• قد يكون العصر الذهبي للاستثمار العقاري ذو التدفق النقدي قد انتهى كما نعرفها. على مدى العقد ونصف العقد الماضيين، اعتاد الملاك على شراء المنازل القياسية التي حققت مكاسب كبيرة في التدفق النقدي. الجمع بين ذلك مع ارتفاع أسعار المنازل بشكل كبيروأي شخص اشترى عقارًا في السنوات العشر الماضية يبدو وكأنه وحي مستثمر. ولكن الآن، بدأ المد في التحول، وبدأ المستثمرون العقاريون المبتدئون في التحول تكافح من أجل العثور على أي منزل في أي سوق تقريبًا يمكنه التدفق النقدي. إذن ماذا حدث، ولماذا اختفت فجأة العقارات المتدفقة نقدا في البلاد؟
مرحبا بكم مرة أخرى في آخر رؤية جرين، حيث عاد مضيفك "لا تتجه نحو التدفق النقدي" ديفيد جرين لإسقاط بعض المعرفة العقارية لأي مستوى من المستثمرين. في هذه الحلقة ندخل لماذا يعد العثور على صفقات عقارية ذات تدفق نقدي أمرًا صعبًا للغاية في عام 2023، متى تستثمر في التقدير مقابل التدفق النقدي السوق، وهل يجوز ذلك أم لا بيع عقار غير مربح. ثم نقوم بتبديل التروس واللمس كيفية فحص المقرض الخاص التقيت عبر الإنترنت وما إذا كان مشروع إعادة التأهيل للإيجار خارج الدولة يعد أمرًا محفوفًا بالمخاطر بالنسبة للمستثمر العقاري الجديد.
تريد أن تسأل ديفيد سؤالا؟ لو ذلك, أرسل سؤالك هنا حتى يتمكن ديفيد من الإجابة عليه في الحلقة التالية من فيلم Seeing Greene. قفز على منتديات BiggerPockets واطلب من المستثمرين الآخرين أخذهم ، أو اتبع ديفيد على Instagram لمعرفة موعد بثه المباشر حتى تتمكن من المشاركة في جلسة أسئلة وأجوبة مباشرة والإجابة على سؤالك على الفور!
اضغط هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ديفيد:
هذا هو برنامج BiggerPockets Podcast 741.
قد يكون السبب وراء شعورك بالسوء هو الأنا. أنت تنظر إلى مستثمرين آخرين يكسبون المال. أنت تنظر إلى ميزانيتك العمومية كل شهر وتقول: "حسنًا، أنا أخسر المال. أنا أفعل ذلك بشكل خاطئ. ربما لا. ربما هذه هي الطريقة التي عملت بها العقارات دائمًا مع مرور الوقت. لقد كان الأشخاص المستعدون للخسارة على المدى القصير من أجل كسب المال على المدى الطويل هم الذين نجحوا. الآن، آمل ألا يبقى الأمر على هذا النحو، لكنني أستعد لواقع حيث العصر الذهبي حيث كنت تتمايل فقط للتفاح، فقط تضع فمك هناك وتخرج وتأمل أن تكون تفاحتك أكبر من التفاحات الأخرى، لكنك دائماً تحصل على تفاحة، يمكن أن ينتهي الأمر.
ماذا يحدث للجميع؟ هذا هو ديفيد جرين هنا اليوم مع حلقة Seeing Greene إذا لم تلاحظ ذلك في العنوان. إذا لم تكن قد سمعت واحدة من هذه من قبل، فأنت في مكان للاستمتاع. في هذه العروض، نتلقى الأسئلة مباشرة من قاعدة جمهورنا. هذا صحيح، أنت. أنا أتعامل مع الصعوبات التي تواجهها، والأسئلة التي لديك حول العقارات، والوضوح الذي قد تحتاجه. أو عندما يكون لديك عدة خيارات، أي منها سيكون الأفضل؟ أحب تقديم هذه العروض وأحبكم أكثر يا رفاق لجعل ذلك ممكنًا لأنكم تطرحون أسئلة رائعة تؤدي إلى عروض رائعة.
عرض اليوم رائع. نتطرق إلى الأخطاء التي قد يرتكبها الشخص إذا لم تكن ممتلكاته تتدفق نقدًا في الوقت الحالي. يعد هذا موضوعًا رائعًا نتناوله حول الطرق التي يمكنك من خلالها التعامل مع الاستثمار العقاري بالإضافة إلى تعديل صغير من شأنه أن يجعل هذا العقار يتدفق نقدًا وكيف يمكنهم تنفيذه. هل يجب أن أقوم بإعادة التأهيل خارج الدولة في صفقتي الأولى؟ الأشياء التي يجب أن تكون على دراية بها إذا كنت ستستثمر خارج الولاية. أفعل الكثير من ذلك بنفسي بالإضافة إلى أعمال التجديد، التي أقوم بها أيضًا كثيرًا. وماذا تفعل عندما لا تجد التدفق النقدي في السوق الخاص بك. هل فات الأوان للاستثمار في العقارات؟ هل يجب أن نتوقف عن الاستماع إلى BiggerPockets ونبدأ بدلاً من ذلك في شراء NFTs مرة أخرى، والعملات المشفرة، والاستثمار في زهور التوليب، وشراء Beanie Babies، وربما Pogs، إذا كنتم تتذكرون ذلك يا رفاق. هل هذا هو المستقبل؟ هل يجب أن نشتري مجموعة من ذلك وننتظر لنرى ما إذا كان سيعود أم أن العقارات لا تزال خيارًا جيدًا؟ كل ذلك وأكثر في رؤية جرين اليوم.
وأيضًا، أريد فقط أن أذكركم يا رفاق، لقد نسيت تشغيل الضوء مرة أخرى. أنا جيد حقًا في القيام بذلك، لذا بمجرد انتهاء هذا المقطع الصغير، سترى الضوء يتحول إلى اللون الأزرق. لا تخلط. لا يزال يرى جرين. سيكون لونه أزرق مخضر فقط. ما هي الألوان عند مزج الأخضر والأزرق؟ هل هذا مثل الفيروز ربما؟ رؤية اللون الفيروزي لأول 15 دقيقة ثم يعود إلى اللون الأخضر. هذا مجرد نسياني يا رفاق. ليس من السهل أن تكون جرين.
حسنًا، إن Quick Dip الذي قدمه لك Batman اليوم هو أن لدينا عرضًا جديدًا قادمًا على قناة BiggerPockets على YouTube حيث سأكون مساهمًا متكررًا. سأوضح للناس كيفية كسب المزيد من المال في وظائفهم الحالية. هذا شيء أنا متحمس له، وأنا مهتم به للغاية. لا تترك شيئًا لا تجيده وحاول فقط العثور على شيء جديد تعتقد أنك ستكون أفضل فيه دون بذل جهد في الشيء الأول. عليك أن تسعى إلى التميز في كل ما تفعله. لذلك، إذا كنت تريد أن تظهر في هذا العرض أو هذا، فانتقل إلى bigpockets.com/david. اكتب سؤالك وحدد مربع الوظائف إذا كنت ترغب في الانضمام إلى قناة YouTube. حسنًا يا رفاق، هذا يكفيني. دعونا ندخل في سؤالنا الأول.
نيك:
مهلا، ديفيد. اسمي نيك جوتزمان. عمري 19 عامًا وطالبة في السنة الثانية بجامعة كولورادو ميسا في جراند جنكشن. إنني أتطلع لشراء عقار لعائلة واحدة بالقرب من مدرستي لتأجير الطلاب بشكل مثالي. لقد كنت متسقًا في استخدام أدوات Zillow وBP، ولكن لا يبدو أنني تمكنت من العثور على اتفاق بشأن الأسعار الحالية وكذلك الإمدادات في مدينتي. أجد صعوبة في اتخاذ الخطوة التالية القابلة للتنفيذ. سؤالي الأساسي هو ما هي بعض الأدوات أو الاستراتيجيات التي يمكنك التوصية بها لإيجاد صفقة وما هي بعض الطرق الإبداعية التي يمكنني من خلالها تمويل الصفقة؟ أخبرني المُقرض الذي من المحتمل أن أتعامل معه أنه يمكنني أن أتوقع منه معدل فائدة بنسبة 7.5%. مع هذا الرقم، أجد صعوبة في العثور على أي شيء يناسب وضعي. شكرًا جزيلاً لك على كل ما تفعله أنت وشركة BP. أتمنى لك يوماً عظيماً.
ديفيد:
حسنًا، نيك، شكرًا جزيلاً لك على الفيديو. هذه مشكلة شائعة يعاني منها الكثير من الناس، فلا تثبط عزيمتك. هذه مجرد حالة السوق التي نحن فيها الآن.
الخبر السار الآن هو أن السبب وراء صعوبة العثور على صفقات هو أن العقارات لا تزال تنافسية وقيمة وأن الناس يريدون امتلاك هذه الأصول. هناك أمران يمكننا التطرق إليهما، ربما يكون 7.5% هو... هذا هو المعدل القياسي، وهو المكان الذي يتواجد فيه معظم الناس. إذا كنت تعمل مع المُقرض وهذا ما يقوله، فمن المحتمل أن يكون هذا هو ما ستحصل عليه. إذا كنت تحاول إيجاد طريقة مبتكرة لتمويل صفقتك، فهذا يعني أنه عليك العثور على المال من مكان آخر.
ليس هناك الكثير من الأشخاص الذين يملكون مئات الآلاف من الدولارات وسيكونون مرتاحين لإقراضك إياها بفائدة أقل من 7.5%، مما يعني أنك على الأرجح لن تحصل على ذلك إلا من المالك، مما يعني أنك على الأرجح تحتاج إلى نوع من تمويل المالك، مما يعني أنه سيتعين عليك إما أن تدفع أكثر من اللازم مقابل العقار لجعله يستحق العناء ليمنحك السعر الأفضل الذي تريده، أو سيتعين عليك العثور على بائع متحمس متعثر ، والذي سيكون يتطلب الكثير من العمل، وبصراحة، سيكون من الصعب جدًا عليك القيام به أثناء ذهابك إلى المدرسة. لا يبدو أي من هذه الأشياء جذابًا للغاية بالنسبة للموقف الذي تعيش فيه.
النصيحة التي سأقدمها لك هي أنه بدلاً من البحث عن صفقة، أريدك أن تبحث عن صفقة. إذا كنت تواجه صعوبة في الحصول على أرقام للعمل على عقار ستؤجر الغرف فيه لطلاب آخرين، فربما تقوم بتحليل الصفقة الخاطئة. إذن هذا ما أود منك أن تفعله. سنعمل بشكل عكسي من هذا. لنفترض أنه بسعر الفائدة الممنوح لك ضمن النطاق السعري الذي تنظر إليه، لنفترض أنك ستحصل على رهن عقاري بقيمة 4,000 دولار شهريًا، مما يعني أنك بحاجة إلى جني أكثر من 4,000 دولار شهريًا من الإيجارات. إذا كان بإمكانك الحصول على 800 دولار أمريكي للغرفة، ويمكنك الحصول على منزل مكون من خمس غرف نوم، يصبح المبلغ الآن 4,500 دولار أمريكي. قد يكون ذلك كافيًا ليكون أكثر من الرهن العقاري البالغ 4,000 دولار. نحن نفترض أن الضرائب والتأمين مدرجان في هذا الرقم البالغ 4,000 دولار. مما يعني أن هدفك هو العثور على عقار يحتوي على خمس غرف أو أكثر.
هل يمكنك العثور على عقار يحتوي على خمس غرف نوم ولكن به غرفة معيشة وغرفة عائلية ويمكنك تحويل غرفة المعيشة إلى غرفتين إضافيتين؟ هل يمكنك العثور على عقار به أربعة حمامات وبمساحة كافية يمكنك إضافة أشياء إليها؟ لقد قمت بتعيين معلمات البحث الخاصة بي لتظهر لي فقط الأشياء التي تحتوي على مساحة كبيرة. بالإضافة إلى ذلك، سأبحث عن العقارات التي تبلغ مساحتها مساحة أكبر مما يتم الإعلان عنه. لذلك، أحد الأشياء التي أفعلها عندما أنظر إلى المنازل هو أنه بدلاً من النقر على السهم الموجود على اليمين والنظر إلى جميع الصور التي قام الوكيل بتحميلها، أعود إلى الوراء. أنقر على السهم الموجود على اليسار وأنظر إلى الجزء الخلفي من المنزل أولاً.
الآن، السبب وراء قيامي بذلك هو أنه إذا كانت هناك لقطات مربعة غير مسموح بها وتكون قبيحة ولا يرغب سمسار العقارات في إظهارها في الصور، فأنا أريد رؤية ذلك. أريد أن أرى الإطار في الطابق السفلي. أريد أن أرى ADU مكتمل جزئيًا. أريد أن أرى المرآب الإضافي في العقار الذي يحتوي على الكهرباء والسباكة. يضع الكثير من الأشخاص الحمامات في مرآبهم لأنهم عندما يكونون هناك يعملون على سيارتهم، ويعملون على مشاريعهم، يريدون أن يكونوا قادرين على التوقف والذهاب إلى الحمام دون المشي في المنزل الرئيسي. حسنًا، بمجرد أن يكون لديها سباكة من هذا القبيل، يمكنك الانتهاء من هذا الحمام وجعله أجمل وإضافة مطبخ صغير إلى تلك العقارات مقابل أموال أقل بكثير مما لو كان عليك تشغيل السباكة والصرف الصحي على طول الطريق إلى هذا الأصل. لذلك عليك أن تبحث عن خصائص مثل هذه التي يفتقدها الآخرون.
الآن، بعد كل ما قيل، قد لا يكون هذا كافيًا لأنه يبدو أنك تبحث في مدينة ليس بها الكثير من المخزون. هذه مشكلة. إذا كنت في مدينة جامعية ولا يوجد الكثير من القوائم التي تصل إلى السوق الآن، فسيكون الأمر صعبًا. ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن البائعين لا يعرضون منازلهم في السوق لأنهم ينتظرون عودة الأسعار إلى الارتفاع. وقد رأى البائعون: "حسنًا، لقد انخفضت الأسعار، وكان الناس يبيعون بسعر أعلى من قبل. لا أريد أن أبيع منزلي مقابل مبلغ أقل من المال." يستغرق الأمر وقتًا طويلاً قبل أن يصلوا إلى النقطة التي يقبلون فيها عن طيب خاطر أن هذه هي قيمة العقار، وهذا ما يحبط المشترين. لذلك يمكنك البحث في مدينة مختلفة والتطلع إلى تحقيق نفس الشيء. مدينة جامعية مختلفة بها مخزون أكبر، هذه إحدى الطرق التي يمكنك اتباعها. أو يمكنك استخدام بعض الأساليب الإبداعية مثل القيادة مقابل الدولارات وتخطي التتبع. يمكنك إلقاء نظرة على الأحياء والعثور على العقارات المدرجة على أنها مساحتها أكبر بالمتر المربع. الكثير من هذه البيانات عامة.
لذا، إذا تمكنت من اكتشاف نظام للعثور على المنازل التي تبلغ مساحتها 3,000 قدم مربع على الأقل، فأنت تعلم أنه من المحتمل أن تحتوي على المزيد من غرف النوم والحمامات، ويمكنك أن تطرق أبوابها، ويمكنك الاتصال بهؤلاء الأشخاص، ويمكنك إرسالهم لهم الحروف. يمكنك محاولة العثور على مالك يرغب في البيع، ولكن مرة أخرى، هذا ليس عائدًا كبيرًا على وقتك. إن احتمالات العثور على المنزل الذي تريده ثم يكون لديهم أيضًا بائع يرغب في بيعه وسيفعلون ذلك أيضًا بالسعر الذي تريده أمر صعب للغاية. أعلم أن الكثير من الأشخاص يدفعون أموالاً لحضور هذه الدورات، وهذا أمر شائع جدًا في الوقت الحالي نظرًا لصعوبة العثور على الصفقات، لذلك نحن نحاول استخدام أساليب إبداعية.
ما لا يخبرك به أحد هو أن الأمر يشبه في الأساس العمل في وظيفة بدوام كامل. في كثير من الأحيان، بعد كل الوقت الذي قضيته لتحقيق ذلك، كنت ستجني المزيد من المال إذا كنت قد حصلت للتو على وظيفة وعملت. لذلك فهي ليست دائمًا الطريقة الأفضل. ما أريد أن أقوله هو ألا تثبط عزيمتك. أنت تحاول القيام بذلك في وقت صعب للغاية في السوق. نحن في طريق مسدود. لا يريد البائعون خفض أسعارهم لأنهم ليسوا يائسين بعد. لا يريد المشترون أو لا يستطيعون دفع الأسعار الأعلى التي يريدها البائعون، ولا يوجد مخزون كافٍ لموازنة ذلك، لذا فقط ابقَ في المعركة. أنت لا تعرف أبدًا متى ستظهر القائمة التالية.
ما تريد التأكد منه هو أنك تراه أولاً. لذا اضبط الفلتر ليُظهر لك فقط المنازل التي تبلغ مساحتها 2,500 على الأقل، ومن الناحية المثالية 3,000 قدم مربع، والتي تحتوي على المزيد من الحمامات، ثم انظر إلى جميع المنازل التي تظهر ومعرفة ما إذا كان هناك مساحة أكبر في هذا المنزل مما تقوله القائمة بالفعل أو يمكن تحويلها بحيث يمكنك تحويل منزل من خمس غرف نوم إلى ست غرف نوم، بالإضافة إلى أنه يحتوي على مرآب يمكن تحويله إلى غرفتين أو ثلاث غرف نوم مع مطبخ صغير وحمام. إذا كان بإمكانك فعل شيء من هذا القبيل، فيمكنك العثور على طريقة لجعل العقار يعمل بما تتطلع إلى القيام به.
حسنًا. سؤالنا التالي يأتي من جوش لويس في سان دييغو. يقول جوش: "أنا أحب كل مساهماتك في bp. أنت نصير قوي لهذه المهمة. حسنًا، شكرًا لك على ذلك يا جوش. "في سياق ما، أنا أملك عقارًا في سان دييغو. لدي إمكانية الوصول إلى جزء كبير من الأسهم، ما يقرب من 350,000 إلى 450,000 اعتمادًا على التقييم، وأريد استخدام HELOC جنبًا إلى جنب مع طريقة BRRRR للحصول على أول عقار مستأجر لي وبدء رحلتي. سؤال، إذا نظرنا إلى الوراء في حياتك المهنية، إذا تم إعطاؤك نفس الظروف، هل ستجد أنه من الأفضل أن تسعى وراء عقار أكبر باهظ الثمن مثل مبلغ 300,000 دولار أمريكي أعلى من BRRRR في سوق كاليفورنيا المربح؟ أم أنك ستبحث عن عقارات متعددة، على سبيل المثال، في سوق كرة القدم التابع للجنة الأوراق المالية والبورصة، مثل العقارات التي تبلغ قيمتها 250,000 ألف دولار؟ بالنسبة لظروفي، فأنا أعطي قيمة أكبر للتدفق النقدي، لكنني أفهم أن هناك المزيد من العوامل المؤثرة هنا مع الإدارة المحتملة للمسافات الطويلة، والتي اشتريتها بالفعل لكل من كتاب BRRRR الخاص بك والاستثمار العقاري طويل المسافة. شكرًا لك على وقتك وميلك إلى التثقيف.
حسنًا، جوش، شكرًا لك على إتقانك للغة الإنجليزية. لقد قلت كلاً من النزعة والشجاعة وكذلك الظروف في أسئلتك هنا. مؤثرة جدا يا صديقي. حسنًا، دعنا نعود إلى أول شيء قلته. إذا نظرنا إلى الوراء في حياتك المهنية، "إذا تم إعطاؤك نفس الظروف، فهل ستجد أنه من الأفضل"، وهي كلمة كبيرة أخرى، "أن تسعى وراء عقار كبير باهظ الثمن أو عدة عقارات أصغر؟" أنا لا أنظر إلى عدد الخصائص كطريقة للتعامل مع هذا السؤال. الآن، سأقول بشكل عام، الأقل هو الأفضل، لأنه كلما زاد عدد العقارات التي تمتلكها، أصبح من الصعب إدارتها. كلما أصبحت أكثر تكلفة وزادت الأشياء التي تفتقدها.
لذلك أنا بشكل عام أميل إلى شراء عقار بمليون دولار مقابل عقارين بقيمة 500,000 ألف دولار، لكن الأمر ليس بهذه البساطة دائمًا. أود أن ألقي نظرة أكثر على المبلغ الإجمالي لرأس المال الذي قمت بنشره، حسنًا؟ لذلك، إذا كنت سأشتري عقارات بقيمة مليون دولار، سواء كان ذلك منزلين بقيمة 500,000 ألف دولار أو منزل بقيمة مليون دولار أو ثلاثة منازل بقيمة 1 ألف دولار، فإن عدد المنازل ليس هو المكان الذي أبدأ منه. ما أود أن أنظر إليه هو قيمة العقارات التي أشتريها. ما هي خطة اللعبة هنا؟ ما هي المسرحية؟ أعتقد أن أداء الناس أفضل على المدى الطويل، من خلال الاستثمار في المجالات التي ترتفع فيها الأسعار والتدفقات النقدية، حسنًا؟ غالبا ما يتم تأطيرها مثل التدفق النقدي أو التقدير، وهذا ليس صحيحا. عندما تفعل هذا طوال المدة التي قضيتها، تبدأ في التعرف على الأنماط. وما تراه هو أن المناطق التي تقدرها وتقدرها ترتفع أيضًا في الإيجارات. الاثنان يسيران جنبًا إلى جنب دائمًا تقريبًا. وهكذا ينمو التدفق النقدي بمرور الوقت تمامًا مثلما تنمو قيمة الأصل بمرور الوقت.
عندما تشتري في هذه الأسواق الرخيصة، منازل بقيمة 150,000 ألف دولار، لا يعني ذلك أنهم لا يقدرونها، بل يعني أن الإيجار لا يرتفع أيضًا. وكل من اشترى عقارات جاهزة للسكن يمتلكها في الغرب الأوسط، أهنئهم، وجميعهم يقولون الآن، "أتمنى أن يخبرني أحد بذلك،" لأن الافتراض المتعلق بالعقارات هو أن الإيجارات سوف ترتفع كل عام، ولكن الرهن العقاري الخاص بك سوف يبقى كما هو. هذا ما يجعل الشراء والاحتفاظ قويين للغاية.
لكن هذا لا يحدث في كل الأسواق. في بعض المناطق مثل ديترويت، إنديانا، والغرب الأوسط بشكل عام، قد ترتفع الإيجارات، لكنها صغيرة جدًا. يمكن أن يكون مثل 10، 15، 20 دولارًا سنويًا في بعض الأحيان. هذه هي المشكلة التي أواجهها مع عقاراتي الرخيصة. على عكس الأشياء التي اشتريتها في مناطق نمو أعلى والتي كانت أكثر تكلفة، تحصل على قفزات كبيرة في الإيجار في بعض الأحيان. كانت العقارات التي أمتلكها في كاليفورنيا تقفز 200 دولار، أو 300 دولار في الإيجار سنويًا. لذلك يمكن أن يرتفع من 1,500 إلى 1,800 إلى 2,100 إلى 2,500 على مدى أربع سنوات. وعندما اشتريته وكان الأمر منطقيًا عندما حصلت عليه لأول مرة بسعر 1,500، كان سعره رائعًا حقًا عند 2,500. هذه هي الاستراتيجية التي أريد أن أتبعها.
الآن، هذا لا ينجح إذا كان عليك الدخول فيه وكنت بحاجة إلى التدفق النقدي على الفور، ولهذا السبب أقول للناس طوال الوقت، العقارات أمر سيء للاستثمار فيه إذا كنت بحاجة إلى المال الآن. هذا هو الشيء الذي تقوم فيه باستمرار بتأخير الإشباع. هذا يعني أن تضع 20 دولارًا في جيب معطفك ثم تجدها لاحقًا مثل، "أوه، رائع، لقد نسيت أنني وضعت هذا هنا." إنه مثل حساب توفير فائق الشحن سينمو بمرور الوقت. تعمل العقارات بشكل أفضل عندما تمنحها جدولًا زمنيًا أطول للنمو، مثل زراعة شجرة. لا يمكنك توقع الفاكهة في السنة الأولى التي زرعت فيها الشجرة. إذا كان هذا هو الوضع الذي أنت فيه، فأنت بحاجة إلى القيام بشيء آخر. أنت بحاجة إلى زراعة شجيرة أو تحتاج إلى زراعة حديقة من الزهور التي يمكن حصادها وبيعها، وسيكون الأمر يتطلب المزيد من العمل. إن الأمر ليس مثل زراعة شجرة تؤدي إلى تأجيل الدخل السلبي طوال الوقت. يستغرق الدخل السلبي وقتًا للتطور.
لذا فإن أول شيء أود أن أخبرك به عندما تنظر إلى ما يجب عليك فعله هنا هو الاستثمار في منطقة من المحتمل أن تنمو، حسنًا؟ عندما أتحدث عن طرق كسب المال في العقارات، هناك في الأساس 10 طرق لكسب المال في العقارات التي خلصت إليها وخمس منها تتعلق بالأسهم، حسنًا؟ أول ما وصفته للتو هو ما أسميه حقوق الملكية ذات القيمة السوقية. هذا هو اختيار السوق الذي من المرجح أن يرتفع سعره أكثر من الأسواق الأخرى. إنها ليست تكهنات، وليست تخمينًا. إنها تستخدم التعليم والحقائق لاتخاذ قرار مستنير.
والخطوة التالية هي ما أسميه العدالة الطبيعية. هذا مجرد تضخم مقترن بسداد قرضك. سيحدث هذا بغض النظر عن ما تشتريه، ولكن توقيت السوق يمكن أن يساعد. عندما تشتري في الأسواق التي من المرجح أن ترى فيها ضغوطا تضخمية، فمن المرجح أن تجني المال في العقارات. لذلك عندما أرى التضخم يتصاعد، فإنني أستثمر المزيد من الوقت والمال في العقارات مقابل أعمالي. إذا رأيت التضخم يتباطأ، سأكون أقل ميلاً إلى الجنون في شراء العقارات وسأكون أكثر ميلاً إلى استثمار الأموال في الأعمال التجارية أو غيرها من المساعي. عندما أقول استثمر المال، أعني استثمر الوقت والطاقة فيه.
هناك طريقة أخرى يمكنك من خلالها بناء الأسهم في العقارات وهي شراء ما أسميه شراء الأسهم، وهذا مجرد الحصول على صفقة جيدة. وهذا شراء بأقل من القيمة السوقية. لذلك، إذا كنت تسعى للحصول على أصول بقيمة مليون دولار ويمكنك الحصول عليها مقابل 825,000 دولار، فقد اشتريت للتو ما قيمته 175,000 دولار من الأسهم. لذا فإن الصفقة الفعلية نفسها تلعب دورًا في هذا. ثم الطريقة الرابعة التي أتحدث بها عن خلق العدالة هي فرض العدالة. سيكون هذا بمثابة قيمة مضافة. أنت ذاهب إلى هناك وستقوم بتحسينه من الناحية التجميلية أو ستضيف إليه لقطات مربعة. ستفعل شيئًا ما لجعل العقار يستحق المزيد.
الآن، أنا لا أبحث عن الصفقات التي تحتوي على أحد هذه العناصر، على الرغم من أنني قد أشتري صفقة تحتوي على أحد هذه العناصر إذا كانت تحتوي على الكثير منها، إذا كان بإمكاني إضافة الكثير من القيمة، إذا كانت مثيرة جدًا سوق. ربما أشتري في سوق ساخنة حقًا، أو أشتري عقارًا جاهزًا لأنني أعتقد أن قيمة الأسهم ذات القيمة السوقية ستعوض النقص في القيمة المضافة لأنه لا يوجد شيء يمكن إضافته، أليس كذلك؟ أو ربما العكس. سأذهب إلى سوق لا أعتقد أنه سينمو كثيرًا، ولا أحصل حتى على صفقة كبيرة فيه، لكنني أرى أن هناك الكثير من القيمة التي يمكنني إضافتها إلى العقار الذي يجعله يستحق ذلك. لكن بشكل عام، أبحث عن القليل من هذه العناصر الأربعة. لا أستطيع أن أتذكر ما هو الخامس الذي كان أعلى رأسي. ربما علي أن أفكر في ذلك
ولكن هذه هي الطريقة التي أريدك أن تفكر بها. "كيف يمكنني إضافة قيمة إلى هذه العقارات التي ستبني لي حقوق الملكية إذا لم أكن بحاجة إلى التدفق النقدي على الفور؟" الآن، هذا لا يعني أن التدفق النقدي لا يهم. ما يعنيه هذا هو التركيز على أسهمك ثم تحويلها إلى تدفق نقدي. من الأسهل بكثير بناء نصف مليون دولار من الأسهم ثم استثمار ذلك من أجل التدفق النقدي بدلاً من محاولة توفير 500,000 دولار واستثمار ذلك من أجل التدفق النقدي. قد يستغرق ذلك 40 عامًا لتوفير 500,000 ألف دولار. هذا الكثير من المال. يمكنك بناء ذلك على مدى ثلاث إلى خمس سنوات إذا كنت تستخدم الأساليب التي وصفتها للتو عندما يتعلق الأمر بإنشاء رأس المال ومن ثم تحسين هذا السهم بنفسك. لذا فإن أول شيء سأفعله هو أنني سأذهب إلى أسواق مثل كاليفورنيا. واشتريته في وقت رائع. كان ذلك مجرد حظ غبي. لقد حصلت على الكثير من الأسهم الطبيعية لأنني بدأت الشراء في عام 2009 حتى عام 2013، وبعد ذلك قمنا بتيسير كمي، وازدهرت السوق.
ثم اشتريته في سوق كبيرة. ارتفعت ولاية كاليفورنيا أكثر من الأسواق الأخرى. اشتريت أيضا جيدا. لقد اشتريتها بأقل من قيمتها السوقية، وهكذا حصلت على بعض الأسهم. ما لم أفعله في كاليفورنيا هو أنني لم أفرض العدالة. لم أشتري عقارات ثم أصلحها لأنني لم أفهم العقارات جيدًا. لم أفهم البناء، ولم أكن أعرف كيف أنظر إلى العقار وأرى رؤية له مثل ما يمكنني فعله الآن. لذا فإن هذا هو الشيء الوحيد الذي أود تغييره، وهو أنني إذا كنت سأخوض في الأمر حيث أنت بعيني الآن، فسوف أنظر إلى هذه الأشياء الأربعة وأرى كيف تنطبق كل أربعة منها. هذا ما نسميه نظارات غرين. عندما تنظر إلى العقارات من عيني، فأنت تبحث عن تلك الأشياء الأربعة.
أنا لا أحب المنازل المتعددة في سوق واحد لأنه يعطي وهمًا بالأمان، مثل: "حسنًا، لقد وزعتها على ثلاثة منازل". في كثير من الأحيان، تشتري ثلاث مشكلات بدلاً من صفقة واحدة جيدة، أليس كذلك؟ لا تسمع عن أي مستثمر، على الأقل في حياتي المهنية بأكملها، حقق الكثير من المال من خلال شراء عقارات رخيصة وحصل على الكثير منها. لا يعمل. إنه مثل الذهاب إلى سوق السلع المستعملة، نعم، يمكنك شراء الكثير من منتجات Nike، ولكن الدراجة. يمكنك شراء الكثير من أحذية Bikey لأنها رخيصة الثمن، ولكنها تتفكك بسرعة كبيرة وتتسبب في ظهور بثور وتتمنى ألا تشتريها أبدًا ثم لا ترغب في ارتدائها أبدًا ثم تحاول التخلص منها لهم في أقرب وقت ممكن ويأتي المصاص التالي ويشترون هذه.
ما تسمعه عندما يتعلق الأمر بشراء العقارات هي القواعد الثلاثة، وهي الموقع، ثم الموقع، ثم الموقع. هناك سبب يجعل جميع الرؤوس البيضاء المالحة تقول نفس الشيء. لقد اشتروا الموقع الصحيح. ترى أن وارن بافيت يقدم نفس النصيحة عندما يتعلق الأمر بالأسهم. فهو لا يسعى للحصول على صفقة القرن. إنه يتطلع إلى شراء أفضل الشركات، وهو ما يعادل موقعًا في العقارات، ويتطلع إلى شراء المزيد عندما ينخفض السوق، وهو ما يعادل الارتفاع الطبيعي أو التضخم وسداد القروض في عالمنا. إنه يستخدم نفس المبادئ التي أتحدث عنها الآن، لكنه يطبقها في سوق الأوراق المالية.
حسنًا، في سوق العقارات، هذه هي الطريقة التي تسير بها الأمور. أنت تتحدث عن التدفق النقدي، بالطبع تريده، بالطبع يجب أن تريده. علينا جميعا أن نريد ذلك. ما أريد أن أنصحك به هو أنك لن تحتاج إليه حتى التقاعد. لا تحتاج إلى تدفق نقدي حتى لا تتمكن من العمل بعد الآن أو لا ترغب في العمل بعد الآن. لذا، إذا كان بإمكانك تأخير ذلك، إذا كان بإمكانك السماح للعقار ببناء حقوق ملكية لك، ولنفترض أنك اشتريت عقارًا بمليون دولار مقابل 825,000، فسيرتفع إلى 1.2 أو ربما عقارين بقيمة مليون تدفعه بإجمالي 825,000 وترتفع إلى 1.2 ثم نوع الأكشاك في السوق وتبيعها في 1031 إلى مشروع علوي جديد للتثبيت، وتحصل على عقار بقيمة 2 مليون دولار وتحصل عليهما معًا مقابل 1.67 ثم يرتفعان إلى 2.4، نحن في الواقع نخلق رأس المال في كل دورة واحدة لكرة الثلج هذه التي تنحدر إلى أسفل التل.
وبعد ذلك، عندما تحصل على رأس المال هذا، استثمره في التدفق النقدي ثم أعد السيناريو الخاص بك وقرر، "هل أرغب في الاستمرار في الاستثمار؟ هل أريد أن أهدأ؟ هل أريد أن أترك وظيفتي؟ ما هي خطوتي التالية؟ لدينا الكثير من الخيارات إذا سلكت الطريق الذي أقدمه لك الآن، والذي لا يراه معظم الناس. أنا أنظر إلى الأمر بشكل مختلف قليلاً، ولهذا السبب أنتم هنا يا رفاق لمشاهدة حلقة Seeing Greene.
وقد ذكرت نفسي للتو أنني أقوم بحلقة Seeing Greene، والآن أصبح الضوء أخضر خلفي. أقسم أن الأشخاص مثلي يفعلون أغبى الأشياء على أغبى الأشياء، كما لو أنني أستطيع تقديم إجابة رائعة على بعض الأسئلة ويقول الناس، "ذهل العقل"، لكنني لا أستطيع أن أتذكر تحويل الضوء إلى اللون الأخضر قبل أن أسجل. هذا شائع جدًا بالنسبة لي. يجب أن أضع مفاتيحي ومحفظتي في هاتفي في نفس المكان، لأنني إذا لم أفعل ذلك، سأغادر المنزل بدون أحدهما. أنا فظيع لذلك. لذا، إذا ارتكبت أي خطأ، أو فعلت أشياء شاردة الذهن، أو إذا عاقبت نفسك على فعل شيء تعتقد أنه لا ينبغي عليك تركه، فاترك لي تعليقًا. أخبرني ما هي الأشياء التي تفعلها ولا يعرفها أحد أو تجعلك تشعر بالغباء بحيث يمكنك مشاركتها مع بقيتنا؟ ودعونا نرى ما إذا كان الآخرون يرتكبون نفس الأخطاء.
أعلم أنني سأتلقى تعليقًا من شخص يقول: "كيف من المفترض أن أعرف أن هذه حلقة من حلقات Seeing Greene إذا كان الضوء أزرقًا خلف رأس ديفيد؟" نحصل على هذه الأشياء في كثير من الأحيان عندما أنسى القيام بذلك، على الرغم من أن العنوان سيقول Seeing Greene، وسأبدأ العرض بقول Seeing Greene. هناك دائمًا شخص يقول: "أنا في حيرة من أمري. هل هي رؤية جرين أم رؤية اللون الأزرق؟ ماذا أفعل بهذا الضوء؟
حسنًا، سؤالنا التالي هو مقطع فيديو من جاستن باك في نيويورك.
جوستين:
مرحبًا ديفيد، شكرًا جزيلاً على إنشاء هذا البودكاست. استمتع حقًا بحقيقة أنكم جميعًا تأخذون الوقت الكافي للإجابة على أسئلتنا ومساعدتنا كمبتدئين. لذا، تتحدثون جميعًا دائمًا عن كيف أن اختراق المنازل يمثل استراتيجية رائعة للبدء. حسنًا، لقد أنجزت الخطوة الأولى وحصلت على حيلة منزلية. تمكنت من العيش بسعر رخيص للغاية، حيث قمت بتأجير منزلي حسب الغرف. إنها عائلة واحدة في دالاس اشتريتها في عام 2019. لقد قمت الآن بتأجير جميع الغرف وانتقلت من المنزل. تكمن المشكلة في أن العقار غير مربح، حيث يخسر ما يزيد قليلاً عن 200 دولار شهريًا من النفقات بعد حساب كل شيء، لكنني لم أتحول بعد إلى عدم دفع تكاليف المرافق والإنترنت وتلك الأشياء الأخرى هناك. لذا، لدي الآن ما يقرب من 100,000 دولار أمريكي من حقوق الملكية في العقار بعد ظهور الوباء، وأنا أتطلع إلى اكتشاف طرق لجعل العقار أكثر ربحية أو معرفة ما إذا كان يجب علي بيعه. دعني ارى آراءك. شكرًا لك.
ديفيد:
جاستن. أشياء جيدة يا رجل. هذا سؤال رائع وأنت تمنحني منصة للحديث عن العقارات بطريقة نادرًا ما أحصل عليها. لذا فأنا أقدر شكرك لي على تقديم العرض، لكني أريد أن أشكرك وكل مستمع آخر لدينا لطرح أسئلة رائعة لأننا لم نكن لنحصل على هذا العرض بدونه. وثق بي، الكثير من الأشخاص في نفس وضعك ويعانون من نفس وضعك، لذلك سيحبون سماع ذلك.
حسنًا، دعنا نحلل هذا قليلًا. عندما بدأت الاستثمار لأول مرة، كان لدي هذه الفكرة. كان الأمر مثل عام 2007 وكنت أحاول معرفة ما يمكنني شراؤه، وكنت أتحدث مع الوكلاء وقلت: "نعم، أريد عقارًا سيدر أموالاً أكثر من تكلفة امتلاكه." وكانوا يضحكون مني قائلين: "العقارات لا تسير بهذه الطريقة. لا يمكنك شراء عقار يدر دخلا شهريا أكثر مما يكلفه، على الأقل ليس عند شرائه لأول مرة. كان هذا في ذروة انفجار السوق، وبالتالي بالطبع لم يكن هناك تدفق نقدي في ذلك الوقت. ولم أضغط على الزناد. أنا سعيد، لأنه في الانتظار، حصلت على فرصة أفضل.
لكنني أدركت شيئًا ما في تلك اللحظة. بمعنى ما، كانوا على حق. لا تتدفق العقارات نقدًا إلا إذا حصلت على صفقة رائعة أو اشتريتها في وقت رائع أو لم تكن هناك منافسة كافية على الأصول التي لديك فرصة رائعة، أو انتظرت. تمام؟ أعلم الآن أن هذا سيبدو بمثابة تجديف على العقارات بالنسبة لمستثمري التدفق النقدي هناك، لذا استمع لي فقط. عندما تنظر إلى بلدان أخرى، مثل أستراليا وأوروبا وأمريكا الجنوبية، فإن عقاراتها لا تتدفق نقدًا عند شرائها.
هذا جنون. وهذا نوع من الظاهرة الأمريكية. لا أحد يشتري في تورونتو يحصل على التدفق النقدي. عدد قليل جدًا من الأشخاص الذين يستثمرون في معظم المناطق الكندية يحصلون على تدفق نقدي. في الواقع، فإن المجالات الوحيدة التي عادةً ما تحقق تدفقًا نقديًا تاريخيًا في جميع الأوقات هي المناطق التي تشكل فيها الإدارة عبئًا. عليك في الواقع أن تجعل إدارة الممتلكات وإدارة المستأجرين بمثابة وظيفة. إنه ليس دخل سلبي. لقد اعتدنا على ذلك لأننا خرجنا من هذا الانهيار الكبير في اقتصادنا وعقاراتنا، حيث لم يرغب أحد في امتلاك هذه الأصول ولم يرغب أحد في شرائها. لذلك انتهى بنا الأمر بعدد أكبر من المستأجرين. ثم قمنا أيضًا بإقران ذلك بالازدهار الاقتصادي بعد الانهيار، حيث يكسب الجميع المزيد من المال، وكانت الأجور ترتفع. وكانت قيمة هذه الأصول ترتفع. لقد انتشر التضخم. كان لدينا هذا المزيج المثالي حيث يمكنك شراء العقارات بأسعار منخفضة بشكل لا يصدق ثم ارتفع الاقتصاد بعد ذلك. لقد حصلت على أفضل ما في العالمين. وكانت النتيجة أن التدفق النقدي أصبح هو القاعدة.
ولذا، كمستثمرين، فإننا نتصفح موقع Zillow وننظر إلى كل منزل ونقول: "ما هو أفضل تدفق نقدي؟" وكان رائعا. لقد قفزت بكلتا قدمي، أليس كذلك؟ كنت أعمل مائة ساعة في الأسبوع كشرطي، وأوفر أكبر قدر ممكن من المال لأنني شعرت وكأنني سوبر ماريو عندما يلمس الزهرة وهو لا يقهر وكل شيء لمسته يموت، هذا ما كنت أفعله. أقول لنفسي: "يا صديقي، أنا أسير بسرعة كبيرة وسأشتري أكبر قدر ممكن من هذا العقار." كانت الأسعار منخفضة، وكانت قيمة العقارات منخفضة، وكل شيء يتدفق نقدًا. كان بإمكاني الشراء في أفضل الأسواق وكان بإمكاني التدفق النقدي، وكنت أحصل على التقدير. كنت أقول لنفسي: "كان كل شيء على ما يرام"، وتوقف كل شيء تمامًا بمجرد أن بدأنا في رفع أسعار الفائدة، والآن نشعر جميعًا بالإحباط. "لا أستطيع أن أجعل من التدفق النقدي. أنا أفعل شيئا خاطئا. أنا أعبث. أنا سيء في هذا. ربما يجب أن أذهب لأقوم بشيء آخر." لا، هذا أمر طبيعي في الواقع.
لا شيء في أستراليا سوف يتدفق نقدًا. لا شيء في كندا سوف يتدفق نقدًا. لا شيء في أوروبا التدفقات النقدية. في الواقع، إذا ذهبت إلى أجزاء أخرى من العالم، فلن تحصل على قروض إدارة الإسكان الفدرالية. لا يمكنك وضع 3.5٪ على أحد الأصول. في الواقع، لا أحد يمنح قروضًا لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة ثابت قدره 3% أو 4%. لا أحد يمنح قروضًا بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا في أي مكان. لن تفعل ذلك. لن تقرض أموالك الخاصة بنسبة 4% لمدة 30 عامًا ثابتة. يحدث هذا فقط لأن حكومتنا ترعى هذه القروض. لقد تم إنشاء نظام كامل لإبقاء أسعار الفائدة منخفضة، ولن أخوض في ذلك الآن، ولكن هذا هو السبب الذي دفعني إلى إنشاء The One Brokerage لأنني كنت منبهرًا بكيفية عمل الإقراض، وأردت معرفة المزيد حول هذا الموضوع وتكون قادرًا على مساعدة الأشخاص على شراء العقارات من المقرضين الذين يمكنهم الوثوق بهم. لكنني أدركت: "يا إلهي، هذا جنون".
إذا ذهبت إلى مصر، فسيطلبون منك دفع 50% مقدمًا، وستكون هناك دفعة كبيرة خلال عامين إلى ثلاثة أعوام، حسنًا؟ إنه تقريبًا مثل قرض البناء. يدفع الكثير من الأشخاص في البلدان الأخرى نقدًا مقابل منازلهم، ولهذا السبب تنتقل المنازل من جيل إلى جيل. لا يمكنك شرائه. تمام؟ إنها خلفية بسيطة عن مدى صعوبة الاستثمار العقاري في أماكن أخرى.
إليك ما تعلمته في عام 2007. حتى لو دفعت أسعارًا مرتفعة بشكل يبعث على السخرية مقابل هذا العقار وخسرت المال كل شهر، فعندما تنظر إلى ارتفاع الإيجار بمرور الوقت، وبقاء الرهن العقاري الخاص بك كما هو بمرور الوقت، فإن المبدأ الذي يتم سداده على مع مرور الوقت، قمت بوضعه في رسم بياني بشكل أساسي ورأيت أن هناك نقطة التعادل عند حوالي سبع سنوات حيث سأخسر المال كل عام، وبعد سبع سنوات سأبدأ في جني المال. ثم قلت: "حسنًا، ما هو مقدار المال الذي سأخسره على مدى سبع سنوات؟ والآن بعد أن بدأت في جني المال، كم من الوقت يجب أن أنتظر قبل أن أحصل على المال الذي فقدته؟ وفي حوالي تسع سنوات، لاحظت مثل: "حسنًا، لقد تعادلت الآن مع التدفق النقدي". هذا قبل أن يتم سداد القرض. هذا قبل أن تحصل على أي نوع من التقدير. وهذا فقط من ارتفاع الإيجارات.
وأدركت، "حسنًا، إذا كنت سأمتلك هذا الأصل لمدة 30 عامًا، أو 40 عامًا، أو 50 عامًا، وكان علي الانتظار تسع سنوات قبل أن أحقق التعادل، فهذه ليست نهاية العالم، خاصة إذا كان المستأجر يدفع الرهن العقاري بالنسبة لي. لذلك عندما نظرت إلى الأمر من منظور 30 عامًا وراجعت الأرقام، رأيت: "لا يوجد شيء يقترب من هذا. يجب أن أكون قادرًا على قضاء تسع سنوات من خسارة المال، وبعد ذلك أصبح ذهبيًا. الآن، من فضلك توقف عن الصراخ. لا تصرخ على هاتفك. لا تصرخ على جهاز الكمبيوتر الخاص بك. أعرف ما تفكر فيه، مثل: "لا تفعل ذلك أبدًا". أنا لا أقول لكم يا رفاق أن تذهبوا للقيام بذلك. أنا أقول أنه من المنطقي القيام بذلك إذا اتبعت نهجًا طويل المدى. عندما نتبع نهجًا قصير المدى، عندما نقول: "أريد أن أترك وظيفتي الآن، أحتاج إلى العثور على وحدة مزدوجة حتى أتمكن من القيام بذلك. أنا بحاجة إلى المال الآن. أريد شراء تسلا الآن. "أحتاج إلى إشباع فوري"، تصبح العقارات محبطة للغاية.
ليس لدي أي صفقات تدر علي الكثير من المال مباشرة، ولكن ليس لدي أي صفقات لا تدر علي المال بعد أن امتلكتها لفترة من الوقت. وعلمت أن تأخير الإشباع هو في الواقع سر بناء الثروة وكذلك الاستثمار العقاري. الصفقات التي اشتريتها، لدي واحدة في أعلى رأسي الآن، حسنًا؟ إنها هذه المقصورة التي تبلغ مساحتها 8,000 قدم مربع والتي اشتريتها في جبال سموكي. لقد كانت مملوكة لمدير تنفيذي في شركة كوكا كولا أو بيبسي، وأظن أن الأمر اختلط عليهما، لكنه كان مسؤولاً عن تطوير الوجبة ذات القيمة الإضافية في مطاعم الوجبات السريعة. لذلك جعلهم يبيعون المزيد من المشروبات الغازية لأن المشروبات الغازية تأتي مع كل وجبة عندما يتناولون الوجبات ذات القيمة الإضافية.
لقد بنى هذا المكان الرائع الضخم بشكل مدهش، حسنًا؟ اشتريته وهو يكسبني المال. إنه يعمل بشكل جيد لأنه يمكنه النوم من 30 إلى 40 شخصًا. إنها فريدة جدًا. أنا أميل إلى شراء العقارات التي لا تندرج ضمن نمط قطع الكعكة فحسب، وهذا هو السبب. ولكن عندما تنظر إلى المبلغ الذي يمكنني تحصيله في الليلة الواحدة في هذا العقار، ربما تصل تكلفة بعض كبائني الأخرى إلى 200 أو 300 دولار في الليلة. هذا مثل الأشياء الرخيصة، حسنًا؟ لذلك، إذا حصلت على زيادة بنسبة 10% في ذلك المبلغ خلال عام، وهو أمر سيكون جيدًا حقًا، فسوف أزيد من 20 إلى 30 دولارًا في الليلة. ولكن في هذه الأماكن الباهظة الثمن التي ربما أستطيع أن أتقاضى فيها 1,500 دولار في الليلة، فإن الزيادة بنسبة 10% تساوي 150 دولارًا في الليلة.
الآن اضرب 20 دولارًا في الليلة في أي عدد، 200 يوم في السنة، أو 150 في 200 يوم في السنة، وفي العام التالي سأحصل على زيادة بنسبة 10% افتراضيًا على 1,500، والتي أصبحت الآن 150 إلى ذلك، لذا أحصل على زيادة بنسبة 10٪ على 1,650. حسنًا، الآن ارتفعت إيجاراتي بمقدار 165 دولارًا في الليلة. لقد بدأت في الزيادة بشكل كبير لأنني اشتريت عقارات أكثر تكلفة في الأسواق التي لم تقبلها على الفور ... لم يوفر لي الكثير من التدفق النقدي فورًا، لكنه سينمو ليحقق المزيد من التدفق النقدي.
وهذا المبدأ هو ما أردت تسليط الضوء عليه. الآن، أريد أن أرجع هذا إلى السيناريو المحدد الخاص بك، يا رجل. أنت تخسر المال الآن، لكنك اكتسبت مائة ألف دولار من الأسهم، لذا لم تخسر المال، حسنًا؟ يجب أن تمر بأشهر عديدة تخسر فيها 200 دولار شهريًا قبل أن تصل فعليًا إلى 100,000 دولار من الأسهم التي لديك. لذا فإن السؤال ليس: "هل أحتاج إلى بيع هذا الشيء على الفور وعدم خسارة الـ 200 دولار شهريًا؟" إلا إذا كانت مواردك المالية في وضع لا يمكنك فيه تحمل تلك الضربة. إذا كنت تعيش من راتب إلى راتب، فإن 200 دولار في الشهر أمر مدمر.
إذا لم تتمكن من العثور على يوم واحد من العمل الإضافي أو وظيفة جانبية... أعني أنني أعرف نوادل يتقاضون 200 دولار في الليلة يعملون في نوبة عمل في مطعم، حسنًا؟ وإذا قلت لي: "ديفيد، عليك أن تعمل مرة واحدة في الأسبوع". لا، مرة واحدة في الشهر في أحد المطاعم حتى لا تخسر المال في هذه الصفقة العقارية. ستخسر 200 دولار شهريًا من الصفقة، لكنك ستجني 200 دولار شهريًا في المطعم. هل ستكون على استعداد للعمل مرة واحدة في الشهر على مدار الثلاثين عامًا القادمة حتى تحصل على عقار مدفوع الثمن بالكامل ويحظى بالتقدير؟ في الواقع، لن يكون الأمر كذلك لمدة 30 عامًا لأنه في مرحلة ما سترتفع الإيجارات. هذا أمر لا يحتاج إلى تفكير، نعم، افعل ذلك. تمام؟
قد يكون السبب وراء شعورك بالسوء هو الأنا. أنت تنظر إلى مستثمرين آخرين يكسبون المال. أنت تنظر إلى ميزانيتك العمومية كل شهر وتقول: "حسنًا، أنا أخسر المال. أنا أفعل ذلك بشكل خاطئ. ربما لا. ربما هذه هي الطريقة التي عملت بها العقارات دائمًا مع مرور الوقت. لقد كان الأشخاص المستعدون للخسارة على المدى القصير من أجل كسب المال على المدى الطويل هم الذين نجحوا.
الآن، آمل ألا يبقى الأمر على هذا النحو، لكنني أستعد لواقع حيث العصر الذهبي حيث كنت تتمايل فقط للتفاح، فقط تضع فمك هناك وتخرج وتأمل أن تكون تفاحتك أكبر من التفاحات الأخرى، لكنك دائماً تحصل على تفاحة، يمكن أن ينتهي الأمر. لا أعرف. لا أعلم، لكنني أعلم أننا أبقينا أسعار الفائدة منخفضة للغاية لفترة طويلة جدًا. وإذا كنت تريد منزلًا على الإطلاق، فعليك أن تدفع أكثر من اللازم. لا يمكنك الحصول على عمليات التفتيش. لقد دخلت في حرب مزايدة، وكنت غير مرتاح للغاية، ولم تكن تعرف ما الذي سينتهي بك الأمر إليه، وكان الأمر محفوفًا بالمخاطر. وأنا أعلم أن هذا لم يكن صحيًا أيضًا حتى لو حصلت على تدفق نقدي فورًا.
والآن بعد أن سمحنا لأسعار الفائدة بالارتفاع إلى مستويات أكثر تقليدية، نشعر جميعًا بالذعر ونقول: "هذه ليست الطريقة التي تعمل بها العقارات". ربما يتعين علينا أن نقبل أن هذا هو الوضع الطبيعي الجديد. والموقع والموقع والموقع أصبح مهمًا. لماذا؟ لأن هذا هو المكان الذي ترتفع فيه الإيجارات. عندما تشتري في أفضل موقع أو تشتري أفضل العقارات، ترتفع الإيجارات في كل مكان وتخرج من هذه الحفرة بشكل أسرع. يمكنك الخروج من حفرة خسارة المال بشكل أسرع.
الآن، أنا لا أخبر أحداً هنا، اذهب لشراء العقارات التي تخسر المال، حسنًا؟ إذا كنت تستطيع تجنب ذلك، تجنب ذلك. أنا أقول يا جاستن أنك قد لا تكون في أسوأ وضع على الإطلاق. قد يكون غرورك أو أنك تقارن نفسك بصفقات الآخرين هو ما يجعلك تشعر بالسوء حيال ذلك. تمام؟ هذه دالاس، تكساس. هذا هو واحد من أهم الأسواق في البلاد. إذا اضطررت إلى اختيار سوق لأضع أموالي فيه على مدار الـ 15 أو 20 عامًا القادمة، فستكون مدينة دالاس بولاية تكساس في المراكز الثلاثة الأولى بالنسبة لي. هذا سوق رائع. سوف تستمر في سحقها في كل من نمو الإيجارات وشراء نمو الأسهم في دالاس. هذا مكان رائع لإيداع أموالك. سوف ينمو بشكل أسرع مما لو وجدت مكانًا يتدفق فيه النقد بشكل إيجابي بمقدار 200 دولار، ولكنه كان راكدًا من تلك النقطة فصاعدًا. لا أعتقد أن هذا استثمار سيئ.
الآن، إنها ثلاثة أسرة وثلاثة حمامات ونصف، حسنًا؟ ماذا لو كان لديك خمسة أسرة وثلاثة حمامات ونصف؟ هل يمكنك بيع هذا العقار، ونقل هذا المال إلى عقار آخر في دالاس، تكساس، يتكون من خمس غرف نوم؟ قد يحل ذلك مشكلة التدفق النقدي لديك على الفور وستحصل على المزيد من التقدير، حسنًا؟ لقد فعلت كل شيء بشكل صحيح. لقد اشتريت للتو منزلاً صغيرًا جدًا. إذا كان لديك غرفتي نوم إضافيتين، وربما غرفة نوم واحدة أخرى، فلن يكون لديك تدفق نقدي سلبي. لذلك هذه مشكلة سهلة بالنسبة لك لحلها. قم ببيعها، وانقل أسهمك إلى صفقة أخرى تحتوي على عدد أكبر من غرف النوم. بوم، التدفق النقدي الخاص بك إيجابي. احتفظ بها في هذا السوق على المدى الطويل، أليس كذلك؟ تريد أن تزرع شجرة في دالاس، فقط اقتلعها، ازرع شجرة أخرى أيضًا في دالاس.
ولكن حتى لو لم تتمكن من ذلك، لسبب ما، إذا لم تفعل ذلك، فهذا لا يعني أنك عقدت صفقة سيئة. ستجني الكثير من المال من هذه الصفقة. أسقط التوقعات بأن العقارات من المفترض أن تكون الحبة السحرية التي تحل جميع مشاكلك في اليوم الأول. أنت تقوم بعمل رائع يا رجل. ولقد تعلمت الكثير من الصفقة، حسنا؟ يجب عليك مضاعفة الاستثمار العقاري. أنت الشخص الذي يجب أن يستثمر أكثر، ويشتري المزيد من العقارات، ويعمل بشكل أفضل على الجميع. فقط قم بإجراء التعديل الصغير. عندما تمر بالغرفة، تحتاج إلى المزيد من الغرف. الأمر بهذه البساطة، أليس كذلك؟ إذا كنت تبيع سيارات، قم ببيع سيارات أكثر تكلفة.
في بعض الأحيان يكون هناك شيء صغير يمكننا تعديله ويحدث فرقًا كبيرًا في العائدات التي نحصل عليها. بالنسبة لك، في اللحظة التي رأيت فيها أنك اشتريت ثلاث غرف نوم وثلاثة حمامات ونصف، أعتقد أنني أتمنى لو كان فريق ديفيد جرين يمثله لأننا لم نكن لنسمح لك بشراء منزل مكون من ثلاث غرف نوم. كنا نبحث عن منزل مكون من خمس غرف نوم يتمتع أيضًا بالقدرة على تشكيل غرفة نوم أخرى من غرفة نوم وجعلها ست غرف نوم، ومن ثم سنجني مبلغًا كبيرًا من المال.
لكنني سأخبرك أن التدفق النقدي على هذا العقار سوف يتضاءل مقارنة بالأموال التي تجنيها من سداد قرضك والسماح بارتفاع القيمة بمرور الوقت. شكرا جزيلا على سؤالك. وكان هذا حقا، حقا جيدة. شنق هناك دالاس. ستستمر الإيجارات في الارتفاع بينما لن تتمكن بقية البلدان من مواكبة ذلك لأن هذا مكان رائع للاستثمار حيث ينتقل الكثير من الناس إليه. أرسل لي سؤالاً آخر إذا كنت تريد التعمق في ما يمكنك فعله لبيع هذا العقار، وما تحتاج إلى التحدث إليه مع الوكيل، وأين يجب عليك إدراجه وأين يمكنك وضع الأموال في عقار جديد.
حسنًا، شكرًا لكم جميعًا على طرح هذه الأسئلة. أنا أحبه. في الواقع، لقد تحدثت لفترة أطول بكثير مما أفعله عادةً في بعض هذه الأسئلة لأنني متحمس جدًا لهذه الأسئلة. وأنا أعلم أن الكثير منكم يحب العقارات مثلي تمامًا، وأنتم محبطون للغاية. من الصعب جدًا العثور على مكان تضع فيه أموالك لفترة طويلة. لقد نجحت بمجرد التغلب على الخوف من الاستثمار وقلنا: “فقط افعل ذلك. افعل ذلك. فقط افعلها،" وقد فعل الجميع جيدًا. لا يقتصر الأمر على مجرد التغلب على الخوف. الآن عليك أن تتغلب على الخوف ويجب أن تكون على استعداد لتحمل بعض الكتل وعليك أن تبحث عن صفقة بجد. هذا وقت أصعب للاستثمار من أي وقت رأيته. وفي الوقت نفسه، ربما تكون الإمكانات أكبر مما كانت عليه في أي وقت مضى. تمام؟
لقد اشتريت الكثير من العقارات مؤخرًا، وأعلم أنه عندما تنخفض الأسعار مرة أخرى، فإن هذه الصفقات التي كانت رائعة، ستبدو مذهلة على الفور. وبمرور الوقت مع التضخم، أريد زيادة محفظة بقيمة 50 مليون دولار بدلاً من زيادة محفظة بقيمة 15 مليون دولار مع مرور الوقت. حسنًا. في هذا الجزء من العرض، سنشارك بعض التعليقات على YouTube، وأريد أن أشارككم تعليقاتكم. لذا، إذا تكرمت، انتقل إلى قسم التعليقات على صفحة BiggerPockets على YouTube وأخبرني عن رأيك في العرض. هل هذا مضحك؟ هل أحببت ذلك؟ هل أنت منزعج لأنني أنسى دائمًا تحويل الضوء إلى اللون الأخضر، أم أن الفكاهة تؤدي بالفعل إلى انقطاع العرض؟ اسمحوا لي أن أعرف.
تعليقنا الأول يأتي من سوزان أوين. "ديفيد جرين، شكرًا لك على هذه الحلقة هي المفضلة لدي خلال عامين من الاستماع." هذا يأتي من الحلقة 723 التي قمنا بها. "إنني أقدر حقًا النصيحة التي قدمتها للمحارب المخضرم في هذه الحلقة." حسنًا، شكرًا لك سوزان وشكرًا لجميع المحاربين القدامى الذين خدموا بلدنا وخدموا مواطنيك الأمريكيين بما فعلتموه. الاحترام لك.
التالي يأتي من ليكسي يورك. "أنا أحب مدى حقيقة أنه يحتفظ بها!" مع علامة التعجب. هذا حقيقي جدًا. "هناك عدد كبير جدًا من أصحاب النفوذ على وسائل التواصل الاجتماعي ينشرون أخبارًا مزيفة ويضللون الناس." شكرا لك ليكسي. هذا ليس شيئًا ستحصل عليه مني أبدًا. عندما كان السوق ينفجر وتوقف التضخم، كنت أقول للناس: "عليكم أن تشتروا. عليك أن تضع أموالك في مكان ما." والآن بعد أن تباطأ الأمر، أقول للناس: "خذوا وقتكم واختروا صفقة، ولكن انتظروا. امنح نفسك مدرجًا طويلًا لهذا العقار الذي تشتريه. لا تتوقع أن يؤدي ذلك على الفور على الفور. مهلا، إذا كان بإمكاننا أن نأخذ تسعة أشهر لتنمو طفلا في الرحم، ويمكننا أن ننتظر كل هذا الوقت حتى نحصل على متعة إنجاب طفل، فيمكنك الانتظار بضع سنوات قبل أن تتدفق الأموال النقدية على ممتلكاتك بشكل كبير.
حسنًا. ومن عمر كانساس 1: «نعم! سعيد جدًا لأنك استمعت إلى بودكاست Nate Bargatze. لقد أحببتك من قبل، لكنك قفزت للتو إلى مستويات كثيرة في كتابي، عندما رأيته في فيغاس يوم السبت. شكرا لك على ذلك، عمر كانساس. أنا أحب نيت بارجاتزي. إنه ممثل كوميدي فرحان. تحقق من عروضه على Netflix. هذا هو المكان الذي خطرت لنا فيه فكرة قراءة التعليقات لأنني كنت أستمع إلى البودكاست الخاص به وكان المستمعون يقولون أطرف الأشياء وسيحاول قراءتها في العرض. كانت مضحكة جدا. لهذا السبب نفعل هذا هنا. لذا شكرا على ذلك.
أيضًا، إذا رأيت نيت في العرض، أخبره أن يأتي معنا. نريد أن نجعل Nate يظهر في البودكاست BiggerPockets ونتعرف على قصته. إذا كان يستثمر في العقارات، أو في ما يستثمر فيه، أو إذا كان يلقي النكات فقط لكسب لقمة العيش وليس لديه أي فكرة عما يجب فعله بالمال، فاذهب وأخبره عن BiggerPockets وانظر ما إذا كان سيشارك في عرضنا. نحن نحب أن يكون له.
حسنًا، إذا لم تكن تعلم قبل أن نمضي قدمًا، فهناك عرض جديد على YouTube سأكون جزءًا منه، حسنًا؟ هذا موجود على قناة BiggerPockets على اليوتيوب. سنتحدث عن الأشخاص الذين يرغبون في العمل في مجال العقارات بدلاً من مجرد أن يصبحوا مستثمرين بدوام كامل. هل لديك سؤال حول كيفية التطور في وظيفتك الحالية؟ هل تريد العمل في مجال العقارات أو تريد تعظيم أرباحك؟ نحن ننشئ عرضًا جديدًا على YouTube يدور حول استخدام W2 لبدء الاستثمار وتنمية ثروتك. استخدم bigpockets.com/david واختر سؤال الوظيفة في النموذج، حسنًا؟ لذا، إذا كنت تريد المشاركة في هذا العرض، فانتقل إلى موقع bigpockets.com/david. قم بإرسال سؤالك، ونحن نحاول أن نتواصل معك. إذا كنت تريد الاستمرار في هذا العرض، فانتقل إلى نفس المكان، bigpockets.com/david وانقر فقط على المربع الذي يشير إلى سؤال الوظيفة، ويمكننا الإجابة على سؤالك في البودكاست الآخر.
هذا مخصص للأشخاص الذين يحبون العقارات، لكنهم غير مستعدين للقفز بكلتا قدميهم، وترك وظائفهم ومحاولة العمل كتاجر جملة. تمام؟ في بعض الأحيان يكون كسب المزيد من المال في W2 أمرًا جيدًا. في بعض الأحيان يكون بدء مشروع تجاري أمرًا جيدًا. وأفترض أنك إذا فكرت في الأمر، فإن أن تصبح تاجر جملة هو شكل من أشكال بدء مشروع تجاري. إنه ليس شكلاً من أشكال أن تصبح مستثمرًا عقاريًا بدوام كامل وتعيش على دخل الإيجار. هذا ما فعلته. لذا، إذا كنت تحب العقارات وتحب العمل وتحب كسب المال وتحب التميز، فانتقل إلى BiggerPockets.com/david واترك لي سؤالاً هناك.
حسنًا. مقطع الفيديو التالي الخاص بنا يأتي من براين لوسي في كولورادو.
براين:
سؤالي هو، لدي صفقتان مدرجتان في عقدنا الآن، وأرغب في تمويل إحداهما على وجه التحديد، لكنني كنت أحاول العثور على مقرضين من القطاع الخاص يمكنني استخدامهم لتمويل العقار. أحاول معرفة كيف سأقوم بفحص الأشخاص الذين أجدهم على فيسبوك. أنا جزء من عدد لا بأس به من المجموعات على فيسبوك وأريد التأكد من أن هؤلاء الأشخاص شرعيون ولن يخدعوني لأخذ أموالي لأنني سبق أن حدث لي هذا الموقف مرة واحدة وكان الأمر يتطلب الكثير من المال . لذلك أنا أتساءل كيف يمكنك القيام بفحص المقرضين من القطاع الخاص لمعرفة ما إذا كانوا مقرضين شرعيين. لقد طلب مني أحد الأشخاص أن أرسل له المال قبل الإغلاق من أجل القيام ببعض الأمور الإدارية. وأنا أقدر أي مساعدة يمكنك مساعدتي في هذا. شكرا جزيلا لك، ديفيد. أحب العرض. شكرًا لك.
ديفيد:
حسنًا، بريان، شكرًا لك على هذا السؤال. أولاً، آسف جدًا لسماع أنك قد قمت بفحصك من قبل شخص ما. هناك الكثير من عمليات الاحتيال الجارية. هناك أشخاص لديهم حسابات مزيفة على Instagram يقولون إنهم أنا، ولكنهم ليسوا كذلك. أنا في الواقع متوترة بشأن هذا لأنني أعتقد أن الأشخاص سيرسلون روابط تبدو وكأنها قادمة مني لحث الأشخاص على الاشتراك في الأشياء التي أفعلها ولن أكون أنا. لذلك عليك أن تكون شديد الحذر بشأن فحص الأماكن قبل إرسال الأموال.
إحدى الطرق التي أوصيت بها الأشخاص أن ينتبهوا لذلك هي أن يطلبوا مني مذكرة صوتية إذا كنت تعتقد أنني أنا من يطلب منك شيئًا ما، مثل: "مرحبًا، هل يمكنك أن ترسل لي مقطع فيديو؟ هل يمكنك أن ترسل لي مذكرة صوتية؟" أنت تعرف كيف يبدو صوتي، وسيكون من الصعب تكراره. الآن، فيما يتعلق بكيفية حدوث ذلك مع مُقرض خاص، يجب أن يتم ذلك من خلال شركة ملكية. حسنًا، يجب أن تذهب الأموال إلى شركة الملكية ويجب ألا تفرج عن أي منها حتى تصبح ضمانًا. هذه هي الطريقة التي أتجنب بها هذا الأمر، وهي أنك إذا كنت ترسل الأموال ذهابًا وإيابًا بين أشخاص لا تعرفهم، فلن يكون هناك نظام مناعة هناك. ليس هناك حماية لك. لذلك أحاول تجنب ذلك.
لكن بصراحة، لم أواجه أبدًا مشكلة في أن يسرقني شخص ما لأنني اقترضت المال فقط من الأشخاص الذين أعرفهم أو يعرفونني. أنا لا أطلب منهم أي شيء. لا يوجد "أرسل لي هذا المال مقابل رسوم إدارية قبل أن أعطيك مجموعة من أموالي". هذا لا ينبغي أن يحدث، حسنا؟ إذا كانت هناك تكاليف إغلاق من هذا المقرض الخاص، فيجب أن يتم ذلك من خلال شركة ملكية ويجب عليهم تمويل الجزء الخاص بهم من المال الذي يقرضونه لك في حساب الضمان، وبعد ذلك يمكنك تمويل الرسوم الإدارية الخاصة بك أو أي شيء آخر إنهم يفرضون عليك رسومًا في حساب الضمان هذا، ولا يمكن لشركة الملكية أن تفرج عن أموالك لهم إلا بعد حصولهم على أموالهم لك.
تريد أن يكون لديك طرف ثالث محايد يقوم بحمايتك إذا كنت لا تعرف الشخص. آسف جدًا لما حدث، ولكن شكرًا لك على مشاركة ذلك مع جمهورنا حتى لا يتعرض المزيد من الأشخاص للسرقة لأنني أستطيع أن أرى في المستقبل، أنه من السهل جدًا إنشاء ملفات تعريف على وسائل التواصل الاجتماعي. من السهل جدًا التظاهر بأنك شخص آخر. سيصبح هذا الاحتيال عبر الأسلاك أكثر انتشارًا.
حسنًا. سؤالنا الأخير يأتي من هيذر تشا في منطقة الخليج. تقول هيذر: "لقد وصلت أخيرًا إلى مرحلة حيث أنا ملتزم بالاستثمار ولكن يجب أن أتطلع إلى ما هو أبعد من الحالة. أنا أتطلع حاليًا إلى دالاس وإنديانابوليس وأتلانتا وجاكسونفيل. أنا أبحث على وجه التحديد عن إيجارات طويلة الأجل ولدي ما يقرب من 800 درجة ائتمانية مع توفير الأموال وعدم وجود ديون. باعتبارك مستثمرًا عقاريًا هاويًا لأول مرة، هل تنصح بإيجاد شيء لا يحتاج إلى تجديد؟ لقد استأجرت طوال حياتي، لذلك ليس لدي أي خبرة في العمل مع المقاولين لأنني أبحث حقًا عن مكان خارج الولاية. لدي طبقة إضافية من التوتر تتمثل في عدم التواجد بالقرب من السوق الذي أبحث عنه. شكرًا لك على وقتك.
حسنًا، أولاً، هيذر، إذا كنت في منطقة الخليج، تواصل معي. أنت لا تعرف أبدًا متى تحتاج إلى مساعدة عقارية في كاليفورنيا، وسأساعدك عندما يأتي ذلك. ولكن إذا كان الأمر يتعلق بالاستثمار لمسافات طويلة، فاطلع على الكتاب الذي كتبته حول هذا الموضوع. ونعم، بصراحة تامة، إذا لم تكن لديك خبرة في الاستثمار في العقارات أو معرفة البناء أو العمل مع المقاولين، فلا تقم بمشروع خارج الدولة. هذه إحدى أسرع الطرق التي يمكن للناس من خلالها ارتكاب أخطاء كبيرة وخسارة أموال كبيرة. في الواقع، الأشخاص الذين يعقدون صفقات خارج الولاية والتي تحتوي على تجديدات في المرة الأولى، إذا لم يخسروا المال، فهم محظوظون. هذا يحصل طوال الوقت. حسنًا؟
لذلك لا أريدك أن تشتري مشروعًا يحتاج إلى تجديد سوى الأشياء الصغيرة التي يمكن للعامل الماهر التعامل معها، ووكيلك لديه إحالات ويمكنه الإشراف على المشروع نيابةً عنك إذا لم تكن موجودًا. بدلاً من ذلك، سأركز على محاولة شراء إيجار لقضاء العطلات وإدارته من قبل شركة لديها بالفعل خبرة في القيام بذلك. يمكنني أن أجعلك على اتصال بشركة إدارة العقارات التي أستخدمها إذا كنت في منطقة جاكسونفيل. يفعلون بعض الإيجارات قصيرة الأجل. أحاول أن أتذكر اسم المدينة التي يعيش فيها الكثير من الناس بشكل جيد. هذا لا يتبادر إلى ذهني الآن، ولكن إذا تواصلت معي، خاصة وأنك من مواطني منطقة الخليج، فسوف أبذل قصارى جهدي لربطك بالناس. سأكون سعيدًا بدعمك والبحث عن الطرق التي يمكنك من خلالها دعمي.
حسناً، الجميع. هذا هو عرضنا. أريد أن أعرف في التعليقات هل تحدثت معكم لفترة طويلة؟ هل يعجبك عندما أتحدث لفترة أطول؟ هل أنت بخير مع العروض التي تستمر لفترة أطول قليلاً؟ هل ترغب في الاحتفاظ بهذه الأشياء الضيقة للغاية لأنك تتبع جدولًا زمنيًا؟ اسمحوا لي أن أعرف متى الجدول الزمني، إذا كنت ترغب في عروض أطول أو عروض أقصر، بالإضافة إلى رأيك في بعض التعليقات الصاخبة التي قمت بها. هل أفادك ذلك؟ هل تعلمت مبادئ العقارات؟ أم أنك تريد فقط الوصول إلى التفاصيل الجوهرية؟ نقرأ هذه التعليقات ونقوم بتعديل نهجنا بناءً على ما تقوله. شكرا لك مرة أخرى على وقتك في الاستماع. أعلم أن الاهتمام مكلف وأنكم يمكن أن تتعلموا من أي شخص، لذلك أنا أقدر حقًا أنكم هنا تتعلمون مني ومننا في BiggerPockets.
إذا كنت تريد متابعتي ومعرفة المزيد حول ما أفعله، يمكنك الانتقال إلى davidgreene24.com، أو يمكنك متابعتي على وسائل التواصل الاجتماعي @DavidGreene24 على Twitter وInstagram وYouTube، مهما كان ما تفضله، يمكنك ذلك تجدني في كل مكان. سأقوم بإقامة ملاذ معًا في سكوتسديل في العقار الذي اشتريناه أنا وروب. لذا، إذا كنت مهتمًا بتحديد الأهداف، فتحقق من ذلك على davidgreene24.com/retreats. وأيضاً يا شباب، إذا تخطيتم إعلانات BiggerPockets، توقفوا عن فعل ذلك. استمع إليهم لأنني أعرض إعلانات على BiggerPockets Podcast، وأريدك أن تسمع عن بعض المنتجات التي يمكنك الحصول عليها مني حيث يمكنني مساعدتك. لذا، إذا كنت مثلي وتتخطى أحيانًا الإعلانات، فلا تفعل ذلك، لأن هناك بيض عيد الفصح هناك. قد تسمع صوتي العميق المليء بالحيوية والسلس وهو يخبرك عن بعض الأشياء التي أقوم بها، وكيف يمكننا أن نلتقي شخصيًا، وكيف يمكنني مساعدتك في تحقيق أهدافك. شكرًا لك مرة أخرى. إذا كان لديك دقيقة، فاستمع إلى مقطع فيديو آخر من BiggerPockets. وإذا لم تفعل، سأراك في المرة التالية.
شاهد الحلقة هنا
ساعدنا في ذلك!
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد على iTunes من خلال ترك تقييم ومراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط ويمكن العثور على التعليمات هنا... شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي:
- "العصر الذهبي" للتدفق النقدي ولماذا قد ينتهي أخيرًا في عام 2023
- كيفية المحورية عندما لا تتمكن من العثور على "صفقة" في سوق الإسكان اليوم
- التدفق النقدي مقابل التقدير الأسواق وهو ما يجعل الرهان أفضل على المدى الطويل
- ماذا تفعل عندما يكون لديك تأجير العقارات ليس مربحا وكيفية معرفة أنه يستحق البيع
- فحص مقرضو الأموال الخاصة ولماذا لا يجب عليك أبدًا إرسال الأموال إلى أحد
- تجديدات خارج الدولة وإعادة التأهيل ولماذا يجب على المستثمرين العقاريين المبتدئين الابتعاد عنهم
- إرضاء متأخر ولماذا هو الطريق الحقيقي لبناء الثروة
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
الكتاب المذكور في العرض:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ بريد إلكتروني .
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-741
- :يكون
- 1 مليون دولار
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 20 سنة
- 2019
- 2023
- 50 سنوات
- 67
- 7
- 8
- a
- القدرة
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- استمر
- الوصول
- إنجاز
- حسابي
- الحسابات
- تحقق
- كسب
- في الواقع
- وأضاف
- إضافة
- تعديل
- إدارة
- إداري
- مفيد
- نصيحة
- بعد
- الوكيل
- عملاء
- الكل
- سابقا
- بالرغم ان
- دائما
- هاو
- مدهش
- أمريكا
- أمريكي
- الأميركيين
- كمية
- تحليل
- و
- آخر
- إجابة
- أي شخص
- في أى مكان
- بعيدا
- جذاب
- تفاح
- التقديم
- تطبيق
- تقييم
- نقدر
- تقدير
- تقدير
- نهج
- ما يقرب من
- هي
- المنطقة
- المناطق
- حول
- AS
- الأصول
- ممتلكات
- افتراض
- At
- أتلانتا
- اهتمام
- جمهور
- أستراليا
- المؤلفة
- الأطفال
- الى الخلف
- خلفية
- سيئة
- الرصيد
- ورقة التوازن
- قاعدة
- على أساس
- في الأساس
- BAT
- الرجل الوطواط
- خليج
- BE
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- قبل
- وراء
- يجري
- اعتقد
- تستفيد
- أفضل
- أفضل
- ما بين
- كبير
- أكبر
- قطعة
- ضربة
- الأزرق
- كتاب
- ازدهار
- الحدود
- اقترضت
- اشترى
- صندوق
- BP
- العلامة تجارية
- جديدة
- استراحة
- كسر
- بريان
- رائعة
- جلب
- مكسورة
- سمسرة
- جلبت
- بوفيه
- نساعدك في بناء
- ابني
- بنيت
- باقة
- عبء
- الأعمال
- الأعمال
- يشترى
- المشترين
- شراء
- by
- كاليفورنيا
- دعوة
- CAN
- يستطيع الحصول على
- الكندية
- لا تستطيع
- الموارد
- سيارة
- التوظيف
- حذر
- cars
- النقد
- تدفق مالي
- يو كاتش
- قرن
- تحدي
- تغيير
- قناة
- تهمة
- شحن
- رخيص
- أرخص
- التحقق
- اختار
- اختيار
- المدينة
- وضوح
- واضح
- انقر
- اغلاق
- إغلاق
- كوكا كولا
- كلية
- كولورادو
- COM
- دمج
- الجمع بين
- تأتي
- مريح
- آت
- التعليق
- تعليقات
- ملتزم
- مشترك
- الشركات
- حول الشركة
- مقارنة
- مقارنة
- منافسة
- تنافسي
- تماما
- الكمبيوتر
- وخلص
- الخلط
- التواصل
- ثابتة
- باستمرار
- إنشاء
- سياق الكلام
- استمر
- عقد
- المقاولون
- مساهمات
- مساهم
- تحول
- تحويلها
- كوكي
- رائع
- التكلفة
- التكاليف
- استطاع
- دولة
- البلد
- زوجان
- الدورة
- دورات
- بهيكل
- تحطم
- خلق
- خلق
- الإبداع
- ائتمان
- cryptos
- حالياًّ
- حاليا
- دالاس
- البيانات
- ديفيد
- يوم
- أيام
- ميت
- صفقة
- المخصصة
- دين
- عقد
- تقرر
- القرار
- عميق
- أعمق
- تأخير
- مؤجل
- هذا
- اعتمادا
- نشر
- وصف
- مدمر
- تطوير
- تطوير
- فعل
- دييغو
- فرق
- مختلف
- صعبة
- الصلصة
- مباشرة
- مثبط
- العرض
- مسافة
- مكروب
- لا
- فعل
- دولار
- دولار
- لا
- الأبواب
- مضاعفة
- إلى أسفل
- قيادة
- قطرة
- كل
- أرباح
- أسهل
- تخفيف
- اقتصادي
- اقتصاد
- تثقيف
- التعليم
- جهد
- بيض
- مصر
- إما
- عناصر
- البريد الإلكتروني
- المساعي
- ينتهي
- طاقة
- عربي
- استمتع
- كاف
- إنصاف
- معادل
- الضمان
- خاصة
- عزبة
- الأثير (ETH)
- أوروبا
- حتى
- EVER
- كل
- كل شخص
- كل شىء
- التشغيلي
- تنفيذ
- تنفيذي
- توقع
- توقع
- مصاريف
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- أضعافا مضاعفة
- احتفل على
- العيون
- فيسبوك
- العوامل
- زائف
- أخبار وهمية
- فال
- للعائلات
- خيالي
- FAST
- أسرع
- أسرع
- المفضلة—الحقيبة
- خوف
- عقار مميز
- رسوم
- العناية بالقدم
- زميل
- قليل
- حارب
- الشكل
- معبأ
- تصفية
- أخيرا
- تمويل
- المعيل هو
- التمويل
- العثور على
- نهاية
- الاسم الأول
- لأول مرة
- حل
- ثابت
- تدفق
- زهرة
- تدفق
- يطفو
- تركز
- التركيز
- اتباع
- طعام
- قدم
- كرة القدم
- في حالة
- القوة
- النموذج المرفق
- المنتديات
- إلى الأمام
- وجدت
- رابع
- FRAME
- احتيال
- متكرر
- صديق
- تبدأ من
- محبط
- محبط
- صندوق
- التمويل
- أموال
- مضحك
- مستقبل
- لعبة
- كراج
- حدائق خارجية
- العلاجات العامة
- جيل
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- معطى
- يعطي
- إعطاء
- Go
- هدف
- الأهداف
- الله
- يذهب
- الذهاب
- الذهبية
- خير
- حكومة
- رسم بياني
- عظيم
- أخضر
- مجموعات
- النمو
- متزايد
- ينمو
- التسويق
- شخص
- الإختراق
- القرصنة
- نصفي
- يد
- مقبض
- تعليق
- يحدث
- حدث
- حدث
- يحدث
- سعيد
- الثابت
- يملك
- وجود
- رئيس
- صحي
- سماع
- سمعت
- السمع
- ارتفاع
- مساعدة
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- تسليط الضوء
- جذل
- تاريخيا
- ضرب
- عقد
- حفرة
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- أمل
- مضيف
- أفضل العروض
- سخونة
- ساعات العمل
- منـزل
- المنازل
- إسكان
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTP
- HTTPS
- ضخم
- الفكاهة
- مئات
- i
- سوف
- فكرة
- فوري
- فورا
- جهاز المناعة
- أهمية
- مثير للإعجاب
- تحسن
- تحسين
- in
- في أخرى
- ميال إلى
- شامل
- دخل
- القيمة الاسمية
- في ازدياد
- لا يصدق
- لا يصدق
- إنديانا
- تضخم مالي
- تضخمي
- الضغوط التضخمية
- المؤثرين
- انستقرام
- بدلًا من ذلك
- تعليمات
- التأمين
- مصلحة
- سعر الفائدة
- أسعار الفائدة
- Internet
- المخزون
- استثمر
- الاستثمار
- استثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- يستثمر
- قضية
- IT
- نفسها
- اي تيونز
- وظيفة
- المشــاريــع
- رحلة
- JPG
- قفز
- يقفز
- جوستين
- احتفظ
- مفاتيح
- طفل
- نوع
- علم
- معرفة
- المعرفة
- نقص
- لغة
- كبير
- أكبر
- اسم العائلة
- متأخر
- طبقة
- قيادة
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- يترك
- مغادرة
- شرعي
- LEND
- المقرض
- المقرضين
- الإقراض
- السماح
- مستوى
- ومستوياتها
- رافعة الحجارة
- LG
- الحياة
- ضوء
- مثل
- على الأرجح
- وصلات
- قائمة
- المدرج
- استماع
- قائمة
- مصانع
- القليل
- حي
- الذين يعيشون
- قرض
- القروض
- موقع
- طويل
- وقت طويل
- طويل الأجل
- يعد
- بحث
- يبدو مثل
- بدا
- أبحث
- تبدو
- فقد
- فقدان
- الكثير
- حب
- منخفض
- أسعار منخفضة
- حظ
- مربح
- صنع
- سحر
- الرئيسية
- جعل
- كسب المال
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- إدارة
- تمكن
- إدارة
- كثير
- ماريو
- تجارة
- القيمة السوقية
- الأسواق
- براعة
- أمر
- تعظيم
- وجبات الطعام
- يعني
- الوسائط
- تعرف علي
- المذكورة
- طريقة
- طرق
- ربما
- مليون
- مليون دولار
- مليون دولار
- مليون بقيمة
- مانع
- دقيقة
- دقائق
- مفقود
- الرسالة
- الأخطاء
- مختلط
- لحظة
- مال
- شهر
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- أكثر
- الدافع
- فم
- خطوة
- يتحرك
- متعدد
- الاسم
- الأمم
- محلي
- طبيعي
- قرب
- بالضرورة
- حاجة
- إحتياجات
- سلبي
- نت فلیکس
- متعدد
- جديد
- نيويورك
- أخبار
- التالي
- NFTS
- ليل
- NIKE
- عادي
- عادة
- عدد
- أرقام
- خلاف
- of
- في كثير من الأحيان
- حسنا
- قديم
- on
- ONE
- online
- آراء
- الفرصة
- معارض
- مقابل
- خيار
- مزيد من الخيارات
- أوراكل
- طلب
- أخرى
- الخاصة
- مملوكة
- كاتوا ديلز
- تملك
- سلام
- حزمة
- صفحة
- مدفوع
- يقترن
- وباء
- المعلمات
- متنزهات
- جزء
- الشريكة
- أجزاء
- حفلة
- مرت
- عاطفي
- سلبي
- الدخل السلبي
- الماضي
- مسار
- نمط
- أنماط
- دفع
- وسائل الدفع
- اقلام رصاص
- مجتمع
- الشعب
- نفذ
- فترة
- شخص
- منظور
- للهواتف
- اختيار
- لوحات حائط
- محور
- المكان
- وجهات
- خطة
- زرع
- المنصة
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- من فضلك
- سباكة
- المزيد
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- فرقعة
- الرائج
- محفظة
- ان يرتفع المركز
- إيجابي
- ممكن
- محتمل
- قوي
- إعداد
- جميل
- سائد
- السعر
- الأسعار
- ابتدائي
- مبدأ
- مبادئ
- قبل
- خاص
- المحتمل
- المشكلة
- مشاكل
- المنتجات
- ملامح
- مربح
- تنفيذ المشاريع
- مشروع ناجح
- HAS
- الملكية
- حماية
- محمي
- الحماية
- جمهور
- شراء
- شراء
- بحت
- لاحق
- وضع
- يضع
- وضع
- سؤال وجواب
- كمي
- التيسير الكمي
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- رفع
- منحدر
- نطاق
- معدل
- الأجور
- تصنيف
- الوصول
- عرض
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- سوق العقارات
- واقع
- أدرك
- أدركت
- سمسار عقارات
- سبب
- مؤخرا
- الاعتراف
- نوصي
- موصى به
- سجل
- إحالات
- رحاب
- الافراج عن
- تذكر
- الاجار
- الإيجارات
- مثل
- ممثلة
- احترام
- استجابة
- مسؤول
- REST
- مطعم
- مطاعم
- نتيجة
- تقاعد
- تراجع
- عائد أعلى
- عائدات
- تخلص من
- ممزق
- محفوف بالمخاطر
- طريق
- النوع
- غرفة
- غرفة
- دائري
- القواعد
- يجري
- تشغيل
- مدرج المطار
- السلامة
- قال
- نفسه
- سان
- سان دييغو
- حفظ
- إنقاذ
- يقول
- احتيال
- سيناريو
- جدول
- المدرسة
- أحرز هدفاً
- صراخ
- بحث
- ثانية
- ثواني
- سيكريت
- القسم
- رؤية
- قطعة
- بيع
- الباعة
- بيع
- إرسال
- إحساس
- طقم
- ضبط
- سبعة
- عدة
- مشاركة
- مشاركة
- نقل
- قصير
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- يظهر
- إشارة
- الاشارات
- منذ
- عزباء
- حالة
- SIX
- النوم
- تباطؤ
- صغير
- الأصغر
- So
- ارتفعت
- العدالة
- وسائل التواصل الاجتماعي
- المؤثرين وسائل الاعلام الاجتماعية
- باعت
- الصلبة
- حل
- يحل
- بعض
- شخص ما
- شيء
- في مكان ما
- قريبا
- جنوب
- أمريكا الجنوبية
- محدد
- على وجه التحديد
- تخمين
- الرعاة
- انتشار
- عدو سريع
- مربع
- المسرح
- معيار
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- بدء النشاط التجاري
- يبدأ
- الولايه او المحافظه
- إقامة
- خطوة
- لا يزال
- مخزون
- سوق الأوراق المالية
- الأسهم
- قلة النوم
- قصتنا
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- إجهاد
- النضالات
- يكافح
- عدد الطلبة
- تقدم
- هذه
- فائق
- الدعم
- مفترض
- Susan
- مفاتيح
- نظام
- أخذ
- يأخذ
- حديث
- الحديث
- الضرائب
- فريق
- يروي
- عشرة
- تسلا
- تكساس
- أن
- •
- المستقبل
- الدولة
- العالم
- من مشاركة
- منهم
- هناك.
- تشبه
- شيء
- الأشياء
- تفكير
- الثالث
- فكر
- الآلاف
- ثلاثة
- عبر
- مد و جزر
- الوقت
- الجدول الزمني
- مرات
- توقيت
- عنوان
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- طن
- جدا
- أدوات
- تيشرت
- موضوع
- تورونتو
- الإجمالي
- تواصل
- لمست
- البحث عن المفقودين
- تقليديا
- النص الكامل
- علاج
- يثير
- صحيح
- الثقة
- منعطف أو دور
- أو تويتر
- عادة
- مع
- فهم
- فريد من نوعه
- جامعة
- تم التحميل
- us
- تستخدم
- خدمات
- الاستفادة من
- عطلة
- القيمة
- قيمنا
- القيم
- VEGAS
- مقابل
- التعليم والتدريب المهني
- محارب قديم
- قدامى المحاربين
- فيديو
- رؤيتنا
- صوت
- vs
- أجور
- انتظر
- انتظار
- المشي
- محفظة
- مطلوب
- حرب
- منطقة مكتظة
- وارين بوفيت
- طريق..
- طرق
- ثروة
- أسبوع
- حسن
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- سوف
- مستعد
- عن طيب خاطر
- الأسلاك
- الغش الأسلاك
- مع
- بدون
- يتساءل
- كلمة
- للعمل
- عمل
- عامل
- أعمال
- العالم
- العالم
- أسوأ
- قيمة
- سوف
- اكتب
- مكتوب
- خاطئ
- عام
- سنوات
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر
- Zillow