疫情期间许多房地产市场经历的价格快速上涨是 慢下来,许多经济学家预计 楼市调整。好消息是房地产市场预计不会崩溃。坏消息是,房地产市场正在进入一个新时代,这不太可能让任何特定的人受益。
2023 年 XNUMX 月上市的房屋 在市场上停留更长时间,卖家可能无法实现与六个月前相同的利润。与此同时,即使买家可以在某些市场以较低的价格购买房屋,高利率也会损害他们的负担能力。代理商有 已经受伤了 由于销售活动放缓,投资者将需要适应新的条件,这使得一些投资策略变得不切实际。没有人赢。然而,每个人都可以关注住房预测并调整他们的计划,以在困难的情况下获得最好的结果。
对卖家的影响
市场已经发生转变
卖家可能意识到,现在挂牌意味着新房的流程更长,抵押贷款付款更高,但人们仍然需要搬家。存货 已经开始增加,导致竞争减少,尽管库存相对于大流行前的水平仍然紧张。销售价格与挂牌价格的比率也在下降——多次报价高于要价的日子已经一去不复返了。房屋在市场上的停留天数中位数为 6月以来增加。尽管各个市场的趋势各不相同,但许多市场正在转向 买家手中.
卖家仍准备赚取利润
疫情期间,现有房价飞涨。 2019年2022月至XNUMX年XNUMX月期间,房价 上升45%,这是自美国全国房价指数制定以来的最大涨幅。增长最快的市场是 减慢最快的速度,但即使是最可怕的住房预测也预测房价会下降 高达30% 在估值最高的市场中,这不足以抹去大多数房主所经历的股本收益,尽管有些人可能会因时机不佳而蒙受损失。
如果全国房地产经纪人协会认可的《更多房屋上市法案》获得通过,一些家庭可能会获得高达 1 万美元的免税资本利得。该立法将使资本收益排除的门槛提高一倍,目前单身申报者的门槛为 250,000 万美元,已婚夫妇的门槛为 500,000 万美元。 NAR 表示,该法律可能会鼓励之前犹豫不决的房主缩小规模。
但对于成长中的家庭来说,搬到更大的房子是一个困难时期。在购房热潮期间、利率较低时购买房屋的卖家,如果试图进行升级交易,可能会面临难以承担的抵押贷款付款。 30年期固定抵押贷款的每月还款额 中价房屋 根据新的抵押贷款利率和上涨的价格,自 2020 年第二季度以来增长了一倍多。
时间就是一切
包括摩根士丹利、穆迪分析和凯投宏观在内的多家公司都已 修改了 2023 年住房预测 预测比他们最初估计的跌幅还要大。最乐观的专家只预计价格会小幅上涨,例如,NAR 首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 表示,价格可能会小幅上涨。 上涨 1% 明年将覆盖所有市场。价格下跌和房地产市场复苏的时间仍难以预测。然而,它可能会为卖家带来微薄的利润和巨大的资本收益。
现在出售意味着新房的付款成本会降低。但等到 2023 年底可能会让卖家陷入更糟糕的境地——抵押贷款利率可能会保持在高位,而房价可能会下跌。坚持到 2025 年末或 2026 年可能是最好的选择,特别是对于拥有固定利率抵押贷款的卖家来说,因为大多数专家预计届时市场将会反弹。但并不是每个人都可以选择等待。
对买家的影响
当今市场的负担能力压力
在当今的市场上,潜在购房者面临着一些挑战。由于通货膨胀,收入捉襟见肘。杂货店的价格和租金预计将继续上涨 爬过2023年 使人们难以储蓄。这套房屋的中位价现在为 454,900 美元,对于普通人来说已经遥不可及。 中等收入家庭。抵押贷款利率略有下降,但不太可能进一步下降,甚至可能上升,因为美联储仍在努力抑制通胀。按照目前的利率,中等价格房屋的抵押贷款将占用中等收入家庭月收入的 38%。
住房调整只能提供有限的缓解
如果价格像许多经济学家预期的那样下跌,买家可能能够在 2023 年或 2024 年获得更好的交易,并在 2025 年或 2026 年实现升值收益。但预测并不准确,专家们对于价格何时触底存在分歧。而且很难确定抵押贷款利率何时会下降。通货膨胀一直困扰着美联储的努力。
即使价格适度下调,对于潜在购房者来说,负担能力仍然是一个问题。为了使抵押贷款偿还额恢复到家庭收入的 18%(这在历史上对于购房者来说是典型的情况),价格必须下降 39%, “华盛顿邮报” 报告。这比任何人预期的价格调整都要大。
融资策略正在演变
2021年,申请传统的30年期固定利率抵押贷款是理所当然的事情。买家可以从历史低利率中受益。现在,传统的抵押贷款意味着锁定更高的利率。现在,买家指望利率下降后进行再融资,他们正在寻求过去可能被认为风险太大的融资策略。
例如,可调整利率抵押贷款是 越来越受欢迎,尽管一旦固定利率期结束,他们的每月付款是不可预测的。这种不确定性过去可能会阻止抵押贷款申请人,但 ARM 弥补了这一点 12.8% 的住房贷款申请 截至 3.1 月第二周,增幅仅为 XNUMX%。 ARM 利率的上涨幅度没有固定抵押贷款利率那么高,这使得购房者能够获得较低的每月抵押贷款付款,至少在贷款的固定利息阶段是这样。
买家也可能有机会使用其他创造性的融资方案,这些方案在不同的市场上可能没有意义或不可用。例如,卖方可能愿意提供业主融资,这对于首付较低或信用较差的低收入买家来说可能更容易获得。通过业主或卖方融资,卖方成为贷款人,持有契约,直到买方支付房屋利息。 卖方融资 可能存在风险,因为它不受与传统抵押贷款相同的消费者保护,但随着时间的推移,它通常可以带来更灵活的条款和成本节省。
对代理商的影响
生意不够
在2021年 47万美国人 自愿离职。许多人感觉自己被困在 低薪工作,没有晋升机会。现在这被称为“大辞职”,虽然大流行期间的刺激检查可能是人们寻找新职业的激励因素,但一些专家表示,这种趋势已经持续了十年。人们正在寻求更好的生活方式,并在提供更高薪水和更大灵活性的工作中赚钱。这一趋势与房地产行业的高需求相冲突,导致更多人成为房地产经纪人。
美国房地产经纪人数量 在2021达到顶峰,现在没有足够的生意可做。销售活动下降 几乎30%。经纪人已经从接到太多潜在客户的电话,转变为敲开面临丧失抵押品赎回权的房主的门,希望获得新的房源并赚取佣金。
差异化和扩张以求生存
普遍裁员 住房行业的发展和销售活动的减少导致许多房地产经纪人 追求副业 直到销售活动反弹。那些希望留在游戏中的人需要适应。代理商之间的更多竞争需要更积极的营销策略,包括社交媒体营销。房地产经纪人可能还需要扩大他们工作的区域或价格点,甚至完全搬到需求更多的新市场。房地产咨询工作可能是一些人的选择,而其他经验较少的人可能会完全退出该行业。 代理商也可以利用我们的优势 特色代理计划 持续的投资者线索!
对投资者的影响
现金为王
高抵押贷款利率正在挤压依赖融资的投资者的投资交易利润。如果利率仍为 3.25%,投资者将能够在达到 40% 规则的中价租赁房产上获得近 1% 的现金流,即可以在月租金中获取购买价格的 1%。高抵押贷款利率会减少出现空置问题、维护问题以及投资房产可能出现的其他问题的空间。除非投资者有足够的储备以现金购买房产,否则他们只会关注一小部分能够实现他们所寻求回报的房产。
正确的时机可以最大化您的回报
与任何投资一样,最好在价格最低时购买房产,并在价格高时出售。 2023 年的房价无法预测,但可能会下跌,并在 2024 年或 2025 年触底。有时,投资者可以利用价格下跌的预期来获得优势。随着买家竞争的减弱,房屋在市场上停留的时间更长。提供低于要价的价格不再是不合理的,尤其是在 降价现象常见的市场.
然而,未来房屋价值的不确定性也使得某些投资策略存在风险。成功的修复和翻转交易需要快速翻新。但房地产市场已经失去动力。现在购买固定房产的投资者在几个月后试图转售时可能会看到较低的房屋价值。
选择正确的策略比以往任何时候都更重要
房地产仍然是一项很好的投资,但某些策略变得越来越不可行。它正在成为 在大多数市场上租比买便宜,这使得投资者很难从长期租赁中获得正现金流。正如代理商需要通过观察其他市场来适应一样,如果投资者希望获得长期租金的稳定性,他们可能需要进行远程投资。
同时,本 短租市场 正在变得饱和。 2021年,Airbnb租赁需求旺盛,鼓励投资者作为房东进入市场。平台上可出租的数量 飙升23.2% 截至 2022 年 XNUMX 月的一年中。目前,相对于消费者需求,Airbnb 的房产供应严重过剩,导致入住率下降。
但是 数字游牧民数量不断增加 可能会创造需求 中期租金 在一些市场。通过中期租赁,投资者提供房产,支付水电费,并将单位出租一次一到六个月。中期租金是房地产投资策略的“金发姑娘”——它比短期租金具有更大的稳定性,比长期租金具有更高的现金流潜力。然而,它只适用于正确的市场。一个热门城市地区也是聘用旅游专业人士的雇主所在地,这可能会为投资者提供最多的机会。
每个人都必须适应
为了从您的房地产交易中获得最佳结果,您需要关注不断变化的市场并做出相应的调整。对于买家、卖家、代理商和投资者来说都是如此。只要采取正确的策略和一定的耐心,任何人都可以经受住预期的房地产调整——甚至可能有机会从中获利。
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