桥梁 2023年房地产市场预测 听起来像这样,“天塌了! 卖掉一切! 明年房子值1美元! 这就像 2008 年一样!” 看看那些像这样预测的人的记录。 这些是 相同的预报员 谁 一直在预测崩溃 会在某个时候发生 在过去十年. 现在,空气中弥漫着一丝恐惧,主流房地产记者会竭尽全力让你相信我们正在重演 2008 年。 然而,这远非事实。
但是,如果没有数据,我们如何预测 2023 年的房地产市场呢? 哪里有数据,哪里就有 戴夫迈耶, BiggerPockets 数据和分析副总裁兼主持人 在市场上 播客。 Dave 和他的团队最近发布了“2023 年房地产投资状况报告,“ 这使 您需要的所有房地产市场数据 到 2023 年成功投资。其中,Dave 分享 怎么 2022年房地产市场 翻转 一旦美联储加息,供给和需求受到了怎样的影响,以及 我们对 2023 年的期望.
戴夫还将检查 三种投资策略 他觉得更合适 2023 年投资包括一个 完全被动的投资方式,现金流和升值组合,以及买家如何 利用这个市场 以极低的折扣获得交易。 虽然我们无法预测未来,但我们可以为您提供最好的见解,让您了解您可以做什么 2023年积累财富. 所以关掉主流的恐惧预测,收听旨在让你变得更富有的真实新闻!
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大卫:
这是 BiggerPockets 播客节目 718。
戴夫:
如果你所在的市场工资没有上涨,那么人们愿意支付的房租只是心理上的限制。 它只能是X百分比。 通常,他们收入的 30% 可以用于出租,所以我完全同意在混合型或升值型城市中,租金会上涨。 我不知道这是否一定意味着他们将永远达到这些现金流城市往往支持的现金流,但就我个人而言,我认为这是更好的选择,因为你不仅仅押注于现金流或升值或只是租金增长。
你得到了一点点的一切。 您不知道这三者中哪一个可能表现最好,但无论发生什么,您都会受益。
大卫:
大家怎么了? 我是 David Greene,你今天在这里主持 BiggerPockets 房地产播客,还有我最喜欢的联合主持人之一,就是 Biggerpockets 自己的分析副总裁 Dave Meyer,他为你带来了精彩的节目。 首先,戴夫,你今天好吗?
戴夫:
我很好。 录制这一集我玩得很开心。 我认为人们有很多期待。
大卫:
你做得很好,因为如果你们一直听到节目的结尾,你就会明白为什么这是一个关于一个非常困难的话题的精彩节目,我们所有的竞争对手都在回避这个话题,因为他们不除了尖叫之外,我不想谈论 2023 年将要发生的事情。 天要塌了,要不就装作什么都没发生,把钱给我,我教你怎么投资房地产。 在这里,我们不是关于那种生活。
戴夫:
绝对不是,也许我们应该在展会上讨论这个,但我认为人们正在避免风险的概念。 他们看到市场存在风险,这是事实。 我相信市场存在风险,但风险是回报的平衡。 所以,你必须了解风险,这样你才能获得回报和机会。 我认为在节目中,我们真的谈到了这一点。 我们非常具体地讨论了风险是什么,以及您可以降低风险并利用来年可能出现的机会的一些方法。
大卫:
这是完全正确的。 所以如果你一直很好奇,如果你很沮丧,如果你只是想了解现在房地产市场到底发生了什么,这个节目会让你大开眼界. 如果你一直听到最后,我们实际上将讨论三种策略,我们都认为无论 2023 年这些不确定时期的市场表现如何,它们都会奏效。在我们进入今天的节目之前,我有一个快速的给你小费。 前往 biggerpockets.com/report,下载 Dave ROE 报告。
今天节目的很多信息都来自于此,如果您是 BiggerPockets 会员,则可以免费获得。 戴夫,在我们开始之前你有什么想说的吗?
戴夫:
不,去看看报告。 我花了很多时间在上面。
大卫:
去支持戴夫,并在 YouTube 视频中给我们留言,告诉我们您对这份报告的看法。 给他一些爱。 如果您喜欢这个节目,请在您收听播客的任何地方给我们留下五星级评论。 伙计们,老实说,这非常非常重要。 我们目前是全世界顶级的房地产展。 我们想保持这种状态,但没有您的帮助我们做不到。 因此,无论是 Apple Podcast、Spotify、Stitcher,无论您在哪里收听播客,请花一点时间,让全世界知道您有多喜欢这个播客,这样我们才能保持第一。 好吧,让我们进入采访。
戴夫,你写了一份关于房地产市场的报告。 告诉我们一点。
戴夫:
我做到了。 这是 2023 年房地产投资的完整综合状态。我写它是因为现在发生了太多事情。 在过去的几年里,我们没有也没有进入过正常的房地产市场。 我在报告的开头介绍了目前将影响房地产市场的所有不同因素和变量,然后讨论了一些您可以在 2023 年使用的最佳策略,以利用我个人认为将会发生的事情是来年的机会,只是提出一些关于 2023 年市场的问题,因为我们显然都喜欢做出预测,并猜测会发生什么,但我认为还有一些悬而未决的问题将成为 X 因素2023 年的房地产市场,我们还不知道它会如何发展。
大卫:
我会说在我短暂的房地产投资职业生涯中……好吧,我说的是空头。 比起某些人来说,它是长的,但我还不是一个老人。 这是我见过的最复杂的市场。 它有更多的竞争因素影响我们所看到的。 这是否与您注意到的相似,报告中是否涵盖了其中的一些内容?
戴夫:
绝对地。 当你回顾过去 80 年的房地产市场时,或者我们有相当可靠的数据时,房地产市场通常是相当可预测的。 它按周期变化,但是,比方说,每 10 年中有七八年,它会上升 2% 到 4%,略高于通货膨胀的速度。 这是相当稳定的状态,并不那么令人兴奋。 在过去 15 年左右的时间里,事情变得更有趣了,而且在过去的几年里,婴儿潮一代的萧条也有所增加。
特别是在过去的三年里,每个听到这个的人可能都知道,它变得疯狂了。 这并不意味着人们一定会非理性地行事,或者我们完全脱离了基本面。 在我看来,过去几年发生的事情是始终影响房地产市场的变量和因素在这场完美风暴中齐头并进,推高了房价。 现在,我们有点开始看到这种放松并回到一个更平衡、更诚实、更正常的房地产市场。
大卫:
这看起来很疯狂。 好像真的很消极。 我们有这种过度修正,但我认为当你考虑过去八年我们对市场有多热的疯狂,并且你把它放在那个背景下时,我认为这不是过度修正那么大正如人们所说,但当您将其与某些城市的 20% 价格上涨作为常态进行比较时,肯定会感觉像这样。 现在,您提到房地产市场有一些影响其表现方式的杠杆。 你能告诉我你的意思吗?
戴夫:
当然。 我认为一般来说,有不同的变量,这些主要是对房价影响更大的宏观经济指标。 有成千上万的事情,每个单独的房地产市场确实表现不同。 但是当你谈论全国房地产市场时,它真的归结为几件事。 人们常常想老实说甚至过于简单化,并说:“抵押贷款利率在上升,所以价格在下降。” 幸运的是,事情并没有那么简单。 还有更多的指标。 还有更多真正重要的事情,这不足为奇。
这些杠杆是供需之类的东西。 显然,从经济意义上讲,定价总是归结为供求关系,但如果你稍微推断一下,我们需要真正关注诸如负担能力、库存、美国的住房短缺、当然还有通货膨胀等问题,和抵押贷款利率之类的东西。 对我来说,这些是在 22 年影响市场的主要因素,并将在 23 年继续影响,但方式略有不同,因为这些变量相互作用的方式发生了变化。
大卫:
现在,我们刚刚摆脱了我们国家历史上最大的经济衰退之一,就在我们发生爆炸之前。 那么从您的角度来看,过去 10 年的大衰退对房屋建筑商领域产生了什么影响?
戴夫:
我的意思是,从几乎每个人的估计来看,美国的住房单元严重短缺。 这些预测在 2008 到 XNUMX 万套住房之间存在显着差异。 当您谈论经济学时,这只是意味着供应短缺,对吗? 美国没有足够的住房供人们居住,这在很大程度上归因于金融大衰退期间和之后发生的事情。 基本上,大量的建筑商在 XNUMX 年倒闭了。那里很艰难,人们在找工作。 企业关闭。
在建筑业工作的人最终进入了其他行业,所以我们看到,如果你看一下图表,我把它放在报告中,图表非常令人吃惊。 你可以看到,从 2008 年到 2010 年,建设刚刚从悬崖上掉下来。我们一直在慢慢地重新建设,现在处于相当不错的水平。 但是那八年,或者像你说的,从 2010 年到 2018 年,我们的建筑率远低于我们应该达到的水平。 因此,这创造了没有足够房屋的这些条件。
这恰逢从 2020 年左右开始的时间,当时千禧一代(现在是整个美国最大的人口群体)达到了他们的购房高峰年龄。 我们有这些因素的交汇点,有很多人想要房子,千禧一代开始组建家庭,开始生孩子,但房子不够。 这是价格上涨的完美情景。 这只是这些不同的宏观经济力量如何协同作用或通过大流行共同作用推高价格的一个例子。
大卫:
现在,如果您想更多地了解 Dave 谈论的内容,以及让这一切变得如此激动人心的细节,您可以在 biggerpockets.com/report 免费下载该报告,并亲自查看这些数据。 现在,我们将继续讨论报告中的内容,但如果您真的想停止播客,并在播客结束后查看或获取它,请前往 biggerpockets.com/report。 现在,我认为你提到的供应和供应中的问题,在我看来,也许这是整个房地产价格戏剧和试图理解它们的最大杠杆。
我昨天刚谈到这个,有人说,“好吧,大卫,如果利率继续上涨,你认为价格会暴跌吗?” 我说,“我不认为它们会暴跌,因为它们的供应非常有限。” 如果你是房主并且你有 3% 的利率,你可以卖掉你的房子并获得 7% 的利率,除非你必须搬家,否则你可能不会这样做,尤其是你的房子现在比以前值钱了。 你要等。 因此,因为我们没有看到大量供应涌入市场,所以我们没有看到价格暴跌,这就是我们在上次暴跌时看到的情况。
有这么多的供应。 人们买不起甚至不想买的房产要多得多,这就是导致价格大幅下跌的原因。 我认为,这就是让那些喜欢“什么? 我们正处于衰退之中。 价格不应该像上次那样下跌吗?” 将我们现在所处的环境与我们上次看到房地产崩盘时的环境进行比较,您有何看法?
戴夫:
这是一个很好的观点,而且有很多。 我先说供应,有两个很好的供应指标。 一个是这个长期指标,这就是我之前提到的,即美国没有足够的住房单元对我来说,我有偏见,因为我是房地产投资者。 这就是房地产长期升值的原因。 不管 2023 年或 2024 年会发生什么,因为我们不知道会发生什么,对我来说,事实上有很多人想要房子,但房子不多,这预示着未来五到十年的房地产定价。
当你谈论短期内发生的事情时,我喜欢看一个叫做库存的指标,它基本上是目前市场上有多少房屋。 就您而言,它没有爆炸。 它肯定比我们在 2020 年和 2021 年的水平有所上升,但不像它预示着崩溃的那样。 只是为了向大家解释这一点,我认为库存是房地产市场短期表现的最佳指标之一,因为它衡量的是供求关系。 这不仅仅是有多少房子待售。 这就是所谓的新列表。
库存衡量的是有多少房屋待售,以及它们退出市场的速度。 因此,当您看到库存开始飙升时,这标志着向买方市场的重大转变,价格可能会下跌。 我们已经看到,在过去六个月中,库存在增加。 但实际上,戴维,我这周只是在看。 我不知道你是否认识这个人,迈克·西蒙森。 他来自 Altos Research。 他是个房地产大佬。 上周库存下降。 它现在正在下降,所以它不像库存在飙升,而且突然之间,我们看到东西在市场上的停留时间比大流行前要长得多。
他们只是回到大流行前的水平。 截至目前,情况可能会在未来六个月内发生变化。 但截至目前,我们在 2023 年 2008 月记录了这一点。库存方面的情况相当稳定,这与 2008 年发生的情况有很大不同。我还要提到现在和现在之间的主要最大区别2008年是信用标准。 这不是我的专业领域,但我读了很多这方面的资料。 基本上,银行不允许像 XNUMX 年那样发放疯狂的高风险贷款。
人们现在没有违约。 人们按时支付抵押贷款,这确实为价格提供了支撑,因为真正导致市场疯狂触底的是被迫抛售。 当人们因为无法付款而被迫出售时,这就是让市场陷入混乱的原因。 目前,没有迹象表明这种情况正在发生。
大卫:
这一点很重要。 昨天,当我与提出相同问题的销售主管交谈时,我使用了这个类比。 我的看法是我们是一辆从山上下来的半卡车。 现在,每个人都知道在下坡时不应该只使用刹车,因为刹车片会磨损。 你应该换到较低的档位。 但如果这是一场真正的衰退,我们就不会走下坡路。 我们会持平。 如果经济不景气,人们就买不起房子。 他们无法付款。 他们在受苦。 在就业市场上,你会看到出售。
我们所处的市场是通过提高利率人为地放慢速度。 这就像在下山时使用刹车。 如果我们松开刹车,你会看到房价上涨。 你会看到更多的交易发生。 你会看到市场上的天数开始回落。 重要的是要注意,这至少不是基于我们经济目前基本问题的衰退。 谁知道 ChatGPT 是否会改变这一切。 我们都失去了工作,但我说了一些疯狂的话。 这绝对是政府为了减缓通货膨胀和房价上涨而选择做的事情。
现在,这是房地产投资者需要注意的事情,美联储做出的决定,政府做出的决定。 这些宏观经济因素在您的投资价值或购买时的现金流数字方面发挥着巨大作用。 告诉我一些由于您提到的低库存或高库存的波动而创建的市场类型。
戴夫:
基本上,我认为,在你当地的市场上,库存真的很好看,因为它在不同的市场表现得非常不同。 我经常在报告中使用不同的例子,但我认为总体而言,中西部和东北地区做得相对“好”。 每个人都有一个好的定义。 有些人希望看到房地产市场崩溃。 我只想说芝加哥、费城、波士顿和印第安纳波利斯的价格稳定。 如果您查看它们,并且想了解您的市场正在发生什么,如果库存保持平稳并且仍低于大流行前的水平,您可能会预计该地区的房地产市场将相对平稳或明年甚至可能会适度增长。
当你开始看到库存水平飙升至大流行前水平以上时,对我来说,这是一个信号,表明该市场的价格可能会下跌。 坦率地说,你在我投资的博伊西、里诺、奥斯汀、丹佛等大流行病后的许多繁荣城镇都看到了这一点。 这些市场正在经历更多的修正,因为它们涨得太高了。 他们刚刚达到一个水平,这是另一个不可持续的负担能力的重要指标,人们的薪水,他们的工资无法维持我们在这些繁荣城镇中看到的价格。
我真的建议,如果人们想看看他们的个人市场,并弄清楚发生了什么,查看库存和上市天数是两种非常简单的方法,你可以开始理解,比如,“你在卖方市场吗? 你在买方市场吗?” 为了清楚起见,因为我认为人们实际上很容易混淆这一点,买方市场通常意味着现在是购买的好时机。 我知道这很令人困惑,因为人们看到价格下跌,但这意味着传统上你有更多的影响力。 买方市场意味着买方有权力。 卖方市场意味着卖方拥有权力。
所以,我们将在全国范围内留下一个卖家拥有所有权力的时代,对吧?我们每天都卖这个……我的意思是,你可能每天都在处理这个问题,大卫。 卖家基本上可以说,“我想要一切,没有让步,你的长子。 把你的车和结婚戒指给我,”人们就这样做了。 现在,这是一个不同的场景,买家可以更有选择性地进行谈判。 同样,市场库存天数是判断您的市场处于平衡市场、卖方市场还是买方市场的好方法。
大卫:
这是一个很好的观点。 我认为让我们的播客与其他播客不同的是,我们不只是依靠恐惧因素来获得点击。 现在,很容易告诉人们,“在卖方市场中,你不应该购买,因为卖方拥有所有权力。 就是不买。” 但它是卖方市场的原因通常是因为价格上涨如此之快,或者租金上涨如此之快,或者你的房地产替代选择如此惨淡,这显然是最好的选择。 所以,更多的竞争涌入那里。 这就创造了卖方市场。
然后相反,很容易插手说,“好吧,这是买方市场,或者对不起,价格正在下跌,所以你不应该购买。 你应该等待底部,即使它是买方市场。 这可能是更好的购买时机,因此您必须了解这两个市场。 有一种策略适用于任何一种,并且有利有弊。 在卖方市场上购买是非常困难的。 你会放弃很多你也不会……有时你不得不放弃的检查。 但是,您将获得资产价格暴涨的好处。
在买方市场中,您可能正在买入价格可能走低的时期。 从理论上讲,我们永远不知道底部在哪里,但你正在获得尽职调查期,卖家支付大量成交费用,获得你以前甚至无法获得的库存,除非你有 1.2 万美元现金去竞争。 两者各有优缺点,我们确实在努力将全貌展示在这里,而不是仅仅制作一些标题,上面写着“现在购买或等待。 世纪大崩盘即将来临。” 然后我们已经看到了八年的东西。 它从来没有来过。
戴夫:
如果他们一直这么说,总有一天他们会是对的。 总有一天他们会是对的。
大卫:
那是个很好的观点。 坏掉的时钟一天能正确两次。 事情不是这样吗?
戴夫:
没错。
大卫:
你对此的看法是我认为人们应该关注的,而不是仅仅“告诉我该怎么做。 这是买,还是卖?” 它了解影响价格的因素,然后通常会做出正确的决定。 我们已经讨论了供应方面的库存,监控库存,了解这就是为什么现在价格没有暴跌的原因是供应不多,但需求方面也很重要。 房地产很有趣,因为需求比口袋妖怪卡等其他东西要复杂一些。
你能告诉我一些关于需求的事情,以及它在房地产中的具体运作方式吗?
戴夫:
房地产需求由两部分组成。 我认为人们通常认为需求就是有多少人想买房。 它不是。 就是有多少人想买房,有多少人有能力买房。 那是两个……它们都影响需求,但它们的行为方式不同。 我认为最大的例子,大卫,我们都是千禧一代。 我想多年来,你会在电视上看到这些专家说,“千禧一代不想买房。 他们不买房。” 好像他们的数据没有显示这一点。 说明他们买不起房,然后在疫情带来的低利率下,一买得起房,就发疯似的涌入楼市。
所以,需求并不像人们不想买房那么简单。 我认为推动需求和意愿的主要因素,我已经说过,是千禧一代正在达到组建家庭的高峰期。 这是一件很强大的事情。 我认为,人们真的低估了人口统计的影响,但它非常非常重要。 我们看到该国最大的一代人进入了他们的购房高峰期,因此这将增加需求。 就像我刚才说的,从 2020 年到 2022 年年中利率很低,人们正在疯狂地进入这个市场。
现在,如果你只看美国的人口统计数据,这种人口需求可能会再持续三到五年,但从 2022 年中期到现在发生变化的最大因素是负担能力因素。 需求的后半部分是有多少人买得起房子。 随着抵押贷款利率的快速上升,这完全削弱了负担能力。 我们基本上已经看到房地产市场对这个单一因素的反应比其他任何因素都大,因为如果人们买不起房子,就会将所有需求从市场中拉出来,这真的会抑制价格,甚至可以推动价格上涨向后下降。
这就是需求所发生的事情。 坦率地说,也许我在这里取得了进展,我对未来一年、两年、三年房地产市场将会发生什么的看法都是关于负担能力以及它是否会恢复。 在我看来,这真的归结为负担能力会提高吗? 届时房地产市场将触底并开始再次增长。
大卫:
这是你提出的一个如此强大的细微差别点。 在房地产方面,需求有两个头。 你必须愿意,你必须能够。 传统上,能力一直是问题所在。 即使你想买房子,你也买不起,因为价格上涨的速度快到你跟不上,或者你不想与其他 11 个报价竞争,或者挥舞着你的应急措施,所以你只是说,“嘿,我出去了。 我不会这样做的。” 当你处于一个非常非常糟糕的市场中时,愿意的一方就消失了。
人们不想买房子。 这就是我们在 2010 年看到的情况。很多人买不起房子,但他们中的许多人可以。 他们只是不想。 我记得在 2010 年,实际上没有人像购买资产一样看待房地产。 如果当时没有人在身边,这就很难了。 他们认为这就像把自己绑在一个叫做抵押贷款的 30 年锚上。 如果你说,“我买了房子,”我会说,“天哪,你必须在接下来的 30 年里支付这笔钱。 为什么要这么做?” 这很有趣,戴夫,因为我的第一套房子,我的抵押贷款是 900 美元。 那仍然被认为是死刑。 为什么你会想把自己绑在 900 美元上?
没有人愿意买房,供应过多导致价格暴跌。 这就是我们在查看市场正在做什么时正在监控的是那里有多少供应,我们已经涵盖了,然后那里有多少需求。 它有两个组成部分。 你必须愿意买房子,你必须能够买房子,而不是许多其他不涉及融资的事情,比如我举的口袋妖怪卡示例。 只是,“你愿意买吗,对吧?” 大多数人有能力支付 30 美元。
我真的不太了解神奇宝贝卡。 然后我给我侄子买了一些作为圣诞节礼物,他对此非常兴奋。 这不是你必须能够用房地产购买它们的东西。
戴夫:
购买房地产的能力在很大程度上是我们无法控制的,因为大多数人使用杠杆,使用债务为房地产融资。 因此,抵押贷款利率确实会影响您的负担能力,这在大流行期间对人们产生了积极影响,因为人们突然之间可以负担得起更多。 现在我们回到……实际上,与我们之前的水平相比,它是高的,但我们对抵押贷款利率的历史平均水平是正确的。 现在我们回到了历史上更正常的抵押贷款利率,这对负担能力产生了负面影响。
当你谈论购买神奇宝贝卡或美酒或其他任何东西时,你只是在使用股权。 你通常不会利用这些购买,所以这真的取决于你喜欢,“你的银行账户里有这笔钱吗? 那你就去买吧。” 还有其他杠杆资产的例子,但房地产可能是杠杆资产的最大例子,而且确实如此。 这就是房地产对利率真正敏感的原因,因为它真的、真的会影响你购买投资物业或主要居民的能力。
大卫:
现在,谈到利率和美联储,你能告诉我们一些关于这些决定是如何做出的,以及这些决定最终如何影响负担能力吗?
戴夫:
哦,天哪,我最喜欢的话题。 基本上,众所周知,通胀确实很高。 这对经济来说是一个巨大的问题。 它侵蚀了我们的消费能力。 每个人都讨厌它。 房地产投资者对它的厌恶程度有所降低,因为房地产是抵御通货膨胀的绝佳对冲工具,但它对每个人来说仍然很糟糕。 美联储基本上是在做出决定,试图与通货膨胀作斗争。 他们通过提高联邦基金利率来做到这一点。 这是他们唯一可以控制的事情。 这很不稳定,但基本上是银行相互借贷的利率。
提高联邦基金利率背后的想法是,如果借钱变得更加昂贵,那么借钱的人就会减少。 当借钱的人减少时,经济中流通的资金就会减少。 这也被称为货币供应量,因此他们正试图减少货币供应量,因为我们已经看到它变得疯狂了。 在过去的几年中,有一种衡量货币供应量的方法,称为 M2。 基本上,我们已经看到了这种爆炸,而这种情况的发生有几个原因。 一个是因为低利率,另一个是因为印钞。 我们在系统中引入了很多新资金,因此他们无法将这些资金从系统中取出。
他们能做的就是提高利率,并尝试减少它在经济中的流通。 如果借钱的人少了,钱就会留在银行,或者留在你的储蓄账户里,或者你用它做的事情就少了。 这至少在传统意义上有助于降低通货膨胀。 这就是美联储正在努力做的。 显然,截至 2023 年 XNUMX 月上旬,通胀仍处于超高水平,但趋势似乎开始回落。 现在,联邦基金利率并不直接控制抵押贷款利率,但它确实影响抵押贷款利率。 所以,我们已经看到抵押贷款利率从……
我认为,到 2022 年初,它们将低于或正好在 3% 左右。 现在,截至此次录音,他们的比例约为 6.2%,所以他们翻了一番还多。 这大大增加了……我应该说,这大大降低了负担能力。 我们已经看到,在大流行开始时,负担能力几乎达到历史最高水平。 人们可以负担得起任何东西,而现在,负担能力处于 40 年来的最低点。 这是自 1980 年代以来最难以负担的房地产,其影响是显而易见的。 如果你买不起,你就不会买,所以市场上的需求就会减少。
大卫:
那真的非常非常好。 现在,在这里回顾一下,到目前为止,我们已经涵盖了房地产市场杠杆、价格上涨或下跌的原因、供应和库存以及如何追踪这些、需求和能力、影响需求和抵押贷款的细微差别利率和通货膨胀,这些都是房地产市场蛋糕的成分,我应该说,你监控。 你加更多的面粉。 你加更多的鸡蛋。 你多加点糖。 你会得到一个不同的品尝蛋糕。 当我们试图预测事情的进展时,这就是我们都试图理解的。
现在,在我们继续讨论在像这样一个不确定的市场中行之有效的方法之前,我要问你的最后一个问题是,需要做些什么才能使负担能力再次重新平衡,使投资房地产成为人们可以兴奋的事情,实际上可能的?
戴夫:
首先,我仍然认为房地产投资是可能的,也是令人兴奋的。 您必须有点创意,我们稍后会谈到这一点。 我认为两年来发生的事情基本上是,每一个变量,我们谈到的所有杠杆都指向一个价格方向,那就是上涨。 现在,我们正处于需要重新平衡的地步,事情已经发生了变化。 在我看来,负担能力已经下降到价格可能会在 2023 年略有下降的程度。需要为负担能力做出改变的是三件事之一。
负担能力是三个不同因素的因素。 其中之一当然是房价,因此如果价格下跌,就会提高人们的负担能力。 第二件事是工资增长。 如果人们赚更多的钱,事情就会开始变得更加负担得起。 我们已经看到工资增长开始下降,我认为这不会成为影响房地产市场的主要因素。 第三个是房贷利率,对吧? 如果抵押贷款利率下降,负担能力将回升。 这些是至少我将在接下来的几个月里关注的主要因素。
抵押贷款利率已经从高峰期回落。 他们可能会再次回升,但回到 2023 月、XNUMX 月,他们处于低位。 现在他们处于低位。 负担能力已经开始有所改善。 大概就是这样。 如果你想通过一件事来了解 XNUMX 年的房地产市场,我会推荐负担能力。
大卫:
正如您所提到的,负担能力是价格与抵押贷款支付的组合。 这不仅仅是一个或另一个那么简单。
戴夫:
没错。
大卫:
很有趣,因为当利率下降时,每个人都在抱怨买不起房子,因为人们有能力支付更多的钱,所以价格一直在上涨。 然后当价格最终下降时,人们抱怨利率太高,但它们是同一枚硬币的两面。 就像供求关系一样,你通常不能缺一不可。 好吧,让我们继续讨论在像这样的不确定市场中行之有效的三件事。 你对人们可以利用的策略的第一条建议是什么,或者即使我们不确定市场会发生什么,他们也可以从哪里赚钱?
戴夫:
好吧,我最兴奋的事情之一,实际上我希望在接下来的几周内在这里进行投资,就是私人借贷。 当您处于高利率环境中时,就是银行收取高利率。 所以,如果你能成为银行,那将是一个非常令人兴奋的提议。 那里可能有很多想要钱的脚蹼。 可能有辛迪加需要过桥贷款。 有人需要抵押贷款,因此有机会成为私人贷款人。 我不是这方面的专家。 大卫,我不知道戴夫范霍恩是不是第三个戴夫。 也许我们应该让他上场一次。
大卫:
三个 D。
戴夫:
他是这方面真正的专家。 我忘了他的书叫什么,票据投资。 BiggerPockets 有一本书。 检查出。 我认为私人借贷现在是一个非常有趣的选择,因为如果债务很昂贵,那对借款人不利,但有时对贷方有利。 这是我至少在 2023 年考虑的事情。你做过民间借贷吗?
大卫:
实际上,我通过 Dave 的公司有一些笔记,我相信它叫做 PPR Note Company。 这和你说的是一个类似的概念。 该原则适用于私人借贷,但也适用于储蓄。 你因为过去八年左右的储蓄而受到惩罚。 通货膨胀率远高于您在银行存款所能获得的水平。 这有助于推动资产价格上涨,因为你会说,“好吧,我有 100,000 美元存在银行里,赚了 20%,而通货膨胀在上帝知道它是什么,如果你看一下,实际上可能是 30% 到 XNUMX%食品价格、天然气价格、房地产价格等等。”
我得把它放在某个地方。 我要把它放在哪里? 好吧,我可能会把它投入房地产,因为这是涨幅最大的,对吧? 但是当我们看到利率走高时,即使它确实放缓,资产价格也会上涨。 伙计,我记得有一段时间,当我在餐馆工作时,我赚了 6.5% 的钱,我会把钱存入银行,那甚至不是在 CD 上。 因此,当我们最终将利率提高到更健康的水平时,像私人借贷这样的策略就可以在某个时候存钱。
戴夫:
事实上,我刚刚在 BiggerPockets 上写了一篇关于这个的博客,我认为我们正在达到储蓄率再次具有吸引力的地步。 在我的高收益储蓄账户中,我现在可以获得近 4% 的收益。 我知道通货膨胀,明天就会出来,但截至上个月,我认为它是 7.1%,对吗? 人们就像,“7.1% 高于 4%。” 是的,这是真的,但 7.1% 是向后看的。 这就是去年发生的事情。 如果你看一下月利率,过去五个月的平均利率约为 0.2%。 所以,如果你推断出来,没有人知道会发生什么,但如果你只是推断出来,你可以想象从现在起一年后的通货膨胀率可能在 2% 到 3% 之间。
所以,如果你多年来第一次赚到 4% 的钱,你的储蓄率实际上不能给你带来很好的回报,但至少比通货膨胀多的钱正在蚕食。 就我个人而言,至少我正在投入资金……我正在寻找房地产领域的机会,但我正在利用我拥有的资金,将它们投入货币市场或高收益储蓄账户,因为至少你可以赚取 1% 到 2% 的实际回报率,而在过去的几年里,如果你把钱存入储蓄账户,你至少会损失 6% 或 7%。
大卫:
当利率超低时,你甚至都没有将此作为一个选项,而它正在推动我们的这一大行情。 现在,在没有具体投资的情况下,您确实可以从票据产生的利息中获利,但与票据提前还清时您赚到的钱相比,这是微不足道的。 通常,在这些情况下,您正在做的是购买打折票据。 我买了一张纸条。 假设我支付了 50,000 美元,票据余额为 75,000 美元或 80,000 美元,我每月从该票据中获得 300 美元、400 美元,所以我支付的钱有回报。
它是摊销的,所以你得到的会比你付出的多,但当那个人出售或再融资他们的财产时,你真的赢了,当你只花较小的百分比购买票据时,你会得到 80,000 美元的回报。 困难的部分不像房地产,你没有控制权。 它不像资产。 我可以进去,我可以买,我可以修理它让它更值钱。 我选择在市场上的什么时候出售它。 你任由他人摆布,所以策略就是把所有这些小纸条都放在外面。 不像盒子里的千斤顶,你不知道它什么时候会弹出,但在某个时刻,它会弹出。
然后砰的一声,你有一个音符弹出。 你赚了。 你要么去买一张更大的票据以获得更多的现金流,要么你去投资一些不同的东西,这是我在购买它时计划做更多的事情。 然后我们看到了房地产市场发生了什么。 就像,“哦,不,全力以赴,随着这个市场的增长,尽我所能地把熨斗放在火上。” 我认为这是很好的建议,围绕房地产的不同策略,但不一定只是拥有它。 我看到你提到的第二件事是混合城市。 让我们从混合动力是什么意思开始?
戴夫:
如果你回顾历史,不同的房地产市场表现完全不同。 传统上,在大流行前,你看到的是某些市场的现金流很好,但它们并没有真正升值。 其他市场非常适合升值,但现金流量不多。 这些是频谱的两端,但有一些获得适度的升值和适度的现金流,我个人真的很感兴趣。 我认为这是最好的 conser……它在某种程度上是保守的,你有良好的现金流,稳定的现金流,不是惊人的现金流,但稳定的现金流让你可以随时支付抵押贷款。
没有违约风险。 你可以坚持。 什么也没有。 那里没有风险。 但与此同时,它是升值的,所以你仍然可以获得一些在加利福尼亚或西雅图等市场获得的上行机会。 它不是那么多,但你每个人都会得到一点点。 我认为这些市场会做得特别好,因为很多这些混合市场往往是更负担得起的城市。 我今天谈论的很多主题都是负担能力主导着房地产市场。 我认为,在未来几年内,相对于其他市场而言,价格更实惠的市场将表现良好。
我认为其中一些混合城市真的很有趣。 我只想提醒过去几年进入房地产行业的人,我们在过去几年所看到的在很多方面都非常不典型,但我现在所说的是欣赏。 我们看到了每一个市场的升值,大市场、小市场、农村市场、城市市场、郊区市场,应有尽有。 为什么不? 那是不正常的。 通常,一些市场会上涨。 其他市场持平。 一些市场下跌。
我个人认为,从长远来看,我们将恢复这种活力。 我不知道是这个月还是明年,但我认为这对房地产市场来说是正常的。 我想我们会回到那个话题。 因此,我会看看在大流行前我们看到一些现金展示和一些升值的市场。 这些是像阿拉巴马州伯明翰或威斯康星州麦迪逊这样的三级城市,这些城市的需求人口增长强劲,但仍能提供现金流。 我认为他们将在未来几年跑赢其他市场。 这只是我的意见,但这就是我正在看的。
大卫:
如果有人想识别这样的城市,他们应该寻找什么数据?
戴夫:
我认为第一件事是如果你想看现金流,你可以看一个叫做租金价格比的指标。 您只需将月租金除以购买价格即可。 如果它接近 1%,你就做得很好。 您可能听说过 1% 规则。 我个人认为这有点过时了,期望达成 1% 规则的交易可能会给您带来弊大于利,因为您将永远等待寻找神秘的独角兽。 并不是说它不存在,而是就像我刚才所说的那样,那些 1% 的交易通常发生在不升值的市场中。 我认为对我来说,这不值得。
我宁愿看到租金价格比为 0.7 或 0.8 的东西,但这是一个升值的市场。 这就是我所说的混合城市的意思。 租金价格比很好。 然后升值,很难预测,但最重要的事情很简单,人口增长。 是否会有需求,或者移动到那里的人多于离开? 第二,经济增长,你可以从工资增长或就业增长的角度来看,但如果人们搬到那里,他们得到的报酬越来越多,资产价格就会上涨。
大卫:
我们经常谈论升值和现金流,就好像它们是阴阳之类的对立力量。 你是升值型投资者,还是现金流型投资者? 但实际上,对于我们这些拥有房地产的人来说,我们意识到它们实际上并不相互排斥,很多时候,你会看到现金流随着租金上涨而升值。 您如何看待某些市场会增加租金,就像资产价值会增加一样?
戴夫:
我个人……我同意。 有 1% 现金流量的大市场。 我不会投资它们,因为就我个人而言,我是全职工作。 我的生活方式并不完全依赖于现金流。 而且,这对我来说风险太大,因为这些市场往往人口减少或经济增长不快。 对我来说,那是有风险的。 我知道有人说现金流可以很好地对冲风险,但我认为有些……但如果你的巨大价值正在下降,那么我认为现金流不会弥补这一点。 我认为这非常重要。
我个人会提醒人们不要假设租金至少在今年或明年会上涨。 我只是认为我们在金融或经济学方面有一点推动力,租金价格通常每年上涨几个百分点。 他们在过去几年变得疯狂,这可能会带走未来两三年的所有租金增长,并将其提前到 2021 年或 2022 年。
大卫:
很有可能。
戴夫:
我的建议是假设未来一两年现金流量不会增加,就承销一笔交易。 如果它发生了,它可能会发生,那只是最上面的肉汁,但我认为保守的做法是假设现金流可能会非常温和......我的意思是,租金增长,对不起,可能会是在接下来的几年里相当圆润。 但如果你坚持五年、七年,那么我可能会预测租金肯定会上涨。
大卫:
好吧,当你决定在哪里买房时,你认为预期混合城市的租金涨幅超过现金流市场、中西部非升值市场是否合理?
戴夫:
哦,是的,100%。 我的意思是,如果你看到一个经济增长的城市,我的意思是只看工资增长。 如果工资上涨,如果那个城市有好工作,这些都是最好的指标。
大卫:
人们能够支付更多费用,因为租赁市场存在需求,就像购房市场存在需求一样。 同样的想法。
戴夫:
确切地。 如果你所在的市场工资没有上涨,就没有法律限制,但人们愿意支付的租金只是心理上的限制。 它只能是X百分比。 通常,他们收入的 30% 可以用于出租。 如果你远远超过这个水平,并且工资没有增长,那么它就不会支持租金增长。 所以,我完全同意,在混合型或升值型城市中,租金会上涨。 我不知道这是否一定意味着您将永远达到这些现金流城市往往支持的现金流。
但就我个人而言,我认为这是更好的选择,因为你不仅仅押注于现金流量、升值或租金增长。 你什么都得到了一点,但你不知道这三个中哪一个可能表现最好。 但无论发生什么,你都会从中受益。
大卫:
好吧,这就是我想向那些可能是新投资者的人强调的,他们在交钥匙公司往往经营的一些现金流市场中缺乏经验,而那些向你推销课程的专家通常是,“现金流,辞掉你的工作。 交个女朋友不要成为失败者。 你需要现金流,他们会解决你所有的问题。” 然后他们会把你推向一些租金几乎不会上涨的市场。 在过去的 10 年里,他们一直是一样的。 如果你在 10 年前投资了丹佛,那么你购买它时可能会有适度的现金流,但是 10 年的租金增长,而且它的表现非常非常好。
我们不想说假设它会上涨,但你绝对可以通过进入工资增长、公司迁入、人口增长的这些市场之一,让自己处于更有可能上涨的位置如果没有将整个农场完全押注在某个狂野的升值市场上,那么您就是在赔钱。 有一种负责任的方式来做到这一点。 我认为你在这里给出的建议非常好。
戴夫:
我的意思是,这可能是一个完全不同的节目,但是天哪,伙计,你知道要实现财务自由需要多少租金吗? 我知道很多房地产投资者都会说,“哦,是的,辞掉你的工作吧。 买三套房子,实现财务自由。” 这完全是胡说八道。 考虑它的方式是你在投资中赚钱和现金流的方式是你需要以 Y 回报率投资 X 美元才能等于 Z 现金流。
大卫:
就像我们在看其他所有金融投资工具时一样,“您的 401k 需要多少回报才能退休?”
戴夫:
没错,所以你可以选择成为现金流投资者并说:“我将以 100,000% 的现金回报率投资 11 美元。” 太好了,这让你每年赚 11,000 美元。 我不能靠那个生活。 如果你想长期建设,你说,“我将获得 6% 的现金回报率,但通过升值和从事一份好工作,我将投资 2 万美元现金回报率为 6%,”那么你每年赚 120,000 美元。 我认为人们只是沉迷于这种现金回报理念,而没有考虑你投入投资的本金金额与现金回报同等重要,甚至更重要。 那只是我的吐槽。
大卫:
我们不会在这条路上走得太远,但我会逗弄人,这就是这个小主意。 这是我鼓励人们采用 BRRRR 方法或购买和升值市场的原因之一,因为您的财产可以为您创造资本,就像您在工作中赚取的收入一样。 您可以创建两个资本来源。 当它在财产中时,我们就称它为股权。 当它存在于我们的银行账户中时,我们称它为资本,但它是相同的能量。 你使用这样的方法开始你的职业生涯,然后在你的职业生涯后期,你过渡到现金流量更高、更稳定一点的市场,然后你就完全按照你刚才描述的去做。
当我们只是计划谈论市场时,这是一些非常酷的东西。
戴夫:
我喜欢这段对话。 这个很有趣。
大卫:
好吧,我想问你的最后一个话题是深度买入。 深度买入是什么意思?
戴夫:
我的意思是,深度买入意味着买入低于市场价值的股票。 大卫,我不了解你,但在我房地产投资生涯的前八年里,我什至从未以要价出价。 我总是会提供低于要价。 直到最近几年,您出价高于要价并仍然祈祷才成为常态。
大卫:
如此真实。 你听到经纪人说他们付了全款,我笑着说,“这很划算。” 完全要价没有任何意义,但他们是在没有人支付要价的旧模式下运作。
戴夫:
完全。 一开始,你总是会试着给卖家一点小钱,看看你能得到什么。 我认为我们回到了一个可能的环境。 不是在每个市场,不是每个资产类别,但我们处在一个你可以低于要价买入的市场。 我认为这只是一种对冲的好方法。 如果您认为您的市场可能下跌 5%,请尝试寻找低于 5% 的房产。 我投资了丹佛,丹佛已经下跌了近 10%。 它是价格下降方面的市场领导者之一。
我认为它可能会再下降 5%。 所以当我现在出价时,我会提供比要价低 5% 的价格。 这样,如果它下降了,我就没事了。 它给了我一点缓冲。 这就是我所说的深度买入的意思。 它只是低于要价给自己一点缓冲。 我还要说我真的认为市场时机很难,如果它在 1% 到 2% 之间,不要太担心。 我在 2010 年购买了我的第一处房产。房地产市场在 2011 年触底,在我购买或类似的时间后 18 个月。
你认为我曾经想过,我的财产在开始回升之前下跌了 1% 吗? 不止一次。 人们告诉我他们是多么嫉妒我在 2010 年购买的东西。他们没有看到我的房产价值在开始像过去几个月那样增长之前实际上下降了 1% 或 2%。 我认为深度买入真的很重要,但我不会执着于试图让它恰好到达市场底部。 这简直是不可能做到的。 但是,如果您认为市场将下跌 5% 或 10%,请尝试从卖家那里获得一些让步,让自己更安心。
大卫:
这是非常合理的建议。 我买第一处房产时是 2009 年底,所以我什至还没有到 2010 年。然后它跌得更多。 我当时想,“我太笨了。 我应该等的。” 每个人都说,“你为什么要买房地产?” 在我的脑海里,我想象它一直下降到零。 然后一年后,它开始上升,然后爆炸。 这很有趣。 我花了 195 买了那栋可能跌到 185 的房子,我在踢自己。 现在,它值525左右。 没关系。
戴夫:
没错。
大卫:
这没关系,对吧? 这是你的自我试图比你更聪明,而你正在做到。 那是我以 215 美元签订合同的房产,我去那里获得了一些卖方让步,并以 195 美元的价格获得了它。这正是人们在这个买方市场应该做的事情。 如果房子已经上市三天,就会引起人们的极大兴趣。 也许您不会使用该策略,但我会寻找上市时间高、上市照片不佳的房屋。 我从字面上教人们如何瞄准 MLS 中被其他人拒绝的东西,写出非常激进的报价,然后根据还价来衡量卖家的认真程度以及我们如何达成交易。
在我几个月前完成的 1031 交易所中,我想我买了 17 或 18 处房产,但其中只有 12 或 13 处是通过交易所购买的。 从这 12 或 13 个中,我根据评估价格与我支付的价格赚取了超过 1 万美元的股权。 正是这种策略,“我在 MLS 上。 我没有做任何疯狂的事情,”但我不会去追逐由一位非常优秀的房地产经纪人专业拍摄的漂亮挂牌照片的房子。 我正在寻找向他们的房地产经纪人支付 XNUMX% 佣金的人。 他们用 iPhone XNUMX 拍了一些照片。
它看起来很糟糕。 它已经在那里坐了很长时间了。 我的意思是,从字面上看,戴夫,他们中的一些人上传的内容是颠倒的。 浴室的照片被颠倒了,你可以告诉 Zillow's,“四个人看过这个,但没有人保存它。”
戴夫:
那些就是你想要的。
大卫:
这是完全正确的。 所以深度买入,我称之为买入股票。 同样的想法。 不要只是认为您必须像以前那样支付要价。 探索。 写一个非常低的报价,然后等等看。 我告诉人们,“要约应该像打针一样。 如果他们接受你在这个市场上的第一个报价,你可能写得太高了。” 你不应该用一个offer来打败别人。 这是刺拳,你等着看你是怎么防守的? 你虚弱吗? 我不会说得太深,但特别是其中一笔交易标价 1.6 万美元,价格一路下跌至 1.2 万美元。
我进去写了一份 1 万美元 50 美元的报价,成交费用约为 50,000 美元。 甚至大约有1万。 他反对我接受我的交易,但他只是不同意 50,000 美元的成交成本差异。 我知道如果他对我这么坚决,他想卖掉这所房子。 我在这里掌握了所有的筹码。 我会得到这笔交易。 我最终坚持了下来,他仍然回来说,“好吧,我也给你成交费。” 现在,如果他以 10,000 美元的 1.2 美元的价格反击我,我会放手。 那不是一个积极的买家。
在过去的八年里,你永远不会使用这样的策略。 他们只是不存在。 这是一个很好的观点。 如果你担心市场会继续下跌,那就进去写一个比平时更激进的报价,然后以这种方式保护自己。
戴夫:
你没有什么可失去的。 我认为人们就像是,“天哪,他们会拒绝它的。” 就像,“那又怎样?” 显然,你不想只是做没有意义的事情,但如果你认为你的报价公平合理,不妨试试。 看看他们是否同意。
大卫:
然后另一件事,我要给人们的建议是不要假设一拳就能把人击倒。 我们正在谈论的许多这些属性,我写了一份报价。 他们说不。 我让我的房地产经纪人在一两周后回去,也许是这样。 在那之后的一两周后,就像是,“让我们打球吧。” 然后开始了实际的谈判。 卖家吓坏了,就像买家吓坏了一样。 这个市场上的每个人都很疯狂,而您只想找到符合您兴趣的正确类型。
戴夫,我要带领我们结束这件事,问你一件我们一直犹豫不决的事情,但每个人都想知道,你对 2023 年的预测是什么?
戴夫:
这真的很难,但我有信心的是,我们可能会看到目前的市场状况至少持续到 2023 年上半年。我只是想,现在仍然存在很多不确定性。 我们会看到经济衰退吗? 它会变得多糟糕? 失业率会上升吗? 美联储要做什么? 现在有太多问题,在对这些重大经济问题有信心之前,我想我们会看到,就像你说的,人们有点害怕,没有足够的稳定性让市场找到它立足点。
我认为,下半年确实是 X 因素。 我认为有不同的场景可以发挥作用。 我会给你三个不同的场景。 首先是如果出现全球经济衰退,大多数经济学家认为会有人……我不会详细说明,但如果全球经济衰退往往会给抵押贷款利率带来下行压力,人们就会涌向美国政府压低收益率的债券,抵押贷款利率跟踪收益率,所以你会看到抵押贷款利率可能比现在下降得更多的情况。 如果抵押贷款利率比现在下降得更多,我个人认为房地产市场可能会在一年后触底,即 2023 年底、2024 年初,然后开始再次增长。
另一种情况是美联储奇迹般地实现了软着陆,抵押贷款利率可能会下降。 这是另一种情况,我认为市场将在 2023 年底、24 年初触底,或者通货膨胀持续上升,失业率疯狂上升,但由于某种原因抵押贷款利率不会下降。 那么在这种情况下,如果抵押贷款利率长期保持在 6.5% 以上,7% 以上,我认为我们可能会进行为期两年的修正。 整个'23'和'24'都会这样。 在那种情况下,我们可能会看到全国房地产市场出现两位数的下滑,但这仍然很难说。
我认为,我认为的三种情况中有两种指向一年的修正,我们将看到个位数的价格下跌。 我说过,如果抵押贷款利率居高不下,我认为全国范围内的负利率将在 3% 到 8% 之间。 我已经说过了。 这一切都与负担能力有关。 因此,如果负担能力没有提高,抵押贷款利率就会居高不下。 到今年下半年,我认为届时我们将看到全国下降 10%、15%,并且不会在 24 年底甚至 25 年初触底。
大卫:
对于不想给出预测的人来说,这是一个经过深思熟虑和明确表达的答案,所以谢谢。 谢谢你。 我喜欢你如何提供你所依据的信息,而不是随便扔一些东西。 因为随着信息的变化,预测也会发生变化。 人们必须记住,这些事情并不是一成不变的。
戴夫:
完全。 人们就像,“你说过这个,但你没有考虑到这一点。” 就像,“我不是算命先生。” 我就像,“我正在查看这些信息。 这就是我的解释方式。” 我不知道会发生什么,但我认为这三种情况,我不知道每种情况的可能性,但我认为这真的会取决于抵押贷款利率和负担能力,当我们看到它触底时. 我只想说......我能再说一件事吗,传统上在经济衰退中,他们说住房是先进先出的,因为抵押贷款利率上升,房地产是一种杠杆资产,价格趋于先下降。 这就是造成经济衰退的原因。
我们现在看到了,对吧? 利率上涨。 房地产正处于衰退之中,因此我们开始看到它开始波及整个经济领域。 但就像我说的,当抵押贷款时……当我们进入官方衰退或其他任何情况时,抵押贷款利率往往会下降。 这让人们重新回到房地产市场。 这创造了大量的经济活动,并将我们从衰退中拉了出来。 看到经济衰退对任何人都不利,这很有趣。 我不支持,但如果你看到它,这通常是第一步,房地产市场开始复苏。 所以,只是看那个是另一回事。
大卫:
这就是为什么你不能为底部计时,因为你不知道什么时候会发生。 当你看到它出现在数据中时,它已经开始了,底部已经在上升。
戴夫:
已经发生了。
大卫:
好点。 好吧,我们对 2023 年的市场预测非常好。我们对影响房地产价格的因素有非常透彻的了解。 这将是人们拉动价格上涨和下跌的杠杆,供应,你可以通过库存来衡量,然后是需求,这是一个既愿意购买房产又能够购买的双头怪兽财产。 我们讨论了抵押贷款利率和通货膨胀,以及在我们喜欢投资的这个疯狂但美丽的市场中产生的所有复杂性。我们还讨论了无论市场如何变化,您都可以在 2023 年赚钱的方法.
私人借贷和购买票据是人们可以期望在房地产中赚钱的一种方式。 寻找这些你不在的混合城市……你不会在租金或价值永远不会增加的现金流资产的任何一个方向上,以及你只是希望上涨的投机市场上,都没有不对称风险失去控制,深入购买,明白这是买方市场,这意味着你有控制权。 所以,如果你不使用它,你就是个傻瓜。 使用控制力尝试走出去,并获得最好的交易,而不是仅仅担心你无法控制的事情,比如市场何时触底。
戴夫,非常感谢你加入我的行列。 当您为这些事情而来时,我喜欢它,我们可以帮助理解人们在不知道会发生什么时通常会感到的情绪失常。 在我让你离开这里之前,你有什么遗言要留给我们的听众吗?
戴夫:
不,这很有趣。 但是如果你想要关于如何在 2023 年赚钱的其他建议,或者想要详细了解这一点,我鼓励大家下载我写的报告。 免费。 您可以在 biggerpockets.com/report 上这样做。
大卫:
好吧,biggerpockets.com/report。 一探究竟。 如果您认为 Dave 听起来很聪明,请等到您阅读它们。 当你在那里读书时,他看起来更聪明。 然后你和 J Scott 一起写了一本书,主题与此类似。 在我们走之前你能把那个真正的快速插入吗?
戴夫:
当然。 J 和我,如果你不知道的话,J 是一位多产的优秀投资者。 他和我写了一本书,叫做房地产的数字。 这完全是关于成为优秀房地产投资者所需的数学、数字和公式。 我知道人们是否认为这听起来很吓人,但事实并非如此。 房地产投资背后的数学并不难。 你只需要了解一些简单的框架,这就是我们概述的内容。 它的全部意义在于帮助您像专家一样分析交易。 因此,如果你希望能够保守地分析交易,尤其是在 2023 年,并了解要做出哪些假设,那么你应该检查一下。
大卫:
是的,也去看看。 如果你是书呆子,或者你想像书呆子一样聪明而不是书呆子,这本书适合你。 好的,戴夫,非常感谢你今天加入我的行列。 我要让你离开这里,着手做更多的研究,以帮助 BiggerPockets 社区了解市场上正在发生的事情。 这是戴夫的大卫格林,绅士的叛徒,迈耶签字。
我是专业人士。 只是看。 看我说话多好。
戴夫:
他是罗恩勃艮第。 他会读你放在提词器上的任何东西。
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在这一集中,我们将介绍:
- 为什么 2023 年不是“正常”的房地产市场 以及导致今天状态的细节
- 影响房价的“杠杆” 以及为什么 2023 年与 2008 年不同
- 卖家对比 买方市场 以及价格最有可能下跌的地方
- 购房者需求 以及负担不起是如何导致大多数买家袖手旁观的
- 按揭利率 增加 以及美联储如何使用高利率来对抗通货膨胀
- 当今房地产市场行之有效的三种策略 以及如何在其他人袖手旁观时进行投资
- 2023年房地产市场预测 以及何时我们可能会看到房价触底
- 和 So 多得多!
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