银行倒闭 直到几周前,这些都已成为过去。 后 硅谷银行的(SVB)失宠,许多其他地区性和小型银行破产, 美国人铁腕地持有现金,不知道是否 不景气 或者软着陆可能即将到来。 随着经济更加不稳定,公众也会产生更多的恐惧、恐慌和怀疑。 值得庆幸的是,我们有 马克赞迪穆迪分析公司首席经济学家,分享一些经济真相(而不是崩溃引发的恐怖)。
马克对经济了如指掌并且了解 这些银行倒闭背后的真正影响。 他对这一系列银行倒闭是否会导致经济衰退发表了自己的看法 甚至更严重的衰退,为什么政府被迫建立一个 紧急, 如何 房地产 当我们试图从这个崩溃的脆弱体系中进行重建时,经济将受到影响。 而且,如果您担心 大银行可能会开始在自身压力下崩溃马克有一些信息可以平息你的恐惧。
但我们不仅仅关注银行新闻。 马克分享了如何“缓让”可能会发生在整个美国,从而导致 经济低迷 随着失业率上升和 GDP 增长放缓。 他还给 抵押贷款利率预测 并讨论了可能存在的一种房地产类型 大麻烦 在接下来的几年里。
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戴夫迈耶:
嘿大家。 欢迎来到市场上。 我是你们的主持人戴夫·迈耶(Dave Meyer),今天将是我有点喜欢的剧集之一。 我们有一位经济学家,我多年来一直关注他,他是穆迪分析公司 (Moody's Analytics) 的马克·赞迪 (Mark Zandi),他是国内最受尊敬、最有信誉的经济学家之一。 他一直在为穆迪报道房地产市场和经济问题,如果你不知道的话,我们邀请了他们的几位嘉宾。 这只是一家大型分析经济学公司,做了很多原创研究,马克是他们的首席经济学家之一。 今天,我们与他就各种各样的事情进行了一次令人难以置信的对话。 我们开始讨论银行业危机,马克提供了一些非常有用、富有洞察力的信息,说明正在发生的事情、为什么某些银行面临风险而其他银行却没有。
如果他认为这种情况会蔓延,他会如何看待政府干预。 然后,我们进行了一次非常好的对话,讨论这将如何影响整个经济,我们是否可能陷入衰退,当然,最后我们谈论了很多关于银行业危机的问题,是的,它是如何发生的?仍在展开,但根据我们目前对银行业危机的了解,它是否以及如何影响住宅和商业房地产市场。 这是我们做过的我最喜欢的节目之一。 马克真的……制作了复杂的经济信息,非常容易理解,他确实做得很好,揭示了我们今天所处的特殊奇怪的经济气候。 我们先休息一下,然后开始采访穆迪分析公司的首席经济学家马克·赞迪。 马克·赞迪,欢迎来到市场上。 非常感谢您来到这里。
马克·赞迪:
很高兴,戴夫。 感谢您的款待。
戴夫迈耶:
好吧,我希望您还没有厌倦谈论银行业危机,因为这就是我们希望向您请教的问题。
马克·赞迪:
不。是的,这是每个人都想谈论的话题,包括我 90 岁的父亲和岳母,所以这肯定是最重要的。
戴夫迈耶:
嗯,是的,我认为这对我自己和我们的很多听众来说都是如此,我们上周确实做了一个节目,讨论了硅谷银行具体发生的事情,以及导致这一情况的一些决策和宏观经济因素。 ,但我希望只是与您谈谈目前美国银行体系的总体情况,以及您在整个行业中看到的风险有多大。
马克·赞迪:
嗯,总的来说,我感觉还不错。 由于金融危机后的改革,银行体系总体上拥有大量资本。 资本是缓冲,是银行必须消化其贷款和证券可能遭受的任何损失的现金缓冲,它的记录、资本数额,特别是大公司,即所谓的 GSIB,全球系统重要性银行,它们到处都有资本。 流动性总体充足,风险管理良好。 因此信用质量非常好。 我的意思是,如果你看看拖欠率和冲销率,它们非常低。 他们开始有点担心银行卡和无担保的个人线路,我们可以谈论这些。
总的来说,质量很好,所以我想说这个系统的状态非常好。 现在显然,考虑到利率的上升(过去一年非常显着)以及收益率曲线的形状,它承受着很大的压力,这就是长期利率和短期利率之间的差异,因为这决定了银行的净利息他们的利润率。 他们面临着压力,你可以看到,在我们现在正在遭受的银行业危机中,但总的来说,银行体系状况良好,与我所见过的一样好,进入了这样的时期。
戴夫迈耶:
这是非常有用的背景,因为它不一定是那样的,我想问一个关于这个的后续问题,但首先我想问,你说了一些关于 GSIB 的事情,每个人可能都在一次学习这个缩写词,全球系统重要性银行。
马克·赞迪:
是的。
戴夫迈耶:
你说他们的状态特别好。 为什么这些中小型银行的股票特别下跌,或者至少比这些 GSIB 的感知风险更高,我认为对于我们的受众来说,这些银行是大通银行、富国银行和美国银行等大型银行,这是否有原因?什么样的银行?
马克·赞迪:
是的。 最大的区别之一在于它们所持有的资本和流动性数量,因为 GSIB 被认为具有系统重要性,这意味着如果它们失败,它们将摧毁整个系统以及金融危机后的监管。 多德弗兰克法案是2010年通过的立法,要求那些大公司持有大量资本。 我的意思是,为了给您提供背景信息,您将所有资本加起来,这就是我之前提到的现金缓冲。 占他们资产的20%以上。 这是金融危机前的两倍多。 所以这些人在经济上几乎是经得起流星考验的。 我的意思是他们……因为我们非常担心他们会破产。 小家伙们则不然,事实上,2010 年实施的多德-弗兰克法案中的一些改革针对资产低于 250 亿美元的机构被取消了。
硅谷银行非常非常快地从一家 50 亿美元的银行成长为一家 200 亿美元的银行,因此他们从未陷入更严格的监管制度。 因此,他们的资本较少,流动性较差,监督和监管也较少。 我们必须通过良好的根本原因分析来更准确地了解这里发生的情况。 从本质上讲,因为他们没有资本和流动性,所以他们更容易受到银行挤兑的影响,而银行挤兑也是他们失败的原因。 因此,他们只是没有像大公司那样拥有同样的资源,也没有大公司拥有的同样坚如磐石的财务基础,这在很大程度上是因为十多年前金融危机后的变化。
戴夫迈耶:
太好了,这非常有帮助,我认为这可以帮助我们的观众理解为什么某些类型的银行比其他银行看到更多的风险和更多的恐惧。 关于为什么银行体系本身状况相对良好,您提出了一些重要观点。 你能帮我们解决目前的情况吗? 如果银行体系状况相对良好,为什么我们会看到银行倒闭? 我想我们在这个节目中已经讨论过这一点,但为什么现在银行系统仍然存在持续的风险和恐惧?
马克·赞迪:
嗯,失败的银行都是我所说的特殊银行,对吗? 硅谷银行、Signature Bank 和 Silvergate 已经失败过三起。 Silvergate 几周前失败了。 Silvergate 和 Signature,它们只是加密货币银行。 我的意思是,他们迎合了加密货币热潮,这种热潮具有高度的投机性,长期以来对该市场有很多警告。 毫不奇怪,它崩溃了,这两家银行也破产了,因为它们与加密货币市场正在发生的事情密切相关。 就硅谷银行而言,他们与科技行业息息相关。 众所周知,由于多种不同的原因,科技行业面临着巨大的压力。 今天你甚至看到亚马逊又解雇了 9,000 人。 因此,科技行业面临着很大的压力,尤其是小型初创科技公司,因为它们的现金流为负,因此需要资金来维持运营。 他们正在烧钱。
因此,他们需要不断增加新的股本、增加新的债务、新的资本来运作。 当科技行业陷入困境时,他们无法出去筹集更多资金。 所以他们变得越来越脆弱。 他们的存款开始减少,使银行变得越来越脆弱。 所以我认为 SVB 更多的是……硅谷银行,我将继续使用它,它只是说起来容易得多,它确实与科技行业紧密相连,并受到科技泡沫的打击。 更广泛地说,脆弱性在于利率确实大幅上升,而利率上升导致所有银行持有的国债和抵押贷款证券的价值下降。
因此,如果一家银行必须拿出现金来偿还储户并必须出售这些证券,而他们没有对冲该风险,这意味着他们没有以一定成本将该风险转移到市场上,那么他们就很脆弱,因为他们需要现金。 他们亏本出售这些证券并承受巨大损失,而且他们可能无法填补这个缺口。 因此,整个系统就是漏洞所在,但我认为总的来说,再次回到我最初的观点,我认为整个系统的风险通常是可控的。 这一点也不奇怪。 这是很好理解的,大多数银行都非常谨慎地对待所谓的资产负债管理,就是这样,并且对冲了很多风险。
因此,我并不认为银行系统面临这种威胁的重大风险,但这就是它所存在的一个漏洞。 其他失败的银行再次与加密货币和技术的发展有着非常特殊的联系。
戴夫迈耶:
除了您刚才提到的一些资产和证券价值下跌的风险之外,还存在哪些恐慌风险? 因为在我看来,很多风险来自人类的行为和心理,而不一定是银行的资产负债表。
马克·赞迪:
是的,这是一个很好的观点,这一次可能与过去的人们有所不同……并不是说人性已经改变。 正如我们所知,戴夫,这一点永远不会改变。
戴夫迈耶:
是啊。
马克·赞迪:
这从未改变,保持不变,人们总是受到这些担忧的影响。 记住吉米·斯图尔特,《美好生活》。 自从银行诞生以来,银行挤兑就一直存在。
戴夫迈耶:
另一个人正在和我谈论这件事。 它是一个精彩的人生。
马克·赞迪:
一部很棒的电影。
戴夫迈耶:
如果乔治能解决银行挤兑问题,我们都会没事的。
马克·赞迪:
要是他在这里就好了,要是就好了。 所以这是一样的,但这次有点不同,也许不仅仅是一点不同,是人们的担忧通过社交媒体被放大的速度有多快,硅谷银行的案例就发生了这种情况,有有很多关于银行的一些投资者、储户和客户公开发推文说他们要退出,任何与银行有关系的人都应该退出的故事,我相信他们用更强硬的措辞表达了这一点,病毒式传播。 因此,你放大了这些担忧和风险。 你回到 1932 年,那个银行经营者吉米·斯图尔特(Jimmy Stewart),《美好生活》(Wonderful Life),你显然没有这些,对吧? 我的意思是,这是一个充满焦虑的社区。 因此,这并不是一个放大这些担忧的全球社交媒体平台。
因此,这就提出了一些关于未来的有趣问题,以及我们必须如何考虑这些银行挤兑,以及需要制定哪些监管措施来减轻未来这些银行挤兑带来的潜在风险。 它们再次被社交媒体放大。 我不确定我对这个问题有答案,但我认为我们应该开始问自己这个问题。 也许是因为社交媒体以及这些担忧的放大,未来我们将看到比历史上更多的银行挤兑,至少自上世纪 30 年代存款保险出现以来是这样。
戴夫迈耶:
这对于社交媒体成分来说很有意义,我一直想知道的一件事是,我在创业和风险投资领域的经验有限,但有一些经验,在我看来,这里的部分问题只是这些企业投资者如何合作的本质,这些初创公司从一个非常小的投资者池中获得所有资金。 我的意思是,可能有数百或数千家风险投资公司,但不是有影响力的大公司,有几十家,他们在这种情况下拥有如此大的权力,也许几十个风险投资家可以发送电子邮件,告诉公司拥有价值数十亿美元的存款来提取资本。
我想不出任何其他行业能够将这种权力集中在如此少的人手中,但就你而言,加上社交媒体只会造成这种奇怪的情况,恐慌可以如此迅速地传播。
马克·赞迪:
是的。 不,绝对是。 我完全同意你的看法。 我的意思是,这又回到了我的观点,即感觉……我一直使用“特质”这个词。 它是独一无二的。 这不一样。 这不是你父母的银行。 这是一家非常非传统的银行,拥有一群非常不同的客户和他们自己的问题,从而造成了这种情况......我认为我们发现自己陷入了这种情况。
戴夫迈耶:
是的,绝对是。 所以我知道你没有水晶球,但我不得不问——
马克·赞迪:
顺便说一下,我有三个,戴夫。 我不知道是不是,但我得到了三个。 是的。 是的。
戴夫迈耶:
你走了。
马克·赞迪:
是啊。
戴夫迈耶:
好吧,我很好奇你认为从这里会发生什么。 政府显然已经介入,一些不同的机构也介入试图遏制危机。 您认为美联储和联邦存款保险公司迄今为止为安抚储户所做的工作是否足够,或者您认为未来存在更多的不确定性,可能会出现更多的银行倒闭或这场危机的延续?
马克·赞迪:
嗯,我认为政策反应令人印象深刻、规模巨大,与金融危机时的情况截然不同。 当时的政策制定者、美联储、FDIC 和布什政府花了很长时间才开始行动,部分原因是他们自 1930 世纪 XNUMX 年代以来从未经历过类似的事情,所以这都是全新的,但这种非常积极的应对措施保证了破产机构中所有存款人的存款,无论大小,我的感觉是,如果不是明确地,隐含地表明,如果再次发生破产,这些存款人将再次完整,无论大小,他们担心当前的环境系统性风险和银行挤兑。 美联储设立信贷安排,为银行提供流动性。
我之前谈到的那些国债抵押贷款证券,由于利率上升,它们在银行的资产负债表上处于亏损状态。 银行可以向美联储提供这些国债和抵押贷款作为按面值贷款的抵押品,这样……就好像它们没有损失任何价值一样。 他们必须为此支付高额利息,但这没什么大不了的,我的意思是满足存款需求。 当然,政府已经介入,通过关闭机构来解决系统中的薄弱环节。 我们已经讨论了 SVB 和 Silvergate 以及 Signature 或合并,这就是我们在周末看到的削弱的机构和更强的机构,当时瑞士大银行瑞银 (UBS) 接管了陷入困境的瑞士信贷银行 (Credit Suisse),该银行早在这一切之前就陷入了困境混乱,却因为这混乱而被推倒了。
然后,组织其他银行介入,帮助陷入困境的银行。 这将是共和国的第一起案件。 因此,政府正在采取非常积极的措施,将那些特殊的、薄弱的环节从系统中剔除,把它们放在那里,这样人们就会感到放心,因为他们与他们做生意的银行资金状况良好,他们会得到他们的贷款。存款出来。 所以我对此感觉很好。 还有其他的……如果我今天是国王,我还会考虑其他一些事情。 几天后,美联储必须就利率问题做出重大决定。 在这场银行业危机的背景下,他们有可能加息,再加息四分之一个百分点,但我只是不明白。
我的意思是,一周你要建立一项信贷安排来提供流动性,以帮助减轻银行的压力,然后,下周你将提高利率,这会给银行带来压力。 我很难把这个圈子摆成正方形。 因此,对于美联储,我可能会……好吧,我们必须看看他们会做什么,但我担心他们会加息。 在我看来,这是一个错误,但让我们看看他们最终在这里做了什么。 此外,就向储户提供的担保而言,目前是各个机构提供的担保,而不是一揽子担保。 如果有人失败,这些储户将得到政府的担保。 我不太确定在当前情况下我是否会这样做。 再说一次,我认为在这种环境下,银行挤兑很有可能发生,你想让人们非常有信心。
我刚才会说,在这个系统环境中,我给这个系统环境贴上标签,它是暂时的,但我们就在这里。 我会担保任何倒闭机构的所有存款,只是为了让大家安心,让我93岁的婆婆安心。 我的意思是,为什么不来吧,就这样做,然后,我们到达危机的另一边,然后你就摆脱了系统性风险豁免,然后继续前进。 因此,我会在边缘做一些不同的事情,但从总体上看,我认为他们做得很好,对问题的反应非常积极。
戴夫迈耶:
好吧,对于每个听的人来说,当这个消息发布时我们就会知道,它已经到来了……我们在周一进行录制,周五它发布,我想在此期间我们会听到美联储的消息。
马克·赞迪:
是啊。
戴夫迈耶:
就存款保险而言,这似乎是一个热点问题,对吧? 我认为,很多人似乎厌倦了“救助”银行,我知道你不是政治家,但你能帮助我们理解吗……我知道这有点不同——
马克·赞迪:
我在电视上看过政客,所以我可以扮演一个。 我可以玩一个前进。
戴夫迈耶:
所以我知道,从技术上讲,每个人都知道 FDIC 做了什么,他们并没有救助硅谷银行的股东或信贷持有人,而是让所有存款面临风险的储户都受益匪浅。 您能否从经济学的角度告诉我们,当有些人认为银行有风险、他们没有做他们应该做的事情、不应该进行适当的风险管理时,这样做的合理性是什么? 为什么他们会得到某种特殊待遇?为什么 FDIC 认为这是必要的?听起来您同意这一点?
马克·赞迪:
是的,目前的环境,我想我们都同意,信心非常脆弱,人们处于紧张状态。 我的婆婆又问我,她的 CD 安全吗? 这就是我收到的问题,让你了解外界的焦虑程度。 我认为我所说的系统性环境,意味着系统存在银行挤兑的风险,问题会在整个系统中连锁并导致整个系统崩溃。 所以这是一个判断,但如果你相信这个判断,那么你就会对自己说:“好吧,什么是成本最低的方法来做到这一点,这样就不会花费纳税人的钱或花费更少?” 所以如果我保释……如果我说:“是的。 好吧,我会让所有这些储户成为这些失败机构的一部分,”那里的成本相对较小,也许对纳税人来说根本没什么,因为这些存款将由银行支付。
有一个存款保险基金,他们在这样的时候向 FDIC 存款保险基金存钱,他们存入的钱将用于存款。 现在,你可以说,“好吧,银行将提高贷款利率并降低存款利率,最终,纳税人将为此买单”,也许,也许不会。 也许它来自收入。 也许它来自银行首席执行官的薪酬和奖金。 我确信以上都是,但更大的问题是,如果你不按照我的判断这样做,那么你就会冒着整个系统的风险,然后,纳税人的成本将明显更大,这将成为纳税人的直接成本。 它可能会压垮联邦存款保险公司的保险基金。 所以问题只是我该如何……这真是一团糟。
这将会产生成本,解决这个问题并尽可能降低成本的最佳方法是什么? 在我看来……再说一遍,这是一个判断,但在我看来,我认为在做出这一决定的人们、财政部、美联储、FDIC 看来,这是实现这一目标的成本最低的方式。 正如您所指出的,这不是纾困……股东将被消灭,如果他们拥有这些银行的股份,他们就会被消灭。 如果他们是债券持有者,我不知道,我们拭目以待,但我怀疑,如果他们没有被消灭,那么美元就会贬值。 所以这并不是说你……高管们离开了……他们走了,他们离开了,他们不再不在银行了。 所以你不会把那些人救出来。
如果你要救助任何人,那就是你和我。我们互相救助。 所以我支持……如果你想称之为救助,那就继续吧,但我支持这种救助。
戴夫迈耶:
知道了。 这很有意义。 谢谢。 谢谢你的解释。 因此,我想从银行业形势本身以及那里发生的直接事情开始,尝试理解这里的一些第二顺序的影响。 首先也是最重要的,您如何看待这一点……您已经向我们介绍了一些有关美联储的信息,您认为他们现在不应该加息。 我们会看看那里会发生什么。 您认为这会如何影响更广泛的经济?
马克·赞迪:
这是负面的。 这只是消极程度如何的问题。 我的意思是,银行体系中发生的事情影响经济的主要渠道是信贷。 银行向企业和家庭提供贷款,由于银行现在面临很大的压力和争先恐后,他们在向银行、企业和家庭提供贷款时将更加谨慎。 他们已经变得谨慎起来,对经济和衰退风险感到非常紧张,考虑到高通胀和利率上升,这是可以理解的。 因此,如果你看看贷款标准,就会发现他们已经开始大幅收紧这些标准。 因此,贷款增长并没有真正放缓很多,但无论如何都会放缓。 如此一来,银行尤其是面临巨大压力的中小银行在信贷投放方面将更加谨慎。
汽车贷款、个人理财贷款、商业贷款、C和I贷款,商业房地产市场将受到冲击。 多户型贷款机构已经在努力获得信贷以在今年晚些时候开始新的多户型房地产开发,他们现在正在建设,因为它反映了 12、18 个月、250 个月前的承保环境,但一年后,贷款发展由于缺乏信贷,信贷将会大幅减少,而现在这种混乱只会让情况变得更糟。 给你一个背景,如果你看一下资产低于XNUMX亿的银行,我们称之为中小银行,它们约占所有C和I贷款、商业和工业贷款的一半。
这些是银行向企业提供的贷款,约占所有消费贷款的一半,即信用卡和无担保个人贷款。 它们几乎占商业房地产贷款的三分之二。 所以他们是一件大事,如果你知道的话,他们正在缩减可用信贷,那么我们就会看到贷款减少。 贷款减少意味着经济增长活动减少、支出减少、投资减少、招聘减少。 因此,这对经济来说是一个压力。 现在,较低的利率将会抵消一些影响。 这可以追溯到……当我谈论美联储时,我说,“嘿,美联储,考虑到这里发生的事情,至少值得加息四分之一、两个、三个季度,所以我们为什么不暂停加息呢?”这里一点点,看看周围,看看这会造成什么样的损害。”
然后,如果六周后通胀仍然是一个问题,那就是你们再次见面的时候。 你再次开始加息,但让我们确保金融体系基础稳固,但我们看到抵押贷款利率略有下降。 考虑到国债收益率的下降,不会很多,一点点,也没有你想象的那么多,我们可以讨论这一点。
戴夫迈耶:
是啊。
马克·赞迪:
企业贷款收益率略有下降,因此利率方面可能会受到一些影响,但紧缩和承保将压倒这一点。 因此,在其他条件相同的情况下,所有这些因素的总和将导致经济活动放缓。
戴夫迈耶:
我想在一分钟内讨论房地产部分,但您对您所说的内容非常直言不讳……我认为可以称之为缓慢会议。 因此,如果我们的听众不熟悉这一点,我希望您能向他们解释一下,自这场危机以来我还没有听说过,如果您认为银行业状况已经改变了您对经济增长的预测。 “会议缓慢。”
马克·赞迪:
是的。 这是关于经济前景的,目前普遍的观点是经济衰退。 经济将经历广泛基础、经济活动持续下降。 我不认为这一定是我们的未来,但我不喜欢另一种描述,即软着陆。 这不会是软的。 正如我们所看到的,当我们进入停机坪时,这会有点痛苦。 所以,我不喜欢软着陆的描述,所以缓慢的会话似乎很合适。 这不是衰退,但经济不会有任何进展。 这是非常缓慢、迟缓、有点平缓的趋势,这就是我一直预计在未来 12、18、24 个月任何情况下这里都会出现的经济情况。 那是在银行危机之前。
我仍然认为很有可能,这就是这里会发生的事情。 经济令人惊叹,非常有弹性。 我们也可以谈论这个,但我认为韧性会得到回报,但话虽如此,由于银行危机,我今天说这句话的信心肯定有所下降。 因此,今天我犯错的可能性肯定比这场混乱发生前的两周前要高。 所以我仍然认为……我已经降低了我的增长预测,就明年的实际 GDP 增长而言,百分之二、三、四十分之四。 GDP 是我们生产的所有产品的价值。 通常情况下,您的增长率为 2%,因此,如果您减少十分之二、三、四个百分点,那就有意义了。 所以你会感觉到这一点,但它仍然没有达到我们真正陷入衰退的程度。
话虽如此……再说一次,我并不那么自信,话虽如此,剧本仍在编写中,所以我们必须看看结果如何。
戴夫迈耶:
那么在您看来,在缓慢的会议中,我们会看到 GDP 增长,只是略低于 2% 正常增长率的小幅 GDP 增长?
马克·赞迪:
是的,也许从零到一,基本上没有任何进展,平坦。 在那个世界里,你可能会看到一些失业,当然不会有太多的就业增长,而且你肯定会看到失业率上升。 因此,在接下来的 3.6、12 个月内,失业率将从极低的 18 升至 6 左右。 再说一次,这感觉不像是软着陆。 这种感觉是……感觉非常不舒服,但同样,这并不是一场全面的彻底衰退,这通常意味着我们失去五、六百万个工作岗位,失业率达到 XNUMX%。 我认为我们可以避免这种情况,但我再说一遍,信心不足,我们现在比以前更加脆弱。 我们比较弱,如果有其他东西脱轨并且另一个轮子掉下来,那么很可能......我可以想到很多事情。
债务上限将在未来几个月内达到。 外面有很多值得担心的事情可能会让我们陷入困境。
戴夫迈耶:
是的,绝对是。 你看到铺天盖地的媒体报道大多都是对经济负面的。 在我们这个行业,听到这个消息的人,主要是房地产行业的人,过去的六到十二个月是非常艰难的一年。 很好奇,您认为哪些经济领域具有弹性,并且您认为哪些领域将有助于让您、我们摆脱衰退?
马克·赞迪:
很明显,企业不想在科技领域之外裁员。 技术人员正在裁员,但至少到目前为止,这些人很快就被其他长期缺乏技术人员的公司雇用。 所以他们甚至没有出现在失业保险的角色中。 他们被解雇了,最终去了其他地方。 他们不会去领取失业保险,领取失业保险,我认为这是因为劳动力市场一直非常紧张,并且未来将继续非常紧张。 只是人口统计数据,从婴儿潮一代,我这一代,我,我永远不会离开戴夫,但是-
戴夫迈耶:
我们需要你。
马克·赞迪:
由于多种原因,移民疲软,这是我们劳动力增长的关键。 因此劳动力市场紧张。 所以企业会说……心里想,“看,这将成为现实……无论经济衰退、缓慢的进程,无论如何,如果我认为从现在起快进 18、24 个月,我会回到我如何找到人才以及如何留住人才? 我现在不会因为裁员而让情况变得更糟。” 现在我可能……而且我预计他们会减少雇用,对吧? 所以,你有自然的流动性,而现在,流动性比以前有所提高。 人们辞职的速度越来越快,所有这些都在增加。这创造了一个空缺职位,但企业并没有很快填补这些空缺职位。
他们走得很慢,他们正在招聘。 这样,你就可以在不解雇工人的情况下管理你的工资或劳动力成本,如果你不解雇工人,如果我们没有看到整个经济出现大规模裁员,我认为我们不会陷入衰退,因为你需要裁员,回到我们之前所说的心理学,吓唬人们说:“天哪,我要失业了,或者我失业了,或者我的邻居失业了,或者我的邻居失业了。”孩子们失业了,我必须帮助他们。” 然后,你缩减支出,这就是经济衰退。 每个人都跑进地堡并停止支出,但如果你不裁员,那就更难了……你可以到达那里,我想,但到达那里要困难得多,这是一个根本的区别,我是什么刚刚描述的劳动力市场,就业市场比我所知道的历史上任何时候都多。
非常非常不同的背景。 我可以继续说下去,但这就是我认为经济具有弹性并且能够度过其中一些打击而不会陷入全面彻底衰退的一个非常明显的原因。 那有意义吗?
戴夫迈耶:
这非常有帮助。 是的,确实如此。 我只是好奇,正如很多人预测经济衰退一样,其他经济学家有何不同的看法?
马克·赞迪:
好吧,我也能做到,戴夫。
戴夫迈耶:
是啊,让我们看看魔鬼代言人的一面。
马克·赞迪:
我也能做到。
戴夫迈耶:
我们开始做吧。
马克·赞迪:
好吧,好吧。 我的意思是,这回到了心理学,然后,发生的事情是经济疲软,疲软,疲软,建筑行业开始出现更多裁员,这是我们还没有看到的。 例如,你会看到更多的制造业裁员,劳动力市场开始放缓,失业率开始上升,然后,一些企业说,“哦,也许找到工人不会那么难,也不会很难留住他们。 顺便说一句,我真的很担心我的劳动力成本这么高,而且没有生意。 我正在亏损金钱、现金流,我将削减开支。” 那么,裁员就变成了痛苦和强迫。 人们看到裁员和更多人外出寻找工作,他们不再那么担心劳动力市场紧张。 它会自我膨胀,然后,你会裁员,然后你会出现缩减和支出,然后,你就会陷入衰退。
所以这有点......其中一个隐喻,我不确定它是什么,就像你在弯曲一块金属,这就是经济,所有这些压力,他们都在弯曲,弯曲,弯曲,而我说它不会破裂,但是当你到达一个地方,在某个时刻,它会破裂,这就是我从形而上学意义上看待它的方式。
戴夫迈耶:
好的,太好了。 那很好,魔鬼代言人。 我很感激。
马克·赞迪:
是的,就这样。 我告诉过你我能做到。
戴夫迈耶:
我可以看到双方。 显然,我的意思是,我认为作为一名经济学家,你可能一直这么说,你所描述的是你告诉我们你认为最有可能的情况,但这并不是说其他未来是不可能的。
马克·赞迪:
未来有很多可能,而且风险非常高,高得令人不安。 是的,事实上,这就是我的谋生之道。 它是关于可能结果分布中间的一种场景,但对于大多数有思想的商业人士来说,它是关于所有可能的结果,以及我如何考虑在这些不同的世界中导航以及我应该采用什么样的概率执着于那些世界,执着于那些不同的世界? 所以这不是一个场景,我们都关注这一点。 这是关于可能结果的分布。
戴夫迈耶:
我喜欢那个。 我认为这对人们理解非常重要,当任何人给出他们的……任何诚实的人对未来可能发生的事情发表意见时,我并不是说这肯定会发生或者事情就是这样。 人们试图了解不同的可能结果,并告诉你他们认为最可能的结果是什么,但显然,任何诚实的人都知道他们的预测并不总是正确的。
马克·赞迪:
我们都这样做。 我们都会预测一些事情……人们说,我不喜欢预测。 好吧,地球上的每个人都一直在进行预测。 这正是……人们没有想到这一点,但这正是他们正在做的。 他们得到,“哦,这就是我认为将会发生的事情,但可能是这样,也可能是那样,我将考虑可能性的范围,以及考虑到这些不同的可能性,我将如何表现和导航结果”。 所以每个人都在这样做。 经济学家只是让这个过程变得明确,尽可能地明确。
戴夫迈耶:
好吧,你已经为我完成了我的工作,你已经完成了一个伟大的转变,进入了我想谈论的最后一件事,当然,就是房地产市场,并且你在商业房地产和您认为至少新项目的资金可能会受到影响,但我很好奇,您在商业和住宅房地产市场上看到的一些情况或更可能的情况是什么?
马克·赞迪:
嗯,我认为我花费了大量精力的单户家庭方面,显然,住房需求已经被压垮了。 房屋销售回到了自疫情期间或金融危机以来从未见过的水平。 单户住宅尚未陷入衰退。 我想说的是,我认为就销售而言,最糟糕的时期已经过去了。 我认为在负担能力恢复之前他们不会很快回归,而这需要较低的利率、较高的收入以及可能的房价下降的某种结合。 因此,我确实预计未来几年这里的房价会进一步下跌。 事实上,我们的基线是分布中间的,即从去年夏天或到 10 年底,房价从高峰到低谷大约下降 2024%。
所以我认为单户住宅的销售是最糟糕的,而我们正在接近建筑方面最糟糕的情况。 还没有完全实现,但在房价方面我们还有更多的进步。 如您所知,多户住宅一直非常受欢迎,但我确实认为它会在这里得到报应。 就租金而言,它已经开始了,因为市场上有更多的供应。 由于租金太高,需求受到了损害。 现在不仅买不起房,也买不起房。 因此,需求减弱,供应增加。 空置率将开始向北移动,这将对租金构成持续压力。 我确实认为,考虑到我刚才所说的承保和收紧贷款,我们将会看到新供应量出现一些有意义的减弱。
我确实预计价格会有所下降。 价格相当高,我确实预计那里会有一些调整,但在商业地产的其他方面,我不想用太广泛的画笔来描绘,但我认为可以公平地说写字楼有一个大问题,特别是大城市城市,那些塔楼。 远程工作将继续存在。 它不会消失。 钟摆已经有些摇摆不定,但随着技术的进步以及新公司围绕远程工作的形成和优化,而它们不会围绕办公空间进行优化,我们将看到需求疲软。 顺便说一句,回到我关于人口统计的观点,其影响之一是,未来的就业增长很少。 我们已经习惯了每月100、200、300K。 我认为每个人都需要习惯每月50K,每月25K。
这涉及办公空间的吸收。 因此,我认为办公室需要进行一些认真的调整,特别是再次......再次,我正在用广泛的画笔进行绘画,但特别是在那些大城市中心。 以城市地区为中心的零售业遇到了问题,因为它们迎合了所有办公室职员的需求。 我认为工业可能……在大流行期间,由于商品和服务的所有流动,工业实际上得到了很大的提升。 我认为情况仍然会很好,但另一方面可能会有所减弱,但总的来说,我认为房地产将在住宅方面,而商业地产需要进行一些调整。 在接下来的三年里,所有方面都会进行一些调整。
价格、租金等等一切。 还需要做一些进一步的调整。 这仅取决于房产类型的位置以及调整的显着程度。 戴夫,它本身就是一个完整的播客。 那是-
戴夫迈耶:
有很多播客,是的-
马克·赞迪:
如你所知。 是的,没错。 是的。 是的。
戴夫迈耶:
是的,确实如此,但了解这一点非常有帮助,是的,商业是它自己的事情,但我认为我们的大多数听众主要参与住宅空间。
马克·赞迪:
是对的吗? 好的。
戴夫迈耶:
是的。 听起来你认为我们正处于调整之中,但这并不是一种触底反弹的情况,即价格会出现某种程度的暴跌,更多个位数的跌幅,也许 10% 左右的跌幅。
马克·赞迪:
是的。 不,我不……我的意思是,我想说最好的时代已经过去了。 我的意思是,不久前那真是一段美好时光。
戴夫迈耶:
就价格升值而言?
马克·赞迪:
是的,在租金方面。 一切都在向北发展,一切都结束了。 市场上有更多的供应。 空置率已经触底或开始上升,但我同意……而且我认为如果你有现金,你就会有机会,你应该……因为我认为很多多户出租房产的价格将会下降,而且你在某个时候会有机会介入,但我确实认为从长远来看,这将是一项很好的投资,因为从根本上来说,真正重要的是房屋所有权,我现在谈论的是整个商业周期,10年,20年后。 如果你看一下,住房拥有率将会面临压力。 因此,住房拥有率将会下降,这意味着未来 10 年、20 年将有更高比例的人口租房。
所以我认为对市场的基本面支撑将会在很长一段时间内占据上风。 短期内,需要进行一些调整,但同样,如果你有现金,我认为这是一个机会,因为价格会......价格已经变得太高了。 我不知道,但我查看了很多这些属性,如果您执行基本的 Excel 电子表格操作,就可以使其真正发挥作用。 你必须真正发挥你的想象力。 你无法说服银行……好吧,也许吧,但请告诉我那家银行在哪里。 我不确定他们现在在做什么。 现在,您得到了……因此,一旦价格恢复正常,其中一些电子表格将再次开始工作。
戴夫迈耶:
是的,我的意思是,绝对如此。 您正在寻找上限利率低于无风险资产利率的商业资产。 购买十年期国库券,甚至两年期国库券,比购买多户型住宅要好得多,而且国库券的风险比多户型住宅要低得多。 所以那里必须做出一些改变。 完全,太棒了。
马克·赞迪:
好吧,据我们所知,戴夫,看看银行系统,你必须在它成熟之前出售它,这可能是一个问题。
戴夫迈耶:
就这样吧。 是的,这就是教训。 这就是我们学到的教训。
马克·赞迪:
或者,请对冲它。
戴夫迈耶:
是的。 是的,请。
马克·赞迪:
是啊。
戴夫迈耶:
在我们让你离开这里之前,我想问你的最后一个问题是,你说了一些关于抵押贷款利率和债券收益率在过去几个月或几周内下降的事情,请原谅。 您说抵押贷款利率没有像您想象的那样下降。 所以我很好奇您是否可以告诉我们您现在对抵押贷款利率的看法以及它们在一年中可能会走向何方。
马克·赞迪:
是的,抵押贷款利率,30 年期固定利率大致等于……我的想法是,10 年期国债收益率加上利差。 价差是很多东西的函数。 发起成本、服务成本。 如果是房利美和房地美贷款,则需要 G 费。 然后,抵押贷款投资者还需要对提前还款风险进行补偿,他们提前还款的风险,当利率波动很大时,提前还款风险就会升高。 正如我们所知,利率波动很大。 所以这个传播范围非常广泛。 因此,今天的 10 年期国债收益率是百分之三半。 30 年的固定值为 660 和 310,类似的东西。 这是 150 个基点的利差。 通常,长期来看,为 175、XNUMX 个基点。 所以这会给你一种规模感。
只要环境仍然不确定,利率就会保持在这样的高位,直到……很明显,美联储已经加息,而且我们知道利率什么时候会开始回落,他们会开始加息。回到地球。 所以我预计这需要六年半、七年的时间。 这种情况在接下来的三、六、九个月甚至 12 个月内都不会发生。 最终会的,但从长远来看,当一切都安定下来,事情会发展到它们应该去的地方时,我会留给你,顺便说一句,这永远不会发生,但从理论上来说……让我们就这样吧, 30年期固定抵押贷款利率应该是百分之五半。 那才是他们应该去的地方。 所以它们现在提高了 100 或 150 个基点,类似的,我谈到的利差。 我刚才说的有道理吗?
戴夫迈耶:
是的,确实如此,对于那些等待 4% 或 XNUMX% 利率回归的人来说,这只是强化,你将等待很长时间。
马克·赞迪:
这种情况有可能发生,但那是经济衰退,然后你就会陷入经济衰退的境地。 这是可能的,但是是的。
戴夫迈耶:
好的,太好了。 嗯,马克。 非常感谢您来到这里。 这太棒了。 我学到了很多东西,这很有趣。 如果有人想更多地了解您或关注您的工作,他们应该在哪里做?
马克·赞迪:
他们可以访问economic.com,网址为该网址。 我在将公司出售给穆迪之前购买了它。 我们已经使用这个 URL 很长时间了,您可以在那里了解很多关于我们的信息。 我们有一个很酷的网站,名为“经济观点”,请随意使用。 我确实想塞一件事。
戴夫迈耶:
是的。
马克·赞迪:
我自己的播客。 戴夫,我必须让你出现在我的播客上。 我有一个播客 -
戴夫迈耶:
是的。 我喜欢。
马克·赞迪:
经济学内部。 是的,你应该听听。 这是我整个星期做的最有趣的事情。
戴夫迈耶:
您能简单介绍一下吗?
马克·赞迪:
是的,你必须有点书呆子,因为这是《经济学人》,我确实带来了……上周我邀请了亚伦·克莱因(Aaron Klein),他是布鲁金斯学会一位备受尊敬的经济研究研究员,专注于金融机构和市场。 他是参议院银行委员会的首席经济学家。 他在奥巴马的金库里。 所以他经历了……他实际上在防水布上做了很多工作。 你还记得救助计划吗?
戴夫迈耶:
是的,当然。
马克·赞迪:
所以他对银行业了如指掌。 事实上,他是一个非常有趣的人,但当他开始阅读 1933 年银行法时,我说,“嘿,亚伦,到底是什么?”
戴夫迈耶:
马克,你不是在卖这个播客。
马克·赞迪:
是的。 不,不。 嘿,我有一个人们喜欢的很棒的统计游戏。
戴夫迈耶:
好。
马克·赞迪:
客人很棒,很有趣。 人们会喜欢它。 是的,人们会喜欢它。 至少我是这样的。 没关系,这几乎是……我真的不在乎人们怎么想。
戴夫迈耶:
不,这才是我真正喜欢的东西,我想我们在过去几年里都已经了解到经济有多么重要,它对日常生活和你甚至不知道它影响的事情有多大影响。 因此,了解这些事情确实很有帮助,我肯定会关注。嗯,马克。 非常感谢您来到这里。 我们对此表示感谢,并希望有一天能再次与您合作。
马克·赞迪:
太谢谢你了。
戴夫迈耶:
再次感谢穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪 (Mark Zandi) 与我们一起观看本期《市场》一期节目。 我希望你们都像我一样学到了很多东西。 我发现那个节目超级迷人。 我认为马克做得非常好,给出了他的观点的背景和背景,我认为当你专门听取任何人的意见时,特别是经济学家,每个人都有意见,正如我们在节目中谈到的,马克或任何人,我,无论其他人在说话,只是想告诉你他们认为最有可能发生的事情。 他们并不是说这肯定会发生,或者这是正确的做法。 这是错误的做法。 他们的信息和观点基于概率。
我认为马克在解释他的想法和一些背景方面做得非常好,这些背景解释了为什么他认为某些事情非常重要,以及哪些指标确实很重要,哪些指标也不那么重要。 所以我发现这非常有趣,并且非常有助于为我自己对经济的思考和我对房地产投资组合的思考添加一些背景。 如果您对本集有任何疑问、想法或反馈,我们将不胜感激。 我知道我们这么说,但我们确实这样做,所以如果您有任何意见,您可以随时在 Bigger Pockets 或 Instagram 上找到我,我是 @thedatadeli。 如果您在 YouTube 上观看此内容,请务必在那里给我们留下评论或问题。
我们会尽力回复您,或者如果您发现此内容特别有趣,我们始终感谢 Spotify 或 Apple 上的评论。 这对我们来说确实意义重大。 再次感谢您的聆听。 我们将在下周的《市场上》下一集再见。 On The Market 由我、Dave Meyer 和 Kaitlin Bennett 创建,由 Kaitlin Bennett 制作,由 Joel Esparza 和 OnyxMedia 编辑。 由 Puja Gendal 研究,非常感谢整个 Bigger Pockets 团队。 节目、市场上的内容仅供参考。 所有听众都应独立验证数据点、观点和投资策略。
在这里观看播客
在这一集中,我们将介绍
- 硅谷银行(SVB)倒闭 解释以及为什么大银行不担心
- 社交媒体引发的恐慌和恐惧 损害经济的周期
- 银行救助的光明面 以及如何避免系统性崩溃
- 经济衰退 与“缓慢交接” 以及为什么后者不会软着陆
- 房地产价格 和哪个 财产类型 可能会破产 在接下来的几年里
- 抵押贷款利率预测 以及为什么我们不会对百分之三的利率屏住呼吸
- 和 So 多得多!
节目链接
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- 小
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- 花费
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- 开始
- 开始
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- 启动
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- 事
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- 想
- 思想
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- 始终
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