世界末日头条新闻 消费者信心滞后,2024年该如何走?是时候听取两位高级经济学家的建议了!更大的口袋 戴夫迈耶 与...谈判 齐洛的 奥菲·迪文吉 和 雷德芬的 陈昭 揭秘美国最新经济指标,为您提供 今年房地产市场蓬勃发展的策略。
我们将进入 住房价格,传入的 “负担能力修正”,抵押贷款利率预测及 为什么明年对买家来说会更好。但这还不是全部。 Chen 和 Orphe 都分享了他们的 2024年经济展望, 的状态 美国消费者,以及可能发生的情况 助学贷款 反弹后,信用卡拖欠率增加,现金储备枯竭。
最后,我们将以 Chen 和 Orphe 的名单来结束这一切 值得关注的房地产市场 和 房价昂贵的地区可能会在大流行后出现复苏的繁荣。如果您想知道会发生什么、在哪里投资以及 火热的房地产市场是否会回归 iÑ2024的, 停在附近!
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戴夫:
大家好,欢迎来到 BiggerPockets Network,新年快乐。如果您和我一样,即将进入 2024 年,您会对房地产市场和房地产投资感到兴奋,但您可能也有很多问题。去年无论是宏观经济还是房地产市场,表现都有点起起落落,有点让人困惑,所以尽管2024年有很多机会,但也有一些问题。许多问题仍未得到解答。所以今天,我们有一个非常特别的节目来帮助回答其中一些问题。我将邀请两位著名的高级经济学家来讨论经济和房地产市场的状况。我们将对 2024 年做出预测,我们将提供您需要的所有统计数据和所有背景信息,让您对构建投资组合充满信心。
无论您是想在 2024 年购买第一套房子,还是想扩大现有的投资组合,这都是事实。今天我们的两位嘉宾是 Redfin 的高级经济学家陈钊和 Zillow 的高级经济学家 Orphe Divounguy。我们将讨论您可能想到的所有主题。我们将讨论通货膨胀、房价等问题,当然,我们还将讨论抵押贷款利率。每个人总是想谈论这些。因此,在本集结束时,您将对我们今天的经济和房地产市场的状况以及明年的情况有一个很好的了解。言归正传,让我们请来 Redfin 的陈钊和 Zillow 的 Orphe Divounguy。
陈钊和 Orphe Divounguy,欢迎来到 BiggerPockets 播客上的首次经济学圆桌会议。我们很高兴今天能有你们两位和你们丰富的行业专业知识来到我们这里,因为我有很多问题,我想我们的观众也对 2024 年宏观经济气候和房地产市场有疑问。今天在节目中,我们将从宏观经济开始,然后我们将更具体地了解房地产市场,这是每个收听该节目的人可能都会感兴趣的事情。但让我们从最广泛意义上的经济。那么陈先生,请告诉我,您认为来年 GDP 会发生什么变化?
陈:
所有迹象都表明,从第四季度到 4 年,经济增长将略有放缓。因此,第四季度 GDP 目前约为 2024%。美联储预计,到 4 年,GDP 将增长 1.2% 左右。这是一种稳健的经济增长,但肯定比我们所看到的要慢,这就是美联储试图实现的目标。话虽这么说,我认为进入 2024 年仍然存在很大的不确定性。美联储现在正在转向,所以特别是在 1.4 月会议之后,我们确实看到美联储说:“我们可能已见顶,现在,我们”我们想看看接下来的路是什么样子。”你应该永远记住,美联储就像驾驶这辆车,但无法完全控制它。这有点像当你玩电子游戏时,你会想,“这个方向盘真的有用吗?我不太确定。”
但美联储对短期利率的控制确实很好,但美联储对长期利率的控制却要少得多。如果您像我们这里的人一样考虑住房问题,这一点尤其重要。我们看到,去年秋天,10 年期长期利率高达 5%,而抵押贷款利率则飙升至 8%。美联储没有采取任何不同的措施。鲍威尔从未站出来说过任何话,这件事就这样发生了,这让美联储感到惊讶。我想,我可能会类似地猜测,在 2024 月美联储会议之后,当鲍威尔出来并举行了一场相当鸽派的新闻发布会时,他可能总是对市场反应的程度感到有点惊讶。我不在鲍威尔的脑海里,但这就是我的猜测。因此,所有这一切只是想说,美联储仍然是唯一的游戏,但美联储无法完美控制正在发生的事情,这使得我们很难思考 XNUMX 年。因此,尽管我们认为我们“虽然经济增长可能相当稳健,但我们应该意识到存在很多风险。
奥菲:
陈老师,我完全同意。我的意思是,我想思考这个问题的方式是我喜欢考虑逆风与顺风。因此,当你坐下来思考自己的预测时,坐下来强调什么是逆风,什么是顺风,并尝试估计,找出哪些将主导另一个,这就是我对未来的看法。正在进行中。例如,我们知道选举年即将到来。我们知道,大多数选举年,特别是当选举竞争非常激烈、国家有些两极分化、国会两极分化时,那么政策的不确定性就会增加很多。我总是说,当人们对未来不确定时,他们会捂紧钱包,袖手旁观,等待,暂停,不会出去买新车。通常,这会抑制通货膨胀,可能导致经济活动放缓。因此,这将成为 2024 年美国经济的阻力。
陈:
是的。即使更进一步,Orphe,我认为你的框架是完美的,当存在如此多的不确定性时,消费者很难计划他们要做什么。对于企业来说,计划他们要做什么真的很难,因为他们不知道什么时候进入选举年,谁会获胜,谁将负责,谁将制定规则,一年、两年、三年后我将面临哪些政策和法规?这使得企业很难说:“好吧,现在,我要投资 X、Y 或 Z。”这确实会对经济造成一点拖累。
奥菲:
我们可以对此进行补充,对吗?更具体一点,我们得知特朗普的减税政策即将到期。明年的政府支出可能不会发生变化,但到期的减税政策可能会带来更多收入。因此,借贷可能会减少。当然,这会对收益率和抵押贷款利率产生影响。
戴夫:
稍后我们将详细了解陈和奥菲对房地产市场的预测,我们将在休息后立即了解他们对美国普通消费者的脉搏。欢迎回来,大家。我们与来自 Redfin 和 Zillow 的高级经济学家陈钊和 Orphe Divounguy 一起谈论他们对 2024 年的预测。你们谈到了一些逆风,比如宏观经济环境和美联储。我很好奇你对普通美国人、普通美国家庭或消费者的状况有何看法,因为你确实看到了这些广泛的宏观数据,你会发现GDP相当强劲,你看到了很多积极的指标,但在很多方面更微观的水平和个人财务水平,还有有趣的是,你听说人们正在苦苦挣扎,我们已经看到学生贷款偿还开始了,陈,你会如何描述美国普通消费者现在的状况?
陈:
我认为我们看到的是,疫情结束后,政府向经济注入了大量资金,消费者的表现非常好,而且是一种前所未有的方式。我们所看到的以及我们掌握的最严酷的数据是,人们的银行账户中有多少多余的储蓄来自大流行,就像他们必须花费的实际现金一样。我们现在看到的是,多余的现金此时大部分都消失了。因此,我们看到来自摩根大通和美国银行的数据,他们可以查看人们的银行账户,我们可以看到,目前这些数据几乎已经消失了。然后,正如您所说,我们还看到更多的信用卡拖欠行为。这是纽约联邦储备银行家庭债务和信用报告中公布的一项数据,我们显示,现在已经过渡到 90 天拖欠率,我认为大约是 9.5% 左右。而且这个数字相对于历史水平来说是较高的,所以这也可能是值得关注的事情。
然后还有学生贷款偿还。因此,学生贷款支付在疫情期间被搁置,但在 70 月份又恢复了。消费者需要支付的总金额估计约为 0.3 亿美元。所以我们认为这大约是个人可支配收入的 XNUMX%。所以这并不是一个巨大的数字,但足以让人们的消费习惯背负沉重的负担。所以这是有原因的,我想这些都是你可能会想的原因,嗯,消费者可能比以前更弱了。但就像自大流行以来我们一直在关注的许多事情、许多不同的经济指标和统计数据一样,我认为其中很多都是关于,嗯,相对于水平的变化是什么?所以这就像消费者正在减弱,但消费者也很好。因为我们的地位如此强大,所以即使你的实力有所减弱,你实际上仍然可能很好。我们在许多其他指标中也看到了这一点。
例如,我们知道消费者目前正在经历实际收入增长。工资已经增加了很多,所以这很重要。我们还知道,劳动力市场非常强劲,这对消费者来说是一个巨大的推动力。所以现在,我们认为可能还会有 2 到 3 万个空缺职位,而且还有失业人员。所以这是一个非常非常强劲的劳动力市场。最后,您可以看看,我们知道信用卡拖欠率可能有点高。这主要集中在某些类型的消费者,信用较差的消费者,年轻的消费者。但另一方面,你也要看看抵押贷款拖欠情况。现在抵押贷款拖欠率非常非常低。所以有很多数据也表明消费者现在的情况相当好。所以我想说,我并不是非常担心美国消费者,我认为这与更广泛的经济信息非常一致,即我们正在降温,但我们并不处于这样的地区:我们现在应该担心。
奥菲:
我完全同意。我们正在降温,但我们的情况可能比大流行之前更好。如果你将偿债额视为个人收入的一部分,仍然很低。大致与 2019 年大流行之前的情况相同。所以你从表面上看,我们做得很好。我们冷却了吗?是的。我们感受到压力了吗?是的。但我们的表现可能比三、四年前要好得多。所以现在,我完全同意。我认为消费者的状况仍然很好。当然,有一个分配,所以底层的人仍然会感到一点痛苦。但看看劳动力市场,我认为只要人们有工作,美国经济就会好起来。
戴夫:
好的。因此,我认为我们在这里为每个收听此内容的人听到的主题是,根据大多数宏观经济衡量标准,美国经济目前表现良好,但陈和奥菲似乎同意我们正在放缓,因此我们可能仍然继续成长。听起来你们俩都认为明年 GDP 增长仍将保持正值,尽管消费者的处境可能比今年或前一年更糟,但从历史角度来看,情况仍然不错。背景,无论是宏观经济指标还是消费者状况。
奥菲:
所以,戴夫,很难说我们的情况是否比以前更糟,对吧?因为如果你想一想,陈提到这一点,根据通货膨胀调整后的工资实际上增加了。它们已经减少,21 年减少,22 年减少,因为去年年中通货膨胀率升至大约 9%。金融财富,你看美联储的报告,金融财富实际上是增加了。到 2022 年底,如果你告诉我股市会像 2023 年那样,我会认为你绝对疯了。 2023 年股市大涨,让所有人都感到惊讶,我们将以如此强劲的势头结束这一年。因此金融财富也随之增加。
住房财富大幅下滑,我们想:“哦,天哪。房价正在下降。”突然之间,房价反弹了。房屋净值仍接近历史最高水平,许多大都市的价格已经下跌。对于许多房主来说,房屋净值仍接近历史最高水平。许多在大流行前购买的房主能够以非常低的利率进行再融资,因此他们每月的抵押贷款付款非常低。所以我看着这个,我说,“嘿,这个消费者,这个普通消费者,中产阶级现在实际上可能做得很好。”
陈:
是的。奥菲,你这么说很有趣,因为我完全同意你所说的所有这些统计数据。所有指标都很棒。然后我们就遇到了这样的问题:每个人似乎都对经济抱有不好的看法。
奥菲:
是的。
陈:
正确的?每个人都非常消极。
戴夫:
完全。这就是我想问你的。是的。
陈:
是啊。
奥菲:
那太有趣了。
戴夫:
那是什么,陈?您认为这归因于什么?宏观数据经典衡量显示情况良好,但人们似乎并不觉得经济表现良好。那么脱节在哪里呢?
陈:
是的,你说得完全正确。而且确实感觉有脱节,对吧?因为就像奥菲说的那样,哇,你的收入在增长,你有这么多的住房财富,你有任何你的投资组合,它做得太棒了,yada,yada,yada。与此同时,美联储正在抑制通胀。所以也许我们不需要再担心这个了。那你为什么担心,对吧?我认为很多,我认为有两件事,我会说。一是作为经济学家,我们总是关注中位数或平均值,这是最容易看到的东西。而且分布范围非常广泛,没有少数人的经历与中位数或普通人截然不同。这些人是真实的人,他们是真实的选民,他们是有真实感受的真实的人。我认为这就是很多。
我要说的第二件事是,尽管美联储似乎已经抑制了通胀,而且通胀现在将更接近 2% 至 3%,但我们已经经历了物价水平的大幅上涨,并且需要很长时间是时候让人们在心理上适应这一点了。我试图不去呼唤火箭女郎或任何其他东西,但是看,我认为这是一场精彩的演出,但我在看火箭女郎的门票,我想,“天哪,这真的很高。”我当时想,“哇,我想如果是这个百分比,这个百分比,那么即使未来不会出现进一步的通货膨胀,价格水平确实有意义。”但对于人们来说,我认为即使他们的薪水可能增加了,但当他们看到价格时,他们仍然会感到震惊,这是一种负面情绪。这就是我要指出的两件事。
然后,对于那些没有经历普通人或中等人正在经历的人的口袋,对于房地产市场来说很重要,我认为我们应该考虑那些还没有拥有房屋的人。所以我们谈论的是住房财富,所有再融资的人,你有2%的抵押贷款利率,你有这么多的房屋净值,但如果我一开始就没有买过房子怎么办?或者很多美国人不持有任何股票,所以我不在乎标准普尔 500 指数表现是否出色。这对我一点好处都没有。所以我认为这就是很多不良情绪的来源。
奥菲:
我完全同意陈的观点。我认为这可能是……我一直都明白这一点,我在社交媒体上非常活跃,当你报道通货膨胀下降时,人们会说,“不,这不是真的。”因为价格比一年前要高。正确的?
戴夫:
是的。好吧,如果我父母对你的想法有任何表示,那你是绝对正确的。如果他们不告诉我过去几周他们购买的每件东西的新价格,我就无法与他们任何一个交谈。他们就是无法理解。我确实认为人们也对通货紧缩和通货紧缩的概念感到困惑,通货紧缩是价格上涨的放缓,但在价格实际下降的情况下,不会出现通货紧缩,也不太可能出现通货紧缩。所以这两件事是不同的概念。但我认为你完全正确,陈,人们需要很长时间才能真正习惯它。我觉得,我看了所有的数据,但我仍然对我买的很多东西感到震惊。
陈:
是的。我们不仅不会出现通货紧缩,而且你们也不希望出现通货紧缩。
奥菲:
没错。
陈:
如果出现通货紧缩,那就意味着我们遇到了非常严重的麻烦,因为这似乎违反直觉。人们会说,“好吧,难道我不希望价格下降,这样我的实际购买力就会增加吗?”但你不会,因为在这样的经济环境下,没有人会买任何东西。如果明天可以更便宜地购买鸡蛋,为什么今天还要买鸡蛋呢?进入一个非常危险的经济周期。这就是为什么我们的目标是 2% 的通胀率。
奥菲:
这也意味着,如果你不买任何东西,失业率可能会飙升,企业没有理由雇用任何人。他们甚至可能会解雇很多人。所以你最终会失去工作。
戴夫:
我们已经讨论了广泛的宏观经济以及正在发生的事情以及你们认为明年可能会发生的事情。但我想将话题更多地转移到房地产市场,因为我们这里的观众大多数都是活跃或有抱负的房地产投资者。对于很多人来说,一个重要的问题是现在是购买房地产的好时机吗?我知道这其中有很多因素,但是陈,我只是很好奇,您能否在最高层向我们介绍一下您对明年房地产市场的展望?
陈:
所以我想我想说的是,我们的首要任务是,到 2024 年,我们看到房地产市场的情况有所改善,买家的环境也更好。最重要的原因是我们看到明年的负担能力会有所改善。因此,我们确实认为利率将会下降。在 2024 月美联储会议之后,我们已经看到美联储正在转向。我们谈论的是 3 年的降息。显然,降息的次数、降息时间仍是一个悬而未决的问题,但利率似乎确实会下降。看,我们不会走向大流行时代 XNUMX% 的利率,但我们正在走向更低的水平。因此,这对于买家和卖家来说都相当重要。
第二件事是我们确实看到 2024 年价格疲软。因此价格疲软可能是一个有点微妙的话题,因为一般来说,我们谈论的是名义价格,所以这意味着不考虑通货膨胀。例如,0% 的价格增长实际上是真正意义上的价格下降,因为通货膨胀高于 0%。因此,我们确实看到价格要么持平在 0% 的范围内,要么可能下跌 1% 的范围。因此,与买家在利率和价格方面的工资增长相比,这提高了买家的承受能力。除此之外,我们还看到更多库存上线。这就是我们看到价格疲软的部分原因是因为我认为在我们的 Redfin 数据中,我们看到联系 Redfin 咨询有关出售房屋的客户,我们看到了同比两位数的增长最近几周。而这还没有变成实际的列表。但即使在实际的新上市数据中,我们也开始看到过去几周这些数据有所上升。
所以我们认为还有更多的事情正在酝酿之中。所有这一切的原因是我认为人们已经厌倦了等待。我们的经纪人告诉我们,他们正在交谈的客户就像他们一直在等待房地产市场上发生的事情一样,因为他们想与丈夫离婚,或者他们因其他原因需要搬家......因为他们想要为了更接近他们的孙子或类似的东西。有比和你丈夫离婚更积极的事情但是——
戴夫:
好吧,你首先在这里听到的。陈,你是说离婚率会上升,利率会下降,离婚率会上升吗?
陈:
我宁愿靠利率而不是离婚率来赚钱。
戴夫:
好的。我们不会。
奥菲:
我认为重点是生活会发生,对吗?生活事件是人们搬家的主要原因之一,对吗?
陈:
是的,没错。是的。所以我认为卖家已经厌倦了等待,他们意识到利率永远不会回到 3%。他们就像……所以他们说,你知道吗?我要走了,我要卖,我正在做我现在需要做的事情。所以这对买家来说是一个更好的画面。这意味着更好的负担能力,而且您有更多的房屋可供选择。因此,我们确实看到 2024 年的前景比 2023 年更加乐观。
戴夫:
这真的很有趣,因为正如你所说,最近一次美联储会议是在 2024 月,我们看到这一声明压低了债券收益率,抵押贷款利率开始略有下降。我认为大多数房地产投资者最直接的反应是,哇,这将引发房价增长的新一轮大幅升值,因为它将增加需求。但我只是想确保这里的每个人都明白陈所说的意思,即需求可能会增加,但如果供应也同时增加,价格可能会保持相对平稳,也许我们会看到价格走软,但我们也可能看到总交易量的增加,这对于任何正在收听此消息的代理商或抵押贷款人来说可能是非常受欢迎的消息。这就是我对 XNUMX 年的疑问,利率可能会下降,需求会上升,但我只是好奇供应将从何而来。
我们将听到 Orphe 关于供需的看法,以及更多关于负担能力的讨论、每个人都想听到的抵押贷款利率预测以及 2024 年值得关注的市场,所有这些都将在休息后出现。我们和 Orphe Divounguy 和陈钊一起回来了。 Chen刚刚分享了一个可能的情况,即2024年我们可能会看到更多的供应和更多的需求。Orphe,您是否认为明年需求和供应都可能会增加一点的情况相同?
奥菲:
完全,完全。顺便说一句,我是 Zillow 经济研究团队中最乐观的成员,有时他们会嘲笑我,因为我总是以积极的眼光看待一切。因此,根据我们的数据,新上市房屋数量同比增长 3.1%。而且价格下降了很多,尤其是在春天,当你希望现有的房主将他们的房屋放到市场上出售时。他们只是没有出现。现在,我们开始看到,如果你看看今年 XNUMX 月份以来的新上市房屋,市场上的房屋流量几乎持平,现在正在迎头赶上。所以我非常乐观。正如陈提到的,我认为生活事件以及偏好都没有改变。那个你不想再住的老房子,你只是因为一点点的不确定性而坐在那里。抵押贷款利率波动很大,你不知道经济发生了什么。于是你停下来,捂着钱包,等待,什么也不做。
但现在,您开始看到事情开始正常化,现在您可以调整预算了。你可以观察事物并理解,哦,好吧,好吧,现在,我知道我要去哪里。我还有我的工作。事情看起来相当不错。我知道抵押贷款利率不会再大幅下降。我想很多人都坐在那里想,“嘿,也许抵押贷款会下降。”我们知道抵押贷款正在放松,但不会断崖式下跌。我告诉大家,我们唯一一次看到抵押贷款暴跌是在互联网泡沫破裂、全球金融危机中期以及全球大流行病开始时。我们知道抵押贷款不会断崖式下跌。他们会稍微放松一点。
我们甚至可能会看到利率波动略有减少,特别是如果通胀继续朝着美联储的目标迈进。市场对所有经济消息的反应将像去年一样减弱。因此,所有这些都将有利于人们再次走出去。我们的数据,Zillow 数据也显示,70% 的卖家最终会再次购买。不是100%,是70%。因此,如果您在 2024 年继续看到新上市的房源,那么这些人的供应将会多于需求。因此,所有这些加在一起告诉我,就像 Chen 提到的那样,您可能会看到价格软化一点。新上市的房屋将不再对住房库存造成太大拖累。当然,我认为……我很乐观。我认为这可能意味着未来会有更多交易。
戴夫:
我很欣赏这个解释。奥菲,你说你是个乐观主义者,所以我只想在这里唱反调,听听你的意见,因为我认为有一种叙述或共同的思维方式,我听说负担能力太低了现在,即使利率下降一点,价格也太高了,而且有点......人们觉得,我认为价格不可避免地必须下降,因为它们比以前高得多。您将这一点与您所说的有关经济放缓的一些事情结合起来,我想您对此有何看法?
奥菲:
我认为建筑商可能也有点担心这一点。所以他们有大量的房屋正在建设中。尽管如此,这些房屋仍在上市。当然,由于市场上有如此多的房屋上市,在新建筑方面,您开始看到建筑商的情绪略有下降,并且开始看到开工。如果我有大量即将到来的单位需要出售,为什么我要开始一个新项目?我想我们将会看到这一切。但只是为了给你一个想法,是的,负担能力仍然是一个问题,但如果你考虑一下抵押贷款利率比现在低、去年比今天低的事实,但新建筑的平均价格却没有下降。没变,还是6%左右。与去年相比,降价挂牌的比例实际上更低。
如果人们只是买不起房,顺便说一句,我不得不说房地产市场是本地的,所以我说的是美国的平均水平。有些地方是绝对买不起的。你绝对不能甚至……人们没有资格。我想到的是加利福尼亚州河滨市的洛杉矶地区。我的意思是,它们对于很多人来说是遥不可及的地方。但平均而言,仍然有一些需求。需求有所放缓,但需求仍然超过供应。这就是为什么我对未来仍然非常乐观。而且我不是唯一一个,对吧?我们听说了沃伦·巴菲特和新建筑以及对未来新建筑的热爱。因此,我非常乐观地认为 2024 年可能会是更好的一年,因为新上市房屋数量已在 2023 年触底。
陈:
是的,我认为负担能力问题是一个非常好的问题,这也是戴夫你说的原因之一:“好吧,如果利率下降,为什么价格不会进一步上涨?”我说:“嗯,实际上,因为我认为负担能力限制了这一点,因为我认为在某些时候,人们根本买不起更多的东西。”但我认为负担能力的调整不一定要以价格大幅下跌的形式出现。 2008 年款式的价格下跌只发生过一次,而且只发生一次是有原因的,而且是在非常独特的情况下发生的。因此,我认为您还可以看到负担能力以多年时间跨度的形式改善,您会看到价格仅持平或上涨 1% 或下降 1% 或类似的情况,其中价格的增长幅度低于通货膨胀率,但是只比通货膨胀少一点点。这就是负担能力的提高。而且,我们确实预计利率也会下降。因此,去年的许多负担能力问题都是利率问题,而不一定是价格问题。
戴夫:
我想确保每个人都了解负担能力对房地产市场意味着什么。基本上,这就是普通美国人能够多么容易地负担得起平均价格的房屋,或者正如奥菲准确指出的那样,这也是本地的,即特定市场中的某人能够多么容易地负担得起该市场中的特定房屋。这种经济实惠的凳子通常有三种腿。正如陈刚才提到的,有抵押贷款利率,有房价,还有工资。因此,负担能力的上升或下降有不同的方式。这不仅仅是房价。
陈:
这就是它的完美解释。是的,所以我要说的另一件事,我想说的是,这不会表明价格不会大幅下跌,就像顺风一样,人口对房价和需求的顺风。我们知道千禧一代仍然处于这个需要买房的时代,人们有了孩子,他们需要买房。所以那里有很多需求。然后 Z 世代即将到来。因此,大量的人口统计分析确实表明了这一点……我们正进入这些年购房者需求非常强劲的时期。因此,尽管价格很高,利率仍然很高,但目前的需求仍然很大。
奥菲:
还有陈,你绝对是对的。您可以添加到该列表中。来自国外的人口。你们有很多来自国外的新家庭。我们终于在新冠疫情之后重新开放,甚至在新冠疫情发生前几年,进入该国的移民数量就已经放缓。突然之间,我们有更多的人进入这个国家,这实际上会带来更多的家庭,净新家庭,这将男性推向更高的水平。
戴夫:
嗯,谢谢。这是一个非常非常有用的解释。因为我们谈论的是负担能力。我很抱歉对你们俩这样做,但我必须尝试从你们每个人那里得到对抵押贷款利率的预测。你可以有一个范围。但是奥菲,你觉得怎么样?如果您必须猜测的话,您认为一年后 2024 年 XNUMX 月的抵押贷款利率会是多少?
奥菲:
非常非常难以预测。你可以看到它。我的意思是,在我们得到的市场反应中,市场消化了四次降息,美联储暗示了三次降息,但收益率继续下跌。所以戴夫,不幸的是,我不会给你一个数字,但我要告诉你,我再次思考这个问题的方式是逆风与顺风。市场非常难以预测,但我们知道进入明年,所有这些通货紧缩将有助于降低收益率。
然后是抵押贷款利率利差,这取决于不确定性。如果我们看到未来的波动性较小,那么这可能会……在市场上,波动性也可能会缩小。与此同时,我之前提到,在选举之前,在 24 年夏天,在选举前的几个月,我们将面临很多政策不确定性。这也将推动经济活动,并且会抑制通货膨胀。因此,我再次预计收益率将继续放缓,继续走低。我不认为它们会跌落悬崖,特别是如果美联储能够坚持着陆,并且我们可以在 2024 年避免经济衰退。
戴夫:
好吧,陈,我能向你要个电话号码吗?
陈:
我理解你在犹豫是否要给出一个数字,对吗?这个很难(硬。这些天有太多的不确定性。我猜这个数字会在 2024 年 2024 月以 XNUMX 开头。在我们的 Redfin 预测中,我们猜测,到 XNUMX 年底,这个数字大约是 XNUMX 个半。我们在 XNUMX 月美联储会议之前发布了这一数字,当时鲍威尔真正开始显示一个枢轴。所以也许会比这个低一点。也许它会在六分之一以下。但我认为 Orphe 为您提供了一个非常好的框架来思考利率会发生什么。这取决于联邦基金利率的走势,而这一切都存在很多不确定性。但最重要的是,显然,抵押贷款利率利差可能会略有下降。
但至关重要的是,联邦基金利率会发生什么,美联储将采取什么行动。但长期利率会发生什么,十年期国库券将会做什么,而美联储对此几乎没有控制权。因此,随着美联储降息,这一数字可能会保持不变、上升或下降。这有点不确定,具体取决于美联储的其他言论、其他经济状况以及投资者还担心什么。因此,在刚刚过去的夏天,投资者变得非常担心政府债务水平,例如税收收入、支出的长期可持续性以及国库供应量。因此,收益率确实飙升,利率也确实飙升,而这确实与通货膨胀无关,几乎没有关系。所以这就是很难猜测的原因。但我认为,如果我是一个想在不久的将来买房的人,我猜想到 10 年,你将以 2024 开头的数字来结束这一年,也许在低六。
奥菲:
还有,陈,你提到了所有这些因素。此外还有来自国外的全球经济。海外投资者正在寻找美国资产。当国外发生冲突时,就会出现地缘政治紧张局势,这可能意味着更多的投资者会进来吸收所有的国债供应。因此,这些都是需要跟踪的因素,这就是为什么预测收益率的工作非常非常困难。
戴夫:
是的,这是一个很好的观点。我想重申一下,并确保每个听众都明白这一点。美联储不控制抵押贷款利率。他们控制着联邦基金利率,这当然会影响债券收益率、企业以及影响抵押贷款利率的所有其他复杂因素。但仅仅因为美联储表示明年可能会降息三次,我认为我们不应该就都庆祝胜利。我认为这令人鼓舞,但利率仍然可能会出现一些波动,至少在短期内,而我们看到债券收益率开始走向何处。我们再次看到美联储表明了他们最终没有做的事情。因此,也不能保证他们会坚持到 2024 年 XNUMX 月为止的计划或他们给我们的指示。但话虽如此,我认为事情看起来令人鼓舞。
我想转向风险,因为大多数听这个播客的人都在投资。他们买的房子不会住5到10年。所以我很好奇,虽然你分享了你对房地产市场及其可能走向的一些感受,但我很好奇,陈,你对房地产投资者进入房地产市场可能存在哪些风险有什么想法吗?下一年?
陈:
我认为风险将是区域性的。因此,我认为总的来说,正如我们一直在讨论的那样,如果您是房地产投资者,我真的认为价格不会大幅下降。然而,我确实认为在某些市场上您确实会看到价格大幅下跌。例如,我们已经看到德克萨斯州一些地方的价格大幅下跌。因此,我认为我们的数据中奥斯汀的中位售价同比下降了接近两位数。因此,在很多地方,实际上更容易建立额外的供应,这很棒。在大流行期间,当人们真正试图搬到那里时,更容易建立供应来满足需求,并且价格会上涨很多。我们现在可能看到相反的情况,即需求减少,因此其中一些市场价格下跌的风险更大。
例如,其中很多可能是像奥斯汀这样的阳光地带地区。因此,我可能会更加谨慎,但在更实惠的地方、价格更低的地方,我会感觉更安全一些。因此,我们看到,在纽约州北部或中西部,房价低于全国中位数,这些地方是我们所看到的最紧张的市场,那里的房屋销售速度最快。我认为在罗彻斯特,我们看到房屋平均在八天内就退出市场,这是因为这些地方的房价非常便宜,而且在负担能力非常紧张的情况下,它们非常有吸引力。
戴夫:
说得通。我喜欢罗切斯特的喊叫。我在那里上大学。奥菲,你呢?您认为市场上还有其他风险吗?
奥菲:
如果你看一下 2022 年最新的美国社区调查数据,德克萨斯州奥斯汀至少是前 50 个大都市中速度最快的,人口增长最快。而在存量住房中,它们只是同时爆炸。住房存量的增长速度甚至超过了最快的人口增长速度。所以现在,你最终会遇到这样的情况:你拥有所有这些房屋,当然,价格,最终价格下跌。所以我认为陈提到了这一点,我们在数据中看到了同样的事情。这种情况是否会继续下去是另一个故事,因为我认为如果人们要去某个地方……奥斯汀可能对当地人来说负担不起,但如果人们从加利福尼亚州去奥斯汀,顺便说一句,我们知道 30% 的加利福尼亚人基本上要搬到德克萨斯州、亚利桑那州和佛罗里达州。因此,如果人们从更昂贵的加州大都市搬到德克萨斯州,然后他们发现价格下降了很多,那么价格下降实际上可能是一件好事。
然后我也喜欢其中一些市场,夏洛特、罗利、北卡罗来纳州,那里有研究三角,仍然有很多人搬到那个地区。田纳西州纳什维尔市场是我最喜欢的市场之一,而且人口仍然在大量增长。因此,我预计这些市场的人口将持续增长。但你也必须小心,因为如果你有很多租房者不一定能出去买房,或者你有很多人或建筑商预计其中一些市场的人口增长将保持强劲嗯,你可能会看到大量的供应。如果我预计所有这些租户都会到来,那么你会看到很多人想成为房东和建筑商,建造大量的供应。
因此,也许您不会获得您想象的投资回报类型,因为每个人都在做同样的事情。这就是为什么我经常与代理商交谈。我喜欢经纪人,经常一起工作。所以我与经纪人和经纪人交谈并告诉我,“是的,这里正在蓬勃发展。是的,但建筑商也大举进场。”所以现在你可能不得不与...竞争......所以我正在寻找单户联排别墅和纳什维尔地区的住宅,然后隔壁,你有一个多户单元,他们有一个游泳池,匹克球场,他们提供租金优惠。所以现在,如果你是这样一个地方附近联排别墅的房东,你就必须与隔壁其他人提供的优惠竞争。所以你有共同的供应。如果需求是预期的,那么你就有大量的供应。所以现在,您还必须与镇上的其他新房东竞争。
戴夫:
这是一个很好的观点,奥菲。我真的对此产生了共鸣,因为我在丹佛仍然拥有几处房产,就多户住宅供应而言,这绝对是过度建设的地区之一。我最终卖掉了一处房产,因为你环顾四周,就会发现它是一处古老的维多利亚时代建筑,被分成四个不同的单元。这是一个不错的地方,但随后你会看到这些全新的东西,健身房即将开业,并且提供类似的租金。我当时想,“我无法与之竞争。”即使我可以将空置率保持在最低水平,该地区的租金增长也会受到阻碍,因为你面临着很多竞争。所以这就是……这是人们在市场中需要考虑的一个非常重要的风险。但这又是超级区域性的,多户住宅的供应正在上线,往往出现在这些较热门的市场。我认为,在一些三级城市或较小的城市中,这一点确实不那么重要。你只是没有看到那么多。
奥菲:
那就对了。
戴夫:
Chen,您认为明年有哪些市场特别有趣,无论是积极的还是消极的?
陈:
是的,我认为除了阳光地带和这些真正负担得起的地方之外,我认为观察西海岸市场将会非常有趣,因为这些市场出现了我们在 2022 年末、年初看到的大幅价格调整。 2023 年。我认为人们会回到这些地方并说,也许现在可以达成协议。在这些地方,我们也看到了一些有关重返办公室的趋势正在发生变化。所以我认为公司对于重返办公室变得更加严格。
您正在听到有关回旋镖迁徙的故事。我们听到我们的经纪人说,“是的,这个人,他们搬到了博伊西,但后来他们发现,要么他们想搬到一个比博伊西有更多工作机会的地方,要么他们只是发现事实证明,博伊西的生活方式确实不适合他们。”也许他们实际上想离旧金山或西雅图或类似的地方更近一些。也许类似地,您也会看到从迈阿密到纽约之类的事情。因此,我认为密切关注旧金山、西雅图、纽约和华盛顿特区等人们离开这些地方的地方,看看 2024 年会发生什么,这真的很有趣。
戴夫:
伟大的。嗯,非常感谢你们俩。这是一次有趣的谈话。我必须告诉你们,我认为有来自 Redfin、Zillow 这两个行业重量级人物的人,我们将会发生这场大冲突,但你们在很多事情上都达成了一致。因此,希望这能帮助我们的观众,并对明年发生的事情充满信心,我们有几位经济学家彼此同意,但当你把两位不同的经济学家聚集在一起时,情况并不总是如此。但非常感谢你们俩。真的很感激。 Orphe,如果人们想更多地了解您的研究和您的团队所做的工作,他们应该在哪里做?
奥菲:
是的,zillow.com/research。如果你想在社交媒体上查找我,我在 LinkedIn 上,你只需输入我的名字,就可以很容易地找到我。
戴夫:
好吧。谢谢。陈,你呢?
陈:
是的。我们在 redfin.com/news 上也有类似的情况。您还可以在社交媒体、Instagram 或 Twitter(我猜现在以前称为 Twitter)或其他社交媒体平台上关注 Redfin。
戴夫:
嗯,再次感谢你们俩。我们希望您很快能再次回到节目中。
陈:
好的。非常感谢您接待我们。
奥菲:
感谢您的光临。
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在这一集中,我们将介绍:
- Redfin 和 Zillow 的 2024年房地产市场预测
- 美国消费者“疲软” 这对购房意味着什么
- 2024 年抵押贷款利率、“通货紧缩”以及明年 12 月我们可能会面临的情况
- “负担能力修正” 这可以帮助购房者获得他们的第一套房子
- 美国风险最高的房地产市场 可能会大幅降价
- 值得关注的经济实惠市场 房价坚如磐石
- 和 So 多得多!
节目链接
与奥菲联系:
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- 2008
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- 2023
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- 50
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- 关于
- 关于它
- 国外
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- 增加
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- 调整
- 忠告
- 主张
- 实惠
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- 年龄
- 中介代理
- 前
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- 瞄准
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- 尽管
- 时刻
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- 美国人
- 美国人
- 量
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- 和
- 公告
- 另一个
- 回答
- 预料
- 预期
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- 保健
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- 地区
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- 有志
- 办公室文员:
- 承担
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- 作者
- 避免
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- 银行账户
- Bank of America
- 基本上
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- 亿
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- 建设者
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- 买家
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- 改变
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- 情况
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- 气候
- 关闭
- 接近
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- 未来
- 相当常见
- 社体的一部分
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- 竞争
- 竞争
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- 经济学家
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- 每个人
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- 回报
- 回报
- 收入
- 收入
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- 风险
- 风险
- 河滨
- 健壮
- 粉色
- περίπου
- 圆
- 四舍五入
- 定位、竞价/采购和分析/优化数字媒体采购,但算法只不过是解决问题的操作和规则。
- 运行
- 运行
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- 更安全
- 说
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- 锯
- 对工资盗窃
- 说
- 说
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- 其次
- 秒
- 看到
- 看到
- 似乎
- 似乎
- 看到
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- 卖家
- 卖房
- 前辈
- 感
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- 严重
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- 形状
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- 共用的,
- 转移
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- 短期的
- 射击
- 应该
- 显示
- 显示
- 作品
- 侧
- 显著
- 显著
- 迹象
- 类似
- 同样
- 自
- 单
- 坐
- 坐在
- 情况
- SIX
- 放慢
- 放缓
- 小
- So
- 社会
- 社会化媒体
- 社会化媒体平台
- 固体
- 一些
- 有人
- 东西
- 有时
- 有些
- 不久
- 跨度
- 特别
- 具体的
- 花
- 花费
- 消费习惯
- 赞助单位
- Spot
- 传播
- 价差
- 弹簧
- 站
- 地位
- 开始
- 开始
- 开始
- 启动
- 州/领地
- 统计
- 统计
- 留
- 操舵
- 方向盘
- 步
- 棒
- 仍
- 库存
- 股市
- 股票
- 故事
- 故事
- 严格
- 强烈
- 奋斗的
- 学生
- 样式
- 这样
- 突
- 夏季
- 周日
- 超级
- 供应
- 供需平衡
- 肯定
- 磁化面
- 感到惊讶
- 调查
- 永续发展
- 游泳的
- 表
- 顺风
- 需要
- 服用
- 谈论
- 说
- 驯服通货膨胀
- 目标
- 税
- 团队
- 展示
- 告诉
- 告诉
- 易于
- 美国田纳西州
- 紧张局势
- 术语
- 条款
- 领土
- 第三
- 德州
- 比
- 感谢
- 谢谢
- 这
- 美联储
- 未来
- 国家
- 西方
- 其
- 他们
- 主题
- 然后
- 那里。
- 博曼
- 他们
- 事
- 事
- 认为
- 思维
- Free Introduction
- 今年
- 那些
- 虽然?
- 思想
- 三
- 兴旺
- 通过
- 门票
- 领带
- 次
- 购买时间
- 时
- 累
- 至
- 今晚
- 今天的
- 一起
- 告诉
- 明天
- 吨
- 也有
- 最佳
- 主题
- Topics
- 合计
- 完全
- 向
- 镇
- 跟踪时
- 交易
- 交易
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- 过渡
- 金库
- 趋势
- 麻烦
- true
- 王牌
- 尝试
- 试图
- 转
- 转身
- 原来
- 二
- 类型
- 类型
- 不确定
- 不确定
- 下
- 理解
- 理解
- 理解
- 失业
- 失业率
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- 单位
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- 美国经济
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- 平时
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- 体积
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- 工资
- 等待
- 等候
- 钱包
- 钱包
- 想
- 通缉
- 希望
- 希望
- 养兔场
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- 是
- 了解
- 观看
- 方法..
- 方法
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- 欢迎进入
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- 去
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