Hvad laver Institut for Bolig- og Byudvikling (HUD)?

I denne artikel

US Department of Housing and Urban Development (HUD) er et føderalt regeringsagentur, der hjælper folk med at få adgang til billige boliger. De fleste amerikanere forbinder HUD med almen boligstøtte og hjælp til lavindkomstfamilier. HUD-programmer hjælper dog også enkeltpersoner med at kvalificere sig til FHA-lån, lav boligforbedringer og håndhæv retfærdige boliglove i hele landet. 

Mange ejendomsinvestorer overvejer at købe HUD-boliger for at udvide deres porteføljer. HUD-afskærmede boliger sælges ofte under markedsværdi, hvilket giver dig mulighed for at genoptræne og vende ejendommen for profit. 

HUD boligprogrammer er dog også en fantastisk måde for familier at købe deres første hjem. Ordninger som "Good Neighbor Next Door Program" eller "HUD $100 Dollar Program" giver meget overkommelige finansieringsmuligheder for familier med lav indkomst til at købe et hjem.

Denne artikel undersøger, hvad det kræver at købe et HUD-hjem, og om denne type bolig kan være rentabel. Du vil også lære fordele og ulemper ved at købe en afskærmet HUD-ejendom.

Hvad er et HUD-hjem

A HUD hjem er en afskærmet ejendom beslaglagt fra husejere, der misligholdt deres Federal Housing Administration (FHA) lån. HUD-hjem kan være enhver ejendomstype - et traditionelt hjem, en duplex eller endda et trailerhus. FHA betaler resten af ​​realkreditlånet, og HUD sætter ejendommen på boligmarkedet. 

HUD-boliger, der kommer på ejendomsmarkedet, sælges "som de er". Derfor kan du ikke forvente nogen ejendomsopgraderinger, renoveringer eller reparationer. Derudover, fordi de tidligere ejendomsejere led økonomiske vanskeligheder, kunne ejendommen være i en tilstand af forfald. Disse boliger er dog typisk de billigste til salg i området. 

HUD programmer

HUD-programmer startede i 1965, da præsident Lyndon B. Johnson dannede agenturet. Dens mission er at "skabe stærke, bæredygtige, inkluderende samfund og kvalitetsboliger til overkommelige priser for alle." For at opfylde dette mål kører HUD forskellige programmer for at sikre overkommelige lejeboliger og hjælpe familier med at nyde økonomisk sikkerhed og forbedret livskvalitet.

Her er nogle af de forskellige HUD boligprogrammer designet til at yde økonomisk bistand til alle, der ønsker at købe eller leje et hjem.

Boligvalgskuponprogram

Almindeligt kaldt § 8 boliger, giver dette program udlejningshjælp til lavindkomstfamilier, handicappede eller ældre mennesker. Udlejere, der lejer til Section 8-lejere, skal sikre, at ejendommen opfylder eller overstiger minimumsstandarder for sundhed og sikkerhed. Derudover modtager lejere værdibeviser til at hjælpe med at betale deres realkreditlån. 

For at kvalificere sig til § 8-bolig skal familien opfylde specifikke kriterier. Disse inkluderer medianindkomst baseret på familiestørrelse, god lejehistorie, manglende straffeattest og valg fra en godkendt liste over HUD-lejligheder eller -boliger. 

Derefter godkender den lokale almene boligmyndighed § 8-ansøgere. 

Føderale boligstøttelån

FHA tilbyder realkredit- og låneforsikring til folk, der ellers ikke kan kvalificere sig under standard regler for realkreditlån. I stedet for at tilbyde lån direkte, beskytter FHA godkendte långivere mod økonomisk risiko, hvis husejeren misligholder afdrag på realkreditlån. FHA kan dog udelukke disse ejendomme, som derefter bliver "HUD-hjem."

Her er nogle af kriterierne for at kvalificere sig til et FHA-lån:

• Har en gæld i forhold til indkomst på mindre end 43 %
• Har en kreditscore på mindst 580 for en 3.5 % udbetaling
• Få en kreditscore på mellem 500 og 579 for en 10 % udbetaling
• Betal Realkreditforsikringspræmie (MIP)
• Har bevis for beskæftigelse og fast indkomst
• Bo i hjemmet som primær bolig

Fællesskabsudviklingsbloktilskud (CDBG)

HUD-programmer hjælper også med at sikre sikker bolig og rimelige boligmuligheder. For eksempel CDBG program yder økonomisk bistand til lokalsamfund til genoptræning og forbedring af bolig- og erhvervsbygninger. Derudover er bevillingerne med til at forbedre forsyningsselskaber og øge adgangen til beskæftigelse og offentlige ydelser.

HOME investeringspartnerskabsprogram

HOME-program giver føderale midler til at forbedre boliger til lejere og husejere. Dette program er specifikt for familier med kombinerede indkomster under median familieindkomstniveau for området.

For eksempel kan en husejer med lav indkomst få midler til at reparere eller genoprette deres hjem for at forvitre det eller foretage nødreparationer. Eller familier kan ansøge om lejerbaseret udlejningshjælp for at hjælpe med at betale boligudgifter eller betale depositum på en lejeejendom. 

Fair Housing Act

Fair Housing Act er et HUD-program, der sikrer, at boligudbydere ikke kan nægte bolig til nogen baseret på diskrimination. Derfor kan udlejere ikke chikanere, nægte at sælge eller leje eller gøre boliger utilgængelige på grund af følgende faktorer: 

• Alder
• Kønidentitet
• Seksuel orientering
• Religion
• National oprindelse
• civilstand
• Løb
• Farve
• Handicap

Loven om rimelige boliger gælder ligeligt for boligejere, der sælger en bolig, eller udlejere, der lejer en bolig. 

Sådan køber du et HUD-hjem

At købe et HUD-hus kan være en fantastisk måde at få en god handel på en ejendom. Disse afskærmede boliger sælges ofte til nedsatte priser, hvilket gør dem attraktive for potentielle investorer og boligejere.

Men spørgsmålet er: hvordan kan du købe et HUD-hjem?

Som med ethvert boligkøb starter købsprocessen med due diligence. Derfor er det afgørende at undersøge dit målmarked, analysere salgssammensætninger og beregne værdier efter reparation (ARV). Derudover ville det være bedst at lære om gebyrer forbundet med at købe et HUD-hjem.

Det næste skridt er at sikre, at du har finansiering på plads. Så medmindre du kan give et kontant tilbud på boligen, skal du forhåndsgodkendes til et realkreditlån. Dette trin fortæller dig, hvor meget du har råd til at byde på en HUD-ejendom.

Her er de nødvendige trin, når du begynder at lede efter et hjem at købe under HUD-boligprogrammet:

• Se efter HUD-huse til salg:   HUD hjemmeside oplister forskellige føderale agenturer med ejendomme til salg. Der kan du søge efter boliger efter stat eller postnummer. Husk, før du afgiver et tilbud om at købe en investeringsejendom, skal du vente, indtil den første noteringsperiode slutter. 
• Find en HUD-godkendt ejendomsmægler: HUD accepterer kun bud på ejendomme fra licenserede agenter eller mæglere. Derfor er det vigtigt at finde en agent med erfaring i HUD-købsprocessen.
• Saml oplysninger om buddet: Det næste trin er at indsamle alle budoplysningerne. Dette inkluderer fristen, hvem der er berettiget til at byde, og hvis det er udpeget som en "ejerejendom".
• Planlæg et ejendomssyn: Hvis det er muligt, skal du sørge for, at en boliginspektør tjekker ejendommens tilstand. HUD-huse sælges "som de er" og kan kræve omfattende reparationer. Hvis en forudgående inspektion af bud er umulig, skal du sikre dig, at dit bud inkluderer en inspektion af boligen.
• Afgiv dit bud: Arbejd sammen med din ejendomsmægler eller mægler for at afgive et bud på den ejendom, du ønsker. Hvis dit er det vindende bud, har du typisk 30 til 60 dage til at afslutte handlen. 

Hvem kvalificerer sig til et HUD-hjem?

Alle kan kvalificere sig til at købe et HUD-hjem. Ejerkøbere får dog fortrinsret i udbudsprocessen. Derfor er de første 30 dage af udbudsprocessen forbeholdt ejere - hvilket betyder, at boligen skal være din primære bolig i 12 måneder. Derudover kan du ikke have købt et HUD-hus inden for de foregående 24 måneder.

Efter den indledende 30-dages udbudsproces er overstået, er salgsbetingelserne ikke længere udelukkende for ejerbolig. Herefter er budgivning åbent for alle, inklusive fix-and-flip-investorer eller investorer, der køber udlejningsejendomme.

Sådan finder du HUD-hjem

Den eneste måde at finde ejendomme solgt under HUD-boligordningen er på HUDHomestore.gov internet side. Siden giver dig mulighed for at filtrere resultater for at finde HUD-tvangsauktioner baseret på stat, postnummer, ejendomsstørrelse, pris og købertype. Disse afskærmningsejendomme findes ikke på MLS eller andre ejendomswebsteder. 

Sådan finansierer du et HUD-hjem

Det er muligt at købe et HUD-hus gennem traditionel finansiering, enten et traditionelt realkreditlån, FHA-lån, VA-lån, FHA203(k)-lån eller kontanter. Der er dog flere yderligere finansieringsmuligheder for HUD boliger. Her er de mest almindelige:

• Good Neighbor Next Door-program: Dette program hjælper kvalificerede offentligt ansatte - lærere, politibetjente, brandmænd og medicinske teknikere - med at købe et hjem med 50 procent rabat. Der er dog visse kriterier, der skal opfyldes. Eksempelvis skal ansøgere bo i ejendommen i minimum tre år.
• One Dollar Program: Dette incitament hjælper lavindkomstfamilier med at købe et hjem for $1. Støtteberettigede boliger skal have været på markedet i mindst seks måneder.
• $100 Down Program: Ejer-beboer købere med en lav indkomst kan købe et hjem med en $100 udbetaling. 
• Boligvalgskuponprogram: Familier med lav indkomst kan ansøge om sektion 8 boliger for at modtage økonomisk støtte for at hjælpe med at gøre afdrag på realkreditlån mere overkommelige. 

Fordele og ulemper ved at købe et HUD-hjem

Antag, at du overvejer at købe et HUD-hjem. Hvad er de vigtigste faktorer for at afgøre, om det giver økonomisk mening? Her er fordele og ulemper ved at købe en HUD-ejendom. 

FORDELE

1. Det er billigere at købe et HUD-hjem

Den største fordel ved HUD-hjem er deres pris. Typisk sælger disse ejendomme under deres markedsværdi. Dette kan gøre dem til en mere attraktiv mulighed for investorer eller familier, der leder efter billige boliger. 

2. Lavere udbetaling

At købe et HUD-hus med et FHA-lån betyder, at din udbetaling kan være så lidt som 3.5% af købsprisen. Derfor vil et typisk indskud variere fra $500 til $2,000 i stedet for standard 20%. Derudover kan du kvalificere dig til $100 udbetalingsprogrammet. 

3. Hjælp til lukkeomkostninger

I mange tilfælde kvalificerer HUD-boligkøbere sig til lukningsomkostningshjælp. Dette kan hjælpe med at betale overførselsafgifter, registreringsgebyrer og andre tilknyttede omkostninger. 

4. Mindre konkurrence på HUD boligmarkedet

En anden fordel ved at købe et HUD-hjem er, at der er mindre konkurrence. Den udvalgte tilbudsgiver er den, der genererer det største nettooverskud til afdelingen for bolig- og byudvikling. Det er ikke baseret på uforudsete udgifter, finansiering eller udbetalingsstørrelsen.

ULEMPER

1. HUD-huse solgt "usynligt syn"

Du kan aldrig købe en nøglefærdig ejendom, når du byder på et HUD-hus. Ejendomme sælges "som de er", og der er ingen forhandling om disse ejendomme. Selv med en ejendomsinspektion kan der eksistere mange usynlige reparations- og genoptræningsproblemer. 

2. Beboelsesregler og salgsrestriktioner

Hvis du køber et HUD-hjem som "ejer-beboer", er du under to begrænsninger. For det første skal du bo i ejendommen i minimum et år. For det andet kan du ikke købe et andet HUD-hus i to år. Måske er det ikke et stort problem, men det er noget at overveje.

3. Risiko for at købe et pengehul

Et almindeligt problem med HUD-tvangsauktioner er, at genoptræningsregninger kan være enorme. Fordi den tidligere boligejer ikke kunne betale realkreditlånet, er chancerne for, at huset er i en dårlig stand. Derudover kan afskærmningsprocessen tage lang tid, hvilket betyder, at den kan have været tom i flere måneder eller år.

4. Brug en HUD-godkendt ejendomsmægler

At købe et hjem, der er opført på HUDHomestore-webstedet, begrænser den type agent, du kan bruge. Ejendomsmægleren eller mægleren skal være HUD-godkendt for at afgive bud. 

5. Begrænset HUD boligmasse

Sammenlignet med MLS er der relativt få tvangsauktioner til salg. For eksempel har mange stater færre end ti ejendomme til salg. Manglen på ledige ejendomme kan gøre det udfordrende at finde en passende bolig.

HUD Home Ofte stillede spørgsmål

Hvad er HUDs hovedfunktioner og formål?

Institut for Bolig og Byudvikling har til formål at skabe stærke, bæredygtige, inkluderende fællesskaber og kvalitetsboliger til overkommelige priser for alle. Gennem forskellige programmer søger HUD at booste boligejerskab, støtte samfundsudvikling og øge adgangen til billige boliger uden diskrimination.

HUD arbejder med statslige og lokale myndigheder, almene boligbureauer og nonprofitorganisationer for at nå dette mål.

Hvem kvalificerer sig til et HUD-hjem?

De to kvalificerende faktorer ved køb af en HUD-bolig er opdelt i ejer-beboer og investor. De første 30 dages budgivning er kun åbne for købere, der forpligter sig til at blive i ejendommen i 12 måneder. Dette inkluderer købere, der køber et hjem gennem et HUD-program.

Den anden fase af HUD-budprocessen starter, hvis der ikke er modtaget succesfulde bud i den indledende fase. Alle kan kvalificere sig til at byde på et HUD-hus, der har været opført i over en måned. 

Hvad laver HUD-sekretæren?

Sekretæren for afdelingen for bolig- og byudvikling (HUD) rådgiver præsidenten om boligrelaterede spørgsmål. Derudover initierer sekretæren politikker og regler og fører tilsyn med programmer, der skal fremme agenturets mission om at gøre billige boliger – leje og boligejerskab – tilgængelige for alle, især familier med lav indkomst.

Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.