Denne artikel er præsenteret af Easy Street Capital. Læs vores redaktionelle retningslinjer for mere information.
I de senere år er et ret nyt låneprodukt: Debt Service Coverage Ratio (DSCR) lån, blevet enormt populært blandt ejendomsinvestorer. DSCR-lån er blevet et kritisk værktøj for investorer på vej til at opnå deres drømme om økonomisk frihed.
Disse lån er beregnet specifikt til investeringsejendomme kun, er så effektive og populære, fordi de kræver ingen indkomstbekræftelse (eller gæld-til-indkomst-forhold) og ingen selvangivelser eller endeløst papirarbejde. Ydermere - mens kvalifikationen og dokumentationen er meget mindre end konventionelle realkreditlån - er renterne lige knap højere (typisk mindre end 1% mere). Disse lån tilbyder faste renter i 30 år, inklusive muligheder, hvor det kun er afdragsfri de første 10 år, så du undgår det udbetalings- og refinansieringspres, der ofte følger med hårde penge-alternativer.
Sammenlagt er det ikke underligt, hvorfor investorer er strømmet til disse lån for at skalere deres porteføljer og opnå deres drømme om økonomisk frihed.
Hvordan kvalificerer du dig til et DSCR-lån?
Potentielle låntagere kan nogle gange støde på forvirring, når de først lærer om DSCR-lån. Specifikt kvalifikationsproces, især hvis de har været i vridningen med en konventionel kvalifikation. Mens konventionelle långivere vil granske tilsyneladende alle aspekter af dine indtægter, udgifter, bankkontotransaktioner og kredithistorik - DSCR-lån er forskellige, da kvalifikationen og garantien primært er fokuseret på ejendommen i stedet for dig, låntageren.
DSCR-långivere vil se på din kreditscore og sørge for, at du har et par måneders betalinger i banken, men bortset fra det kvalificerer din ejendom, ikke dig! Det betyder, at dine indkomstkilder, uanset om du har et W-2-job, ejer en virksomhed, investerer i fast ejendom på fuld tid, eller er pensioneret eller mellem job, ligegyldigt! DSCR långivere tager strengt taget ikke hensyn til indkomst!
Hvad bestemmer min pris og vilkår?
Så hvad afgør, om du er kvalificeret, og hvilken sats du vil betale? Det kommer primært fra tre nøglefaktorer:
- DSCR (Debt-Service-Coverage-Ratio)
- LTV (Loan-To-Value Ratio)
- FICO (kreditscore)
Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Det er ingen overraskelse, at DSCR-metrikken er vigtig for DSCR-lån. Debt Service Coverage Ratio måler indkomsten fra ejendommen (husleje) divideret med hovedudgifterne (hovedstol og renter på dit realkreditlån plus ejendomsskatter, forsikringer og eventuelle gældende HOA-afgifter).
Ejendomsinvestorer generelt investere for månedlige pengestrømme fra deres udlejningsejendomme, hvilket opnås, når indtægterne overstiger deres udgifter, og de har overskud til overs. En DSCR på 1.00x betyder, at indtægt er lig med udgifter, og at investoren er i balance. En DSCR over 1.00x betyder, at investoren tjener penge, da de nu har cash flow. For eksempel vil en DSCR på 1.25x forekomme, hvis ejendommen tjener 1,250 USD om måneden i husleje og har 1,000 USD i PITIA (udgift – hovedstol + renter + skatter + forsikring + foreningskontingenter). En DSCR under 1.00x betyder, at udgifterne overstiger indkomsten, så investoren taber penge hver måned.
Hvordan virker dette fra långivers perspektiv? En långiver vil generelt ønske, at investoren laver det mest mulige cash flow, fordi den primære bekymring er evnen til at foretage betalinger på realkreditlånet. Derfor, jo højere DSCR, jo bedre lånevilkår vil en investor få, fordi långiver kan være mere sikker på at få betalt tilbage, da huslejen mere end dækker gældsbetalingerne hver måned!
Lån-til-værdi-forhold (LTV)
Den anden afgørende faktor er belåningsgrad (LTV). Dette er en simpel metrik, der sammenligner dit lånebeløb med ejendommens værdi. Dette er ekstremt vigtigt for långiveren, fordi långiverens vigtigste udvej, hvis du stopper med at betale (default) på lånet, er at tvangsauktionere ejendommen og erstatte de penge, der er tabt på den ubetalte gæld, med ejendomsaktivet. Simpelthen, hvis långiveren kan sælge ejendommen for mere end hvad der skylder i en afskærmningssituation, så er långiveren beskyttet mod at miste penge.
Som sådan, jo lavere LTV, jo lavere er risikoen for tab for långiveren, da de har en større "pude", hvis der er behov for tvangsauktion. For eksempel, i et 80% LTV-scenarie (f.eks. en låntager køber en ejendom og sætter 20% ned), ville en $1,000,000 ejendom bære et $800,000 lån med en $200,000 "pude" eller egenkapital for låntageren. I denne situation, hvis låntageren misligholder, og långiveren er nødt til at afskærme, så længe ejendommen ikke er faldet i værdi med mere end 20 % ($200,000), er långiveren beskyttet mod risikoen for tab, da de så ville eje en ejendom, der er mere værd end den afgivne gæld.
I dette eksempel, hvis ejendommen bibeholdt denne værdi på $1,000,000, og långiveren blev udelukket på grund af misligholdelse, kommer långiveren faktisk ud foran og ejer en $1,000,000-ejendom i stedet for en $800,000-seddel. Men i den virkelige verden er det ikke så enkelt (som alle ejendomsinvestorer ved godt!), da der er lukkeomkostninger, advokatomkostninger og tid og energi brugt i denne proces, som næsten alle långivere foretrækker at undgå.
Så hvordan påvirker dette lånevilkårene? Simpelthen, jo lavere LTV, jo bedre vilkår for låntager, da det øger "puden" for långiver i tilfælde af faldende værdi og tvangsauktion. I ovenstående eksempel ville værdien af ejendommen have skullet falde med mere end 20 % for at långiveren skulle tabe penge, et usandsynligt, men plausibelt scenario. Men hvis LTV havde været 60%, dvs. et $600,000 lån på en $1,000,000 ejendom, ville værdien have været nødt til at falde med hele 40% eller $400,000 for at långiveren var i en tabsposition. Meget mere usandsynligt! Således kan långiver tilbyde bedre vilkår (som en lavere rente) på 60% LTV-lånet, da det indebærer meget mindre risiko.
FICO (kreditscore)
Den sidste nøgleværdi for at kvalificere dig til et DSCR-lån er din Fico eller kvalificerende kreditscore. Typisk er der tre kreditscore for alle, Equifax, Experian og TransUnion, og den score, der bruges til at kvalificere sig til lånet, vil være den mellemste.
Mens DSCR-lån primært er baseret på ejendommen frem for den enkelte låntager, ser långiveren stadig på kreditscore som en del af det store billede af kvalifikation. Bemærk, at kreditvurderingen fra et realkreditinstitut vil blive udregnet lidt anderledes end den score, du kan se fra en normal bank eller online dataudbyder. Disse scores vægtes en smule mere tungt i forhold til ejendomskredit, idet der tages mere højde for ting som anden realkreditgæld.
Fra långiverens perspektiv er en person med en lang og stor historie med rettidige og fulde betalinger på andre realkreditlån en god indikator for sandsynligheden for perfekte og rettidige betalinger på dit DSCR-lån. Så jo bedre kredit, jo bedre vilkår.
Andre faktorer, der bestemmer kvalifikation
Mens de "tre store" målinger anført ovenfor er de vigtigste determinanter for din kvalifikation og sats - andre faktorer gør også en forskel, omend ikke helt så vigtige. Nogle andre faktorer, som DSCR-långivere bruger, inkluderer:
- Lån Formål: Typisk vil du få bedre vilkår på et opkøb end en udbetalingsrefinansiering, da den værdi, som långiveren bruger, er mere sikker på et køb, og der er mere garanteret "skin in the game" for låntageren.
- Lånestørrelse: DSCR-långivere kan typisk godt lide en "Goldilocks sweet spot"-lånstørrelse, ikke for stor og ikke for lille til den bedste pris. Dette skyldes, at der er et mindre marked for udlejningsejendomme i superstørrelse (dvs. hvor mange potentielle købere eller lejere er der for $3M+ palæer), men omvendt kan en ejendom med for lille værdi (værd $200k eller mindre) indikere et fald eller ultra-landligt marked, et barsk kvarter eller en ejendom i dårlig stand. De bedste priser og laveste gebyrer kommer typisk i intervallet $250k - $750k lånebeløb.
- Forudbetalingsbøder: DSCR långivere er kendt for at give de bedste priser, når bøderne for forudbetaling af lånet (dvs. et gebyr, hvis du forudbetaler tidligt i løbetiden) er højere. Hvis du er en langtidshorisont-investor og ikke har planer om at sælge hurtigt, er det ofte en god idé at handle forudbetalte bøder inden for de første fem år til en meget lavere kurs.
Sådan vælger du en DSCR-långiver
Når du er klar til at optage et DSCR-lån - er det tid til at vælge den långiver, der passer til dig. Det kan nogle gange være overvældende at finde ud af, hvordan man starter, og hvem man skal vælge. Der er masser af DSCR långivere derude, der tilbyder produktet.
Her er hemmeligheden om DSCR-lån, som ikke mange långivere vil fortælle dig: låneproduktet er stort set det samme blandt alle långivere. Selvom der er nogle forskelle langs kanterne og med nøjagtige renter, er lånene for det meste mere eller mindre de samme. Og når det kommer til priser, kan én långiver have de bedste priser på et givet tidspunkt, men som på alle konkurrenceprægede markeder vil det ikke vare længe, og priserne vil i sidste ende konvergere til stort set det samme.
Så hvordan vælger du den rigtige DSCR-långiver, ikke kun til din umiddelbare aftale, men for at etablere et langsigtet forhold?
Du får lyst til at skærpe ind på det sande specialiteter og forskelle i låneprogrammer, der tilbydes og omdømme og finansiel styrke også af långiver. Priser og gebyrer ender sandsynligvis med at være ret ens, så sørg for at stille gode spørgsmål og finde ud af, hvorfor de er forskellige.
Nogle foreslåede spørgsmål for at komme i gang:
- Er du en direkte långiver, der låner din egen kapital ud, eller en mæglerformidler, der samarbejder med andre långivere?
- Har du særlige programmer til ejendomstyper, såsom kort og mellemlang lejefinansiering? Nogle BRRRR-låneprogrammer?
- Hvad er den maksimale LTV du låner ud til?
- Kræver du, at en DSCR skal være mindst 1.00x, eller har du muligheder for ikke-kontantflydende ejendomme?
- Når der er partnere (dvs. 50/50 ejere af en LLC), der låner på et DSCR-lån, kvalificerer du så FICO-score for den højere eller lavere partner?
Konklusion
At vælge en DSCR-långiver og derefter sikre, at din kvalifikation giver dig de lavest mulige priser og gebyrer, kan være en overvældende oplevelse. Forhåbentlig kan denne artikel tjene som en stærk ressource til at hjælpe dig med at vælge det bedste DSCR-lån til din investeringsrejse.
Denne artikel er præsenteret af Easy Street Capital
Easy Street Capital er en privat ejendomsmægler med hovedkontor i Austin, Texas, og betjener ejendomsinvestorer rundt om i landet. Defineret af et erfarent team og innovative låneprogrammer, er Easy Street Capital den ideelle finansieringspartner for ejendomsinvestorer på alle erfaringsniveauer og specialiteter. Uanset om en investor ordner og vender, finansierer en pengestrømsudlejning eller bygger grunden op, har vi en løsning, der passer til disse behov.
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- evne
- Om
- over
- Konto
- opnå
- opnået
- erhvervelse
- faktisk
- påvirke
- mod
- forude
- Alle
- alternativer
- blandt
- beløb
- ,
- anvendelig
- omkring
- artikel
- udseende
- aktiv
- Association
- austin
- forfatter
- tilbage
- Bank
- bankkonto
- baseret
- fordi
- bliver
- være
- jf. nedenstående
- BEDSTE
- Bedre
- mellem
- Big
- Store billede
- Bit
- grænse
- låntagere
- låntagning
- Breaking
- mæglervirksomhed
- Bygning
- virksomhed
- købere
- beregnet
- aflyst
- kapital
- bære
- tilfælde
- Kontanter
- pengestrøm
- vis
- lukning
- Kom
- sammenligne
- konkurrencedygtig
- Bekymring
- betingelse
- sikker
- forvirring
- konventionelle
- Converge
- Omkostninger
- land
- dækning
- dækker
- kredit
- kritisk
- data
- deal
- Gæld
- gældsbetalinger
- Faldende
- falde
- Standard
- defaults
- Bestem
- bestemmer
- bestemmelse
- forskel
- forskelle
- forskellige
- direkte
- Divided
- dokumentation
- Dont
- ned
- drømme
- hver
- Tidligt
- Effektiv
- møde
- Endless
- energi
- enormt
- sikring
- Lig
- Equifax
- egenkapital
- især
- væsentlige
- oprettelse
- ejendom
- Endog
- til sidst
- Hver
- alle
- eksempel
- overstige
- overstiger
- udgifter
- Experian
- erfaring
- erfarne
- ekstremt
- faktorer
- retfærdigt
- gebyr
- Gebyrer
- få
- Fico
- Figur
- endelige
- finansielle
- finansiering
- Finde
- Fornavn
- passer
- fast
- flow
- fokuserede
- Til investorer
- Frihed
- fra
- fuld
- yderligere
- generelt
- få
- få
- given
- giver
- Give
- gå
- godt
- stor
- garanteret
- Hård Ost
- hovedsæde
- stærkt
- hjælpe
- Skjult
- højere
- historie
- Forhåbentlig
- Hvordan
- How To
- Men
- HTTPS
- idé
- ideal
- umiddelbar
- vigtigt
- in
- omfatter
- Herunder
- Indkomst
- Stigninger
- angiver
- Indikator
- individuel
- oplysninger
- innovativ
- i stedet
- forsikring
- interesse
- Renter
- mellemmand
- Invest
- investere
- investering
- Investopedia
- investor
- Investorer
- IT
- Job
- Karriere
- rejse
- Nøgle
- Kend
- kendt
- større
- Efternavn
- læring
- Politikker
- LÅNE
- långiver
- långivere
- udlån
- niveauer
- LG
- Sandsynlig
- Børsnoterede
- lidt
- LLC
- lån
- Lån
- logo
- Lang
- langsigtet
- Se
- leder
- taber
- miste
- off
- Lot
- LTV
- Main
- lave
- Making
- mange
- Marked
- Markeder
- maksimal
- midler
- foranstaltninger
- metrisk
- Metrics
- Mellemøsten
- penge
- Penge tabt
- Måned
- månedligt
- måned
- mere
- Pant
- Realkreditlån
- mest
- næsten
- nødvendigvis
- behov
- behov
- Ny
- normal
- tilbyde
- tilbydes
- tilbyde
- ONE
- online
- Udtalelser
- Indstillinger
- Andet
- skyldte
- egen
- ejere
- betalt
- del
- partner
- partnere
- Betal
- betale
- betalinger
- perfekt
- perspektiv
- pick
- billede
- fly
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- plausibel
- plus
- fattige
- Populær
- porteføljer
- position
- mulig
- potentiale
- foretrække
- forelagt
- tryk
- smuk
- prissætning
- primært
- primære
- Main
- private
- behandle
- Produkt
- Profit
- Programmer
- egenskaber
- ejendom
- beskyttet
- udbyder
- køb
- indkøb
- formål
- sætter
- kvalifikation
- kvalificere
- kvalificerende
- Spørgsmål
- hurtigt
- rækkevidde
- Sats
- priser
- forholdet
- Læs
- klar
- ægte
- fast ejendom
- virkelige verden
- nylige
- forhold
- Lej
- lejere
- erstatte
- repræsentere
- kræver
- ressource
- afkast
- Risiko
- rundt
- samme
- Scale
- Anden
- Secret
- sælger
- Salg
- tjener
- tjeneste
- servering
- Kort
- lignende
- Simpelt
- ganske enkelt
- siden
- Situationen
- Størrelse
- lille
- So
- nogle
- Nogen
- Kilder
- særligt
- specifikt
- brugt
- starte
- påbegyndt
- Stadig
- Stands
- gade
- stærk
- sådan
- overraskelse
- sød
- Tag
- tager
- skat
- Skatter
- hold
- vilkår
- Texas
- deres
- derfor
- ting
- tre
- tid
- til
- sammen
- også
- værktøj
- mod
- spor
- handle
- Transaktioner
- transunion
- sand
- typer
- typisk
- tegningsgaranti
- udnytte
- udnyttet
- værdi
- Verifikation
- WebP
- Hvad
- Hvad er
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- vilje
- inden for
- Arbejde
- virker
- world
- værd
- ville
- skriftlig
- år
- Din
- zephyrnet