短期租赁金矿枯竭了吗？

抢：
这是 BiggerPockets 播客节目 712。

杰米：
我们看到更多供应进来的是那些拥有现有房屋的人，也许是第二套房子，也许是他们的主要住所，他们不希望以同样的方式使用该房屋。 也许他们正在搬家并且不想卖掉。 他们有 3% 的利率，非常有吸引力。 所以现在他们想把它出租，寻找其他用途。 近几个月来，我们实际上看到，人们只是想为自己的房屋寻找其他用途，其中很多都进入了短期租赁领域。

抢：
我希望我让大卫·格林感到自豪。 今天，我正在采访 AirDNA 研究副总裁杰米·莱恩 (Jamie Lane)，还有我的好朋友托尼·罗宾逊 (Tony Robinson)，我将他称为我的 Airbnbestie。 你好吗，伙计？

托尼：
伙计，我很兴奋，伙计。 这是我们合作的第一集官方播客。 感觉好像有点迟到了。 制片人等了这么久才把这一切整合在一起，伙计。

抢：
我知道，伙计。 快点。 来吧，埃里克。 你在干什么？ 老实说，我认为真正令我感到自豪的是考虑到我们不经常共用麦克风，我们并没有太多地打扰彼此，我认为这是一场胜利。

托尼：
伙计，我们玩得很好，就像沙盒里的两个孩子一样，他们从一开始就相处得很好，伙计。 但是伙计，从一开始这就像我和你一样，对吧？ 我感觉就像我们第一次见面，这实际上是为了你们……这个人可能正在听。 我和罗布第一次见面时，我们在皮金福奇这个叫“当地山羊”的地方吃了午餐。 我记得当我走出去时，有人给我发消息说，“天啊，我刚刚看到你和 Robuilt 坐在一起，但我太紧张了，不敢和你们说话。” 因此，如果那个人正在听，下次您见到我们时，请说些什么，打个招呼。

抢：
你知道那个特定的例子真正疯狂的是我还在工作。 那时我仍然朝九晚五。 我和你和你的妻子莎拉坐在一起，你们都说，“为什么你还有工作，兄弟？” 我当时想，“我不知道。 我害怕失去医疗保健。”

托尼：
伙计，我想，在我们坐下来的一个月前，我刚刚失去了工作，因为我在圣诞节前失去了它。 那么伙计，过去几年事情发生了怎样的变化，对吗？

抢：
我知道。 这太疯狂了，伙计。 顺便问一下，当我们进入今天谈论短期租赁市场的节目时，您在 Airbnb 方面是否有任何购买活动？

托尼：
伙计，我愿意，这实际上是一个疯狂的故事。 我们有一处房产本应在本周交割，但交割被推迟了，因为评估结果出来了，这是我们买的一栋新建筑，评估结果出来后发现我们缺少一间卧室。 所以它应该是一个四居室的房产。 鉴定师出去说道：“哎，这里只有三间卧室。”

抢：
哇。

托尼：
所以，幸运的是，平面图是正确的，但他们没有把它变成卧室，而是把它变成了阁楼。 所以现在他们必须回去完成我们从他们那里买的房子的建造。

抢：
没那么糟糕。

托尼：
这并不可怕，但从字面上看，我们将在 28 号关门，我不知道。 所以我们必须争取在 29 日到 31 日之间迎来第一位客人。 这样，我们就可以获得税收优惠和所有这些好东西。 我第一次遇到这种情况，就是买错房子了。

抢：
是的。 伙计，他们只需要砌一堵墙就可以了。 会没事的。 老实说，无论如何，我在 Airbnb 上将阁楼作为独立卧室进行营销。 因此，如果您不这样做，您可能会没事，但如果您为此付出了代价，那么就该提起诉讼了。 所以我实际上希望在 29 日关闭加尔维斯顿的一处房产，这是一笔两笔交易。 这就像水晶海滩价值 843,000 美元的新建建筑，有六间卧室、三间浴室，所有家具齐全，全部交钥匙。 准备好了。 已经成立，53,000 美元。

托尼：
没办法，伙计。 等等，我们还得再做一集。 给我30秒时间。 您是如何找到这笔分两笔交易的？

抢：
嗯，它找到了我。 有人在 Instagram 上给我发信息，他们说：“嘿，我是一名批发商。 卖家想要卖家融资。 你要吗？ 他将提供 200,000 万美元的资金，然后你将接管现有的贷款。” 因此，我以 678,000% 的利率接受了 6 美元的贷款，这并不理想，但另外 200,000 美元，或者不，另外 150,000 美元，他们是卖方，仅在未来 2 年以 10% 的利率融资。 这很疯狂。 这很疯狂。 这是。

托尼：
伙计，真是太好了，伙计。 我为你感到高兴，伙计。 我为你感到高兴，但如果那个家伙也给我发消息而我只是没有看到该消息，我也会同样高兴。

抢：
他可能就在里面。 瑞安·爱默生，请告诉我们。

托尼：
老兄，我得查一下。 是的。

抢：
好吧，我们今天谈论什么，伙计？

托尼：
伙计，我们有 AirDNA 研究副总裁杰米·莱恩 (Jamie Lane)，他就像一本短期租赁数据和信息的百科全书。 老实说，这可能是我很长一段时间以来最喜欢的关于短期租赁的对话之一。 但我们邀请 Jamie 加入的原因以及我们在这一集的大部分内容中讨论的内容是，围绕 Airbnbust 的所有这些恐惧（正如它所称的那样）是合法的吗？ 我们应该担心吗？ 杰米有一些数据来支持他的立场。

抢：
我印象非常深刻，因为我一直在思考所有这些问题，我想，“好吧，这个怎么样？” 然后他说，“哦，是的，答案就是这个。” 我想，“这个怎么样？” 然后他说：“是的，答案就是这个。” 我觉得那很好。 我们深入探讨其他问题，例如如何维持 2023 年的收入目标，更重要的是，如何在不断变化的市场中保持领先一步。 所以我们真的很投入，我真的很兴奋。 对于那些阅读了所有头条新闻并感到紧张和害怕的人来说，我认为今天的剧集有望让您感觉好一点。 在进入今天的节目之前，我们将先介绍一下房地产新秀播客托尼·罗宾逊 (Tony Robinson) 为您带来的快速提示。

托尼：
好的。 感谢您让我快速提供提示。 今天的快速提示是访问 BiggerPockets.com/tools。 在显示其他计算器的部分下，有一个部分可让您将房产分析为短期租赁。 这是一款 Airbnb 房产计算器，与我们今天讨论的一切完美结合，而且该计算器实际上由 AirDNA 提供支持。 这样您就可以听到其中的所有数据。 然后，完成这一集后，跳入计算器，开始分析一些交易并找到最有意义的交易。

抢：
伙计们，使用这个工具。 它实际上是租赁工具，您可以在 BiggerPockets 上多次使用它。 那么，我们就进入今天的节目吧。
今天我们采访了 AirDNA 研究副总裁杰米·莱恩 (Jamie Lane)。 杰米拥有十年的经济学家经验，这实际上意味着我们有一些共同点，因为我读过《经济学人》杂志，所以我们可以在那里交换一些想法。 Jamie 是 CVRE 的高级经济学家，他的团队分析为著名的酒店和住宿企业提供了帮助。 他有两个孩子，还有一个关于杰米的有趣事实，他参加飞镖联盟。 杰米·莱恩，欢迎来到 BiggerPockets 播客。 你今天过得怎么样，伙计？

杰米：
我很好。 感谢您的款待。 非常高兴能够进入短期租赁市场。

抢：
是的，我很兴奋，伙计。 所以我认为今天的节目，我们真的想了解市场上正在发生什么，对吧？ 我认为我的第一个问题是，您能给我们介绍一下 2023 年短期租赁的总体脉搏吗？ 你能帮我们删掉我们在互联网上的头条新闻和文章中看到的很多内容吗？

杰米：
是的。 总体而言，我们预计短期租赁的需求将会增加，因此当晚入住公寓的人数将继续增长，继续创下历史新高。 我们没有看到需求疲软。 总体而言，行业健康状况良好。 由于这种健康状况，我们已经看到许多新设备上线。 总体趋势是入住率下降。 因此，每个房源的平均预订量存在一些弱点。 因此，房东的平均预订量比 2021 年要少一些，而 XNUMX 年确实是行业的顶峰。 因此，我们确实预计会出现一些疲软。 这将在不同的市场中发挥比其他市场更大的作用，主要取决于供应增长最强劲的地区。 但总的来说，现在是进入和托管短期租赁行业的好时机。

托尼：
是的。 Jamie，Airbnbust 周围有一个大想法，即 Airbnb 不再盈利，短期租赁作为投资工具不再盈利。 我认为这是因为每个人都在关注 2021 年，很多主机进入这个领域作为基线，不了解大流行前的历史数据。 那么您对此有何想法？ 您认为这仍然是一个有利可图的资产类别吗？ 2021 年是唯一有意义的一年吗？ 我们应该继续买入吗？ 数据说明了什么？

杰米：
数据表明，2021 年是辉煌的一年。 行业占有率达到60%以上。 在新冠疫情爆发前的典型年份，如 2018 年、2019 年，这一比例为 53%。 时至今日，我们的运行率仍远高于 55%，我们预计该行业未来仍将保持这一水平。 因此，我们不会像我们预测的那样下降到 2018 年、2019 年的水平。 但如果您预计 2021 年的入住率将永远保持在未来水平，甚至进一步增长，那么您未来可能会感到失望。

抢：
是的，这是有道理的。 我的意思是，这很困难，因为很多人确实是从 2021 年开始的。总的来说，在房地产领域，有时你感觉自己是天才，有时又感觉自己很愚蠢，对吧？ 不，这仅取决于您在市场上呆了多长时间，对吗？ 因此，进入 2021 年的每个人，我们购买了很多房子，我们都会想，“天哪，我们太聪明了，我们正在获得所有这些回报。” 但如果你仔细观察一下，我可能在过去的五、六年里一直在做 Airbnb，而且肯定有些年份比其他年份要好。 显然，2020 年、2021 年更好，但 2022 年对我来说实际上只是我在 2018 年、2019 年所看到的情况的一个非常正常化的版本。托尼，你感觉怎么样？ 我的意思是，我知道你也已经拥有你的几年了。 您是在高峰期进来的，还是在高峰期前有一些预订？

托尼：
我们是在新冠疫情期间进来的，对吧？ 所以存在着所有这些被压抑的需求。 因此，一旦我们上线了我们的列表，每个人都在争先恐后地想要进入我们的列表。 所以我认为我们是在那个辉煌的一年进入的。 然而，我想我们知道这不正常，对吧？ 我们大多数酒店的表现都超出了我们的预测，因为我们在预测 2019 年情况时使用的是 2020 年的数据。 所以我认为我们有很好的判断力。 现在，杰米，我想有一个后续问题，当你纵观整个地图时，你是否看到某些市场比其他市场受到的打击更严重，或者某些市场可能更好地经受住了风暴？ 它是如何分布到全国各地的？

杰米：
是的，全国各地情况确实不一样。 去年，山区、沿海目的地市场的供应量确实强劲增长。 实际上，城市地区，一些最大的城市，我们看到最多的供应出现在人们……需求不存在的地方。 人们把短期租金转为长期租金。 我认为这是大流行期间很多人的后备计划，并且它已经实施了。 城市地区的供应仍比 20 年水平低 2019%。 因此，这些地区的供应尚未恢复，而需求就在那里。 入住率又回来了。 因此，仍然存在一些很好的机会，其中一些是城市。 然后，过去三年的最大惊喜是我们在小城市或农村地区看到的所有增长，现在的供应量基本上是大流行前的两倍，而且仍然是一些该国增长最快的地区，而且大部分地区的需求都跟不上供应。

抢：
是的。 因为我们谈论的是城市市场，对吗？ 大量供应出现，然后很多人……他们将其转换回长期租赁，备用计划，对吧？ 那么，您对整体供应增长有何看法？ 您是否认为我们仍然会看到大量供应被推入某些市场，或者您认为现在一切都在发生，特别是利率和整体经济，您认为供应实际上会开始增加吗？完全下降了吗？

杰米：
是的，我们预计供应不会下降。 我们确实预计供应增长速度太慢。 所以我们现在的供应增长约为 25%。 让我害怕的是，它还没有达到顶峰。 所以我们每个月、年复一年地观察它，它仍在加速。 我们确实预计这一趋势将在 2023 年开始放缓，其中很大一部分原因是利率上升。 我们的收入增长已趋于稳定。 随着利率的提高，购买这些房屋的成本大幅上升。 因此，在我看来，这意味着投资应该放缓。 因此，我们预计供应增长将会下降。 有趣的是，我从许多投资者那里听说，他们正在暂停投资活动，或者至少希望在明年放慢投资活动。
我们看到更多供应进来的是那些拥有现有房屋的人，也许是第二套房子，也许是他们的主要住所，他们不希望以同样的方式使用该房屋。 也许他们正在搬家并且不想卖掉。 他们有 3% 的利率，非常有吸引力。 所以现在他们想把它出租，寻找其他用途。 近几个月来，我们实际上看到，人们只是想为自己的房屋寻找其他用途，其中很多都进入了短期租赁领域。

抢：
现在，你能很快澄清吗？ 你提到供应尚未见顶，所以它正在上升，但你说收入增长并没有真正改变很多。 那么，这是否意味着有更多的供应进入，赚到的钱是相同的，因此，由于进入市场的供应量较多，主机的平均带回家的收益基本上会减少？

杰米：
是的。 因此，供需动态意味着入住率正在下降。 因此，5 月份入住率同比下降约 6%。 但平均房价的增长，即客人付费的平均比率实际上已经超过了入住率的下降。 因此，我们看到 ADR 增长了 XNUMX%、XNUMX%，超过了入住率下降的速度。 因此，每个列表的平均收入仍然为正。 人们仍然比去年赚更多的钱。 因此，这阻碍了整体收入。

抢：
当当，这很有趣。 很多人甚至不谈论……我们谈论100％忙碌之类的事情。 有时你的空闲时间越少越好，因为你的房子里使用你的家具、打开水、打开电的人就会更少。 所以有趣的是——

托尼：
消耗品。

抢：
是的，完全正确。 整体磨损较少，实用性较低。 因此，平均房价实际上上涨了，这有点疯狂，而且这对整个短期租赁行业来说仍然是一个净利好消息。

杰米：
是的。 对于那些期待的人来说，这需要一个非常清晰的想法。 假设您可以将房价降低 5% 并保持类似的入住率，那么您只会损失 5% 的收入。 但与此同时，如果您能够维持费率甚至提高费率，并且可能只损失 3% 或 XNUMX% 的入住率，那么在 RevPAR 增长和盈利能力方面，您将处于一个整体更好的位置。

托尼：
是的。 我的意思是，这里有很多因素在起作用，我只想回到你所说的，杰米，关于供应希望开始逐渐减少。 我认为你说得很好，在过去的几年里，我们看到了创纪录的低利率，因此购买房产非常便宜。 我们还没有看到房价如此大幅上涨。 因此，房屋定价相对稳定，利率超低，这为人们进入短期租赁领域创造了一场真正完美的风暴。 但我也认为，很多人看到了 Airbnb 的淘金热，加入进来并不是为了成为专业房东，而是为了赚快钱。 罗布，我认为你和我处于一个独特的境地，我们可能比地球上几乎任何其他人都接触过更多的短期租赁房东。 你是否见过有些人不把这当作一项生意，而更像是一种爱好？

抢：
这取决于。 这取决于我们谈论的是哪些观众，但我的意思是，这很难，对吧？ 因为我认为这对任何人来说都是可能的。 房地产并不难，难的是工作。 因此，在我的频道上，我尝试详细说明，嘿，如果你投入大量时间和精力，并投入良好的设计、优质的家具、精美的照片，钱可能会很好，但我也谈谈一些发生的疯狂故事吧？ 我谈论它的方式通常有点有趣，对吧？ 我谈到熊闯入我的小屋，或者几个月前警察如何在我家附近的森林里进行搜捕。 我谈论这些东西，我觉得人们认为我在开玩笑或者其他什么。 然后，当这种事情发生在他们身上时，他们只是还没有准备好，因为他们不是专业级别的主持人。
所以我想说这是一个相当不错的范围，但我绝对不会过多迎合那些只是想“是的，我想多赚 500 美元”的人。 我希望进入 Airbnb 的人们将其视为一项需要时间的严肃投资。 如果你投入时间并浇灌这颗种子，它就会成长为一个非常美丽的投资组合，有一天可以维持你的退休生活。 你呢？

托尼：
是的。 我的意思是，同样的事情，伙计。 我觉得我听过很多故事……我什至不会称他们为房东，我只会称他们为购买短期租赁的投资者，因为我认为这是两种完全不同类型的人，但我听说过人们的很多故事都说：“伙计，我买了这处房产，但它并不是我想象的那样。 这是更多的工作，就是这样，就是那样。” 罗布，我认为我和你的区别在于，我们确实专注于发展酒店业务，并确保我们为客人提供设计、设施和体验，并且我们确实很好地照顾了我们的客人当他们进入我们的财产时。
杰米，我提出这个问题的原因是……这是我的想法，我很好奇你是否也这么认为，以及是否有任何数据支持这一点，但我认为很多人在过去的两年里，当他们开始意识到这种短期租赁的事情不适合他们时，这些单位将开始转移到其他更专业的房东，他们以此为生。 你的数据中有什么可以支持这一点吗？或者我只是一个有梦想的疯子？

抢：
嘿，伙计，这就是一个阴谋。

托尼：
是啊。

杰米：
是的，有数据支持。 也许对我们所看到的事情之一有更好的看法，而目前该行业前进的最大风险之一是新的监管。 当你看到那些希望在市场上长期投资、长期投资其房产的投资者类型时，要真正投资这些投资并真正仔细地选择他们的市场，而不是那些想要赚快钱的房东，而不是真正进行调查他们即将进入的市场的法规，可能会在这些领域对较大的物业经理或长期存在的房东，甚至是刚刚进行大量投资参与社区的房东造成很大的阻力，这可能会导致一些阻力。
我们致力于寻找想要进行长期投资、想要了解他们所投资领域的法规并尽一切努力提供支持的房东。 对于个人投资者（也许是短期投资者），我们现在看到美国投资者出现一些流失，因此人们正在退出市场。 与此同时，我们看到职业经理人的数量大幅增加。 因此，房东数量最多或房东增幅最大的是那些拥有超过 20 个单位的房东，这些房东要么拥有自己的投资组合并正在扩大投资组合，要么对于那些正在将更多个人业主纳入其投资组合的大型物业管理公司而言。 我们看到一些大型运营商的增长非常显着，尤其是在美国

抢：
这就说得通了。 我的意思是，这就是我正在改变我的商业计划之一的地方，我正在成为……托尼，我刚刚创办了一家物业管理公司，因为你所说的有很多人参与其中，他们意识到也许这比他们想象的要困难得多。 因此，我认为出于这个特定原因，会有很多人将他们的投资组合转移到物业管理公司，杰米。 所以我想稍微退一步，因为我们讨论了一些旅游市场的表现，但我想看看是否有关于最佳旅游市场的数据？ 是否存在一些表现优于其他市场的特定市场值得人们关注？

杰米：
是的。 所以我们每年都会做最佳投资场所报告。 我们跟踪相当多的不同市场，或者我们跟踪世界各地的每个市场。 具体来说，在美国，一些不同的趋势推动了一些巡回赛和一些市场的投资机会。 我要强调的是，收入增长确实超过了房价增长和新冠疫情趋势，因此这些市场的季节性扩大了。 因此，从历史上看，我们的市场可能只有两三个月的旺季，然后会延长五六个月。 因此，它确实延长了您可以真正提高利润的月份。 这样的市场，就像巴拿马城一样。 它就像五大湖区的密歇根州北部海岸、阿卡迪亚国家公园附近的缅因州海岸，甚至还有像弗吉尼亚海滩这样的市场，从那里到华盛顿特区附近仍然有一些城市车程。 那些人看到了很好的机会。
也许一些有价值的市场在过去一年中增长非常强劲，而房价现在正在下降。 因此，这是大流行期间进入市场的高峰期，房价出现了真正强劲的上涨。 最近，我们看到短期租赁需求持续增长，入住率保持强劲，例如阿斯彭、韦尔、帕克城、特柳赖德、锯齿山、斯廷博特等市场。 从收益率的角度来看，进入市场仍然很困难，但从长远来看，我认为它们是需求非常强劲的市场，具有强劲的收入机会。

抢：
是的。 我的意思是，我认为短期租赁市场的最爱是大烟山，对吗？ 加特林堡是这个播客中被谈论过很多很多次的地方，我认为这与该市场的天文价格上涨有关。 有没有数据支持这样的市场？ 因为我认为有两个真正突破的国家公园真的……它们飙升，现在我不太确定如何在大烟山的约书亚树上采取一些行动。 您是否知道这些国家公园类型市场的任何数据？

杰米：
是的，我将这些类型的市场归为供应增长非常强劲的市场。 是的，需求增加了。 我们还没有看到约书亚树的需求下降。 我们没有看到加特林堡、皮金福奇地区的需求下降，但入住率同比下降了 10% 至 15%。 请记住，加特林堡的入住率仍比 30 年高出 2019%。因此，这一切都取决于您的基准测试位置。 我认为从长远来看，这仍然是一个巨大的市场，但这只是其中之一……你可以把它放在北乔治亚山脉、波科诺斯、伯克希尔、下哈德逊河谷、断弓，所有非常受欢迎的投资市场，并且供应确实显着增长，但过去一年的收入、每间可用客房收入和入住率却大幅下降。

托尼：
是的。 杰米，我认为这非常有趣。 显然，罗布和我都投资了约书亚树和田纳西州，所以我认为我们看到了一些相同的事情。 但你之前提到了监管所扮演的角色，这几乎就是我开始瞄准监管稍微严格的市场的原因，因为它几乎限制了供应。 如果供应有上限，但需求持续增加，那么现在该市场中的主机就处于非常有利的位置。 例如，我们在二十九棕榈村拥有三处房产，该城市毗邻约书亚树。 二十九棕榈村对他们在任何时间允许的挂牌数量都有硬性上限，而我们的三处房产都在该硬性上限之下。 因此，我认为现在的供应量固定在 500 套，但随着需求的持续上升，我们处于非常有利的位置。 所以我想知道，杰米，你是否认为由于供应上限而受到更严格监管的市场可能会获得更好的回报？

杰米：
是的。 许多主要市场都看到了同样的情况。 这些市场的供应增长基本持平，而且由于现有的法规，很难在这些城市增加新的供应。 通常，他们会继承现有的房产。 因此，如果你要出去进行投资，监管是我建议人们在投资回报之外关注的第一件事，并找到目前可能没有监管但可能很快就会出台的领域，您可以在该法规到位之前进入，或者至少在市场上，您参与即将出台的法规，并确保这是一项公平的法规，不会让您破产。 因为有些市场进来了，你很幸运，你得到了祖父的待遇，但其他市场已经完全禁止它，它可能会毁掉一项投资。

抢：
是的，我会说，我的意思是，约书亚树是一样的，托尼。 我的意思是，他们刚刚开始不执行，而是实施更多的法规。 如果你有许可证，你就可以享受祖父待遇，但我认为这会困难得多。 这是奇怪的事情之一，我看到大烟山我的小屋的整体收入下降了。 我的小屋很旧，所以这并不奇怪。 那里有很多新的开发项目，但这真的很有趣，因为是的，我的意思是，收入减少并不理想，但该房产的回报率是……这是 90% 的现金回报率。

杰米：
还是很棒，对吧？

抢：
是的，真的很好。 所以，就像如果我赚 60 比 78 或类似的东西，显然我想赚额外的 18,000，但我的现金现金仍然是这样的……投资得到了回报。 这并不重要。 约书亚树也是如此。 总的来说，这是我注意到的一个趋势，我不了解你，托尼，但就我而言，最后一刻的预订量要多得多。 以前，我的某些日期会被预订 30 到 60 天，有时甚至是 90 天，但现在不再是这样了。 我现在已经在前一天晚上预订了。 所以，如果你看我的日历，它总是看起来很空。 但如果你看看过去的日历，你会发现它们实际上总是会被填满。 杰米，这是更常见的事情，还是针对市场的情况？ 因为我觉得我听到很多人不一定是在抱怨，而是在发泄这样的事实：“哦，我的预订已经枯竭了”，但实际上预订只是在最后一秒才到来。

杰米：
是的，这确实取决于市场、市场季节。 那么，如果在旺季，人们通常会在什么地方被预订一空呢？ 提前三到四个月。 如果你现在进入像大烟山这样的淡季，人们通常会在最后一刻进行预订，主要是因为他们可以。 您不必提前三个月预订冬季的 Smoky's 餐厅。 也就是说，不同的收入管理策略和使用动态定价软件将促使您根据供应动态采取不同的策略，以在不同时期实现收入最大化。 如果您确实希望最大限度地提高收入，那么很多时候都会等待最后一刻的预订者，因此人们提前一周预订，您可以根据一年中的时间从这些预订中获得可观的溢价。

托尼：
罗布，我想问你，因为我的做法实际上是相反的，当我们接近日历上的空缺时，我们开始打折。 这只是为了我，因为我希望能够在晚上睡觉时知道我们将降低价格以希望找到合适的人。 但是杰米，你所说的是也许事实恰恰相反，你几乎抬高了最后一刻住宿的价格，因为这些旅客可能是最需要你住宿的。

杰米：
是啊。

托尼：
是的，继续吧。 继续吧，杰米。 我很好奇。

杰米：
是的，这实际上取决于还有多少列表可用。 因此，我们帮助人们在我们的平台上跟踪这一情况，然后了解预订活动的类型。 如果你得到了非常好的评论，非常高的评价，你也许能够做到这一点。 如果你可能处于弱势，那可能不是你能做的事情。 因此，这实际上取决于房产的类型，以及可用房源的总数是多少，以及您期望被预订的数量。 如果您通常在最后一刻知道，在您的竞争组合或您的市场中，有 10 或 15 处房产将在最后一刻被预订，而只剩下 XNUMX 处，您应该提高该价格，因为您将被预订，但这实际上取决于在市场上的时间。

抢：
是的，我和你在一起，托尼。 我打折。 这是一个可怕的想法。 我不知道。 我在最后一刻打折。 如果可以的话我只想填满它。 但是，是的，我想在最后一刻推高这些价格需要一点信心。

托尼：
是的。 是的。 我想我在一些假期里也玩过这个，对吧？ 如果我们在感恩节或圣诞节最后一刻开放，那么我通常会尝试提高价格。 但是，是的，我有点紧张。 也许我需要花更多时间挖掘数据，杰米。

抢：
嘿，如果你做到了，我就会做到。 [听不清 00:33:01]。

托尼：
如果我们能让每个人都这样做，那么它就会起作用，对吗？ 但如果我是 [听不清 00:33:05]。

抢：
天哪，我们已经做到了。

杰米：
我认为这就是所谓的价格串通。

托尼：
是的。 好的。 好的。 没关系。 我们没这么说。 是的。 杰米，我们谈了很多……显然，罗布和我都在真正的度假胜地，但是像大城市这样的地铁市场呢？ 罗布住在休斯顿附近。 我住在洛杉矶附近。 这些都是大城市。 那些主要都会区的复兴情况如何？

杰米：
是的。 复苏缓慢，它们是受疫情打击最严重的市场。 人们确实在避开城市。 事实上，人口密度越低，需求恢复得越快，但我们现在确实看到了城市需求的复苏。 事实上，如果不是美元走强，2022 年会是更好的一年。 因此，如果您一直关注这一点，就会发现外国游客来美国的费用增加了约 20%。 这使得去欧洲便宜得多。 因此，去年夏天的总体趋势是去欧洲，它的价值有多大，但这确实让人们望而却步。
我之所以提到这一点，是因为在疫情爆发之前，许多大城市的国际需求高达总住宿量的 50%。 所以在纽约、旧金山、欧胡岛、迈阿密、洛杉矶、波士顿等城市，30% 到 50% 的客人来自海外。 现在只有大约20%，也许15%。 所以我们还有很长的路要走。 到 2023 年，我们预计国际需求将大幅增加，特别是如果中国重新开放旅行的话。 所以你认为在过去的三年里，中国游客有点被关起来，不被允许出城旅行，更不用说出国旅行了。 早在 2019 年，中国就成为赴美国际游客的第二大国家，并且可以看到回美国的中国游客数量确实会有所增加。

抢：
是的。 是的，这对我来说也是一件轶事，2018 年、2019 年，中国是迄今为止入住我的不同 Airbnb 的最大国际受众。 我也做过一件事……我有几个问题，然后我会把我们带到这里，但我觉得我只是在扔……你是这里的飞镖之王。 我觉得我只是在向你扔东西。 我想，“我希望他知道这个问题的答案”，因为我真的很好奇。 所以我想知道的一件事是，在大流行期间，很多人无法出国，对吧？ 因此，一旦尘埃落定，人们可以再次出国旅行，人们就开始出国旅行，但现在我们正陷入衰退。 所以，我的逻辑或我的想法是，国际航班非常昂贵，所以这让我想知道在接下来的 12 个月内，美国境内的国际旅行是否会减少，而国内旅行会增加。 有这方面的数据吗？

杰米：
是的，有一些。 所以你想想出国旅行的旅行者，通常是高端旅行者，所以人们住在更多的豪华酒店，而这些实际上是过去三年表现最好的酒店。 因此，传统上出国旅行的人会留在国内。 我们看到了豪华房产。 总体而言，它们曾经拥有最低的入住率，但实际上在大流行期间拥有最高的入住率或在大流行期间入住率增长最高。 从现在到 2022 年，我们都看到了一些弱点。 所以你认为一些人们留在国内的山区目的地突然又开始走向海外。 我们看到科罗拉多山区的豪宅价格下降了 15% 至 20%。 他们决定要维持入住率，因此开始降低房价，而在许多吸引豪华旅行者的市场中，这在过去六到八个月中一直是一个弱点。

托尼：
罗布让我想到了一个好问题，杰米，关于经济衰退以及旅游酒店业通常如何公平？ 所以 Airbnb 是在上次经济衰退期间开始的，所以可能没有大量关于 Airbnb 的具体数据，但只是轶事，你是否知道更大的酒店业在 2008 年期间的表现如何，或者即使有以前的经济衰退，他们通常表现如何？ 因为我认为，当很多人进入这个领域时，当他们听到经济衰退这个词时，他们都会感到巨大的恐惧，他们的房产将连续几个月空置，我只是想知道是否有任何数据可以稍微减轻这种恐惧少量。

杰米：
是的。 因此，在我的前世，我是酒店业的经济学家，因此查看了数十年的数据。 事实上，我们的酒店业绩数据可以追溯到 1930 世纪 9 年代。 因此，我实际上做了很多工作来研究之前的经济衰退及其对我们行业的影响。 我可以说的是，过去的三次衰退并不代表我们预期在这次衰退期间会发生什么。 所以你回想一下，我们经历了新冠疫情，我们经历了巨大的金融危机，我们经历了 11/XNUMX，所以所有经济衰退对酒店业的影响比对其他经济领域的影响更大。 如果我们真的陷入这场即将到来的经济衰退，我们预计这将更多地是商品衰退，而不是旅游和酒店业衰退。
事实上，我们有牛津经济研究院的预测，他们实际上没有预期即使在下行情景下，GDP 下降 2.5%，休闲和酒店需求也不会下降。 这确实与我们的预测相符，我们对明年的预测确实考虑到了经济衰退，但需求仍然增长 5.5%。 我们 STR 酒店行业的朋友预测，随着经济衰退的到来，酒店需求将增长 3%。因此，总体而言，即使我们确实陷入经济衰退，我们也预计只会出现顺风车。 人们现在优先考虑旅行而不是其他形式的支出。 我们看到的调查表明他们将继续这样做，这是我们对未来一年的期望。

抢：
是的。 耶，当然了。 真的，托尼，这会影响那些涉足 Airbnb 的人，对吧？ 我不认为 2023 年……我认为这是过去两年里进入 Airbnb 的最佳机会，因为我们将看到大量降价。 我认为对于那些只想涉足的人来说这不是一个好机会，因为如果他们只是阅读头条新闻而事情进展缓慢，那么今年对于很多人来说将是难以忍受的一年。 但对我来说，我已经这样做了五年，我对降价感到兴奋，而且我很高兴能以相当不错的价格加入。 你知道我的意思？ 所以就像 2023 年一样，对我来说，我真的很兴奋一年半以来第一次收到录取通知书，对吗？
所以，杰米，你谈到了你的预测，并且你诚实地在这里对我的数据问题给出了令人印象深刻的答案。 那么，您能告诉我们一些您从哪里获取数据的信息吗？ AirDNA 是如何收集这么多数据的？ 它的来源是什么？ 我不知道。 我想我已经问过了。 它是如何编译的？ 那就是我的意思。

杰米：
是的。 我们是一家全球性公司，因此我们会跟踪 Airbnb、Vrbo 和 Booking.com 上的每一个房源。 我们每天都会查看每个房源以及日历中的变动，以便了解特定晚上哪些房源可供预订。 我们会看到它们何时变得不可用。 然后，我们对这一晚是否已预订或被阻止进行建模。 我们将当晚的最后房价作为收入，然后摊销清洁费，以便将其分摊到整个预订期间。 作为一家公司，我们自 2014 年以来一直在这样做。因此，我们拥有非常长的时间序列数据，因此我们可以了解一段时间内的趋势，以及市场随时间的变化情况。
作为一家公司，我们的目标是收集全球 95% 的短期租赁数据，并且准确率达到 95%。 因此，我们不会触及每个利基预订网站的长尾。 我们不会获得完美的准确性。 我们无法通过收集数据的方式做到这一点，但我们将非常接近这一目标，而我们公司的首要关注点就是数据的准确性。 我们如何增强这一点，我们从通过我们的 AirDNA 站点连接其财产的各个主机获取数据。 因此，如果您是主持人，则可以连接您的 iCal。 我们将获取您的实际数据。 我们将允许您将您的房产与竞争对手进行比较，了解是否只有我没有获得预订，我的竞争对手情况如何，我周围的房产被预订情况如何？ 然后我们还获得合作伙伴数据。 因此，一些大型渠道经理、度假租赁管理公司直接向我们提供他们的数据，我们也能够用这些数据来增强抓取数据。

托尼：
是的。 Jamie，我很高兴像 AirDNA 这样的公司能够提取如此大量的数据，因为作为房东，为了做出正确的决定，您需要正确的输入，而正确的输入就是您所说的一切。 我不知道跟踪全球数百万个列表是一个如此复杂的过程。 所以我很高兴你们这样做。 因此，杰米，我想让谈话继续下去，我想谈谈投资者如何开始让自己保持竞争力，考虑到所有的预测和我们迄今为止讨论的一切。 因此，随着供应量的增加，您会看到什么，或者您会对那些说“好吧。 我怎样才能有竞争力？ 我如何保障我的退货？ 我如何确保我的列表是表现良好的列表之一？”

杰米：
有一些不同的事情。 该行业的不同方面比其他方面增长得更快。 如此独特的住宿体验是我非常看好的之一。 我想你们也可能是这样。

抢：
当然可以。

杰米：
另一个是便利设施的类型。 因此，如果你看看约书亚树这样的市场，整体入住率正在下降，但如果你看看有游泳池的房产的入住率，它实际上正在上升。 因此，要关注人们进入您的市场的目的、他们在那里时想要什么便利设施以及如何使您的房源从其他房源中脱颖而出。 第三件事是状态和评论。 因此，在任何时期内，拥有超级房东身份的住宿或房东的入住率都比没有超级房东身份的房东高出 24%。

抢：
哇。 真的吗？

杰米：
是啊。

抢：
当当，这太疯狂了。

杰米：
去年，他们的 RevPAR 在一切方面都提高了 21%。 因此，人们预订以获得更高评价、超赞房东身份并让人们在预订时感到舒适的预订效果和倾向大幅提高。 我们有很多人第一次尝试 Airbnb。 去年，在美国 Airbnb 上发生的所有预订中，40% 是首次预订者。 因此，如果您正在尝试某个平台、第一次尝试某个产品，您是否会向超级房东预订？ 是的，这确实有所不同。

抢：
当当，这确实令人震惊。 我想我记得我参加过一次 Airbnb 派对。 有很多主持人，他们都站在周围，我们做了很酷的事情。 所以，我们都站在一起，我记得当时的感觉是，“是的。 那么，你们担任超级房东多久了，或者说，您担任超级房东多少次了？” 因为这只是一个小徽章，他们会告诉你，“托尼·罗宾逊已经担任超级房东 X 次了。” 然后他们就说，“哦，四，七。” 他们会说，“那你呢？” 我当时想，“哦，我想我现在已经 16 岁了。” 所有人都惊掉了下巴。 他们就像，“什么？ 您已经担任过 16 次超级房东。” 我不知道为什么，我一直为此感到非常自豪，但现在我想我有充分的理由为此感到自豪，因为我从中获得了 24% 的预订量。 所以，这太疯狂了。

杰米：
另外，请记住，只有 15% 的房东是超级房东。

托尼：
真的吗？

杰米：
这是一小群人。 甚至可能会导致 Airbnb 的崩溃以及人们没有看到他们期望的预订。 如果他们没有得到评论，如果他们没有达到客人的满意度，这也可能是其中的一个重要因素。

抢：
当当。 您有关于超赞房东名字的有趣事实吗？ 最常见的超级房东名称是什么？ 这是我们前几天在广播中讨论过的事情。

杰米：
我们在广播中闲聊，然后我就再也没有真正查过。

抢：
哦好的。 好的。

杰米：
既然你提到了这一点，我记得我确实在某个时候查过它。 它是什么？ 你有吗？

托尼：
是的。 杰米，我的意思是，我们讨论了很多好的事情，我喜欢房东有一些有形的东西可以关注，以帮助他们的房源做得更好。 所以你谈到了游泳池和约书亚树，我非常高兴你提到这一点，因为我实际上现在刚刚根据合同获得了我的第一个游泳池房产。 所以我对这个康复项目感到很兴奋。 但是，您在这些不同的市场中看到哪些其他设施是房东应该重点关注的？

杰米：
是的。 我经常被媒体问到，现在非常受欢迎的是匹克球场。 另一个是主题单元，因此以您所在市场流行的主题运行。 奥兰多的公园周围有很多此类主题，但实际上任何城市都有历史，您可以创建一个与之相配的主题。 我现在真正关注的一些内容与 Airbnb 类别一致。 是否有新的方式让客人预订您的酒店？ 你会经历这些，有些是简单的事情，比如玩。 你有游戏吗？ 你们有游戏室吗？ 你有创意空间吗？ 你们有厨师厨房、钢琴吗？ 因此，Airbnb 正在推动人们进行搜索的新方式。 如果您可以归入这些类别之一，您可能会看到那里的预订量显着增加。

抢：
我只想说，大卫，如果你正在听这个，请听杰米的话，他说匹克球场。 我们斯科茨代尔的豪宅里有一个破烂的泡菜球场，需要花费 25,000 美元才能启动和运行。 但我当时想，“我们应该这么做。” 他就像是，“什么？ 我们先赚点钱吧。” 我当时想，“好吧，”但我真的已经准备好了，因为我想要一个匹克球场。 抱歉，托尼，你要说什么？

托尼：
您看过我们在约书亚树最新的游戏室吗？ 我们刚刚将其中一个车库改造成这个非常酷的马里奥主题游戏室。 所以我们有一张马里奥的照片，沿着墙上画的壁画，所有这些非常酷的木贴花，看起来就像马里奥跳进跳出的小管子。 我们有任天堂 Switch，比如篮球框、空气曲棍球桌。 杰米，我们实际上从奥兰多汲取了灵感，因为我们看到奥兰多确实……这是寻找人们如何在主题上发挥真正创意的灵感的最佳市场之一。 我们说，“伙计，《约书亚树》中根本没有这样酷的主题。” 所以我们实际上只是通过-

抢：
Casita Conejo，不过没关系。

托尼：
我不知道。 但是老兄，奥兰多的那些真是太夸张了。 所以这是我们第一次尝试这样的超级超级主题。 所以我很好奇它在那个市场上的表现如何。

抢：
看，我以为你会玩《超级马里奥》，因为它是《约书亚树》，而《超级马里奥》的动力来自于蘑菇和星星。

托尼：
这就是那里的联系。 这就是我们的目标。

杰米：
在某些地区，便利设施可能成为筹码。 你谈论像加特林堡这样的市场，那里 70% 以上的房产都有热水浴缸。 你看看热水浴缸的 ADR，你会得到每晚 40 美元的额外费用，价格上涨了 70%。 因此，如果您正在进行投资，您必须了解人们在预订该市场时的期望是什么。 我最喜欢的方法是找出一些可能超越顶部的方法，或者找出你可以复制哪些在其他市场表现良好的方法。 在我们的网站上，我们拥有顶级房产，那么每个市场中哪些市场的收入最高呢？ 对我来说，这就像……我只是经历了这一点，跑遍了不同的城市，然后发现了类似的东西，“哦，这正在扼杀这个市场。 我将在其他市场复制它。”

抢：
是的。 您提到要考虑什么对您的城市很重要。 加特林堡实际上是热水浴缸这个词的代名词。 这非常非常非常重要。 这是非常重要的，因为我讨厌热水浴缸和随之而来的维护，但我的一处房产，它就像一个五间卧室、四个浴室。 它就在那里。 这是一个目的地，距皮金福奇 (Pigeon Forge) 约 30 分钟路程。 今年的收入约为 60,000 美元。 抵押贷款大概是，我不知道，2,200 美元。 所以我认为最终的现金回报率为 25%。 我实际上预计它会收支平衡。 我买那栋房子甚至不是为了 Airbnb。 它赚了一些钱实际上很好，但我知道我一直想建造这个史诗般的热水浴缸，它基本上悬臂在悬崖上，你可以看到山脉，而我真的很难找到一个......因为这就像需要大量的工程设计，并找到一个可以做悬崖甲板和所有类似东西的承包商。
但在过去的一年里，我一直在试图找人来做这项工作，因为我知道，如果我这样做，我的总体收入基本上会翻一番，可能是为了实现我正在尝试执行的愿景。 但我要问您的一件事是您说重要的是要了解哪些便利设施对您的市场很重要。 有没有什么方法可以让人们研究这个问题，或者这实际上只是通过你的 Airbnb 竞争，浏览房源，看看哪些房源预订最多，也许尝试交叉检查所有不同的房源？

杰米：
是的。 对于主要设施，它实际上是我们放在 AirDNA.co 网站上的东西，我认为它甚至不在付费专区后面。 因此，您可以去看看所有这些顶级设施，在世界上任何一个城市中，按城市划分的房产是否拥有该设施，这样您就可以了解……对于游泳池、热水浴缸、Wi-Fi 等设施，电视，有线电视，诸如此类的东西，看看有多少百分比的房产拥有这些设施。

抢：
我的意思是，即使它在付费专区后面，您也可以使用 Robuilt 促销代码……不，我只是在开玩笑。 好的。 嗯，太棒了，伙计。 非常感谢。 我很感激。 托尼，在我们让杰米走之前你还有什么想问的吗？ 我的意思是，我觉得我至少还有 18 个问题，但是 [听不清 00:53:29]。

托尼：
是的。 伙计，我觉得我们可以一直聊下去。 我们一定要让你回来，杰米。 也许我们可以将其作为常规主题，因为罗布和我自私地从这些对话中获得了如此多的价值。 但如果我希望听众从这一集中学到什么的话，杰米在解释这一点方面做得非常出色，那就是我们可以根据情绪、头条新闻以及专家的言论做出决定，或者我们可以根据数据和事实说明了什么，并用它来指导我们的决策。 所以我认为我没有其他问题了，杰米。 我只是想感谢你们，希望消除人们对短期租赁行业的一些恐惧，因为我认为 Airbnbust 的想法已经深深渗透到许多社区中，但你们分享的是我认为，肯定是以一种很好的方式来对抗这一点。

抢：
是的，伙计，非常感谢你。 在我们让您离开之前，如果人们想要联系或了解更多信息，可以在哪里找到有关您或 AirDNA 的更多信息？

杰米：
是的。 AirDNA.co 是我们的网站。 您可以在 Twitter 和 LinkedIn 上关注我。 如果您想了解有关数据的更多信息，我们有自己的播客，STR 数据实验室，我们每周都会谈论数据。 所以，很高兴有人进来倾听。

抢：
好的。 如果人们想在 Instagram 或 Twitter 上关注您，您的账号是什么？

杰米：
Twitter 上的 Jamie_Lane，我想 Instagram 上也只有 Jamie Lane。

抢：
好的。 你呢，托尼？ 如果人们想在互联网上联系或看到你的黄金知识炸弹，他们可以在哪里找到更多关于你的信息？

托尼：
首先，来听一下房地产新秀播客。 我们每周三和周六都会放弃剧集。 除此之外，在 Instagram 上@tonyjrobinson。 然后我和我的妻子还经营 Real Estate Robinsons YouTube 频道。

抢：
惊人的。 好吧，您可以在 YouTube @Robuilt 上找到我。 如果您喜欢这一集，如果它让您感觉更好，如果它激励您进入短期租赁游戏，请考虑在 Apple 播客平台或您下载剧集的其他地方给我们留下五星级评论。 今天的 BiggerPockets 节目就到此为止。 非常感谢你，杰米，我们将在 BiggerPockets 的下一集和场景中与大家见面。