未发生的崩溃：房地产市场已经触底了吗？

戴夫：
大家好，欢迎来到On Market。 我是你们的主持人 Dave Meyer，今天我一个人做节目。 我们将深入探讨过去几周疯狂出现在我的新闻提要上的一个问题，我对此感到有点惊讶。 所以我决定研究这个话题，我将在这一集的过程中分享我对它的了解和我的看法。
现在我研究的问题是，我们今天要讨论的是，房地产市场是否已经触底？ 老实说，在过去的几个月里，我真的不认为我们至少要到 2023 年下半年，也许到 2024 年才会讨论房地产市场触底反弹的问题。但是来自著名的组织在谈论这个。 举个例子，迈克·西蒙森 (Mike Simonsen) 是 Altos Research 的首席执行官，这是一家非常著名、非常有信誉的房地产数据公司，他发表了一篇文章，名为《房地产市场是否已经触底》，非常直截了当。 我们还看到《华尔街日报》刊登了一个标题，称房地产市场正在显示解冻迹象。 雅虎和财富登上头条，询问需求是否已经在 2023 月触底，而全美最大的银行和最著名的经济预测机构之一高盛实际上上调了其 XNUMX 年的房地产市场预测。
这真的很明显，因为大多数预测者，至少在 2022 年下半年，都在下调他们的预测。 Zillow 不断下调他们的预期。 我们看到其他大银行、其他房地产公司业绩下滑。 我们看到其他大银行、其他房地产公司业绩下滑。 所以这个问题有点让我着迷。 我们接近底部了吗？ 我调查了一下，今天我要做的是与大家分享我发现的数据。 这样，您可以自己决定您是否认为市场已经触底，是否会再次开始增长，是否存在更多的下行风险，最后我会与您分享我的意见，但对于大多数人来说我刚才要谈的是为什么这些企业，为什么其中一些知名公司说房地产市场可能已经触底。
你不必同意这一点。 最后我会告诉你我的意见。 但我只想说，他们之所以这样说，从根本上来说是合理的。 这不仅仅是房地产行业的大张旗鼓和啦啦队。 事实上，最近公布的经济和房地产数据表明，最糟糕的时期可能已经过去。 我并不是说那是真的，我只是说有一些指标指向那个方向，因此值得理解。 事情正在发生变化，我想帮助您了解发生了什么变化，然后您可以自己决定是否认为这意味着房地产市场已经触底。 再一次，最后我会分享我的观点，让你知道我认为可能会发生什么。
好了，这就是我们今天要说的。 但在我们开始之前，我确实要感谢最近给我们写过 Apple 或 Spotify 评论的所有人。 我们要求人们写评论，因为它确实对我们在 On the Market 上有很大帮助，我们收到了一些很棒的评论，我真的很感谢所有花时间写评论的人。 我们很感激。 我们阅读了其中的每一个。 感谢您的反馈。 如果您还没有发表评论，但您喜欢这个节目，我们将不胜感激。 所以感谢大家成为我们社区的听众和成员，当你们做这样的事情时，这对我们来说是一个巨大的帮助。 再次感谢您。 其次，我们确实需要快速休息一下，听取发起人的意见，然后我们将进入我们的话题，房地产市场是否触底。
好吧，所以当我开始研究房地产市场是否触底这个问题时，我基本上将我的研究分为两个不同的方面，需求方面和供应方面。 与所有经济学事物一样，它实际上归结为供求关系。 让我们谈谈需求方面，因为我首先想到，因为我认为这在过去六个月左右的时间里推动了市场行为。 基本上自 2 月或 3 月以来，当利率和抵押贷款利率开始飙升时，我们已经看到房地产市场进入调整阶段。 这基本上是因为抵押贷款利率上升减少了需求。 当抵押贷款利率为 4%、5% 或 6% 时，即使价格较高，人们也乐于购买房屋。 快进到 2022 月，当他们上升到 XNUMX% 或 XNUMX% 时，人们再也买不起了，所以他们退出了房地产市场，因为他们不再寻找房子。 这减少了需求，并给房价带来了下行压力。 这基本上就是我们自 XNUMX 年 XNUMX 月、XNUMX 月以来所看到的情况。
在这里给大家讲个轶事，在大流行开始时，住房负担能力是 2020 年以来最高的之一。人们买房很容易，因为价格没有上涨那么多，但抵押贷款利率超低，这就是从 2020 年到 2022 年年中的这种狂热的开始。现在，在 2022 年下半年，我们实际上看到了住房负担能力，并且有不同的方法来衡量这一点，但通过住房负担能力是衡量它的一种更有声望的方法，达到了 40 年来的最低点。 当这种情况发生时会发生什么，当负担能力下降时是很明显的，对吧？ 人们刚刚退出市场。 再一次，这就是我们所看到的。
但自 30 月以来发生了一件有趣的事情，那就是负担能力实际上已经开始改善，因为抵押贷款利率已经下降。 抵押贷款利率，7.4 年期固定利率抵押贷款的平均利率实际上已经达到峰值，到目前为止，它肯定还会上升，但到目前为止，在这个紧缩周期中，它在 6 月份达到了 XNUMX% 左右的峰值，最近在 XNUMX 月份，它是低至 XNUMX%。 现在，这仍然是一年前的两倍，所以相对而言，我们并没有突然间再次处于高抵押贷款利率。 但在了解房地产市场是否已经触底的背景下，由于抵押贷款利率已经下降，房地产市场的部分压力已经减轻。 我们不会深入探讨这个问题，但你要知道，抵押贷款利率下降的一些原因基本上是因为通货膨胀的速度有所下降，人们基本上不认为美联储将继续提高利率。 还有很多对经济衰退的担忧，当经济衰退来临时，抵押贷款利率就会下降。
因此，发生的事情有一个复杂的因素，但对于这次谈话，你需要知道的是，他们现在大约占 XNUMX% 左右，仍然非常高，是去年的两倍，但低于他们的水平在十一月。 这帮助减轻了一些，但不是全部，甚至接近全部，但在负担能力方面减轻了住房市场的一些压力。 现在，我们稍后再讨论这个问题，因为这次谈话的整个背景当然是关于房地产市场是否触底的。 绝对有，我只是想明确这一点，绝对不能保证抵押贷款利率不会在不久的将来回升。 稍后我将讨论一些不同的场景。
但我现在只想说，TLDR，跳到最后，抵押贷款利率很有可能回升。 因此，当您考虑市场是否触底时，这是需要考虑的因素。 但现在要知道，2023 年 2022 月和 XNUMX 月的房价比 XNUMX 年 XNUMX 月、XNUMX 月和 XNUMX 月的房价更便宜。所以这表明，这可能是所有这些公司都在思考的主要原因之一房地产市场已经触底。
现在，为了提供更多证据证明抵押贷款利率的适度下降有多大影响，有一个叫做抵押银行家协会抵押购买指数的东西。 太啰嗦了，我再说一遍。 基本上有一个组织叫做抵押银行家协会。 他们每周都会发送一份调查，以了解有多少人正在申请抵押贷款，包括再融资和新购买的抵押贷款。 我这里说的是新买的，基本上有一个指数。 所以它没有给你确切的数字，它都是相对的，但过去几周该指数一直在 185 和 205 之间。
除非我给你一些参考，否则这对你来说可能没有意义，所以让我给你这些参考。 160 月底为 160。 那是 185 月份申请抵押贷款的相对人数是 205，现在是 10 到 15。因此，寻求抵押贷款的人数增加了 300% 或 185%。 如果你想知道这一切意味着什么，那就意味着如果更多的人正在寻找抵押贷款，那就意味着市场需求更多，这可能会对价格产生上行压力。 这也是房地产市场可能触底反弹的原因之一。 当然，另一方面，一年前它坐在 200 左右，而我们在 XNUMX 到 XNUMX，所以这比一年前大大下降。
但尽管如此，需求在 2023 年有所回升。我们看到抵押贷款购买申请指数在 2023 年的六周中有五周有所上升，而且没有人说……我不想让你认为我在说有很多与去年相比的需求，但我们在这里谈论的不是，市场是否像去年一样强劲。 我们谈论的是它是否已经触底，以及它在 2023 年的六周中有五周增长的事实意义重大。 所以你应该知道的是，我们已经看到抵押贷款利率下降，这实际上让人们回到了房地产市场，现在更多的需求正在进入市场，这可能是主要原因之一一些公司预测市场已经触底，并可能在未来几年内增长。 再说一次，我不是亲自这么说，但这是原因之一，人们可能会这么说的合理的根本原因之一。
我只是想明确一点，我一直在谈论的是需求，谈论需求，其中一些公司，如福布斯和财富特别表示，他们认为需求已经触底，但价格可能不一定触底。 我们稍后会谈到这一点，但这可能是真的，更多的人可能会回到市场，但如果库存增加，价格仍可能下跌。 我们待会儿再谈。
所以让我们实际上只谈谈库存和供应方面，因为这是这里的反作用力。 我们看到需求已经上升，与去年的水平相去甚远，但自 XNUMX 月以来有所上升。 要知道房地产市场是否触底，我们需要知道供应是否以相应的方式增加，或者供应是否仍在下降，或者发生了什么。 所以我将在这里通过几个供应方指标，你可以自己决定。
所以第一个是活跃的列表。 这基本上就是在任何给定时间市场上有多少房源。 据 Redfin 称，活跃房源同比增长 20%。 这是活跃列表数量的显着增加。 它们仍低于 2021 年的水平，并且远低于 2020 年的水平。 因此，仅就上下文而言，这意味着我们在大流行前时期甚至大流行的头几年都远未达到活跃的上市状态。 但它们已从 2022 年的低点回升，这非常重要。 我们刚刚谈到需求大约是一年前的一半，即使它在上升一点点，但仍然远远下降。 然后我们也在谈论供应是如何增加的。 这基本上与这些公司所说的相反。 房价将继续上涨的论点是，尽管需求可能会略有上升，但库存实在是太多了。 当供应相对于需求过多时，这意味着价格将会下降。 因此，您应该注意的一件事是，活跃房源同比增长，但仍远低于大流行前的水平。
现在我想分享另外两个供应衡量标准，即上市天数和供应月数。 这些都是衡量库存的其他方法。 如果您想自己弄清楚如何计算供应月数，基本上就是库存，即任何给定月份上市的房屋数量除以房屋销售总数。 这就是几个月的供应意味着什么。 换句话说，基本上就像卖掉现在市场上所有的房子需要多少个月？ 就背景而言，我们看到过去几个月的供应量一直在持续增长，而且我们正在接近，至少根据 Redfin 的说法，三个月的供应量。 现在，在某些情况下，这比我们在 2021 年和 2022 年的供应量大约一个月或一个半月的水平高了很多。 另一方面，我们仍低于 2019 年的水平，当时供应月数超过 3%。
我喜欢几个月的供应并且我认为这是一个值得关注的关键指标的原因是它衡量供需之间的平衡，对吗？ 所以它不只是说，这是市场上有多少房产，或者这是有多少人在寻找房产。 它显示了这些房产实际找到买家的速度有多快。 它仍然低于 2020 年的水平，即 2019 年的水平，但如果你看一下图表，我会向你描述一下。 几乎是直接射了上去。 它上升得非常非常快。 对我来说，这是一个值得关注的非常重要的指标，因为即使需求可能已经触底，我们也不知道，但有一些证据表明它可能正在改善。
如果这种供应和库存的趋势在上升，我认为定价仍然存在很大的下行压力。 正确的？ 供应月数从大约 1.5 个月增加到近三个月。 它在大约六个月内几乎翻了一番，而且还没有放缓的迹象。 如果你看一下上市天数，这是一个与供应月数非常相似的指标，它们都衡量物品离开市场的速度，你会看到基本上完全相同的东西。 它在过去六个月中迅速飙升，仍低于大流行前的水平，但我们看到库存有非常显着的增加。
所以当你把所有这些信息放在一起时，基本上你所拥有的证据表明需求可能已经见顶，可能在 XNUMX 月或 XNUMX 月触底。 我们不知道。 但有迹象表明，至少目前我们已经触底。 但另一方面，当你看一下目前同样重要甚至更重要的指标库存时，它仍在以我认为房地产市场尚未触底的速度上升。
所以我个人认为，现在说房地产市场触底还为时过早。 我一开始就这么说了，我有点想在分享我的观点之前先了解一下数据，但我认为开始说房地产市场已经触底而所有经济确定性仍然存在的说法有点疯狂，正确的？ 我们仍然不知道美联储还要加息多少次，我们不知道“终端利率”是多少。 终端利率基本上只是指美联储在一段时间内持有利率的联邦基金利率。 我们不知道那会是什么。 我们不知道我们是否会陷入衰退。 我们不知道经济增长或收缩的速度有多快。 在我看来，现在判断房地产市场触底的问题太多了，似乎还为时过早。
现在，我明白他们在说什么，这就是为什么我有点深入研究这个问题，我知道如果抵押贷款利率实际上已经达到顶峰，这是一个很大的假设，但如果它们实际上已经达到顶峰，那么如果人们在 2023 年重新回到房地产市场，库存可能会趋于平稳，房地产市场触底，我们将会增长。 这是可能的，但我个人认为这不是最有可能的情况。 我在预测时因为没有充分解释这一点而惹上麻烦，但是当你预测东西时，你真的需要考虑概率。 有一种情况表明房地产市场已经触底。 我只想说，也许那是 20% 的机会，也许那是 25% 的机会。
我认为更有可能的情况是，在 2023 年的剩余时间里，我们看到房价面临下行压力，也许有 50% 的可能性，也许有 25% 的可能性我们会进入全面崩溃，即 15%房价同比下降或更多。 所以这些都是可能的。 但我只想说，我认为目前房地产市场触底的可能性不大。 对我来说，确实有很多不同的场景需要我们仔细考虑，你可以自己决定你认为哪一个是最合理的。 所以我只是列出三四个场景，你可以自己决定。 因为基本上，我认为真正的大变量，我们需要了解的两件事是，通货膨胀会发生什么，经济衰退会发生什么。
因此，可能发生的第一种情况是通货膨胀率较低。 我们已经看到通货膨胀连续五个、六个月、七个月下降。 因此，如果通货膨胀保持在该轨迹上并且也没有衰退，那么这些事情都是独立的。 他们不一定要一起去。 但第一种情况是通货膨胀率较低且没有衰退，这可能是整个经济、整个国家最好的情况，因为人们的消费能力得以保留，而且没有衰退，所以失业的人更少，有更多的经济机会。 对于整个经济而言，这可能是最好的情况。 但在那种环境下，利率实际上可能会上升。 抵押贷款利率可能会上升，因为如果通胀较低但没有经济衰退，美联储可能会继续加息。 因为如果经济在增长，他们就有更多的回旋余地，他们基本上有更多的缓冲来继续加息而不破坏某些东西。
因此，如果没有经济衰退的环境，您可能会看到债券收益率上升。 这可能会使抵押贷款利率上升，并可能再次超过 7%。 我个人很难想象它们会超过 8%，更不用说 2022%，但我在 2023 年的利率和抵押贷款利率上错了很多次。所以对这一切持保留态度，但因为我错了，我真的一直在研究这个问题，我认为这可能是 8 年抵押贷款利率最坏的情况是它们上升七分半，也许是 XNUMX%，但这伴随着相对良好的经济形势，通货膨胀率较低且没有衰退。 所以在这种情况下，我认为房地产市场不会触底，对吧？ 因为如果抵押贷款利率回升，那将再次损害负担能力，从而将需求拉出市场。 因此，第一种情况，即较低的通货膨胀率而不是经济衰退，虽然对整体经济有利，但我确实认为在可预见的未来可能会继续对房价施加下行压力，直到抵押贷款利率回落。 这就是第一种情况。
第二种情况是通货膨胀率较低但经济衰退。 因此，我们再次看到通货膨胀率下降，它处于下降趋势。 再一次，当我说通货膨胀率较低时，我想向人们表明，这并不意味着价格正在下降。 这意味着它们的上涨速度变慢了，但这正是美联储所关心的。 其他人可能希望价格下跌，但我在这里谈论的是试图预测美联储的行为，因为抵押贷款利率对房地产市场非常重要。 我的意思是，他们想要达到的是 2-3% 的通货膨胀率。 因此，如果通货膨胀率下降并且出现经济衰退，这对我来说是一种相对可能的情况，这是抵押贷款利率的最佳机会。 因此，与第一种情况不同，这对整个经济来说并不是一个好情况，因为我们进入了衰退。
但这给抵押贷款利率带来了下行压力，原因有二。 第一，由于通货膨胀率较低，这将减缓美联储的加息速度。 而且，经济衰退给抵押贷款利率带来了下行压力。 我知道这有点难以理解，但基本上抵押贷款利率是基于债券收益率。 当经济衰退时，人们想要债券。 当他们想要债券时，就会压低债券收益率，从而降低抵押贷款利率。 我已经为此做了几集，我现在不打算太深入。 但你需要知道的是，一般来说，当经济衰退时，抵押贷款利率会下降。 因此，如果我们看到较低的通货膨胀率和经济衰退的结合，这可能会使抵押贷款利率在年底前降至五成左右，因此它可能会进一步下降。
所以这种情况，我认为这就是那些说房地产市场已经触底的人所设想的情况。 他们看到通货膨胀率下降。 他们还看到经济衰退即将来临，这意味着他们认为抵押贷款利率将进一步下降，这将为房地产市场火上浇油，价格将触底回升。 现在，我认为这是一个非常合理的情况。 我并不是说这是最有可能的情况，但随着经济衰退，通货膨胀率下降，这是很多人认为会发生的两件事。 因此，我确实认为有一些基本面合理、非常合理的观点认为房地产市场可能已经触底。 我个人认为现在做出这样的决定还为时过早。 我不准备说会出现经济衰退，或者说今年通货膨胀率会下降。 但是那些预测出来的人，他们这样说是有根本合理的理由的。
好的，这就是场景一和场景二。 第三种情况是经济衰退导致通货膨胀率上升。 所以请记住，情景一是低通胀，没有衰退。 情景二，低通胀，是经济衰退。 情景三，我们有更高的通货膨胀和经济衰退。 现在，在我看来，这可能会使抵押贷款利率接近目前的水平，因为更高的通胀意味着美联储将提高利率。 这给抵押贷款利率带来了上行压力。 但是，正如我们刚刚谈到的那样，经济衰退会给抵押贷款利率带来下行压力。 因此，在我看来，这些可能会相互抵消，具体取决于经济衰退的严重程度，取决于更高通胀的严重程度。 你可以看到抵押贷款利率保持在某种程度上接近它们的水平。
现在，第三种情况可能会发生，但通货膨胀的轨迹并没有使它看起来像是目前更有可能发生的情况之一。 我们已经看到通货膨胀数次下降，连续七个月左右。 因此，我个人认为它可能会回升，通货膨胀，但这需要另一次地缘政治冲击。 就像一年前一样，通货膨胀开始看起来可能会下降，然后俄罗斯入侵了乌克兰。 这导致通货膨胀率上升，远远高于所有其他通货膨胀原因。 那只是一种催化剂。 我们现在看到供应方面的冲击，很多印钞已经放缓，因此我们开始看到通货膨胀得到控制。 但是现在有很多地缘政治动荡，我们看到气球，他们在左右击落东西。 谁知道会发生什么，如果这种情况继续下去，可能会带来其他通胀压力并导致第三种情况，即经济衰退导致通胀上升，抵押贷款利率可能会保持在目前的水平附近。
所以我认为这些是最有可能发生的情况。 可能发生的三件事。 我不知道哪一个会发生。 我个人觉得一两个可能性比较大，因为通胀有回落的迹象。 我只是不知道是否会出现衰退，但我只想明确一点，如果出现衰退，房地产市场很有可能会相对较快地反弹，因为抵押贷款利率可能会下降向下。 我知道有些人认为，哦，当经济衰退时，人们不想进入房地产市场。 我个人认为，现在的房地产市场真正关乎的是负担能力，如果抵押贷款利率能让人们买得起，即使在经济衰退的环境中，我们也会看到需求回升。
这就是，这三种情况。 你可以自己决定你的想法。 可能还有其他情况，这只是我认为最有可能的三种情况。 显然还有第四种情况，即在没有经济衰退的情况下出现更高的通胀，但对我来说这似乎不太可能。 如果通货膨胀开始回升，我们几乎肯定会陷入衰退。 我对此可能是错的，但我认为这种可能性要小得多。 所以对我来说，我仍然认为房地产市场有可能触底，但可能性不大。 我个人认为，我已经这么说了一段时间了，但我认为 2023 年上半年会更加相同。 我们将看到抵押贷款利率大幅波动。 我们已经看到它比 2023 月份的水平略有下降，我认为由于这种波动，人们不会像 XNUMX 年下半年那样热情地重返房地产市场，具体取决于关于通货膨胀和衰退会发生什么。
所以我仍然认为最有可能的情况是房价在 2023 年下跌但不会崩盘，但这只是我的看法。 随着事情的发展，我们每天都会看到新数据出现。 随着事情的发展，我将继续与您分享正在发生的事情，以便您可以自己做出决定，我将分享我的观点。 希望我是对的，很多时候我是错的。 但我通过这些类型的事件和分享这些信息的目的是帮助您了解可能发生的不同情况。 您可能认为情况一最有可能，或者情况三最有可能，或者不管是什么。 我希望你能帮助理解一些宏观经济，一些当前房地产市场和经济中正在发生的行为因素，这样你就可以做出自己明智的决定。
有了这个，我要离开这里。 非常感谢您的收听。 如果您对节目有任何反馈或问题，可以随时在 Instagram 上联系我，我是@TheDataDeli。 我们下次再见，观看最新一集的 On the Market。
On the Market 是由我、Dave Meyer 和 Kailyn Bennett 创建的。 由 Kailyn Bennett 制作，Joel Esparza 和 Onyx Media 编辑，Puja Gendal 研究，非常感谢整个 BiggerPockets 团队。
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