لقد افسدت. الأهداف و الاستثمار العقاري أخطاء في 2023 بلغ مجموعها الى مئات الآلاف من الدولارات، وعلى الرغم فى السوق هو المعرض الذي يجتمع فيه خبراء الاستثمار العقاري، واليوم هو دليل على أننا جميعًا نرتكب الأخطاء. من فواتير الضرائب المنسية إلى كوارث المناظر الطبيعية تلك التكلفة ستة أرقام في الفائدة، والسماح لمدير الممتلكات الخاصة بك بتشغيل إيجارك قصير المدى على الأرض، و نسيان المنزل الذي تملكه- هذه الأخطاء قاسية.
إذا شعرت أنك جعلت شديدة الاستثمار في الأخطاء في عام 2023، لا تقلق، لأنه في هذه الحلقة، لدينا سيتحدث الضيوف الخبراء عن بعض خسائرهم العقارية الأكثر إيلامًا من العام الماضي كترفيه لتستمتع به! هل نسيت يومًا أنك تمتلك منزلاً تتراكم عليه الفوائد؟ هل ظننت أن الصفقة التي خسرت أموالك فيها قد انتهت؟ لم تسحب التصريح، والآن أنت عالق في الدفع تكاليف الاحتفاظ المكونة من ستة أرقام على بعض الشجيرات؟ ربما لم ترتكب هذه الأخطاء، لكن ضيوفنا ارتكبوها!
التمسك بالاستماع بالضبط ما لا ينبغي عليك فعله في عام 2024 (وما بعدها) وكيف يمكنك تحويل موقف رهيب إلى صفقة مربحة... أو على الأقل درس لا تكرره.
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ديف:
مرحبا جميعا. مرحبا بكم في في السوق. أنا مضيفك، ديف ماير، وانضم إلينا اليوم جيمس وكاثي وهنري. واليوم سنتحدث عن أكبر الأخطاء التي ارتكبها كل واحد منا في عام 2023، على الأقل حتى الآن. أعتقد أنه لا يزال أمامنا بضعة أشهر لنرتكب المزيد ونرتكب الأخطاء، لكن على الأقل لا أعرف شيئًا عنكم يا رفاق، لدي الكثير من الأخطاء لملء هذا العرض بها.
من الممكن أن تكون لدينا حلقة طويلة جدًا اليوم، لكن دعونا نبدأ. قبل أن نتطرق إلى كل خطأ من أخطائك الفردية، أود أن أعرف ما هي الأخطاء التي تسمع عنها الآن. هنري، أعلم أنك تعمل مع الكثير من الطلاب. أنت تدرب الكثير من الناس. هل هناك أي أخطاء أو مواضيع شائعة تسمع عنها حول سوق الاستثمار الحالي؟
هنري:
نعم، أعتقد أن أحد الأخطاء الأكثر شيوعًا التي يرتكبها الناس الآن هو عدم الأخذ في الاعتبار ما يكفي من تكاليف الاحتفاظ، لأن تكلفة المال مرتفعة جدًا، وبالتالي يقوم الناس بوضع الميزانية. إنهم يضعون ميزانية لتكاليف الاحتفاظ بهم عندما يقومون بالقلب، ولكن بعد ذلك قد ينتهي بهم الأمر إلى الحصول على قروض بمعدل فائدة أعلى من المتوقع، ثم الاحتفاظ بالعقارات لفترة أطول من المتوقع.
أصبح الأمر أكثر تكلفة بكثير الآن كلما استغرقت وقتًا أطول لإنهاء المشروع. وأعتقد أن الناس ليسوا محافظين بما فيه الكفاية عند الأخذ في الاعتبار تكاليف الاحتفاظ.
ديف:
حسنًا، أعتقد أن هذا سيكون على الأرجح موضوعًا. وهذا في الواقع شيء مماثل كنت سأقوله. لكن كاثي، هل ترى أي أخطاء شائعة تعتقد أن جمهورنا يجب أن يحاول تجنبها؟
كاثي:
أعني أن الأخطاء الكبيرة التي رأيتها على مر السنين مرارًا وتكرارًا هي أن الناس يشترون ويحتفظون بشراء العقارات التي تبدو جيدة حقًا عبر الإنترنت، وتبدو رخيصة. إنهم يثقون بالوكيل. إنهم لا يحصلون على التقييمات وعمليات التفتيش ويطلبون من الأطراف الثالثة التحقق من أن العقارات في منطقة جيدة وأنها ستؤدي حقًا بالطريقة التي يريدونها وبالطريقة المكتوبة على الورق.
لذا، فهي في الأساس لا تثق بالشكل المبدئي، بما هو مكتوب على الورق. عليك دائما أن تكتشف حقيقة الأمر. لذلك لا نضع افتراضاً مبدئياً بأن الإيجارات سوف تستمر في الارتفاع. نحن لا نعرف ذلك. ولا نعلم أن الأسعار ستستمر في الارتفاع. يحتاج العقار فقط إلى أن يكون منطقيًا في الوقت الحالي وأن يكون قادرًا على القيام بالشكل المبدئي إذا سارت الأمور على ما يرام، أو اختبار التحمل، أو إذا انخفض الإيجار، هل لا يزال بإمكانك التعامل معه؟
ديف:
هل سمعت هذه النصيحة التي يقولها الناس؟ ليس من الضروري التدفق النقدي في السنة الأولى لأن الإيجارات سترتفع. ونعم، قبل عامين كان ذلك منطقيًا جدًا. لكنني أعتقد أن الخطأ الشائع الآخر هو الاعتقاد بأن الإيجارات ستستمر بالضرورة في الارتفاع. يمكنهم ذلك، لا أعرف. ولكن إذا كنت تعتمد على ذلك لإنجاح صفقتك، فهذا أمر محفوف بالمخاطر إلى حد ما.
كاثي:
نعم، أعتقد أنني أقول هذا النوع من، لذلك سأدافع عن نفسي هنا.
ديف:
حسنا.
كاثي:
وهذا يعني أن تكاليفك هي الأعلى في عامك الأول. لقد حصلت على تكاليف الاستحواذ، وتكاليف الإغلاق الخاصة بك. لذلك، إذا كنت تنظر فقط إلى عامك الأول بشكل مبدئي، فلن يبدو الأمر جيدًا جدًا. لذلك فقط كن حذرا من ذلك.
ديف:
أعني فقط معدل التشغيل الخاص بك. إذا كان معدل التشغيل الخاص بك لا يبدو جيدًا وستنخفض من عدم احتساب التكاليف لمرة واحدة التي تحدث في عامك الأول، فربما تبحث في مكان آخر.
كاثي:
نعم، نحن فقط لا نعرف. نحن نعلم أننا حققنا نموًا هائلاً في الإيجارات، وربما سيستقر لفترة من الوقت. كان بعض نمو الإيجارات، ما يقرب من 20٪ في عام واحد من ارتفاع الإيجارات، لذلك يجب أن نعتبر ذلك نموًا في الإيجارات للسنوات الخمس القادمة، بصراحة.
ديف:
تماما، نعم، نعم. ماذا عنك يا جيمس؟ هل هناك أي أخطاء شائعة تراها؟
جيمس:
مجرد إساءة استخدام الديون وإبرام الصفقة بشكل صحيح. لا يهم إذا كان المال صعبًا، أو تمويل منزل في المدينة. أي نوع من الديون هناك هو أكثر تكلفة بكثير، مما يؤدي إلى إبطاء الأمور. ما نراه هو أن الناس يواجهون القليل من المتاعب. تمامًا كما قال هنري، تستغرق هذه الصفقات وقتًا أطول ولم يتم تعديل شكلها الأولي لمراعاة أوقات الانتظار الإضافية تلك. أعني أن منزلك النموذجي قبل عامين كان سيباع خلال ثلاثة أيام. الآن يمكن أن يستغرق الأمر 30 عامًا، ويتراكم هذا الدين.
يكلف المزيد من المال. بالتزامن مع ذلك، لا يزال الناس يدخلون ويشترون فقط لأنهم يريدون إتمام الصفقة، ومن ثم لا يقومون بوضع استراتيجيات الخروج الخاصة بهم. أرى بعض الناس يقعون في المشاكل لأنهم أغلقوا قرض التنمية. إنهم يخططون لإعادة تمويل سعر العقار ومدته، ومن ثم لم يفهموا حقًا جانب الديون التجارية.
وعليهم جلب المزيد من الأموال لأن القروض إلى القيم قد تغيرت كثيرًا مع تغطية نسبة الدين، ومن ثم تنفد السيولة لديهم. ولذا أشعر أن الناس محجوزون للسيولة الخاصة بهم ويعلقون في دفعات عالية جدًا ويمكن أن يكون الأمر كارثيًا للغاية.
ديف:
حسنًا. حسنًا، هذه بعض الأخطاء الشائعة الجيدة التي نراها الآن والتي يجب على كل من يستمع إليها أن يحاول تجنبها. وبعد هذه الاستراحة السريعة، سوف نتطرق إلى الأخطاء التي قد تكون غير شائعة والتي ارتكبناها جميعًا هذا العام. لذلك سوف نعود على الفور. جيمس، دعونا نسمع عن أخطائك. أشعر أنك تأخذ الكثير من التقلبات الكبيرة كل عام. أنت مرتاح لتحمل بعض المخاطر. فهل يأتي ذلك مع ارتكاب بعض الأخطاء؟
جيمس:
حسنًا، أول شيء، أحد أخطائي الأولى التي أعتقد أنني ارتكبتها هذا العام هو أنني لم أشتري ما يكفي في بداية العام. كان السوق في وضع التصحيح المفرط هذا لثانية واحدة حيث رأينا الأسعار تقفز منذ بداية العام، وربما بنسبة 5٪ أخرى على الانتعاش، وليس في النمو، ولكن الارتداد مرة أخرى.
كانت هناك بعض الصفقات التي لا تتطلب تفكيرًا حيث تنظر إليها وتقول، "بغض النظر عن الأمر، هذا شراء جيد،" لكننا قمنا بالتمرير لأنه كان لدينا الكثير من الأشياء الجارية. كانوا يقولون، مهلاً، هذا هو الشيء الأكثر ذكاءً الذي يجب القيام به. لكن الشيء الأكثر ذكاءً هو جني مبلغ كبير من المال. لذا فالأمر أشبه بشراء الصفقة مهما حدث واكتشفها.
ديف:
قبل أن تتابع يا جيمس، عندما لم تشتر المزيد من الصفقات، هل هذا لأنك شعرت أن لديك الكثير من المخاطرة بالفعل، أو الكثير من المال في السوق ولم تكن متأكدًا من ذلك، أو أنك لم تفعل ذلك؟ لديها القدرة على التعامل معها؟
جيمس:
هناك أسباب عديدة لعدم قيامنا بذلك. جزء منه هو أنه في كل مرة يتغير فيها السوق، نشعر أنه يتعين علينا إعادة بناء أعمالنا وأنظمتنا في تلك المرحلة، مثل كيفية قيامنا بخطط التجديد لدينا، ونوع المقاولين الذين نجلبهم، وكيف سنسير لإصدار التصاريح، ونوع الموظفين الذي نريده، وكيفية تنفيذ الخطة يجب أن تكون مختلفة اليوم عما كانت عليه قبل عامين لأن هذا سوق مختلف تمامًا. على الرغم من أن السوق لا يزال في صحة جيدة، إلا أن المخزون منخفض، ولا يزال الأمر مختلفًا، أليس كذلك؟
لقد ارتفعت تكلفة المال، لذلك فمن المنطقي بالنسبة لنا أن نجلب المزيد من المقاولين ذوي الكفاءات العالية وندفع لهم مبالغ أكبر بكثير لأن الديون سوف يتم استبدالها. وما يفعله هو أننا قمنا بإعادة بناء جميع فرق البناء لدينا، فريق التطوير لدينا. لقد أحضرنا الجميع إلى المنزل حتى نتمكن من مواصلة السرعة. لذا، هناك الكثير من قطع الشطرنج المتحركة التي ستساعدك على التوجه إلى السوق التالي. كان ذلك أحد فترات التوقف التي قمنا بها. الوقفة الأخرى التي قمنا بها هي أن لدينا الكثير من الأشياء.
نحن نبني 80 منزلاً في المدينة الآن. لدينا 20 مليون دولار متقلبة، وهي...إنها مجرد مشاريع أكبر. ولذا أردنا الانتهاء من المخزون. ولكن مع مرورك بمخزونك، لن تتمكن من تحقيق ما قمت به عندما اشتريته قبل 12 شهرًا. لن يصل أدائك إلى المستوى الذي كنت تعتقده لأن السوق قد تغير. وهذا مجرد جزء من العقارات والاستثمار. ولكن أفضل طريقة لتعويض ذلك في بعض الأحيان، إذا كنت لا تفكر في صفقة، فلا يزال يتعين عليك شرائها ومعرفة كيفية ...
بدلاً من تمريرها أو بيعها، يبدو الأمر كما لو كنت لا تزال تعرف كيفية جمع تلك الإيرادات حتى لو كانت خطة بسيطة. لذلك كان بإمكاننا القيام ببعض الأشياء البسيطة للغاية وجني بعض المال الجيد، لكننا توقفنا. الآن، كان الإيقاف المؤقت جيدًا لأنه سمح لنا بإعادة ضبط الوضع، لكننا ربما تركنا ربع مليون دولار على الأقل على الطاولة.
ديف:
نعم. حسنًا، جيد. شكرا لكم لتفسير ذلك. منطقي. ولكن من الواضح أنه في وقت لاحق، فإنه مؤلم قليلا. دعونا نسمع عن هذا الخطأ.
جيمس:
أحد أكبر الأخطاء التي أتعامل معها الآن… إنه أمر مضحك لأن الناس يقولون: “أنت تتعامل مع هذا؟ أنت تقوم بالعديد من المشاريع." يحدث فقط. نحن نقلب منزلًا باهظ الثمن للغاية. لدينا قرض بقيمة 1.8 مليون دولار عليه. قيمتها أربعة ملايين ونصف. لدينا شراء كبير على ذلك. لقد مررنا بعملية تجديد كبيرة وضخمة حيث خصصنا حوالي مليون دولار لهذا العقار، أو حوالي 800 دولار في الوقت الحالي. أعاد بناء الأمر برمته. لقد استغرق الأمر منا حوالي 18 شهرًا للحصول على التصاريح واستكمال البناء.
في الواقع، استغرق الأمر منا حوالي 20 شهرًا لإخراج المستأجرين والحصول على التصاريح وإعادة بنائه. نحن قادمون إلى النهائي. والشيء الوحيد الذي كنا نتحدث عنه مع المدينة هو أنهم يقولون، "أوه، مهلاً، عندما تذهب للحصول على تصريح تنسيق الحدائق، ما عليك سوى سحب السيارة بوضوح وتسويتها. سنكون جميعًا على ما يرام." هذا تصريح بدون وصفة طبية عادة. لذا، خلال هذه الأشهر الثمانية عشر، كان بإمكاننا سحب هذا التصريح في أي وقت. لكن أثناء تقدمك، تشتري الصفقات، وتتقدم للأمام، وتعمل على المشروع، وتركز على المنزل وتعمل على استقراره.
لقد انتهينا من المنزل، ونذهب لسحب تصريح التطهير والتصنيف. لقد اتضح عندما علمنا بالفعل بوجود بعض الأراضي الرطبة في العقار وعلينا أن نراجع قائمة مرجعية رسمية لـ CIPA لخطة تنسيق الحدائق هذه.
ديف:
أوه لا.
جيمس:
لقد انتظرنا هذه الصفقة لمدة سبعة أشهر، وندفع 18,000 دولار شهريًا بينما ننتظر الموافقة ويتم الانتهاء من المنزل بالكامل. وليس ذلك فحسب، فنحن لا نريد بيعه لأن جزءًا من القيمة الضخمة لهذا العقار، يقع على مساحة فدانين ونصف في وسط مدينة بلفيو، وهو أمر يصعب العثور عليه. لذا فهو حصري للغاية، لكن لا يمكننا فعل أي شيء حتى نحصل على هذا التصريح. كان هناك الكثير من الأشياء التي تم تفعيلها بناءً على ذلك.
على الرغم من أننا تحدثنا إلى المدينة وقالوا: "كل شيء سيكون على ما يرام. كل شيء سيكون على ما يرام. لا تقلق بشأن ذلك،" ثم غيروا رأيهم ويمكنهم القيام بذلك في بعض الأحيان. لذا فإن أفضل ما يمكنك فعله هو تأمين تصاريحك وخطة لعبتك على الفور، وقد انتظرنا طويلاً. وحتى الآن، إذا وصلت إلى علامة العشرة أشهر، وهو ما سأصل إليه على الأرجح، فإن ذلك سيكلفني 10 ألف دولار. عندما اشترينا الصفقة، كنا على قرض بنسبة 180,000٪. ارتفعت الأسعار ونحن الآن على قرض بنسبة 8٪.
لذلك نحن نأكل هذه التكلفة فقط. وما يؤدي إليه ذلك هو دائمًا... حتى لو كنت تعتقد أن الأمر ليس بالأمر الكبير، ما عليك سوى وضع الخطة قيد التنفيذ، والتحقق منها، ثم المضي قدمًا. نظرًا لأننا انتهينا حرفيًا من أعمال الكهرباء والسباكة والمبنى وكل شيء، لا يمكننا الحصول على تصريح تنسيق الحدائق.
كاثي:
لا يصدق.
هنري:
هذا يؤلم. هذا يؤلم.
جيمس:
هذا مؤلم. يا له من ضياع للمال.
ديف:
هل تقوم عادة بسحب جميع تصاريحك إلى الأعلى؟ أو كيف تتجنب ذلك في المستقبل؟
جيمس:
ما يجب عليك فعله، لأننا علمنا أن الأمر كان كبيرًا، وفي كثير من الأحيان لا تفكر في سحب تصريح المقاصة والتصنيف، ولكن لأننا كنا نقوم بتطهير فدانين ونصف... ولم نكن نقوم بتسوية الأرض الشئ كله. كان ذلك لأنه كان يجب علينا أن ندقق أكثر في الكود، وكنت سأفعل ذلك بشكل مختلف قليلاً. لذا فأنت بحاجة إلى تصريح المقاصة والتصنيف في المدينة المحددة بمجرد مسح أكثر من 5,000 قدم مربع. وهذا ليس مثل الجرار. هذا مجرد إزالة الشجيرات.
ولأننا اعتقدنا أننا نقوم فقط بإزالة شجيرات الملصقات ولكن دون لمس التربة، كان كل شيء سيكون جيدًا، وهو ما ينص في الكود على أنه لا بأس، إلا إذا قمت بعمل أكثر من 5,000 قدم مربع. حسنًا، لدينا قطعة أرض مساحتها 80,000 ألف قدم مربع. وبصراحة، بسبب الـ 18 شهرًا، استمرت شجيرات الملصقات في النمو. إذا واصلنا صيانتها طوال المشروع بأكمله، فمن المحتمل ألا يكون ذلك مشكلة كبيرة أيضًا.
ولكن لماذا تنفق المال لصيانتها عندما تريد تدميرها بالكامل، ورمي 100 ألف دولار في المناظر الطبيعية على أي حال؟ ولذا فهي مجرد واحدة من تلك الأشياء التي يمكنك القيام بها، أو القيام بها، أو ينبغي عليك القيام بها. لقد كان من السهل جدًا إدراجه في خطتنا. نحن لم نفعل ذلك، والآن علينا أن ندفع للمزمار مقابل ذلك.
ديف:
هذا يؤلم. متأسف لسماع ذلك.
كاثي:
نعم، هذا مجرد يوم آخر في كاليفورنيا، أليس كذلك؟ هذه هي الطريقة التي تعمل بها هنا. لهذا السبب يخيفني التقليب في كاليفورنيا.
ديف:
أنت فقط تتوقع الانتظار لمدة 10 أشهر.
كاثي:
نعم.
جيمس:
ولكن هل تعلم؟ هذا خطأي. هذا خطأي. وعليك أن تعترف بأخطائك كمستثمر، وهذه هي الطريقة التي تسير بها الأمور في بعض الأحيان. إنه أمر مقرف، لكن الشيء الجيد هو أننا سنكمل المشروع. نحن ذاهبون لبيعه. سنجني القليل من المال أو نسترد أموالنا، وبعد ذلك سنفعل ذلك مرة أخرى.
ديف:
حسنًا، هذا سلوك جيد، ولحسن الحظ لديك 180 ألفًا لتخسرها. في الصفقة يعني. هناك الكثير من الأسهم فيه. ليس أنت شخصيا. ولكن إذا كان لا يزال بإمكانك خسارة 180 ألفًا من الأرباح المحتملة وما زال بإمكانك تحقيق التعادل، فهذا يدل على أنك حصلت على صفقة شراء رائعة في تلك الصفقة.
جيمس:
شراء رائع، لكن أعني، فكر فيما يمكنك فعله. يمكنك الذهاب لشراء منزل آخر بـ 180 ألفًا.
هنري:
يمكنك شراء زوجين في أركنساس.
ديف:
أوه نعم. دعها تذهب يا رجل.
جيمس:
يمكنك تقديم قرض بسعر فائدة مرتفع. هل يمكن أن يكون شراء صفقة. ما مضيعة للوقت والمال. مرة أخرى، في بعض الأحيان تسوء الخطة.
ديف:
حسنًا. حسنًا، شكرًا لك على مشاركة ذلك معنا. هنري، ما هو أكبر خطأ ارتكبته في عام 2023؟
هنري:
يا رجل، أكبر خطأ ارتكبته في عام 2023، لذلك أغلقت للتو الصفقة حيث ... كان هذا أول تقلب لي حيث خسرت المال.
ديف:
كم عدد الشقلبات التي قمت بها قبل أن تخسر المال في واحدة؟
هنري:
بضع مئات.
ديف:
حسنا. هذه نسبة فوز ممتازة.
هنري:
لقد كنت على وشك خسارة المال في وقت سابق من هذا العام، ولكن في الواقع عندما قمت بالحسابات، ربحت حوالي 8 دولارات. ما زلت أعتبر ذلك إيجابيًا.
ديف:
فقط لا تحسب معدل العائد على ذلك. لقد كسبت المال.
جيمس:
طالما كنت في المنطقة الخضراء، كل شيء على ما يرام.
هنري:
الأخضر أخضر يا رجل. الأخضر أخضر.
كاثي:
فقط ضاع الوقت.
ديف:
ما هو سعر الساعة الخاص بك على تلك الصفقة؟
هنري:
لكن هذا، هذا هو المنزل الذي اشتريته. كان في جزء ريفي من المدينة، لكنه كان على مساحة ثلاثة أفدنة. لقد كانت صفقة جيدة يا رجل. لقد دفعت 180 دولارًا مقابل ذلك وكان سعر ARV من 350 إلى 375. كنت بحاجة إلى تجديد يتراوح بين 70,000 إلى 80,000 دولار. ولذا اشتريتها وأنا أفكر وأدرك أن لدي مخارج متعددة. لذلك تم أخذ الكثير من الأشياء في الاعتبار مما جعل هذا الخطأ. لقد كانت صفقة جيدة. اشتريت صفقة جيدة. لم يكن الأمر أنني اشتريت صفقة سيئة، ولكن كان الأمر أنني كبرت بسرعة كبيرة.
وهكذا، خلال الفترة التي أعقبت شراء ذلك، انتهى بي الأمر إلى تعيين مدير مشروع لأننا كنا نشتري الكثير من الصفقات في ذلك الوقت ونعمل على العديد من المشاريع. ليس الأمر كما لو أنني قمت بتطبيق عملية مدير المشروع هذه. لقد كنت قادمًا لتدريب هذا الرجل، وهو رائع. إنه يقوم بعمل عظيم. لكن توقيت ذلك لم يكن رائعًا لأن تكاليف الاحتفاظ به كانت باهظة الثمن. أعني أننا امتلكناه لمدة أربعة أشهر قبل أن ننظر حتى إلى ماذا سنفعل بهذا الشيء؟
هل سنمضي قدماً ونقوم بهذا التجديد أم لا؟ لأنه كان لدينا الكثير من المشاريع الأخرى التي يتعين علينا إنجازها. لذا، بحلول الوقت الذي تمكنا فيه من معرفة ما سنفعله بهذا المشروع، قررت المضي قدمًا ولصقه على الدوري الأمريكي لكرة القدم ومحاولة استكماله بالكامل. وحاولت ذلك ولم أتمكن من الحصول على قضمة. لذا فإن الخطأ في العقار هو أن التصميم بدا صعبًا بالنسبة لمعظم المستثمرين.
لذا، لكي تنجح هذه الفكرة، كان عليك إنشاء رواق في منتصف غرفة النوم الموجودة، لأنه كان عليك المرور عبر غرفة نوم واحدة للوصول إلى غرفة أخرى والحمام للوصول إلى غرفة أخرى. لذلك كان التصميم غير تقليدي. لذا، إذا كنت ستقوم بقلب ذلك، عليك إصلاح ذلك. وأنا، هذه ليست مشكلة بالنسبة لي. سأصلح الأمر فحسب. أنا متفائل بما فيه الكفاية لأعلم أنه يمكننا الذهاب وإصلاح ذلك، لكن الكثير من المستثمرين لم يكن لديهم هذه الرؤية.
لم يرغبوا في التعامل مع هذه المشكلة. ولذا عندما طرحته في السوق، كان من الصعب بالنسبة لي أن أجد شخصًا من وجهة نظر استثمارية يريد حل هذه المشكلة. وانتهى بنا الأمر ببيعه في السوق لمالك مشغول والذي سيعيش فيه ويصلحه بمرور الوقت، لكننا بعناه بخصم كبير جدًا. الجميع حصلوا على المال. وكيل أعمالي كسب المال. مقرض أموالي كسب المال. جميع المشاركين حصلوا على المال. لقد كنت الوحيد الذي لم يكسب أي أموال، لكن ذلك كان خيارًا واعيًا.
أردت فقط إيقاف نزيف الفوائد المرتفعة، وبيع العقار، وإنجاز الأمور حتى أتمكن من الانتقال إلى الأشياء التي أعرف أنها ناجحة وستولد الدخل الذي أريده، بالإضافة إلى تكلفة الفرصة البديلة لما أستطيع افعل الآن أنه ليس لدي هذا الجلوس فوق رأسي في المستقبل. كان بإمكاني إجراء عملية التجديد بنفسي وإنفاق 70 دولارًا ثم بيع العقار بمبلغ أعلى، لكن الأمر كان سيستغرق مني أربعة أو خمسة أشهر أخرى، وربما ستة أشهر مع كل شيء آخر قمت به.
فقط قمت بحساب تلك الدفعة الشهرية وقلت، هل تعرف ماذا؟ دعنا نمضي قدمًا، نسميها. أعتقد أنني خسرت في النهاية حوالي 11 ألفًا، لذا لم تكن تلك نهاية العالم. نسميها والمضي قدما. لذلك كسب الجميع المال. لذلك كان الأمر جيدًا للجميع، وليس أنا فقط، ولكن حالة النمو السريع جدًا وظروف السوق. وإذا اضطررت إلى القيام بذلك مرة أخرى، فربما كنت سأشتري العقار وتأكد من وصولي إليه عاجلاً وربما تمكنت من ذلك بنفسي، لأنها كانت فرصة عظيمة. لقد انشغلت كثيرا.
ديف:
أعني أن هذا ما يحدث. أعتقد أنه نظرًا لأن هذه هي أول صفقة خسرت فيها أموالًا، فقد لا ينطبق هذا، ولكن عند إجراء حجم الصفقات التي تقوم بها أنت وجيمس، هل تمنح نفسك بدلًا مع العلم أنني سأقوم بالكثير من التقلبات هذا العام، وإذا فاتني اثنان منهم، فلا بأس. هل تفكر بهذه الطريقة أم أن الأمر مؤلم حقًا؟ أعتقد أنني سأسألك يا جيمس، لأنك ربما خسرت المال في أكثر من صفقة واحدة.
جيمس:
بالتأكيد أكثر من صفقة واحدة. أنا مستثمر في عام 2008. لدي دائمًا هذا النوع من الأشياء الصغيرة... أسميها ندوب المعركة. أنك مثلك تمامًا، تتذكر أن الأمور يمكن أن تسوء بسرعة كبيرة. أقول دائمًا للناس، إذا قمت بشراء 10 صفقات وكنت جيدًا حقًا في هذا الأمر، فمن المرجح أن تخسر المال في اثنتين منها. ثلاثة إذا كنت ستصبح متوسطًا جدًا، أو ربما تكون فاشلاً. سيكون اثنان أفضل قليلاً من المتوسط وستصل إلى اثنين.
اثنان سوف ينسحقان، وهذا إذا كنت جيدًا في ذلك. وهذا مجرد قانون الإحصاء. أعني أن هذه مجرد متوسطات إحصائية. سوف يحدث. أنت في بيئة عالية المخاطر. سيكون الأمر رائعًا، وسيصبح سيئًا، وتريد مزجه معًا.
ديف:
حسنًا يا (هنري)، أقدّر خسارتك الأولى. لديك موقف جيد جدا حول هذا الموضوع.
جيمس:
معدل ضرباتك جيد جدًا يا هنري.
ديف:
نعم، نعم، ستكون في قاعة الشهرة.
هنري:
أعني، التوقع هو أنك ستخسر بعضًا منه، أليس كذلك؟ لا أتوقع أن أخسر المال أبدًا. أنا محظوظ حقًا لأن ذلك لم يحدث من قبل. أنا محظوظ لأنه على الرغم من أنني خسرت المال، لم يفعله أحد. لقد حصل المستثمرون على أموالهم. لقد حصل الجميع على رواتبهم، وهذا يجعلني أشعر أنني بحالة جيدة. أنا بخير بخسارة بعض المال. لا أريد أن يضطر أي شخص آخر إلى خسارة المال بسبب الصفقة التي أبرمها.
ولذا لم يكن علينا القيام بذلك. بشكل عام، يعد هذا بمثابة فوز بالنسبة لي لأنني الآن انتقلت إلى مكان آخر وأجني المال من صفقات أخرى. لكن لم يكن من الممتع أن أضطر إلى إحضار شيك قبل إغلاق الصفقة التي أبيعها. لم يكن ذلك شعورًا جيدًا.
ديف:
نعم، ربما هذا شعور غريب.
جيمس:
يجب أن أقدم لهنري بعض الدعائم في هذا الشأن لأنني كنت في الواقع، كما تبين، أنا المقرض في هذه الصفقة.
كاثي:
وكسبت المال.
جيمس:
لقد كسبت المال. لهذا السبب أحب إقراض الأموال الخاصة. إنه عمل أقل. ولكن في الوقت نفسه، كمقترض أو عامل، لم أسمع حتى عن هذا. اقترض هنري المال. كان عليه أن يخطو إلى اللوحة، ويفعل ما يحتاج إلى القيام به، والمضي قدمًا. هذا عامل جيد. أهنئك يا هنري، لأنني لم أسمع عن هذا من قبل.
هنري:
شكرًا لك. أريدك أن تعطيني المزيد من المال، ولهذا السبب لم أرغب...
ديف:
تظاهر أنك لم تسمع أيًا من هذا يا جيمس.
هنري:
لكن بكل جدية، هذا أمر استثنائي... أقول لطلابي هذا طوال الوقت. أنا أقول، إذا كنتم ستقترضون المال، يا رفاق، عليكم أن تجعلوا مستثمريكم كاملين مهما كان الأمر. بغض النظر. سيتعين عليك أحيانًا أن تعض بعض الرصاص إذا وضعت نفسك في موقف صعب. لكن إذا كنت تريد النمو في هذا العمل يا رجل، عليك أن تجعل مستثمريك كاملين، على مسافة قريبة. هذا هو الجزء الأكثر أهمية. أنت تأكل أخيرًا يا رجل. هذا هو الحال دائمًا كمشغل.
ديف:
قطعاً. حسنًا يا كاثي، باعتبارك شخصًا يجمع الكثير من الأموال من المستثمرين، ما هو أكبر خطأ سترتكبه في عام 2023؟
كاثي:
حسنًا، في عام 2023، كان عامًا جيدًا. مثل جيمس، أود أن أقول إن أكبر خطأ ارتكبته هو عدم جمع المزيد من الأموال لصندوق الإيجار العائلي الخاص بنا، فهو يقترب من نهايته، وشراء المزيد لأنه كان استثنائيًا. لم يكن لدينا منافسة. نحن الأشخاص الوحيدون الذين يجلسون على الطاولة في كثير من الأحيان. الوحيد الذي يسميه تجار الجملة وكانت صفقاتنا مذهلة.
ديف:
ذلك رائع.
كاثي:
هذا هو الجانب الإيجابي. لكن القضايا التي أتعامل معها في عام 2023 تأتي من القرارات التي اتخذتها قبل عقد من الزمن عندما لم أكن أعرف الأشياء التي أعرفها اليوم وسبب حبي للتدريس والمشاركة حتى لا يفعلها الآخرون أخطاء. في ذلك الوقت، كما كان يقول هنري، كنت أنمو بسرعة كبيرة، وأتيحت لي الكثير من الفرص، وأُهدر لي الكثير من المال.
وسأتحمس للأشياء الرائعة. وأحد المشاريع التي خطرت ببالي، أشياء مثل قرية النبيذ، شيء لا يعرف المقرض ما هو. في الأساس كان مجرد عقار تجاري حيث يمكن أن تستأجر مصانع النبيذ منك وتحتوي على غرف تذوق وما إلى ذلك لأنها تحتاج فقط إلى مساحة صغيرة.
ديف:
أعني أن قرية النبيذ تبدو رائعة جدًا.
كاثي:
إنه رائع جدًا، وهو في كاليفورنيا. وهو جزء من كاليفورنيا لا يوجد به هذا. لقد كان خارج نابا، في الطريق إلى شاستا. كل ذلك بدا رائعا. بدا الشكل المبدئي رائعًا، ولكن ما اكتشفناه هو أن المقرضين لم يفهموه جيدًا بما فيه الكفاية، لذلك واجهنا صعوبة في الحصول على التمويل. لذا فإن الدرس الكبير... حسنًا، هذا درس واحد، لكنني تعلمته منذ سنوات. لكن الشيء الذي تعلمته هذا العام هو أنه في بعض هذه القروض المشتركة، الطريقة التي سأنظمها بها، وأنا أعلم الطريقة التي ينظمها بها الآخرون، هي طبقات مختلفة من المقرضين.
وكنا نتحدث عن الإقراض. سيكون بعضها عبارة عن قرض مصرفي، وبعضها الآخر قد يكون أسهمًا خاصة، والبعض الآخر قد يكون حيث يكون لديك قرض مشترك. لديك شركة ذات مسؤولية محدودة وتقوم بإحضار نوع واحد من المستثمرين الذين يعملون في جانب الأسهم، وبعد ذلك يمكنك جلب مستثمر آخر يحصل على سعر فائدة أقل لأنه يأتي كمقرض. وهذا يميل إلى أن تحصل على أموالك أولاً كمقرض. لذلك سأقوم بهيكلة هذه الأمور لأن الكثير من الأشخاص يستثمرون في حسابات IRA الخاصة بهم... سأحصل على القليل من التقنية هنا، ولكن من المهم أن يفهم الناس هذا.
إذا استثمرت في حساب IRA الخاص بك، فإنك تأخذ أموال IRA الخاصة بك وتستثمر في قروض مشتركة لشخص ما، أو صفقة شقة لشخص ما أو قرية نبيذ، وتكون لديك أسهم، مما يعني أنك مالك جزء منه، وتحصل على ما تبقى بعد أن يحصل الجميع على مدفوع. حسنًا، في حساب IRA الخاص بك، يعتبر الاستثمار في الأعمال التجارية. لقد كان عملاً تنفيذيًا. إذا كنت تقوم ببناء منازل وبيعها، فهذا عمل تشغيلي مقابل شقة أكثر سلبية. يمكنك الحصول على UBIT، ضريبة دخل الأعمال غير ذات الصلة، ضمن حساب IRA الخاص بك، وقد يصل ذلك إلى 50٪.
لذا فهذه صدمة كبيرة، لكن هذا لا يحدث إذا كنت سلبيًا. لذلك سأقوم بإحضار المستثمرين إلى صفقة كانت... يمكنهم أن يأتوا كمقرضين، ولكن بعد ذلك سيكونون أيضًا مستثمرين في الأسهم. حسنًا، إذا ساءت الصفقة، ولدي واحدة منذ 10 سنوات مضت، والتي يقول الكثير من الناس: "لا يمكن لأحد أن يخسر المال في العقارات خلال العقد الماضي"، لكن هل تعلم ماذا؟ يمكنك ذلك عندما تستثمر في أشياء مختلفة وغريبة ولامعة وما إلى ذلك. لذا، في هذه الشركة ذات المسؤولية المحدودة، كان لدينا مقرضون ومستثمرون في الأسهم.
الآن ما أتعلمه هو أنه إذا كانت هناك خسائر ولا يمكنك سداد القرض للجميع ولا يمكنك سداد مبلغ القرض بالكامل، فإن مستثمري الأسهم يدفعون ضريبة الإعفاء من القرض. وبالإضافة إلى خسارة أموالهم، فإنهم يدفعون ضريبة على إعفاء القرض، وهو الجزء الذي لم يدفعوه من القرض. لدي هنا مجموعتان من المستثمرين. انها مجرد معقدة. لذا مرة أخرى، قبل أن تقوم بأي مشاركة، تأكد دائمًا من أنك تحدثت إلى CPA الخاص بك وأنهم يفهمون حقًا الموقف الذي أنت فيه وما هي العواقب الضريبية.
لكنني أشعر بالقلق من أن الكثير من الأشخاص في هذه الصفقات متعددة الأسر حيث كان هناك ما يقرب من 10٪ من الأسهم ثم كان هناك ما يقرب من 10٪ عبارة عن قرض تجسيري ثم قرض مصرفي، حسنًا، مستثمرو الأسهم هؤلاء، إذا كانت هناك خسائر، فإنهم كما أنهم يدفعون أيضًا الإعفاء من الديون على جزء القرض الذي لم يدفعوه. لذلك أعتقد أنه سيكون هناك الكثير من المستثمرين مصدومين لأنهم لم يخسروا أموالهم فحسب، بل إنهم يدفعون الضرائب الآن. نأمل تعويض الخسائر.
ولكن إذا كان القرض ضخمًا، ولم أقم بأي من هذه الصفقات متعددة الأسر، فأنا أقول فقط لأولئك الذين فعلوا ذلك، إذا قاموا بالرفع المالي بنسبة تصل إلى 90٪، وهو ما لن أفعله أبدًا على الشركات المتعددة. كان مرشدي يقول، لا تستخدم أكثر من 60%. لقد كان محافظاً، لكن لهذا السبب لم أقم بأي صفقات. لنفترض أننا نصل إلى 90%... لقد رأيت بعضًا من هذه الصفقات التي أصبحت سيئة حيث تم فقدان 20%. والآن يدفع هؤلاء المستثمرون في الأسهم. إنهم يدفعون الضرائب بالإضافة إلى خسارة أموالهم.
ديف:
إنه مجرد ركل شخص ما أثناء سقوطه. هذا مجرد وقحا.
كاثي:
أنا لا أفهم ذلك، لكن مصلحة الضرائب تبدو كذلك. حسنًا، لقد أخذت هذا المال للقيام بهذه الصفقة. لذا، إذا لم تكن مضطرًا إلى سداد هذا المال، فهذا دخل. هكذا يرون الأمر. آمل ألا يكون الأمر معقدًا للغاية.
ديف:
رقم
هنري:
لقد شرحت ذلك جيدا.
ديف:
يبدو ذلك فظيعًا، لكنني مازلت أركز... هل يمكننا الذهاب إلى قرية النبيذ؟ هل هذا موجود؟
كاثي:
لذلك لم نتمكن أبدًا من الحصول على التمويل لها، لذا لا. نحن نحاول فقط بيعها الآن وهي أرض بجميع حقوقها. وإذا أراد أي شخص هناك قرية نبيذ، فهي جاهزة للبناء. لم نتمكن من الحصول على التمويل. إنه مشروع رائع.
ديف:
أريد زيارة قرية النبيذ. لست متأكدًا من رغبتي في بناء واحدة.
كاثي:
هناك بعض منها جيدة حقا. لقد كنا نصممه على غرار البعض في واشنطن، في الواقع. لا أعرف. جيمس، هل تعرف أي قرى للنبيذ لأنه كانت هناك قرى ناجحة في ولاية واشنطن؟
جيمس:
هل هم في ياكيما على الأرجح أم شيلان؟
كاثي:
أليس هناك منطقة النبيذ في واشنطن؟ أعتقد أنه هناك.
جيمس:
نعم، لدى ياكيما مصانع نبيذ رائعة الآن هناك، لكنني لا أصنع النبيذ. أنا لا أشرب حتى.
هنري:
أنت بحاجة إلى قرية روك.
جيمس:
يمكنك إعادة توظيفها في قرية نجوم الروك.
كاثي:
قرية روك ستار. هؤلاء الأشخاص في واشنطن يقتلون الأمر لأنك تستأجر مساحة صغيرة جدًا. لأنهم لا يصنعون النبيذ هناك، بل يتذوقونه فقط. يصنعون النبيذ في مكان آخر. لكن كل مصانع النبيذ الرائعة هذه المختبئة في التلال، لن يذهب أحد لزيارتها.
يمكن أن تأتي مصانع النبيذ ولديها غرف تذوق صغيرة في المناطق التي يوجد بها أشخاص وسيدفعون الكثير لأنه بعد ذلك يكون الأمر مباشرًا للمستهلك مقابل الحصول على ... إنهم يدفعون حوالي 50٪ للذهاب من خلال تاجر الجملة. وكانوا على استعداد لدفع المزيد من المال لاستئجار المكان. لذلك بدت الأرقام رائعة. فقط عليك أن تبنيه حتى يعمل.
جيمس:
يبدو وكأنه مفهوم رائع.
كاثي:
هذا مسموح. أي شخص لديه المال، دعونا نبنيه.
ديف:
حسنًا، بالنسبة لأكبر خطأ ارتكبته، أعتقد أن أكبر خطأ استثماري لهذا العام، لأنه كان هناك الكثير من الأخطاء الأخرى، ربما يكون شيئًا يتعاطف معه الجميع هنا، لكنه لم يكن طرد شخص ما في أقرب وقت كما ينبغي، بل الانتظار أيضًا. لفترة طويلة، على الرغم من أنني كنت أعرف أنني يجب أن أفعل ذلك، لكنني كنت كسولا بشأن ذلك. وسوف يكلفني الكثير من المال. لدي إيجار قصير الأجل. معظم الصفقات التي أشتريها الآن سلبية. لذلك ما زلت أدير بعض الصفقات في كولورادو، ولدي هذا الإيجار قصير الأجل الذي قمت بتعيين مدير عقارات متكامل الخدمات له عندما انتقلت إلى أوروبا.
لقد كانوا سيئين منذ البداية. وكل شهرين، ربما تحصل على هذا، وتتعامل معهم، ويبدأون في العمل بشكل جيد لبضعة أشهر، ثم يتراجع مرة أخرى. ويرتفع مرة أخرى وينطفئ مرة أخرى. ولقد انتظرت لفترة طويلة. وأخيراً وصلنا إلى النقطة التي حصلنا فيها على تقييمات سيئة حقًا. كانت هناك بعض المشكلات المتعلقة بالممتلكات والتي كانت تحتاج بالفعل إلى إعادة بناء مادية، ولذلك توصلنا إلى ذلك. توصلت إلى نتيجة مفادها أنني اضطررت أخيرًا إلى سحب الضمادة، ولكن كان ذلك في بداية الصيف في كولورادو، وهو الموسم الأكثر ازدحامًا.
وهكذا فقدت جميع حجوزاتي لشهر يونيو ويوليو وأغسطس، والتي ربما كانت قيمتها 10 أو 15 ألفًا. وبعد ذلك فقدت أيضًا جميع تقييماتي، والتي عندما تفكر في كل الأموال التي تخسرها من خسارة 50 أو 60 تقييمًا جيدًا، جميع الحجوزات المفقودة للعام الماضي. لذا، لو كنت قد فعلت ذلك بطريقة ذكية، كولورادو حيث يوجد الإيجار قصير الأجل، هناك مثل موسم الطين، كان بإمكاني القيام بذلك من مارس إلى مايو وسيكون الأمر جيدًا تمامًا. لكنني كنت كسولا حيال ذلك والآن ألعق جراحي قليلا.
لذلك هذا يؤلم. وأعتقد أنه من المحتمل أن يكون هذا الأمر مرتبطًا بالجميع، لأنه سواء كان مديرًا عقاريًا أو مقاولًا، في بعض الأحيان تقوم فقط بتأخير هذا الموقف الحتمي وغير المريح الذي تعلم أنه يجب عليك تجاوزه بنفسك.
كاثي:
استأجر ببطء، أطلق النار بسرعة.
هنري:
القول أسهل من الفعل يا رجل.
كاثي:
نعم انها كذلك.
ديف:
أنا أعرف. عشت بعيدًا جدًا، ولم أرغب حقًا في معرفة ذلك، لأكون صادقًا. أردت فقط أن يقوموا بعمل جيد ولم يفعلوا ذلك. ولكن لا بأس. كما قلت، لديك الكثير من السنوات الجيدة. في بعض الأحيان تفوت قليلا. ولكن طالما أنك تتجه نحو الأعلى مع مرور الوقت، فهذا جيد.
جيمس:
هذا مثير للاهتمام بالنسبة لي. لذا، عندما تقوم بتعيين شركة لإدارة العقارات المؤجرة لفترة قصيرة وهي ملكك، فإنهم يمتلكون التقييمات من الناحية الفنية؟
ديف:
لقد فعلوا هذا، نعم. الجديد الذي اكتشفته هو طريقة لعدم القيام بذلك، لكنني لم أدرك كيف قاموا بتنظيمه في المرة الأولى. لذلك امتص هذا حقا.
جيمس:
إنها مثل نوع من الأصفاد الذهبية لأنك لا تريد أن تتركها.
هنري:
هذا مريع.
ديف:
أجل ، بالضبط. بالضبط.
كاثي:
نعم، هذا مثير للاهتمام لأنه عندما قمت بتعيين مدير عقارات لأول إيجار قصير الأجل لي خارج الولاية، اعتقدت أنهم سيتعاملون مع الأمر كله وقالوا: "لا، لا، لا. ينبغي أن يظل باسمك وباسمك على Airbnb." وانتهى بي الأمر بطردهم حتى قبل أن نبدأ لأنهم كانوا فظيعين.
ديف:
حقا؟
كاثي:
نعم نعم. عندما لا يردون على رسائلك على الفور في بداية العلاقة، فهذا يمثل مشكلة. وبعد ذلك كنت سعيدًا جدًا لأنني حصلت على... أوه، لهذا السبب من المفترض أن تحتفظ به في حسابك الخاص لهذا السبب، لكنني لم أكن أعرف ذلك في ذلك الوقت. لقد كان مجرد الحظ.
ديف:
نعم إنه درس مهم والآن أقدم خصومات للأشخاص الذين أعرفهم أو أتبرع بها فقط حتى أتمكن من الحصول على بعض التقييمات. لذا، إذا أراد أي شخص الذهاب للتزلج في كولورادو، تواصل معي على Instagram. حصلت على منزل جميل جدا. يمكنك الذهاب للزيارة هذا الشتاء، أو يمكننا جميعًا الذهاب. هل تريدون الذهاب يا رفاق؟
جيمس:
سأذهب بكل سرور لتفقد لوحتك.
كاثي:
نعم، دعونا نجتمع.
ديف:
لا يوجد أحد هناك.
كاثي:
سنقوم فقط برميها في سلة المهملات.
ديف:
بصراحة، إنه مثل منزل يتسع لـ 16 شخصًا في مدينة الحفلات، لذا فهو يتعرض لبعض التآكل بالتأكيد.
كاثي:
الكمال.
ديف:
لن تكون هذه هي المرة الأولى التي أضعها في سلة المهملات، على الأقل. بالتأكيد.
جيمس:
حسنًا، سأكون في فيل في عيد الشكر، لذا أعتقد أنه ينبغي علينا جميعًا الذهاب إلى منزلك لتناول عشاء عيد الشكر والاستمتاع بعيد الشكر في OTM. هنري، أنت تطبخ الديك الرومي ودعنا نذهب.
ديف:
انا ذاهب لقضاء شهر العسل. سأقضي شهر العسل في عيد الشكر.
كاثي:
حسنًا، سننضم إليك هناك بعد ذلك.
ديف:
يا رفاق يمكن أن تذهب. نعم، هل تريدون القدوم إلى تايلاند؟
هنري:
أوه، أحب أن أذهب إلى تايلاند.
كاثي:
إلى أين تذهب؟
ديف:
نحن ذاهبون إلى كمبوديا وتايلاند.
هنري:
غيور جدا.
ديف:
أنا متحمس جدا.
كاثي:
نعم.
ديف:
سيكون لطيفا جدا. لكن يا رفاق يمكنكم الحصول على المنزل. يمكنك طهي الديك الرومي الخاص بك هناك.
كاثي:
طبخ هنري.
ديف:
حسنًا، حسنًا، شكرًا جزيلاً لكم جميعًا على مشاركة أخطائكم. أعتقد أن هذا جزء مهم من الاستثمار العقاري وأعتقد أننا نقوم بعمل لائق في مشاركة أخطائنا في هذا العرض. من المحتمل أننا سنفعل المزيد من هذا لأن اليوم كان أخطائنا في الاستثمار، ولكن سيتعين علينا أن نوضح بعض توقعاتنا لعام 2023 في مرحلة ما أيضًا. سيكون هناك بعض الاعترافات بالأخطاء بالتأكيد على ما أعتقد في جميع أجزائنا. أعلم أن لدي زوجين يطاردانني، لذا ترقبوا ذلك.
كاثي:
انها ليست نهاية العام بعد.
ديف:
نعم هذا صحيح. سنرى ما سيحدث، ولكن سيكون لدينا أيضًا حساب قبل نهاية العام لذلك أيضًا. إذا كنت تريد معرفة المزيد عن مضيفينا الرائعين هنا، جيمس، إذا أراد أي شخص التحدث معك حول خسارة 180 ألفًا، أين يجب أن يفعلوا ذلك؟
جيمس:
أفضل طريقة لمعرفة كيفية خسارة المال هي زيارة حسابي على Instagram على [الحديث المتبادل 00:32:10] jamesdavid.com. لدي الكثير من القصص لك
ديف:
حسنًا يا كاثي، ماذا عنك؟
كاثي:
في RealWealth.com هي شركتنا، ثم كاثي فيتكي على Instagram.
ديف:
حسنًا. هنري؟
هنري:
نعم، يمكنك مقابلتي على موقع الويب الخاص بي، أو Seeyouattheclosingtable.com، أو Instagram. أنا @thehenrywashington.
ديف:
حسنًا. وإذا كنت تريد أن تجدني، يمكنك القيام بذلك على Instagram @TheDataDeli. شكرا جزيلا لكم جميعا على الاستماع. سوف نراكم في المرة القادمة. تم إنشاء On The Market بواسطتي أنا وديف ماير وكايتلين بينيت. العرض من إنتاج كيتلين بينيت، مع تحرير Exodus Media. تتم كتابة الإعلانات بواسطة Calico Content، ونريد أن نتقدم بالشكر الجزيل للجميع في BiggerPockets لجعل هذا العرض ممكنًا.
شاهد الحلقة هنا
ساعدنا في ذلك!
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد على iTunes من خلال ترك تقييم ومراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط ويمكن العثور على التعليمات هنا... شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي:
- لماذا يجب عليك لا تنتظر أبدًا سحب التصاريح بمجرد قلبها وكيف يمكن أن يكلفك ستة أرقام
- ضخمة "ضريبة الإعفاء من القروض" هل يمكن أن يكون أجبر على الدفع إذا ذهبت صفقتك جنوبًا
- نسيان الوجه والجانب السلبي ل توسيع نطاق محفظتك سريع جدا
- سواء ذلك او لقد ضيعت أفضل فرصة شراء من العام الماضي
- استأجر ببطء، أطلق النار بسرعة، وعلامات حان الوقت لتخفيف همومك مدير الملكية من واجباتهم
- لماذا تريد أن تصبح مقرض الأموال الخاص التالي لهنري واشنطن؟
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ بريد إلكتروني .
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
- :لديها
- :يكون
- :ليس
- :أين
- 1.8 مليون دولار
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 12
- اشتراك شهرين
- 15%
- 16
- 180
- 20
- 2008
- 2023
- 24
- 30
- 32
- 50
- 60
- 70
- 8
- 80
- a
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- سوء المعاملة
- حسابي
- استحواذ
- فدان
- في الواقع
- إضافة
- تعديل
- نصيحة
- بعد
- مرة أخرى
- الوكيل
- منذ
- قدما
- Airbnb
- الكل
- سابقا
- أيضا
- بالرغم ان
- دائما
- كمية
- an
- و
- آخر
- أي وقت
- أي شخص
- اى شى
- شقة
- تفاح
- التقديم
- نقدر
- موافقة
- هي
- المنطقة
- المناطق
- أركنساس
- حول
- AS
- تطلب
- افتراض
- At
- موقف
- جمهور
- أغسطس
- المؤلفة
- المتوسط
- تجنب
- بعيدا
- الى الخلف
- سيئة
- مصرف
- على أساس
- في الأساس
- معركة
- BE
- لان
- أصبح
- أن تصبح
- كان
- قبل
- البداية
- يجري
- بلفو
- أفضل
- أفضل
- Beyond
- كبير
- أكبر
- أكبر
- قطعة
- نزيف
- مزيج
- الحجوزات
- الحدود
- الاقتراض
- اقترضت
- مستعير
- على حد سواء
- اشترى
- استراحة
- BRIDGE
- جلب
- وبذلك
- جلبت
- الميزانية
- نساعدك في بناء
- ابني
- بنيت
- باقة
- الأعمال
- الأعمال
- مشغول
- لكن
- يشترى
- شراء
- by
- كاليفورنيا
- دعوة
- كمبوديا
- أتى
- CAN
- يستطيع الحصول على
- الطاقة الإنتاجية
- حذر
- حقيبة
- يو كاتش
- غير
- التغييرات
- رخيص
- التحقق
- التحقق
- شطرنج
- خيار
- المدينة
- واضح
- المقاصة
- اغلاق
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- إغلاق
- مدرب
- الكود
- جمع
- كولورادو
- COM
- تأتي
- يأتي
- مريح
- آت
- تجاري
- مشترك
- حول الشركة
- منافسة
- تماما
- معقد
- مفهوم
- قلق
- اختتام
- الشروط
- بالتزامن
- واع
- النتائج
- محافظ
- نظرت
- إنشاء
- مستهلك
- محتوى
- استمر
- مقاول
- المقاولون
- الطهي
- رائع
- حقوق التأليف والنشر
- بشكل صحيح
- التكلفة
- مكلفة
- التكاليف
- استطاع
- Counter
- عد
- زوجان
- بهيكل
- تغطية
- CPA
- خلق
- خلق
- حالياًّ
- ديف
- يوم
- أيام
- صفقة
- تعامل
- المخصصة
- دين
- عقد
- لائق
- قررت
- القرارات
- قطعا
- تأخير
- التطوير التجاري
- فريق التطوير
- فعل
- مختلف
- صعبة
- عشاء
- مباشرة
- كارثي
- خصم الإخوة الإضافي
- الخصومات
- اكتشف
- العرض
- do
- هل
- لا
- فعل
- فعل
- لا
- إلى أسفل
- الجانب السلبي
- وسط المدينة
- الكحول و الخمر
- أثناء
- كل
- في وقت سابق
- أسهل
- سهل
- أكل
- التحرير
- إما
- آخر
- في مكان آخر
- البريد الإلكتروني
- النهاية
- انتهى
- كاف
- ترفيه
- البيئة
- حلقة
- إنصاف
- أخطاء
- أساسيا
- أنشئ
- عزبة
- الأثير (ETH)
- أوروبا
- حتى
- EVER
- كل
- الجميع
- كل شخص
- كل شىء
- بالضبط
- ممتاز
- متحمس
- حصري
- يوجد
- القائمة
- خروج
- مخارج
- هجرة جماعية
- توقع
- توقع
- متوقع
- ذو تكلفة باهظة
- خبير
- شرح
- شرح
- مد
- احتفل على
- عومل
- العوملة
- FAME
- للعائلات
- خيالي
- بعيدا
- FAST
- شعور
- العناية بالقدم
- خطأ
- قليل
- الشكل
- أحسب
- الأرقام
- شغل
- نهائي
- أخيرا
- التمويل
- نهاية
- نهاية
- نار
- اطلاق النار
- الاسم الأول
- لأول مرة
- خمسة
- حل
- نقف
- تقلب
- ركز
- قدم
- في حالة
- المسامحة
- رسمي
- عليها
- محظوظ
- إلى الأمام
- وجدت
- أربعة
- تبدأ من
- بالإضافة إلى
- مرح
- صندوق
- مضحك
- مستقبل
- لعبة
- توليد
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- معطى
- إعطاء
- Go
- يذهب
- الذهاب
- الذهبية
- ذهب
- خير
- عمل جيد
- المال الجيد
- حصلت
- درجة
- كبير
- عظيم
- أخضر
- نشأ
- أرض
- مجموعات
- النمو
- متزايد
- التسويق
- زوار
- شخص
- كان
- نصفي
- صالة
- مقبض
- يحدث
- حدث
- يحدث
- الثابت
- مسكون بالارواح
- يملك
- وجود
- he
- رئيس
- صحي
- سماع
- سمعت
- السمع
- هنري
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- أعلى
- التلال
- تأجير
- ضرب
- عقد
- عقد
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- صادق
- بكل صراحه
- شهر العسل
- أمل
- نأمل
- مضيف
- المضيفين
- منـزل
- كيفية
- كيفية
- HTTPS
- ضخم
- قنطار
- مئات
- جرح
- يؤلم
- i
- سوف
- يحدد
- if
- فورا
- تحقيق
- أهمية
- in
- دخل
- ضريبة الدخل
- فرد
- لا مفر منه
- انستقرام
- تعليمات
- مصلحة
- سعر الفائدة
- وكتابة مواضيع مثيرة للاهتمام
- إلى
- المخزون
- استثمر
- الاستثمار
- استثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- المشاركة
- الجيش الجمهوري الايرلندي
- مصلحة الضرائب
- قضية
- مسائل
- IT
- اي تيونز
- جيمس
- وظيفة
- الانضمام
- انضم
- JPG
- يوليو
- قفز
- يونيو
- م
- واحد فقط
- احتفظ
- أبقى
- قتل
- نوع
- علم
- معرفة
- البلد
- اسم العائلة
- العام الماضي
- القانون
- طبقات
- تصميم
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- تأجير
- الأقل
- يترك
- مغادرة
- اليسار
- المقرض
- المقرضين
- الإقراض
- أقل
- درس
- اسمحوا
- السماح
- الرافعة المالية
- الاستدانة
- LG
- لعق
- مثل
- على الأرجح
- سيولة
- استماع
- القليل
- حي
- الذين يعيشون
- LLC
- قرض
- القروض
- مقفل
- طويل
- يعد
- بحث
- بدا
- أبحث
- تبدو
- فقد
- فقدان
- خسارة
- خسائر
- ضائع
- الكثير
- الكثير
- حب
- منخفض
- خفض
- حظ
- لحسن الحظ
- صنع
- المحافظة
- جعل
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- تمكن
- إدارة
- مدير
- كثير
- مارس
- علامة
- تجارة
- ظروف السوق
- هائل
- الرياضيات
- أمر
- مايو..
- يمكن
- me
- تعني
- معنى
- الوسائط
- معلمه
- رسائل
- ماير
- وسط
- ربما
- مليون
- مانع
- ملكة جمال
- افتقد
- خطأ
- الأخطاء
- MLS
- موضة
- تصميم
- مال
- شهر
- شهريا
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- أكثر
- اقتراح
- خطوة
- انتقل
- يتحرك
- كثيرا
- موضوع
- متعدد
- my
- نفسي
- الاسم
- بالضرورة
- حاجة
- بحاجة
- إحتياجات
- أبدا
- جديد
- التالي
- رحلة جميلة
- لا
- بدون اضاءة
- عادة
- الآن
- أرقام
- كثير
- الأجسام
- حدث
- of
- خصم
- الوهب
- عوض
- غالبا
- oh
- حسنا
- on
- مرة
- ONE
- منها
- online
- فقط
- جاكيت
- طريقة التوسع
- تشغيل
- عامل
- آراء
- الفرص
- الفرصة
- متفائل
- or
- طلب
- أخرى
- لنا
- شركتنا
- خارج
- في الخارج
- على مدى
- الخاصة
- مملوكة
- كاتوا ديلز
- وسادة
- مدفوع
- مؤلم
- ورق
- جزء
- الشريكة
- أجزاء
- حفلة
- pass
- سلبي
- الماضي
- وقفة
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- مجتمع
- نسبة مئوية
- نفذ
- أداء
- ربما
- فترة
- تسمح
- شخص
- شخصيا
- استثنائي
- مادي
- قطعة
- المكان
- خطة
- تخطيط
- خطط
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- لاعب
- وفرة
- سباكة
- المزيد
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- ان يرتفع المركز
- إيجابي
- ممكن
- محتمل
- تنبؤات
- جميل
- الأسعار
- التسعير
- خاص
- الأسهم الخاصة
- برو
- المحتمل
- المشكلة
- عملية المعالجة
- أنتج
- الربح
- مربح
- تنفيذ المشاريع
- مشروع ناجح
- دليل
- لائق
- HAS
- الملكية
- محمي
- وضع
- وضع
- ربع
- سريع
- بسرعة
- يثير
- رفع
- معدل
- الأجور
- تصنيف
- نسبة
- الوصول
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- واقع
- أدرك
- في الحقيقة
- سبب
- الأسباب
- ارتدت
- ترميم
- صلة
- نسبي
- تذكر
- إزالة
- الاجار
- كرر
- مثل
- عائد أعلى
- إيرادات
- التعليقات
- حق
- ارتفاع
- المخاطرة
- المخاطر
- محفوف بالمخاطر
- روك
- غرفة
- دائري
- يجري
- تشغيل
- ريفي
- قال
- نفسه
- قول
- قول
- يقول
- الموسم
- الثاني
- ثواني
- انظر تعريف
- رؤية
- بدت
- رأيت
- بيع
- بيع
- إحساس
- الخدمة
- ضبط
- سبعة
- حاد
- مشاركة
- مشاركة
- تحول
- صدمت
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- يظهر
- جانب
- هام
- لوحات
- مماثل
- الاشارات
- منذ
- عزباء
- جلسة
- حالة
- SIX
- بطيء
- تباطؤ
- ببطء
- صغير
- سمارت
- أكثر ذكاء
- So
- حتى الآن
- تربة
- باعت
- حل
- بعض
- شخص ما
- شيء
- أحيانا
- قريبا
- الفضاء
- محدد
- سرعة
- أنفق
- قضى
- تحدث
- الرعاة
- مربع
- استقرار
- فريق العمل
- وجهة نظر
- بداية
- بدأت
- الولايه او المحافظه
- إحصائي
- إقامة
- خطوة
- لحام عصا
- لزج
- لا يزال
- قلة النوم
- قصص
- استراتيجيات
- إجهاد
- بناء
- منظم
- عدد الطلبة
- جوهري
- جوهريا
- ناجح
- الصيف
- مفترض
- بالتأكيد
- أرجوحة
- خلاصات
- أنظمة
- جدول
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- ضريبة
- الضرائب
- فريق
- فريق
- تقني
- فنيا
- اقول
- يميل
- مصطلح
- فظيع
- تجربه بالعربي
- تايلاند
- من
- شكر
- عيد الشكر
- أن
- •
- المستقبل
- القانون
- المشاريع
- العالم
- من مشاركة
- منهم
- موضوع
- then
- هناك.
- تشبه
- هم
- شيء
- الأشياء
- اعتقد
- تفكير
- الثالث
- هذا العام
- هؤلاء
- على الرغم من؟
- فكر
- الآلاف
- ثلاثة
- عبر
- طوال
- الوقت
- مرات
- توقيت
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- جدا
- استغرق
- تيشرت
- لمس
- بلدة
- تجارة
- قطار
- النص الكامل
- جديدة
- حاول
- أثار
- مشكلة
- صحيح
- حقا
- الثقة
- محاولة
- يحاول
- تركيا
- منعطف أو دور
- يتحول
- اثنان
- نوع
- نموذجي
- عادة
- غير مؤكد
- غير مألوف
- مع
- فهم
- فهم
- حتى
- إلى الأعلى
- us
- قيمنا
- القيم
- تحقق من
- مقابل
- جدا
- فيديو
- فيليج
- رؤيتنا
- قم بزيارتنا
- حجم
- انتظر
- انتظار
- سير
- تريد
- مطلوب
- يريد
- وكان
- واشنطن
- ولاية واشنطن
- نفاية
- طريق..
- we
- الموقع الإلكتروني
- ترحيب
- حسن
- ذهب
- كان
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- متى
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- كامل
- لماذا
- سوف
- مستعد
- كسب
- WINE
- الشتاء
- مع
- في غضون
- رائع
- للعمل
- عامل
- أعمال
- العالم
- قلق
- قيمة
- سوف
- الجروح
- مكتوب
- خاطئ
- عام
- سنوات
- حتى الآن
- لصحتك!
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت