2023 ফোরক্লোজার পূর্বাভাস: স্ফীত সংখ্যা সহ একটি মিথ্যা পতাকা?

ডেভ:
আরে সবাই, বাজারে স্বাগতম। আমি আপনার হোস্ট, ডেভ মেয়ার. জন্মদিনের ছেলে জামিল দামজি আজ যোগ দিয়েছেন। শুভ জন্মদিন.

জামিল:
আপনি মানুষ ধন্যবাদ. এটা ছিল 44।

ডেভ:
কি দারুন.

জামিল:
আমি জানি. সময় কোথায় যাচ্ছে?

ডেভ:
কেমন লাগছে?

জামিল:
44.

ডেভ:
যে পুরানো মনে হয়? তরুণ?

জামিল:
এটা ভাল বোধ, সৎ. এটি একটি পাগল বছর হয়েছে. রিয়েল এস্টেট মার্কেট এবং সাধারণ জীবন নিয়ে অনেক কিছু ঘটেছে, কিন্তু আমি এর জন্য কৃতজ্ঞ এবং রিকের সাথে এই কথোপকথনের জন্য খুব উত্তেজিত।

ডেভ:
হ্যাঁ, একেবারে। ঠিক আছে, আপনার অর্ধেক বয়সের একজন ব্যক্তির শক্তি আছে, তাই আমি মনে করি আপনি বেশ ভাল করছেন।

জামিল:
ধন্যবাদ.

ডেভ:
হ্যাঁ, একেবারে। এবং এই কথোপকথন মহান. জামিল, আমরা সম্ভবত জুন বা জুলাইয়ে তার সাক্ষাৎকার নিয়েছি?

জামিল:
হ্যাঁ, রিয়েল এস্টেট বাজারে অন্য জুতা ড্রপ ঠিক আগে. এবং এটি একটি আকর্ষণীয় কথোপকথন ছিল এবং আমি বলতে চাই যে সম্ভবত আমার সারা বছরের প্রিয় পর্বটি রিকের সাথে কথা বলা, কারণ আপনি সংখ্যার উপর ভিত্তি করে কী ঘটছে তার একটি বাস্তব অন্তর্দৃষ্টি পাবেন, আবেগের উপর ভিত্তি করে নয়, জার্গনের উপর ভিত্তি করে নয় বা চাঞ্চল্যকরতা, শুধু তথ্য. এবং যারা গল্প বিক্রি করার চেষ্টা করছে তারা কী বলছে তার বিপরীতে সংখ্যাগুলি কী বলছে সেদিকে মনোযোগ দেওয়া সর্বদা গুরুত্বপূর্ণ।

ডেভ:
একেবারে। হ্যাঁ, আমি মনে করি সে মোটেও শুকিয়ে যায়নি। তিনি খুব বিনোদনমূলক, তিনি কথা বলতে মজাদার, কিন্তু তিনি এটি সম্পর্কে আবেগপ্রবণ নন, যা আমি মনে করি সত্যিই গুরুত্বপূর্ণ এবং চমৎকার যে তিনি বাজারে যা ঘটছে তার এই ধরণের নিরপেক্ষ উদ্দেশ্য বিশ্লেষণ প্রদান করেন। এবং আমরা এই সাক্ষাত্কারে সবকিছু কভার করি। আমরা ফোরক্লোসার, বন্ধকী হার, মার্কিন অর্থনীতি, আপনি কল্পনা করতে পারেন এমন সবকিছুর কথা বলছি।
সুতরাং, এই শোটি আমাদের বছরের প্রথম শো, তাই আপনি যদি 2023 সালে কী ঘটতে চলেছে এবং এই বছরের মধ্যে কী কী সন্ধান করতে চান তা নিয়ে শুরু করতে চান, আপনি সত্যিই এই পর্বটি উপভোগ করতে চলেছেন , কারণ রিক কিছু সত্যিই সঠিক এবং উদ্দেশ্যমূলক তথ্য প্রদান করে যা আপনার জন্য সত্যিই কার্যকর হতে চলেছে।

জামিল:
রাজি। নোট নাও বন্ধুরা.

ডেভ:
ঠিক আছে, ঠিক আছে, এর সাথে আমরা একটি দ্রুত বিরতি নিতে যাচ্ছি এবং তারপর ATTOM ডেটার মার্কেট ইন্টেলিজেন্সের এক্সিকিউটিভ ভাইস প্রেসিডেন্ট রিক শার্গাকে স্বাগত জানাচ্ছি। রিক শার্গা, অন দ্য মার্কেটে আবার স্বাগতম। আবার আমাদের সাথে যোগদানের জন্য ধন্যবাদ.

রিক:
আমাকে ফিরে থাকার জন্য ধন্যবাদ. আমার মনে হয় প্রথমবার এতটা খারাপ ছিল না।

ডেভ:
ওহ, আসুন, আপনি খুব অন্তর্দৃষ্টিপূর্ণ ছিল. এটি আসলে আমাদের সবচেয়ে জনপ্রিয় শোগুলির মধ্যে একটি। আপনি একটি চমৎকার কাজ করেছেন এবং আমরা আপনাকে আবার ফিরে পেয়ে উত্তেজিত।

রিক:
আমি তোমার সাথে একমত.

জামিল:
আমার মনে হয় যে কোনো সময় রিকের সাথে কথা বলার পরে, আপনি আসলে সেই কথোপকথনটিকে যথেষ্ট স্মার্ট করে ছেড়ে দিয়েছেন। তাই, আজকে আমাদের সকলকে আমাদের আইকিউ বাড়াতে সাহায্য করার জন্য আপনাকে ধন্যবাদ।

রিক:
আমি সত্যিই সন্তুষ্ট ছিলাম যে অ্যাডাম আমাকে মার্কেট ইন্টেলিজেন্সের EVP উপাধি দিয়েছেন, কারণ আমার ক্যারিয়ারে এই প্রথম কেউ আমার নামের সাথে একই বাক্যে বুদ্ধি ব্যবহার করেছে, তাই এটি সর্বদা আনন্দের।

ডেভ:
যে অর্কেস্ট্রেট আপনি খুব চতুর ছিল. ওয়েল, রিক, শেষবার যখন আমরা আপনাকে নিয়েছিলাম গ্রীষ্মের শেষের দিকে এবং আমরা অন্তত বিক্রয় মূল্যের ক্ষেত্রে হাউজিং মার্কেটের উন্মাদনার শীর্ষে পৌঁছেছিলাম। গত কয়েক মাসে জিনিসগুলি অনেক পরিবর্তিত হয়েছে এবং 2022 সালের দ্বিতীয়ার্ধে জাতীয় হাউজিং মার্কেটে কী ঘটেছে সে সম্পর্কে আপনার সারাংশ বা চিন্তাভাবনা দিয়ে শুরু করতে আমরা চাই।

রিক:
ঠিক আছে, শেষবার যখন আমরা কথা বলেছিলাম, আপনার সম্ভবত মনে আছে আমরা এই বিষয়টি নিয়ে আলোচনা করছিলাম যে আমরা চাহিদা দুর্বল হওয়ার কিছুটা প্রমাণ দেখতে শুরু করেছি। এটি আসলে বছরের শুরুতে আবার শুরু হয়েছিল, এবং এটি সত্যিই ক্রয়ক্ষমতার সাথে সম্পর্কিত ছিল কারণ বাড়ির দাম বছরের পর বছর ধরে 15%, 20% বেড়ে চলেছে। যখন ফেডারেল রিজার্ভ তার আস্তিন গুটিয়ে নেওয়ার সিদ্ধান্ত নেয় এবং প্রকৃতপক্ষে ফেড তহবিলের হারে অভূতপূর্ব বৃদ্ধির একটি সিরিজ একত্রিত করে মুদ্রাস্ফীতি মোকাবেলা করার সিদ্ধান্ত নেয়, যা সত্যিই বন্ধকী বাজারগুলিকে রোল করেছিল এবং আমরা বন্ধকের হার দ্বিগুণ দেখেছি।
ফ্রেডি ম্যাকের মতে, এটি প্রথমবারের মতো একটি ক্যালেন্ডার বছরে ঘটেছে। আমরা আগে কখনোই কোনো ক্যালেন্ডার বছরে মর্টগেজের হার দ্বিগুণ হতে দেখিনি এবং এটি কেবল ক্রেটেড ক্রেডিবিলিটি। সুতরাং, আমরা দেখেছি যে নতুন বাড়ি এবং বিদ্যমান বাড়ি উভয়েই মাসের পর মাস বাড়ি বিক্রি কমে যায়। আমরা সম্ভবত এই বছর শেষ করতে যাচ্ছি, যদিও আমাদের একটি সুন্দর শুরু ছিল, এবং আমরা সম্ভবত এই বছর শেষ করতে যাচ্ছি 15% থেকে 20% কম বাড়ি বিক্রয় আমাদের এক বছর আগের তুলনায়।
আমরা মূলত বাড়ির দামের ফ্ল্যাটলাইন দেখেছি। আমরা ক্যালিফোর্নিয়ার মতো বাজারের দিকে তাকাচ্ছি যেখানে বছরের পর বছর দামের বৃদ্ধি এখন 2% থেকে 3% সীমার মধ্যে যেখানে এটি বছরের শুরুতে ডাবল ডিজিটে ছিল। এবং দেশের এমন কিছু অংশ রয়েছে যেখানে আমরা আসলে দাম কমতে দেখছি। আমরা গত চার মাস পরপর দেখেছি যেখানে বাড়ির দাম মাসে মাসে কমেছে। বছরের এই সময়ে এটি অগত্যা অস্বাভাবিক নয়, তবে ড্রপের ডিগ্রি স্বাভাবিকের চেয়ে বেশি শক্তিশালী হয়েছে। কিন্তু যখন আপনি এটি সম্পর্কে চিন্তা করেন, আপনি এক বছর আগে যে বাড়িটি কিনেছিলেন তার জন্য গড় মাসিক বন্ধক প্রদানের পরিমাণ বেড়েছে, আপনি দেশে কোথায় আছেন তার উপর নির্ভর করে, 45% থেকে 60%। এবং আমি আপনার সম্পর্কে জানি না, কিন্তু যখন আমি আমার বসের সাথে 45% থেকে 60% বৃদ্ধির কথা বলেছিলাম, তখন তিনি ভদ্রভাবে হাসলেন এবং আমাকে বাইরে ফিরে যেতে এবং খেলতে বললেন।
সুতরাং, এটি সত্যিই অনেক সম্ভাব্য বাড়ির ক্রেতাদের বাজার থেকে ছিটকে দিয়েছে। আমরা গবেষণা দেখেছি যা ইঙ্গিত করে যে 10% থেকে 20% লোকে যারা আমরা কিনতে চাইছি তারা পরিবর্তে কিছু সময়ের জন্য ভাড়া নেওয়া বেছে নিয়েছে। আপনার শ্রোতাদের জন্য, এটি প্রস্তাব করে যে ভাড়ার সম্পত্তির জন্য কিছু সুযোগ থাকতে পারে, একক পরিবার ভাড়া ইউনিটের জন্য, কারণ লোকেরা যদি একটি বাড়ি কিনতে চায়, তাহলে তারা অ্যাপার্টমেন্টের পরিবর্তে একটি ভাড়া নিতে আগ্রহী হতে পারে। কিন্তু আমরা বছর শেষ করতে যাচ্ছি অনেকটা নিম্নমুখী প্রবণতায়। এটি সম্ভবত আগামী বছরেও চলে যাবে।
যদিও আমি মনে করি না যে বাড়ির বিক্রয় হ্রাস এই বছরের মতো পরের বছর প্রায় ততটা উল্লেখযোগ্য হবে। আরেকটা কথা মনে রেখো... তারপর কিছুক্ষণ কথা বলা বন্ধ করে দেব। প্রাসঙ্গিকভাবে মনে রাখার আরেকটি বিষয় হল যে আমরা 2021 সালে হোম বিক্রয় বন্ধ করে আসছি যা অস্বাভাবিকভাবে শক্তিশালী ছিল। 2021 বাড়ি বিক্রির জন্য গড় বছর ছিল না। এটি বাড়ির বিক্রয়ের জন্য গড় বছরের উপরে একটি উপায় ছিল। সুতরাং, সংখ্যাগুলি একটু ফিরে আসা দেখে অবাক হওয়ার কিছু নেই। কিন্তু 15% থেকে 20% ড্রপ কঠোরভাবে এবং শুধুমাত্র ফেডের গৃহীত পদক্ষেপ এবং বন্ধকী হারে তাদের প্রভাবের কারণে।

জামিল:
রিক, শেষবার যখন আমরা কথা বলেছিলাম, বাজারটি সম্পূর্ণ ভিন্ন জায়গায় ছিল এবং আমি সর্বদা কোণার চারপাশে কী হতে পারে তা বোঝার চেষ্টা করছি। এবং আমি ফিক্স এবং ফ্লিপ ব্যবসা করছি. আমাকে কয়েকটি চেক লিখতে হয়েছিল। আমি ফিনিক্স, অ্যারিজোনায় আছি এবং আপনি যে বাজারের কথা বলছেন তার মধ্যে একটি দাঁতে একটি বিশাল লাথি অনুভব করতে যাচ্ছে, আমি যে লাথিটি পেয়েছি তার সামনের দিকে ইমপ্লান্ট পেয়েছি।

রিক:
তারা উপায় দ্বারা সুন্দর দেখতে. কেউ কখনো জানবে না।

জামিল:
ধন্যবাদ. ধন্যবাদ. ধন্যবাদ. ঘটনাগুলি আমাদের জন্য পুনর্বাসনকারী হিসাবে, জিনিসগুলি এই মুহূর্তে সত্যিই শক্তিশালী দেখাচ্ছে না। এর অন্য দিকে, আমি সুযোগ খুঁজছি কারণ প্রতিবারই এরকম কিছু ঘটে, পৃষ্ঠের নিচে সুযোগ থাকে। এবং আমি প্রায় ভাবছি যে আমরা এখন যা দেখছি তা হল, এবং আমি এটি তৈরি করছি, দুর্দান্ত পুনঃপ্রোগ্রামিং, এবং এই কারণেই। আমরা সকলেই এই 2% এবং 3% বন্ধকীগুলি নিয়ে এতটা নষ্ট হয়ে গেছি যেগুলি এত দিন ধরে বাজারে ছিল যে প্রচুর লোক স্থানটিতে প্রবেশ করেছিল এবং হাউজিং মার্কেটে প্রবেশ করার চেষ্টা করেছিল। এই ক্রেতাদের অনেক, যারা অনেক মানুষ, সেই ঋণ ছেড়ে যাবে না. তারা সেই বাড়িতে ঝুলতে চলেছে, এমনকি যদি তারা এটিকে ভাড়া হিসাবে রাখে, তারা সেই পণ্যটিকে আবার বাজারে আনবে না।
আমরা একটি অভূতপূর্ব পদ্ধতিতে ফেড হার বৃদ্ধি করেছি, যেমন আপনি বর্ণনা করেছেন, এবং এটি অনেক কার্যকলাপ বন্ধ করে দিয়েছে, বিশেষ করে বাড়ি তৈরিতে। এবং তাই আমরা বিল্ডারদের সম্পূর্ণভাবে গাঁট অন্য দিকে ঘুরিয়েছি যেখানে তারা পিছিয়ে আছে। সুতরাং, আমাদের কাছে এই ইনভেন্টরি রয়েছে যা সমস্ত সস্তা ঋণের কারণে বন্ধ হয়ে যাচ্ছে, আমরা বিল্ডারদের তাদের বিল্ডিং থামিয়ে বা ধীর করে দিয়েছি, আমরা দেখেছি চাহিদা সত্যিই বন্ধ হয়ে গেছে। এবং আমি বিশ্বাস করি কারণ রেট এখন অনেক বেশি, যত তাড়াতাড়ি আমরা 5% এর দিকে ফিরে যেতে শুরু করি, আমরা এই ইলাস্টিক ব্যান্ডটি টানছি যেখানে আমরা সবাই 5½% বন্ধকের জন্য সত্যিই কৃতজ্ঞ বোধ করব।
কারণ যখন এটি এখন যেখানে আছে সেখানে বসে আছে, যত তাড়াতাড়ি আমরা 5½ বা 5% সস্তা ভাবতে পুনরায় প্রোগ্রাম করতে পারি, তখনই আমি মনে করি যে বাজারে ক্রেতাদের একটি উন্মত্ত পরিমাণ হতে চলেছে। এবং সেই কারণেই আমি মনে করি এটি দুর্দান্ত পুনঃপ্রোগ্রামিং। আপনি কি দেখতে পাচ্ছেন যে এটি 2023 সালে আসছে এবং এই বিষয়ে আমার দৃষ্টিভঙ্গি কি মধ্যাহ্নভোজের জন্য?

রিক:
না, আপনি মোটেও দুপুরের খাবারের বাইরে নন। আপনার প্রশ্নের উত্তর দিতে আমি যে সমস্যাটি করতে যাচ্ছি তা হল সেখানে আনপ্যাক করার জন্য অনেক কিছু আছে। আপনি মূলত প্রায় পাঁচটি ভিন্ন থিম নিয়ে এসেছেন এবং সেগুলি সবই প্রাসঙ্গিক, সেগুলি সবই মার্কেটপ্লেসের জন্য গুরুত্বপূর্ণ৷ সুতরাং, আপনার থিসিস এমন কিছু যা মধ্যাহ্নভোজের জন্য আছে কিনা সে সম্পর্কে শেষ প্রশ্নে, না, আমি এমন একটি পরিস্থিতি তৈরি করতে পারি যেখানে বাজার খুব দ্রুত পুনরুদ্ধার করে। এখন সবকিছু জায়গায় পড়তে হবে, তবে এটি ঘটতে পারে। সুতরাং, প্রথমত, এখনও চাহিদা বেড়েছে এবং এটি 2008 সালে আমরা দেখেছি এমন বোকা অনুমানমূলক চাহিদা নয়।
এটি জনসংখ্যাগতভাবে চালিত হয়। আমাদের এখনও দেশের ইতিহাসে 25 থেকে 34 বছর বয়সী তরুণ প্রাপ্তবয়স্কদের মধ্যে সবচেয়ে বড় দল রয়েছে। এটি প্রধান পরিবার গঠনের বয়স। তাদের মধ্যে অনেকেই মালিকানা পছন্দ করবে, তারা জিনিসগুলি বের করার সময় তাদের স্বল্প মেয়াদে ভাড়া নিতে হতে পারে, কিন্তু তারা পরিবার গঠন করছে। যে চালিত চাহিদা. চাহিদা উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেছে কারণ হঠাৎ করে আপনি যে বাড়িটি কিনতে যাচ্ছেন ভেবেছিলেন, আপনি সামর্থ্য করতে পারেননি বা আপনি ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে পারবেন না। তবে আসুন প্রথমে সামর্থ্যকে আনপ্যাক করি, কারণ এটি প্রচুর ক্রয় কার্যকলাপ চালায়।
সাধ্যের ক্ষেত্রে মলের তিনটি পা আছে। গত কয়েক বছর ধরে আমরা যেটির প্রতি মনোযোগী হয়েছি তা হল বাড়ির দাম। সুতরাং, স্পষ্টতই নামমাত্র বাড়ির দাম, যে মূল্যের জন্য তালিকাভুক্ত করা হয়েছে তা হল সেই জিনিস যা সবাই ফোকাস করে এবং আমরা একটি নতুন শিখরে আছি। আমরা এখনও একটি নতুন শিখরে আছি. যে মল দ্বিতীয় লেগ দ্বারা অফসেট ছিল, যা বন্ধকী হার ছিল. এবং ঐতিহাসিকভাবে কম মর্টগেজ রেট সেই ক্রমবর্ধমান বাড়ির দামগুলি অফসেট করে, যেমন আপনি উল্লেখ করেছেন, আপনি বন্ধকের জন্য 2% সীমার মধ্যে আছেন। এটি বাড়ির দাম বাড়ার সাথে সাথে লোকেদের জন্য বাড়িগুলি বহন করা সম্ভব করে তুলেছিল।
কি এটা সম্ভব করেছে, এবং এই পায়ের মানুষ প্রায়ই মল উপেক্ষা, যে মজুরি ক্রমবর্ধমান হয়েছে. সুতরাং, আমরা গত কয়েক বছর ধরে অস্বাভাবিকভাবে শক্তিশালী মজুরি বৃদ্ধি দেখেছি যেহেতু সরকার মহামারী শুরু হওয়ার পরে সবাইকে কাজে ফিরে যাওয়ার অনুমতি দিয়েছে। কিন্তু 5% থেকে 6% বার্ষিক মজুরি বৃদ্ধি, ক্ষমা করবেন, এটি বাড়ির দামের 15% এবং 20% বৃদ্ধির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ ছিল না। কিন্তু এটি এখন বাড়ির মূল্য বৃদ্ধির চেয়ে দুই থেকে তিন গুণ বেশি। সুতরাং, আসুন ধরে নিই যে মজুরি বৃদ্ধি কি তা নিয়ে চলতে থাকে। আসুন ধরে নিই যে বাড়ির দাম মালভূমিতে বেড়েছে, বা কিছু বাজারে আসলে কিছুটা কমছে। এটা সম্ভব যে যেহেতু মুদ্রাস্ফীতি সঠিক দিকে যাচ্ছে বলে মনে হচ্ছে, ফেড তার হার বৃদ্ধির সাথে এতটা আক্রমনাত্মক হওয়া বন্ধ করতে পারে, যার মানে এই চক্রের বন্ধকী হার হয়তো শীর্ষে পৌঁছেছে এবং এটি নিচে আসতে শুরু করবে।
সুতরাং, যদি আপনার বন্ধকী হার কমতে থাকে, হয়ত ধীরে ধীরে, কিন্তু বছরের ব্যবধানে কমতে থাকে, মজুরি শক্তিশালী থাকে, বাড়ির দাম ফ্ল্যাটলাইন থাকে, কোথাও 2023-এ এটি অনেক বেশি সাশ্রয়ী মনে হতে শুরু করে এবং আপনার কাছে লোকজন আসতে শুরু করে বাজারে ফিরে সুতরাং, আমি আপনার থিসিস পাগল মনে করি না. অন্য জিনিস যা ক্রেতাদের গতিশীল পরিবর্তন করবে তা হল বাড়ির দাম বাড়লে বা সুদের হার বাড়লে বাজার সবসময় সামঞ্জস্য করে। 2022 সালে আমাদের সমস্যা ছিল যে সুদের হার বৃদ্ধি এত আকস্মিক এবং এত গুরুতর ছিল। সুতরাং, হঠাৎ করেই সেই মিলিয়ন ডলারের বাড়ি, যে $500,000 বাড়িটি আপনি দেখছিলেন তা প্রশ্নের বাইরে এবং আপনাকে একটি $250,000 বাড়ির জন্য আপনার প্রত্যাশাগুলি পুনরায় সেট করতে হবে, যেটি আপনি দেখছিলেন না এবং যা আপনার কাছেও ছিল না আগে চিন্তা করা হয়েছে।
সুতরাং, বাজারকে সামঞ্জস্য করতে কিছুটা সময় লাগে, কিন্তু আপনার কথায়, যদি সুদের হার পাঁচ ভাগে নেমে যায়, তাহলে হয়ত এখন আপনি $250,000 বাড়ীর দিকে তাকাচ্ছেন না, আপনি 375 বা চারটি দেখছেন এবং সম্ভবত আপনি শুধু ডাউন পেমেন্টের জন্য সঞ্চয় করার জন্য একটু বেশি সময় প্রয়োজন। সুতরাং, এটি কেনার গতিশীলতা উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তন করে। এবং আমি মনে করি আপনি ঠিক আছেন, আমি মনে করি প্রথম ত্রৈমাসিক, সম্ভবত দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক, দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের প্রথম অংশ স্বাভাবিকের চেয়ে কিছুটা ধীর হতে চলেছে, এমনকি আমরা যে পরিস্থিতির রূপরেখা দিয়েছি তার সাথেও। কিন্তু আপনি বছরের শেষের দিকে যেমন পাবেন, আমি মনে করি লোকেরা সামঞ্জস্য করতে সক্ষম হবে এবং এটি আরও কিছুটা সাশ্রয়ী মনে হবে এবং আমরা ক্রয় কার্যকলাপ ফিরে আসতে দেখতে শুরু করব।
সুতরাং, সামগ্রিকভাবে আমি আশা করছি 2023 সালের বাড়ি বিক্রি কমবে, সম্ভবত 10% নয়, হয়তো এই বছর থেকে 5% এবং 10% এর মধ্যে হবে, কিন্তু আমি আশা করছি বছরের দ্বিতীয়ার্ধ প্রথমার্ধের তুলনায় আরও শক্তিশালী হবে।

ডেভ:
রিক, আমি মনে করি এটি সাধ্যের ব্যাখ্যা করার একটি দুর্দান্ত উপায়। এবং আমার কাছে আমি যা ভাবতে থাকি তা হল বাড়ির দাম এবং ভলিউমের দিক, আপনার মতে, প্রায় সম্পূর্ণভাবে বন্ধকী হারের উপর নির্ভর করে। এবং সামর্থ্যের কারণে, যেমন আপনি বলেছেন, তাই না? এই মুহূর্তে আমরা ডিসেম্বরের মাঝামাঝি রেকর্ড করছি। গতকাল আমরা জানতে পেরেছি যে আমাদের একটি খুব উত্সাহজনক মুদ্রাস্ফীতি প্রিন্ট এসেছে এবং আমরা দেখছি, আমি মনে করি আজ 6.3 বছরের ফিক্সের জন্য বন্ধকের হার গড়ে 30 ছিল, এরকম কিছু।
যদি আমরা দেখতে পাই যে এটি আশেপাশে থাকে বা নীচে থাকে, আমার মতে, জামিলের মতো লোকেরা এটিতে অভ্যস্ত হয়ে উঠবে এবং বাজারে ফিরে আসবে কারণ জনসংখ্যার চাহিদা রয়েছে। কিন্তু আপনি কি এমন একটি পরিস্থিতি তৈরি করতে পারেন যেখানে বন্ধকের হার বেড়ে যায়? কারণ আমি মনে করি এটি অনেক লোকের জন্য একটি বড় প্রশ্ন। এমন একটি দৃশ্য আছে যেখানে বন্ধকী হার শীর্ষে ওঠেনি এবং তারা 7% বা 8% পর্যন্ত ফিরে যায়? কারণ আমি যখন বিশেষজ্ঞদের দেখি, তারা বিভক্ত বলে মনে হয়। কিছু লোক বলে যে এটি পাঁচটিতে ফিরে যাচ্ছে, কিছু লোক বলে যে এটি আটটিতে যাচ্ছে। সুতরাং, আপনি কি, এমনকি যদি আপনি মনে করেন যে এটি ঘটতে যাচ্ছে না, তবে আমাদের বলুন যে বন্ধকী হারগুলি কয়েক সপ্তাহ আগে যেখানে তারা সেই নিম্ন সাতের মধ্যে ছিল তার বাইরে যাওয়ার জন্য কী দৃশ্যকল্প তৈরি করতে হবে?

রিক:
হ্যাঁ, একটি দম্পতি দৃশ্যকল্প আছে. এক, ফেড সিদ্ধান্ত নিতে পারে যে এটি বাজারের প্রত্যাশার চেয়ে আক্রমণাত্মক বা কমপক্ষে আরও বেশি আক্রমণাত্মক হতে হবে। এবং এই ধরণের অনিশ্চয়তা, এই ধরণের অস্থিরতার কারণে হার বেড়ে যেতে পারে। আপনাকে যে জিনিসগুলি মনে রাখতে হবে তা হল যে সাধারণত 30-বছরের বন্ধকীগুলি 10-বছরের মার্কিন ট্রেজারির ফলনের উপর ভিত্তি করে এবং এই দুটি হার এক সাথে চলে। এবং এটি সম্ভবত আপনার অনেক দর্শকের জন্য অভ্যন্তরীণ বেসবল, তবে আমাদের সহ্য করুন। সাধারণত প্রায় 150 থেকে 200 বেসিস পয়েন্ট বা ইংরেজিতে দেড় থেকে দুই পয়েন্টের স্প্রেড থাকে। সুতরাং, যদি 10-বছরের কোষাগারের ফলন চার হয়, তাহলে একটি বন্ধকী সাধারণত 5½ বা 6% হবে। এই মুহূর্তে স্প্রেডের একশত অতিরিক্ত বেসিস পয়েন্ট রয়েছে।
সুতরাং, যদি আমরা কেবল একটি সাধারণ বাজারে থাকতাম, তাহলে বন্ধকের হার সম্ভবত আজকের তুলনায় প্রায় এক পয়েন্ট কম হবে। সুতরাং, আপনি ইতিমধ্যে পাঁচের মধ্যে হতে চাই. তাদের না হওয়ার একটি কারণ হল বাজারে অনিশ্চয়তা এবং অস্থিরতা এবং এই বিশ্বাস যে বন্ধকের উপর সুদের হার কমে যাওয়ায়, আপনি এই ঋণগুলির একটি টন দেখতে পাবেন যা হার বৃদ্ধির পর থেকে নেওয়া হয়েছে, হতে শুরু করেছে refinanced. যার অর্থ আপনি যদি সেকেন্ডারি মার্কেটে একটি বন্ধকী কিনছেন, আপনি আপনার বিনিয়োগ পুনরুদ্ধার করতে সক্ষম হবেন না। এক-দুই বছরের মধ্যে ঋণ চলে যাবে। সুতরাং, মূল্য নির্ধারণের মডেলটি সেকেন্ডারি মার্কেট স্পুক করেছে। সুতরাং, ফেড জনগণ যা প্রত্যাশা করছে তার চেয়ে বেশি বৃদ্ধি অব্যাহত রাখতে পারে। এই মুহূর্তে ফেড তহবিলের হারের শীর্ষ কোথাও 5%, 5¼% হবে বলে আশা করা হচ্ছে।
যদি তারা সেই থ্রেশহোল্ডের বাইরে যায় তবে এটি স্পষ্টভাবে বন্ধকের হার বাড়িয়ে দেবে। সুতরাং, একটি মুদ্রাস্ফীতি বিস্ময় বা খাওয়ানো কার্যকলাপ হল একটি দৃশ্যকল্প। আমি সত্যই এটি দেখতে পাচ্ছি না, তবে এটি একটি দৃশ্যকল্প। অন্যটি হ'ল বিশ্বব্যাপী অস্থিরতা এবং আমরা এটি সম্পর্কে খুব বেশি কথা বলি না এবং এটি এমন কিছু যা আমাদের নিয়ন্ত্রণের বাইরে, তবে বিশ্বব্যাপী অর্থনীতির ট্যাঙ্কিং নিয়ে অনেক উদ্বেগ রয়েছে। যখন এটি ঘটে, আপনি প্রায়শই মার্কিন কোষাগারে প্রচুর বিদেশী পুঁজি আসতে দেখেন এবং মার্কিন কোষাগারে যত বেশি বিদেশী পুঁজি আসে, কম ফলন পাওয়া যায়। যে আসলে আরো নিচে বন্ধকী হার চালাতে পারে. এর ফ্লিপ দিকটি হল যদি সেই অর্থকে বিদেশী অর্থনীতিতে থাকতে হয় এবং বন্ডের খরচ কম লেনদেন হয়, আমরা প্রকৃতপক্ষে ফলন বৃদ্ধি দেখতে পারি। এবং যদি তা ঘটে, তাহলে আপনি বন্ধক হার বৃদ্ধির সাথে সাথে শেষ হয়ে যাবেন।
কিন্তু আমি সত্যিই মনে করি যে আমরা হারের শিখর দেখতে পাচ্ছি এবং ধীরে ধীরে তাদের পথে ফিরে যেতে শুরু করার সম্ভাবনা আছে যেখানে রেটগুলি সাত বা আরও খারাপ, আট পর্যন্ত ফিরে যাওয়ার সুযোগ রয়েছে। দেখুন, এমন লোক আছে যারা বলছে সুদের হার আট ছাড়িয়ে যাবে। এমনও লোক রয়েছে যা বলছে হাউজিং মার্কেট ক্র্যাশ হতে চলেছে এবং আমরা 20% থেকে 30% মূল্য হ্রাস দেখতে যাচ্ছি। এবং আমি মনে করি সেই লোকেরা কিছু বিক্রি করার চেষ্টা করছে এবং সম্ভবত এমন কিছু নয় যা আপনি কিনতে চান। আমি আসলে গতকাল আমার মায়ের প্রিয় বন্ধুদের একজনের কাছ থেকে একটি ফেসবুক বার্তা পেয়েছি, এবং আমি এটি তৈরি করছি না। তিনি আসলে আমাকে একটি বার্তা পাঠিয়েছেন যে আজকে হাউজিং মার্কেট ক্র্যাশ হতে চলেছে কিনা।
সুতরাং, কেউ প্রকৃতপক্ষে হাউজিং মার্কেট ক্র্যাশ হওয়ার জন্য একটি তারিখ বেছে নিয়েছিল এবং এটি পুরো ইন্টারনেটে ছিল, দৃশ্যত। এবং আপনি যদি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের সাথে জড়িত হন, যদি আপনি বসবাসের জন্য একটি বাড়ি কিনতে চান, তাহলে আপনাকে আরও যুক্তিযুক্তভাবে, আরও যুক্তিযুক্তভাবে এবং স্পষ্টভাবে, দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি সহ দেখতে হবে। কারণ বাজারের অবস্থা দিনে দিনে খুব অস্থির হতে পারে, কিন্তু সময়ের সাথে সাথে হাউজিং মার্কেট পুনরুদ্ধার করতে থাকে এবং খুব, খুব ভাল করে।

ডেভ:
যে ব্যাখ্যা করার জন্য আপনাকে ধন্যবাদ. আমি মনে করি যে আমি সেই দুটি পরিস্থিতিতে ফিরে আসছি যেখানে একদিকে মুদ্রাস্ফীতি উন্নত হয়, ফেড যত তাড়াতাড়ি সম্ভব হার বৃদ্ধি বন্ধ করে দেয়, যা বন্ধকের হার কমিয়ে আনে। অন্যদিকে, ফেড রেট বাড়াতে থাকে, কিন্তু এটি একটি মন্দার কারণ হয় যা সাধারণত বন্ডের ফলন কমিয়ে দেয় এবং এটি বন্ধকী হারও কমিয়ে আনে। তাই, এই কারণেই আমার কাছে, আমি আপনার শিবিরে এমনভাবে আছি যেখানে আমি এই বিপর্যয়ের দৃশ্যটি দেখতে পাচ্ছি না, কারণ বেশিরভাগ পথ এবং সেখানে অনেক অনিশ্চয়তা রয়েছে, তবে বেশিরভাগ ভিন্ন পরিস্থিতি যা ফলাফল প্রকাশ করতে পারে বন্ধকী হারের স্থিতিশীলতায়, যদি বন্ধক হারের পতন না হয়। এবং আমি জানি যে এটি ভীতিকর, কারণ আমরা এই দ্বিগুণ দেখেছি, যেমন আপনি বলেছেন, বন্ধকী হারের। তবে এখন শক্তিশালী সম্ভাবনা রয়েছে যে এটি কমপক্ষে কিছুটা স্থিতিশীল হতে চলেছে।

রিক:
আপনি জানেন, ডেভ, আমি মনে করি লোকেদের বুঝতে হবে যে আমরা সত্যিই অস্বাভাবিক পরিস্থিতির দিকে তাকিয়ে আছি। ফেড গত পাঁচ বা ছয় বছর ধরে চিন্তিত ছিল যে মুদ্রাস্ফীতি যথেষ্ট বেশি ছিল না। তাদের লক্ষ্যমাত্রা ছিল 2% মুদ্রাস্ফীতি এবং এটি ছিল কারণ অর্থনীতিতে সবকিছু কাজ করছিল। আমি বলতে চাচ্ছি যে অর্থনীতির সবকিছুই কাজ করছিল, এবং তারপরে চীনে কেউ একজন ব্যাট করে এবং পরবর্তী জিনিস যা আমরা জানতাম বিশ্ব বদলে গেছে। এবং সরকার কয়েকটি সিদ্ধান্ত নিয়েছিল যেগুলি প্রাথমিকভাবে দেখে মনে হয়েছিল যে সেগুলি ভাল সিদ্ধান্ত ছিল, কিন্তু অর্থনৈতিক দৃষ্টিকোণ থেকে এটি দুর্দান্ত সিদ্ধান্ত নয় যে আমরা সত্যিই নাটকীয়ভাবে অর্থনীতিকে বাড়িয়ে দিয়েছি। আমার এক বন্ধু যিনি একজন অর্থনীতিবিদ বলেছেন সরকার তিন ট্রিলিয়ন ডলারের গর্ত নিয়েছিল এবং এতে 15 ট্রিলিয়ন ডলার জমা করার চেষ্টা করেছিল।
সুতরাং, আমরা আর্থিক সরবরাহ 50% বাড়িয়েছি, এবং আপনারা যারা অর্থনীতি অনুসরণ করেন না, আপনি বেসবল খেলোয়াড়দের তাদের বেসবল কার্ডের পিছনে অনুসরণ করেন। আর্থিক যোগানের অতিরিক্ত স্টাফ করা মুদ্রাস্ফীতির দিকে পরিচালিত করে এবং আপনাকে তা থেকে নেমে যেতে হবে। অন্য সমস্যাটি হ'ল আমরা ভোক্তাদের অতিরিক্ত উদ্দীপিত করেছি, তাই দেশের প্রত্যেকেই একটি উদ্দীপনা চেক পেয়েছে বলে মনে হচ্ছে এবং বেকারত্বের সুবিধাগুলি নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে শ্রমের ঘাটতি হয়েছে, যার ফলে মজুরি বৃদ্ধি এবং মজুরি বৃদ্ধি মুদ্রাস্ফীতির দিকে পরিচালিত করে। এবং তারপরে COVID-এর কারণে আমাদের সরবরাহ শৃঙ্খলে ব্যাঘাত ঘটে, যার ফলে সরবরাহ এবং চাহিদার ভারসাম্যহীনতা দেখা দেয়, তাই সবকিছুর দাম বেড়ে যায়। এবং চেয়ারম্যান পাওয়েল, ফেড এই বলে খুব, খুব স্বচ্ছ ছিল, "আমরা মুদ্রাস্ফীতিকে অবমূল্যায়ন করেছি, আমরা এটি মিস করেছি, আমরা চিৎকার করেছিলাম।"
সুতরাং, আপনি একটি প্রজন্মের মধ্যে একবার এটি ছিল, আশা করি, মহামারী যা অর্থনীতিকে বিপর্যস্ত করেছিল, সরকার এটির প্রতি অতিরিক্ত প্রতিক্রিয়া দেখিয়েছিল, অর্থনীতিতে খুব বেশি উদ্দীপনা উড়িয়ে দিয়েছিল, যা সর্বদা মুদ্রাস্ফীতির দিকে পরিচালিত করে। এবং ফেড খুব দেরিতে জিনিসগুলি কমানোর চেষ্টা করার জন্য বোর্ডে এসেছিল। সুতরাং, তাদের অতিরিক্ত আক্রমণাত্মক হতে হয়েছিল। আবার, আমরা কখনোই এক বছরে বন্ধকের হার দ্বিগুণ হতে দেখিনি, কখনোই। এবং যদি পরিস্থিতির এই অস্বাভাবিক সেটের কারণে জিনিসগুলি পরিবর্তিত না হত, তাহলে আমরা বন্ধকী হার 7% পর্যন্ত দেখতে পেতাম না। তারা এই ঐতিহাসিকভাবে নিম্ন স্তর থেকে উপরে চলে যেত, কারণ আবাসন বাজার স্থিতিশীল থাকে এবং অর্থনীতি স্থিতিশীল থাকে তা নিশ্চিত করার জন্য এটি ফেডের উদ্দীপনার অংশ ছিল।
কিন্তু আমরা অস্বাভাবিক পরিস্থিতির সাথে মোকাবিলা করছি যা বন্ধকের হারে অস্বাভাবিক স্পাইকের দিকে পরিচালিত করে এবং সত্যিই বাকি অর্থনীতি এখনও বেশ ভালভাবে কাজ করছে। সুতরাং, এমনকি যদি আমরা পরের বছর একটি মন্দার সাথে শেষ হয়ে যাই, এবং আমি মনে করি সম্ভবত সম্ভবত ফেড ইতিমধ্যেই অতিরিক্ত সংশোধন করেছে এবং আমরা একটিতে শেষ করতে যাচ্ছি, এটি এখনও মোটামুটি সংক্ষিপ্ত, মোটামুটি হালকা হওয়া উচিত। মন্দা এবং আবাসন বাজারে দীর্ঘমেয়াদী বা ভয়ঙ্করভাবে নেতিবাচক প্রভাব থাকা উচিত নয়।

ডেভ:
হ্যাঁ, এটি একটি দুর্দান্ত পয়েন্ট, কারণ আমি আমেরিকান ভোক্তা বা বাড়ির মালিকের অবস্থা সম্পর্কে কথা বলতে চেয়েছিলাম। ফোরক্লোসার এবং ব্যবসার সেই দিকটিতে আপনার অনেক দক্ষতা রয়েছে। এবং আমি যা দেখছি, বাড়ির দাম কমে যাওয়া এবং বড় সুপরিচিত কোম্পানিগুলির সাথে কিছু উচ্চ প্রোফাইল ছাঁটাই সত্ত্বেও, এটা মনে হচ্ছে, সাধারণভাবে বলতে গেলে, আমেরিকান ভোক্তারা একটি সুন্দর শালীন অবস্থানে রয়েছে এবং বিশেষ করে বাড়ির মালিকরা এখনও তাদের বন্ধকী পরিশোধ করছেন৷ এটা কি ঠিক? আপনি কি ভিন্ন কিছু দেখছেন?

রিক:
না, আপনি স্পট অন. আমরা সম্প্রতি ATTOM-এ বাড়ির মালিকের ইক্যুইটি নিয়ে একটি প্রতিবেদন করেছি, এবং প্রথমত, এখনও সেখানে রেকর্ড পরিমাণ বাড়ির মালিকের ইকুইটি রয়েছে, $29 ট্রিলিয়ন, এমন কিছুই আমরা কখনও দেখিনি৷ এবং এটি একটি হাউজিং স্টকের উপর যার মূল্য প্রায় 41 ট্রিলিয়ন। সুতরাং, আপনি যদি ঋণের বোঝা দেখেন যা লোকেরা বহন করছে, এটি আসলে তাদের সম্পত্তির মূল্যের শতাংশ হিসাবে সত্যিই খুব কম। আমরা খুঁজে পেয়েছি যে প্রায় অর্ধেক বাড়ির মালিকরা যাকে আমরা ইকুইটি সমৃদ্ধ বলি, যার মানে তারা তাদের বন্ধকীতে তাদের বাড়ির মূল্যের অর্ধেকেরও কম ঋণী। এবং মজার বিষয় হল, বর্তমানে ফোরক্লোজারে থাকা 93% ঋণগ্রহীতাদের প্রকৃতপক্ষে ইতিবাচক ইক্যুইটি রয়েছে, যা সম্পূর্ণভাবে তার বিপরীত যেখানে আমরা মহান আর্থিক সঙ্কটের সময় ফিরে এসেছি যখন সমস্ত বাড়ির মালিকদের এক তৃতীয়াংশ পানির নিচে ছিল এবং ফোরক্লোজারে থাকা প্রায় সবাই উল্টোপাল্টা ছিল।
সুতরাং, এমনকি যদি আমাদের ফোরক্লোজারে লোক থাকে, তাদের কাছে একটি নরম অবতরণ তৈরি করার সুযোগ রয়েছে। সুতরাং, যদি তারা আর্থিক সঙ্কটের স্বল্পমেয়াদী অবস্থানে থাকে, তাহলে ধারণা করা যায় যে তারা তাদের ঋণদাতার সাথে তাদের ঋণ পুনঃঅর্থায়ন করতে পারে যদি তারা এখন পুনরুদ্ধার করে থাকে। কিন্তু তারা না পারলেও তাদের বাড়ি বিক্রি করার সুযোগ রয়েছে, কারণ আমরা আগে যেমন বলেছি, এখনও চাহিদা রয়েছে। আপনি যদি সঠিক মূল্যের বাজারে একটি সম্পত্তি রাখেন তবে আপনি এটি বিক্রি করতে সক্ষম হবেন। কিন্তু আমাদের এই মুহূর্তে ফোরক্লোজার সমস্যা নেই। ঐতিহাসিকভাবে ফোরক্লোজার কার্যকলাপের স্বাভাবিক স্তর ঋণের প্রায় 1%। সুতরাং, যে আজকের বাজারে হবে, প্রায় 550,000 বাড়ি ফোরক্লোজার কিছু পর্যায়ে।
পরিবর্তে আমরা প্রায় 260,000 আছে. সুতরাং, আমরা ফোরক্লোজার ক্রিয়াকলাপের ঐতিহাসিকভাবে স্বাভাবিক স্তরের প্রায় অর্ধেকে দৌড়াচ্ছি এবং আমরা মহামারীর আগে যেখানে ছিলাম তার প্রায় 60% এ চলছি। সুতরাং, যদিও এই বছর ফোরক্লোজার সংখ্যা ধীরে ধীরে বাড়তে শুরু করেছে, আমরা সম্ভবত 2023 সালের মাঝামাঝি থেকে শেষের দিকে কিছু সময় পর্যন্ত কার্যকলাপের বর্তমান হারের উপর ভিত্তি করে স্বাভাবিক স্তরে ফিরে আসতে পারি না। তাই, মনে রাখবেন, আমরা এর পরিমাণ দ্বিগুণ করতে পারি আমাদের এই মুহূর্তে ফোরক্লোজার রয়েছে এবং এটি আমাদের স্বাভাবিক অবস্থায় ফিরিয়ে আনবে। আর গত এক দশকে ঋণের মান অসাধারণ। ঋণদাতারা খুব কম ঝুঁকি নিয়েছে, ঋণগ্রহীতারা অত্যন্ত যোগ্য। এবং আপনার বক্তব্য, ডেভ, তারা পানির নিচে থাকলেও তারা সময়মতো তাদের অর্থ প্রদান করতে থাকে।
এবং আমি মনে করি মানুষের জন্য এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় মনে রাখা, কারণ আমি ইদানীং এই প্রশ্নটি অনেক বেশি ফিল্ডিং করেছি। একজন ঋণগ্রহীতা পানির নিচে চলে যাওয়ার অর্থ এই নয় যে তারা ফোরক্লোজারে চলে যায়। দুটি শুধুমাত্র প্রান্তিকভাবে সংযুক্ত. এবং শুধুমাত্র আপনাকে একটি ডেটা পয়েন্ট দেওয়ার জন্য, আজ সারা দেশে প্রায় 6% বাড়ির মালিক তাদের ঋণের জন্য পানির নিচে রয়েছেন। এবং আমি শুধু উল্লেখ করেছি অর্ধ শতাংশ ঋণগ্রহীতা ফোরক্লোজারে রয়েছেন। তার মানে বাকিরা সময়মতো তাদের পেমেন্ট করছে। এবং তাদের মধ্যে কেউ কেউ মহামন্দার পর থেকে এবং এমন বাজারে পানির নিচে রয়ে গেছে যা সত্যিই কখনো পুরোপুরি পুনরুদ্ধার হয়নি। কিন্তু তারা তাদের অর্থপ্রদান করা চালিয়ে যাচ্ছে কারণ কিছু সময়ে তারা ইতিবাচক অঞ্চলে থাকবে।
এবং সত্যই অনেক ক্ষেত্রে তাদের বন্ধকী অর্থ প্রদান চালিয়ে যাওয়া তাদের পক্ষে ব্যাংকে চাবি মেল করা এবং ভাড়া নেওয়ার জন্য একটি জায়গা খুঁজে নেওয়ার চেয়ে সস্তা। সুতরাং, এই দুটি সত্যিই সংযুক্ত নয়. এখন আপনি যদি আপনার ঋণে পানির নিচে থাকেন এবং আপনি ফোরক্লোজারে চলে যান, তাহলে সফলভাবে সমাধান করা অনেক বেশি কঠিন। কিন্তু পানির নিচে থাকা মানুষকে ফোরক্লোজারের দিকে চালিত করে না। এটি এখনও এক ধরণের পারিবারিক আর্থিক বিপর্যয়, চাকরির ক্ষতি, আয় হ্রাস, পরিবারে মৃত্যু, বিবাহবিচ্ছেদ, অপ্রত্যাশিত চিকিৎসা বিল, এমন কিছু যা লোকেদের ফোরক্লোজারে পাঠায়। আপনি শিরোনাম পড়তে শুরু করবেন, আমি আপনাকে প্রতিশ্রুতি দিচ্ছি, বাড়ির দাম ফ্ল্যাটলাইন বা নীচে নেমে যাওয়ার কারণে আরও বেশি সংখ্যক ঋণগ্রহীতার পানির নিচে থাকার হুমকির বিষয়ে।
এবং গতকাল আমাকে একজন প্রতিবেদকের কাছ থেকে হাঁটতে হয়েছিল কারণ তিনি একটি প্রতিবেদন পড়েছিলেন যে তিনি ভেবেছিলেন যে 8% ঋণগ্রহীতা এখন হঠাৎ পানির নিচে চলে গেছে। এবং এটা কি বলেছে 8% ঋণগ্রহীতারা যারা গত বছরে খুব কম ডাউন পেমেন্ট দিয়ে ঋণ নিয়েছিল যারা এমন বাজারে বাস করত যেখানে দাম কমে গিয়েছিল এখন পানির নিচে। এবং আমি ছিলাম, যে ঋণগ্রহীতাদের শতাংশের একটি ভগ্নাংশ। কিন্তু শিরোনামগুলো আপনাকে সতর্ক করবে যে পানির নিচের ঋণের এই ক্রমবর্ধমান সংকট আমাদেরকে ছাপিয়ে যেতে চলেছে। এবং কখনও কখনও এটি আমাকে বাদাম চালায়, তবে আমি অনুমান করি এটি আমাকে ব্যস্ত রাখে এবং এটি আমাকে নিযুক্ত রাখে। সুতরাং, এটি একটি খারাপ জিনিস নয়.

জামিল:
রিক, আমি তথ্যের প্রশংসা করি এবং আমি আপনার সাথে ফোরক্লোজার পরিস্থিতির সাথে একমত হতে পারি না এবং যেখানে আমরা ইক্যুইটির ক্ষেত্রে জাতীয়ভাবে আছি এবং যদি সেখানে সত্যিই দুর্বলতা থাকে। এবং আমি সম্মত, আমি বিশ্বাস করি না যে সত্যিই আছে. আমি অবশ্যই মনে করি চাঞ্চল্যকরতা সর্বদা চোখের বল বিক্রি বা আকর্ষণ করবে, এবং তাই আমরা এটি সর্বদা দেখতে যাচ্ছি। কিন্তু একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হিসেবে এবং বিগারপকেটস সম্প্রদায়ের জন্য যারা আপনার অন্তর্দৃষ্টি, ডেভের অন্তর্দৃষ্টি এবং আমার কৌতুক শুনতে পছন্দ করে, আমি বুঝতে চাই যে সুযোগটি কোথায়, কারণ এখানেই আমার জন্য সত্য। আমি একজন নগদ ক্রেতা। আমি প্রধানত পাইকারি, কিন্তু আমি সম্পত্তি রাখা শুরু করছি কারণ আমি যা দেখেছি তা হল যে সেখানে ক্লান্তি রয়েছে।
বিক্রেতাদের এই মুহূর্তে যাদের অবস্থা আছে, যাদের বিক্রি করতে হবে, আপনার ব্যক্তি নয় যারা শুধু আপগ্রেড করতে বা সরাতে চায় কারণ তারা আর তাদের বসার ঘরের আকার পছন্দ করে না, বা শুধু কসমেটিক জিনিস নয়, বিক্রি করার আসল কারণ। বাজারে ক্লান্তি রয়েছে এবং আমি সত্যিই সেই ক্লান্তির সুযোগ নিতে এবং জিনিস কিনতে সক্ষম হয়েছি। উদাহরণস্বরূপ, আমি অন্য দিন ডেভকে বলছিলাম, আমার আশেপাশে একটি সম্পত্তি আছে, এটি একটি $2 মিলিয়ন প্লাস পাড়া। এই বাড়িটি জুলাই মাসে 1,000,005 এ মূল্যায়ন করা হয়েছিল এবং আমি এটিকে 800 এ 950 এ কয়েক দিনের মধ্যে বন্ধ করতে যাচ্ছি, এবং আমি একই পরিস্থিতিতে আমার আশেপাশে দুটি কিনছি।
এবং তাই আমি সেই ক্লান্তি খুঁজে পাচ্ছি এবং আমি এর সুবিধা নিচ্ছি, কারণ আমি একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী এবং আমরা এটিই করি। এবং আপনি যে সমস্ত ইক্যুইটি বর্ণনা করেছেন যে বাড়ির মালিকরা বসে আছেন, তারা সেই ক্লান্তি থেকে মুক্তি দিতে, পরিস্থিতি থেকে বেরিয়ে আসতে সক্ষম হওয়ার জন্য ব্যবসা করতে ইচ্ছুক। যে একটি সুযোগ যে আমি দেখছি. আপনি কি অন্যান্য সুযোগগুলি দেখতে পাচ্ছেন যা আমরা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হিসাবে দেখতে পারি এবং 2023 সালের শেষের দিকে 2024 সালে আরও ভাল অবস্থান পেতে পারি?

রিক:
সুতরাং, আমি আপনাকে অভিনন্দন জানাতে চাই শিরোনামগুলির জন্য দায়বদ্ধ হওয়ার জন্য যে লোকেরা বাড়ির দাম কমতে দেখছে। সুতরাং, ভাল কাজ ডেভ এবং জামিল. না, সেখানে সুযোগ আছে। এটি সাধারণত কেনাকাটার জন্য বছরের সেরা সময়, কারণ বাজারে চাহিদা কম থাকে। সুতরাং, আপনার কাছে উপলব্ধ সম্পদগুলির জন্য কম প্রতিযোগিতা রয়েছে এবং বাড়ির মালিকরা সাধারণত প্রতিযোগিতার অভাবের কারণে বছরের এই সময়ে আলোচনা করতে একটু বেশি ইচ্ছুক। সুতরাং, সাধারণভাবে, দেশের বেশিরভাগ অংশে নভেম্বরের শেষের দিকে এবং জানুয়ারির মাঝামাঝি সময়ে এই আপেক্ষিক দর কষাকষির জন্য সেরা সময়। দ্বিতীয়ত, যদি কেউ এই মুহূর্তে বিক্রি করে, তাহলে আপনাকে নিজেকে জিজ্ঞাসা করতে হবে কেন তারা বিক্রি করছে এবং তাদের বিক্রি করতে হবে কিনা।
সুতরাং, আপনি ঠিক সঠিক জিনিস করছেন. আমি ব্যক্তিগতভাবে মনে করি যে 2023 সালের বেশিরভাগ সময় ইনভেন্টরি লেভেল কম থাকার একটি কারণ হল যে লোকেদের বিক্রি করতে হবে না তারা বিক্রি করতে যাচ্ছে না। তারা তাদের 3½% বন্ধক নিয়ে সেখানে বসে এবং 7% বন্ধক সহ আরও ব্যয়বহুল বাড়ির জন্য এটিকে ক্রমহ্রাসমান বাজারে ব্যবসা না করতে পেরে পুরোপুরি খুশি। যদি তাদের এটি করতে না হয়, তবে তারা তা করবে না। সুতরাং, আপনি যদি কাউকে এটি বিক্রি করতে দেখেন তাহলে অন্তত প্রশ্ন জাগে যে এটি কি জোরপূর্বক বিক্রয়? তারা কি বিক্রি করতে হবে? এবং যদি তাই হয়, সেখানে কিছু আলোচনার লিভারেজ আছে. সুতরাং, আমি মনে করি যে এটি কিছু অর্থপূর্ণ করে তোলে। আপনি মূল্য প্রবণতা অনুসরণ করতে চান. আমরা সম্ভবত বাড়ির দামে জাতীয়ভাবে 5% মূল্য হ্রাসের দিকে তাকিয়ে আছি। পরের বছর ফ্যানি মে এর প্রজেক্টিং, দামগুলি জানুয়ারি থেকে ডিসেম্বর পর্যন্ত প্রায় দেড় বিন্দু কমে যাবে এবং এটি একটি খুব স্থানীয় সংশোধন হতে চলেছে।
সুতরাং, আপনাকে স্থানীয় বাজারের কার্যকলাপে মনোযোগ দিতে হবে। উদাহরণস্বরূপ, ক্যালিফোর্নিয়ার দাম সম্ভবত গড়ে প্রায় 10% কমে যাবে। উপসাগরীয় অঞ্চলে আমরা এখন দেখছি কিছু স্তরে দাম ইতিমধ্যেই 20% কমে গেছে। কিন্তু আপনি যদি দক্ষিণ-পূর্ব রাজ্যে থাকেন, তাহলে আপনি হয়তো দাম কমতে দেখবেন না, কারণ আপনি এখনও জনসংখ্যা বৃদ্ধি এবং চাকরির বৃদ্ধি দেখতে পাচ্ছেন। সুতরাং, দাম বছরে 20% বাড়তে পারে না, তবে সেগুলি এখনও 2% থেকে 3% বাড়তে পারে। তাই আপনাকে সেই স্থানীয় বাজারের সুযোগগুলি সন্ধান করতে হবে এবং আপনার জন্য সঠিক মিশ্রণটি কী তা নির্ধারণ করতে হবে। এবং আবার, আপনি যদি কম দামের বাজারে থাকেন, আপনি হয়ত ভাড়ার জন্য একটি সম্পত্তি কেনার দিকে তাকিয়ে থাকবেন, কারণ আপনার বাড়ির দামের তাত্ক্ষণিক মূল্যবৃদ্ধির বিষয়ে চিন্তিত হওয়ার দরকার নেই। আপনি যদি এমন একটি বাজারের দিকে তাকাচ্ছেন যেখানে দাম বাড়ছে, সম্ভবত এটি একটি ভাল ফ্লিপ করার সুযোগ, কারণ ফ্লিপারদের বেশিরভাগ সময় তাদের সংখ্যা তৈরি করতে মূল্যের মূল্যায়ন প্রয়োজন।
অন্য সুযোগ, আমরা উল্লেখ করেছি যে সেখানে এক টন ফোরক্লোসার নেই, কিন্তু আপনি যদি সেই বাজারে সুযোগের সন্ধানে খেলতে যাচ্ছেন, তাহলে আপনাকে মডেলটি পরিবর্তন করতে হবে, অন্তত আপনার মনে, যেখানে আমরা ছিলাম শেষ চক্র। আমরা উল্লেখ করেছি যে কতজন ঋণগ্রহীতা তাদের ঋণে পানির নিচে ছিলেন। এর মানে হল যে তারা সম্পত্তি থেকে পরিত্রাণ পেতে পারে না যদি না ব্যাঙ্ক একটি সংক্ষিপ্ত বিক্রয়ে সম্মত হয়। এবং তাদের অনেক ছিল, কিন্তু ফোরক্লোজার মানুষের সংখ্যা আপেক্ষিক অনেক ছিল না. অনেক সম্পত্তি নিলামে বিক্রি হয়নি কারণ ব্যাঙ্কগুলি তাদের সংখ্যাগুলি কার্যকর করার জন্য বিনিয়োগকারীদের জন্য যথেষ্ট কম দাম দিতে পারেনি। সুতরাং, ব্যাঙ্ক ব্যাঙ্কগুলি ফোরক্লোজারে বেশিরভাগ সম্পত্তি পুনরুদ্ধার করে ফেলেছে, এবং তাই এটি একটি বিনিয়োগকারীকে ব্যাঙ্কের পুনঃদখল করার জন্য অপেক্ষা করা, সম্পত্তিটি বাজারে ফিরে আসার জন্য অপেক্ষা করা এবং তারপরে সেই ব্যাঙ্কের মালিকানাধীন সম্পত্তিগুলির জন্য আলোচনা করা বোঝায়। REOs.
এবার সেটা হচ্ছে না। আমি উল্লেখ করেছি যে সামগ্রিকভাবে ফোরক্লোজার কার্যকলাপ প্রাক-মহামারী স্তরের প্রায় 60%। REO কার্যকলাপ, ব্যাঙ্ক পুনরুদ্ধারগুলি আমরা মহামারীর আগে যেখানে ছিলাম তার প্রায় 30% স্তরে রয়েছে। সুতরাং, আমরা যা দেখছি তা হল আরও ফোরক্লোজার শুরু হয়, তবে ফোরক্লোজার নিলামের আগে ফোরক্লোজারের প্রাথমিক পর্যায়ে আরও বেশি লোক তাদের বাড়ি বিক্রি করছে। এবং নিলামে প্রাপ্ত সম্পত্তিগুলি প্রায় 70% হারে বিক্রি হচ্ছে, যা তারা সাধারণত যে হারে বিক্রি করে তার দ্বিগুণ। সুতরাং, নিলামে কম সম্পত্তি আছে, নিলামের আগে কম সম্পত্তি আছে, ঋণদাতাদের কাছে ফিরে যাচ্ছে। এবং এফএইচএ-তে CWCOT নামক এই প্রোগ্রামটি রয়েছে, আরও বেশি বেসবল স্টাফের ভিতরে, শিরোনামের ছাড়পত্র ছাড়াই পৌঁছে দেওয়া হয়, এবং যে কোনও FHA সম্পত্তি যে নিলামে বিক্রি করে না তারপর একটি অনলাইন নিলাম কোম্পানিকে দ্বিতীয় সুযোগ বিক্রির জন্য বরাদ্দ করা হয়, যে সময়ে তারা সাধারণত দাম একটু কমিয়ে দিন।
সুতরাং, আপনি যদি একজন বিনিয়োগকারী হন যে REO-এর জন্য অপেক্ষা করছেন, ব্যাঙ্কের মালিকানাধীন সম্পত্তির জন্য অপেক্ষা করছেন, এইবার সেই সুযোগটি হবে না৷ এই সময় আপনাকে ফোরক্লোজারের প্রাথমিক পর্যায়ে সেই ঋণগ্রহীতাদের খুঁজে বের করতে হবে এবং যদি আপনি নিলামের আগে তাদের সাথে একটি চুক্তি করতে না পারেন, তাহলে আপনাকে নিলামে যাওয়ার জন্য প্রস্তুত থাকতে হবে। এবং সেখানেই আপনার মত কেউ, জামিল, নগদ ক্রেতা হিসাবে আসে কারণ এই নিলামগুলির বেশিরভাগের জন্য নগদ বা ক্যাশিয়ারের চেকের প্রয়োজন হয়। এবং আজকের বাজার, আপনি যদি নগদ ক্রেতা হন তাহলে আপনি সুবিধার একটি দুর্দান্ত অবস্থানে আছেন, কারণ অন্য সবাই 6½, 7% ঐতিহ্যগত বন্ধক এবং বিনিয়োগকারী ঋণের দিকে তাকিয়ে আছে যেগুলির উপর এখন 10 থেকে 12% হ্যান্ডেল রয়েছে যদি আপনি সেতু অর্থায়ন পাচ্ছি। সুতরাং, সেখানে এখনও সুযোগ রয়েছে, তবে আপনাকে আপনার অধ্যবসায় করতে হবে।

ডেভ:
ওয়েল, ধন্যবাদ রিক, এটা সুপার সহায়ক. আমি মনে করি যে সেখানে অনেক ভয় আছে, আবার, শিরোনাম সহ এবং আপনি কী ঘটছে সে সম্পর্কে আরও বেশি নির্ভুল মতামত প্রদান করেন এবং সুযোগটি কোথায় রয়েছে তার একটি সত্যিই ভাল বিশ্লেষণ। আমরা এখান থেকে বেরোনোর ​​আগে, আমি আপনাকে এমন কিছু সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করতে চাই যখন আমরা শোর আগে চ্যাট করছিলাম, যেটি হল ATTOM-এ, আপনি যে কোম্পানিতে কাজ করেন, ফিক্স এবং ফ্লিপ কার্যকলাপ সম্পর্কে একটি প্রতিবেদন প্রকাশ করেছেন। আপনি কি শিখেছেন সে সম্পর্কে আমাদের একটু বলতে পারেন?

রিক:
হ্যাঁ, এবং যারা আগ্রহী তাদের জন্য, আমাদের ওয়েবসাইটে একটি বাজার অন্তর্দৃষ্টি বিভাগ রয়েছে যেখানে আমরা এই সমস্ত প্রতিবেদনগুলি বিনামূল্যে পোস্ট করি। সুতরাং, এমন কিছু নয় যেটির জন্য আপনাকে অর্থপ্রদান করতে হবে, তবে আমরা সম্প্রতি ফিক্স এবং ফ্লিপ রিপোর্ট প্রকাশ করেছি যা 2022 সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকে ফ্লিপগুলিকে কভার করেছে। এটি ছিল একটি ক্লাসিক সুসংবাদ, খারাপ খবর, ডেভ। ভাল খবর হল যে ত্রৈমাসিকে 92,000 টিরও বেশি ফ্লিপ হয়েছে, যা রেকর্ডে তৃতীয় সর্বোচ্চ সংখ্যা। এবং আমরা গত 22 বছর ধরে ডেটা দেখছি, তাই এটি একটি বেশ ভাল সংখ্যা। খারাপ খবর হল এটি টানা তৃতীয় ত্রৈমাসিক যেখানে সংখ্যাটি কমে গেছে। সুতরাং, প্রবণতাটি কম ফ্লিপের জন্য এবং সত্যিই খারাপ খবর হল যে স্থূল লাভ এবং স্থূল লাভের মার্জিন উভয়ই কমে গেছে, এবং স্থূল মুনাফা হল কেবলমাত্র সম্পত্তি বিক্রির মূল্য বনাম এটি যে দামের জন্য কেনা হয়েছিল।
এবং তারপর মার্জিন হল মূল ক্রয় মূল্যের তুলনায় সেই লাভের প্রতিনিধিত্ব করা শতাংশ। সুতরাং, এটি বস্তুগত খরচ, শ্রম, অর্থায়নের মতো জিনিসগুলির উপর নির্ভর করে না এবং আমরা জানি যে এই সমস্ত খরচ বেড়েছে। সুতরাং, এটি ফ্লিপারের জন্য একটি আদর্শ বাজার নয়। আদর্শ বাজারের উচ্চ চাহিদা, কম সরবরাহ এবং দ্রুত মূল্যবৃদ্ধি রয়েছে। এবং সানডে চেরি কম অর্থের হার রয়েছে এবং আমরা সেই সমস্ত শর্তগুলি দেখেছি, আমাদের এখনও চাহিদা রয়েছে, তবে এটি দুর্বল হয়ে পড়েছে। দাম ফ্ল্যাটলাইন হয়েছে বা কিছু ক্ষেত্রে হ্রাস পাচ্ছে, এটি অর্থায়নের জন্য আরও ব্যয়বহুল, এটি বিক্রি করতে বেশি সময় নেয় এবং অর্থায়নের খরচ সহ উপাদান এবং শ্রমের খরচ সবই বেশি। সুতরাং, আপনি যদি ফিক্স এবং ফ্লিপ ব্যবসায় থাকেন, তাহলে আপনাকে এই মুহূর্তে গণিতে ভালো হতে হবে।
আপনি যে সম্পত্তি কিনছেন তার জন্য অতিরিক্ত অর্থ প্রদান না করার জন্য আপনাকে অবিশ্বাস্যভাবে সতর্ক হতে হবে। মেরামতের খরচকে অবমূল্যায়ন না করার জন্য আপনাকে সত্যিই, সত্যিই সতর্ক থাকতে হবে, সম্পত্তি সরানোর জন্য আপনাকে যে সময় লাগবে তা অবমূল্যায়ন করবেন না। এবং যাইহোক, আমরা এমন বাজারগুলির কথা বলছি না যেখানে একটি সম্পত্তি বিক্রি করতে 60 বা 90 দিন সময় লাগে যখন এটি যেতে প্রস্তুত। আমরা এখনও বেশিরভাগ বাজারে কয়েক সপ্তাহের দিকে তাকিয়ে আছি, তবে এটি গত বছরের কয়েক দিন থেকে বেড়েছে। সুতরাং, আপনাকে সেই খরচ বহন করতে হবে। আমি কাউকে বাছাই করতে চাই না, কিন্তু আপনি জানেন যে এটি একটি কঠিন বাজার যখন আপনার একটি জিলো অফারগুলি এক ত্রৈমাসিকে $352 মিলিয়ন হারায় এবং তারপরে ওপেনডোর এটিকে এক বিলিয়ন ডলার হারিয়ে চম্প পরিবর্তনের মতো দেখায়৷
এবং আবার, এগুলি আসলে ঠিক করা এবং ফ্লিপ মডেল নয়, সেগুলি সালিসি মডেল, তবে এটি আপনাকে দেখায় যে আপনি যদি আপনার মূল্য নির্ধারণের মডেলটি ভুল পান এবং আপনি এটি স্কেলে করেন তবে কী ঘটতে পারে৷ আপনি হাজার হাজার ডলারের একটি বাড়িতে ভুল করেন, আপনি হাজার হাজার বাড়িতে ভুল করেন এবং এটি কয়েক মিলিয়ন ডলার। সুতরাং, এটি আপনাকে দেখায় যে এমনকি যে কোম্পানিগুলিকে আপনি একটু বেশি পেশাদার হতে চান, তাদের মডেলগুলিতে একটু বেশি পরিশীলিত হতে চান, তারা ভুল করে, বড়, বড়, বড় ভুল করে এবং তাদের কর্মীদের এক তৃতীয়াংশ ছাঁটাই করে দেয় কারণ সেই ভুলগুলোর। সুতরাং, এটি কেবল দেখায় যে একটি ফ্লিপার হিসাবে, আপনার সত্যিই, আপনার পেন্সিলটিকে এই চক্রটিকে তীক্ষ্ণ করা দরকার।
এবং এটি এমন লোকদের জন্য একটি সতর্কতামূলক নোট যারা ব্যবসার এই অংশে প্রবেশ করছে। বাজারের সময় কঠিন হতে পারে, কিন্তু আপনি যদি ভুল সময় বেছে নেন, বাজারের শীর্ষে কেনাকাটা করেন এবং আপনার মেরামতের খরচকে অবমূল্যায়ন করেন, আপনি সেই ফ্লিপের জন্য একটি সুন্দর বাজে দৃশ্য দেখছেন। সুতরাং, বিগারপকেটের মতো কারও সাথে জড়িত থাকার জন্য এটি একটি ভাল সময় যেখানে আপনি প্রচুর শিক্ষা পেতে পারেন, আপনি সঠিক জিনিসটি করছেন তা নিশ্চিত করার জন্য আপনার প্রয়োজনীয় অনেক সরঞ্জাম এবং পণ্য পেতে পারেন। এবং অবশ্যই সর্বদা অন দ্য মার্কেট পডকাস্ট শুনবেন, কারণ সেখানেই আপনি সমস্ত সঠিক তথ্য পাবেন।

জামিল:
রিক, যে অন্তর্দৃষ্টি জন্য আপনাকে অনেক ধন্যবাদ. আমি শুধু একটু গভীরে খনন করতে চেয়েছিলাম, এবং আমার নিজের ব্যক্তিগত অভিজ্ঞতা থেকে অনেকগুলি ফ্লিপ দিয়ে বলতে চাই, আমরা সেগুলির মধ্যে এক ডজন পেয়েছি যা চলছিল এবং আমরা দেখেছি যে মূল্য পয়েন্টে 750 থেকে এক মিলিয়ন এবং অর্ধেক, চাহিদা চলে গেছে। আমাদের সেই ডিলগুলি থেকে প্রস্থান করার জন্য এবং বইগুলি থেকে বের করার জন্য চেক লিখতে হয়েছিল। যাইহোক, স্টার্টার হোমে, সেই প্রথমবার বাড়ির ক্রেতার মূল্য পয়েন্ট, সেই সম্পত্তিগুলি এখনও ট্রেড করছে এবং আসলে এখনও প্রচুর পরিমাণে চাহিদা রয়েছে। আপনি যখন সেই প্রতিবেদনটি একত্রিত করছিলেন, তখন আপনি কি সেই পার্থক্যগুলি খুঁজে পেয়েছিলেন এবং ফিক্স এবং ফ্লিপ মার্কেটের মধ্যে কি এমন একটি উপধারা রয়েছে যা ব্যবসায়ের লোকেরা যাতে এই ঝড়ের আবহাওয়ার আবহাওয়া এবং জলকে পদদলিত করতে পারে তার উপর ফোকাস করতে সক্ষম হতে পারে। তাদের ক্রু হারান এবং জিনিস ফিরে আসা শুরু পর্যন্ত ভাঁজ আপ?

রিক:
হ্যাঁ, কিন্তু আমি সেখানে যাওয়ার আগে, আমাকে আপনার জন্য আরেকটি দৃশ্য দেখাতে দিন, এবং আমি জানি আপনি এটি করেন। আপনি আগেই উল্লেখ করেছেন। একটি সাধারণ ফ্লিপারের আজকাল সংখ্যাগুলি পেন্সিল তৈরি করা কঠিন সময় হতে পারে, তবে ভাড়ার বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য একটি সুযোগ রয়েছে। আমি মনে করি আমরা আগে উল্লেখ করেছি যে প্রায় 10 থেকে 20% লোক যারা ভেবেছিল যে তারা কিনতে যাচ্ছে তারা পরিবর্তে ভাড়া নেওয়ার সিদ্ধান্ত নিয়েছে। আপনি একটি যৌক্তিক যুক্তি দিতে পারেন যে তারা যদি একটি বাড়ি কিনতে চায় তবে তারা অ্যাপার্টমেন্টের পরিবর্তে একটি বাড়ি ভাড়া নিতে পছন্দ করতে পারে। হয়তো তাদের আরও ঘরের প্রয়োজন আছে, যাই হোক না কেন।
সুতরাং, একক পরিবার ভাড়ার সম্পত্তির জন্য এখনও একটি সুযোগ রয়েছে এবং আমি মনে করি সেই সুযোগটি বাড়তে থাকবে। এখন, আপনি যদি একজন ফ্লিপার হন, তাহলে ভাড়া সম্পত্তির মালিক হওয়ার জন্য আপনার কাছে প্রসেস এবং ব্যবসায়িক পদ্ধতি নাও থাকতে পারে, কিন্তু আপনি অবশ্যই সেই সম্পত্তিগুলি সনাক্ত করতে পারেন এবং হয়ত একজন পাইকারী বিক্রেতা হয়ে উঠতে পারেন এবং সেই সম্পত্তিগুলি খুঁজে পেতে পারেন যেগুলি সুযোগ এবং লোকেদের কাছে বিক্রি করে৷ যারা ভাড়ার সম্পত্তি চায় এবং সেই সম্পত্তি কেনা, মেরামত এবং ধরে রাখার ঝুঁকি ছাড়াই কিছু লাভ করে। সুতরাং, যে একটি সুযোগ.

জামিল:
এবং আমি আপনাকে যেভাবে বলতে পারিনি কখনোই।

রিক:
না। এই মুহূর্তে এটি একটি বাস্তব বিশ্বের সুযোগ, এবং কিছু ফ্লিপার আছে যারা প্রকৃতপক্ষে স্বল্পমেয়াদে, কারণ তাদের আয়তন খুব বেশি নয়, ভাড়া সম্পত্তির মালিক হয়ে যায়, কারণ একটি বাড়ি খুঁজে বের করতে, কেনা এবং মেরামতের জন্য প্রয়োজনীয় দক্ষতা একই রকম। . এখন এটি একটি স্বল্পমেয়াদী ভিত্তিতে সেই জমির মালিক হওয়ার প্রশ্ন, সম্ভবত এটি করার জন্য কাউকে খুঁজে পাওয়া। কিন্তু সেটা বলেছে, আপনার আসল প্রশ্নে, আমি এখানে খুব বিস্তৃত সাধারণ ভাষায় কথা বলছি, জামিল, কিন্তু আমরা একই জিনিস দেখছি যা আপনি আপনার বাজারে দেখছেন। যে উচ্চ প্রান্তে চাহিদা এন্ট্রি স্তরের তুলনায় একটু বেশি উল্লেখযোগ্যভাবে শুকিয়ে গেছে। এবং এটি সারা দেশে প্রায় সত্য। এখানে এবং সেখানে সম্ভবত কয়েকটি বহিরাগত রয়েছে, তবে সাধারণভাবে বলতে গেলে, আমরা এটিই দেখছি। খুব কম এন্ট্রি লেভেল ইনভেন্টরি আছে.
সুতরাং, যদি আপনি এমন একটি সম্পত্তি খুঁজে পান যা আপনি একটি পুনর্বাসিত মেরামতকৃত সম্পত্তি হিসাবে বাজারে ফিরিয়ে আনতে পারেন, তাহলে সম্ভবত আপনার কাছে এটি বিক্রি করার এবং যুক্তিসঙ্গত মূল্যে বিক্রি করার ভাল সুযোগ থাকবে। আপনার আরও প্রতিযোগিতা রয়েছে, কারণ এখানেই বড় প্রতিষ্ঠানগুলি ভাড়ার সম্পত্তি খুঁজছে। সেখানেই একক পরিবার ভাড়া, ছোট বিনিয়োগকারীরা সম্পত্তি খুঁজছেন। এবং স্পষ্টতই সেখানেই প্রথমবার ক্রেতারা সম্পত্তি খুঁজছেন। সুতরাং, কেনা এবং ঠিক করার জন্য এই বৈশিষ্ট্যগুলি খুঁজে পাওয়া সহজ নয়, তবে আপনি যদি বাজারের এমন একটি অংশের দিকে তাকান যা অন্যদের তুলনায় স্বাস্থ্যকর, সেই প্রবেশের স্তর, এবং আমি এমনকি অনেকগুলি বাজারেও বলতে চাই মধ্য-স্তরের, আপনি এখনও একটি সুন্দর ন্যায্য পরিমাণ চাহিদা দেখছেন।
এটি একবার আপনি উপরের মধ্য-স্তর এবং উচ্চ স্তরের বৈশিষ্ট্যগুলিতে প্রবেশ করার পরে যা আপনি দেখছেন, আসলে, আপনি দুটি সমস্যা দেখতে পাচ্ছেন। আপনি বাজারের চাহিদা কমতে দেখছেন, কিন্তু আপনি সেই উচ্চ স্তরে প্রশংসার ক্ষেত্রে সবচেয়ে দুর্বল দামও দেখছেন। এই কারণেই সান ফ্রান্সিসকোর মতো জায়গাগুলিতে, আমি জানি না, ডেস মইনেস, আইওয়া-এর মতো জায়গায় আরও উল্লেখযোগ্য মূল্য হ্রাস পাচ্ছে৷

জামিল:
ধন্যবাদ.

ডেভ:
রিক। আমি মনে করি আমরা সারাদিন এটা করতে পারতাম, কিন্তু আমাদের শীঘ্রই এখান থেকে বের হতে হবে। আপনি কি মনে করেন যে আমাদের শ্রোতাদের জানা উচিত নতুন বছরে যা আমরা এখনও কভার করিনি যা তাদের মনে রাখা গুরুত্বপূর্ণ?

রিক:
জি, আমি জানি না. আমরা বিনিয়োগ কৌশল, অর্থনীতি, আবাসন বাজার সম্পর্কে কথা বলেছি। আমি অনুমান আমার বিচ্ছেদ চিন্তা হবে, হাইপ থেকে সাবধান. আপনি বিষণ্ণতা এবং ধ্বংস জিনিস অনেক পড়তে যাচ্ছেন. আপনার সম্ভবত এমন শ্রোতারা আছেন যারা সেই বাজারের ক্র্যাশের জন্য অপেক্ষা করছেন এবং লালা তৈরি করছেন যা YouTube-এ নকলহেডগুলি নিঃশ্বাসের সাথে প্রচার করছে। এবং আমি বলব অপেক্ষা করবেন না। বাজারের টাইমিং প্রায় অসম্ভব। আপনি যদি আপনার গণিত করেন এবং সংখ্যাগুলি পেন্সিল দিয়ে বের করেন তবে এটি এগিয়ে যাওয়ার সময়। এবং এটি সত্য যে আপনি ঠিক করতে এবং ফ্লিপ করতে, ভাড়ার সম্পত্তি কিনছেন, বা ভিতরে যাওয়ার জন্য একটি বাড়ি কিনতে চাইছেন। এটি একটি আকর্ষণীয় দৃশ্য যে আপনি যদি এমন একটি সম্পত্তি খুঁজে পান যা আপনি কিছু সময়ের জন্য ধরে রাখতে পারেন, আপনি আসলে এমন একটি দৃশ্য দেখতে পারেন যেখানে এখন থেকে দুই বছর পর, আপনার মাসিক অর্থপ্রদানগুলি আজকের তুলনায় কম, এবং এটি এমন কিছু নয় যা আপনি দেখতে পাচ্ছেন যে আপনি কোনও সম্পত্তি ভাড়া নিতে যাচ্ছেন কিনা, কারণ আপনার ভাড়ার দাম প্রতি বছর অনেক বেশি বেড়ে চলেছে।
সুতরাং, আমি লোকেদের বলছি, বিশেষ করে যারা একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য একটি সম্পত্তি ধরে রাখতে চলেছেন, যে আপনি যদি এমন কিছু খুঁজে পান যা সংখ্যায় কাজ করে, তবে বাজারটি নীচে নেমে যাওয়ার জন্য অপেক্ষা করবেন না। আপনি স্বল্পমেয়াদী অস্থিরতা একটি সামান্য বিট সঙ্গে বসবাস করতে পারেন. আপনার দাম 2½, 3%, 5% কমে যায়, তারা আবার উপরে আসবে। এবং ঐতিহাসিকভাবে আপনি বাড়ির দামের গত একশত বছরের পিছনে ফিরে যান, আমাদের কেবলমাত্র একটি সময় ছিল যেখানে বাজার 20% কমে গিয়েছিল এবং কিছু সময়ের জন্য সেখানে আটকে ছিল এবং এটি ছিল দুর্দান্ত মন্দা। কিন্তু বাড়ির দাম প্রতি বছর বাড়ে না, কিন্তু সময়ের সাথে সাথে, তারা ধারাবাহিকভাবে বছরের পর বছর, বছরের পর বছর বেড়েছে। সুতরাং, হাইপকে বিশ্বাস করবেন না, আতঙ্কিত হবেন না, তবে সেই সিদ্ধান্তগুলি নেওয়ার আগে যতটা সম্ভব সতর্ক থাকুন। এটিকে অতিরিক্ত চিন্তা করবেন না, তবে নিশ্চিত করুন যে আপনি সেই গণিতটি করেছেন এবং এটি দুবার পরীক্ষা করে দেখুন।

ডেভ:
ঠিক আছে. ওয়েল, আপনাকে ধন্যবাদ, রিক. আমরা সেই বিচ্ছেদ শব্দগুলির প্রশংসা করি এবং অবশ্যই একমত। মানুষ হওয়া উচিত… অন্তত পুরো প্রবন্ধটি পড়া উচিত, তাই না? এমন অনেক সময় আছে যেখানে লোকেরা কেবল শিরোনামে প্রতিক্রিয়া জানায় এবং এটির মতো, "আচ্ছা, আপনি কি বাকি নিবন্ধটি পড়েছেন? এটা এতটা খারাপ ছিল না।" সুতরাং, সেখানে মহান শান্ত উপদেশ. আমরা এটা প্রশংসা, রিক. রিক শার্গা ATTOM ডেটার মার্কেট ইন্টেলিজেন্সের এক্সিকিউটিভ ভাইস প্রেসিডেন্ট। রিক, লোকেরা যদি আপনার সাথে সংযোগ স্থাপন করতে চায়, তাহলে তাদের সেটা কোথায় করা উচিত?

রিক:
সুতরাং, আপনি আমাকে লিঙ্কডইন বা টুইটারে খুঁজে পেতে পারেন, রিক শার্গা, যেকোনো একটি খুব সহজ। আপনি যদি আমার সাথে LinkedIn-এ সংযোগ করতে চান, তাহলে নিশ্চিত করুন যে আপনি On the Market বা Jamil এবং Dave উল্লেখ করেছেন যাতে আমি জানি আপনি LinkedIn-এর পাগলদের মধ্যে একজন নন, যারা একটি উপনামে পৌঁছান। আপনি খুঁজে পেতে পারেন, আমি attomdata.com উল্লেখ করেছি। আমরা একটি বাজার অন্তর্দৃষ্টি বিভাগ আছে. আমরা সমস্ত সোশ্যাল মিডিয়া জুড়ে আছি, কিন্তু আমরা হাউজিং মার্কেটের সমস্ত দিক সম্পর্কে রিপোর্ট প্রকাশ করি যা প্রতি সপ্তাহে বিনামূল্যে। সুতরাং, নির্দ্বিধায় সেখানে আমাদের অনুসরণ করুন এবং আমি আপনার অনেকের সাথে সংযোগ করার জন্য উন্মুখ।

ডেভ:
ঠিক আছে. আবার ধন্যবাদ, রিক. আমরা আপনাকে ছয় মাসের মধ্যে ফিরে পেতে হবে. আপনি বলেছিলেন যে 2023 সালের দ্বিতীয়ার্ধটি খুব আলাদা হতে পারে, তাই আপনি যদি আবার আমাদের সাথে যোগ দিতে ইচ্ছুক হন তবে আমরা আপনাকে হাউজিং মার্কেটের এই পিভট পয়েন্টগুলিতে সর্বদা ফিরে দেব।

রিক:
সবসময় কথোপকথন বলছি উপভোগ করুন. যে কোন সময়।

জামিল:
ওয়েল, আপনি এটা বলছি শুনেছেন. রিক বলল নতুন বছরে পাইকার হবো। আপনি কি মনে করেন, ডেভ?

ডেভ:
আমি প্রমাণ করতে পারি যে অন্তত অফ এয়ার, আমি জামিলকে রিককে বলতে দেখিনি।

জামিল:
না.

ডেভ:
তিনি হয়তো ব্যক্তিগতভাবে এটি করেছেন।

জামিল:
এটি একটি বাস্তব জিনিস. আমি মনে করি আশ্চর্যজনক সুযোগ রয়েছে, এবং বিশেষ করে আপনি যদি 2023-এর জন্য কৌশল খুঁজছেন, সত্যিই এটি বিবেচনা করুন এবং ফোরামে লোকজনের সাথে কথোপকথন করুন। বিগারপকেটের লোকেদের সাথে কথা বলুন এবং সত্যিই, আপনার মন ঠিক করুন, আন্ডাররাইটিং বুঝুন এবং সংখ্যাগুলি বের করুন। যেমন রিক বলেছেন, পেন্সিল ধারালো করুন এবং আপনি সফল হবেন।

ডেভ:
আমি পছন্দ করি যে নতুন বছরের জন্য এটি আমাদের প্রথম শো, কারণ আমি মনে করি রিক সত্যিই ভাল তথ্য প্রদান করে যা অত্যধিক গোলাপী নয়, তবে তিনি উল্লেখ করেছেন যে সুযোগ রয়েছে এবং আপনি যা পড়ছেন তার বেশিরভাগই ভয়-ভিত্তিক এবং বাস্তবে সত্য-ভিত্তিক নয়। সুতরাং, আপনি যদি আপনার পোর্টফোলিও বাড়াতে চান বা 2023 সালে প্রথমবারের মতো রিয়েল এস্টেটে প্রবেশ করতে চান, আশা করি আজ জামিল এবং রিক আপনার সাথে যা শেয়ার করেছেন তা থেকে আপনি অনেক ভাল শিক্ষা পেয়েছেন। এটা অদ্ভুত লাগছে, কারণ আমরা এটি ডিসেম্বরের মাঝামাঝি সময়ে রেকর্ড করছি, কিন্তু আমি অনুমান করি যে সবাই শুনছে তাদের জন্য শুভ নববর্ষ।

জামিল:
শুভ নববর্ষ

ডেভ:
আমরা সত্যিই আপনার প্রশংসা করি. আমাদের একটি খুব ভাল বছর যাচ্ছে. আমরা বাজারে আপনার জন্য অনেক লাইন আপ আছে. আমরা আপনাদের সকলের কথা শুনে প্রশংসা করি এবং 2023 সালে আপনার রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এবং অর্থনৈতিক পরিস্থিতিতে আপনাদের সকলের জন্য শুভকামনা। জামিল, লোকে আপনাকে কোথায় খুঁজবে?

জামিল:
আপনি আমাকে আমার ইউটিউব চ্যানেল youtube.com/jamildamji এ খুঁজে পেতে পারেন। আইজিতেও আমাকে পরীক্ষা করে দেখুন। আমার মনে হয়, রিক, এটা বোঝা যায় যে তিনি লিঙ্কডইন এবং টুইটারে আছেন এবং আমি ইনস্টাগ্রাম এবং টিকটোকে আছি।

ডেভ:
হ্যাঁ, যে এটা করে. যে ট্র্যাক. এটা নিশ্চিতভাবে ব্র্যান্ডে আছে।

জামিল:
শুভ নববর্ষ বলছি.

ডেভ:
একেবারে। এবং আমাদের কাছে অন দ্য মার্কেট এবং বিগারপকেটের জন্য একটি ইউটিউব চ্যানেল রয়েছে। আপনি যদি আমার, বা জামিল বা অন দ্য মার্কেট প্যানেলিস্টদের থেকে আরও কিছু শুনতে চান তবে আপনি সেগুলি পরীক্ষা করে দেখতে পারেন। অন ​​দ্য মার্কেটের অন্য সকলের জন্য, জেমস, ক্যাথি এবং হেনরির জন্য যারা আজ এখানে থাকতে পারবেন না, শুভ নববর্ষ এবং শোনার জন্য ধন্যবাদ।
অন ​​দ্য মার্কেট আমার দ্বারা তৈরি করা হয়েছে, ডেভ মেয়ার এবং কাইলিন বেনেট। প্রযোজনা করেছেন কাইলিন বেনেট। Joel Esparza এবং Onyx Media দ্বারা সম্পাদনা। পুজা জিন্দালের গবেষণা। এবং পুরো বিগারপকেটস টিমকে অনেক ধন্যবাদ। অন ​​দ্য মার্কেট শো-এর বিষয়বস্তু শুধুমাত্র মতামত। সমস্ত শ্রোতাদের স্বাধীনভাবে ডেটা পয়েন্ট, মতামত এবং বিনিয়োগের কৌশল যাচাই করা উচিত।