الحصول على معدل اهتمام قليل على الرهن العقاري الخاص بك هو شيء يحلم به مشتري المنازل في عام 2023. مع أن معدلات العام الماضي البالغة 4% لا تزال حاضرة في أذهان العديد من المستثمرين، قد يبدو من الصعب مقاومة محاولة الحصول على أقل معدل ممكن على الرهن العقاري عند شراء منزل. لذا، ماذا لو كانت هناك طريقة لتثبيت معدل الرهن العقاري أقل بنسبة XNUMX إلى XNUMX بالمائة من المتوسط اليومي، كل هذا يدفعه بائع الممتلكات الجديدة الخاصة بك؟ إنه ممكن، وإذا كنت ترغب في الحصول عليه، فسوف تحتاج إلى ذلك انصت بانتباه لما يقوله خبراء الرهن العقاري اليوم.
في هذه الحلقة، أحضرنا ثلاثة خبراء في الإقراض، بيل تيسار من سيفيك، كريستيان باشيلدر من شركة The One Brokerage، و إقراض واحدالصورة مات نيسر، للحديث عن ما يحدث مع الإقراض والمقرضين، ومعدلات الرهن العقاري، و برامج القروض منخفضة الفائدة. بفضل خبراتهم المختلفة، يعرف خبراء الرهن العقاري الثلاثة عن القروض المختلفة، سواء للإيجار، أو السكن الأساسي، أو الإصلاح والقلب، أو BRRRR، أو أي شيء آخر. لكن ما يجمعهم جميعًا هو تجربتهم على مدى الأشهر الستة الماضية.
Once Spa أسعار الفائدة بدأت في الارتفاع, المقرضين على الصعيد الوطني كانوا "مُدمرين" مع كميات هائلة من الأعمال تطير خارج الباب. لكن هؤلاء المقترضين لم يبحثوا عن مقرضين أفضل؛ لم يرغبوا حتى في الشراء بعد الآن. هذا تسبب في "إعادة ضبط" العديد من سماسرة الرهن العقاري والمقرضين متطلباتهم ومعاييرهم وتوقعاتهم للسنوات القليلة القادمة. الآن، أصبح المقرضون مثل هؤلاء مبدعين، حيث وجدوا بعضًا من أفضل الطرق للقيام بذلك تساعدك على تسجيل سعر فائدة أقل دون أن أتقاضى منك سنتًا واحدًا.
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ديف:
ما أخباركم جميعا؟ هذا هو ديف ماير، مضيفك لبرنامج On the Market واليوم لدينا عرض رائع جدًا لك. نحن نجلب ثلاثة مقرضين مختلفين ذوي خبرة كبيرة لمساعدتنا جميعًا على فهم حالة سوق الاقتراض والإقراض لعام 2023. وكما نعلم جميعًا، تحدثنا عن الغثيان في العام الماضي أو أي شيء آخر، حيث ارتفعت أسعار الفائدة وقد أدى ذلك بالفعل إلى تغيير أنواع القروض المتاحة، والطريقة التي تعمل بها شركات الرهن العقاري. وكمستثمر، من المفيد حقًا أن تفهم تعقيدات صناعة الرهن العقاري لأنها تساعدك في الحصول على قروض أفضل وتصبح مقترضًا أفضل، والعثور على منتجات أفضل تتماشى بشكل أكبر مع استراتيجية الاستثمار العقاري الخاصة بك. لذا فهي حلقة رائعة جدًا. لدينا تشكيلة رائعة من الأشخاص الموجودين. وكتوصية فقط، إذا كنت تبحث عن مُقرض أو تريد فهم المزيد، فراجع موقع bigpockets.com/loans.
إنه مجاني تمامًا. هناك أماكن رائعة يمكنك من خلالها التواصل مع المقرضين الذين يعملون بشكل خاص وموجهين نحو المستثمرين. لذلك، لا يقتصر الأمر على القروض التقليدية حيث يمكنك العثور على أشياء مثل قرض نسبة تغطية خدمة الديون أو خيارات التمويل المؤقتة المختلفة. لذا تأكد من التحقق من ذلك لأنك ستسمع عن بعض منتجات القروض المختلفة المتاحة للمستثمرين والتي لا تستهدف مشتري المنازل التقليديين. وإذا سمعت شيئًا في هذه الحلقة يثير اهتمامك حقًا وتريد معرفة المزيد عنه، فإن موقع bigpockets.com/loans يعد طريقة رائعة للقيام بذلك. وبعد ذلك، سأأخذ استراحة سريعة ثم نعود إلى لجنة المقرضين لدينا.
دعونا نرحب بكم جميعًا في لجنة الإقراض لدينا اليوم، وأود منكم جميعًا أن تذهبوا وتشرحوا قليلاً عن تخصصكم ومن أنتم وكريستيان باشيلدر، هل من الممكن من فضلكم، فلنبدأ بكم.
مسيحي:
نعم على الاطلاق. أولاً وقبل كل شيء، أقدر دعوتك لي هنا، ويسعدني أن أشارك فيها. أنا مسيحي، أنا الشريك التجاري لديفيد جرين، والمالك المشارك والمؤسس والوسيط الإداري لشركة The One Brokerage، والتي تم ذكرها عدة مرات، لكنني أعتقد أنني الوسيط الوحيد هنا، لذا من الرائع أننا لقد حصلنا على موقف متباين في السوق، وأنا متحمس جدًا للمشاركة فيه.
ديف:
رائع عظيم. وفي هذا الدور، هل تركز في الغالب على العقارات السكنية أو الإقراض، أو هل لديك أي مكانة معينة؟
مسيحي:
نعم، نحن بالتأكيد قليلون من... لدينا الكثير من أغصان الأشجار التي تتفرع من الفرع الرئيسي. إذا كان علي أن أقول ما هو صندوقنا، إذا جاز التعبير، فإن السكن من واحد إلى أربعة هو غالبية أعمالنا. في حين أن لدينا برامج تجارية ونوعًا من مجموعة واسعة من المجالات التي يمكننا التفرع إليها، من واحد إلى أربعة، في أي مكان من التقليدية إلى DSCR ونوع من منتجات القروض الأكثر إبداعًا عندما لا يكون شخص ما مؤهلاً بشكل تقليدي، بالتأكيد علامتك التجارية والزبدة.
ديف:
حسنًا، رائع. مات نيسر، ماذا عنك؟
مات:
نعم، شكرا لاستضافتنا. نقدر ذلك ديف. شكرًا لك. مات نيسر، أنا الرئيس التنفيذي والمؤسس المشارك لشركة Lending One. نحن مُقرض وطني للمستثمرين في جميع أنحاء البلاد، أي في 40 ولاية. نحن متخصصون في كل ما يتعلق بالعائلة المكونة من فرد إلى أربعة، والقليل إلى حد ما من العائلات المتعددة، ولكن لنفترض أن جميعها من فرد إلى أربعة والكثير من الإيجارات طويلة الأجل. لذلك نحن متخصصون في إقراض أصحاب العقارات وأيضًا القليل من برامج الإقراض قصيرة الأجل والإصلاح. أعتقد أن المكان الذي ربما نتفوق فيه هو الإقراض طويل الأجل بمعدل فائدة ثابت لمدة 30 عامًا، وهو مشابه قليلاً للمقرض التقليدي، وأسهل قليلاً للحصول على التأهل. ومن ثم لدينا برنامج أكبر لكبار المستثمرين، ومحافظ كبيرة من العقارات بدون حق الرجوع، تصل قيمتها إلى 50 مليون دولار.
ديف:
مذهل. عظيم. ثم لضيفنا الأخير اليوم لدينا بيل تيسار.
بيل:
شكرا لك ديف. بيل تيسار، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة Civic Financial. على غرار شركة مات، نحن مُقرض وطني، متخصصون حقًا في عدد قليل من المنتجات، ومنتجات DSCR الخاصة بك، والتي هي في الواقع 5 و7 و10/1 إدخال/إخراج، والجسر والإصلاح والوجه والعائلات المتعددة أيضًا. من المحتمل أن يكون الرصيد 45٪ جسرًا و 45٪ إيجارًا وحوالي 10٪ للعائلات المتعددة. وأعتقد أن الأمر أقل بقليل من 40 ولاية.
ديف:
واو، هذا رائع. حسنًا، يبدو أن لدينا ثروة كبيرة من الخبرة هنا في مجال الإقراض، وهذا شيء أردنا حقًا التعمق فيه في العرض. كمستثمرين، نحن نتعامل مع المقرضين ونعمل معهم طوال الوقت، ولكن عندما نسمع منك، نود أن نعرف رؤيتك حول الصناعة ونوع ما يمكن أن نتوقعه خلال العام المقبل أو نحو ذلك. إذن يا بيل، لنبدأ معك. كيف تقول أن بيئة أسعار الفائدة المرتفعة خلال الأشهر التسعة الماضية قد أثرت على عملك؟
بيل:
أعتقد أن أول شيء أود قوله هو أنه كان له تأثير كبير على صناعتنا. لذلك، عندما أقول الصناعة، لا أقصد فقط صناعة الإقراض بأكملها. لذا، إذا فكرت في الأمر، من الجانب التقليدي، فقد أمضيت أول 30 عامًا من حياتي المهنية في الجانب التقليدي وقمت بتطوير الكثير من العلاقات طويلة الأمد هناك، وقد أدى ذلك إلى تدمير هذه الصناعة حرفيًا، ربما في المرتبة الثانية بعد القطاع المالي. مصيبة. وفي العديد من هذه الحالات انخفضت مستويات الصوت بنسبة 80 إلى 90 بالمائة. لم يتمكنوا من قطع طريقهم للخروج من تلك المشاكل. أعتقد أن هذا يستمر. فيما يتعلق بمساحتنا، أعتقد أن مات سيوافق على أن الكثير من الأشخاص الأصغر حجمًا، والأشخاص متوسطي الحجم، أخذوا الأمر حقًا على الذقن. كان لديهم مجموعة كاملة من القروض الموجودة في خطوط المستودعات الخاصة بهم والتي تم إعادة تداولها من قبل شركائهم في رأس المال ولذلك دخلوا في تلك الصفقات أعلى من المعدل وخرجوا منها بشكل كبير.
لذا فإن بعض هذه التداولات لا تزال تحدث في الوقت الحالي حيث تقوم وول ستريت باختيار تلك المحافظ. لذلك أعتقد أنه قد أفسد أسواق رأس المال من جانب BPL وأجبر الشركات التي لا تزال موجودة بالفعل على إعادة ضبط وإيجاد مستوى تسعير يمكن أن يكون على الأقل على قدم المساواة. لذلك كانوا ينشأون من أجل رسوم الإنشاء والرسوم غير المرغوب فيها وأعتقد أن المستوى موجود الآن. أعتقد أنك بدأت ترى، إنها بداية العام، عودة المزيد من رجال وول ستريت إلى السوق وأعتقد أن هذا أمر جيد جدًا بالنسبة لبعض الأشخاص الذين ما زالوا موجودين. لكن نعم، أعني، تغيير كبير يا ديف. وربما لا يزال هناك المزيد في المستقبل بشأن بعض هؤلاء المقرضين المحيطيين الذين يتشبثون بخيط رفيع.
ديف:
مات، هل ترى شيئا مماثلا؟
مات:
نعم، أعني أنني أتفق إلى حد كبير مع بيل. أعتقد أن الجزء المحظوظ لكلينا على الأرجح هو أنه كان هناك نوع من خط الزوال للمقرضين الكبار والمقرضين الصغار وما بينهما، على الأرجح... إذا كنت صغيرًا أو كبيرًا، فمن المحتمل أنك بخير. إذا كنت بينهما، فمن المحتمل أن يكون ذلك أكثر صعوبة بالنسبة لهؤلاء الأشخاص. ولكن فيما يتعلق بالمقترضين، أعتقد أنها إعادة ضبط كبيرة للطريقة التي تنظر بها إلى ضمان الصفقة. وربما بالنسبة للجمهور هنا، إذا عدت إلى الوراء 12 شهرًا مضت، ربما بدأت في يناير من العام الماضي، وكانت لدينا معدلات في الأربع بشكل أساسي، لمدة 30 عامًا ثابتة، وهو ما أعتقد أنه عندما بدأت العمل كنت أعتقد أنه سيكون كذلك مجنون. وبعد ذلك حدث ذلك في النهاية، وكان الناس متحمسين وكان الناس يشترون الأشياء وكان بإمكانهم على الأرجح دفع أقساط التأمين التي كانت موجودة لشراء العقارات.
وأعتقد أن التحول الكبير الذي حدث الآن هو أن أسعار الفائدة لم تعد تقتصر على أسعارنا فحسب، بل إنها تشمل صناعة الرهن العقاري بأكملها كما نحن... إن معدل الفائدة التقليدي الذي يصل إلى 7% في العام الماضي يمثل هزة هائلة بالنسبة لنا كمقرضين ومستثمرين ككل ل، كيف نتنقل؟ وأعتقد أن هذا هو ما كان يعاني منه الكثير من المستثمرين، فماذا أفعل بإستراتيجيتي؟ هل يجب أن تتحول؟ كيف يمكنني التنقل بين الأسعار من أربعة ونصف إلى سبعة؟ وهذا يحدث بسرعة كبيرة. أعتقد أنه ربما يكون أسرع ما حدث في التاريخ. لذلك أعتقد أن هذا ما أعتقد أن عدم اليقين هو ما خلق الكثير من عدم اليقين لدى المقترضين والمستثمرين الذين يفهمون ما سأفعله في عام 2022. نشعر أن معظم الناس قد توصلوا الآن إلى حد ما إلى إدراك أن هذا أمر طبيعي جديد في هذه المرحلة ويقومون بتعديل استراتيجيتهم. وقد بدأنا نرى ذلك في الربع الأخير، وأعتقد أن الأشخاص في الربعين الثاني والثالث كانوا في حيرة من أمرهم ولم يعرفوا ما يجب عليهم فعله بصراحة. وهذا ما نراه.
بيل:
فكر فيما يقوله مات، لذلك أعتقد أن الإحصائيات هي... المستثمر النموذجي الذي شرع في زيادة السعر كان يقوم بحوالي 67,000 معاملة، وهو ما يمثل عائدًا شاملاً على استثماراته. لذا، إذا كنت تفكر في ارتفاع أسعار الفائدة، دعنا نقول فقط 200 نقطة أساس، وفي بعض الحالات أكثر، ولكن عند 200 نقطة أساس على نصف مليون دولار، يكون المبلغ 10,000 دولار أمريكي للسنة. وهم الآن يكسبون 57,000، وعلى الأقل ما كانت تجربتنا هو أن المستثمرين ما زالوا هناك، وقد وضعوا أشخاصًا في كشوف رواتبهم، والشركات الأكبر، والمجموعات الأكبر، وما زالوا مستمرين ويصنعون الصفقات. إنهم يتفاوضون على صفقات أفضل من جانب الشراء. نعم، تكلفة رأس المال أرخص، لكن المقاولين يعودون الآن إلى المجال وسلاسل التوريد أفضل قليلاً. لذا فإنهم يلتقطون بعض المناطق، ويخسرون تكلفة رأس المال، و57 ليس رقمًا سيئًا إذا كان هذا هو متوسط العائد على استثمارك أو معاملتك.
ولذا، لم نر حقًا الكثير من مستثمرينا، يا مات، لا أعرف عنك أو عن كريستيان، إذا رأيتم يا رفاق أن الكثير من مستثمريكم يخرجون تمامًا. أعتقد أنهم أعادوا ضبط التوقعات، كما ذكرت سابقًا. ومن منظور الحجم، لديك الآن مستويات الأسعار الجديدة هذه. في الواقع، لم نشهد تراجعًا، وربما تكون هذه أكبر مفاجأة بالنسبة لي. على الأقل من الناحية الذهنية، كنت أعيد التفكير في الشكل الذي سيبدو عليه الرقم 23 من منظور الحجم، لكنني أعتقد في الواقع أنه سيظل جيدًا. وأعتقد أن الجميع يعيدون ضبط توقعاتهم ويعيشون مع المعيار الجديد.
مسيحي:
نعم، كنت أفكر بينما كنت تتحدث، وأعتقد أن هناك طبقة إضافية لها أيضًا، خاصة نحن الثلاثة، أعلم أننا جميعًا نركز بشكل كبير على المستثمرين. مع BiggerPockets، نود أن نحاول أن نكون في هذا المجال وأعتقد أنه كان هناك تركيز للمشترين على الأشخاص ذوي المعرفة وليس الجميع قادرين على زيادة تكلفة الحمل بمقدار 10,000 دولار. ليس الجميع قادرين على تعديل خططهم لتحقيق النجاح في هذا المجال. ولهذا السبب أعتقد أنه عندما نتحدث عن المقرضين الكبار والصغار، عادةً ما يكون جميع الأشخاص هم الذين قاموا للتو بالتسوية بين القروض أيضًا، وليس فقط من حيث الحجم، ولكن أيضًا بين القروض المتوسطة الخبرة، ربما عدم الخبرة، ولكن أنظمة الضبط الدقيقة حقًا كما قلت، ربما يقدمون علاوة إضافية، ربما يوفرون المال على المقاولين، وربما يوفرون المال في سلسلة التوريد الأرخص، وتكلفة الخشب منخفضة رخيصة أو أيا كانت.
والمستثمرون ذوو الخبرة والأشخاص الذين مروا بالتجارب والمحن... أعلم أنكم تقومون بالكثير من الإصلاحات والتقلبات. معي، يتم تشغيل أرقام دقيقة للإيجارات، وتشغيل أرقام دقيقة للإيجارات ربما قصيرة الأجل، والقدرة على تثقيف نفسك، يا رجل، هل هذا السوق مضغوط أم أن هناك شيئًا فريدًا يمكن الاستفادة منه هنا من خلال التدريج الصحيح؟ أعتقد أنني لم أشهد تراجعاً، لكنني رأيت بالتأكيد تركيزاً على عدد أقل من توزيعات الورق، والذي أعتقد أنه اتجاه سوق مثير للاهتمام حقاً.
ديف:
إذن يا كريستيان، أنت تقول أن الحجم الإجمالي يظل في حالة ثابتة إلى حد ما، ولكن هناك عددًا أقل من الأشخاص الذين يحصلون على حجم أكبر لكل شخص، لكل مستثمر؟
مسيحي:
لا أريد أن أسيء الفهم. انخفض حجم التداول على الإجمالي الكلي فقط، ولكن الحجم لكل مستثمر إذا كان هذا هو المقياس الذي يمكنني استخدامه، فهو بالتأكيد-
ديف:
هو عليه الآن.
مسيحي:
نعم، أعتقد أن هناك قدرًا أكبر مما يحدث لكل شخص نعمل معه، وهو أمر مثير للاهتمام نوعًا ما عندما تفكر في انخفاض الحجم الإجمالي، ولكن الحجم لكل شخص... لا أستطيع التفكير في عدد كبير جدًا من الأشخاص الذين نعمل معهم 'نقوم بأول قرض لنا. الكثير من عملائنا يكررون ذلك، والعديد من عملائنا يتمتعون بالخبرة، ويعرفون ما يفعلون، وقد قاموا بتشغيل أرقامهم ومثلما شارك بيل، فإن تكلفة الاحتفاظ الإضافية البالغة 10,000 دولار إذا كانوا يحققون 57 مقابل 67، لا يزال الكثير من المستثمرين يأخذون ذلك، أليس كذلك؟ وقد قاموا فقط بتحريك أرقامهم قليلاً ووجدوا طريقة لإنجاحها. لذلك، هذا اتجاه مثير للاهتمام والذي رأيته يحدث نوعًا ما، ونوع شركتنا مغلف هناك.
ديف:
هناك شيء واحد يثير فضولي، بالنظر إلى ما تقولونه عن نشاط المستثمرين، أنتم الثلاثة، هل أنواع القروض ومنتجات القروض التي يهتم المستثمرون بتغييرها على الإطلاق؟ مات، لنبدأ معك.
مات:
نعم، أعتقد أن القليل هو الجواب. ويعتمد الأمر... مرة أخرى، اعتمادًا على استراتيجيتهم القادمة في العام الماضي وماذا... إذا كانوا يبنون محفظة إيجارية ويعتمدون على ما أراه الكثير من العملاء وأراه على BiggerPockets، فإن الأمر يشبه إلى حد ما استراتيجية BRRRR القادمة في الشراء والتجديد وإعادة التمويل على أمل ثم سحب الأسهم. أعتقد أن أكبر تحول رأيته هو التحدي المتمثل في إخراجهم فعليًا للأسهم، في هذه المرحلة، للحفاظ على استمرار تلك السرعة التي كانوا عليها من قبل أو اعتادوا عليها قليلاً. في حين أعتقد أنه قبل ثلاث أو أربع سنوات، لا أعتقد أن التصور كان أن كل صفقة أقوم بها سأسحب كل أسهمي. أعتقد أنه كان في كل صفقة على الأقل احتفظت ببعض الأسهم في الصفقة. وأعتقد أن العقلية تغيرت قليلاً، خاصة مع فيروس كورونا، عندما كانت الأسعار ترتفع بسرعة كبيرة لدرجة أن الناس اعتادوا عليها، بالنسبة لعام 2022، كان عليّ في الأساس سحب الأسهم من كل صفقة والاستمرار في العمل.
الآن هذا ليس تحولًا حقيقيًا في المنتج، لكنني رأيت هذا التحول في الواجهة الخلفية، وإعادة التمويل ثم محاولة التقييم، حسنًا، هل يمكنني الحفاظ على نفس مستوى الصفقة من جانب الشراء الذي حافظت عليه لمدة عام أو منذ عامين على نحو فعال؟ لذلك هذا هو الشيء الوحيد الذي ألاحظه قليلاً. وبصراحة، انخفضت القيم في بعض الأسواق بنسبة خمسة أو عشرة بالمائة بالفعل. لا أعتقد أنه موجود في جميع الأسواق، بشكل واضح، ولكنك ترى كلتا القيمتين في قيم أكثر تحفظًا أو على الأقل من المثمنين. ثم لديك هذه القيمة طويلة الأجل وهي... قد يتعين عليهم جلب القليل من المال لإغلاقها، وهذا مفهوم غريب بالنسبة للكثير من الأشخاص الذين كانوا يقومون بإجراء المعاملات في السنوات القليلة الماضية. بالرغم من-
ديف:
تخيل ذلك.
مات:
عدت إلى ما قبل خمس سنوات مضت، وكان الأمر كما لو كنت تتوقعه.
مسيحي:
نعم، يمكنني أن أتحمل ذلك بالتأكيد. لا أستطيع أن أخبرك بعدد المرات التي أجرينا فيها محادثة حول فشل BRRRR إذا لم أقم بصرف الأموال التي استثمرتها بنسبة مائة بالمائة. يبدو الأمر كما لو أنه لا يا رجل، لقد استردت 60% منه، فاجعل ذلك يستمر. لا يجعل الاستراتيجية لاغية وباطلة تماما. إنه مجرد محور، أليس كذلك؟
بيل:
نعم، أعتقد يا ديف، ما رأيناه هو أنه إذا ألقيت نظرة إلى الوراء لمدة 24 شهرًا، فقد كنا نتعامل مع جسر ثقيل ونصلح ونقلب ثم أصبحنا ثقيلين جدًا على الإيجار. أعتقد أن هذا جزء من النجاح، وربما رأيت مات هذا أيضًا، لكننا ورثنا مجموعة من القروض والعملاء حيث لم يتمكن المقرضون من تسليمها على طاولة الإغلاق. إذن، هل كان هذا نموًا عضويًا حقًا أم أننا كنا نمتلك القدرة على البقاء في المكان والوقت المناسبين، وربما الأخير، أليس كذلك؟ وهكذا شهدنا تأرجحًا كبيرًا في الوحدات المستأجرة، وليس الحجم، حتى عام 2022، بنسبة 65٪ تقريبًا. لذلك أعتقد أننا أغلقنا ما يقرب من ثلاثة مليارات فقط في العام الماضي وكان 65٪ منها للإيجار. في الربع الأخير، ومع بداية هذا الربع، بالنظر إلى خط الأنابيب، ما نرى مستثمرينا يفعلونه الآن هو أنهم يدفعون فقط WAC الأعلى على الجسر لأنهم لا يريدون أن يصبحوا مقيدين بالدفع المسبق في هذه القروض الإيجارية ذات القسيمة العالية، معتقدين أن الأسعار ستنخفض في المستقبل القريب جدًا.
وسواء كان هذا صحيحًا أم لا، فأنا أعني أنني أفهمه. مات، لا أعرف إذا كنت أنت أو كريستيان قد استمعت إلى المؤتمر الأخير. لقد كنت في مؤتمر IMN، وكانوا يتحدثون عن المنتجات الجديدة. وأحد المنتجات التي تم طرحها هناك هو نوع من الهجين بين الإيجار مع الدفع المسبق والجسر. لذا فإن WAC أقل قليلاً من الجسر، وأعلى قليلاً من الإيجار، ولا يوجد مكون مدفوع مقدمًا. لذلك يمكن للناس أن يذهبوا إلى أرض البدو لفترة قصيرة ويقرروا ما إذا كانت الأسعار سترتفع أم تنخفض. من المحتمل أن ينخفض على المدى الطويل، ولكن هذا الربع، صخري قليلاً. لكن نعم، نحن الآن على وشك التأجير بنسبة 50/50. لقد شهدنا تأرجحًا كبيرًا مؤخرًا.
ديف:
وWAC للمستمعين فقط هو متوسط تكلفة رأس المال، أليس كذلك؟
بيل:
نعم، قسيمة المتوسط المرجح. آسف. نعم.
ديف:
أوه، القسيمة. نعم. تمام.
بيل:
زوجتي دائمًا، عندما أتحدث مع أبنائي الموجودين في هذا... نحن نتحدث على الطاولة وتقول: "أنتم يا رفاق تبدون وكأنكم أجانب".
ديف:
لا، أريد فقط التأكد من أنني أتتبع. وبعد ذلك مع... كريستيان، أشعر بالفضول بشكل خاص فيما يتعلق بالمساحات السكنية، حيث أسمع الكثير عن البائعين الذين يشترون بأسعار مخفضة للأشخاص. هل ترى ذلك كثيرًا؟
مسيحي:
أوه نعم. أعتقد أننا قمنا في الشهر الماضي بإجراء القليل من التدقيق الداخلي. أعتقد أننا حصلنا على... فيما يتعلق بمشترياتنا، أعتقد أننا حصلنا على ائتمانات البائع لـ 90% منها.
ديف:
يا نجاح باهر.
مسيحي:
أعني أنه كان ذلك المستوى حيث... وأعني أنه مثل سماسرة العقارات الذين نعمل معهم، فنحن نساعدهم في تدريبهم أيضًا. مرحبًا، لدينا برنامج شراء بنسبة 2/1، مثل التفاوض بشأن ائتمان البائع. بالنسبة للبائعين، كان المنزل معروضًا في السوق لمدة 90 يومًا. لقد أصبح هذا هو الاتجاه الواضح بمجرد أن يلتقطه بعض أصحاب العقارات. ولكن بشكل خاص إذا... تم تدريب المقترضين لدينا أيضًا، لذا فهم ينصحون سمسار العقارات، "مرحبًا، أريد الحصول على سعر الفائدة منذ ثمانية أشهر، منذ 12 شهرًا،" مهما كان الأمر. وعلى الرغم من أن برنامج شراء الأسهم بنسبة 2/1 هو شراء مؤقت، أليس كذلك؟ لذلك يعد هذا منتجًا كبيرًا حقًا في الوقت الحالي في المجال التقليدي، حيث تكون أقل بنسبة 2% في السنة الأولى، وفي السنة الثانية تكون أقل بنسبة 1%. وهناك أيضًا عملية شراء بقيمة 3/2/1 والتي تصبح باهظة الثمن بعض الشيء في تلك المرحلة.
لكنها منتجات رائعة حقًا ونحن نستخدمها كثيرًا. وأنا أعلم، أعتقد أنه حتى أنتم يا رفاق، بيل، لا أعرف ما إذا كانت شركة سيفيك قد حصلت على صفقة شراء. لذلك يفهم الجميع أنني وسيط. أنا أعمل بالفعل مع كل من Civic وLending One، لذلك نحن في مساحة البيع بالجملة الخاصة بهم، لذلك أنا على دراية بمنتجاتهم إلى حد ما، لكنني لا أعرف ما إذا كنتم تشاهدون المزيد من هذه المنتجات يا رفاق. لا أعرف إذا كنتم تنفذون برامج شراء الأسهم، ولكن هذه هي تجربتي.
بيل:
القروض باهظة الثمن على جانب BPL على أي حال. على الجانب التقليدي، إذا بدأت مع القليل من الخصم، فستحصل على التعادل، ثم تشتري النقاط. إنه مختلف قليلاً عما قد نراه أنا أو مات، لأن الناس يدفعون قدرًا كبيرًا من النقاط إذا كانوا سيشترون هذا السعر بسعر مخفض. لا يزال يتعين على القرض أن يكون له قيمة في مكان ما. لذا نعم، لا أرى الكثير منه. أعتقد أنه من جانبك، يا كريستيان، مجرد وجود روابط مع بعض أكبر الشركات في البلاد، يجب عليهم أن يخرجوا بمنتجات جديدة وعليهم أن يخرجوا بمنتجات جديدة مثل الآن، وإلا سترون الكثير الشركات، والشركات المتداولة علنا تقع.
مسيحي:
مائة بالمائة.
بيل:
عليهم أن يأتوا... قروض الرهن العقاري المتدرجة الدفع بنسبة 3/2/1، مؤهلة بمعدل البداية للإدخال/الإخراج. إذا لم تكن قيم العقارات غير مؤكدة في الوقت الحالي، فستجد في بعض المناطق أن قروض NegAm تعود إلى السوق، كما حدث في عامي 06 و08. لذلك أعتقد أن لديهم... الشيء الوحيد الذي يمكن أن تفعله المساحة التقليدية لإنقاذ غالبية المساحات التقليدية هو الخروج بمنتجات مثيرة للسوق للعودة إليها وشرائها. وأنت تفعل ذلك الآن يا كريستيان بما ذكرته. المزيد قادم، وطريقة لقيادة المجموعة، ولكن المزيد قادم،
مسيحي:
أريد التأكد من أنني أشير إلى ذلك لأي مقترضين. ربما يكون أفضل ما سمعته هو أن هذه البرامج ليست كذلك... لقد أخبرنا الكثير من الأشخاص أن البرامج تهدف إلى إنقاذ سوق الإسكان، وإجراء تخفيضات مؤقتة في الأسعار حتى يتمكن الناس من الاستمرار في دفع أسعار باهظة. هذا ليس الهدف. هذا بالضبط ما قاله بيل. هذا ما يجب أن يحدث يجب أن يكون هناك قرض -
ديف:
لإنقاذ المقرضين. هذا ما تقوله. ليس للحفظ... نعم.
مسيحي:
في بعض القدرات. نعم. ومن المسلم به أن هؤلاء الأشخاص موجودون في مساحات مختلفة ثم في أماكن غير تابعة لإدارة الجودة والجسر والإصلاح والوجه. لكن الأمر الكبير... أعني، لا أعرف إذا سمعتم يا رفاق أن LoanDepot Wholesale قد تعطل، أليس كذلك؟ أعني أنهم لا يعملون مع الوسطاء بعد الآن. أعني أن هناك هؤلاء المقرضين الكبار جدًا، وكنا نتحدث عن الدولة الكبيرة والصغيرة. هناك بعض المقرضين الكبار الذين خرجوا من المجال أيضًا، AmeriSaves وLoanDepot Wholesales. إذن هناك القليل من ذلك يا ديف. لقد توصلوا إلى هذه البرامج لحفظ ماء الوجه في مرحلة ما عندما يسيرون في الاتجاه الصحيح.
ديف:
لذلك يبدو الأمر وكأنه، فقط للتأكد من أن الجميع يتتبعون ذلك، هناك برامج في الوقت الحالي، مثل 2/1، حيث يمكنك بشكل أساسي شراء سعر فائدة مخفض. أعطى كريستيان مثالاً حيث يمكنك شراء سعر مخفض بنسبة 2٪ لمدة عام ثم 1٪. والاتجاه الذي يمكنك أن تأخذه بعين الاعتبار، كمستمع أو كمقترض، هو أن ذلك يكلف المال. يجب عليك شراء النقاط للحصول على أسعار الفائدة المخفضة. لكن الاتجاه هو أن يكون لديك هذا البائع الذي عادة ما يكون بائعًا متحمسًا في هذا النوع من السوق، فيقوم بشراء هذه النقاط نيابةً عنك، حتى تتمكن من الحصول على مشترياتك والحصول على سعر فائدة أقل على سنت البائع. ولكن يبدو أن ما يقوله بيل وكريستيان هو أن هذه مجرد البداية، ومن المحتمل أن تكون هناك منتجات قروض أخرى جذابة للمقترضين سيتم طرحها للمقترضين في الشهرين المقبلين. لذا، أشعر بالفضول إذا كان لدى أي منكم توصيات بشأن المكان الذي يمكن للمستمعين فيه البقاء على اطلاع بهذه المعلومات. ما نوع الحوافز وما نوع المنتجات الجديدة التي يتم طرحها والتي قد تكون مفيدة للمستثمرين؟
بيل:
أعتقد أن كريستيان يقوم بعمل جيد جدًا مع شركته، ولكن الحقيقة هي أنك لن تضطر إلى البحث بعيدًا. سوف يجدونك.
مسيحي:
هذا بالضبط ما كنت سأقوله. أعني أننا جميعًا موجودون على BiggerPockets. إذا كنت في شبكة أو بيئة ما، أعني أن المعلومات سوف تجدك إذا كنت تبحث عنها نسبيًا. لذا، احصل على وسيط، واحصل على موظف قروض لأحد هؤلاء الأشخاص من شركتي. إنه حقًا شيء إذا كنت تريد الاستمرار فيه ... أعني، لقد كان لدي أنا وديف حلقة من مسلسلنا كنا نقوم بها حيث ظهر برنامج جديد عندما كان في الضمان. كان ذلك من أجل الصفقة.
ديف، لا أعرف، أعتقد أنك كنت في الخلفية في تلك الحلقة بعد أن أعتقد أنهم أحضروك. ولكن حرفيًا عندما كان في الضمان، ظهر برنامج وقلت، هذا هو الخيار المثالي بالنسبة لك. وقمنا بإلغاء القرض بالكامل، وفتحنا قرضًا جديدًا على منتج منفصل تمامًا، ولم نعرف ذلك إلا لأنه كان متقنًا للغاية لما كان علي أن أقدمه ومن الواضح أننا شركاء عمل، لكنني كنت أعرف ما كان يبحث عنه. لذلك يعد التواصل أمرًا أساسيًا مع مسؤولي القرض الخاص بك
بيل:
ولا أعتقد في الواقع أن المقرضين فقط يحاولون حل هذه المشكلة. يتم حل هذه المشكلة في وول ستريت. لديك الكثير من تجار السندات الذين لا يعرفون ماذا يفعلون بوقتهم. مجرد التفكير في اللون الأخضر إلى الوراء. كنا نتحدث أنا ومات عن لعبة الجولف في وقت سابق، ولكن فكر في اللون الأخضر العكسي. يتم حل هذه المشكلة في وول ستريت الآن لأنه لا توجد تداولات على الجانب التقليدي. لا يوجد صفقات. إنها أعشاب دوارة، بالطريقة التي قد تفكر بها في الغرب القديم.
ولذا، نعم، أعتقد أنهم سيخرجون بمنتجات. أنا في الواقع مندهش تمامًا لأن الربع الرابع لم يُظهر ذلك، لكنني أعتقد أنه كان هناك الكثير من الصدمات وتسرب بعض تلك الصدمات ... لقد تسرب نوعًا ما في الربع الأول أنه إذا كنت رجل مقامر، فأنا قد يقول أنك ستشاهد أشياء في هذا الربع ستكون مفيدة للسوق. وديف، عندما أفكر في عمليات الشراء بنسبة 3/2/1 أو عمليات الشراء بنسبة 2/1، فإنني أفكر في ذلك كمنتج. ثم يمكنك استخدام استراتيجية كريستيان ويمكنك شراء سعر البدء هذا بسعر أقل، ولكن المنتج هو 3/2/1 ثم أنا لبقية السنوات الـ 27. لكن يمكنك شراء هذا القرض بدفعة أولى وأنت الآن تتحدث عن معدل يمكن للناس أن يتقبلوه ويتعايشوا معه، أليس كذلك؟
ديف:
نعم على الاطلاق. شيئين حول ذلك. أولاً، أعتقد أن هذه المحادثة تؤكد فقط الفكرة التي لا ينبغي عليك افتراضها، لمجرد أنك رأيت عنوانًا رئيسيًا، ما هي أسعار الفائدة الآن وهذا هو ما ستدفعه، ويجب عليك الخروج والتحدث إلى أحد الأشخاص. وسيط ومعرفة ما يمكنك الحصول عليه بالفعل والتعرف على بعض هذه المنتجات الجديدة. اسمحوا لي أن أسألك هذا يا مات، وأعتقد أنكم جميعًا، هل هناك سعر فائدة تراه من خلال بعض هذه المنتجات الجديدة التي يشعر الناس فيها بالارتياح؟ لأنه يبدو وكأنه مجرد النظر إلى السوق، بمجرد وصوله إلى 7٪، كانت الأمور تسير بشكل جنوني. أعني أن الأمور توقفت بالفعل. هل هناك... هل لديك فكرة عن النقطة المثالية التي يشعر فيها المشترون والمقترضون بأن هذا المعدل مقبول؟
مات:
وأعتقد أيضًا، كما أشرت من قبل، أنه إذا حددت صفقتك للبدء... إذا كنت أضمن صفقة، وكنت أتحدث من جانب المستثمر، فسنتحدث عن النوع التقليدي كما قلت أنا مشتري منزل أبحث عن منزلي. إذا كنت مستثمرًا وقمت بالاكتتاب من اليوم الأول وقلت أن السعر سيكون 7% وأنني قادر على الحصول على خصم 10% على تلك الصفقة الآن بعد أن كنت أدفع زيادة بنسبة 5% قبل تسعة أشهر أو ستة أشهر، إنه أمر مقبول، إنه مجرد شيء عقلي يشعرك بالراحة عند القيام بذلك بالفعل. منذ ثلاثة أو أربعة أشهر، أود أن أقول إنه إذا كان المعدل في الستينيات عندما وصل إلى السبعات، بدأ الناس يشعرون بالقلق لأنهم اعتادوا على دفع أربعة وخمسة. ثم قفز إلى سبعة أو ثمانية، وبعد ذلك عندما عاد ذلك إلى ما دون السابعة، كان ذلك بمثابة محفز ذهني، حيث كنت تتحدث عن القول، حسنًا، أنا مهتم مرة أخرى.
لكن من الناحية العملية، وجهة نظري الشخصية هي أنه إذا اكتتب شخص ما في اليوم الأول، فيمكنه أن يشعر بالارتياح بأي سعر، طالما أنه يقدر أنه يمكنه تطبيق الصفقة بشكل صحيح. وكان هذا هو أن البائعين لم يعدلوا بعد. أعتقد أنك بدأت ترى البائعين يتكيفون الآن. ومن ثم على الجانب التقليدي، أعني أنك بدأت تراه. يبدو الأمر كما لو أنه لا يوجد مخزون كبير على الإطلاق، لكنك ترى كل الأشياء التي كانت... أنت، على الأقل في الأسواق التي أتابعها، ترى تخفيضات في الأسعار على جانب القائمة. لا أعتقد أن هناك أي صفقات صاخبة حتى الآن، ولكن على الأقل أنت تسير في الاتجاه الصحيح.
لذلك أعتقد أن بعضًا من ذلك هو مجرد نقطة استراحة ذهنية مع الناس والقول، حسنًا، لقد فهمت الأمر الآن. أعلم أن الأسعار لن تصل فجأة إلى 5٪ مرة أخرى. كان ذلك منذ ستة أشهر، أنا حقًا... اعتقد نصف المقترضين لدينا، كما كان بيل يشير إلى حد ما، أنه عندما كانت الأمور في السبعة أو أكثر، كانوا لا يزالون في أذهانهم يعتقدون أن الأمور ستصل إلى الرقم خمسة مرة أخرى بطريقة أو بأخرى في غضون ثلاثة أشهر، حتى لقد أوضح بنك الاحتياطي الفيدرالي نوعًا ما ما يحدث. وبعد ذلك أعتقد أن الناس بدأوا، حسنًا، لن ينخفض هذا بشكل عشوائي بمقدار 200 نقطة أساس في ثلاثة أشهر. هذا ما أراه.
بيل:
أعتقد يا مات، أعتقد أن هذا هو الهدف. فكر في سوق الأوراق المالية، وفكر في أسعار الفائدة، وفكر في قيم العقارات. عندما تتحرك الأمور كثيرًا، أعتقد دائمًا أن الأموال الذكية تأخذ خطوة إلى الوراء وتحاول معرفة ما إذا كان هذا سيستمر في التحرك ذهابًا وإيابًا أو بطريقة أو بأخرى، أم أنها استقرت للتو وأصبح لديهم القاعدة الجديدة؟ وأعتقد أن هذا صحيح، مات. من ناحية سعر الفائدة، هذا هو المنظور. إذا نظرت إلى الأشهر الـ 12 الماضية، فستجد أن أسعار الفائدة سيئة. إذا نظرت إلى السنوات الخمس الماضية، فإن أسعار الفائدة جيدة. إذا نظرت إلى السنوات الـ 25 الماضية، فمن الممكن أن تكون أسعار الفائدة رائعة. لكننا عشنا لمدة ثلاث سنوات في سوق أسعار الفائدة المنخفضة الأكثر روعة حيث أصبحنا جميعًا بدينين وسعداء بالأصول. وعلى الجانب التقليدي، كانوا يعيدون الكتابة للعملاء من خمس إلى سبع مرات على مدار 36 شهرًا.
مثل، مرحبًا بيل، أنا مات، أريد فقط أن أخبرك أنني سأقوم بإسقاطك من الثالثة والربع، 2.75، بدون أي رسوم، إرسال المستندات، التوقيع عليها. وتحصل على تخفيض بمعدل نصف نقطة. وكانوا حرفيًا ينزلون هؤلاء المقترضين إلى أسفل. هؤلاء المقترضون، في معظمهم، لا يلمسون تلك القروض أبدًا ما لم تكن هناك وفاة أو طلاق أو تحرك أحدهم لأعلى أو لأسفل. أعتقد في الواقع أنك سترى نوعًا من التوسع في الثواني، لأنه لا أحد يريد أن يلمس الاثنين أو الثلاثة. لذلك سيكون هناك كلاهما... هناك سبعة أو ثمانية بالمائة في الثانية، وبعد خمس سنوات من الآن سيقومون بإعادة صرف الأموال عند الأربعة ونصف. لذلك أعتقد أنك على حق، مات. نحن نرى... ربما يكون بنك الاحتياطي الفيدرالي على وشك الانتهاء. في المرة القادمة، مهما كان ما سيفعلونه لمدة ربع ونصف، فمن المحتمل أن يكون كذلك.
هم فقط بحاجة إلى أن يقولوا ذلك. بمجرد أن يقولوا ذلك، أعتقد أنك سترى بعض الأموال الذكية تعود. أعني أن فترة العشر سنوات أفضل الآن، فقط فكر في الأمر من منظور سعر الإقراض لليلة واحدة. نحن مملوكة من قبل بنك للتداول العام. لقد ارتفعت تكلفة الأموال لليلة واحدة بشكل كبير، ولكن على مدى 10 سنوات، لأنني رجل رهن عقاري، لكنها أقل بكثير مما كانت عليه قبل ثلاث زيادات في أسعار الفائدة. لذا فإن الأمر مثير للاهتمام بهذه الطريقة، لكنني أعتقد أن ذلك يخبرني أن أسعار الفائدة ستنخفض. إذا كان لديك عصا سحرية تخبرك، في نهاية العام، فسوف ترى أسعارًا أقل مما لدينا اليوم، سواء BPL أو المساحة التقليدية.
ديف:
هذا جزء جيد. وفقط لتوضيح ما يقوله بيل هنا أيضًا هو أننا ناقشنا هذا في البرنامج عدة مرات، ولكن ما يتحكم فيه الاحتياطي الفيدرالي هو سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية الذي لا يتم التحكم فيه في أسعار الفائدة على الرهن العقاري، والمؤشر الأكثر ارتباطًا بـ معدلات الرهن العقاري هي العائد على الخزانة لمدة 10 سنوات. وكما كان بيل يقول للتو، على الرغم من قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية، فإن العائد على سندات العشر سنوات عاد إلى ما دون 10%. لا أعرف أين هو اليوم. أعتقد أنه كان عند 4 أمس أو شيء من هذا القبيل. وبالتالي هناك دلائل تشير إلى أن أسعار الفائدة على القروض تتباطأ على الأقل ويمكن أن تبدأ في الانخفاض قرب نهاية عام 3.7. وهذا مجرد رأيي. وبيل، لقد أعطيتك للتو. كريستيان، إلى أين ترى أن الأسعار ستتجه على مدار عام 2023؟
مسيحي:
نعم، أنا متفق مع الجميع. أعتقد أنهم مهتمون أكثر بكثير فيما يتعلق بسوق رأس المال، لذلك أعلم أنكم يا رفاق لديكم فهم معقد للغاية، أليس كذلك؟ بالنسبة لي من ناحية الوسيط، فأنا أتعامل مع العملاء بشكل أكبر. من الواضح أنني أتابع ما يحدث. ما أود قوله هو أنني أعتقد... أريد أن أركز بشكل خاص على الطلب وما يجذب العملاء حقًا. لا أعتقد أن هذا هو سعر الفائدة الذي يبحث عنه الجميع. أعتقد أنه مجرد قدر من الاستقرار. لقد مررنا بفترة الـ 12 شهرًا حيث يبدو الأمر كما لو أنني حصلت على موافقة مسبقة وأنتم تعرفون يا رفاق المدة التي يستغرقها شراء منزل. بضعة أيام للحصول على الموافقة المسبقة، والائتمان الخاص بك صالح لمدة 60 يومًا فقط، وعليك البحث عن سمسار عقارات، وعليك القيام بجولة في 10 منازل، وعليك العثور على المنزل الذي يعجبك، وتقديم عرض، أليس كذلك؟ هناك عملية لذلك. وفي كثير من الأحيان، يستغرق الأمر 60 أو 90 أو 120 يومًا قبل أن يكون لديك منزل.
حسنًا، عندما تتغير الأسعار بمقدار نقطة ونصف في تلك الفترة الزمنية على مدى 12 شهرًا، يبدو الأمر وكأن لا أحد يرغب في الشراء لأنهم يقولون، إنني أحب الحصول على قرض، وبحلول الوقت الذي في الواقع، إذا حصلت على واحدة، فنحن نتحدث عن فرق بنسبة واحد ونصف أو اثنين بالمائة في معدلي. لذلك لا أعتقد أن هذا هو المعدل الذي يبحث عنه الجميع على وجه التحديد. لا أعتقد أن الأمر مجرد سحر... إذا عادت أسعار الفائدة إلى مستوى الخمس سنوات، فنحن على استعداد للانطلاق. أعتقد أن الأمر يشبه تمامًا، هل يمكنني أن أثق في السعر الذي سيكون عليه سعري في هذه المرحلة؟ لا أريد أن يتغير هذا المبلغ الكبير في الوقت الذي يستغرقه الأمر ويستغرقني للعثور على منزل.
وأنا أقوم بمضاعفة ما يقوله الجميع. أعتقد أنه من الواضح أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يمكنه القيام بذلك إلى الأبد. أعتقد أنهم يحاولون توفير مساحة للمناورة لأنني أعني أننا وصلنا إلى 0%، أثناء تفشي فيروس كورونا. أعني، تاريخيًا، أنهم كانوا قادرين على استخدام انخفاض أسعار الفائدة لتحفيز الاقتصاد ولا يمكنك إسقاطها إلا إذا كان هناك هامش لخفضها، أليس كذلك؟ هذا هو المكان الذي أفكر فيه أنهم يبنون الأمر إلى نقطة حيث لديهم ما يكفي من النفوذ ربما في المستقبل لتحفيزهم مرة أخرى ونحن نلعب هذه الأفعوانية مرارًا وتكرارًا، أليس كذلك؟
ديف:
قطعاً. نعم. لذا مات، أحد الأشياء الأخرى المتعلقة بأسعار الفائدة التي أشعر بالفضول إذا كان لديك أي فكرة عنها، هو أنه على الرغم من قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة، إلا أنهم يفعلون ما يريدون، وهو الفارق بين سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية والرهون العقارية التقليدية على الأقل، أنا أقل دراية بالجانب التجاري، هل هو مرتفع بشكل غير طبيعي في الوقت الحالي؟ عادة، يكون مثل 170، 190 نقطة أساس. أعتقد أنه لا يزال أعلى بكثير من 200. هل يمكنك أن تخبرني، معك ومع بيل، عن معرفتك بأسواق رأس المال، هل يمكنك أن تخبرني عن سبب ارتفاعها كثيرًا وما إذا كنت تعتقد أنها ستتغير في العام المقبل؟
مات:
نعم، هناك عدد من الأشياء التي تحدث. كما أشار بيل، بشكل عام، مستثمرو السندات وول ستريت على نطاق واسع في الوقت الحالي في الربع الثالث أو الربع الرابع الأخير، إذا كان الأمر يتعلق برهن عقاري، فهناك القليل من عدم اليقين وهذا يعني أن سيولة المشتري قد استنزفت. ثانياً، لديك ميزانية عمومية كبيرة تاريخياً، وربما غير مسبوقة، من القروض العقارية التي تحتفظ بها الحكومة، وهو ما لم يحدث من قبل من حيث الحجم والحجم. لذا فهم يمتلكون، نسيت ما إذا كان 3 أو 4 تريليون، أيًا كان، يا بيل، ربما في مكان ما في هذا المقبض، على ما أعتقد، من الرهون العقارية. والتي سيحتاجون في مرحلة ما إلى بيعها أو تركها تنتهي. الناس غير متأكدين مما سيكون عليه الأمر. إذن لديك هذا البائع الصافي الضخم ذو الحجم غير المسبوق الذي لم يكن موجودًا من قبل، ويجلس على هذا المخزون الذي ربما يمكنهم بيعه في مرحلة ما. وهذا يخلق الكثير من عدم اليقين. ثم ثالثًا، لديك أسعار فائدة مرتفعة حقًا، مما يعني أنه عندما تكون الأسعار مرتفعة جدًا، يحتاج الناس إلى افتراض أن هذا القرض سوف يسدد مقدمًا في مرحلة ما وهذا يخلق هذا العكس.
ديف:
نجاح باهر.
مسيحي:
هذا هو الجزء الصعب. نعم.
بيل:
هذا هو بولس هناك.
مسيحي:
نعم. لا يمكن أن نتفق أكثر.
بيل:
إنه على حق. هذا كل شيء. مات، هذا هو الهدف. هناك فقط... فكر في الأمر، بمعدلات فائدة تبلغ 7%. من يصدق أن هذا سيكون موجودًا في الكتب لمدة 30 عامًا؟ من يعتقد أنه سيتم حجز ذلك... أعتقد أنه يتعين عليك الحصول على قرض على الدفاتر لمدة تتراوح بين 36 و40 شهرًا حتى تتمكن من تحقيق التعادل إذا كنت مشتريًا للقروض التقليدية. أعتقد أن هذا هو الرقم. فكر بالامر. من يصدق أن 30 عامًا ستة وثلاثة أرباع أو سبعة ستكون موجودة في الكتب؟ هؤلاء المغفلون سوف يتلقون مكالمة من كريستيان من الدرجة الثانية-
مسيحي:
تم استهلاك الثلاثة والنصف جميعًا عندما ارتفعت الأسعار إلى 2.99. لا أستطيع أن أتفق مع ذلك أكثر.
بيل:
هذا صحيح، رغم ذلك، مات. إنه يا رجل، هؤلاء... وهذا هو الشيء المخيف الذي ذكره مات سابقًا. عندما تفكر في الحكومة، إذا لم يكن لديها هذا العدد الكبير من القروض بأسعار فائدة منخفضة، فإن الأمر يعود إلى ما كنا نعلق عليه سابقًا، الموت، والطلاق، وبعض الأحداث التي تغير الحياة قبل أن يخرج هؤلاء الأشخاص من تلك الرهون العقارية لا يمكنهم شراء منزل يساوي ذلك. معظم الناس لا يستطيعون ذلك، عندما ترتفع إلى أسعار الفائدة اليوم. ولذا فإنهم يجلسون فقط، الأمر الذي يضع بعض الضغط على المخزون العقاري وربما يساعدنا في التقييمات مع كل الهراء الآخر الذي يحدث فيه. إنها دراسة مثيرة للاهتمام، لكنني أعتقد أن الحكومة ستواجه الأمر إذا حاولت البدء في تقديم بعض هذه القروض العقارية.
ديف:
ما قلته رائع، 36 إلى 40 شهرًا لتحقيق التعادل في القرض. ومع توقع الجميع تقريبًا أن الأسعار ستنخفض، ربما ليس في عام 23، ولكن ربما في عام 24 على الأقل، أو حتى عام 25. ولهذا السبب فإن المقرضين يخبزون هذا الفارق الإضافي، على ما أعتقد، لتسريع نقطة التعادل هذه.
مات:
وللتوضيح فقط لعلمك وليفهم الجميع. المقرضون أنفسهم ليسوا أكثر ربحية بالنسبة لهم. ضعونا جانبًا للحظة، يا صغارنا... نحن جزء صغير من سوق الرهن العقاري. نحن جميعًا نضخ صدرنا ونعتقد أننا كبار، لكننا مثل البعوضة في سوق الرهن العقاري برمته. لذا، إذا التقيت بسوق الرهن العقاري بأكمله، فستجد أن هؤلاء الأشخاص ليسوا أكثر ربحية في الوقت الحالي، حتى مع فروق الأسعار هذه كما هي، فهم الأقل ربحية منذ فترة طويلة، لأنهم ليسوا من يأخذون ذلك الهامش، مجرد علاوة المخاطر المضمنة في السوق. وهم يبيعون قروضهم على الفور، وهوامش ربحهم هي الأسوأ على الإطلاق. لذا فهي ديناميكية غريبة في الوقت الحالي.
بيل:
لقد تحول الأمر من كونه أعظم عمل تجاري إذا كنت من شركات LoanDepot Wholesale أو FOA الكبيرة التي كانت تطبع الأرباح كل ثلاثة أشهر، وتطبع مئات الملايين من الدولارات، فإنها لم تتمكن من قطعها بالسرعة الكافية. نعم، الكبار يعانون حقًا.
مسيحي:
نعم. أعني، لا أستطيع التفكير في... هناك ثلاثة مقرضين نتشارك معهم حيث لدينا نفس المدير التنفيذي للحسابات كما كان الحال قبل 12 شهرًا. ليس هناك الكثير. أعني أن المديرين التنفيذيين للحسابات لدينا أكثر من 150 شراكة مع المقرضين.
ديف:
نجاح باهر.
مسيحي:
أعني أن الأمر كما لو أن المديرين التنفيذيين للحسابات قد تم إقصاؤهم في جميع المجالات. ومن المضحك أن كلا الرجلين لديهما نفس الشخص بالفعل. ولكن من الغريب بالنسبة لي، أعني، تمامًا كما قال بيل، أن هناك فقط ذلك... إنهم يقطعون، يقطعون، يقطعون، يقطعون، في اللحظة التي يتحول فيها الأمر. هذا أمر محسوس بالتأكيد.
بيل:
حسنًا، مات على حق، إذا نظرت إلى أكبر ثلاثة مقرضين في منطقتنا، فستجد أن هؤلاء المقرضين يفعلون نفس الشيء خلال عام كما كان يفعل بعض هؤلاء الأشخاص في أسبوع إلى أسبوعين. انها ليست مجرد التفاح واللفت.
ديف:
نعم. حسنًا، لقد كان هذا رائعًا وتعلمت الكثير، لكن لسوء الحظ يتعين علينا الخروج من هنا. ولكن أود أن أسمع من كل واحد منكم فقط، النصائح التي تقدمها للمقترضين والمستثمرين مع اقتراب هذا العام وكيفية التعامل مع أسواق الديون المتغيرة بسرعة هنا. إذن يا كريستيان، فلنبدأ معك. هل لديك أي كلمات الحكمة؟
مسيحي:
نعم، أعتقد أنه في كل مرة يتم سؤالي فيها، كنت أجيب دائمًا بنفس الطريقة. بينما تسمع أن عددًا أقل من الأشخاص ربما ينجحون في العقارات، وعدد أقل من الأشخاص، والعملات المشفرة، وسوق الأوراق المالية، مهما كان الأمر، إذا كنت تحيط نفسك بالمعرفة والأشخاص الذين لديهم خبرة جيدة في هذا المجال، فسيكون لديك الحق التوجيه ليكون في أعلى 10، 20٪ من المنتجين. وهؤلاء هم الأشخاص الذين يكسبون المال في الأوقات الصعبة. أعني أنه لا يزال هناك أشخاص يحققون النجاح في سوق الأوراق المالية في الوقت الحالي. من المحتمل أن يكونوا الأشخاص الأفضل، والأشخاص الأكثر معرفة، والأشخاص الأكثر اطلاعًا، والأشخاص الذين لديهم وصول أكبر.
في حين أنه لا يزال هناك أشخاص ينجحون في الإيجارات قصيرة الأجل، على الرغم من تأثر الكثير من الأسواق وإغلاق الكثير من الأسواق لهم. الأشخاص المتعلمون جيدًا وعلى دراية جيدة بكيفية إدارتهم يزدهرون بنجاح طوال تلك الأوقات. لذا أحط نفسك بها. استمع لأشياء مثل هذه، كن معي، كن مع بيل، كن مع مات. أعني، الالتقاء بأشخاص متخصصين في هذا المجال ويعرفون ما يفعلونه، وهذا كل ما يمكنك فعله حقًا هو أن تضع نفسك في أفضل وضع لتحقيق الفوز. وإذا فزت، فهذه ليست مفاجأة، أليس كذلك؟
ديف:
مذهل. عظيم. ماذا عنك يا بيل؟
بيل:
نعم، انظر، لقد شاركت في العديد من هذه اللوحات على مدار العام، وفي الأشهر الستة الماضية، شعرت وكأنني فرد على جزيرة بمفردي. لقد سمعت كل التشاؤم والكآبة، وسمعت التضخم، وسمعت الركود، وسمعت انخفاض قيمة العقارات. لقد سمعت كل تلك الأشياء. ولكننا نقترب من ستة ملايين منزل تحت الماء من حيث العرض والطلب. وإذا كنت تصدق أيًا من هذه الأشياء التي قلتها سابقًا عن أسعار الفائدة المنخفضة وهؤلاء الأشخاص الذين لا يقومون بإعادة التمويل أو بيع تلك المعاملات، فأعتقد أن ذلك سيؤدي إلى تفاقم المشكلة.
لذلك أنا متفائل حقًا بشأن العقارات، على المدى القصير والطويل. أعتقد أنه يمكنك الحصول على صفقة أفضل اليوم مما يمكن أن تحصل عليه بعد ستة أشهر. يمكنك التفاوض قليلاً، ويمكنك المطالبة بالمزيد. أنت لا تدفع أكثر من قائمة الأسعار، وتحصل على شروط طارئة بشأن صفقاتك، وتحصل على تنازلات من البائع بشأن النقاط، وتحصل على كل هذه الأشياء. ذلك رائع. لذلك أنا متفائل بشأن العقارات، وإذا كنت سأقدم توصية، فأعتقد أنه يتعين عليك تنظيم شراكاتك. لذلك، يمكنك التواصل مع شركة مثل Matt’s أو شركتنا من ناحية BPL، أو التواصل مع شركة مثل Christian على المستوى التقليدي. تحصل على سمسار عقارات، وتحصل على بعض المقاولين، وتحصل على بعض العلاقات الجيدة مع البائعين. وأعتقد أن الشراكات اليوم ستحدث فرقًا كبيرًا خلال عامي 23 و24 من حيث ما يعتقد المستثمرون أنه ناجح أم لا.
ديف:
مذهل. عظيم. حسنًا، مات، أخرجنا. ما هي نصيحتك لأي مقترضين في العام المقبل؟
مات:
الشيء الوحيد الذي أود أن أقوله للمقترضين وأقوله لنفسي هو أنني أحاول عدم الرهان على أسعار الفائدة. تمام. لأنها واحدة من أكثر الأشياء جنونًا في العالم للمراهنة عليها. لذا، فهو ليس قرارًا تتخذه بشأن كل شيء أو لا شيء. إذا كنت ترغب في شراء 10 عقارات خلال العامين المقبلين، أو مضاعفة ذلك حسب حجم العقار، فيمكنك توزيع هذا القرار على 10 أو 20 قرارًا على مدار العامين المقبلين. لذلك ليس عليك أن تفعل ذلك... فأنت لا تقوم برهان واحد كبير. تمام. هذا الشهر، لا أعرف، ربما يكون معدلي أعلى قليلاً مما كان ينبغي أن يكون، ولكن ربما في الشهر المقبل أو ثلاثة أشهر من الآن، يكون أقل قليلاً مما كان عليه. وأنت حقًا، إذا كنت قد سمعت مفهوم متوسط تكلفة الدولار في سوق الأوراق المالية، فأنا لا أنظر إليه بشكل مختلف عن الاقتراض، حيث أنك تحتاج فقط إلى النظر إليه على مدار فترة عامين وتقول حسنًا، لقد فزت بالبعض، وخسرت البعض. ما هو المتوسط الخاص بي خلال هذا الإطار الزمني، هل أنا مرتاح في الصفقات، وما زلت قلم رصاص. هذه هي الطريقة التي أنظر إليها.
ديف:
هذه نصيحة عظيمة. انا احب ذلك كثيرا. حسنًا. حسنا، شكرا لكم جميعا. مات، أين يمكن للأشخاص التواصل معك إذا كانوا يريدون معرفة المزيد؟
مات:
بالتأكيد، Lendingone.com. سوف نعتني بك. فقط اتصل. يمكنك الاتصال. ستحصل على شخص ما على الهواء مباشرة. لدينا طاقم عمل طوال الوقت، لذلك ربما يكون هذا هو الأسهل.
ديف:
حسنًا، عظيم. ماذا عنك يا بيل؟
بيل:
civicfs.com.
ديف:
حسنًا. والمسيحي؟
مسيحي:
نفس الشيء، the1brokerage.com. كلنا مجرد اسم الشركة.com. نعم، من السهل جدًا العثور علينا جميعًا. نحن جميعًا في BiggerPockets أيضًا.
ديف:
جعل الأمر سهلا.
مسيحي:
نعم، نحن جميعًا في BiggerPockets. إذا ذهبت إلى أداة البحث عن مقرض أيضًا على BiggerPockets، فهو مورد رائع للعثور على شخص ما.
ديف:
حسنا شكرا لك. حسنًا، نقدر حضوركم جميعًا هنا ومشاركتنا رؤيتكم وخبراتكم، ونأمل أن نستقبلكم مجددًا في وقت ما قريبًا.
بيل:
أشياء جيدة يا شباب. شكرًا لك.
مات:
مذهل. شكرا يا شباب. نقدر ذلك.
مسيحي:
أقدر لكم يا رفاق.
ديف:
حسنًا، شكرًا لكريستيان وبيل ومات على مشاركة رؤيتهم ومعرفتهم معنا. كان ذلك مثيرًا للاهتمام للغاية. تعلمت الكثير. وأعتقد أن الشيء الرئيسي الذي أريد تكراره، وهو شيء يسألني الناس عنه طوال الوقت، ما هي أسعار الفائدة التي يجب أن أبحث عنها، أو لا أعتقد أنني مؤهل لهذا النوع من القروض أو هذا النوع من القروض؟ ويسألونني وليس لدي أي فكرة. لذلك أعتقد حقًا أنه في هذا النوع من البيئة، من المهم جدًا التواصل مع المُقرض. حتى لو لم تبرم صفقة، فما عليك سوى الاتصال باثنين أو ثلاثة منهم. كما تعلمنا للتو في هذا العرض، يحصل الأشخاص على أسعار فائدة بنسبة 5% باستخدام عمليات شراء البائع ونقاط الشراء. وهناك كل هذه المنتجات المختلفة التي يبتكرها المقرضون لتحفيز الناس على الشراء الآن والاقتراض الآن.
ولذلك لا تفترض فقط أنك ترى بعض العناوين الرئيسية سواء في وسائل الإعلام أو في الصحف أو أي شيء يقول أن أسعار الفائدة تبلغ 7٪. هناك منتجات مختلفة متاحة، خاصة للمستثمرين، أكثر من مجرد تلك الأشياء المهمة. لذلك كانت هذه هي أهم استنتاجاتي من هذا، ما عليك سوى التحدث إلى شخص ما ومعرفة ما إذا كانت افتراضاتك صحيحة أو معرفة المزيد حول بعض الطرق الإبداعية للاقتراض المحتمل في أي من الصفقات التي تتطلع إلى القيام بها خلال العام المقبل. هذا هو الحال بالنسبة لنا اليوم. أتمنى أن تجد هذه الحلقة مفيدة. إذا قمت بذلك، فنحن نقدر حقًا حصولك على تقييم الخمس نجوم على Apple أو Spotify. إذا كانت لديك أي أسئلة حول هذه الحلقة، يمكنك أن تجدني إما على BiggerPockets أو على Instagram حيث اسمي @thedatadeli. شكرا جزيلا لكم جميعا على الاستماع. سنراكم في المرة القادمة في On The Market.
On The Market من تأليفي أنا وديف ماير وكايلين بينيت، من إنتاج كايلين بينيت، وتحرير جويل إسبارزا وأونيكس ميديا، وبحث بواسطة بوجا جيندال، وشكر كبير لفريق BiggerPockets بأكمله.
المحتوى المعروض في برنامج On The Market عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.
شاهد البودكاست هنا
في هذه الحلقة نغطي
- كيفية ال بنك الاحتياطي الفيدراليقرار رفع أسعار الفائدة تسببت في خسارة صناعة الإقراض لأعمال ضخمة
- الاكتتاب العقاري ولماذا المستثمرين على المدى القصير يجب أن تتغير بالطريقة التي هم تحليل الصفقات
- أخبار سيئة لمستثمري BRRRR ولماذا قد تتوقف هذه الاستراتيجية مؤقتًا خلال السنوات القليلة المقبلة
- منتجات القروض الجديدة بأسعار فائدة منخفضة التي يمكن لمشتري المنازل الاستفادة منها
- توقعات معدل الرهن العقاري ومتى من المحتمل أن نرى أسعار الفائدة تبدأ في التوقف (أو الانخفاض)
- نصيحة للمقترضين في السوق اليوم ولماذا لا يجب أن تخاف من ارتفاع أسعار الفائدة
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
تواصل مع كريستيان ومات وبيل:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ تحقق من صفحة الراعي!
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-72
- 000
- 1
- 10
- اشتراك شهرين
- 2%
- 2022
- 2023
- 67
- 7
- a
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- فوق
- إطلاقا
- تسريع
- الوصول
- حسابي
- دقيق
- في
- نشاط
- في الواقع
- Ad
- وأضاف
- تعديل
- مميزات
- نصيحة
- تقديم المشورة
- بعد
- اتفاقية
- الانحياز
- الكل
- سابقا
- دائما
- كمية
- المبالغ
- و
- إجابة
- في أى مكان
- تفاح
- التقديم
- نقدر
- تقدير
- المناطق
- حول
- جذاب
- جمهور
- التدقيق
- المؤلفة
- متاح
- المتوسط
- الى الخلف
- الخلفية
- خلفية
- سيئة
- خبز
- الرصيد
- ورقة التوازن
- مصرف
- في الأساس
- أساس
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- قبل
- البداية
- يجري
- اعتقد
- يعتقد
- يعتقد
- الاعتقاد
- أقل من
- أفضل
- مراهنة
- أفضل
- ما بين
- كبير
- أكبر
- أكبر
- مشروع قانون
- مليار
- قطعة
- مجلس
- رباط
- كُتُب
- الحدود
- الاقتراض
- المقترضين
- الاقتراض
- الفرع
- الفروع
- العلامة تجارية
- استراحة
- كسر
- BRIDGE
- جلب
- وبذلك
- بصورة عامة
- وسيط
- سمسرة
- وسطاء
- جلبت
- نساعدك في بناء
- ابني
- بنيت
- متفائل
- باقة
- الأعمال
- يشترى
- المشترين
- شراء
- دعوة
- يستطيع الحصول على
- ألغيت
- قادر على
- الطاقة الإنتاجية
- الموارد
- أسواق المال
- رأس المال
- يهمني
- التوظيف
- حمل
- تحمل
- الحالات
- النقد
- المصروفات
- تسبب
- الرئيس التنفيذي
- السلاسل
- تحدى
- تحدي
- تغيير
- متغير
- شحن
- رخيص
- أرخص
- التحقق
- ذقن
- مدني
- بوضوح
- عميل
- اغلاق
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- إغلاق
- المؤسس المشارك
- مدرب
- COM
- تأتي
- مريح
- آت
- التعليق
- تجاري
- Communication
- الشركات
- حول الشركة
- مماثل
- تماما
- عنصر
- من التركيز
- مفهوم
- مؤتمر
- الثقة
- الخلط
- التواصل
- نظر
- محتوى
- استمر
- تواصل
- المقاولون
- ذو شاهد
- ضوابط
- تقليدي
- محادثة
- رائع
- التكلفة
- التكاليف
- استطاع
- البلد
- زوجان
- قسيمة
- الدورة
- تغطية
- Covid
- خلق
- يخلق
- الإبداع
- ائتمان
- الشكر والتقدير
- أزمة
- التشفير
- فضولي
- العملاء
- قطع
- يوميا
- البيانات
- نقاط البيانات
- ديف
- ديفيد
- يوم
- أيام
- صفقة
- المخصصة
- الموت
- دين
- القرار
- القرارات
- قطعا
- نقل
- الطلب
- اعتمادا
- على الرغم من
- المتقدمة
- فعل
- فرق
- مختلف
- الصلصة
- اتجاه
- ناقش
- العرض
- وثائق
- لا
- فعل
- دولار
- دولار
- لا
- الموت
- منتجات الأبواب
- مضاعفة
- إلى أسفل
- استنزفت
- حلم
- قيادة
- قطرة
- إسقاط
- أثناء
- ديناميكي
- كل
- في وقت سابق
- أسهل
- أسهل
- اقتصاد
- تثقيف
- على نحو فعال
- إما
- مغلفة
- كاف
- كامل
- تماما
- البيئة
- إنصاف
- الضمان
- خاصة
- عزبة
- الأثير (ETH)
- تقييم
- حتى
- الحدث/الفعالية
- EVER
- كل
- كل شخص
- الجميع
- بالضبط
- مثال
- Excel
- متحمس
- المثيره
- تنفيذي
- مُديرين تنفيذيين
- توسيع
- توقع
- التوقعات
- متوقع
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- تمكنت
- خبرة
- خبرائنا
- شرح
- احتفل على
- الوجه
- يفشلون
- فال
- مألوف
- للعائلات
- ساحر
- دهن
- بنك الاحتياطي الفيدرالي
- اتحادي
- الاتحادي سعر الفائدة من البنك
- مجلس الاحتياطي الاتحادي
- رسوم
- الرسوم الدراسية
- قليل
- الشكل
- نهائي
- مالي
- أزمة مالية
- التمويل
- العثور على
- شركة
- الشركات
- الاسم الأول
- حل
- ثابت
- نقف
- تقلب
- طيران
- تركز
- ركز
- اتباع
- للمستثمرين
- قبل كل شيء
- إلى الأبد
- محظوظ
- وجدت
- مؤسس
- رابع
- مجانًا
- كثيرا
- جديد
- تبدأ من
- أموال
- مضحك
- مستقبل
- لعب القمار
- موجهة
- على العموم
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- معطى
- Go
- هدف
- يذهب
- الذهاب
- الغولف
- خير
- عمل جيد
- حكومة
- منح
- عظيم
- أكبر
- أعظم
- أخضر
- تجمع
- مجموعات
- التسويق
- ضيف
- شخص
- نصفي
- حفنة
- مقبض
- العناية باليد
- يحدث
- حدث
- سعيد
- الثابت
- وجود
- عنوان
- عنوان رئيسي
- سمعت
- السمع
- عقد
- مساعدة
- مفيد
- يساعد
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- جدا
- ارتفاع
- تاريخيا
- تاريخ
- المشاهدات
- عقد
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- أمل
- نأمل
- مضيف
- منـزل
- المنازل
- إسكان
- سوق الاسكان
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTPS
- ضخم
- مئات
- مئات الملايين
- مهجنة
- فكرة
- فورا
- التأثير
- أثر
- تحقيق
- أهمية
- in
- الحوافز
- تحفيز
- القيمة الاسمية
- زيادة
- لا يصدق
- بشكل مستقل
- دواعي الإستعمال
- مؤشر
- فرد
- العالمية
- تضخم مالي
- معلومات
- وأبلغ
- تبصر
- رؤى
- انستقرام
- مصلحة
- سعر الفائدة
- أسعار الفائدة
- يستفد
- وكتابة مواضيع مثيرة للاهتمام
- متوسط
- داخلي
- تعقيدات
- المخزون
- استثمرت
- الاستثمار
- استثمار
- الاستثمارات
- مستثمر
- المستثمرين
- جذاب
- جزيرة
- IT
- يناير
- وظيفة
- احتفظ
- القفل
- ركلة
- نوع
- علم
- المعرفة
- البلد
- كبير
- إلى حد كبير
- أكبر
- اسم العائلة
- العام الماضي
- طبقة
- قيادة
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- المقرض
- المقرضين
- الإقراض
- مستوى
- ومستوياتها
- الرافعة المالية
- LG
- خط
- خطوط
- تشكيلة الفريق
- وصلات
- سيولة
- قائمة
- استماع
- قائمة
- القليل
- حي
- الذين يعيشون
- قرض
- القروض
- مقفل
- طويل
- وقت طويل
- طويل الأجل
- بحث
- يبدو مثل
- أبحث
- فقد
- الكثير
- حب
- منخفض
- سحر
- الرئيسية
- أغلبية
- جعل
- كسب المال
- القيام ب
- رجل
- إدارة
- كثير
- هامش
- هوامش
- تجارة
- السوق
- الأسواق
- هائل
- مباراة
- يعني
- الوسائط
- عقلي
- المذكورة
- متري
- ماير
- ربما
- مليون
- ملايين
- العقول
- لحظة
- مال
- شهر
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- القروض العقارية
- أكثر
- الدافع
- خطوة
- يتحرك
- متعدد الأسرة
- الاسم
- دولة
- محليات
- التنقل
- قرب
- بالضرورة
- حاجة
- صاف
- شبكة
- جديد
- منتجات جديدة
- أخبار
- التالي
- نوماد
- عادي
- عدد
- أرقام
- واضح
- عرض
- امين شرطة منزل فؤاد
- عرض البحر
- حسنا
- قديم
- ONE
- عقيق يماني
- افتتح
- آراء
- مزيد من الخيارات
- عضوي
- النشأة
- أخرى
- بين عشية وضحاها
- الخاصة
- مملوكة
- مدفوع
- لوحة
- لوحات
- جزء
- خاص
- خاصة
- الشريكة
- شركاء
- شراكات
- الماضي
- دفع
- وسائل الدفع
- الوظائف
- مجتمع
- فى المائة
- الإدراك
- فترة
- شخص
- الشخصية
- منظور
- اختيار
- مختارات
- خط أنابيب
- محور
- المكان
- وجهات
- خطط
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- من فضلك
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- محفظة
- المحافظ
- ان يرتفع المركز
- ممكن
- يحتمل
- قوة
- عمليا
- توقع
- بريميوم
- المدفوعة مسبقا
- رئيس
- الضغط
- جميل
- السعر
- الأسعار
- التسعير
- ابتدائي
- المحتمل
- المشكلة
- مشاكل
- عملية المعالجة
- أنتج
- المنتجين
- منتج
- المنتجات
- المهنيين
- مربح
- الأرباح
- البرنامج
- البرامج
- HAS
- الملكية
- علانية
- تراجع
- سحب
- مضخة
- شراء
- مشتر
- مشتريات
- وضع
- يضع
- Q2
- Q3
- تأهل
- التأهل
- التصفيات
- ربع
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- أسرع
- بسرعة
- رفع
- رفع
- بسرعة
- معدل
- ارتفاع الأسعار
- الأجور
- نسبة
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- تحقيق
- مملكة
- سمسار عقارات
- خصم
- مؤخرا
- ركود
- توصية مجاناً
- ساندي خ. ميليك
- عقار مخفض
- المرجع
- العلاقات
- نسبيا
- المتبقية
- الإيجارات
- كرر
- مثل
- المتطلبات الأساسية
- حجز
- مورد
- REST
- عائد أعلى
- مراجعة
- الترجيع
- إعادة كتابة
- ارتفاع
- المخاطرة
- صخري
- النوع
- المتداول
- غرفة
- دائري
- يجري
- تشغيل
- قال
- نفسه
- حفظ
- إنقاذ
- حجم
- خائفة
- صراخ
- البحث
- الثاني
- ثواني
- رؤية
- يبدو
- بيع
- الباعة
- بيع
- إرسال
- إحساس
- مسلسلات
- الخدمة
- التسوية (Settled)
- سبعة
- شاركت
- مشاركة
- نقل
- قصير
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- إشارة
- بشكل ملحوظ
- مماثل
- عزباء
- جلسة
- SIX
- ستة أشهر
- مقاس
- تباطؤ
- صغير
- الأصغر
- سمارت
- So
- حل
- بعض
- شخص ما
- شيء
- قليلا
- في مكان ما
- قريبا
- الفضاء
- المساحات
- تحدث
- متخصصون
- متخصص
- تخصص
- على وجه التحديد
- قضى
- الرعاة
- بقعة
- سبوتيفي
- انتشار
- ينتشر
- استقرار
- انطلاق
- المعايير
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- الولايه او المحافظه
- المحافظة
- الإحصائيات
- إقامة
- ثابت
- خطوة
- لا يزال
- مخزون
- سوق الأوراق المالية
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- شارع
- يكافح
- دراسة
- تحقيق النجاح
- ناجح
- بنجاح
- مفاجئ
- معاناة
- فائق
- تزويد
- العرض والطلب
- سلاسل التوريد
- مفاجأة
- المحيط
- حلو
- أنظمة
- جدول
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- فريق
- يروي
- مؤقت
- عشرة
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- •
- العاصمة
- بنك الاحتياطي الفيدرالي
- المستقبل
- الدولة
- العالم
- من مشاركة
- أنفسهم
- شيء
- الأشياء
- تفكير
- هذا العام
- فكر
- ثلاثة
- تزدهر
- عبر
- طوال
- الوقت
- إطار زمني
- مرات
- البقشيش
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- جدا
- أداة
- تيشرت
- أعلى 10
- الإجمالي
- تواصل
- لمس
- رحلات سياحية
- نحو
- تتبع الشحنة
- تداول
- التجار
- الصفقات
- صفقة
- المعاملات
- النص الكامل
- خزينة
- اكثر شيوعا
- محاكمات
- يثير
- تريليون
- صحيح
- تحول
- أنواع
- نموذجي
- عادة
- غير مؤكد
- عدم اليقين
- مع
- فهم
- فهم
- يفهم
- تحت الماء
- الاكتتاب
- فريد من نوعه
- الوحدات
- غير مسبوق
- us
- تستخدم
- عادة
- استخدام
- التقييمات
- قيمنا
- القيم
- تشكيلة
- مختلف
- ● السرعة
- بائع
- تحقق من
- مقابل
- فيديو
- المزيد
- حجم
- وول ستريت
- صولجان
- مطلوب
- المخزن
- طرق
- ثروة
- أسبوع
- أسابيع
- ترحيب
- الغربي
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- البيع بالجملة
- واسع
- زوجة
- بري
- سوف
- كسب
- ريح
- حكمة
- WISE
- وون
- كلمات
- للعمل
- عامل
- العالم
- أسوأ
- سوف
- رائع
- مكتوب
- عام
- سنوات
- التوزيعات للسهم الواحد
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت