如何通过 11 个步骤购买您的第一套房产

阿什利：
这是房地产新秀剧集，博，博，博，博，奖金。

大卫：
[听不清 00:00:08]。 实现财务自由并不需要那么多财产。 当我还是一名警察时，我从我购买的前六七处房产中获得了财务自由。 因此，如果不需要那么多，只需要正确的目标、正确的计划和正确的行动。 就是这样。

阿什利：
我的名字是 DJ Ashley Kehr，我和我的搭档主持人、旋转大师 Tony Robinson 一起来到这里。

托尼：
欢迎来到房地产新秀播客，每周两次，我们都会为您带来启动投资之旅所需的灵感、动力和故事。 今天我们有一个特别节目，但真的很快，我只想用 Tool Bands 的用户名大声喊出来，他们喜欢在 Apple Podcast 上说五星级评论。 他们说了很好的讨论，我从这些讨论中学习，即使我是将近 20 年的房东。 因此，即使我们是 Real Estate Rookie 播客，我认为这个播客中仍然有适合每个人的内容。 所以如果你还没有离开说五星级评价，请做。 我们获得的评论越多，我们可以帮助的人就越多，我们在这里所做的就是帮助他们。 Ashley Kehr，我们今天的插曲略有不同，对吗？

阿什利：
是的，通过我们的介绍，我们真的改变了它，超出了我们通常的例程，并且有点一时兴起。 我们真的没有那个计划，所以希望我们现在能收到一条评论，说我们无聊的玩笑实际上已经变得令人尴尬了。 尴尬的吐槽

托尼：
是的，尴尬的玩笑。

阿什利：
所以这一集将由大卫格林主持网络研讨会，这是我们听过的最好的网络研讨会之一，所以我们真的很想与我们的新秀听众分享它，让 2023 年成为有史以来最好的一年。

托尼：
我们涵盖目标设定、时间跟踪、创建渠道、交易分析等内容。 所以老实说，如果你准备好让 2023 年成为有史以来最好的一年，请确保你获得所有的工具和资源，显然，就像这个播客一样，但超越播客显然是一个更大的播客专业会员。 Ash 和我在成为主持人之前都是专业会员，但作为本期特别节目的一部分，如果您在结账时使用新年代码，我们将为您的第一年专业会员提供 20% 的折扣。 同样，这是新年代码，您可以享受专业会员 20% 的折扣。

大卫：
非常欢迎。 谢谢你们来到这里。 您希望 2023 年与 2022 年有所不同吗？ 我当然希望如此，而不同的是，我的意思是更好。 你想要更多的房地产吗？ 你想要更多的被动收入吗？ 您想要更多的翻转机会，想要更多的时间与家人和朋友在一起吗？ 你想多旅行吗？ 今年会是你的关键年吗？ 这是一个很酷的想法，对吧？ 2023 年会不会是一年，你回首往事说，我的生活在 2023 年发生了变化。这会不会是你筹码的开始？ 堆栈是一个很酷的策略，你买一处房产，然后明年你买两处，然后下一次你买四处，然后是八处，不一定每年都是，但可能是，最后你结束了拥有成百上千的房产或至少是单位，但这一切都是从第一个开始的。
嗯，这里有一点要记住，生活不会偶然变得更好，而是通过改变变得更好。 这是吉姆·罗马 (Jim Rome) 的名言，今天的主题是如何像我一样做出改变。 如何让 2023 年成为有史以来最好的房地产投资年。 这是每个人似乎每年都会制定的决议的问题。 它们不够具体，没有达到目标的计划，也没有办法强制采取行动。 我想让你想想典型的新年决心，好吗？ 它不一定是你做的，但很多人怎么说？ 我想减肥。
关于这一点，我想到了几件事。 我想我们所有人都想减肥或增肌之类的。 从来没有一点我们不想要的。 那么，1 月 31 日或 80 月 XNUMX 日与其他任何时间有什么不同呢？ 好吧，这个目标没有任何意义。 你打算怎么减肥？ 你为什么要减肥？ 你减肥的计划是什么？ 你明白我在说什么吗？ 这个想法太笼统了，行不通。 研究表明，大约 XNUMX% 的新年决议都失败了，多年来，包括我自己在内的许多人都写过实现我们的大目标和决议所需的新方法，包括以不同的方式命名它们，以不同的方式接近它们，并查看他们在福布斯一篇关于新年决议失败的三大原因的文章中有所不同，我也被福布斯报道过。
所以如果你谷歌福布斯的大卫格林，你会发现一堆我为他们写的东西。 换船公式是什么？ 有正确的目标、正确的计划和正确的行动，因为作为一个通过房地产成为千万富翁并找到财务自由的人，我可以告诉你们这并不复杂。 这并不容易。 这很简单。 在本次网络研讨会的前 12 或 13 分钟，我开始谈论本书中的内容，如果你们中的任何人有一定程度的智慧，我相信你们就像，这听起来像是常识. 为什么有人需要把它写进书里？ 因为没有人这样做。 就是这样。 这很容易，但没有人做到。 必须有正确的目标、正确的计划和正确的行动才能获得正确的结果。
到本次网络研讨会结束时，您将有一个实际实现目标的日常计划，如果您一直坚持到最后，这对您来说非常有力量。 这是我们今天的议程。 如果你说到最后，我们将获得免费入场奖品，没有人会为此生气。 我要和你谈谈 Bigger Pockets。 我们将讨论让 11 年变得不可思议的 2023 个技巧，我真心希望这里的每个人都能做到这一点。 我们将进入 Harold 的示例，并包括现实生活中的交易搜索和分析。 我们将进入工具和技巧来帮助你起飞，然后我们将有赠品，你必须一直坚持到最后，因为我们将为你们提供赠品注册赠品，然后我们将在我们打电话之前有一个问答期。
所以现在你知道会发生什么。 一些门奖，对吧？ 好吧，首先，您将获得我们现在拥有的幻灯片。 因此，如果您留下来，我们将为您提供可以找到它的 URL。 您还将获得这本工作簿，它旨在帮助您设定实际成为现实的强大目标。 所以也坚持下去。 您还将在这里获得一个媒体网络。 您将从我们的四个 YouTube 频道中听到其他房地产投资者的可行故事。 如果您只是关注 Bigger Pockets。
所以如果你来这里参加网络研讨会，你不知道什么是 Bigger Pockets，那里有大量信息......世界上没有比这更好的地方可以教人们如何投资房地产，这就是为什么我在这里。 甚至连第二个都没有，没有什么可以比得上 Bigger Pockets 与其他任何东西相比的价值。 这是一个免费的会员社区。 加入社区不需要任何费用。 专业会员享有免费会员的所有好处以及工具服务和独家附加内容的访问权限，可帮助您更快地实现财务自由。 所以想想专业会员，没有什么能阻止杂工建造甲板或围栏，但专业会员就像为您配备射钉枪和如何建造甲板的知识，并随时接触建造甲板的人寻找新客户的时间和方式。
它实际上是在帮助您建立业务，而不仅仅是一种爱好。 有一个代理查找工具，您可以在其中快速找到对投资者友好的本地房地产代理，他们可以帮助您查找、分析和完成下一笔交易。 我们有书，很多书。 如果您访问 biggerpockets.com/store，您可以看到 Bigger Pockets 提供的所有书籍和活动。 参加本地聚会或参加年度 BP Con，与社区建立联系并向专家学习。 BP Con 是一个爆炸。 我们刚刚在圣地亚哥有一个。 明年将在奥兰多。 我强烈推荐你去那里。 这是您将拥有的最有趣的时光之一。
在 BP，我们相信房地产投资是地球上普通人积累财富和被动收入的最佳工具。 不是一夜暴富。 房地产的目标不是简单地致富，而是过一种令人惊叹的自由生活，做你想做的事。 任何人都可以投资房地产，无论他们有多少金钱、经验、时间或关系。 这是我喜欢它的原因之一。
让我们谈谈我的起步慢以及出了什么问题，好吗？ 我开始的时候很年轻，但有些人开始的时间更年轻。 我几乎放弃了。 我的第一个出租物业非常好，好吗？ 而且我几乎没有进入房地产市场，因为我看到房价飞速攀升，并且认为我永远无法购买房地产。 我只是碰巧没有卷入狂潮，我等到市场下跌后才买入。 但老实说，这不是计划。 我不知道那会发生。 它最终发生了，当它发生时，我存了钱以利用它，这就是为什么我的很多建议都用于学习如何省钱并为机会做好准备，而不是试图强迫它，如果它是不在那里。 期间我买了东西。
我花了 25,000 美元买了一辆非常漂亮的 Roush Cougar，所以每个人，如果他们在 Mustangs 里，他们都听说过 Roush Mustangs。 我有一百辆由 Roush 改装的 Cougar 中的一辆，超酷的金属红色低调轮胎。 汽车降低了，加强了，真的，真的很好。 每个人都喜欢它。 真的很酷的车身套件，这是一个错误的决定，伙计。 当那些低调的轮胎经常出现问题时，它不仅一直被锁定，而且我最终无法翻转房子，因为我少了大约 11,000 美元，如果我不会买那辆 25,000 美元的车，如果我买了一辆 10 美元或 15,000 美元的汽车，然后只买了一辆二手 Civic 之类的东西，我就有钱和我的伴侣一起卖房子并赚到大约 50 美元。
所以总的交易会是一百盛大。 我的分配应该是 50。我学到了一个重要的教训，那就是当你有一个更大的计划时，买东西是不明智的。 我当时不知道要找什么，因为刚开始的时候我们没有网络研讨会，所以我只是买了更多的东西。 我试图自己管理它并继续，然后我失去了继续的欲望。 我挣扎并决定开始积极主动地设定目标以找到我的流程并开始采取大规模行动。 大约在那个时候，我基本上意识到，好吧，我想离开餐饮业。 我在上大学，我不知道自己想做什么。 我毕业于心理学学位。 我进入了执法部门，我想，“在这个地方，我可以加班加点，我可以为我未来的财务方向负责。” 当我将这些与我对如何投资房地产的知识相结合时，我开始取得真正的巨大进步并最终成为百万富翁。
实现财务自由并不需要那么多财产，好吗？ 你可能会听到我谈论我在斯科茨代尔买的一处非常昂贵的房产，我和 Rob Abasolo 一起做播客，或者 Brandon Turner 购买了 50 万美元的公寓，好吗？ 我确实分享了一些我做过的很酷的东西。 我想激励人们，但你不需要它来实现财务自由。 当我还是一名警察时，我从我购买的前六七处房产中获得了财务自由。 所以不需要那么多。 它只需要正确的目标、正确的计划和正确的行动。 就是这样。
所以，如果你不知道我是谁，而且你一直在听我讲很多话，这就是为什么我要站在这个权威的位置上讲话。 这是我的生物。 这不是一切，因为你不需要听到我所做的一切，但我拥有出租物业，我翻转房屋，我拥有商业地产。 我是 Bigger Pockets 播客的联合主持人。 我写过购买、康复、出租、再融资、重复、长途房地产投资，这是 Bigger Pockets 的顶级制作人代理系列。 我管理着 David Greene 团队，这是加利福尼亚州顶级的房地产经纪人团队之一，您可以来找我们。 我们将帮助代表您购买房产或以最高价出售您的房子。
我经营着 One Brokerage，这是美国生产量最大的抵押贷款公司之一，我们帮助所有 50 个州的投资者为他们的房地产融资。 我经营策划者，我写书。 基本上，我已经把我的生命献给了帮助其他人摆脱陷阱的服务。 负债的陷阱，从事一份你不喜欢的工作的陷阱，不知道如何投资或不知道如何存钱或没有生活进步所需的信息的陷阱。 这就是我今天在这里为大家提供的帮助。
如果你愿意，可以通过@davidgreene24 关注我。 我们之前谈过这个。 请尽管如此。 如果你们能给我发 dm，我会很高兴，特别是如果你住在我附近或者你有兴趣与我的一位信贷员联系。 您想了解我正在使用的贷款产品。 您想知道我们在哪个市场购买所有这些东西。 请联系我。 那么成功的关键是什么？ 因为如果你听过我在说什么，你会觉得，嗯，这听起来不错。 我不认为我会想要他的光头。 我不知道我是否想要他眼袋下的那些眼袋，但我有点喜欢 David 的其他一些东西。 我不介意拥有他生活的这些部分。 关键是什么？
这是目标、计划和重点。 GPA，就是我们所说的，不是绩点和平均分。 好吧，这就是他们在教育系统中教给你的。 在创业的世界里，GPA就是目标、计划和行动。 这不是想要更好的生活，而是要有一个计划来获得更好的生活。 现在，让我们来看看究竟如何做到这一点。 首先，您必须定义您的原因，我将很快告诉您为什么这很重要，但它确实很重要。 我经常谈论想要某样东西与喜欢某样东西。 我为 Bigger Pockets 写的第一篇博文实际上是关于同一主题的。
如果我对这里的任何人说，你想要六块腹肌吗？ 你们都会说，我愿意。 然后我会说，好吧，你为什么不拥有一个呢？ 你昨天做了什么得到一个？ 你会挠我的头说，“我不太确定。” 那没有意义。 如果我想要六块腹肌，我为什么要吃那块饼干？ 事实是您不想要六块腹肌。 你想要六块腹肌。 现在，如果你说，“我昨天去了健身房。 这只是我正在吃的食物。 我一直在测量。 我有计划进行这么多次锻炼，摄入这么多卡路里，只吃这种食物，我正在测量我的血糖以确保我做对了。” 我会说那个人想要六块腹肌，好吗？ 我们其他人，我不会这么说，大卫格林不会说他想要六块腹肌。 我不得不说，如果我对自己诚实的话，我想要六块腹肌。
也就是说，如果六块腹肌的仙女来了，用他们的魔杖在我的肚子上碰了一下，我会接受的。 我会让你给我六块腹肌。 这与想要一个非常不同，我希望你们明白这一点，因为我不会对自己撒谎，它会阻止你成功。 如果你告诉自己，我想要财务自由，但你没有做任何事情来实现它，那你就是在撒谎。 你想要财务自由。 如果你说，我想要那辆车，我想结婚，我想成为百万富翁，但你不能告诉我你的计划，你的 GPA，你不会想要的。 你会喜欢的，这没什么错，好吗？ 你不需要有六块腹肌。 你不需要成为百万富翁。 你甚至不需要财务自由。 如果你喜欢你的工作，继续你的生活，但你可能不在这里，因为情况就是这样。 这就是我开始让你吃蔬菜的原因，好吗？ 这是残酷的事实。
如果你不定义你的原因，你永远不会从喜欢变成想要，直到你开始想要真正的想要，你才会真正把计划放在一起，离开你现在的位置并得到到一个更好的地方。 让我们看看哈罗德。 哈罗德厌倦了朝九晚五的工作。 他想花更多的时间陪孩子。 他想看到他们长大，也想花更多时间环游世界。 谈谈承诺，好吗？ 这是很多人自以为明白，其实并不明白的事情。 哈罗德不仅仅渴望自由。 他 100% 致力于此。 没有其他选择。 承诺是您从喜欢变成想要的方式。
所以我总是讲这个故事。 这是我第一次理解喜欢和想要之间的这个概念。 所以我在读高中，这是我的大三。 我的团队非常好。 参加比赛的前辈们，他们比我早一年。 整个团队中只有我们三个人是大三学生。 剩下的就是老年人了。 除了前一年他们还是大三学生之外，那个小组在所有级别上都获得了冠军。 所以他们非常有才华。 加入那个团队非常困难。 我们分区在州内排名第二，我们有一位新教练，他的父亲是一级大学篮球教练，他刚刚打完一级大学篮球，他们参加了 NCAA 锦标赛。 他们赢得了与他们不应该赢的球队的比赛。 我认为他们进入了甜蜜的 16 强，非常非常聪明。
有一天他在训练中问我们所有人，这里谁想成为更好的射手？ 因为事情就是这样。 当你打篮球时，你的教练不会真正关心你是否错过了它。 他们只是想知道你的状态很好，你投篮很好。 他们真的不看结果，好吗？ 但他一直在高水平比赛，在他们真正看到的地方承担了很多责任，你真的做到了吗？ 他厌倦了看到我们投失球，他说，“谁想成为一名更好的射手？” 团队中的每个人都举起了手。 他说，“好吧，如果你昨天练习后留下来 [听不清 00:16:57] 练习投篮，请举手。” 我和 Scotty Thompson 是仅有的两个让我们举手的人。 他说：“我就是这么想的。 我厌倦了你们对自己撒谎，因为现在你们在对我撒谎。 上线，每个人都得跑。”
我们跑啊跑啊跑啊跑，直到筋疲力尽。 我什至不知道我们在接下来的练习中是否接触到了球。 那太差了。 他的观点很明确。 如果你想成为一名更好的射手，你昨天就会来这里练习你的投篮。 你不知道，所以这就是我的理解。 我们只是想成为一名更好的射手。 斯科蒂和我是仅有的两个真正想要变得更好的人，对吧？ 我们致力于在投篮方面做得更好，所以我们在练习后留下来，以便在我们的投篮工作中得到教练的一些关注。 这并不奇怪。 斯科蒂和我总是会在射击比赛中加入同一个团队，我们赢得了比赛，我可能赢得了 90% 的比赛，因为我们很投入。
我希望你们能像我在高中篮球投篮时那样取得成功，因为你们的财务状况更为重要。 定义您的五年愿景。 如果你不知道你要去哪里，你最终会去别的地方。 这是 Yogi Berra 的一句名言。 你们想过一段有趣的时光吗？ Google Yogi Berra 引述，但这是一个非常好的观点。 我今天在社交媒体上看到一个帖子说，“如果你没有目的地，你永远不会知道贸易胜利是否有利。” 如果你不知道你要去哪里，你只是，你不知道你前进的方向是正确的方向还是错误的方向。
未来五年你想去哪里？ 你想要什么工作？ 你想要什么样的收入？ 您是否想要任何被动收入？ 你想要多少空闲时间，你想要什么样的关系？ 五年后，哈罗德希望每月从出租物业中获得 5,000 美元的被动收入，并且每年进行两次翻转，使总收入达到 100,000 美元。 Harold 非常清楚他希望自己的生活是什么样子，并且他致力于实现这一目标。 他只是不知道他必须做什么才能做到这一点。 走上实现五年目标的轨道。 你需要在 2023 年完成什么？ 这是我希望你们继续拍摄屏幕照片的时候。
你们中的大多数人不知道，这很好，但如果您在今天之后继续不知道，那就不好了。 你需要列一个清单，写在记事本里，放在手机的便签区。 无论您要做什么，都带上孩子的蜡笔，把它画出来。 你需要在 2023 年完成什么？ 如果你想至少实现你的五年目标，你需要了解你的计划是什么。 现在，设定一个一年的目标，因为你必须知道你想在五年内达到的目标，然后你可以说，“好吧，我需要采取的第一步是什么，我想在一年内完成什么？”
今年，Harold 已承诺购买他的前两套单户住宅。 不是一个巨大的，巨大的，巨大的目标。 他并不想购买 200 处房产。 他想买两套单户住宅。 这是可行的。 他可能会获得第一个作为主要住所的 FHA 贷款，首付比例为百分之三点半，具体取决于您所在社区的房屋成本。 我不想让它听起来没什么。 但是，如果你住在一个房屋价格为 300,000 美元的地区，你可以通过 FHA 贷款和 15 盛大的关闭费用买房子，好吗？ 我认为在座的大多数人都有能力节省 15,000 美元。 现在，如果他这样做了，然后他想买第二套房子，他要么必须说，“我有足够的首付 20% 吗？ 我可以首付 10% 来买度假屋吗？ 我可以与其他人合作来筹集一些资金吗？ 我可以向别人借钱吗？ 我还需要做多少工作，或者需要加多少班才能到达那里？”
然后你联系像我这样的人，我们会检查你的贷款选项，你会看到你需要去的地方，然后你通过 Bigger Pockets 代理查找器与代理联系，他们开始向你展示房屋的样子。 这已经是 Harold 可以从这一年的承诺中采取的很多行动步骤了，好吗？ 我们还没有进入整个幻灯片的第 13 步，对吗？ 我们才刚刚开始，如果你现在停下来，你就会有更多的方向，而不是你出现时的方向。 “目标是有期限的梦想。” 那是拿破仑希尔。 如果你没有为你的目标设定最后期限，对不起，你的梦想，它们不会成为目标。 否则，你只是希望，当你希望发生什么时，你希望有人出现并说，“嘿，我有这个现金流量不断增加的出租物业。 它让我的生活变得更好，我不再想要了。 你能把它从我手里拿下来吗？”
既然我们知道生活不是这样运作的，那么继续等待生活给你想要的东西是没有意义的。 要走上实现一年目标的轨道，您需要在第一季度完成什么？ 考虑一下。 哈罗德想买两套房子。 他必须在第一季度完成什么才能确保发生这种情况？ 第五是设定 Q1 目标。 我们正在深入了解这里的细节。 这是好东西。 一年有 12 周的好处是截止日期总是足够近，你永远不会忘记它。 它提供了一个足够长的时间范围来完成事情，但又足够短以产生紧迫感和行动偏见。 当截止日期临近时，我们的行为会有所不同，这是人性。 我们减少拖延，我们减少或消除回避活动，我们更多地关注重要的事情。
你看，当你认为你有 20 年的时间来完成你想要的事情时，你就会以 20 年的速度前进。 当你认为自己得到了四分之一时，你就会走得更快，而那些走得更快的人，在很长一段时间内始终如一地真正赢得了比赛，并击败了那些认为自己拥有世界上所有时间的人。 到第一季度末，Harold 计划签订一份合同。 因此，定义您的每周流程将是第六个。 您想要的每个结果都由产生结果所需的过程进行。 当您定义您的过程并长期致力于它时，结果会自行解决。
布兰登特纳和我正在听 [听不清 00:22:49] 在 [听不清 00:22:50] 活动中讲话，当时我们听到他这么说，我们就像，“就这么简单。” 你想要的每一个结果都需要一个产生它的过程。 当您定义流程，然后长期致力于它时，结果自然而然。 所以如果我说，“我希望能够卧推 250 磅。 这是我想要的结果，之前有这样做的愿望。 我希望能够做到这一点。” 那么，到达那里的过程是什么？ 开始练习我的卧推，每次我达到不再那么难的程度时慢慢增加重量。 如果我致力于这个过程，我不可能不卧推 250 磅。
现在，你们中的一些人可能会说，“为什么你会说 250，大卫，你的胸部看起来很不错。 你为什么不说 300？ 好吧，一旦我做了 300 次，是什么阻止了我去 250 次？ 当你实现目标时，你通常不会停止为自己设定目标。 哈罗德获得两处房产的目标没有错。 没有人说这是他要打的最后一个目标，对吧？ 正是这种理解，即每个结果都是通过产生它所需的过程进行的，如果你按照你的过程走上正轨，你最终会得到结果。
这就是房地产漏斗的样子，好吗？ 我们称之为 LAPSE 漏斗。 它代表线索、分析、追求、成功。 那是首字母缩写词，LAPSE。 我希望你继续拍摄这个屏幕的照片。 这就是寻找和收购房地产的简单程度。 每个星期，Harold 都会分析他从 MLS 获得的五笔房地产交易，并将至少对其中的一笔交易提出报价。 他还将每周收听两个房地产播客，并将 [听不清 00:24:27] 阅读房地产的数字，您可以在更大的袖珍商店找到它。 现在，如果你想了解你在使用流失漏斗做什么，那就从线索开始，好吗？ 所以我可以将这个例子用于任何事情。 我的房地产业务、我的抵押贷款公司、我为自己购买的房产，甚至是招聘人员的过程，它们都遵循相同的模式。
线索是可以为您想要的东西工作的东西。 这可能是我正在面试的一名员工。 这可能是你们中的一个人说的，“我想获得一笔领先的贷款。” 或者有人说，“嘿，大卫，我想让你帮忙卖掉我的房子，这是一个潜在客户。” 你可能有我感兴趣的东西，好吗？ 顺便说一句，在那些情况下，我是你的领路人。 但是，当涉及出租物业时，潜在客户是拥有房屋或市场上可能适合您想要的房屋的人。 找到线索后，您将对其进行分析。 我会面试这个人，你适合我的公司吗？ 我会和你谈谈，你是我的房地产团队或我的贷款公司的好客户吗？
我会分析一个属性。 是要赚钱还是要赔钱？ 对于通过分析阶段的，我追求它。 如果它是出租物业，那就意味着要写一份报价。 如果是房地产客户，那就是我们签个挂牌协议，我卖你的房子。 如果是抵押贷款公司的客户，我会说，“嘿，让我们填写一份贷款申请表，让你获得预先批准。” 你明白我在说什么吗？ 很简单，然后如果追求之后，你正好找到成功，其中一些offer就会被接受。 其中一些人会来我公司工作。 其中一些人将签署上市协议。 这就是经营一家大公司所需的一切。 你只是在做这四件事。 当你让人们说服你进入它时，它会变得如此混乱，但事实并非如此。
现在，这四件事中的每一件事都涉及什么？ 技巧。 你在哪里找到线索？ 你必须擅长于此。 你能找到市场外的线索吗？ 你找到市场上的线索吗？ 你知道怎么分析吗？ 如果我不知道我在寻找什么和要雇用的人，那么很容易找到工作这个过程，但我不会擅长它。 如果我不知道，如果我没有列表演示，我可以给某人或了解如何让他们签署收听协议，如果我正在分析他们也没关系。 我不能追求什么。 如果我不知道如何分析出租房，整天看它的线索对我没有任何好处。 一旦我分析了它并且喜欢它，我就必须追求它。 如果我不敢这样做，或者如果我不知道购买出租物业时的尽职调查过程是什么样的，我就不会追求它。
我只是坐以待毙，或者当我追求的时候，我做了一个错误的决定，如果我什么都不追求，我就不会成功。 有趣的是，LAPSE Funnel 有四个步骤，但我可以去掉最后一个，因为成功不是一个步骤或你做的一件事。 这就是发生的事情。 你只做三件事。 我把它减半，或者我把它减了 25%。 你寻找线索，分析它们，追求它们。 这就是你所做的一切，一遍又一遍。 这就是每个企业都在做的事情。 那里 99% 的房产都不是很好的交易。 您必须分析最佳交易。 我们一起分析一个。 我将向大家展示，当您拥有合适的工具时，分析交易是多么简单，您知道自己在做什么，好吗？
所以这就是我们要分析的房产，它是田纳西州孟菲斯桑福德路的四居室、两浴室住宅，面积分别为 14 平方英尺和 11 平方英尺，目前每月租金为 1425 美元，好吗？ 所以我要记住这个 508 Sanford Road, Memphis, Tennessee。 我将不得不停止共享我的屏幕。 我所要做的就是使用工具，然后租金估算器将我带到我现在所在的屏幕上。 这是桑福德路 508 号，我正在寻找孟菲斯。 开始了。 所以 Bigger Pockets 被识别为这个地址，它说，让我们查找该地区所有其他待出租的房子，好吗？ 现在它正在分析一间卧室。 我必须让他们知道这是一间四卧室和两间浴室，因为描述就是这么说的。 详细信息显示中等租金是 1150。现在，我知道它会是 1150 吗？ 我不知道。
这与宣传的 1425 截然不同。 你不同意吗？ 现在，这并不意味着这个人的广告不正确。 他们可能说的是实话。 那里也可能有一些可疑的事情发生，好吗？ 我们所做的是查看这些其他比较，然后我们试图弄清楚，嘿，我们以不同价格租用的其他单元。 所以这个只有 1125，这个是 1425，这个是 1500，这个是 1500。这个是 14。很多这些属性开始上升到更高的数字，这让我觉得也许做广告的人不是错误的。 这可能值得继续研究，对吧？
我还可以查看，我可以查看属性位于何处，好吗？ 所以这里的这个在地图的东边。 这个在地图的东边，这个在东边，好吗？ 有图案吗？ 在我看来更贵的是，好吧，那个很便宜，所以我想知道那是否真的更小，三张床，一个半，1200 平方英尺。 你还会发现，有时出租这些的人一直在出租。 这人应该是几年前就租出去了吧？ 租金可能真的很低，因为他们从来没有因为租金管制而实际增加租金，或者他们只是选择不这样做。 所以当你看到 1100 和 1400 之间的差异时，不要惊慌失措。我之前总是与物业经理核实这些，但据我目前所见，有理由相信即使即使我们不知道我们可以马上。
所以我们要记住，我们假设这处房产的租金在 1400 美元左右。我们将在 1400 美元时对其进行分析，看看这看起来是否真的是一项不错的投资。 我们要单击工具，抱歉，缩放功能妨碍了我在此处浏览屏幕。 工具，然后是计算器和出租财产。 很简单。 开始新的报告，街道地址，我们将输入 508 Sanford Road。 我放了沙子，看看怎么什么都没有冒出来？ 这很酷，因为软件知道它不存在。 我把它拿出来，我们可以找到田纳西州孟菲斯的某个地方。 我们开始了。
所以现在它要导入我们刚刚查看的数据，这太棒了。 这是为我做的，好吗？ 导入成功。 现在，记住租金是 1100 左右。 我们实际上会在这里稍微谈一谈。 我们将从顶部开始。 我相信他们问的是房产的购买价格，让我回到我们在幻灯片中的位置。 当我在屏幕之间跳来跳去并且永远不记得它时，这总是很困难。 好的。 他们要价 165，所以这是我们要低于购买价格的价格，165，一，二，三。 关闭成本，让我们假设它们将在 5,000 美元左右。
现在，假设你说，“大卫，我怎么知道关闭成本？ 我不像你。 我不会每天坐在你的办公室里卖房子，身后是蓝灯。” 嗯，没关系。 如果您单击计算关闭成本，该软件实际上会告诉您，您可以通过以下方式确定它们可能是多少。 它通常是购买价格的 2% 到 1650%，因此它们应该在 3,200 到 5,000 之间。 为了更加保守，我设置了 XNUMX 个非常高，但是每当您使用更大的袖珍软件时，您会发现所有这些小描述都可以帮助您了解，我应该放什么？ 我如何在这里使用计算器？
我们将假设我们将 20% 的首付用于购买该房产作为投资房产。 让我们设定 7% 的利率，因为它是一个投资物业，就在他们所在的地方。 没有积分，你总是想放 30 年，因为大多数贷款将是 30 年的固定利率贷款。 每个月的租金收入，好吗？ 它在 1035 处导入数据，如果需要，您可以在该数字处运行它，但它会告诉您一些更重要的事情。 它对这个数字的信心很低。 这意味着补偿到处都是。 可能是1700，也可能是1400，对吧？ 它对这个数字不是很有信心。 因此，出于现在分析的目的，我想确保总有人跳进去，你放一个更高的数字，因为你认为它总是会很棒。 不，我不知道。 我不认为租金会是 1400。我正在分析它，好像它是 XNUMX。
我永远不会买这所房子，除非我联系了在该地区租房的物业经理或在该地区租房的房地产投资者并说，你的房产像我的一样，租金是多少，好吗？ 所以我们打算每月支付 1450 美元，我相信这个人在广告中说他们目前正在获得，并且有一些补偿支持这一点。 所以从这个数字开始没有错。 现在，我们来看看财产税。 那么，你如何确定那些是什么？ 好吧，这通常是当年房产价值的 1% 左右。 所以在这种情况下，如果我们以 165 美元的价格购买它，我们每年将支付 1650 美元。
保险，让我们假设这将是每月 50 美元左右。 维修和保养，我们将预算 5% 的租金用于此。 我们将预算 5% 用于空缺职位。 我们将预算 5% 用于资本支出、资本支出或您预留的资金，如果是屋顶或空调等大事。 我们将假设我们将支付 8% 的管理费来管理这件事，而租户将支付电费、煤气费、水费和下水道费。 这个区域没有 HOA 费用，所以我们将继续进行并取消它，实际上他们提到有 HOA 费用是什么？ 我在那里没有看到任何东西，但看到 Bigger Pockets 进口了它，所以他们可能有 HOA 费用。 他们绝对不是每月 500 美元，不是那种价格的房子。
因此，如果您发现有 HOA 费用，您可以做的是返回并为您保存此信息。 只需将其弹出并查看您的数字在包含在内后的样子。 我已经向你们解释了这整件事。 我已经反弹了几次。 我花时间向你们展示了所有不同的作品，我们仍然只花了几分钟，非常非常快，好吗？ 现在，这就是计算器为您做的事情。 它表明，如果 53 美元的收入最终与我们投入的费用相符，这处房产每月可赚取约 1450 美元。更高，或者如果您必须支付高于要价的费用或租金最终减少，情况可能会更糟。 好吧，它只是和你输入的数字一样好，但现在，我们对这处房产的样子有了一个很好的了解，对吧？
每月 53 美元要少一些。 这大约是现金 ROI 的百分之一半，因此您可以看到所需的现金总额约为 38,000 美元，每月 53 美元的现金回报率约为 1.68%。 抵押贷款是 878，然后加上我们谈到的额外费用，他们将达到 1396 左右。这就是明细。 如您所见，我们的大部分开支都在抵押贷款上，即 878 美元。 税收显示他们是 137。你可以看到钱花在了哪里。 你的净营业收入，一年内你可以赚到的钱大约是 11,178 美元，现金回报不是很稳定。 所以马上，这就像，这可能不是一个值得追求的好财产。
现金回报的现金还不足以让我对此感到非常兴奋。 我要么以较低的价格写它，要么我会跳过它，搬到另一所房子。 但是你知道不追求错误的财产有多有价值吗？ 因为您可以看出现金返还的现金不存在。 您不是在写报价并希望这些属性变得很好。 在你进入它之前你知道会发生什么。 现在，假设您是这样的，“好吧，我真的很喜欢这所房子，但我不喜欢回报。” 让我单击编辑按钮，让我返回并进行调整。 如果我出价 135,000 怎么办，因为这房子已经在市场上待了一段时间，如果我要求卖家降低我的价格怎么办？ 在 One Brokerage，我们建议客户这样做，有时我们实际上会帮助他们。
抱歉，让我……我们将利率降至 6.25，好吗？ 如果我改变了这一点，我就可以少付钱买房子，而且我会降低利率。 让我们看看这里的数字会发生什么。 我们的现金回报率增加了约 10%，即 9.99。 现在，这并不可怕。 这会让我跳起来说，我要买那所房子吗？ 不，但如果我喜欢这个街区，它可能会。 至少我会写报价，好吗？ 如果我只是为房屋提供更少的价格并且我让卖家降低我的利率，那就是每月 266。 该计算器使您能够做出明智的决定。 所以现在你去找你的代理人说，“写下 135,000 美元的报价。” 我的抵押贷款经纪人说：“我需要 6,000 美元的信贷才能将我的利率从 6.25 降至 6,000，所以我希望卖家给我 8,000 美元的成交成本信贷。” 现在，赚 XNUMX 美元，因为他们可能会反击我，我希望他们降到 XNUMX 美元，好吗？ 这就是我们玩游戏的方式。
所以现在你在我们刚刚分析过的这条线索上写下报价。 我们取得了领先。 我们用软件分析一下。 我们告诉我们的代理人，这是我想写的报价。 我们让他们写下来。 我们去找另一条线索。 我们分析另一所房子。 这是行不通的。 那么，如果租金高一点呢？ 让我打电话给物业，伙计。 此属性可以为 1700，而不是 1450。让我们计算一下那里的数字。 好吧，我会为这栋房子写一个有检查应急的报价，如果我发现租金不是 1700，我就退出，拿回我的钱，好吗？ 这就是 LAPSE 漏斗实际上是多么简单，你们会看到 Bigger Pockets 可以为您做的是多么容易。 好吧，我要在这里看看你们的一些问题。
“任何超过 10% 的东西，我都喜欢。” 那是卡尔的。 阿门。 这很酷。 “这个计算器是免费 BP 会员的一部分吗？” 玛琳，这是一个非常好的问题。 作为免费的 BP 会员，您可以使用它几次，但如果您想无限次使用，我们将讨论如何获得这些。 它很便宜。 这可能是所有房地产中最便宜的东西。 “什么是现金回报的好现金？” 好吧，Gabrielle，这是一个很难回答的问题，因为这真的取决于情况。 如果房产根本不会升值，我希望看到至少 10%。 如果它是那些没有增值且不会升值或需要大量工作的属性之一，那么 10% 是我的最低要求。 如果它在一个升值很多并且需求高而供应低的地区，我可以将第一年的现金回报率降至 3%、XNUMX%、XNUMX%。
最好在接下来的五年内不要这样，好吗？ 但这里有一个平衡的行为。 如果我要在海滩上的一个灰色地带买一栋房子，那是非常难以进入的，我可以去修整它，让它更值钱，而且我要增加 200,000 的股权，我'如果是 1% 的回报率，我没问题。 如果在这种情况下收支平衡我也无所谓，因为我知道租金每年都会上涨，而且以后会成为丰厚的回报。 但如果这房子在一个拥有大量财产的庞大部门中只是百万分之一，则至少需要10％。 这是我使用的基本经验法则，但这是我希望你们理解的。 该计算器不仅可以帮助您找到正确的属性，还可以帮助您避免错误的属性。
不买错房产比买对房产更重要，您看到了 Bigger Pockets 可以让您轻松做到这一点。 第七，计划你的一周。 布兰登·特纳 (Brandon Turner) 的意向杂志。 这是他赖以生存的事情之一。 人们认为我们的计划者喜欢这个东西。 你可以进来写下你本周的所有目标，而布兰登每天早上都会用咖啡和他的日记开始他的早晨。 我见过他一次又一次地这样做，如果您是计划者，我们建议您也这样做。 星期天晚上，Harold 花了 30 分钟看着他的柜台，时间阻塞了他的每周流程。 他会在每个工作日的中午到中午 XNUMX 点之间分析交易。
第八，每天执行。 除非你改变你所做的，更重要的是你是谁，否则你无法改变你在生活中得到的东西。 因此，与其仅仅确定目标，还不如确定习惯和特征，这些习惯和特征会让你成为那种目标只是生活中正常部分的人。 如果我想卧推 250 磅，我只需要改变我的习惯和我对那些只要胸部不酸痛就去健身房和卧推的人的身份，对吧？ Harold 每天分析两笔交易并没有超过他的目标要求。 他还每周提交几份报价，有时只是口头报价，因为就像我说的，当你使用 Laps 漏斗时，你希望获得尽可能多的代表。
第九，跟踪你的进步。 Harold 每天跟踪他的进度，记下他分析的交易数量和他提出的报价数量。 坚持不懈。 哈罗德加入了一个由四名从事房地产投资业务的同行组成的小型策划团队。 他们每周会面 60 分钟，以概述目标、设定承诺并相互鼓励坚持不懈。 他还每天早上写日记。 因为他坚持自己的行动，他终于接受了他的第一个报价，他估计将产生 300 美元的正现金流的独户住宅。 使用 Bigger Pockets 来帮助填补空白，因为没有人可以独自完成所有工作。 尽管 Harold 并不清楚自己在做什么，但他在论坛上提问，会见当地投资者并征求供应商建议，分析潜在交易，甚至通过 Bigger Pockets 上的网络找到愿意为其提供资金的合作伙伴。
让我们用两个简单的问题来总结一下。 第一，你想让 2023 年成为改变你一切的一年吗？ 我当然希望如此，但这需要是你的愿望。 第二，你是否相信如果你有正确的原因、充分的承诺和正确的目标、正确的计划、采取正确的行动并坚持足够长的时间，那么你就会找到你想要的成功。 你相信吗？ 如果你不相信，这里的一切都不重要。 我不需要给你们一个系统，如果你们不相信它会发生，你们可以努力让 2023 年变得更好。 你相信你能找到你想要的成功吗？ 如果你真的想做一件事，你会找到方法，如果你不想做，你会找到借口，这就是事实。
如果我真的想卧推 250 磅，我会想办法去健身房。 我会早点起床的。 我会在晚上结束时完成。 我会按照我的日程安排安排事情。 当我在健身房时，我会接听电话，因为实际上你一次只能卧推 12 秒，然后你会在组间休息很长时间。 如果你真的想做某事，有很多方法可以安排你的生活。 如果我真的不想去那里，我会找借口。 我的日程安排得太满了。 我不能及时赶到那里。 一天结束的时候我太累了，我有一个电话要打。 你想要我做什么？ 我没办法。 这就是生活的运作方式。 想做就找办法，不想做就找借口。 如果您对这些问题的回答是肯定的。 让我们看看一些可以帮助您最大限度地降低风险、增强信心并在 2023 年取得成功的工具。
我所知道的最好的是 Bigger Pockets Pro。 Bigger Pockets Pro 可帮助您开始分析房产并更快地达成下一笔交易。 分析投资物业 [听不清 00:43:43] 并通过无限制地访问分析计算器以及租金和修复估算器来确定哪些是值得追求的。 所以我向你们展示了 Bigger Pockets Pro 的一件事。 它有一吨。 我刚刚完成了在本次网络研讨会上向您展示的最快的那个。 这是一个例子，说明当你分析一个属性时，所有的努力都为你做了，好吗？ 这就像有钉枪的承包商。 只需将钉枪放在木头上即可。 钉子直接进去了。你不必用锤子敲它。 您不必犯错误、撞到拇指、感到疲倦、起水泡、整天弯着腰、弄伤背部，尝试用手分析属性，好吗？
这些是带有租金估算器的房产示例，您可以了解您的预期租金。 通过精选的视频内容和网络研讨会重播成为更好的投资者，涵盖您进行明智投资和避免糟糕市场所需的一切。 这是 Bigger Pockets 汇编的更多信息，仅供专业会员使用。 这些是专业人士的独家视频，好吗？ 一些税收优惠、多户投资、私人贷款，Bigger Pockets 可以找到的所有专家齐聚一堂，为您提供其他人无法获得的额外内容。 您可以参加我和布兰登在夏威夷举办的无投资或低投资研讨会，价值 200 美元，可能应该更多。 我认为这是 Brandon 和我做过的最好的内容。 这是一个由九部分组成的视频系列。 太神奇了。 我知道当我们成功的时候，我们有一些特别的东西。 这真的非常非常好。 在视频中听到无需资金或只需少量资金即可进行投资的方法后，您会非常兴奋。
您还可以通过成为会员获得价值 990 美元的寻找超值优惠大师班。 所以这些是你将在这里获得的额外津贴。 有一个品牌采访人员上门敲门格雷格现在将营销关系转化为交易并推动美元，所有这些都在他在毛伊岛的 [听不清 00:45:32] 中，你被包括在这里。 您可以使用专业徽章向社区表明您需要业务，好吗？ 这就是将人们与谈论它、与谈论它的人区分开来的地方。 如果您有专业会员，Bigger Pockets 上的每个人都可以看到您的承诺。 使用所有 50 个州的律师批准的租赁文件，您可以节省时间和金钱并将风险降至最低，因此我们已经经历了更大的口袋。 我们已经让律师为每个州提供租赁文件，您可以免费获得这些文件。
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[听不清 00:46:33] 现在开课，所以选择适合您的房地产投资需求的课程。 有一个由 Craig 教授的 House Hacking Bootcamp。 有Ashley教的Rookie Landlord Bootcamp，Avery教的短租，都是各自领域的专家，给你教boot camp，助你进步。 但是考虑成为专业人士的首要原因是什么？ 这是因为它有效。 Bigger Pockets 计算是我分析代表潜在属性的首选方法。 如果不是专业会员，我无法分析我所做的财产数量。 大约一年前，我锁定了我的前三个单元，现在我以近 70,000 美元的利润出售，这将用于更大的东西。
“Bigger Pockets 计算器是确保我的数字正确的重要因素。 这是来自 BP Pro 成员 Aaron C.。 这是来自 Patrick M.，“早在 XNUMX 月，我参加了你们的一个网络研讨会。 紧接着，我注册了 Pro。 在接下来的几周里，我分析了一堆交易。 最后我找到了一个四重奏。 我在注册 pro 后三周就签订了合同，一周后我关闭了另一处有六个单元的房产。 非常感谢你和整个团队。 最后的快速提示，注册 Pro Annual，我在收盘时赚回了钱。”
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这个部分在这里，我要继续，我们会见到你。 这里还有其他几张幻灯片。 记住，如果你真的想找到什么，如果你愿意做某事，你就会找到方法。 如果你不这样做，你会找到一个借口。 如果你想成为房地产业的百万富翁，你会想办法做到的。 如果你不这样做，你会找到一个借口。 所以这是困难的事情。 你的大脑现在告诉你的就是你心中的。 如果你的大脑在说，“我不需要你这样做。 这不适合我。 没关系。 没有它我也能做到。 我会用意志力达到数百万。 无论如何，我将成为一名加密货币投资者。 我买了一个 NFT，它会反弹。” 如果那是你的大脑在说什么，那么你的心正在寻找借口。
如果你的大脑在说，“我需要做一些不同的事情，我不能再有像去年那样的下一年了。 它不会自行改变。” 这是相当大的，好吗？ 那是你自己想办法。 所以如果你真的想要它，这就是你的潜意识会告诉你的步骤。 如果你的潜意识给你找借口，你就必须认真地照照镜子，问问自己，你真的想要吗？ 我希望在下一次网络研讨会上见到你，请务必注册。 Daniel Rios，当然，你有一个人。 我如何成为专业人士？ 好吧，最后一次，biggerpockets.com/pro。 会有一个小屏幕。 您将注册 Pro Annual，并使用我们在屏幕上显示的代码获得 20% 的折扣。 好的伙计们，非常感谢你们。 感谢你们来到这里。 希望你的2023比你的2022更好。谢谢你对我的祈祷和支持。 它马上回到你身边。 下一场见。

托尼：
好的，欢迎回来。 我们希望你们喜欢。 显然，大卫格林就是这样一头野兽。 每次那个人说什么，我都觉得自己在做笔记，试图从他那浩瀚无边的知识中汲取灵感。 但是 2023 年，它就在这里。 我们希望你们能得到一些好的资源，使今年成为最好的一年。

阿什利：
你们让我们知道。 如果你们喜欢这些网络研讨会、格式以及对 YouTube 视频发表评论，请给我们留下播客评论。 不要忘记确保您订阅了 Real Estate Rookie YouTube 频道，以便获得更新，并确保您加入了 Real Estate Rookie Facebook 群组，这样您就可以与志同道合的人联系。 我是 Wealth Firm Rentals 的 Ashley，他是 Tony J. Robinson 的 Tony。 确保您以专业会员的身份加入我们，并使用代码 New Year 使用该折扣代码享受 20% 的折扣，我们下次再见。