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越来越多的房地产投资者正在探索收盘价的另一边会是什么样子。我的意思不是成为卖方,而是成为贷方。随着利率上升,您可以通过融资或购买短期票据轻松赚取两位数的利率。
想象一下,投资房地产,您不需要管理康复、签署个人担保或与租户打交道。如果出了问题,除了你之外,其他人也会在你损失一美元之前先损失他们的钱。听起来不错,对吧?
那么,您究竟如何成为贷款人呢?怎样才能借钱赚钱呢?人们借贷时如何赔钱?最后,有没有办法成为被动贷款人,这样您就可以坐下来从活跃的房地产投资者那里赚取被动收入?
在过去的五年里,作为领导者,我已经提供了超过 500 亿美元的贷款 阿罗哈资本,一家全国性的贷款机构,专注于为住宅投资物业提供融资。在圣地亚哥举行的 BPCON22 上,我与 BiggerPockets 社区成员进行了多次对话,他们提到拥有大量现金储备,而这些现金储备没有再投资到下一笔交易中——为什么?因为他们从修复和翻转、BRRRR 或交钥匙租赁策略中获得的理想利润或现金流在他们一直投资的市场中不再能够实现。由于不知道何时能找到下一笔交易,许多人很高兴学习如何投入他们的资本作为被动私人贷款人。
作为贷款人,你能获得两位数的回报吗?是的当然。作为贷款人你会赔钱吗?你一定可以!在本文中,我们将解析成为贷方所需的条件,包括:
- 被动贷款与主动贷款
- 贷款人如何赚钱
- 贷款人如何赔钱
让我们开始吧。
被动贷款与主动贷款
我可以直接告诉你,如果方法得当,民间借贷绝不是被动的。
您必须找到符合您标准的合格借款人和可接受的交易,提供有竞争力的条款,然后保证借款人的经验、流动性和信用度。您还需要承保 原样价值 (AIV) 和 修复后价值(ARV) 以及详细的修复预算,以确保项目有适当的利润率供借款人赚钱,或者如果是租赁退出,则该房产以利率/期限再融资产生现金流的可能性。
这只是开始。在为贷款提供资金之前,您需要确保产权保险单和财产保险可以减轻您作为贷款人的风险,然后制作包含所有业务条款和贷款人保护的贷款文件,同时遵守州特定的合规要求。
现在贷款已到位,您应该确保满足康复时间表,并可能向借款人发送额外的资金以支付费用。在此过程中,您需要向借款人核算并向其收取利息。
另外,还有机会通过投资房地产票据或由专业投资房地产贷款公司管理的房地产债务基金来被动借贷。这使您可以获得类似于通过直接民间借贷获得的年度回报,同时通过利用贷方的运营基础设施、专业知识和交易流程获得被动投资收益。
例如,Aloha Capital 拥有 20 多名全职员工,全部具有房地产贷款和投资背景,专注于寻找、承销、发放和服务贷款。 Aloha 为投资者提供通过房地产票据获得 8% 至 14% 的回报 Aloha 被动笔记平台,被动投资者可以选择已经承销和发行的票据,购买它,并在 Aloha Capital 提供贷款服务时放松身心。
此外,投资者还可以通过以下方式获得多元化的短期贷款组合: 阿罗哈有限公司收益基金,其年回报目标为8%,无禁售期,并拥有7年的业绩记录。此外,还有其他机会获得票据投资,例如您可以拥有一小部分票据的众筹平台,以及为需要贷款的借款人和对民间借贷感兴趣的个人提供经纪服务的私人贷方媒人。
贷款人如何赚钱
如果您有资金,贷款是获得高收益回报的好方法。为投资性房地产提供短期贷款的贷款人每年可以获得 8%-15% 的利息,以及 0%-3% 的贷款发放费。此外,如果贷款逾期,您可以收取延期费,如果贷款违约,您可以每年收取20%或以上的违约利息(实际最高利率取决于各州高利贷法律)。
虽然这个范围很大,但在当前的房地产环境下,两位数的年回报率位居第一,并且借款人在交易中拥有股权,这是相当标准的。
为清楚起见,在房地产出借标的财产的情况下,第一头寸或留置权由基础抵押品担保。这意味着,如果借款人拖欠您的贷款,您作为贷方可以扣押抵押品,通过取消抵押品赎回权来收回您的资本和未付利息。如果您是初级贷款人,您无法取消抵押品赎回权,并且您的贷款本金只有在第一名贷款人全额还款后才能使用。尽管作为初级贷款人您可能会获得略高的利率,但如果借款人违约,您的本金损失风险就会大大增加。
贷方如何赔钱
我们已经讨论过作为贷方赚钱。现在,我们来讨论一下如何不损失金钱。
作为贷款人,最好拥有第一位置留置权,您可以创建一张本票,并通过担保工具(通常是抵押贷款或信托契约)以财产作为抵押,并且理想情况下,这笔贷款有担保人的个人付款担保(s)。
那么,作为贷方,你怎么会亏钱呢?以下是最常用的三种方法:
1. 没有处于第一的位置
有时,借款人无法执行修复、出售或出租房产的计划。或者发生他们不再能够偿还债务的情况,或者他们的康复预算不足的情况。在这种情况下,第一位置的贷款人将采取行动,确保通过取消抵押品赎回权、代替取消抵押品赎回权的契约、暂缓或其他方法收回全部或大部分资本。
如果您不是这种情况下的第一位置贷款人,那么您就是初级贷款人,您有两种选择:
- 全额偿还第一位置贷款人,包括本金、未偿利息和违约利息,成为第一位置贷款人。
- 准备好失去部分或全部本金。为什么?因为违约利息、延期费用和法律费用很快就会增加,而第一位置的贷款人首先会得到全额付款!
2. 向经验有限、信用程度较低或流动性不足的借款人提供贷款
我认为这是导致贷款拖欠和违约风险的三个主要因素。您应该在其中三个类别中的两个类别中寻找符合您标准的借款人。如果他们仅符合某一类别的资格,您应该要求一位额外的担保人来满足您的要求,或者转交交易资金!
3.忽视借款人的退出策略
理想情况下,作为贷方,您了解所贷市场的动态以及借款人的退出策略。如果您不根据借款人可用的贷款退出选项来调整利率、费用和杠杆,那么您可能会遭受损失。如果房产需要出租而不是出售,您的贷款到位后房产现金流是否充足,或者借款人是否能够 再融资 进入另一笔贷款?如果你不知道,就不要资助!
结论
总之,只要有机会获得资本,任何人都可以成为私人贷款人。但只追求民间借贷的回报而不积极规避陷阱可能会导致损失而不是收益。
像大多数房地产策略一样,您可以成为 被动 或活跃的贷方。我希望这可以为我们提供一些视角,让我们了解与合适的贷款合作伙伴合作的被动贷款如何实现收入和风险缓解的完美结合。如果您单干,我希望您在为第一笔交易提供资金之前考虑避免亏损的三种方法。
本文由阿罗哈资本呈现
Aloha Capital 为住宅房地产投资者提供有竞争力、透明和可靠的贷款给全国活跃的房地产投资者。 我们为 Fix & Flip、BRRRR、短期租赁和多户型投资者提供短期过桥贷款,以及针对单户型、联排别墅、公寓和中小型多户型物业的仅长期利息和摊销贷款. 我们还向特定建筑商和出租投资者提供填充式住宅物业的垂直开发贷款。
通过我们认可的投资者基金和直接票据投资门户,寻求被动收入的投资者可以通过由 Aloha Capital 发起、承销和服务的票据获得高达 12% 的年化回报。
BiggerPockets 的注释: 这些是作者撰写的观点,并不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/earning-double-digit-returns-through-private-lending
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