällen kann es funktionieren, in anderen Fällen jedoch nicht. Ich weiß nicht, ob sich das so anhört, als würde es sofort heißen: „Oh, vorausgesetzt, das wird den Deal zustande bringen.“ Sie haben nicht erwähnt, welche Zahlen auf einen Zinssatz im Zweierbereich hindeuten. Okay, die Leute verlieben sich in den Zinssatz. Es ist eine Ego-Sache. „Mein Tarif ist hoch. Mein Tarif ist niedrig. Ich bin zu zweit.“ Das hat nichts zu bedeuten.
Wenn die Immobilie jeden Monat Geld verliert oder Sie möglicherweise eine günstigere Zahlung erhalten, wenn Sie das Haus einer anderen Person gekauft haben, für die Sie nicht verantwortlich waren. Es spielt keine Rolle, wie hoch Ihr Tarif ist. Es kommt darauf an, was die Immobilie tatsächlich produziert. Sie könnten theoretisch ein Haus mit einem Zinssatz von 40 % kaufen, wenn das Geld fließt. Ob es genug Geld einbringt, ist das, worauf es wirklich ankommt. Sie müssen hier also ein paar Hausaufgaben machen, einige Zahlen berechnen und sehen: „Wenn ich diese Immobilie mit ihrer Hypothek kaufe, wird sie dann die Leistung erbringen, die ich mir wünsche?“
Wenn es nicht einfach aufhört, es anzuschauen. Hier wird der Kaufpreis das Problem sein, nicht nur der Zinssatz. Wenn es funktioniert, gibt es Ihre Antwort. Jetzt müssen Sie nur noch herausfinden, wie Sie es strukturieren, wenn Sie es kaufen möchten. Ein Teil des Problems besteht darin, dass Sie den Unterschied zwischen dem, was sie schulden, und dem, was sie verlangen, ausmachen müssen. Nehmen wir also an, dass für dieses Ding eine Hypothek in Höhe von 700,000 besteht und sie es für 1.3 verkaufen möchten.
Nun, diese Differenz von 600,000 US-Dollar müssten Sie als Anzahlung leisten, oder Sie müssten sie als Schuldschein bezahlen, oder Sie müssten sie von einem anderen Kreditgeber bekommen, und dieser Kreditgeber wird Ihnen das nicht geben wollen Darlehen, weil sie hinter dem bereits vorhandenen Darlehen an zweiter Stelle stehen werden. Sehen Sie, wenn wir einen Kredit für den Kauf einer Immobilie aufnehmen, zahlen wir die bestehenden Pfandrechte mit dem Geld aus dem neuen Kredit ab, wodurch der neue Kredit wieder an erster Stelle steht, wo sie immer sein wollen . Dies ist eine weitere Komplikation, die sich beim Thema Strategie ergibt.
Wenn sie also nur 1.1 Millionen Schulden haben und versuchen, sie für 1.3 Millionen zu verkaufen, und Sie die 200,000 Dollar haben, die Sie sowieso als Anzahlung leisten wollten, könnte das funktionieren. Damit so etwas funktioniert, muss aber alles perfekt stimmen. Mein Rat ist, kreative Finanzierung nicht als eine Möglichkeit zu betrachten, ein schlechtes Geschäft wie ein gutes Geschäft erscheinen zu lassen. Es hört sich fast so an, als würden Sie sich selbst zu diesem Deal überreden, weil die Rate bei zwei liegt, oder Sie sagen: „Hey, wir kennen uns. Hier ist meine Chance, all die coolen Dinge zu nutzen, die ich auf BiggerPockets gelernt habe.“
Ich mag die Aufregung wirklich, aber das ist nicht das Ziel einer kreativen Finanzierung. Es ist eher dann der Fall, wenn sich jemand in einer unglaublich schwierigen Situation befindet und sehr motiviert ist, zu verkaufen, und bereit ist, kreative Finanzierungen vorzunehmen, auch wenn dies normalerweise nicht in seinem besten Interesse ist. Wenn Sie dieses Haus nun für sich selbst kaufen möchten, weil Sie erwähnt haben, dass es Ihr Stadthaus ersetzen soll, es sich also vielleicht um einen Hauptwohnsitz handelt, dann ist Ihre Due-Diligence-Prüfung noch einfacher. Schauen Sie sich an, wie hoch Ihre Hypothek für dieses Haus wäre, wenn Sie deren Hypothek übernehmen würden.
Vergleichen Sie das mit der Höhe Ihrer Hypothek für ein ähnliches Haus, das Sie kaufen würden, wenn Sie es mit den heutigen Zinssätzen kaufen würden, und sehen Sie, welche dieser Situationen sich für Sie besser anfühlt. Gefällt Ihnen dieses zu diesem Preis mehr oder gefällt Ihnen dieses zu diesem Preis mehr? Und wenn Ihnen dieses Haus besser gefällt, müssen Sie nur noch die Situation mit dem Verkäufer klären, in der möglicherweise eine Diskrepanz zwischen der Höhe der Schulden aus der alten Hypothek, die Sie übernehmen, und der Höhe des Kaufpreises besteht dass Sie die Differenz bezahlen müssen. Viel Glück damit.
Kerl:
Hey David, danke, dass du die Frage angenommen hast. Mein Name ist Guy Baxter. Ich bin 26 und komme aus San Diego, Kalifornien. Ich höre den Podcast nun seit fast drei Jahren und habe erst dieses Jahr meine erste Immobilie in San Diego gekauft. Ich habe es im Mai gekauft.
Ich nähere mich dem sechsten Monat und habe ein paar Fragen zu BRRRRing, allein aufgrund der aktuellen Marktbedingungen. Seit ich die Immobilie gekauft habe, sind die Zinssätze ziemlich gestiegen, und ich versuche gerade zu entscheiden, ob ich den Weg des BRRRR fortsetzen und mit den höheren Zinssätzen sozusagen in den sauren Apfel beißen und mein gesamtes Geld abziehen soll auszugeben, damit ich es woanders einsetzen und einsetzen kann, oder ob ich die niedrigere monatliche Zahlung beibehalten und einfach etwas mehr für das nächste Jahr sparen sollte, um das Haus erneut zu hacken.
Glücklicherweise sind die Preise aufgrund der steigenden Zinssätze in San Diego noch nicht ganz gesunken, sodass ich das meiste zurückbekommen sollte, mein ganzes Geld zurückbekomme, vielleicht ein bisschen mehr, und ja, hoffentlich macht das Sinn . Ich kann es kaum erwarten, die Antwort zu hören. Danke.
David:
Hey, vielen Dank dafür, Guy. In Ordnung. Dies ist eine häufig gestellte Frage, und ich werde mein Bestes geben, sie so aufzuschlüsseln, dass sie allen hilft. Wenn Sie versuchen zu entscheiden: „Soll ich von meinem niedrigen Zinssatz in einen höheren Zinssatz umfinanzieren“, müssten Sie das tun, um Ihr Geld aus dem Geschäft herauszuholen, um das nächste Geschäft zu kaufen. Die falsche Frage lautet: „Soll ich meinen niedrigen Tarif behalten oder einen höheren Tarif erhalten?“
Die richtige Frage lautet: „Wie viel Geld müsste ich jeden Monat ausgeben, wenn ich mich umfinanzieren würde, um mehr Geld abzuheben, als ich jetzt ausgebe?“ Nehmen wir also an, Ihre Schulden belaufen sich auf drei Riesen im Monat, und wenn Sie sich umfinanzieren, steigen sie zum höheren Zinssatz und dem höheren Kreditsaldo auf 3,500, weil Sie das Geld abziehen. Okay. Wenn Sie dies tun, erleiden Sie jetzt einen Verlust von 500 $.
Sie möchten das damit vergleichen, wie viel Geld Sie verdienen können, wenn Sie das herausgezogene Geld reinvestieren. Wenn Sie also 250,000 US-Dollar abheben, können Sie dann 250,000 US-Dollar so investieren, dass Sie mehr verdienen als die 500 US-Dollar, die Sie jeden Monat zusätzlich für die Aufnahme des neuen Kredits zahlen? Jetzt vergleichen Sie also 500 extra mit dem, was ich woanders extra bekommen kann. Das ist die richtige Sichtweise auf dieses Problem. Dabei geht es natürlich nur um den Cashflow, wohingegen man mit Immobilien auf viele verschiedene Arten Geld verdient.
Aber wenn Sie den Cashflow einigermaßen erreichen können, ist es ein Kinderspiel, die neue Immobilie zu kaufen, weil Sie irgendwann eine Wertsteigerung erzielen werden. Sie erhalten die Rückzahlung eines Darlehens für eine neue Immobilie. Sie erhalten steigende Mieten für die neue Immobilie, während Ihre Hypothek gleich bleibt. Es wird also theoretisch von Jahr zu Jahr wertvoller für Sie, und über einen Zeitraum von 5, 10, 15, 20 Jahren wird es fast immer eine bessere Anlagestrategie sein, zwei Immobilien statt einer zu besitzen. In den meisten Fällen ist es also auf lange Sicht besser, das Geld herauszuziehen, um mehr Immobilien zu kaufen, aber das ist nicht immer der Fall.
In Ordnung. Wenn Ihr Cashflow auf dem Grundstück in San Diego unglaublich gut ist, ist es vielleicht eine bessere Lebensqualität für Sie, einfach davon zu leben und nicht erneut zu investieren. Wenn Sie eine Menge Immobilien haben und nicht mehr kaufen möchten, ist es vielleicht besser, einfach dabei zu bleiben, wo Sie sind. Was ich aber erreichen möchte, ist, nicht die Frage zu stellen: „Soll ich aus den 4 % herauskommen, um zu sechseinhalb Prozent zu gelangen?“ Es spielt einfach keine Rolle. Es kommt darauf an, wie hoch die Kosten dieses Kapitals sind.
Wie viel kostet es Sie, dieses Geld abzuheben, und wie viel können Sie mit dem Geld verdienen, wenn Sie es reinvestieren, oder werden Sie Geld verlieren, wenn Sie es reinvestieren? Was ist, wenn es da draußen einfach keine Möglichkeiten gibt? Das ist für viele Menschen ein realistisches Szenario. Es gibt nichts zu kaufen, was ihnen gefällt. In diesem Fall nützt es Ihnen nicht, eine Cash-out-Refinanzierung durchzuführen und über Kapital zu verfügen, wenn Sie es nicht für irgendetwas ausgeben möchten. Okay.
Stellen Sie sich also die richtigen Fragen. Denken Sie darüber nach. Geben Sie uns vielleicht ein weiteres Video mit einigen verschiedenen Investitionsmöglichkeiten, die ich vergleichen kann. Und dann kann ich Ihnen eine bessere Antwort darauf geben, ob Sie das Geld aus dem Haus in San Diego herausnehmen und es in einer anderen Immobilie wieder auf den Markt bringen sollten.
In Ordnung. Vielen Dank an alle, dass Sie Ihre Fragen eingereicht haben. Wenn Sie das nicht tun würden, hätten wir keine Show, und ich weiß es wirklich zu schätzen, dass wir eine haben können. Und ich möchte fragen: „Gefällt dir die Show?“ In diesem Abschnitt der Show lese ich Kommentare aus YouTube-Videos zu früheren Shows, damit Sie hören können, was andere Leute sagen. Und hier möchte ich Sie auch bitten, dieses Video und diesen Kanal zu abonnieren und Ihre Kommentare auf YouTube zu hinterlassen, damit wir sie möglicherweise in einer zukünftigen Folge lesen können.
Alles klar, das kommt aus Folge 699, Tipp eines Hörers bezüglich eines unsicheren Mieters aus Ariel Eve. Bei Frage zwei rufen Sie den Erwachsenenschutzdienst an und äußern Sie Ihre Bedenken. Sie werden eine Untersuchung bezüglich ihrer Sicherheit, allein zu leben, durchführen. Unser nächster Kommentar kommt von Iceman Ant. Ariels Kommentar stammte von einer Person, die einen Mieter hatte und sich Sorgen um ihre Sicherheit machte. Sie befürchteten, dass die Person in der Einheit, die sie hatten, ohnmächtig werden oder möglicherweise sogar sterben könnte, und sie wollten wissen, ob sie tatsächlich verpflichtet waren, sich um die Person zu kümmern, oder ob sie in diesem Szenario haftbar waren.
Unser nächster Kommentar kommt von Iceman Ant. "LOL. Er sagte: Programme. Es ist cool, David. Ich bin auch im VHS-Bereich aufgewachsen.“ Okay, das ist Kritik, die ich verdient habe. Ich machte einen Kommentar, als ich mich auf alte Fernsehsendungen bezog, und ich nannte ihn Sendungen, weil meine Oma sie immer so nannte, und er blieb in meinem Kopf hängen und kam heraus, als ich redete. Und Iceman hat mich darauf aufmerksam gemacht. Früher hieß es: „Sehen Sie Ihre Lieblingssendung?“ Ich weiß, dass sich da draußen jemand daran erinnert, dass die Leute früher Fernsehsendungen „Programme“ nannten.
Es gibt bestimmte Dinge wie diese, die wir einfach immer noch sagen. Als würde jemand sagen: „Filmen Sie?“ Und ich denke, nun ja, wir verwenden Filme nicht mehr wirklich. Schon lange hat niemand mehr Filme benutzt. So wie jetzt würden wir wahrscheinlich „Aufnahme“ sagen, aber man hört immer noch, dass die Leute „Filmen“ sagen. In Ordnung. Unser nächster Kommentar kommt von Brie. „Ich mache mir Sorgen über die Frage des ersten Zuschauers, da serielles House-Hacking auch meine Einstiegsstrategie sein würde. Wenn Sie jedoch die Mieteinnahmen aus der Immobilie, die Sie gerade bewohnen, nicht auf die Einkommensverhältnisse der Schulden anwenden können, stellt dies ein großes Hindernis für die Berechtigung für dieses zweite Haus dar. Dies ist das erste Mal, dass ich davon höre. Die Alternative besteht also darin, auszuziehen, indem man entweder Miete mietet oder das W2-Einkommen erhöht, um sich die beiden Häuser leisten zu können, ohne die Mieteinnahmen mitzurechnen. Irgendwelche weiteren Tipps?“
In Ordnung. Der Kommentar und die Frage von Brie haben mit der Tatsache zu tun, dass man beim Wohnungsdiebstahl das Einkommen, das man erhält, nicht als Einkommen für die nächste Immobilie verwenden kann. In den meisten Fällen ist es Ihnen nicht gestattet, Einkünfte aus einem Hauptwohnsitz zu verwenden, um sich für weitere Immobilien und Ihre nächste Immobilie zu qualifizieren. Nun, ich glaube, wenn es ein ADU hat oder manchmal, wenn es eine Maisonette ist oder Sie in einer Wohneinheit wohnen und die andere vermieten, könnten Sie das vielleicht schaffen. Aber oft sagen Kreditgeber: „Nein, das ist Ihr Hauptdarlehen.“ Man kann die daraus erzielten Einnahmen nicht zählen, weil wir sie nicht überprüfen können.“
Dies ist auch dann ein Problem, wenn Menschen dieses Einkommen nicht steuerlich geltend machen. Wenn Sie das Einkommen nicht steuerlich geltend machen, können Sie es definitiv nicht für die Anschaffung des nächsten Hauses verwenden. Und ich sage den Leuten jedes Jahr, dass sie einen Haushack machen sollen. Entscheidend ist, dass wenn Sie aus dem letzten Haus ausziehen, es nun nicht mehr Ihr Hauptwohnsitz ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei Ihrem Darlehen um ein Hauptwohnsitzdarlehen handelt.
Und übrigens, wenn Sie sich fragen: Nein. Wenn Sie aus einem Haus ausziehen, das Ihr Hauptwohnsitz ist, stellt sich dies nicht automatisch auf ein als Finanzinvestition gehaltenes Immobiliendarlehen mit einem höheren Zinssatz um. Die Bank weiß es nicht, es ist ihr egal, sie spielt keine Rolle. Sie haben dieses Darlehen als Hauptwohnsitz erhalten und diese Darlehensbedingungen werden sich, wenn Sie einen festen Zinssatz erhalten haben, für den nächsten Zeitraum, normalerweise 30 Jahre, in dem Sie dieses Darlehen haben, nicht ändern.
Wenn Sie also ausziehen, erhalten Sie immer noch ein Darlehen, bei dem es sich um ein Hauptwohnsitzdarlehen handelt, das nun aber steuerlich als Einkommensimmobilie geltend gemacht wird. Sie beanspruchen jetzt die daraus erzielten Einnahmen und können diese nun für den Kauf zusätzlicher Immobilien verwenden. Manchmal kaufen Sie also ein Haus, bauen es aus, ziehen aus dem Haus in etwas anderes um und machen dann die Einnahmen steuerlich als Anlageimmobilie geltend, was Ihrem DTI nicht schadet. Dann können Sie Ihr nächstes Haus kaufen. Sie können diesen Vorgang unbegrenzt wiederholen. Es verlangsamt also, wie schnell Sie sich neue Haus-Hacks aneignen können.
Aber im schlimmsten Fall kann man es trotzdem alle zwei Jahre machen, oder? Und sobald Sie einen bestimmten Punkt erreicht haben, benötigen Sie kein zusätzliches Einkommen mehr, um sich zu qualifizieren. Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis wird gut sein, wenn die Miete, die Sie für alle zuvor gekauften Häuser haben, auf Ihr Einkommen angerechnet wird. Es kann also sein, dass der Einstieg etwas langsamer wird, aber auf lange Sicht wird es Ihnen nicht allzu sehr schaden. Danke dafür, Brie.
Der nächste Kommentar kommt aus Austin. „Ich denke, es gibt etwas, was Eli, der die Haushacker-Frage gestellt hat, tun könnte. Sie können einmal im Jahr ein Primärhaus kaufen. Wenn er also dieses Jahr vor der Tür steht, sagen wir, sein erstes Jahr in seinem Haus ist der 12, kann er die Mitbewohner dazu bringen, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben, bei dem es sich einfach nicht um einen Mietvertrag nach Zimmerpreis handelt, sondern um einen neuen Mietvertrag der gesamte Mietvertrag für das Haus. Dann lassen Sie die Mitbewohner beispielsweise für den 11. Januar 22 unterschreiben. Auch wenn es jetzt Dezember ist, können sie jetzt einem neuen Mietvertrag zustimmen. Er kann also vom 1. bis zum 2022. im Haus wohnen und versuchen, ein neues Haus zu finden.
Er kann jetzt zu seinem Kreditgeber gehen und seinen Mietvertrag vom 1. Januar vorlegen, und dieser wird 75 oder 80 % der Miete als Einkommen anrechnen. Oder wenn alle seine Mitbewohner am 31. Dezember ausziehen möchten, könnte er einfach das gesamte Haus mieten, es an eine Familie vorvermieten und einen unterschriebenen Mietvertrag erhalten. Bringen Sie den unterschriebenen Mietvertrag zum Kreditgeber, und dieser zählt 75 oder 80 % der Miete als Einkommen zur Unterstützung des DTI. Das andere, was Eli tun könnte, wäre, zu versuchen, eine Maisonette zu kaufen. Nehmen wir an, dass Seite A der Maisonette zu 75 vermietet ist und Seite B leer ist. Der Kreditgeber würde 80 oder XNUMX % der Mieteinnahmen von Seite A auf seinen DTI anrechnen. Neugierig, ob jemand andere Ideen hat. Ich mache auch House-Hacking und suche nach einer Skalierung.“
In Ordnung. Vielen Dank, Austin, für Ihren Beitrag. Ich würde ... Es mag richtig sein, aber wir müssten dies überprüfen, bevor wir davon ausgehen können, dass einer der Ratschläge, die Sie erhalten, funktionieren würde. Wenn ich mich also in einem solchen Szenario befinde, gehe ich einfach zu einem Kreditsachbearbeiter und frage mich: „Hey, wie funktioniert das?“ Meistens wissen es auch die Kreditsachbearbeiter nicht. Das ist einfach viel zu granular. Sie gehen also zum Kreditgeber und sagen: „Hey, ich muss mit einem Kundenbetreuer sprechen.“ Welche Regeln gelten für das Underwriting in Bezug auf diese Szenarien?“
Und sie werden mit einem Underwriter sprechen. Sie werden auf eine Antwort warten. Der Versicherer wird sich die Bedingungen ansehen, die er für die verschiedenen Kreditprogramme hat, und Ihnen mitteilen, ob es funktionieren kann oder nicht oder was funktionieren würde. Und dann melden wir uns bei Ihnen. Deshalb habe ich eine Kreditgesellschaft, die einzige Maklerfirma, und deshalb gehe ich zu ihnen und sage: „Hey, das ist mein Problem.“ Wie können wir das beheben?“ Und ich lasse die Profis das machen. Es ist verlockend, all dies in einer YouTube-Kolumne herauszufinden, aber es ist nicht klug. Niemand hier wird es wissen können, und diese Regeln ändern sich ständig.
Wenn Sie also Fragen haben, wenden Sie sich am besten an einen Kreditsachbearbeiter oder Kreditmakler und fragen Sie ihn: „Hey, das ist mein Problem.“ Wie kann ich es reparieren?" Lassen Sie sie mit einigen Antworten auf Sie zurückkommen. Und unser letzter Kommentar kommt von Kelly Olson. „David, du sagst immer wieder, Verantwortungspartner. Versuchen Sie, „accountabilabuddy“ zu sagen. Es geht einem von der Zunge und es macht Spaß, es zu sagen.“ Accountabilabuddy. Okay, das ist einfacher gesagt, und es ist auch etwas käsiger, und ich weiß nicht, wie gut grüner Käse rüberkommen wird. Also werde ich vorerst den sehr spießigen Accountability-Partner verwenden, aber ich sage: Kelly, Accountabilabuddy wird wahrscheinlich durchstarten. Es wird sehr beliebt sein.
Und wenn ihr Accountabilabuddy bevorzugt, lasst es uns bitte in den Kommentaren wissen, indem ihr einfach in Accountabilabuddy schreibt. In Ordnung. Wir lieben und schätzen Ihr Engagement. Bitte machen Sie so weiter. Liken, abonnieren und kommentieren Sie diesen YouTube-Kanal. Und wenn Sie eine Podcast-App hören, nehmen Sie sich etwas Zeit und geben Sie uns eine Fünf-Sterne-Bewertung. Wir möchten besser werden und relevant bleiben. Schreiben Sie uns also bitte, wenn Sie bei Apple Podcast, Spotify, Stitcher oder was auch immer sind. Wir werden nicht der beste immobilienbezogene Podcast der Welt bleiben, wenn Sie uns nicht diese Bewertungen geben. Deshalb bitte ich darum. Vielen Dank. In Ordnung. Kommen wir zurück zur Show. Unser nächstes Video kommt von JJ Williams in St. Louis, Missouri.
JJ:
Hallo David. Ich habe einen Vertrag mit einem Verkäufer, der Immobilien finanziert. Es handelt sich um ein historisches Haus, das wir umbauen wollen … Es wären drei Einheiten im Haupthaus, und dann wäre noch ein kleines Haus damit verbunden. Es handelt sich um eine Mehrfamilien- und Gewerbezone. Deshalb planen wir, neben dem Tiny Home auch zwei Airbnbs auf der unteren Ebene einzurichten. Und dann sind wir auf der Suche nach einem Büroraum oder einer Langzeitmiete im Obergeschoss.
Bei dem Deal geht es um 125 % Downseller-Finanzierung mit 10 % Downseller-Finanzierung, und dann wird es zwischen 70 und 80,000 US-Dollar kosten, alles zu sanieren. Ich bin nur Neugierig. Ich habe Vorräte, aus denen ich das ganze Geld für die Reha herausholen kann. Ist es klüger, einen Kredit für diese Aktien aufzunehmen, oder sollte ich sie einfach abziehen, das Geld verwenden und dann auf diese Weise meinen Cashflow etwas verbessern? Lass mich wissen was du denkst. Ich weiß dich zu schätzen.
David:
Wow, JJ, das ist eine sehr interessante Frage. Ich bekomme diese nicht sehr oft, was lustig ist, weil Sie mir zu Beginn Ihrer Frage alle Einzelheiten des Deals selbst gegeben haben, und als Sie dann am Ende die eigentliche Frage stellen, wird mir klar, dass keines dieser Details wirklich relevant ist. Aber herzlichen Glückwunsch zu dem Deal, den Sie ausarbeiten, und zu der Erklärung, wie er funktionieren wird. Das ist ziemlich toll.
In Ordnung. Die eigentliche Frage hier ist: „Ich habe Aktien. Soll ich die Aktien verkaufen und das Geld für die Anzahlung verwenden, oder sollte ich dafür einen Kredit auf die Aktien aufnehmen?“ Dies hängt davon ab, wie stark Ihre Finanzlage ist. Wenn Ihre Position stark ist, ist es möglicherweise besser, den Kredit gegen Aktien aufzunehmen. Dies setzt natürlich voraus, dass die Aktien ihren Wert halten oder steigen. Wenn die Aktien fallen und Sie einen Kredit dafür aufnehmen, sind Sie dort doppelt gefährdet. Sie haben Geld bei den Aktien verloren, und Sie verlieren Geld bei dem Kredit, den Sie zurückzahlen müssen, richtig.
Und wir wissen nie genau, wie es ausgehen wird. Die meisten Finanzgurus wie ich werden Ihnen also konservative Ratschläge geben. Fast jeder wird sagen: „Tu es nicht.“ Okay. Das hier ist auf meinem kleinen Dave-Ramsey-Hut angebracht. „Setzen Sie niemals Hebel gegen Aktien ein. Tatsächlich sollten Sie keinen Einfluss auf irgendetwas haben. Verkaufe alles und bezahle bar für das Haus, verkaufe alles und bezahle bar für das Haus. Sei nicht dumm.“ Nun könnte er recht haben, denn ich weiß nicht genug über Ihre Situation, um es Ihnen sagen zu können. Aber ich muss sagen, wenn Sie finanziell gut aufgestellt sind und an die Aktien glauben, ist es meiner Meinung nach keine schlechte Idee, einen Kredit aufzunehmen, um die Immobilie zu kaufen.
Es ist eine schreckliche Idee, wenn Sie nicht sowohl die Hauszahlung als auch die Rückzahlung des Darlehens mit Ihren Aktien leisten können, vorausgesetzt, dass bei dieser Miete alles schief geht. In Ordnung. Das ist ein Rat, den ich jedem geben würde. Gehen Sie vom Worst-Case-Vorteil aus. Man kann die Immobilie nicht vermieten, es vergehen neun Monate, in denen sie leer steht. Sie müssen die Kreditzahlung an die Person leisten, die Ihnen die Immobilie verkauft hat, und Sie müssen die Kreditzahlung gegen die Bestände leisten, und die Sanierung geht in die Höhe. Können Sie mit dem angesparten Geld und dem Geld, das Sie bei der Arbeit verdienen, noch alle Ihre Schulden decken?
Wenn die Antwort „Nein“ lautet, nehmen Sie keine Kredite für die Aktien auf. Machen Sie nichts besonders Riskantes, wenn Sie nicht über das zusätzliche Geld verfügen. Wenn die Antwort lautet: „Ja, David, ich lebe seit fünf Jahren unter meinen Bedingungen. Ich spare jeden Monat viel Geld. Ich arbeite wirklich hart. Ich kann gut mit Bargeld umgehen.“ Nun ja, mein Freund hat sich das Recht verdient, Hebelwirkung zu nutzen, und das ist genau die Art und Weise, wie ich das sehe. Die Hebelwirkung ist großartig. Es ist nicht für jeden großartig. Es ist für Leute gedacht, die verstehen, wie man es benutzt. Es gibt viele Dinge im Leben, die so sind.
Okay. Autos sind toll, aber wir lassen sie nicht von Neunjährigen fahren. Wir lassen sie nicht einmal 25-Jährige fahren, wenn sie nicht einen Fahrsicherheitskurs absolviert haben, die Prüfung bestehen und die Verkehrsregeln nicht kennen. Die Fahrerlaubnis muss man sich erst verdienen. Das Recht, mit dem Feuer zu spielen, muss man sich verdienen, richtig. Es gibt Leute, die bei ihrer Arbeit Feuer benutzen. Es gibt Schweißer. Es gibt verschiedene Arten von Menschen, die Wärme nutzen, um bestimmte Dinge zu leiten. Aber Sie geben ihnen nicht einfach das Werkzeug und lassen sie sofort damit spielen. Das muss man sich verdienen. Die Hebelwirkung ist sehr ähnlich. Seien Sie weise dabei. Wenn Sie damit umgehen können, nutzen Sie es. Wenn dies nicht möglich ist, warten Sie einfach und verwenden Sie es in Zukunft.
Lassen Sie mich in den Kommentaren wissen, was Sie über meinen Ansatz zum Einsatz von Hebelwirkung denken. In Ordnung. Unsere nächste Frage ist radikal und kommt von Claudia Dominguez aus Coral Springs, Florida. „Ich habe Ende 2021 eine Immobilie gekauft, die als mein Hauptwohnsitz dient, bis ich sie später im Jahr 2022 vermieten kann, wobei laut Verband eine einjährige Eigennutzung erforderlich ist.“ Es hört sich also so an, als hätte Claudia hier eine Immobilie in HOA gekauft. „Da dies mein erstes Mietobjekt sein wird, habe ich einige Fragen, bei denen ich gerne helfen würde.“
In Ordnung. Es ist ein 1800 Quadratmeter großes Haus mit drei Schlafzimmern und zwei Badezimmern. Es handelt sich um ein einstöckiges Reihenhaus in Ecklage mit einer Garage für zwei Autos, das für 322 mit 10 % Rabatt auf eine 30-jährige Hypothek gekauft wurde. Claudia geht davon aus, dass die Miete 2,500 bis 2,800 pro Monat betragen könnte. „Unsere monatlichen Ausgaben, einschließlich der Vereinsbeiträge, belaufen sich auf 2100.“ Was wir also wirklich im Blick haben, ist ein Cashflow von 400 bis 700 US-Dollar pro Monat, bevor wir uns mit der Wartung und allem anderen befassen. In Ordnung. Frage. „Wie würde ich meinen potenziellen ROI für die Immobilie berechnen? Unsere Anzahlung und Abschlusskosten beliefen sich auf 50,000. Wir haben nach dem Einzug weitere 5,000 Euro für neue Böden ausgegeben, bevor es zu Schäden am Laminat kam, das vorher da war.“
Also gut, fangen wir damit an. Sie berechnen den ROI nicht, weil Sie schon seit einem Jahr darin leben, und es spielt keine Rolle, was Sie anzahlen. Es kommt darauf an, wie viel Eigenkapital Sie aktuell an der Immobilie haben. Ziehen Sie also die Maklergebühren, die Abschlusskosten und etwaige Verkaufskosten vom Verkauf dieses Hauses ab und finden Sie heraus, wie viel Geld Ihnen übrig bliebe. In Ordnung. Sie nehmen dann die 400 pro Monat, die Sie bei einer Miete von 2,500 erhalten würden. Wir werden konservativ vorgehen. Wir multiplizieren das mal mit 12. Okay. 12 Monate mal 400 pro Monat ergeben 4,800 US-Dollar pro Jahr.
In Ordnung. Das teilen Sie durch die Höhe des Eigenkapitals, das Sie derzeit im Haus haben. Es wird also für 322 mit 10 % Rabatt gekauft. Sie haben also höchstwahrscheinlich kaum Eigenkapital. Okay. Denn wenn Sie das Haus verkauft haben, werden Ihre Abschlusskosten wahrscheinlich bei etwa 6 % liegen. Sie haben also nur noch 4 % Eigenkapital an dieser Immobilie, was wahrscheinlich 12 Riesen entspricht. Nehmen wir also an, dass es ein wenig gestiegen ist, und sagen wir, dass Sie … Mann, lasst uns Ihnen hier behilflich sein, denn Florida hatte ein gutes Jahr, und sagen wir, Sie haben ein Eigenkapital von 40,000 US-Dollar in dieser Immobilie.
Wenn wir also die 4,800 durch 40,000 teilen, erhalten wir eine Eigenkapitalrendite von 12 %, was auf dem heutigen Markt ziemlich gut ist. Okay. Aber nehmen wir an, Sie haben nicht einmal 40,000 Eigenkapital. Wenn wir diese 4,800 durch ... teilen. Nehmen wir an, Ihr Haus ist noch gar nicht fertig und Sie haben dort nur etwa 12,000 US-Dollar. Nun wird die Rendite Ihres Eigenkapitals 40 % betragen. Je weniger Eigenkapital Sie in das Geschäft einbringen, desto höher ist die Eigenkapitalrendite. Das bedeutet, dass es umso sinnvoller ist, es zu vermieten, anstatt es zu verkaufen und das Geld woanders anzulegen.
Bevor ich also näher auf Ihre Frage eingehe, sieht es schon so aus, als ob der Auszug aus dieser Immobilie und die Vermietung für Sie eine Selbstverständlichkeit sein wird, aber machen wir weiter. „Wie kann ich bestätigen, ob es finanziell sinnvoll ist, die Badezimmer zu modernisieren?“ Das wird es wahrscheinlich nicht. Allein der Betrag, den Sie für die Erneuerung der Badezimmer ausgeben müssen, wird Ihre Miete nicht so stark erhöhen, wie Sie denken. Aber Ihre Frage war nicht: „Sollte ich?“ Es war: „Wie konnte ich das wissen?“ Meine Antwort an Sie lautet daher: Wenn die Modernisierung der Badezimmer die Miete erhöht, die Sie durch eine positive Kapitalrendite erzielen können, dann ist es sinnvoll, dies zu tun.
Wenn Sie also die Miete von 2,400 auf 2,800 erhöhen könnten, nur indem Sie die Badezimmer modernisieren, und die Modernisierung der Badezimmer Sie nur, sagen wir, 15 kosten würde, würden Sie es für einen ausreichenden Zeitraum als Mietobjekt behalten Wie viel Zeit Sie haben, um die 15 Riesen zurückzubekommen, bestimmen Sie so über diese Frage. „Ich kämpfe mit meiner eigenen Voreingenommenheit, dass ich keine Immobilie mit veralteten Badezimmern mieten würde. Ich denke über einen Low-Budget-Umbau nach, weil ich modernere gebrauchte Waschtische bekommen kann und ich festgestellt habe, dass Wannen gestrichen werden können. Ich bin mir nur nicht sicher, ob ich dafür weiterhin Geld ausgeben soll.“
Okay, zunächst einmal: Gut gemacht, dass Sie Ihre eigene Voreingenommenheit erkannt haben. Es ist wahrscheinlich keine so große Sache, wie Sie denken. Allerdings hast du mich beeinflusst. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, einen Low-Budget-Umbau durchzuführen, einen Teil davon selbst, bei dem Sie nur neue Waschtische besorgen und eine Badewanne streichen, kann das für Sie tatsächlich Sinn machen. Ich gehe davon aus, dass es sich um eine komplette Badezimmerrenovierung handelte, über die wir gesprochen haben.
„Wenn der Markt so weitergeht wie in den letzten Quartalen, bedeutet das, dass ich für die nächste Immobilie, die ich gekauft habe, um sie zu vermieten, deutlich mehr ausgeben werde. Welche Kriterien sollte ich berücksichtigen, um sicherzustellen, dass ich eine gute Investition zu scheinbar überhöhten Preisen kaufe? Ich glaube, ich habe gehört, dass die Wertsteigerung nicht unmittelbar erfolgen sollte, oder bewerte ich den Faktor für langfristiges Halten? Ich bin mir nicht sicher, wie ich den Anstieg der Mietpreise abschätzen soll, der andernfalls den Kauf der nächsten Immobilie in einem angespannten Markt unterstützen würde.“
Auch hier spielen die Zinssätze keine Rolle, wenn Sie diese Entscheidung treffen. Ich weiß, das fühlt sich komisch an, und die Kaufpreise spielen keine Rolle. Worauf kommt es an? Wird der Wert ab dem Zeitpunkt, an dem ich dafür bezahlt habe, steigen und wird sich daraus ein Cashflow ergeben? Nun wirken sich Zinssätze und Kaufpreise tatsächlich auf den Cashflow aus und sind nur für diesen Zweck relevant. Das heißt, je höher der Kaufpreis und je höher der Zinssatz, desto schwieriger ist es, Cashflow zu erzielen. Aber an und für sich sind sie nicht wichtig. Das Kriterium, das Sie meiner Meinung nach berücksichtigen sollten, ist, dass Sie mehr Zeit und Mühe in die Suche nach einem anderen Angebot investieren müssen, um das bestehende zu ersetzen.
Und das ist bei Immobilien keine Seltenheit. Tatsächlich ist dies wahrscheinlich eher ein gesünderer Markt als das, was wir seit dem letzten Absturz gesehen haben. Ich weiß, das klingt verrückt, aber wir wurden verwöhnt. Wir haben uns daran gewöhnt, eine Immobilie zu kaufen, die Jahr für Jahr an Wert gewinnt, die nur sehr wenig Arbeit erfordert und von vornherein nicht dazu gedacht ist, Cashflow zu generieren. Dabei handelte es sich überwiegend um Wohnimmobilien. Wir haben alle gekauft. Dieses Geld floss vom ersten Tag an, und zwar nicht nur im zweistelligen Bereich, sondern im zweistelligen Bereich. Das ist nur so, dass wir verwöhnt werden. Und jetzt, wo wir nicht mehr verwöhnt sind, sind wir wütend darüber.
Aber traditionell ist die Art und Weise, wie Immobilien strukturiert sind, darauf ausgerichtet, langfristig und nicht kurzfristig Geld zu verdienen. Es ist also in Ordnung, wenn es schwieriger ist, es zum Laufen zu bringen, als wir dachten. Immobilien sind immer noch eine gute Investitionsentscheidung. Frage zwei von drei Kreditmöglichkeiten. „Was sind die besten Kreditmöglichkeiten für den Immobilienkauf? Ich habe einen W2-Job, der für meine Region überdurchschnittlich bezahlt wird. Und ich habe eine gute Bonität, aber ich habe nur genug für eine Anzahlung von etwa 10 % bei der nächsten Immobilie. Da ich bereits eine Immobilie besitze, gehe ich davon aus, dass ein herkömmlicher Kredit mit einer Anzahlung von 10 % erforderlich sein wird.“
In Ordnung. Die beste Kreditoption für Sie besteht also darin, bei Ihrem nächsten Haus dasselbe zu tun wie bei Ihrem ersten Haus, über das wir gerade gesprochen haben. Sie möchten ein Erstwohnsitzdarlehen in Anspruch nehmen und möglichst wenig zurückzahlen. Sie müssen keine 10 % anzahlen. In vielen Fällen können Sie tatsächlich 5 % oder dreieinhalb Prozent zurückzahlen, wenn Sie noch keinen FHA-Darlehen haben. Wenn Sie es nicht als Hauptwohnsitz kaufen, das heißt, Sie ziehen aus dem Wohnort aus, in dem Sie sich befinden, und Sie werden kein weiteres Haus zum Wohnen kaufen, sondern woanders wohnen. Als Feriendomizil können Sie mehrfach 10 % Anzahlung leisten. Okay.
Das ist also wie ein Haus, das man zeitweise vermieten wird. Aber Sie werden an andere Leute vermieten oder nicht als Hauptwohnsitz dort wohnen. Sprechen Sie uns also an, wenn Sie möchten, dass wir einen Kredit für ein Ferienhaus für Sie finden, oder gehen Sie zu jemandem auf BiggerPockets, nutzen Sie dessen Tools dort und finden Sie eine Person, die Mitglied ist und Hypotheken vergibt, und fragen Sie sie: „Hey, welche Möglichkeiten habe ich?“ habe, wenn ich mein Ferienhausdarlehen nicht abbrennen möchte? Ich möchte einen Hauptwohnsitz kaufen.“ Aber ich gehe nicht davon aus, dass man 10 % anzahlen muss. Da Sie von Ihrem derzeitigen Hauptwohnsitz ausziehen, können Sie höchstwahrscheinlich für dreieinhalb bis fünf Prozent etwas bekommen.
Viele Leute glauben, dass man jeweils nur ein Hauptwohnsitzdarlehen aufnehmen kann. Das ist nicht wahr. Normalerweise können Sie jeweils nur ein FHA-Darlehen oder ein VA-Darlehen haben. Sie können jedoch mehr als ein Hauptwohnsitzdarlehen gleichzeitig haben, da nicht alle Hauptwohnsitzdarlehen VAs und FHAs sind. Sie können ein herkömmliches Darlehen erhalten, oft mit 5 % Anzahlung auf den Hauptwohnsitz. Frage drei von drei. Dies ist eine familienbezogene Frage.
„Ich fang mal an, das Haus zu hacken. Ich wohne mit meinen Kindern in der zu vermietenden Immobilie. Wir sind gerade aus einer Wohnung ausgezogen, in der wir nach dem Auszug aus dem Haus, das wir 2021 verkauft hatten, nur sieben Monate lang wohnten. Meine Absicht ist es, eine andere Immobilie zu kaufen und eine Zeit lang darin zu wohnen, bevor ich diese vermiete und dann schließlich meine langjährige Immobilie kaufe. Begriffsheim. Ich habe das Gefühl, dass es sich negativ auf sie auswirken könnte, wenn ich meine Kinder dazu zwinge, alle ein bis zwei Jahre umzuziehen, aber ich möchte meine Kinder nicht als Entschuldigung dafür benutzen, meine Ziele nicht zu erreichen. Wie bringt man einige der Anforderungen von Immobilieninvestitionen, in meinem Fall Hausdiebstahl, bei dem ich meine Kinder jedes Jahr an einen neuen Ort ziehe, mit scheinbaren Unzulänglichkeiten bei der Familienerziehung in Einklang?“
Oh, das ist hier eine gute Frage. Und natürlich fragen Sie einen Mann, der keine Familie und keine Kinder hat, und trotzdem werde ich hier sitzen und mein Bestes geben, um dieses schwierige Gespräch mit einem Mann zu erklären. Zunächst einmal möchte ich nur sagen, dass ich es tatsächlich verstehe, ich kann es nicht im wahrsten Sinne des Wortes verstehen, aber ich habe Verständnis für das, was Sie durchmachen, und ich denke, dass Sie ein guter Mensch sind, wenn Sie diese Frage überhaupt stellen. Denn in Podcasts wie diesem sprechen wir immer über die finanzielle Komponente von Immobilien. Deshalb sind die Menschen hier, um zuzuhören. Es wäre jedoch dumm, nicht anzuerkennen, dass Immobilien auch eine emotionale Komponente haben.
Dies ist Teil des Prozesses, und wenn Sie möchten, dass Ihr Unterbewusstsein hinter dem, was Sie tun, steht und Sie dabei unterstützt, müssen Sie die emotionale Seite von Ihnen befriedigen. Deshalb bin ich froh, dass Sie das fragen, und wenn sich andere Leute das Gleiche gefragt haben, haben Sie kein schlechtes Gewissen. Das ist völlig normal und etwas, mit dem wir alle als Anleger umgehen müssen. Einer der Gründe, warum ich meiner Meinung nach länger brauchte, um eine Familie zu gründen, war tatsächlich, dass ich wusste, wie schwierig sich meine Karriere als Strafverfolgungsbeamter, meine Hundert-Stunden-Arbeitswochen, mein Engagement für den Aufbau von Unternehmen und das Geldverdienen mit Immobilien auswirken würden eine Familie negativ. Es ist schwieriger, und ich glaube, das hatte ich im Hinterkopf, und ich habe die Familiengründung einfach aufgeschoben, weil ich zuerst in diesem Bereich Erfolg haben wollte.
Es ist offensichtlich eine andere Situation, in der ich mich jetzt befinde. Wenn ich also jetzt eine Familie gründen wollte, könnte ich das meiner Meinung nach ohne einige dieser Schuldgefühle schaffen. Aber du bist genau dort, mittendrin in dieser Mutterschuld. Arbeiten wir uns also durch dieses Problem. Claudia, das erste, woran ich denke, ist, dass Sie ein ehrliches Gespräch mit Ihren Kindern führen und ihnen mitteilen möchten, warum die Entscheidung in Zukunft für die Familie von Vorteil sein wird. Es ist ein Lehrmittel, richtig.
Vielleicht sind Ihre Kinder also nicht alt genug, um Mathematik zu verstehen, aber wenn doch, könnten Sie ihnen erklären: „Das ist unser Hausgeld.“ Wenn wir jetzt in das zweite Haus ziehen, wird es nur so viel sein. Das bedeutet, dass Mama nicht mehr so viel arbeiten muss und ich länger bei dir zu Hause sein kann, wenn wir wieder umziehen.“ Ich würde nicht sagen: „Das bedeutet, dass Mama viel mehr Geld verdient“, denn als Kind hätte ich das gehört und gesagt: „Oh, cool, also kannst du mir jetzt mehr Spielzeug kaufen.“ ist nicht die Richtung, in die das Gespräch führen soll. Stellen Sie also den Zusammenhang her: Je mehr Geld Sie sparen, desto mehr können Sie bei ihnen sein.
Das nächste, was ich tun würde, wäre, einen Weg zu finden, damit es Spaß macht. Niemand bewegt sich gerne. Es ist ein Schmerz, richtig. Kannst du es also lustig machen? Gibt es eine Art Belohnung, die Sie diesen Kindern geben könnten, die kein Geld kostet und die diese Erfahrung weniger … Ich weiß nicht, ob traumatisch das richtige Wort ist, aber weniger negativ macht. Könnt ihr alle zusammenkommen und beim Umzug Pizza oder Popcorn auf dem Boden essen, auf Sitzsäcken sitzen und Geschichten über euren Lieblingsteil des neuen Hauses erzählen?
Können Sie als Familie ein Abenteuer erleben und durch die Nachbarschaft spazieren und auf die Häuser hinweisen, die Ihnen am besten gefallen, oder sehen, wie weit die Restaurants, die Eisdiele oder das Kino entfernt sind? Können Sie sie mit in die neuen Filme nehmen und sagen: „Hey, Kinder, lasst uns das mit dem anderen Kino vergleichen und sehen, was an diesem vielleicht besser ist.“ Rechts. Kann man daraus ein Spiel, ein System oder ein Muster machen, bei dem die Kinder bei jeder Bewegung lernen, was für eine Bewegung nötig ist, und so besser darin werden? Nun, ich weiß nicht, ob es das ist, was ich denken würde, wenn es ein Umzug ist, der die Kinder ebenso sehr belastet wie ein Schulwechsel. Es geht darum, einige ihrer Freunde zu verlieren.
Wenn Sie also die Möglichkeit haben, einen Hacker im selben Schulbezirk unterzubringen, wäre das auf jeden Fall besser. Wenn nicht, würde ich viele Gespräche darüber führen, was sie in der Schule durchmachen. Viele Eltern machen den Fehler, anzunehmen, dass für ihre Kinder alles in Ordnung sei, weil ihre Kinder nichts sagen. Aber als Kind ging ich nicht nach Hause und redete mit meiner Mutter oder meinem Vater, wenn ich gemobbt wurde oder ein Problem hatte. Das passierte nicht sehr oft, aber ich hatte auf keinen Fall vor, darüber zu reden. Und als ich versuchte, mit meinen Eltern darüber zu reden, haben sie es irgendwie abgetan, weil sie andere Dinge in ihrem Leben hatten, die ihnen mehr Stress bereiteten.
Als wir dann umzogen, war es für mich ein sehr, sehr, sehr schwerer Schritt. Ich ging in die siebte Klasse, also ging ich mit einer Gruppe von Kindern, die viel mehr Geld hatten als die Kinder der letzten Schule, in die Mittelstufe einer neuen Schule. Und ich habe mich nicht sehr gut angezogen und wurde gehänselt, und ich war noch nie gehänselt worden, weil ich in meiner ersten Schule sehr beliebt war. Ich wusste einfach nicht, wie man mit so einer Situation umgeht. Und es gab niemanden, mit dem man reden konnte.
Also würde ich ihnen gegenüber offen darüber sprechen, ob sie extrovertiert sind. Finden sie neue Freunde? Sind sie introvertiert? Fällt es ihnen schwer, Freunde zu finden? Und geben Sie ihnen einfach ein paar Ratschläge, was sie tun können, um insgesamt sympathischer zu sein, damit ihnen der Übergang nicht so schwer fällt. Natürlich möchte ich anerkennen, dass Sie hier einige Opfer bringen. Es wird für sie schwieriger, weil Sie das tun. Ein großes Lob an Sie, dass Sie Ihre Familie an die erste Stelle setzen, auch wenn es kurzfristig schwierig sein wird. Okay, unsere nächste Frage kommt von Jack Graham.
Jack:
Hallo, David. Mein Name ist Jack Graham und ich habe eine große Frage an Sie: Soll ich einige meiner Immobilien zu Sonderkosten abtrennen, damit ich auf mein reguläres Einkommen keine Einkommenssteuer zahlen muss? Und nur zur Veranschaulichung: Ich habe etwa fünf Immobilien mit einem Gesamtwert von etwa 2.5 Millionen. Ungefähr 40 % davon entfallen auf Eigenkapital, und ich versuche, einige dieser Immobilien zu erwerben, zwei davon habe ich dieses Jahr gekauft, und ich habe mir YouTube angesehen, einige Videos, jeder bringt eine Aufteilung der Bonuskosten zur Sprache.
Als Vollzeit-Makler und Ultra-Investor arbeite ich mehr als 75 Stunden pro Monat im Immobilienbereich. Daher könnte ich diesen Teil der Abgabenordnung technisch gesehen nutzen, um mein persönliches Einkommen auszugleichen. Und dieses Jahr soll ich wahrscheinlich etwa 300 bis 350,000 US-Dollar an Steuern zahlen, und das möchte ich wirklich nicht. Meine Frage war also an Sie: „Hey, soll ich das tun?“ Sollte ich die beiden Immobilien, die ich dieses Jahr gekauft habe, als Bonuskosten verwenden, trenne ich sie, damit ich das Geld auf meiner Bank behalten und hoffentlich in der Zukunft neue Immobilien kaufen kann und ich mein Geld jetzt besser nutzen kann, als es zu behalten … zu verschenken es an die Regierung?
Und was sind die Konsequenzen? Zahle ich in Zukunft mehr Steuern? Wenn das der Fall ist, sollte ich das trotzdem tun?“ Teilen Sie mir mit, was Sie denken. Großer Fan von BiggerPockets, großer Fan von euch und dem, was ihr macht. Vielen Dank für alles und ich freue mich auf Ihre Antwort.
David:
Alles klar, Jack, vielen Dank dafür. Was für eine tolle Frage hier. Deshalb werde ich jedem, der mit der Bonusabschreibung nicht vertraut ist, kurz darlegen, was Sie beschreiben, und dann werde ich mein Bestes tun, um Ihre Frage zu beantworten. Worüber Jack hier spricht, ist, dass die Regierung beim Kauf einer Immobilie, nennen wir es eine Wohnimmobilie, normalerweise alle 27 Jahre einen Teil dieser Immobilie abschreiben lässt, weil sie bald auseinanderfallen wird. Sie sagen also, dass die Nutzungsdauer dieser Immobilie mehr als 27 Jahre betragen wird. Sie nehmen also den Gesamtpreis der Immobilie, dividieren ihn durch 27.5 und können diesen Betrag von den Einnahmen abschreiben, die die Immobilie generiert. Wenn es also 500 Dollar im Monat verdient, die Zahl, die ich gerade beschrieben habe, aber 400 Dollar im Monat beträgt, zahlen Sie nur Steuern auf 100 Dollar im Monat.
Wenn Sie ein Vollzeit-Immobilienprofi sind, können Sie die Verluste tragen. Manchmal passiert es also, dass man 700 pro Monat abschreibt, aber das macht nur 500 pro Monat. Sie haben also 200 $ im Monat, die nicht abgedeckt sind. Wenn Sie ein Vollzeit-Immobilienprofi sind, können Sie diese 200 US-Dollar nehmen und sie meiner Meinung nach auf andere Weise verwenden, mit denen Sie durch Immobilien, Provisionen und einkommensverstärkende Häuser Geld verdient haben. Bei so gut wie allen Arten, wie Sie Einkommen erzielen, können Sie sich zu 200 % davor schützen. Wenn Sie nun diesen Zuschuss mit der Bonusabschreibung kombinieren, können Sie tatsächlich nicht 27 Jahre warten, um dieses Geld zu erhalten. Sie können ein Studium absolvieren, bei dem Sie im ersten Jahr alles absolvieren können. Man nennt es eine Kostentrennungsstudie. Es ist etwas komplizierter als ich es beschreibe, aber ich würde den ganzen Tag hier sein und versuchen, darüber zu reden.
Ohne Ihnen die Details zu nennen, besteht die allgemeine Strategie darin, dass Sie sich eine Immobilie ansehen. Sie entscheiden: „Okay. Nun ja, so viel davon wird sich viel schneller abnutzen als in 27 Jahren, also werde ich den Verlust daraus gleich im ersten Jahr im Voraus tragen.“ Wenn Sie die Strategie, alle Ihre Verluste im ersten Jahr mitzunehmen, mit der Tatsache kombinieren, dass Sie jetzt in der Lage sind, Einnahmen aus anderen Dingen zu erzielen, können Vollzeit-Immobilienfachleute am Ende die Zahlung von Einkommenssteuern vermeiden. So sagen Leute wie Robert Kiyosaki, Donald Trump und ich: „Ich zahle keine Einkommenssteuern.“ Ich zahle überhaupt keine Steuern. Ich bin nicht dumm." Das ist es wirklich, worauf sie hinaus wollen. Okay. Es ist nicht so, dass sie Steuern umgehen, als würden sie gegen das Gesetz verstoßen, sondern dass sie ihr gesamtes Geld in neue Immobilien reinvestiert haben, sodass sie all diese neuen Verluste mit dem Geld verrechnen müssen, das sie verdienen.
Nun, es klingt großartig, und deshalb machen wir es, weil wir keine Steuern zahlen wollen. Jack, du willst auch keine Steuern zahlen, aber es gibt eine Kehrseite. Es gibt tatsächlich ein paar Nachteile, die ich beschreiben werde, bevor wir wissen, ob dies der richtige Schritt ist. Zunächst einmal können Sie nie aufhören, Immobilien zu kaufen, wenn Sie dies tun. Ich sage, es ist, als würde man den Wolf um die Jahre nehmen. Solange Sie neue Immobilien kaufen … Ich muss jedes Jahr Immobilien kaufen, um das Geld auszugleichen, das ich verdient habe, und manchmal muss ich fast oder manchmal mehr als 100 % des Geldes ausgeben, das ich verdient habe wieder in Immobilien zu investieren, um darauf keine Steuern zu zahlen. Okay. Wenn Ihr Ziel also darin besteht, einen großen Notgroschen anzusparen, funktioniert das nicht immer. Wenn Sie einfach nur Bargeld auf der Bank haben möchten, ist es manchmal besser, die Steuern zu zahlen.
Zweitens. Es ist nicht kostenlos. Tatsächlich verliert man, wenn man alles im Voraus übernimmt, die Möglichkeit, es in den nächsten 27 Jahren zu übernehmen, weil man alles im ersten Jahr übernommen hat, sodass die Abschreibung wegfällt. Sie können keinen Teil dieses Einkommens absichern, nachdem Sie es sofort bezogen haben, was bedeutet, dass Sie höhere Steuern auf das zukünftige Einkommen zahlen müssen, das diese Immobilie erwirtschaftet. Solange Sie dieses künftige Einkommen, das in all dem Geld enthalten ist, das Sie als Immobilienfachmann verdienen, nehmen und weiterhin mehr Immobilien kaufen, werden Sie darauf keine Steuern zahlen. Aber verstehen Sie, wovon ich hier rede? Sie werden immer tiefer in diese Welt hineingezogen, in der Sie nie aufhören können, mehr Immobilien zu kaufen.
Und wenn Sie aufhören, mehr Immobilien zu kaufen, zahlen Sie Steuern auf das Geld, das Sie verdienen, und Sie werden Steuern auf die Einkünfte erheben, die diese Immobilien erwirtschaften, und diese Einkünfte werden nicht durch sie geschützt Abschreibungen. Der letzte Nachteil, der mir spontan einfällt, ist die Tatsache, dass es nicht kostenlos ist. Tatsächlich muss man für Kostentrennungsstudien bezahlen, die meiner Erfahrung nach zwischen sechs und 10,000 US-Dollar pro Studie betragen können. Sie können die Wertminderung also nicht nur nicht für immer hinnehmen, sondern nur von Anfang an. Für den Luxus, das zu tun, musste man zwischen sechs und 10,000 US-Dollar ausgeben. Also ja, Sie werden 350,000 US-Dollar sparen, aber Sie werden auch einige Verluste auf einige der anderen von mir beschriebenen Arten erleiden.
Abgesehen davon reichen die zusätzlichen 300 bis 350,000, die Sie an Steuern ausgeben würden, aus, wenn wir wie jetzt in einen Markt einsteigen, von dem ich erwarte, dass er bessere Möglichkeiten sieht, als wir sehen konnten dir mehr Gutes, als es normalerweise der Fall wäre. Wenn wir in einen Markt eintreten würden, in dem die Preise immer weiter steigen, immer weiter, weiter, weiter. Und es spielte keine Rolle, wie viel Geld man hatte. Sie würden einfach nichts kaufen können, und wenn Sie es täten, würden Sie Geld verlieren, wenn Sie es kaufen, oder es könnte abstürzen. Das ist eine andere Geschichte. Aber wir sind jetzt in einer Situation, in der man diese 350,000 nehmen und abwarten könnte, ob es noch weiter sinkt. Wird es abstürzen? Jetzt Kapital zu haben, ist vorteilhafter als Kapital in anderen Szenarien, in denen der Immobilienmarkt aufgrund des ganzen Geldes, das die Regierung druckt, immer weiter explodiert.
Ich bin also eher der Meinung, dass man das tun sollte, richtig. Denken Sie auch darüber nach, dass es, wenn Sie klug in die Zukunft investieren und Ihr Eigenkapital steigern, Möglichkeiten gibt, mit Immobilien Geld zu verdienen, die nicht steuerpflichtig sind und keinen Cashflow darstellen. Sie müssen Ihren Cashflow also als Einkommen ausweisen, denn das ist so. Das ist der Grund, warum die Leute sagen: „Cashflow, Cashflow, Cashflow“, und sie haben nur die kleinen Dollarzeichen in ihren Augen wie Dagobert Duck, und sie sind einfach nur vom Cashflow besessen, weil er alle ihre Probleme lösen wird Probleme. Das ist nicht der Fall. Das ist nicht der Fall. Nun, es ist großartig. Ich sage nicht, dass man es meiden sollte, aber ich sage, dass es nicht so gut ist, wie wir es darstellen.
Wenn Sie Eigenkapital erhalten, können Sie Auszahlungsrefinanzierungen vornehmen, die überhaupt nicht besteuert werden. Und das Coole an einer Cash-out-Refinanzierung ist, dass es normalerweise lange dauert, Eigenkapital aufzubauen. Normalerweise sind also in der Zeit, in der Sie dieses Eigenkapital aufgebaut haben, die Mieten für das gekaufte Objekt gestiegen. Wenn Sie also eine Cash-out-Refinanzierung durchführen, sind die Mieten ausreichend gestiegen, um die zusätzlichen Schulden zu decken, die Sie im Rahmen der Cash-out-Refinanzierung aufnehmen. Man geht also eigentlich keine Gefahr ein. Sie verlieren dabei kein Geld. Die Immobilie zahlt weiterhin den von Ihnen aufgenommenen Kredit. Sie erhalten eine Cash-Out-Refinanzierung, die nicht besteuert wird. Sie können entweder von diesem Geld leben oder dieses Geld in die zukünftige Immobilie reinvestieren, die Sie weiterhin kaufen müssen, wenn Sie Kostentrennungsstudien und Bonusabschreibungen nutzen möchten.
Der allerletzte Punkt, der mir gerade eingefallen ist und den ich Ihnen, Herr Jack Graham, als kleines Sahnehäubchen hinzufügen möchte, ist, dass die Bonusabschreibung nicht für immer bestehen bleiben wird. Tatsächlich glaube ich, dass es im Jahr 2023 so weit zurückgehen wird, dass man nur noch 80 % des Wertes nehmen kann, im Jahr 2024 nur noch 60 % und so weiter, bis es schließlich bei Null liegt. Wenn Sie also darüber nachdenken, dies zu tun, dann würde ich sagen, dass Sie es jetzt tun sollten, denn jedes Jahr wird es immer weniger vorteilhaft, bis es überhaupt nicht mehr vorhanden ist. Vielen Dank für Ihre Frage. Bitte teilen Sie uns Ihre Entscheidung mit.
Alles klar, und das war unsere Show für heute. Aber am Ende habt ihr noch ein paar hochrangige Sachen mit ein paar ausgefallenen Wörtern wie Kostentrennung, Bonusabschreibung, ein paar coole Sachen da, und dann habt ihr auch noch ein paar Sachen von Anfängern bekommen, wie zum Beispiel: „Hey, was für ein Darlehen Kann ich damit mein nächstes Haus kaufen und sollte ich überhaupt ein Haus kaufen? Wie kann ich meine Einkommensverschuldung hoch halten, wenn ich weiterhin Häuser hacke?“ Und dafür sind wir hier. Wir möchten Ihnen so viel Wert wie möglich bieten, damit Sie durch Immobilien finanzielle Freiheit finden, so wie es viele von uns, mich eingeschlossen, getan haben. Und wir würden gerne hier sitzen und euch mitfiebern, Jungs, die euch auf dem Weg beobachten.
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Schauen Sie, beseitigen Sie etwas von dem Mist in Ihrem Leben. Okay. Befreien Sie sich von einigen Dingen, die Ihnen bei nichts weiterhelfen. Einfach das gedankenlose Scrollen oder das Doom-Scrollen, das Sie machen, und anfangen, sich tatsächlich Dinge anzuhören, die Ihnen eine bessere Zukunft bescheren werden als das, was Sie jetzt haben. Vielen Dank für Ihre Zeit und Aufmerksamkeit. Ich liebe euch. Wenn Sie etwas Zeit haben, schauen Sie sich ein anderes Video an. Wenn nicht, sehen wir uns nächste Woche.
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In dieser Folge behandeln wir:
- Wie man ein Haus hackt selbst in einem hochpreisigen Wohnungsmarkt
- BRRRRing in einen höheren Zinssatz und wann eine Auszahlung sinnvoll ist
- Kreative Finanzierungsstrategien und ob sie sich für Wohnimmobilien lohnen oder nicht
- Margin-Darlehen und wann es sinnvoll ist, etwas herauszunehmen Hebelwirkung von Ihrem Aktienportfolio
- ROI (Kapitalrendite) vs. ROE (Eigenkapitalrendite) und wie man ein primär vermietetes Objekt bewertet
- Haus hackenAuswirkungen auf das Familienleben und wenn ein Umzug das Geld nicht wert ist
- Bonus Abschreibung erklärt und für kurzfristiger Gewinn und langfristiger Schmerz von großen Steuerabzügen
- Und So Viel mehr!
Links aus der Show
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Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.
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- 10
- 12 Monate
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
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- Fähigkeit
- Fähig
- Über Uns
- darüber
- oben
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