ما هو مفتاح دفع ضرائب أقل؟ ا دراسة فصل التكاليف. لم اسمع بها مسبقا؟ معظم المستثمرين العقاريين لم يفعلوا ذلك، ولكننا على وشك القيام بذلك فتح عالم من الدخل المعفى من الضرائب الربح باستخدام هذه الأداة المحددة. إذا كنت قد تساءلت كيف يدفع الأثرياء مثل هذه الضرائب القليلة بينما تمتلك عقارات تنتج ملايين الدولارات، هذه هي الطريقة. وفي حلقة اليوم، ستتعلم كيفية استخدام فصل التكاليف أيضًا، حتى تتمكن من الاحتفاظ بمزيد من المال في جيبك.
الضرائب ليست الموضوع المفضل لدى الجميع، ولكن دفع ضرائب أقل؟ ربما يمكنك أن تقف وراء ذلك. لقد جلبنا CPA وCFP ميتشل بالدريدج ليشرح كيف يساعد المستثمرين العقاريين الكبار والصغار، حذف دخلهم الخاضع للضريبة و بناء الخاصة بهم المحافظ العقارية أسرع. يستخدم روب أباسولو الخاص بنا فريق ميتشل لخفض الضرائب بأكثر من ستة أرقام!
في هذه الحلقة سنوضح ما هو فصل التكلفة، لماذا هذا العدد الكبير من القمة المستثمرين العقاريين استخدامه ل خفض الضرائب عليهم، عندما يمكنك (ولا يمكنك) استخدامه على ممتلكاتك، فإن إيجار قصير الأجل "ثغرة" ضريبية للاستفادة منها، وماذا يحدث عندما تفعل ذلك بشكل خاطئ.
اضغط هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ديفيد:
هذا هو BiggerPockets Podcast ، إظهار 823.
ميتشل:
لذا فإن الفصل بين التكاليف هو بمثابة الإستراتيجية الأساسية لكيفية قيام المستثمرين العقاريين بإنشاء أطنان من تخفيض قيمة المكافآت في العام الأول وخفض فاتورة الضرائب الخاصة بهم بمقدار طن. لذلك، كما قلت، بدلاً من دفع الضرائب، يمكن للمستثمرين العقاريين الاستمرار في مضاعفة حجم شراء العقارات ومواصلة كرة الثلج الكبيرة هذه.
ديفيد:
ماذا يحدث للجميع؟ إنه ديفيد جرين، مضيف برنامج BiggerPockets Podcast، وهو أكبر وأفضل وأسوأ بودكاست عقاري في العالم. انضم إليّ شريكي في الاستضافة اليوم، روب أباسولو. روب، ماذا يحدث يا أخي؟
روب:
الأمور تسير على ما يرام يا رجل. إنه يوم أربعاء، ولكنه في الأساس يوم جمعة لأنني سأسافر إلى سان دييغو غدًا خلال اليومين المقبلين، لذلك أنا متحمس حقًا.
ديفيد:
ماذا ستفعل هناك؟
روب:
حسنًا، إنها حفلة عيد الميلاد الأربعين لصديقي المفضل، ولم أكن أرغب في الذهاب، وكانت زوجتي تقول: "مرحبًا، عليك أن تذهب. إنها حفلة عيد ميلاده الأربعين." وكنت مثل ، "حقًا؟" وكانت تقول: "نعم". ولذا فقد حجزت بعض الرحلات الجوية بالنقاط وسأذهب لمفاجأته. هو لا يعرف حتى.
ديفيد:
لذا، لا يقتصر الأمر على أن روب يمارس التمارين الرياضية كل يوم، ويتناول طعامًا نظيفًا، وينتقل من ارتداء قمصان جيب Haynes طوال الوقت، بل قام أيضًا بتكوين صديق سيكون سعيدًا برؤيته في سان دييغو. أخبرنا في التعليقات على اليوتيوب بمدى فخرك بروب، ويرجى تهنئته على ذلك. وأود أن أهنئكم جميعًا الذين هم على وشك الاستماع إلى هذا العرض لأنه نار. إذا كنت شخصًا لا يحب الضرائب، وهو ما أفترضه جميعًا، فسوف تستفيد كثيرًا من عرض اليوم لأننا سندخل في طرق يمكنك من خلالها توفير الضرائب بشكل قانوني ربما لم تكن على علم بها، مع خطوات محددة يمكن لأي شخص اتخاذها إذا كان هذا هو الشيء الذي يريد القيام به. روب، ما هي الفكرة الأكثر قيمة التي سيأخذها الناس من الاستماع إلى هذا العرض؟
روب:
سنتحدث اليوم عن كيفية الاستفادة من الإستراتيجية الضريبية لمضاعفة ثروتك على مدار حياتك. حسنًا. ولكن عليك أن تستمع عن كثب وعليك أن تفهم أن هناك الكثير حول هذه الأشياء، ولا نتوقع منك أن تكون خبيرًا مثاليًا بحلول نهاية هذه الحلقة، ولكن ضع إشارة مرجعية عليها وانتبه جيدًا حقًا لأنني أعتقد ذلك يمكن أن يكون لها تأثير كبير وكبير على مدار مسيرتك المهنية في مجال العقارات.
ديفيد:
ذلك رائع. نصيحتي هي الاستماع إلى هذا العرض حتى تتمكن من شرحه لشخص آخر لا يفهم الضرائب أو العقارات. هذه هي أفضل طريقة لمعرفة أن لديك فهمًا قويًا لكيفية توفير الضرائب أيضًا. الآن، قبل أن نحضر ضيفنا، ميتشل بالدريدج، لدي نصيحة سريعة لك فقط. توقف عن التفكير في حل مشاكل الغد وابدأ بالتفكير في العقود. لا يتم استخدام العقارات بشكل عام وتأجيل الضرائب بشكل خاص بشكل جيد كاستراتيجية قصيرة المدى. عندما تستخدم 1031، عندما تستخدم استراتيجيات تسريع المكافآت لدراسات الفصل بين التكاليف، فإنك لا تتجنب الضرائب، بل غالبًا ما تقوم بتأجيلها. وإذا قمت بتأجيل الضرائب بطريقة خاطئة وانتهى بك الأمر في موقف لا تتمكن فيه من كسب المال وتصلك فاتورة الضرائب عندما لا تكون مستعدًا لها، فقد يكون ذلك مؤلمًا.
في الوقت نفسه، إذا كنت تحاول بناء محفظتك الاستثمارية وتسريعها، فقد يكون هذا مسرعًا مفيدًا للغاية بالنسبة لك. لذا، ضع استراتيجية شاملة، خطة للمكان الذي تريد أن تكون فيه بعد 10 أو 20 أو 30 عامًا من الآن، واسأل نفسك أي من هذه الاستراتيجيات قد يناسبك للوصول إلى هناك بشكل أسرع. روب، هل تريد إضافة أي شيء قبل أن نحضر ميتشل؟
روب:
ما عليك سوى الاستماع إلى النهاية لأننا نتحدث حقًا عن الكثير من عمليات المراقبة الرئيسية هذه. هناك الكثير من الأشياء الجيدة وليست بالضرورة سيئة، لكنني أعتقد أنه من المهم حقًا استيعاب المحاذير. لذلك، في أي وقت يقول فيه ديفيد أي شيء، استمع جيدًا بشكل خاص لأنك يا رجل، لقد استوعبت الأمر جيدًا اليوم.
ديفيد:
حسنًا، شكرًا على ذلك يا رجل. وأنا أقدر مجاملة. أحاول كسرها كلما سنحت لي الفرصة. أتمنى أن تقوم بتفكيكها في سان دييغو ودعنا ندع ميتشل بالدريدج يشرحها لنا الآن. ميتشل بالدريدج، مرحبًا بكم في BiggerPockets Podcast. لذا، لبدء الأمور، أخبرني قليلاً عن نفسك.
ميتشل:
مهلا، شكرا لاستضافتي. نعم، اسمي ميتشل بالدريدج. أنا CPA ومخطط مالي معتمد في هيوستن، تكساس. أنا أدير شركة CPA الخاصة بي. نحن نعمل في المقام الأول مع أصحاب الأعمال الصغيرة والنقابات العقارية. وبالإضافة إلى ذلك، لدي خدمة ضرائب مسك الدفاتر تسمى Betterbookkeeping.com، وأنا شريك في RE Cost Seg وSTR Cost Seg.
روب:
حسنًا، رائع يا رجل. حسنا شكرا لحضوركم. لأي شخص قد يكون مستعدًا للتوقف لأننا سنتحدث عن الضرائب، اسمحوا لي أن أضع الجدول حول ما سنتحدث عنه لأنني شخصيًا أشعر أن الضرائب أكثر إثارة بكثير مما يعتقده معظم الناس. لأنه في رأيي، إذا كنت تدفع الضرائب، فإنك لا تحتفظ بهذه الأموال في جيبك، وبالتالي فإنك تجني أقل كل عام. لقد كان لدي عدة فواتير ضريبية مكونة من ستة أرقام، وهذه الإستراتيجية الوحيدة هي كيف تمكنت من خفض فاتورتي من خلال قوة المعرفة بالضرائب العقارية. وميتشل هنا هو شريكي في موقع strcostseg.com، وأراد إشراكهم لتمهيد الطريق لما أعتقد أنه أقوى استراتيجية لبناء الثروة في مجال العقارات.
ميتشل:
نعم تماما. أنت لا تتفاقم بدفع الضرائب للعم سام.
ديفيد:
وتلك الإستراتيجية الضريبية السحرية التي سنتناولها اليوم تسمى فصل التكاليف. بالنسبة لأولئك الذين يعرفون بالفعل إلى أين نحن ذاهبون، أحسنت. ميتشل، لماذا من المهم أن يعرف المستثمرون كيفية فصل التكاليف؟
ميتشل:
بالتأكيد. لذا فإن الفصل بين التكاليف هو بمثابة الإستراتيجية الأساسية لكيفية قيام المستثمرين العقاريين بإنشاء أطنان من تخفيض قيمة المكافآت في العام الأول وخفض فاتورة الضرائب الخاصة بهم بمقدار طن. لذلك، كما قلت، بدلاً من دفع الضرائب، يمكن للمستثمرين العقاريين الاستمرار في مضاعفة حجم شراء العقارات ومواصلة كرة الثلج الكبيرة هذه.
ديفيد:
أخبرنا يا روب عن سبب اعتقادك أن تقسيم التكلفة يمكن أن يكون أقوى من التدفق النقدي نفسه، رغم أن ذلك قد يبدو هرطقة.
روب:
قطعاً. حسنًا، أعتقد أن معظم المستثمرين الذين يدخلون اللعبة، يميلون إلى التركيز على التدفق النقدي لأننا نريد كسب المال اليوم. الآن، بالطبع، هذا الإفراط في التعميم، وهذا ليس الجميع، ولكن بالنسبة لأولئك الأشخاص الذين تم تعيينهم حقًا على التدفق النقدي الخاص بهم، أعتقد أنه من المهم حقًا النظر إلى عائد الاستثمار الإجمالي لاستثمارك، وليس فقط النقد الناتج عن العائد النقدي. لأنه عندما تنظر إلى جميع المكونات المختلفة بدءًا من التدفق النقدي إلى الارتفاع وحتى سداد الديون، ثم تبدأ في إضافة التخفيضات الضريبية التي يمكنك الحصول عليها، يمكن أن يبدأ عائد استثمارك على أي عقار في الارتفاع حقًا. سأخبرك عن صفقة سريعة، ومن المؤكد أن هذه صفقة أكبر. هذا ليس شيئًا سيعمل عليه الجميع في المنزل. لكنني في الواقع أعمل على عقار بقيمة 2.4 مليون دولار في الوقت الحالي. سيكون التدفق النقدي عليه في الجانب السفلي لتلك الخاصية المحددة.
أعتقد أنه سيصل إلى تدفق نقدي يتراوح بين 30 إلى 40,000 ألف دولار سنويًا، وهو مرة أخرى ليس مبلغًا سيئًا من التدفق النقدي، ولكن بالنسبة إلى هذا العقار، عادةً ما أبحث عن أكثر قليلاً. ومع ذلك، بمجرد أن نبدأ في استخدام بعض هذه التخفيضات الضريبية التي سنتحدث عنها اليوم، فإن هذا العقار المحدد سيساعد في الواقع على خفض فاتورتي الضريبية بحوالي 250 إلى 300,000 دولار. ومرة أخرى، سوف نبرم صفقة أخرى لاحقًا في حلقة اليوم، وهي صفقة أصغر بكثير، وأكثر تكتيكية بكثير بالنسبة للكثير من الأشخاص هناك، ولكنها كبيرة كانت أم صغيرة، يمكن أن تنجح مع أي شخص.
ديفيد:
حسنًا، الآن نعرف سبب أهميتها، ولكن كيف تعمل؟ ميتشل، هل يمكنك وضع الأساس لنا بعبارات بسيطة حتى يتمكن مستمعينا من فهم ما هو فصل التكلفة وكيف يمكن استخدامه؟
ميتشل:
بالتأكيد. لذلك، بعبارات بسيطة جدًا، فصل التكلفة هو الآلية، إنه تقرير هندسي حيث تقوم بتفجير المبنى الخاص بك إلى ما يشبه تقريبًا، صورة واحدة من مخططات القطع المكونة للمخطط. حسنًا، أنت تأخذ استثمارًا عقاريًا، سواء كان إيجارًا قصير الأجل أو عقارًا صناعيًا ضخمًا، وتقوم بتفجيره في جميع مكوناته. أنت تأخذ الأرض كقطعة، وتأخذ السقف كقطعة أخرى، وتأخذ الأساس كقطعة مختلفة ونوافذ وأنظمة خاصة لمعالجة الهواء، وتربط حياة ضريبية لكل مكون من مكونات المبنى الخاص بك. السبب وراء قيامك بذلك هو وجود فترات ضريبية مختلفة لأصول مختلفة.
لذا فإن السقف والأساس والجدران وتأطير المبنى سيكون له عمر ضريبي يبلغ 27 ونصف أو 39 عامًا، سواء كان عقارًا سكنيًا أو أصلًا تجاريًا. لكن الكثير من مكونات المبنى هذه سيكون لها عمر ضريبي أقصر بكثير، وقد يكون عمرها خمس أو سبع أو 15 سنة، مثل المناظر الطبيعية أو أرضيات الفينيل أو بعض الخزانات أو بعض الأنظمة الميكانيكية يمكن أن يكون لها عمر أقصر بكثير. إذن ما يفعله هذا التقرير الهندسي، ودراسة فصل التكلفة هذه هو أخذ المبنى ووضعه في فئات مختلفة للحياة الضريبية بحيث يمكنك تسليم ذلك إلى اتفاق السلام الشامل الخاص بك ويمكنك توفير المال في العام الأول.
ديفيد:
حسنًا، ميتشل، لقد وصفت كيفية عمل فصل التكلفة، ولكن دعنا ندعمها قليلاً ونتحدث عن كيفية عمل الإهلاك الإجمالي. ماذا لو أعطيتك فهمي للأمر وأنه باعتبارك محترفًا، يمكنك تصحيحي إذا فاتني أي شيء؟ يبدو جيدا؟
ميتشل:
يبدو عظيما.
ديفيد:
لذا، إذا كنت صاحب شركة صغيرة، ونحن كمستثمرين عقاريين، فإن محفظتنا العقارية هي عملنا. ولنفترض أنك تمتلك مطعمًا واشتريت غسالة أطباق لهذا العمل وأنفقت 20,000 دولار على غسالة الأطباق الصناعية، فسيكون ذلك بمثابة شطب لنشاطك التجاري. لذا، على الرغم من أن العمل قد يحقق ربحًا قدره 100,000 دولار سنويًا، إلا أنه كان عليك إنفاق 20,000 دولار من هذا المبلغ على غسالة الأطباق. لذلك ستكون قادرًا على شطب 20,000 ألف دولار مقابل 100,000 ألف دولار التي كسبتها. لكن الحكومة عادةً لن تسمح لك بشطب المبلغ بالكامل في السنة الأولى لأنه إذا كان لديك شركة إنشاءات واشتريت مجموعة كاملة من الشاحنات لهذا العمل وكانت كمية المركبات التي اشتريتها أكبر من الربح الفعلي إذا تم ذلك، فلن تضطر أبدًا إلى دفع الضرائب وستستمر فقط في تجميع الأصول.
لذا بدلًا من ذلك، ما يفعلونه هو أنهم يسمحون لك بشطب نسبة مئوية من غسالة الأطباق هذه كل عام ويكتشفون عدد السنوات التي ستستمر فيها غسالة الأطباق، لنفترض أن عمرها الإنتاجي يبلغ 10 سنوات. وسيقولون، "يمكنك شطب عُشر قيمة غسالة الأطباق كل عام،" وبهذه الطريقة لا يمكنك الحصول على الخصم الكامل في السنة الأولى لأنك حينها لن تدفع على الأرجح الكثير من الضرائب على الإطلاق. إذا قمت بشراء معدات جديدة باستمرار، فيمكنك تجنب الضرائب أو تقليلها بشكل كبير. وينطبق نفس المبدأ، الذي يسمى الإهلاك، على الاستثمار العقاري. وبالتالي فإن المبنى الذي نشتريه ينهار في الواقع مع مرور الوقت. إن الجوانب تتآكل، ووحدة تكييف الهواء، والأنظمة الميكانيكية، وكل الأشياء التي ذكرتها تتآكل.
وكقاعدة عامة، قالت مصلحة الضرائب الأمريكية: "مرحبًا، نحن نقول إن المنزل يتمتع بعمر إنتاجي يبلغ 27 عامًا ونصف بالنسبة للمسكن السكني. سوف نسمح لك بشطب جزء من 27.5 من هذا المبلغ كل عام مقابل الدخل الذي تجنيه. لذا، إذا كان العقار يحقق تدفقًا نقديًا بقيمة ثمانية آلاف دولار، ولكن هذا التقدير عليه هو 6,000 دولار، فلن يتم فرض ضريبة عليك إلا على 2,000 دولار، وهو أفضل بكثير مما لو كنت تكسب المال في W2، فليس لديك طريقة لإيوائه. ما أفهمه من فصل التكاليف هو أنه بدلاً من تمديده على مدى العمر الإنتاجي الكامل للعقار، وهو 27 سنة ونصف للعقارات السكنية، يمكنك تسريع ذلك وأخذ أجزاء منه في البداية.
لن تتمكن هذه الخزانات من الاستمرار لمدة 27 عامًا ونصف كاملة. تكييف الهواء، والغلاية، وبعض المكونات الأخرى لألواح الأرضيات التي ذكرتها، ربما لن تتمكن من البقاء طوال الوقت. لذلك سيسمحون لك بأخذ جزء أكبر، وهو تلك الأجزاء في البداية، والتي تمنحك شطبًا أكبر لدخل ذلك العام. كيف فعلت؟
روب:
أعتقد أن هذا كان جيدًا جدًا.
ميتشل:
الفكرة أكيد، أنا أملك مشروع وأشتري دباسة، أستطيع شطب الدباسة سنة واحدة. لكنني أشتري، من وجهة نظرك، غسالة الأطباق التجارية أو هذا المنزل، فيقولون: "واو، واو، واو. هذه ليست نفقات. هذا أصل رأسمالي والطريقة التي ستسترد بها هذه التكلفة مع مرور الوقت هي من خلال الاستهلاك. وهناك طرق مختلفة وهناك الكثير من القواعد المختلفة حول ذلك، وسنتناول القليل منها الآن.
ديفيد:
الآن أعتقد أنه من المهم أن نذكر، وأنا أعلم أننا على وشك الدخول في هذا الأمر، أننا نميل، كمستثمرين، إلى التفكير عندما أشتري عقارًا بقيمة 500,000 دولار واستثمرت فيه 100,000 دولار، أي خصم بنسبة 20٪. هكذا يراها دماغنا. لقد استثمرت مبلغ 100,000، لأن هذا هو ما أخرجته من حسابي البنكي وأعطيته للبائع ثم أعطى البنك الـ 80٪ الأخرى منه. لكنك في الواقع اشتريت أصلًا بقيمة 500,000 دولار. لقد كنت في مأزق لتسديد كامل الـ400 ألف التي اقترضتها. لم تكن مجانية. إنه شعور مجاني لأننا ندفعه بالمال الذي جاء من المستأجر. لكن في الواقع، لقد اشتريت مبلغ 500,000 ألف دولار بالكامل، مما يعني أنك قادر على الشطب، ويجب أن أقول، إنك قادر على استخدام أساس قدره 500,000 ألف دولار مطروحًا منه قيمة الأرض مع انخفاض قيمة الأرض.
ومن المهم أن يدرك الناس أنك لا تأخذ الـ 100 ألف التي استثمرتها وتجعل ذلك أساسًا لك، فأنت تحصل على 500,000 دولار كاملة، مما يعني أنه عندما تقوم بدمج الرافعة المالية في العقارات، فإن ذلك يجعل توفير الضرائب أسهل. . هل يمكنك الانهيار يا ميتشل، كيف يعمل ذلك؟
ميتشل:
أبسط مثال خارج العقارات هو أنه يمكنني الدخول إلى وكالة سيارات في اليوم الأخير من العام بمبلغ 1,000 دولار ووضع ذلك على الطاولة والخروج بمبلغ 100,000 دولار من طراز تشيفي تاهو. ولذلك سأخرج أيضًا، من وجهة نظرك يا ديفيد، بقرض بقيمة 99,000 دولار، نعم، سيصرون على سداد ذلك المبلغ. وبعد ذلك سنتحدث أكثر عن مكافأة الإهلاك، ولكن باستخدام مكافأة الإهلاك، يمكنني شطبها، أو القسم 179، يمكنني شطب تلك السيارة بأكملها في العام الذي اشتريتها فيه. حسنًا، لقد دخلت للتو إلى تاجر سيارات ومعي 1,000 دولار وخرجت بسيارة وشطب 100,000 دولار. هذا مذهل. حسنًا، يحدث هذا في العقارات بنفس الطريقة، حيث، إلى وجهة نظرك، دفعة أولى بنسبة 20٪ على المنزل، والتي تبدو وكأنها دفعة أولى كبيرة جدًا للمنزل، وهي في الواقع رافعة مالية عالية جدًا. إذا ألقيت نظرة على مستودع صناعي أو إذا ألقيت نظرة على صفقة تخزين ذاتي، فسيريدون منك بشكل عام أن تقوم بإيداع ما يزيد عن 20٪.
لكن مع هذا المنزل، فهي أهداف رائعة للاستهلاك، بمعنى أنه في مثالك، سأأخذ 100,000 دولار، وسأشتري منزلًا بقيمة 500,000 دولار، وبعد ذلك سأفصل الـ 500 دولار الأرض من التحسينات ثم سأقوم بأخذ التحسينات، كل من تحسينات الموقع، وتحسينات البناء، وفصل التكاليف، مما يعني تقسيم كل تلك التحسينات إلى حياتهم الضريبية، وحياة أقصر وحياة أطول. وبعد ذلك سأستخدم مكافأة الإهلاك لتسريع جميع الممتلكات قصيرة العمر والحصول على خصم كبير في السنة الأولى. إنه أمر مريح للغاية لأن العام الذي يخرج فيه رأس المال من حسابي المصرفي هو أيضًا العام الذي أحصل فيه على خصم كبير.
روب:
نعم، هناك بعض الأشياء التي يجب تفريغها هناك. أعني أن فوائد الرفع المالي العالية للعقارات هي أمر جنوني جدًا، لأنه مثلما تحدثت، يمكنك أن تكون عالي الرفع المالي في العقارات، بينما لا يمكنك بالضرورة أن تذهب وتأخذ 100,000 ألف دولار وتقول: "مرحبًا، أنا سأشتري 500,000 ألف دولار من أسهم تيسلا”. لا توجد حقًا طرق للقيام بذلك، ليس من السهل أن أعرف ذلك على أي حال. في حين يمكنك الذهاب إلى أحد البنوك والحصول على نفس الرافعة المالية بالضبط على العقارات لأنها أصل مقدر والبنوك مستعدة للقيام بذلك. وقمت بتعريف فكرة الاستهلاك نوعًا ما، لذلك أعتقد أننا نحصل على ذلك على مدار الوقت، سواء كان 27 عامًا ونصف أو 39 عامًا للعقارات التجارية، فستحصل على خصم صغير. لقد تحدثت عن فصل التكاليف، وكيف يمكننا، على ما أعتقد، تحليل هذه المكونات ومعرفة ما يمكن خصمه بشكل أسرع. لكن الشيء الوحيد الذي لم نقفز إليه على وجه التحديد هو انخفاض قيمة المكافأة. إذن ما هو الفرق بين انخفاض قيمة المكافأة والاستهلاك بشكل عام؟
ميتشل:
لقد كان انخفاض قيمة المكافأة موجودًا منذ فترة طويلة بأشكال مختلفة. ويعني انخفاض قيمة المكافأة حقًا بالنسبة للممتلكات ذات العمر الأقصر، هذه العناصر التي تبلغ مدتها خمس وسبعة و15 عامًا مثل الآلات والتركيبات وتحسينات الأراضي، حيث يسمح لك انخفاض قيمة المكافأة بتسريع كل الاستهلاك أو جزء كبير من الاستهلاك إلى السنة الأولى التي قمت بإدراجها العقار في الخدمة. وفي عام 2017، وفي تسوية الميزانية، أقروا قانون تخفيض الضرائب على الوظائف الذي فتح فرصة المكافآت الضخمة هذه. أولاً، أعادت المكافأة إلى 100%، مما يعني أن أي عقار مدته خمس أو سبع أو 15 عامًا، والذي كان عقارًا وضعته في الخدمة في تلك السنة، يمكن أن يتم استهلاك المكافأة بنسبة 100%. والشيء الآخر الذي كشف عنه قانون خفض الضرائب هو أنه يمكنك تطبيق مكافأة على الممتلكات المستخدمة. في السابق، كان الفصل بين التكاليف وإهلاك المكافآت ذا قيمة كبيرة للتطوير من البداية. لا يمكن وضعها إلا على السيارات الجديدة والممتلكات الجديدة والمعدات الجديدة. سمح لك قانون الوظائف لتخفيض الضرائب بالحصول على شقة كانت ذات قيمة مضافة منذ السبعينيات وشرائها جديدة بالنسبة لك والبدء في فصل التكلفة ومكافأتها وتقديم كل هذا الاستهلاك للأمام.
ديفيد:
لذا، إذا كنت أفهمك بشكل صحيح، من قبل، كان بإمكانك فقط شطب العمر الإنتاجي لبعض هذه الأشياء مثل مكيف الهواء، والسقف عندما كان جديدًا تمامًا، عندما تم بناؤه لأول مرة. وقاموا بتعديل قانون الضرائب ليقولوا، "مرحبًا، على الرغم من أنه عندما اشتريته، كان عمر هذا السقف 20 عامًا، إلا أننا سنسمح لك بشطبه كما لو كان جديدًا تمامًا طوال العمر الإنتاجي لذلك السقف ".
ميتشل:
حسناً، السقف هو أحد الأصول ذات العمر الأطول، لكن نعم. لذلك هناك شيء آخر يتعلق بإهلاك المكافأة بدلاً من 179 والفتح الضخم، وهو أن انخفاض قيمة المكافأة سيسمح لك بتعويض دخلك إلى أقل من الصفر، حتى تتمكن من توليد خسائر تشغيلية صافية في العقارات. لذا، روب، عد إلى وجهة نظرك حول هذا المنزل في أريزونا الذي سيولد ما بين 40 إلى 60,000 ألف دولار من صافي التدفق النقدي كل عام. في السنة الأولى، ستخسر ربع مليون دولار. لذلك سيتبقى لديك تدفق نقدي قدره 40,000 ألف دولار، ولكن خسارة صافية قدرها 200,000 ألف دولار من هذا العقار. وهذا هو المكان الذي يجتمع فيه كل هذا معًا. بالعودة إلى مثال تشيفي تاهو الذي قمت فيه بإيداع مبلغ 1,000 دولار واشتريت هذه السيارة وخسرت 100,000 دولار في اليوم الأول.
روب:
حسنًا، ودعونا نوضح فقط، عندما تقول "خسارة"، اقتباس، نهاية الاقتباس، لكل من يستمع في المنزل، فإننا نتحدث عن خسارة الورق، وهو في الواقع مفهوم أنك تربح بالفعل من التدفق النقدي الخاص بك، لكن هذا لا يعني 'لا يعني ذلك أنه في إقرارك الضريبي، لا يبدو أنك خسرت أموالًا بسبب كل المبالغ المقدمة، أو أعتقد أن انخفاض قيمة المكافأة أو الاستهلاك الذي أخذته. هل هذا النوع من التمثيل الدقيق لما يعنيه فقدان الورق؟
ميتشل:
نعم. لذا، إذا كنت تريد المضي قدمًا، بطريقة مهووسة، فهذا التزام ضريبي مؤجل. لذا فأنت تتكبد خسارة اليوم قبل الموعد المحدد وأنت تدفع الضرائب إلى المستقبل. نعم، كنت أعمل في شركة ضرائب كبيرة على الشركات، حيث كانت تقوم بتخصيص المخصصات الضريبية للشركات العامة. سيظهر هذا في ميزانيتك العمومية، وهو التزام ضريبي مؤجل. لذا فقد استغرقت خمس سنوات من خصم الضرائب الآن وقمت بسحبه إلى هذا العام. وسنتحدث أكثر عن الاسترداد لاحقًا وسنتحدث عن عدم وجود غداء مجاني في قانون الضرائب. ما طار طير وارتفع إلا كما طار وقع. لكن نعم، كما كنت أتحدث عنه سابقًا، من الجيد أن تكون السنة التي تخرج فيها الأسهم من الباب ويأتي الدين البنكي عبر الإنترنت، هي أيضًا السنة التي تحصل فيها على هذا الخصم الضخم بحيث يمكنك لن تدفع الضرائب في نفس العام الذي تشتري فيه عقارًا، كما نأمل.
ديفيد:
يمين. ومن المهم أن نلاحظ أننا نسمي هذا فقدان الورق. لذا فأنت تقوم بشطب... إنهم يحددون قيمة بالدولار لخسارة المواد الموجودة في المنزل لأنه في مرحلة ما سيتعين عليك استبدالها، لكن هذا لا يعني أنك خسرت أموالًا بالفعل في الصفقة. وعندما تتقدم بطلب للحصول على تمويل، فلن يقوموا باحتجاز الإهلاك ضدك. لذلك، إذا حقق العقار 50,000 ألف دولار في السنة وكان الإهلاك 40,000 ألفًا، فسيتم فرض ضريبة عليك فقط على 10. ولكن عندما تذهب لتقديم طلب للحصول على قرض، سيسمحون لك باستخدام مبلغ 50,000 ألف دولار بالكامل كدخل في معظم الحالات. أعتقد أن الكثير من الناس يشعرون بالارتباك أيضًا، إذا تكبدت خسارة في انخفاض قيمة العملة، فسوف يؤثر ذلك على قدرتي على اقتراض المال، وسيؤثر على نسب الدين إلى الدخل. ولكن بالنسبة لمعظم المقرضين، هذا ليس هو الحال. صحيح يا ميتشل؟
ميتشل:
نعم، هذا نداء عظيم. سيسمح لك أي مصرفي جيد أو سيذهب إلى الاكتتاب الخاص به ويسمح لك بإضافة كل أو جزء من هذا الاستهلاك للعودة إلى-
روب:
ومن ثم، من الناحية النظرية، باستخدام هذه الإستراتيجية الخاصة بإهلاك المكافآت وكيف يمكن لدراسات فصل التكاليف أن تساعدك على القيام بذلك، هل من الممكن، من الناحية النظرية، تحمل مثل هذه الخسارة الكبيرة على ممتلكاتك العقارية، بحيث تنتقل في الواقع إلى أنواع أخرى من الدخل، مثل دخل W2 الخاص بك ويجعل الأمر يبدو وكأنك خسرت أموالًا هناك، مما يؤدي إلى خفض فاتورتك الضريبية بشكل فعال في تلك اللحظة، هل هذا شيء يمكن للناس فعله أيضًا؟
ميتشل:
إذن نعم، لقد بدأنا الآن في كيفية الاستفادة من هذه الخسائر؟ وهذا بالتأكيد يستحق الإشارة إليه هنا، حيث يعتبر الدخل العقاري أو دخل الإيجار بطبيعته دخلًا سلبيًا ويعتبر دخل W2 الخاص بك بطبيعته نشطًا ولا يمكنك تعويض الدخل النشط بخسائر سلبية إلا إذا كنت محترفًا في مجال العقارات . حتى نتمكن من الوصول إلى الوضع المهني العقاري إذا كنت ترغب في ذلك.
ديفيد:
نعم، دعونا ندخل في ذلك. فهل هذا شيء يمكن لأي شخص يستمع إليه أن يفعله؟ هل يمكنهم جميعًا البدء في خصم قيمة ليس فقط من صفقاتهم العقارية، ولكن أيضًا من الأموال التي يكسبونها في مساعي أخرى؟
ميتشل:
لذلك قد تضطر إلى القفز من خلال بعض الأطواق هناك. لذا فإن الوضع المهني العقاري هو حالة خط مشرق معترف بها من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية والتي تسمح لك بتعويض الدخل العادي والدخل النشط العادي مع هذه الخسائر السلبية الموجودة. ولكن لكي تصبح محترفًا في مجال العقارات، عليك أن تعمل 750 ساعة وأكثر من نصف وقت عملك في عملك العقاري الخاص. لذا، يتعين عليك الاستحواذ أو التطوير أو إعادة التطوير أو إعادة التأهيل أو السمسرة أو إدارة العقارات لشركة تمتلك أكثر من 5٪ منها. لذلك لا يمكنك حتى أن تكون موظفًا في W2 في شركة إدارة أو موظفًا في W2 في شركة وساطة. يجب أن تعمل في مجال العقارات ويجب أن تعمل أكثر من نصف وقتك وأن تعمل بالفعل في مجال العقارات لتكون محترفًا في مجال العقارات. لذا، فهي عقبة كبيرة يجب القفز فوقها.
روب:
نعم. لذلك سيكون من الصعب حقًا أن تكون مجرد عامل W2 بدوام كامل ومحترفًا في مجال العقارات لأن عمال W2 بدوام كامل يعملون حوالي 2,000 ساعة سنويًا. لذا، إذا كنت تريد أن تصبح محترفًا ومحترفًا في مجال العقارات وعامل W2، فعليك أن تعمل أكثر من 4,000 ساعة سنويًا، أليس كذلك؟
ميتشل:
نعم. إذا كنت طبيب أسنان، سيكون من الصعب أن تكون طبيب أسنان بدوام كامل وأن تكون محترفًا في مجال العقارات. لذا فإن كونك محترفًا في مجال العقارات أمر رائع، لأن العقارات التي تشتريها وتخفض قيمتها ليست فقط قادرة على تعويض دخل عملك، ولكن بعد ذلك ستتمكن أيضًا من أن تصبح شريكًا محدودًا في الصفقات وتجميع كل ما لديك من عقارات حقيقية. النشاط العقاري وخلق خسائر سلبية فعلية من شأنها أن تعوض ... إذا كنت مدير عقارات أو سمسارًا، أعني أنها مجرد طريقة رائعة لتكون قادرًا على إيقاف دخلك بشكل سلبي من خلال العقارات وعدم الاضطرار إلى الحصول عليها بالكامل في شراء وامتلاك وتشغيل العقارات بنفسك. ولكن إذا كنت لا تستطيع أو لا تريد أن تصبح محترفًا في مجال العقارات، فهناك طريقتان يمكنك من خلالهما الحصول على فوائد الخسائر العقارية، ولكن عليك تجاوز بعض العقبات.
روب:
إحدى الطرق الرئيسية، وواحدة من أكبر العوائق التي يمكنك القفز من خلالها، هي أنه يمكنك فقط الزواج من أحد المتخصصين في العقارات. أعني، أعلم أن الأمر ليس بهذه السهولة، ولكن من الناحية النظرية، بمجرد أن تكون متزوجًا بالفعل من شخص ما، دعنا نقول أنك تزوجت من سمسار أو وكيل عقارات، هل تنتقل حالته إليك نوعًا ما؟ كيف يعمل هذا؟
ميتشل:
نعم، نحن نستمر في المزاح حول بدء تطبيق المواعدة هذا حيث نأخذ محترفي العقارات ثم نأخذ الأشخاص ذوي الدخل المرتفع W2 ونقوم فقط بمطابقتهم معًا. وهكذا، نعم، إذا كنت متزوجًا من أحد المتخصصين في مجال العقارات، فستنتقل حالته إليك تلقائيًا. الكثير من الأطباء والمحامين والأشخاص من أمثالهم يتحدثون دائمًا عن، "أوه، ما عليك سوى الزواج من أحد المحترفين أو جعل زوجك الذي يقيم في المنزل يصبح محترفًا في مجال العقارات."
ديفيد:
هل تسمعون ذلك أيها السيدات؟ إذا كنت تجني الكثير من المال وتحتاج إلى بعض المأوى الضريبي، فأنا الرجل المناسب لك.
روب:
هذا صحيح، لأن ديفيد جرين يعمل في جانب الوكيل العقاري والوساطة. لذلك يبدو الأمر وكأنك أصبحت محترفًا مزدوجًا في مجال العقارات.
ديفيد:
المزيد من القيمة. ربما يمكنني أن أكون الوجه لتطبيق المواعدة هذا عندما يتم إصداره بالفعل يا ميتشل. روب، أهكذا حصلت على زوجتك؟ لقد كنت في الأساس مثل، "اسمع، أنا متخصص في العقارات بدوام كامل، وهو أمر نادر جدًا. لا تريد تفويت هذه الفرصة، فقد لا تتكرر مرة أخرى."
روب:
وكانت تقول: "نعم، واصل الحديث معي عن الضرائب، من فضلك." فقلت: "يا فتاتي، هنا."
ميتشل:
إذًا، نعم، يمكنك الزواج من أحد محترفي العقارات، وهو ما قد يكون رائعًا أو قد يكون صعبًا للغاية، اعتمادًا على... لذا هناك طريقان آخران يمكنك اتباعهما أيضًا، وهما في الواقع الحصول على الدخل السلبي من العقارات وتحقيقه انها نشطة. أوه، إحدى الطرق للقيام بذلك هي أن أكون محاسبًا قانونيًا مبرمًا (CPA)، وأمتلك شركة محاسبًا قانونيًا مبرمًا (CPA)، ويمكنني أن أذهب لشراء مبنى أعمل فيه، ولن يكون ذلك نشاطًا إيجارًا سلبيًا، بل سيكون أحد الأصول التي يمكن لعملي المملوكة، على غرار الخوادم أو آلة النسخ أو أي أصول أخرى نمتلكها، ونعمل من خلالها. وبالتالي فإن الخسارة النشطة للعقارات التي اشتريتها يمكن أن تعوض الدخل التجاري لأي من أعمالي النشطة.
ديفيد:
يمكنك استخدام انخفاض قيمة العقارات التي تشتريها لتغطية الدخل الذي لا يرتبط مباشرة بهذا الأصل المحدد. لذا فإن عمولات قرضك، وعمولات سمسار عقاراتك، أتخيل عامل بناء، قد تكون بعضًا من الأموال التي يجنيها من القيام بمشاريع البناء، والاستشارات، ورسوم إدارة الممتلكات، وكل ذلك. يمكنك حماية هذا الدخل بنفس الاستهلاك، وإلا فإنه سيتراكم. وإذا لم تستخدم الإهلاك، يمكنك حفظه ويمكنك استخدامه في العام المقبل إذا حقق العقار المزيد من المال بعد ذلك. وهذا يناسب الأشخاص مثلي الذين يكسبون رزقهم من كتابة الكتب وتعليم الناس كيف يصبحون مستثمرين عقاريين ويديرون شركات السمسرة. ولكن ماذا عن صاحب الدخل المرتفع الذي لا يستطيع أن يصبح محترفًا في مجال العقارات بدوام كامل، ولكنه لا يزال يرغب في الاستفادة مما نتحدث عنه؟
ميتشل:
لذا، نعم، بصرف النظر عن قدرتك على شراء المبنى الخاص بك أو شراء عقار لشركتك، وبحلول الوقت الذي اشتريت فيه المبنى واشتريت المستودع واشتريت المبنى الآخر، لا يمكنك سوى شراء عدد كبير جدًا من المباني لعملك. يمكنك أيضًا إنشاء نوع آخر من الأعمال، وهو عمل تأجير قصير الأجل، وهو ثغرة STR. لذا فإن مصلحة الضرائب تنظر إلى الإيجار قصير الأجل، ليس كعقارات مستأجرة أو عقارات مستأجرة، ولكنها تنظر إليه كفندق تديره، وتصادف أنك تمتلك عقارًا فيه، والذي يشبه إلى حد كبير الإيجار المنزل، لكنه يعتبر شيئًا مختلفًا تمامًا. وبالتالي، إذا كنت تدير إيجارًا قصير الأجل، مما يعني سبع ليالٍ أو أقل، فلديك الفرصة، أو سبع ليالٍ أو أقل في المتوسط، لديك الفرصة لأخذ كل الاستهلاك المتعلق بأعمال التاجر وتعويض الدخل النشط الآخر .
روب:
ولذا فإن إحدى المتطلبات الكبيرة لثغرة الإيجار قصير الأجل هذه، والتي تنطبق على أغلبية كبيرة جدًا من جمهورنا الذين يمتلكون إيجارات قصيرة الأجل، هي فكرة المشاركة المادية. وهذا يعني بشكل أساسي، بطريقة بسيطة جدًا، إذا كنت تدير ممتلكاتك بنفسك، فمن المحتمل أنك ستشارك ماديًا لفترة طويلة ... أعني، أعتقد أن هناك سبع طرق للقيام بذلك، صحح لي إذا كنت مخطئًا، ولكن أحد أهم الأمور التي ربما تنطبق على معظم الناس هو إذا كنت تعمل في هذا العقار لمدة لا تقل عن 100 ساعة كل عام، وهو ما أعتقد أنه ساعتين كل أسبوع، وتعمل في العقار أكثر من أي شخص آخر، إذن فهذا يعتبر مشاركة مادية، أليس كذلك؟
ميتشل:
صحيح. لذا، حيث أن تعيين المحترفين العقاريين هو 750 ساعة وأكثر من نصف وقتك، فإن المشاركة المادية هي نوع من الاختبار. لذا، إذا عملت 500 ساعة في هذا العمل، فإنك تشارك ماديًا. إذا كنت تعمل 100 ساعة وأكثر من أي شخص آخر في العمل، مما يعني أنك تقضي وقتًا أطول في هذا العمل أكثر من أي شخص آخر، فأنت مشارك مادي. أو إذا كنت المشغل الوحيد لهذا العمل، فأنت مشارك ماديًا. لذا، إذا كان لديك وحدة ADU خلف منزلك، فأنت الشخص الوحيد الذي يعمل فيها حقًا، ولكنها تستغرق 20 ساعة سنويًا، فأنت تشارك فيها ماديًا.
روب:
لذلك سيكون الأمر كما لو كان على الممتلكات الخاصة بك، ولكنك تقوم بتنظيفه، فأنت الشخص الذي يقوم بالصيانة، ومنسق الحدائق، أنت الشخص الذي يمتلك حقًا كل شيء يتعلق بذلك، حسنًا، إذن ليس عليك في الواقع الوفاء، نعم، ليس عليك استيفاء شرط الـ 100 ساعة في ذلك.
ميتشل:
هذا صحيح.
روب:
واو، هذا جنون.
ميتشل:
لذا، نعم، فإن إرشادات المشاركة المادية أكثر مرونة بعض الشيء. إذا كنت تريد أن تصبح مهووسًا بالكامل، فهناك منشور 925، والذي يدور حول قواعد النشاط السلبي، وإذا كنت تريد حقًا النوم، فيمكنك قراءة هذا الأمر برمته الليلة.
روب:
حديث النوم الضريبي، كما نسميه. حسنًا، إذا كنت تشارك ماديًا في إيجار قصير الأجل، أعني، مرة أخرى، أعتقد أن الكثير من الناس يفعلون ذلك دون أن يعرفوا ذلك، وهذا هو المكان الذي يصل فيه كل شيء إلى ذروته من حيث انخفاض قيمة المكافأة، ومن وجهة نظر فصل التكلفة لأنه في تلك اللحظة تكون قادرًا على تحمل خسائرك وتطبيقها على W2 الخاص بك. أم هل فاتني شيء؟
ميتشل:
صحيح. لذا، نعم، إذا كنت أعمل لدى إحدى شركات التكنولوجيا الكبرى وأجني مليون دولار سنويًا، وكنت أنا أو زوجتي ندير إيجارًا قصير الأجل ونشارك ماديًا، فإننا قادرون على تجميع مصدري الدخل هذين، الدخل المرتفع W2، و الخسارة الفادحة من خسارة الورق التي أحدثناها، قم بتجميعها معًا ودفع ضرائب أقل وتأجيلها إلى وقت لاحق.
روب:
دانغ. فهل هناك حد؟ أي مبلغ من المال تجنيه في W2 الخاص بك، هل يمكنك مسحه؟
ميتشل:
إذن، إلى جانب كل هذه القواعد الرائعة التي قدمها لنا قانون تخفيض الضرائب على الوظائف، فقد خلقوا أيضًا قيدًا واحدًا، وهو قواعد خسارة الأعمال الزائدة التي دخلت حيز التنفيذ العام الماضي. لذلك يمكن لشخص واحد أن يخصم حوالي 300,000 دولار من W2 ويمكن للزوجين خصم حوالي 600,000 دولار. لذا، إذا كنت متداولًا في صناديق التحوط ولديك مبلغ W5 بقيمة 2 ملايين دولار، فلا يمكنك البدء في شراء طن من مغاسل السيارات ومسح دخلك بالكامل، فسوف يقتصر دخلك على 300 أو 600,000 دولار.
روب:
ثم ماذا عن الجانب العقاري؟ هل هناك حد أقصى لعدد الخسائر التي يمكن أن تتحملها مع العقارات؟
ميتشل:
تنطبق قواعد خسارة الأعمال الزائدة على أي نوع من خسارة الأعمال مقابل W2. لذا، إذا كنت تدير متجرًا للجيلاتي أو إذا كنت تدير شركة عقارية، أو إذا كنت تدير شركة STR، فيمكنك أن تخسر فقط 300 أو 600 دولار، إذا كنت متزوجًا، مقابل 1 مليون دولار W2 لمهندس البرمجيات.
روب:
أنا أقول أنه في ممتلكاتك العقارية، يمكنك فقط تحمل 600,000 ألف دولار من الخسائر على ذلك؟ لأنني اعتقدت أنك يمكن أن تتحمل خسائر لا حصر لها.
ميتشل:
أقصى ما يمكن أن تحصل عليه مقابل W2 هو 600,000، لكن أعمال الوساطة التي يملكها ديفيد جرين والتي تجني 20 مليون دولار سنويًا على الأقل، يمكنه تعويض ذلك بقدر ما يريد عن طريق شراء أكبر عدد ممكن من الملاعب أو المدرجات أو أي شيء يريد القيام به. هل هذا منطقي؟
روب:
نعم، نعم، تماما.
ديفيد:
لذلك، في جوهر الأمر، تقوم الحكومة بمكافأة أولئك الذين يكسبون عيشهم من خلال العقارات إذا استثمروا أموالهم مرة أخرى في العقارات. لذلك، إذا كنت تحصل على عمولات على القروض، فإنك تقلب المنازل وتحقق أرباحًا هناك، وتتداول مكاسب رأس المال، لكنك لم تقم بالضرورة بتنفيذ عملية تبادل 1031، أو لديك شركة قروض، أو تقوم بأشياء توظف الناس، وتوليد الإيرادات للحكومة. ربما يدفع جميع موظفيك ضرائب على ممتلكاتهم، ولكن إذا أخذت هذا المال واستثمرته في المزيد من العقارات، مما يخلق المزيد من فرص العمل والمزيد من الفرص الاقتصادية، فإن مكافأتك هي أنك لا تحصل عليها أو لا تملكها لدفع الضرائب. عليك فقط أن تدرك أن الأمر لا يتعلق فقط بأشعة الشمس وقوس قزح، بل إنه ليس أموالًا مجانية. أنت معرض بشدة للتقلبات في الاقتصاد عندما تجني أموالك كوسيط عقاري أو محترف عقاري بدوام كامل. ترتفع أسعار الفائدة، والركود الاقتصادي، ويهلك الناس في تلك الأوقات.
لذا، على الرغم من أن الأمر يبدو رائعًا، فلن أدفع الضرائب مرة أخرى أبدًا، حسنًا، ربما لا تدفع الضرائب لأنك خسرت المال لمدة أربع سنوات متتالية. قضى عام 2010 على الكثير من الأشخاص الذين كانوا يعملون في مجال العقارات. لذا أعتقد أنه من المهم تسليط الضوء على أن الأمر ليس مثل رمز الغش هذا حيث، أوه، كل ما علي فعله هو كسب المال في العقارات. من الصعب جدًا القيام بذلك. إنها تنافسية للغاية. ليس هناك سقف، ولكن ليس هناك أرضية. أسمع الناس يتحدثون عن ذلك مثل، "أوه، هذا كل ما سأفعله. سأترك وظيفتي وأعمل وكيلًا عقاريًا”. وبعد خمس سنوات، يتوسلون إلى رئيسهم لإعادتهم إلى وظيفة W2 لأن الأمر كان صعبًا للغاية. أراك تبتسم، ميتشل. هل رأيت بعضًا من هذا من قبل؟
ميتشل:
كنا جميعًا سنترك وظائفنا في عام 2021 ونتداول العملات المشفرة. دورات السوق لديها وسيلة للقيام بذلك. وأعني أنني تحدثت أيضًا عن هذا لأن فكرة أنني سأقوم بفصل التكلفة وتخفيض قيمة الممتلكات الخاصة بي ستؤدي إلى إنشاء التزام ضريبي مؤجل. حسنا، هذا يسمى المسؤولية لسبب ما. تذكر أننا قمنا بذلك بدفعة مقدمة بنسبة 20% وقرض إيجار بنسبة 80%. حسنًا، أنا أقوم بإضافة المزيد من النفوذ إلى صفقتي العقارية من خلال تحميل كل الإهلاك مقدمًا. إنه مجرد شكل آخر من أشكال النفوذ. أنت مدين بأموال مصلحة الضرائب في المستقبل. لن تظهر في ميزانيتك العمومية أو بيانك المالي الشخصي إذا كنت لا تقوم بحساب فجوة كبيرة. ولكن إذا كنت تقوم بمحاسبة الفجوة الكبيرة، فسوف تظهر هناك على أنها التزام بالضريبة المستقبلية المستحقة عليك.
روب:
تمام. إذن يا ميتشل، لقد أطلعتنا على المفاهيم الأساسية لفصل التكاليف. بعد ذلك، سوف نتناول مثالًا يتيح لنا رؤية كيفية عمل ذلك فعليًا وربما نتمكن من التغلب على بعض المخاطر المتعلقة بفصل التكاليف أيضًا هنا في النهاية. لكنني في الواقع أريد فقط أن أقوم بدراسة حالة لعقار أغلقته للتو وأن أرشد الناس إلى حد ما، على ما أعتقد، عقار واقعي جدًا لأي شخص في المنزل. غير أن بارد؟
ميتشل:
ذلك رائع.
روب:
حسنًا، رائع. حسنًا، هذا العقار، سعر الشراء، ونحن نقرب المبلغ قليلًا لإبقاء الحسابات بسيطة، لكن سعر الشراء كان حوالي 300,000 دولار وكانت قيمة الأرض لهذا العقار حوالي 111,000 دولار. والسبب المهم هو أنه كما قلت سابقًا، قيمة الأرض، لا يمكنك حقًا خفض قيمة الأرض. يمكنك فقط تقليل قيمة التحسين على الأرض، والذي عادة ما يكون المنزل. ولذا فإننا نقوم بتخفيض قيمة أشياء مثل المنزل الفعلي نفسه والخرسانة والباحات وكل شيء من هذا القبيل.
ميتشل:
صحيح. نعم. أعتقد أن هذا كان به الكثير من التزيين والتحسينات بالخارج والتي كانت جميعها ملكية إضافية لمدة 15 عامًا.
ديفيد:
ولذا نظرنا إلى هذا، وإلى وجهة نظرك، لقد دفعت حوالي 300,000 مقابل ذلك، والأرض 111، ولا يمكنك تخفيض ذلك، لذا يتبقى لديك 189,000 هناك. وتمكنا من العثور على حوالي 60,000 ألف دولار أمريكي من استهلاك السنة الأولى فقط بين المكافأة والممتلكات التي تبلغ مدتها 27 عامًا ونصف على أي حال. لقد أخذنا أشياء مثل التشطيبات النهائية، والسجاد، وألواح الفينيل الفاخرة، والأرفف، والتخلص من النفايات، وأجهزة الميكروويف، ثم كما أخبرتك، الكثير من هذه المناظر الطبيعية الخارجية وأشياء تحسين الأراضي.
روب:
لذلك دعونا نفصل هذا الأمر للناس في المنزل حتى يفهموا. لقد قلت إنني تمكنت من خفض قيمة حوالي 60,000 ألف دولار. لذا فإن الطريقة التي ستحسب بها أي تأجيل ضريبي لهذه الغاية هي أنك تقوم فقط بضرب مبلغ الـ 60,000 ألف دولار في شريحة الضرائب الخاصة بك؟
ميتشل:
نعم، لذا يصبح معدل الضريبة الخاص بك عاملاً مقيدًا. هناك بالفعل خمسة عوامل مقيدة. هناك قيمة الأرض مقابل القيمة المضافة لما تدفع مقابله. هذا هو مقدار الممتلكات قصيرة العمر التي نجدها داخل الصفقة. هناك النفوذ الذي تضعه على العقار، كما تحدثنا عنه من قبل. ثم هناك، في وجهة نظرك، روب، هل أنت في شريحة الضريبة 37٪ أم أنك في شريحة الضريبة 10٪؟ لأنه إذا كنت في العشرة، فقد لا ترغب في القيام بذلك، خاصة إذا كنت ستواجه سنة ضريبية مرتفعة في المستقبل. والأخير هو أين وصلنا عند نقطة انخفاض قيمة المكافأة، هل نحن في 10 أو 80 أو 60 أو 40 أو صفر؟
روب:
نعم. لذلك، بالنسبة لهذا العقار بالذات، بمجرد حسابه لحالتي، خفض فاتورتي الضريبية بمبلغ 21,000 دولار، وهو أمر مهم لأن الاستهلاك على هذا كان 56,000، وهو قريب جدًا من الدفعة الأولى لهذا العقار.
ميتشل:
لذا، نعم، لقد دفعت 20% مقدمًا وكنت قادرًا على ذلك، صافي الأرض، صافي كل شيء، صافي مكافأة الإهلاك لعام 80 بنسبة 2023% التي دفعتها على العقار. ما يفعله ذلك في الواقع هو تحويل الدفعة الأولى إلى مساهمة 401 K أو مساهمة IRA، حيث يمكنك فقط خصم الدفعة الأولى ثم تأجيل تلك الضريبة إلى تاريخ لاحق في الوقت المناسب.
روب:
نعم. لذا فإن هذا لا يظهر حقًا أن هناك عقارًا مجنونًا يمكن لأي شخص الخروج والحصول عليه. واستراتيجية التأجيل الضريبي المجنونة هناك تصل إلى حيث يرتفع عائد الاستثمار على هذا العقار بشكل كبير. ميتشل، هل هناك أي أشياء رائعة أخرى يجب أن يعرفها المستمعون حول تقسيمات التكلفة؟
ميتشل:
نعم، مرة أخرى، كما ذكرت للتو، هذا هو النوع الأكثر تقدمًا من الإستراتيجيات الضريبية للأشخاص العاديين، حيث يمكنك الاقتراض مقابل أصول ترتفع قيمتها وشطب الضرائب مثل هذه. بعض الفرص متاحة للأشخاص، إذا كنت قد وضعت عقارًا في الخدمة من أواخر عام 2017 إلى اليوم ولم تنفذ هذه الإستراتيجية بعد، فإن الأوان لم يفت بعد، ولم يضيع كل شيء. يمكنك إما تعويض الاستهلاك عن طريق تقديم تغيير في طريقة المحاسبة مع إقرارك الضريبي التالي، أو قد تتمكن من تعديل الإقرار الضريبي السابق. يمكنك تحسين ذلك مع المحاسب الخاص بك بشأن ما يجب عليك فعله. لكنك قادر على العودة إلى اللحظة التي وضعوا فيها قانون وظائف الائتمان الضريبي موضع التنفيذ وتعويض الاستهلاك من خلال الحصول على دراسة فصل التكلفة اليوم.
روب:
وبعد ذلك، إذا تعرضت لخسارة كبيرة، فماذا يحدث، لنفترض أنك تعرضت لخسارة أكبر من الربح الفعلي الذي حققته، هل ستخسر ذلك في العام الذي تحصل فيه على ذلك؟
ميتشل:
نعم. حسنًا، بالطريقة التي تعمل بها الشرائح الضريبية، لن ترغب أبدًا في نشر صفر، خاصة إذا كنت من الأشخاص الدائمين ذوي الدخل المرتفع. ولكن لنفترض أنك تفعل ذلك. لنفترض أنك حققت خسارة تشغيلية صافية لأنك وضعت عقارًا كبيرًا في الخدمة لمدة عام واحد، ويمكنك ترحيل صافي الخسارة للأمام ولا يمثل ذلك مشكلة.
ديفيد:
ما يعنيه ذلك هو أنه إذا لم تستخدم كل قيمة الإهلاك، وإذا كان لديك 100,000 دولار من الإهلاك، ولكن هناك 80,000 دولار فقط من المال الذي يمكن فرض الضريبة عليه، فلن تخسر مبلغ 20,000 دولار، بل سيتم ترحيله إلى العام التالي و يمكنك نظريًا استخدامه بين الحين والآخر كل عام إلى الأبد. هل هذا دقيق؟
ميتشل:
نعم. إنه يستمر فقط حتى تستخدمه.
ديفيد:
لذا، لا يعني ذلك أنك إذا لم تستخدمه، فإنك ستخسره. احتفظ بها.
ميتشل:
هذا صحيح.
ديفيد:
إذا لم تكن بحاجة إليها، فاحتفظ بها. أحاول أن أجعل تلك القافية. حاول أن تجد البديل، فإذا لم تستخدمه ستخسره. لذلك دعونا نتناول بعض التحذيرات هنا لأنني شخصيًا أعتقد أنه في كثير من الأحيان عندما يتم تعليم الأشخاص معلومات كهذه، يتم ذلك من منظور أنها مجانية. مثلًا، لن تدفع الضرائب مرة أخرى أبدًا إذا قمت بإجراء تبادل 1031. انها ليست حقا بهذه الطريقة. هناك محاذير، وهناك مخاطر، وهناك ثمن تدفعه للاستفادة من هذه الأمور، وهذا لا يعني عدم القيام بذلك، بل يعني أن تكون على دراية بما سيكون عليه الأمر. لذلك دعونا نتحدث قليلاً عن حقيقة أنك لا تتهرب من الضرائب، ولا تتخطى الضرائب. ربما تقوم بتأجيل الضرائب أو خفض فاتورة الضرائب. أو ماذا عن حقيقة أنه عندما تأخذ استهلاكك مقدمًا، كما نتحدث عنه، فلن تتمكن من أخذه لاحقًا في المستقبل. هل يمكنك أن تشرح قليلاً عما يحدث هنا بالفعل من وجهة نظر عملية؟
ميتشل:
نعم، من وجهة نظرك، انخفاض قيمة العملة أمر حقيقي، واستعادة القيمة أمر حقيقي. سوف ينهار المبنى الخاص بك بمرور الوقت، وهذا مجرد تسارع لكل بدل الاستهلاك الذي تمنحه لك الحكومة لمدة 40 عامًا إلى العام الأول، أو جزء كبير منه. لذلك لا يمكنك فعل ذلك دون التخلي عن شيء ما على الطرف الآخر. لذا، نعم، يبدو الأمر ورديًا، لكن لا ينبغي عليك القيام بذلك إذا لم تتمكن من الاستفادة من الخسائر لأنك لست محترفًا أو أنها ليست STR أو أنها ليست ملكية تجارية. لا ينبغي عليك القيام بذلك إذا كنت في سنة ضريبية منخفضة بالفعل وليس لديك الكثير من الضرائب لتأجيلها. لا ينبغي عليك القيام بذلك إذا كنت ستبيع العقار خلال العامين المقبلين.
ديفيد:
هل يمكنك أن تشرح لماذا؟
ميتشل:
حسنًا، هناك شيء يسمى الاستعادة هناك. لذا بنفس الطريقة التي نخصم بها كل هذه الممتلكات الشخصية قصيرة العمر في السنة الأولى، عندما نذهب لبيعها، سنعاني مما يسمى الاسترداد. إذن تلك الثلاجة التي يبلغ عمرها 30 عامًا والتي قمنا بإهلاكها كمكافأة، حسنًا، عندما يبلغ عمرها 34 عامًا ونذهب لبيعها، فسوف يقومون بإعادة تقييمها باستخدام نفس المنهجية. وأي انخفاض في قيمة العملة أخذناه ولم يكن ليحدث في حد ذاته، فسوف نقوم بسداده كاسترداد. لذلك سنقوم بدفعها بمعدل الضريبة العادي لدينا. لذا، من وجهة نظرك، هذا مجرد قانون نيوتن للضرائب، ما يرتفع يجب أن ينخفض، ولكن ما توفره لك هذه الاستراتيجية هو الكثير من النتائج. لقد ذكرت بالفعل 1031، أطلق النار، إذا كنت تعمل في مناطق الفرص وحصلت على هذه الخطوة في السنة الأساسية 10، فإن هذا يصبح فعليًا ائتمانًا ضريبيًا لأنك لن تعاني من الاسترداد في السنة 10، فأنت ستذهب فقط للحصول على هذا اليوبيل الضريبي. لذلك يجب عليك بالتأكيد القيام بذلك إذا كنت في منطقة الفرص.
ديفيد:
ولكن مثل مثال روب، قام بدفع مبلغ 60,000 ألف دولار مقدمًا، ووفر 60,000 ألفًا من الضرائب على شرائه. إذا باعه في العام المقبل، فسيتعين عليه تسديد مدخراته البالغة 60,000 ألف دولار. هل هذا صحيح؟
ميتشل:
صحيح. وهناك بعض التخطيط البسيط الذي يمكنك القيام به حول الحواف، ولكن بشكل مباشر هذا بيان صحيح.
ديفيد:
حصلت على دفع بايبر. لقد ذكرنا أيضًا أنك اعتدت لفترة طويلة أن تكون قادرًا على خصم 100% مما ورد في دراسة فصل التكاليف. هذا العام وصلت النسبة إلى 80%. في العام المقبل سيكون 60. لذلك مع مرور الوقت، يصبح استخدام هذه الإستراتيجية أقل كفاءة بشكل متزايد ما لم يتم تجديدها في قانون الضرائب. لذا فهذا شيء آخر يجب أن تكون على دراية به. إنها ليست بالضرورة استراتيجية يمكنك استخدامها إلى الأبد. هل لديك ما تضيفه هناك؟
ميتشل:
نعم، هناك الأمر برمته، بعض القواعد التي خرجت من قانون تخفيض الضرائب على الوظائف والتي لا تتعلق بالضبط بهذا، والتي يتم الحديث عنها في الكونجرس. وتقضي بعض المقترحات بالاستمرار في تقديم مكافأة بنسبة 100% كشركاء في قسم تكاليف STR. أدعو أنا وروب أن يمددها إلى الأبد. ولكن مع انخفاضها، فإنها تفقد فعاليتها لأن هذا في نهاية المطاف، من وجهة نظرك، هو تأجيل الضرائب. وبالتالي، فإنك تحصل على القيمة الزمنية لاستخدام أموالك، كما يمكنك اقتراض هذه الأموال من الحكومة بدون فوائد. وفي الواقع، ما تدخره في السنة الأولى أو ما تدخره في السنوات القليلة الأولى مقسومًا على ما تدفعه مقابل هذه الدراسة، هو مردودك الأولي. ولذا فأنت تريد أن تكون على دراية بما ستحصل عليه للقيام بذلك.
ديفيد:
ونحن لا نتحدث عن 1031، ولكنها أيضا استراتيجية تأجيل الضرائب مماثلة للإهلاك. وهذا هو الشيء الذي يتم طرحه كثيرًا أيضًا. حسنًا، فقط 1031، ليس عليك دفع الضرائب. لا يعني ذلك أنه ليس عليك أن تدفع لهم، بل أنك تقوم بتأجيلهم. أنت ترفس العلبة التي يضرب بها المثل على الطريق.
ميتشل:
وتلك المقايضة للمشتري المفضل لدى الجميع هو الرجل الموجود في السوق 1031 والذي ليس لديه نفوذ أو ليس لديه القدرة على الابتعاد لأنهم مرتبطون بهذه الإستراتيجية لأنهم-
ديفيد:
لا تسمع الكثير من القصص الرائعة التي تخرج منها، لقد قمت للتو بإجراء 1031 وأنا متحمس للصفقة التي حصلت عليها، وكانت رائعة. يبدو الأمر كما لو أنك الآن ملتزم بهذا الشيء سواء كنت تريد أن تكون هناك أم لا، أو أنها الساعة الحادية عشرة وتجد شيئًا لأنه أفضل من الديون المستحقة للضرائب، أو على الأقل نقول لأنفسنا. وأردت تسليط الضوء على أنه من المهم ملاحظة أنك إذا كنت ستستخدم استراتيجيات كهذه، فمن المرجح أنك لن تتمكن أبدًا من التوقف عن شراء المزيد من العقارات. هذه ليست استراتيجية تخفيض الرافعة المالية. كثيرا ما أقول أن الأمر يسير في اتجاه واحد. التشبيه الذي يحبه روب هو أنني أقول، لقد أمسكت بالذئب من أذنيك، لذا لا يستطيع أن يعضك، ولن تدفع الضرائب، لكن لا يمكنك تركه أبدًا.
أنت عالق نوعًا ما في مأزق مع محفظتك الخاصة لأنه إذا قمت ببيع العقار ولم ترغب في إعادة الاستثمار، فسوف تحصل على ربح من المبلغ الكامل الذي حصلت عليه ربما من اثنين أو ثلاثة ، أربعة 1031s مع مرور الوقت. هل ترغب في التعليق على ذلك؟
روب:
لدي تعليق. لديك ذئب بالقرب من أذنيه وعليك أن تستمر في إطعامه القليل من البسكويت بين الحين والآخر، لذلك فهو لا يحاول الخروج من قبضتك ومهاجمتك.
ميتشل:
عندما تقوم ببناء هذا الجبل من النفوذ، فإن الفكرة هي أنك تحاول تحريك الثلاجة ولديك دوللي، وعندما يتعارض ذلك معك ويسقط فوقك، تصبح مشكلة كبيرة. لذا فإن الرافعة المالية يمكن أن تسير في كلا الاتجاهين بالتأكيد. أعني أن المشكلة التي يواجهها الناس عندما يستخدمون تقسيم التكلفة، ولديهم تجربة عدم دفع أي ضرائب، هي أن الأمر يبدو جيدًا حقًا وأنك تريد فقط القيام بذلك مرارًا وتكرارًا.
ديفيد:
وهو ما نريد تسليط الضوء عليه. إذا كنت تحب العقارات وهذا ما ستفعله لبقية حياتك، فهذا أمر مذهل. إذا كانت هذه هي المرحلة التي تمر بها، وأردت العمل بجد لمدة 10 سنوات والتوقف عن القيام بذلك، فستأتي نقطة حيث سيتعين عليك الدفع. لا يدرك الكثير من الناس أنه عندما تشتري عقارًا بمليون دولار ثم تبيعه، تحصل على ربح قدره 300,000 ألف دولار، وتعيد استثمار الأموال، وتشتري عقارًا بمبلغ 1.5 مليون دولار، وبعد عامين تشتري بمبلغ 2 دولار. مليون عقار، إذا قمت بذلك فستصبح محفظة أو عقارًا بقيمة 8 ملايين دولار، كيفما كان الأمر. إذا كنت ترغب في محاولة الحصول على المال من هذه الصفقة، خارج إعادة التمويل النقدي، فسوف تدفع تلك الضرائب. سوف يضربونك بشدة.
وإذا كنت ترغب في القيام بإعادة التمويل النقدي، الأمر الذي سيساعدك على تجنب ذلك، فلا يزال يتعين عليك تحقيق دخل كافٍ لتتمكن من الحصول على هذا القرض. لذا، إذا كنت قد اشتريت هذا العقار، فأنت تعيش من الدخل، وقد عشت حلم BiggerPockets، وتعيش من التدفق النقدي الخاص بك، والآن تريد إعادة تمويل هذا الشيء، ولا يمكنك الحصول على قرض عليه لأن نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك كلها خارجة عن السيطرة. هناك الكثير من الأشياء التي يمكن أن تسوء إذا لم يكن توازن الرقم الهيدروجيني صحيحًا.
ميتشل:
نعم. علاوة على ذلك، مع استمرارك في إعادة التمويل النقدي، يمكنك الوصول إلى النقطة التي تبيع فيها محفظتك بالكامل، وتسدد جميع الديون، ومن ثم يكون لديك هذا الالتزام الضريبي المؤجل الكبير الذي يصبح مستحقًا. يمكن أن تبتلع كل أرباحك أو تبتلع كل أرباحك ثم بعضها، وهو مجرد كابوس. لذا، نعم، كن حذرًا أيها الناس. نحن في النهاية العميقة للتخطيط الضريبي والاستراتيجية الضريبية. لا تأخذ المشورة الضريبية من البودكاست. اتصل باتفاقية السلام الشامل الخاصة بك، اتصل بمحترف، وقم بالعمل الحقيقي للتخطيط لذلك لأنه يتعين عليك التفكير في هذا الأمر لعقود من الزمن. إنه ليس شيئًا واحدًا وفعلًا.
ديفيد:
ولكن يجب أن تستمع إلى BiggerPockets Podcast لأننا سنتحدث معك مباشرة وسنخبرك أنها ليست حبة سحرية أو حبة سحرية ستنمو فقط مخزون حبوب مثالي. سيؤدي ذلك إلى تسريع نموك، ولكن مع هذا النمو يأتي عبء ضريبي أعلى سينجح في مرحلة ما. لقد قلنا أنا وروب من قبل، الشراء حتى تموت هو الطريقة التي تتجنب بها الضرائب. عليك فقط الاستمرار في الترقية، وتأجيل الضرائب. نعم، هذه هي الحلقة القافية الآن. بارابا رابا.
روب:
لقد قمنا بورشة عمل لمدة 10 دقائق قبل ذلك، لكنه جيد. سريعًا جدًا، قبل أن نخرج من هنا، عندما نتحدث عن استراتيجيات الخروج، متى يستحق الأمر إجراء دراسة لفصل التكاليف على العقار؟ هل هناك نقطة سعر معينة أو نقطة حلوة لهذا؟
ميتشل:
من خلال تقسيم تكلفة STR وتقسيم تكلفة الطاقة المتجددة، عندما تذهب إلى موقعنا على الويب وتملأ النموذج وتتواصل معنا، سنقدم لك اقتراحًا يقول حرفيًا: "هذا ما ستوفره. إليك ما سيكلفك. هذه هي نسبة الاسترداد." لذلك، نحن، في عالمنا كله، نبني منازل بقيمة 200,000 ألف دولار ونبني مباني بتكلفة 100 مليون دولار. نقوم بإجراء دراسات هندسية لقطاع التكلفة. لدينا طريقتان مختلفتان للتعامل مع الأمر. بالنسبة للمباني الصغيرة، نستخدم البيانات ونصممها ثم نراجعها. لدينا عملية مراجعة مهندس حول ذلك. بالنسبة لنوع من العقارات متوسطة الحجم، نقوم بشيء يسمى زيارة الموقع الافتراضي، حيث نقوم بشكل أساسي بإجراء مكالمة هاتفية عبر FaceTime ونتجول في العقار حتى لا يضطر شخص ما إلى السفر إلى الممتلكات الخاصة بك، مما يجعل الأمر برمته أكثر بالتأكيد بسعر معقول. وبعد ذلك، بالنسبة للمحفظة الصناعية التي تبلغ قيمتها 100 مليون دولار، سنسافر إليك ونتجول ونلتقط الصور ونقوم بالدراسة بالطريقة القديمة.
لذا فإن ما حاولنا القيام به هو أن نكون أذكياء للغاية وأن نبني هذا المنتج الذي يمكن أن يخفض السوق قليلًا ويفتح تقسيمات التكلفة للأشخاص الذين لا يستطيعون الحصول عليها عادةً، فقط لأنه كان 4,500 دولار لتكلفة منفصلة لـ منزل للإيجار بمساحة 2,600 قدم مربع. لم يكن الأمر منطقيًا، لكنه أصبح الآن منطقيًا.
روب:
رائع رائع. وبعد ذلك، هل يمكنك، نفس الشيء، أن تعطينا نطاقًا سعريًا لذلك أيضًا، حتى نحصل عليه بإيجاز؟ ما هو النطاق السعري بالنسبة لمعظم المستثمرين الذي سيعمل عليه تقسيم التكلفة؟
ميتشل:
نعم، لذا يمكنك تقسيم تكلفة عقار تتراوح ما بين 100 إلى 150,000 ألف دولار، وصولاً إلى ما لا نهاية. ويمكن أن تتراوح تكلفة تقسيمات التكلفة هذه من 1,000 دولار إلى 20,000 دولار أو 40,000 دولار، اعتمادًا على مدى التعقيد. لقد قمنا بعمل جيد حقًا بمحاولة الوصول إلى السوق بأكمله بثلاثة منتجات مختلفة، أو نوع من الحلول الجيدة والأفضل والأفضل.
ديفيد:
حسنًا، شكرًا جزيلاً لك ميتشل. لقد كان هذا رائعا. آمل أن يكون مستمعينا قد استفادوا كثيرًا من فهم المزيد عن فصل التكاليف واستهلاك المكافآت. هذه الكلمات الكبيرة التي تحتوي على الكثير من المقاطع المرتبطة بالضرائب لا يجب أن تكون مخيفة كما قد تبدو. وفي الوقت نفسه، فهي ليست بطاقة خروج مجانية من السجن. لا يزال هناك ثمن يجب دفعه. ولكن إذا كنت تستخدمها بشكل استراتيجي، فمن المفترض أن يساعد ذلك في تسريع عملية بناء ثروتك. أود أن أقول أيضًا أنه إذا استخدمتها بحماقة، فقد يؤدي ذلك إلى تسريع تدميرك. عادة، كيف أن أشياء مثل استراتيجيات الاستفادة من الضرائب، تساعدك في اتجاه واحد أو آخر.
روب:
الرافعة المالية 101.
ديفيد:
بالضبط، هذه نقطة عظيمة. الرافعة المالية 101. شكرًا ميتشل. بالنسبة للأشخاص الذين يريدون معرفة المزيد عنك، أين يمكنهم الذهاب؟
ميتشل:
يا رجل. حسناً، شكراً جزيلاً لكم جميعاً على استضافتي. كانت هذه فرصة عظيمة. لم أخبركم جميعًا، لكنني استمعت إلى BiggerPockets منذ عام 2013 عندما كنت جالسًا في وظيفتي في الشركة، أي لمدة 10 سنوات. لقد كنت مستمعًا مبكرًا للكبسولة، ومن الرائع أن أتواجد فيها.
ديفيد:
لقد كنت هنا منذ السنوات الصعبة.
ميتشل:
منذ السنوات الصعبة.
ديفيد:
منذ سن البلوغ لـ BiggerPockets، أصبح موقع bigpuberty.com.
ميتشل:
عندما كان بإمكانك فقط اتباع قاعدة 1%، وكان ينبغي علينا شراء كل ما رأيناه، كان هذا هو الدرس المستفاد.
ديفيد:
بالطبع، وكان لدينا أسباب للشكوى والقول إن الأمر كان صعبًا للغاية ولم يكن عادلاً، وبعد ذلك كانت لدينا فرص لخفض قيمة المكافأة بنسبة 100% وكان لدينا أسباب للشكوى، والآن انخفضت إلى 80، 40، 60، نحن سوف نشكو من ذلك.
ميتشل:
سوف نشكو إلى الأبد.
ديفيد:
هذا بالضبط [غير مسموع 00:56:07]. السبب الوحيد لوجودنا هو المساعدة في الإجابة على جميع الاعتراضات التي يستمر الناس في طرحها ليشكلوا طريقتهم الخاصة في بناء ثرواتهم الخاصة.
ميتشل:
أنا أحبه. لذا، يمكنك أن تجدني، المكان الرئيسي الذي أعمل فيه على الإنترنت هو Twitter، والآن X @baldrigecpa. لدي رسالة إخبارية تسمى دفتر الأستاذ العام. لديّ بودكاست بعنوان Stupid Tax مع صديقي سكوت هامبريك. يمكنك أن تجدني في STR Cost Seg، أو RE Cost Seg، Better Bookkeeping، أعتقد أنني في كل مكان. لكن شكرا لك.
ديفيد:
شكرا لك على ذلك. روب، أين يمكن للناس أن يجدوك، أيها الشيطان الوسيم؟
روب:
يمكنك العثور علي على Instagram @rawbuilt، وعلى YouTube على Rawbuilt أيضًا، وفي قسم المراجعة في تطبيق Apple Podcast حيث نطلب منك أن تترك لنا تقييمًا بخمس نجوم.
ديفيد:
نعم، إذا كان هذا قد وفر لك بعض المال أو منعك من ارتكاب خطأ، فيرجى تقديم تقييم الخمس نجوم لنا حتى يتمكن المزيد من الأشخاص من العثور على البودكاست الرائع. يمكنك أن تجدني على davidgreene24.com أو @davidgreen24 في أي وسيلة تواصل اجتماعية مفضلة لديك. ميتشل، شكرا مرة أخرى. كان من الرائع وجودك هنا. نقدر لك مشاركة معرفتك ويسعدنا أننا تمكنا من الحصول على معجبين لفترة طويلة في العرض. أخبرنا في تعليقات YouTube، ما هو رأيك، إذا فاتنا أي شيء كان يجب أن نسأله، أو هل عقلك في ذهول الآن. نقرأها وندمجها في العروض المستقبلية. هذا هو ديفيد جرين من روب، إله الراب، أباسولو، يوقع.
شاهد الحلقة هنا
ساعدنا في ذلك!
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد على iTunes من خلال ترك تقييم ومراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط ويمكن العثور على التعليمات هنا... شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي:
- كيفية مسح ضرائب الدخل الخاصة بك باستخدام دراسات فصل التكاليف
- انخفاض قيمة المكافأة وشطب الممتلكات الخاصة بك بشكل أسرع من ذي قبل
- استخدام الخسائر العقارية ل خفض دخل W2 أو دخل عملك
- • "ثغرة" الإيجار قصير الأجل يمكن لأي شخص استخدامها لتقليل دخلهم الخاضع للضريبة
- ترحيل الخسائر ولماذا لن يتوقف كبار المستثمرين العقاريين عن شراء العقارات أبدًا
- المحاذير والمزالق المتعلقة بفصل التكاليف ومتى يمكن أن يعود ليعضك
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
تواصل مع ميتشل:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ بريد إلكتروني .
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-823
- :لديها
- :يكون
- :ليس
- :أين
- 1 مليون دولار
- 100 مليون دولار
- $ UP
- 000
- 07
- 1
- 10
- 100
- المرتبة الرابعة
- 15%
- 179
- 20
- 20 سنة
- 2010
- 2013
- 2017
- 2021
- 2023
- 24
- 250
- 27
- 30
- 300
- 39
- 40
- 400
- المرتبة الرابعة
- 500
- المرتبة الرابعة
- 60
- 80
- a
- القدرة
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- تسريع
- تسارع
- مسرع
- الوصول
- حسابي
- محاسب
- المحاسبة
- دقيق
- كسب
- عمل
- اكشن
- نشط
- نشاط
- يقدم
- في الواقع
- تضيف
- مضيفا
- إضافة
- تعديل
- متقدم
- مميزات
- نصيحة
- تؤثر
- بأسعار معقولة
- مرة أخرى
- ضد
- الوكيل
- مجموع
- قدما
- AIR
- تكيف
- الكل
- السماح
- سمح
- يسمح
- تقريبا
- على طول
- سابقا
- أيضا
- البديل
- دائما
- am
- مدهش
- كمية
- an
- و
- آخر
- إجابة
- أي وقت
- أي شخص
- اى شى
- في أى مكان
- بعيدا
- شقة
- التطبيق
- تفاح
- ذو صلة
- ينطبق
- التقديم
- تطبيق
- نقدر
- تقدير
- تقدير
- نهج
- هي
- أريزونا
- حول
- AS
- جانبا
- تطلب
- الأصول
- ممتلكات
- At
- يرفق
- مهاجمة
- اهتمام
- جمهور
- المؤلفة
- تلقائيا
- المتوسط
- تجنب
- تجنب
- علم
- بعيدا
- الى الخلف
- سيئة
- الرصيد
- ورقة التوازن
- مصرف
- حساب البنك
- مصرفي
- البنوك
- الأساسية
- في الأساس
- أساس
- BE
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- كان
- قبل
- بدأ
- البداية
- وراء
- يجري
- اعتقد
- أقل من
- مفيد
- الفوائد
- أفضل
- أفضل
- ما بين
- كبير
- التكنولوجيا الكبيرة
- أكبر
- أكبر
- مشروع قانون
- فواتير
- حفلة عيد ميلاد
- قطعة
- ضربة
- مخطط
- علاوة
- كُتُب
- الحدود
- الاقتراض
- اقترضت
- رئيس
- على حد سواء
- اشترى
- دماغ
- العلامة تجارية
- جديدة
- استراحة
- مشرق
- جلب
- حطم
- وسيط
- سمسرة
- شركات السمسرة
- جلبت
- ميزانية
- نساعدك في بناء
- ابني
- بنيت
- باقة
- عبء
- الأعمال
- صاحب العمل
- أصحاب الأعمال
- الأعمال
- لكن
- يشترى
- مشتر..
- شراء
- by
- حساب
- محسوب
- دعوة
- تسمى
- دعوة
- أتى
- CAN
- يستطيع الحصول على
- لا تستطيع
- قبعة
- الموارد
- سيارة
- فيزا وماستركارد
- التوظيف
- حذر
- سجادة
- حمل
- cars
- حقيبة
- دراسة حالة
- الحالات
- النقد
- تدفق مالي
- يو كاتش
- الفئات
- سقف
- معين
- بالتأكيد
- الأطباء
- فرصة
- تغيير
- اغلاق
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- عن كثب
- شارك في المضيف
- الكود
- تدرك
- COM
- تأتي
- يأتي
- آت
- التعليق
- تعليقات
- تجاري
- العمولات
- ملتزم
- الشركات
- حول الشركة
- تنافسي
- تماما
- تعقيد
- عنصر
- مكونات
- مركب
- مفهوم
- المفاهيم
- الخلط
- مؤتمر
- نظرت
- باستمرار
- إنشاء
- الاستشارات
- التواصل
- استمر
- إسهام
- مناسب
- رائع
- منظمة
- تصحيح
- التكلفة
- استطاع
- زوجان
- الدورة
- بهيكل
- CPA
- مجنون
- خلق
- خلق
- يخلق
- خلق
- ائتمان
- التشفير
- قطع
- تخفيضات
- دورات
- البيانات
- التاريخ
- التعارف
- تطبيق المواعدة
- ديفيد
- يوم
- أيام
- صفقة
- تاجر
- المخصصة
- دين
- عقود
- عميق
- حدد
- قطعا
- اعتمادا
- تنخفض قيمتها
- خفض
- وصف
- موعد
- تطوير
- التطوير التجاري
- إبليس
- الرسوم البيانية
- فعل
- مات
- دييغو
- فرق
- مختلف
- صعبة
- اتجاه
- مباشرة
- العرض
- منقسم
- do
- أطباء
- هل
- لا
- فعل
- دولار
- دولار
- عربة
- فعل
- لا
- منتجات الأبواب
- مضاعفة
- إلى أسفل
- حلم
- اثنان
- في وقت سابق
- في وقت مبكر
- كسب
- الأرباح
- أسهل
- بسهولة
- سهل
- اقتصادي
- اقتصاد
- تأثير
- على نحو فعال
- فعالية
- فعال
- إما
- آخر
- البريد الإلكتروني
- موظف
- الموظفين
- النهاية
- المساعي
- مهندس
- الهندسة
- كاف
- كامل
- حلقة
- معدات
- إنصاف
- خاصة
- جوهر
- عزبة
- الأثير (ETH)
- حتى
- EVER
- كل
- كل يوم
- الجميع
- كل شخص
- الجميع
- كل شىء
- نتواجد في كل مكان
- بالضبط
- مثال
- فائض
- تبادل
- متحمس
- تنفيذ
- أعدم
- يوجد
- خروج
- توقع
- الخبره في مجال الغطس
- خبير
- شرح
- مد
- إطالة
- الوجه
- فيس تايم
- حقيقة
- عامل
- العوامل
- عادل
- فال
- هبوط
- شلالات
- مروحة
- خيالي
- أسرع
- المفضلة—الحقيبة
- تغذية
- شعور
- الرسوم الدراسية
- قليل
- أقل
- الشكل
- إيداع
- شغل
- مالي
- التمويل
- نهاية
- نار
- شركة
- الاسم الأول
- خمسة
- طيران
- منتجات الأرضيات
- تدفق
- دون تقلبات
- طيران
- تركز
- اتباع
- قدم
- في حالة
- للمستثمرين
- إلى الأبد
- النموذج المرفق
- أشكال
- إلى الأمام
- وجدت
- دورة تأسيسية
- أربعة
- مجانا
- الجمعة
- صديق
- تبدأ من
- جبهة
- الوفاء
- بالإضافة إلى
- تماما
- صندوق
- إضافي
- مستقبل
- ربح
- الرأس مالية
- لعبة
- فجوة
- أعطى
- العلاجات العامة
- على العموم
- توليد
- ولدت
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- بنت
- منح
- يعطي
- إعطاء
- Go
- الله
- يذهب
- الذهاب
- خير
- عمل جيد
- حصلت
- حكومة
- درجة
- كبير
- منح
- يفهم، يمسك، يقبض
- عظيم
- أرض
- النمو
- التسويق
- ضيف
- المبادئ التوجيهية
- شخص
- كان
- نصفي
- يد
- معالجة
- يحدث
- حدث
- حدث
- يحدث
- سعيد
- الثابت
- يملك
- وجود
- he
- رئيس
- سماع
- سمعت
- التحوط
- صندوق التحوط
- مساعدة
- يساعد
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- تسليط الضوء
- جدا
- وسلم
- له
- ضرب
- المشاهدات
- عقد
- القابضة
- الصفحة الرئيسية
- أمل
- نأمل
- مضيف
- الفندق
- ساعة
- ساعات العمل
- منـزل
- المنازل
- هيوستن
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTPS
- ضخم
- جرح
- i
- سوف
- فكرة
- if
- تخيل
- التأثير
- أهمية
- تحسين
- تحسينات
- in
- في أخرى
- دخل
- دمج
- على نحو متزايد
- صناعي
- اللامحدودية
- معلومات
- في البداية
- في الداخل
- تبصر
- انستقرام
- بدلًا من ذلك
- تعليمات
- مصلحة
- أسعار الفائدة
- Internet
- ترهب، تخوف
- إلى
- استثمر
- استثمرت
- الاستثمار
- استثمار
- المستثمرين
- الجيش الجمهوري الايرلندي
- مصلحة الضرائب
- IT
- العناصر
- انها
- نفسها
- اي تيونز
- سجن
- وظيفة
- المشــاريــع
- انضم
- JPG
- قفز
- م
- احتفظ
- حفظ
- القفل
- ركلة
- نوع
- علم
- معرفة
- المعرفة
- معروف
- البلد
- كبير
- اسم العائلة
- العام الماضي
- متأخر
- الى وقت لاحق
- القانون
- المحامين
- وضع
- تعلم
- تعلم
- الأقل
- يترك
- مغادرة
- دفتر الحسابات
- اليسار
- قانونيا
- المقرضين
- أقل
- درس
- اسمحوا
- يتيح
- الرافعة المالية
- LG
- مسئولية
- الحياة
- مثل
- على الأرجح
- الإعجابات
- مما سيحدث
- تحديد
- محدود
- شريك محدود
- مصانع محدوده
- خط
- استمعت
- مستمع
- استماع
- القليل
- حياة
- الذين يعيشون
- قرض
- طويل
- وقت طويل
- يعد
- بحث
- يبدو مثل
- بدا
- تبدو
- منفذ
- فقد
- يفقد
- خسارة
- خسائر
- ضائع
- الكثير
- الكثير
- حب
- منخفض
- خفض
- خفضت
- تخفيض
- فاخرة
- آلية
- صنع
- سحر
- الرئيسية
- صيانة
- أغلبية
- جعل
- كسب المال
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- إدارة
- مدير
- إدارة
- كثير
- تجارة
- هائل
- مباراة
- مادة
- ماديا
- المواد
- الرياضيات
- مايو..
- يمكن
- me
- تعني
- معنى
- يعني
- ميكانيكي
- آلية
- الوسائط
- ذكر
- المذكورة
- مييتااا
- طريقة
- آلية العمل
- طرق
- ربما
- مليون
- مليون دولار
- مليون دولار
- مانع
- الحد الأدنى
- دقائق
- افتقد
- مفقود
- خطأ
- نموذج
- لحظة
- مال
- الأكثر من ذلك
- أكثر
- جبل
- خطوة
- انتقل
- كثيرا
- متعدد
- ضرب
- يجب
- my
- الطبيعة
- بالضرورة
- حاجة
- صاف
- أبدا
- جديد
- بريدك الإلكتروني
- التالي
- رحلة جميلة
- رشيق
- لا
- بدون اضاءة
- عادة
- يلاحظ..
- الآن
- of
- خصم
- عوض
- غالبا
- في كثير من الأحيان
- oh
- حسنا
- قديم
- on
- مرة
- ONE
- منها
- online
- فقط
- جاكيت
- طريقة التوسع
- تعمل
- عامل
- آراء
- الفرص
- الفرصة
- معارض
- الأمثل
- or
- العادي
- أخرى
- وإلا
- لنا
- أنفسنا
- خارج
- في الخارج
- على مدى
- الكلي
- الخاصة
- مملوكة
- كاتوا ديلز
- أصحاب
- تملك
- مدفوع
- ورق
- جزء
- شارك
- يشارك
- المشاركة
- مشاركة
- خاص
- خاصة
- الشريكة
- شركاء
- حفلة
- مرت
- سلبي
- الدخل السلبي
- بمكافأة
- دفع
- وسائل الدفع
- مجتمع
- نسبة مئوية
- نفذ
- شخص
- الشخصية
- شخصيا
- منظور
- مرحلة جديدة
- للهواتف
- مكالمة هاتفية
- الصور
- صورة
- قطعة
- قطعة
- المكان
- وضعت
- خطة
- تخطيط
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- لاعب
- من فضلك
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- محفظة
- ممكن
- منشور
- يحتمل
- قوة
- قوي
- عملية
- جميل
- سابقا
- السعر
- في المقام الأول
- مبدأ
- قبل
- برو
- المحتمل
- المشكلة
- مشاكل
- عملية المعالجة
- المنتج
- المنتجات
- محترف
- الربح
- الأرباح
- مشروع ناجح
- HAS
- الملكية
- مقترح
- اقتراحات
- الإيجابيات
- محمي
- فخور
- جمهور
- الشركات العامة
- منشور
- شراء
- شراء
- دفع
- وضع
- يضع
- ربع
- سريع
- اقتبس
- نطاق
- موسيقى الراب
- نادر
- معدل
- الأجور
- بدلا
- تصنيف
- نسبة
- الخام
- RE
- الوصول
- عرض
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- واقعي
- أدرك
- في الحقيقة
- سمسار عقارات
- سبب
- الأسباب
- الاعتراف
- المعترف بها
- المصالحة
- استعادة
- تخفيض
- المرجع
- منتظم
- إعادة الاستثمار
- ذات صلة
- نسبي
- تذكر
- متجدد
- الاجار
- الإيجارات
- يحل محل
- تقرير
- مثل
- التمثيل
- المتطلبات
- المتطلبات الأساسية
- سكني
- REST
- مطعم
- عائد أعلى
- إيرادات
- مراجعة
- مكافأة
- مكافأة
- حق
- طريق
- سلب
- العائد على الاستثمار
- سقف
- Rosy
- تقريبا
- دائري
- التقريب
- طرق
- صف
- قاعدة
- القواعد
- يجري
- تشغيل
- يدير
- قال
- سام
- نفسه
- سان
- سان دييغو
- حفظ
- تم الحفظ
- مدخرات
- رأى
- قول
- قول
- يقول
- جدول
- المدرسة
- سكوت
- ثواني
- القسم
- انظر تعريف
- يبدو
- رأيت
- يرى
- SELF
- بيع
- إحساس
- مستقل
- الخدمة
- طقم
- سبعة
- مشاركة
- هي
- ورقة
- مأوى
- أطلق النار
- تسوق
- قصير
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- تبين
- يظهر
- جانب
- هام
- بشكل ملحوظ
- التوقيع
- مماثل
- الاشارات
- منذ
- عزباء
- الموقع
- جلسة
- حالة
- SIX
- صاروخ
- يرتفع
- النوم
- صغير
- الأعمال الصغيرة
- أصحاب الأعمال الصغيرة
- الأصغر
- So
- العدالة
- وسائل التواصل الاجتماعي
- تطبيقات الكمبيوتر
- مهندس البرمجيات
- باعت
- حل
- حل
- بعض
- شخص ما
- شيء
- مصادر
- الفضاء
- تحدث
- تختص
- محدد
- على وجه التحديد
- أنفق
- قضى
- الرعاة
- بقعة
- مربع
- كومات
- الملاعب
- المسرح
- وجهة نظر
- Star
- بداية
- ابتداء
- ملخص الحساب
- الحالة
- إقامة
- خطوة
- خطوات
- لا يزال
- مخزون
- قلة النوم
- تخزين
- قصص
- مستقيم
- إستراتيجيا
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- دراسات
- دراسة
- موضوع
- هذه
- أشعة الشمس
- فائق
- بالتأكيد
- مفاجأة
- عرضة
- حلو
- أنظمة
- جدول
- تكتيكي
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- الأهداف
- يعلم
- ضريبة
- ضريبة الائتمان
- اقرار ضريبي
- خدمة الضرائب
- الضرائب
- التدريس
- فريق
- التكنولوجيا
- شركة التقنية
- اقول
- مستأجر
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- تسلا
- الأسهم تسلا
- تجربه بالعربي
- تكساس
- من
- شكر
- شكر
- أن
- •
- العاصمة
- المستقبل
- العالم
- من مشاركة
- منهم
- then
- نظرية
- هناك.
- تشبه
- هم
- شيء
- الأشياء
- اعتقد
- تفكير
- هذا العام
- هؤلاء
- على الرغم من؟
- فكر
- ثلاثة
- عبر
- وهكذا
- مربوط
- الوقت
- مرات
- معلومات سرية
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- قال
- غدا
- طن
- نغمة
- جدا
- استغرق
- أداة
- تيشرت
- تماما
- تجارة
- .
- تجارة
- النص الكامل
- تحويل
- حاول
- شاحنة
- محاولة
- يحاول
- منعطف أو دور
- أو تويتر
- اثنان
- نوع
- أنواع
- عادة
- في النهاية
- فهم
- فهم
- الاكتتاب
- وحدة
- فتح
- حتى
- us
- تستخدم
- مستعمل
- يستخدم
- استخدام
- عادة
- الاستفادة من
- تستخدم
- القيمة
- قيمنا
- مختلف
- السيارات
- جدا
- فيديو
- الفينيل
- افتراضي
- قم بزيارتنا
- سير
- مشى
- تريد
- مطلوب
- يريد
- يريد
- المخزن
- وكان
- طريق..
- طرق
- we
- ثروة
- بناء الثروة
- ثري
- الموقع الإلكتروني
- الأربعاء
- أسبوع
- ترحيب
- حسن
- كان
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- أيا كان
- متى
- في حين
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- كامل
- لماذا
- زوجة
- سوف
- مستعد
- نوافذ
- مسح
- مع
- بدون
- الذئب
- كلمات
- للعمل
- عامل
- العمال
- عامل
- العمل بها
- أعمال
- العالم
- قيمة
- سوف
- رائع
- اكتب
- جاري الكتابة
- مكتوب
- خاطئ
- X
- عام
- سنوات
- نعم فعلا
- حتى الآن
- لصحتك!
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر
- المناطق