Fortjenesten ved boligsalg falder for første gang i årtier – hvad betyder det, og hvor skal investorer lægge deres penge nu?

I denne artikel

Mange seneste nyheder inden for fast ejendom har været centreret om boligpriserne, som ser ud til stadig at være stigende. Men hvad med overskuddet fra boligsalget? 

Den seneste Årsafslutningsrapport om boligsalg i USA fra ATTOM tegner et mindre rosenrødt billede af, hvad der foregår på ejendomsmarkedet. Faktisk viser det, at fortjenesten ved boligsalg faldt for første gang i et årti i 2023. Så hvad er tallene, og hvad betyder de for investorerne?

Tallene og en smule kontekst

For det første er tallene på ingen måde forfærdelige. ATTOM-dataene viser, at boligsælgere i gennemsnit genererede 56.5 % afkast på investering (ROI), eller $121,000 i fortjeneste på et typisk boligsalg. Dette er et fald fra 59.8%, eller $122,600 i 2022.

Er dette en bekymrende bane? Svaret er egentlig ikke, hvis vi sætter det i perspektiv af præ-pandemiske fortjenestetal for boligsalg. ROI'er på tæt på 60% er ret ekstraordinære, hvis vi tænker på, at 2023-procenten var mere end det dobbelte af, hvad den havde været blot fem år tidligere. 

Hvis vi ser endnu længere tilbage til de mørke år efter 2008, definerede negative ROI'er boligsalg mellem finanskrakket og 2013. Hvis du solgte en bolig i for eksempel 2011, har du sandsynligvis tabt penge. 

Med dette historiske perspektiv i tankerne begynder det nuværende fald i boligsalgsoverskuddet virkelig at virke ret ubetydeligt - især i betragtning af det hårde år, ejendomsmarkedet havde efter den nu berygtede stigning i realkreditlån renter. Rob Barber, CEO hos ATTOM, kommenterede i en pressemeddelelse, at 2023 var ''endnu et meget godt år for boligsælgere i det meste af USA.''  

Når det er sagt, tilføjede Barber: ''Markedet blev afgjort blødt midt i beskedne prisstigninger, der ikke var nok til at skubbe profitten højere op efter en lang række forbedringer.'' 

Salgsmiljøet for boliger er bestemt ikke det samme nu, som det var i 2021, hvor boligsælgere pludselig begyndte at se ROI-tal på 50 % i modsætning til 36 % i 2020. Markedet kom støt på vej efter krisen efter 2008, med overskuddet stiger med forudsigelige takter indtil pandemien. Og så skød de gennem stratosfæren. 

Denne gyldne æra med hidtil uset overskud i ejendomssektoren er utvivlsomt forbi, i hvert fald for et stykke tid. Barber anbefaler at dæmpe forventningerne i 2024, hvilket sandsynligvis vil bringe meget lignende markedsadfærd til 2023, og tilføjer:

''I 2024 ser scenen ud til at være klar til flere små ændringer i priser såvel som sælgergevinster i betragtning af de konkurrerende kræfter af renter, der er faldet tilbage i de seneste måneder, og boligforsyninger, der forbliver stramme, men boligejeromkostninger, der forbliver en alvorlig økonomisk byrde for mange husstande.”

Med andre ord er det stadig et godt tidspunkt at investere i fast ejendom, hvor det meste af USA tilbyder investorer muligheden for at opnå en betydelig fortjeneste på et boligsalg. ATTOMs regionale opdeling af indtjeningsdata for boligsalg afslører, at fortjenestemargener nøje følger de regionale markedsskift, der har præget amerikansk fast ejendom i de sidste to år. 

Et kig på regionale tendenser

Ikke overraskende oplever mange af pandemi-æraens højkonjunkturområder nu betydelige fald i fortjenesten på boligsalget. Disse byer oplevede alle en enorm tilstrømning af købere under og umiddelbart efter pandemien:

• Austin, Texas (ROI faldt fra 67.2 % til 46.2 %)
• Phoenix (ned fra 79.3 % til 60.6 %)
• Reno, Nevada (ned fra 80.6 % til 64.5 %)
• Salt Lake City (ned fra 68.3 % til 52.2 %)

Det var byer til overkommelige priser med stærke økonomier, der tiltrak fagfolk, der ønskede mere værdi for pengene, når de købte et hus. Uvægerligt blev deres popularitet dog deres undergang. Med stor efterspørgsel fulgte uholdbare boligprisstigninger, som nu viser sig som faldende salg og faldende fortjeneste. 

På den anden side er Midtvesten og Nordøst to områder, der tilbyder investorer stigende avancer på trods af alt, hvad boligmarkedet gik igennem i 2023. De største stigninger i investeringsafkastet blev set i disse byer:

• Scranton, Pennsylvania (ROI op fra 75.1 % til 89.6 %)
• South Bend, Indiana (op fra 53.6 % til 66.5 %)
• Hartford, Connecticut (op fra 53.2 % til 65.8 %)
• Rockford, Illinois (op fra 48.8 % til 57.8 %)
• Rochester, New York (op fra 53.8 % til 62.8 %)

De midtvestlige byer Cincinnati, Cleveland og Milwaukee er også sikre væddemål for investorer, hvor alle tre ser ROI-gevinster i 2023. 

De store byer med de største byer var San Francisco (ROI faldt fra 92.7% til 79.5%) og Las Vegas (ned fra 74.3% til 61.8%). De er dog stadig gode steder at investere i, med meget høje fortjenstmargener – bare ikke de skøre høje niveauer i 2022. 

Faktisk er det en betryggende oplevelse at tage et sidste kig på alle data: Selv byerne med de største tilbagegange tilbyder stadig muligheder for at skabe sunde fortjenester ved at sælge fast ejendom. 

Med hensyn til overskud i rent monetære termer snarere end ROI'er, vil vestkysten stadig give dig det største overskud, med San Jose frem som førende. At sælge et hjem i denne by i Californien vil i gennemsnit generere hele $698,000. Dette tal afspejler naturligvis de overordnede høje priser i området, med en gennemsnitlig boligværdi af $1,322,389. I modsætning hertil vil salg på det midtvestlige marked i Peoria, Illinois, kun generere $35,000 i gennemsnit - forståeligt nok, givet gennemsnitlig boligværdi af $ 122,900. 

The Bottom Line

Alle disse tal viser virkelig, at USA tilbyder masser af muligheder for at investere i fast ejendom for mennesker med varierende økonomiske muligheder. Forskning dit lokale marked, se, hvad du har råd til, og hvilket investeringsafkast du får der, og lær at tilføje værdi for købere. Ved at følge disse trin vil du opnå et overskud, der vil være på linje med de aktuelle boligpriser og ROI'er for området.

Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.