权衡成本和收益 建造与购买出租物业?你不是一个人!当房价上涨时,我们大多数人开始寻找漏洞是有道理的。但成本只是考虑的一件事 房地产投资。值得庆幸的是,阿什利和托尼有一些决定走哪条路的建议。
欢迎回到本周 菜鸟回复!如果你曾经考虑过 建造投资物业或 购买新建筑,您会想听听我们的主持人怎么说。我们还会讨论当您在 投资州外,以及如何 有资格获得资本收益豁免。最后但并非最不重要的一点是,我们深入研究 W2收入和租金收入之间的差异 当谈到税收时,以及为什么 so 比其他的好多了!
如果您希望 Ashley 和 Tony 回答房地产问题,您可以在 房地产新秀Facebook群组! 或者,请致电新秀申请热线 (1-888-5-ROOKIE)。
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阿什利:
这是房地产新秀,第 264 集。
托尼:
但通常情况下,如果您在 2023 年建造一栋新建房屋,而与 2005 年建造的翻新房屋相比,该房产的价值通常会更高,特别是如果您将其视为短期租赁(这就是我们所做的) 。我们可以将 2005 年建造的房子修复得完美,但 2023 年建造的房子的建筑风格和美学将比 2005 年建造的房子更现代,即使它修复得非常好。
阿什利:
我的名字是 Ashley Kehr,我和我的共同主持人 Tony Robinson 一起来这里。
托尼:
欢迎来到房地产新秀播客,每周两次,我们都会为您带来启动您的投资之旅所需的灵感、动力和故事。我想通过用户名 lukster8891 大声喊出某人来开始今天的节目。 Lukster 在 Apple 播客上给我们留下了五星级评论,其中写道:“令人鼓舞的播客。托尼和阿什利,他们的播客内容非常丰富且令人鼓舞。感谢你们创造了一个空间,为像我这样的人提供知识和额外的推动,让他们对投资房地产充满信心。”
Lukster,我喜欢你的措辞方式,“给予和创造一个空间,让像我这样的人有信心的空间。”这就是房地产新秀播客的真正目的。显然有大量关于房地产投资的信息,但有时会让人感到不知所措,有时会感觉,我不知道,就像从消防水龙带里喝水一样,太多而无法尝试。 Rookie 播客的目的是为每位听众提供易于理解、可用的信息和故事,真正帮助他们在旅程中前进。因此,如果你们都在倾听,但尚未给我们留下诚实的评分和评论,请这样做。我们获得的评论越多,我们可以帮助的人就越多,而帮助人们始终是我们的目标。阿什利,你今天过得怎么样?
阿什利:
好好。好吧,首先,如果我们说得还不够,非常感谢那些留下评论的人。我们喜欢阅读您对播客的喜爱以及它如何使您受益,尤其是当你们给我们留下您的胜利和您所取得的成就时。因此,当您留下评论时,请务必与我们分享您从一位客人的播客中学到的知识。您最喜欢的嘉宾是谁?你喜欢谁,或者你也想和谁一起参加这个节目?我们已经召开了很多制作会议,讨论我们可以为你们带来哪些能带来最大价值的巴士嘉宾。不管你相信与否,这并不是无聊的玩笑,我们实际上确实在尝试计划事情,并且对我们如何运营播客进行了真正的战略布局。是的,那么托尼,什么康复中心,你在做什么?
托尼:
是的,我们为 2023 年制定了一些宏伟计划。我知道几周前我们就设定了目标,但对我来说,重点是我仍然想在今年关闭我的第一个大型商业地产。我们正在寻找全国各地的酒店、精品汽车旅馆。去年夏天我们从合同上的那笔交易中学到了很多东西,但最终未能完成。这确实是购买价格。我们已经筹集了几百万美元,我们还需要几百万美元。就像,“好吧,伙计,我可以用我们已经筹集到的两百万美元来购买多少笔交易?”我们可以购买很多房产。所以我认为我们会回去,可能只是稍微降低我们的购买价格,并尝试找到在该价格范围内更有意义的东西。
我的另一个大目标是在短期租赁领域推出我们的物业管理公司以及我们的短期租赁清洁公司。因此,我们正在努力寻找合适的首席运营官来为我们运营这些企业,但我认为这是短期租赁市场的两大差距。短租清洁空间尚无全国知名品牌。肯定有很大的物业管理公司,但我觉得我们处于一个独特的位置,我们首先建立了自己的投资组合。我们首先是房东,其次是物业经理,因此我们与许多已经存在了一段时间的其他公司有不同的观点。
阿什利:
您打算一开始就在您现在经营的市场上提供它吗?您的发展和规模扩张计划是什么?最终它会更像是一种特许经营模式,还是您希望继续监督市场并选择您要进入的市场并继续发展自己?
托尼:
是的,这是一个很好的问题。我们还没有真正决定。我认为特许经营模式可能会奏效,但我也有真正保留对品牌某些方面的控制权的想法。但我认为最初我们只是想要概念证明。我们已经拥有基础设施,因此我们有运营团队来进行所有客人沟通并与维护人员和清洁人员合作。因此,我们确实觉得我们可以将该基础设施带入任何市场,我们只需要在这些市场中找到合适的清洁工和勤杂工来支持我们。我认为我们最大的重点就是找到合适的房产和合适的业主来合作,然后我们会让市场自行发展。
阿什利:
对我来说,我要收回过去三年来我们使用的物业管理,物业管理公司。现在我正在做的只是再次建立一家物业管理公司,上次我刚开始的时候,我是自我管理的,所以我是物业经理,我是租赁代理,一切。现在这一次我正在招聘一名物业经理。我认为她实际上将在本周签署合同,这非常令人兴奋。然后我会监督一切,基本上按照我想要的方式完成。但我们不接受任何客户,这只是我和我的商业伙伴的财产。这是一回事,我不想与业主打交道。租户可能会引起问题和事情,但有时业主比……我知道这一点是因为其他业主谈论他们如何与物业管理公司互动。
作为我的物业管理公司的所有者,我不想处理这个问题。我总是以老师为榜样,必须与班上的学生打交道,然后又必须与家长打交道,有时家长比他们更糟糕。因此,我 2023 年的远大愿景和目标的一部分是弄清楚哪些事情是我不想处理但让我感觉沉重的,其中之一就是对其他业主负责。我非常有信心我可以创办这家物业管理公司,而且我马上就知道我有这些业主,我可以与他们分担管理费用,但我只是不想承担正在发生的事情的责任,继续,好吧,这是我的现金流,是我说,“为了解决这个问题,我只会花这么多钱来解决它。”如果它是一个所有者,它是别人的财产,我不能只是说,去花这笔钱并照顾它,因为这是他们的现金流正在减少,这是他们的问题。
所以我喜欢控制做出会影响我和我的财产的决定,而不是它会影响业主,而且我想不必真正担心这一点。
托尼:
这绝对是我们关心的一个问题,即随着规模的扩大,你必须面对很多个性。但我也认为这就是为什么我们要对合作的业主进行严格挑选。如果那个人是……我不想说痛苦,因为我认为这是一种不公平的表现。但是,如果那个人可能正在寻求一定程度的参与日常运营,而这与我们希望业主参与的程度不符,那么这可能不是一个合适的人选。我认为这就是我们正在努力缓慢扩大规模的目的,以确保……我们希望人们信任我们,他们会因为我们的专业知识而来到我们这里,而不是那些感觉“嘿,我可以做得比他们更好”的人。你可以”,并试图教我们如何成为短期租赁运营商。所以那里有一条细线。
阿什利:
你刚才把我描述为……
托尼:
这是一个很好的观点——
阿什利:
[听不清00:08:29]。
托尼:
因为我认为你确实可以做得比-更好的工作
阿什利:
是的,我会的。
托尼:
……你的那个物业经理。
阿什利:
是的。我 [听不清 00:08:36] 那次经历。我认为在你的情况下,你也在审查业主。你不会只是快速增长和扩大规模,以至于为了最大化你的客户群和最大化你的收入而与任何人较量,你会有所选择。这也给了你排他性,因为你想成为一个所有者......而不是使用“火车”这个词,但当你接受新投资者、新所有者时,你会设定这些期望,“这就是我们的期望”您,这就是您对我们的期望。如果我们中的任何一个人与此不同,那么我们就面临着如何解决这个问题的情况。”或者也许这种伙伴关系不起作用,因为它确实是一种伙伴关系。特别是当它是您的投资房产时,您不再控制该房产的日常运营并最大化现金流等类似的事情,您信任您的合作伙伴(物业管理公司)来监督所有并真正最大限度地提高您的财产的性能。当我雇用一家物业管理公司时,我不明白的一件事是我应该问更多问题。
一个例子是水费单。它进入他们的计费部门,他们的应付账款。有人在那里扫描账单。他们先付钱,然后事情就解决了。太好了,我不用付账单之类的了。但也没有人说:“等等,上个月的水费是 100 美元。为什么突然变成250美元了?厕所在运行吗?有什么事吗?”只是因为它进入了一个不知道你的财产之类的总部门。我觉得我已经偏离正题了。
托尼:
不,但这是一个很好的观点。就像在关系真正开始之前,你如何在开始时或什至在开始时就正确地设定这些期望?我刚刚读了一本很棒的书,书名叫《永远不会再失去客户》。这本书确实更关注大公司,但这就像,当你寻找客户时,你如何在一开始就进行对话,然后你如何构建这种关系的前 100 天,以便,A,你的客户这是一次非常棒的体验,他们会长期成为客户,但是,B,你对他们的期望和他们对你的期望在两端都非常明确,这样就可以在这种合作关系中有效运作。所以,永远不要再失去客户,我不记得作者是谁,但这是一本我非常喜欢的好书。
阿什利:
我认为,如果我们双方都对彼此有期望并提前设定,这将有助于我更好地与物业管理公司合作。我确信他们做得很好,在过去几年里他们已经成长和扩大了很多,显然他们已经有了成功的商业模式,但这与我的预期不同,我们应该有这些预先更明确的期望。
好的,我们的第一个问题来自 Annie Johnson,这是通过 Real Estate Rookie Facebook 页面提出的。如果您还没有加入,请确保你们加入 Facebook 群组。我认为现在有超过 60,000 名成员。这是提出问题、获取信息、甚至分享您自己的建议和智慧的好方法。好吧,安妮的问题是,“有人与有限责任公司合作进行州外投资吗?您是否在您所在的州或您投资的州聘请了律师?有关系吗?关于这个主题的任何见解都是有帮助的。这将是我们的第一个合作伙伴和有限责任公司。我们决定不想签订具有法律记录的合作伙伴协议。”
好的,所以我想知道为什么最后一个问题,因为当您创建有限责任公司时,您必须创建一份运营协议,这无论如何都是您的合伙企业的条款。所以我认为,如果你这样做,无论如何,如果你创建了你的有限责任公司,为了让它成为一个合法的有限责任公司,按照你想要的方式运作,就必须签订运营协议,这基本上是一个合伙协议。
托尼:
真的很快,我只想向问这个问题的安妮大声喊出来。这实际上是安妮·哈奇·约翰逊,她是第 46 集的嘉宾。我认得那张脸和名字。向安妮大声喊叫。我想上次我们和她谈话时,她在这儿的某个地方,我不记得了,在中西部的某个地方,但她实际上最终搬到了阿拉斯加。她和丈夫正在阿拉斯加做一些短期租赁工作,所以向安妮大声喊叫。
阿什利:
那么托尼,你想真正回答这个问题吗,因为你已经做了很多这样的事情了?我认为你实际上是在做合资企业,但我做的唯一一次州外投资是与詹姆斯[听不清00:13:32],我们签订了一份合资协议,我们拥有自己独立的有限责任公司,他们在合资协议。所以我们有我的纽约有限责任公司,然后是他的华盛顿州有限责任公司,然后通过它签订了合资协议。我们记录了整个运营协议,说明了合作伙伴关系如何完成这一交易。
托尼:
是的,这是一个很好的问题。我们的大部分合作伙伴关系都是通过合资协议实现的,不一定是我们设立的新有限责任公司。但是安妮,我会根据我与我的律师和不同的 SEC 律师的对话以及类似的事情向您提供一些见解。每个州都不同。我得到的信息,再说一遍,我不是律师,所以请咨询律师以确保这些信息准确无误,但对我们来说,我们希望使用新的有限责任公司购买位于加利福尼亚州的房产。您的问题是,在您所在的州或您投资的州,存在一些限制。例如,显然加州以外的州有更好的税收待遇。但是,假设我想在特拉华州创建一家有限责任公司,但假设我在加利福尼亚州,合伙人在加利福尼亚州,而该房产也在加利福尼亚州,我无法创建特拉华州实体来持有该房产的所有权并收取租金。
因此,根据您居住的州以及财产所在的州,您必须遵守一些有关在何处创建该实体的法律。因此,安妮,我的第一条建议是询问您所在州或财产所在州的律师,以获取他们的建议,了解您应该在哪里构建该实体以及它应该集中在哪个州。您看过吗?阿什,这方面有什么不同吗?
阿什利:
不,不,我真的没有。虽然我也没有对此进行过深入研究,但我想这就是我所听到的。
托尼:
我的意思是,所以,是的,这是第一件事,就是与你的律师交谈,以确定它处于什么状态。我认为第二个问题,这可以追溯到阿什利的文章,你说,“我们决定不希望签订合伙协议。”安妮,我假设当你这么说时,你不想走我们刚刚签订合资协议的路线,你实际上希望这个实体就位。但就阿什利的观点而言,我认为你仍然需要经历所有与签署合作伙伴协议时相同的思维过程或练习,以确保无论出于何种原因,不存在紧张关系,但每个合作伙伴关系都会顺利进行遇到坎坷,也许还有分歧,你花越多的时间预先回答这些问题就越好。
我去年读过一本很棒的书,名叫《合作伙伴宪章》,作者是大卫·盖奇(David Gage),它是我读过的关于合作伙伴关系的最好的书之一。它并不是专门针对房地产的,但它是一本商业伙伴关系书籍,其中充满了您和您的合作伙伴在真正建立这种伙伴关系之前应该互相询问的问题,以确保清楚如何进行合作你将处理该伙伴关系中的某些问题。所以阅读那本书,与律师交谈,我认为这是我的前两条建议。
阿什利:
好的,那么我们的下一个问题来自 Sia,“有人买了一块土地并建造了一座房子而不是修缮所吗?确实很难找到优惠,因为人们支付过高。新建的房子重新装修怎么样?”我认为市场可能会发生一些变化,你不会看到那么多人多付钱,所以希望你能有更好的机会找到交易。但我在这个房地产短信帖子中,一位投资者在 2022 年第四季度发了一条消息,他是一名炒房者,他的房产已待售 60 多天。 1 月 XNUMX 日到来后,他发现放映量大幅增加。我想他说他们的数量增加了两倍,他的放映量增加了两倍,而且他在一月份的前两周就签了四份合同,自今年第一年以来他看到了如此巨大的上升。因此,也许人们会再次开始超额支付和超额购买。
因此,通过建造房屋,我建造了自己的个人住宅,但我从未购买过投资性房产或从头开始建造投资性房产。我认为你真正应该做的第一件事是研究当你完成建造后该房产的评估结果。它会评估你投入的资金,甚至更多,以便你可以提取所有现金吗?第二件事是你将如何提供资金?你要做现金吗?您要获得建筑贷款吗?因此,如果您支付现金,您必须做的一件事是您必须查看并与银行交谈,我们在另一个新手回复中回答了这个问题,我认为这是上周播出的关于调味期。因为如果你支付现金建造这座房子,然后你要去银行再融资,他们可能会说,“你知道吗?你已经一年没有拥有这所房子了,我们不会为你提供一年的再融资来进行现金再融资。”因此,在实际完成构建过程之前,您绝对应该考虑这些事情。
托尼:
我个人有几点看法。就像阿什利一样,我自己从未在投资方面做过新建筑。我们购买了相当多的新建筑,但这些建筑商是负责识别地块的,他们获得了所有许可证,他们管理施工场地,而我们基本上是从该建筑商那里购买成品。我只想谈谈这种方法的优点和缺点,以及为什么我们决定走这条路。我们看到的第一个优点是我们能够获得优质的产品。通常情况下,这取决于修复的水平,但通常情况下,如果你在 2023 年建造一座新房,而不是 2005 年建造的修复房屋,那么该房产的价值,特别是如果你将其视为短期的,我们所做的定期租金通常较高。
我们可以将 2005 年建造的房子修复得完美,但 2023 年建造的房子的建筑风格和美学将比 2005 年建造的房子更现代,即使它修复得非常好。这就是我们经常看到的,我们的新建筑往往比我们翻新的房屋做得更好,尽管质量同样好,但只是房屋的框架与旧的东西相比有点过时。这对我们来说是一大优势。
我们选择该建筑商进行大量新建筑的第二个原因是,他已经在这个城市中确定并批准了我们想要投资的多个地块。因此,对我们来说,这使我们能够非常迅速地扩展规模,因为他已经完成了艰苦的工作……获得许可证所需的时间几乎比在加利福尼亚建造房子还要长。因此,事实上,他已经在多个地块上完成了艰苦的工作,这意味着我们可以建造这台机器,以便在他完成后立即开始获取这些财产。对于我们来说,我们正处于一个非常强劲的增长阶段,这是我们的一个大目标,就是快速扩展,而拥有这种关系使我们能够做到这一点。这就是两大优点:我们获得了真正优质的产品,并且我们能够相对较快地获得这些设备,比我们尝试自己做要快得多。
这种方法的缺点是,与我们自己完成确定土地、获取许可证和建造该房产的工作相比,我们为成品支付的费用肯定更高。毫无疑问。如果他每次都亏本出售这些房子,他就不会卖给我们。他把它卖给我们是因为他能赚取可观的利润。我们知道我们并没有多付钱,因为它仍然是市场价值,但我们知道我们花的钱比我们自己花的钱多。我认为这是你必须权衡的两件事。您是否具备进行地面施工的技能,因为这与进行修复工作绝对不同。这些是相似的技能,但仍然不同。第二个问题是你是否也有时间真正管理类似的事情?所以能力和时间是两个要看的东西。
阿什利:
是的,你额外支付的价格实际上是项目管理费,就像总承包商的费用就像他们担任行政角色一样,整个项目的管理是你支付的。因此,即使您不与建筑商合作而是自己完成,您仍然可能需要向总承包商支付一点缓冲百分比,因为他们将是真正负责潜艇和类似事情的人项目的太。但是,如果您要担任总承包商,要管理整个项目,并且要单独雇用每个需要进来的承包商,那么,是的,这就是您要节省的地方很多钱。但就像托尼说的,你也有时间和知识来做这件事吗?如果您打算尝试它,但没有知识或经验,而您只是想学习,那么最终您可能会花费比实际构建它更多的费用。
托尼:
从他们那里买就行了。
阿什利:
是的,就是从builder那里买的。所以这绝对是需要考虑的事情。
托尼:
我只是想分享一些尝试自己进行基础构建时遇到的麻烦。我们现在和这位建筑商是好朋友,因为我们现在已经从他那里购买了 13 栋房子。有一天我们离开了现场,我只是询问许可流程。通常,他会同时提交多个地块的计划,相同的精确平面图,相同的精确平面图,只是不同的地块,然后他会将它们提交给县。每个计划,记住它们是相同的计划,提交给四个不同的……天哪,县里审查计划的人是谁?
阿什利:
守则执行官?
托尼:
是的,我不记得正在查看计划的人的名字或其他什么,我现在记不起了。但无论如何,它属于四个不同的人,都是同样的工作,只是四个不同的人。每个人都会查看完全相同的一套计划,并带着不同的笔记回来。 A 会说:“嘿,你需要解决这个问题。”第二个人不会看到第一个人看到的东西,但他们会喊出不同的东西。所以这是同一件事,但四个不同的人对需要解决的问题有不同的解释。因此,他将拿回这些计划,然后他必须进行四组独立的更改,其中一些更改要返回给四组不同的人,因此,完成整个新的建设工作绝对是一个非常艰巨且有时令人沮丧的过程靠你自己。
阿什利:
或者你可以住在乡下的农村地区,在那里你会认识一名执法官员、一名建筑检查员,是的,就是这样,你所需要面对的就是一个人。我猜还有规划委员会。
托尼:
更疯狂的是,阿什,我们正在研究阿肯色州的一些地方,而阿肯色州的某些县没有批准程序。就像你几乎可以建造任何你想建造的东西。因此,根据您要去哪个城市或县,在某些地方建造新东西可能更容易。
阿什利:
是的,我们确实有这样的偏远地区。我还没有投资过,但好像你可以投入任何东西。没有批准程序或类似的东西,没有许可。
托尼:
你的土地,你可以用它做你想做的事,对吗?
阿什利:
有一个故事会让一些人感到沮丧,那就是我的酒类商店所在的大楼需要一个新屋顶。所以达里尔出去找了一个人来做屋顶,我们得到了投标,一切,他说,“我明天就可以开始。”所以我对达里尔说,“好吧,我们没有建筑许可证。他进来了吗?”他给那个人发了短信,那个人说:“不,我没有收到,但我明天就可以开始。”所以我们开车……距离市政厅有 15 分钟车程,然后我们就说:“我们需要获得建筑许可证,我们想要完成这件事。”她说,“好吧,填写这张表格”,花了一百美元,然后就完成了。她说:“好吧,我们明天就为你准备好。只要来让承包商把它捡起来,我们就会把它放在窗户上。”
托尼:
哇。让我告诉你一个相反的故事。我们开始在约书亚树的大部分短期租赁房屋中安装热水浴缸。这是一个非常相似的过程,你必须提交热水浴缸的计划,比如它相对于房子的位置。您必须进行电力许可证检查,以确保一切都以正确的方式完成。然后,您必须为热水浴缸添加某些安全功能。这是一个非常相似的过程,他们每次都会派出不同的检查员。
所以第一位检查员出去了,他给了我们一份需要修复的问题清单,我们修复了 1、2、3 和 XNUMX 个。第二位检查员出来验证前四件事是否已完成,但随后他指出了第一位检查员错过的其他事情。然后第三位检查员出来,他完全喊出了一些东西……所以这就像一场音乐椅游戏,试图为这些不同的检查员填满所有这些盒子,我们花了几个月的时间才获得其中一些热水浴缸许可证,所以这绝对令人沮丧。
阿什利:
天啊。
托尼:
不管怎样,我们偏离了主题,但希望这对你有帮助。我认为长话短说就是考虑一下修复房屋与新建筑阶段的利弊以及您自己的技能。然后,对于阿什利关于再融资的观点,只要确保您在前端与银行交谈,这样您就可以很好地了解成熟期是什么,以及如果您这样做,您可能需要克服哪些其他障碍走新的建设路线来完成再融资并在后端完成。
阿什利:
是的,我将添加最后一件事作为示例。不是在我的市场,另一个市场,而是我的这个朋友,他们建造了露台住宅,就像小型公寓大楼一样,只有一层。他们为整个项目支付了现金,将其重新建造,完成了所有现场工作,一切。当他们完成后,他们把它租了出去,而实际上,它甚至没有评估他们在交易中投入的资金。我认为他们不得不留下大约 40% 的付款,因为银行只会借给他们评估价值的 70%。其实还不止这些,他们剩下的还有百分之四十以上。我不知道确切的数字,但这是需要非常谨慎的事情,确保它会评估你想要的东西,因为你可能会因为在一笔你不想要的交易中留下数十万美元而陷入困境。尤其是如果您从私人放债人(硬放债人)借钱来为这笔交易提供资金,但它不会评估您想要的东西,那么尤其如此。
幸运的是,对于这位投资者来说,他处于这种情况,他与建筑商签订了一份合同,他向建筑商支付了部分缺口。所以他能够减轻这种情况,然后只使用现金流。事实证明,即使在支付了这两笔贷款后,它仍然是现金流量财产。因此,请确保您有多种退出策略和不同的交易融资方式。
好的,我们的下一个问题来自 Joey Stout,“与 W-2 工资相比,租金收入如何征税?谢谢,乔·S。”好吧,乔,你的 W-2 收入将是赚取的收入,它将基于你所处的税级,即你赚了多少钱。让我们继续上调 2022 年的税级。好吧,如果您是……让我们看看这里。如果您的收入为 10,000 至 10 美元,则需缴纳 12% 的应税收入,如果收入为 10,000 至 41,000 美元,则缴纳 22%。 41,000% 是您在 89,000 至 24 之间的收入应纳税的金额。从 89,000 到 170,000,您的税率将为 2%,依此类推。因此,您赚取的收入(即您的 W-37 收入)越多,您的税率就越高。所以你跳到超过 XNUMX 万,你将缴纳 XNUMX% 的所得税。
你看着这个,就会想,“所以我想保持在 539,000 以下,因为那样我要多缴纳 2% 的税,”并且真的必须弄清楚这个门槛在哪里才更有意义。因此,如果你正处于 24 的边界,那么假设 32% 到 8%,好吧,这是一个相当大的跳跃,即 170,050%。如果您的收入为 24 美元,则您的税率为 180,000%。但假设你去赚了 32 美元,你的税率就会被推升至 10%。是否值得多花 32 格兰德,因为现在这整笔钱将被征收 XNUMX% 的税?所以每个人都应该对自己的收入保持谨慎。
这些只是括号的一些示例,它们会向上。当你在一个括号中时,假设 170,000 人按 24% 的税率征税,那么这 170,000 人将按 24% 的税率征税。但如果你再多赚 10 格兰德,那么这 10 格兰德将属于下一个税级,即 32%。
托尼:
因此,只有您的收入属于该范围,才按该百分比纳税,对吗?因此,如果您赚了 500,000 美元,那么这 500,000 美元将不会被征收 37% 的税。前 10,275 人将享受 10% 的优惠,然后最多 41,000 人将享受 12% 的优惠。然后每一个不同的都落入不同的桶中。这就是为什么税收如此令人困惑,这就是为什么每个人都应该获得一个非常好的注册会计师来帮助您应对所有这些不同的细微差别。
但你之前说过,阿什,你的 W-2 工资是劳动收入,而劳动收入在所有收入中受到最差的税收待遇。根据您的收入,您将被征收最高的税。租金收入获得更优惠的税收待遇之一。事实上,我们让阿曼达·汉 (Amanda Han) 回到了第 255 集,就在那一集的结尾,她甚至在房地产投资领域分类了哪些策略获得了最好的税收待遇,哪些策略获得了最差的税收待遇。翻转是税收优惠待遇的底部,因为这仍然是主动赚取的收入。然后,短期租金和长期租金之类的东西排在首位,因为这更被认为是被动收入。
阿什利:
我认为对于赚取的收入,需要注意的一件事是,好吧,你要工作很多时间,但如果你正处于其中一个范围的边缘,那么现在是否值得额外工作这些时间你要对这些时间征收 37% 的税吗?这样,你额外工作的 37 美元中的 100 美元就消失了。但是,如果您确实想了解自己属于哪个税级,则可以停下来。我们使用第一个单身申报者的一些示例,但它们更改为已婚联合申报,单独申报,户主。所以去看看这些,你实际上可以算出你的收入是多少。它会显示,好吧,如果您的收入为 95,376 美元,那么您的应税收入将为 16,290 美元。那么超过这个数字的就是 24%。所以我认为这就像滑动比例是最好的表达方式。当你进入每个等级时,收入的增加将按不同的税率征税。
我认为被动收入有一个巨大的优势,因此,还可以进行 1031 交换,如果您确实继续出售出租房产,您实际上可以推迟出租房产的收入。
托尼:
长话短说,乔伊,如果您希望能够真正最大化您的税收,您希望您的大部分收入来自租金,而最小的收入来自主动收入和赚取的收入。 Joey,现在,有很多不同的策略可以帮助您减少纳税义务,即使是您的 W-2 工作。再次,我将再次提及第 255 集,因为阿曼达谈到了这一点,但是您可以通过多种方式使用房地产投资组合中的被动损失来抵消您的 W-2 收入。大多数人通过短期租赁来实现这一目标。长期租赁要做到这一点要困难得多,但有办法说,“嘿,我的租金有 100,000 美元的账面损失,我要把它应用到我 W-100,000 工作中的 2 美元工资中”因为你的纳税义务为零。”我有一些朋友使用完全相同的策略缴纳零税。
阿什利:
我不是那些朋友之一。
托尼:
我也还没有匹配过。过去几年我确实有过税单,但是当你获得良好的注册会计师时,希望你可以开始将这些部分落实到位。 2022 年底,也就是刚刚结束的一年,我们疯狂地争相购买房产,试图获得更多的成本汇总效益。
阿什利:
是的,你知道,农场也是一个很好的税收优惠,并且可以获得很好的税收优惠。农民不必缴纳估计税款,他们可以等到您的纳税申报表到期并在 15 月 XNUMX 日支付您的估计税款,因为当您支付这些估计税款时,基本上每个季度都必须预缴您随用随付的税款一直以来,这些钱都是政府无息获得的。所以这是一个巨大的优势。您可以将这笔钱保留到实际纳税时间并在最后一刻支付。但是,是的,您可以做很多冲销。甚至财产税,如果它也用于农业用途或类似用途,您可以获得财产税的豁免,以减少财产税。
托尼:
农场有一些奇怪的事情。我有一个朋友,他的名字叫凯·安德鲁,他买了一个农场,一个薰衣草农场,他买它是因为你在那里提到的一些税收优惠。而且,分区要求、农场的分区限制比住宅物业甚至其他一些商业地产的限制要低得多或更少。由于该市场的分区允许,他能够在这个农场建造多个短期出租屋。有很多细微差别可以尝试并真正发挥创意。但是,是的,我认为长话短说,寻找真正减少应税收入的机会,通常是通过采取被动途径而不是赚取途径来实现这一点。
阿什利:
还要补充的一件事是很多农民也是免税的。因此,为您的农场购买一辆免税卡车,您可以在购买车辆时节省巨额销售税。有很多类似的小事情。
托尼:
因此,购买一个奶牛场才是更重要的。在我们离开这个问题之前,我提到了 Kay Andrew,但如果你想回去听他的剧集,那是第 107 集。我们讨论了土地黑客行为,以及利用一处房产创造收入流的 10 种不同方式。凯是这一策略的大师,购买薰衣草农场只是他迈向成功的途径之一。如果你想听听 Kai 的更多信息,请看第 1 0 7 集。
阿什利:
好的。今天的最后一个问题来自 Hayes Holland,“如果您在居住一年后出售您的主要房屋,我是否可以被排除在需要两年的资本利得豁免规则之外,或者有什么办法解决这个问题吗?”好吧,首先,我认为这里有一个小小的误解,即只有当它是您的主要住所时,您才可以免受资本利得规则的约束。如果是投资性房产,除非进行 1031 交换,否则您必须为其支付资本利得。这是唯一的豁免。但如果你只是出去卖掉,你就保留了钱,你没有进行 10 31 交换,无论你持有投资房产多久,你都会对投资房产的资本收益征税。财产。但如果这是你的主要住所,你必须在那里住两年,但也可以是过去五年中的两年。所以它可以是这五年期间的任何两年。因此,不仅仅是您必须在该房产中居住两年然后将其出售。您可以将其作为投资房产再保留三年,然后在第五年将其出售,您仍然可以将其作为免税收入。
有一个投资朋友做过很多次这样的事,我都不知道做了多少次,但他每两年就买一套新的主要住宅,这笔钱免税。我认为规则是你最多只能免税拿五十万。我不确定这个规则到底是什么,但有一个最大数量。你不可能以多出 5 万美元的价格出售你的房子并获得 5 万美元的免税。如果你们是已婚夫妇,甚至可能是一百万,但你们必须查一下。使用谷歌,因为我一时不知道。
因此,他每两年都会购买一处需要修复的房产,他和他的家人住在那里,并在两年内慢慢进行装修,然后他们继续出售它并搬到新房产。所以,是的,只要你的家人不介意每两年搬一次家,这绝对是一个获得免税收入的好方法。但如果你想在两年内赚到 XNUMX 万美元,而你所要做的就是搬家——
托尼:
移动。
阿什利:
……你还不错。所以这实际上取决于你所处的市场。在我住的地方,找到一套价值 XNUMX 万美元的房子已经很难了,更不用说出售两年后会升值 XNUMX 万美元的房子了。
托尼:
我也是。我住的小区,都是全新的小区。所有东西最迟都是 2017 年建成的,因此想要进去并真正找到很多这样的机会可能也很稀缺。但问题确实如此,我们已经讨论过一点了,但我们也许应该详细说明一下,但在投资方面,您可以通过使用所谓的 1031 交换来推迟资本利得税。我们的第一个 1031 不是去年夏天,而是前年夏天。我们能够从我们的一处房产中获得股权,我们用这笔钱免税购买了两处不同的房产。
我有一个朋友卖掉了他在中西部的多处单户住宅,并用它来购买……我认为他现在用这些住宅购买了七套短期租金。 1031 交换是推迟纳税的绝佳方式,可以将出售的所有收益用于购买另一处房产。你可以做什么有一些限制,当你需要识别和关闭该房产时,有一些相当严格的时间表,但这种策略,有些人称之为交换直到你放弃,是许多房地产投资者所做的继续扩大投资组合,而无需在其一生中缴纳任何资本利得税。
阿什利:
因此,在托尼讲话的同时,我继续为你们做这项工作,伙计们,对于那些正在开车但无法立即谷歌的人来说,规则是单一房主、单一申报人最多可以获得 250,000 的税率出售他们的主要房产,然后夫妻一起申请,最高可达 500,000 美元。这就是基于它的利润。我的意思是,两年内还不错,免税了五十万美元。
托尼:
是啊。
阿什利:
我的意思是你可以把它当作一份全职工作。
托尼:
完全正确?你每年都会这样做几次。它还提醒我,我们有一位客人,天哪,我希望我能记得那是哪一集,但他正在购买新建筑。我想他在德克萨斯州的某个地方。他会购买新建筑的第一阶段,然后两年后,就像第 18 阶段或其他什么,所有这些平面图都大幅升值,一旦这些房产进入最后阶段,他就会出售这些房产,他是只是将这笔资金回收到下一笔资金中。所以你买了一个新建筑,在那里住了两年,然后卖掉它,再买另一个新建筑,在那里住了两年,然后卖掉它。我认为他参加播客时已经做了三遍了。
阿什利:
我认为他是在奥斯汀做的,也许是德克萨斯州的奥斯汀。
托尼:
是的,肯定是在德克萨斯州的某个地方。
阿什利:
是的,我确实记得这一点。是的。好吧,谢谢你们,伙计们,非常感谢你们加入我们本周的新秀回复。如果你们有问题想在节目中得到解答,可以拨打 188-5ROOKIE 给我们打电话并给我们留言。或者您可以在房地产新秀 Facebook 群组中留下问题,您很可能会得到群组中每个人的多个回复和答案,而且我们也可能会在节目中播放它,您可以听到我们对此的回应。
伙计们,非常感谢你们加入我们。我是 Wealth from Rentals 的 Ashley,他是 Tony J. Robinson 的 Tony,我们将于周三与一位嘉宾见面。
(唱歌)
在这里观看播客
在这一集中,我们将介绍
- 当您的律师的位置可能很重要并且远程投资时
- 通过合作伙伴协议保护自己 合资投资
- 建造投资房产而不是修复房产的利弊
- 新建筑物业如何影响再熔风干期
- 通过被动收入最大化您的税收
- 为什么每两年搬家可能是最明智的避税方式
- 使用 1031 交换推迟缴纳资本利得税
- 和 So 多得多!
节目链接
本次展览提及的书籍:
与阿什利和托尼联系:
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- 开始
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- 保存
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- 开始
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- 故事
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- 策略
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- 提交
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- 成功
- 这样
- 突
- 夏季
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- 服用
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- 会谈
- 敲打
- 税
- 退税
- 税
- 教师
- 团队
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- 德州
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- 信息
- 关节
- 国家
- 世界
- 其
- 他们自己
- 那里。
- 事
- 事
- 第三
- 本星期
- 今年
- 思想
- 数千
- 三
- 门槛
- 通过
- 次
- 时
- 秘诀
- 标题
- 至
- 今晚
- 今天的
- 一起
- 厕所
- 明天
- 吨
- 托尼
- 也有
- 最佳
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- 向
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- 成绩单
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- 信任
- 两次
- 一般
- 下
- 理解
- 独特
- 单位
- us
- 使用
- 平时
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- 折扣值
- 汽车
- 冒险
- 风险投资
- 与
- 视频
- 愿景
- 等待
- 通缉
- 华盛顿
- 华盛顿州
- 水
- 方法
- 财富
- 周三
- 周
- 周
- 称重
- 欢迎进入
- 什么是
- 什么是
- 是否
- 这
- 而
- WHO
- 将
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- 智慧
- 中
- 也完全不需要
- 想知道
- Word
- 工作
- 工作
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- 最差
- 价值
- 将
- 书面
- 年
- 年
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- 你自己
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