Fast ejendom med flere familier er i fare for at styrte - her er hvorfor

I denne artikel

Jeg er bekymret for et betydeligt fald (eller nedbrud) i værdiansættelser af kommercielle ejendomsejendomme, specifikt inklusive flerfamiliehuse, i 2023 og 2024. Jeg føler, at de røde flag er så klare og alle peger i samme retning, at jeg ville forsømme mine pligt over for dette samfund til ikke at gøre min holdning så klar som muligt og til at forsvare denne holdning i detaljer. 

I denne artikel vil jeg gennemgå mit speciale og skitsere fire primære trusler mod flerfamilievurderinger, efter oversigten nedenfor: 

• Del 1: Cap rates er lavere end renter 
• Del 2: Jeg satser ikke på meningsfuld huslejevækst i 2023
• Del 3: Jeg satser på, at renten stiger i 2023
• Del 4: Høje renter lægger pres på værdiansættelser og gældsgaranti
• Del 5: Nyheder, anekdoter og yderligere læsning
• Del 6: Idéer til at beskytte rigdom og tjene penge i dette miljø

Bemærk venligst, at fast ejendom er lokalt. Min analyse i denne artikel afspejler gennemsnittet på tværs af USA, selvom jeg dykker ned i et par store regioner. 

Til sidst vil jeg på forhånd sige, at jeg betragter mig selv som en amatør i forståelsen af ​​kommercielle ejendomsmarkeder, måske nærmer mig status som "rejsemand". Jeg er på ingen måde ekspert i dem. Jeg inviterer til debat og vil gerne have analyser fra alle læsere, der er klar til at præsentere en "bull case" til mine pointer her. Du er velkommen til at angive det i kommentarerne eller e-mail mig på .

Del 1: Cap rates er lavere end renter

Renterne er i gennemsnit højere end loftsrenterne lige nu i multifamilieområdet i USA. Visuelt kan det repræsenteres som de to linjer i diagrammet nedenfor krydsning:

Investorer, der går ind i kommerciel multifamilie, gør det, fordi de ønsker at generere et afkast. Retur er ikke udtrykt som en kapitaliseringssats (cap rate), som mere er en metrik, der bruges til at værdiansætte egenskaber i forhold til hinanden, men snarere som en intern returneringsrate (IRR). Man kan generere en stærk IRR i høj- og lavrentemiljøer, ligesom de kan generere en stærk IRR i høj- og lavrentemiljøer.

IRR er afhængig af to primære faktorer: mængden af ​​pengestrøm, ejendommen producerer (og tidspunktet for disse pengestrømme) og exit/salg af ejendommen (og timingen). Forøg huslejen hurtigt og sælg til en overpris, og IRR stiger. Gør det langsomt og sælg til en højere cap rate end på opkøbstidspunktet, og IRR styrtdykker.

Cap rates har været relativt lave i en historisk sammenhæng i de sidste 10 år. Dette har ikke været et problem for folk med at generere stor IRR, fordi renterne var så lave. Faktisk gør lave cap rater på mange måder det lettere for investorer at generere afkast, fordi hver trinvise dollar af NOI tilføjet til en ejendom øger værdiansættelsen med et større multiplum. Øg NOI med $1 i et 10% cap rate-miljø, og ejendomsværdien stiger med $10. Øg NOI med $1 i et miljø med 5 % loft, og ejendommen stiger i værdi med $20.

Det bliver dog meget, meget sværere at drive IRR i en situation med "negativ gearing", hvor loftssatserne er højere end renterne. Af grunde, vi vil diskutere gennem denne artikel, gør højere renter det sværere for købere at kvalificere sig til attraktiv finansiering, hvilket øger sandsynlige exit-lofter og lægger et nedadgående pres på IRR. Og meget af grundlaget for en IRR-fremskrivning vil komme fra hurtigt stigende huslejer.

Markedet er med andre ord mere afhængigt i dag end på noget tidspunkt i det sidste årti af, at loftsrenterne forbliver lave, lejen fortsætter med at stige hurtigt og/eller en tilbagevenden til de historisk lave renter, vi har set i de sidste fem år. "Negative Gearing" er markedets måde at kommunikere, at det er "all-in" på appreciering eller faldende renter.

 Og som jeg vil præcisere, tror jeg, at begge udfald har en lav sandsynlighed.

Selvom det i sidste ende handler om IRR for det pågældende aktiv, finder jeg det interessant, at selv uden at skulle køre tallene på en specifik aftale eller en markedsplads for handler, kan vi allerede lave en forenklet observation om erhvervsejendomme blot ved at undersøge den historiske spredning af cap rates vs. rentesatser (som inkluderer al fast ejendom, ikke kun multifamilie isoleret set - men bemærk, at flerfamilies loftsrenter typisk er lavere i gennemsnit end andre typer erhvervsejendomme).

Medmindre man har en stærkere tese for huslejevækst og/eller rentenedsættelse, end det har været tilfældet i det seneste årti eller deromkring, er et spænd mellem renter og loftsrenter på omkring 150 bps normen. Det betyder, at loftet stiger fra 5 % til 6.5 %. Selvom det måske ikke virker som en big deal, hvis dette skulle normaliseres hurtigt, svarer det til omkring 23 % reduktion i aktivværdien. 

Det ser ud som denne prognose leveret af CBRE: 

Del 2: Jeg satser ikke på huslejevækst i 2023

For at forstå, hvordan huslejen kan blive påvirket i år, er vi nødt til at tænke på både udbud og efterspørgsel. Jeg har dårlige nyheder på udbudsfronten og en blandet sag for efterspørgslen.

Lad os starte diskussionen med at se på udbuddet.

Supply

Efterslæb for nybyggeri i flerfamiliehuse er på det højeste niveau siden 1970'erne. Efterslæb for samlede boliger under opførelse er på det højeste niveau, vi har data for:

Eksperter som Ivy Zelman tager den holdning, at udviklere vil tjene penge på denne beholdning, så snart den er færdig - i det væsentlige, kom helvede eller højt vand. De beholdningsomkostninger og brogæld (svarende til hårde pengelån til kommerciel udvikling), som bygherrer bruger til at finansiere projekter, er meget dyre og er derfor et stærkt incitament til at afslutte byggeriet og refinansiere eller sælge så hurtigt som muligt.

Som Brian Burke fra Praxis Capital nævnte på vores På markedet podcastUdvikling tager tid og vil påvirke forskellige regioner forskelligt. Nogle markeder ser muligvis ikke meget nyt udbud. Nogle markeder vil se et væld af udbud online, men har så meget ny efterspørgsel, at der ikke vil være nogen kamp med absorption. Og nogle markeder vil se udbuddet komme online og kæmpe for at fylde enhederne, hvilket vil lægge et nedadgående pres på huslejen, efterhånden som ledige stillinger stiger. 

Syd og Vest har størst risiko for at se massivt nyt udbud komme online:

Bemærk, at selvom du måske har hørt om tilladelser eller boliger starter faldende, husk at udvikling tager tid. Tilladelses- og udviklingsprojekter, der blev startet i slutningen af ​​2021 og begyndelsen af ​​2022, vil komme online i 2023 og 2024. Projekter kan tage år eller endda årtier at tillade, starte og endelig afslutte. Mangel på igangsætning af nye boliger gør ikke meget for at dæmme op for angrebet af nyt inventar, der allerede er i gang, og som er ved at ramme markedet. Effekterne af dette nye byggeboom er lige begyndt. 

Og det kræver ikke et stort stræk af fantasien at ekstrapolere, at denne overflod af nye boliger vil lægge et nedadgående pres på ejendomspriserne af alle typer, såvel som et nedadgående pres på huslejen, da flere boligmasser konkurrerer om den samme pulje af lejere. 

Lad os nu tale om efterspørgsel. 

Efterspørgsel

Det største efterspørgselsspørgsmål er efter min mening omkring husstandsdannelse. 1.6 millioner nye enheder, der kommer online, er ikke nogen big deal, hvis vi forventer, at der vil dannes 1.6 millioner nye husstande, ikke? Det gør det muligt for disse enheder at blive lejet eller besat (absorberet) uden nogen form for prischok. Og alle har talt om en massiv boligmangel i årevis, ikke?

Og det er sandt - Amerika tilføjer typisk husstande hurtigere, end vi tilføjer lagerbeholdning. Og der er en boligmangel. Derfor er ejendomspriserne og huslejen steget i vejret de seneste par år. Der er kun to problemer med denne position som et forsvar for stigende huslejer fremover:

For det første blev data om husstandsdannelse smidt langt væk under pandemien med over en million Covid-19-relaterede dødsfald og en enorm omrokering af husstande. Det gør det virkelig svært for enhver økonom at forudsige husstandsdannelsen. 

For det andet har boligmanglen allerede er prissat ind til aktuelle huslejer og boligpriser. Manglen, kombineret med lave renter, førte til næsten 40 % stigning i boligpriserne og en stigning på 26 % i huslejen under pandemien. 

Dykker dybere ned i husstandsformation. Under pandemien ser vi det millioner af "husstande" tilsyneladende dannet:

Hvad sker der her? 

Svaret er ikke klart for mig, og jeg har ikke fundet en særlig overbevisende vurdering af situationen fra en økonom, jeg godt kan lide. Jeg ville sætte pris på, hvis en kommentator kunne henvise mig til en undersøgelse eller analyse, der giver mening og giver os mulighed for at ekstrapolere fremtiden godt. 

I mangel af en kvalitetsanalyse, som jeg kan få adgang til, er mit gæt, at folk simpelthen flyttede rundt. Jeg tror, ​​at dette forvrængede dataene på måder, som vi ikke helt forstår endnu. Folk flyttede ind hos mor og far igen. Måske blev folk, der bor og arbejder steder som New York City, San Francisco og Los Angeles, ved med at betale deres lejekontrakter, men flyttede også ud af byen til et andet hjem, og måske blev dette regnet som en anden husstandsdannelse. Måske er skilsmisser og brud steget, og når et par går fra hinanden, forstørrer det "husstands"-dannelsen (to mennesker har hver behov for et sted at bo, hver husstandsoverhoved i stedet for en familieenhed).

Men det er indlysende, at vi faktisk ikke så millioner af nye husstande dannes. Min satsning er, at vi lige nu har et kunstigt højt skøn over antallet af nuværende husstande i dette land, og det skræmmer mig, når jeg forsøger at fremskrive huslejevækst næste år. 

Bemærk desuden, at selv uden vanviddet i denne metrik, kan husstandsdannelsesdata vokse og aftage med økonomien. I gode tider kan folk købe flere huse og flytte fra delte lejligheder med værelseskammerater eller flytte ud af deres forældres kælder. I lavkonjunkturer kan folk flytte hjem med mor og far eller hente værelseskammerater ind igen. "Husholdnings"-dannelse kan falde hurtigt. 

Den potentielle udligning - huslejerne kan stige igen i 2023

Der er altid flere variabler i enhver vigtig økonomisk metrik, og husleje er ingen undtagelse. Selvom jeg er bange for det nedadgående pres fra massive lejestigninger over de seneste to år, udbudsvækst og spørgsmålstegnene omkring husstandsdannelse, vil jeg gerne erkende, at der er en stor medvind (pres opad) til lejepriserne: renter . 

Med realkreditrenter, der er fordoblet i løbet af en 12-måneders periode, er overkommeligheden ved at købe boliger, alternativet til at leje for millioner af amerikanere, steget. En undersøgelse fra ATTOM konkluderede, at det for bare et år siden var mere overkommeligt at eje end at leje på 60 % af de amerikanske markeder, en stat, der er vendt med stigningen på 40-50 % i månedlige betalinger på grund af højere renter. Det prisskifte vil lægge et opadgående pres på huslejen.

Det er på grund af dette pres, at jeg tror, ​​at huslejen er et møntflip i 2023. Jeg stoler ikke på nogen økonomiske prognoser om huslejevækst lige nu. Og uden det opadgående pres på huslejen fra høje renter, ville jeg være villig til at satse meningsfuldt på, at huslejen ville falde i gennemsnit over hele landet. 

Del 3: Jeg satser heller ikke på renter, der falder i 2023

Husk, at loftet er lavere end renten. Det betyder, at for at investorerne kan tjene penge, skal huslejen vokse (hurtigt), eller renterne skal falde. Som jeg nævnte, tror jeg, at der er mange grunde til at være skeptisk over for eventuelle huslejefremskrivninger på nationalt plan i 2023 og al mulig grund til at tro, at huslejen er et møntflip med en betydelig potentiel ulempe. 

Nu er det tid til at rette opmærksomheden mod renten. En tilbagevenden af ​​kommercielle priser til de historiske lavpunkter i de sidste par år ville redde mange kommercielle ejendoms- og flerfamiliesyndikatorer og deres investorer. 

Er det sandsynligt? Det tror jeg ikke. Her er hvorfor.

"Spredningen" (i forhold til den 10-årige statskasse) forklaret

Når banker, institutioner eller enkeltpersoner låner penge ud, ønsker de at blive kompenseret for den risiko, de tager. Hvor meget de opkræver i rente kan ofte opfattes som et "spread" mod et lavrisikoalternativ. 

Det er almindeligt accepteret i udlånsområdet, at den amerikanske 10-årige statsobligation er et godt benchmark at måle "spredning" i forhold til. Andre benchmarks omfatter London Interbank Offered Rate (LIBOR) og Secured Overnight Financing Rate (SOFR). 

Faktisk kommer en masse privat kommerciel gæld med renter, der er knyttet til SOFR plus et spread, ikke statskassen. Men den 10-årige amerikanske statsobligation er den standard, som de fleste sammenligner spændene med, og den har den største indflydelse på multifamiliefinansiering.

Mange institutioner anser det for at være den laveste risikoinvestering i verden at låne penge til den amerikanske regering. Lån til andre er forbundet med større risiko. Derfor bør alle andre pålægges højere renter. 

Men hvor meget mere? Det er her, ideen om et "spread" kommer ind. 

Hvor meget "spredning" en långiver opkræver afhænger af långiveren, økonomien og efterspørgslen efter lån. På nogle markeder, såsom 30-årige realkreditlån til boligkøbere, er denne spredning meget veletableret. For eksempel:

Dette er helt klart en rigtig stærk sammenhæng, til det punkt, hvor vi kan tage det for givet, at hvis den 10-årige statskasse stiger, stiger realkreditrenterne og omvendt. Det er dog ikke en perfekt sammenhæng, og nogle gange ændrer spredningen sig faktisk. 

I dag er en af ​​de tider. Spændet mellem den 10-årige statskasse og 30-årige realkreditrenter er relativt høj, som du kan se nedenfor:

Mange eksperter forventer, at 30-årige realkreditrenter vil falde i 2023 på grund af denne høje spredning. De mener, at hvis spændet mellem de 10-årige statsobligationer og 30-årige realkreditrenter skulle normaliseres til det historiske gennemsnit på ca. i skrivende stund.

Dette giver mening i teorien, bortset fra to problemer. 

For det første er den 10-årige statsrente i øjeblikket presset, fordi investorerne tror, ​​vi er i eller er ved at være i en recession. Dette udtrykkes almindeligvis ved at sige, at rentekurven er inverteret. Progressionen mod en omvendt rentekurve er meget godt repræsenteret heri fremragende visualisering fra Visual Capitalist. 

Folk flygter til sikrere investeringer som 10-årige statskasser på grund af recessionsfrygt. Det er højst sandsynligt, at efterhånden som økonomien begynder at komme sig, vil rentekurven normaliseres, og den 10-årige statskasserente vil stige. 

For det andet signalerer Fed klart, at de har til hensigt at hæve renterne i løbet af året i 2023. At satse på, at renterne falder, er et væddemål mod Feds officielle holdning. Den eneste måde, jeg kan se, at renterne falder og holder sig nede, er, hvis der er en recession, der er så dyb og slem, at Fed er tvunget til at vende kursen hurtigt. 

Med andre ord vil priserne stige for ejendomsinvestorer (og alle andre, der låner penge ved hjælp af gæld, der sporer til den 10-årige statskasse), medmindre der er en frygtelig recession, hvor millioner af mennesker mister deres job. 

Så lad os slå en mønt: 

Hvis det er hoveder (en større recession), går job tabt, huslejen falder, og værdien af ​​kommercielle flerfamilieejendomme falder. 

Hvis det er haler (et lysere økonomisk udsigter), stiger renterne hurtigt, og kommercielle flerfamilieejendommes værdier falder.

Dette er ikke et særlig sjovt spil.

Selvom det er muligt, at du ser realkreditrenter hoppe rundt og midlertidigt falde så lavt som i midten af ​​5'erne, vil jeg vædde på, at vi slutter året med renter, der er endnu højere end hvor de er i dag, igen, medmindre der er en dyb recession. 

Er erhvervslån ikke anderledes end boliglån? Hvorfor taler vi ikke specifikt om dem? 

Selvom der er alle mulige nuancer til kommercielt udlån, vil de fleste sandsynligvis lige nu bruge Freddie Mac-lån til at købe små til mellemstore lejlighedskomplekser, den aktivklasse, jeg diskuterer i denne artikel. 

Hvis de kan kvalificere sig til et Freddie Mac-lån, vil investorer sandsynligvis bruge dem. Freddie Mac-lån er den nemme knap for multifamilieinvestorer, fordi de har lave renter, 30 års amortisering og fem, syv eller 10 års løbetid. Lige nu kan renterne på et Freddie-lån være syd for 5%! Det er flerfamiliesækvivalenten til de konventionelle lån, som millioner af ejendomsinvestorer og husejere bruger til at købe enfamiliehuse forsikret af Fannie Mae. 

Freddie Macs renter er bundet til den 10-årige statskasse. Så disse lejlighedslån ser ikke det samme stigende spænd i forhold til den 10-årige note, som vi ser i boligområdet (konventionelt realkreditlån). Det efterlader dem med endnu mere risikerer efter min mening at stige, hvis rentekurven normaliseres sammenlignet med 30-årige Fannie Mae-lån. Det forklarer også, hvorfor taksterne er så meget lavere i flerfamiliehuse end i enfamilieboliger lige nu.

Selvom der er et privat marked for gæld til erhvervsejendomme, som måske var mere almindeligt anvendt for et par år siden, ser det ud til at være tørret ud i høj grad. Det er enten en regeringssponsoreret virksomhed (GSE) som Fannie Mae eller Freddie Mac, eller det er gået i stå for de fleste syndikatorer lige nu. 

Men den virkelige forskel mellem kommerciel gæld og typisk enfamiliegæld er Gældsservice dækningsforhold (DSCR). Vi kommer ind på hvorfor dette er så vigtigt i næste afsnit.

Del 4: Høje renter lægger pres på værdiansættelser og gældsgaranti

Kommerciel gæld, herunder Freddie Mac-lejlighedslån, er som nævnt tidligere ikke helt det samme som konventionelt lån til enfamiliehuse. Et typisk Freddie Mac-lån kan for eksempel have en 30-årig amortiseringsplan, men med en ballonbetaling - saldoen forfalder efter fem, syv eller 10 år. Dette er ikke et problem for investorer på typiske markeder. De kan blot sælge aktivet efter et par år for at betale lånet af eller refinansiere med et nyt lån og starte processen forfra. 

Men som tidligere nævnt er der en anden forsikringstest med disse lån: Debt Service Coverage Ratio. En DSCR er multifamiliens version af en gæld-til-indkomst-test, som mange boligejere skal bestå, når de kvalificerer sig til et boliglån.

Hvis pengestrømmen for virksomheden eller lejlighedskomplekset er nøjagtigt lig med hovedstolen og renten (gældsydelsen) på et lån, så ville DSCR være 1.0. Lavere, og pengestrømmen produceret af virksomheden er ikke tilstrækkelig til at dække lånet. Højere, og der er overskydende pengestrøm.

Freddie Mac-lån kræver typisk en DSCR på 1.2 til 1.25.

Kommerciel gæld forhandlet mellem långiver og låntager privat, med gæld, der ikke er støttet af en GSE, kan have mere strenge forpligtelser som højere DSCR-forhold eller gældsaftaler, der kræver, at låntagere opretholder et DSCR-forhold i hele lånets levetid.

Mens Freddie Loans kan være på op til 80 % LTV, får mange i praksis dækning begrænset til 65 % til 75 %, når det gælder tegning.

På normale markeder er disse varer ikke et problem. Men lad os undersøge, hvad der sker, når renten stiger hurtigt, som de gjorde det sidste år. 

Forestil dig, at en investor købte en ejendom med et Freddie Mac-lån på 1,000,000 USD i slutningen af ​​2021. Lånet har en rente på 3 %. Hovedstolen og renten på 30-års amortisering er $4,216 om måneden eller $50,592 om året. Spol frem til i dag. Det samme lån ville komme med et lån til 5.5 % rente. Den højere rente ville øge gældsbetjeningen på et $1M lån til $68,136, en stigning på 35%.

Nu brugte vores investor et Freddie-lån (og anslået to tredjedele af markedet bruger fastforrentet gæld) og vil sandsynligvis ikke løbe ind i et reelt pres i 5-10 år, afhængigt af deres låneperiode. Men det er vigtigt at erkende, at hvis denne investor skulle ansøge om det samme lån igen i dag, ville de sandsynligvis ikke kvalificere sig. De ville sandsynligvis skulle medbringe betydeligt flere penge for at lukke handlen (reducere LTV), ellers ville de skulle betale mindre for ejendommen.

Endnu mere problematisk er der en sektor af markedet, der bruger variabelt forrentet gæld og andre former for kreativ finansiering som brogæld (svarende til hårde pengelån) til at finansiere multifamilieejendomme og anden kommerciel ejendom. Ifølge Wall Street Journal, omkring en tredjedel af markedet bruger variabel rentegæld, og nogle (ukendte) procentdele af denne årgang bruger brogæld og anden ikke-agenturgæld.

Disse låntagere vil møde stigende pres for at foretage deres betalinger med højere renter. Gå tilbage til vores eksempel fra tidligere, forestil dig, at ejendommen genererede $62,500 (5% cap rate ved erhvervelse) i NOI med $50,592 i gældsservice til en 3% rente. I dag er disse betalinger igen $68,136. Denne fiktive låntager bliver nu nødt til at dække forskellen med andre midler end dem, der genereres af ejendommen.

Mange af disse variabelt forrentede lån har rentelofter på plads (ofte krævet af deres långivere), der midlertidigt forhindrer renten på deres gæld i at stige for højt. Omkostningerne ved at forny disse satslofter stiger dog med så meget som 10X i lyset af stigende satser. Dette er allerede begyndt at lægge pres på låntagere, som ofte må afsætte midler til denne forsikring hver måned. 

Som jeg nævnte, Ben Miller, administrerende direktør for fundrise, har kaldt dette fænomen for "Great Deleveraging" - en vending, som jeg føler opsummerer dette problem meget kortfattet. 

Lyt til hans optræden på På markedet og hør nogle af de eksempler, der allerede rammer den kommercielle ejendomsverden (startende med detailhandel og kontor). 

Brian Burke siger, at dette problem har potentialet til at blive akut med udviklingslån, hvor krav til re-margin kan tvinge låntagere til at betale lånesaldoen ned, hvis lejekontrakten ikke når målene.

Er panik mulig?

Når operatører ikke kan opfylde deres lånebetingelser, kan de misligholde og aflevere aktivet tilbage til banken (en tvangsauktion). I disse situationer vil kreditor afvikle ejendommen og sælge den så hurtigt som muligt. Nogle mennesker kan udråbe en likvideret ejendom, der sælges til langt under markedsværdien, som en "købsmulighed" - og det kan det godt være.

Men det sætter også en kompensation for aktiver ligesom det. Ud over DSCR-pagter vurderes flerfamilieejendomme ligesom huse. Hvis vurderinger ikke kommer ind, skal købere medbringe flere kontanter til lukning. 

Hvis trykket stiger i løbet af 2023, kan comps for flerfamiliekomplekser blive drevet lavere og lavere af nødstedte tvangsauktioner, hvilket gør lån sværere og sværere i en negativ feedback-loop.

Del 5: Nyheder, anekdoter og yderligere læsning

Det, jeg diskuterer her, er ikke nyheder for industriinsidere. REIT-vurderingen faldt med 25 % i 2022. Huslejen falder i mange større byer som Minneapolis og Chicago, hvor huslejepriserne er faldet med henholdsvis 9 % og 4 %, år for år. 

Udlejere begynder også at tilbyde mere "indrømmelser" til lejere, i form af en måneds leje gratis, eller gratis parkering, for at lokke nye lejere til. Disse indrømmelser rammer bundlinjen for lejlighedsinvestorer på samme måde, som tomgang eller lavere noteringspriser ville gøre det, men kan maskere, i hvilken grad lejefald kan rapporteres på visse markeder.

De institutionelle kunder af store kapitalfonde har trukket midler tilbage til det punkt, hvor disse fonde støder op mod tilbagetrækningsgrænser for deres investorer, begyndende med den mest berømte ikke-handlede REIT i verden: Blackstone. 

Brian Burke diskuterer dette emne udførligt i På markedet's "Multifamiliebomben er ved at sprænge" afsnit med Dave Meyer. Han mener, at vi er på nippet til at "reprise" i sektoren, og at der er et massivt bud/udbud spredning mellem købere og sælgere. De få aftaler, der bliver lavet, for nu, er af 1031 udvekslingsdeltagere og dem, der har rejst store midler og skal implementere disse aktiver hurtigt. Disse folk er motiverede til at bevæge sig hurtigt, og med mange sælgere, der holder fast i deres kære liv indtil videre, forbliver priserne høje. 

Dette varer ikke meget længere. Sælgere, der var højt belånt med variabel rentegæld, vil blive tvunget ud af deres DSCR-overholdelsesproblemer. Og der vil være et støt stigende pres for investorer til at refinansiere deres ballongæld, et pres, der vil stige for hver måned, der går, efterhånden som flere og flere af markedet er tvunget til at handle ved enten at sælge, refinansiere eller bringe betydelige bidder af kontanter til at reducere gælden. saldi og undgå tvangsauktion. 

Del 6: Idéer til at beskytte rigdom og tjene penge i dette miljø

Cap satser er lavere end renter. Huslejevækst og rentenedsættelse er hver især et møntflip. Presset stiger på gældssiden for en betydelig del af markedet, og det er meget sværere at tegne nye aftaler til sidste års priser.

Dette er et hårdt miljø, men der er stadig en række strategier, der kan give mening for kyndige investorer, der stadig ønsker at deltage i multifamilie- og andre ejendomssektorer. Her er nogle af de ting, jeg overvejer:

Låne

Renterne er højere end loftssatserne. Det betyder mere pengestrømme, i det mindste i det eller de første år, for långiveren pr. investeret dollar end aktieinvestoren, med lavere risiko. Lad en anden tage de første 20-30 % af risikoen. Jeg overvejer personligt at investere i gældsfonde, der laver hårde pengeudlån, da jeg godt kan lide de korte-disse låns løbetid og føler, at enfamiliemarkedet er mere isoleret fra risiko end flerfamiliemarkedet.  

Køb med nul gearing

Hvis dit mål virkelig er at eje en multifamilie i det lange løb, og risiko på kort sigt ikke er noget, der generer dig, så overvej simpelthen slet ikke at bruge gearing overhovedet, hvis du har midlerne. Dette reducerer risikoen, og igen, fordi renterne er højere end loftsrenterne, vil det øge pengestrømmen. Du kan altid refinansiere om nogle år, hvis du vil sætte mere kapital i arbejde. 

Vent og se

Dette er timing af markedet og er ikke min stil. Men hvis du tror på denne analyse, kan vi se priserne ændre sig betydeligt i 2023. At sidde på kontanter i 6-12 måneder kan sætte nogle kyndige købere i stand til at erhverve aktiver til en god handel, især hvis en panik driver cap rate meget , meget høj. 

Gennemgå vilkårene for enhver investering, du er i

Nogle syndikatorer har ret til at foretage kapitalopkald. Hvis en DSCR-pagt bliver brudt på en handel, kan syndikatoren have meget uattraktive muligheder for at sælge med et stort tab, blive udelukket eller bringe en enorm bunke kontanter på bordet for at forhindre afskærmning. 

Vilkårene for din syndikeringsinvestering kan tillade syndikatoren at kræve, at investorer indsætter yderligere kapital eller risikerer udvanding af deres aktier. Selvom magten sandsynligvis er i sponsorens hænder, er det i det mindste inden for din kontrol at forstå, om dette er en mulighed i din aftale eller ej, og at forberede din kontante position i overensstemmelse hermed. Bliv ikke blind.

Bring en sund skepsis til enhver ny investering

Jeg er naturligvis skeptisk over for markedet på en systemisk måde, men hvis jeg præsenteres for en specifik aftale, der var i stand til at fascinere mig nok til at tage et ekstra kig, vil jeg gerne være sikker på, at handlen gav mening selv med en betydelig stigning i loft satser. 

Jeg vil være skeptisk over for påstande om "værditilvækst" (hver aftale, der annonceres af hver sponsor, er "værditilvækst") eller at ejendommen er en "god handel" (hvilken sponsor vil fortælle dig, at aftalen ikke er en stor en?). Min interesse ville også blive vækket, hvis en sponsor forpligtede sig til en betydelig del af deres egen kapital – noget meningsfuldt i forhold til deres nettoformue. ). Jeg vil gerne føle mig overbevist om, at deres egen hårdt tjente kapital var i fare, sammen med min, ikke blot at de har mulighed for at tjene opad på akkvisitionsgebyrer, administrationsgebyrer og medførte renter. 

Tag en kort stilling til … noget?

Jeg spekulerer på, om der er nogen offentlige REIT'er, der er særligt udsatte for de risici, der er skitseret her. En væsentlig mængde forskning kunne afsløre porteføljer, der er særligt koncentreret på markeder med lave loftsrenter, massiv udbudsrisiko og med en høj procentdel af variabel rentegæld, eller som vil se skyrockende renteloftsomkostninger. Hvis nogen beslutter sig for at gå og grave her, ville jeg være meget interesseret i at tale dine resultater igennem.   

Konklusion

Dette var en lang artikel. Hvis du nåede så langt, tak fordi du læste med!

Som jeg nævnte i indledningen, betragter jeg mig selv som mellem en amatør til en svend i forståelsen af ​​erhvervsejendomme og store multifamilier. 

Men det, jeg er i stand til at forstå, gør mig bange for værdiansættelser. Jeg føler, at der er mange risici her, og jeg planlægger at være meget konservativ i 2023. Jeg kan dog købe en anden enfamilieudlejning eller endda en lille flerfamilies ejendom som en duplex, triplex eller quadplex, som jeg kan lide at gøre hver 12.-18. måned. 

Jeg håber, at denne artikel i det mindste hjælper investorer med at træffe mere informerede beslutninger, hvis de udforsker investeringsmuligheder for flere familier og blot foretager en smule mere due diligence. 

Og igen, jeg leder stadig efter en med en tyrekasse til multifamilie. Hvis du læser dette, bedes du kommentere nedenfor eller maile mig på . Jeg vil meget gerne høre dit synspunkt.

Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.