新投资者在关闭房产之前应该知道的一切

大卫：
这是 BiggerPockets 播客节目 709。

阿什利：
所以我所做的就是利用我的经验，自 2013 年开始从事房地产以来我所学到的一切都是我开始并将其全部纳入计划中的。 所以步骤。 所以每一章基本上都是一个步骤，它组织了你可以做的事情。 您可以在其他地方找到所有这些信息，而我试图做的就是将所有这些信息整合在一起，提取重要的部分，并向您展示如何获得明年的第一年财产。

大卫：
大家都怎么了？ 我是大卫·格林 (David Greene)，BiggerPockets 房地产播客的主持人。 今天这里有一个特别的插曲。 房地产投资者兼 BiggerPockets 播客主持人阿什利·凯尔 (Ashley Kehr) 也将加入我的行列。 阿什利是房地产新秀播客的联合主持人，她与托尼·罗宾逊一起主持，帮助新秀购买房地产。 今天，阿什利将谈论她通过 BiggerPockets 出版的新书《房地产新秀：90 天完成首次投资》。 因此，如果您是房地产投资者或有抱负的房地产投资者，希望在获得下一份房产和合同方面获得一些帮助，那么这本书可能对您来说是一个很好的选择。
在今天的节目中，阿什和我讨论了很多好东西，包括从您将财产和合同提交到交割表的步骤，特别是您在尽职调查、康复、保险提供商、结束表等。 我们为您提供了一些非常好的建议，您希望确保掌握所有这些建议，因为即使您是一位经验丰富的投资者，其中很多建议也会为您节省一些时间和金钱。
在我们讨论 Ashley 之前，今天的快速提示是看看 90 天内您克服分析瘫痪并设定目标以开始在您的第一笔或下一笔交易中取得进展时会发生什么。 考虑一下买阿什利的书吧。 即使您已经拥有一些房地产，这本书也可以帮助您更好地做到这一点，并且与一本书的价格相比，您获得的价值可能是您在整个领域可以获得的最佳投资回报率。 这本分步指南旨在指导每一位菜鸟在创纪录的时间内从设定目标到实现目标，将在三个月内将您从房地产菜鸟一跃成为房地产巨星。 您可以找到这本书bigerpockets.com/podrookie。 好吧，让我们去找阿什利。
Ashley Kehr，欢迎回到 BiggerPockets 房地产播客。 你今天怎么样？

阿什利：
好的。 非常感谢你让我回来。 我想已经过去一年了。

大卫：
是的。 现在，在我们讨论你为什么来这里之前，我想说我刚刚完成了《Seeing Greene》一集的录制，我想把你拉进来，给你一个《Seeing Greene》风格的问题。 这是我的问题，我将假装我是 BP 听众，而你在这里就是我。
作为买家，为什么交易截止日期对我很重要？ 我一直不明白其中的意义。 显然，我通常希望尽快关闭一处房产，除非我们接近 XNUMX 月底，并且可能会更干净地开始下一个纳税年度。 但是，我是否缺少一个策略元素来帮助我的交易对卖家更具吸引力？

阿什利：
嗯，我认为第一件事是它可以改变。 它是可变的，取决于卖家的动机是什么。 所以冬天的布法罗会下雪。 没有人愿意在冬天搬家。 因此，有时，如果您提出报价，即使提供延迟成交也可以被视为一种优势，因为卖家不想搬家，而且他们很感激。 就像我们的房子被卖掉一样，我们签订了合同，但我们可以在这里再呆三个月，直到天气暖和，然后我们就要关闭这处房产。 或者这些人可能已经有了一套房子，他们想入住他们的新房产。 因此，快速成交，我发现更常见的是人们希望快速成交，他们希望完成正在出售的房产，并希望继续生活中的下一件事情。
当您选择现金报价时，您通常能够比传统融资甚至 FHA 贷款更快地完成交易。 如果您使用硬通货，您可以更快地关闭。 因此，很多时候，交割日期实际上也与您购买房产的方式有关。

大卫：
是的，这个问题来自俄勒冈州的英国人，这有点令人困惑，因为她说：“显然，我宁愿早点完成交易而不是晚点完成交易，但大多数买家都处于相反的阵营。 他们想要更多时间。 你需要时间来筹集贷款，需要时间让所有组织齐心协力。 一般来说，买家希望有更长的托管期，因为他们有更多的时间进行尽职调查和准备，而卖家则希望更快完成交易。” 所以就像你说的，阿什利，一般来说，较短的时间表通常对卖家更有利，但你也提出了一个很好的观点，即你不应该这样认为。 你必须问，卖家想要什么？ 因为如果他们能够更快地出售，他们就不太可能需要再次支付抵押贷款，或者他们会更快地获得资金来购买他们想要的下一件东西。
但有时他们不想更快地出售，因为他们无处可去。 或者就像你说的，他们不想在隆冬搬家。 这就是代理商可以做的事情，他们可以使交易成功，他们可以找出各方的后勤工作，然后以对双方都有效的方式将交易整合在一起。

阿什利：
是的，我什至之前做过，截止日期可以由卖家确定。 我并没有在报价中提出我希望在 30 天内完成，尤其是在商业方面，当我写意向书时，这比坚持卖方的住宅房地产合同灵活得多可以选择截止日期，没有我需要截止的确定和困难时间。

大卫：
是的，这很聪明，因为这可以减轻卖家的很多焦虑，因为你常常不知道他们在想什么。 那里有很好的建议。
所以我们已经有大约一年没有和你说话了。 我知道你一直在和托尼一起主持房地产新秀播客，进展非常顺利。 我见过你们两个好几次了，但请告诉我你们在生命的最后一年里还做了什么？

阿什利：
其中一些大事是购买陆地上的小屋，并对这些小屋进行更新，将它们变成一种现代、迷人的体验。 我最近刚刚完成了一个 A 形框架的房产，结果非常漂亮。 这就是我去年的项目，建造了四个小屋并对其进行了彻底翻新。 除此之外，我还一直在举办关于房东的 BiggerPockets 训练营，并且只是作为一个新手投资者。 一旦我开始这样做，我就决定写一本书。 我的书将于 10 月 90 日出版，书名是《房地产新秀：XNUMX 天完成首次投资》。

大卫：
这听起来很有趣。 我们可以期待这本书里有什么内容？

阿什利：
基本上你在这本书中找到的所有内容，除了我自己的个人经历之外，你可以在互联网上找到，你可以在其他书中找到，你可以在播客上找到，你可以在报纸上找到，你可以在与其他投资者的交谈中找到。 我所做的就是利用我的经验，自 2013 年开始从事房地产以来我所学到的一切都是我开始并将其全部纳入计划中的。 所以步骤。 因此，每一章基本上都是一个步骤，它组织了你可以做的事情。 您可以在其他地方找到所有这些信息，而我试图做的就是将它们全部构建在一起，提取重要的部分，并向您展示如何获得明年的第一年房产。

大卫：
听起来像是一个蓝图。 只需遵循第一步、第二步、第三步，您最终就会得到一处房产。

阿什利：
是的。

大卫：
很酷。

阿什利：
这已经发生了。 进行训练营基本上我们在训练营中做了同样的事情。 我和泰勒·马登 (Tyler Madden) 共同主持了这个活动，有很多人来告诉我们，他们已经拥有了自己的第一套房产，或者也许他们在拥有第一套房产或第二套房产后陷入困境，然后他们继续参加训练营，他们能够根据合同获得另一处财产。 我刚刚在凤凰城参加 BiggerPockets 聚会。 托尼和我在那里做了一个现场播客，刚刚参加聚会的两个人参加了训练营，并走到我面前告诉我，一个人已经获得了一笔交易，另一个人已经获得了两笔交易。

大卫：
好的。 所以这有效，对吗？ 让我们深入探讨新投资者可能不了解的部分，这就是时间表如此重要的原因。 所以你推荐了这个 90 天的时间表，它出现在训练营中，它出现在你的书中。 您认为 90 天的时间表有助于新投资者取得进展吗？

阿什利：
我认为只需设定一个目标并为该目标设定最后期限。 因此，如果您想获得短期租赁或长期租赁，或者您想购买房产进行翻转，这可以让您有足够的时间完成并完成所有步骤，以实际获得合同下的房产。 根据您所在的州（例如纽约），您很可能不会关闭一处房产，因为有时即使您将其签订合同，也需要 90 天才能关闭该房产。 因此，根据您居住的地方，当您实际交割房产时，可能不是 90 天，但我们希望看到的是您提出报价，并且您在 90 天内根据合同得到了一些东西。

大卫：
好吧，酷。 因此，让我们深入了解此过程中实际发生的情况，并从您实际签订合同的时间开始。 因此，一旦房产签订合同，很多人就认为工作已经完成，“耶！ 这是合同上的，我买的。” 不，你做到了。 这是一步，也是真正工作开始的地方，首要任务之一就是尽职调查。 那么，当投资者开始对他们刚刚签订合同的房产进行尽职调查时，您建议他们做什么？

阿什利：
在我们开始讨论之前，我只是想强调一下，真正达成交易是多么重要，这令人兴奋，让人感觉如释重负，但我发现很多房地产合同都让你做到这一点寻找交易的重点，如何寻找交易，分析交易，然后提出报价。 但很多人并没有强调在你根据合同拿到房产后在交割之前你会做什么。 因此，这就是我在书中花了很多时间来解释的地方，我有一个收购清单，我将其放入书中，然后更深入地研究每一件事。 所以一个非常重要的部分是你的尽职调查。
在过去的几年里，我们看到很多人放弃了对房产的检查，他们只是提出要约，并没有真正完成任何尽职调查，但只要有足够多的尽职调查是可以完成的对财产进行实物检查。 您还可以在计算机后面进行尽职调查，以查找信息和数据。 因此，其中一些事情是核实财产税，获取保险报价，了解保险费是多少，您的财产需要什么类型的保险，然后您还可以让您的产权公司进行产权工作并查看过去对该财产的所有权是否有任何留置权或判决。 然后，您还可以前往县书记员办公室或市政厅与执法人员交谈，特别是根据财产的类型。
因此，我正在研究农村地区的土地房产，在那里你会遇到房产上有化粪池和水井，而且它没有连接到公共设施。 因此，实际上需要进行一些尽职调查，以查明该县上次检查是什么时候？ 出售时需要县里出来检查吗？ 需要更换吗？ 需要花多少钱？

大卫：
在我购买的第一处房产中，没有人告诉我房产税比他们估计的要高。 事实证明这是一个区域，我们在这里称之为梅洛罗斯。 我不知道你们是否有这个，但这是为支付已创建的学校而征收的额外税款。 特别评估可能是一个技术术语。 我原以为每个月的税费是 140 美元，结果是 450 美元左右。我花 300 买的房子每月税费超过 195,000 美元。 它不像超级昂贵的房地产，税收那么高，它压垮了数字，我什至不知道会发生这种情况。 我不知道有些房子的税率可能比其他房子高。 这是您所说的投资者需要注意的事情之一吗？

阿什利：
是的，而且在纽约州，他们有 STAR 储蓄计划。 这是您的主要住所，您可以获得该房产的税收抵免。 如果您是农民或将土地出租给农民用于农业目的，您可以获得财产税折扣。 如果您是退伍军人，也同样如此。 因此，如果您去征收房产税，您需要知道现在谁实际上住在该房产中以及该房产是如何持有的，因为您可能会看到那么低的房产税，但没有意识到被扣除的 STAR 储蓄金额实际上是因为他们住在房产中，而你将使用投资房产，然后它就会增加。

大卫：
完全正确。 当我第一次开始销售房屋时，我会为客户做的一件事就是将房产放在县税务评估员的网站上。 所以你要寻找评估员的包裹号码。 这就是APN的意思，如果你听说过APN这个词，或者你只要输入地址就可以找到该房产，这实际上是公共信息。 您可以看到您的邻居缴纳了多少税款，您可以看到任何人缴纳了多少税款。 它会显示，好吧，这就是县或州将收取的实际金额。 然后这是你所有的特殊评估，你会得到这个，你会得到这个，你会得到这个，你会看到个人财产的税收是多少，我假设这就是如果是主要住宅房主，则会显示 STAR 评估或回扣。

阿什利：
是的，所以这是您可以实际查找财产税的好地方。 您可以访问县GIS测绘网站。 因此，只需在您所在的县进行 Google GIS 地图绘制，这是一个免费网站，显示地图，然后显示地块，您实际上只需单击地块或进行搜索即可。 你可以访问你所在城镇的网站，很多时候他们都会在那里找到它们。 我投资的一些乡村城镇连网站上都没有，你必须亲自去评估员办公室拉。 还有其他付费网站，例如 PropStream，每月 99 美元，您可以在那里缴纳财产税。
只要确保您正在验证财产税，特别是如果您在 MLS 上购买，或者即使卖家只是告诉您财产税是多少，请确保您去实际验证该数据并且您是也获取有关它的最新数据。 因此，如果房产税是一年多前的，请确保您也征收新的房产税。

大卫：
是的，许多地区在出售时都会重新评估税收。 因此，在我见过的一些地方，税务评估员每隔 10 年或类似的事情就会进来并说：“这是房产的价值。” 他们据此重置了所有税收。 但在大多数地区，当财产易手时，他们会重新评估。 所以购买价格就在那里。 第一栋房子发生的另一件事是，它于 2006 年作为新建房屋以 595,000 美元的价格出售。 我以 195 的价格购买了它。因此，尽管我最终支付的税款比我根据 195 计算的预期要多，但他们在通过托管流程结束时向我收取了大量税款，因为他们的评估价格仍然是 5 95。 然后当它被卖掉时，税务评估员进来了，他说：“好吧，它值 195。” 这是税收的三分之一。 这家伙会比其他人付出更多的代价。
但他们已经在托管处从我那里收取了更多的钱，所以他们应该退还给我。 这种情况并不常见，但他们所做的是将支票发送到物业而不是我，而我的租客实际上伪造了支票，兑现了它，然后用我自己的钱连续三个月向我支付租金退税。 所以不，当您购买房产时，当您查看当前的税费时，它们是购买价格的百分比。 在大多数情况下，您购买房屋的费用可能高于卖方购买时支付的费用。 所以你的税会更高。 你不能看到确切的数字就说那是我的税。 您必须查看购买价格的百分比。 这与你让新人做这部分时教他们的方式相似吗？

阿什利：
是的，我认为提取信息的财产税的另一个重要部分是你的公用事业公司也在核实他们所说的水和污水处理费，特别是如果你要支付其中的一部分作为房东。 还可以了解正在使用哪种实用程序。 因此，在我居住的地方以及我投资供暖的区域，它可以是丙烷，可以是天然气，也可以是电力，或者我实际上刚刚买了一座房子，里面只有三个燃木炉子财产。 因此，房屋供暖方式和不同的公用事业公司以及不同的公用事业公司有非常不同的方式。 因此，在尽职调查过程中，不仅要核实房产税，还要核实房产上有哪些类型的公用设施，以及它们的金额。
因此，如果一处房产隔热不好，热量从房子里抽出来，而燃气费非常高，即使你不支付燃气费，当你让租户进入该房产时，他们很可能会问你：“你知道该房产的平均水电费是多少吗？” 您可以通过致电公用事业公司并询问平均值来获取此信息。 他们无法准确地告诉您某人的账单是多少，但他们可以为您提供六个月或一年的平均账单。 确保您选择全年，尤其是您居住在季节不同的地区。 因为如果你在秋天打电话，并且你得到了最后六个月的时间，那么那将是夏天。 因此，您希望了解全年的平均账单是多少。 但这肯定会影响租客入住。 你也许可以欺骗某人并锁定他们一年的租约，但如果他们因为房产隔热不好而承担超高的水电费，那么他们很可能会在那一年之后搬到更便宜的地方。

大卫：
这是一个很好的观点。 现在，当你完成了一些工作之后，你必须弄清楚是否正在进行康复治疗。 每个房子都有康复中心吗？ 有些房产有修复服务吗？ 您如何建议书中的人对交易的康复部分进行尽职调查？

阿什利：
是的，最简单的部分是，您可以在提供房产之前就让承包商通过，但有时这是不可行的。 因此，在您的尽职调查期间，在您关闭该房产之前，您需要做好一切准备，以便在您关闭的那天，您准备好对该房产采取行动。 如果你得到许可的话，这可能是可能的，我总是把它写进我的合同中。 即使我没有获得银行融资，我也会在那里设置应急措施，以便我可以获得承包商和/或评估。 这样，如果我最终进行融资或硬通货或其他事情发生变化，我仍然有机会让某人进入该房产。 对于评估师或承包商来说也是如此。 这通常不是问题，因为我购买的大部分房产已经空置。
如果有租户，那么让卖家同意这一点可能会更困难，或者如果他们主要住在那里的话。 但这总是值得询问和尝试的，这样您就可以让承包商了解比您预算更全面的估算。 因此，当您在进行检查甚至在报价之前进行展示时，请尽可能多地拍摄照片，然后拍摄整个房子的视频，这样您就可以回顾并真正制定预算，例如好吧，房子里有 13 个窗户，它们都需要更换。 这是窗户的成本和投入的劳动力量。 您可以逐个房间进行检查，真正制定出您的估算并确定工作范围，然后将其交给承包商。
因此，即使你无法让他们进入房产，你也可以向他们发送视频、镜头、工作范围，他们至少可以给你一个大概的想法。 然后，当您关闭时，您将能够让他们直接进入物业并希望让他们排队。

大卫：
这是很好的建议。 我经常听到人们感到沮丧，“我的承包商在我进行的 XNUMX 天尽职调查期间无法走动房子。 我必须退出。” 我只是认为这很疯狂，因为大多数时候他们无法为您提供超级详细的信息。 但在《远距离房地产投资》中，当我写那本书时，我谈到了当我不在该地区时我是如何做到这一点的。 我最近已经做到了。 我在佐治亚州蓝岭买了一套房子或者你提到的一间小屋。 你要买那两个。
当我们在那里时，我实际上教我的经纪人当我不在这里时如何做到这一点。 我不会参与所有这些事情，所以拿出你的手机，拍一段视频，穿过车库，慢慢地看这些部分，然后说，“这就是他想知道的。 我们可以在这里放一间卧室吗？在这里放一间卧室吗？ 我们把浴室放在哪里？ 我们想要推倒这堵墙。” 他还拍摄了整个过程的视频，以防承包商试图弄清楚在这种情况下是否会出现承重问题？ 然后我们走上车库的楼梯，到了他们基本上设置了一个生活区的地方，我们展示了这就是这里的装修效果，我们希望你在楼下匹配它。
他给了我一个非常紧张的预算，告诉我仅仅根据视频来做这件事需要花费多少钱。 然后我关门了，然后他们进去说：“哦，好吧，既然我们已经看到了这处房产，那么我们必须做一些调整。” 但我不需要他们来走完全程。 它比我想象的要简单得多。 很多人甚至没有想到拍摄视频然后在人们不在场时将其发送给他们。 这和你买东西时的方法类似吗？

阿什利：
是的，绝对是。 一个常见的问题，你说过有时你无法让你的承包商出去，我最近在菜鸟身上看到了很多这样的情况，他们无法让承包商来到房产，特别是如果他们没有甚至还没有关闭该房产，或者他们甚至还没有签订合同，但他们是新投资者，他们只是想尽可能采取一切预防措施。 因此，您可以做的一件事就是您可以向承包商付费来完成它。 因此，如果您不确定是否要使用它们并且遇到困难，您可以得到它。 但我一直在做的是建立自己的工作范围。
因此，如果您有一些知识，或者您有一个有知识的人，也许他们不是承包商，或者实际上不能为您做这项工作，但他们可以为您巡视房产并进行扩建，这就是您需要的东西要做的，建立工作范围，然后将其发送给承包商。 因此，您不需要向承包商询问他们将做什么的详细估计。 您将向他们发送工作范围并让他们填写行项目。 然后，如果您将其发送给三个不同的承包商，那么您就会得到非常可比的估计，因为您实际上已经建造了它。 然后我相信你也会得到反馈，他们会给你一些你错过的东西，诸如此类的东西。 但这也会告诉你谁实际上是一个优秀的承包商，他们也在照顾你，他们会提供他们的意见。

大卫：
当您可以排队时，您对让您的承包商和房屋检查员在同一天去有什么想法？

阿什利：
我不知道。 其实我从来没有想过这个问题。 我从来没有这样做过。 我的意思是，我不认为它有什么缺点。

大卫：
希望发生的情况是房屋检查员看到一些东西，他会说：“嘿，这需要修复。” 但承包商可能不知道这个插座无法正常工作，或者嘿……通常，您会发现插座接线方式错误，或者实际的配电板设置不正确，或者管道很奇怪。 他们会说：“是的，这很奇怪。 为什么它从这里跑而不是从那里跑？” 如果需要做某事，他们可以让承包商将其纳入工作范围。 相反，承包商可以说：“这看起来很奇怪。” 他也许可以让房屋检查员检查螺柱是否放置在正确的区域或者接线是否错误。
这是我在佛罗里达州杰克逊维尔大量投资并一次购买很多房子时学到的技巧之一，如果我能让他们同时进行演练，那么协调起来就不会那么困难。我的经纪人试图弄清楚如何让卖家同意这一点，然后他们互相较量，这只是给了我更多信息，让我在尽职调查期间进行审查。

阿什利：
是的，这是一个很好的观点，因为这样你只需让他们一次来就可以进入该房产一次。 然后，如果由于某种原因有人无法做到这一点，您可以将检查报告发送给您的承包商。

大卫：
是的，那绝对是……我们也总是会这样做。 我们会说，“嘿，看看这个，告诉我你认为你可以做的最便宜的事情。” 因为如果他们要花 9,000 美元来解决一个小问题，我可能不会让他们这样做。 但有时他们会打开墙壁，或者无论如何都会移动东西，他们会说，“哦，是的，当我们在那里时，我们会解决这个问题。” 而且你甚至不需要支付任何费用，如果你不得不专门请一个水管工来解决这个问题，他们可能会收取五英镑，因为他们必须切入你的板岩并移动东西。 但如果您无论如何都要演示浴室，则可以修复报告中显示的内容。

阿什利：
如果您打算要求卖家降低价格或支付检查中出现的某些物品的费用，这也很好。 因此，有了承包商的帮助，您就可以很快获得估价，以便与卖方重新谈判。

大卫：
比在谈判过程中试图让您的承包商去同一处房产三次以获得对新事物的估算要好得多，这对于您放置某些东西后可以很好地延续到流程的下一部分在合同中，它正在谈判。 对于如何谈判签订合同，您有什么建议？一旦签订合同，您有什么建议？您可以做什么来节省一些钱？

阿什利：
是的，我最喜欢的东西，所以确实有两种不同的情况，你在市场外或在市场上，我认为谈判场外交易要容易得多，因为你可以直接与卖家联系那里没有中间人。 所以在这种情况下，我通常会写一份意向书，其中说明合同的基本条款、购买价格、房产、卖方信息、我的信息以及协议条款和任何意外情况，我喜欢将其发送给他们并在 24 小时内与他们见面。 所以我和他们安排了一次会面，我会在前一天晚上发送，然后我就去和他们坐下来。 我自己有一份副本，我有一支笔准备好写下内容并开始进行更改。 所以我喜欢面对面地谈判，问他们：“你犹豫的事情是什么？ 你不喜欢什么？” 而且你会发现很多信息。
有一位卖家告诉我，他不想这样做，他有点不客气，他说：“你知道，我每个月只需要 2,500 美元，这就是我所需要的。” 那么我做了什么？ 我倒着工作。 我做了 25 年的卖家融资，摊销率为 3.5%，这达到了他需要的 2,500 美元。 这对我和他来说都很有效，但如果不进行对话和倾听，我永远不会知道这一点。 所以我认为人们出售或出售对他们很重要的东西有很多不同的原因。 因此，如果你能与他们面对面交流，我认为当你谈论意向书中的内容、什么对他们重要、什么对他们不重要时，会更容易阅读它们。
然后它也给了你一种选择的机会……所以我总是在放映期间这样做。 我总是问他们是否有兴趣进行卖家融资。 如果答案是否定的，那么我就会说：“哦，我不知道你是否告诉过你的会计师、你要出售的注册会计师，他们是否建议了这样做的税收优惠。 那只是让他们稍微振作起来。 然后就好像，你知道，总是有一些小事。” 好吧，我不知道，我想我可以和他们谈谈。” 并且，“哦，是的，你应该这样做。” 税收优惠有很多。

大卫：
您能简单分享一下吗？ 人们可以告诉卖家哪些好处以及为什么他们可能想要使用卖家融资？

阿什利：
首先，应税收入分布在他们支付的贷款协议的有效期内。 因此，他们不会因为预付一笔钱而受到沉重的税收打击。 这通常是人们最重要的事情。 但如果他们年纪大了，他们的前辈也会有固定的稳定收入。 我见过很多像这样的老卖家，而不是……特别是在露营地，我一直在寻找露营地，他们已经习惯了每月的收入进来，并让他们一次性付清，现在他们想要保持在他们习惯的月收入范围内，这可以通过长期租金看到。 但最大的税收优势是，他们在第一年不会受到税收的严重打击，而且税收会分散。

大卫：
是的，他们并不是一次性完成全部收益。

阿什利：
是的，我认为很多卖家也在努力创造世代财富。 他们也看到了当我去世时的价值，这些付款只会传递给我的孩子、我的孙子孙女等等。

大卫：
非常好的一点。 好的。 现在如果有人通过房地产经纪人买房子怎么办？ 对于如何通过代理人进行谈判，您对他们有什么建议？

阿什利：
我认为这取决于您对代理人的意见的信任或重视程度以及您的代理人将为您工作的程度。 我曾经遇到过这样的情况：我使用的自己的经纪人让我对我所要求的事情感到尴尬。 所以我认为事情很容易变得混乱。 他们从买方到他们的代理人，再到卖方的代理人再到他们。 然后，如果你真的根据合同得到它，在纽约州，我们必须使用律师，然后你也把律师放在中间，然后它实际上要经过六个人。
所以我认为进行这样的对话要困难得多，这就是为什么我总是把一切都写在纸上。 我把它写成我想要的样子。 因此，如果我在报价中要求卖方融资，我将写出摊销时间表。 我会说，“这个月，我想花这么多钱购买它。” 但在五年内，您将赚取 X 金额的利息。 我把它摆出来。 我不依赖任何一个代理人来解释这一点，甚至认为这是它的一个好处，并表明他们实际上会通过接受卖方融资来赚更多的钱。

大卫：
是的。 你让我思考为什么当特工介入时事情会变得如此复杂，因为你是完全正确的。 这是一个好点。 我意识到，当您与代理商打交道时，有些事情会成为“行业标准”，其中一些会因地区而异。 例如，在北加州，卖方支付财产转让税而买方支付产权和托管费是很常见的。 但在北加州的某些地区，产权费用和托管费用均分。 当你在湾区、中央山谷或南湾时，情况会有所不同。 所发生的情况是，这样做没有正确或错误的方法，但是向卖家提供信息的上市代理会将其涂上颜色，就像他们在要求一些不正常的东西一样，他们很贪婪。 他们希望你为此付出代价。 按照惯例，他们应该为此付费。
所以现在，对房地产一无所知的卖家会说：“哦，他们在敲诈我。” 现在他们坚决反对，“不，我们不会这么做。” 代理人会说：“是的，没错，我会帮你省钱。” 然后他们去找买方代理人，他们说他们不会这样做。 买家经纪人去找你，你会说：“是的，再去谈判吧。 这是荒谬的。 他们应该让他们改变主意。 那是你的工作，对吧？” 现在，买家的经纪人会说，“呃，如果我逼得太紧，他们就会退出。 如果我不够努力，我的客户就会生气。” 然后你，买家不知道挂牌经纪人和卖家之间正在进行什么对话。 然后，当你加上想要提供帮助的叔叔、想要保护孩子的父亲以及参与其中的律师时，每个人都有自己的一套他们认为应该遵循的价值观，那么做任何事情都变得非常困难根本就没有谈判。
然后，当你直接去找卖家时，并不存在你想要努力克服的所有这些预设的做事方式。 它是，“这就是我向你提供的。 这对你有好处吗？” “有点，但这对我来说更有利。” “好吧，让我看看是否可以以一种对我有利的方式构建它。” 而且干净多了。 你并不具备所有与如何冒犯某人相关的传统。
我在想，在某些亚洲文化中，当你结识新朋友时带上小礼物是非常传统的，而我不会带小礼物出现。 我从来没有想过这个。 我们从不这样做。 所以你很容易冒犯别人，这种情况在房地产销售中经常发生。 然后你加入不同的经纪人，他们有不同的做事方式，不同的MLS有不同的事情，不同的产权和托管公司的设置也不同。 有很多方法可以让人们心烦意乱。 而双方只是听到对方不同意，然后双方都会非常生气。 这就像电话游戏一样，事情可能会变得混乱。 那么，这是您喜欢直接联系卖家的方式之一吗，因为您可以避免这一切？

阿什利：
是的，但我确实不得不说，有时拥有经纪人绝对是一种优势，因为他们可能是其他经纪人的朋友，或者他们很了解他们。 即使有时这看起来不道德，有时代理商也会暗示或提供有关卖家的事实，而其他提供报价的人可能不知道或类似的事情。 或者，即使你们都想要不同的价格等等，代理人代表买方或卖方，不同的代表，他们都想出售房产。 他们的最终目标都是关闭该房产以获得佣金。 因此，有时会达到某个程度，代理商需要更多地合作才能完成交易。 这可能是一个巨大的优势，因为买方和卖方的代理人都会尽其所能来促成这笔交易。
所以我已经看到了这一点，特别是当像谈判这样的事情一拖再拖或者出现问题时。 我有一份合同下的房产，我正在为其融资，我正在进行评估。 除非车道被犁过，否则估价师不会出来查看房产。 卖方绝对拒绝犁车道。 因此，房地产经纪人提出分摊铲雪机司机的费用，因为他们都想推动交易并完成交易。 犁司机实际上被困在车道上。 又花了 400 美元把他从车道上拖了出来，结果变成了一件可怕的大事。 但就像那里一样，如果只是我与卖家谈判，有时我会很固执，以至于我最终可能不会掏钱来支付犁司机的费用，但我认为这就像，这绝对是一个拥有代理商的优势在于，他们决定实际合作，以最有利于买卖双方完成交易。

大卫：
我见过类似的事情发生，但毫无客观意义。 假设卖方不想支付 500 美元来清理车道，但他们花了 90 天才签订合同。 他们还要再等 90 天才能找到另一个买家。 他们将花费 7,000 美元或更多的抵押贷款来度过这段时间，而不是花费 500 美元来犁自己的车道，以便评估师可以进入房产。 但他们很顽固，我不会让步，买家也可以这样做。 完全正确。 作为代理人，你所做的很多事情（尽管这很奇怪）是与另一方谈判，但你经常与自己的客户谈判。 你试图让他们看到他们的情感决定是多么荒谬。
就像我们是卖家一样，买家愿意花1.2。 我就是在那里谈价格的。 它估价为 2,000 万美元，买家仍然会购买它，买家只是希望卖家修复一些木腐病，一件价值 200,000 美元的东西，他们会说，“我不会给他们任何东西。” 你会说，“你确实意识到他们多花了 200,000 万美元，但下一位评估师很可能不会告诉你这一点。 你可能会赢得这场战斗，然后以估价 XNUMX 万的价格出售你的房子。 你愿意用 XNUMX 万来冒险。” 他们就像，“哦，好吧。 我没有考虑过。” 因为人们不会思考这个问题。 他们非常情绪化，优秀的经纪人绝对可以为疯狂的事情带来一些曙光。
我认为有购买房地产经验的人通常也会对人际交往有经验。 人们认为学习房地产投资可以减少数字。 伙计，这就像基础知识。 这就像超级基础知识。 这只是运球和投篮。 它并不会让你擅长篮球。 人类和心理学是你真正赚钱的地方，尤其是当你与人打交道时。 对于那些试图进入房地产投资领域、可能正在努力理解如何更好地沟通或如何正确呈现信息的人，您有什么建议？

阿什利：
第一件事是读《你没有在听》这本书。 我必须让制片人在节目笔记中加入，因为我不记得作者了，但我认为那本书正是你刚才谈到的，是理解某人的感受，阅读他们的情感，并实际上倾听他们的意见，而不仅仅是立即做出回应并试图与他们合理化。 很多时候，人们只是想被理解，只是想被倾听。 如果你真的在倾听，你也许会看到一些潜在的东西，这些东西将帮助你真正解决和解决问题，而不是试图与他们合理化或真正了解发生了什么。
我推荐的另一本书是杰·贝尔（Jay Baer）的《拥抱你的仇恨者》（Hug Your Haters）。 这是一本基于客户服务的书，但我认为这对任何人来说都是一本很好的读物。 因此，无论有人给你建设性的批评或不好的反馈，还是你正在与一个难相处的卖家或难相处的客户打交道，这只是通过如何处理这种情况的步骤。 说是善意地杀死他们，有点夸张了。 它只是显示了当有人几乎攻击你或与你争论时的所有这些情况，尤其是当你正在谈判如何处理这种情况并最终让他们感谢你时。
在这两本书中，我认为这些书都是很棒的读物，但这些年来我在与人交流方面学到了很多东西。 我现在想，我和这位投资者一起工作了将近八年，甚至更长。 我们经常嘲笑我已经走了多远。 我一开始是一名物业经理，只与租户打交道。 我会变得如此慌乱，我会不知所措。 现在只是处理不同的情况，保持冷静，冷静，镇定，真正思考如何应对，因为你可以学习如何读懂人和所有这些事情，但你将无法真正注意到事情如果你不是自己在听他们说话并实际观察。 在你真正了解他们试图向你解释的内容的大局之前，你必须能够阻止自己立即做出反应并回去为自己辩护并采取防御措施。

大卫：
这是一个非常好的观点。 在你试图让他们了解你来自哪里之前，你需要先了解他们来自哪里，这需要一些纪律。 这不是一个自然的反应。

阿什利：
而你却用一句话说出了我所说的一切。 那本来可以更短。

大卫：
好吧，我有一个好处，就是在你给出你的答案时思考我的答案。 在那里不要对自己太苛刻。

阿什利：
这本书的一部分就是不要考虑你的反应。 就像大多数人不听，他们实际上在考虑自己的反应，这很难做到，很难做到。

大卫：
是的。 这就像我们刚从市场、刚从工厂装配线出来的底线一样，就是要采取防御措施，并试图向人们证明我们是对的，这很奇怪，因为假设自己在所有事情上一直都是正确的，这是非常傲慢的。 我们都知道学习的价值，但出于某种原因，当我们与别人交谈时，我们不会想到学习。 我们思考我们需要如何教导他们。 我们需要让他们从我们的角度看问题。 我总是用这样的例子：如果你是一名拳击手，你想击倒你的对手，但当他们举起手并且他们不累时，这是行不通的，你只会把自己打倒，然后感到疲倦。 你想做的就是让他们自己出拳。 不要试图将某人击倒，直到​​他们累了，他们不想再打架了，通常你可以通过让他们说话来做到这一点。
一旦有人说出了他们需要说的一切，他们就会把所有的话都说出来，他们会告诉你他们的感受，他们正处于人类最脆弱的时刻，那就是你想要传递信息的时候。 种子会落在最柔软、最肥沃的土壤上，而当你在人们准备好听到它之前就试图把它塞进去。 实际上它也可以为您节省大量精力。 这是一个很好的观点。 谢谢你的这两本书。 现在，转向保险。 人们在购买房屋时应该了解有关房主保险的哪些事项？

阿什利：
第一件事是找到一位熟悉执行房东政策或任何您的策略的代理人。 如果您要翻转房屋并且它将空置，那么您的保险单将与实际有人居住的房产有很大不同。 如果您拥有长期租赁房产，如果您拥有短期租赁房产，您的保险将会有所不同。 短期租赁的成本通常高于您的主要住宅，但长期租赁的成本通常可能低于您的主要住宅，因为您没有覆盖建筑物中的任何内容。 因此，与代理人就谁在这些不同领域有经验或无论您的策略是什么进行协调，并让他们真正坐下来与您一起仔细阅读保单，了解承保范围和不承保范围。
因此，就像纽约的保险单无法承保的东西是在地下室一样，经常有污水泵，用来抽出进入这些老地基的这些老房子地下室的水。 这就像大多数保单的附加承保范围一样，您必须要求添加该承保范围，这样如果污水泵没有启动或出现故障，您的保单将承保该情况。 此外，您还可以获得很多东西的折扣。 就像拥有污水泵一样，您可以获得折扣，因为如果发生洪水，它会抽出水。 所以有不同的事情，找出并询问这些折扣是什么，因为它们真的可以累加。
接下来是财产所需的任何特殊保险。 托尼·罗宾逊（Tony Robinson），我出色的搭档主持人，他在路易斯安那州购买了一套房产，他必须为其购买洪水保险，而洪水保险的价格飙升，导致他无法负担该房产。 所以这就是为什么提前了解信息很重要，这是他的第一笔投资房产，这对我们和许多听众来说都是一次学习经历，需要了解，但是有地震保险。 您可以获得所有这些不同类型的保险单，其中一些是必需的，特别是如果您获得财产抵押贷款，例如洪水保险。

大卫：
好的。 最后一个问题给你。 如果有索赔或有疑问，您是否倾向于多付一点钱来与您沟通的保险代理人，或者您是否建议人们选择尽可能最便宜的路线并找到您必须处理的在线保险代理机构通过虚拟协助或人工智能？

阿什利：
我不知道是否真的存在成本差异，因为当你雇用代理人时，你会经历……所以实际上首先，我不会选择代理人。 我会选择保险经纪人，因为他们能够向多家公司报价。 这样您就可以获得报价，然后您可以继续从那里进行选择。 这是我最大的建议。 至于做一个在线网站，我不确定，我以前从未使用过它们，他们说他们会引用你的政策并给你估计。 至于他们提供折扣，我不知道，因为实际上是保险公司发送报价，而不是实际的代理机构。 我不知道。 这是个好问题。

大卫：
是的，如果您通过在线门户网站进行报价，发送报价的保险公司通常会更便宜，因为他们不必向为他们带来业务的人支付佣金或工资。

阿什利：
委员会？

大卫：
是的。

阿什利：
有趣。

大卫：
问题是，当您通过此提出索赔时，您得不到任何帮助。 你不能给某人发电子邮件说：“我遇到了洪水，我该怎么办？” 这就是每个人都想要的。 你被迫浏览电话树，他们会说，“好吧，我们给你折扣的原因是因为我们不向任何人支付费用来服务你的索赔。” 我刚刚看到人们抓狂，从一个人到另一个人被拒绝，或者与机器人打交道，或者没有得到回复，或者与不会说英语的人交谈，只给他们一个案件编号并挂起在他们之上。
如果你不得不与保险公司打交道，那是非常令人沮丧的，这就是为什么我提出这个问题，因为这对投资者来说似乎是一种省钱的简单方法，这很有趣，因为你的保险只占你整个真实资产的一小部分。遗产预算。 每月节省 12 美元的保险计划或其他费用可能是提高利润的最糟糕方法。 但如果你有一个保险经纪人，就像你说的那样，你就有一个可以去找他说：“一棵树倒在我的屋顶上，我该怎么办？” 他们说：“我们会解决的，我们找到你了。”

阿什利：
甚至连那部分也没有。 我发现我需要与我的代理人或经纪人交谈的最大原因是因为我需要一份保单活页夹的副本，表明如果我获得该房产的新抵押贷款或某种新的融资，贷款人实际上已添加作为损失受款人，只需快速完成此操作，或者只是能够为财产投保。 这就是为什么我仔细检查并制定了这份收购清单，因为几年前我的经纪人在成交前一天给我打电话，我的房地产经纪人，“好吧，你们都准备好成交了吗？ 你把水电费换到了你的名下，你也得到了保险。” 我惊慌失措。 我只是忘记了。 发生了太多事情，我只是忘记了这一基本必需品。 并且有一个代理人，我可以立即打电话给他们发送信息并说：“我尽快需要保险。 我明天就关门了。” 并且建立这样的关系，他们会放下一切并为你照顾好一切。

大卫：
好的。 我们节目的最后一个问题。 如果有人能做到那么远，那么在关门日他们能期待什么？

阿什利：
这取决于您实际关闭该房产的方式。 所以有几种不同的方法。 在纽约州，您有一名律师。 你可以去县书记官办公室，坐在收盘台前，如果你用抵押贷款购买它，这很常见，你要去见银行的律师，你要坐下来在实际的结案表中，然后您的律师将拿走这些文件并将其提交给县书记员。
如果您所在的州不需要聘请律师，只需办理产权证即可，您可能需要去产权证办公室坐在那里签署文件，或者您可以请公证人，您可以提前去你的律师办公室，签字，他们会给你公证，或者产权公司可以派公证人给你。 你会在 Instagram 上看到很多投资者发布他们如何在度假时在海滩或餐厅签署交割文件。 所以我认为关闭已经开始改变。 就像我的律师办公室一样，在新冠疫情之前，我总是必须在交易结束当天亲自进入办公室，然后文件会在同一天被赶到另一位律师的办公室，然后文件会在同一天实际归档，我会带来支票，支票也会被带来。
现在，我昨天刚刚去签署了一处即将关闭的房产。 直到下周才会关闭。 这些资金将被托管直至交易结束，然后在实际提交给书记官办公室时才会释放。 因此，接下来五天内的文书工作，文书工作从我到买方，然后将在该时间范围内到达文员办公室。 所以有很多不同的方法。 我认为最令人兴奋的是，当你真正坐在收盘台前时，在你签名并支付支票后，你会收到钥匙，但我真的没有看到这种情况发生。 很多时候，我似乎连房产的钥匙都拿不到了。

大卫：
对，是真的。 你很少会拿到钥匙。 就像你的经纪人找到了一些方法来协调这些事情一样。 那是个很好的观点。 您建议在交割日，当人们坐下来时，假设他们已经通过了托管公司和房地产经纪人，他们没有直接与卖家合作，他们应该在自己的交易中考虑哪些事情关闭文书工作以确保其准确性？

阿什利：
因此，即使是在关门前一天或关门当天早上，您也应该前往该物业并进行最终检查、最后演练。 即使你购买的房产在合同签订期间一直空置，你也想进去看看，确保管道没有结冰，水不会爆裂，诸如此类的事情。 您仍然想要去确保该房产与签订合同时的状况相同。 所以这是你应该做的第一件事。 然后在实际结账日，查看结账报表。 如果您正在与一家优秀的产权公司或律师合作，他们应该提前将其发送给您进行实际审查。
因此，如果您购买的房产有租户，您需要确保您的租金收入按比例分配。 因此，也许租户会在第一天付款，但您要在 15 号关门，这样您将在接管该房产的 15 天内按比例分配费用，而他们则保留拥有该房产的前 15 天。 。 另外，如果有保证金，您就会收到保证金。 因此，这通常被视为对账单的信用。 因此，您实际上并没有收到 600 美元的支票，他们只是从总购买价格中扣除了 600 美元。
然后您需要确保财产税是按比例分配的，这将由我们为您计算出来。 卖方已支付仍涵盖部分纳税年度的任何款项。 这些都是大事。 然后还要注意您要支付什么样的费用，申请费，产权费，调查费（如果有的话）之类的。 并熟悉结束语的样子。 你可以谷歌一下，然后看看，熟悉一下它们的不同收费。 如果您也以抵押贷款结束，那么肯定会比您只是让律师将其放在一起进行现金交易更深入。

大卫：
这些都是非常非常好的观点。 我要补充的另一点是，这是我的清单中的内容，每当我关闭一处房产时，我的助手都会这样做，因为这种情况发生得如此频繁，我们协商的关闭成本通常不包括在内文书工作。 我总是很生气，就像有人把我搞砸了一样，直到我意识到它是如何运作的，代理人填写了附录，他们解决了。 有时，在你最终同意或更多之前，他们中的两个或三个人会反复讨论。 这些将转发给产权公司。 如果它们没有转发给产权公司，那么产权公司就无法知道，或者我应该说托管公司，就无法知道是否应该包含这些内容。 即使是这样，结束语通常是在谈判完成之前填写的。
因此，该地方的一些员工收到了一封电子邮件，上面写着“这是附录。” 他们没有阅读所有内容，或者没有仔细查看它们，他们只是看不到，哦，7,500 美元的信用应该给予买家，因为当他们最初谈判时，这并不在那里。 因此，您应该知道您应该获得哪些信用，以及它们是否是贷方信用、来自卖方的信用，或者是否相反，是否进行了调整，是否评估价格进来较低，你调整了购买价格。 不要以为结案文件会反映这一点。 作为买家，你必须去了解。 如果你说“嘿，这个问题需要解决”，那么延迟关闭也是可以的。
因此，这就是我们总是尝试将这些安排在最后的原因之一，就像您一大早就去签署文件一样。 因为如果你在下午四点做这件事，因为那时你方便或者其他原因，你试图在2:30的午休时间弄清楚，那么当天就太晚了，无法绘制新文件并获得所有批准，现在交割推迟了一天，这可能会把事情搞砸。 因此，仍然有人参与将这些东西放在一起，并且人类会犯错误。
好吧，阿什利。 嗯，这太棒了。 非常感谢您与我们分享这么多的知识、智慧和时间，特别是关于如何为没有或没有很多房产的人获得房产。 在我们让你离开这里之前，人们在哪里可以找到这本书？

阿什利：
你可以去BiggerPockets书店。 如果您在 10 月 XNUMX 日（即正式发布时间）之前订购，您将获得一些预购奖励、一堆工作表以及我多年来整理的大量表格和文件。 但您也可以获得一个机会，得到托尼和我的实际指导，并且它实际上会被录制并在房地产新秀播客上现场播放。 因此，您会从我们这里得到一些帮助，并且实际上您也将成为播客的嘉宾。

大卫：
惊人的。 所以去检查一下吧。 除非你拥有一百万套房产，否则就去看看阿什利的书，了解如何获得更多。 如果您已经拥有几处房产，请了解如何做得更好，对吗？ 就像我们在节目中谈到的那样，有很多方法可能会犯很大的错误。 因此，如果您在今天的节目中听到任何内容并想，“哦，我不会那样做。” 去拿本书看看还有什么是你可能不会做的。
非常感谢您抽出时间，阿什利。 我知道你是个大忙人，所以我会让你离开这里。 伙计们，如果您喜欢阿什利的节目，请去房地产新秀播客上看看她。 阿什利，人们还能从哪里找到更多关于你的信息？

阿什利：
您可以通过bigerpockets.com（我的个人资料）或Instagram（@wealthfromrentals）与我联系。

大卫：
您可以在 Instagram 或 YouTube 或其他任何地方找到我，@davidgreene24。 好的，谢谢阿什利。 祝您图书销售顺利，我们很快再见。