找到一个 投资性房地产 in 预先取消抵押品赎回权 感觉就像发现了未经雕琢的钻石,因为卖家可能更有动力更快、更便宜地完成交易。 然而,在采取行动之前,您应该了解一件至关重要的事情。 提示:您可以支付一些额外费用 获得难得的交易!
欢迎回到另一个 菜鸟回复! 在这一集中,阿什利和托尼谈论 在取消抵押品赎回权之前购买房产——包括当有意义的时候 买房 “服从”。 他们还回顾了 最重要的 要分析的数据点 ,尤其是 选择你的市场,以及如何避免操之过急 列出新的出租房产。 最后, 家庭装修项目 当你是一个 州外投资者。 我们的主人分享他们如何购买材料,以及他们的 首选投资技巧 那会的 为您省钱!
如果您希望阿什利和托尼回答房地产问题,您可以 在这里提交问题,发布在 房地产新秀Facebook群组,或拨打新秀请求热线 (1-888-5-ROOKIE) 联系我们。
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阿什利:
这是《房地产新秀》第 338 集。我的名字是 Ashley Kehr,我和我的搭档主持人 Tony J. Robinson 一起来到这里。
托尼:
欢迎来到房地产新秀播客,每周两次,我们都会为您带来启动您的投资之旅所需的灵感、动力和故事,如果您在 YouTube 上观看此播客,我今天看起来可能会有点不同。 我有点紧张,克拉克·肯特,我拿出了眼镜。 艾希礼,今天根本没认出我来。 她跳上车,问道:“好吧,这个人是谁,我的搭档在哪里?”
阿什利:
我的意思是,你是说,克拉克·肯特。 但我很确定我说的是书呆子或傻瓜,但没关系。
托尼:
他们是同一个人。 一且相同。 但不,别开玩笑了,伙计们。 今天我们有一个精彩的节目,我们将用另一个新秀回复来打击你们,我们今天要讨论四个问题。 我们会讨论一下,如果您处于选择市场的阶段,您应该查看哪些数据点来了解市场是否是一个好市场? 如果您正在考虑投资,这是今天需要考虑的一件重要事情,尤其是在 2023 年。 我们讨论了一些关于向承包商付款的问题。 在不被承包商欺骗的情况下,正确的方法是什么?如何让自己也轻松起来?
阿什利:
是的。 我们讨论了一些关于信用卡黑客行为以及如何将其纳入为您的康复和项目支付材料费用的承包商中。 然后我们讨论财产的留置权、丧失抵押品赎回权、预丧失抵押品赎回权,我们举了几个我购买的处于丧失抵押品赎回权或被丧失抵押品赎回权的财产的例子,以及与银行打交道的情况。 因此,如果这些是您感兴趣的事情,那么这就是为您准备的剧集,一如既往,无论您的策略是什么,您的经验是什么,我们总是尽力教育您并为您留下一些小块,也许每一次都有一个顿悟时刻我们帮助您的剧集。 因此,如果您有任何这样的顿悟时刻,我们希望您能在您最喜欢的播客平台或 YouTube 上给我们留下评分和评论,让我们知道您从新秀播客中学到了什么,也许有人会阅读它,受到启发,在他们的房地产之旅中采取行动。
在我们提出新秀回复问题之前,这可能是托尼和我在宝宝出生之前一起录制的最后一集。 所以即使当这个节目真正播出时,宝贝也会在这里。
托尼:
宝贝肯定会在这里。
阿什利:
但我们正在倒计时,托尼即将休陪产假,我们会因为每周都不能在 Zoom 上见面(有时一周两次)而产生分离焦虑。 所以我确信,将会有很多与宝宝的 FaceTime 通话。
托尼:
一个女婴。
阿什利:
是的。 所以,如果你还没有确定要恭喜你,托尼,因为到播出时他就会有一个刚出生的小女婴了。
托尼:
激动人心的时刻,伙计们。 好了,接下来我们进入今天的问题。
阿什利:
好的,今天的第一个问题来自 Blake Kretsinger。 我并没有说错。 克雷辛格。 Kretsinger,也许其中之一是正确的。 好的。 布莱克的问题是,“在确定潜在的投资市场时,您使用哪些指标? 我确定长途投资是我最好的选择,因为我的家乡市场,达拉斯沃斯堡是一个昂贵的市场。 我希望利用 BRRRR 策略,并寻找几个进入成本较低的市场。 到目前为止,我评估的主要因素是人口增长、中等房价增长、犯罪水平、平均家庭收入增长和就业增长。 你会从我的分析中添加什么、删除什么?” 托尼,我看到你正在认真地记笔记。 你得到了什么?
托尼:
所以我认为这有几个部分,对吧? 布莱克,首先这是一个很棒的问题,我认为很多新秀都在考虑这个问题。 所以我很高兴我们能讨论这个问题,但在我们开始之前,嘿,当我看市场时我应该评估哪些数据点? 我认为您必须问自己的第一个问题是,作为房地产投资者,我的动机是什么? 我投资房地产的真正目的是什么? 通常,您会陷入三个大桶中。 有现金流,有升值,还有税收优惠。 正确的? 现金流、升值、税收优惠,通常你会试图平衡这三者,如果你投资短期租赁,还有第四个就是假期。 因此,也许您只是想补贴在某个地方拥有度假屋的成本,而不是现金流、升值和税收优惠。 因此,在这三者之间,我想说衡量哪一个最重要,第二重要,第三重要。
因此,将这些内容按优先顺序放入列表中,然后这将帮助您确定对您来说更重要的基本指标。 因为你有人口增长、家庭增长中位数、犯罪水平、家庭收入、就业增长等。但如果你现在的目标实际上只是现金流怎么办? 那么也许您并不那么担心平均房价中位数的增长,对吧? 因为那对你来说没那么重要。 您真正关注的是如何最大化我的现金流? 如果这是您的最终目标,那么也许您甚至不会那么关心犯罪水平。 因为你会说,如果我能通过传统的长期租赁获得 40% 的现金回报,我就可以进入战区。 所以我认为第一部分是了解这三者中哪一个是第二和第三重要的。 你有什么想法,阿什?
阿什利:
不久前,另一位投资者史蒂夫·罗森伯格(Steve Rosenberg)做了很多商业指导和咨询工作,我们坐下来,实际上制作了一份市场分析工作表,以便您在分析市场时应该关注以下内容。 所以我会很快地读完它们,看到我们对于什么对我们每个人来说更重要的不同观点,然后我们将它们结合起来,这真的很有趣。 因此,看看三种不同的就业行业,你要确保不仅仅是一种行业支持城镇。 因为如果该设施关闭,那么大多数人就会失业并搬迁。 所以你想看看那里的三个主要就业行业:人口增长、平均房价、平均租金、房价与租金比率。 那么您购买这些房产的价格是多少?您从中获得的租金是多少? 税收评估百分比,那么您缴纳了多少财产税? 根据房屋评估价值的百分比是多少? 实用程序,如果有什么独特的话。
所以在这附近,很多家庭都用天然燃料取暖。 因此,我们有从道路延伸的线路,就像您获得电力或其他东西一样,然后天然气为您的房子供暖。 有时没有可用的,你实际上必须得到丙烷罐并将它们挂在房子上,然后你必须有一辆丙烷卡车来填充丙烷罐。 那么,看看类似的不同因素,是否有独特的因素可以决定房屋的价值? 向您的房屋供应天然气肯定比实际需要来给您的丙烷罐加满要方便得多。 如此不同的事情。 那么季节性维护,您还要担心扫雪吗? 您是否需要担心屋顶上的积雪? 专业保险,您在洪水区吗? 有飓风吗? 是否会发生某种自然灾害? 你必须有特殊保险,地震保险。 租房者的平均年龄,租房者的平均收入。
您要确保该市场的普通人实际上能够负担得起您想要列出的出租单位的价格。 平均教育水平,房主百分比与租房者百分比。 犯罪统计和学区评级、财产平均年龄。 因此,如果您不想翻新 1900 年代的房屋,请不要在我居住的大多数人都是 1900 年代的地区购买。 该地区其他房东的平均空置率以及是否有多种退出策略? 那么,如果您购买它作为短期租赁,它也可以作为长期租赁吗?反之亦然? 这些就是我们列表中的内容,我将为您提供两个资源,让您无需亲自搜索即可找到大部分数据。 第一个是 Brightinvestor.com,您可以在其中输入邮政编码、您要查找的社区,它会给您提供大量市场研究信息,然后另一个是 NeighborhoodScout.com,它会为您提供大量市场研究信息。也为您提供丰富的信息。
您可以使用一些免费功能……您可以从中获取一些信息,或者您必须付费。 所以我认为 NeighborhoodScout,你可以按邮政编码或其他方式付费,我认为大约 20 美元,你就可以获得完整的报告。 因此,这是我的两个建议,让您可以从某个地方开始,这样您就不必查找和谷歌并搜索每一个小信息。
托尼:
阿什利,这是对所有需要查看的不同数据点的详细分析,其中保险数据真正击中了我的要害。 因此,对于那些已经听了一段时间播客的人来说,你们知道我什里夫波特的房子,这笔交易失败的部分原因是洪水保险费从一年到下一年翻了两番,几乎立即那个房子无利可图。 因此,我认为理解这些细微差别非常重要。 但阿什利刚刚经历的一切……我想让我退后一步。 当您考虑投资市场时,需要考虑两种类型的数据。 您拥有定量数据,然后拥有定性数据。 阿什刚才谈到的一切都是定量的。 正确的? 比如职位空缺、就业增长、洪水保险费等等。 正确的? 你的定性信息,你的定性数据,都来自对话。 因此,您与该市场的当地物业经理交谈并了解,嘿,您认为这个市场正在走向何方?
有哪些好用的口袋? 哪些口袋不好用? 我应该避免哪些地方? 我应该关注哪里? 与该市场的当地房地产经纪人交谈,对吗? 一个好的代理商应该对他们的市场了如指掌。 我爱我在约书亚树的经纪人,因为这个人就是这座城市及其周边发生的一切的百科全书。 他知道正在通过什么法律,他知道市议会在谈论什么,他只是利用了一切。 因此,一个好的经纪人还可以为您提供大量定性信息,然后寻找的第三个地方是该市场上的其他房地产投资者。 那么去参加当地的聚会吧? 积极参与您所在城市当地的 Facebook 群组,尝试与人们进行对话,了解他们的旅程是什么样的? 因为数据会指向一件事,对吧? 这些数据将描绘一种类型的故事。 但你可以通过与某人交谈并真正了解他们独特的经历来真正了解全貌,因为数据总是存在模糊性。
仅通过查看数字永远无法 100% 确定,但您可以通过与投资该市场的人交谈来建立对自己决策的信心。 因此,如果我想在纽约州布法罗附近投资。 我不只是要看数据,我还要去看阿什利。 我会说,“阿什利,给我剧本。 我应该关注什么? 我应该避免哪些陷阱?” 而且,阿什利(Ashley)可能会从她的手背上说出这些话,因为她已经这样做过很多次了。 因此,您想要寻找定量和定性数据。
阿什利:
我认为,当您决定实际分析哪些市场时,您应该从拥有此类机会的地方开始。 无论是你的家乡,所以你知道一些街道,你知道这些地区,你知道什么是好什么坏,或者你有实地经验,你知道有人你也可以问这些问题。 只是一个想法,它可能不会成为适合您的市场,但这是一个很好的起点,那就是您拥有这些优势。
托尼:
我们还应该补充一点的是,两者兼而有之是件好事。 我发现有些人犯的一些错误是他们只依赖定性数据,而没有足够关注定量数据。 因此,仅仅因为有人说佛罗里达州奥兰多是购买短期租赁房屋的好地方,或者密苏里州圣路易斯是炒房的好地方。 仅仅因为您在 TikTok、Instagram、YouTube 或其他地方看到了这一点,不要让它成为您用来将所有资金投入该市场的唯一数据点。 因此,定性是一个很好的平衡,但你要确保你仍然得到这两者。
阿什利:
并验证数据。
托尼:
并验证。
阿什利:
是啊。
托尼:
是啊。
阿什利:
好的,下一个来自印加康斯托克,这个问题听起来很愚蠢,但是嘿,这里没有愚蠢的问题。 “如果承包商让你用个人信用卡购买材料,你会怎么做? 而且你不在州内。 难道你就得跟他一起去,跟他们一起去买材料吗? 有哪些选择?” 因此,这就是您对承包商的信任程度,您实际上使他们成为授权用户,他们拥有自己的信用卡可以使用,并且您知道他们进行了哪些交易。 因为它是一张信用卡,上面有他们的名字,并且要将某人添加为授权用户,您通常不需要他们的社会安全号码或类似的信息。 如果他们不希望影响他们的信用,您只需要他们的姓名和地址即可添加他们。
您可以这样做,但另一种选择是使用您的信用卡在线购买材料,并准备好在商店取货,他们会进去并能够提取订单,您只需将它们添加为接订单的人。 我认为这是在州外做到这一点的最佳方法之一,你不想真正给他们你的信用卡来这样做。
托尼:
我们已经做到了这两点。 我们的人,纳乔,完成了我们所有的翻转,他是我们一张信用卡的授权用户。 但同样,通常像家得宝一样,如果您有……它是什么? 就像专业帐户或其他什么一样。 你的承包商可以走进来说:“嘿,我是来干这份工作的。”
阿什利:
并为其充电。
托尼:
是的,他们可以充电。 这就是为什么我们对供应商进行选择性采购的一个重要原因。 有时与我们合作的设计师会创造出令人惊叹的设计,但有时她会选择这些有些不起眼的地方来进行选择,而我们喜欢那些可以随时在线订购、发货速度快的地方。 因此,理想情况下,我们甚至可以省去承包商去商店取东西的麻烦,我们尝试在网上购买所有东西,然后直接将其运送到物业,以节省很多麻烦。 我想您可以做的另一种选择是,也许您要购买的商店是一家不在线处理订单的当地商店。 如果您正在与一个更精通技术的承包商合作,他们可能会向您开具发票,说他们正在使用 QuickBooks 或其他东西。 他们可以向您开具发票,您可以使用他们的信用卡支付发票,现在他们已经从发票付款中获得现金,可以出去领取材料。 如果您想走那条路,还有另一个选择。
阿什利:
这样做的唯一问题是承包商要支付信用卡费用。
托尼:
或者他们只是在标记你。
阿什利:
是啊。
托尼:
是的,所以无论这些费用是多少,都可能需要额外支付 100 美元或类似的费用。 嗯,你说的一件事,阿什,这引发了另一个问题,你说如果你添加你的承包商,这不会影响他们的个人信用。 您总是将其设置为商业信用卡还是有时使用个人信用卡? 您的康复资金组合是怎样的?
阿什利:
我肯定会做商业信用卡,因为那些注册奖励积分是惊人的,所以是的,我总是做商业信用卡,而且达里尔做了很多。 他负责几乎所有材料和类似事务的项目管理。 但有几个,所以他通常会在网上订购,准备好取货。 或者他会去执行订单,然后去购物或其他任何事情,如果是部门营业额或承包商的其他事情,则将其带到物业。 但去年冬天,我给两个承包商每人一张信用卡,我所拥有的只是将收据放在信封里,然后在项目结束时他们有一个预算,他们的预算是基于他们的预算的。劳动力及其材料。 所以我认为他们的花费可能超过了 63 美元或其他什么,但他自掏腰包支付了这笔费用,这超出了预算。
所以我只是让他们保存每张收据,然后保存他们需要退回的任何东西,以确保它被退回,并给我退货收据,然后我将它们全部扫描到 QuickBooks 中。 现在,达里尔也做了所有这些工作,每张收据都通过 ScanSnap 进入 QuickBooks,然后分配给它所属的任何财产。 但我们只是给了我们的短期租赁经理一张信用卡,这样她就可以在亚马逊和我们的亚马逊账户上订购东西,然后物品会直接发送到清洁工的家,然后清洁工会将其带到物业对于我们来说,所以我们实际上将她添加为我们信用卡的授权用户。 所以是我,是达里尔,然后是她这个有限责任公司,我喜欢这样一个事实,即当报表出来时,我可以大致了解每个人收取的费用,而不是仅仅给某人我的信用卡或任何。
使他们成为实际的授权用户。 因为不像任何人在商店检查是否真的是您在使用信用卡。 因此从技术上讲,您可以给他们任何信用卡,尤其是有限责任公司。 没有人会看信用卡上的真实姓名,但我认为这给了他们更多的责任感,就像这张卡上有你的名字,并且是用来购买的。
托尼:
是的,肯定会增加一些责任。 你提到的一件事是亚马逊的文章,我只想与人们分享这一点,因为从簿记的角度来看,它对我们非常有帮助。 但我们有 Amazon Prime,还有 Amazon Business Prime,我们设置它的方式是您可以拥有不同的组。 因此,我们的每个业务实体都被设置为亚马逊业务内部的不同组,然后您可以将不同的团队成员、用户、供应商等分配给特定组。 然后,每当他们在亚马逊上购物时,您都可以进行设置,以便他们在完成购买之前必须包含记账所需的信息。 因此,对于我们来说,他们总是必须标记购买的财产的用途,然后必须标记 QuickBooks 内的帐号。 那么这像是消耗品吗? 这是维修和保养吗? 它是什么? 这样,我们的簿记员在每个月末就不必追查收据并做所有这些事情,她还可以访问亚马逊。
她可以在那里看到所有收据,她可以在月底提取一份按费用逐项列出的报告,显示该财产的用途以及相关的帐号是什么。 这个小技巧听起来非常简单,但它为我们节省了大量专门管理亚马逊收据的管理时间。 所以现在亚马逊抓住了我们,我们所有的消耗品几乎只能通过亚马逊购买,因为它确实简化了我们的簿记和会计流程。
阿什利:
是的。 这也是我们在短期租赁方面所做的,我们添加了一个完全独立的团队,这无疑让事情变得更加容易。 但您是否知道 Amazon Prime Business 不再包含 Prime Video? 现在还得额外付钱吗? 它曾经被包括在内。
托尼:
我不知道。
阿什利:
而且我没有个人 Prime 帐户,所以我不得不花 11.99 美元购买 Prime Video。
托尼:
Ashley,您没有个人 Prime 帐户吗? 或者你只是通过公司订购?
阿什利:
是的。 我个人和我的四个兄弟姐妹就是其中之一,这是我对家庭的贡献。 我哥哥有 Netflix,我贡献了 Amazon Prime,是的。
托尼:
是的,我必须这样设置。 因为我们有 Apple TV+,我们有 Prime 或 Amazon Prime,我们有 Disney+、ESPN、Hulu,整个捆绑包。 现在很荒谬,我们在这些流媒体服务上的花费几乎与传统有线电视上的花费一样多,但我们仍然拥有毫无意义的有线电视。
阿什利:
是啊。
托尼:
是啊。
阿什利:
我们不得不购买 YouTube TV,因为这是我们观看足球比赛的唯一方式。 因为去年我们必须下载这个才能观看比赛后才进行流媒体播放,然后我们忘记取消它,然后我们就必须付费,但是是的。
托尼:
他们就是这样得到你的。
阿什利:
是的。 但信用卡还有一件事,我们实际上经常讨论过,那就是使用信用卡上的奖励积分。 因此,您在 Lowe's 提到过,您可以使用 Lowe's 商业专业帐户或其他帐户,有时他们的某些程序有许多不同的程序。 与 Home Depot 相同的是,您使用他们提供的信用卡,例如 Lowe's 信用卡,您可以获得 5% 的退款或其他任何金额。 但你想权衡一下什么对你来说更重要。 所以我不再使用 Lowe's 信用卡,我们通常使用 Chase Business Preferred 卡或其他卡,如果你在前三个月内消费 100,000 美元,开卡奖金为 5,000 美元,类似的东西,大约有 1,000 美元用于旅行。 因此,利用信用卡提供的积分也是需要谨慎的。
托尼:
我必须分享一个故事,因为当我这样做时我感到非常沮丧。 但我们注册了,我认为这是我们一家有限责任公司的美国运通卡,并拿到了卡,我们家里有一本小册子,里面有我们所有的信用卡。 我把它放在那本小册子里,然后我就忘记了它,甚至不记得我们有它,而且我错过了花 5,000 美元获得这些奖励积分的窗口。 就好像我申请了这张卡,但还没来得及使用它,然后我最终去用它来做某事,却被拒绝了。 我当时想,“到底发生了什么事?” 这是一个相对较小的购买金额,他们会说,“哦,如果您不使用该卡,我们实际上会将您的支出限额降低到类似......”如果您使用速度不够快,那么就相当于 500 美元。 所以我就想,“我现在到底要用这张卡做什么呢? 500 美元? 所以无论如何。
阿什利:
你会出去吃晚饭。
托尼:
是的,对。
阿什利:
然后在再次使用之前立即还清。
托尼:
是啊。
阿什利:
是的,我刚刚做了一个,实际上我总是害怕错过……所以我总是必须检查一下,看看我什么时候注册的,无论如何。 因此,几周前我刚刚打开了一个,并添加了日历邀请,希望在过去 30 天里达到该支出。 所以提醒自己进去看看到目前为止我花了多少钱,在声明结束之前我还有 30 天的时间,或者其他什么来确保我达到这个目标。
托尼:
这真是个好主意。
阿什利:
是啊。
托尼:
我觉得我需要一个周一板,里面有我所有的信用卡,因为我们现在有很多不同的实体正在剥离。 我觉得我需要一个地方来保持秩序。
阿什利:
让我们来看看。 我们的下一个问题来自 Charles Simon McAnte,“第一次购买房产并立即出租,而不是一开始住在那里,然后将其变成出租。 所以我有两个问题。 您是否必须等到截止日期才能将其放在市场上出租? 目前是空的。 第二个问题,交割后,您是否会以您的名义打开所有公用设施几天,然后将其切换给租户,还是只是等待有租户?” 所以第一个问题,这是一个非常好的问题,通常是,你必须等待。 在某些情况下,您可能会将其纳入与卖方的合同中,但如果您最终没有关闭该房产会发生什么? 因此,首先,如果您决定这样做,请确保您已获得实际所有者的许可,可以将该单元列出来出租。 因为你可能会遇到很多麻烦,因为你列出一个你甚至还没有拥有的出租单位,所以他们称这些人为骗子。
因此,我会得到卖方的许可才能这样做,并获得书面文件,表示可以,并明确表示,在清单中的特定日期之前,房子不能用于展示或其他任何东西。 在您真正拥有房子之前,我不会接受任何形式的申请或押金或任何东西。
托尼:
Ash,您对使用在某些列表平台上看到的即将推出的功能有何看法? 因此,查尔斯也许可以列出该财产,但不会像您所说的那样真正允许任何人做任何事情。 但他们可以看到照片,他们可以提交他们的兴趣,但不一定申请。 您对此有何看法?
阿什利:
是的。 因此,在 AppFolio 中,他们有所谓的访客卡。 所以这就像有人感兴趣的第一步,他们填写了一些关于自己的信息,这可能是一个很好的第一步。 您只是在收集列表,以便在关闭时可以联系这些人并说我今天正在展示或开始说它现在可用。 但是,是的,我认为尽快推出这肯定是个好主意。 我什至没有想到这一点。 好的,第二部分。 “关闭后,您是否会以您的名义打开所有公用设施几天,然后将其切换给租户,还是只需要等待租户?” 公用事业和保险 当购买房产时,你们会为我感到骄傲。 我在周五关闭了一处房产,一切都至少提前四天完成。 通常是前一天。 但对于这一点,请考虑一下,特别是因为它是空置的,并且您想要展示该单元,并且很可能不会有租户排队。
因为在拥有它之前你不会展示它,你想要开灯,你想要开气。 这是我身上发生过几次当我忘记切换公用设施时发生的事情,然后我就拥有了该房产。 好吧,卖给我房产的人打电话说:“我不再拥有这处房产了。” 如果没有其他人打电话将其更改为自己的名字,公用事业就会被关闭。 因此,当公用设施(特别是天然气)关闭时,当他们来打开它们时,他们会给您一个从上午 8:00 到下午 5:00 的时间范围,表明他们会在那里,并且必须有人在那里让他们进入。那里还必须有某种器具,比如炉子,他们可以打开它以确保它点燃煤气,一切都很好,他们还检查所有管道是否有煤气泄漏。 因此,如果你有一点微小的煤气泄漏,一个小针孔,他们就不会打开你的煤气。
最好让水管工在煤气打开时进来评估管道,这样你就不必经历整个过程,他们实际上会给你的财产贴上红色标签,你必须等到你能得到一个水管工来修理它,然后你必须通过全面检查才能真正重新打开你的燃气。 因此,让公用事业保持运转是值得的,您可以拨打电话,有时您也可以在线完成,甚至不需要再打电话。 这几天就把它记入你的名下,一些公用事业公司甚至有房东计划。 因此,每次有人搬出您的房产时,他们都会自动将其重新改回您的名字,然后当有人搬出将其改回您的名字时,您甚至不必再打电话了。 他们只会将其切换回来,直到新租户打电话将其也记入他们的名下,如果出现任何问题或类似情况,它还会将您列为财产所有者。
因此,我建议您在知道截止日期后提前进行此操作。 因此,如果您知道 15 日关门,请致电。 即使是两周前打电话说是 15 号,你也可以随时更改,或者最坏的情况是,你要多付一天的电费或类似的费用。
托尼:
或者可能发生的是,这就是发生在我身上的事情。 我想我分享了这个故事,但我有一处房产正在出售,为了买家的检查,我必须重新打开一些公用设施,其中一个公用设施是......我认为这是天然气公司,我重新打开它,忘记打电话将其关闭,我想最终他们最终将其关闭。 但他们把最终的账单寄给了酒店而不是我,我最终去收了 200 美元的燃气费,因为我从未收到它仍在运行的通知。 所以在与他们斗争一年后,我实际上刚刚从我的信用报告中删除了这一点。 因此,如果您打算这样做,请确保您像阿什利一样。 你的计划是正确的,你不像我,忘记了你在某些房产上打开了这些实用程序。
阿什利:
是的,我没有收到任何东西……实际上,我想我确实收到了一件东西被送到收藏室。 当我离开物业管理公司时,我发现有很多账单没有支付,诸如此类,其中一些是水电费。 那里的租客已经搬走了,他们把它记在我的名下,帐单地址是物业管理公司。 他们收到账单,他们必须收到通知,诸如此类的事情。
托尼:
没有寄给你。
阿什利:
是的,甚至在他们管理它的时候也是如此。 他们好像还没有完成,这个账单是从一月份开始的,他们一直管理到五月份。 所以我记得,我记得收到过一封信,说它……我想它会被收藏或其他东西,我想打电话。 我想,“这到底是为了什么? 我什至都不知道。” 是的,太让人伤脑筋了。
托尼:
惊讶于自己即将进入收藏领域是最糟糕的感觉。 我实际上是在申请再融资,我的贷方给我打电话,他说,“嘿,托尼,我们仍然能够关闭。 但你的利率不会是我告诉你的,因为你有这个收款账户。” 我想,“收藏? 我这辈子从来没有像你说的那样错过过任何账单?” 是的,无论如何。 从我的错误中吸取教训,只是要克服这一点,因为如果你不这样做,从长远来看可能会伤害你。
阿什利:
是的。 我的一个商业伙伴,他要和他的父亲一起购买一家新企业,他必须获得批准。 这就像特许经营权的事情,他必须得到特许经营权的批准,但他被拒绝了,这是因为他有一张频谱有线电视账单,从他住在他父亲的公寓大楼之类的时候开始就没有支付,就像这整件事他立即付了钱。 但他感到非常尴尬,因为这笔钱流向了他试图与之开展业务的特许经营集团,一切都令人羞愧。
托尼:
你甚至付不起互联网账单,却想购买特许经营权。 但只是,如果您确实发现自己处于这种情况,您可以将其从您的信用报告中删除。 您必须索取所谓的删除信。 所以基本上我给这些人打电话说:“嘿,看。 我很乐意付钱给你,我只需要一封删除信。” 部分原因是我在实际付款之前想要删除信,这样我就可以确保我确实收到了它。 但他们只是付出了强硬的代价,所以最终我只是预先付了他们钱,然后他们发送了删除信,然后你提交了那封删除信。 他们也会这样做,但你可以自己将其提交给信用局,以实际证明它已全额支付,并且会从你的信用报告中扣除。
阿什利:
哦耶。
托尼:
是的,我学到了很多关于从信用报告中删除内容的知识。
阿什利:
你知道吗? 我很高兴你经历过那次经历,这样如果这种事真的发生在我身上,我知道现在该怎么办。
托尼:
现在你不必为此惊慌。
阿什利:
好的。 让我们继续讨论下一个问题。 这是克里斯汀·马克斯 (Kristen Marks) 发来的。 “大家早上好,谢谢你加我。” 所以这肯定是我们房地产新秀 Facebook 小组提出的问题。 您想留下问题吗? 您绝对可以将其留在群组中,也可以访问bigerpockets.com/reply。 克里斯汀说:“我是房地产投资新手,有一个问题。 如果我正在考虑取消抵押品赎回权前,并且该房产有留置权,我仍然可以从买家那里购买该房产吗?或者我是否必须通过律师或获得银行的批准? 提前致谢,我很高兴能够开始这段旅程。” 托尼,你曾经在丧失抵押品赎回权或丧失抵押品赎回权前购买过任何东西吗?
托尼:
我没有。 但我认为,阿什,定义其中一些术语可能会更好。 正确的? 那么什么是止赎呢? 什么是留置权以及该过程是什么样的? 因此,丧失抵押品赎回权是指拥有房屋或支付抵押贷款的人。 正确的? 他们有债务,他们有财产抵押贷款,如果他们停止支付抵押贷款,银行就会介入并收回财产。 所以他们收回了所有权,并取消了拥有该财产的人的赎回权,对吗? 因此,这是因为您无法支付抵押贷款,然后银行现在拥有该房产,然后他们希望尽快将其出售。 预取消抵押品赎回权就像银行收回之前的步骤,因为银行不想从事拥有房地产的业务。 正确的? 他们从事放贷业务,并利用放贷的钱赚钱。
因此,如果他们能找到一种方法在必要时卖空该财产,或者在他们实际上必须取消抵押品赎回权并获得完全所有权之前可以采取任何措施摆脱该财产,他们就会这样做。 这就是取消抵押品赎回权前的流程,然后留置权本身基本上是……我想,您会如何描述留置权? 这就像有人对财产提出索赔。
阿什利:
钱是欠该人的,当财产出售时,他们有权从出售该财产中获得付款。
托尼:
很好的定义。
阿什利:
一个常见的情况是你有信用额度,所以你有抵押贷款,然后你去获得 10,000 美元的信用额度。 因此,如果您的房子出售,您必须偿还 10,000 美元或您信用额度中的任何余额。 或者还有,它叫什么? 承包商的留置权还是——
托尼:
机械留置权。
阿什利:
机械留置权。 我当时就知道这不是承包商,那是什么? 因此,如果有人来修理您的房子,而您没有付钱给他们,他们也可以对您的财产设置机械师留置权。
托尼:
因此,现在拥有抵押贷款的任何人,无论您是否意识到,您都对自己的财产拥有留置权。 正确的? 所以,在你离开之前,假设你卖掉了你的房产,也许你以 200,000 万美元的价格买下了它,但现在你却以 XNUMX 万美元的价格出售了它。 如果你仍然对该房产有抵押贷款,那么你就无法获得全额的百万美元,你必须先回去还清原来的贷款人,所以这就是留置权。
阿什利:
这就是当你去完成产权工作时,当你关闭一处房产时,你要为此付出代价,这就是他们正在做的事情,就是寻找该房产的留置权。 另一种类型的留置权也是判决留置权,因此这甚至与财产无关。 所以我有一个租客毁坏了一个单元,他们搬走了,他们使用了很多欠租,我们驱逐了他们。 但我也去了小额索赔法庭并对他们做出了判决,他们现在……所以它的有效期为 10 年。 如果他们出售房产、车辆或他们名下的任何东西,这些资金必须用于支付我的判决,并且它将持续 10 年。 我们现在可能已经10年级了,我不知道。 但接近,我想可能是第八年,然后我不认为自己能从中得到任何东西。
托尼:
让我们祈祷吧,阿什,他们赢得了乐透或其他什么,他们得到了一大笔钱,然后你就得到了报酬。
阿什利:
这一切发生后不久,我确实在 Verizon 见过他们,他们正在购买一部全新的 iPhone 或其他什么东西,我记得他们就像向我挥手说:“嗨。” 我很生气。 我当时想,“你现在怎么能看着我的脸呢?” 我也没有回头。 我确实认为我对他们厌恶地摇了摇头。
托尼:
伙计,这是我喜欢长途房地产投资的另一个原因,因为如果我确实必须驱逐某人,我不必担心在塔吉特遇到他们。
阿什利:
见过他们吗? 是啊,没错。 好的,留置权有各种不同类型。 有双方同意的留置权、购买资金担保留置权、法定留置权、非购买资金担保留置权。 所有这些不同的留置权都可以在财产上,这就是您想要完成产权工作的地方,并看看这些留置权是什么。 如果您只是在确定一处房产的范围,并且由于没有合同或任何其他原因而不想付费完成所有这些产权工作,那么您可以自己做一些研究。 如果你去PropStream,通常会告诉你是否有某种银行留置权,通过大额融资。 如果抵押贷款有第一留置权,如果他们有房屋净值贷款或信用额度也在那里。 或者有时即使有私人资金购买房子,类似的事情。 然后,您还可以查看县书记员记录,从中提取文件。 所以你实际上可以输入卖家的名字,它会给你一些文件来显示......
有时它会出现并显示在该县针对该人提出的不同留置权。 所以我会从房产所在的县开始,寻找任何与他们的名字有关的东西,你可以从县书记员的公共记录中获得相当多的信息。
托尼:
那么,阿什利,您是否购买过带有留置权的房产?
阿什利:
嗯,一直都是因为有抵押贷款。
托尼:
是的,我想超出了传统的留置权。 但是说一些有判决留置权或机械师留置权的东西,或者您可以对未付的财产税拥有留置权。 就像您购买过任何具有不同类型留置权的房产一样吗?
阿什利:
是的。 所以我确信可能有一些我什至不知道,因为这只是我支付的财产,然后律师将钱托管,他们就像好吧......当我收到结案陈词时会说,好吧。 我刚刚关闭的房产就像我们需要五张不同的银行本票,我们无法电汇钱。 他们想要银行本票,我必须拿到五张不同的银行本票,一张要交给卖方律师,一张要交给我的律师,一张要交给产权公司,一张要交给书记员办公室,一张要交给卖方的财产。 但可能一种是去 KeyBank,另一种是去私人放债人。 我确信这种情况可能发生在所付清的财产有不同的留置权的情况下,而我只是没有注意到这一点。 因为这只是通过律师处理的事情,是在卖方这边,购买价格涵盖了它,而且不是我在购买过程中积累了这些留置权,它们正在被还清。
我们购买的唯一一处房产是一座农场,我们从卖方那里接管了抵押贷款的付款。 当您接管现有抵押贷款并将其保留在卖方名下时,这也是一个问题。 机械留置权并不多,但我认为补缴的税款大约是 20,000 美元。 偿还欠税、机械师留置权,然后追缴逾期的抵押贷款。 这比我们去银行支付投资房产的首付要少。 所以这笔交易最终对我们来说非常有效,这也是杠杆的一部分。 如果那个人在公开市场上出售该房产,他们就会陷入困境。 他们没有足够的股本来实际偿还这些欠税,而且他们处于取消抵押品赎回权前。
我们最初联系银行进行卖空,这是我们的第一个想法,然后我了解到了主题。 我们的播客上有一位嘉宾做到了这一点,甚至在我听说佩斯·莫比之前就做到了。 我们有人讨论过这个问题,我当时想,“请发送你的文件,我会把它交给我的律师,看看我们是否可以做到这一点。”
托尼:
这是凯文·克里斯滕森,对吧?
阿什利:
是的,就是那个人。 是的。
托尼:
是啊。
阿什利:
因此,我们还清了机械师的留置权,还清了欠税,然后支付了抵押贷款,使其不再违约,然后我们就可以将财产转入我们的名下。 所以那是一个处于取消抵押品赎回权前的房产,但后来我们做了一个房产……我实际上买了一个处于取消抵押品赎回权中的房产,银行实际上将它列在了 MLS 上。 与银行合作试图关闭这处房产是一个缓慢而艰苦的过程,进展非常缓慢。 这只是银行里的某个人在处理这件事,而不是一个积极主动的卖家试图完成这笔交易。 银行拥有它,我什至不知道当他们占有它时,该房产欠了什么,在我们购买它之前,它已经空置了几年。
托尼:
我想看看能否找到我们与凯文·克里斯滕森的剧集。 现在还处于存档早期,所以也许我们的制作人可以在这里帮助我们。 但他在 Facebook 房地产新秀群组中也异常活跃。 所以,如果你在房地产新秀 Facebook 群组中搜索凯文·克里斯滕森 (Kevin Christensen),你会看到一些好东西,而且我确信他甚至可能也在其中发布了他的剧集。 但是,是的,那个家伙真的是一颗金子般的心,热衷于回馈他人。
阿什利:
是的,这是第51场演出。
托尼:
51,哇。 伙计,那是很早,很早。
阿什利:
是的。 10 年 2021 月 XNUMX 日。
托尼:
是的。 因为我认为我的第一集是第 39 集或类似的内容。
阿什利:
哦耶。
托尼:
是的。 那时我们几乎不认识对方,阿什利。
阿什利:
那大概就是我们见面的时候吧?
托尼:
大概。
阿什利:
我们第一次见面是在冬天,当时是去 BiggerPockets。
托尼:
去英国石油公司。 嗯,去总部。 怎么变化这么大,对吧?
阿什利:
现在,你要生孩子了。
托尼:
现在我们有了孩子,现在你睡在我儿子的卧室里,而你却没有地方可以住。 是的。
阿什利:
好的。 好吧,非常感谢你们加入我们本周的新秀回复。 我是 Wealth From Rentals 的 Ashley,他是 Tony J. Robinson 的 Tony,我们将于周三与另一位客人一起回来。
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在这一集中,我们将介绍:
- 之前你必须知道什么 购买预赎回权中的房产
- 什么时候有意义 购买房产须遵守 (并支付额外费用!)
- 关键数据点 你必须包括在你的 市场分析
- 如何购买材料 家庭装修项目 投资时 不在状态
- 如何 列出您的出租投资房产 (以及要避免的陷阱!)
- 投资黑客 那会的 为您节省大量材料费用
- 和 So 多得多!
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- 花费
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- 开始
- 开始
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- 故事
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- 策略
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- 流媒体服务
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- 类型
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