创意融资 可以成为一个强大的工具,帮助您将您的第一件财产收入囊中。 在这一集中,阿什利和托尼解释了两者之间最大的区别 硬钱, 私人资金及 传统贷款,以及哪些选项会让卖家无法抗拒您的报价!
欢迎回到另一个 菜鸟回复! 如果你需要 新交易的资本,您可能会考虑 与家长合作。 当然,就像任何 投资伙伴关系,至关重要的是你 正确地构建它 和 在您的协议中包含所有重要条款。 我们的主持人将向您展示如何操作! 他们还涵盖 套现再融资 详细信息,包括它的工作原理和 你能拉多少钱 来自财产。 最后,他们谈到 利用浪费的空间 在您的 投资性房地产 才能赚取更多的现金流! 你需要吗 拉许可证? 如果不这样做会被抓吗? 坚持到最后找出答案!
如果您希望阿什利和托尼回答房地产问题,您可以 在这里提交问题,发布在 房地产新秀Facebook群组,或拨打新秀请求热线 (1-888-5-ROOKIE) 联系我们。
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阿什利:
这是房地产新秀第324集。
托尼:
通常,当我们使用私人放债人时,我们会说“没有融资意外事件”,我们会说“21 天结束”。 因此,我们不一定会说,“嘿,这是全现金报价。” 但这些就是我们告诉他们的事情,“嘿,我们将很快关闭,我们没有融资意外情况。” 这些通常会使我们的报价更具竞争力。
阿什利:
我叫阿什利·凯尔 (Ashley Kehr),我和我的搭档主持人托尼·J·罗宾逊 (Tony J. Robinson) 一起来到这里。
托尼:
欢迎来到房地产新秀播客,每周两次,我们都会为您带来启动您的投资之旅所需的灵感、动力和故事。 今天,我们带着另一个新秀回复回来,今天我们进行了一些非常好的对话。 我们将讨论一些融资方案、硬通货与私人资金,以及它们之间的差异以及哪种方案适合每种情况。
我们将讨论房地产检查及其时间安排。 您应该在关闭房产之前、在关闭过程中、甚至在提交报价之前这样做吗? 我们会给你答案。 我们还将讨论一些有关着火厕所的问题,以及为什么您应该或不应该购买具有此类管道情况的房产。
阿什利:
然后,我们讨论与你的父母合作,实际构建这种合作关系的不同方式,然后如果你进入的房产有一些浪费的空间,比如两个客厅,可以作为一个额外的卧室,会发生什么。 托尼和我详细分析了我们所遇到的过程,以及我们关于如何通过将第二个客厅改造成卧室来赚更多钱的建议。
托尼:
好的。 现在,在我们讨论今天的问题之前,我想向用户名为 Goldstein 博士的人大声喊叫,我们在 Apple 播客上给我们留下了五星级的评论。 戈尔茨坦博士说:“内容丰富且具有激励性。 演出很棒。 它们以通俗易懂的方式涵盖了广泛的房地产投资主题。 第 273 集激励我尝试新事物。 两个月后,我完成了一笔交易,我很高兴能开始交易。 谢谢阿什利和托尼。”
伙计们,这就是为什么我们创建新秀播客来激励像戈德斯坦博士这样的人听到这些故事,听到这些策略,听到这些策略并采取行动。 我们能找到更多人来激励的唯一方法是,如果我们获得更多关于播客的评论,这有助于将其推广给更多人。 因此,如果您是新秀观众的一员,请在您正在收听的任何平台上给我们留下诚实的评分评论,以便我们可以影响更多像戈德斯坦博士一样的人。
阿什利:
好的。 本周社交媒体上的焦点人物是出租房产夫妇帕特里克·麦克格拉斯 (Patrick McGrath) 和他的妻子。 他们是夫妻,正在走向“FIRE”,即财务独立、提前退休。 他们在过去三年里购买了 35 套出租房屋,拥有超过 XNUMX 万美元的资产。 但他们在 Instagram 页面上分享自己的旅程做得很好。
因此,继续关注他们并查看他们的页面以获得一些动力、灵感,也可能会问一些问题。 这就是@RentalPropertyCouple。 如果您想在 Instagram 或任何社交媒体帖子(TikTok)上获得推荐,请务必在图片中的故事中标记托尼和我。 使用主题标签“房地产新秀”,我们就是这样找到这些很棒的 Instagram 帐户并与大家分享的。 清除您的有趣表情包,并开始添加其他房地产投资者进行联系和交流。
今天我们的第一个问题来自迈克·约瑟夫。 “大家好。 到目前为止,我一直在为自己的交易提供融资,但计划使用硬通货等其他短期融资方法来更快地进行探索。 这是一个非常基本的问题,但是当使用硬通货为交易提供资金时,从卖方的角度来看,这是否被视为与现金一样有利?”
“当你提出报价时,你是否会放弃融资意外费用以使其对卖家更具吸引力?” 那么,托尼,让我们谈谈您对使用硬通货的看法。
托尼:
是的,我的意思是,你肯定会看到有些人在用硬通货购买时会说他们有“现金”。 我认为这还取决于你使用硬通货的方式。 如果是传统的硬通货,您可能还需要经历更多的困难,特别是取决于您的经验水平。 但是假设你有一个真正的私人放债人,你只需每个季度、每个月或其他方式向他们开出一张利息支票。
你的银行里确实有现金,尽管从技术上讲这是一笔贷款,但这样更容易一点,摩擦也少一点。 所以,迈克,我认为这取决于你如何设置私人资金或硬通货交易,如果你觉得超级舒服或有信心称之为现金。 举个例子,我们买了很多翻转,我们会说我们支付现金,即使我们使用债务,但这是因为我们有与我们有关系的私人放债人,而且我们已经有了融资排队。
因此,与私人资金相比,使用硬通货的好处在于,通常情况下,您的贷方会比传统贷款(尤其是 FHA 贷款或类似贷款)更容易,对吗? 如果您可以获得一笔更有可能结清的贷款,我认为这对卖方来说比您本身拥有的债务更重要。
阿什利:
是的,所以在纽约州,当你关闭一处房产时,你必须聘请律师,然后还有更多的产权工作要做,而且要真正获得对实际房产的硬性放债人留置权要困难得多。当你关门的时候。 所以,我之前说过这是现金,然后卖家质疑为什么律师必须做所有这些看起来像你现在正在获得融资的事情。
所以,我学会了不要把它当作现金。 这只是让卖家更清楚地知道,是的,律师将会做更多的工作,这可能需要更多的时间才能完成。 所以,我绝对赞成你们正在获得融资。 但我认识很多其他投资者,他们说这是现金,因为他们可以很快地从硬性放债人那里拿到钱,而且实际上通过纽约州来做到这一点并没有那么漫长的过程。
托尼:
是的,通常情况下,当我们使用私人放债人时,我们会说“没有融资意外情况”,然后我们会说“21 天结束”。 因此,我们不一定会说,“嘿,这是一个全现金报价”,但我们会告诉他们,“嘿,我们将很快结束,我们没有融资意外情况。 ” 这些通常会让我们的报价更具竞争力。
阿什利:
是的,对于私人资金,我一直这样做,这是现金报价,然后,是的,这里面没有融资意外情况。 但对于硬通货,我开始说它是在那里融资。
托尼:
是的。 Ash,让我们也来分解一下,因为我们的新秀可能不熟悉这些差异。 因此,在传统贷款中,您可以向美国银行或当地信用合作社等机构借债购买房产。 但是,还有更多创造性的方面,即你使用硬通货或私人资金。
私人资金可能是更简单的选择。 所以,假设阿什和我是朋友,我的意思是我们是朋友。 但假设阿什利现在在银行有 500,000 万美元,我找到了一笔交易,购买价格和康复费用为 500,000 万美元。 所以,我可以去找阿什利说:“阿什利,看,我找到了这笔交易。 项目总成本为 500,000 美元。 我认为当我们完工时,该房产将价值 750 美元。”
所以,我们在那里有一些股权,大概是 800 美元。 我说:“阿什利,你能借给我那 500,000 万美元吗? 我每个月、每个季度都会向你支付固定利息,也许在项目结束时,无论如何,10%。” 因此,这意味着如果我们向 Ashley 支付 50,000% 的工资,她的 500,000 美元每年将获得 10 美元。 所以,阿什利说:“是的,托尼,当然。”
因此,阿什利要么将这笔交易的资金电汇给我,这是一种方法,要么她可以将其电汇到所有权和托管中。 但基本上,阿什利正在为我提供这笔交易的资金。 这是一对一的交易,并且基于我们彼此的关系。 这是私人金钱交易。 通常,硬性放债人是经营某种业务的人。
所以,这可能不是一个与你有非常密切的私人关系的人。 这是一个拥有网站的人,他们每月为大量交易提供资金。 他们将有非常严格的承保指南。 他们会想看看你的财产。 他们会想看到你的交易。 他们会想要确保你有一个良好的工作范围。
他们会想知道您是否有好的承包商。 他们希望确保真正保护资产和资金,因为他们个人并不认识您。 通常,对于硬性放债人来说,您会看到更高的费用。 因此,您可能需要支付更多的预付款和费用。 他们称这些点为点。 同样,您的利率可能比私人放债人高一点,因为这是他们的生意。
所以,如果你为传统投资支付 6% 或 7% 的利率,也许你为硬通货支付 12% 或其他利率,对吗? 我从来没有用过硬通货。 所以,我知道费率较高,但通常情况下,他们会收取更多费用。 但硬通货是一门生意,而私人资金则是关系的焦点。
阿什利:
我认为,如果你能够获得私人资金,私人资金通常比硬通货更容易、更好。
托尼:
这就是为什么我从来不努力使用,因为我们确实可以获得私人资金。 那么,这就好像当我可以走私人资金路线时,为什么我要跳过硬放债人的圈套呢? 现在,我认识的一些人将两者结合起来。 一些硬性放债人对此表示同意,而另一些则不然。 但假设你有一个硬性放债人对此表示同意。
假设您有一笔交易,需要提供 100,000 美元,而您的硬性放债人将支付另外 400 美元。 一些硬性放债人基本上会允许您找私人放债人来支付这 100,000 万美元。 因此,当您拿下这套房产时,您自掏腰包的现金为零。 硬性放债人为你提供了 400 美元。
你的私人放债人正在为你提供 100 美元。 总之,这可以支付您的项目总成本,您只需向这两个人支付利息即可。 这也是一种选择。 再说一次,我从来没有走这条路,因为我更喜欢用私人资金来保留一切,但它是更多的杠杆,对吗?
这是我考虑这个问题的唯一原因,因为,比如说,当我出去的时候,我们可能有 2、3 万美元的私人贷款给不同的人,而这些贷款似乎都与三到四处房产有关。 现在,想象一下,如果我拿走那 2 万美元,并将其用作一堆硬通货贷款的首付。
如果我以这种方式分散的话,我可以同时进行 10 笔交易,但风险更大,成本也更高。 所以,我们只是保持简单。 都是私房钱。
阿什利:
是的,我有一个朋友办理了他的第一笔硬通货贷款。 所以,这实际上是他的第一批出租房产之一。 当他找到硬性放债人时,他们会提供 80%,然后他必须提供另外 20%,但他被允许获得其中 10% 的私人融资。 所以,10%,他必须出示证明,证明这笔钱来自他的银行账户,另外10%,他可以从别人那里借。
然后,剩下的 80% 由硬性放债人承担。 好的。 那么,我们的下一个问题是杰西·安德拉 (Jesse Andhra) 提出的。 问题是,在提交报价之前是否可以对房产进行检查? 是的,确实如此。 因此,特别是如果该房产不在市场上并且您直接与卖方交谈,您可以继续要求进行检查。
我发现这样做的问题是,如果你们甚至不在同一范围内,并且您继续花费 500 美元进行检查,那么您向他们提供报价,他们会说:“不,我们实际上想要一个为房产多付了100,000万美元。” 所以,这就是我喜欢在支付验房师费用之前先签订合同的原因之一。 如果该房产在 MLS 上,那么检查可能需要很长时间。
我上次做的房产检查,他们花了三个半小时才完成。 我认为那是 1,600 平方英尺的独户住宅。 三个半小时。 因此,通常情况下,当您安排看房时,经纪人的时间会占用您 15 分钟、30 分钟的时间段让您去那里看房子。 因此,必须明确表示您希望在房屋检查期间查看房屋,以免其他人看房。
在当今火热的市场中,当房产上市时,可能会出现背靠背的看房情况。 所以,这些是我可以考虑的几个问题,但我会对每个人都非常开放和诚实,卖家,你的代理人,他们的代理人,无论是谁参与其中,这就是你想做的就是在实际之前进行检查提出要约,然后确保您准备好在提出要约之前支付这笔钱。
托尼:
房地产交易中有一些部分,或者我猜,房地产交易中的一些参与者,无论如何他们都会得到报酬。 只有交易完成后,贷方才会收到付款。 房地产经纪人只有在交易完成后才能获得报酬。 但你的评估师和检查员并不关心交易是否完成。 他们在提供服务时会获得预付款。
因此,就阿什利的观点而言,如果您要对您正在考虑提交报价的每一处房产进行检查,那么费用可能会变得非常昂贵。 杰西,您不必这样做的原因是,当您提交报价时,通常会给予您一定天数的尽职调查时间。 好的? 因此,您应该巡视房产或让您的代理人巡视房产,或者至少获取照片或视频演练,以便您更好地了解房产的总体状况。
在此基础上,您可以做出一些假设,“嘿,根据这个最初的演练,我觉得哪些事情可能需要修复、修复或更换?” 尽职调查期是您的机会。 既然您已经根据合同获得了它,既然您和卖家已经同意至少购买价格的初始起点,现在您可以通过并进行超级深入的研究以进入墙后并做任何您想做的事情需要做的就是确保一切都在幕后良好。
但您之前不必进行财产检查的原因是,您在托管期间有一段尽职调查期,以便在出现重大费用时退出,或者在出现其他情况时向卖方索取额外信用那个检查报告。 我通常会在大部分报价中写下 14 天的尽职调查时间。 阿什利,你通常放什么?
阿什利:
因此,对于检查,我们实际上确实缩短了该时间范围,并且我们一直在...... XNUMX天内完成,这几乎是我们现在能够做的最大值。 但我们会告诉他们,一旦验房师离开那里,我们就会立即采取行动。 我的经纪人会将这一点传达给卖家,这实际上对我们的一些报价有利。
因此,我在 MLS 上提供的最后两处房产,我想对它们进行检查,我们能够在向他们提交报价并他们接受后的前 48 小时内完成检查。 因此,非常关键的事情是我们能够立即继续进行。 很多时候,在我提出要约之前,我已经在计算机上完成了很多尽职调查,因为这有助于我提出要约的基础。
第二部分实际上是对财产的检查,以及将进行什么样的修复,出现的任何问题,修复它的成本是多少。 因此,我们必须让检查员进来,这通常需要两天时间。 通常,这是我们可以让他们加入的时间,从我们实际提出要求的两天起,也就是我们的报价被接受时,然后在两天内。
然后,我们通常需要在得到结果后大约 12 到 24 小时才能真正决定报价。 在此期间,我们正在收集进行这些维修所需的费用,并找出检查过程中出现的有关该房产的其他信息,我们需要对这些信息进行更多研究。 我们有一个,这是一座湖边小屋,里面有一个焚烧炉厕所。 所以,这就是它燃烧的地方,宝贝。
托尼:
那是真的吗?
阿什利:
是的。 因此,该房产和周边房产均没有化粪池和下水道。 因此,我们必须弄清楚的一件事是在那里安装化粪池系统需要多少钱。 但是这个焚烧炉厕所,它只是厕所,然后有一个通风口从里面出来。 当你在厕所里放一张纸时,就会有非常严格的操作说明。
所以,在我们检查期间,我们的代理人,我们实际上和卖方的代理人一起在那里。 她说:“好吧,卖家向我展示了如何做到这一点。 我将向你们展示如何使用这个厕所。” 我们经历了整个过程。 所以,你把那张纸拿出来,然后把那张纸放进马桶里,好吗? 而且它是封闭的,所以你只能看到碗。
然后,你去洗手间,然后你必须先按下按钮才能冲水。 所以,它打开了马桶底部,你的纸和里面的东西都会掉下来。 然后,当你松开按钮时,它会重新关闭,然后你点燃火,它会像 a 一样,你会听到它在那里燃烧。 然后,我想卖家经常说,在他们离开湖边小屋之前,他们每周都会把骨灰倒出来。
但是,当你在外面冲厕所时,如果你在房子的一侧,你可以从房子一侧的通风口中闻到空气中烧焦的味道。 因此,我们必须对这些厕所进行大量研究,然后说:“好吧,首先,如果我们想将其用作我们自己的居民,自己享受湖边小屋,我们可以以我们的价格处理这个问题。”明白了。 但将其作为短期租赁来尝试向客人解释如何操作这个东西并且——”
托尼:
他们会把房子烧毁。 第一年房子就会被烧毁。
阿什利:
所以,是的,这是一件大事。 我们最终失去了财产,因为我们做了检查,然后我们还没有得到律师的批准,因为已经是周末了,其他人提交了一份看不见的报价,实际上比我们多出了 70,000 美元。 所以,他们接受了,但出于礼貌,他们报销了我们的检查费用。
托尼:
这很酷。
阿什利:
所以,这很好,但如果以我们购买这处房产的价格来看,那就更好了。
托尼:
我想知道那个买它的人是否知道这个厕所着火的情况,因为我以前从未听说过。
阿什利:
是的,该物业确实关闭了。 我们乘船经过,看到新主人在码头上,所以——
托尼:
是的,那很疯狂。 我想我从财产检查中听到过最疯狂的事情。
阿什利:
因此,我们一直在努力做到这一点,在尽可能短的时间内回答您的问题,这样,如果我们没有就某件事达成协议,我们会对卖家说,这样您就没有损失时间。 对于这两个报价,我们是第一批看到该房产的人,所以我们立即签订了合同。 所以,在这种情况下发生的事情实际上是一个袖珍列表。
他们甚至还没有列出它。 然后,第二个,他们从来没有让它悬而未决。 他们只是说他们要推迟放映。 所以,我们必须先看看它。 我们立即提出报价,他们就停止了放映。 这就是为什么我们同意加急检查和一切,这样他们就不必将其搁置,然后我们不同意检查,然后又重新挂牌,这可能会对房产造成影响。
因此,这也是一种谈判技巧,当您提交报价时,如果您知道自己是第一个,并说:“您不必将其搁置,直到我们提交报价后,我们才会这样做速度如此之快,以至于您只需将放映推迟几天或其他什么即可。 但请确保您获得了合同和律师的批准,因为这对我们来说绝对是一个重要的教训。”
托尼:
疯狂的。 你收到视频了吗? 如果你有那个能喷火的厕所的视频,你得把它发给我吗?
阿什利:
是的。 我确信我们拍的所有照片中都有一张。 是的。 好的。 下一个问题来自威尔·基尔比。 “我正在寻找一套可以翻转的房子,我的父母已经提出成为现金合作伙伴。 我想管理这笔交易,然后分割利润。 我将如何构建此类交易? 只需找到贷款并让他们为翻修提供资金即可。”
“他们可以用现金购买,但我觉得当我不想拿父母的那么多钱去冒险时,这会更麻烦。 任何建议将不胜感激。” 嗯,威尔。
托尼:
首先,他说出了魔法词。 每当有人在播客中说这个词时,我们就必须扔掉这本书的副本。 但是威尔,你应该看看阿什利·凯尔 (Ashley Kehr) 和托尼·J·罗宾逊 (Tony J. Robinson) 撰写的《房地产合作伙伴关系》。 所以,对于那些还没有听过我们的人来说,我们一直在不停地谈论,但阿什和我一起写了一本书,名为《房地产合作伙伴关系》。 它于10月XNUMX日推出。
因此,当您正在收听这一集时,应该可以在任何地方购买,但请前往bigerpockets.com/partnerships。 我们谈论了很多关于伙伴关系结构的问题。 但是阿什,我想,基于如何构建这种特定类型的合作伙伴关系这个问题,你对威尔的初步建议是什么?
阿什利:
是的,所以我认为你需要决定的第一件事是,你是否要去获得贷款,然后只是从他们那里资助翻修,或者只是现金购买,他们将资助装修。 这是你需要决定的第一件事。 是的,他们用现金购买房产存在很大的风险,但获得贷款也存在很大的风险,他们可能会失去装修费用。
因此,我认为,如果您知道自己可以获得一笔贷款,无论是硬性放债人还是其他私人放债人,但无论哪种方式,您都应该对自己不会参与的交易感到放心和自信失去现金,你的父母不会遭受损失。 我在这里想到的最重要的事情是确保无论你做什么结构都是书面的并且一切都很清楚。
如果你的父母清楚这是一种风险,这是一项投资,他们无法保证获得现金,并且你将从中分割利润。 所以,我在这里看到有两种方法可以构建它。 所以,这可能只是一种简单的债务合伙关系,他们会借钱给你,你每月向他们支付一定比例的利息,他们保证会收回钱,如果你不按照你的想法卖掉它,你最终还是会欠他们那笔钱。
第二件事是,你将成为股权合伙人,你的父母和你,比如说,你将按照 50-50 的比例分割,他们将资金投入。当房子出售时,也许他们就得到了他们的钱回来,然后你们就把剩下的东西分给你们两个。 至于利润的百分比,我会考虑你需要多少时间和精力来实际管理这笔交易。
你会收购这笔交易吗?你会找到它吗? 您要管理承包商吗? 您实际上会自己做任何工作吗? 所以,我认为这对于你实际应该采取多少百分比起着重要作用。 如果你最终获得了贷款并且债务将在你的名下,这也会对你带来的东西的权重产生更大的影响,这肯定会增加你的百分比。
如果你打算以父母的名义获得贷款,那么这肯定会增加他们的收入。 所以,这些都是我会关注的事情。 而且,在你决定走哪条路之前,你还需要知道你的父母想要从中得到什么,是他们想要获得利润,还是他们只想得到一定的金额,也许是每月付款,或者按月付款。当项目完成后,他们只想从你借钱的过程中获得一定的比例。
托尼:
我认为就我个人而言,我更倾向于将其变成一种基于债务的合作伙伴关系。 它为资金合作伙伴提供固定的、几乎有保证的回报,然后让你作为真正管理交易的人获得所有好处。 有趣的是,威尔,我妈妈实际上是一名私人放债人,在我的一次翻转中。 我想我们有两家私人放债人在排队,而我们的资金有点短缺。
所以,我联系了我妈妈,她当时有一点现金,她以私人放债人的身份进来。 我们付钱给她,让她填写我们其他私人放债人填写的所有相同文件。 她记录了这些,她有一张期票,她有一份信托契约,一切都在县里记录下来。 我们付给她钱,我想当时我们得到了 10% 的利息。
因此,我们对待她的方式与对待所有其他私人放债人的方式相同。 所以,阿什利所说的一切都是正确的。 但就我个人而言,我一直喜欢先通过债务伙伴关系进行翻转,然后再通过股权伙伴关系来实现长期整体类型的情况。
阿什利:
然后,我还会考虑你父母的参与程度。 仅仅是现金合作伙伴还是你妈妈进来说:“不,不,不是那块瓷砖。 把它返还。 这块瓷砖也会看起来更好。” 所以-
托尼:
这也是可能将其作为债务伙伴关系的部分原因,这样你的父母就不能……因为每个父母都想以某种方式、形式或形式养育他们的孩子。 所以,我想,威尔,你必须问自己,你想让你的父母告诉你,是的,瓷砖选择和地板以及所有这些东西吗?
阿什利:
也许这对于让他们成为股权合伙人来说是一个优势,或者也许你的父亲非常方便,他会介入并能够提供一些帮助。 所以,有很多变量需要考虑。 但就像托尼说的那样,这样做……债务结构肯定干净很多。
然后,以另一种方式列出每个人正在做的角色和职责,并为此投入金额,然后他们带来多少现金,投入百分比,谁获得贷款,以及也给它一个百分比。 好的。 下一个问题来自 RJ Elbers。 假设一所房子有两个客厅,我想通过添加一堵墙将其中一个变成一间额外的卧室。
实现这一目标的过程通常是怎样的? 我是否必须申请许可证,或者我可以雇用承包商来加墙吗? 另外,如果有人这样做过,通常要花多少钱? 那么,托尼,你曾经做过这样的短期租赁吗?
托尼:
是的。 我的意思是,我们从来没有这样做过,但我们已经将其作为对房产进行更大规模翻修的一部分。 事实上,我们唯一一次添加卧室,这是一个有趣的故事,是前任业主……这是一栋三居室的房子,前任业主推倒了所有三间卧室之间的所有墙壁。 它们有点像 L 型配置。
所以,有一个走廊,这里有两扇门,这里有一扇门。 所以,这是一个大L,她只是推倒了所有的墙壁,只有一间巨大的主卧室。 所以,我们就回去了,把墙放回原处。 所以,这是我们唯一一次这样做。 我们为我们的几处房产增加了额外的浴室。
我们第一次添加浴室时,我们没有获得许可,最终市政府恰好从我们所有的房产中开车经过这处房产,看到了正在进行的工作。 我们必须停止工作订单。 必须实际获取该房产的许可证。
所以,我认为,RJ,最安全、最简单的选择是,一旦你确定你想要增加额外的平方英尺、卧室、浴室,无论是什么,去你的城市,去你的县,说,“嘿,这就是我想要做的。” 他们会说,“嘿,我们需要这份文件,这份文件,这份文件。” 把这些东西交给他们。
如果你想避免被城市关闭并被列入他们的顽皮名单的风险,只需提前取消这些许可证即可。 这将使您的过程变得更容易一些。
阿什利:
是的,这绝对取决于你所在的城市——
托尼:
确实如此。
阿什利:
...您实际需要什么许可证。 因此,在托尼的情况下,增加一间浴室、获得管道许可证,就是在为房产添加新的管道。 但在这种情况下,就我所做的房产而言,执法人员不需要许可证来添加一堵墙,而这只是一间卧室,因为没有,特别是如果没有电的话——
托尼:
没有电。 是的。
阿什利:
…完成或没有管道-
托尼:
水暖。
阿什利:
......而你实际上只是在建造隔离墙。 您可能需要考虑的一件事是添加一个壁橱,使其成为房产中的合法卧室。 所以,我会打电话给你的代码执行官员,询问,但通常在这种情况下,我认为你不需要获得许可证,因为这只是一堵墙。 如果您不安装任何新的电源,例如插座或类似的东西,那么您就不需要获得许可证。
托尼:
是的。 就像你说的,我认为这也取决于你所在的城市或县。去年夏天我们在阿肯色州西北部的部分地区,我们正在那里寻找一些房产。 开车带我们四处转转的代理人,我们询问了一些有关许可流程的问题。 他说,“哦,在这个县,没有许可程序。” 我们就像,“你是什么意思?”
他说:“是的,如果你拥有土地,你就可以建造任何你想要的东西。” 我们就像,“什么?” 所以,这让我几乎不敢去那里买东西,因为你不知道你要做什么-
阿什利:
你不知道你会得到什么,是的。 新的发展在那里,可能性是无限的。 一旦你真正进入农村,我也住在那里,甚至我周围的城镇也会说,“需要建筑许可证”,因为很多其他城镇没有......你不需要建筑许可证或类似的东西那。 所以,小镇也说,我在那里,“欢迎来到这个小镇。” 然后,它会说建筑许可证。
托尼:
建筑许可。 是的。
阿什利:
是的。 然后,这个问题的最后一部分,这通常要花多少钱? 所以,当你做这个项目时,它是框架,所以你必须根据它的好坏支付木材费用,你必须把你的螺柱放进去,然后把它框架出来。 然后,你必须这样做,我假设这不是外墙。 所以,你不需要任何绝缘材料。 然后,你需要在墙的两侧都安装干墙。
最大的开支实际上是雇用承包商回来完成干墙。 因此,即使他们可以框架它,他们可以挂起干墙,胶带和泥浆并完成干墙,这实际上将是承包商最大的时间浪费或时间消耗,因为他们必须让泥干然后他们必须回来打磨它。
然后,他们可能不得不回来再次涂泥,然后打磨。 但幸运的是,因为它可能应该是……你可能可以做两块板,也许在墙上多做一点,具体取决于它有多大。 我只是看着我身后的墙,那就像两块干墙。 但这将是最大的时间消耗,因为承包商必须多次回来。
这可不是一天之内就能完成的事情。 然后,绘画,我的意思是你可能可以自己画画,或者当它干燥时,承包商会在一天内画完它,除非需要新的涂层。 但作为全新的干墙,您很可能不需要在上面涂两层涂层。
托尼:
是的,实际上我从来没有把它作为一个项目单独完成。 它始终包括全面的肠道康复。 所以,我们要花费 100,000 万美元来翻修这座超级老房子。 所以,我什至无法估计为一间卧室只做一堵墙要花多少钱。
阿什利:
是的,我们实际上……我今天打算把它做成 Instagram 的短片。 昨晚,我们有一位租户提交了一份维护请求,他说:“我很抱歉,我摔倒了,被吸尘器绊倒,在墙上留下了一个洞。 能麻烦你过来修理一下吗?” 然后,放一张照片,它实际上是墙上和干墙上的一个大洞。 因此,维修人员告诉她,他会在周一或任何一天过来查看,以便对修理费用进行估算。
她很震惊:“你是什么意思我必须为此付出代价? 这是一次意外。” 他说:“是的,不幸的是,既然你对财产造成了损坏,你就必须付费才能修复它。 非常欢迎您使用我们批准的另一家承包商来为您进行维修,或者我可以进来维修。”
然后,我们收到了住户发给物业经理的一封长电子邮件,内容是:“她不知道如何解决这个问题。 她自己解决不了。 她应该付钱。” 我们只是笑。 因此,有些人有时会感到困惑,住在公寓意味着他们在一个全面的护理机构中。 即便如此,我敢打赌,如果你在一家全套护理机构,你在墙上打了一个洞,这也会出现在你每月的账单上。
托尼:
完全。
阿什利:
但是,是的,这就是今天出现的事情。 但是,当我们在想,好吧,我们要为此收取多少费用,因为修补补丁非常耗时,因为您必须多次返回才能真正完成干墙上的泥浆,然后再进行修补。画它并且实际上也画匹配。 我想这个人已经在那里住了十年了。
所以,据我所知,这10年来油漆已经发生了变化。 但我们必须取样并去宣伟公司等处进行匹配。 但修复它可能需要花费同样多的费用,而无需人工本身。 我们有些承包商不会做这样的小工作,因为他们必须回来四五次,但这仍然是一件小事。 是的。
托尼:
有趣的故事,我小时候实际上在干墙上打了两个洞。 我在……初中的时候,我和我妈妈住的是同一间公寓,第一个洞在我的卧室里。 我和我的朋友们都在我的房间里摔跤,其中一个人互相摔到墙上,一个膝盖穿过了干墙。
楼下也发生了同样的事情。 我们在楼下摔跤,撞到了干墙,也把那里摔碎了。 所以,无论如何,我同情你的房客。
阿什利:
你还记得发生了什么吗? 你妈妈是要付钱给物业管理公司来修还是请人修的?
托尼:
我不记得了。 我不记得了。 是的,作为一个孩子,事情就会发生很多。
阿什利:
是的,你不知道。
托尼:
是的。 所以,我还是得问她。 我不得不喜欢,“嘿,你需要付钱吗?”
阿什利:
是啊是啊。 因为我也想做卷轴的部分原因是想看看,我错了吗? 这实际上是应该包括在内的吗? 但我不这么认为。
托尼:
不。是的,干墙是租户搬出后应该保持相同状态的东西之一。
阿什利:
没错。
托尼:
干墙不会自行分解。 是的。
阿什利:
而且,我想,好吧,如果你拥有自己的房子,你会做什么? 你会打电话给某人并付费。 我明白,你住在公寓里是因为有更多的事情得到照顾,包括为你服务,但是——
托尼:
现在,您必须更新租约。 他们明白,干墙损坏不包括在任何维修中——
阿什利:
我们确实有一份搬出清单,当您搬出时,您将需要支付修复洞的费用。 这是个好主意。 如果他们要搬走并且里面有一个洞,这就是我们要收取的费用,也许我会放弃这个价格。 是的,这是个好主意。
托尼:
你去吧。 问题解决了。
阿什利:
好吧,又一个菜鸟回复。 上周,我必须接管提问,今天也是,托尼回答了我所有的问题。 好吧,我们还有时间再问一个问题。 那么,让我们来回答奥斯汀的问题。 “大家怎么样? 到目前为止,我在房地产投资方面还是一个真正的新手。” 欢迎,奥斯汀。 我们很高兴您加入这个社区。
“我确实认为我现在对房地产了解很多,至少知道一些流程和数字是如何运作的。 喜欢数字。 我是个工程师。 不过,我很好奇现金再融资是如何运作的。 当您进行现金再融资时,您是按照取出的金额还是房屋的全部 ARV 来支付抵押贷款? 我很欣赏这个很酷的团体。” 好问题,奥斯汀。
托尼:
有几种不同的方法,对吧? 所以,奥斯汀,我将尝试在这里使用整数,这样人们更容易理解。 假设奥斯汀买了一套房子,他购买和修复该房子的总成本为 60,000 美元。 因此,奥斯汀投入该房产的每一美元就是 60,000 美元。 假设他支付了现金。
他支付了 60,000 美元现金来购买和修复该房产。 然后奥斯汀出去并获得了对该房产的评估。 因此,他请某人对该房产的市场价值发表意见。 他们说:“奥斯汀,你的房子价值 100,000 万美元。” 所以,他投入了 60,000 美元,房子价值 100,000 美元。 好的。 因此,他目前拥有 40,000 美元的股本。
阿什利:
我只想指出,他提到了ARV,即修复后的价值。 所以,这就是它对他的情况的评价。 因此,ARV 可能是您希望房产估价的目标,也可能是您希望房产在翻转房屋时出售的价格。
托尼:
因此,当您获得贷款时,ARV 很重要,因为大多数贷方不会向您提供房产的全部评估价值或 ARV。 所以,就奥斯汀的情况而言,房子是有价值的,它被估价了,它的估价为 100,000 美元。 大多数贷方只会给你,具体取决于你提供的债务类型,但如果说你得到的是投资产品,也许你的利率是 20%,对吗?
因此,他们希望保留该房产至少20%的股权。 所以,这意味着 100,000 美元,他们会给你其中 80% 作为贷款。 因此,这意味着您将能够获得 80 美元的 100,000%,即 80,000 美元。 因此,让我在这个例子中再次重置表格。 房子价值100,000万美元。 银行愿意借给你其中的 80%,即 80,000 美元。 奥斯汀向这处房产投入了 60,000 美元现金。 好的?
因此,他的点差为 20,000 美元。 60到80是他可以利用的资产。 这样,奥斯汀就可以去银行了。 他去当地的城市信用合作社或大街银行,他们说:“奥斯汀,这是一笔 80,000 美元的贷款。” 这是一次现金再融资,因为他将获得全额现金支票,他将偿还投入交易的 60,000 美元,并且他将额外获得 20,000 美元。
我想这就是现金再融资的流程。 这意味着您将偿还最初投入该房产的所有资金,并且您可以保留剩余的资金,直至银行愿意借给您的金额为止。
阿什利:
所以,托尼给出的场景是一个很好的例子,如果你获得了最初 60,000 美元的贷款,那么这个例子就会起作用。 所以,也许你是从朋友或硬性放债人那里借了这笔钱。 您仍然会遇到现金再融资的情况,因为您向硬性放债人支付了 60,000 美元,然后您又拿走了 20,000 美元的现金。
因此,只要有钱不需要偿还给任何人,就称为现金再融资。 所以,在这种情况下,也许你从你妈妈那里借了钱来做这件事,并且没有留置权,实际上没有记录,她只是给了你钱,整个美元金额实际上将被视为现金再融资,因为没有实际为抵押贷款再融资的记录。
如果你去买了这处房产,得到了硬通货,你得到了 60,000 美元,但你只拿出了 60,000 美元,然后你留下了 40,000 美元,即 40% 的股权回到了房产,而你没有碰它,那么这只是一个再融资,因为你只是还清你在房产上的其他抵押贷款,即硬通货。
托尼:
然后,我只想澄清他的问题的最后几个部分。 因此,他说,“当你提取现金再融资时,你是按照提取的金额还是全部 ARV 来支付抵押贷款?” 这只是您取出的抵押贷款金额。 因此,再次回到这个例子,您申请了 80,000 美元的贷款,因此您的抵押贷款付款将基于 80,000 美元,而不是 100,000 美元的 ARV。
阿什利:
这也是我们今天的最后一个问题。 非常感谢你们总是提交很棒的问题。 我们喜欢回答他们。 你们总是想出不同的东西,我们很喜欢。 因此,您可以在bigerpockets.com/reply 提交更多问题。 一如既往,请在您最喜欢的播客平台上给我们留下评论或评分。 我们也希望您订阅我们的 YouTube 频道。
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- 何时 命令检查 before 提交报价 在财产上
- 添加新房间 在你家里(当你需要时 拉许可证)
- 现金再融资如何运作 以及你能取出多少钱
- 和 So 多得多!
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- 保护
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- 记录
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- 风险
- 风险
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- 角色
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- 范围
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- 情况
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- 社会化媒体
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- 广场
- 开始
- 开始
- 开始
- 州/领地
- 棒
- 仍
- Stop 停止
- 停止
- 故事
- 故事
- 策略
- 街头
- 严格
- 结构体
- 结构
- 提交
- 提交
- 订阅
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- 夏季
- 超级
- 肯定
- 周围
- 系统
- 表
- 策略
- 行李牌
- 采取
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- 收购
- 需要
- 服用
- 谈论
- 说
- 敲打
- 团队
- 技术上
- 展示
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- 感谢
- 这
- 其
- 他们
- 然后
- 那里。
- 博曼
- 他们
- 事
- 事
- 认为
- 思维
- Free Introduction
- 那些
- 虽然?
- 思想
- 三
- 通过
- 绑
- 的TikTok
- 次
- 耗时的
- 时间表
- 时
- 定时
- 秘诀
- 标题
- 至
- 今晚
- 今天的
- 一起
- 厕所
- 吨
- 音
- 托尼
- 也有
- 了
- 工具
- Topics
- 合计
- 触摸
- 镇
- 城市
- 传统
- 交易
- 成绩单
- 治疗
- 麻烦
- true
- 信任
- 尝试
- 试图
- 转
- 谈到
- 两次
- 二
- 类型
- 一般
- 下
- 理解
- 保险业
- 不幸
- 工会
- 直到
- 更新
- 上
- 上边
- us
- 使用
- 用过的
- 运用
- 平时
- 真空
- 折扣值
- 价值
- 与
- 非常
- 视频
- 查看
- 查看
- 走
- 演练
- 墙
- 想
- 通缉
- 希望
- 是
- 方法..
- 方法
- we
- 您的网站
- 周三
- 周
- 周末
- 重量
- 欢迎进入
- 井
- 去
- 为
- 什么是
- 任何
- ,尤其是
- 而
- 是否
- 这
- WHO
- 全
- 为什么
- 宽
- 大范围
- 妻子
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- 将
- 愿意
- 窗口
- 线
- 中
- 也完全不需要
- Word
- 工作
- 工作
- 合作
- 价值
- 将
- 写
- 写作
- 书面
- 错误
- 写
- 年
- 年
- 含
- 但
- 纽约
- 您
- 您一站式解决方案
- 你自己
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