مدن كرة القدم المتدفقة النقدية!

ديف:
مرحبا جميعا. مرحبًا بك في بودكاست BiggerPockets. اسمي ديف ماير وأود أن أبدأ بتمنياتي لكم جميعًا بسنة جديدة سعيدة جدًا. ستكون هذه حلقة ممتعة للغاية من البودكاست حيث سنتحدث عن بعض أفضل الأسواق للاستثمار فيها في الولايات المتحدة. ومن أجل القيام بذلك، قمت بإحضار أصدقائي والمضيفين المشاركين من البودكاست On The Market للانضمام إلينا. أولاً انضمت إلينا كاثي فيتكي. كاثي، أخبريني بأحد قراراتك للسنة الجديدة هذا العام.

كاثي:
يا رجل. أود أن أقول أنه من أجل مشاهدة فيلم Outlander بشكل أقل قبل النوم.

ديف:
ما هو أوتلاندر؟

كاثي:
بدأت بمشاهدته لأن حلم حماتي كان الذهاب إلى اسكتلندا ولذلك سنأخذها أنا وريتش إلى اسكتلندا وسمعت أن هناك جولة كاملة في اسكتلندا لـ Outlander. إنه عرض، لا أعلم، اسكتلندا. إذن أنا الآن مدمن، ولكن ما يحدث بعد ذلك هو أنني أبقى مستيقظًا لوقت متأخر جدًا لمشاهدته ثم لا أستيقظ مبكرًا بما فيه الكفاية وأحب الاستيقاظ مبكرًا، لذلك أحتاج فقط إلى الحد من ذلك. أنا فقط بحاجة إلى التراجع قليلا عن أوتلاندر.

ديف:
سأكون صادقًا، كنت أتوقع قرارًا متعلقًا بالعقارات في العام الجديد ولكن يجب على كل واحد منا أن يكون لديه أهدافه الخاصة. لذا، إذا كنت تحاول مشاهدة عدد أقل من أفلام Outlander، فنحن جميعًا هنا لدعمك في هذا القرار، يا كاثي.

كاثي:
حسنًا، الأمر متعلق بالعقارات لأنني سأخلد إلى النوم مبكرًا وأستيقظ مبكرًا وأكون قادرًا على التركيز أكثر على العقارات.

ديف:
أنا أحب ذلك، عقلية أفضل. حسنًا. ينضم إلينا هنري واشنطن أيضًا من شمال غرب أركنساس. هنري، ما هو القرار العقاري الذي تعمل على تحقيقه هذا العام؟

هنري:
أوه، كاثي، أوتلاندر هو عرض غريب جدًا.

كاثي:
إنه غريب.

هنري:
تشاهده زوجتي وربما أشاهده في أغرب الأجزاء ولكنني أقول: "هذا كثير جدًا بالنسبة لي، كثير جدًا بالنسبة لي." قراري للعام الجديد هو إنهاء قراري من العام الماضي. لذا في العام الماضي حددت هدفًا لخسارة مائة جنيه وحصلت على 65% من الطريق إلى هناك، ولذا لدي 35 جنيهًا أخرى أحتاج إلى خسارتها في عام 2024.

ديف:
اللعنة يا رجل. يجب أن تكون فخوراً جداً بنفسك. 65 جنيهًا، وهو أمر مثير للإعجاب للغاية.

كاثي:
هذا هو.

ديف:
تبدو رائعا. آخر مرة رأيتك فيها -

كاثي:
تبدو رائعا.

ديف:
... أنت تبدو رائعًا ونحن فخورون بك جدًا.

هنري:
يمكنك الاستمرار في قول ذلك في الواقع. لا بأس.

ديف:
مرة أخرى، كلاكما فاشل نوعًا ما في تحقيق الأهداف العقارية، لكنني أدعمك حقًا في قرارك. ربما جيمس دينارد، آخر مضيف مشارك لنا من سياتل. ما هو القرار الخاص بك؟ عليك أن تعطيني شيئا عن العقارات.

جيمس:
حسنًا، سأقول أن قرار العام الجديد الأخير الذي تحدثنا عنه في البودكاست الخاص بنا، لم أقم به حتى في يوم واحد. كان من المفترض أن تترك Rockstar. أعتقد أنني واصلت المضي قدمًا، لذلك فشلت. لقد فشلت في ذلك. أنا لا أضع ذلك مرة أخرى على جدول الأعمال. حسنًا، قراري للعام الجديد دائمًا هو عقد المزيد من الصفقات. هدفي هو إعادة حجم التداول لدينا إلى مستويات عام 2021 لأنها كانت مجرد... كنا نشهد نشاطًا كبيرًا ومن الواضح أن عام 2023 كان أفضل كثيرًا. ربما نكون قد انخفضنا بنسبة 30٪. لذلك أريد إعادته إلى حجم المبيعات السحري لعام 2021.

كاثي:
ومع ذلك فقد تحدثت معك بالأمس وقلت أنك تريد أيضًا التباطؤ قليلاً.

جيمس:
اعرف.

ديف:
أنا لا أصدق ذلك. هذا مثل قرار Rockstar الخاص به. إنه مجرد هراء كامل. إنه يكذب تمامًا.

جيمس:
نعم، كاثي أمسكت بي في لحظة. لقد كنت بين شيئين مختلفين في الوقت الحالي، ولكن بعد ذلك استمر في المضي قدمًا. أنت تعزف على Rockstar وتعود إليها.

ديف:
لذلك هذه الأشياء مترابطة. حسنا! لقد فهمت.

جيمس:
نعم، القمم والوديان.

ديف:
بالنسبة لي، قراري هو إذا كنت تتابع البودكاست On The Market أو تعرف أي شيء عني، فأنا أعيش في أوروبا وقد استثمرت بشكل سلبي بالكامل تقريبًا على مدار السنوات الأربع الماضية وقراري هو البدء في الشراء مرة أخرى بشكل مباشر لعائلة واحدة ، صفقات صغيرة متعددة الأسر في الولايات المتحدة. سأقوم بجولة في بعض الأسواق في الأسبوعين الأولين من شهر يناير لاختيار المكان الذي سأقوم فيه بذلك، وأنا متحمس جدًا للعودة إلى هذا الجزء من محفظتي العقارية. وبهذا يعد انتقالًا جيدًا على ما أعتقد إلى ما نتحدث عنه اليوم، وهو بعض من أفضل الأسواق للاستثمار فيها في الولايات المتحدة. واعتقدنا أن الطريقة الممتعة حقًا لتقديم معلومات حول الأسواق الجيدة هي متابعة الفرق الأربعة الموجودة في تصفيات كلية NCAA الآن. لذا فإن كل واحد منا هنا في العرض سيمثل إحدى البلدات والكليات في التصفيات.
لذا فإن جيمس سيمثل سياتل وجامعة واشنطن. ستمثل كاثي تكساس في أوستن ولونجهورنز. هنري، المد القرمزي لتوسكالوسا، ألاباما وسوف نمثل آن أربور، ميشيغان لجامعة ميشيغان. وأريدكم يا رفاق... إننا نفعل هذا لأنها طريقة ممتعة للحديث عن الأسواق والمناقشة حول المقاييس المختلفة التي تعتبر الأفضل والأكثر أهمية.
ولكن بينما نتحدث عن هذه الأشياء، فكر في المقاييس المختلفة والمقاييس الأكثر أهمية بالنسبة لك ولاستراتيجيتك. الشيء الذي أعتقد أننا سنتفق عليه جميعًا على الرغم من المناقشة التي نحن على وشك إجرائها هو أن الأسواق المختلفة تعمل لصالح أشخاص مختلفين. لا يوجد شيء اسمه أفضل سوق في الولايات المتحدة. يتعلق الأمر حقًا بالسوق الذي يناسبك. لذلك، بينما نتحدث عن هذه الأشياء، ما عليك سوى تدوين الملاحظات حول المقاييس والنقاط التي يحددها كل واحد منا والتي تنطبق على موقفك ثم استخدمها عند إجراء أبحاث السوق واتخاذ القرارات بشأن صفقاتك. لذلك، دون مزيد من اللغط، دعونا ندخل سوقنا الأول. لنبدأ بجيمس لأنه حصل على رمية الكرة بسهولة وسنسمح له بإجراء بعض الإحصائيات والتحدث عن الفناء الخلفي لمنزله أولاً. لذا، أخبرنا جيمس أولاً قليلًا عن كلاب الهاسكي. ما الذي يجب أن نبحث عنه في مباريات اليوم عن كلاب الهاسكي ثم نخبرنا قليلاً عن سياتل كسوق استثماري؟

جيمس:
حسنًا، سياتل ليست فقط أفضل سوق استثمارية، بل إن كلاب الهاسكي هي أفضل فريق هذا العام. إنهما المصنفان الثانيان في المرتبة 13 و0، وهذه هي السنة الأخيرة لـ Pac-12، وهو أمر محزن بالنسبة لي لأنني نشأت وأنا أشاهد كرة القدم Pac-10 وPac-12، والآن تم طمسها للتو و هذا هو العام الأخير، لذلك نأمل أن نفوز بالمباراة النهائية للبطولة وأنهم سوف يسحقون تكساس في الأول من يناير وأخطط للذهاب إلى مباراة البطولة في تكساس، لذلك أنا متحمس للذهاب.

ديف:
جيمس، هل لديك طقوس لمشاهدة المباراة؟ هذه الحلقة تخرج في الأول. من الواضح أننا نسجلها مسبقًا، لكنك ستشاهد المباراة بينما يستمع الجميع إليها. ماذا تفعل لدعم كلاب الهاسكي الخاصة بك؟

جيمس:
حسنًا، أعني، بمجرد أن ترتدي ملابسك الداخلية، عليك أن ترتدي ملابسك أيضًا. لذا فهي قبعات وقمصان على الفور. سأقول أن طقوس Seahawk الخاصة بي أكثر عدوانية، لكن عليك فقط تكرارها. ولذلك سأكون في أستراليا بشكل عشوائي، ولكنني سأقوم بتمثيل حرف W في جميع القارات.

ديف:
حسنًا. حسنًا، هذه صورة يجب أن يفكر فيها الجميع خلال مباراة اليوم يا جيمس. لكن لماذا لا تخبرنا عن سياتل كسوق. من الواضح أن هذا هو الفناء الخلفي الخاص بك حيث بنيت حياتك المهنية بأكملها. لذا أخبرنا قليلاً عن سبب كون سياتل سوقًا رائعًا بالنسبة لك وما هي الاستراتيجيات التي قد يرغب الأشخاص الذين يستمعون إليها في أخذها في الاعتبار.

جيمس:
نعم، أعني أن سياتل... ليس فريق الهاسكي هو أفضل فريق فحسب، بل ربما تكون سياتل أفضل سوق أعرف الاستثمار فيه. وأنا أعلم أنهم يذهبون... أسمع الكثير. إنهم يقولون: "أوه، إنها باهظة الثمن. "يمكن أن تكون قوانين المالك صارمة"، وهذه كلها أشياء حقيقية، لكنها مدينة رائعة للاستثمار فيها بشكل عام. لإعطائك خلفية سريعة عما هو عليه، هناك أكثر من أربعة ملايين شخص ومعدل البطالة هو 3.9%. ما يجعل مدينة سياتل جيدة جدًا للاستثمار فيها هو أن متوسط ​​الدخل هو 97,000 وفي مجال التكنولوجيا أعتقد أنه حوالي 120,000 ولدينا الكثير من العمال المكثفين، الذين يتقاضون أجورًا جيدة جدًا، ويعملون بشكل جيد للغاية، ومتوسط ​​سعر المنزل هو فقط بسعر 699. لذا بالنسبة للدخل الذي يتم جلبه، فهو في الواقع في المتناول إلى حد ما. ولكن السبب وراء كونه سوقًا رائعًا هو أننا قمنا ببناء محفظة مذهلة. يمكننا التدفق النقدي بنسبة 750 إلى 10٪ نقدًا على العوائد النقدية كل عام.
نحن نفعل ذلك، والسبب في أنه سوق رائع للاستثمار فيه، فهو ذو قيمة مضافة كبيرة لأن ما لدينا هو أن لدينا مدينة مزدهرة حيث تتوسع التكنولوجيا. السبب وراء توسع التكنولوجيا هو أنه ليس لدينا ضريبة دخل في ولايتنا. وبما أن شركات التكنولوجيا هذه في سان فرانسيسكو يجب أن تبدأ في التنافس مع أمازون، أليس كذلك؟ إن شركتينا الكبيرتين هما Microsoft وAmazon، مركزا التكنولوجيا الكبيران لدينا. ما حدث هو أن جوجل وأبل وكل شخص آخر اضطروا إلى القدوم إلى مدينتنا لأنهم لا يستطيعون التنافس مع الأجور لأنه في أي وقت تحصل فيه على أكثر من 13% أكثر من كاليفورنيا، ترتفع نوعية حياة الناس تلقائيًا. إنها مدينة مزدهرة وقد شهدنا الكثير من النمو وسيستمر النمو.
التوسع التكنولوجي في جميع أنحاء السوق هائل. تقوم Microsoft ببناء الحرم الجامعي لمدة 10 سنوات. تستثمر شركة Apple في حرمها الجامعي، وتقوم Google بتوسيع حرمها الجامعي. أموال التكنولوجيا هذه هي أموال حقيقية تأتي لبناء البنية التحتية. ولكن لا يمكنك فقط جني مبالغ نقدية عالية من العوائد النقدية إذا كنت مهتمًا بالقيمة المضافة، بل نحقق أيضًا متوسطًا يتراوح بين 35 إلى 40% على العقارات المقلّبة وصفقات التطوير. لذلك فهو عمل ذو عائد مرتفع.

هنري:
حسنًا، جيمس، الشيء الوحيد الذي لا أستطيع أن أتفق معك فيه هو أنني ارتديت أيضًا ملابس داخلية من نوع هاسكي، ولكن هذا لأنها كانت ماركة فات كيد وهذا ما ارتديته عندما كنت طفلاً. بخلاف ذلك، أعتقد أن ما كنت تقصد قوله هو أن سياتل تعد سوقًا استثماريًا رائعًا للأشخاص الذين لديهم المال بالفعل. أعني أن الأسعار باهظة الثمن وهذا يعني أنك ستضطر إلى دفع دفعة أولى و20% من 200,000 ألف دولار في الغرب الأوسط في مكان ما أسهل بكثير من 20% من 550,000 ألف دولار للجزء العلوي المثبت. لذلك أعتقد أنه يتعين عليك أن تكون مبدعًا جدًا إذا كنت مستثمرًا جديدًا ليس لديه الكثير من المال حتى تتمكن من القفز إلى سوق مثل سياتل والاستفادة منه. أنا موافق. الهوامش التي لديك، يا رجل، أشعر بالغيرة عندما أرى أرباحك وعوائدك في نقرة واحدة لأنك ستحقق في نقرة واحدة ما يتطلب مني تحقيق أربعة أو خمسة، ولكن يبدو الأمر أكثر خطورة أيضًا. لذا فإن سياتل تخيفني.

كاثي:
نعم، أنا أوافق. أعني أن سياتل كانت مكانًا رائعًا للاستثمار منذ 20 عامًا. لن أستثمر هناك إلا إذا كنت جيمس دينارد وأعرف حقًا كيفية القيام بذلك أو إذا كانت هناك جيوب صغيرة بالخارج تنمو أو لم يتم اكتشافها بعد، فربما ينجح ذلك. لكن الأشخاص الذين أعرفهم، تارل ياربر على سبيل المثال، لا يقوم بالشراء والاحتفاظ، وأنا مستثمر شراء واحتفاظ، لذلك لا أعتقد أن الأمر سينجح معي.

ديف:
جيمس، ماذا تقول في ذلك؟ هل تعتقد أن الأشخاص العاديين يمكنهم القفز؟

جيمس:
يمكن للأشخاص العاديين الانضمام إلينا. نحن نعمل مع العملاء المنتظمين طوال اليوم. إنه يعمل مع أي نوع من أنواع الأسعار فقط لأن بعض الجيوب في سياتل غالية الثمن، وهذا أمر مؤكد، ولكن هناك أيضًا جيوب بأسعار معقولة جدًا. يمكنك قلب منزل وشرائه مقابل 350,000، وبيعه مقابل 499. يمكنك شراء عقارات مستأجرة بمبلغ 350,000، وهم بحاجة فقط إلى المزيد من العمل. الشيء الجميل هو أن تكون في سوق باهظ الثمن أو سوق أكثر تكلفة مع مراكز أسهم كبيرة، فهو يسمح لك بالرافعة المالية بشكل أكبر، لذلك لا تحتاج إلى هذا... على الرغم من أن الأسعار أكبر، يمكنك الحصول على تخفيضات أعمق بأسهم أكبر المواقف وحتى تتمكن من تكديس الرافعة المالية الخاصة بك إذا كنت تريد ذلك. وكمستثمر، يتعلق الأمر بمعرفة هذا السوق. أول صفقة أبرمتها على الإطلاق، كان علي أن أحصل على تمويل بنسبة XNUMX% وأدفع ثمنها، لكنها أعطتني الكثير من الأسهم، وأعطتني البارود. يمكنني أن أبدأ في دحرجتها من هناك. لذا فإن هذه الصفقة الأولى يمكن أن تمنحك الأموال اللازمة للنمو بسرعة كبيرة.

هنري:
هل سمعت هنا، والناس. سوف يمنحك جيمس دينارد المال مقابل صفقتك الأولى في سياتل، واشنطن لتبدأ.

جيمس:
وتذكر ما قلته، لقد دفعت الكثير من المال مقابل هذا المال. أنت تختلف الأسعار.

ديف:
حسنًا، جيمس، لقد قمت بعمل جيد في الدفاع عن نفسك، لكنني أعتقد أن جميع مشاكل جيمس وآراء جيمس متحيزة بعض الشيء نظرًا لأنه لم يستثمر إلا في سياتل. لذلك دعونا نذهب إلى جزء مختلف من البلاد، وهو الجزء الذي كان في قلب الكثير من الأخبار خلال العامين الماضيين. كاثي، لديك جامعة تكساس في أوستن، تكساس. أخبرنا قليلاً عن الفريق. أود أن أسمع سردك لشكل الفريق ثم أخبرنا عن السوق.

كاثي:
حسنًا، اسمع، لو كان عمري 17 عامًا، سأفكر بالتأكيد في الذهاب إلى هنا. الفريق هو فريق Longhorns بالطبع، حيث سجل 12 مقابل واحد، واحتمالية الفوز بتصفيات كرة القدم الجامعية تبلغ 25%. جيمس يهز رأسه.

هنري:
جيمس ليس لديه فرصة.

كاثي:
أوستن رائع، أوستن غريب. هذا ما قالوه. إنه مكان رائع للاستثمار على المدى الطويل. لقد كان هذا المكان المفضل لدى المستثمرين العقاريين لسنوات، وهو الآن سوق للمشتري. وقد خرج موقع Realtor.com للتو وتوقع أن الأسعار سترتفع فعليًا لعام 2024... وسوف تستمر توقعاتهم في الانخفاض. قالوا 12%. فهل هذا هو الوقت المناسب للشراء الآن؟ حسنًا، إذا كان بإمكانك الحصول على خصم كبير أفضل من 12%، على الأرجح. لكنني أعتقد أن أوستن ستكون مكانًا رائعًا للتعرف والفهم لأن الأسعار تبدو في انخفاض. لديهم في المدينة وفي منطقة ريد روك ينزل حوالي 10٪. كما أفهمها، ربما تكون بعض الأسواق أكثر من ذلك. هذه هي المدينة التي تنمو. إنها سياتل الجديدة. عذرًا، جيمس، ولكن لديك Google، وTesla، وAmazon، وApple. لديك SpaceX و Meta التي تتوسع بمليارات ومليارات الدولارات القادمة إلى هناك.
فقط Elon Musk وحده مع Tesla يجلب 10,000 وظيفة، وإذا سمعته في برنامجه الصوتي الأخير الآخر، يقول إن هذا يجلب ستة X أو أي شيء آخر لأنه بعد ذلك تكون هناك جميع الخدمات المطلوبة. لذا فإن نمو أوستن لا يتباطأ، بل إن الأسعار ارتفعت بشكل كبير جدًا خلال السنوات القليلة الماضية حتى أنها بدأت تتضاءل، وهذا بالنسبة لي يقول أنه قد تكون هناك فرصة شراء في عام 2024 وسيكون الوقت المناسب للحصول عليها حقًا لمعرفة الأحياء. الآن، إذا كنت ستذهب وتنتقل إلى هناك وتصمد، فهذا رائع. خاصة إذا كان بإمكانك الحصول على شقة مزدوجة أو رباعية، وتأجير تلك الوحدات الأخرى والاحتفاظ بها على المدى الطويل، فأعتقد أن أوستن... في الوقت الحالي، يبلغ متوسط ​​سعر المنزل 459,000 دولار مقارنة بسعر سياتل، الذي كان 699,000 دولار. أعتقد حقًا أن أوستن هي سياتل الجديدة. مرة أخرى، آسف، ولكن أعتقد أن هناك مجالًا للنمو ليس فقط في العام المقبل، وليس في عام 2024.
ولكن عندما تنخفض الأسعار، فهذا سوق للمشتري. تريد الشراء في سوق المشتري. في كثير من الأحيان يشعر الناس بالارتباك ويرغبون في الشراء في سوق البائع عندما يشتري الجميع ويكون البائع لديه السلطة. الآن لديك القوة. لذلك أود أن أراقب أوستن. ما زلت لا تستطيع الحصول على التدفق النقدي مثل بعض المدن الأخرى التي تنمو أيضًا في تكساس. ولهذا السبب نركز على دالاس حيث يكون متوسط ​​سعر المنزل أقل. نحن ننظر إلى سان أنطونيو. السوق، تلك المنطقة بأكملها الواقعة بين سان أنطونيو وأوستن، ستكون منطقة مترو واحدة مثل سان خوسيه وسان فرانسيسكو حيث نما كل ذلك. أعتقد أن هذا سيحدث هناك بين سان أنطونيو وأوستن. لذا، هناك الكثير من الفرص إذا اشتريت بشكل صحيح ويمكنك الاحتفاظ بها، فقد تكون جيدة للتقليب إذا كنت تعرف السوق جيدًا، ليس ربما هذا العام ولكن في السنوات القادمة.

ديف:
فقيرة، فقيرة، كاثي. نحن نمنحها أكبر سوق تصحيحي في البلاد بأكملها لمحاولة الدفاع عنه الآن وأنت تقوم بعمل رائع للغاية في هذا الشأن. سأقدم لك ذلك. لكن-

كاثي:
شكرا.

ديف:
... أنا فقط أمزح لأن هناك هذا النوع من الديناميكية الغريبة في الوقت الحالي حيث أن العديد من الأسواق التي تشهد أكبر التصحيحات لديها أيضًا بعض من أفضل الأساسيات على المدى الطويل، مثل أفضل نمو سكاني، وأفضل نمو اقتصادي، أفضل نمو وظيفي. إنها في الواقع فرصة، أنا فقط أضايقك نوعًا ما، لكنني أعتقد أنها واحدة من تلك الأسواق التي يجب أن تكون حذرًا جدًا معها.

كاثي:
نعم.

ديف:
كاثي، إذا كنت ستنتقل إلى هذا السوق، قلت التقليب. هل هناك أي استراتيجيات أخرى تعتقد أنه يجب على الناس مراعاتها؟

كاثي:
إذا كنت في كاليفورنيا وتنتقل إلى أوستن، فلا يزال السعر رخيصًا للغاية. لذلك أرى أشخاصًا يفعلون ذلك ولدي أصدقاء يفعلون ذلك ويشترون منازل يمكنهم إصلاحها وسيعيشون فيها لفترة من الوقت وأعتقد أنهم سيبلون بلاءً حسنًا، خاصة إذا كنت نحن نشتري في بعض هذه المناطق التي يحدث فيها كل هذا النمو، وهو أمر موجود في كل مكان بصراحة.
لذا، نعم، إذا كنت تتطلع إلى العيش هناك، فأعتقد أنك ستحقق أداءً جيدًا على المدى الطويل إذا كنت تتطلع إلى بناء شيء محتمل. بصراحة، لن أفعل ذلك في عام 2024. سأفعل ذلك في النهاية لأنه كما قلت، أصدر موقع Realtor.com توقعاته للإسكان لعام 2024 ولا يبدو الأمر جيدًا بالنسبة لأوستن من حيث الأسعار. يبدو أنها لا تزال في انخفاض، ولكننا شهدنا أيضًا انخفاضًا في معدلات الرهن العقاري، فمن يدري؟ من تعرف؟ عليك أن تعرف. انها تماما كما قال جيمس. إنه ينجح في سياتل. إذا تمكن جيمس من إنجاح الأمر في سياتل وأنت تعرف أوستن جيدًا بما فيه الكفاية، أقول لك الآن، هناك مستمعون وأود أن أسمع ذلك في التعليقات. أريد أن أسمع منكم يا رفاق. هناك مستمعون يكسبون الكثير من المال في أوستن. إنهم يعرفون ذلك جيدًا بما يكفي ليكونوا قادرين على إنجاز هذا العمل.

هنري:
أنا موافق. أعتقد أن هناك عقلية استثمارية مختلفة في سوق مثل أوستن لأن ما سيكون أوستن مفيدًا له هو مثل تراكم الثروة الحقيقية. إذا كان بإمكانك الدخول الآن والتفاوض على صفقة جيدة حقًا نظرًا لارتفاع الأسعار وعدم وجود الكثير من المنافسة، فإن الأشخاص الذين يبيعون الآن يحتاجون إلى البيع وإلا فلماذا يفعلون ذلك؟ لذا، إذا تمكنت من الدخول، فابحث عن شيء لنفسك الآن وربما لا يدر عليك الكثير من المال على مدى السنوات الثلاث أو الثلاث القادمة، وربما لا يدر عليك الكثير على الإطلاق، ولكن إذا كان سيزداد بقيمة 50 أو 70 أو مائة ألف دولار على مدى السنوات الخمس المقبلة لأنه مع انخفاض الأسعار وارتفاع الطلب، يرغب الناس في العيش في أوستن لأنها رائعة وممتعة وهناك وسائل راحة ضخمة ولكل هذا الرائع والمرح، تحصل عليه بسعر أقل من العيش في مدينة ساحلية.
وبالتالي، هناك أي مكان يتمتع بسمعة طيبة سيرغب الناس في الانتقال إليه وسيرغبون في امتلاك منازل. وهكذا، إذا كنت قد اشتريت بعضًا من هذه العقارات الآن، حيث يمكنك الحصول عليها بسعر جيد والحصول على هذا التقدير، فإن الثروة الحقيقية يتم بناؤها من خلال ارتفاع قيمة العقارات وسداد الديون بمرور الوقت. لذا فهي مجرد مسرحية طويلة المدى. لن تحصل على تدفق نقدي هائل شهريًا في هذا السوق إلا إذا كنت خبيرًا في السوق وتعرف بالضبط أين يمكنك أن تفعل ذلك. لذا فهي مجرد استراتيجية مختلفة، لكن هذا لا يعني أنه يمكنك ذلك. لكسب المال هناك.

ديف:
حسنًا. إذن يا جيمس، هل أقنعتك كاثي بأن أوستن هي سياتل الجديدة وهل ستشتري متجرًا وتبدأ في تقليب المنازل في أوستن؟

جيمس:
مرحبًا، أنا أحب أوستن وجزء من سبب إعجابي بأوستن أيضًا هو أنها كانت سوقًا مزدهرة إلى حد ما، وبالتالي فهي تحصل على المزيد من التصحيح الزائد. لذلك أعتقد أن السوق لا يزال في حالة من الذعر قليلاً. حتى تتمكن من الحصول على بعض عمليات الشراء الجيدة والسوق خائف. هناك بعض الوداع هناك. وأنا أتفق مع كاثي في ​​ذلك، ولكن هذا هو السبب الذي يجعل سياتل أفضل من أوستن. إنه أقل شمبانيا، إنه أقل... سأكون صادقًا، إنه مكان أقل روعة للعيش فيه. وهكذا، خلال الوباء، رأوا ارتفاعًا في عدد السكان أكبر بكثير مما شهدته سياتل لأنها كانت مكانًا رائعًا وفاخرًا للعيش فيه.
وأنا أفهم أن أوستن مدينة رائعة حقًا. أحب الذهاب إلى هناك. سأستثمر هناك لكن سياتل أكثر استقرارًا. لم نحصل على الزيادة لأن سياتل كانت أكثر أمطارًا قليلاً. إنها لا تتمتع بنفس القدر من الروعة، لكن الاستقرار هو السبب الذي يجعلني أحب سياتل أكثر بكثير من أوستن. وبالحديث عن كرة القدم، كيف كان عمر تكساس 12 عامًا وكان عمرها 12 عامًا وهم الأكثر تفضيلاً للفوز؟ الجميع يتحوطون دائمًا ضد سياتل. لقد أعطونا فرصة بنسبة 1% ​​وتكساس لديها فرصة بنسبة 2%. سنرى كيف ستسير الأمور، لكنني أضمن لك أن كلاب الهاسكي ستفوز وأضمن لك أيضًا أن سياتل ستجني لك المزيد من المال.

ديف:
هل ستضمن ذلك بأموالك الخاصة يا جيمس؟ إذا خسر شخص ما المال، فسوف تعوضه؟

جيمس:
في الواقع، لا أريد أن أضمن العودة أبدًا. لذا تعال إلينا وسنساعدك خلال هذه العملية.

هنري:
دخلت SCC إلى الدردشة.

جيمس:
نعم، هذا ليس ضمانا.

ديف:
سنضيف إخلاء المسؤولية في نهاية العرض.

جيمس:
الاستقرار هو المفتاح وقد أثبتت مدينة سياتل على مدار الـ 18 شهرًا الماضية أنها سوق أكثر استقرارًا.

ديف:
حسنًا. حسنًا، كاثي، شكرًا لك على تقديم هذه المعلومات لنا. حتى الآن، يمثل جيمس سياتل ومسقط رأسه المفضل وجامعته الأم، الهاسكي. مثلت كاثي جامعة تكساس وLonghorns. الآن يا هنري، نحن ننتقل إلى رقبتك في الغابة مع جامعة ألاباما. أخبرنا عن المد القرمزي وتوسكالوسا.

جيمس:
ألاباما. نعم يا رجل، هذا هو الصحيح في بلدي... أنا أعيش في الأساس في سوق يشبه إلى حد كبير سوق ألاباما في فايتفيل، أركنساس. في الغالب مدينة جامعية ولكن الأمر الرائع في ألاباما هو أن هناك ديناميكيات سوق أكثر بكثير من مجرد الكلية. عندما تنظر إلى الاقتصاد في توسكالوسا، ألاباما، لا تجد جامعة ألاباما هناك توفر أطنانًا وأطنانًا من الوظائف فحسب، ولكن لديك أيضًا نظام الرعاية الصحية في ألاباما، وتمتلك شركة مرسيدس مصنعًا للتصنيع حيث يقومون بتصنيع الكثير من سيارات الدفع الرباعي من مرسيدس في ألاباما. لذلك هناك الكثير من الوظائف للتجول. لديك متوسط ​​سعر منزل معقول إلى حد ما يزيد قليلاً عن 200,000 دولار، ولكن الأمر الرائع هو أن لديك متوسط ​​إيجار قدره 1,600 دولار. لذا فهذه نسبة إيجار إلى شراء جيدة جدًا وهي من أدنى المعدلات... ومعدلات شواغر أقل من المتوسط ​​الوطني.
أنا متأكد من أن الكثير من ذلك يتعلق بالسكن الجامعي أو الطلاب، ولكن عندما تجمع متوسط ​​الراتب، حسنًا، فإن متوسط ​​الراتب أقل بقليل من 55,000 سنويًا. لذلك، عندما تجمع متوسط ​​الراتب بالإضافة إلى الوظائف الجيدة، والنمو السكاني الذي ينمو عامًا بعد عام مع متوسط ​​سعر إيجار جيد جدًا ومتوسط ​​سعر منزل منخفض جدًا، فهو مكان رائع حيث يمكنك بالفعل شراء العقارات التي لا تذهب فقط إلى التدفق النقدي، لكنها ستبقى مستأجرة بمعدلات شواغر أقل، مما يعني... ومع انخفاض معدلات الشواغر، هذا يعني أن هناك منافسة أقل. إذا كان هناك شيء ما معروض للإيجار في السوق، فعادةً ما يتم تأجيره. ومن ثم يمكنك معرفة أنه سيكون لدي مستأجرون باستمرار سيدفعون إيجارًا جيدًا يغطي رهني العقاري بالإضافة إلى نفقاتي. سيكون لدي أشخاص رائعين لديهم وظائف رائعة في أكثر من صناعة واحدة.
لذا، نعم، إنه ليس مكانًا مثيرًا مثل... عفوًا، نعم، إنه ليس مكانًا مثيرًا مثل سياتل أو أوستن، ولكن لا يزال هناك الكثير من الأشياء الممتعة التي يمكنك القيام بها. إنها مدينة جامعية. ثق بي، لقد ذهبت إلى مباراة كرة قدم في ألاباما. هؤلاء الناس لا ينقصهم قضاء وقت ممتع هناك. هناك الكثير من الأوقات الممتعة التي يمكنك قضاءها في توسكالوسا، ألاباما. لذلك أعتقد أنه مكان رائع لاستثمار أموالك. إنها تتمتع بأساسيات رائعة وديناميكيات السوق.

كاثي:
نعم، هذا يبدو وكأنه نوع السوق الخاص بي. انظر إلى ذلك، متوسط ​​سعر المنزل، 208,000، ومتوسط ​​الإيجار، 1,600. هذه الأرقام مناسبة، خاصة إذا كان لديك سكن للطلاب ويمكنك استئجاره لكل غرفة. لم أفعل ذلك، لكني أراهن أن الأمر قد يكون مربحًا. لذلك أنا ذاهب إلى ممتاز.

ديف:
أنا أحب هذه المدينة لأنها في الواقع مدينة جامعية. من الواضح أن هناك جامعات عملاقة في واشنطن وسياتل وأوستن، لكنني لم أذهب إلى توسكالوسا من قبل ولكننا قدمنا ​​عرضًا آخر حيث كنا نمثل الأسواق وأجريت بعض الأبحاث حول توسكالوسا وأشعر حقًا أنها نوع من المحرك لذلك مدينة. ذكر هنري أن هناك صناعة سيارات، وهناك صناعات أخرى، ولكن يبدو أنها تتمحور حول المدينة وأن هناك الكثير من عوامل الجذب حول الجامعة. إنهم يبنون مرافق الفنون هناك. ونظرًا لروح العرض الذي يتحدث عن أفضل مدينة جامعية، فأنا أحب فكرة المكان الذي تغذيه الجامعة نفسها نوعًا ما. هنري، أخبرنا المزيد عن اللعبة. ما مقدار المتعة التي حصلت عليها؟

هنري:
حسنًا، أعني أنه كان وقتًا ممتعًا قضاه الجميع. لقد قمنا ببعض الاحتفالات قبل المباراة ثم ذهبنا إلى المباراة ولا أعرف إذا كنت تعرف الكثير عن ألاباما كفريق كرة قدم وأركنساس كفريق كرة قدم، لكننا لا نؤدي بشكل جيد حقًا عندما نلعب معهم. لذلك لم نكن حاضرين في المباراة طوال الوقت لأننا كنا نستمتع أكثر في الأماكن التي كنا فيها قبل المباراة. لذلك جلسنا وهتفنا، وانتهت المباراة بحلول نهاية الشوط الأول وخرجنا وأغرقنا أحزاننا.

ديف:
هذا صوت الحق. حسنًا، أنا سعيد لأنك استمتعت بنفسك على الأقل. حسنًا. حسنًا، لقد مررنا الآن عبر سياتل وأوستن وتوسكالوسا بولاية ألاباما. لذا، كان لدينا سوقان أكثر تكلفة، ولكن لدينا أساسيات قوية كبيرة، والكثير من النمو الاقتصادي. ثم أحضر لنا هنري توسكالوسا، وهي مدينة جامعية، مدينة كبيرة. يبلغ عدد سكانها حوالي 278,000 نسمة، لذا فهي مدينة كبيرة ولكن بأسعار معقولة.
والسوق الأخير الذي سنتحدث عنه اليوم، سأحضره لكم، وهو آن أربور بولاية ميشيغان وجامعة ميشيغان مع فريق ولفرينز. ويجب أن أخبركم يا رفاق، أنا متحمس جدًا لأن كايلين، منتجنا، عينني في جامعة ميشيغان لأنني شاركت في إجمالي مباراة كرة قدم جامعية واحدة طوال حياتي. وبينما ذهبت إلى بعض ألعاب D-III في كليتي، كانت إحدى ألعاب DI College في جامعة ميشيغان. كنت طالبًا في السنة الثانية في الكلية وذهبت بالسيارة لرؤية بعض الأصدقاء وباستخدام تقنية تقييم هنري لمدى المتعة التي استمتعت بها في الحفلة، أنا مقتنع بأن آن أربور هي أفضل سوق عقاري في البلاد بأكملها لأنه كان لدينا وقتًا ممتعًا جدًا في مباراة كرة القدم بالكلية.
ولكن في الواقع تعتبر آن أربور سوقًا مثيرًا للاهتمام للغاية. تشبه توسكالوسا نوعًا ما، فهي تتمركز حول الجامعة ولكن عدد سكانها كبير جدًا. يبلغ عددها 366,000 وهي في الواقع واحدة من أكبر الجامعات في الدولة بأكملها ولديها أساسيات جيدة جدًا. لذلك فهو مكان مرتفع الدخل. ويبلغ متوسط ​​الدخل ما يقرب من 80,000، ولكن متوسط ​​سعر المنزل هو 381,000 فقط. لذا، إذا قارنت ذلك بأسواق القمامة المطلقة مثل سياتل حيث متوسط ​​دخلهم أعلى، فهو، نعم، 97,000 ولكن متوسط ​​سعر منزلهم هو 700,000. لذا فإن نسبة الإيجار إلى السعر في ميشيغان أفضل بكثير. إنها في الواقع تنمو هذا العام. لقد حققنا نموًا في الأسعار بنسبة 3٪، وهو بالتأكيد أفضل من أوستن، التي تنهار الآن. ولدينا أيضًا نمو قوي في الإيجارات. ومن حيث أجلس، فإن جامعة ميشيغان ليست فقط أفضل مدينة استثمارية، ولكنها أيضًا المدينة المفضلة للفوز في تصفيات كرة القدم الجامعية مع فرصة للفوز بنسبة 38.5%. لذا، أشعر بالرضا تجاه آن أربور الآن.

جيمس:
ميشيغان هو ثاني فريق كرة قدم جامعي مفضل لدي وسأمثله. إحدى تلك العناصر العزيزة التي أمتلكها في منزلي هي قبعة البطولة الوطنية الموقعة من تشارلز وودسون. ولذا فإنني أمثل اللون الأزرق، ولكن فيما يتعلق بالاستثمار، أعتقد أن النقطة الكبيرة التي يفتقدها هنري وديف في أسواقهما ذات الأسعار المعقولة، أفهمها، إنهما جيدان حقًا للتدفق النقدي. هناك مقاييس تأجير رائعة. يمكنك تحقيق أداء جيد في التدفق النقدي إذا كانت هذه هي خطتك وهدفك.
لكن حتى لو كنت تحصل على التدفق النقدي الخاص بك وتجني 500 دولار شهريًا من وحدة في منزل عائلة واحدة، فهذا تدفق نقدي رائع، أي ستة آلاف دولار للعام، في صفقة واحدة في سياتل، يمكنني إنشاء مائة ألف دولار موقف الأسهم. بمجرد انتهائي من تجديده، سيستغرق الأمر 18 عامًا حتى يتمكن كلا السوقين من اللحاق بعد 12 شهرًا بمركز الأسهم الذي سنكتسبه. ولهذا السبب أحب سياتل أكثر من آن أربور وألاباما. يمكنك الحصول على 20 عامًا من التدفق النقدي في تسعة أشهر بمجرد إضافة قيمة استراتيجية إلى هذا المبنى.

كاثي:
نعم ، أنا أتفق مع ذلك.

جيمس:
احصل على العصير.

كاثي:
إنهما مجرد عالمين مختلفين، أليس كذلك؟ إذا كنت تحاول تنمية الثروة، فلن تفعل ذلك في الأسواق التي لا تنمو في الأسهم، ولكنك ستحصل على تدفق نقدي. لذلك يعتمد الأمر فقط على مكان وجودك. إذا كنت ترغب في التدفق النقدي الآن وبعض الأشخاص يريدون ذلك، فقد قام بعض الأشخاص بالفعل بتكوين أسهمهم. إنهم يريدون استثمارها والعيش فقط على التدفق النقدي. وإذا كنت أنت، فقد ينجح ذلك أو إذا لم يكن لديك الكثير من المال. سيكون الحصول على عقار بسعر 200,000 دولار أسهل قليلًا من الحصول على عقار أعلى سعرًا. لذا مرة أخرى، يعتمد الأمر فقط على مكان وجودك في الحياة، ولكن إذا كنت تحاول تكوين أسهم، فكن في أسواق الأسهم، وليس في أسواق التدفق النقدي.

هنري:
ديف، لن أتجادل معك كثيرًا هنا بشأن ميشيغان. أعتقد أن ميشيغان كولاية بشكل عام هي ولاية نائمة جدًا في سوق العقارات الذي يتمتع بأساسيات رائعة خارج حتى آن أربور. إنه مكان حيث يمكنك حقًا الحصول على بعض التدفق النقدي ومن ثم في أسواق مثل آن أربور وبعض المناطق الأخرى الأكثر شعبية في ميشيغان، يمكنك الحصول على التدفق النقدي والإهلاك. والكثير من الناس لا يفكرون في ميشيغان كولاية للاستثمار فيها لأنه يبدو أنها واحدة من تلك الولايات التي ينسى الناس أنها ولاية، ولكن لديك أيضًا ... إنه الطقس. أعتقد أن الناس يعتبرونه مكانًا للطقس البارد ولا يريدون العيش هناك ولذلك لا يفكرون في الأمر من وجهة نظر استثمارية. لكن أعتقد أن ميشيغان بشكل عام تنعم بالنوم الفائق. أساسيات السوق العظيمة. إذا لم يكن لدي مثل هذا السوق العقاري الجيد، كنت سأتطلع إلى أسواق مثل ميشيغان وأوهايو، تلك الولايات ذات الطقس البارد والتي تتمتع بديناميكيات رائعة.

ديف:
حسنًا، شكرًا لك يا هنري على دعمك لي. انا حقا اقدر هذا. والآن بعد أن حصلنا على المعلومات الخاصة بجميع أسواق الكليات الأربع، أريد منا جميعًا التصويت. أعلم أننا نمثل المدينة التي تم تكليفنا بها، لكني أرغب في الحصول على رأيك الصادق. نعلم جميعًا ما سيقوله جيمس. سيقول سياتل لكن-

كاثي:
هذا سهل.

ديف:
… دعونا نمنحه الفرصة ليقول ما هو واضح. جيمس، تفضل.

جيمس:
اذهب إلى كلاب الهاسكي، سياتل. أعرف ما أعرفه وعشت ما عشته وأستطيع أن أخبركم أن التواجد في هذه المدينة الكبرى له تأثير كبير.

ديف:
حسنًا. لذلك لدينا صوت واحد لسياتل. كاثي، هل أنتِ متمسكة بأوستن أم أين ستصوتين؟

كاثي:
أنا حقا كذلك. هذا هو المكان الوحيد الذي قد أكون فيه على ما يرام مع التدفق النقدي السلبي. ليس حقًا ولكن مدينة أوستن مزدهرة وأسعار العقارات ليست في الوقت الحالي، لكنها ستستمر مع مرور الوقت. لذلك، إذا كان علي الاختيار بين الأربعة، فسيكون أوستن. إذا لم أفعل ذلك، سأكون خارج أوستن وربما بعض مدن تكساس الأخرى.

ديف:
حسنًا. واو، اثنان من أصحاب المنزل حتى الآن. هنري، ماذا لديك؟

هنري:
سأقدم إجابتين، ولا يمثل أي منهما السوق الذي أمثله. لذا، إذا كنت أفكر الآن في رحلتي الاستثمارية الحالية حيث قمت بالفعل ببناء محفظة، ولدي دخل لا يأتي من العقارات فحسب، بل من أجزاء أخرى من الأعمال التي أملكها، ولم يعد الأمر يتعلق فقط بالتدفق النقدي بالنسبة لي. يتعلق الأمر أكثر بخلق الثروة الحقيقية، والإنصاف، والتقدير، والمزايا الضريبية. ولذا فإنني سأنظر إلى أوستن وأدخل وأبدأ في شراء صفقات جيدة حقًا حتى لو كانت المبالغ النقدية المستحقة لي سلبية. إذا كان عليّ أن أطعم صفقة بمبلغ مائة دولار شهريًا ولكن هذه الصفقة ستزداد قيمتها بمقدار 20 أو 30 أو 40 أو 50,000 دولار سنويًا وستعوض هذه الصفقة فاتورتي الضريبية بمقدار 40 إلى 50,000 دولار سنويًا، أعني ، سأحصل على تقدير أفضل بكثير مما أنا عليه في السوق الحالي.
ولذا، إذا اضطررت إلى اختيار واحد من الأربعة كمستثمر في المكان الذي أتواجد فيه الآن، فسوف أنظر إلى أوستن. إذا كنت مستثمرًا جديدًا وكنت مشاركًا في اللعبة وأردت أن أبذل قصارى جهدي، وأردت الحصول على بعض التدفق النقدي، وأردت أن تكون ميسورة التكلفة، وأقل خطورة، فمن المحتمل أن ألقي نظرة على سوق ميشيغان. أعتقد فقط أن الأساسيات رائعة بالنسبة لعدد السكان والاقتصاد ومتوسط ​​الإيجارات وسعر الدخول للمنازل. أعتقد أنك ستحصل على القليل من... عليك الحصول على القليل من كل شيء، القليل من التدفق النقدي، والقليل من التقدير. إنها ليست مخاطرة كبيرة، إنها لعبة أكثر أمانًا.

ديف:
حسنًا. حسنًا، أنا أصوت لصالح بلدي، وهو ميشيغان، وهذا حقيقي أيضًا بسبب ما قاله هنري للتو. بالطريقة التي أسير بها في مسيرتي الاستثمارية، ما زلت أرغب في الحصول على التقدير، لكنني أبحث على الأقل عن تدفق نقدي متواضع حتى لا أضطر إلى ضخ أي أموال فيه بشكل مثالي. ولذا عندما أنظر إلى ميشيغان، يعجبني ذلك حقًا. أنا أحب ألاباما أيضًا لأنني أحب تلك المدن التي لديها بالفعل طلب مستمر بسبب أجواء الكلية. سيكون لديك دائمًا أساتذة، وسيكون لديك دائمًا طلاب. سيكون هناك دائمًا القليل من السياحة، حيث يأتي الأشخاص إلى هذا النوع من الأماكن. لذلك أنا حقا أحب ذلك. لذلك لا أعرف حقًا إلى أين يقودنا هذا لأن هنري صوت مرتين.

كاثي:
لا، قال هنري أوستن أولا. أوستن يفوز.

ديف:
أنتِ أكثر إقناعًا مني يا كاثي، لذا سنسمح لأوستن بالفوز. أعتقد أن هذا سوق جيد.

هنري:
أنت رجل ذكي، ديف.

جيمس:
أنت تعرف ماذا، جيد لأوستن.

ديف:
كما أنها تحتوي على طعام ممتاز وأنا أحب قضاء الوقت في أوستن، لذا فأنا على استعداد لتقديمه لك.
نأمل أن تساعدك هذه المعلومات على فهم هذه الأسواق الأربعة المحددة، ولكن أعتقد أن الأهم من ذلك هو أننا نقدم هذه الأنواع من العروض لمساعدتك على فهم كيفية التفكير في الأسواق المختلفة. يمكن لمعظم الأسواق في الولايات المتحدة جني الأموال للمستثمرين في أي نوع من الظروف. مجرد إلقاء نظرة على جيمس، أليس كذلك؟ إنه يستثمر في سوق باهظ الثمن ويفعل ذلك بشكل جيد للغاية. أنت تنظر إلى الأشخاص الآخرين الذين يستثمرون في أسواق أقل تكلفة مثل توسكالوسا، وربما يكون أداؤهم جيدًا أيضًا نظرًا لوضعهم الشخصي. ولذا نأمل أن تساعدك هذه الأنواع من العروض على فهم موقعك الحالي ومحاولة مواءمة الأنواع الصحيحة من الأسواق، والأنواع الصحيحة من الاستراتيجيات التي تناسب موقعك في مسيرتك الاستثمارية. إذا أعجبك هذا العرض، فيرجى مشاركته مع صديق أو تقديم مراجعة جيدة لنا على Spotify أو Apple. شكرًا جزيلاً لكم جميعًا على الاستماع وسنراكم في الحلقة القادمة من On The Market.