في "مبتدئ إلى مستثمر عقاري في 90 يومًالقد عادت السلسلة، ونحن نتواصل مع ثلاثة من المتدربين أثناء تواجدهم من المبتدئين إلى أصحاب الثروات العالية من خلال العقارات! لقد كان المتدربون لدينا مشغولين خلال الأسبوعين الماضيين، لذلك زارهم آشلي وتوني ليروا كيف كان التقدم في تأجير العقارات الخاصة بهم. يتطرقون كيفية تقديم عرض lowball, تجاوز الخوف من قبول العرض، أين تجد البائعين المتحمسين, إيجار قصير الأجل الأسواق و تمويل البائع أسئلة وأجوبة.
أول ما يصل ، براندون ينضم إلينا كأحدث مبتدئ في مجال العقارات في المعرض. لم ينجز بعد صفقته الأولى وما زال يتطلع لشراء عقار، ولكن لقد وجد أن السعر لا يتناسب مع أرباحه. يرشد "آشلي" و"توني" "براندون" إلى كيفية تقديم عرض منخفض ولماذا ينبغي عليك القيام بذلك أرسل دائمًا السعر الذي يناسب أرقامك. التالى، لورانس يشارك كيف كان يبحث عن صفقة يمولها البائع ويبحث في طرق جديدة ل العثور على البائعين المتحمسين من المرجح أن تبيع بسعر مخفض أو بشروط مرنة.
وأخيراً نسمع من ميلاني، الذي كان لديه القليل من ذعر الممتلكات بينما كانت تبحث عن المزيد أسواق الإيجار قصيرة الأجل لتضيفها إلى قائمتها. وبعد إجراء بعض الأبحاث، استقرت على خيار قوي وتبحث حاليًا عن عقارات لتقديم عروض عليها. سؤالها الوحيد هو كيف ولماذا يجب أن تذهب تمويل البائع. يقدم لها كل من آشلي وتوني كل التفاصيل التي تحتاجها قبل الدخول في صفقة مباشرة مع البائع.
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
اشلي:
This is Real Estate Rookie الحلقة 257
توني:
هناك شيء آخر يجب أن تفكر فيه يا لورانس، أثناء قيامك بتقديم بعض هذه العروض وهو منح البائعين خيارات مختلفة. على سبيل المثال، نحاول شراء فندق خلال فصل الصيف وأعطيناهم خيارات مختلفة بشأن صفقة تمويل البائع التي كنا نجمعها معًا. كان لدى أحدهم نقطة سعر أعلى مع فائدة أعلى قليلاً، ولكن دفعة أولى أقل. هناك خيار آخر كان يتضمن دفعة مقدمة أعلى، ولكن الشروط الأخرى كانت أكثر ملاءمة بالنسبة لنا. أعتقد أنه إذا كنت تريد الوصول إلى النقطة التي لا تضع فيها أكثر مما قلته بنسبة 15% أو 7% بناءً على ما قاله بيس، فاعرض ذلك كخيار آخر. وربما حتى لو كان سعر الشراء أعلى قليلاً، فسيظل الأمر أفضل بالنسبة لك لأن الدفعة الأولى ستكون أصغر.
اشلي:
اسمي أشلي كير وأنا هنا مع مضيفي المشارك ، توني روبنسون.
توني:
ومرحبًا بكم في Real Estate Rookie Podcast حيث نقدم لك كل أسبوع، مرتين في الأسبوع، الإلهام والتحفيز والقصص التي تحتاج إلى سماعها لبدء رحلتك الاستثمارية. واليوم أريد أن أشيد بشخص مميز جدًا من جمهور المبتدئين. يستخدم هذا الشخص اسم المستخدم، The Handyman 317، وقد ترك لنا Handyman تقييمًا بخمس نجوم على Apple Podcasts يقول: "شكرًا لك!" مع علامة التعجب الكبيرة. "بالتأكيد أحد ملفات البودكاست الأسبوعية المفضلة لدي. أنا مقاول وقد حددت لنفسي هدفًا لبدء الاستثمار في عام 2023 بعد الاستماع إلى البودكاست الخاص بك. حسنًا، عند الاستماع إلى البودكاست الخاص بكم أسبوعيًا، اكتسبت ثقتي وانتهيت بالفعل من الوجه واشتريت وحدة دوبلكس للاحتفاظ بها في عام 2022. إنني أقدر الخدمة التي تقدمها يا رفاق، وأشكركم كثيرًا على مساعدتي في تحقيق أهدافي. الكثير من المعرفة المجانية في هذا العرض.
العامل الماهر 317، مجد لك للاستماع وأخذ النصائح واتخاذ الإجراءات، يا رجل. هذه هي القطعة الأكبر. لذا، إذا لم تتركوا لنا بعد تقييمًا أو مراجعة صادقة، فيرجى القيام بذلك. كلما زاد عدد المشاهدات التي نحصل عليها، كلما زاد عدد الأشخاص الذين يمكننا مساعدتهم. كلما زاد عدد الأشخاص الذين يمكننا مساعدتهم، كلما حصلنا على المزيد من القصص مثل العامل الماهر 317. أشلي كير، ما الأمر؟ كيف حالك؟
اشلي:
جيد. لقد حصلت على إغلاقين اليوم وأنا متحمس لهما. أنا بيع الممتلكات.
توني:
يوم مشغول.
اشلي:
ومن ثم أستخدم العائدات لسداد عقار آخر.
توني:
أليس هذا كيف ستسير الأمور؟
اشلي:
نعم، أحب أن أبقي الزوجين حرين وواضحين، لذا قم فقط بتحويل بعض المال. وبعد ذلك أقوم بالفعل بإغلاق عملية إعادة التمويل لخاصية الإطار A التي أعيد تشكيلها.
توني:
دعونا نتحدث عن ذلك بسرعة كبيرة. لقد حصلت على ريفي، أليس كذلك؟ لقد جفت Refis بشكل كبير، ولا أحد تقريبًا يقوم بإجراء Refi في الوقت الحالي. هل يمكنك مشاركة السبب وراء إعادة التمويل هذه ولماذا يتعين عليك القيام بذلك الآن؟
اشلي:
نعم، وفي الواقع كانت العملية سريعة جدًا، لا أستطيع أن أصدق ذلك مقارنة بمحاولة إعادة التمويل في العامين الماضيين.
توني:
العام الماضي، نعم.
اشلي:
... عندما اضطر المقرضون إلى الانحناء أمام الكثير من الأشخاص الراغبين في إعادة التمويل. لكن نعم، لقد اشتريت العقار بأموال صعبة ولم يعد مستحقًا أموالي الصعبة، أعتقد شهرين آخرين، ربما. لقد قمت بإعادة تأهيله، واستخدمت النقود لإعادة تأهيل العقار بالفعل، والآن أريد سحب أموالي النقدية وسنقوم بسداد المبلغ لمقرض الأموال الصعبة اليوم. سنقوم بإعادة التمويل مع بنك محلي صغير. ثم سنحصل على تجارتنا الثابتة. سيكون أكثر من 20 عامًا مطفأً وسعرًا ثابتًا لمدة خمس سنوات.
توني:
نعم ، هذا رائع.
اشلي:
وبسعر فائدة 7.4%.
توني:
كان هذا هو سؤالي التالي، وهو ليس فظيعًا، أليس كذلك؟
اشلي:
لا، لا.
توني:
لقد رأيت بالتأكيد أسوأ من ذلك. رائع. أنا متحمس. لقد انتهى الإطار A تقريبًا. هذه مثل الخطوة الأخيرة لكل شيء، أليس كذلك؟
اشلي:
تم التنفيذ. تم التنفيذ. نعم.
توني:
نعم، هذا كل شيء.
اشلي:
نعم، لقد تم ذلك. نعم.
توني:
رائع. كذلك هناك تذهب. حسنًا، لدينا عرض جيد لك اليوم. لقد أعادنا المتدربين لدينا مرة أخرى، لذا يمكنكم يا رفاق الاستماع إلى تحديث سريع من براندون ولورانس وميلاني وكل واحد منهم في مرحلة مختلفة نوعًا ما ونحن نتعمق في ما يعاني منه كل شخص. أعتقد أن براندون، ونحن نتحدث عن هذا قليلاً، أكبر شيء يعيقه هو الخوف فقط. وقد قاده إلى ذلك بمجرد قوله إنه يخشى مما يمكن أن يحدث إذا استمر في المضي قدمًا في هذا الأمر. عليك أن تسمعنا نكسر هذه القطعة. كان لورانس رجلاً في مهمة في الأسبوعين الماضيين. لقد فعل مجموعة كاملة من الأشياء، لذلك سمعنا ما كان ينويه لورانس لك. لكن لورانس كان عالقًا بعض الشيء في كيفية تنظيم بعض هذه العروض التي يقدمها للناس، لذا فقد مررنا بذلك نوعًا ما. ومن ثم ميلاني، أصيبت بنوبة ذعر بسبب وضعها الاستثماري، لذا قمنا بالاختراق-
اشلي:
إنها مرتبطة جدًا بي.
توني:
نعم تماما، أليس كذلك؟ وتتحدث عن كيف مرت بلحظة رعب وكيف خرجت بنفسها من الحافة وكيف أنها تتقدم الآن ببعض الثقة، وأقدم أنا وآش بعض النصائح حول ما نشعر أنه يجب عليها فعله أيضًا. كل شخص في موقف مختلف نوعًا ما، ولكن نأمل أن تساعد كل واحدة من هذه القصص مستمعينا المبتدئين على معرفة أن هناك أشخاصًا آخرين يمرون بنفس الأشياء التي يمرون بها أيضًا.
اشلي:
وإذا لم تقموا بذلك بالفعل، فيرجى إثارة إعجاب المتدربين لدينا في مجموعة Real Estate Rookie Facebook لأنهم هنا يشاركون كل ذلك معكم يا رفاق. وفي بعض الأحيان يكون من الصعب القيام بذلك، خاصة كمستثمر جديد، وغير متأكد من الاعتراف بما لا تعرفه وما تشعر به تجاه الاستثمار. تأكد من قيامكم بتشجيعهم ومنحهم الكثير من التشجيع بينما نمضي قدمًا خلال التسعين يومًا القادمة. براندون، مرحبًا بك مرة أخرى في برنامج Real Estate Rookie Podcast. كيف كان حالك؟
براندون:
جيد. من الجيد أن أعود بينما أتحدى البرد هنا.
اشلي:
لماذا لا تخبرنا قليلاً عما كنت تفعله منذ آخر مرة كنت فيها.
براندون:
منذ آخر مرة، لقد قمت بالتأكيد بتضييق نطاق الشراء وتحليل العقارات. ذهبت وتجولت في العديد من المنازل، وأضفت المزيد من الاتساق وشاهدت فقط ما هو موجود مقابل نقاط السعر التي كنت أبحث عنها وأشعر أكثر بما هو موجود هناك، وأنظر إلى كل ما هو جديد في السوق.
اشلي:
هل قمت بتجميع عرض على أي من تلك العقارات التي قمت بتحليلها أو الاطلاع عليها؟
براندون:
لا توجد عروض مكتوبة حتى الآن. كنت أعمل على واحدة مررت بها ولم أكن مهتمًا حقًا بنقطة السعر وحالة العقار. لكنهم في الواقع كانوا يراسلوننا عبر البريد الإلكتروني فقط يريدون منا أن نقدم أي شيء أو أي شيء نفكر فيه، لأنه يبدو أنهم لا يتحركون ويضعون التعليقات بنفس الطريقة التي كانت بها تعليقاتي.
توني:
نداء واحد براندون. لقد قلت إنك لست مهتمًا بنقطة السعر والحالة، ولكن ما يتيح لنا فهمه هو أنه من المحتمل أن تكون هناك نقطة سعر في تلك الحالة حيث يكون هذا العقار منطقيًا بالنسبة لك. وأعتقد أن التحدي الذي نواجهه أنا وآشلي هو معرفة نقطة السعر هذه وبغض النظر عما يطلبونه، ما عليك سوى تقديم العرض عند نقطة السعر تلك.
كان هناك عقار حصلت عليه للتو بموجب عقد منذ أقل من 24 ساعة. لقد قدمت عرضي في البداية وكان أقل بكثير مما طلبته، ولم يرد المشترون حتى، بل قالوا لا تمامًا. ثم عادوا إليّ الأسبوع الماضي وقالوا: "مرحبًا، توني، هل ستقابلنا في المنتصف؟" فقلت: لا. ثم عادوا إلي قبل أقل من 24 ساعة وقالوا: "حسنًا، حسنًا، سنقبل عرضك".
إذن، هذا ما وصلنا إليه في الدورة الآن، حيث إنك كمشتري، حتى لو كنت تطلب أسعارًا أقل بكثير مما يطلبونه، ومن الواضح أن هذا سيختلف حسب السوق، ولكن في كثير من الأحيان، إذا لم يكن هناك فائدة كافية، خاصة إذا كانت حالة العقار ليست جاهزة تمامًا، فهذا يمنحك المزيد من النفوذ كمشتري. لذلك أود أن أقول تقديم هذا العرض، مهما كان السعر المناسب لك. حتى لو قالوا لا اليوم، هناك احتمال أن يظل هذا العقار معروضًا في السوق بعد 14 أو 30 أو 45 يومًا من الآن، والآن سيعودون إليك ويقولون: "مرحبًا، براندون، عرضك يبدو كثيرًا افضل الآن."
براندون:
دققت المسمار فيه.
اشلي:
ما هي الأشياء الأخرى التي تعتقد أنها تعيقك عن الحصول على الصفقة التالية؟
براندون:
أعتقد أن الشيء الأكبر هو أنني لم أكتب عروضًا على الأشياء. أحتاج إلى الجلوس والعمل بشكل عكسي فيما يتعلق بما تحتاجه والعثور على سعر الشراء الذي سأعرضه، حتى لو كان جيدًا لما يطلبونه، وألا أقلق بشأن مجرد وضع علامة عليهم، على ما أعتقد.
توني:
آشلي، دعني أطرح عليك سؤالاً، آشلي. هل سبق لك أن قدمت عرضًا منخفضًا جدًا لدرجة أن البائع قال: "لا يهمني ما هو عرضك التالي، لا أريد أن أسمع منك مرة أخرى؟"
اشلي:
لا، لم أعاني من هذا السوء من قبل. لقد كان الأمر مجرد عدم استجابة، لأنك لم تقل: "لن يقبل البائع حتى بهذا العرض".
توني:
لكن لو عدت بعرض مختلف، فمن المحتمل أن يعترفوا بذلك، أليس كذلك؟
اشلي:
نعم. أوه نعم.
توني:
نعم. ربما حدث ذلك في مكان ما، لكنني شخصيًا لم أقابل مستثمرًا قال: "أتعلم يا توني، كان عرضي الأول منخفضًا للغاية وأزعجت البائع كثيرًا، لدرجة أنهم رفضوا الاستماع إلى أي عرض آخر قدمته بعد ذلك". تلك الأولى." أعتقد أن الكثير من المستثمرين الجدد لديهم هذا الخوف من إثارة غضب البائع وتعرضهم للإهانة وكل هذه الأشياء الأخرى، ولكن في نهاية اليوم، إذا أعطيتهم رقمًا منطقيًا، فسوف ينظرون إلى هو - هي. لا تحاول اتخاذ هذا القرار نيابة عن البائع. أعتقد أن الشيء الأكبر بالنسبة لك، براندون، هو القيام بالأرقام، ومعرفة ما يناسبك، ثم إلقاء المسؤولية على البائع ليقرر ما إذا كان يجب أن يشعر بالإهانة أم لا من هناك.
اشلي:
في كثير من الأحيان، يقدم الأشخاص تلك العروض المنخفضة في مكان عملهم، ويقبلها البائع ويقول، يا إلهي، لم أتوقع ذلك، ولكن حسنًا، لقد قبلوا عرضي. أنت لا تعرف أبدًا سبب بيع شخص ما وقد لا يكون المال سببًا على الإطلاق، أو ربما لا يفهمون قيمة منزلهم أو أنه من السهل بيعه لأول شخص يقدم عرضًا. تجميع العروض وتقديمها. وبعد ذلك، إذا كنت ستحدد فترة تفتيش، فهذا يمنحك فرصة ثانية لتصفح العقار والتأكد من صحة رقمك أيضًا.
توني:
نعم، أعتقد أن هناك نصيحة أخيرة، وهذا، مرة أخرى، شيء حدث معي بشأن الصفقة التي نعمل عليها الآن. نحن نحاول شراء بعض الأراضي لبناء مسكننا الأساسي. نريد الارض. الأرض محدودة جدًا حيث أعيش في كاليفورنيا، وهي نادرة جدًا. ولقد كنت أتحدث مع الوكيل الذي أدرج الأرض، وهو مثلك تمامًا، حيث قال: "أوه، البائع لا يريد قبول هذا العرض". لكنني شعرت نوعًا ما أن الوكيل لم يقدم عرضي إلى المالك الفعلي.
لذا ما فعلته هو أنني بحثت عن الأرض، وتتبعت معلومات الاتصال بالمالك. لقد اتصلت بهم بنفسي الأسبوع الماضي وقلت: "مرحبًا، اسمي توني. لقد قدمت بضعة عروض. هل شارك وكيلك اسمي معك؟" كان البائع يقول: "لا أعرف. لا يبدو الأمر مألوفًا جدًا. إذن ما أجمعه هو أن عرضي كان منخفضًا للغاية ولم يتناسب تمامًا مع احتياجات الوكيل، لكنني تحدثت إلى المالك الفعلي للعقار والآن لدينا حوار مفتوح للغاية وهو منفتح بالفعل على العرض الذي قدمته. لذا، إذا كنت تشعر أنك تحصل على القليل من ذلك، فقد تضطر في بعض الأحيان إلى التحايل على الوكيل للتحدث مباشرة مع المالك.
اشلي:
وبعد ذلك، يا براندون، عندما تنظر إلى عقار أيضًا، فكر في طرق أخرى يمكن أن يدر بها هذا العقار دخلاً حيث يمكنك زيادة عرضك قليلاً. إذا كان لديه وحدة جراج، هل يمكنك تحصيل مبلغ إضافي للإيجار للجراج؟ ربما إذا كان هناك موقف سيارات كبير، هل يمكنك فرض رسوم على شخص ما لركن عربة سكن متنقلة أو قاربه هناك خلال فصل الشتاء؟ أشياء من هذا القبيل. حاول العثور على طرق مختلفة لزيادة الدخل أو ربما إذا كنت تبحث عن عقار سيضم العديد من السكان، فستجد فيه غسالة ومجففًا يعمل بقطع النقود المعدنية في الطابق السفلي أو في مكان ما بالعقار أيضًا، واصنع بعضًا منها الدخل من ذلك أيضا. حاول أن تفكر في طرق مختلفة لتوليد الدخل من الممتلكات.
براندون:
حسنا.
توني:
براندون، سؤال أخير لك يا رجل. عندما تفكر في تقديم تلك العروض، هل يكون الخوف أكثر بشأن رد فعل البائع؟ هل هو أنك تقوم بتحليل مجموعة من الصفقات، لكنك فقط تخشى تقديم العروض لأنك لا تريد إغضاب البائع؟ أم أنك تشعر أنك لا تقوم بتحليل ما يكفي من الصفقات للبدء بها؟ أي واحدة من هذه القضايا تعتقد أنها مهمة بالنسبة لك الآن؟
براندون:
أعتقد أن السبب هو الخوف من الرفض، كما قلت، أو من الحصول على القبول ثم التساؤل عما لا يمثله هذا النوع من الأشياء. أو حتى وجود عروض متعددة ليست ذات احتمالات عالية وقبول كلاهما.
توني:
حسنًا. دعونا نحلل كلاهما. دعونا نحلل كلاهما. سؤالك الأول كان، ماذا سيحدث إذا قبلوا عرضي، ولكن هناك أشياء لم يأخذوها في الاعتبار؟ ما عليك سوى التجول، ما الذي تعتقد أنك ستفعله بالفعل في هذا الموقف؟ لنفترض أن شخصًا ما يقبل أحد عروضك وأنت الآن في وضع الضمان، وأنت خلال فترة العناية الواجبة. ما هي الخطوات التي يمكنك اتخاذها للتأكد من أن تلك الأشياء المجهولة قد تم حسابها بطريقة أو بأخرى؟
براندون:
أعتقد أن أهم الأشياء هي قيام مفتشي الأسقف والمقاولين بفحص الأشياء والتأكد من أن الأرقام التي كنت أقدرها أو أخطط لها قريبة على الأقل.
اشلي:
شيء واحد يمكنك القيام به هو وضع فترة أطول للعناية الواجبة، وبالتالي فترة فحص أطول والمطالبة عدة مرات للوصول إلى العقار. بدلاً من حضور مفتش واحد، إذا كنت تريد أن يأتي المقاولون الفعليون ويقدمون عطاءاتهم، إذا كنت لا تعتقد أنك ستتمكن من إحضارهم جميعًا إلى العقار، في نفس اليوم، وفي نفس الوقت، ثم قم بتمديد عقدك، في عرضك الأولي، وخصص فترة زمنية أطول واطلب الوصول إلى العقار حسب الحاجة، ربما مع إشعار قبل 24 ساعة إذا كان هناك مستأجرون في المكان، أو حتى مالك المنزل الذي يعيش هناك.
بهذه الطريقة يمكنك تحديد موعد، حسنًا، خلال الأسبوعين المقبلين، واطلب من عامل التسقيف أن يأتي من هذا الطريق ليعطيني تقديرًا. لقد جاء هؤلاء المقاولون الآخرون ليقدموا لي تقديرات يوم الخميس ويخوضون عملية كهذه. ثم ستحصل على تلك التقديرات الصعبة. وقبل إحضار المقاولين مباشرة، عندما تقوم بجدولة أعمالهم، اسألهم أيضًا عن الوقت المقدر لإنجازهم للتأكد من أنهم سيقدمون لك المعلومات أيضًا، قبل إجراء العناية الواجبة انتهت الفترة أيضا. ومن المحتمل أن يكون لديك الكثير من جهات الاتصال من عملك أيضًا، من عملك.
براندون:
نعم، مثل-
اشلي:
من المحتمل أنك تواجه الكثير من البائعين الآخرين.
براندون:
نعم، هذه أرقام أنا متأكد منها بنسبة 100%، لأنني قمت بها.
اشلي:
ولكن حتى أيضًا، إذا واجهت مقاولين آخرين في وظائف أو أشياء من هذا القبيل أو حتى صاحب العمل الخاص بك، فمن المحتمل أنه يعرف أشخاصًا آخرين في مهارات تخصصية مختلفة أيضًا، ويمكنه التواصل معك.
براندون:
نعم، لقد قمت بتكوين صداقات جيدة في جميع الصفقات الكبيرة.
اشلي:
هذه ميزة كبيرة.
براندون:
ولكن ليس هناك الكثير من الخزانات أو المقاول بشكل عام.
توني:
نعم. وبعد ذلك، براندون، الشيء الثاني الذي ذكرته هو ماذا يحدث إذا حصلت على عقارين، وتم قبول عرضين؟ وهذا مصدر قلق معقول لأنني أعتقد أنه عندما لا تبرم صفقتك الأولى، فإن فكرة الحصول على صفقتين في وقت واحد هي مثل، يا إلهي، ماذا سأفعل بذلك؟ لكن لنفترض أنك كنت في هذا الموقف، ما هي الخيارات التي تعتقد أنها ستكون متاحة لك؟
براندون:
محاولة الحصول على المال بطريقة مختلفة، ومعرفة ما إذا كان تمويل البائع خيارًا متاحًا لهم على الإطلاق. لأن الصيف عندما قدمت عرضين، لكنني كنت أنتظر دائمًا لأسمع، ثم كيف كانت العقارات الأخرى التي كنت مهتمًا بها في الصيف الماضي قد اختفت بالفعل قبل أن أسمع ردًا على العرض الأول.
توني:
لذا، إذا كنت في موقف حيث لديك عقارين بموجب عقد أو عرضين مقبولين، أول شيء هو أنني سأحاول أن أفعل كل ما بوسعي لإغلاق هاتين الصفقتين. سأحاول البحث عن شريك. فكرتك عن التمويل الإبداعي هي حل رائع آخر. لكن لنفترض أنك أدركت، لأي سبب كان، أنه لا يمكنك إلغاء كلا الصفقتين، كل ما عليك فعله هو النظر إلى أي من هاتين الصفقتين تفضلها أكثر ثم الابتعاد عن الأخرى. إذا كان لديك عقار بموجب عقد أو قدمت عرضًا على عقار وعاد إليك، طالما أنك لم تقدم EMD الخاص بك ونوعًا من بدء عملية الضمان والملكية، فلا يزال بإمكانك الابتعاد عن ذلك اتفاق. لذا، لا تشعر أنك ملزم تلقائيًا بإغلاق هذه الصفقة. أعتقد أن معظم البائعين سيفهمون الأمر كالتالي: "مرحبًا، آسف، لقد تلقيت عرضًا آخر وتم قبوله". وأعتقد أنهم سيفهمون أن هذا سبب مشروع لعدم المضي قدمًا في عملية الشراء هذه. لا تقلق كثيرًا بشأن تلك القطعة.
براندون:
حسنا.
اشلي:
توني، ما رأيك في أن تكون خطوة براندون التالية؟ هل تعتقد أننا يجب أن نجعله يكتب المزيد من العروض للتغلب على تلك العقبة نوعًا ما؟
توني:
نعم، أريد أن أرى عرضًا واحدًا مقدمًا من براندون بين اليوم والمرة القادمة التي نتحدث فيها.
اشلي:
تمام. واعمل في فترة التفتيش تلك، إذا كان ذلك سيجعلك تشعر براحة أكبر. لكنني أعتقد أن هناك نوعًا من الخوف يعيقك وأعني أنه أمر مشروع تمامًا مثل، ماذا لو لم أقم بتشغيل الأرقام بشكل صحيح أو ماذا لو لم أحسب شيئًا ما؟ ولكن هذا هو السبب وراء حصولك على فترة العناية الواجبة لتحليل كل شيء والتأكد من أن هذا هو الرقم المناسب لك. وبطبيعة الحال، لا يمكنك الحماية من كل شيء، لذا تأكد من أن لديك كل ما تعرضه، وسيظل يترك لك بعض الاحتياطيات حتى بعد الدخول وإجراء بعض عمليات إعادة التأهيل إذا لزم الأمر أيضًا.
براندون:
حسنا.
اشلي:
هل تعتقد أنك تستطيع التعامل مع ذلك، براندون؟
براندون:
إطلاقا.
اشلي:
تمام. حسنًا، شكرًا جزيلاً وسنراك خلال بضعة أسابيع.
براندون:
نعم نقدر ذلك مرة أخرى.
اشلي:
لورانس، مرحبا بكم مرة أخرى في العرض. هل يمكنك إخبارنا بما قمت به خلال الأسبوعين الماضيين؟
لورانس:
نعم بالطبع. لقد تمكنت من أداء واجباتي المنزلية، والتي كانت تتمثل في مشاهدة هاتين الحلقتين الرائعتين مع بيس موربي. لقد تمكنت من الحصول على مقدمة جيدة للتمويل الإبداعي مع الموضوع الثاني في تمويل البائع. أنا أميل أكثر نحو تمويل البائع، لأن البائعين في الوقت الحالي لا يزال لديهم قدر كبير من الأسهم في ممتلكاتهم، خاصة في هذا المجال. ربط تمويل البائع بالمكاسب، ما الذي يريد البائع كسبه نظرًا لأنه قد يكون لديه بالفعل حقوق ملكية في العقار؟
العائق الأكبر الذي أواجهه هو عدم الوقوع في شلل التحليل لمجرد أنني أحب البحث في مفاهيم مختلفة. لقد بدأت في الانتقال إلى قوائم الإيجارات في MLS وما بدأت فعله هو أن أي إيجار تم إدراجه لأكثر من 30 يومًا، أحاول العثور على مالكي تلك العقارات. أشعر كما لو أن شيئين يحدثان في هذا الموقف. إما أن يكون المالك قد سئم من كونه مالكًا أو أنه ليس من السكان المحليين في المنطقة وقد قام بتسليم ممتلكاته إلى شركة إدارة العقارات التي إما لا تفعل ما يفترض أن تفعله أو ربما تكون مبالغة في تسعير العقار ملكية.
كنت ألعب لعبة Inspector Gadget وتمكنت من العثور على بائع واحد نظرًا لوجود عدد قليل منهم في السوق حاليًا. إنها ليست مجموعة كبيرة من العقارات المستأجرة القديمة في السوق واضطررت إلى البحث عنها، لأنها كانت مدرجة لدى شركة عقارية ولذا كان علي الذهاب إلى موقع المقاطعة والعثور على البائع. على أية حال، حصلت على رقم هاتف البائع والبريد الإلكتروني. لقد تواصلت معه وأخبرني أنه في إجازة، لذا سأحاول العودة إليه في منتصف شهر يناير. لذلك، حسنًا، حسنًا، على الأقل تمكنت من الاتصال به، ثم أخبرني أيضًا أنه في إجازة ولديه عقار مدرج لأكثر من 30 يومًا. قد يكون يميل إلى بيع العقار لأنه لا يقلق بشأن تدفق الأموال النقدية في ذلك الوقت وهناك.
الشيء الآخر الذي قمت به هو أنني تواصلت مع مالك سابق لعقار يقع في الشارع الذي يقع فيه أحد الأماكن المستأجرة. إنه على وشك إعادة تأهيل عقار ما وعادةً ما يقوم إما بتحويل إعادة التأهيل إلى إيجار أو بيعه إلى مشتري التجزئة. تواصلت معه وقلت له: "مرحبًا، أنا مهتم بالحصول على عقار آخر من خلال تمويل البائع. هل سيكون شيئًا أنت مهتم بفعله؟" وقال أنه سوف يعيد لي. لذلك قلت، حسنًا، لقد سئمت من "سأعود إليك الآن"، وهذا أمر واعد. لقد عدت إلى MLS.
لقد وجدت قائمة جديدة وصلت إلى السوق مدرجة لتمويل البائع. لقد اتصلت بسمسار عقارات. ومع ذلك، أنا لست حريصا جدا على الشروط. في الوقت الحالي، يريدون الحصول على فائدة 10%، ودفعة مقدمة 20%، والحد الأدنى للحجز لمدة ثلاث سنوات، وغرامة السداد التي لم يتم تحديدها بعد. نظرًا لأنني عادة أشتري منازل لعائلة واحدة، وليس منازل يشغلها المالك، عادةً ما أدفع حوالي 15٪ ثم عندما تضيف تكلفة الإغلاق، ترتفع إلى 20٪. لذلك سأعود للزيارة لمعرفة ما إذا كان بإمكاني تقديم عرض بديل. أفضل عدم خصم 20٪ على هذا العقار بالذات. إذا كان لا يزال يتدفق نقدًا بفائدة 10٪، فلا أمانع، ولا مانع من الانتظار لمدة ثلاث سنوات لأنني في المدى الطويل.
لكن من خلال واجباتي مع بيس، فهو يفضل عدم دفع أكثر من 7% على العقارات التي يتم تمويلها بواسطة البائع. وأحد أكبر الأشياء التي يحرص عليها هو التدفق النقدي دائمًا. لقد كان هذا ما كنت عليه. مرة أخرى، أقوم بإجراء بحثي، ولكنني أريد الاستمرار في اتخاذ الإجراء. خطوتي التالية وأكبر وسائلي هي الحصول على مستند حي، مستند Google حيث لدي ورقة للإيجارات القديمة التي تزيد مدتها عن 30 يومًا. هناك، قمت بإدراج ورقة للعقارات الموجودة في MLS المدرجة للبيع لأكثر من 30 يومًا. وسأضطر فقط إلى البدء في الاتصال بهؤلاء البائعين ومعرفة ما يمكنني تحقيقه.
اشلي:
لورانس، لقد كنت مشغولا. هذا عظيم. أول شيء أريد أن أقوله هو تلك الشروط المتعلقة بتمويل البائع، أعني أن شروط البنك في الوقت الحالي ستكون أفضل من ذلك. سوف تعطي أقل من 10٪.
لورانس:
بالضبط. وقد وصل للتو إلى السوق. وأعني أنه جاهز للتسليم. ما أفهمه من ممتلكاتهم هو أنها كانت قلابة لن يتم بيعها الآن. لأن أول ما قاله سمسار العقارات كان: "مرحبًا، لدينا شروط مختلفة لمشتري التجزئة والمستثمر". فقلت لنفسي: "حسنًا، ما هي الشروط الخاصة بالمستثمر؟" وكانت تلك هي الشروط، وكنت أقول، ممم.
اشلي:
أعتقد أن ما يسعون إليه هو على الأرجح شخص يعاني من سوء الائتمان ولا يمكنه الذهاب للحصول على التمويل البنكي. لأن هذا هو في الواقع شريكي التجاري الوحيد. عندما اشترى منزله الأول ربما قبل ثماني سنوات، ربما منذ 10 سنوات، لا أعرف حتى، اشتراه من مستثمر اشترى منازل وقام البائع بتمويلها لأشخاص لديهم ائتمان سيء وسيفرض عليهم رسومًا... لقد دفع معدل فائدة 10% وبعد ذلك عندما قام ببناء رصيده الاحتياطي، ذهب وأعاد تمويل هذا القرض.
لورانس:
بالضبط. الآن لهذا السبب ربما سأجري محادثة أخرى. في الوقت الحالي، لقد عملت بجد حيث لم أكن في هذا الموقف، ولن أذكر معلومات المقرض الخاص بي لأن هذا ليس مدعومًا، ولكن يمكن بسهولة أن يضمنني أي مقرض تقريبًا. التدفق النقدي لجميع ممتلكاتي، ولدي نسبة دين إلى الدخل منخفضة، ولدي ائتمان كبير، لذلك أريد شيئًا يفوق الشروط المصرفية. لن أقوم بدفع أكثر من 15٪ إذا كان بإمكاني الذهاب إلى أحد المُقرضين والقيام بذلك بقرض يبلغ 8٪ تقريبًا. من المؤكد أنني سأضطر إلى الحصول على شيء تنافسي للغاية إذا كان سيتمثل في تمويل البيع.
اشلي:
نعم، أعتقد أنك قلت ذلك بنفسك وهو العودة وتقديم عرض بشروط مختلفة. لن يضر ذلك أي شيء، خاصة إذا حاولوا بيعه بالفعل، فهو لم يتم بيعه. أود أن أضع مبلغًا أقل مما يمكن للبنك أن يقدمه لك. حتى اتبع نصيحة بيس وقم بتخفيض 7٪ فقط. أعني أنهم سوف يتمسكون بعرضك. لذا، إذا لم يحصلوا على أي شخص آخر، أعني أنك قد تكون خيارهم الوحيد.
توني:
لكنني أعتقد أن أحد الأشياء المطمئنة، يا لورانس، هو أنك وجدت بالفعل بائعًا منفتحًا على الأقل على هذه الفكرة. لذا، هناك بعض الأدلة على أن هذا المسار الذي تسلكه قد ينتهي به الأمر لصالحك. حسنًا، الآن كيف نحصل على الشروط الصحيحة؟ لقد قلت أنك كنت تنظر إلى الإيجارات التي أصبحت قديمة. هل نظرت إلى جميع العقارات التي كانت معروضة للبيع، ولكن لم يتم بيعها؟ لذا، كما هو الحال في PropStream، يوجد مرشح قائمة فاشل يمكنك إلقاء نظرة عليه. هل استكشفت تلك على الإطلاق؟
لورانس:
هذه هي قائمتي التالية التي أقوم بإنشائها، في حد ذاتها، والتي سأنظر إليها. لقد بدأت بالإيجارات أولاً، لكن نعم. لذا كما قلت، سأحصل على مستند Google Drive الحي أو شيء من هذا القبيل حيث لدي ورقة واحدة تسرد جميع الإيجارات القديمة ثم ورقة أخرى تدرج جميع العقارات القديمة المعروضة للبيع. ولدي سمسار عقارات آخر تواصلت معه، وأخبرت سمسار العقارات هذا إلى حد كبير أنه إذا كان قادرًا على إحضار صفقة تمويل بائع لي فسوف أدفع لها عمولة عليها.
توني:
لأنني أعتقد أن مجموعة كبيرة من المالكين، قد يكونون أكثر انفتاحًا على فكرة تمويل البائع لأنهم حاولوا فقط بيع العقار ومن المحتمل أن يفعلوا ذلك دون جدوى، لذلك قد يكون لديهم المزيد من الحافز للخروج والقيام بذلك . السؤال الثاني بالنسبة لك، لورانس، هل تبحث فقط في نفس السوق الذي كنت تستثمر فيه أم أنك منفتح على أسواق أبعد أيضًا؟
لورانس:
في الوقت الحالي، أود أن أقول إن قدرتي على تحمل المخاطر تتعلق أكثر بالمكان الذي أتواجد فيه محليًا، خاصة لأنني مالك عقار أديره ذاتيًا، لذا فإن ممتلكاتي الآن تقع على بعد ميل واحد من بعضها البعض. من المؤكد أن هذا يقلل من تكاليف الصيانة حيث يمكنني الحصول على عامل بناء أسقف محلي وسباك محلي واحد حتى أتمكن من الوصول إلى هناك ومن ثم التوجه نحو العملاء المحتملين وتأجيرهم. اعتبارًا من الآن، أريد أن أقوم بما لا يقل عن خمس إلى سبع صفقات حيث يكون الأمر محليًا حقًا. ستكون هذه هي صفقتي الرابعة، كما آمل، بحلول نهاية برنامج الإرشاد هذا. في الوقت الحالي، أرغب في البقاء محليًا في منطقتي، والهيمنة على هذه المنطقة واحتكارها نوعًا ما.
توني:
أنا أحب هذا النهج. نعم. أعتقد أنه ربما مجرد النظر إلى بعض هذه القوائم الفاشلة من خلال PropStream أو يمكنك الانتقال إلى Zillow أو في أي مكان وسحب ذلك يدويًا، ولكن من المحتمل أن يفتح ذلك لك المجال أمام عدد قليل من المالكين الذين قد يكونون مفتوحين لتمويل البائع.
اشلي:
هناك أيضًا موقع الويب Landwatch.com. هل سمعت عن ذلك يا لورانس؟ يستخدمه Pace كثيرًا أيضًا، وهناك أكثر من 12,000 قائمة في الوقت الحالي تقول بالفعل إنها ستقوم بتمويل البائع على LandWatch.
لورانس:
رائع. مذهل.
اشلي:
لذا، فهذه نقطة بداية رائعة للموارد أيضًا.
لورانس:
رائع شكرا لك.
اشلي:
حسنًا، ما رأيك في الخطوة التالية بالنسبة لك؟
لورانس:
ستكون الخطوة التالية، كما قلت، سأتواصل مع سمسار العقارات لمعرفة ما إذا كان سيميل إلى عرض مختلف. وإذا كان علي القيام بحملة بريدية-
اشلي:
أعتقد أن لا تسأل حتى. أعتقد فقط تجميعها معًا.
لورانس:
فقط ضعها معًا.
اشلي:
فقط ضعها معًا.
لورانس:
حسنا.
اشلي:
لأن الوكيل يمكن أن يقول، "أوه، لا، لا أعتقد أنهم سيفعلون ذلك." ولكن بمجرد حصولك على العرض، يكون الوكيل مسؤولاً أخلاقياً، على الرغم من أن توني أخبرنا بموقف صغير حيث لم يعتقد أن عرضه سيصل إلى البائع، ولكن معظم الوكلاء لديهم مسؤولية أخلاقية لتقديم عرضك إلى البائع. لذا، أعتقد أنك إذا سألت مسبقًا عما إذا كانوا منفتحين لتلقي عرض ما، فإنك تسأل الوكيل عن رأيه وسيقدم لك الرد، ليس طوال الوقت، ولكن بهذه الطريقة يصبح عرضك أمام أعيننا مباشرةً. البائعين وهم يتخذون القرار.
لورانس:
عظيم. لذلك سأقدم لهم عرضًا ثم أقوم بإنشاء قائمتي، وكما قلت، إذا كان لا بد من القيام بذلك... أحب أن أحاول العثور على رقم هاتفهم أو بريدهم الإلكتروني والاتصال بهم، ولكن إذا كان علي القيام بحملة بريدية ، أنا سوف. وسأتابع أيضًا مع هذين المالكين الآخرين اللذين قالا إنهما ربما يكونان مهتمين ببيع أحد عقاراتهما.
اشلي:
هناك شيء واحد يجب أن تتذكره أيضًا، وهو أنه حتى لو قالوا لا أو لم تحصل على أي رد الآن، بعد أشهر، فيمكنهم العودة إليك. لقد أرسلت رسائل بريدية قبل عام وتلقيت مكالمة للتو ... لذلك كان ذلك في شهر ديسمبر، وأعتقد أن الجميع حصلوا عليها في 23 ديسمبر من عام 2021. وفي أكتوبر الماضي، تلقيت مكالمة هاتفية مرة أخرى من شخص قال إنه أرسل بريدًا ديسمبر، وكان على استعداد للبيع الآن. يظهر فقط أن الأشخاص سوف يتمسكون برسائل البريد الخاصة بك أيضًا.
لورانس:
أنا بالتأكيد أحب هذا المفهوم لأنني من أشد المدافعين عن التواصل. فقط لأنه "ليس الآن"، فهذا لا يعني أنه لن ينتهي أبدًا لأن هذه المنطقة كانت محتكرة من قبل حفنة من الملاك. لقد بدأت في بناء اسم جيد حقًا حيث عملت مع بائعين مختلفين حيث قمت بتجميع صفقات خارج السوق بنفسي. والآن تقول شركات الملكية المحلية ومسؤولو التفتيش، "لورانس، هذا الطفل يعرف ما يفعله. إذا قال إنه سيفعل ذلك، فالأمر ليس مسألة ما إذا كان سيفعل ذلك، بل متى”.
توني:
أحب ذلك. وهناك شيء آخر يجب التفكير فيه يا لورانس، أثناء قيامك بتقديم بعض هذه العروض، وهذا شيء تتحدث عنه آشلي كثيرًا أيضًا، وهو إعطاء البائعين خيارات مختلفة. على سبيل المثال، نحاول شراء فندق خلال فصل الصيف وأعطيناهم خيارات مختلفة بشأن صفقة تمويل البائع التي كنا نجمعها معًا. كان لدى أحدهم نقطة سعر أعلى مع فائدة أعلى قليلاً، ولكن دفعة أولى أقل. هناك خيار آخر كان يتضمن دفعة مقدمة أعلى، ولكن الشروط الأخرى كانت أكثر ملاءمة بالنسبة لنا. أعتقد أنه إذا كنت تريد الوصول إلى النقطة التي لا تضع فيها أكثر مما قلته بنسبة 15% أو 7% بناءً على ما قاله بيس، فاعرض ذلك كخيار آخر. وربما حتى لو كان سعر الشراء أعلى قليلاً، فسيظل الأمر أفضل بالنسبة لك لأن الدفعة الأولى ستكون أصغر. لذلك فقط قم باللعب مع خيارات مختلفة. لا تشعر أنه يتعين عليك منحهم عرضًا واحدًا فقط عند تقديم تلك العروض.
لورانس:
مذهل. وأنا أقدر كثيرا ردود الفعل.
اشلي:
حسنًا، لورانس، شكرًا جزيلاً على عودتك معنا. نحن دائمًا نحب وجودك وطاقتك فقط وهذا يحفزنا على الاستمرار ويبقينا متحمسين. لذلك، نحن نقدر ذلك.
لورانس:
شكرًا لك. لا أستطيع التوقف. لن تتوقف.
توني:
ها أنت ذا.
اشلي:
نعم رهيبة. نحن نحب أن نسمع ذلك. سوف نتواصل معك مرة أخرى خلال بضعة أسابيع.
لورانس:
رهيبة.
اشلي:
ميلاني، مرحباً بعودتك إلى العرض. شكرا لمجيئكم مرة أخرى. هل يمكنك السماح للجميع بمعرفة ما قمت به خلال الأسبوعين الماضيين؟
ميلاني:
بالتأكيد. نعم، شكرا جزيلا لاستضافتي مرة أخرى. من الجيد رؤيتكم يا رفاق. لقد كان بالتأكيد أسبوعين حافلين بالأحداث منذ أن تحدثنا آخر مرة. لقد كنت حقًا أتطلع كثيرًا إلى فلوريدا وأغوص بعمق في منطقة محددة جدًا وقد وضع قلبي حقًا في ذلك. ولكن بعد مناقشتنا، كان واجبي المنزلي هو النظر إلى بعض المناطق الأخرى، والقيام ببعض الاستكشاف لمواقع أخرى، ثم تقديم بعض العروض أيضًا. أود أن أقول إنني قفزت إلى النظر إلى مواقع أخرى على الفور. فكرت تمامًا، حسنًا، ما الذي أعرفه أيضًا إلى حد ما؟ ما الذي أعرفه، بناءً على توصية توني السابقة، عن بعض عوامل الجذب السياحي أو بعض الأسباب التي تدفع الناس إلى القدوم إلى منطقة ما؟
ولذا بدأت البحث في سانت لويس وكانساس سيتي لأنني شعرت أن هذه المناطق قد لا تكون الموقع الأول الذي قد تفكر فيه، ولكنها تحتوي أيضًا على بعض الإمكانات. إلى حد كبير، تمكنت من رؤية أن هناك أماكن في النطاق السعري الخاص بي، لكنني كنت أشعر بالقلق أكثر قليلاً بشأن الإشغال، فقط رأيت أن ما يقرب من 90٪ من Airbnbs التي كنت أبحث عنها لم يكن لديها أي حجوزات لأي مكان من من شهرين إلى ثلاثة ما يزيد عن ستة أشهر. ولذلك كنت أقوم ببعض الأسئلة، حسنًا، هل هذا هو السوق؟ هل هذه هي المنطقة بالذات؟ هل السحب على هذه المناطق أبطأ الآن؟
لذلك بدأت أشعر بالبرودة وبدأت أفكر، حسنًا، أنا أستكشف بعض المجالات، ويمكنني بالتأكيد النظر في المزيد منها، ولكن هل أنا حقًا أسير في الطريق الصحيح هنا الآن مع STR ؟ وبشكل عشوائي، أتيحت لي هذه الفرصة في دنفر وكان الأمر أشبه بعائلة متعددة لديها كل هذه الأشياء الرائعة التي كنت متحمسًا لها. لقد دخلت في حفرة الأرانب هذه قليلاً ولن أنحرف كثيرًا، لكن في النهاية أردت إعادة التركيز وإعادة تركيز نفسي. ولذا عدت للبحث في بعض المواقع الأخرى وفي المنتديات وجدت في الواقع سمسار عقارات كان يتحدث عن بعض المناطق غير المدمجة في سافانا وبدا الأمر جذابًا حقًا بالنسبة لي.
ولذا بدأت في البحث كثيرًا ووجدت بعض الأشياء التي أعجبتني حقًا في السافانا وبعض العقارات الجميلة ونقطة سعر رائعة حقًا. لقد طاردت ذلك أكثر قليلاً. أنا أعمل مع وكيل، وهو يرسل لي بعض القوائم. لقد حصلت على موافقة مسبقة للحصول على دفعة مقدمة بنسبة 10%، ولكن بدفعة مقدمة بنسبة 10 أو 15 أو 20%. في الأساس أشعر بالإثارة تجاه سافانا. أشعر أن هناك الكثير من الفرص. لقد بدأت في إنشاء جدول بيانات يتضمن كل هذه المواقع فقط وبدأت بالفعل في إجراء تحليلات على كل هذه الخصائص المختلفة التي ظهرت. أشعر أن هناك بعض الخيارات القابلة للتطبيق في سافانا، والتحدي الذي يواجهني الآن هو تقديم هذا العرض، تقديم هذا العرض الأول، والذي كان توصيتك يا أشلي. كان ترددي الوحيد هو التأكد من أني حكيم، والتأكد من أن لدي مقرضًا، وأن أشعر براحة أكبر مع هذا التحليل.
لكن بشكل عام، كان لدي هذا الذعر الكامل، حسنًا، أنا أسير في الاتجاه الخاطئ، وقد تباطأت نوعًا ما وأعدت التقييم قليلاً وأشعر وكأنني عدت إلى المسار الصحيح ولدي شعور جيد حيال ذلك. هذه المنطقة بالذات.
اشلي:
ميلاني، هذا عظيم. أنا سعيد لأنك أعدت التركيز على نفسك وقمت بتضييق نطاق السوق الذي تريد التركيز عليه الآن. لدي في الواقع سؤالان لتوني تم طرحهما نوعًا ما مع ما كنت تتحدث عنه. وأنا أشعر بالفضول يا توني، ما الذي رأيته فيما يتعلق بالمهل الزمنية فيما يتعلق بحجوزات العقارات؟ لأنني أعلم أنني رأيت أشخاصًا على Instagram ينشرون أنهم ما زالوا يتلقون حجوزات، لكنهم لم يحجزوا بعد ثلاثة أشهر. ربما يحجزون ثلاثة أسابيع أو أشياء من هذا القبيل. لذا، توني، أنا مهتم بسماع ذلك. ثم أيضًا يا توني، ما رأيك في سوق السافانا؟ هل تعرف أي شيء عنها كإيجار قصير الأجل؟
توني:
نعم، سؤالان جيدان حقًا، آش. نعم، كانت مهل الحجز بالنسبة لنا عبر المحفظة أقل بكثير مما كانت عليه في عام 2021. وفي هذا الوقت من العام الماضي في عام 2021، تم حجز عيد الميلاد بحلول نهاية سبتمبر. هذه المرة، كان عيد الميلاد محجوزًا قبل بضعة أسابيع. أعتقد أن عادات المسافرين تغيرت بين العام الماضي وهذا العام. في جميع المجالات، ترى المزيد من الحجوزات في اللحظة الأخيرة. لا أعتقد أنني سأكون قلقًا جدًا إذا نظرت إلى تقويم السوق ورأيت أنه بعد 30 أو 60 يومًا، لا تزال هناك مجموعة من الفجوات في التقويم.
ما سأبحث عنه هو البيانات التي توضح، حسنًا، كيف تسير وتيرة تلك القوائم خلال آخر 365 يومًا؟ كيف تبدو أسعارها خلال الـ 365 يومًا القادمة؟ واستخدم هذه البيانات لمساعدتي في تحديد ما إذا كان هذا خيارًا قابلاً للتطبيق أم لا. كيف يبدو إشغالهم خلال الثلاثين يومًا الماضية؟ لأن النظر إلى الوراء 30 يومًا قد يمنحك فهمًا أفضل مما لو كنت تتطلع إلى الأمام 30 يومًا. أشياء للإعتبار.
للإجابة على سؤالك الثاني، آشلي، بخصوص سافانا، أنا في الحقيقة لا أعرف أي شيء عن سافانا. السوق الوحيد الذي نظرت إليه حقًا في جورجيا كان بلو ريدج، ولم نفعل ذلك حتى كغوص عميق للغاية. لكن يا ميلاني، يبدو أنك وجدت بعض الأشياء التي تشعر أنها ستجذب الناس إليها وأن نقاط السعر منطقية بالنسبة لك. هل هذا ما أسمعه؟
ميلاني:
نعم، كان هذا عاملا رئيسيا، بالتأكيد.
اشلي:
دعونا نذهب من خلال بعض هذه العناصر. ما هي الأشياء التي نظرت إليها في السوق والتي تعتقد أنها عوامل جذب كبيرة ستجذب الناس؟
ميلاني:
أعني، من الواضح أنه على الساحل. هناك الكثير من الأشخاص الذين ينجذبون إلى تلك الجزر مثل جزيرة تايبي وعدد قليل من الجزر الأخرى. هناك أيضًا قاعدة للقوات الجوية. هناك كلية صغيرة، أعتقد أنها صغيرة، تضم 13,000 طالب، ولكنها معروفة جيدًا في المنطقة. أعتقد أنها مدرسة للفنون والتكنولوجيا. أريد أن أقول أن الأحرف الأولى هي SCAD أو شيء من هذا القبيل. SCAD أو SCAT. ومن ثم تعتبر المنطقة التاريخية أيضًا نقطة جذب كبيرة.
سأقول أنه بالنظر إلى بعض هذه البيانات، هناك عقارات لا تزال تبلغ نسبة إشغالها 50% أو 39%. لا أعتقد أن نسبة الإشغال تبلغ بالضرورة 84 أو 90%، وبالطبع كلما زاد الإشغال، كان ذلك أفضل. لكنهم ما زالوا، على الأقل البيانات التي كنت أطلع عليها مع رابو، ما زالوا يحققون، على سبيل المثال، 3,300 دولار من الإيرادات على رهن عقاري بقيمة 1,900 دولار شهريًا أو شيء من هذا القبيل. وأنا أحاول أن أكون محافظًا بشكل استثنائي فيما يتعلق بأرقامي وعامل إدارة الممتلكات لأنني سأكون خارج الولاية وهذا الإشغال المنخفض. اتمني ان اكون قد جاوبت عن تساؤلك.
توني:
نعم، إنه كذلك. وأعتقد أن هذه كلها بيانات جيدة يجب النظر إليها. أود أيضًا استخدام موقع ويب مثل PriceLabs أو AirDNA. أعتقد أنهم يعطونك بيانات أكثر تفصيلاً قليلاً مما يقدمه Rabbu. لم أقضي الكثير من الوقت في Rabbu، لكنني أعلم أن AirDNA وPriceLabs يهتمان بشكل كبير بصناعة الإيجار قصير الأجل، ويمكنك الحصول على الكثير من البيانات عندما تنظر إلى هذه الأشياء. يبدو أنك سعيد بهذا السوق. هل بحثت في سياسات السافانا؟ هل من السهل الحصول على تصريح إيجار قصير الأجل؟ هل يجب عليك حتى الحصول على تصريح؟ كيف تبدو هذه العملية برمتها؟
ميلاني:
نعم، في سافانا، هناك الكثير من القيود، ولكن في مقاطعة تشاتام الفردية، والتي تقع على المحيط نوعًا ما، يكون الأمر أسهل بكثير. وتساعدك الكثير من شركات إدارة العقارات على خوض هذه العملية. إنهم يشددون بعض القيود، ولكن لا يزال هناك الكثير من الفرص. لا تزال هناك تصاريح متاحة.
توني:
وأنا أطرح هذا السؤال لأن حقيقة وجود قيود مشددة ليس بالضرورة أمرًا سيئًا. إذا كان هناك أي شيء، فهو يحمي تقريبًا الأشخاص المستعدين للقفز عبر تلك الأطواق والحصول على تلك التصاريح لأنه لن يكون الجميع على استعداد للقيام بذلك. لذا، إذا كنت أحد هؤلاء المضيفين الذين لديهم أحد تلك التصاريح التي يصعب الحصول عليها، فهذا يساعد تقريبًا لأنه يحتفظ، ليس بحد أقصى ثابت، ولكن تقريبًا مثل الحد الأقصى الناعم أو الحد الأقصى الاصطناعي فيما يتعلق بتوريد الإيجارات قصيرة الأجل، ومرة أخرى، إذا كنت أحد الأشخاص الذين يقومون بتشغيله، فهو يساعدك بالفعل. هل قدمت أي عروض حتى الآن في سافانا؟
ميلاني:
لم أفعل، لا. لقد كنت أحاول تحليل أربع إلى خمس خصائص خلال اليومين الماضيين. لقد استكشفت بعض الفرص للقيام بتمويل البائع. لقد كان الأمر مشابهًا إلى حد ما لشروط لورانس التي ذكرها حيث كان البائع يعرض سعر فائدة بنسبة 7٪ وخصم 20٪. كنت أفكر نوعًا ما أنني أفضل الحصول على قرض من البنك. لذا، لا، هذا بالتأكيد هو الإجراء التالي الذي سأقوم به وهو تقديم بعض العروض وأنا مستعد ومستعد لتقديم هذه العروض المنخفضة. أعتقد أنني أردت فقط التأكد من أن التحليل مناسب. لقد أرسلت بضعة أمثلة لتحليلي إلى وكيلي الذي أغلق حوالي 30 تقريرًا عن المعاملات المشبوهة هذا العام، فقط ليرى أن هذه هي أرقامي. هل تبدو هذه مثل أرقامك؟ هل يجب أن أكون أكثر تحفظًا؟ هل لديك أي توصيات؟ أشعر وكأنني في هذه المرحلة حيث أنني مستعد للبدء في تقديم بعض العروض.
اشلي:
ميلاني، لقد طرحت سؤالاً لنا أيضًا في قناة مجموعتنا Slack حول تمويل البائع. هل تريد التحدث قليلا عن ذلك؟
ميلاني:
نعم، شكرا لذكر ذلك.
اشلي:
نعم. كان أحدهما يتعلق بكيفية عمل المدفوعات. حسنًا، لقد حصلت على الصفقة بموجب العقد، وتم إغلاقها عليه. لقد قام محاميك بتجميع اتفاقية، والبدء من هناك هو أن محاميك سيقوم بمستنداتك الختامية التي عادة ما تكون لديك، ولكنه سيقوم أيضًا بإعداد سند إذني يتماشى مع العقد. وهذا هو المكان الذي سيذكر فيه أنك مدين لبائع العقار X بمبلغ من الدولارات، ثم شروط الاتفاقية، مثل ما هو سعر الفائدة، وما هو جدول الاستهلاك، وما هي دفعتك الشهرية، وأشياء من هذا القبيل وكيف تعمل فترة السداد. ما هي بعض الأسئلة التي كانت لديك حول ذلك؟
ميلاني:
نعم. لم يكن لدي سند إذني من قبل، ولذا أعتقد أنني كنت أتساءل كيف يبدو ذلك فعليًا في الممارسة العملية. هل لديك مشترين يتوقفون عن الدفع ببطء؟ وكيف يتم إدارة ذلك ومراقبته؟ يبدو الأمر غير رسمي في بعض النواحي. وقد تساءلت للتو... بالنسبة لإيجار طويل الأجل، يرسلون لي شيكًا مرة واحدة في الشهر. ولذا أفترض أن الأمر بهذه البساطة. لكنني أشعر أنه بدون هذا الكيان الرسمي للبنك أو المقرض، يبدو الأمر أقل سهولة في المراقبة. لذا، أشعر بالفضول تجاه تجاربك، وكيف كان يبدو الأمر فعليًا شهرًا تلو الآخر، وما إذا كانت هناك أي مشكلات تتعلق به.
اشلي:
لقد فعلت ذلك في كلا الاتجاهين. لقد فعلت ذلك حيث كنت أقوم بتمويل البائع وكان شخص ما يدفع لي، ثم دفعت أيضًا لشخص ما لتمويل البائع. في كلتا الحالتين كان الشيك مرسلاً. لقد قمت بإعداده كدفع تلقائي، لذلك سيتم إرسال الشيك إليهم في الأول من الشهر. ثم نفس الشيء مع الشخص الذي كان يدفع لي، لقد جعلوه على الدفع التلقائي حيث تم إعداده للتو. تمامًا مثلما تدفع دفعة الرهن العقاري، فإنك ترسل لهم شيكًا فحسب، وربما تقوم بإجراء ACH مباشرة في حسابهم المصرفي. وذلك عندما أقوم بعروض تمويل البائع. أقوم بإضافة تلك القطعة هناك والتي سيتم إيداعها مباشرة في حسابهم المصرفي في هذا التاريخ من كل شهر. إنه مجرد نوع من الأمل الإضافي الذي سيقدرونه لقبول عرضي.
ولكن لنفترض بعد ذلك أنهم لا يدفعون، وهنا تقع على عاتقك مسؤولية الاتصال بالمحامي الخاص بك، وهو على الأرجح المحامي الذي قام بتحرير السند الإذني. وهذا هو المكان الذي ستتم فيه عملية حبس الرهن تمامًا كما يفعل البنك. سيستخدم البنك محاميه لإجراء نفس العملية الرسمية. العملية الفعلية لذلك تعتمد على كل دولة. مثل ولاية نيويورك، يمكنك أن تدفع مبلغًا كبيرًا لمدة عامين قبل أن يطردوك فعليًا من منزلك لحبس الرهن. تكساس، أعتقد أنها فترة زمنية أقصر حيث يكون من الأسهل بكثير إخراج الناس. ولهذا السبب يقدم الكثير من المستثمرين تمويلًا للبائع أو يقومون بتأجير الأراضي وأشياء من هذا القبيل لأنه من الأسهل كثيرًا إخراج الناس، واستعادة المنزل، ثم المضي قدمًا والقيام بتمويل البائع مرة أخرى.
ميلاني:
وهل سبق لك أن قمت بعملية حبس الرهن بنفسك؟
اشلي:
لا، لم أفعل. لم أضطر لذلك، وهو أمر جيد.
توني:
نعم. عبرت الأصابع وتبقى على هذا النحو.
اشلي:
نعم. هل هناك أي أسئلة أخرى حول ذلك يا ميلاني؟
ميلاني:
في الواقع، أعتقد، نعم، شيء آخر. في الكثير من صفقات تمويل البائع، أشعر أن أكبر جاذبية ربما تكون دفعة أولى أقل. وهكذا عندما ترى أنه لا يزال هناك دفعة مقدمة بنسبة 20٪، إذا كان سعر الفائدة أقل بشكل كبير مما تقرضه البنوك حاليًا، فهذا يعني أن الضوء الأخضر على طول الطريق. لكنني أعتقد أنني أشعر بالفضول لمعرفة ما إذا كانت هناك أشياء أخرى تتعلق بصفقة تمويل البائع والتي لا أفكر فيها والتي قد تصبح أكثر جاذبية وأكثر إثارة للاهتمام.
اشلي:
الشيء الوحيد الذي أفكر فيه مرتجلاً هو الراحة. تمامًا مثل الاضطرار إلى المرور عبر أحد البنوك، قد يكون الأمر أكثر من مجرد عملية أطول. عليك أن تضع المزيد من الأوراق، عليك أن تملأ المزيد من النماذج، كل هذه الأشياء. لذا، هناك طريقة ملائمة تتمثل في القيام بتمويل البائع، وليس عليك حقًا القيام بأي من ذلك. التطبيق الرسمي، وأشياء من هذا القبيل، والقيام بتمويل البائع. هناك شيء آخر أيضًا، كما قلت، الدفعة الأولى، ولكن أيضًا سعر الفائدة. إذا كان الشخص سيحتفظ بهذا المال في حسابه البنكي، حسنًا، بدلاً من الاحتفاظ بالمال من البيع في حسابه البنكي والحصول على فائدة بنسبة 1% منه، بدلاً من ذلك، سيفرض عليك فائدة بنسبة 4% ، والتي لا تزال أفضل بكثير من الفائدة البالغة 7٪ التي يمكنك الحصول عليها في البنك اليوم وهي دفع فائدة بنسبة 4٪، لكن كلاكما يكسبها. في هذا المثال، كلاكما يجني أكثر مما كنت ستحققه لو ذهبت إلى البنك وقاموا بوضع هذه الأموال في حسابهم البنكي. لذلك، هذا شيء آخر يجب مراعاته أيضًا.
ثم الميزة الكبيرة للبائع هي المزايا الضريبية. حقيقة أنه بدلاً من أخذ مبلغ مقطوع عند بيع العقار، أصبحوا الآن دخلاً خاضعًا للضريبة يتم توزيعه على مدار فترة القرض. بدلاً من الحصول على... لنفترض أنهم يبيعون عقارًا بمبلغ 100,000 دولار، حسنًا، زادت شريحة الضرائب الخاصة بهم للتو لأنهم أصبحوا الآن يتمتعون بدخل أعلى يعتمد على بيع هذا العقار الاستثماري. عندما يقومون بتمويل البائع، فقد حققوا الكثير منك فقط في السنة الأولى من أصل 20 عامًا، ويتم إطفاء القرض. إنه يبقيهم في تلك الشريحة الضريبية المنخفضة وسيدينون بضرائب أقل. هذه ميزة كبيرة لسبب قيام الكثير من الأشخاص بتمويل البائع. شيء واحد أفعله دائمًا هو التلميح إلى مطالبة البائعين بأنهم على استعداد للقيام بتمويل البائع. يقولون لا على الفور، أقول فقط: "أوه، حسنًا. أنا فقط لا أعرف ما إذا كانت وكالة حماية البيئة الخاصة بك قد ذكرت المزايا الضريبية لها. ثم هذا النوع من يضع ضجة صغيرة في آذانهم.
توني:
نعم، وأعتقد أن الشيء الكبير الآخر أيضًا هو أنه يمكنك حقًا إنشاء عرض يتحدث عن ما هو مهم لذلك البائع. على سبيل المثال، ربما يكون البائع هو الأكثر اهتمامًا بالحصول على أعلى سعر شراء على الإطلاق، ولكن ربما لا يقوم العقار بتقييم السعر الذي يبحث عنه. ولكن إذا كنت تقوم بمركز تمويل البائع، فهم هم الذين يقعون في مأزق بالنسبة للعقار. لذا، إذا أرادوا بيعه بأكثر من قيمته، فهذا في صالحهم فقط. بينما إذا كنت ستتعامل مع بنك تقليدي، إذا كان البائع يريد نصف مليون دولار، لكن قيمة العقار تبلغ 300,000 دولار فقط، فلن تسير الأمور بهذه الطريقة. لذلك أعتقد أن هناك المزيد من المرونة للاستماع إلى ما هو مهم بالنسبة لهذا البائع ومن ثم منحهم عرضًا يتحدث حقًا عن ما يحفزهم.
ميلاني:
تمام. آخر شيء كنت سأقوله هو أنه يبدو أنه إذا كان النقد هو الشيء الذي يريده البائع أكثر من أي شيء آخر، فسيصبح ذلك مثل قاتل صفقة تمويل البائع لأنهم يريدون صرف النقود والانسحاب. وفي النهاية، لن تقوم إلا بدفع الدفعة الأولى ثم دفعة مع مرور الوقت مع الفائدة. لقد كان هذا نوعًا من التعلم مع العائلة المتعددة التي نظرت إليها خلال الأسبوعين الماضيين. لكن شكرًا جزيلاً لك على التحدث قليلاً عن ذلك. هذا مفيد حقا بالنسبة لي.
اشلي:
نعم. ونشكرك كثيرًا على حضورك معنا مرة أخرى هذا الأسبوع، ونتطلع إلى التحدث معك مرة أخرى في غضون أسبوعين.
ميلاني:
شكرا.
(الغناء)
شاهد البودكاست هنا
في هذه الحلقة نغطي
- كيفية تقديم عرض منخفض ولماذا يجب أن تعكس نقطة السعر أرباحك دائمًا
- ماذا تفعل عندما يتم قبول عرضين (وكيفية تمويل كلا الصفقتين)
- تمويل البائع 101 ولماذا (ولماذا لا) يستحق الأمر المتابعة بالنسبة للمستثمر
- كيفية العثور على البائعين المتحمسين في السوق الخاص بك من خلال النظر في MLS
- لماذا يجب عليك أرسل العروض دائمًا (حتى لو بدت غير واقعية)
- أسواق الإيجارات قصيرة الأجل وكيفية قياس المهلة الزمنية عند البحث عن الصفقات
- سندات إذنيةوكيفية عملها، والمخاطر/الفوائد المترتبة على التوقيع مع البائع
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
تواصل مع براندون ولورانس وميلاني:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ تحقق من صفحة الراعي!
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-257
- $3
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 20 سنة
- 2021
- 2022
- 2023
- 7
- 84
- a
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- مطلق
- استمر
- يقبل
- الوصول
- حسابي
- يا
- نقر
- في
- اكشن
- في الواقع
- إضافي
- مميزات
- مزايا
- نصيحة
- محام
- بعد
- ضد
- الوكيل
- عملاء
- • التقدم في العمر.
- اتفاقية
- قدما
- AIR
- قوة جوية
- الكل
- سابقا
- البديل
- دائما
- مدهش
- كمية
- تحليل
- تحليل
- تحليل
- و
- آخر
- إجابة
- في أى مكان
- استئناف
- جذاب
- تفاح
- تطبيق
- نقدر
- نهج
- المنطقة
- المناطق
- حول
- فنـون
- مصطنع
- أسوشيتد
- مهاجمة
- محامي
- جمهور
- المؤلفة
- تلقائيا
- متاح
- الى الخلف
- العودة إلى المسار الصحيح
- سيئة
- مصرف
- حساب البنك
- البنوك
- قاعدة
- على أساس
- في الأساس
- BAT
- جميل
- لان
- يصبح
- أن تصبح
- قبل
- وراء
- يجري
- اعتقد
- أقل من
- الفوائد
- أفضل
- ما بين
- محاولة
- كبير
- أكبر
- أكبر
- قطعة
- الأزرق
- مجلس
- قارب
- الحجوزات
- الحدود
- اشترى
- صندوق
- براندون
- استراحة
- جلب
- وبذلك
- جلبت
- نساعدك في بناء
- ابني
- بنيت
- باقة
- الأعمال
- يشترى
- المشترين
- التقويم السنوي
- كاليفورنيا
- دعوة
- تسمى
- الحملات
- قبعة
- يهمني
- النقد
- تدفق مالي
- المصروفات
- تحدى
- فرصة
- قناة
- تهمة
- مقاطعة تشاتام
- التحقق
- تدقيق
- عيد الميلاد
- المدينة
- واضح
- اغلاق
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- إغلاق
- ساحل
- كلية
- COM
- تأتي
- مريح
- آت
- عمولة
- الشركات
- حول الشركة
- مقارنة
- تنافسي
- تماما
- مفهوم
- المفاهيم
- قلق
- قلق
- حالة
- الثقة
- التواصل
- محافظ
- نظر
- النظر
- التواصل
- جهات الاتصال
- استمر
- عقد
- مقاول
- المقاولون
- ملاءمة
- محادثة
- رائع
- التكلفة
- استطاع
- Counter
- مقاطعة
- زوجان
- الدورة
- خلق
- الإبداع
- ائتمان
- عبرت
- فضولي
- حاليا
- تخفيضات
- البيانات
- التاريخ
- يوم
- أيام
- صفقة
- المخصصة
- دين
- ديسمبر
- قررت
- القرار
- عميق
- غوص عميق
- قطعا
- دنفر
- يعتمد
- أودعت
- تفاصيل
- حدد
- حوار
- فعل
- مختلف
- DIG
- الاجتهاد
- مباشرة
- اتجاه
- مباشرة
- خصم الإخوة الإضافي
- مناقشة
- العرض
- منطقة
- وثيقة
- وثائق
- لا
- فعل
- دولار
- سيطر
- لا
- إلى أسفل
- بشكل كبير
- تعادل
- قيادة
- إسقاط
- مجفف
- أثناء
- كل
- كل شخص
- في وقت سابق
- أسهل
- بسهولة
- إما
- البريد الإلكتروني
- طاقة
- كاف
- ترفيه
- كيان
- وكالة حماية البيئة
- الحلقات
- إنصاف
- الضمان
- خاصة
- عزبة
- تقدير
- تقديرات
- الأثير (ETH)
- حتى
- زاخر بالأحداث
- EVER
- كل
- الجميع
- كل شىء
- مثال
- أمثلة
- متحمس
- توقع
- خبرة
- استكشاف
- اكتشف
- استكشاف
- استكشاف
- مد
- احتفل على
- فيسبوك
- يفشلون
- فشل
- هبوط
- مألوف
- للعائلات
- FAST
- صالح
- المفضلة—الحقيبة
- خوف
- ردود الفعل
- العناية بالقدم
- قليل
- الشكل
- شغل
- تصفية
- تمويل
- التمويل
- العثور على
- نهاية
- الاسم الأول
- تناسب
- ثابت
- مسطحة
- مرونة
- مرن
- نقف
- فلوريدا
- تدفق
- تدفق
- يطفو
- تركز
- اتباع
- متابعيك
- القوة
- رسمي
- أشكال
- المنتديات
- إلى الأمام
- وجدت
- رابع
- مجانًا
- الاصدقاء
- تبدأ من
- جبهة
- بالإضافة إلى
- صندوق
- ربح
- كراج
- جمع
- العلاجات العامة
- توليد
- توليد
- جورجيا
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- معطى
- يعطي
- إعطاء
- Go
- هدف
- الأهداف
- الله
- يذهب
- الذهاب
- خير
- شراء مراجعات جوجل
- عظيم
- جدا
- أخضر
- تجمع
- شخص
- نصفي
- حفنة
- مقبض
- يحدث
- حدث
- يحدث
- سعيد
- الثابت
- وجود
- سمعت
- السمع
- قلب
- مساعدة
- مفيد
- مساعدة
- يساعد
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- أعلى
- تاريخي
- ضرب
- عقد
- عقد
- حفرة
- منازل
- الواجب المنزلي
- أمل
- نأمل
- الفندق
- ساعات العمل
- منـزل
- المنازل
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTPS
- ضخم
- جرح
- الضجيج
- فكرة
- فورا
- أهمية
- in
- ميال إلى
- دخل
- القيمة الاسمية
- زيادة
- العالمية
- معلومات
- في البداية
- في البداية
- إلهام
- انستقرام
- بدلًا من ذلك
- مصلحة
- سعر الفائدة
- يستفد
- وكتابة مواضيع مثيرة للاهتمام
- المُقدّمة
- الاستثمار
- استثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- جزيرة
- الجزر
- مسائل
- IT
- العناصر
- يناير
- المشــاريــع
- رحلة
- قفز
- كانساس
- كانساس سيتي
- شديد
- احتفظ
- ركلة
- طفل
- نوع
- علم
- المعرفة
- معروف
- مجد
- البلد
- المالك
- اسم العائلة
- العام الماضي
- قيادة
- تعلم
- يترك
- ليد
- المقرض
- المقرضين
- الإقراض
- يتيح
- الرافعة المالية
- LG
- على الأرجح
- محدود
- قائمة
- المدرج
- استماع
- قائمة
- مصانع
- قوائم
- القليل
- حي
- الذين يعيشون
- قرض
- محلي
- موقع
- المواقع
- طويل
- طويل الأجل
- يعد
- بحث
- يبدو مثل
- بدا
- أبحث
- تبدو
- الكثير
- لويس
- حب
- منخفض
- صنع
- صيانة
- رائد
- جعل
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- تمكن
- إدارة
- يدويا
- كثير
- علامة
- تجارة
- الأسواق
- مطابقة
- أمر
- يعني
- قياس
- تعرف علي
- المذكورة
- طريقة
- وسط
- ربما
- مليون
- مانع
- الحد الأدنى
- الرسالة
- MLS
- لحظة
- مال
- مراقبة
- مراقبة
- شهر
- شهريا
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- أكثر
- الدافع
- التحفيز
- خطوة
- يتحرك
- متعدد الأسرة
- متعدد
- الاسم
- الطبيعة
- بالضرورة
- ضروري
- حاجة
- بحاجة
- إحتياجات
- الشبكات
- جديد
- نيويورك
- ولاية نيويورك
- الأحدث
- التالي
- عادة
- عدد
- أرقام
- الإشغال
- شهر اكتوبر
- عرض
- الوهب
- عروض
- حسنا
- ONE
- جاكيت
- تعمل
- آراء
- الفرص
- الفرصة
- خيار
- مزيد من الخيارات
- أخرى
- أخرى
- الكلي
- كاتوا ديلز
- أصحاب
- سلام
- مدفوع
- ذعر
- ورقة العمل
- متنزهات
- موقف سيارات
- خاص
- الشريكة
- الماضي
- مسار
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- مجتمع
- فترة
- شخص
- شخصيا
- مرحلة جديدة
- للهواتف
- مكالمة هاتفية
- قطعة
- المكان
- وجهات
- تخطيط
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- لعب
- من فضلك
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- سياسات الخصوصية والبيع
- فرقعة
- محفظة
- ان يرتفع المركز
- منشور
- محتمل
- يحتمل
- ممارسة
- قدم
- جميل
- سابق
- السعر
- الأسعار
- التسعير
- ابتدائي
- المحتمل
- العائدات
- عملية المعالجة
- البرنامج
- التقدّم
- واعد
- دليل
- دليل على المفهوم
- لائق
- HAS
- الملكية
- آفاق
- حماية
- تزود
- شراء
- شراء
- وضع
- يضع
- وضع
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- بسرعة
- أرنب
- نطاق
- نادر
- معدل
- تصنيف
- نسبة
- الوصول
- التي تم الوصول إليها
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- أدرك
- سمسار عقارات
- سبب
- معقول
- الأسباب
- مطمئنة
- توصية مجاناً
- ساندي خ. ميليك
- المرجع
- تعكس
- بغض النظر
- رحاب
- تذكر
- عن بعد
- الاجار
- الإيجارات
- السداد
- مثل
- بحث
- الاحتياطيات
- سكان
- مورد
- استجابة
- مسؤولية
- مسؤول
- القيود
- بيع بالتجزئة
- إيرادات
- مراجعة
- المخاطرة
- طريق
- دائري
- طريق
- يجري
- قال
- تخفيضات
- نفسه
- جدول
- المدرسة
- الثاني
- رؤية
- يبدو
- بيع
- الباعة
- بيع
- إرسال
- إحساس
- سبتمبر
- مسلسلات
- الخدمة
- طقم
- التسوية (Settled)
- سبعة
- مشاركة
- شاركت
- مشاركة
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- بشكل ملحوظ
- التوقيع
- مماثل
- الاشارات
- منذ
- عزباء
- جلسة
- حالة
- SIX
- ستة أشهر
- مهارات
- تثاقل
- ببطء
- صغير
- الأصغر
- So
- ناعم
- باعت
- الصلبة
- حل
- بعض
- شخص ما
- شيء
- قليلا
- في مكان ما
- تحدث
- يتحدث
- تختص
- تخصص
- محدد
- قضى
- المدعومة
- الرعاة
- انتشار
- جدول
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- الولايه او المحافظه
- إقامة
- خطوة
- خطوات
- لا يزال
- قلة النوم
- قصص
- شارع
- بناء
- يكافح
- عدد الطلبة
- موضوع
- تقدم
- المقدمة
- الصيف
- فائق
- تزويد
- مفترض
- أخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- محادثات
- ضريبة
- الضرائب
- تكنولوجيا
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- تكساس
- •
- المنطقة
- المعلومات
- من مشاركة
- شيء
- الأشياء
- تفكير
- هذا الأسبوع
- هذا العام
- فكر
- ثلاثة
- عبر
- تشديد
- الوقت
- مرات
- متعب
- عنوان الاعلان
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- تسامح
- طن
- نغمة
- توني
- جدا
- تماما
- تواصل
- السياحه في زلمسي
- نحو
- مسار
- تجارة
- الصفقات
- تقليدي
- النص الكامل
- نقل
- مسافرين
- جدا
- صحيح
- منعطف أو دور
- في النهاية
- مع
- فهم
- فهم
- مكتتب
- وحدة
- تحديث
- صاعدا
- us
- تستخدم
- عادة
- عطلة
- قيمنا
- الباعة
- قابل للحياة
- فيديو
- الرؤى
- انتظر
- مشى
- مطلوب
- يريد
- مراقبة
- طرق
- الموقع الإلكتروني
- أسبوع
- أسبوعي
- أسابيع
- ترحيب
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- سوف
- مستعد
- الشتاء
- في غضون
- بدون
- يتساءل
- للعمل
- عمل
- عامل
- العمل بها
- أعمال
- قلق
- قيمة
- سوف
- كنت لأعطي
- اكتب
- جاري الكتابة
- مكتوب
- خاطئ
- X
- عام
- سنوات
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر
- Zillow