"Doom Loop" kunne forårsage banker, virksomheder og erhvervsejendomme går i stykker. Med ejendomsvurderinger nede, ejendom ejere begynder at misligholdeog kredit strammes, hvilket får den samme cyklus til at gentage sig selv igen og igen, og trækker banker og balancer ned, indtil vi nå en bund. Men nærer dette "Doom Loop"-scenarie bare frygten for en krak på boligmarkedet, eller er vi måneder væk fra, at dette bliver vores nye virkelighed?
Vi spurgte Richard Barkham, Global Chief Economist for CBRE, hans bud på hvad kan forårsage en "Doom Loop" og hvad vi skal være forberedt på. Richards team håndterer nogle af planetens mest omfattende kommercielle ejendomsdata. Når masserne løber væk i frygt, ser Richards team muligheder, og hvis du lytter til dagens episode, ved du præcis hvor priserne er for lave til at give videre.
Richard giver sit økonomiske prognose for det næste år, hvor USA kunne komme ind i en recession, hvor højt arbejdsløshed kunne få, og hvor priser på erhvervsejendomme er på vej. Mens nogle erhvervsejendomssektorer står over for dramatiske prisfald, ser andre overraskende stærke ud. Men med en svagere økonomi og frygt for, at en "Doom Loop" tager fat, er hverdagsinvestorer sikre fra denne potentielle økonomiske katastrofe?
Klik her for at lytte til Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
Dave:
Hey alle sammen. Velkommen til på markedet.
James Dainard, hvad sker der? Godt at have dig her.
James:
Jeg er glad for at være her. Lige landet på et rødt øje i Napoli, Florida. Så jeg er på et tilfældigt hotelværelse lige nu.
Dave:
Hvorfor er du i Naples, Florida?
James:
Det er til et salgsretræte. Vi skal have en flok fyre til at mødes i en af vores partners huse, så det er ret fedt. Men jeg landede bogstaveligt talt, kom ind i Uber'en og stoppede til et tilfældigt hotel for at hoppe ind til podcasten.
Dave:
Åh gud. Så det er ikke engang der, du bor.
James:
Nej, det er halvvejs.
Dave:
Du har lige lejet et værelse til at optage podcasten.
James:
Jeg skal have den gode wifi.
Dave:
Wow. Åh gud. Wow. Du bor på pænere hoteller end mig. Min wifi er altid forfærdelig der. Men det er dedikation, det sætter vi stor pris på. Nå, i dag har vi et fantastisk show. Lad mig spørge dig, har du hørt udtrykket "doom loop" for nylig?
James:
Den er på repeat. Det er i hvert fald månedens løbetid. Jeg ved så meget.
Dave:
Nå, hvis du ikke har hørt det, for vores publikum, er doom loop det scenarie, som mange journalister og analytikere taler om, hvor misligholdelse af kommercielle ejendomsejendomme starter, banker stopper med at udlåne, kreditstrammere, hvilket lægger mere nedadgående pres på priserne , flere mennesker misligholder, og det bliver denne negative nedadgående spiral. Og det er sket tidligere. Dette er ikke fiktion eller teori. Dette er sket, og mange analytikere tænker, at det kan ske i USA med kommerciel fast ejendom.
Så i dag har vi hentet en utrolig gæst. Det er Richard Barkham, som er Global Chief Economist og Head of Global Research for CBRA, som, hvis du ikke er bekendt, et af de allerstørste kommercielle ejendomsmæglerfirmaer i hele landet. Han har et massivt team af analytikere og økonomer, og vi har en utrolig samtale med ham om undergangssløjfen, om hvad der foregår på det internationale ejendomsmarked, og hvordan det kan påvirke USA. Og så jeg tror, vi kommer til at høre nogle virkelig fascinerende ting i denne samtale.
James, har du nogle spørgsmål, du er særligt interesseret i at stille Richard?
James:
Ja, hvor skal aftalerne være? Vi har ikke set de store tilbud endnu.
Dave:
Giv mig de tilbud.
James:
Hvor skal de hen? Lad os finde dem.
Dave:
Ja. Alle disse økonomer, de taler meget om teori. De er vidunderlige gæster, og de er super hjælpsomme, men jeg tror ikke, de kommer til at vise dig nogen ejendomme, der vil være store tilbud for dig.
James:
De giver dig de små guldklump hints om, at du bør begynde at lede.
Dave:
Ja, de informerer din strategi.
James:
Ja, tag noter og grav på alle de sektorer, han vil tale om.
Dave:
Inden vi går ind i vores samtale med Richard, ville jeg bare sige, at du kommer til at høre to forskellige udtryk, som du måske ikke kender. Den ene er loftssatser. Vi taler om det et anstændigt beløb i showet. Men loftssatser er en måde, hvorpå erhvervsejendomme ofte værdiansættes. Og det er dybest set kun en måling af markedsstemning og hvor meget investorer er villige til at betale for en bestemt indkomststrøm eller en bestemt aktivklasse. Jo højere cap rate, jo billigere er bygningen. Så købere kan normalt lide høje loftssatser. Jo lavere loftssatsen er, jo dyrere er bygningen. Så det kan sælgere typisk lide. Så husk det, mens vi gennemgår dette interview.
Den anden ting, vi skal tale om, er IRR. Hvis du aldrig har hørt om det, står det for Internal Rate of Return, og det er dybest set bare en metrik, som ejendomsinvestorer virkelig af alle typer bruger, men den bruges særligt ofte i erhvervsejendomme, og det er en foretrukken metrik for kommercielle investorer fordi det er meget sofistikeret. Jeg har skrevet om det i min bog, men jeg kan ikke engang fortælle dig formlen fra toppen af mit hoved.
Grundlæggende er, hvad IRR gør, i den mest forenklede forstand, at du kan medregne alle de forskellige indkomststrømme, som du får fra en ejendom. Så mange mennesker ser på cashflow og cash-on-cash-afkast, eller de ser på deres egenkapitalvækst og ser på egenkapitalmultiple. Hvad IRR gør, er, at det ser på de forskellige pengestrømme, du får, den anderledes egenkapital, du opbygger, tidspunktet for den indkomst og giver dig et solidt tal til at forstå dit samlede afkast. Og det er en fantastisk ting at lære, hvis du er en ejendomsinvestor. Vi taler om det i Real Estate by the Numbers. Du skal bare vide, at Richard og James og jeg skal tale om IRR, og det er det, det betyder.
Okay, James, uden videre, lad os ansætte Richard Barkham, den globale cheføkonom for CBRE.
Dave:
Richard Barkham, velkommen til On The Market. Tak fordi du sluttede dig til os.
Richard:
Meget glad for at være her.
Dave:
Lad os starte med at lade dig fortælle vores publikum lidt om dig selv og din stilling hos CBRE.
Richard:
Så jeg er Global Chief Economist hos CBRE, og CBRE er verdens største ejendomsservicevirksomhed. Jeg har besat denne rolle i otte år. Før det var jeg hos et meget kendt engelsk firma kaldet Grosvenor, og før det, for mine synders skyld, var jeg universitetsprofessor.
Dave:
Fremragende. Og kan du fortælle os lidt om, hvad du, og jeg formoder også dit team, arbejder med hos CBRE med hensyn til økonomisk prognose og analyse?
Richard:
Ja. Så mit team er 600 mennesker rundt om i verden, og vi beskæftiger os primært med at indsamle og administrere data om ejendomsmarkeder. Nu er det bare at holde forbindelsen til de globale ejendomsmarkeder, hvad vi gør, og vi kan godt lide at være først på markedet med kommentarer til de seneste tendenser inden for fast ejendom, og vi kan lide at have de bedste store ideer om de kræfter, der driver fast ejendom.
Dave:
Åh godt. Nå, vi vil gerne høre om dine store ideer. Lad os dog starte med blot en generel udsigt. Alle har en anden mening i disse dage om, hvor den amerikanske økonomi er på vej hen. Hvad er din?
Richard:
Den amerikanske økonomi har været overraskende modstandsdygtig, men vi forventer stadig, at der kommer en recession. Vi har det sat ind for Q4 af 2023 og Q1 af 2024. Men i betragtning af robustheden i økonomien kan vi ikke være helt sikre med det. Jeg kunne se, at vi skubbede det lidt ud, men den kraftigste rentestigning i 40 år vil i sidste ende påvirke økonomien. Det rammer allerede visse sektorer, fast ejendom er en af dem. De globale forhold forværres også, hvilket peger os mere i retning af en recession.
Dave:
Og hvad er nogle af de globale forhold, som du henviser til, som du tror vil have den største indflydelse på den amerikanske økonomi?
Richard:
Nå, jeg tror først og fremmest, at vi havde forventet, at Kina, da det bragede ud af Ziglar, den covid-lockdown, ville tage fart i virkelig hurtig vækst. Og det gjorde den i et kvarter. Men i 2. kvartal er den kinesiske økonomi bremset ret meget op, og det skyldes til dels, at folk brugte alle deres penge i 1. kvartal og har behersket sig lidt i 2. kvartal. Men jeg tror, der er mere fundamentale problemer i Kina, der har at gøre med boligmarkedets svaghed, især i byer i række to og tre. Og også den kinesiske økonomi løber ind i sin normale vækstkanal er eksport, men de vestlige markeder er meget træge.
Så jeg tror, den kinesiske økonomi har fået problemer. Hvorfor påvirker det nu USA? Det er fordi, bag kulisserne i løbet af de sidste 20 år eller deromkring, Kina har været en stadig vigtigere drivkraft for den globale efterspørgsel. Og selvom USA er en temmelig isoleret og modstandsdygtig økonomi, kan den ikke helt slippe af sted med den svækkede globale efterspørgsel. Og det er det store ved Kina. Men jeg har også bemærket, at Europa også er svækket. Tyskland, Frankrig, Italien havde alle negativ BNP-vækst i 2. kvartal. Så de større udviklede økonomier begynder også at føle sig i klemme.
James:
Jeg er glad for, at du tog det op, for jeg har faktisk læst en del op om den kinesiske økonomi, og hvor meget den er kølet ned og muligvis er på vej mod stagflation. Det er en kæmpe aftale, fordi det er en massiv økonomi, der er ved at dukke op. Hvad vil det gøre ved vores mulige recession lokalt? En bekymring for mig er, at det faktisk kunne sende verden i noget af et spin, som kunne holde satserne en smule højere. Tror du, at det vil påvirke renterne fremover i de næste 12 måneder med virkningen af enhver form for global afmatning også?
Richard:
Nej, jeg tror, det er omvendt i tilfældet med Kina. Jeg tror, at Kina vil sende en deflationsimpuls, en afmatning i Kina, fordi Kina er en meget stor bruger af ressourcer og råvarer i verdensøkonomien. Hvis den kinesiske økonomi bremser op, lægger det et nedadgående pres på råvarer, og det hjælper med at reducere inflationen i den udviklede verden. Og jeg tror også, at Kina driver mange af de nye markeder. Kina og de nye vækstmarkeder kan tilsammen udgøre 35 % af den globale økonomi. Amerikanske virksomheder eksporterer til disse markeder. Så jeg tænker igennem, at der er en opbremsningsimpuls sendt til den amerikanske økonomi og de andre udviklede markeder. Men jeg tror ikke, det er inflation, jeg tror, det er deflation.
Dave:
Så et spørgsmål, jeg bliver ved med at stille nogle af vores gæster, er, for dem, der mener, at en recession er i fremtiden, hvad vil der ændre sig mellem nu, som du beskrev som modstandsdygtig, til en, der rent faktisk dykker ned i en recession? Hvad tror du, nogle af chaufførerne vil være, der tipper vægten?
Richard:
Jeg tror, at virksomheder på et tidspunkt vil ønske at reducere deres antal ansatte. Hvis efterspørgslen bremses op, vil virksomhederne ønske at lade arbejdskraften gå, og jeg tror, at det, vi vil begynde at se, er, at arbejdsløsheden tikker op. Vi har en utrolig lav arbejdsløshed. Det har været på 3.5. Det sidste tal var 3.8, men jeg tror i løbet af en recession, der nemt kunne komme op på 4, 4.5. Og det var faktisk meget højere end i den store finanskrise. Så færre job, sværere at få et job, længere tid mellem job, og det slår igennem i forbrugernes stemning. Og så tror jeg, at det får husholdningerne til at være meget mere forsigtige med, hvad de bruger. Og vi begynder at se nogle elementer af det, for i øjeblikket fortsætter den amerikanske økonomi med at tilføje job, de nye job, der opvejer nedgangen i udgifterne fra folk, der allerede er ansat.
James:
Så Richard, hvornår tror du... Jobrapporten begynder at vende. Jeg tror, at den sidste måned tydede på, at det er begyndt at køle af. Det begynder bestemt at køle af, og så vidt jeg forstår er, at mange af de renter, der bliver hævet, er høje, det er for at (a) bekæmpe inflationen, men også for at køle arbejdsmarkedet ned. Tror du, indtil vi ser mere arbejdsløshed, tror du, at Fed vil fortsætte med at hæve renterne for at forsøge at bekæmpe arbejdsmarkedet? Eller er det noget, de kan gøre det mere til en blød landing til, hvor vi ikke skal se et væld af arbejdsløshed for at få satserne under kontrol? For lige nu er pengeomkostningerne alt for høje. Jeg ved, at jeg betaler det i alle mine daglige aktiviteter i fast ejendom. Jeg tror, vi alle venter på, at de falder tilbage, og vi ser, at inflationen begynder at tikke ned. Arbejdsmarkedet begynder at aftage, men skal vi virkelig se et brud på arbejdsmarkedet, for at det begynder at ændre sig den anden vej?
Richard:
Jeg tror, at Fed ville elske at bremse økonomien uden faktisk at påvirke arbejdsmarkedet. Så jeg tror ikke, at Fed angriber arbejdsmarkedet, men i øjeblikket viser dagens data, at beskæftigelsesomkostningsindekset er blevet revideret op. Så arbejdskraftomkostningerne er stadig højere end det ideelle. Og en enkel måde at udtrykke det på er vækstraten for timelønninger i den amerikanske økonomi lige nu er 4.4 %. Fed vil gerne se det på omkring 3.5 %, fordi, og dette er et teknisk økonomisk svar, 3.5 % lønvækst plus 1.5 % produktivitetsvækst giver dig 2 % vækst i enhedslønomkostninger, og det er den sats, der er i overensstemmelse med 2 % inflation. Så 4.4% er over den sats, der er i overensstemmelse med 2% inflation, og faktisk er produktiviteten flad linie, så den impuls fra arbejdsmarkedet.
Nu er der to måder, det kan lette. For det første kan vi få flere arbejdstagere tilbage i arbejdsstyrken. Så arbejdsstyrken kan stige, og det er sket. Men den anden måde, det kan ske, er ved at tage efterspørgslen ud af arbejdsmarkedet. Og efterspørgslen efter job, jobs, der skabes, falder, men jeg tror, der stadig er noget i retning af 8 millioner ledige stillinger i den amerikanske økonomi. Så til trods for at det aftager, er det stadig et robust arbejdsmarked, og jeg tror ikke, at Fed ønsker at skabe arbejdsløshed, men det vil holde renterne høje, indtil lønvæksten aftager betydeligt, og det kan så udløse en stigning i arbejdsløshed.
James:
Ja, jeg håber det køler af. Vi forsøger stadig at ansætte lige nu, og det er umuligt at få folk, som i Pacific Northwest, det er bare forfærdeligt. Hver gang vi sætter en jobannonce op, tager det os tre til fire måneder at udfylde den, i stedet for 30 dage, som det plejede at være.
Richard:
Jeg tror ikke, du er den eneste forretningsfølelse, der virkelig. Og der var en følelse af, at jeg tror, at fremstillingsindustrien var ved at bremse op. Men hvis man ser på undersøgelser af fremstillingsindustrien, er det største problem ikke omkostningerne ved at finansiere fremstillingen, det er adgangen til kvalificeret arbejdskraft. Det er en rigtig ting. En af årsagerne til det er selvfølgelig demografisk. Du har fået mange boomere, der forlader arbejdsmarkedet. Oven i al den cykliske stimulus og hele den makroøkonomiske cyklus, har du demografi, der overlapper det, og du har boomere, der forlader arbejdsmarkedet. Og nogle prognoser siger faktisk, at det amerikanske arbejdsmarked vil skrumpe i løbet af de næste fem år. Så det skal fyldes op, tror jeg, med lovlig migration af faglærte, vil jeg sige. Og det er ved at tage til, men det er, som du foreslår, at arbejdsmarkedsforholdene er afkølet, men de er stadig stramme.
For at vende tilbage til det oprindelige spørgsmål, så bekymrer det Fed. Det er det absolut.
Dave:
Okay, Richard. Nå, vi har peppet dig meget om makroøkonomi, men vi ville elske at høre, givet din erfaring hos CBRE, dit bud på det kommercielle ejendomsmarked. Det ser ud til, at vi hver eneste dag læser en overskrift om nogle undergang og dysterhed, og ville elske at høre, om du har det på samme måde? Eller hvad er din mening om det kommercielle marked?
Richard:
Okay. Nå, lad mig lige sætte det i en kontekst for folk, bare det store billede, lige før jeg starter. Kommerciel ejendom i USA er omkring 10 billioner værd. Det er lidt mere end det. Enkeltfamiliehuse eller boligejendomme er 45 billioner værd. Så boligmarkedet er meget, meget større, og det er faktisk ved godt helbred. Priserne stiger, og selv byggeriet løfter sig, og det er virkelig mærkeligt i betragtning af, at vi har en realkreditrente på 7.5 %. Jeg tror, at det skyldes den store finanskrise. Vi har bare undladt at bygge nok boliger i USA. Der er et underskud på tre til fire millioner boliger, så efterspørgsels- og udbudsbalancen på boligmarkedet er rimelig sund.
Nu kan vi komme videre til, hvordan det påvirker lejlighedsmarkedet. Folk taler om undergang og dysterhed. Lad os lige få erhvervsejendomme i sammenhæng. Og den reelle recessionssektor i erhvervsejendomme er kontorsektoren. Og af disse 10 billioner kan kontorer være 25 % af det. Så igen, det er en stor sektor, det er meget synligt, det er i vores ansigt. Og tomgangen i kontorsektoren er på 19 % mod 12 % for et par år siden, hvilket er en tomgang, vi ikke har set siden opsparings- og lånekrisen i begyndelsen af 1980'erne. Virksomheder skærer virkelig ned på mængden af plads, som de kommer til at bruge på grund af fjernarbejde.
Og også, vi har fået en levering af ny fast ejendom på markedet fra den tidligere byggebølge. Så det grundlæggende i embedet, meget svagt lige nu. Dette er en nuance, jeg vil tale om ejendomsmægler.
James:
Vær så venlig.
Richard:
Det er ikke rigtigt, at markedet for kontorer er helt dødt. Jeg havde set på antallet af transaktioner, som CBRE laver i 2023, og det er kun 5 % lavere end antallet af transaktioner, som vi foretog i 2019. Men når virksomheder tager plads, hvilket er 30 % mindre, end de tog i 2019 , så markedet er aktivt, bare virksomheder tager mindre mængder plads, og de foretrækker også den nyere konstruktion. Den rigtige flugt til kvalitet og oplevelse, tror jeg. Markedet er ikke dødt, men den ubesatte aktie er steget fra 12% til 18%.
Når jeg ser på resten af fast ejendom, hvor jeg mener lejligheder, hvor jeg mener detailsektoren, hvor jeg mener industri, og i stigende grad alternativer såsom datacentre, lægekontor, biovidenskab, vil jeg sige, at de grundlæggende elementer faktisk er rimelig robust. Det er virkelig overraskende, når man ser over det. Ledige stillinger stiger, efterspørgslen er ikke helt, hvad den var, men jeg vil sige, at fundamentale forhold i alle disse sektorer er rimeligt okay. Med det mener jeg at sige, at folk er aktive på markedet, tager plads, og der er ikke en stor stigning i ledige stillinger og ledige pladser.
James:
Richard, har du set meget priskomprimering? Vi har set det på tværs af noget af boligarealet, men nu har vi set den gennemsnitlige boligpris krybe op igen. Har du set meget kompression med stigende renter og efterspørgsel? Som du lige sagde, så optager lejere mindre plads. Har du set meget kompression i alle disse segmenter, såsom industri, kontor, detailhandel og priser? Hvilke justeringer har du set? Fordi jeg har set priserne begynde at tikke ned i disse sektorer, er der ikke så mange transaktioner i gang, men hvilken slags prisjusteringer har vi set år for år, baseret på, at efterspørgslen er mindre?
Richard:
Ja. Jeg mener, det er en kompleks historie, så det bliver et lidt langt svar, men lad os tage hul på lejlighederne. Hvis du er bruger af lejligheder, er prisen, du betaler, selvfølgelig huslejen. I den periode 2020 til 2022, hvor folk for alvor brød ud af Covid, så vi huslejen stige med 24 % i gennemsnit på tværs af staterne. Det er forfærdeligt. Jeg vil sige, at væksten i lejlighedsudlejning er faldet til omkring 2%. Så priserne er stadig på vej op, men det er under inflationen. Og der er visse markeder, jeg tror, hvor der bygges en del nye lejligheder, hvor man faktisk har set nogle prisfald. Men i gennemsnit tror jeg, at priserne på lejligheder i hele Amerika stadig kryber langsomt op.
I tilfælde af detailhandel er det en anden mærkelig historie. Vi har ikke bygget noget butikslokale i 15 år eller deromkring. Og detailsektoren har været igennem Covid. Det har ryddet op i sine balancer, det har genopfundet sig selv som en omnichannel-operatør, meget smart omnichannel, og jeg tror, at en del af det faktum, at forbrugernes overflod har sendt folk ind i detailcentre. Så faktisk i detailsektoren fortæller vores mæglere os, at der ikke er nok klasse A-plads. Virksomheder holdes tilbage fra at udvide, fordi der ikke er god plads nok. Vi har ikke bygget nok. Så huslejen kryber stadig op i detailhandlen, faktisk. Det betyder ikke, at der ikke er et problem med Grade B og Grade C indkøbscentre. Jeg tror, at alle ville se det i deres daglige liv, men selv nogle af dem genopfinder sig selv som community-hubs og antikke indkøbscentre. Og de finder andre anvendelser, selv flexkontorer går ind i nogle B- og C-indkøbscentre.
Så det er lejlighed, det er detailhandel. Industriel, det har medvinden af den digitale økonomi, af e-handel, stadig godt og sandt bag sig, og vi kommer til at se, at udlejning i industri er faldet med 30 % i år fra en milliard kvadratfod sidste år til måske 750 millioner kvadratfod , men det bliver stadig det tredje stærkeste år nogensinde. Så huslejen er på vej op og mere end lidt i industrien, måske omkring et sted mellem 9 og 12%. Så det er et meget varmt marked. Og selvfølgelig andre ting som datacentre. Der er folk her i Dallas, hvor jeg er baseret, og lejer plads seks år ud. Der er virkelig stor efterspørgsel efter datacentre omkring cloud computing, kunstig intelligens, det er en utrolig varm sektor.
Så jeg holder pause der. Der er andre sektorer, jeg kunne tale om, men jeg tror, at de fundamentale faktorer i fast ejendom, bortset fra kontorer, er overraskende stærke, hvilket ikke betyder, at investorerne er aktive. Hvis man skelner mellem folk, der bruger ejendommen til det, den er bygget til, og de betaler husleje, og de mennesker, der ejer fast ejendom, som er pensionskasser, livsforsikringsselskaber, universitetsfonde og anden privat kapital, er det meget stille. investeringsfronten lige nu. Og priserne falder. Den faktiske pris, du ville betale for fast ejendom som et aktiv, vil falde mellem 15 og 20 % i forhold til, hvor den var for to år siden.
Dave:
Så bare opsummeret. Ja, så efterspørgslen blandt lejere, uanset om de er lejer af lejligheder eller detaillejere, ser ud til at holde sig relativt godt, men efterspørgslen blandt investorer er ved at skride. Det er det, vi har set, og de data, jeg har kigget på, viser, at loftssatserne bevæger sig op. Er det det, du ser? Og hvis det er tilfældet, uden for kontoret, tror jeg, at vi alle forstår kontor som værende det største hit, men vores publikum er især interesseret i flerfamilielejligheder, så jeg er bare nysgerrig efter, hvordan cap rates klarer sig i den specifikke sektor af kommerciel ejendom. ejendom.
Richard:
Nå, jeg tror, det er ligesom alle de andre sektorer. Cap rates ville være omkring 125 basispoint til 150 basispoint, afhængigt af typen af aktiv og placeringen, fra et sted omkring 3.5% ud til 4 eller 5%, afhængigt af placeringen. Og måske højere end det, afhænger af, hvad udgangspunktet er. Der er en række lofter, der afspejler de forskellige klassificeringer og de forskellige placeringer. Generelt vil jeg sige, at priserne er ude med 150 basispoint, og det svarer til et prisfald på cirka 20 %.
Dave:
Og tror du, det vil fortsætte?
Richard:
Ja, det gør jeg faktisk. Jeg kan se... Ikke for evigt.
Dave:
Nej, jeg elsker bare en, der giver et direkte svar. Så normalt når vi spørger sådan noget, så er de, hey, godt. Fordi det er komplekst, misforstå mig ikke, der er mange forbehold, men jeg sætter altid pris på et meget klart svar som det.
Richard:
Ja. Jeg tror, der kan ske yderligere værditab, og det vil ikke vende sig selv, før investorerne begynder at se en klar glidebane for renterne. Vi begyndte at se, jeg tror måske for to måneder siden, bare en lille smule af en fornemmelse af, hvor folk befandt sig... Når jeg så på det, jeg så, som faktisk var kontorer, har det et problem, men det grundlæggende i fast ejendom er faktisk ikke så dårligt, vi ser ud til at komme oven på inflationen. Og disse fremadrettede afkastsatser, tag en 5 % loftsrente, tilføjer 2 % lejevækst, og vi har teoretisk set en 7 % forward IRR, og det svarer til gældsomkostninger et sted mellem 6.5 og 7.5 %. Folk begyndte at tro, at vi måske ville begynde at se på tilbud igen.
Men jeg tror, at stigningen i den 10-årige statskasse, da den gik fra 4.2 til 4.4 i de sidste to uger, igen bragte den usikkerhed om glidebanen for renterne for øje. Så folk lagde bare deres kuglepenne fra sig igen og tænkte, jamen vi venter bare og ser, hvad der sker. Vi er i denne verden, tror jeg, at gode nyheder er dårlige nyheder, hvorimod dårlige nyheder mellem 2009 og 2020 for fast ejendom var gode nyheder, fordi de holdt renten nede. Nu er vi i den modsatte verden, det er den samme verden, men det er modsat. Men gode nyheder er dårlige nyheder, fordi det øger folks bekymringer om højere renter i længere tid.
James:
Så Richard, du siger, at vi kan se nogle flere køb i løbet af de næste 12 måneder. Jeg føler, at markedet for flere familier er faldet en lille smule, men sælgerne hænger stadig derinde, og der er ikke mange transaktioner i gang, fordi loftssatserne ikke er attraktive nok til, at vi kan se på dem. Fordi jeg har set det samme, så vi cap rates som 3.5, måske lave 4s, og nu er de oppe på 5.5. Det er ikke særlig attraktivt med gælden derude lige nu.
Richard:
Nej nej. Jeg mener, jeg tror, at hvis folk havde mere selvtillid, ville du ikke bare kigge på, for at blive teknisk, ville du ikke bare se på loftet. Du bliver nødt til at se på IRR, som tager højde for den lejeværdi, du ville få.
James:
Højre.
Richard:
Og jeg tror, at IRR'erne, selv hvis du antager 2% lejevækst, 2.5%, giver dig en IRR, der er ved at komme i gang. Men jeg tror, at når tilliden fordamper, er folk ikke IRR-investorer. IRR-investorer involverer at lave antagelser om leje i fremtiden, og det ønsker folk ikke at gøre. Og bare, som du siger, er der ingen positiv gearing lige nu, og folk er uvillige til at acceptere negativ gearing på markedet.
Men der skal ikke meget til at tippe den ligning, tror jeg ikke. Vi vil gerne have en lidt mere indlysende retning om, hvor inflationen er på vej hen, en lidt mere indlysende vejledning om, at vi har nået toppen af Fed Funds-cyklussen, Fed har været meget tvetydige omkring det, så tror jeg, at tingene vil tip. For på leasingsiden forsvandt leasing i 2. kvartal 2022, lige da renten begyndte at stige, faldt folk ud af markedet. Nå, leasing er tilbage. 2. kvartal af dette år kom leasing tilbage. Og vi har et ret højt niveau af nybyggeri, måske 90,000 enheder pr. kvartal, men markedet absorberer 60 til 70,000 enheder pr. kvartal, i det mindste baseret på Q2-evidens og Q3-forløb.
Så efterspørgslen er kommet op igen. Ledigheden stiger formentlig en smule. Men når efterspørgslen vender tilbage, skal der ikke for meget til, hvad angår forventningerne, før folk siger, at der er nogle gode tilbud her. Jeg vil sige, bare på din pointe om sælgere, der holder stand, hvis Fed ikke havde grebet ind og tilført likviditet til banksektoren, hvilket har gjort det muligt for banksektoren at være i stand til at gå gennem en periode med lån. De betaler muligvis stadig renterne, men de er under vand med hensyn til værdi. Vi kunne have haft en anden situation. Fed har været meget aktiv med at levere likviditet til banksektoren. Og selvfølgelig tror jeg, at det har holdt presset fra ejerne, og derfor har du fået det her standoff mellem købere og sælgere, eller ejere og potentielle købere.
Dave:
Richard, jeg vil gerne følge op på banksektoren og hvad der foregår der. I går læste jeg en artikel i Wall Street Journal, hvor de udtalte sig om en "dommesløjfe" inden for kommerciel ejendomshandel. Den grundlæggende forudsætning er, at deres værdiansættelser allerede er nede. Det har sat nogle ejendomme under vand, og nu begynder folk at misligholde disse lån. Bankkreditten strammes op, hvilket betyder, at folk ikke kan refinansiere, eller de ikke kan købe, hvilket lægger yderligere nedadgående pres på værdiansættelserne, og det skaber den spiral, der skaber et vedvarende pres nedad på priserne i erhvervsejendommen. Jeg er spændt på, om du tror, der er en risiko for denne undergangsløkke, eller hvad du nu vil kalde det, om der er større risiko ved bankkrak og mangel på likviditet, der påvirker det kommercielle marked?
Richard:
Jeg mener, det, jeg vil fortælle dig, er snarere et komplekst argument, som er et sted midt imellem, der er intet problem, og der er en undergang.
Dave:
Okay.
Richard:
Jeg tror, med stor respekt, den journalistiske maksime er at forenkle og overdrive.
Dave:
Højre.
Richard:
Og jeg tror til en vis grad, at det er det, der foregår med fast ejendom. Og jeg siger ikke, at der ikke er et problem med værdiforringelse af udlån, men jeg tror, at det, vi hører, og det, vi ser, er, at bankerne har rigelig adgang til likviditet, og derfor lider de ikke af indlånsflugt . Så hvor de har tab, eller de er nødt til at nedskrive lån, er de i stand til at bringe det til deres P&L-konto på et relativt ordnet grundlag. Der er ingen tvivl om, at omkostningerne og tilgængeligheden af kredit til ny finansiering er meget strammere. Det er utroligt stramt. Men jeg tror ikke, at bankerne vil ende med fast ejendom på deres bog. Jeg mener, de har været igennem det her før. De ønsker ikke at sætte folk i misligholdelse, og så har de fået den fast ejendom, som de enten skal administrere, eller de er nødt til at sælge den med en eller anden rabat til en, der holder den i to år og derefter laver en overskud to år senere. De har været igennem det før, og de ønsker ikke at gå igennem det igen.
Så jeg tror, at det, vi ser, er, at bankerne udvider, hvor det er muligt. Jeg vil gå så langt som at sige at forlænge og lade som om, men der er masser af kreative måder, hvorpå banker kan arbejde med låntagere for at komme igennem perioden med akut stress. Og jeg siger ikke, at der ikke vil være tab. Vores egen forskning fortæller os, at 60 milliarder af lån sandsynligvis vil misligholde. Der er 4.5 milliarder lån til erhvervsejendomme. De 60 milliarder, måske er det 1.5 % af de samlede bankaktiver. Så det vil være smertefuldt, men det vil ikke bringe banksektoren ned. Derfor er undergangssløjfen, den er ikke god, og at tabe er aldrig godt, men jeg synes ikke, det er helt så aggressivt undergangsløjfe, som vi har set i tidligere ejendomskriser. Vi har set doom loops eksisterer i virkeligheden. Det gjorde de i opsparingslånskrisen, det gjorde de i den store finanskrise, men i øjeblikket tror jeg af forskellige årsager ikke, at vi er der endnu.
James:
Der er helt sikkert mange artikler med det ord doom loop. Det er den nye in-term, jeg ser på hver artikel, hvor det er doom loop, doom loop, det er alt, jeg hører.
Dave:
Bare vent, James, episoden kommer nu til at blive kaldt doom loop, og vi vil sandsynligvis have vores bedst præsterende episode nogensinde, hvis vi kalder det doom loop.
Richard:
Kan vi ikke tale om dydige cirkler frem for doom loop?
Dave:
Ja, ingen vil høre om dydige cirkler, de vil desværre høre om doom loops. Jeg ville elske dydige cirkler.
James:
Men hvis der er en undergang på vej, Richard, fordi det lyder som om du føler dig sikker i nogle kommercielle sektorer fremadrettet, hvilke sektorer mener du så er de mest investorer bør være på vagt over for lige nu? Hvis du overvejer at købe den næste aftale inden for de næste 12 måneder, hvilke sektorer kan du så lide, hey, jeg ville køle ned på det eller være på vagt over for?
Richard:
Nå, det er meget fristende at sige kontorer, for kontorer, som jeg siger, har vi fået det spring i ledighed fra 12 % til 19 %. Vi har ingen sikkerhed for tilbagevenden til arbejde på amerikansk kontor. Vi tror, at tilbagevenden til arbejdet vil tage fart, men lidt over en længere periode, men det er der ingen sikkerhed for lige nu. På den anden side, som professionel inden for fast ejendom i 40 år eller deromkring, får du de bedste tilbud på de mest bombede markeder. Så midt i al den prisregulering vil der være nogle meget gode muligheder i kontorsektoren. Og hvis du virkelig vil være kontrarisk, løber du i den modsatte retning. Alle de mennesker, der løber en vej og siger doom loop, doom loop, du regner ud, hvor de kommer fra og bevæger dig i den modsatte retning.
Jeg tror også, at detailhandelen har fået ret meget til det lige nu. Vi så en del privat kapital. Og det er ikke som kontor, aktivstørrelserne kan være mindre. Det er muligt for mindre investorer at engagere sig i detailhandlen, og vi oplever mangel på plads, og vi ser nogle meget, meget interessante tendenser i detailhandlen. De sexede sektorer, hvis jeg vil sige det i de termer, eller de sektorer, som vi er mest sikre på, tror jeg, på grund af medvinden er industrisektoren og multifamiliesektoren, hvis du vil investere i længerevarende lejevækst. Men når først markedet begynder at bevæge sig, er det her, priserne vil stige hurtigst. Så hvis du vil investere i den langsigtede historie, så skal du rykke hurtigt, vil jeg sige.
Misforstå mig ikke, der er visse dele af multifamilie og lejlighed, som jeg tror vil løbe ind i nogle problemer. Der var en hel del meget billig brofinansiering i multisektoren, hvor folk i højkonjunkturårene med 24 % lejevækst købte klasse C-aktiver med meget lav gæld, og de søgte at renovere og omplacere dem som B eller B plus eller A klasseplads. I betragtning af den generelle svaghed og renteniveauet tror jeg, at nogle af dem kan ende med at misligholde. Så hvis du er studerende i disse spørgsmål, kan der være aktiver, der skal hentes eller rekapitaliseres i det segment af markedet.
Dave:
James vil begynde at savle nu.
Richard:
Åh, det var jeg. Jeg var ved at blive oparbejdet.
Dave:
Det er hans styrehus.
James:
Jeg fik pludselig kløende fingre. Jeg er ligesom, ja, her går vi. Og jeg tror, Richard klarede det. Det er som om, alle købte disse aftaler på meget stramme kunstnere, og så bliver de gældsjusteret på dem midt i strømmen, og dine byggeomkostninger er højere, dine tilladelsestider er længere, og så pludselig er dine pengeomkostninger steget, og det er har helt sikkert nogle problemer i den sektor. Det er som om, at de ting, der er stabiliseret, også stadig bevæger sig, men de ting, der er midt i stabiliseringen, er der, vi ser muligheder. Og det er bestemt der, vi leder efter.
Richard:
Det er rigtigt. Og igen, over en lang karriere, har folk, der har truffet meget gode købsbeslutninger, købt fra urolige udviklere eller urolige byggefirmaer. Vi har set denne før.
Dave:
Jeg håber, ingen mister deres trøje. Det går jeg slet ikke op i. Men jeg tror, det er nyttigt at erkende, at dette sker, og at der sandsynligvis vil være nødlidende aktiver, som skal omplaceres af en anden end den nuværende ejer.
Richard:
Ja. Jeg mener, banksektoren i øjeblikket afskriver en masse gæld, der er under vand, så der er en økonomisk omkostning ved dette, men det er bare ikke kommet ud af kontrol i øjeblikket. Og det har heldigvis ikke helt ramt forbrugersektoren, boligmarkedet endnu, for det rammer så almindelige mennesker, og det er slet ikke særlig behageligt.
Dave:
Nå, Richard, mange tak, fordi du sluttede dig til os. Dette har været utroligt indsigtsfuldt. Jeg vil gerne dele med vores publikum, at du og dit team har forfattet en utrolig økonomisk rapport, kaldet The Midyear Global Real Estate Market Outlook for 2023. Det er fascinerende læsning, og der er også en fantastisk video, der følger med.
Richard, kan du bare fortælle os kort om dette, og hvor vores publikum kan finde det, hvis de vil lære mere?
Richard:
Ja, det vil være på CBRE-webstedet, cbre.com. Gå til Research and Insights, og klik videre på det. Det tager måske to eller tre klik, men det er der. Jeg har mine forskningseksperter fra hele verden, og vi forsøger at være neutrale og afbalancerede og datadrevne. Vi giver blot et bredt overblik over ejendomsmarkederne i USA og rundt om i verden. Faktisk deltog jeg i det, og jeg lærte faktisk også af det.
Dave:
Det er den bedste slags forskningsprojekt, ikke?
Richard:
Ja, absolut.
Dave:
Okay. Nå, Richard, tak igen, fordi du sluttede dig til os.
Richard:
Det er min absolutte fornøjelse.
Dave:
Så James, Richard har fortalt os, at han tror, at værdien af aktiver er ved at falde, hvilket naturligvis ikke er godt for alle, der ejer fast ejendom, men også, at der kan være nogle muligheder, som jeg ved, at du er særligt interesseret i at udnytte. Så hvordan får denne type prognose eller forudsigelse dig til at føle med din virksomhed?
James:
Jeg kan godt lide, at han gav mig bekræftelse på, at du burde købe, når andre mennesker i bund og grund ikke vil købe. Der var så mange vigtige små ting, da han talte om, hvor industrielt huslejen stiger, men priserne falder. Så der er en eller anden mulighed i de sektorer for at gå igennem og bare lede efter de muligheder lige nu, fordi du hører det hele tiden, at folk siger: "Åh, du kan ikke købe noget. Du kan ikke købe noget." Men alene den stat, han talte om, industri, huslejerne stiger, men priserne falder, det er der, du vil se på. Så jeg bliver mere og mere spændt på de næste 12 måneder, og det kommer til at være et spørgsmål om at være tålmodig og finde den rigtige mulighed.
Dave:
Du nævnte i showet, at loftssatserne, hvor de er nu, du sagde Seattle, hvad er de 5.5?
James:
Ja, jeg vil sige 5.25 til 5.5, derinde, et eller andet sted der.
Dave:
Men i betragtning af, hvor renterne er, er det negativ gearing, det er ikke noget, der typisk er attraktivt for investorer i betragtning af, hvor gældsomkostningerne er. På hvilket tidspunkt skal loftsrenterne stige, for at du virkelig kan føle dig begejstret for potentialet i de tilbud, du kan købe?
James:
Nå, du kan altid få en god cap rate, hvis du køber værditilvækst. Det er der, du kan øge det. Men jeg mener i teorien, at jeg ikke rigtig kan lide at købe under cap rate. Jeg vil gerne være i den 6.5. Hvis det er stabiliseret med lidt opside, vil jeg gerne være omkring en 6.5 lige nu.
Dave:
Og bare så alle forstår, er loftssatserne et mål for markedsstemningen. Og som James antyder, ebber og flyder det baseret på omkostningerne ved gæld, hvor meget efterspørgsel, opfattet risiko. Og generelt set er loftssatserne lavere for stabiliserede aktiver. Og når cap rates er lavere, betyder det, at de handler til en højere pris. Når loftssatserne er højere, er de billigere. Og normalt kan du få en højere cap rate som køber, hvis du køber, som James siger, en fixer up eller noget, der kræver værditilvækst.
Men undskyld, James, fortsæt.
James:
Ja, jeg tror, det er det, vi ser lige nu. Mange af de transaktioner, vi ser i de sidste seks måneder, er en masse bevægelser af penge, men ikke mange nye købere, der kommer ind for den generelle 1031 cap. Hvis de har et formål med at købe, vil de gøre det. Bortset fra det, jagter alle den værditilvækst, hvor du skal smøge ærmerne op, komme på arbejde. Men der er nogle rigtig gode køb lige nu. Jeg ved, at vores IRR er steget en del i løbet af de sidste ni måneder til hvor vi nu rammer 5.5, 17 %, og så det er alle gode ting.
Dave:
Det er en meget god ting. Nå, vi skal lige holde øje med tingene og se, hvordan det går, men jeg er generelt enig i Richards vurdering. Cap-satserne er steget, og jeg tror, de vil fortsætte med at stige, mens mit gæt er, at huslejen, i det mindste i flerfamiliehuse, som er den sektor, jeg forstår bedst, sandsynligvis vil falde. De holder sig måske over nul og vokser, men jeg tror, at disse vanvittige huslejevækster, som vi så i multifamilie, er forbi for tiden. Og så, kombineret med en stigning i loftet, vil vi bringe flerfamilieværdierne endnu længere ned, hvor de er i dag, hvilket kan give nogle interessante muligheder. Så vi bliver nødt til at holde øje med denne.
James, mange tak for at være her. Det sætter vi altid pris på. Og for alle, der lytter til det, sætter vi pris på dig. Hvis du kan lide denne episode, så glem ikke at give os en anmeldelse på enten Spotify eller Apple eller på YouTube, hvis du ser den der. Tak igen, og vi ses til næste afsnit af On The Market.
On The Market er skabt af mig, Dave Meyer og Kailyn Bennett. Produceret af Kailyn Bennett, redigering af Joel Esparza og Onyx Media, research af Pooja Jindal, copywriting af Nate Weintraub. Og en helt særlig tak til hele BiggerPockets-teamet. Indholdet på showet On The Market er kun meninger. Alle lyttere bør uafhængigt verificere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.
Se afsnittet her
Hjælp os!
Hjælp os med at nå nye lyttere på iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder, og instruktionerne kan findes link.. Tak! Det sætter vi stor pris på!
I denne episode dækker vi:
- forklarede han ejendomsmægler "Doom Loop". og hvad kan forårsage dette kædereaktion til tank aktivpriser
- "global afmatning" , recession forudsigelser for 2023 og 2024
- De svageste og stærkeste sektorer af erhvervsejendomme (og hvilke der er underpris)
- Cap rate opdateringer og hvad der endelig vil få priserne til at forbedre sig igen
- Bedste købsmuligheder i 2023 og aktiver med stigende huslejer og faldende priser
- Arbejdsløshed, inflation, deflation, og hvad vi kan forvente i løbet af det næste år
- og So Meget mere!
Links fra showet
Bog omtalt i showet
Forbind med Richard:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? E-mail .
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk dig selv. Adgang her.
- PlatoAiStream. Web3 intelligens. Viden forstærket. Adgang her.
- PlatoESG. Kulstof, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Affaldshåndtering. Adgang her.
- PlatoHealth. Bioteknologiske og kliniske forsøgs intelligens. Adgang her.
- BlockOffsets. Modernisering af miljømæssig offset-ejerskab. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $OP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 måneder
- 125
- 15 år
- 15 %
- 150
- 17
- 2%
- 2 % inflation
- 20
- 20 år
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35 %
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- I stand
- Om
- om det
- over
- absolutte
- absolut
- Acceptere
- adgang
- Konto
- Konti
- tværs
- aktiv
- aktiviteter
- faktiske
- faktisk
- Ad
- tilføje
- Justeret
- justeringer
- Fordel
- påvirke
- igen
- aggressive
- siden
- forude
- Alle
- tilladt
- tillader
- alene
- sammen
- allerede
- også
- alternativer
- Skønt
- altid
- am
- amerika
- midt
- blandt
- beløb
- beløb
- an
- analyse
- Analytikere
- ,
- En anden
- besvare
- enhver
- nogen
- noget
- overalt
- fra hinanden
- lejlighed
- lejligheder
- Apple
- værdsætter
- påskønnelse
- cirka
- ER
- argument
- omkring
- artikel
- artikler
- kunstig
- kunstig intelligens
- AS
- spørg
- spørge
- vurdering
- aktiv
- aktivklasse
- Aktiver
- antage
- antagelser
- At
- At angribe
- attraktivt
- publikum
- forfatter
- forfattet
- tilgængelighed
- gennemsnit
- væk
- b
- tilbage
- Bad
- Balance
- balancer
- Bank
- bankkonkurser
- Bank
- banksektoren
- Banker
- baseret
- grundlæggende
- I bund og grund
- grundlag
- Battle
- BE
- Husk
- fordi
- bliver
- blive
- været
- før
- begyndte
- begynde
- Begyndelse
- bag
- bag scenen
- være
- Tro
- jf. nedenstående
- BEDSTE
- mellem
- Big
- Store billede
- større
- Største
- Billion
- Bit
- bog
- Bøger
- boom
- grænse
- låntagere
- købte
- Pause
- BRIDGE
- kortvarigt
- bringe
- bred
- mæglere
- bragte
- bygge
- Bygning
- bygget
- Bunch
- virksomhed
- virksomheder
- buste
- men
- købe
- KØBER..
- købere
- Købe
- Buys
- by
- Ved tallene
- ringe
- kaldet
- kom
- CAN
- Kan få
- kasket
- kapital
- Karriere
- tilfælde
- Årsag
- forårsager
- forsigtig
- CBRE
- Centers
- vis
- sikkerhed
- lave om
- skiftende
- Kanal
- billig
- billigere
- chef
- Kina
- Chinas
- kinesisk
- kredse
- byer
- klasse
- klar
- klik
- klatre
- Cloud
- cloud computing
- Indsamling
- KOM
- kombineret
- Kom
- kommer
- Kommentar
- kommerciel
- erhvervsejendomme
- Råvarer
- samfund
- Community Hubs
- Virksomheder
- selskab
- fuldstændig
- komplekse
- omfattende
- computing
- Bekymring
- betingelser
- tillid
- sikker
- tilsluttet
- konsekvent
- opbygge
- forbruger
- forbrugernes følelse
- indhold
- sammenhæng
- fortsæt
- fortsættende
- kontrol
- Samtale
- Cool
- tekstforfatning
- virksomheder
- Koste
- Omkostninger
- kunne
- land
- Par
- kursus
- dæksel
- Covid
- Crash
- oprettet
- skaber
- Kreativ
- kredit
- kriser
- krise
- nysgerrig
- Nuværende
- skære
- cyklus
- cyklisk
- dagligt
- Dallas
- data
- datacentre
- datapunkter
- Dave
- dag
- Dage
- døde
- deal
- Tilbud
- Gæld
- anstændig
- afgørelser
- Falder
- Faldende
- dedikation
- Standard
- defaults
- UNDERSKUD
- definitivt
- deflation
- deflationær
- levering
- Efterspørgsel
- demografiske
- Demografi
- Afhængigt
- afhænger
- depositum
- beskrevet
- destinationer
- udviklet
- udviklere
- DID
- forskellige
- DIG
- digital
- Digitale økonomi
- direkte
- retning
- Rabat
- Skærm
- skelnen
- nødstedte
- do
- gør
- gør
- Dont
- Doom
- undergangsløkke
- tvivler
- ned
- nedad
- dramatisk
- drevet
- driver
- drivere
- drev
- kørsel
- Drop
- droppet
- Dropper
- e-handel
- Tidligt
- lette
- Letter
- nemt
- Ebbs
- Økonomisk
- Økonomi
- økonomier
- Economist
- økonomer
- økonomi
- redigering
- enten
- element
- andet
- smergel
- emerging markets
- selvstændige
- beskæftigelse
- ende
- beskæftiget
- Engelsk
- nok
- Indtast
- Hele
- episode
- sidestiller
- egenkapital
- Ækvivalent
- væsentlige
- ejendom
- Ether (ETH)
- Europa
- Endog
- til sidst
- Hver
- alle
- hverdagen
- alle
- alles
- bevismateriale
- præcist nok
- overdrevent
- ophidset
- eksisterer
- ekspanderende
- forvente
- forventninger
- forventet
- dyrt
- erfaring
- eksperter
- eksport
- eksport
- strækker
- udstrækning
- øje
- Ansigtet
- vender
- Faktisk
- faktor
- mislykkedes
- retfærdigt
- bekendt
- familie
- langt
- fascinerende
- frygt
- Fed
- fodring
- føler sig
- Feet
- færre
- Fiktion
- udfylde
- Endelig
- finansielle
- finanskrise
- finansiering
- Finde
- finde
- firmaer
- Fornavn
- fem
- flad
- fly
- florida
- strømme
- følger
- Til
- Tving
- Forces
- Forecast
- prognoser
- fremmest
- evigt
- Formula
- Videresend
- fundet
- fire
- Fransk vin
- fra
- forsiden
- fundamental
- Fundamentals
- fonde
- yderligere
- fremtiden
- samle
- gav
- BNP
- gdp-vækst
- Generelt
- generelt
- Tyskland
- få
- få
- Giv
- given
- giver
- Global
- Global økonomi
- Go
- Gud
- Goes
- gå
- Guld
- gået
- godt
- fik
- klasse
- stor
- stærkt
- Grow
- Vækst
- Gæst
- gæster
- vejledning
- havde
- halvvejs
- hånd
- Håndterer
- ske
- skete
- Happening
- sker
- Gem
- hårdere
- Have
- have
- he
- hoved
- antal ansatte
- Overskrift
- overskrift
- Helse
- sund
- høre
- hørt
- høre
- tunge
- Held
- hjælpsom
- hjælper
- link.
- Skjult
- Høj
- højere
- ham
- hints
- leje
- hans
- Hit
- rammer
- hold
- bedrift
- besidder
- Home
- Homes
- håber
- håber
- HOT
- Hotel
- hoteller
- husholdninger
- huse
- boliger
- Boligmarkedet
- Hvordan
- Hvor højt
- HTTPS
- Hubs
- kæmpe
- i
- SYG
- ideal
- ideer
- if
- KIMOs Succeshistorier
- påvirker
- Påvirkninger
- leverfunktion
- vigtigt
- umuligt
- Forbedre
- in
- Indkomst
- Forøg
- øget
- Stigninger
- stigende
- stigende
- utrolige
- utroligt
- uafhængigt
- indeks
- angiver
- industrielle
- industrien
- inflation
- informere
- SINDSSYG
- indsigtsfuld
- indsigt
- anvisninger
- forsikring
- Intelligens
- interesse
- Renter
- interesseret
- interessant
- interne
- internationalt
- Interview
- ind
- Invest
- investering
- investor
- Investorer
- involvere
- involverede
- irr
- isolerede
- spørgsmål
- spørgsmål
- IT
- Italiensk vin
- ITS
- selv
- iTunes
- james
- Job
- Karriere
- job rapport
- sammenføjning
- slutter sig til os
- tidsskrift
- Journalister
- jpg
- hoppe
- lige
- Holde
- holde
- holdt
- Nøgle
- sparke
- Venlig
- Kend
- arbejdskraft
- arbejdsmarked
- Mangel
- landing
- Efternavn
- Sidste år
- LÆR
- lærte
- læring
- leasing
- mindst
- Forlade
- forlader
- Politikker
- udlån
- mindre
- mindre
- lad
- Niveau
- Leverage
- LG
- Livet
- Life Sciences
- ligesom
- Sandsynlig
- Line (linje)
- foring
- Likviditet
- Lytte
- lidt
- Lives
- lån
- Lån
- lokalt
- placering
- placeringer
- Lockdown
- Lang
- langsigtet
- længere
- Se
- kiggede
- leder
- UDSEENDE
- taber
- off
- tab
- Lot
- kærlighed
- Lav
- lavere
- Makroøkonomisk
- makroøkonomi
- lavet
- fastholder
- lave
- maerker
- Making
- mand
- administrere
- styring
- Produktion
- fremstillingsindustri
- mange
- markere
- Marked
- markedsforhold
- markedsudsigter
- markedstemning
- markedsplads
- Markeder
- masserne
- massive
- Matter
- Matters
- Maxim
- Kan..
- kan være
- me
- betyde
- midler
- måle
- måling
- Medier
- medicinsk
- Mød
- nævnte
- metrisk
- Meyer
- Midtår
- måske
- migration
- million
- tankerne
- øjeblik
- penge
- Måned
- måned
- mere
- Pant
- mest
- bevæge sig
- bevægelse
- flytning
- meget
- multisektor
- flere
- my
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- negativ
- Neutral
- aldrig
- Ny
- Ny Byggeri
- nyere
- nyheder
- næste
- ingen
- Ingen
- normal
- Noter
- nu
- Nuance
- nummer
- numre
- Obvious
- of
- off
- Office
- kontorer
- tit
- oh
- Okay
- omnichannel
- on
- engang
- ONE
- dem
- kun
- Onyks
- åbent
- operatør
- Udtalelse
- Udtalelser
- Muligheder
- Opportunity
- modsat
- or
- ordrer
- almindelig
- original
- Andet
- Andre
- vores
- ud
- Outlook
- uden for
- i løbet af
- samlet
- oversigt
- egen
- ejer
- ejere
- Tempo
- Pacific
- smertefulde
- del
- deltog
- deltagelse
- særlig
- især
- partner
- dele
- passerer
- forbi
- sti
- patient
- pause
- Betal
- betale
- Peak
- pension
- Mennesker
- folks
- per
- opfattet
- kunstnere
- udfører
- periode
- plukket
- billede
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- spiller
- Vær venlig
- glæde
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- punkter
- position
- positiv
- mulig
- eventuelt
- Indlæg
- potentiale
- forudsigelse
- Forudsigelser
- foretrækkes
- forberedt
- præsentere
- tryk
- smuk
- tidligere
- pris
- Priser
- prissætning
- primært
- Forud
- private
- sandsynligvis
- Problem
- problemer
- produceret
- produktivitet
- professionel
- Professor
- Profit
- projekt
- egenskaber
- ejendom
- beskyttet
- forudsat
- leverer
- trækker
- køb
- formål
- Pushing
- sætte
- sætter
- Q1
- Q2
- Q3
- kvalitet
- Kvarter
- spørgsmål
- Spørgsmål
- hurtigste
- hurtigt
- hæve
- tilfældig
- rækkevidde
- hurtige
- Sats
- priser
- hellere
- bedømmelse
- nå
- nået
- Læs
- Læsning
- ægte
- fast ejendom
- ejendomsmarkedet
- ejendomsmarkeder
- Reality
- virkelig
- årsager
- nylige
- for nylig
- recession
- genkende
- optage
- Rød
- reducere
- henvisninger
- afspejler
- relative
- relativt
- fjern
- fjernbetjening
- Lej
- gentag
- indberette
- repræsentere
- forskning
- boligområder
- modstandskraft
- elastisk
- Ressourcer
- respekt
- REST
- detail
- Retreat
- afkast
- vende
- gennemgå
- Richard
- højre
- Rise
- stigende
- Risiko
- robust
- roller
- Roll
- Værelse
- rode
- rundt
- Kør
- kører
- s
- sikker
- Said
- salg
- samme
- Besparelser
- så
- siger
- siger
- skalaer
- scenarie
- scener
- VIDENSKABER
- Seattle
- sekunder
- sektor
- Sektorer
- se
- se
- synes
- synes
- set
- Sees
- segment
- segmenter
- sælger
- Sælgere
- send
- forstand
- sendt
- stemningen
- Tjenester
- servicevirksomhed
- Del
- Skarpest
- mangel
- bør
- Vis
- viser
- Shows
- side
- Simpelt
- forenkle
- siden
- enkelt
- Situationen
- SIX
- Seks måneder
- størrelser
- faglært
- glider
- langsom
- Sænk farten
- langsommere
- langsomt
- bremser
- træg
- mindre
- So
- Soft
- solid
- nogle
- Nogen
- noget
- noget
- et eller andet sted
- sofistikeret
- Space
- taler
- særligt
- specifikke
- tilbringe
- udgifterne
- brugt
- spike
- Spin
- Sponsorer
- Spotify
- firkant
- stagflation
- står
- starte
- påbegyndt
- Starter
- starter
- Stater
- forblive
- opholder
- Stadig
- stimulus
- bestand
- Stands
- Historie
- strategier
- Strategi
- strøm
- vandløb
- gade
- stress
- stærk
- studerende
- væsentligt
- sådan
- pludselige
- lidelse
- tyder
- RESUMÉ
- Super
- forsyne
- bølge
- overraskende
- vedvarende
- medvind
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- tanken
- hold
- Teknisk
- fortælle
- fortæller
- lejer
- semester
- vilkår
- forfærdelig
- end
- takke
- tak
- at
- Fed
- Fremtiden
- The Wall Street Journal
- verdenen
- deres
- Them
- selv
- derefter
- teori
- Der.
- derfor
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- Tænker
- tænker
- denne
- i år
- dem
- selvom?
- tænkte
- tre
- Gennem
- skovflåt
- tikkende
- tier
- stramning
- strammere
- tid
- gange
- timing
- tip
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- fortalt
- Ton
- også
- tog
- top
- I alt
- mod
- handle
- bane
- Transaktioner
- Transcript
- transit
- statskassen
- Tendenser
- udløse
- trillion
- problemer
- sand
- virkelig
- Trusts
- prøv
- forsøger
- TUR
- to
- typen
- typer
- typisk
- os
- Amerikansk økonomi
- Uber
- Usikkerhed
- under
- forstå
- forstår
- arbejdsløshed
- desværre
- enhed
- Forenet
- Forenede Stater
- enheder
- universitet
- indtil
- upside
- us
- brug
- anvendte
- Bruger
- bruger
- sædvanligvis
- værdiansættelse
- værdi
- værdiansættes
- Værdier
- række
- Verifikation
- verificere
- meget
- video
- synlig
- løn
- løn
- vente
- Venter
- gå
- Væglampe
- Wall Street
- Wall Street Journal
- ønsker
- ønskede
- ønsker
- var
- ser
- Vand
- Wave
- Vej..
- måder
- we
- Svaghed
- Hjemmeside
- uger
- velkommen
- GODT
- Kendt
- gik
- var
- Western
- Hvad
- Hvad er
- uanset
- hvornår
- ud fra følgende betragtninger
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- hvorfor
- wifi
- vilje
- villig
- med
- uden
- vidunderlig
- ord
- Arbejde
- træning
- arbejdede
- arbejdere
- arbejder
- world
- Verdens
- værd
- ville
- WoW
- skriver
- skrivning
- skriftlig
- Forkert
- år
- år
- Ja
- i går
- endnu
- dig
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- nul