Meinung: Dieser Fall des Obersten Gerichtshofs aus Kalifornien könnte die Wohnungsnot überall lindern

Meinung: Dieser Fall des Obersten Gerichtshofs aus Kalifornien könnte die Wohnungsnot überall lindern

Zeitstempel: 8. Januar 2024, 6:00 Uhr
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Am 9. Januar wird der Oberste Gerichtshof der USA darüber verhandeln Häuser des Kaliforniers George Sheetz, der eine Genehmigung für die Errichtung eines Fertighauses auf seinem Grundstück im El Dorado County beantragte und mit einer Verkehrsminderungsgebühr in Höhe von 23,420 US-Dollar belegt wurde. Sheetz wandte ein, dass es keinen Zusammenhang zwischen dem Dollarbetrag und den tatsächlichen Auswirkungen seiner Familie auf den Verkehr in der Gegend gebe, zahlte die Gebühr, wandte sich aber an die Justiz. Sheetz vs. County of El Dorado, Kalifornien, behandelt nur einen kleinen Teil der Immobilienkrise des Staates. Dennoch wird es für Millionen von Menschen von Bedeutung sein, die hier und in vielen anderen Bundesstaaten keine bezahlbare Wohnung finden können.

Wenn die „Wirkungsgebühren“ von den erhöhten Kosten befreit werden, die einer Stadt oder einem Landkreis durch ein neues Haus oder eine neue Siedlung entstehen, können die Gebühren mehr bewirken, als jemandem eine ungerechtfertigte Rechnung zu bescheren – sie können auch den Wohnungsbau reduzieren. In einem Land, in dem der Wohnungsmangel zu himmelhohen Preisen geführt hat, ist das wichtiger, als Sie vielleicht denken.

Entwickler sollten natürlich ihren gerechten Anteil zahlen. Wenn die Baugebühren nicht ausreichen, um die Kosten für die durch neue Entwicklungen erforderlichen erhöhten öffentlichen Dienstleistungen zu decken, greifen gewählte Amtsträger und Wähler auf andere Mittel zurück, um diese Kosten zu decken oder zu vermeiden. Sie können Wachstumsbeschränkungen oder andere ausschließende Bebauungsrichtlinien verhängen, um den Bau neuer Häuser zu blockieren, anstatt Projekte zu akzeptieren, die zu höheren Steuern oder verschlechterten Dienstleistungen führen.

Wir sehen allgegenwärtige Beweise dafür, dass dies geschieht, wenn Kommunen Regeln wie die Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser, Anforderungen an die Mindestgrundstücksgröße und ästhetische Anforderungen einführen, die sicherstellen, dass nur teurer Wohnraum gebaut werden kann, der höhere Grundsteuern nach sich zieht.

Richtig festgelegte Impact-Gebühren bieten eine Möglichkeit, dass sich die Entwicklung bezahlt macht, und sie verringern den politischen Druck gegen notwendiges Wachstum. Lokale Studien haben ergeben, dass angemessen festgelegte Gebühren damit verbunden sind verstärkter Bau in Vorortgebieten.

Wenn die Gebühren jedoch willkürlich hoch angesetzt werden, schrecken sie den Bau neuer Häuser ab und verschärfen die Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum im Land, was zu einer Belastung für Mieter und Käufer neuer Häuser führt.

Im Jahr 2013 entschied der Oberste Gerichtshof, dass alle Genehmigungsgebühren in einem wesentlichen Zusammenhang mit den tatsächlichen Auswirkungen einer Entwicklung auf die Dienstleistungen der Stadt oder des Kreises stehen und einen annähernd proportionalen Preis haben müssen. Dadurch wird das Risiko, dass Gebühren die Entwicklung abwürgen, deutlich reduziert.

In einigen Bundesstaaten, beispielsweise Florida, geht die Rechtsprechung sogar noch weiter und verlangt, dass Gebühren nur die Infrastruktur finanzieren, die den spezifischen Entwicklungen dient, für die sie erhoben wurden. Es ist kein Zufall, dass Florida seine Bevölkerung gesehen hat wachsen mehr als doppelt so schnell wie das Land als Ganzes, das es widerspiegelt Offenheit für neue Häuser und relativ faire Preise im Vergleich zu weiten Teilen des Landes.

Aber in anderen Bundesstaaten, darunter Kalifornien, Maryland, Washington und Arizona, haben Gerichte eine Ausnahme vom Grundsatz der Verhältnismäßigkeit des Obersten Gerichtshofs geschaffen und erlauben höhere Gebühren, wenn sie gesetzlich festgelegt sind. Der Fall Sheetz wird prüfen, ob diese Ausnahme verfassungsgemäß ist.

Einer der Gründe für die Ausgliederung besteht darin, dass die Wähler einen Rechtsbehelf gegen übermäßige Bewertungen an der Wahlurne haben. Theoretisch können sie die verantwortlichen Gesetzgeber abwählen.

Allerdings ist jede Behauptung, dass die Wähler dies tatsächlich tun könnten und würden, zweifelhaft. Wohnungsbauträger machen nur einen kleinen Teil der Wählerschaft aus. Zukünftige Hauskäufer oder -mieter – diejenigen, die darauf angewiesen sind, dass die Kommunen Anreize für den Hausbau schaffen und nicht davon abhalten – dürfen zum Zeitpunkt der Festsetzung der Gebühren nicht einmal in der Gerichtsbarkeit wählen oder dort wohnen. Auf der anderen Seite dürften diejenigen wählen, die bereits Häuser in der Nähe besitzen, und sie neigen dazu, sich dem Wachstum zu widersetzen: Ihr Eigentum steigt an Wert, wenn hohe Gebühren das Wohnungsangebot niedrig halten.

Die Krise bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum ist real. Insbesondere Kalifornier sollten die einfache Berechnung von Angebot und Nachfrage verstehen, die die Obdachlosigkeit verschärft und dazu führt, dass sieben Städte (oder Ballungsräume) im Bundesstaat zu den zehn teuersten des Landes gehören. laut U.S. News und World Report. Wenn und wo staatliche Gerichte den Kommunalpolitikern gestatten, sich um ihre wohlhabendsten Wähler zu kümmern, exorbitante Impact-Gebühren zu erheben und auf andere Weise neue Häuser fernzuhalten, wird sich die Situation nicht verbessern.

Es wird erwartet, dass der Oberste Gerichtshof in der ersten Jahreshälfte 2024 ein Urteil zu den Gebühren des El Dorado County fällt. Die rechtliche Argumentation, dass alle Impact-Gebühren, unabhängig davon, wer sie festlegt, denselben Bedingungen unterliegen sollten, ist stichhaltig. Und während einer landesweiten Immobilienkrise sind die wirtschaftlichen Argumente gegen staatliche und lokale Praktiken, die die Erschwinglichkeit von Wohnraum verschlechtern und die Produktion benötigten Wohnraums behindern, noch stärker.

Karl Gardner ist Rechtsanwalt und wissenschaftlicher Mitarbeiter am Mercatus Center der George Mason University. Emily Hamilton ist Direktor des Urbanity Project von Mercatus.

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