رد المبتدئ: تمويل البائع ، واضعو اليد ، وهل أن تصبح وكيلاً يستحق كل هذا العناء؟

اشلي:
هذا هو Real Estate Rookie الحلقة 268.

توني:
أعتقد أن الكثير من المبتدئين ربما يفترضون خطأً أنهم بحاجة إلى ترخيص ليكونوا مستثمرين عقاريين ، عندما لا يكون لدى غالبية المستثمرين العقاريين الذين أعرفهم ترخيصهم ، وبدلاً من ذلك ، نقوم بتعيين شخص خبير في هذا الشيء المحدد ونستفيد من خبراتهم ، لأن وكيلي في Joshua Tree ، هو وفريقه ، أحبهم تمامًا لأن لديهم عملية شراء وبيع العقارات وصولاً إلى العلم. مثل ، إذا نسيت تحديد موعد الفحص ، فإن منسق المعاملات الخاص به يقول ، "مرحبًا ، سأحدد لك موعد الفحص."

اشلي:
اسمي أشلي كير وأنا هنا مع مضيفي المشارك توني روبنسون.

توني:
ومرحبًا بكم في Real Estate Rookie Podcast حيث نقدم لك كل أسبوع ، مرتين في الأسبوع ، الإلهام والتحفيز والقصص التي تحتاج إلى سماعها لبدء رحلتك الاستثمارية. كالعادة ، أريد أن أبدأ حلقة اليوم بالصراخ على شخص ما باسم مستخدم KSP75. ترك لنا KSP مراجعة من فئة الخمس نجوم على Apple Podcast. تقول ، "أنا أملك منزلًا متعدد العائلات وتعيش عائلتي في جزء من المنزل ، لذلك لدي بعض التعرض للمستأجرين ، وعقود الإيجار ، وما إلى ذلك. Real Estate Rookie رائع للاستماع إليه لأنه يعطي المعلومات والإرشادات والثقة للانتقال إلى المستوى التالي من الاستثمار العقاري. أخطط لالتهام كل حلقة ، وتدوين الملاحظات ، والقراءة ، والبحث ، والاستعداد بنسبة 100٪ بيقين مطلق للانقضاض على صفقاتي التالية عندما تكون الظروف مناسبة ". لذا ، نحن نقدر شركة KSP ، نحب أنت وأنا أنك ستحصل على المعلومات والإرشادات والثقة قريبًا لإجراء هذه الصفقة التالية.

اشلي:
إذاً (توني) ، ما الجديد عنك؟

توني:
ارتديت قميصًا بلون مختلف اليوم ، لذا فأنا أرتدي اللون المارون. اعتقد. إنه أسود تقريبًا ، لكن ليس تمامًا.

اشلي:
اضطررت إلى زيادة سطوع هاتفي لأنني ما زلت أعتقد أنه كان أسودًا حتى قال المنتج شيئًا وقمت بتحويل السطوع ، فأنا أقول ، "أوه نعم ، إنه ظل مختلف."

توني:
أعتقد أنني قد أجرب لونًا مختلفًا لعام 2023 ، لذلك سنرى. لكن لا ، في ملاحظة جادة ، نحن في الواقع ، أعتقد أنني سأسافر إلى وست فرجينيا في نهاية هذا الأسبوع. لقد حصلنا للتو على خطاب نوايا موقّع على صفقة كنا نبحث عنها هناك. إنها قطعة أرض رائعة حقًا ننظر إليها. تبلغ مساحتها حوالي ستة أفدنة ، وتقع بالقرب من حديقة وطنية جديدة في ويست فيرجينيا ، ويحتوي العقار نفسه على منزل رئيسي ، ودار ضيافة ، وخمس منصات متنقلة ، ومن ثم لديه أيضًا التصاريح لإضافة مجموعة من مواقع التخييم الفخمة أيضًا . لذا فإن الفكرة هي أننا سنشتري هذا العقار ، ونضيف المواقع الفخمة ، ونجدد المنزل الرئيسي ، ومن ثم ربما نشتري عددًا قليلاً من المعسكرات الهوائية أيضًا لجعلها وجهة صغيرة هناك. لذلك نحن متحمسون لذلك.

اشلي:
هذا رائع. هذا مثير حقًا.

توني:
نعم.

اشلي:
هل زرت وست فرجينيا من قبل؟

توني:
أبدا في حياتي. ستكون هذه هي المرة الأولى.

اشلي:
عندما كنت أصغر سنًا ، كنت أذهب إلى بطولة العالم للعبة IBO للرماية هناك. كنت أنا وأبي وأخي نتصل [غير مسموع 00:02:51].

توني:
كنت في بطولة العالم للرماية؟

اشلي:
لمثل دوري واحد ، دوري IBO ، لكن نعم.

توني:
لماذا سمعت الآن عن هذا؟ هل سبق لك أن أخبرتني أنك شاركت في بطولة العالم للرماية؟

اشلي:
لا أعرف. أعني ، أشعر أنها ليست صفقة كبيرة. لا أعرف. لكن نعم ، اعتدت أن أقوم بإطلاق النار على الهدف ثلاثي الأبعاد عندما كنت أصغر سناً.

توني:
أعني ، كم عدد الأشخاص الذين يمكنهم القول بأنهم شاركوا في بطولة العالم من أجل أي شيء؟

اشلي:
ولكن على أي حال ، كان في Snowshoe Mountain كل عام في ويست فيرجينيا وأحب الذهاب إلى هناك. إنها مثل قرية تزلج صغيرة على قمة الجبل ، وكانت رائعة للغاية. كانت بطولة الرماية بأكملها تسير صعودًا وهبوطًا على التلال للقيام بالتصوير ثلاثي الأبعاد والأشياء ، لذلك كان الأمر رائعًا حقًا.

توني:
نعم ، لم أقم بذلك أبدًا ، لذا أعتقد أننا سنقلع في نهاية هذا الأسبوع وستكون رحلة سريعة ، لكننا متحمسون للغاية. ستكون هذه هي المرة الأولى التي نقوم فيها بأي شيء باستخدام glamping. لم يكن حقاً في خطة اللعبة ، لكن نوع الملكية قدم نفسه. في الواقع ، تواصل معي هذا الشخص على Instagram ، ولست الأفضل في التحقق من الرسائل المباشرة الخاصة بي ، ولكن بين الحين والآخر سأقوم بمحاولة مسحهم ، وقد أرسل لي أحدهم صفقة ، كان مثل ، "مرحبًا ، أجل ، أنا أتطلع لتقديم عرض في هذا." لذا إذا كان لديكم يا رفاق بعض الصفقات الجيدة الأخرى التي تناسب تلك المعايير ، يرجى الاستمرار في إرسالها إلي لأن هذا لم يكن ليحدث بدون هذا الرجل.

اشلي:
سأغادر أيضًا في عطلة نهاية هذا الأسبوع ، لكن للأسف لا يتعلق الأمر بصفقة. إنه لعطلة نهاية أسبوع عقارية للفتيات في لاس فيغاس. لذلك أصبحت بعض مستثمرات العقارات من أقرب أصدقائي. لذلك لدينا عطلة نهاية أسبوع للفتيات في لاس فيغاس. نقوم بالعديد من الرحلات معًا ، ولكن عادةً ما تكون مجموعة أصدقائنا بأكملها ، ولكن هذه المرة ستكون مجرد فتاتين ، ونعم ، نحن على وشك إزالة قطاع لاس فيغاس.

توني:
طالما لم تستمتع معهم أكثر مما استمتعت به معي ومع سارة الصيف الماضي ، أعتقد أنه جيد تمامًا.

اشلي:
حسنًا ، أتعلم ماذا؟ أعتقد أنك بأمان لأن حمامات السباحة مغلقة في هذا الوقت من العام ، لذلك لن يكون هناك حفل في البلياردو.

توني:
لا توجد حفلات تجمع.

اشلي:
لكنني أيضًا ، لقد زرت لاس فيجاس ، لا أعرف ، ربما 12 مرة ، لكنني لم أذهب أبدًا إلى ملهى ليلي في لاس فيغاس. من المحتمل أن تكون هذه هي المرة الأولى لي في نهاية هذا الأسبوع.

توني:
حسنًا ، طالما أنها تحتل المرتبة الثانية بين أكثر رحلاتك في فيغاس متعة ، وأعتقد أننا مربحون. نحن بخير.

اشلي:
لذلك اليوم في Rookie Reply ، لدينا بالفعل بعض الأسئلة الرائعة التي سحبها منتجنا من مجموعة Real Estate Rookie Facebook. لذلك سوف نتحدث عن التنظيف لدوران الموظفين. لذلك بعد مغادرة المستأجر ، كيف يجب أن تدفع مقابل ذلك ، ما هو الشائع ، الطرق المختلفة التي تدفع بها مقابل التنظيف. أيضًا ، القليل من تمويل البائع ، إذا قدم البائع ذلك لك ، فكيف يتم ذلك جنبًا إلى جنب مع الحصول على تمويل مصرفي في نفس المكان ، ثم نتحدث عن إجراء مسح على أحد العقارات. لدينا تجارب مختلفة تمامًا مع توني ، لذلك إذا كنتم تريدون التفكير في ما هو شائع في منطقتك ، فنحن نحبكم يا رفاق أن تقفزوا إلى تعليقات YouTube وتعلقوا أدناه فيما إذا كنتم تفعلون ذلك عادةً أو لا تحصل على استطلاع عند شراء عقار ولماذا.
حسنًا ، السؤال الأول اليوم يأتي من جيسون دورسي. "عند شراء عقار ، ما هو الغرض من الحصول على مسح؟ سمسار العقارات يسأل عما إذا كنت سأحصل على واحدة ". حسنًا ، مسح ، مسح للأرض. إذن ، أين توجد خطوط الحدود ، ستكتشف أين ، وكم هو حجم قطعة الأرض ، وكم فدان وأين تذهب هذه الخطوط بالفعل. إذن ما هو العقار الذي تشتريه بالفعل وما هو العقار المجاور. توني ، هل من الشائع أن يقوم الناس بإجراء استطلاعات الرأي في المكان الذي تعيش فيه لشراء العقار؟

توني:
على الأقل ليست العقارات التي أشتريها. لا أعتقد أن سمسار عقارات أو أي شخص أو حتى مقرضي قد طلب مني الحصول على استبيان ، ولكن أيضًا طرودنا صغيرة جدًا. أعتقد أن خطوط اللوت محددة جيدًا بشكل نموذجي. لذلك ربما هذا هو السبب في أنها ليست مصدر قلق كبير للأسواق التي أنا فيها.

اشلي:
نعم ، لا أعتقد أنني أغلقت عقارًا على الإطلاق دون إجراء دراسة استقصائية مثيرة للاهتمام.

توني:
أليس هذا جنونيا؟

اشلي:
نعم. هنا ، من الشائع جدًا إجراء الاستبيان ، وعادة ما يدفع البائع عادةً لإجراء المسح حيث يخرج المساح ، ويضع علامة على الممتلكات ، وربما يراهن على زوايا القطعة من أجلك ، ثم يسحب بشكل أساسي خريطة المسح. سيضعون عادة في مكان وجود المنزل على الممتلكات ، وخطوط الملكية حيث يوجد الشارع. في بعض الأحيان ، على الرغم من أن شخصًا ما قد يكون قد أجرى بالفعل استبيانًا ربما تم إجراؤه مسبقًا عند شراء المنزل ، أو اشتريت مقصورة صغيرة على شكل حرف A في العام الماضي وكان هناك مسح قديم من التسعينيات ، وقد قبلت هذا الاستطلاع وحصلت للتو على يوقع البائع على إقرار بعدم التغيير ينص على أنه لم يطرأ أي تغييرات على خط الطرد. عادةً ما يُنصح فقط بالعودة وقبول استبيان ربما يكون عمره عامين فقط ، فقط لكي يكون لديك هذا الشعور بالأمان لعدم وجود أي تغييرات على الطرد وخطوط المسح الخاصة بك.
كان لدي عقار عندما تم إجراء المسح ، كان هناك نزاع مع الجيران أنه لم يتم إجراؤه بشكل صحيح بالفعل ، ولم نغلقه وتم تأجيل الإغلاق حتى تم الانتهاء من هذا النزاع الفعلي وتم وضع الخطوط في الواقع يتم تعريفه على أنه إلى أين ذهب الطرد بالفعل. هذا هو المكان الذي يمكنك أيضًا معرفة ما إذا كانت هناك حقوق ارتفاق على العقار أيضًا. حول المكان الذي أعيش فيه ، من الشائع جدًا الحصول على تسهيلات لشركة الغاز حيث يوجد لديهم خط غاز. في الواقع ، في مسكني الأساسي ، لدينا بئر غاز ، وهناك طريق يعود إلى بئر الغاز في العقار الذي تعتبر شركة الوقود الوطنية هي شركة الغاز التي يمكنهم الذهاب إليها والوصول إليها في أي وقت. وبعد ذلك يدفعون ، نحصل على غاز مجاني لمنزلنا وهو أمر رائع. نعم ، استهلاك غير محدود ، والذي لا تسمعه حتى هذه الأيام. لذلك هناك أشياء مختلفة مثل التي يمكنك اكتشافها أيضًا من خلال إجراء الاستبيان على العقار.
لذا ، إذا أوصى وكيل العقارات الخاص بك ، فاسأل عما إذا كان هذا شيء سيوفره البائع. إذا لم يكن الأمر كذلك ، فيمكنك دائمًا دفع تكلفة المسح الذي سيتم إجراؤه ، واعتمادًا على حجم الطرد ، أعني ، عادةً ما أرى فدانين ، وليس طنًا من المباني أو أي شيء عليها ، يمكن أن تتراوح من 400 إلى ربما 1,000 دولار على الأكثر.

توني:
مثير للاهتمام. نعم ، لم أسمع بذلك حرفيًا. أنا أبحث في مستندات الإغلاق أثناء حديثك عن بعض ممتلكاتنا القديمة لمعرفة ما إذا كانت موجودة هناك ولم ألاحظ ذلك ، ولكني لا أرى أي شيء حول استطلاع في أي من الوثائق التي لدي. أقرب شيء لدي ، حتى أنه يُظهر خطوط القطع ، هو من تقرير العنوان والصفحة الأخيرة تمامًا بها نظرة شاملة لجميع الطرود المختلفة في ذلك الشارع ، وهي مجرد نوع من الخطوط العريضة للطرد الذي يخصنا . لكن لا ، هذا ممتع للغاية. أنا حرفيا لم أفعل ذلك من قبل.

اشلي:
نعم ، لقد صدمت حقًا أيضًا بشأن ذلك. لقد كانت لدينا الحلقة التي تحدثنا فيها عن الآبار وكيف أنكم لا تمتلكون عادةً آبارًا حيث كنت تشتريها لأول مرة ، ولكن نعم ، لإجراء مسح ، للقيام بذلك. نعم ، أوصي بإجراء استطلاع أو معرفة ما إذا كان لديهم استطلاع بالفعل. إنه فقط يجعل الأمور أسهل كثيرًا إذا كنت تحصل على تمويل مصرفي. لقد طلبت من البنوك مؤخرًا نسخة من الاستبيان أيضًا لم أقم بذلك من قبل ، لكنني قدمت قرضًا تجاريًا حيث طلبوا نسخة من الاستبيان.

توني:
نعم ، والآن يجعلني أتساءل عما إذا كنت سأفتح نفسي على الأرجح للمشكلات على الطريق من خلال عدم إجراء هذا الاستطلاع عندما نشتري العقار ، خاصةً إذا كانت بضع مئات من الدولارات فقط. إنه فقط للتأكد من عدم وجود مشاكل مع خطوط الملكية أو ماذا لو كان سور الجيران أبعد بمقدار 10 أقدام مما يفترض أن يكون. يمكنك أن ترى بعض هذه الأشياء ، مثل سمسار العقارات الخاص بي ، يستخدمون LandGlide أو التطبيق أو شيء من هذا القبيل. لذا إذا كنا في العقار ، فسوف يعجبهم ، "مرحبًا ، هذا هو الخط ،" وأشياء من هذا القبيل ، ولكن من المحتمل أن يكون شيئًا يجب أن نتعامل معه بجدية أكبر الآن بعد أن سمعت عن هذا.

اشلي:
نعم ، نحن نستخدم LandGlide أيضًا و onX Hunt. لقد أجرينا تجربة صغيرة في الواقع قبل أسبوعين حيث اشتريت هذه الـ 30 فدانًا ، وسرنا في خط الملكية. كان ذلك بعد انتهاء موسم الصيد مباشرةً ، وكان من المذهل مدى قرب بعض أكشاك الشجر التي كانت مخصصة للجيران الذين كانوا ... كانوا يواجهون ممتلكاتهم ، ولكن كانت هناك بعض الحالات التي يكون فيها الأمر مثل ، "آه ، هذا في الواقع قد تكون على ممتلكاتنا ، "موقف الشجرة الخاص بهم. لكن onX Hunt الذي لاحظناه ، و LandGlide ، كان بعيدًا قليلاً عن حيث كانت الرهانات الفعلية في زوايا العقار أيضًا. لم تكن دقيقة للغاية.

توني:
على الفور.

اشلي:
نعم.

توني:
رائع. حسنًا ، هل يجب أن ننتقل إلى السؤال الثاني؟

اشلي:
نعم ، دعنا ننتقل إلى المرحلة التالية. "هل يمكنك مشاركة الإيجابيات والسلبيات في الحصول على رخصة العقارات الخاصة بك فقط لمساعدة نفسك في صفقات الاستثمار العقاري؟" يأتي هذا السؤال من Teresa Molter من مجموعة Real Estate Rookie على Facebook. إذا لم تكن في مجموعة Real Estate Facebook بعد ، فتأكد من انضمامك. يجدر الاشتراك في Facebook فقط للانضمام إلى هذه المجموعة ، ويمكنك التواصل مع الكثير من المستثمرين المتشابهين في التفكير وأيضًا طرح الأسئلة التي قد نلعبها في العرض. إذن يا طوني ، لا أحد منا لديه رخصة عقارية ، لكن سارة تحصل على ترخيصها ، أليس كذلك؟

توني:
تعمل سارة على الحصول عليها. على الرغم من أنها مرت بهذه العملية برمتها ، فهي تقريبًا على خط النهاية الآن ، وما زلنا نتناقش حول هل تحتاج حتى إلى المرور بالخطوة الأخيرة من إجراء الاختبار. هناك بعض الأشياء التي ننظر إليها ، أليس كذلك؟ أولاً ، إنها عملية طويلة جدًا في كاليفورنيا للحصول على الترخيص الخاص بك. يجب أن تأخذ ثلاث دورات ، وهناك بعض الشهادات الإضافية التي يتعين عليك الحصول عليها ، وعليك أخيرًا إجراء هذا الاختبار وهو اختبار طويل جدًا أيضًا ، ومن الواضح أن هناك بعض التكاليف المرتبطة بكل هذا أيضًا. ولكن ليس الأمر كما لو أنه يمكنك الحصول على ترخيصك خلال 30 إلى 45 يومًا. إنها تشبه محنة مدتها ستة أشهر على الأقل ، وربما أطول اعتمادًا على السرعة التي تستغرقها في اجتياز جميع الدورات الدراسية.
لذلك أعتقد أن السؤال الأول الذي يجب أن يسأله أي شخص لنفسه ، ولكن بالنسبة لك تيريزا على وجه التحديد ، هو كم من الوقت والمال والطاقة التي ستستغرقها للحصول على ترخيصك. ثم الأمر الثاني هو ما هو هدفك من القيام بذلك. لقد قلت أنه ربما يكون ذلك فقط لمساعدة نفسك في صفقاتك العقارية. هل تتطلع فقط إلى أن لديك حق الوصول إلى MLS؟ هل تريد ربما التوفير في العمولات التي ستدفعها لوكيل المشتري عندما تشتري شيئًا ما أو وكيل البائع إذا كنت تبيع شيئًا ما؟ ما هو دافعك لفعل ذلك؟ ثم ما هو الحجم الذي تعتقد أنك ستستخدمه بالفعل؟ إذا كنت تشتري صفقة واحدة في السنة ، فهل من المنطقي حقًا أن تمر عبر الأطواق للحصول على هذا الترخيص والحفاظ عليه على أساس سنوي أو على الرغم من تكراره في ولايتك؟
أعتقد أن الكثير من المبتدئين ربما يفترضون خطأً أنهم بحاجة إلى ترخيص ليكونوا مستثمرين عقاريين ، في حين أن غالبية المستثمرين العقاريين الذين أعرفهم ليس لديهم ترخيص ، وبدلاً من ذلك نقوم بتعيين شخص خبير في ذلك شيئًا محددًا ونستفيد من خبرتهم ، لأن وكيلي في Joshua Tree ، هو وفريقه ، أحبهم تمامًا لأن لديهم عملية شراء وبيع العقارات وصولاً إلى العلم. إذا نسيت تحديد موعد الفحص الخاص بي ، فإن منسق المعاملات الخاص به يقول ، "مرحبًا ، سأقوم بتحديد موعد الفحص لك" ، أو "مرحبًا توني ، مجرد تذكير ، تنتهي فترة العناية الواجبة الخاصة بك في سبعة أيام. إذا كنت ترغب في الحصول على طلبك ، فلنتأكد من أننا نفعل ذلك اليوم ". لذلك أعتقد ، تيريزا ، أنه إذا كان هدفك هو توفير المال فقط ، فربما لا تفعل ذلك ، ولكن إذا كنت تريد حقًا أن تكون وكيلاً ، فمن المحتمل أن أسعى لتحقيقه.

اشلي:
بدأت رخصتي العقارية ثلاث مرات. أعتقد أنني دفعت 99 دولارًا مقابل الدورة التدريبية عبر الإنترنت. كان هذا ، لا أعرف ، قبل خمس سنوات أو أيًا كان. يجب عليك إعادة شراء الدورة بعد عام أو أيًا كان. لكنها وصلت إلى نفس النقطة فيما يتعلق لماذا أحتاجها ، والسبب الوحيد الذي جعلني سأحصل عليها كان حتى أتمكن من أخذ نفسي للعروض ، لذلك لم أضطر إلى جدولة العروض مع شخص آخر ، مع وكيل ، ويمكنني فقط الذهاب إلى العقارات. ثم وصلت إلى النقطة التي كانت فيها معظم ممتلكاتي خارج صفقات السوق. كانت هذه هي الفائدة الوحيدة حقًا بالنسبة لي. بالطبع ، توفير المال على العمولة ، لكنني أعتقد أن الأمر يستحق دفع المال لجعل شخص آخر يقوم بالأعمال الورقية ، ووضع العقد ، والتحدث إلى الوكيل الآخر ، والتعامل مع الأشياء التي تظهر.
على وجه الخصوص ، أعتقد أنها ميزة كبيرة أن يكون لديك وكيل عندما يكون لديك مستأجرين في العقار وأنت تحاول البيع. يمكن أن تكون جدولة العروض مع المستأجرين في العقارات كابوسًا لمجرد التنسيق معهم ، وحملهم على منحهم حق الوصول. لقد ذهبت إلى العديد من عروض العقارات حيث من المفترض أن أكون في وحدة ونصل إلى هناك وكان الأمر مثل ، "لا ، آسف. قال المستأجر لا أو كان من المفترض أن يكونوا هنا ، فهم ليسوا كذلك. ليس لدينا مفاتيح ، "أشياء من هذا القبيل. لقد قمت بالفعل ببيع عقارين خلال العام الماضي كان بهما مستأجرين ، وذهبت مع وكيل عقارات عمل مع شركة إدارة الممتلكات الخاصة بي ، فقال ، "هذا ما أريد بيعه من أجله. ها هي ممتلكاتي ، "وقد حصل على جميع معلومات المستأجر من شركة إدارة الممتلكات ، وقام بتنسيق كل عرض معهم بشكل مباشر. كان هذا الحق هناك يستحق التكليف في حد ذاته للقيام بذلك.
أتفق مع توني في هذا. إذا كنت تريد بالفعل إدارة شركة كوكيل عقاري وشراء المنازل وبيعها لأشخاص آخرين ، فعندئذ نعم ، قد يكون الأمر يستحق ذلك لأن تذكر أن هناك تكاليف التعليم المستمر. للحفاظ على استمرار رخصتك ، سيكلفك ذلك المال ، وسيكلفك الوقت لأخذ دروس التعليم المستمر هذه أيضًا.

توني:
أجل ، أنا أتفق معك تمامًا يا آش. أعتقد أن الأمر يتعلق بالدافع النهائي. مثلما قلت ، أفضل أن أدفع لشخص ما لتولي جميع الأعمال الإدارية بدلاً من أن أقوم بذلك بنفسي. لكن مرة أخرى ، فهمت. نحن نوعًا ما في مساحات مختلفة في رحلتنا العقارية ، لذلك ربما يكون من المنطقي بالنسبة لنا القيام بذلك. لكن فكرتي الشخصية ، تيريزا ، هي أنه إذا لم تكن تخطط لجعل هذا مصدر دخل فعليًا بالنسبة لك ، فقد أركز المزيد من وقتي على بناء عملي في مجال العقارات أولاً ثم النظر في أعمال الوكالة أو عمل الوكيل لاحقاً.

اشلي:
تمام. في سؤالنا التالي من ريك واتس. "هل قام أي شخص من قبل بشراء منزل به ساكنون فيه؟ أي شيء أحتاج إلى مراعاته عند محاولة إخراجهم؟ كانوا هناك بإذن من المالك السابق ، لكن لا توجد اتفاقية إيجار من أي نوع ولا يبدو أنهم على استعداد للمغادرة. ربما سأتحدث مع محامٍ بخصوص التزاماتي القانونية. سأبحث روحي قليلاً عن الالتزامات الأخلاقية أيضًا. لم أكن أعرف ما إذا كان أي شخص قد اختبر هذا من قبل ".

توني:
آش ، هل يمكنني أن أبدأ بسؤال لك أولاً ، أليس كذلك؟ أنا لا أشتري العقارات مع المستأجرين. حتى التقلبات التي نشتريها ، في كثير من الأحيان تكون إيجارات طويلة الأجل مسبقًا ، ولكن دائمًا ما يكون مطلبًا من جانبي هو التأكد من إخلاء المستأجرين. هناك في الواقع انعكاس في العقد الذي حصلنا عليه لمدة شهرين تقريبًا الآن لأن البائع يعمل على إخراج هؤلاء المستأجرين. لذا فإن خط الأساس الخاص بي هو أنني لن أشتريه إذا كان هناك مستأجر هناك لأنني لا أريد صداع الاضطرار إلى محاولة الإخلاء. من وجهة نظرك ، إذا كان لديك عقار تبحث عن شرائه وكنت تعلم بالفعل أن المستأجرين لا يريدون المغادرة ، فهل ستمضي قدمًا في شرائه؟

اشلي:
نعم ، وأعتقد أن هناك شيئًا في هذا السؤال ربما لم يكن ريك يعرفه عن القيام بما يكفي من العناية الواجبة على ما أعتقد ربما لأن هذا العقار كان متعاقدًا ، لأنني أعتقد أن هناك بعض الطرق التي كان من الممكن أن يتعامل بها مع هذا قبل الحصول عليه بموجب عقد. صدقني ، هناك الكثير من الأشياء التي أتمنى لو كنت أعرفها في أول زوجين من العقارات التي فعلتها أيضًا.
لدي عدد غير قليل من العقارات التي لديها مستأجرين في المكان ، ولكن ما أفعله هو أن أقوم بإغلاق عقد حيث أقارن ما يقوله المالك بما يقوله المستأجر. سيقول المستأجر أو المالك ، "هذه هي شروط عقد الإيجار ، وإليك اتفاقية الإيجار." أو ، إذا كان الوضع في حالة ريك ، فلا توجد اتفاقية إيجار ، فسيعطونني 400 دولارًا نقدًا شهريًا وهم من شهر لآخر وهذا هو اسمهم ، وهذا هو رقم هاتفهم ، وهذا كل ما لدي. ثم سأتصل بالمستأجر ، بإذن المالك بالطبع ، وأطلب منهم ملء اتفاقية الإغلاق التي تعطيني بشكل أساسي مزيدًا من المعلومات عنها ولكنها تؤكد ما قاله المالك. هل يقولون أن إيجارهم هو أيضًا 400 دولار شهريًا؟ هل يقولون أنهم في الواقع في اتفاقية إيجار مدتها خمس سنوات حيث يقول المالك ، "لا ، حسنًا يمكنك إخراجهم بمجرد إغلاق العقار"؟
لذلك هناك خطوات يمكنك اتخاذها. يمكنك أيضًا استخدام هذا كمفاوضات أيضًا. لقد قمت مؤخرًا ببيع عقار والشخص الذي اشتراه أراد إزالة المستأجرين من العقار قبل الشراء. ما فعلناه هو أننا قدمنا ​​إشعارًا لهم بالإخلاء. كانوا من شهر إلى شهر ، وقد قدمنا ​​الإشعار المناسب ، وقالوا ، "لا ، لن نغادر". لذلك بدأنا عملية الإخلاء وما زلنا في الواقع مغلقين على العقار ، لكننا احتجزنا المال في الضمان لدفع أتعاب المحاماة إذا كان عليهم الاستمرار في الإخلاء. لقد حددنا مبلغًا بالدولار ، أعتقد أنه ربما كان مثل 1,200 دولار أو أي شيء لتغطية تكاليف المحامي إذا كان عليهم الاستمرار في الإخلاء إذا لم يغادر المستأجر. وهكذا ، عندما غادر المستأجر بمفرده دون الحاجة إلى المضي قدمًا في الإخلاء ، تم رد مبلغ 1,200 دولار لي. وبعد ذلك ، إذا كان عليهم المضي قدمًا في عملية الإخلاء بالكامل ، فسيكون على المشتري الاحتفاظ بمبلغ 1,200 دولار للمساعدة في تغطية التكلفة.
هناك طريقة ما يمكنك من خلالها معالجة هذه المشكلة قبل إغلاق العقار وهي تنص في عقدك على أن العقار سيكون شاغرًا. في هذا الموقف الدقيق هنا مع ريك ، سيتعين عليك بدء عملية الإخلاء لإخراج هؤلاء الأشخاص من الوحدات. الأشياء التي يجب أن تقلق بشأنها هي أنه لا توجد اتفاقية إيجار للعقار وتريد أن تكون حريصًا على الذهاب إلى المحكمة وفجأة يظهر عقد إيجار. لذا ، ربما يكون الحصول على نوع من الوثائق من المالك السابق يوضح أنهم كانوا يعيشون هناك بمبلغ X هذا ، ولم يكن هناك عقد إيجار أو كانوا من شهر لآخر ، شيء من هذا القبيل يمكن أن يساعد بالتأكيد قضيتك.
ولكن بقدر ما تقوم بالبحث عن التزاماتك الأخلاقية عن نفسك ، فأنت مؤهل تمامًا للحصول على حق تلك الممتلكات ، وما عليك سوى القيام بالإجراءات القانونية للمضي قدمًا في الإخلاء. وبعد ذلك ، توني ، قد تعرف المزيد عن هذا فيما يتعلق بحقوق المستقطنين. أعني ، هل يدفعون حتى أي إيجار هنا أم أنهم يعيشون فقط في العقار؟ لأن هذا يمكن أن يكون قضية أخرى في حد ذاته حيث سيكون عليك أن تمر بعملية الإخلاء مرة أخرى ، لكن معذرةً ، أعتقد في كاليفورنيا أن هناك حقوقًا متساهلة للغاية في مجال العشوائيات. هل هذا صحيح؟

توني:
لا أمتلك أي إيجارات طويلة الأجل في كاليفورنيا. لم يسبق لي أن. لكنني أعلم ذلك ، ولا تقتبس لي من هذا لأنني قد أكون بعيدًا قليلاً ، لكنني متأكد تمامًا من أنه حتى لو وجد شخص ما منزلًا مفتوحًا وبقي هناك لفترة كافية دون إذن من أي شخص ، يمكن أن يكون لها حقوق تقنيًا كمستأجر. من المؤكد أنها ستختلف بين ولاية وولاية يا ريك. لذا تحدث مع محامٍ في ولايتك للحصول على تلك المعلومات الصحيحة ، ولكن كنت أفضّل دائمًا ألا أشتري العقارات التي بها مستأجرين إذا لم أكن أخطط للاحتفاظ بهؤلاء المستأجرين.

اشلي:
نعم ، لقد قمت بقلب منزل مع جيمس داينارد في سياتل ، واشنطن وهناك حقوق مستقطنة مواتية هناك أيضًا. لطالما مازحته ، حسنًا ، إذا سارت هذه الصفقة جنوبًا ، فسأنتقل إلى العقار ويمكنني على الأقل العيش هناك لمدة عام أو عامين مجانًا لاستعادة عودتي.

توني:
قبل أن يتم طردك.

اشلي:
حسنًا ، لننتقل إلى السؤال التالي. هذا السؤال من Rob Young ويأتي أيضًا من مجموعة Real Estate Rookie Facebook. "ما هي المخاطر المرتبطة بتمويل البائع للدفعة المقدمة؟ أنا المشتري. البائع لا يمتلك المنزل بشكل مجاني وواضح. يمكنني الحصول على الرهن العقاري ولكن ليس لدي المال للدفعة الأولى. البائع على استعداد لتمديد الشروط. كان عليه أن يرضي رهنه عندما يبيع. اي نصيحه؟" حسنًا ، دعنا نرسم ذلك ربما أولاً. حسنًا ، سيحصل روب على قرض عقاري لشراء هذا العقار. حسنًا ، دعنا نستخدم فقط ، لسهولة الرياضيات ، لنفترض أنه اشتراها بمبلغ 100,000 دولار. إنه يحصل على رهن عقاري بنسبة 80٪ ، أي 80,000 ألف دولار ويحتاج إلى 20,000 ألف دولار. يقول البائع: "سأقرضك مبلغ 20,000 دولار للدفعة الأولى. عليك أن تدفع لي مبلغ X على مدى خمس سنوات "، أو أيًا كان ذلك.
لذا فإن الشيء مع هذا هو أن البنك سيرغب في معرفة من أين أتت تلك الأموال ، خاصة إذا كنت تفعل ذلك في مكان سكني حيث يتعين عليك إظهار أنك كسبت هذا الدخل أو أنك وفرت هذا المال أو أن الأموال جاءت منك ، أو كانت هدية من أحد أفراد الأسرة. إن رؤية أنك حصلت على المال من البائع قد لا يكون مؤهلًا كدليل على الأموال الخاصة بالعقار. هذه هي المناقشة الأولى التي سأجريها وهي الذهاب إلى موظف القرض ، المقرض الذي تستخدمه وسؤاله عن الموقف.
إذا كنت تقوم بتمويل تجاري ، فأنا أعلم أن هذا يحدث بشكل شائع حيث يقوم البائع بتمويل البائع للدفعة المقدمة. أنت تفصح عنها للبنك ، يدير البنك الأرقام ويقول ، "حسنًا ، يمكن لعقار الإيجار هذا دفع نفقاته الشهرية بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري هاتين ، أحدهما للبنك بمبلغ 80,000 ألف دولار والآخر للبائع بمبلغ 20,000 ألف دولار . موافقة. تفضل. دعونا المضي قدما." لكن هذا هو قلقي من هذا. هل سيكون هذا تمويلًا سكنيًا أم سيكون تمويلًا تجاريًا؟ هذا نوع من مثل الخطوة الأولى التي أود أن أنظر إليها في هذا النوع من المواقف.

توني:
وأعتقد ، روب ، فقط لإعطائك بعض الوضوح حول كيفية تدفق الأموال بين المشتري ، والبنك ، والبائع ، والبنك ، لأن هناك خطوات قليلة هناك ، أليس كذلك؟ بالعودة إلى مثالك ، آشلي ، لنفترض أن روب يشتري هذا المنزل مقابل 100,000 دولار ، وأنه حصل على قرض عقاري بمبلغ 80,000 ألف دولار ، ولديه دفعة أولى قدرها 20 ، ولنفترض أن هذا البائع ربما يدين بمبلغ 35,000 ألف دولار على المنزل. باستخدام الأرقام التقريبية ، إذا قاموا ببيعها مقابل 100 ، فسوف يسددون رهنهم العقاري البالغ 35,000 دولار ، وسيتبقى لهم 65,000 دولار بعد ذلك ، أليس كذلك؟
لكن روب ، المال لا يتدفق منك مباشرة إلى البائع. عادة ما يكون هناك طرف ثالث بينهما. في كاليفورنيا ، نستخدم شركات الملكية والضمان ، والطريقة التي تعمل بها هي عندما يرسل البنك شيكًا بمبلغ 80,000 ألف دولار ، فإنهم سيرسلون ذلك إلى سند الملكية والضمان. ثم يذهب Escrow إلى البائع ويقول ، "مرحبًا السيد البائع ، هذا المال مخصص للممتلكات التي تبيعها إلى Rob. نرى أنك لا تزال مدينًا ب 35,000 دولار أمريكي لبنك أوف أمريكا عن هذا العقار. لذا قبل أن نصدر لك أي أموال ، سنقوم أولاً بسداد ديونك البالغة 35,000 دولار المستحقة لبنك أوف أمريكا وستحصل على الرصيد وهو 65,000 ". لذا ، يا روب ، لا داعي للقلق بالضرورة بشأن قيام البائع بسداد هذا الرهن العقاري الأولي لأنه ما دمت تمر عبر حق الملكية والضمان ، فسوف يتأكدون من أن أي دين أو أي نوع من الامتيازات ، أي شيء مقابل ذلك يتم سداد الممتلكات قبل أن يذهب هذا المال بالفعل إلى البائع.

اشلي:
نعم ، هذه نقطة رائعة هي أنك تريد التأكد من أن المال الذي تدفعه ، بحيث يغطي مبلغ 80,000 دولار في مثالنا ما هو مستحق على الرهن العقاري أو أن البائع لديه المال. ولكن كما قال توني ، هذا شيء سيضمن هذا العنوان حدوثه عند الإغلاق ولن تكون فجأة ستمتلك هذا العقار ولكن لا يزال هناك امتياز آخر على العقار من المالك السابق.

توني:
الرماد ، بناءً على ما قلته ، أنا أوافقك الرأي. أعتقد أنه من الشائع أن ترى أحيانًا أن البائع سيعيد جزءًا من الدفعة المقدمة ، وبصراحة ، أعتقد أن هناك بعض البنوك الأصغر ، إذا كان روب يعمل مع اتحاد ائتماني محلي أو شيء قد يكون مريحًا له البائع لديه امتياز ثانٍ على العقار أيضًا. Rob ، هذا هو المكان الذي تشعر فيه البنوك بالغرابة ، حيث لا يريدون أي شخص في وضع الامتياز الثاني. إنهم يريدونك أن يكون لديك نوع من المظهر في اللعبة وليس مقرضًا آخر. ولكن إذا كنت تعمل مع اتحاد ائتماني أصغر أو بنك محلي ، فربما يكونون مرتاحين لإعطائك 80 ألفًا للأول ثم جعل البائع يمنحك 20 ألفًا في الثانية. لذلك أعتقد أن الأمر يعتمد على البنك الذي تعمل معه.

اشلي:
خاصة إذا كنت تشتري العقار بأقل من القيمة السوقية. إذا كان بإمكانك إظهار شركات البنك وقول ، "انظر ، أنا أشتري هذا المنزل مقابل 100,000 ، لكن أي منزل آخر مثل هذا حولي يبيع بمبلغ 150,000 على الأقل. لقد اشتريت بالفعل 50,000 دولار من السوق "، أو أيًا كان ذلك ، فمن المؤكد أن ذلك سيساعد قضيتك أيضًا.
حسنًا ، السؤال التالي هنا من إريك دونو. "رسوم التنظيف والانتقال ، كيف تعمل بالرسوم؟ بالنسبة للإيجارات طويلة الأجل الخاصة بي ، كنت أتقاضى رسوم الانتقال لتغطية التنظيف الاحترافي قبل الانتقال. كان تفكيري أنه من الأفضل القيام بذلك بدلاً من سحب رسوم التنظيف من إيداعهم عند الانتقال. كيف تتعامل مع التنظيف؟ هل تأكل التكلفة فقط ، وتخرجها من الوديعة عند الانتقال إلى المنزل ، ولا تنظفها على الإطلاق؟ " حسنًا ، هذا سؤال طويل المدى ، لكن توني ، ربما بعد أن ننتقل إلى وضع الإيجار طويل الأجل ، يمكنك حتى تغطيته على جانب الإيجار قصير الأجل أيضًا.
بالنسبة للتأجير طويل الأجل ، يمكنك تحصيل رسوم تنظيف الانتقال. عادة لا أرى هذا كثيرًا. حقًا ، أنا بصراحة لا أعرف ما إذا كنت قد رأيت أي شخص يفعل هذا من قبل. أعني ، يمكنك فرض رسوم ، ما لم تسمح لك ولايتك بفعل ذلك. ما أفعله هو أن أقوم بعمل قائمة مراجعة للتنظيف. عندما ينتقل شخص ما إلى الشقة ، فإنهم يمشون معي ونفعل تقريبًا مثل التفتيش على العقار حيث يمكنهم أن يقولوا ، "أتعلم؟ هناك هذا الانبعاج في الزخرفة هنا. لا أريد أن أتحمل مقابل ذلك. هناك بقعة في هذه الزاوية من السجادة ، "مهما كانت هذه الأشياء. يمكنهم المرور ووضع علامة ، أو سيخوضون الأمر ويقولون فقط ، "نعم ، كل شيء في حالة جيدة ، حالة رائعة ، حالة رائعة." ربما يكون هناك القليل من البلى على إحدى الخزانات ، يمكنهم تحديد ذلك. قم بتوثيق كل شيء بالصور ، أنت كعلامة المالك أو مدير العقار ، ثم يقوم المستأجر أيضًا بالتوقيع عليه وتأريخه ، وهذا هو التاريخ الذي يتلقون فيه مفاتيحهم ، حيث يذهبون إلى الوحدة. تمام؟ كل شيء على ما يرام وجيد.
ثم عندما يحين وقت المغادرة ، يتم إعطاؤهم قائمة مراجعة للتنظيف. أنا أقدم هذا مقدمًا عندما ينتقلون للعيش فيه. لذا مهلا ، فقط حتى تعرف عندما تغادر ، هذا هو كل شيء يحتاج إلى التنظيف. لقد حصلت بالفعل على هذه القائمة من أختي. عندما تخرجت من الكلية ، كان عليها أن تنتقل للعمل كمدرس لبضع سنوات ، والشقة التي كانت فيها ، ذهبت لإخراجها عندما انتهيت وأعطوها قائمة التحقق من التنظيف وقد صنفت كل شيء على أنه إذا لم يتم ذلك ، فسيتم تحصيل الرسوم منك. لذلك إذا لم تقم بتنظيف الثلاجة ، فسيكون ذلك 10 دولارات أو أيًا كان. أعني ، كانت هذه في الواقع قائمة صعبة للغاية وحيث يتم مسح الستائر ، كل شيء من هذا القبيل.
أتذكر أن أختي كانت تشعر بالذعر لأنها لن تكون نظيفة بما فيه الكفاية. أعني أنها حرفياً لم تلمس هذا المكان طوال العام الذي عاشت فيه أو أيًا كان. كانت نظيفة. أتذكر أن المدير جاء للقيام بفحص خروجها وقد ألقى نظرة خاطفة عليه ، قال ، "حسنًا ، يبدو رائعًا." إنها مثل ، "هذا كل شيء؟" وهو مثل ، "نعم ، نعم ، لقد اهتممت جيدًا بهذا المكان حقًا. شكرًا لك." وقد أمضت قبل يومين فقط في تنظيف كل بقعة صغيرة من الزوايا رغم عدم وجود أي أوساخ أو غبار فيها. لذلك ، عند تنفيذ نوع من القائمة المرجعية التي يعرفها المستأجرون مسبقًا ، هذا هو التوقع عند مغادرتك لذلك ليس هناك مفاجأة ، وقد وقعوا بالفعل على ورقة التفتيش هذه قائلين إنكما توافقان على أنها في حالة جيدة. لم يكن هناك أي خطأ في الوحدة عندما انتقلوا إليها.
وبعد ذلك أقوم دائمًا بالتحديث ، عندما يقدمون إشعارًا بأنهم سيغادرون ، أعطهم ورقة الفحص هذه. هذا هو المكان الذي يمكنك فيه كتابة هذه التكلفة لكل عنصر. إذا كان السجاد بحاجة إلى التنظيف بسبب وجود بقع ، فيجب تنظيفه بشكل احترافي أو شيء من هذا القبيل ، أي 100 دولار ، مهما كان. أو يمكنك عمل رسوم تنظيف بسعر موحد. إذا لم تقم بتنظيف الوحدة ، فقم بتنظيف قائمة التحقق هذه للأشياء ، فسنقوم بتحصيل 250 دولارًا لأن هذا هو ما يكلفنا أن يأتي شخص ما ويفعل ذلك. وبعد ذلك عندما ينتقل المستأجرون ، يكون لديهم متعلقاتهم. أتيت وقمت بالتجول مع المستأجر قائلاً ، "حسنًا ، لم يتم تنظيف هذا هنا ، لم يكن هناك."
في ولاية نيويورك في يونيو من عام 2019 ، قاموا بالفعل بتغيير القانون حيث يتعين عليك في الواقع أن تعرض على المستأجر القيام بفحص الانتقال قبل مغادرته بالفعل. عندما يقدمون إشعارًا ، أعتقد أنه قبل أسبوعين من تاريخ انتقالهم الفعلي ، عليك أن تمنحهم فرصة لإجراء فحص هناك ، إنه نوع مثل الفحص المسبق ، حتى تتاح لهم الفرصة لتصحيح أي شيء. قل أن هناك ثقب في الحائط أو شيء من هذا القبيل. هذا يمنحهم الفرصة لتصحيحها ورسمها ، والتي إذا تابعتني يا رفاق على Instagram ، يمكنك أن ترى أن هذا ليس دائمًا أفضل شيء هو جعل المستأجرين يقومون بالإصلاحات بأنفسهم. هذه هي الطريقة التي قمت بها ، وأرى عادةً أنه لا توجد رسوم مدفوعة ويمكن سحبها من وديعة الضمان الخاصة بهم حتى بعد خروجهم.

توني:
أجل ، هذا انهيار عظيم ، أشلي. كانت أكثر خبرة لديّ في ذلك هي شركة إدارة الممتلكات التي عملت بها بعد الكلية ، وكانت عمليتها تقريبًا كما قلتها للتو في بعض الوقت قبل الضيوف فعليًا ، أو الضيف ، قبل أن يُفترض في الواقع أن يقوم المستأجر بذلك. عند الخروج ، سيقومون بعمل تجول أولي ، وبعد ذلك في اليوم الذي يعيد فيه المستأجر المفاتيح ، سيقومون بإجراء الإرشادات النهائية للتأكد من أن كل شيء قد تم تصحيحه. أيا كان ما لم يتم تصحيحه ، فقد تم إصدار فاتورة لهم ، ومن الواضح أنه تم إخراجهم من وديعة الضمان الخاصة بهم ، وإذا تجاوز ذلك ، فسيتم إصدار فاتورة لهم ، ولكن تم إصدار فاتورة لهم مقابل كل عنصر لا يزال مستحقًا. كانت هذه هي عمليتهم. لكن نعم ، لا أعتقد أنني قابلت أبدًا أي شخص يفرض على المستأجرين الانتقال إليه ، مثل رسوم التنظيف عندما ينتقلون إلى العقار ، لكن أعتقد أن إريك ، إذا كان يعمل من أجلك وما زال الناس يبحثون لتقولها في مكانك وربما تعمل ، ولكن كما قال آش ، هناك الكثير من الخيارات الأخرى هناك.

اشلي:
حسنًا ، هذا هو الرد على Rookie اليوم. آمل يا رفاق أخذتم الكثير من القيمة من هذا. إذا كانت هناك أسئلة تريد الإجابة عليها ، فيرجى إرسال رسالة مباشرة إلى توني أو أنا على Instagram. يمكنك ترك سؤال في مجموعة Real Estate Rookie Facebook حيث من المحتمل أن تحصل على الكثير من الردود قبل أن نتمكن بالفعل من بث الحلقة بردنا عليها. شكرا جزيلا لكم يا رفاق لانضمامكم إلينا. أنا أشلي في richfromrentals وهو توني في توني جروبنسون ، وسنعود يوم الأربعاء مع ضيف.