Krakket, der ikke kom: Er boligmarkedet allerede bundet?

Dave:
Hej alle sammen, og velkommen til På Markedet. Jeg er din vært, Dave Meyer, og i dag laver jeg showet alene. Vi skal dykke ned i et spørgsmål, der er kommet som en sindssyg op på mit nyhedsfeed i løbet af de sidste par uger, og jeg er blevet lidt overrasket over det. Og så besluttede jeg at se nærmere på dette emne, og jeg vil dele, hvad jeg har lært om det og mine meninger om det i løbet af denne episode.
Spørgsmålet, som jeg undersøgte, og vi skal tale om i dag, er, har boligmarkedet allerede fundet en bund? Og helt ærligt, de sidste par måneder troede jeg ikke rigtigt, at vi skulle tale om bunden ud af boligmarkedet før i det mindste andet halvår af 2023, måske ind i 2024. Men der har været et væld af overskrifter fra velrenommerede organisationer taler om dette. Bare som et eksempel har Mike Simonsen, som er administrerende direktør for Altos Research, et ret fremtrædende, meget velrenommeret ejendomsdatafirma, udgivet en artikel kaldet Har boligmarkedet allerede fundet en bund, ret ligetil. Vi så også The Wall Street Journal køre med en overskrift, der siger, at The Housing Market is Showing Signs of Thawing. Yahoo og Fortune løb overskrifter og spurgte, om efterspørgslen allerede har nået bunden i november, og Goldman Sachs, en af ​​de største banker og mest fremtrædende økonomiske prognosemænd i hele USA, opjusterede faktisk sin boligmarkedsprognose for 2023.
Og det er virkelig mærkbart, fordi de fleste prognosemagere, i hvert fald i anden halvdel af 2022, fik deres prognoser til at gå ned. Zillow blev ved med at justere deres forventninger nedad. Vi så andre store banker, andre ejendomsselskaber nedadgående. Vi så andre store banker, andre ejendomsselskaber nedadgående. Så dette spørgsmål er noget, der fascinerede mig. Er vi tæt på bunden? Jeg undersøgte det, og det, jeg vil gøre i dag, er at dele de data, jeg fandt, med dig. På denne måde kan du selv afgøre, om du mener, at markedet allerede har nået bunden, om det vil begynde at vokse igen, om der er meget mere nedadgående risiko, og jeg deler min mening med dig til sidst, men for de fleste af showet, hvad jeg lige vil tale om, er hvorfor disse virksomheder, hvorfor nogle af disse velrenommerede firmaer siger, at boligmarkedet måske har fundet sin bund.
Og det behøver du ikke være enig i. Jeg vil fortælle dig min mening til sidst. Men jeg vil bare sige, at der er grundlæggende sunde ideer, hvorfor de siger dette. Det er ikke kun fanfare og cheerleading for ejendomsbranchen. Der er faktisk økonomiske og fast ejendomsdata, der er kommet ud for nylig, som har antydet, at måske det værste er bag os. Jeg siger ikke, at det er sandt, jeg siger bare, at der er nogle indikatorer, der peger i den retning, og derfor er det værd at forstå. Tingene flytter sig, og jeg vil gerne hjælpe dig med at forstå, hvad der har rykket sig, og så kan du selv bestemme, om du tror, ​​det betyder, at boligmarkedet overhovedet har nået bunden. Og igen, til sidst vil jeg dele min mening og fortælle dig, hvad jeg tror, ​​der sandsynligvis vil ske.
Okay, så det er det, vi skal tale om i dag. Men før vi kommer ind på det, vil jeg gerne takke alle, der skrev os en anmeldelse på Apple eller Spotify for nylig. Vi bad folk om at skrive anmeldelser, fordi det virkelig hjælper os meget her hos On the Market, og vi fik nogle fantastiske anmeldelser, og jeg er virkelig taknemmelig for alle, der tog sig tid til at gøre det. Det sætter vi pris på. Vi læser hver eneste af dem. Vi sætter pris på din feedback. Og hvis du ikke har givet en anmeldelse, men du elsker showet, ville vi sætte endnu mere pris på dem. Så tak til jer alle for at være lyttere, medlemmer af vores samfund, det er en kæmpe hjælp for os, når I gør sådan noget. Så igen tak. For det andet er vi nødt til at holde en hurtig pause for at høre fra vores sponsor, og så skal vi ind på vores emne, er boligmarkedet nået i bund.
Okay, så da jeg begyndte at undersøge spørgsmålet om, om boligmarkedet har nået bunden, sorterede jeg grundlæggende min forskning i to forskellige sider, efterspørgselssiden og udbudssiden. Som med alt andet økonomi, handler det virkelig om udbud og efterspørgsel. Lad os tale om efterspørgselssiden, fordi jeg tænker først, fordi jeg tror, ​​at det er noget af det, der har drevet markedsadfærden i løbet af de sidste seks måneder eller deromkring. Grundlæggende siden maj eller juni, hvor renter og realkreditrenter begynder at skyde i vejret, har vi set boligmarkedet gå ind i en korrektion. Og det skyldes i bund og grund, at stigende realkreditrenter har reduceret efterspørgslen. Folk var glade for at købe boliger selv til forhøjede priser, når realkreditrenterne var 2 %, eller 3 % eller 4 %. Spol frem til juni, hvor de gik op til 5 eller 6 %, havde folk ikke længere råd, og derfor dropper de boligmarkedet, fordi de ikke længere leder efter en bolig. Det reducerer efterspørgslen, og det presser boligpriserne nedad. Det er dybest set, hvad vi har set siden maj, juni 2022.
Og bare for at give dig en anekdote her, i begyndelsen af ​​pandemien, var boligoverkommelighed en af ​​de højeste, det nogensinde har været tilbage i 2020. Det var nemt for folk at købe boliger, fordi priserne ikke var steget så meget, men realkreditlån priserne var super lave, og det var sådan set det, der startede dette vanvid, der gik fra 2020 til midten af ​​2022. Nu, i anden halvdel af 2022, så vi faktisk, at boligoverkommelighed, og der er forskellige måder at måle dette på, men ved at en af ​​de mere velrenommerede måder at måle det på, boligoverkommelighed nåede et lavpunkt på 40 år. Og hvad der sker, når det sker, når overkommeligheden falder, er ret indlysende ikke? Folk er lige kommet ud af markedet. Og så igen, det er det, vi har set.
Men en interessant ting er sket siden november, og det er, at overkommeligheden faktisk er begyndt at blive bedre, fordi renterne på realkreditlån er faldet. Renter på realkredit, gennemsnittet for et 30-årigt fastforrentet realkreditlån, toppede faktisk, indtil videre kunne det bestemt stadig stige, men indtil videre i denne stramningscyklus toppede det med omkring 7.4 % tilbage i november, og for nylig i januar var det ned til 6 pct. Nu er det stadig det dobbelte af, hvor vi var for et år siden, så det er ikke sådan, at vi lige pludselig er på høje realkreditrenter igen relativt set. Men i forbindelse med forståelsen af, om boligmarkedet har nået bunden, er noget af presset fra boligmarkedet blevet fjernet, fordi renterne på realkredit er faldet. Og vi kommer ikke langt ind i det her, men bare så du ved, er nogle af årsagerne til, at realkreditrenterne er faldet, dybest set fordi inflationstempoet er faldet en smule, og folk tror dybest set ikke, at Fed kommer til at blive ved med at hæve renten så meget. Og der er også en masse recessionsfrygt, og når recessioner kommer, falder realkreditrenterne.
Og så er der en kompleks faktor af ting, der foregår, men hvad du behøver at vide til denne samtale er, at de nu sidder i omkring mellem seks procent, stadig super høj, dobbelt hvor de var sidste år, men lavere end hvor de var i november. Og det har været med til at tage noget, ikke alle og ikke engang tæt på alle, men noget af presset fra boligmarkedet med hensyn til overkommelighed. Nu skal vi tale om dette lidt senere, for selvfølgelig handler hele denne sammenhæng i denne samtale om, hvorvidt boligmarkedet er i bund. Der er absolut, og jeg vil bare gerne være klar over dette, der er absolut ingen sikkerhed for, at realkreditrenterne ikke bare vil stige igen i den nærmeste fremtid. Jeg vil tale om nogle forskellige scenarier om lidt.
Men jeg vil bare sige nu, TLDR, spring frem til slutningen, der er en meget rimelig chance for, at realkreditrenterne stiger igen. Så det er noget at tage højde for, når du tænker på, om markedet har nået bunden. Men ved bare, at lige nu er huse mere overkommelige i januar og februar 2023, end de var i oktober, november og december 2022. Så det er noget, der tyder på, og nok en af ​​hovedårsagerne til, at alle disse virksomheder måske tænker boligmarkedet har nået bunden.
Bare for at give nogle flere beviser om, hvor virkningsfuld netop dette beskedne fald i realkreditrenter er, er der noget, der hedder Mortgage Banker's Association Mortgage Purchase Index. Det er en mundfuld, lad mig bare sige det igen. Grundlæggende er der en organisation, der hedder Realkreditforeningen. De udsender en undersøgelse hver eneste uge for at finde ud af, hvor mange der søger om realkreditlån, både refinansiering og nykøb. Det, jeg taler om her, er nye indkøb, og der er i bund og grund et indeks. Og det giver dig altså ikke de præcise tal, det hele er i forhold til hinanden, men indekset har ligget mellem 185 og 205 i løbet af de sidste par uger.
Det giver sandsynligvis ingen mening for dig, medmindre jeg giver dig nogle referencer, så lad mig give dig disse referencer. Det var på 160 i slutningen af ​​oktober. Det er det relative antal mennesker, der søger om realkreditlån i oktober, var 160, nu er det 185 til 205. Så det svarer til en stigning på 10 eller 15 % i antallet af mennesker, der søger realkreditlån. Og hvis du undrer dig over, hvad det hele betyder, betyder det, at hvis flere mennesker leder efter realkreditlån, betyder det mere efterspørgsel på markedet, hvilket kan have et opadgående pres på priserne. Igen en grund til, at boligmarkedet kunne have nået bunden. Nu på den anden side, selvfølgelig, for et år siden var det omkring 300, og vi er på 185 til 200, så det er markant ned fra, hvor vi var for et år siden.
Men ikke desto mindre er efterspørgslen steget i 2023. Vi har set stigninger i realkreditkøbsansøgningsindekset fem ud af de seks uger i 2023, og ingen siger... Jeg vil ikke have, at du tror, ​​jeg siger, at der er meget af efterspørgslen i forhold til sidste år, men det vi taler om her er ikke, er markedet lige så robust, som det var sidste år. Vi taler om, hvorvidt det har nået bunden, og at det er vokset fem ud af seks uger i 2023 er markant. Så det er bare noget, du bør vide, er at vi har set realkreditrenterne falde, det har faktisk fået folk tilbage på ejendomsmarkedet, mere efterspørgsel kommer ind på markedet lige nu, og det er nok en af ​​hovedårsagerne til nogle virksomheder forudser, at markedet har nået bunden og sandsynligvis vil vokse i løbet af de næste par år. Igen, jeg siger det ikke personligt, men det er en af ​​grundene, en af ​​de sunde grundlæggende grunde til, at folk måske siger dette.
Og jeg vil bare gøre det klart, at det, jeg har talt om, er den efterspørgsel, taler om efterspørgsel, og nogle af disse virksomheder som Forbes og Fortune sagde specifikt, at de tror, ​​at efterspørgslen har nået bunden, men at priserne måske ikke nødvendigvis har nået bunden. Og vi vil tale om det om lidt, men det kunne være rigtigt, at flere mennesker kunne komme tilbage på markedet, men hvis lageret stiger, kan priserne stadig falde. Vi taler om det om et øjeblik.
Så lad os faktisk bare tale om lagerbeholdning og udbudssiden, for det er sådan set en modkraft her. Vi ser, at efterspørgslen er steget, ikke i nærheden af, hvor den var sidste år, men er steget en smule siden oktober. Og for at vide, om boligmarkedet er i bund, skal vi vide, om udbuddet stiger tilsvarende, eller om det stadig er nede, eller hvad der sker. Så jeg har tænkt mig at gennemgå et par udbudssidemålinger her, og du kan selv bestemme.
Så den første er aktive fortegnelser. Dette er dybest set bare, hvor mange fortegnelser der er på markedet på et givet tidspunkt. Og ifølge Redfin er aktive noteringer steget 20% år over år. Det er en ret betydelig stigning i antallet af aktive fortegnelser. De er stadig under 2021-niveauet, og de er langt under 2020-niveauet. Så bare for kontekst betyder det, at vi ikke er i nærheden af ​​aktive fortegnelser i tider før pandemien eller endda de første par år af pandemien. Men de er oppe fra deres lavpunkter i 2022, hvilket er virkelig markant. Vi har lige talt om, at efterspørgslen er omkring halvdelen af, hvad den var for et år siden, og selvom den er på vej lidt op, er den stadig rigtig langt nede. Og så taler vi også om, hvordan udbuddet er steget. Og dette er dybest set argumentet i modstrid med, hvad disse virksomheder siger. Argumentet for, at boligpriserne vil fortsætte med at stige, er, at selvom efterspørgslen måske tikker en smule op, er lagerbeholdningen bare for meget. Og når der er for meget udbud i forhold til efterspørgslen, betyder det, at priserne vil falde. Så det er en ting, du bør være opmærksom på, er, at aktive fortegnelser stiger år for år, men stadig langt under, hvor de var præ-pandemi.
Nu er der to andre målinger af udbud, jeg vil dele, og det er dage på markedet og måneders udbud. Disse er begge andre måder at måle lagerbeholdning på. Hvis du selv vil finde ud af, hvordan du beregner måneders udbud, er det grundlæggende inventar, antallet af huse, der er på markedet i en given måned, divideret med det samlede antal boligsalg. Det er, hvad måneders levering betyder. Med andre ord er det i bund og grund ligesom, hvor mange måneder ville det tage at sælge alle husene på markedet lige nu? Og bare for kontekst, har vi set måneders udbud stige ret konsekvent i løbet af de sidste par måneder, og vi nærmer os, i det mindste ifølge Redfin, tre måneders udbud. For en eller anden sammenhæng er dette nu steget meget fra, hvor vi var i 2021 og 2022, da vi havde omkring en måned eller halvanden måneds forsyning. På den anden side er vi stadig under, hvor vi var i 2019, hvor det var over 3 % måneders levering.
Og grunden til, at jeg godt kan lide måneders udbud, og jeg synes, det er så vigtigt at se, er det måler balancen mellem udbud og efterspørgsel, ikke? Så der står ikke bare, det er hvor mange ejendomme der er på markedet, eller det er hvor mange der leder efter ejendomme. Det viser, hvor hurtigt disse ejendomme faktisk finder købere. Og det er stadig under 2020-niveauerne, 2019-niveauerne, men hvis du ser på grafen, vil jeg bare beskrive det for dig. Den skyder næsten direkte op. Det går meget, meget hurtigt op. Og for mig er dette et meget vigtigt mål at se, for selv om igen, selvom efterspørgslen kan have nået bunden, ved vi det ikke, men der er nogle beviser på, at det kan blive bedre.
Hvis denne tendens med udbud og lager er på vej op, tror jeg, at der stadig er et stort pres nedad på priserne. Højre? Måneders udbud er steget fra omkring 1.5 til næsten tre. Det er næsten fordoblet på omkring seks måneder, og der er endnu ingen tegn på, at det er blevet langsommere. Hvis du ser på dage på markedet, som er en meget lig metrik til måneders udbud, de måler begge, hvor hurtigt tingene kommer ud af markedet, du ser dybest set nøjagtig det samme. Det er steget hurtigt i løbet af de sidste seks måneder, stadig under præ-pandemiske niveauer, men vi ser meget betydelige stigninger i lagerbeholdningen.
Så når du tager alle disse oplysninger sammen, er det grundlæggende, hvad du har, beviser på, at efterspørgslen kan have toppet, kan have nået bunden i november eller december. Vi ved det ikke. Men der er nogle tegn på, at vi i det mindste har nået bunden for nu. Men på den anden side, når man ser på lagerbeholdningen, som er en lige så hvis ikke vigtigere målestok lige nu, stiger den stadig med en hastighed, der tyder på, at boligmarkedet endnu ikke har nået bunden.
Så jeg mener personligt, at det er alt for tidligt at kalde et boligmarked for bund. Jeg sagde det i begyndelsen, jeg ville gerne gå ind i dataene, før jeg delte min mening, men jeg synes, det er lidt vanvittigt ærligt at begynde at sige, at boligmarkedet har nået bunden med al den økonomiske sikkerhed, der stadig er derude, højre? Vi ved stadig ikke, hvor mange flere renteforhøjelser Fed vil foretage, vi ved ikke, hvad "terminalrenten" er. Terminalrente betyder i bund og grund blot den federal funds-rente, som Fed holder renten på i et stykke tid. Vi ved ikke, hvad det bliver. Vi ved ikke, om vi kommer ind i en recession. Vi ved ikke, hvor hurtigt økonomien vil vokse eller skrumpe. Der er bare så mange spørgsmål, at at kalde bunden af ​​boligmarkedet lige nu virker ekstremt for tidligt efter min mening.
Nu forstår jeg, hvad de siger, og det er derfor, jeg har gravet i, at det er sådan, at jeg forstår, at hvis realkreditrenterne faktisk har toppet, og det er et stort hvis, men hvis de faktisk har toppet, er der en Hvis folk vil hoppe tilbage på boligmarkedet i 2023, vil lagerbeholdningen måske udjævnes, og boligmarkedet er bundet, og vi vil vokse. Det er muligt, men personligt tror jeg ikke, det er det mest sandsynlige scenario. Og jeg får problemer for ikke at forklare dette nok, når jeg forudsiger, men når du forudsiger ting, skal du virkelig tænke i sandsynligheder. Der er en sag om, at boligmarkedet har nået bunden. Jeg vil bare sige, at det måske er en chance på 20 %, måske er det en chance på 25 %.
Jeg tror, ​​at det langt mere sandsynlige scenarie er, at vi i resten af ​​2023 ser et nedadgående pres på boligpriserne, og måske er det en 50 % chance, og måske er der en 25 % chance for, at vi går ind i et fuldstændigt krak, hvor det er 15 % fald år for år i boligpriser eller mere. Så det er alle muligheder. Men jeg vil bare sige, at jeg ikke tror, ​​at boligmarkedet bunder i bund på nuværende tidspunkt. For mig at se er der virkelig forskellige scenarier, som vi skal gennemtænke, og du kan selv bestemme, om du synes, hvilket er det mest fornuftige. Så jeg vil bare opstille tre eller fire scenarier, og du kan selv bestemme. For dybest set tror jeg, at de virkelig store variabler, de to ting, som vi skal forstå, er én, hvad der kommer til at ske med inflation, og hvad der kommer til at ske med en recession.
Så et scenarie, der kunne ske, er, at der er lavere inflation. Vi har set inflationen falde fem, seks, syv måneder i træk. Og så hvis inflationen forbliver på den bane, og der heller ikke er nogen recession, er disse ting uafhængige. De behøver ikke nødvendigvis at gå sammen. Men scenario et er, at der er lavere inflation og ingen recession, hvilket sandsynligvis er det bedste scenario for økonomien som helhed, for landet som helhed, fordi folks købekraft bevares, og der er ingen recession, så færre mennesker mister deres job , der er flere økonomiske muligheder. Det er nok det bedste scenario for økonomien som helhed. Men i det miljø kunne satserne faktisk stige. Renterne på realkredit kan stige, for hvis inflationen er lavere, men der ikke er nogen recession, kan Fed fortsætte med at hæve renten. For hvis økonomien vokser, har de mere råderum, de har grundlæggende mere stødpude til at blive ved med at hæve renterne uden at bryde noget.
Så uden et recessionsmiljø kunne du se obligationsrenterne stige. Det kunne bringe renten på realkreditlån op og måske gå over 7 % igen. Jeg har personligt svært ved at forestille mig dem, komme over syv en halv procent, endsige 8 %, men jeg har taget fejl med hensyn til renter, realkreditrenter en del gange i 2022. Så tag det hele med et gran salt , men fordi jeg har taget fejl, har jeg virkelig studeret dette meget, og jeg tror nok, det er sådan, at det værst tænkelige scenarie for realkreditrenter i 2023 er, at de stiger syv en halv, måske 8 %, men det er ledsaget af en relativt god økonomisk situation, hvor der er lavere inflation og ingen recession. Så i dette scenarie tror jeg ikke, at boligmarkedet vil have nået bunden vel? For hvis realkreditrenterne stiger igen, vil det igen skade overkommeligheden, hvilket trækker efterspørgslen ud af markedet. Og så scenarie et, som er lavere inflation ingen recession, selvom det er godt for økonomien som helhed, tror jeg kan holde et nedadgående pres på boligpriserne i en overskuelig fremtid, indtil realkreditrenterne falder igen. Så det er scenario et.
Scenarie to er lavere inflation, men med recession. Så igen, vi har set inflationen falde, den er på en tendens, hvor den er faldende. Og igen, jeg vil gøre det klart for folk, når jeg siger, at inflationen er lavere, at det ikke betyder, at priserne falder. Det betyder, at de stiger mindre hurtigt, men det er det, Fed bekymrer sig om. Andre vil måske gerne have, at priserne falder, men det, jeg taler om her, er at forsøge at forudsige Feds adfærd, fordi renter på realkredit er så vigtige for boligmarkedet. Og det, jeg siger, er, at det, de ønsker at nå frem til, er en inflation på 2-3 %. Og så hvis inflationen bliver lavere, og der er en recession, hvilket for mig er et relativt sandsynligt scenarie, er dette den bedste chance for realkreditrenter. Så i modsætning til scenario et, er dette ikke en stor situation for økonomien som helhed, fordi vi går ind i en recession.
Men dette lægger et nedadgående pres på realkreditrenterne af to grunde. For det første, fordi der er lavere inflation, vil dette bremse Feds renteforhøjelser. Og recessioner lægger også et nedadgående pres på realkreditrenterne. Jeg ved, at det er lidt svært at forstå, men dybest set er realkreditrenter baseret på obligationsrenter. Og når der er recession, vil folk have obligationer. Og når de vil have obligationer, presser det renten på obligationer ned, og det nedsætter renten på realkreditlån. Jeg har lavet et par afsnit om dette, jeg vil ikke gå så meget ind i det lige nu. Men hvad du har brug for at vide er generelt, når der er en recession, så falder realkreditrenterne. Og så hvis vi ser kombinationen af ​​lavere inflation og en recession, vil dette sandsynligvis få realkreditrenterne ned i midten af ​​femåret ved udgangen af ​​året, så det kan gå endnu længere ned.
Så dette scenarie, jeg tror, ​​det er det scenarie, som folk, der siger, at boligmarkedet har nået bunden, forestiller sig. De ser inflationen falde. De ser også en recession komme, og det betyder, at de tror, ​​at realkreditrenterne vil falde endnu mere, og det vil give mere brændstof til ilden for boligmarkedet, og priserne vil have nået bunden og gå op igen. Nu synes jeg, det er en meget rimelig situation. Jeg siger ikke, at det er den mest sandsynlige situation, men lavere inflation med en recession, det er to ting, som mange mennesker tror vil ske. Og så tror jeg, at der er grundlæggende sunde, meget fornuftige ideer, som boligmarkedet kunne have nået. Jeg synes personligt, at det er alt for tidligt at foretage det opkald. Jeg er ikke klar til at sige, at der kommer en recession, eller at der vil være lavere inflation langt ind i dette år. Men folk, der forudsiger det, der er grundlæggende gode grunde til, at de siger det.
Okay, så det er scenario et og to. Scenarie tre er højere inflation med en recession. Så husk, scenario et var lav inflation, ingen recession. Scenarie to, lav inflation, ja recession. Scenario tre, vi har højere inflation med en recession. Nu vil det formentlig holde renterne på realkreditlån efter min mening tæt på, hvor de er lige nu, fordi højere inflation betyder, at Fed hæver renten højere. Det lægger et opadgående pres på realkreditrenterne. Men en recession, som vi lige har talt om, lægger et nedadgående pres på realkreditrenterne. Og så kan disse i mit sind ophæve hinanden afhængigt af alvorligheden af ​​recessionen, afhængigt af alvoren af ​​den højere inflation. Du kan se, at renter på realkredit forbliver tæt på, hvor de er.
Nu kan scenario tre ske, men inflationsbanen får det ikke til at se ud som om, at dette er et af de mere sandsynlige scenarier lige nu. Vi har set inflationen falde flere gange, syv måneder i træk eller sådan noget. Så jeg tror personligt, at inflationen kan stige igen, men det ville kræve endnu et geopolitisk chok. Som for et år siden begyndte inflationen at se ud til at kunne falde, og så invaderede Rusland Ukraine. Det sendte inflationen langt højere op oven på alle de andre årsager til inflation. Det var bare en slags katalysator mere. Vi ser nu et chok på udbudssiden, en masse af pengeudskrivningen er bremset, og så vi begynder at se inflationen komme under kontrol. Men der er en masse geopolitisk uro lige nu, og vi ser balloner, de skyder ting ned til venstre og højre. Hvem ved, hvad der kommer til at ske, og hvis det fortsætter, kan det lægge andet inflationspres og føre til scenario tre, som igen er højere inflation med en recession, sandsynligvis holde realkreditrenterne tæt på, hvor de er nu.
Så jeg tror, ​​det er de mest sandsynlige scenarier. De tre ting, der kunne ske. Jeg ved ikke hvilken der kommer til at ske. Jeg tror personligt, at en eller to er de mere sandsynlige, fordi inflationen har vist tegn på at falde. Jeg ved bare ikke, om der kommer en recession eller ej, men jeg vil bare gøre det klart, at hvis der kommer en recession, er der en god chance for, at boligmarkedet vil vende tilbage relativt hurtigt, for realkreditrenterne vil nok gå ned. Og jeg ved, at nogle mennesker tænker, åh, når der er en recession, vil folk ikke ind på boligmarkedet. Jeg tror personligt på, at boligmarkedet i virkeligheden handler om overkommelighed lige nu, og at hvis realkreditrenter gør det mere overkommeligt for folk at købe, selv i et recessionsmiljø, vil vi se efterspørgslen stige igen.
Så det er bare, det er tre scenarier. Du kan selv bestemme, hvad du synes. Der er sikkert andre scenarier, det er bare de tre, som jeg tror er mest sandsynlige. Der er åbenbart et fjerde scenario her, som er højere inflation uden recession, men det forekommer mig bare meget usandsynligt. Hvis inflationen begynder at stige igen, vil vi næsten helt sikkert gå ind i en recession. Det kan jeg tage fejl, men jeg tror, ​​det er meget mindre sandsynligt. Så for mig tror jeg stadig, at det er muligt, at boligmarkedet er i bund, men det er usandsynligt. Jeg tror personligt, at jeg har sagt dette i et stykke tid, men jeg tror, ​​at første halvdel af 2023 bliver mere af det samme. Vi kommer til at se en masse volatilitet på realkreditlån. Vi har allerede set det komme lidt op i forhold til, hvor det var i januar, og jeg tror, ​​med den volatilitet, vil folk ikke hoppe tilbage på boligmarkedet så entusiastisk som de kan i anden halvdel af 2023, afhængigt af om, hvad der sker med inflation og recessioner.
Så jeg tror stadig, at det mest sandsynlige scenarie er, at boligpriserne falder i 2023, men ikke styrter, men det er bare min mening. Efterhånden som tingene udvikler sig, ser vi nye data komme ud hver eneste dag. Og efterhånden som tingene udvikler sig, vil jeg fortsætte med at dele med dig, hvad der foregår, så du kan træffe beslutninger for dig selv, og jeg vil dele min mening. Forhåbentlig har jeg ret, mange gange tager jeg fejl. Men mit mål med disse typer episoder og deling af disse oplysninger er at hjælpe dig med at forstå de forskellige scenarier, der kan ske. Du tror måske, at scenario et er det mest sandsynlige, eller at scenario tre er det mest sandsynlige, eller hvad det nu er. Mit håb er, at du kan hjælpe med at forstå noget af det makroøkonomiske, nogle af de adfærdsmæssige elementer i, hvad der foregår på boligmarkedet og økonomien lige nu, så du kan træffe dine egne informerede beslutninger.
Med det vil jeg komme væk herfra. Tusind tak fordi du lyttede. Hvis du har feedback eller spørgsmål om showet, kan du altid slå mig op på Instagram, hvor jeg er @TheDataDeli. Vi ses næste gang til det seneste afsnit af På markedet.
On the Market er skabt af mig, Dave Meyer og Kailyn Bennett. Produceret af Kailyn Bennett, redigering af Joel Esparza og Onyx Media, researchet af Puja Gendal, og en stor tak til hele BiggerPockets-teamet.
Indholdet på showet On The Market er kun meninger. Alle lyttere bør uafhængigt verificere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.