If 林赛·杜盖特 能够 达到 财务自由,你也可以。她 负债数十万 止 助学贷款, 尝试去 养家糊口的空闲时间几乎为零, 每周工作八十小时,并且未能找到财务基础。现在, 仅仅五年后,她就实现了财务自由拥有超过 500 套出租屋,她工作不是因为必须,而是因为她愿意。她的扩张速度几乎比我们采访过的任何人都快,所以请收听她的秘密!
让我们谈谈房间里的大象。 Lindsey Duguet 实际上是 Lindsey Duguet 医生,一位医生, 家里第一个上大学的人。林赛被告知“你不能那样做”的次数多得数不过来。 她的使命是证明每个人都错了 在她的成功之路上。她 进入医学院,获得住院医师资格,成为一名医生, 接着 建造了一个巨大的 被动收入 租赁组合 一边腾出家庭时间。
在本集中,Lindsey 讲述了是什么让她意识到自己不能依赖 W2,为什么要购买 占满棚户区的租金仅需 5,000 美元 这不是最好的举动,一个大规模的 BRRRR 获胜让她赚了 300 万美元 (免税),以及 如何“脱困” 当您感觉您的房地产投资遇到困难时。
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大卫:
这是 BiggerPockets 播客节目,836。Lindsey,你怎么知道你应该听别人说什么,什么时候你应该说“不”,我不在乎他们说什么,我要继续前进?
林赛:
好问题。我在克服困难方面取得了一些进步,如果有人告诉我不,我会把这视为一种挑战。不管是不是你都可能成不了医生。好吧,我会证明你错了。为了达到这一目标,我们经历了长达 11 年的漫长挑战。但与房地产类似,当我刚开始时,第一个与我交谈的经纪人说,我没有时间陪你。这对我来说是一个巨大的挑战,要继续前进并证明他们也错了。所以我喜欢好的挑战。
大卫:
大家都怎么了?我是 David Greene,BiggerPockets 房地产播客的主持人,每周都会为您带来世界上最大、最好、最糟糕的房地产播客,为您带来使智能成为现实所需的故事、操作方法和答案。当今市场上的房地产决策。今天我们为您准备了一场表演。罗布和我将采访 Lindsey Duguet,他是一家多户家庭经营者,一家小型多户家庭经营者,里面混杂着一些单户家庭。她做了很多事情,但她在 BRRRR 方法和远程房地产投资方面做得很好,我们都知道我热衷于这两件事,而且她一路走来证明了很多人都错了。罗布,您认为人们在今天的节目中应该注意哪些事情?
抢:
我认为对于任何在家收听此播客的人来说,如果您在房地产投资之旅中已经达到了一个稳定的阶段,并且您正在尝试扩大规模,您正在尝试解决这个问题,并且您正在为此苦苦挣扎,那么这一集对您来说特别有影响力,因为我们将揭开 Lindsey 用来扩展自己的投资组合的一些秘密。但大卫,在这一点上,有哪一件事让你受到人们的怀疑?
大卫:
多年来,我一直在我的私信中听到充满仇恨的信息,这给我带来了阴影,我永远不会有像布兰登那样的胡子。我最后说,够了,我要证明怀疑者是错的。我要向他们表明,他们的想法是错误的。事实上,我头上没有头发并不意味着我不能长头发。我的下巴下面会长两倍,这就是我所做的。
抢:
好吧,我不会说……我的意思是两倍就像八英尺长的胡须,我觉得。
大卫:
不,不是布兰登的两倍,而是我通常头上的两倍。你必须跑自己的比赛,罗布。
抢:
嗯,嘿,这是一场马拉松,而不是短跑。
大卫:
是的。在我们介绍之前,Lindsey,今天的快速提示很简单。在合作之前先做好功课。我们经常谈论合作伙伴关系,许多播客都将它们描绘成这种包罗万象的灵丹妙药,可以解决您所有的困境。但许多伙伴关系可能会让事情变得更加棘手和更多问题,而不是有帮助。请务必从头到尾听到今天这一集的结尾,因为林赛将与您分享她在承诺之前向每个合作伙伴提出的四个问题。罗布,在我们引进林赛之前有什么事情吗?
抢:
不,不。只是现在,我正在考虑开始做一些养孔雀的副业,你很快就会知道原因。
大卫:
完全正确。如果您想更多地了解购买并持有孔雀方法,我们很快就会介绍。
Lindsey Duguet,欢迎来到 BiggerPockets 播客。你今天怎么样?
林赛:
我很优秀。你自己呢?
大卫:
出色的。我不能说我有那么好。我显然是这个等式中的第二名,但我做得很好,罗布,你好吗?
抢:
我做得很好。我做得很好。我已经走了 10,000 步,而我们一天才过半,所以我的意思是,还有很多步要做。
大卫:
哦,你不会成为那些人中的一员吧,这也算是一种锻炼吧?
抢:
我经常追踪它。我只需要知道。
大卫:
追踪固然很好,但它可以代替你的锻炼吗?
抢:
好吧,我告诉你,这是财富的支柱。
大卫:
Fitbit 人没有什么可反对的。我只是不喜欢人们不锻炼,但他们说他们是通过数步数来锻炼的。脚步还不错。
林赛:
他们得到了那张圆圈支票。是的。
抢:
我早上 5:40 锻炼了。
大卫:
是的,这很重要,对吧?我不知道。显然,我不是健身专家,但步行是人类非常擅长的一种非常有效的运动。做一些艰苦的事情,我认为也算是锻炼。但这既不在这里也不在那里。说到困难的事情,林赛,你已经做了很多困难的事情,而且你的经济状况非常好,就像罗布的身体健康一样,我很高兴今天能讲到你的故事。为每一位听众提供一些背景知识,476 个房产中的 18 个单元,几周后您的数量就会突破 500 个大关。对此表示祝贺。手指交叉。
林赛:
这是正确的。这是一个很大的里程碑。是的。是的,它还没有关闭,所以。
大卫:
现在其中一些财产是合伙企业,你透露这一点真是太棒了,因为在播客世界里,人们声称自己拥有 7,000 单位,但他们实际上只是其他人投资的有限合伙人。这里有单户住宅、复式住宅、四层住宅、十层住宅、所有的组合住宅,包括拥有 212 个单元的大型多户住宅。您居住在宾夕法尼亚州,您也在那里投资,还有印第安纳州、芝加哥和南卡罗来纳州、堪萨斯城和密苏里州斯普林菲尔德。我们这里有一位长途投资者。
林赛:
但西海岸还没有。还没到那里呢。所以都是东海岸。
大卫:
过去五年你一直在这样做,如果五年内生产 500 台听起来遥不可及,我明白。但我们将重点关注林赛投资的早期阶段,并详细分析她如何为从那里到这里铺平道路,以便您也可以。有趣的是,林赛养孔雀。
林赛:
正确的。我是一个疯狂的人。这是肯定的。
抢:
你拥有它们还是你抚养它们?你为其他人训练他们吗?
林赛:
是的,他们不会对我做任何把戏,但我是在一个马场长大的,并且完全披露,现在我住在附近。它位于死胡同的尽头。感谢上帝,我们没有任何 HOA 费用,否则我 100% 就会被踢出去。但几年前,我错过了一些有趣的小动物朋友和与我一起工作的其他一位医生说,嘿,你想饲养或尝试孵化一些孔雀蛋吗?我说,是的,绝对是。听起来棒极了。所以五年后,我们每年夏天都会这样做。所以,是的,我的邻居们,我确信他们喜欢听到和看到他们。
大卫:
你感觉像《权力的游戏》中的卡丽熙拿着你的孔雀蛋吗?
林赛:
是的,我没有走出任何火场,所以我没那么酷。
大卫:
没有那样的事?
林赛:
没有
大卫:
但你有没有想过,在万圣节,你可能会打扮成这样,你有一头金发,你拿着鸡蛋?
林赛:
不,但我还没有十月份的万圣节服装,所以我认为这是个好主意。
大卫:
是的,你可以将你的 Instagram 名称更改为“breaker of chain”。孔雀的征服者之母,有那么长的称号。
林赛:
被动孔雀,我不知道,与房地产投资有关。
大卫:
在我们了解您的背景故事之前,请用简短的一句话告诉我们,现在在房地产领域什么对您有用?
林赛:
保守的承保目前对我们来说绝对是关键。现在的时代与五年前我们开始时有些不同。这比现在容易一点,而且你有更多的缓冲。
大卫:
这是一个很好的观点。这是很少被谈论的事情。不是,我要怎么说呢?当谈到房地产投资时,科学中总会有一些艺术。因此,过去五年的多户投资,实际上是基于商业贷款的任何类型的房产,我们使用一个公式,它基本上是您的 NOI 和这两件事的上限利率组合创造价值。好吧,没有人看到利率增加两倍或那么快,这对资本化率产生了巨大影响。即使您作为运营商所做的一切都是正确的,您的 NOI 可能会翻倍,但您仍然可能会因利率上升而陷入困境。
公平地说,我不知道我对其中一些运营商有多大的责备。他们做得很好,但仍然遇到了问题,因为当他们必须为自己的财产再融资时,按照今天的利率,这不再偿还债务,或者当他们将其出售给其他人时,想要购买它的人就会减少,并且那些打算购买它的人,由于上限利率问题而无法支付那么多费用。
所以我说这一切是为了表明保守的承保可以取得胜利。许多在过去五年里没有购买的人感觉,天哪,没有采取行动。我知道所有这些事情,但我只是紧张。如果利率上涨怎么办?其中一些人看起来相当聪明,那些在过去五年购买的人可能会感觉非常好,如果他们花更多的钱获得 10 年期固定利率,而不是某些人拿出的三年期气球利率。所以我很欣赏你说保守的承保现在对你有用,因为这并没有被美化。我们总是问,你获得了什么?您获得了多少单位?这是我在 Instagram 上签署文件的照片。每个人都会看到它,对吗?但你不会看到很多人说,这是我在房价飙升的情况下理发的照片。
林赛:
是的,我们肯定不会像以前那样关闭,但我们非常有信心,而且是他们的小摇钱树,所以这很好。
大卫:
现在,我听到很多其他多户型经营者、商业经营者谈论的一件事是,现金流本身非常难以找到。他们专注于增值或租金增长。您是否发现一些您认为第一年就可以现金流出的东西?
林赛:
因此,我们购买的所有东西都有一定程度的现金流,除非我们得到一些场外市场的东西,其中有完全翻新的地方……我们可以谈论我们之前购买的一些东西,那里确实长满了草前面的客厅和类似的东西。但我们确实在努力从第一天开始就获得现金流,同时仍然具有增值作用,我们可以进去然后再融资,并且仍然提取大部分(如果不是全部)资金。
大卫:
好的。罗布,这对你来说是个好消息,因为你的头顶上长出了草。显然它生长在更多的地方,而不仅仅是前草坪。
林赛:
哦,我给全家人理发,所以是的,我可以过来。我也给你一张。
抢:
您会参加 BP Con 吗?我等会儿再剪。
林赛:
不,不是,但是——
大卫:
所以你不仅是一名理发师,而且还是一名医生,而这并不是你的父母对你成长的期望。当你告诉他们你想成为一名医生时,他们怎么说?
林赛:
无论如何,我不应该成为一名医生。我绝对不应该是一个做房地产投资的医生,也不应该是一个在我的车库里和孔雀一起做房地产投资的医生。但我是在一个很小的小镇长大的。我是我们全家第一个上大学的人。没有人投资。当我第一次说我要进行房地产投资时,我的父母绝对认为我会损失所有的钱。所以我妈妈很高兴我上大学。上帝保佑她,我非常爱她。但当我说,“嘿,我想我想成为一名医生,”她说,“工作量很大。那是很多时间。那是很多钱。你为什么不去当护士呢?你的表弟是 LPN。她赚了很多钱。”
我自己的家人肯定会劝阻我成为一名医生。我还保留着一张父亲寄给我的生日贺卡。他是一个话不多的人,但他说的话,你听他说,他说得很有道理。事实上,我把它放在我的办公室里,他说:“不要听消极的声音。你可以做任何你想做的事,而且你会做得很好。”所以直到今天我仍然会看那句话,所以我认为我有勇气,我有决心,我可以成为一名医生。所以我就去做了。
大卫:
当我读医学预科时,你没有问过这是在哪里,并且告诉我不要这样做?
林赛:
是啊。
大卫:
是的。我也有类似的经历。我爸爸实际上说过,你不会成为一名警察。你永远不会成功。你还不够坚强。这太疯狂了。我不知道这常常来自哪里。我知道那些唱反调的人并不总是有意令人沮丧,有时他们试图保护人们免受错觉,这可能会很棘手。有些人会说,我将成为下一个加里·维纳查克,需要有人将他们放在自己的位置上,然后说,不,你不是。你甚至无法保有一份正常工作。但在其他情况下,我们生活中有些人的意思是,好吧,这可能会令人沮丧。那么你是怎么认识 Lindsey 的,你应该听听其他人的什么意见,以及什么时候你应该说:“不,我不在乎他们说什么,我要继续前进?”
林赛:
是的,好问题。我靠克服困难而茁壮成长,如果有人告诉我不,我会把它视为一个挑战,无论你是否可能无法成为一名医生。好吧,我会证明你错了。为了达到这一目标,我们经历了长达 11 年的漫长挑战。但与房地产类似,当我刚开始时,第一个与我交谈的经纪人说,我没有时间陪你。这对我来说是一个巨大的挑战,要继续前进并证明他们也错了。所以我喜欢好的挑战。
大卫:
是的。那么说到挑战,你的成长经历是怎样的?当你还是个孩子的时候,你是否也遇到过必须克服的挑战?
林赛:
是的,就像我说的,我是我们全家第一个上大学的人。这并不是说我们很穷,但我们确实生活在一种匮乏而不是丰富的心态中。没有人教我投资股票或其他方面的知识。我妈妈现在的全部退休基金实际上有 30,000 美元。我并不是含着金汤匙长大的。我提到我在马场长大。我周围没有邻居。我真的是所有动物和类似事物的朋友,所以我读了很多书。我显然很喜欢学习,我不会花 11 年时间成为一名医生。所以是的,我花了很多时间阅读和学习。
抢:
一定一定。所以我的意思是,你会继续成为一名医生。这是一项伟大的壮举,顺便恭喜你。请告诉我们您早期作为一名医生的工作是怎样的。
林赛:
是的,所以这是一条漫长的路。你上大学四年,医学院四年,然后根据你想进入的专业,再接受三到七年的培训和住院医师实习。是的,很多。很长时间了。这不是一件小事。因此,在住院医师实习期间,您每周工作 80 小时。平均工资是六十、六万五千美元。所以当你仔细分析一下,医生每小时的工资大约是 16 美元。我的专业是急诊医学和创伤。我周围的人都认为自己不会被送进急诊室。你醒来时永远不会想到自己会遭遇车祸、心脏病发作或中风或类似的事情。所以我意识到,好吧,如果我不去工作并投入这些时间,我就不会得到报酬。
当我担任住院医生时,我和丈夫生了我们的第一个孩子,他现在六岁半了,但我们意识到,好吧,我们需要做一些让我们在经济上更加安全的事情,如果上帝禁止的话,我就不在这里了或者其他什么,我们仍然有钱进来,而不仅仅是依赖我的 W2,而我必须亲自到场。所以从那时起我们就开始思考,好吧,我们要做什么?除了我的W2工作之外,我们怎样才能赚点钱呢?
抢:
当然。我的意思是,显然人们认为医生似乎做得很好。是六万五千美元吗?是否有一个点应该比这个更多?这对医生来说有何作用?
林赛:
什么时候成为主治医师?因此,一旦你完成了三到七年的住院医师培训,那么你的薪水确实会根据你是什么类型的医生而有不同程度的增加。所以隧道尽头有曙光,但当我们出来时,我们大多数人都背负着数十万美元的医学院债务。我有 230,000 万美元的医学院贷款。那不是资产。这是一个很大的责任。所以也有很多债务需要偿还。
抢:
一定一定。好的。那么,您是在什么时候、在哪里、如何、何时知道需要进行更改的?因为显然你进入了这个状态,你会想,好吧,我得到了这份 W2 的工作。我所有的时间都被占用了。我需要改变一些东西。对你来说那个转折点是什么?
林赛:
是的,我和我的丈夫,我们开始研究我们可以做什么来投资。我工作过的所有医生都持有大量股票,所以我们开始研究股票市场。这并没有让我们太兴奋。然后我丈夫听了《富爸爸穷爸爸》这本书,我敢肯定,这是我们很多人的入门书。他说:“嘿,我认为你需要听听这个,看看你的想法。”我一读完它,我就想,好吧,就是这样。我们需要进行房地产投资。这是思维方式的转变和全力前进。
抢:
好的。那么这就是让您真正进入房地产行业的火花吗?或者说,房地产是什么时候真正开始出现的?
林赛:
所以当我读完这本书后,我就说,好吧,我们就这么做。我为我们报名参加了为期三天的房地产投资课程。这有好有坏。这几乎有点像时间椅销售,他们给你打气,然后最后进行了追加销售。所以我们就想,好吧,我们要花 30,000 美元加入这个小组,我们肯定……而这部分不值得。所以这可能不是最好的开始,但它确实教会了我们有关房地产投资、杠杆的知识,并且它让我们……嗯,首先,我通过它了解了 BiggerPockets。直到五年半前我才知道那是什么。
我记得在排队喝咖啡时,其中一个人说:“嘿,你听说过 BiggerPockets 吗?”我当时想,“不,那是什么?”所以我们了解了当地的房地产投资集团,下个月我和我丈夫去了其中一个,这实际上就是我们达成第一笔交易的方式。因此,我们学习的第一门课程取得了很好的效果。
抢:
好的。那么,这有点像你全力以赴,你想购买房产、投资,你是否更想成为一名房地产经纪人?当你说,好吧,我知道我想从事这个职业时,你到底想开始做什么?
林赛:
就像医学上有句话一样,你不知道你不知道什么。所以我一开始以为我会成为一名批发商。我当时想,哦,好吧。听起来不错。我可以找到这些财产,然后我可以将它们卖给其他人。不想想,好吧,这实际上并不是真正的被动收入。这不是你持有并每月仍能从中获得现金流的东西。所以我们去参加的第一次当地聚会,有一个人,他的妻子是一名医生,这显然引起了我的共鸣,他当时拥有 20 个单位,他说他在五年内获得了 20 个单位。对当时的我来说,这听起来是遥不可及的。我想,哇,五年内 20 台,也许我可以像他一样。我们去参加的下一次聚会,他说,“嘿,我有两处单户住宅”,那是一个 D 级区域,当时我们不知道 D 级是什么或其他什么,但他说, “我厌倦了这两个属性。他们太远了。他们距离我们住的地方一个小时。”
但他说:“基本上,我会把它们给这个房间里出价最高的人。”所以我最后说:“好吧,这些将是我们的第一批房产。”所以我们以每人 2,500 美元的价格让他们看不见。所以我们花了 5,000 美元买了两处房产。我当时想,就是这样。我是一名投资者。他来到我家,我们签了纸质合同。他说,好吧,去法院吧。这将是你的行为。这是钥匙。然后他走了出去。所以我记得我们喝了一瓶科贝尔香槟。我和我丈夫突然意识到,是的,我们是房地产投资者。这是在我们去看房产之前。
大卫:
我会把它卖给房间里出价最高的人。
林赛:
在当地房地产聚会的房间里。是的。
大卫:
对他们来说这是一个大胆的举动。
林赛:
是的,它在房间里造成了一些“害怕错过”的感觉。
大卫:
100%。当然,你的目标人群是对投资一无所知的人,所以-
林赛:
那就对了。
大卫:
......你听到其他人谈论房地产投资的成功故事。您认为成为投资者是一件好事。您没有考虑自己实际购买的是什么。您能为听众描述一下 D 级社区是什么吗?
林赛:
是的。所以D级是你不想买的地方。这是犯罪地区。具有讽刺意味的是,这栋房子的前客厅并没有长草,但当我们最终打开门时,它确实发现了擅自占地者。因此,与 C 级区域相比,这些区域往往存在一些毒品,犯罪率较高,我们有一些 C 级区域稍微好一些,更多的是工人阶级。您想要在 A 级社区找到 B 级或 C 级房产是理想的选择。因此,A 级是非常非常好的教育,修剪整齐的前草坪等等,但可能附加值较低。所以这些都是在非常糟糕的地区。
抢:
是的。好的。所以你在这里做了一点伏笔。您以每处 2,500 美元的价格购买两处房产。
林赛:
是的。两处房产总计5,000。
抢:
然后他们大大升值并提供了疯狂的现金流,对吗?
林赛:
哦,是的,我们走进去。他们很完美。我们不需要做任何康复治疗。一点都不。所以,是的,我们走进去。首先,我们没有问,因为同样,你不知道你不知道什么。他没有向我们充分披露他拖欠了大量税款的事实。他试图搬走的一所房子里有擅自占地者。所以他切断了所有的管道,但这并没有阻止他们停止住在那里。所以当我们走进去时,房子里到处都是尿瓶。至少可以说,这是一团糟。
大卫:
让我问你一个问题。事后看来,他需要付多少钱让你接手这些才值得?
林赛:
是的,如果知道我们现在所知道的,那将是一个艰难的过程。是的。
大卫:
但我的意思是,是否有一个数字,比如 500 Grand 或 XNUMX Grand 值得?
林赛:
一百大。是的,我愿意花一百块钱买它们。
大卫:
是的。这只是一件永远不会被谈论的事情,对吧?基本上你买了一份工作。
林赛:
是的。哦耶。我们买了一份工作。我们学到了很多。我们在谷歌上搜索了当地的承包商,找到了一个人,并预付了他费用。所以,在没有合同的情况下,这是一件非常明智的事情。所以是的,有很多好东西。他还有——
大卫:
我们一开始就犯过的每一个错误。以同样的交易打你。
林赛:
这么多错误。
抢:
好的,你在这里学到了一些教训。你说你不知道你不知道什么。您认为有些问题应该是什么?您希望自己可以回去询问哪些问题来避免这种情况?
林赛:
是的,我想我们基本上问了零问题,除了房产在哪里?
抢:
那么真的只是有什么问题吗?
林赛:
所以有任何问题就开始吧。但是,是的,我的意思是我确实想问,你们现在有人在那里吗?租金是多少,所有你应该承保的东西,对吗?房产税是多少?您支付的保险是什么?您了解最新的税务信息吗?所以所有的问题。
抢:
当然。让我问你一下。在那一刻,你买了这些房子,你认为会发生什么?你是否在想,哦,我要买这些房子,我要出租它们,我要现金流?或者是有点像,是的,我们买它,是的,我知道房地产很好,让我们弄清楚吧。那里的实际心态是什么?
林赛:
我们的心态是知道这将是一些学习属性。我的意思是,5,000 美元不算什么,但也不是很大。那时它不会破坏我们的银行账户。所以我们把它们当作一些学习的机会。我们学到的东西比我们想象的要多,但我们确实买了它们。我们最终确实把它们修好了。我们自己做了很多工作。我丈夫来自法国,13年前搬到了美国,我开玩笑说,当他搬到这里时,他是一个连灯泡都不会换的法国人,而现在这个可怜的家伙知道如何修复一切。他更换了其中一处房产的整条下水道管道。所以我们最终对他们进行了康复。我们在这里采用了 BRRRR 方法,如果有人听说过的话,David Greene。
我们拿出了,哦,是的,超过 100% 的钱都花在了这处房产上。所以我们拥有这些五年了。事实上,我们六个月前才把它们卖掉。所以我们以每个 2,500 美元的价格购买了它们。其中一个单元我们投入了 15,000 美元,另一个单元我们投入了 20,000 美元,因为它们绝对是一团糟,但我们最终在春天以 60,000 美元和 70,000 美元的价格出售了它们。
大卫:
以及你灵魂的一部分。
林赛:
是的,其中一部分。但我们永远无法收回其中的一些。当我从一处房产的楼梯上取下地毯时,一颗钉子穿过了我的膝盖,试图学习如何[听不清 00:22:52]。
抢:
当你卖掉那处房产时,肯定会有这样的感觉,哇,我真的放弃了我的第一组不好的记忆,它们塑造了我今天的样子,或者你是这样的,是的,把这些东西拿出来吧这里?
林赛:
是的,这是两者的结合,因为尽管他们修复后我们的起步非常艰难,而且我们最终在那里找到了一些好租户,他们的现金流每单位 400 至 500 美元,而且我们在一个月后我们得到了第一个。所以我们实际上是同时对四个人进行康复。但尽管社区环境不好,但他们的现金流都非常好。
抢:
是的。出于好奇,我总是喜欢问这个问题,如果你能回到年轻的杜盖特博士身边,你是否希望你可以避开这些房子,或者你对经历那段旅程感到高兴,因为显然你已经继续了用你的投资组合做一件非常了不起的事情?
林赛:
是的,我开玩笑说他们有多糟糕,但我们确实学到了很多东西,我认为如果我们没有克服所有这些地雷和麻烦,我们就不会有同样的勇气和决心。第一个属性。我们也可以帮助指导其他人。我的意思是,人们,他们知道自己有多糟糕。他们在我的社交媒体上看到了这些照片以及其他所有内容,所以他们会说,嘿,我看到了你的不良特性。你是怎么克服这个问题的?所以我们确实学到了很多东西,现在我们可以教什么不该做。
抢:
好的。所以你买了这些房产,你已经卖掉了它们,或者有一些解决方案。您是如何从那里扩大规模的?
林赛:
是的。所以我们得到了前四个。我们最终对这些进行了完整的 BRRRR 处理。然后我开始做一些直邮活动,所以手写的信件,手写的信封,把它们寄出去,我们让一些人从中回复。我们最终在离我们很近的湖边找到了几个单身家庭。我们仍然拥有所有这些财产。我们从纽约一位卖家的场外活动中得到了一套四单元,你认为我们会吸取这个教训,但我们也买了这一套看不见的东西,这是客厅里的草地我们最终走进了。我们花了 20,000 美元买下了它,非常大的建筑。每个单元的面积刚刚超过 1,100 平方英尺。所以这些都是全面的康复。我们最终也拿出了 126% 的资本购买该房产。因此,另一个完美的无限回报 BRRRR 就在那一个上。
然后我们最终得到了 10 个单位,这是我们的第七笔交易,只是我和丈夫之间的交易。所以我们自己做所有事情。我在医院加班,兼职为房产提供资金,从我们使用的当地银行购买现金或传统的 75% LTV,并开始与这些银行建立良好的关系。但后来我们购买的每一处房产都耗尽了资金。因此,我丈夫没有花钱请真正的承包商来快速完成这项工作,而是一路学习并自己进行了很多康复治疗。他还负责管理租户、财产和一切。当我们第一次参与时,这一切都不是被动的,所以我们真的达到了一个上限,我们就像,好吧,这是另一项工作,我们没有按照我们想要的方式扩展,当我们的单位数量达到 22 个时,我们的资源就被耗尽了。
大卫:
被动收入是世界上最伟大的营销声明之一。只是任何事情都会变得被动。人们如何欺骗别人,让他们相信你会购买房地产,并且再也不会碰它,而生活中没有其他事情是这样的。你是否遇到过这样的已婚夫妇:我非常努力地工作才得到我的妻子,然后我娶了她,我再也不用做任何事情了。她只是每天爱我,而且现在是被动的爱。就像是-
林赛:
我丈夫肯定不同意这种说法。
大卫:
而且没有被动健身。我们的做法很有趣。现在,Lindsey,您已经清楚地阅读了 BRRRR。你了解这个策略。我很好奇你们是否读过《远程房地产投资》?
林赛:
是啊是啊。我们一开始听的是有声读物。再说一次,我是一个很好的学习者。我们开始投资的第一年,我听了、读了 100 多本不同的书。不仅仅是房地产,还有心态和一切。嗯是的。
大卫:
那么那本书里的原则,是你们买房子的时候没看到里面有草就跳过的,还是还没看过呢?
林赛:
我们可能已经度过了半年。此时我们在深度和康复过程中已经有八个单位了。但对我们来说,这听起来像是双关语,也是一个远距离概念。一开始。一开始我们确实想要那些我们能感觉到、看到和开车路过的房产,但当我们拥有 22 个单位后,这种想法就过时了,那时我们就开始寻找其他人的合作伙伴。
大卫:
但你只是没有制作一个视频来显示该房产的状况,对吧?
林赛:
没有
大卫:
因为有一种看不见的投资方式。我一直这样做,但必须有人看到它不一定是我们,对吧?这是另一个学习教训。
林赛:
我们有合资交易,我们没有涉足这些房产,但我们拥有它们。我们是合作伙伴。我们在合资交易中非常活跃。但是,是的,我们还没有实际涉足其中。
大卫:
我也是。我有很多房产我从未去过、从未见过,但有人见过,对吗?有人经过,拍了视频,仍然进行了尽职调查。
林赛:
无论是实地合作伙伴还是其他房地产经纪人或其他什么。是的。确切地。
大卫:
所以这是一个学习经历。你也从中吸取了教训。说到学习,我知道您在住院医师实习期间学到的一种方法可以帮助您提高学习速度。你能告诉我们一下吗?
林赛:
看一、做一、教一,这就是你所说的。是的。是的。所以在医学上,我们有这样的说法,所以说你要学习如何进行插管。你看着别人做,然后你自己做一个,嘿,现在你已经是一个又一个专家了,所以现在你可以教一个人了。我的意思是,我们在医学领域肯定会这样做,但它也适用于房地产投资,这一切都与学习过程和完善它们以使方法可行有关。所以我的意思是,就像我们所做的单户 BRRR 一样,我们最初阅读了它,观看了一些播客,听了有关它的播客,并与其他一些投资者进行了交谈。我们自己做了一个,有几个,现在我们也在指导人们并教他们这方面的知识。
抢:
现在我对插管感到有点紧张,因为我知道医生可能只做过一次。
林赛:
不是每个程序都如此,但是是的。
抢:
所以你说过你的第七笔交易确实是你职业生涯的一个重大转折点。您能告诉我们有关这笔交易的情况吗?
林赛:
是的。天哪,我喜欢这笔交易。我们仍然拥有这处房产。所以这是一次直邮活动。
抢:
这意味着什么——
林赛:
哦耶。我们使用一个软件,叫做 RE Property Finder。您可以搜索任意数量的单位、任意数量的房产净值。当时,我们的目标客户是夫妻店主。我当时的标准已经坚持了20年了。他们拥有 100% 的股权,所以他们没有向银行贷款,我们希望这些人没有像他们应该的那样经营企业,而这些就是我们最终购买的房产。所以我们就买了这个,有10套,当时有850套出租,但租金明显不足。当时该地区的平均租金约为500美元。他以 525、25 的价格出租它们。他拥有这栋房子已经 XNUMX 年了。它维护得很好,但非常非常过时。
然后底部后面的两个单元,它们基本上只是用作存储。他们不适合居住。因此,我们协商将其降至 250,000 美元,然后银行为后面的两个单元提供了全部建设贷款。我们也从这处房产中学到了很多东西。我丈夫在这本书中了解到蟑螂会飞,天花板上的瓷砖也可以容纳 13 条脏内衣。当他对这处房产进行一项修复时,他突然想到了这一点。我不知道那个租客的想法是什么,但我们最终修复了这些单元。我们现在每单位的价格在 1,000 到 1,200 美元之间。所以我们把租金加倍了。去年 800,000 月我们对这处房产进行再融资时,它的估值略低于 275 万美元,我们取出了 XNUMX% 的资金,再融资后,我们仍然获得每单位 XNUMX 到 XNUMX 美元的现金流。
大卫:
因此,您正在采用这些 BRRRR 原则。你只是在商业空间中这样做,而不是住宅空间。我会澄清那是什么。当你基本上了解基本面时,你是否试图以低于市场价值的价格购买它?你正试图为其增加价值。一旦你做到了这一点或两者的结合,你就可以再融资了。现在,我们通常从住宅框架来描述这一点,其中增加价值的方式是通过增加与更好的比较的比较。您正在寻找更有价值的住宅房产,并且您要么改变平面图、面积或房产状况以匹配补偿,因为这就是住宅房地产的估值方式。它的工作原理实际上有点愚蠢。就像,琼斯一家为他们的房子付了多少钱?好吧,我会付钱的。这没有任何客观意义。
从财务角度来看,商业房地产更有意义。该物业能做什么?如果我购买该房产,我预计可以赚取多少收入?所以你所做的就是以低于市场价值的价格购买房产,因为它们的运营效率低下。租金太低,费用太高,也许有一些延期维护,所以业主们会说,好吧,我们不要提高他们的租金,因为那样我就必须去修理一些东西。通过解决这些问题,你可以增加它的价值,你可以提高你的收入,你可以减少开支,从而提高 NOI。
现在你拥有了一处更值钱的房产,嘿,有时你会遇到一些顺风车。有时利率下降,上限利率下降,房产就会变得更值钱。就像在住宅领域一样,随着我们印制大量钞票,价值一直在上涨,因此从 BRRRR 中提取资金变得更加容易。同样的事情也发生在商业领域。这就像住宅房地产一样简单。你只是使用稍微不同的杠杆,因为商业房地产的价值不同。
林赛:
完全正确。是的。我们实施了对单户住宅和复式住宅所做的事情,并将其应用于商业 10 单元,效果非常好。
抢:
出色地。太棒了。我想回去一点,因为你说你拿回了 275% 的钱。那到底是什么感觉?这太疯狂了。
林赛:
我记得我们收到改装支票的那天,我坐在我丈夫的卡车里,这是公司支付的费用。房地产投资的另一大好处是商业支出。我记得我坐在他的卡车里哭了,因为再融资支票是 301,000 美元,而再融资支票是不征税的,我真的只是在卡车里哭泣,心想,天哪,这比我在 2 年看望数千名患者赚到的钱还要多。去年我在 WXNUMX 医生工作时,我们已经非常热衷于房地产游戏,但那时我才真正意识到我们可以将其作为一种职业,这可以完全取代我的薪水和我们正在做的事情。
抢:
太疯狂了。哇。我要其中一个。给我其中之一。因此,据我所知,这笔交易从另一个角度来说也是一个转折点。告诉我们有关陷入困境的经历以及如何摆脱困境。
林赛:
是的,就像我说的,这是我们的第七笔交易,只有我和我丈夫,我们买了 22 个单位,但这是一份全职工作。我的意思是,我仍然在医院做更多的全职工作,兼职轮班为这些交易提供资金。我丈夫正在做康复治疗,他正在做物业管理,他正在做租户管理,等等。我们意识到我们正在扩展,但速度没有我们想要的那么快。我们坐下来,想,好吧,我们要做什么?我们想继续这样下去吗?或者我们可以采取哪些不同的措施来让自己变得更轻松,并继续扩大我们的投资组合而不至于精疲力尽?所以我们决定,好吧,我们需要更多地利用杠杆,但是在这个时候我们需要利用别人的钱以及其他人的知识和时间,因为我的时间基本上已经用完了。我无法像我希望的那样让自己成为两个人。因此,我们决定需要开始寻找一些合作伙伴关系并与其他人合作。
抢:
太棒了。所以请告诉我们更多一点,你说,目前你正在接受更多的财产,你正处于规模模式,但你是否试图弄清楚下一步是什么?那么,你到底在哪里拐弯了呢?
林赛:
是的。所以我们开始回去参加一些聚会。我们开始更多地寻找合作伙伴关系,并加入了一个策划小组,这对我们来说确实是一个巨大的转折点和杠杆。那里有很多策划者。显然有很多免费的,很多只专注于短期租赁,只专注于商业地产。我们加入了,它被称为“Make It Happen Mastermind”,我们每周、有时每月进行小组电话会议,承担很多责任,并且我们与该小组中的其他人建立了合作伙伴关系,这就是我们开始扩大合资规模的方式,显然,我们仍然非常积极地参与一些银团交易,并担任普通合伙人。
抢:
这很有趣,因为你在开头提到,你购买了一门课程,或者你注册了一门课程,它非常昂贵,对你来说并不是特别有利。现在你最终离开并加入了一个策划者。为什么第二次对你来说更重要的原因有什么不同吗?是人、关系吗?
林赛:
是的。我们调查了一对夫妇,这一个感觉不错,人们的氛围。我们采访了不同的群体,看看我们会与哪一个群体产生共鸣。这一问题尤其关注团队中的人员,他们是否具有良好的道德规范以及一起进行交易。这就是我们想做的。我们不想只关注教育部分。我们想要扩展更多的属性。
抢:
你想做的。
林赛:
是的,我们想要的不仅仅是学习,显然我们一直在学习,但是是的。
抢:
所以我对此很好奇,因为我必须想象,特别是在你作为医生职业生涯的早期,你会接听大量的电话,你作为一名医生随时待命,你正在为人们插管。第一次,也可能是第二次。同时,您还要管理您的房地产投资组合。是否有过这样的时刻:您在工作日期间接听了大量租户的电话?
林赛:
是的,一边做心肺复苏,一边接到租客打来的厕所电话真的很难。是的,我的意思是,幸运的是我丈夫处理了很多这样的事情。我应该说,他为租户配备了寻呼机,而我为病人配备了寻呼机。但是,是的,我的意思是管理起来很困难,因为当时我们达到了 22 个单位的上限,我们家里还有两个很小的孩子。有两个孩子,一个婴儿和一个幼儿,所以我也有妈妈的一面和家庭的一面。所以需要平衡很多事情。所以它们很小。
抢:
是的。你说他们三个,另外一个是什么?
林赛:
我想那时她一岁半了。时间过得真快,因为现在他们已经六岁半了。我女儿上周四刚满五岁,我们的儿子已经 22 个月大了,是我们的第二个儿子。
抢:
听着,嘿,我现在有一个两岁和一个三岁的孩子。首先,这是一个艰难的年龄差距,但其次,处于房地产职业生涯的阵痛中绝对是疯狂的。他们和你一起去工作地点吗?他们是你的临时帮手吗?它是如何兼顾这一切的?
林赛:
是的,我们的孩子现在六岁半了,他真的很喜欢它。他说,当我们经过一些当地的房子时,我的房子。几个月前他收到了四分之一,他说,你需要钱才能赚钱。所以他肯定在听我们谈论的一些关于投资的事情。
大卫:
所以你意识到,好吧,我们需要一些支持。我们不能继续以现在的速度前进,我们有孩子,我们有工作,还有我们购买的这些房产。现在你做得非常好,另一方面是因为你在这些方面付出了很多努力。你撤出了 275% 的股权,因为你过度专注于扭转这些局面。这不是被动,而是被动。它不像医生那么被动,但它仍然不是完全被动的。
一旦您认识到合作伙伴关系是您要走的道路,您会提出哪些问题建议人们向潜在合作伙伴进行审查?
林赛:
因此,我经常问其他人的一个问题,特别是当我们正在进行一些更大的银团交易时,你们还做过哪些其他全周期交易?有一件事要说,我关闭了X数量的房产,但如果你在去年关闭了一大堆,但你经营得很差,那也没关系。如果管理不当,任何人都可能拿走很多东西,然后把它付诸实践。所以我想看看其他合作伙伴在全周期和全周期做得怎么样,以确保他们能够成为优秀的运营商。所以这是我在其他合作伙伴中寻找的第一大问题。
大卫:
为什么了解完整周期很重要?
林赛:
所以就像在医学领域一样,如果你进入医学院,是的,这是一个伟大的壮举,可以说,好吧,我进入医学院是为了成为一名医生,但这并不意味着你还成为一名医生。你还有四年的时间在医学院学习和实习。在您真正能够独立成为一名执业医生之前,有很多失败的机会。这和房地产是一样的。仅仅因为您购买了房产并不意味着它就会成功。因此,完整的周期意味着你已经购买了它,你已经很好地管理了它,并且你已经很好地重新改造了它,或者你已经成功地出售了它,而不是像取消抵押品赎回权那样进行出售。如果出现这种情况,你就没有操作好。
大卫:
那只是因为你不希望你的伴侣陷入他们没有经验的事情上。
林赛:
正确的。是的。是的。有些团队联系我看我是否想加入,他们都是全新的团队。他们没有任何经验。银团现在也有点肮脏的词,因为有很多背负过桥债务的人现在陷入了一些财务困境。当然,这些都是你在新闻中看到的重大事件,现在每个人都认为多户住宅不好。
大卫:
好点子。好的。您要求某人审核的下一步是什么?
林赛:
我想看看他们是否垂直整合到自己的公司中?这对我来说并不是什么大问题,尤其是我们正在进行的一些较大的交易,如果他们成功拥有自己的物业管理公司,可以节省大量费用。我们在南卡罗来纳州的一处房产,有110个单位,我们今年夏天进行了垂直整合,运营费用大幅下降,这意味着我们的NOI也上升了很多。和-
抢:
您能简单解释一下垂直整合是什么意思吗?
林赛:
是的,所以在大楼里有我们自己的物业管理公司,而不是使用第三家物业管理公司,并在我们拥有的几处物业上这样做。
抢:
好吧,继续。
林赛:
所以这是我喜欢看到的,但绝对没有必要。
抢:
您要问的下一个问题是什么?
林赛:
是的,所以另一位询问他们的承保细节。对我来说,承保是成功的房地产交易中最重要的事情之一。任何人都可以让数字在纸面上看起来不错,但这并不意味着它们是准确的。我无法告诉你有多少次其他人来向我提出交易,说,嘿,你想做一家合资企业吗?你想合作吗?您想投入一些钱吗?这很重要。股权乘数,你的钱将在五年内翻倍。所以我总是说,好吧,给我看看承保情况。我的丈夫是一名机械工程师,所以他对承保非常非常了解。他会开始仔细检查,然后他会抬头看看,好吧,你的税款没有正确记下。
他与我们的保险经纪人交谈,他们低估了某些房产的保险金额 10,000 美元,在某些情况下为 20,000 美元。有很多很多事情可能会出错,如果你不进行自己的尽职调查并了解他们如何承销交易,那么交易可能会非常糟糕。有时他们不投入物业管理费。如果他们使用第三家公司,他们就会错过真正会对您的财产产生负面影响的重大事情,如果您承保得不好,您就不会从中赚钱。所以这是巨大的。
我喜欢看到的另一件事是他们如何研究该房产的面积?我们提到,其中一些我们甚至还没有接触过但我们正在与之建立合作伙伴关系的房产。那么他们真的在做市场调查吗?他们可能会给我们运营备忘录或一张纸,说,好吧,主观上他们认为这是一个很棒的区域,因为哦,我们的朋友,我们的家人要搬进来,他们正在这里建造一个新的加油站。这是一个真正正在增长的领域,但这只是他们的想法。但当你真正研究数字和人口统计数据时,你会发现过去五年的人口增长同比下降了 2%。所以我不想投资一个没有增长的领域。
所以主要是你需要进行尽职调查,无论你是积极的经营者,无论你是有限合伙人,有限合伙人,这是你能得到的最被动的,但你仍然需要能够查看数字并理解交易好坏。
大卫:
那里有很好的问题。我真的很喜欢这一点,这是我们所有人都可以继续前进的实际事情。 Lindsey,请尽快向我们简要介绍一下您的投资组合目前在房产数量、房产权益和现金流方面的状况。
林赛:
目前我们共有 472 个单位。事实上,下周二我们将关闭密苏里州斯普林菲尔德的 72 个单位。因此,这将带领我们跨越 500 台的生产线,这对我们来说将是一个巨大的里程碑。所以这是……是的,这对我们来说是一个重要的里程碑。这就是一些单户湖边别墅的情况。我们在印第安纳波利斯签订了八个单位的合资协议。我们在芝加哥有21个单位,是短期出租、旅舍酒店类型和酒吧餐厅。我们在南卡罗来纳州拥有 110 单元,在堪萨斯城拥有 212 单元。我们要关闭的 72 个单元,在该区域周围有 10 个四联单元。然后,在我医院的医学院对面,我们实际上签订了 19 月份关闭的合同,有 13 个单位的医学生。显然这正是我的拿手好戏。再往下走两栋房子,这是一座大宅邸,我们正在将其改建为 XNUMX 个单元,也是医学院学生楼,所以我们这里还有其他一些房产正在建设中。
抢:
哇。好吧,让我问你这个。在你的生活中,是否还有其他人证明你走到这一步是错误的?因为我的意思是 500 台已经很多了,但我很好奇,是否有人或反对者在一开始就拥有数据,现在可能会说,哇,这是一个疯狂的壮举?
林赛:
这可能是我在为期三天的研讨会之后与之交谈的第一个经纪人。他们说,好吧,你需要找到你的核心团队。你需要在你的团队中找一位律师,你需要找一位经纪人。所以我就像查看清单,做好尽职调查和行动步骤,然后我打电话给当地的经纪人,他说,好吧,你在看什么类型的房产?你的标准是什么?我并没有真正的标准,所以说实话,对他来说,我听起来可能确实不知道自己在做什么,因为我不知道,但他直接对我说,我没有时间为你。这真的让我很感动,因为我当时想,哇,如果我连经纪人都没有给我时间,我怎么能关闭任何房产呢?所以,是的,我确信他看到我现在的处境一定会感到震惊。
抢:
最后,出于好奇,您能给我们介绍一下您今天的生活吗?我确信这与你刚开始时有很大不同。我很想听。
林赛:
是的,生活确实很忙碌。可能甚至更忙,因为现在我们有三个孩子,而不是刚开始时的一个。所以我仍然在医院做医生。事实上,今天早上我就在那里,而且我实际上也成为了我的医院系统的区域主管。所以现在我还管理着一大群其他医生和一切。但今年早些时候,我在自己的愿景板上表示,我不想再上夜班了,我想减少在医院的时间。特别是对于夜班,我不太确定这是如何发生的。自从我接手这个角色以来,这种情况就发生了,所以这很棒。我非常相信表现和愿景板以及类似的东西,所以这非常好。我现在有更多的时间在家和家人在一起,周末休息的时间也更多了,所以我有更多的时间做房地产,也有更多的时间做这样的事情。
我现在正在举办一些本地聚会,所以我们通常有 50 到 75 人。我们每季度进行一次。这些都是免费的,我们正在回馈社区。我喜欢谈论房地产投资,所以对我来说谈论并帮助教导其他人也很有趣。显然,然后花很多时间和三个孩子在一起。随着年龄的增长,他们有了很多新的爱好。我丈夫是我们儿子足球队的教练,所以这对他们来说很有趣。房地产无疑可以帮助我们腾出更多时间。
现在,从今年夏天开始,我们的房地产投资正式实现了财务自由。因此,能够在医院工作的感觉很好,因为我愿意,而不是因为我必须这样做。我非常努力地想成为一名医生。我从来不想完全放弃它,但那种感觉就像卸下了肩上的重担。
抢:
财务自由对你们来说意味着什么?
林赛:
这意味着我们从投资中获得了足够的现金流,即使我今天失业,我们也可以支付账单。
抢:
惊人的。好吧,恭喜。
林赛:
谢谢。所以现在我们正在努力实现代际财富,这是另一个目标。下一步。
抢:
五年来,您已经创造了我们 99% 的听众想要的东西。我相信在接下来的五年里你也会打败那个人。非常感谢您与我们分享。如果人们想更多地了解你并与你联系并做所有这些好事,人们可以在哪里找到你?
林赛:
是的,所以我是 Facebook 上唯一的 Lindsey Duguet,所以你可以在那里输入我的名字。我有Instagram。 Cloverkeycapital.com 是我们的网站。所以我对每个给我发消息的人都非常敏感。再说一次,我喜欢谈论房地产投资,所以我也很乐意与其他人交谈。
抢:
凉爽的。大卫,你呢?
大卫:
Davidgreene24 在所有社交媒体上。去关注我并查看 davidgreene24.com 和 spartanleague.com。你可以学到很多关于我的知识。你呢,罗布?
抢:
很酷,如果你想要长视频,你可以在 YouTube @robuilt 上找到我,然后如果你想要大卫出现在我的名单上的真正古怪的房地产卷轴,你也可以在 Instagram 上关注我。
大卫:
去检查一下。这是一段非常有趣的视频,它让……如果你想知道罗布涂口红时的样子,这是一个不容错过的视频。林赛,感谢你来到这里,感谢你分享这个故事,感谢你没有听那些告诉你你做不到的人的话。继续前进。
林赛:
谢谢你们。
大卫:
这是大卫·格林(David Greene)饰演的罗布(Rob),他将这个人阿巴索洛(Abasolo)展现出来。注销。
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在这一集中,我们将介绍:
- 如何在五年内建立庞大的房地产投资组合 (或更少)
- Lindsey发现的直邮和其他方式 杀手级场外交易
- 你为什么要 永远不要买房子 看不见的景象 (除非你这样做)
- 房地产合作伙伴关系以及如何利用它们建立更大的投资组合
- 创造被动收入 以及为什么您不能永远依赖 W2
- 全职工作,同时经营 房地产投资组合 以及如何开始外包任务
- 和 So 多得多!
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- 动物
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- 问
- 问
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- 出席
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- 挑战
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- 好奇
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- 决定
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- 劝阻
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- 医生
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- ,我们将参加
- 每
- 此前
- 早
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- 家庭
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- 固定
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- Freedom
- 法语
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- 朋友
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- 成长
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- 投资者
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- 堪萨斯城
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- 知道
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- 大
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- 学习
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- 教训
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- 让
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- 市场价值
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- 匹配
- 问题
- 可能..
- 也许
- me
- 意味着
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