هل لديك عقار مستأجر؟ ماذا لو استطعت استخدمه لشراء المزيد من الإيجارات، قم ببناء محفظتك العقارية، واحصل على تيار مستمر من الدخل السلبي تتدفق إلى حسابك المصرفي؟ في اليوم رؤية جرين، يتساءل أحد المشاهدين عن كيفية القيام بذلك بالضبط، وعلى الرغم من أن استراتيجيته قد تنجح، إلا أنها قد لا تكون أفضل خطوة معدلات الرهن العقاري مرتفع جدًا وتدفق الصفقات منخفض جدًا. إذن، ماذا سيفعل ديفيد بدلاً من ذلك؟
إنه يوم الأحد، لذلك نتلقى أسئلة المستمعين مباشرة من المبتدئين والمستثمرين المخضرمين وأولئك الذين يرغبون في ذلك التقاعد في وقت مبكر. في هذه الحلقة، يقوم ديفيد بإحداث ثقوب في "إعادة التمويل النقدي لشراء عقار جديد" إستراتيجية. ونسمع أيضا من اثنين المقبلات المتأخرة الذين يريدون الحصول على قفزة عند تقاعدهم، يبحث عن مدير عقارات محترق أفضل طريقة للقياس، مستثمر ثقيل في الأسهم والذي يناقش شراء إيجار أو إقراض ماله، والمراجع الذي كان خدع من قبل "المعلمون" العقاريون.
تريد أن تسأل ديفيد سؤالا؟ لو ذلك, أرسل سؤالك هنا حتى يتمكن ديفيد من الإجابة عليه في الحلقة التالية من فيلم Seeing Greene. قفز على منتديات BiggerPockets واطلب من المستثمرين الآخرين أخذهم ، أو اتبع ديفيد على Instagram لمعرفة موعد بثه المباشر حتى تتمكن من المشاركة في جلسة أسئلة وأجوبة مباشرة والإجابة على سؤالك على الفور!
اضغط هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ديفيد:
هذا هو BiggerPockets Podcast ، إظهار 825.
ديفيد:
أعتقد أننا جميعًا بحاجة إلى التخلص من هذا الفيروس الذي دخل في أذهاننا بأن المال يجب أن يكون سلبيًا، وأننا يجب أن نكون موجودين وقد قمنا بعمل شاق في الماضي والآن يتدفق المال إلينا ويأتي إلينا للتو. هذا ليس كيف يعمل. لا تصبح لائقًا حقًا ثم لا تمارس الرياضة مرة أخرى وتحافظ على لياقتك البدنية إلى الأبد. أنت تمارس التمارين الرياضية دائمًا. ومع ذلك، فإن العمل الذي يتطلبه الحصول على الشكل هو أصعب بكثير من العمل الذي يتطلبه الحفاظ على الشكل. والعمل هو بنفس الطريقة. ستعمل بجد للحصول على حالة عمل جيدة، وبعد ذلك سيتعلق الأمر فقط بالحفاظ عليها، وهذا ليس بالأمر الصعب.
ديفيد:
ماذا يحدث للجميع؟ إنه ديفيد جرين. المضيف الخاص بك للبودكاست BiggerPockets Real Estate. أكبر وأفضل وأسوأ بودكاست عقاري في العالم. كل أسبوع، نقدم لك قصص محتوى محدثة من مستثمرين آخرين أو حلقات مثل اليوم، والتي إذا كان بإمكانك إخبارها لأنك تشاهدها على YouTube من الضوء الأخضر خلفي فهي رؤية Greene. أو إذا قرأت للتو عنوان عرض اليوم، فتهانينا لكونك ذكيًا.
ديفيد:
في هذه الحلقات، إذا لم تسمع أحدًا من قبل، فإننا نتلقى الأسئلة مباشرة منك، ومن مستمعينا، وأنا أجيب عليها، مما يمنحك وجهة نظر جرين حول ما أعتقد أنه يجب على الأشخاص فعله، أو ما يجب أخذه في الاعتبار، أو الخيارات التي يمكنهم اتخاذها يملك. أملي الصادق هو أن خبرتي التي تبلغ 15 عامًا تقريبًا في الاستثمار في العقارات يمكن أن تفيدك، وأن تتبعني في نفس الرحلة.
ديفيد:
حلقة اليوم رائعة ومليئة بالطاقة العالية وممتعة للغاية. نتطرق إلى ما إذا كان بإمكان شخص ما استخدام الدفعة الأولى التي جاءت من عقار آخر وما إذا كانت هذه فكرة ذكية. نصيحة للمبتدئين المتأخرين وللشخص الذي يتطلع إلى تنويع برنامج W-2 الذي يعاني من مرض. متى يكون من المنطقي توسيع نطاق شركة إدارة الممتلكات؟ لمن هو جيد وما الذي ينبغي توقعه وما إذا كان الاستثمار في الطاقة المتجددة أو الإقراض من القطاع الخاص؟
ديفيد:
كل ذلك وأكثر في عرض اليوم. وتذكر، إذا كنت تريد فرصة لطرح سؤال حول Seeing Greene، فأنا بالتأكيد أحب رؤيته. توجه إلى موقع bigpockets.com/david ويمكنك إرسال سؤالك هناك ونأمل أن يتم الرد عليه في أحد هذه العروض. وأخيرًا، من فضلك خذ دقيقة من وقتك لتسجيل الإعجاب والمشاركة والاشتراك في هذه القناة، إذا وجدت قيمة في عرض اليوم، إذا كان مسليًا، إذا جعلتك تبتسم، فقط أرسل هذا إلى شخص آخر تحبه، لأنني أريد ذلك اجعلهم يبتسمون أيضًا.
ديفيد:
وقد أشار أحد أسئلتنا اليوم إلى صوتي باتمان. مذهل. يسعدني أن أسمع أنه لا يزال هناك أشخاص يحبونها، وهو ما يقودنا إلى نصيحة اليوم السريعة. يقول باتمان هنا: "اذهب واطلب كتاب ديفيد الجديد، أركان الثروة: كيف تصنع أموالك وتدخرها وتستثمرها لتحقيق الحرية المالية". إنه متوفر على bigpockets.com/pillars.
ديفيد:
والأهم من ذلك، أن هذا الكتاب عبارة عن مخطط مباشر لا معنى له لكي تصبح مليونيرًا يمكن لأي شخص أن يتبعه، ونعم، أعني أن أي شخص يمكنه اتباعه. إنها الخلطة السرية التي لا يعرفها معظم الناس. يتضمن ذلك نهجًا ثلاثي الركائز لبناء الثروة، والمهارة في توفير المال، ونعم، هذه مهارة. أن تكون جيدًا في كسب المال، فهذه مهارة أفضل ومن ثم استثمار الفرق. إذا كنت شخصًا سئم من الفشل ويريد الحرية المالية، فأنا أقترح عليك بشدة أن تنضم إلى الحركة التي يمتلكها العديد من الأشخاص الآخرين بالفعل. انتقل إلى bigpockets.com/pillars واطلب الكتاب مسبقًا.
ديفيد:
ولقد نسيت تقريبًا أن أذكر أن هناك بعض مكافآت الطلب المسبق التي يمكنك الحصول عليها إذا ذهبت لشراء هذا الآن. صحيح. إذا حصلت على الكتاب الآن، فستحصل على وصفة كعكة بناء الثروة الخاصة بي، وهو كتاب تدريبي للبدء في الاتجاه الصحيح، والوصول إلى مكالمة تدريبية، وسيحصل أحد متخصصي الطلب المسبق المحظوظين على مكالمة خاصة اتصل بي، مما سيمنحني القدرة على النظر في وضعك المالي الشخصي وإعطائك نصيحة مخصصة حول المكان الذي أعتقد أنه يجب عليك البدء فيه، وأين توجد مهاراتك والمسار الذي يجب أن تتبعه.
ديفيد:
أحب مساعدة الآخرين على النجاح في الحياة، ولأن المال جزء مهم من الحياة، فهو أحد الأشياء الكبيرة التي يجب أن نتحدث عنها. في عرض اليوم، يمكنني أن أشارك بعضًا من هذه الرؤية، ولكن إذا كنت تريد توجيه نصيحتي إليك مباشرةً، فاطلب Pillars مسبقًا واحصل على فرصتك لإجراء مكالمة تدريب خاصة معك حقًا.
ديفيد:
حسنًا، فلننتقل إلى عرض اليوم. سؤالنا الأول يأتي من كريس كونيل.
كريس:
يا ديفيد. اسمي كريس كونيل. لقد قمت بالاستثمار في وينستون سالم بولاية نورث كارولينا على مدى السنوات الثلاث الماضية. شكرًا لك، وروب وبقية أعضاء فريقك. لقد قمتم يا رفاق بمثل هذا العمل المذهل.
كريس:
حسنًا، هذا هو وضعي الحالي. أنا أملك ثلاثة تقارير منتصف المدة، واحدة مدفوعة الأجر، واثنتين من التدفقات النقدية بحوالي 1300 شهريًا مع الرهون العقارية، وأرغب أنا وزوجتي في إضافتها إلى المجموعة. لذلك أود أن أضيف أنني ممثل والتدفق النقدي يتأرجح ويتدفق. أفضل عدم دفع 20% مقدمًا على قرض تقليدي، لذا لدينا فكرة، ربما يمكنها جلب 50% من الأموال النقدية من حساب لديها ويمكنني أن أضع 50% من إعادة التمويل النقدي على هذا المبلغ المدفوع الملكية، سنشتري ممتلكاتنا التالية نقدًا.
كريس:
هل هذه فكرة جيدة؟ هل له معنى؟ هل هو مجنون تماما؟ أنا متأكد من أن لديك بعض الأفكار العظيمة حول هذا الموضوع. أنا أحب المدخلات والتوجيه الخاص بك. شكرا جزيلا يا رفاق.
ديفيد:
شكرا كريس على السؤال. حسنًا، إليك شيء جعلتني أفكر فيه عندما قلته. كنت تفكر في إجراء إعادة تمويل نقدي على عقار مدفوع الثمن لشراء عقارك التالي بنصف المال من إعادة التمويل النقدي الخاص بك ونصفه يأتي من زوجتك. أعتقد أنك كنت تقول، إذا حصلت على هذا الحق.
ديفيد:
يبدو أن ما تفكر فيه هو أنه إذا دفعت نقدًا مقابل العقار الجديد، فلن تحصل على قرض وسيكون لديك المزيد من التدفق النقدي. المشكلة هي أنك مازلت تحصل على قرض، لقد حصلت للتو على قرض لشراء عقار كان لديك بالفعل، وليس العقار الجديد. قد يكون ذلك خداعًا لعقلك للاعتقاد بأنك تحصل على تدفق نقدي، ولكنك في الواقع لا تحصل عليه، لأنه على الرغم من أن العقار الجديد سيتدفق نقدًا أكثر دون ملاحظة، فإن العقار السابق سيتدفق نقدًا أقل، أليس كذلك؟
ديفيد:
إذن هل تسرق من بيتر لتدفع لبولس هنا ولا تفكر في ذلك؟ لأنك ستخسر التدفق النقدي على عقار تملكه بالفعل. شيء آخر هو أن إعادة التمويل نقدًا سيكون لها عادةً معدل فائدة أعلى من معدل إعادة التمويل ومدة إعادة التمويل، وأنا أتساءل عما إذا كان من الممكن أن تحصل على سعر أفضل على عملية شراء جديدة مما ستحصل عليه في إعادة التمويل نقدًا.
ديفيد:
سنكون سعداء للنظر في ذلك من أجلك. إذا كنت تريد أن ترسل لي رسالة مباشرة، فسوف أقوم بتوصيلك، ولكن الشخص الذي تستخدمه هو الشيء الذي يجب أن تفكر فيه، "هل سأحصل على سعر أفضل عند إعادة صرف الأموال أو عند الشراء" ؟" لأنه إذا حصلت على سعر أفضل على عملية الشراء، فلا أعتقد أنه يجب عليك إعادة التمويل نقدًا. يجب عليك شراء العقار التالي والحصول على قرض عليه.
ديفيد:
الآن هذا يطرح سؤالًا: "حسنًا، كيف يمكنك الحصول على المال اللازم لذلك؟" وهذا قد يكون السبب وراء تفكيرك في أنك ستقوم بإعادة التمويل النقدي في المقام الأول. أنا فقط... في سوق اليوم، حسنًا، هذه ليست قاعدة صارمة. بشكل عام، أنا لست من أنصار وضع الديون على العقارات الموجودة لشراء عقارات جديدة. أنا لست ضد ذلك. يمكن أن ينجح الأمر، خاصة إذا كنت تعمل في لعبة التأجير على المدى المتوسط، لعبة التأجير على المدى القصير حيث يمكنك عادةً الحصول على المزيد من الإيرادات، في بعض الأحيان يمكنك إنجاح هذه الأمور.
ديفيد:
ما لا يعجبني في هذا الأمر، هو أنه من الصعب بما فيه الكفاية العثور على تدفق نقدي في العقارات كما هي، الآن أنت تتحمل ديونًا إضافية وتحاول العثور على تدفق نقدي في العقارات لديها تدفق نقدي أكثر. يصبح الأمر أصعب وأصعب للقيام به. الإستراتيجية التي أرى أن هذا ينجح في السوق اليوم هي اتباع نهج الإشباع المؤجل.
ديفيد:
أنت تشتري عقارات في مواقع جيدة، وتتوقع أن تجني المال لاحقًا. لكنك تتطلع إلى كسب المال الآن. أنت تتطلع إلى تعويض الدخل الذي يأتي من التمثيل. أريد فقط التأكد من أنك تتخذ قرارات ذكية عند شراء العقارات، وأنك لا تشتري أشياء غير ذكية لأنك تشعر أنك بحاجة إلى التدفق النقدي. لقد قلتها من قبل، وسأقولها مرة أخرى، العقارات ليست في الحقيقة طريقة رائعة لتوليد دخل إضافي. يفعل ذلك. يمكن أن تعمل من أجل ذلك. هذا ليس ما هو المقصود القيام به.
ديفيد:
تستطيع سيارة لامبورجيني سحب القارب إذا قمت بوضعه في وضع مستقيم. يمكنها أن تفعل ذلك، ولكن ليس المقصود منها أن تفعل ذلك، وسيكون هناك تأثير سلبي على أداء تلك السيارة إذا قمت بذلك لفترة طويلة. المقصود من التدفق النقدي أن يأتي من العقارات التجارية، وهو أمر محفوف بالمخاطر للغاية في الوقت الحالي، لأننا لا نعرف إلى أين تتجه الأسعار. ومن العمل، من بدء عمل تجاري، من الحصول على وظيفة. فلسفتي هي أن ما أقوله للناس هو إذا كنت بحاجة إلى تدفق نقدي، أو تحتاج إلى بدء مشروع تجاري أو تحتاج إلى الحصول على وظيفة أخرى أو تحتاج إلى تعلم مهارة بالإضافة إلى تمثيلك.
ديفيد:
وإذا كنت ترغب في بناء ثروة طويلة الأجل، فأنت بحاجة إلى شراء العقارات. أعتقد أن الأمور تعمل بشكل أفضل بهذه الطريقة. أعتقد أن العقارات تتمتع بطبيعتها ببنية تفيد الملكية طويلة الأجل. يرتفع الجزء الرئيسي من مدفوعاتك مع كل دفعة بمرور الوقت، مما يجعل الملكية طويلة الأجل مفيدة. التضخم يجعل قيمة الدولار أقل، مما يجعل القيمة ترتفع، مما يجعل الملكية طويلة الأجل مفيدة.
ديفيد:
تميل الإيجارات إلى الارتفاع بينما تظل نفقات الرهن العقاري الخاص بك كما هي تقريبًا، مما يجعل الملكية طويلة الأجل مفيدة. إنها خطة تقاعد رائعة. إنه ليس أمرًا رائعًا الآن، خطط. ولهذا السبب عادةً ما أقول للناس عكس جميع المؤثرين الآخرين الذين يقولون: "خذ دورتي، واترك وظيفتك وعش على التدفق النقدي". لا أرى أي شخص يحقق ذلك وأرى الكثير من وجع القلب يأتي من الأشخاص الذين حاولوا فرض ذلك.
ديفيد:
لذا سألخص هذا بالقول إنني أحب ما تفكر فيه. إذا كنت ترغب في شراء المزيد من العقارات لتحقيق مكاسب مستقبلية، أو لتقاعدك المستقبلي، أو لتأخير الإشباع، فاستمر في ما تفعله. إذا كنت تتطلع إلى تعويض الصعود والهبوط في مجال التمثيل، فستكون هذه استراتيجية سيئة الاستخدام. لا أعتقد أن شراء العقارات مقابل التدفق النقدي الذي تولده في السنة الأولى هو رهان بسيط للغاية. في الوقت الحالي، أنت تعرض نفسك أيضًا للمخاطر، بنفس الطريقة التي تحقق بها الدخل، يمكن أن تفقد العقارات الدخل.
ديفيد:
قد يتوقف المسافرون المحترفون عن الذهاب، وقد يتشبع سوقك، وقد يكون هناك الكثير من الأشخاص الآخرين الذين يفعلون نفس الشيء، والآن تخسر المال كل شهر، مما يؤدي إلى تفاقم مشكلة الدخل غير المتسق. وهذا أسوأ من ذلك. لذا أفضل أن أرى أنك اتبعت نهجًا مختلفًا لكسب المال في مجال العقارات.
ديفيد:
إذا كنت تحب ذلك، أو الحصول على وظيفة في مجال العقارات أو أي نوع آخر من فرص العمل لتكملة عملك بخلاف العقارات، ولكن استمر في شراء العقارات، فلا تشتريها لأنك تحتاج إلى تكملة دخلك اليوم . وأيضا الشعر القاتل يا أخي.
ديفيد:
حسنًا، دعونا نشاهد مقطعًا من جريج ميلر في روتشستر، نيويورك.
جريج:
لقد كنت مستمعًا متعطشًا منذ أيام جوش وبراندون، لكن لدي موقف فريد بعض الشيء. لدي وظيفة W-2 وأمتلك ثلاثة منازل. أنا أعيش في أحد تلك المنازل. أقوم بتأجير الاثنين الآخرين كإيجارات قصيرة الأجل.
جريج:
واحدة من هاتين الوحدتين عبارة عن وحدة دوبلكس، أي ما مجموعه ثلاثة إيجارات قصيرة الأجل وفي العام الماضي حققت حوالي 150,000 ألف دولار. عمري 53 عامًا، ولكن منذ بضع سنوات تم تشخيص إصابتي بالتصلب المتعدد، ثم أخبروني في العام الماضي أنني أصبت بسكتة دماغية.
جريج:
على الرغم من أنني أحب وظيفتي W-2، إلا أنني في وضع أريد أن أتركه خلفي حتى يكون لدي الوقت للاستمتاع بحياتي. وبسبب ظروفي الصحية، من الواضح أنني أريد أن أفعل ذلك عاجلاً وليس آجلاً. وفي وقت سابق من هذا العام، ورثت ما يقرب من 900,000 ألف دولار.
جريج:
أود الحصول على نصيحتك حول كيفية استخدام هذه الأموال في السوق اليوم لتوليد تدفق نقدي فوري وأيضًا لتوفير بيضة عش لعائلتي. شكرًا جزيلاً لك واستمر في صوت باتمان.
ديفيد:
غريغوري ميلر، شكرًا لك على سؤالك وتهنئتك على ظهورك في BiggerPockets Podcast، الحلقة 825. يسعدني رؤية المستمع منذ فترة طويلة يشق طريقه أخيرًا إلى العرض. لدي سؤال جيد هنا.
ديفيد:
هناك ميزة تتمثل في حصولك على بداية متأخرة إذا كان لديك رأس مال مدخر، أليس كذلك؟ الجميع يشعرون بالغيرة من الشاب البالغ من العمر 22 عامًا والذي يعرف الاستثمار العقاري، ويبدأ مبكرًا. نعم، انه شيء عظيم بالنسبة لهم. ومع ذلك، عادة لا يكون لديهم المال.
ديفيد:
عندما تبلغ من العمر 53 عامًا، يكون لديك ما يقرب من مليون دولار لتستثمرها. لديك بعض الخيارات الرائعة التي أود التطرق إليها فيما يتعلق ببناء بيضة العش التي تتحدث عنها، وأشكرك على الانغماس في مجد باتمان. كثير من الناس لا يعرفون أن Wayne Enterprise تمتلك بالفعل ممتلكات عقارية كبيرة، وهكذا وصلت إلى ما أنا عليه اليوم.
ديفيد:
لذلك دعونا نتحدث عما يمكنك القيام به هنا، يا رجل. أولاً، نريد أن نرى زيادة قدرها 900,000 ألف دولار. لا نريدك أن تأخذها وتزرعها في مكان ما وتفكر فقط في التدفق النقدي. أود منك أن تأخذ مبلغ 900,000 دولار وإلقاء نظرة على بعض فرص BRRRR. ما أود أن أراك تفعله هو استهداف العقارات ذات المساحات الكبيرة والتي لا تكون أسعارها مرتفعة جدًا. تمام؟
ديفيد:
إذا كان بإمكانك العثور على منزل بمساحة 22 أو 24 أو 2600 قدم مربع بجوار الكثير من المنازل التي تبلغ مساحتها 1200 أو 1300 قدم مربع، فلديك مساحة أكبر للعمل بها. يمكنك إنشاء وحدات مختلفة في نفس المنزل. يمكنك جعل هذا المنزل يستحق أكثر عن طريق إصلاحه. لديك طرق مختلفة لما أسميه الأسهم القسرية، والتي هي حقًا فرصة ذات قيمة مضافة، والسبب الذي يعجبني في ذلك هو أنك ستضع بعضًا من مبلغ الـ 900,000 ألف دولار في هذه الصفقة، وربما تدفع نقدًا مقابلها، في مواجهة إعادة التأهيل التكاليف بنفسك، وبعد ذلك سوف تحصل على الكثير منها مرة أخرى.
ديفيد:
لذلك لن يبقى كل شيء في العقار. ستكون قادرًا على إخراجها ووضعها في عقارات جديدة لأنه على الرغم من أن مبلغ 900,000 دولار يعد مبلغًا كبيرًا من المال، إلا أنه يمر بشكل أسرع مما تعتقد عندما تشتري منزلًا بقيمة 500,000 دولار. هذا شيء واحد أود منك أن تنظر فيه وهو القيمة المضافة لكل صفقة تحصل عليها. أنا أيضًا لا أريدك أن تبتعد عن فرص الوجه.
ديفيد:
هناك طرق يمكنك من خلالها شراء مكان مقابل 300,000 ألف ويحتاج إلى طن من العمل، واستثمار مائة ألف دولار فيه، بحيث تحصل على 400 دولار، وتبيعه مقابل 500، وتبيعه مقابل 475. سيكون هناك بعض فرص جيدة جدًا إذا كنت في المنطقة المناسبة لتنمية 900,000 في نفس الوقت الذي تشتري فيه العقارات. لا تفكر في مسار واحد وتقول: "سأشتري مجموعة كاملة من الوحدات الدوبلكس." تأكد من أنك تنظر إلى جميع الخيارات المتاحة لك لاستخدامها لكسب بعض المال.
ديفيد:
وأخيرًا، إذا كنت تريد حقًا بناء ثروة للأجيال، فأنا بحاجة إلى أن تفكر في الموقع. تجنب المخاطرة بالقول: "حسنًا، يمكنني الحصول على 30 منزلاً إذا اشتريت منزلاً بقيمة 30,000 ألف دولار". لا لا لا لا لا. تريد الشراء في المناطق الأفضل ولديك ترف القدرة على توفير المزيد من الأموال إذا لم يكن لديهم تدفق نقدي.
ديفيد:
لذلك في كثير من الأحيان عندما نقول أن العقار لا يتدفق نقدًا، فإن ما نعنيه حقًا هو أنه لا يتدفق نقدًا بدفعة مقدمة بنسبة 20%، ولكن إذا قمت بدفع 40% مقدمًا، أو 45% مقدمًا، أو 50% مقدمًا، فإن الكثير منهم سوف يتدفقون التدفق النقدي جيد جدًا. ستحصل على عائد استثمار أصغر على التدفق النقدي. هذا صحيح لأنك حصلت على دفعة أولى أعلى، ولكنك ستحصل على المزيد من المال على المدى الطويل في الارتفاع وارتفاع الإيجارات.
ديفيد:
لذلك، على الرغم من أن 53 قد تبدو وكأنها بداية متأخرة، إلا أنها ليست كذلك في الحقيقة. نأمل أن يكون لديك الكثير من السنوات تحت حزامك وتريد اتخاذ قرارات حكيمة بحيث عندما ترث عائلتك هذا العقار، فإنهم في يوم من الأيام يرثون العقارات التي يريدونها، وليس العقارات التي أُجبروا على الاستيلاء عليها زيادة. ستجد أيضًا أن عامل الصداع الذي تعاني منه ينخفض كثيرًا عندما تشتري في مناطق أفضل لأن لديك مجموعة أكبر من المستأجرين للاختيار من بينها ولديك نوعية أعلى من المستأجر الذي يريد العيش في الممتلكات الخاصة بك.
ديفيد:
آمل أن يكون هذا منطقيًا بالنسبة لك. أوصي بمراجعة كتابي ركائز الثروة: كيف تصنع أموالك وتدخرها وتستثمرها لتحقيق الحرية المالية لأنه سيحتوي على بعض الأفكار لتتمكن من تحقيق مبلغ 900,000 ألف دولار.
ديفيد:
اسمحوا لي أن أعرف ما هو رأيك بعد هذا الفيديو. يرجى إرسال سؤال آخر على bigpockets.com/david وأخبرني بما تفعله وما هي خططك ولا تتردد في التواصل معي مباشرة على أي منصة تواصل اجتماعي تستخدمها إذا كنت تريد المزيد من النصائح. لكن شكرا يا رجل.
ماكس:
يا ديفيد. اسمي ماكس جاكسون من ويلمنجتون بولاية نورث كارولينا، ويجب أن أطرح عليك سؤالاً حول إدارة الممتلكات. أدير حاليًا ثلاثة إيجارات قصيرة الأجل بينما أمتلك واحدة فقط. أنا سمسار عقارات، لذلك أحصل على عملاء محتملين منه، ولكنه يستغرق وقتًا طويلاً أيضًا.
ماكس:
سؤالي لك هو ما هو الهدف النهائي الأفضل لإدارة الممتلكات في نظرك؟ هل يجب أن أستمر في تولي العقارات التي يريد الناس مني أن أديرها في المقام الأول لأنني مضيف متميز على Airbnb، حتى لا أستطيع القيام بذلك بعد الآن؟ هل يقوم الأشخاص بتوسيع نطاق أعمالهم في إدارة الممتلكات ثم بيعها بالكامل، أم يجب علي الاستمرار في الاستفادة قدر الإمكان والنمو قدر الإمكان، حتى لا يتوفر لدي المزيد من الوقت؟ لدي بعض أفكاري الخاصة، لكن أعتقد أنه لن يضر أن أسأل الخبير.
ماكس:
ثابر على العمل الجيد. أستمع كل أسبوع. أنا أقدر لك وفي المرة القادمة عندما تكون في ويلمنجتون بولاية نورث كارولينا، توقف هنا ويمكننا لعب كرة المخلل في أحدث ممتلكاتي. شكرا ديفيد.
ديفيد:
ماكس جاكسون. ماكس جاكسون. أولا وقبل كل شيء، يا له من اسم رائع. أنا لست مندهشًا عندما سمعت أنك ناجح مع Maxx Jackson وقد لاحظت ذلك، لقد طرحت عليك سؤالاً. إذا لم تستمعوا يا رفاق إلى هذا على موقع يوتيوب، فإن Maxx لديه شارب بارز جدًا، يبدو وكأنه أحد الجزء السفلي من مكنسة الدفع التي قد تراها في أحد المستودعات. بالتأكيد يدلي ببيان مع ذلك. لذا، تابعنا على YouTube إذا كنت تريد رؤية وجه Maxx الجميل.
ديفيد:
حسنًا يا ماكس، ما أحبه في هذا السؤال هو أنه ليس عقارًا بحتًا. هذا سؤال تجاري والعقارات هي شكل من أشكال الأعمال وأنت تفكر بالطريقة الصحيحة. دعونا نحلل حقيقة كيفية عمل الأعمال والعقارات والتي لن يخبرك بها معظم الأشخاص الذين لا يستثمرون فيها فعليًا، على مستوى كبير.
ديفيد:
غالبًا ما يتم تفسير التوسع كمفهوم، وليس كممارسة. القياس صعب. في الواقع، في حياتي الشخصية، سأقوم بطرد العديد من مديري العقارات وأقوم بتعيين مدير عقارات داخلي سيدير محفظتي الاستثمارية بالكامل نيابةً عني بسبب مشكلات التوسع. أنا أستأجر الشركة وأحب المالك. ثم يقوم المالك بتسليم العمل إلى أحد موظفيه والآن أحصل على موظف منخفض الموهبة وذو مستوى منخفض من التحفيز ولا يقوم بعمل جيد مع إيجاراتي قصيرة المدى. وبعد أشهر من جعلهم يقومون بذلك، تبدأ أخيرًا في رؤية نمط في الأرقام وتدرك المشكلة. "أنا لا أعمل مع الموهبة، أنا أعمل مع موظف ليس لديه العقلية الصحيحة."
ديفيد:
الآن، يا ماكس، أنت تقوم بعمل جيد في إدارة إيجارات الآخرين على المدى القصير لأن موهبتك، تدرك أيضًا أنك لا تستطيع التوسع لأن الأمر صعب، ولكن الحقيقة هي أن الأمر صعب هو السبب الذي دفعهم إلى تعيينك. لو كان الأمر سهلاً، لما أعطوك الوظيفة. لذا الدرس الأول، للتعلم من هذا، توقف عن البحث عن الجميع بسهولة. لو كانت الأمور سهلة، لن يعطى لك. كانوا سيفعلون ذلك بأنفسهم. نحن نكسب المال حرفيًا من خلال العمل في مجال العقارات لأننا نقوم بشيء صعب. لذلك عليك أن تتقبل الأمر الصعب.
ديفيد:
الآن يا ماكس، لا أعتقد أن لديك مشكلة مع الأشياء الصعبة. ما تسأل عنه هو أنه صعب، كيف سأقوم بتوسيع نطاق هذا الشيء؟ وهنا يأتي التحدي.
ديفيد:
إذا كنت تريد أن تصبح جيدًا في التوسع، فالمفتاح هو أن عليك بناء مهارات مختلفة عما جعلك جيدًا في ما أنت عليه الآن. لذلك أسمي هذا الأبعاد الثلاثة للقيادة. البعد الأول هو التعلم. أنت تفعل ذلك. أنت تتعلم كيف تكون مضيفًا جيدًا للتأجير على المدى القصير ويحب الناس ذلك، لذلك يقومون بتوظيفك وكما قلت، هناك بعض الفوائد التآزرية، فأنت تحصل على عملاء محتملين، وهذا أمر جيد. ولكن إذا كنت ترغب في التوسع، فإن البعد الثاني هو النفوذ.
ديفيد:
بالمناسبة، هذا مأخوذ من كتابي Scale، والذي يمكنك العثور عليه على موقع bigpockets.com/scale إذا كنت تريد التحقق من ذلك.
ديفيد:
النفوذ هو بناء مهارة توظيف أشخاص آخرين للقيام بهذا العمل. عليك أن تحاسب الناس. يجب أن تكون مديرًا جيدًا، وعليك أن تتحقق مما يفعلونه. يجب أن تجري محادثات صعبة. كل ما اكتسبته في تعلم المهارة بنفسك يكون عديم الفائدة إلى حد كبير بالنسبة لك عندما تحاول أن تكون جيدًا في استخدام النفوذ.
ديفيد:
الأمر مختلف تمامًا، ولهذا السبب لا يقوم معظم الأشخاص أبدًا بتنمية أعمالهم لأنهم يجيدون القيام بشيء ما ولا يريدون البدء من الصفر ويتعين عليهم اكتساب مهارات التأثير. وفقط بعد أن تقوم بكلا الأمرين، تكون قد تعلمت واستفدت. الآن عليك القيادة، والتي تبدأ من الصفر مرة أخرى، وتطوير مجموعة مهارات مختلفة تمامًا.
ديفيد:
معظم الناس ليسوا على استعداد لدفع الثمن على نطاق واسع. لكن ماكس، أود أن أراك تفعل ذلك. إذن هذا ما أريد أن أحذرك منه. أثناء محاولتك التوسع، ستواجه تحديات جديدة ستجعلك تسحب هذا الشارب من وجهك مباشرة. سوف يدفعك للجنون. لا بأس، إنه يتحسن. تكتسب مهارات الاستفادة من الآخرين وقيادتهم في النهاية بمرور الوقت. لكن لا، الأمر ليس مثل، "مرحبًا، إذا كان بإمكاني فعل ذلك باثنين، فيمكنني القيام بذلك بـ 20، يمكنني القيام بذلك بـ 200." هذا ليس هو الحال على الإطلاق.
ديفيد:
في كل مرة تقوم فيها بالخطوة التالية في العمل، تواجه تحديات جديدة يتعين عليك مواجهتها. إنه النمو الشخصي المستمر طوال الوقت. أود أن أراك تفعل ذلك. عليك فقط أن تفهم أنك ستكون مشغولاً للغاية، وستكون متوتراً، وهذا هو الثمن الذي يدفعه الناس ليصبحوا أثرياء.
ديفيد:
إذا نظرت إلى أعلى مسؤول قروض في إحدى شركات الوساطة، خلال الشهرين الماضيين، فقد كسب حرفيًا أموالًا أكثر مما لدى الشركة لأنه ليس لديه أي نفقات عامة. الشركة لديها الكثير منه، لكنه يعمل 12 ساعة في اليوم. لقد أجرينا مقابلة معه للتو في برنامج Mortgage Mondays على YouTube إذا كنتم تريدون التحقق من ذلك يا رفاق.
ديفيد:
يستيقظ في السادسة، ويكون في المكتب في التاسعة، بعد تمرينه، ويعمل حتى الساعة التاسعة ليلاً أو بعد ذلك. هذا ما يتطلبه الأمر لتكون منتجًا كبيرًا. الآن هو يسحقها، أليس كذلك؟ سيكون لديه شهر من ستة أرقام هنا قريبًا جدًا، لكنه يكسب ذلك. تمامًا كما يتعين عليك بذل الكثير من العمل للحصول على جسم جيد، عليك أن تكون منضبطًا جدًا في نظامك الغذائي للحصول على جسم جيد. الثروة تعمل بنفس الطريقة.
ديفيد:
الآن، مع مرور الوقت سوف تتحسن في استخدام Maxx ولن يبدو الأمر صعبًا في العام العاشر كما كان في العام الأول. لكن النقطة المهمة هي أن الأمر سيظل صعبًا، ولا بأس بذلك. ليس علينا أن نهرب من الصعب. يجب علينا في الواقع أن نتجه بقوة لأن هذا هو المكان الذي توجد فيه الفرصة.
ديفيد:
لذا لتلخيص هذا، نعم، أعتقد أنه يجب عليك الحصول على المزيد من الإيجارات قصيرة الأجل. أعتقد أن هناك فرصة كبيرة حقًا في هذا المجال. إذا كان شخص ما جيدًا في كونه مضيفًا لكسب المال فيما أعتقد أنه سيكون ركودًا اقتصاديًا، أعتقد أن الناس يجب أن يتطلعوا إليه. أعتقد أننا جميعًا بحاجة إلى التخلص من هذا الفيروس الذي دخل في أذهاننا بأن المال يجب أن يكون سلبيًا، وأننا يجب أن نكون موجودين وقد قمنا بعمل شاق في الماضي والآن يتدفق المال إلينا ويأتي إلينا للتو. هذا ليس كيف يعمل.
ديفيد:
لا تصبح لائقًا حقًا ثم لا تمارس الرياضة مرة أخرى وتحافظ على لياقتك البدنية إلى الأبد. أنت تمارس التمارين الرياضية دائمًا. ومع ذلك، فإن العمل الذي يتطلبه الحصول على الشكل هو أصعب بكثير من العمل الذي يتطلبه الحفاظ على الشكل. والعمل هو بنفس الطريقة. ستعمل بجد للحصول على حالة عمل جيدة، وبعد ذلك سيتعلق الأمر فقط بالحفاظ عليها، وهذا ليس بالأمر الصعب. لذا، طالما أنك مستعد لتلك الرحلة، فإن Maxx وشاربك مغلقان وجاهزان لمرافقتك، أريد أن أراك تستمر في ذلك.
ديفيد:
حسنًا، أتمنى أن تكونوا قد استمتعتم بالعرض حتى الآن. أنا أحب هذه الأشياء ويمكنك أن تتوقع سماع المزيد عن الأعمال التجارية في المستقبل، لأنه مع تزايد صعوبة الاستثمار العقاري، نظرًا لوجود منافسة متزايدة على هذه الأصول، كما أصبح العثور على التدفق النقدي أكثر صعوبة. يمكننا إما أن نجلس ونبكي بسبب ذلك ونذهب لمشاهدة الرقص مع النجوم ونخدر أنفسنا بألمنا ونبحث عن التعاطف من الجميع وننغمس في الشفقة على الذات.
ديفيد:
أو يمكننا أن نركز، يمكننا البحث عن طرق مختلفة لكسب المال. يمكننا اكتساب الممارسات والمبادئ والخبرة التجارية والخروج وتغيير مهننا والحصول على وظيفة في الصناعة التي نحبها، والتي إذا كنت تستمع إلى هذا، فمن المحتمل أن تكون العقارات.
ديفيد:
في هذا الجزء من العرض، أود الحصول على التعليقات المتبقية على العروض السابقة على YouTube. قرأت لكم يا رفاق التعليقات التي تركها الناس. وتذكر، إذا كنت ترغب في قراءة تعليقك على البرنامج، فأنا بالتأكيد أحب قراءته. ما عليك سوى التوجه إلى BiggerPockets YouTube، ومتابعتنا هناك وترك تعليقك.
ديفيد:
من الحلقة 816 من yourpersonalagent7243. "مرحبًا ديفيد، هل تتساءل عندما يخترق منزلك نسبة 3.5% من قروض إدارة الإسكان الفدرالية، هل يتعين عليك إعادة الاستفادة من ذلك للتأهل للحصول على قروض إدارة الإسكان الفدرالية أخرى بعد عام؟" ليس تعليقًا بل سؤالًا، لكنه لا يزال سؤالًا جيدًا والإجابة هي نعم، تفضل. عادةً ما تحصل على قرض قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) واحدًا فقط في كل مرة. لذلك يمكنك إما بيع المنزل وسداد القرض واستخدام قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية للحصول على القرض التالي، أو يمكنك إعادة التمويل والاحتفاظ بإعادة تمويل المنزل في قرض تقليدي ثم تحصل على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية آخر يمكنك استخدامه في منزلك .
ديفيد:
من المفاهيم الخاطئة الشائعة أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية مخصصة لمشتري المنازل لأول مرة. لقد ولد هذا المفهوم الكامل لمشتري المنزل لأول مرة من رحم الانهيار. عام 2010 لم يكن أحد يشتري العقارات. لقد أصبح مفهومًا تسويقيًا للمقرضين هو جذب شخص لم يتعرض للندوب ولا يعاني من اضطراب ما بعد الصدمة من الحادث.
ديفيد:
فيقولون: "حسنًا، لا نريد أن يأتي شخص ما ليشتري منزلاً سبق أن اشتراه لأنه خائف. دعونا نجعل مشتري المنزل لأول مرة يأتي لشراء منزل لأنه لن يعاني من نفس الصدمة والخوف بشأن القيام بذلك. حسنًا، ما هي الحوافز التي يمكننا تقديمها لمشتري المنازل لأول مرة؟ ثم أخذوا الأشياء التي كانوا يعرضونها بالفعل وقالوا نوعًا ما: "مرحبًا، هذه ميزة لمشتري منزل لأول مرة." ربما كان لديهم بعض الأشياء الجديدة، لكن بشكل عام لم تكن رائعة.
ديفيد:
يخلط الناس بين هذا الأمر والإقامة الأساسية، حيث يمكنك الحصول على قرض تقليدي بنسبة 5% على السكن الأساسي. يمكنك الحصول على قرض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) على مسكن أساسي، ويمكنك الحصول على قرض VA على مسكن أساسي. إنه يعني فقط المنزل الذي تعيش فيه. وقد يكون لديك تسعة منازل في مكان إقامة أساسي آخر، وقد يكون لديك 15 منزلًا في مكان إقامة رئيسي آخر. يمكنك استخدام قروض الدفعة الأولى المنخفضة هذه، ولكن لا يمكنك الحصول إلا على قرض قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) واحد فقط في كل مرة.
ديفيد:
الآن، الخبر السار هو yourpersonalagent7243، أنه إذا كنت لا ترغب في التخلص من معدل الفائدة المنخفض على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية الخاص بك، فيمكنك الحصول على قرض تقليدي بفائدة 5٪، وهو ما يزيد قليلاً عن ثلاثة و نصف بالمائة للأسفل. لذا تواصل معنا وسأوصلك بطاقمي أو ابحث عن مسؤول قروض باستخدام أداة الباحث عن المقرض BiggerPockets ويجب أن يكونوا قادرين على الإجابة على هذه الأسئلة، وإذا لم يتمكنوا من ذلك، فهم ليسوا جيدين. اهرب.
ديفيد:
حسنًا، بدءًا من الحلقة 816، أثارنا سلسلة من التعليقات من الجميع. لذا شكرًا لك على مساعدة هذا الشخص في الحصول على المعلومات التي يحتاجها. من 50 سعرة حرارية76. "في اختراق المنزل يعني الشراء هو المنزل الأساسي. هل هناك إطار زمني يجب أن تعيش فيه قبل أن تؤجره أم يمكنك شراء منزل بقصد ذلك ثم تغير رأيك على الفور ولا تعيش فيه؟
ديفيد:
التعليق الأول جاء من Richie1317 والذي قال، "يا صديقي، هذا احتيال ولا، لا يمكنك تغيير رأيك فحسب. تتطلب منك السجلات أن تعيش هناك لمدة عام على الأقل قبل أن تتمكن من الحصول على قرضك التالي. ثم قال رولاو: "لا أحد يهتم أو يفحص من يعيش هناك إلا إذا لم يأت الدفع". قالت Thrivinglife: “سنتان على الأقل. ثم يمكنك الخروج."
ديفيد:
الكثير من ردود الفعل المختلفة هنا. سأفعل ما بوسعي لمحاولة وضع الأمور في نصابها الصحيح. هل تتذكر كيف قلت للتو أن هناك مفهومًا خاطئًا بين مشتري المنزل لأول مرة والمقيمين الأساسيين؟ انهم ليسوا نفس الشيء. وينطبق الشيء نفسه عندما يتعلق الأمر بالوقت الذي يمكنك فيه الحصول على قرض سكني أساسي بعد حصولك على واحد بالفعل.
ديفيد:
ما نقوله للناس هو شراء منزل والعيش فيه لمدة عام، ثم شراء منزل جديد وتأجير المنزل الأول. هذا لا يعني أن هذه هي الطريقة الوحيدة للقيام بذلك. سبب تقديمنا لهذه النصيحة هو أنك عادةً لا تستطيع الحصول على قرض إقامة أساسي إلا بعد مرور عام على آخر قرض حصلت عليه. لذلك، إذا قمت بشراء منزل كمسكن أساسي، فإن معظم المقرضين في معظم الحالات لن يسمحوا لك بالحصول على قرض إقامة أساسي آخر إلا بعد انتظار 12 شهرًا. نحصل على استثناءات في شركة وساطة واحدة طوال الوقت. هناك طرق للتغلب على ذلك، لكنه صعب للغاية. تمام؟
ديفيد:
الآن، يخلط الناس بين ذلك وبين، عليك أن تعيش في المنزل لمدة عام. لا توجد لوائح من المقرضين تنص على أنه إذا قمت بشراء مسكن أساسي، فيجب عليك العيش فيه لأنهم لا يستطيعون فعل ذلك قانونًا. إذا اشتريت منزلاً لتعيش فيه ثم فقدت وظيفتك ولم تتمكن من سداد الدفعات، فلن يتمكنوا من منعك من تأجيره لشخص آخر أثناء عودتك للعيش مع والدتك لأنك لا تستطيع سداد المبلغ المدفوعات.
ديفيد:
إذا اشتريت منزلاً وحصلت على وظيفة ثم طردت من العمل واضطررت إلى العودة لتولي وظيفة في مكان آخر، فلن يتمكنوا من إجبارك على العيش في منزل والتنقل بالطائرة إلى المكان الجديد. لذا، لا توجد قاعدة تنص على الأقل في جميع القروض التي أراها تقريبًا، والقروض التقليدية بالتأكيد، على أنه "لا يمكنك تأجيرها".
ديفيد:
ما يتطلعون إلى تجنبه هو شراء منزل بقرض إقامة أساسي لم تكن تنوي العيش فيه على الإطلاق. تمام؟ من الواضح أنه كان من المفترض أن يكون عقارًا استثماريًا. لقد كذبت وقلت أنه سكن أساسي. من شأنه أن يعتبر الاحتيال. إذا انتقلت إليه ثم حدث شيء لا يعجبك. تمام؟ أنا لا أعطيكم يا رفاق تفاصيل حول السوابق القضائية لأنني لم أر هذا بنفسي، لكنني أشرح فهمي كما قيل لي.
ديفيد:
لنفترض أنك انتقلت إلى عقار وكان كلب الجيران ينبح دون توقف ولا يمكنك النوم ليلاً وتحدثت إلى الجيران حول هذا الموضوع وكانوا يقولون: "نعم، اذهب لركل الصخور. هذا كلبي. ينبح، ليست مشكلتي. لا أهتم. أستطيع النوم من خلاله." أنت لا تحصل على أي نوم في الليل. لا يوجد شيء أعرفه يمكن للمقرض أن يجبرك على البقاء في ذلك المنزل.
ديفيد:
حدثت أشياء كثيرة مثل هذا. لا يمكنك توقع كل المشاكل التي قد تطرأ. ما سيكون احتيالًا على الرهن العقاري هو إذا تمكنوا من إظهار أنك لم تكن تنوي العيش هناك على الإطلاق. لم تبذلي أي جهد، ولم تنتقلي إلى المنزل. "لقد كنت تحتال علينا منذ البداية." هذا هو الاحتيال. وينبغي تجنب ذلك. لا تفعل ذلك.
ديفيد:
ولكن عندما يتعلق الأمر بـ "كم من الوقت يجب أن أعيش في المنزل قبل أن أخرج منه؟" في الواقع، لا يوجد قانون أعرفه ولا أعرف أي سوابق قضائية نظر فيها القاضي في هذا الأمر وقال: "ستة أشهر، ثلاثة أشهر". إنهم لا ينظرون إلى الأمر من خلال هذه القاعدة الصارمة مثلما تنظر إليها أدمغتنا، بل ينظرون إلى النية.
ديفيد:
فإذا كانت نيتك أن تسكن في المنزل وتغير شيء في حياتك، تغيرت الظروف. كان هناك خطأ ما في العقار، ولم يعجبك. يُسمح لك بالخروج منه والعيش في مكان آخر. لكن لا، ربما لن تحصل على قرض آخر لشراء مسكن أساسي آخر إلا بعد مرور 12 شهرًا على شراء المسكن الأول. قد يكون ذلك صعبًا. لكن محادثة جيدة حقًا أجريناها هناك. أنا سعيد لأنني يجب أن أعلق على ذلك.
ديفيد:
يا رفاق، نحن نقدر التعليقات ونقدر في الغالب العمل الذي تقومون به جميعًا لتحقيق أهدافكم وحريتك المالية.
ديفيد:
أردت الكشف عن مراجعة حديثة جاءت في تطبيق Apple Podcast. "أنا أحب الاستماع إلى البرنامج، ولكنني أستمع بانتظام إلى برنامجك. لكن مشكلتي الكبرى هي أن هناك الكثير من خبراء الاستثمار العقاري لدرجة أنني لا أعرف من هو الحقيقي ومن هو المزيف. وأنا أعاني من ندم المشتري بعد إنفاق 10,000 دولار أمريكي على "التدريب". يتفق الجميع على أننا يجب أن نبدأ بالتدريب، لكن لا أحد يفصل ما هو في الواقع تدريب حقيقي وليس فقط الضجيج المبهرج والتفاخر والأشياء التحفيزية. يأتي هذا من ديبورا عبر مراجعات Apple Podcast.
ديفيد:
هذه مراجعة مذهلة، لكنك منحتنا 3 نجوم. أنا لست الشخص الذي أخذ 10,000 دولار. لماذا تعاقبيني بتقييم 3 نجوم يا ديبورا؟ أعتقد أنك غاضب من هذه الصناعة. أنت لست غاضبًا من BiggerPockets. عليك إصلاح هذا. لم تقل لماذا حصلت على 3 نجوم فقط. أنا أسكب دمائي، عرقي، ودموعي من أجلك يا ديبورا، وهذا مجاني. إذا كان هناك أي شيء، فيجب أن نحصل على ستة نجوم من أصل خمسة لأننا نقدم لك محتوى مجاني، ولا نأخذ مبلغ 10,000 دولار الخاص بك. أوه، هذا حزين جدا. تؤذي الناس، تؤذي الناس، أليس كذلك؟ هذا بالضبط ما حدث لي للتو.
ديفيد:
حسنًا، فيما يتعلق بموضوع احتيال الـ 10,000 دولار، أولاً، لا أحد يتحدث عنه. أنا أسميها بالطبع العار. عندما ينفق شخص ما مبلغًا كبيرًا من المال ويتعرض للسرقة، فهو لا يريد أن يخبر الجميع أنه يعلم أنه تعرض للسرقة، لذلك يعانون بصمت. يحتفظون بها في الداخل. إن النظرة الزجاجية في أعينهم وافتقارهم إلى التواصل البصري هو أنهم يحدقون في أحذيتهم في اجتماع عقاري، ويدورون مشروبهم المخفف بشكل غريب، وهي الطريقة التي تعرف بها أن شخصًا ما يتم استغلاله من خلال الدورة التدريبية، ولكن إذا لم تفعل ذلك ابحث عن التفاصيل الدقيقة، وسوف تفوت.
ديفيد:
هذا هو سنتي 2 على كل شيء. عندما يبيعني شخص ما على فكرة ما والطريقة التي يبيعونها بها لا تتماشى مع الأشياء الأخرى التي رأيتها في الحياة، أعلم أنني قد تم خداعي. عندما أشاهد إعلانًا تجاريًا لشاحنة وأرى الشيء الذي يرتد فوق هذه الصخور وأرى فتاة مثيرة حقًا في مقعد الراكب تحدق في الرجل الذي يقودها بمحبة والرغبة في عينيها، لأن إنه رائع جدًا لدرجة أنه يمتلك هذه الشاحنة وأسمع هذه الموسيقى وأرى هذا الحلم يتم رسمه. وأسأل نفسي: هل سبق لي أن رأيت هذا في الحياة الحقيقية؟ هل سبق لي أن رأيت امرأة وقعت في حب رجل متوسط المظهر لأنه كان يمتلك شاحنة رائعة؟ لا لم أفعل. لقد بيعت لي فاتورة البضائع.
ديفيد:
انظر إلى المؤثرين الذين يفعلون نفس الشيء. هل يقولون، "سأعلمك كيفية صنع"، أدخل مبلغًا سخيفًا من المال هنا، "فقط مقابل" مبلغ أصغر قليلاً من المال ليأخذ مجراه، "وسيكون الأمر سهلاً ويمكنك القيام بذلك وستفعل ذلك" استرد 10 أموال إضافية." هل ترى أن ذلك يحدث في أوقات أخرى من الحياة؟ هل سبق لك أن اشتركت في صالة الألعاب الرياضية وقلت: "أريد أن أكون في حالة جيدة حقًا؟" فقالوا: "أوه، هذه هي صالة الألعاب الرياضية التي يجب عليك الذهاب إليها عندما تدخل من الباب، إنها مثل السحر. يحدث أن تأتي حزمة الستة ولا يتعين عليك فعل أي شيء. انها ليست كيف يعمل.
ديفيد:
هل سبق لك أن واجهت موقفًا حيث دفعت مبلغًا كبيرًا من المال لجعل شخص ما يقع في حبك وبقي في حبك إلى الأبد؟ كلا، ربما لا. وهذا شيء يجب البحث عنه في هذه الدورات. سيكون هناك دائمًا أشخاص سيخبرونك أنه يمكنهم مساعدتك وبيعك ولماذا يجب أن تذهب معهم. نادرًا ما يكونون صادقين معك.
ديفيد:
هذا البودكاست مخصص للأشخاص الذين يريدون الحقيقة الصادقة، والذين يريدونها مباشرة من فم الحصان، والذين يريدون أن يخبرهم شخص ما بما يحتاجون إلى سماعه، وليس ما يريدون سماعه. وأغلبكم يا رفاق يحبون ذلك. لذا يا ديبورا، أنا آسف جدًا لما حدث، لكن لا تلومينا. لا تعاقب BiggerPockets. نحن هنا من أجلك مجانًا ومن يستمع إلينا، يرجى الاستمرار في الاستماع إلى البودكاست الخاص بنا.
ديفيد:
أنفق 15، 20 دولارًا على كتاب. لا تنفق 10,000 دولار على الدورة التدريبية إلا إذا كانت لديك علاقة موجودة مسبقًا مع الشخص الذي يقوم بتدريسها. أنت تعرفهم وتثق في كلمتهم ونزاهتهم. سأقدم نصيحة أخيرة لديبورا وكل من يستمع هنا.
ديفيد:
لدي شركة وساطة واحدة، نقوم بتمويل العقارات في جميع أنحاء البلاد. عندما يقول الناس: "لماذا يجب أن أقوم بالوساطة الوحيدة؟" إجابتي عادةً هي: "لماذا لا تتحدث إلى أحد عملائنا الآخرين وتتعرف على موظف القروض الذي يتعامل معه وتسأله عن تجربته؟" لأنه بالطبع إذا سألتني، سأقول، "يجب عليك استخدامنا". سيقول كل مؤثر هناك: "نعم، يجب عليك أن تأخذ دراستي".
ديفيد:
لذا اسأل الأشخاص الذين أخذوا الدورة. اذهب إلى شخص استخدم الخدمة وقل له: ماذا حصلت؟ ما الذي لم تحصل عليه؟ هل تود القيام بها مجددا؟" أعتقد أن هذا ذكي. لذلك، قبل أن يقوم أي شخص بالتسجيل في دورة تدريبية تكلف مالا، سيكون من الحكمة أن نسأل الأعضاء الآخرين في المجموعة، "ما هي خبرتك وماذا يمكن أن أتوقع؟" ويمكننا جميعًا في مجتمع الاستثمار العقاري أن نعتني ببعضنا البعض ونساعد في توجيهنا نحو الأشخاص المناسبين وبعيدًا عن الأشخاص الخطأ.
روب:
ديفيد، اسمي روب براوننج. أنا من إسكونديدو، كاليفورنيا وسؤالي اليوم هو، متى يكون الوقت المناسب لشخص يدخل في المراحل الأخيرة من حياته المهنية للدخول إلى سوق العقارات، بناءً على الظروف الحالية في السوق؟ ويمكنني أن أخبركم قليلاً عما أبحث عنه والذي قد يكون مفيدًا.
روب:
أتطلع إلى بناء تدفق نقدي على مدى السنوات الخمس أو العشر إلى الخمس عشرة القادمة وأتطلع إلى أن أصبح مستثمرًا بدوام كامل في العقارات خلال السنوات الثلاث إلى الخمس القادمة، مما سيسمح لي بترك منصبي الحالي .
روب:
لدي المال الآن للاستثمار. لا بأس في حجب ذلك وانتظار فرصة أفضل بينما أقوم بجمع المزيد من الأموال. ولكن مرة أخرى، أود أن أستمر كذلك. إذن هذا هو سؤالي وأتطلع إلى إجابتك. شكرا الى اللقاء.
ديفيد:
شكرا روب. والخبر السار هو أنني أحب سؤالك. الخبر السيئ هو أنه من الصعب الإجابة على هذه الأسئلة. أشعر وكأنني دائمًا أحمل الأخبار السيئة في عالم العقارات، لكن لا يجب أن يكون الأمر على هذا النحو. وهنا ما أعنيه. أصبحت هذه العبارة "مستثمر عقاري بدوام كامل" شائعة على مدار السنوات العشر الماضية، حسنًا؟ لذا فكر في الفترة من 10 إلى 2010 أو 2020 تقريبًا. كانت هناك صفقات يجب عقدها بالتأكيد في النهاية الأخيرة لأنها كانت أكثر صرامة، ولكن كما هو الحال في الفترة من 2021 إلى 2010، كانت هناك صفقات في كل مكان، وأعني بالصفقات العقارات المتدفقة نقدًا.
ديفيد:
كان الأمر مثل شخص يريد صيد السمك وكان هناك الكثير من الأسماك، لقد ألقيت طُعمك في الماء مرات كافية، وكنت على وشك الحصول على سمكة على الخط. سوف تغرق في الأمر. لقد تم إعاقة قدرة الناس على النجاح في صيد هذه الأسماك وإبرام هذه الصفقات بسبب الوقت الذي أمضوه في عملهم ويمكنك حرفيًا كسب المزيد من المال، كما هو الحال في اكتساب المزيد من الثروة. أنا أنظر إلى المال كالطاقة، أليس كذلك؟ لذا، إذا نظرت إلى الطاقة التي يمكنك تحقيقها في وظيفتك W-2 مقابل الطاقة التي يمكنك تحقيقها من خلال تجميع العقارات بأسعار جيدة عند التدفق النقدي، فإن قيمة ذلك كانت ستنمو، ومن الواضح أنها كانت خطوة أفضل مستثمر بدوام كامل.
ديفيد:
إذا كانت لديك المهارة اللازمة لصيد الأسماك، وإذا كان لديك مسار قمع، فقم بالقيادة والتحليل والسعي لتحقيق النجاح. إذا كنت تعرف كيفية شراء هذه العقارات، إذا كان لديك التمويل للقيام بذلك. إذا كانت كل هذه الأشياء موجودة، كان لديك الإغراء، وكان لديك صنارة الصيد، وكانت لديك المهارة كصياد، وكان كونك مستثمرًا بدوام كامل أمرًا منطقيًا للغاية بالنسبة لكثير من الناس.
ديفيد:
وهنا التحدي. ليس لدينا الكثير من الأسماك لنصطادها كما فعلنا. هذا لا يعني أنه لا يوجد سمكة يمكن اصطيادها. هذا لا يعني أن الصيد لا يهم. من فضلك لا تفترض التطرف في الحجة التي أقوم بها. أنا لا أقول أن هناك طنًا من الأسماك أو أنه لا يوجد سمكة على الإطلاق. هناك القليل فقط، مما يجعل من الصعب أن تكون مستثمرًا بدوام كامل. إذا كان ما تقصده هو متخصص في الاستحواذ بدوام كامل، فهناك بعض الأشخاص الذين يقومون بذلك، لكنهم عادةً ما يكونون جزءًا من مؤسسة كبيرة ويركزون بدوام كامل على الاستحواذ، بينما يركز شخص آخر بدوام كامل على الإدارة، بينما ويركز شخص آخر بدوام كامل على زيادة رأس المال في هذه القروض المشتركة.
ديفيد:
نعم، إنهم يقومون بالاستثمار العقاري بدوام كامل، لكنهم يقومون بقطعة من اللغز مما يعيدك إلى فئة الموظفين. ترى أين أنا ذاهب مع هذا؟ أن تصبح مستثمرًا بدوام كامل لا يعني ترك وظيفة، بل الحصول على وظيفة جديدة، وهناك عدد أقل من الصفقات التي يمكنك متابعتها الآن عما كانت عليه عندما بدأنا في استخدام هذه العبارة لأول مرة.
ديفيد:
لذا فإن السؤال الذي أعتقد أنك بحاجة إلى طرحه على نفسك هو: "هل سأبني المزيد من الطاقة في الوظيفة التي أشغلها الآن أم سأكتسب المزيد من الطاقة إذا أصبحت متخصصًا في الاستحواذ على العقارات بدوام كامل؟" وربما تستهلك طاقة أقل في العمل في العقارات بدوام كامل ولكنك تستمتع بها أكثر. وهذا شيء يجب أخذه في الاعتبار في المعادلة أيضًا.
ديفيد:
إذا كنا نتحدث بشكل عملي، فإن ما أرى الناس يعملون فيه الآن هو أن يصبحوا مدير تأجير قصير المدى بدوام كامل، حسنًا؟ إذا كان هذا هو ما تقصده بعقار بدوام كامل أو مستثمر بدوام كامل، فلا أعتقد أنه من العدل أن نقول مستثمر بدوام كامل لأنه على الرغم من أنك تمتلك العقار، إلا أنك تعمل في دور مدير العقارات وأنت بالتأكيد تستبدل وظيفة بوظيفة أخرى.
ديفيد:
أفضل أن تنظر إلى ما يلي: "حسنًا، يمكنني أن أدفع لشخص ما مبلغ X من المال لإدارة العقارات ويمكنني القيام بهذا القدر من عمليات الاستحواذ في وقت فراغي. هل أكسب المزيد من المال وأعيش حياة أفضل مع الاحتفاظ بالوظيفة أم أنني على استعداد لكسب أموال أقل ولكني أعمل في العقارات التي أحبها؟ وكن محددًا جدًا بشأن ما يعنيه ذلك. لا تحاول تثبيط لك.
ديفيد:
ربما تعيش في جزء من البلد أو في منطقة توجد بها صفقات في كل مكان ولا يزال بإمكانك إنجاحها. لا أعرف أسماء تلك الأماكن في الوقت الحالي، لكنني متأكد من أن هناك مناطق في الجنوب والغرب الأوسط لم يعثر عليها مستثمرون آخرون بعد. وهناك أشخاص يسحقونها وهناك الكثير من الأسماك التي يمكن صيدها وهم مستثمرون بدوام كامل. ربما لا يتحدثون عن ذلك لأنهم لا يريدون المنافسة منا جميعًا مثل "أين الصفقة؟" أين التدفق النقدي؟" أريد فقط التأكد من أنني أوضحت لكل من سمع هذه العبارة كمستثمر عقاري بدوام كامل، أنهم يفهمون ما يعنيه ذلك.
ديفيد:
وهذا يعني حقًا وجود متخصصين في الاستحواذ بدوام كامل، وإذا لم يكن هناك الكثير من الصفقات للاستحواذ، فليس من المنطقي أن تترك وظيفتك لتقفز إلى ذلك. لذا روب، اسمحوا لي أن أعرف كيف ستسير الأمور. اسمحوا لي أن أعرف ما هي الأسئلة التي لديك بعد سماع هذا. لا تثبط. فقط اسأل نفسك السؤال التالي: "ما هو الدور الذي أريد أن ألعبه في مجال العقارات وهل أفضّل استبدال وظيفتي بدوام كامل بهذا؟"
ديفيد:
وسؤالنا الأخير يأتي من كريس فينو الذي يقول: "لدي حوالي 600,000 من الأسهم. ما هو الأكثر فعالية على المدى الطويل؟ لشراء عقارات استثمارية باستخدام HELOC أو استخدام HELOC لتمويل مشاريع المستثمرين المحليين لتحقيق عوائد مرارًا وتكرارًا؟ حسنًا، كريس، يبدو أن ما تسأله هنا هو، "هل يجب أن أخرج رأسمالي وأستخدمه لامتلاك العقارات أم يجب أن أقوم بتمويل مستثمرين آخرين إذا جاز التعبير، أو ربما يكونون من فئة BRRRR ويكسبون العائد على رأسمالي؟" لذلك دعونا نلقي نظرة على الخيارين المختلفين لديك.
ديفيد:
إذا سلكت طريق كونك مُقرض أموال صعبًا أو مقرضًا خاصًا، فهذا ما يبدو أنك تطلبه هنا. أولاً، سيتم فرض ضريبة عليك على تلك المكاسب، ومن المرجح أن تكون ضرائب أرباح رأس المال قصيرة الأجل. أنا لست محاسبًا قانونيًا معتمدًا، لا أعرف على وجه اليقين. هذا ما سيقوله لي حدسي.
ديفيد:
إذا كانت هناك طريقة للابتعاد عن مكاسب رأس المال، فستظل خاضعًا للضريبة على مستوى الدخل، وكلما زادت الأموال التي تجنيها، زادت الضرائب. عندما تكسب حقوق الملكية في العقارات، لا تخضع للضريبة حتى يتم بيعها. لذلك، حتى عندما تقوم بسحبها من خلال إعادة التمويل النقدي، فإن هذه الطاقة لا تزال غير خاضعة للضريبة. إنها طريقة أكثر كفاءة من الناحية الضريبية لبناء الثروة، وليس هذا هو الحال عندما تجني المال عن طريق إقراضه لأشخاص آخرين.
ديفيد:
رقم اثنين، هناك مخاطر مرتبطة بإقراض تلك الأموال. نحن لا نسمع عن ذلك أبدًا لأنه لا أحد يرغب في مشاركة خسائره، وثانيًا، لدينا واحدة من أفضل الأسواق للاستثمار العقاري في تاريخ العالم في السنوات العشر الماضية. لذلك لم يكن الكثير من الناس يخسرون المال لأن الأمر كان صعبًا. يمكن للشخص الذي يقترض أموالك لقلب منزل أن يفعل كل شيء بشكل خاطئ، وكان السوق قويًا جدًا لدرجة أنه سيتغلب عليه. سيبيعون العقار، حتى لو باعوا بسعر التعادل أو بخسارة صغيرة، فلا يزال لديهم الكثير من المال لسداده لك. ولكن ماذا يحدث عندما تصبح الخسائر كبيرة؟ يصبح الأمر أكثر صعوبة وأصعب وأكثر صعوبة في تنفيذ عملية التقليب، حتى تتمكن من استرداد أموالك وسيبدأ الكثير من تلك الأسهم في الانخفاض.
ديفيد:
رقم ثلاثة، إذا أخذت الأسهم من المنازل واستخدمتها لمنح الأشخاص الذين سيقلبون رأس المال أو يستثمرون في BRRRR، فإنك تدفع أيضًا فائدة على ذلك. تمام؟ لذا، إذا كنت تقرضهم بفائدة 15% أو 12%، ولكنك تدفع 9 أو XNUMX% على HELOC، فسيبدو الأمر وكأنه اقتراح أقل استحسانًا بالنسبة لك.
ديفيد:
لذا فإن معظم مقرضي الأموال الصعبة، على الأقل الجيدين منهم، وأي شخص يعمل في مجال الإقراض يركز على انتشار العائد والهامش. ما يقولونه هو، "حسنًا، مبلغ X من هذه الصفقات سوف يصبح سيئًا، مبلغ X سيكون جيدًا من أجل جني ما يكفي من المال لتغطية خسائري، يجب أن أتقاضى 15%، 12%، نقطتين ". أيًا كان، ومن هذا الربح، سيتعين عليهم دفع ثمن الخسائر. لذا، إذا كنت تدفع أموالك الصعبة بنسبة 15%، فهذا لا يعني أنهم يكسبون 15%. بعد كل الأشخاص الذين لا يسددون لهم الأموال أو الأموال التي يخسرونها، ربما يكسبون 8% أو 9%. لا أعرف العدد بالضبط، لكن أتمنى أن تكون قد فهمت المغزى.
ديفيد:
إذا كنت تدفع بالفعل 8٪ على HELOC والفارق الحقيقي الخاص بك، فسينتهي الأمر بـ 10٪، إذا كنت قادرًا على الحصول على 50٪ من قرضك، فأنت تتحمل كل هذه المخاطر مقابل انتشار محتمل بنسبة 2٪. لا يبدو هذا جيدًا مثل ما تفكر فيه على الأرجح في عقلك عندما تفكر فيما أسميه الإجمالي.
ديفيد:
في كتابي أركان الثروة، أتحدث عن الإنفاق من الإجمالي. إنه فيروس العقلية الذي نكتسبه، عندما نقول: "مرحبًا، أنا أكسب 90,000 ألف دولار سنويًا. أستطيع أن أتحمل ألف دولار سنوياً كدفعة سيارة”. "مرحبًا، أنا أجني 90 ألفًا سنويًا. أستطيع أن أتحمل تكاليف الإجازة البالغة 3,500 دولار”. عندما تحاول اتخاذ قرار بشأن الإنفاق وتفكر في إجمالي الأموال التي تكسبها، فإن المبلغ الذي تنفقه يبدو وكأنه جزء ضئيل للغاية.
ديفيد:
ولكن إذا تم فرض ضريبة على 90,000 من أصل 25,000، لذلك ستحتفظ فقط، فأعتقد أن ذلك سيكون 65,000، ومن أصل 65، فإنك توفر فقط 15,000 دولار سنويًا. إن دفعة السيارة التي تبلغ ألف دولار هي 1,000 دولار شهريًا من أصل 15,000 دولار سنويًا، أي 12 ألف دولار. هذا هو كل شيء تقريبا. وفجأة، يبدو هذا قرارًا أحمقًا حقًا. يعتمد ذلك على ما إذا كنت تنظر إلى الشبكة أو الإجمالي. أعتقد أنه عندما يتعلق الأمر بهذه الفرصة لإقراض الأموال الخاصة، فإنك تنظر إلى الإجمالي وليس الشبكة. لا أعتقد أن الشبكة ستكون جذابة كما تظن. وأخيرًا، هناك بعض المخاطر الإضافية هنا.
ديفيد:
إذا خسرت أموالك التي سحبتها من العقارات لصالح المضاربين، لأن السوق يسير ضدك أو تتخذ خيارات سيئة أو ترتكب بعض الأخطاء المبتدئة التي يرتكبها الجميع، ولكن انتهى الأمر إلى أن هذا هو كل رأس مالك، فأنت تضع المال في مكانه الصحيح. العقارات نفسها التي تضع النفوذ عليها في خطر. ماذا يحدث إذا كانوا بحاجة إلى بعض الإصلاحات؟ ماذا يحدث إذا توقف المستأجر عن دفع الإيجار؟ قد ينتهي بك الأمر إلى خسارة الممتلكات والأموال التي سحبتها منها للدخول في عمل جديد لست على دراية به.
ديفيد:
إذن هذه هي المخاطر ولا يبدو الاتجاه الصعودي كبيرًا. عندما تفكر في سحب الأموال الموجودة في العقارات لشراء عقارات جديدة، ستكون المخاطر إذا كان العقار الجديد الذي تشتريه لا يتدفق نقدًا. إذا انتهى بك الأمر إلى خسارة أموال على تلك العقارات الجديدة، فهذا ليس بالأمر الجيد، ولكن هذا هو الخطر الوحيد الذي يمكنني رؤيته. وسيكون الاتجاه الصعودي هو وجود قدر كبير من التضخم والكثير من مكاسب الأسهم من خلال ارتفاع قيمة المساكن. الإيجارات، إذا اشتريت في منطقة جيدة، يجب أن ترتفع كل عام، وهو ما يعني في نهاية المطاف كل عام تحتفظ فيه بالعقار، يصبح أحلى وأحلى وأحلى.
ديفيد:
يمكنك أيضًا إخراج رأس المال من العقار، على سبيل المثال 600,000 دولار وإضافة الرافعة المالية عن طريق اقتراض الأموال من البنك. لذا فإن مبلغ 600,000 ألف دولار من الدفعة الأولى سيكون يعادل شراء عقارات بقيمة 3 ملايين دولار. لذا، إذا كنت تقوم بعمل جيد في الاستثمار وتشتري في المناطق الصحيحة والعقارات تدعم خدمة ديونها، فيمكنك أن تأخذ 600,000 ألف دولار وتحولها إلى 3 ملايين دولار من العقارات، والتي تم سدادها بعد 30 عامًا و الآن لديك 3 ملايين دولار من العقارات بالإضافة إلى كل ما تقدره. من الصعب بالنسبة لي أن أراك تحقق نفس العائدات، وتصبح مقرضًا خاصًا للمال.
ديفيد:
آخر شيء سأذكره هنا هو أن الإقراض من الأموال الخاصة يبدو بسيطًا ويمكن أن يكون بسيطًا، لكن هذا لا يعني أنه سهل. هناك مهارة في تحليل الجهة التي يجب أن تقرضها أموالك وبأي أسعار، ثم توليها بعد ذلك على المشاريع التي يفشلون فيها. وهي ليست مهارة ربما تمتلكها الآن. عليك أن تبنيها، وإذا كنت ستخسر المال في بناء المهارة، فقد لا يكون الأمر يستحق القيام به.
ديفيد:
إذن هذه هي الطرق التي يمكنني من خلالها تحليل قراريك هناك. أعلم أنه لم يعد هناك خيارات سهلة بعد الآن لأن السوق صعب للغاية. لقد كان هناك مثل ذلك، بدون تفكير. "اذهب افعل هذا." هذا ليس السوق الذي نحن فيه بعد الآن. لقد كان لدينا جيدة لفترة طويلة. نأمل أن يكون جميع المستمعين قد اتخذوا إجراءً في ذلك الوقت تمامًا كما فعل كريس. لهذا السبب فهو في وضع يمتلك فيه 600,000 دولار من الأسهم، وإذا لم تتخذ أي إجراء خلال تلك الفترة، فلا بأس بذلك. لا تجلس وتبكي على ذلك. لا يزال بإمكانك اتخاذ الإجراءات اللازمة اليوم. لقد أصبح الأمر أصعب مما كان عليه من قبل، ولكنه قد يكون أصعب من ذلك في المستقبل، وقد ننظر إلى هذه الأوقات ونقول: "مرحبًا، كان هناك الكثير من الفرص. كان ينبغي لنا أن نستفيد منه".
ديفيد:
حسنًا، هذا كان عرضنا لهذا اليوم. فقط لتلخيص ما تحدثنا عنه، تحدثنا عن الكثير من الأشياء بما في ذلك كيفية شراء عقار آخر عندما لا يكون لديك 20٪ مدخرات، هل من المنطقي أن تأخذ من عقار واحد وتستخدم الأسهم لشراء آخر ؟ ماذا تفعل عند البدء متأخرا في مجال العقارات؟ ما هي الاستراتيجيات التي يجب استخدامها لتنمية بيضة العش هذه لتسليمها إلى الجيل القادم؟ إذا كان علينا توسيع نطاق أعمال إدارة الممتلكات أم لا، لأنه بصراحة، يتطلب الأمر الكثير من العمل وامتلاك الطاقة المتجددة أو اثنتين من القروض الخاصة. كان هذا هو سؤالنا الأخير هناك، وعلينا أن ننظر إلى الخيارين المختلفين.
ديفيد:
آمل أن تكون نصيحتنا اليوم قد أعطتك صورة واضحة عن الخطوة التالية الأفضل بالنسبة لك، والأهم من ذلك، أن تساعد في بناء ثقتك عندما يتعلق الأمر بالمضي قدمًا في أعمالك العقارية ومحفظتك العقارية.
ديفيد:
شكرًا للجميع على مشاهدة حلقة أخرى من Seeing Greene. أحب وجودك هنا وأحب القيام بذلك. تذكر، إذا كنت ترغب في الظهور في البرنامج أو كنت ترغب فقط في دعمنا، فتوجه إلى موقع bigpockets.com/david وأرسل سؤالك هناك حتى أتمكن من الإجابة عليه.
ديفيد:
أنا ديفيد جرين. يمكنك أن تجدني على @davidgreene24 على وسائل التواصل الاجتماعي. لذا يرجى متابعتي على Instagram، وصديقي على Facebook، ومتابعتي على Twitter، والاطلاع على موقع الويب الخاص بي، davidgreene24.com. إذا كان لديك ثانية، فشاهد مقطع فيديو BiggerPockets آخر، وإذا لم يكن لديك، فسنراك الأسبوع المقبل. شكرا لكم جميعا.
شاهد الحلقة هنا
ساعدنا في ذلك!
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد على iTunes من خلال ترك تقييم ومراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط ويمكن العثور على التعليمات هنا... شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي:
- كيفية استخدام ملكية منزلك لشراء المزيد من العقارات المستأجرة وبناء محفظة عقارية
- كيف يتقاعد مبكرا، قم ببناء بيضة عش، وقم بإنشاء تدفق نقدي كـ بداية متأخرة
- توسيع نطاق عملك العقاري وما إذا كان لديك ما يلزم للقيام بذلك
- • "المعلمون" العقاريون من سيأخذ أموالك ويهرب (و علامات منبهة لعملية احتيال)
- لماذا ترك عملك للعقارات ليست خطوة ذكية للقيام به (خاصة في عام 2023)
- إقراض الأموال الخاصة مقابل الاستثمار العقاري والتي سوف تجعلك المزيد من المال
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
الكتب المذكورة في العرض
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ بريد إلكتروني .
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-825
- :لديها
- :يكون
- :ليس
- :أين
- $3
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- اشتراك شهرين
- 15 سنة
- 15%
- 2%
- 20
- 200
- 2010
- 2015
- 2020
- 2021
- 2023
- 22
- 24
- 25
- 30
- 300
- 400
- 500
- 53
- 65
- 90
- a
- القدرة
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- إطلاقا
- الوصول
- مرافقة
- حسابي
- مسؤول
- التأهيل
- كسب
- المكتسبة
- استحواذ
- الاستحواذ
- في
- التمثيل
- اكشن
- في الواقع
- تضيف
- إضافة
- مميزات
- نصيحة
- بعد
- مرة أخرى
- ضد
- منذ
- Airbnb
- الكل
- السماح
- سمح
- تقريبا
- سابقا
- أيضا
- دائما
- am
- مدهش
- كمية
- تضخيم
- an
- تحليل
- تحليل
- و
- آخر
- إجابة
- توقع
- أي وقت
- بعد الآن
- أي شخص
- اى شى
- التطبيق
- تفاح
- نقدر
- تقدير
- نهج
- هندسة معمارية
- هي
- المنطقة
- المناطق
- حجة
- حول
- AS
- تطلب
- يسأل
- ممتلكات
- أسوشيتد
- افترض
- At
- جذاب
- المؤلفة
- متاح
- المتوسط
- تجنب
- تجنب
- علم
- بعيدا
- الى الخلف
- سيئة
- مصرف
- حساب البنك
- على أساس
- الرجل الوطواط
- BE
- حامل
- وأصبح
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- كان
- قبل
- مبتدئ
- البداية
- وراء
- يجري
- اعتقد
- مفيد
- تستفيد
- الفوائد
- أفضل
- مراهنة
- أفضل
- كبير
- أكبر
- مشروع قانون
- قطعة
- دم
- مخطط
- قارب
- الجسدي
- مكافآت
- كتاب
- الحدود
- مولود
- الاقتراض
- على حد سواء
- الملابس السفلية
- اشترى
- عقل
- براندون
- استراحة
- فواصل
- جلب
- وبذلك
- يجلب
- سمسرة
- نساعدك في بناء
- ابني
- باقة
- الأعمال
- الممارسات التجارية
- مشغول
- لكن
- يشترى
- مشتر..
- المشترين
- شراء
- by
- CAKE
- كاليفورنيا
- دعوة
- أتى
- CAN
- يستطيع الحصول على
- الموارد
- جمع الأموال
- سيارة
- يهمني
- التوظيف
- وظائف
- كارولينا
- حقيبة
- الحالات
- النقد
- تدفق مالي
- يو كاتش
- الفئة
- سبب
- سلسلة
- تحدى
- التحديات
- فرصة
- تغيير
- غير
- قناة
- تهمة
- التحقق
- تدقيق
- الشيكات
- الخيارات
- اختار
- كريس
- ظروف
- واضح
- بوضوح
- عميل
- اغلاق
- تدريب
- مجموعة شتاء XNUMX
- COM
- تأتي
- يأتي
- آت
- التعليق
- تعليقات
- تجاري
- العقارات التجارية
- مشترك
- مجتمع
- يسافر يوميا الى العمل
- حول الشركة
- منافسة
- تماما
- مفهوم
- الشروط
- الثقة
- الخلط
- التواصل
- نظرت
- النظر
- ثابت
- التواصل
- محتوى
- استمر
- تقليدي
- محادثة
- المحادثات
- رائع
- التكاليف
- استطاع
- البلد
- زوجان
- الدورة
- دورات
- بهيكل
- CPA
- تحطم
- خلق
- حالياًّ
- حاليا
- مبنية خصيصا
- رقص
- ديفيد
- يوم
- أيام
- صفقة
- المخصصة
- مناقشة
- دين
- القرار
- القرارات
- قطعا
- مؤجل
- يعتمد
- رغبة
- تطوير
- فعل
- نظام خاص للتغذية
- فرق
- مختلف
- صعبة
- بعد
- الأبعاد
- اتجاه
- مباشرة
- منضبط
- مثبط
- العرض
- تنويع
- DM
- do
- هل
- لا
- كلب
- فعل
- دولار
- فعل
- لا
- الأبواب
- إلى أسفل
- الهبوط
- رسم
- حلم
- الكحول و الخمر
- قيادة
- قيادة
- أثناء
- كل
- في وقت سابق
- في وقت مبكر
- كسب
- الأرباح
- سهل
- ينحسر
- اقتصادي
- الركود الاقتصادي
- الطُرق الفعّالة
- فعال
- جهد
- إما
- آخر
- البريد الإلكتروني
- احتضان
- موظف
- الموظفين
- النهاية
- انتهى
- ينتهي
- طاقة
- استمتع
- كاف
- ما يكفي من المال
- الدخول
- مشروع
- كامل
- تماما
- حلقة
- الحلقات
- إنصاف
- معادل
- خاصة
- عزبة
- الأثير (ETH)
- حتى
- في النهاية
- EVER
- كل
- الجميع
- كل شخص
- الجميع
- كل شىء
- نتواجد في كل مكان
- بالضبط
- يوجد
- القائمة
- موجود
- توقع
- متوقع
- تتوقع
- مصاريف
- الخبره في مجال الغطس
- خبير
- شرح
- شرح
- احتفل على
- النقيضين
- عين
- العيون
- الوجه
- فيسبوك
- حقيقة
- عامل
- الفشل
- عادل
- زائف
- فال
- مألوف
- للعائلات
- مروحة
- بعيدا
- أسرع
- خوف
- عقار مميز
- ردود الفعل
- شعور
- قليل
- الشكل
- الأرقام
- أخيرا
- مالي
- الحرية المالية
- التمويل
- مكتشف
- أطلقت
- اطلاق النار
- الاسم الأول
- لأول مرة
- سمك
- صيد السمك
- تناسب
- خمسة
- حل
- نقف
- تقلب
- تدفق
- تدفق
- يطفو
- تركز
- ويركز
- اتباع
- متابعيك
- قدم
- في حالة
- القوة
- إلى الأبد
- النموذج المرفق
- إلى الأمام
- وجدت
- احتيال
- مجانًا
- حرية
- صديق
- تبدأ من
- مرح
- عمل
- صندوق
- أموال
- مستقبل
- ربح
- كسب
- الرأس مالية
- لعبة
- أعطى
- العلاجات العامة
- على العموم
- توليد
- يولد
- جيل
- الأجيال
- ثروة الأجيال
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- بنت
- منح
- معطى
- إعطاء
- Go
- هدف
- الأهداف
- يذهب
- الذهاب
- خير
- عمل جيد
- بضائع
- حصلت
- كبير
- عظيم
- أخضر
- الضوء الأخضر
- جريج ميلر
- إجمالي
- تجمع
- النمو
- التسويق
- شخص
- الجمنازيوم
- الإختراق
- كان
- الشعر
- نصفي
- يد
- يحدث
- حدث
- يحدث
- سعيد
- الثابت
- العمل الشاق
- أصعب
- يملك
- وجود
- he
- رئيس
- صحة الإنسان
- سماع
- سمعت
- السمع
- مساعدة
- مفيد
- مساعدة
- لها
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- جدا
- وسلم
- تأجير
- تأجير
- له
- تاريخ
- ضرب
- عقد
- القابضة
- ثقوب
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- أمل
- نأمل
- مضيف
- أفضل العروض
- منـزل
- المنازل
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTP
- HTTPS
- ضخم
- قنطار
- جرح
- i
- سوف
- فكرة
- الأفكار
- if
- مرض
- فوري
- فورا
- التأثير
- أهمية
- in
- الحوافز
- يشمل
- بما فيه
- دخل
- لا يصدق
- العالمية
- تضخم مالي
- تأثير
- المؤثرين
- info
- متأصل
- إدخال
- مجنون
- في الداخل
- تبصر
- انستقرام
- بدلًا من ذلك
- تعليمات
- سلامة
- ذكي
- معد
- نية
- نية
- مصلحة
- سعر الفائدة
- مقابلات
- إلى
- استثمر
- الاستثمار
- استثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- مسائل
- IT
- اي تيونز
- جاكسون
- وظيفة
- الانضمام
- رحلة
- JPG
- القاضي
- قفز
- م
- احتفظ
- حفظ
- القفل
- ركلة
- نوع
- علم
- نقص
- لامبورغيني
- هبوط
- إلى حد كبير
- اسم العائلة
- العام الماضي
- متأخر
- الى وقت لاحق
- القانون
- قيادة
- القيادة
- قيادة
- يؤدي
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- الأقل
- يترك
- مغادرة
- اليسار
- قانونيا
- LEND
- المقرض
- المقرضين
- الإقراض
- أقل
- درس
- اسمحوا
- مستوى
- الرافعة المالية
- الاستدانة
- روافع
- الاستفادة من
- LG
- الحياة
- ضوء
- مثل
- على الأرجح
- خط
- مستمع
- استماع
- القليل
- حي
- حياة
- الذين يعيشون
- قرض
- القروض
- محلي
- موقع
- المواقع
- مقفل
- منطقي
- طويل
- وقت طويل
- طويل الأجل
- بحث
- يبدو مثل
- بدا
- أبحث
- تبدو
- فقد
- فقدان
- خسارة
- خسائر
- الكثير
- حب
- منخفض
- فاخرة
- صنع
- سحر
- المحافظة
- أغلبية
- جعل
- كسب المال
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- إدارة
- إدارة
- مدير
- مديرو
- إدارة
- كثير
- كثير من الناس
- هامش
- تجارة
- التسويق
- السوق
- الأسواق
- أمر
- مايو..
- يمكن
- me
- تعني
- معنى
- يعني
- يعني
- الوسائط
- ميتوب
- الأعضاء
- ذكر
- المذكورة
- الغرب الأوسط
- ربما
- طحان
- مليون
- مليون دولار
- مليون بقيمة
- مليونير
- مانع
- العقول
- عقلية
- دقيقة
- سوء فهم
- الأخطاء
- أمي
- مال
- شهر
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- القروض العقارية
- أكثر
- خاصة
- الدافع
- فم
- خطوة
- حركة
- يتحرك
- كثيرا
- متعدد
- التصلب اللويحي
- موسيقى
- يجب
- my
- نفسي
- الاسم
- أسماء
- تقريبا
- بالضرورة
- حاجة
- إحتياجات
- سلبي
- عش
- صاف
- أبدا
- جديد
- نيويورك
- الأحدث
- أخبار
- التالي
- الاسبوع القادم
- ليل
- لا
- ضجيج
- بدون اضاءة
- شمال
- شمال كارولينا
- لاحظ
- لا شى
- يلاحظ..
- الآن
- أرقام
- of
- خصم
- الوهب
- Office
- امين شرطة منزل فؤاد
- عوض
- غالبا
- في كثير من الأحيان
- oh
- حسنا
- قديم
- on
- ONE
- منها
- فقط
- جاكيت
- آراء
- الفرص
- الفرصة
- مقابل
- مزيد من الخيارات
- or
- طلب
- أخرى
- لنا
- أنفسنا
- خارج
- على مدى
- تغلب
- الخاصة
- كاتوا ديلز
- ملكية
- مدفوع
- الم
- جزء
- الشريكة
- مرت
- سلبي
- الماضي
- مسار
- نمط
- بول
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- مجتمع
- الشعب
- فى المائة
- أداء
- شخص
- الشخصية
- منظور
- بيتر
- فلسفة
- صورة
- قطعة
- دعامة
- أعمدة
- محور
- المكان
- وجهات
- خطة
- طائرة
- خطط
- مصنع
- المنصة
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- لعب
- من فضلك
- وفرة
- المزيد
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- فقير
- محفظة
- ان يرتفع المركز
- محتمل
- عمليا
- ممارسة
- الممارسات
- قبل النظام
- جميل
- سابق
- السعر
- الأسعار
- في المقام الأول
- ابتدائي
- رئيسي
- مبادئ
- خاص
- المحتمل
- المشكلة
- مشاكل
- منتج
- المهنيين
- الربح
- مشروع ناجح
- بارز
- HAS
- الملكية
- مقترح
- محمي
- تزود
- اضطراب ما بعد الصدمة
- سحب
- شراء
- بحت
- لاحق
- دفع
- وضع
- يضع
- وضع
- لغز
- سؤال وجواب
- التأهل
- جودة
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- اقتبس
- رفع
- نادرا
- معدل
- الأجور
- بدلا
- تصنيف
- RE
- الوصول
- عرض
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- سوق العقارات
- الحياه الحقيقيه
- واقع
- أدرك
- في الحقيقة
- سمسار عقارات
- سبب
- خلاصة
- الأخيرة
- ركود
- وصفة
- نوصي
- سجل
- المرجع
- بانتظام
- قوانين
- رحاب
- صلة
- نسبي
- تذكر
- الاجار
- الإيجارات
- مثل
- تطلب
- سكن
- سكان
- REST
- تقاعد
- عائد أعلى
- عائدات
- كشف
- إيرادات
- مراجعة
- التعليقات
- تخلص من
- حق
- ممزق
- ارتفاع
- المخاطرة
- المخاطر
- محفوف بالمخاطر
- سلب
- العائد على الاستثمار
- النوع
- غرفة
- تقريبا
- دائري
- طريق
- قاعدة
- يجري
- قال
- نفسه
- حفظ
- تم الحفظ
- إنقاذ
- قول
- قول
- يقول
- حجم
- التحجيم
- احتيال
- خائفة
- الثاني
- ثواني
- سيكريت
- انظر تعريف
- رؤية
- بدا
- يبدو
- رأيت
- قطعة
- اختيار
- بيع
- بيع
- تبيع
- إرسال
- إحساس
- الخدمة
- طقم
- عدة
- الشكل
- مشاركة
- هي
- اطلاق النار
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- يظهر
- وقعت
- هام
- لوحات
- الاشارات
- منذ
- عزباء
- الجلوس
- حالة
- SIX
- مهارة
- مهارات
- مهارات
- النوم
- صغير
- الأصغر
- سمارت
- So
- حتى الآن
- العدالة
- وسائل التواصل الاجتماعي
- باعت
- بعض
- في يوم ما
- شخص ما
- شيء
- أحيانا
- في مكان ما
- قريبا
- جنوب
- الفضاء
- أثار
- تحدث
- تحدث
- متخصص
- المتخصصين
- محدد
- تفاصيل
- أنفق
- الإنفاق
- قضى
- الرعاة
- انتشار
- مربع
- مراحل
- المحك
- نجوم
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- بدء النشاط التجاري
- يبدأ
- ملخص الحساب
- إقامة
- بقي
- ثابت
- قيادة
- خطوة
- لا يزال
- قلة النوم
- توقف
- قصص
- مستقيم
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- مجرى
- قوي
- تقدم
- الاشتراك
- النجاح
- تحقيق النجاح
- ناجح
- هذه
- مفاجئ
- اقترح
- مجموع
- الأحد
- فائق
- ملحق
- الدعم
- دعم
- بالتأكيد
- مندهش
- عرق
- متآزر
- أخذ
- اتخذت
- يأخذ
- مع الأخذ
- الموهوبين
- حديث
- الحديث
- محادثات
- الهدف
- ضريبة
- الضرائب
- التدريس
- اقول
- يقول
- مستأجر
- مصطلح
- من
- شكر
- شكر
- أن
- •
- العاصمة
- المستقبل
- المشاريع
- العالم
- من مشاركة
- منهم
- أنفسهم
- then
- هناك.
- تشبه
- هم
- شيء
- الأشياء
- اعتقد
- تفكير
- هذا العام
- هؤلاء
- على الرغم من؟
- فكر
- ألف
- ثلاثة
- عبر
- الوقت
- استهلاك الوقت
- إطار زمني
- مرات
- معلومات سرية
- متعب
- عنوان
- إلى
- اليوم
- اليوم
- قال
- طن
- نغمة
- جدا
- استغرق
- أداة
- تيشرت
- موضوع
- الإجمالي
- تواصل
- صارم
- نحو
- مسار
- تجارة
- تجارة
- قادة الإيمان
- النص الكامل
- السفر
- حاول
- شاحنة
- صحيح
- حقا
- الثقة
- حقيقة
- محاولة
- يحاول
- منعطف أو دور
- أو تويتر
- اثنان
- نوع
- عادة
- مع
- فهم
- فهم
- فريد من نوعه
- الوحدات
- حتى
- حديث جديد
- مستقيم
- يو بي إس
- رأسا على عقب
- us
- تستخدم
- مستعمل
- استخدام
- عادة
- عطلة
- قيمنا
- القيم
- المثالية
- مقابل
- جدا
- محارب قديم
- بواسطة
- فيديو
- فيروس
- صوت
- vs
- انتظار
- سير
- تريد
- مطلوب
- يريد
- يريد
- المخزن
- وكان
- شاهد
- مراقبة
- مياه
- طريق..
- طرق
- we
- ثروة
- بناء الثروة
- ثري
- الموقع الإلكتروني
- أسبوع
- وزن
- حسن
- ذهب
- كان
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- أيا كان
- متى
- كلما
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- من
- كامل
- لماذا
- زوجة
- سوف
- مستعد
- وينستون سالم
- WISE
- مع
- في غضون
- بدون
- امرأة
- يتساءل
- كلمة
- للعمل
- اكتشف - حل
- عامل
- العمل بها
- تجريب
- أعمال
- العالم
- أسوأ
- قيمة
- سوف
- مكتوب
- خاطئ
- X
- عام
- سنوات
- نعم فعلا
- حتى الآن
- التوزيعات للسهم الواحد
- نيويورك
- لصحتك!
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر