BiggerNews：房租负担能力跨越危险的新门槛

大卫：
这是 BiggerPockets 播客节目 775。

托马斯：
这里的问题不在于租金水平，而在于租金上涨的速度。这些家庭，特别是低收入家庭，当你处理诸如公寓租赁之类的事情时，只有一年左右的时间，他们会感到相当震惊，特别是因为他们的收入几乎无法跟上这些类型的步伐租金可以增加到的水平。

大卫：
大家都怎么了？我是大卫·格林（David Greene），今天在夏威夷主持 BiggerPockets 房地产播客的主持人，他与另一个戴夫（Dave）一起录音，他是我的资本主义伙伴，而不是犯罪伙伴，另一个 PIC，戴夫·迈耶（Dave Meyer）。我们在这里为您提供在房地产中赚钱和实现财务自由所需的信息。今天是一场精彩的节目，我和戴夫正在采访穆迪分析公司的 Lu Chen 和 Tom LaSalvia，谈论住房负担不起的问题？危机？戴夫，你会如何标记它？

戴夫：
是的，我认为两者之一。我们都知道，住房已经变得非常难以负担。这对首次购房者和只是想买房的人都有影响。对于投资者来说，目前要负担得起该国大多数市场也变得非常具有挑战性。汤姆和卢提供了一些信息，不仅涉及住房负担不起，还涉及租金负担不起以及这对每个人（包括房地产投资者）的影响。他们中的许多人从租金上涨中受益，但他们也提供了一些非常有趣的观点，说明为什么解决这些负担不起的问题确实符合每个人的最佳利益。

大卫：
是的。这是一个很好的观点。如果您收听今天的节目，您会更多地了解为什么我们会遇到这个问题。如果你明白其中的原因，你就会看到你可以采取哪些措施来在这个市场上实际赚取收入、建立盈利能力和积累财富，同时做一些事情来解决问题，并希望让其他人都能负担得起住房。

戴夫：
我认为这一集的一件事非常有趣，就像你说的，理解其中的原因，是我听到的很多叙述，你也可能听到这个，那就是人们会说，“租金将会崩溃。”或者，“房地产市场将会崩溃。有升必有降。”这在经济学中是不正确的。但我认为他们很好地解释了为什么他们认为除非采取一些刻意的行动，否则在可预见的未来，负担不起将成为渗透到房地产市场的一个问题。我认为这不仅有助于改善负担能力问题，而且有助于了解房地产市场的情况以及价格为何如此。他们做得非常好，并提供了一些非常有趣的数据，这些数据将帮助您将您对住房的理解结合起来。

大卫：
完全正确。您知道的越多，就越能做出明智的财务决策，这使您比所有不听此播客的人更有优势。所以请系好安全带，系好安全带，我们为您准备了一场精彩的表演。在我们邀请 Lu 和 Tom 之前，今天的快速提示是了解如何成为解决方案的一部分，并查看我们今天提到的有关住房负担能力的穆迪分析报告。因此，他们整理了一些非常酷的东西，展示了主要的地铁市场以及租金与工资的关系。现在，将收入的 30% 用于租金已成为美国许多大都会的新常态，有些甚至更高。因此，如果您想下载该报告并查看，请继续查看我们的展会描述。用更多的信息武装自己，明天比今天更像戴夫·迈耶。这是我的建议。戴夫，在我们邀请汤姆和卢之前你有什么想说的吗？

戴夫：
一点都不。我想你已经涵盖了这一切。那么让我们请汤姆和卢来吧。

大卫：
好的，欢迎收看托马斯和卢的节目。托马斯，如果你不介意的话，我们就从你开始吧。您能向我们介绍一下您自己吗？

托马斯：
Thomas LaSalvia，穆迪分析 CRE 经济研究总监。 CRE 是商业房地产。我在这个行业已经有十多年了，有一些学术背景，当过很长一段时间的讲师，但很高兴能把我的知识和专业知识带到展会上。谢谢你有我。

大卫：
让我告诉你一些我一直以为你没有问过的事情，但无论如何我还是要分享。我觉得穆迪这个名字很搞笑。因为当你想到穆迪时，你会想到客观、事实、值得信赖、可靠、无聊，但我可以坚持这一点，对吗？这与喜怒无常的人相反，他们的观点总是在变化。有没有其他人提到过你的名字和你的公司中有趣的虚伪？

托马斯：
我们偶尔会听到一些关于这个名字的对话，但不，这是我们创始人的一段美妙而悠久的历史。这就是这个名字的由来。

大卫：
当然。是的。好的。我很高兴不仅仅是我。然后是卢，欢迎来到节目。感谢您来到这里。您能向我们介绍一下您自己以及您在穆迪的角色吗？

鲁：
绝对地。谢谢你再次邀请我们，大卫。我叫陈璐，是穆迪分析 CRE 销售领导团队的高级经济学家。所以我有十几年的资本市场工作经验。在团队中，我的主要关注点是公寓市场、移民、老年住房、住房负担能力、经济适用房，凡是你能想到的，这个住宅圈内的一切。

大卫：
好的。而作为高级经济师，通俗地说，我一直想问一个问题，那就是说你是年龄最大的？这是否意味着你是最强的？这是否意味着如果很多人……如果你死了，其他人会取代你的位置？这是否意味着您致力于某些事情？您成为高级经济学家实际上意味着什么？

鲁：
我真的认为这是因为年龄的原因，没有什么抱怨。

大卫：
好的。好吧，你这样说可能是骗我的，卢，因为你看起来比我年轻得多。如果有人在 YouTube 上观看，您很容易就能看出来。所以你得到了两全其美的好处，对吗？你有你的相貌，看起来很年轻，你的智慧也有高级经济师的水准。所以我们很幸运今天邀请您参加节目。

鲁：
谢谢你，大卫。

戴夫：
好吧，汤姆和卢，很高兴再次见到你们。欢迎回来。我很想听听你们共同撰写的这份令人难以置信的住房负担能力报告。确实很震撼，大家都应该去看看。您能简单地告诉我们您的发现是什么吗？

鲁：
所以，对于我们的团队来说，自 2022 年初以来，这确实是一次非常有趣的旅程。所以想想当时，美国确实正处于通货膨胀加剧的阶段，而且由于新冠疫情，人们的移民模式已经发生了变化。所以一开始，我们看到人们从一些较大的地铁出来，前往佛罗里达州、德克萨斯州等一些目的地。真正享受在其他地方工作的灵活性并不一定需要靠近他们工作的地方。这就创造了这种有趣的动态，这是我们过去不常见的。租金价格上涨，房价上涨。在一些热门目的地，或者我们称之为流行病宠儿，但随后人们意识到他们仍然必须回去工作。即使这并不意味着他们必须每周回到办公室五天，他们也会做好准备，准备好每周至少有一两天回到办公室，时不时地与朋友交往，回到城市生活。
因此，我们看到这种迁移模式出现了一些逆转或正常化。这很快就填满了租金水平，一些传统上租金负担很重、价格昂贵的大都市的租金价格上涨，包括纽约、包括波士顿和许多其他地方。我们观察到，在我们的数据集中，这个想法不断涌现并浮出水面。这确实是我们应该努力的事情。我们应该诊断、了解租金承受能力的模式。因为如果你看到租金价格同比增长两位数，这意味着单个家庭的租金负担呈指数级增长。因此，在 2022 年春季初期，团队……这确实是团队的努力。尽管我知道您想在这份报告中署名，但这确实是团队的努力。我们一开始就观察到，到 2022 年底，这种租金承受能力会迅速增加。
就整个美国而言，我们最终看到中等收入家庭为市场上平均租金单位支付的费用约为 30% 左右。而这 30% 是一个关键数字。这通常意味着，平均而言，美国的中等收入家庭承受着租金负担。对我们来说，继续观察租金价格动态、租金变化如何重塑、影响一些细微差别，是一段非常艰难的旅程。我们上个月底发布的最新报告确实描绘了我们在 2023 年春季之初看到的租金下降的微妙景象，并在隧道尽头开始显现出一些曙光。因此，我们看到租金负担从 30% 左右略有下降，目前在 29.6% 的范围内。这是一个小小的进步，但我们仍然不安地看到租金负担上升到接近 30% 的租金负担阈值。

戴夫：
我之前曾问过你们这个问题，只是作为一个预告，你们俩都在《On the Market》第 81 集上，如果你们想听的话。但对我来说，租金负担为 30% 的想法值得进一步探讨。我曾多次听说过这个数字：租房者花在住房上的收入的最大或理想比例是 30%。为什么是30%？

托马斯：
象征性的？这不是30%。所以 30% 应该意味着，如果你的支出超过这个数字，你可能不得不在其他必需品方面做出牺牲。如果低于这个数字，您就可以腾出收入来购买这些必需品。但不仅仅是这些必需品，还有其他生活品质。所以30%，是HUD 的数字，住房城市发展的数字。它已经使用了很长一段时间了。但达到30%，比什么都更具象征意义。我们面临住房危机，租金太高，而且这种情况最终不会很快消失。因此，借用 Lu 之前的声明，我们为什么要这样做，因为这个故事将持续很长时间，我们希望成为该解决方案的一部分。

大卫：
托马斯，这是一个很好的观点，其中许多数字，比如你收入的 30% 应该用于租金。个人理财领域还有很多类似的其他数据点，它们并不是基于对任何事物的任何客观评估。这只是人类大脑喜欢的一个数字，它创建了一个基线理解，这样你就不会去做一些疯狂的事情，比如将 70% 的收入花在住房上。但人们听到后，只是从表面上理解，就像，好吧，专家说不要这样做。因此，如果租金是他们工资的 30.5%，他们会说，“哦，我不能这么做。那太贵了。”我们的空间中漂浮着很多以相同方式工作的东西，我很高兴听到你指出这一点。只是……有人把它从屁股里的某个地方拉出来了。

托马斯：
询问纽约市的任何人，他们都会告诉您他们的花费远远超过 30%。

戴夫：
是的，我的意思是，在高收入地区，这个比例很长一段时间都在 30% 以上，对吗？

托马斯：
卢，你有这些数字，对吗？纽约市的租金负担已经维持在这个平均水平相当长一段时间了。

鲁：
因此，如果我们回顾一下纽约市的租金负担历史，早在我们开始追踪美国所有主要大都市的时间序列时，纽约就是唯一一个早在 30 年就突破了 1999% 门槛的城市。这是我们能够跟踪并向市场提供的最早的数据点。从那时起，我们开始看到租金上涨，但无法跟上。收入的增长使得美国各地都有人加入到租金负担清单中。因此，在新世纪的头十年，迈阿密、波士顿、旧金山都加入了纽约的行列，成为租金负担沉重的大都市。所有这些地铁都因各种原因而成为租金负担，无论是技术的进步，还是旅游目的地的增加、更好的天气、国际或国内的移民目的地。
因此，由于各种原因，他们加入了该名单。快进到 2022 年底、2023 年初。因此，有 30 个地铁已经突破了 30% 的租金负担阈值。再说一遍，这是一个象征性的数字。因此，如果我们看一下这份名单，纽约、迈阿密、洛杉矶、波士顿在过去十年中一直面临着租金负担。我们还有劳德代尔堡、棕榈滩、新泽西州北部、坦帕、奥兰多和旧金山，这些城市要么已经超过了 30%，要么接近 XNUMX% 的门槛。因此，由于各种原因，所有这些地铁都加入了地铁层面的这个和那个。
但另一方面，如果你看看地铁内的各个社区，在某些社区，回到纽约的例子，了解中等收入家庭，居住在曼哈顿的普通租房者。他们很可能不仅会感受到租金负担，而且会感到严重的租金负担，这意味着他们必须支付超过收入50%的租金。但如果你把他们搬到外围行政区，如果他们决定住在布朗克斯，情况就会改善很多。因此，看到这座更大的地铁在过去二十年中如何发展，以及如何让豪华甲级公寓楼聚集在某些社区周围，从而在上层和下层公寓市场之间形成自然分叉，并提高平均价格，这是非常有趣的。地铁水平的租金负担能力。

戴夫：
我希望我们可以通过理解而不是租金来将这一点放在背景中......显然，就收入中位数而言，租金非常重要，但也只是绝对数字。自大流行开始以来，租金上涨了多少？就目前的租金中位数而言，我们处于什么位置？

鲁：
因此，对于纽约来说，从新冠疫情爆发前到 2023 年第一季度，租金累计上涨了 16.8%，你必须对这个数字持保留态度。因为如果我们看看纽约市的绝对平均租金水平，每月 4,000 美元左右的价格令人不安。截至 2023 年第一季度，纽约市的平均租金为 4,270 美元。排在第二位的是迈阿密，目前的租金收入比率远高于 30% 的门槛，达到 42%，平均租金为 2,149 美元。这是一个显着的增长，与大流行前相比增加了近 30%。第三位，同样位于佛罗里达州的劳德代尔堡，过去三年累计涨幅超过30%。因此，如果你看看大流行前的租金水平与现在的租金水平，那么这个百分比数字确实有力地说明了积极的移民模式对一些 HUD 市场的租赁市场造成了多么严重的通胀压力，尤其是在佛罗里达州。

托马斯：
这里的问题不在于租金水平，显然在某些大都市地区租金水平高得令人难以置信，但正如卢所提到的，问题在于租金水平的增长速度。正确的？当我们谈论商业房地产市场和投资者对美联储的不满时，这非常相似。嗯，这并不是说利率在上升。我的意思是，显然他们希望贷款投资的利率更低，资金更便宜，但要以这样的速度进行。当这种增长速度出现时，这对市场来说是一种真正的冲击，人们无法真正做好准备。这些家庭，特别是这些地区的低收入家庭，对这种冲击没有做好准备。当你处理像公寓租赁这样的事情时，只有一年左右的时间，他们会感到非常震惊，特别是因为他们的收入几乎无法跟上租金可以达到的水平。增加。

戴夫：
这里的上下文非常有用。我想尝试从你们俩那里了解情况，但是汤姆，让我们从你们开始吧。租金上涨如此之多，并且在越来越多的市场中成为负担，这一事实告诉我们目前该国住房市场和住房存量的性质。

托马斯：
是的，很好的问题。您使用了住房存量这个词，我认为这很重要。有很多数字，但我们国家的住房短缺量在两到五百万之间。尽管多户住宅有所增加，但我们还没有建造足够多的单户或多户住宅。单身家庭曾一度复苏，但现在有所回落。它造成了这种负担，这个 30% 的数字……再说一次，这不是 30% 的数字，而是快速增长，这给许多家庭带来了压力，其中许多是低收入家庭或刚刚起步的家庭。当你谈论单身家庭时，我知道我们今天谈论的不是很多单身家庭，但当你谈论这个时，很难登上住房阶梯。当你谈论多户家庭时，如果你想留在一个不错的社区，住在一套像样的公寓里，这会占你预算的越来越大，这意味着你无法攒下首付来进入住房阶梯。

大卫：
有趣。

托马斯：
过去几代人的大量财富将被抹去，如果没有父母的帮助支付首付，他们就无法实现这一目标。这就是经常发生的事情，这进一步加剧了美国家庭之间的不平等问题。现在这当然是世界各地的一个问题，但当我们讨论一般住房、住房供应、住房政策时，这肯定是值得思考的事情，这不会消失。

鲁：
关于住房存量的讨论非常有趣，因为你有一个总数，你有总体住房短缺，但如果你看看过去十年已经建造并向市场提供了什么样的公寓。大多数、绝大多数上线的都是 A 级豪华建筑，它们变得越来越贵，并在 A 级与 B、C 级之间造成更大的分歧。如果你看看 B 级和 C 级单位，那么空置率通常会更高。大约是两到三个百分点。这是一个极其紧张的市场，适合中等收入家庭、劳动力家庭甚至收入范围内较低收入家庭的需求。这也创造了这个巨大的机会，当人们在 2021 年初迁移回来时，我们看到了高于平均水平的家庭形成。抱歉使用这个术语，这实际上只是为了量化这个市场上正在形成多少新家庭。有多少人不得不离开父母的沙发，与室友分手，不得不在这个市场上租用单独的单位。
自 2021 年下半年到 2022 年上半年，这一数字在大约一整年的时间里都高于平均水平。这对市场造成了巨大的需求冲击。我们没有足够的单位，而且我们的需求量不断增加，要求住在出租单位中。然后结合我们在大流行开始时所看到的情况，许多昂贵的地铁让所有这些人离开地铁，离开其他地方。它实际上在旧金山、纽约、波士顿等许多城市创造了这一点，我们称之为大流行折扣。因此，当人们回来时，他们正在寻找这种一生一次的大流行冲击的机会，这种冲击带来了折扣，并迅速推动了租金上涨，我们在 2021 年下半年就看到了这一点。随着美联储的一直在提高利率。
单户住宅是最先吸收冲击的领域之一。因此，我们开始看到并记录单户住房的下降，以及许多昂贵大都市的价格下降。纽约和旧金山是最早的例子，我们开始看到单户住宅价格下降，因为需求瞬间降温。考虑到这些潜力，房主别无选择，只能在出租单位中居住更长时间。因此，这实际上维持了多户家庭的基本面，尽管当时消费者信心处于历史低位。我们在单户住房领域看到了所有这些衰退 [听不清 00:23:50]。这实际上创造了这个稳定租赁市场的机会。因此，这确实是美国多户住宅租金增长的推动力和持续增长的原因。最终将我们推向 30% 的门槛，到 2022 年底我们已经看到了这一点。

托马斯：
这就引出了一个问题，我们谈论的是住房供应、住房存量，为什么不呢，对吧？现在发生了什么事？我想说几件事，因为我认为这次谈话非常有价值，因为我不想只是坐在这里抱怨租金太高了。我想真正谈谈经济学和正在发生的事情，以及市场如何（或者市场不能）如何帮助缓解这个问题。鉴于租金上涨，目前我们看到的是多户住宅内的建筑数量还算不错。但其中许多项目是在融资利率、建设成本低得多的情况下启动的。通过大流行，我们都知道供应链问题，建筑成本上升。
显然，现在我们正在应对高利率、高融资。所以我们今年的新供应量有所增加。那会有帮助的。事实上，我们预计今年的租金增长略低于平均水平。但随后我们继续前进，由于建筑成本仍然很高，劳动力供应问题，特别是在建筑行业，高利率不会很快消失，我们将开始看到新建筑再次下降以及未来几年多户住宅的交付量。这将使这个问题再次成为焦点。因此，短缺问题不会因为数字不再起作用而消失。

大卫：
当我们经常查看数据点时，比如房地产是上涨还是下跌？住房负担得起还是负担不起？我们通过情感的角度来解释它。我很生气，因为房子很贵。需要做点什么。我拍桌子。更明智的方法是问为什么。嗯，我们从其他国家进口很多建筑材料，随着供应链受到干扰，它们变得更加昂贵，效率也变得更低。我没有任何数据支持这一点，但我非常有信心，想要进入交易的人比以前少了。
年幼的孩子在成长过程中不会说：“我想在烈日下工作，搬运木梁，把它们钉在东西上。”他们都想成为一名有影响力的人，在那里从事软件开发工作。他们想成为自己企业的企业家。它并不像寻找水管工和那些想要挂干墙并做那些真正让国家运转的工作的人那样受欢迎。因此，这将导致施工过程效率低下。我还认为，总的来说，与我小时候相比，我看到了当地政府更多的监管。这是您想评论的另一件事吗？

托马斯：
我只是想说这绝对阻碍了发展。是的，当你还是个孩子的时候，但也是在那之前……或者可能不像你小时候那么多，但也是在那之前。我认为这是一个已经存在很长时间的问题。我想对此发表评论的原因之一，我不想跳太多，但我确实有可能看到当前的住房负担能力危机，租金与收入比率价格的迅速上升，以及一些疫情期间动态的变化在于，政策制定者开始看到过去 50 多年来所犯的错误。无论是分区法规还是其他类型的法规都阻碍了这一等式的供应方面。所以我确实看到了一些积极的变化。也许还不够，但也许这就是所有这一切的一线希望。

大卫：
这是一个很好的观点，因为我们刚才提到的所有事情在供应方面都受到了伤害，而且我们在需求方面感受到了压力，因为我们创造了所有这些资金，这些资金必须流向某个地方，而房地产就是那个地方大部分都会进行。因此我们的需求不断增长。你的两端都受到挤压，这造成了负担不起。你之前在播客中也提到过一些我想评论的内容。当住房变得难以负担时，低收入人群受到的伤害明显大于高收入人群。因此，如果您住在纽约，您每月收入 20,000 美元，并且您想将其中的 30% 花在房租上。我想大约是 6,000 美元吧？所以你有 6,000 美元，这意味着你有 14,000 美元可以生活，假设我们这里不讨论税收。嗯，你要开的车、你要买的食物、你要看的电影在纽约可能比路易斯安那州或俄克拉荷马州稍微贵一些，但也不会贵太多。
因此，剩下 14,000 美元，您无需担心破产。你可以买很多食物。你没事。所以如果你的住房费用是50%，你必须花10格兰德，你就有足够的钱过日子了。现在，以路易斯安那州月薪 3,000 美元的同一个人为例。按他们收入的 30% 计算，这接近一千美元。他们每个月的生活费还不到两块钱。食品价格与纽约几乎相同。非常接近。您的所有其他费用都将相似。他们没有足够的钱维持生计。因此，每当我们看到这种负担不起的情况时，当然这对富人来说很糟糕，就像对其他人来说很糟糕一样，但情况并没有那么糟糕。
这就是我们所处的低效政治结构使监管变得更加严格的情况，我们坚持从其他国家进口一切。这使我们处于弱势地位，他们在关系中获得了影响力，而且我们喜欢在新冠疫情期间供应链问题中断时所看到的情况。我认为我们仍在努力解决由此产生的一些问题。然后你会发现，现在没有很多 14 岁的高中生会说：“我长大后想挂石膏板。我想在仲夏时节建造屋顶。”他们都想做一些更简单、更酷的事情。这种负担不起的现象似乎并没有消失。卢，你们两个的观点是一样的吗？

鲁：
绝对地。大卫，我真的很喜欢你的观点。我不得不说，在 [听不清 00:30:32] 的高峰期，我们看到许多令人惊讶的地铁的租金负担能力问题迅速加剧。佛罗里达州、拉斯维加斯有许多较小的都会区。当我们看到两位数增长的速度有多快时，在许多情况下，从大流行到 20 年的大部分时间，租金增长超过 30%、2022%。令人惊讶的是，他们的中位家庭、中位收入家庭的收入实际上下降了。非常有趣的是，为了移民的利益，越来越少的人口来到城市，推高了租金。但另一方面，当地居民赚取的是小时工资，尤其是那些地铁里的居民。
其中休闲和酒店业、一些小时工资、工业的人口较多，他们并没有真正享受到增加租金的好处。因此，这确实造成了这个问题的社会方面，这确实需要公共和私人伙伴关系来为我们解决这个大难题。这是一些有趣的发展，因为我个人位于加利福尼亚州，所以甚至在大流行之前，我们就在政策制定中创建了这个附属附属住宅单元，ADU。我们正在扩大这一政策方面的范围。因此，我们允许建造超过 500 平方英尺的 ADU，无论是附属还是独立于您的单户住宅。

大卫：
你指的是阻止城市阻止这种情况发生的立法。他们不能进来说“不，没有许可证，你不被允许建造 ADU。”他们必须允许它。

鲁：
他们必须允许这样做。他们实际上消除了很多障碍，因此许可过程非常简单，很容易获得批准，您只需为厨房设置 [听不清 00:32:32] 单独的单元即可。你必须有分开的门。但要钻这个漏洞却相当容易。就在几个月前，旧金山市还制定了一项允许重新分区的政策，将一些过时的办公物业改造成住宅。所以它们可能是位于城市黄金地段的高层建筑。 [听不清 00:33:00] 市中心地区，但将空置办公楼改造成多户住宅。因此，这些是振兴城市氛围、拯救市中心的一些创造性方法，同时也创造了这些额外的单元来解决住房短缺问题。

托马斯：
不是万能药，而是累积性的。所有这些放松的法规或其中一些公私合作伙伴关系都会有所帮助。不要让一场好的危机白白浪费。再说一遍，这是我对这种情况的半满的看法。仅与一些行业参与者交谈，似乎在进一步开发他们所谓的劳动力型住房或低收入住房方面出现了一些进展，这既是他们希望成为社会一部分的社会福利。他们中的一些人开始看到税收优惠以及与之相关的其他一些好处得到了回报。所以它不会消​​失，大卫。你已经说过了，我已经说过好几次了。不会消失。
谈到这个问题，没有什么灵丹妙药。但我们可以把一切加起来。你提到的所有供应方面的事情，所有从监管角度来看的事情，甚至还有需求方面的事情。我将在这次谈话中添加一件我们尚未讨论的事情。我们是美国人，我们喜欢大房子，当你建造一栋大房子时，这些都是稀缺的自然资源和稀缺的劳动力资源，这些资源被投入到为那个家庭建造一栋大房子。如果这些资源被分割，听起来就像是社会主义者，但如果以某种方式分割，就会为更多的人提供更多的住房，并减轻价格压力。

戴夫：
汤姆和卢，我有一个问题。我在某种程度上只是在这里唱反调，我只是想让你理解这一点。但大多数收听此播客的人都是对房地产投资感兴趣的房地产投资者，我们中的许多人在某种程度上受益于租金上涨，因为租金上涨……在过去几年中已经消失了。所以我很好奇，您认为房地产投资者在其中扮演什么角色？为什么房地产投资者应该关注这个问题？如果我们担心这个问题，房地产投资者可以做些什么来尝试改善它？

托马斯：
从长远来看，我认为我们都需要关心。我会给你一个非常精明的例子来说明为什么它对于特定的城市或社区很重要。如果您只专注于建造 A 级建筑，并且租金上涨并且您对此感到高兴，那就太好了。你做了一笔很好的投资，而且表现不错。当服务人员，甚至护士，无法住在该特定地点附近的任何地方并且现在距离很远时，会发生什么？结果怎么样？那里有一个缺口。然后，那些居住在那里、生活得很好、支付更高租金的人可能会突然搬走，因为他们的服务从该地区消失了，因为没有人再为该地区建造劳动力住房。因此，有人认为我们需要从社会角度来平衡这一点。但从长期投资的角度来看，你希望所在的地区能够为所有收入阶层提供住房，因为最终我们是一个社会，我们需要它。

戴夫：
这就说得通了。我只是从魔鬼拥护者的角度来问。但你在很多市场上都能看到这种情况。我投资了科罗拉多州一个山区小镇的一个地区，而你只是……很多支持该镇经济的人几乎不可能住在那里。这对那里的整个社会确实产生了负面影响。所以这绝对是我们在过去几年中看到的事情

大卫：
在执法部门，在我以前的职业中，这种情况在湾区很猖獗。工资高，但住房也高。所以我不认识任何住在湾区城市的警察，旧金山警察局、奥克兰警察局的人都没有，他们不住在那里。他们住的地方距离酒店有 45 分钟到一个半小时的路程，那里的住房价格比较便宜，尤其是新房时。对于许多在该行业工作的护士来说也是如此。我想医生们有能力住在那里，但他们通常不想在这些地区养家糊口。因此，人们已经实行 10 小时轮班、XNUMX 小时轮班，现在却要增加一个小时到一个半小时的通勤时间，有时是双向的。失去生产力。当他们坐在通勤交通中时，他们并没有做任何有益于社会的事情。我的意思是，我想他们正在听我们的播客。所以我们从这一点中受益。
这可能是播客蓬勃发展的原因之一。可能有一点是，住房负担不起导致了 YouTube 和播客领域的挤兑。但它没有被谈论。所以你可能会得到加薪，但是，你的工作日会延长 20%，因为你必须通勤很远才能上班。这段时间内你不会得到补偿，但你仍然需要付出某种形式的工作。我认为这会导致很多挫败感。它可能会导致很多不公平的感觉。这是一个非常糟糕的问题。然后，我不知道，我们还没有深入讨论这个问题，但我知道你们也发现，工资虽然可以增加，但并没有以与食品、能源和住房相同的程度增加。增加。因此，当你真正平衡这一切时，最终就像是减薪。

鲁：
千真万确。我知道美联储不喜欢看到这种工资螺旋式增长，因为工资水平的提高造成了越来越大的通胀压力。但另一方面，我们正在研究数据。那么我们是如何从 2000 年初开始一路走来，现在达到了 30% 的门槛。这实际上是收入增长速度与租金增长速度之间的差距。对于投资者来说，我真的想说，如果你看看过去的经济周期发生了什么。因此，单户住宅行业通常会受到打击，而且打击通常非常强烈。
但如果你回顾一下历史周期，多户型住宅能够保持得相当好，虽然我不会说它是反周期的，但它确实遵循商业周期。它通常会很好地维持到每个经济周期结束。当人们开始重返单户住房市场时，情况开始受到一些冲击。即便如此，租金下降幅度也非常小。因此，这是一个值得投资的良好资产类别，尤其是长期持有，它实际上保留了住房存量，创建了租赁单位，即租赁社会，使租户家庭能够享受租赁公寓的好处。

大卫：
好的。那么，卢先生，对于想要帮助解决住房负担能力问题的投资者，您有什么建议呢？

鲁：
因此，投资者、开发商、建筑师、房地产协会可以通过多种方式帮助解决这个问题。当然，建造更多的房屋取决于可用的土地、可用的分区政策。但更重要的是，我确实看到了我们房地产参与者进入这个经济适用房领域的绝佳机会。所以现在市场上流行一个概念，叫普惠住房。因此，这确实提供了一个机会，我们可以引入市场价格租赁单位，并在同一楼层、同一单元、同一栋大楼内分配 10% 至 20% 的经济适用房。
这就为投资者创造了政策优惠，可以享受一些免税、一些减免，还可以享受一些资本融资。我们都知道，我们所处的市场可用资金非常稀缺。尤其是 2023 年，甚至 2024 年初期，将会非常非常紧张。但保障性住房资金是我们始终可以寻求潜在机会的领域。这对低收入家庭来说在经济和社会上都是有利的，因为我们确实迫切需要这个经济适用房市场。尤其是，我们在许多昂贵的市场面临着极其漫长的等待名单。如果你环顾加州，我们会发现低收入家庭多年来一直在等待获得经济适用房，但这是一个我们可以考虑进行潜在投资的巨大市场。

戴夫：
Lu，投资者实际投资低收入住房是什么样的？这是如何运作的？

鲁：
所以通常情况下，它为收入占地区中等收入70%的低收入家庭（我们称之为AMI）创造了申请此类单位的机会。当他们申请建筑许可证时，他们将通过多个不同的证书和不同的许可程序来申请建设经济适用房的专项资金。因此，什么样的住房以及在哪里可以建造这种经济适用房往往受到政策限制。因此，这是一个完整的行业，通常涉及投资者、抵押贷款机构和银行之间的密切合作。甚至联邦和地方政府层面也要参与创造这个机会。这实际上是公共和私人之间的合资企业。

戴夫：
我的意思是，从纯粹投资者的角度来看，这里的目标是，对于投资者来说，建造或投资经济适用房的回报或风险和回报状况与建造或投资私人住宅的回报或风险和回报状况相似。住房还是自由市场住房，无论你怎么称呼它？

鲁：
我不会说类似。我想说风险状况会较低，因为低收入家庭通常会得到第八节和其他住房券的补贴。因此，住房单元的市场评级将略低于市场利率，但您将获得稳定的收入现金流，因为所有这些租金都将得到公共部门的大力补贴。

大卫：
好吧，托马斯，考虑到所有这些信息，负担能力将不得不进入房地产市场，就像我们都希望看到的那样，您对房地产作为一个行业有多大信心这是投资者投入资金的可靠场所吗？

托马斯：
房地产，特别是住宅房地产，具有巨大的长期推动力。因此，当我们谈论市场内部的问题时，这并不一定意味着市场会动摇。如果有的话，我们需要更多的投资者。即使有更多的投资者，这也是我要警告的地方，因为投资者可能会说，“好吧，更多的投资者，更多的开发，这只会拉低租金，我们想要解决负担能力问题。”但是戴夫，这又回到了您之前在我们谈话中所说的，即通过全国各地的社区拥有各种等级的公寓和住房的价值。这将取代一切。再次，在这里绕圈子讨论这个问题。多户住宅作为一种资产类别，非常有价值。总体来说，非常稳健。对于某些必须再融资的房产，我们将在明年左右看到一些压力。
因为我们看到租金水平略有停滞。我们看到利率很高。如果你几年前以非常非常低的利率为该房产提供融资，那么你将接近银行希望看到的偿债覆盖率，贷款人希望看到回到 1.5 以上。因此，不用说那些行话，但你们是投资者，你们知道这类事情，所以有一点担心。但同样，如果您购买多户住宅、一般住宅并长期持有，如果您是买家而不是卖家，那么您现在的状况很好。您在多户家庭中长期保持良好的状态。我希望，随着……卢刚刚提到的低收入住房税收抵免和其他一些公私合作伙伴关系的开展，这些数字开始更好地为劳动力和经济适用房发挥作用。

戴夫：
惊人的。这是一个很棒的延续到最后。我在这里问你最后一个问题。这就是您对美国经济适用房的了解，考虑到我们这里的大多数观众、房地产专业人士、房地产投资者，还有什么您认为我们应该了解或认为我们应该了解的最后一件事吗？在我们离开这里之前……应该从你的研究中受益吗？

鲁：
绝对地。所以我觉得不仅是我们，学术界、工业界，甚至在政策制定层面，每个人都非常关注租金负担能力问题。因此，我们看到从联邦一级到州一级、再到市一级，各种行动正在解决这个问题。他们意识到政策障碍是一回事，但公共部门也有巨大的机会在资本方面、分区方面和政策制定方面密切合作。在这个经济周期的每一个部分，他们都必须密切合作。因为我们意识到私人部分、私人实体通常无法动摇已经存在的东西。
但是，当我们意识到市场的紧张，当我们意识到负担能力的压力，当公共部门开始介入时，如果你环顾整个美国，有多少州和市真正通过了立法？经济适用房，无论是 [听不清 00:48:29] 还是分区、税收、围绕经济适用房的每一个组成部分、住房负担能力，我们都在朝着正确的方向前进，创造、培育和加强住房之间的牢固关系。政策制定者和私人投资者、建筑师、开发商以及整个圈子都在努力实现这一目标。它是经济驱动的，但也是政策驱动的。因为这不仅已成为经济现象，而且对于每个租户家庭的福祉来说也是一个非常重要的社会方面。

大卫：
我认为机会区正是您所说的完美结合。我们需要投资者，我们有问题，我们需要政府合作。我们没有互相对抗，而是合作，许多真正需要基础设施和振兴的领域都受益于善于开发地区的人们。他们理解诸如最高和最佳用途之类的概念。我们为人们改善了很多领域。我们稳定了很多市场。事实上，你现在的工作可以让你放心地搬到这些地区，因为那里的劳动力有稳定的生活状况。我们在没有 DMV 政府解决方案的情况下解决了问题，当他们介入并尝试自己解决问题时，总是会发生这种情况。所以我喜欢你所说的这两个人共同努力解决问题的婚姻。我希望我们将来能看到更多这样的事情。

托马斯：
如果你想听听我的意见，我将在这里说得非常简单和简洁，这在多户家庭和一般的商业房地产投资中非常广泛。我喜欢混合用途社区的现状，无论它们是总体规划的还是在现有区域内。对于你们来说，这可能是一个完全不同的播客，但是就我们如何打破其中一些分区法律以及我们如何真正建立混合用途区域的价值而言，确实发生了一些非常非常奇妙的事情。我认为这些未来将会有很大的潜力。

戴夫：
惊人的。非常感谢你们两位来到这里。我们真的很感激。人们希望得到您令人惊叹的报告。他们应该在哪里这样做？

托马斯：
啊，访问 cre.moodysanalytics.cominsights，您可以看到我们所有最新的研究，包括这份报告。

鲁：
抱歉，戴夫，我真的必须纠正汤姆。这是一个正斜杠。

托马斯：
不，这不对。是吗？

戴夫：
它们总是正斜杠。

托马斯：
哦，是的，当然。它们总是正斜杠。啊[听不清 00:51:10]。

鲁：
再来一遍。再做一次，汤姆。

托马斯：
不，卢，你现在就必须这么做。

戴夫：
不，这样更好。

大卫：
不，我们把它留在这里。

戴夫：
我们喜欢混乱。这是最好的部分。

大卫：
节目的快速提示，它总是正斜杠。不客气。

托马斯：
啊，这是我们离开时最好的建议。该死的。好的。

大卫：
托马斯、卢，有你们在真是太好了。非常感谢您抽出宝贵的时间与我们谈论房地产领域的最新情况。更重要的是，我们作为投资者如何利用这些来做出更好的财务决策，以及我们可以采取哪些措施来改善每个参与者的状况，并让投资者在房地产领域获得更好的声誉。非常感谢你们分享您的知识。戴夫·迈耶（Dave Meyer），你认为我不会提及这一点。这是你今天的第五次录音。戴夫一整天都在内线努力拼搏。他其实——

戴夫：
只是做工作而已。

大卫：
-比他的相机更耐用。

戴夫：
我的相机坏了。

大卫：
戴夫工作的时间比他的相机存在的时间还要长。它在演出的中间融化了。我们必须重新开始。所以如果你在 YouTube 上观看，这就是为什么他看起来有点不同。这就是 BiggerPockets 非常关心为您提供所需的信息。感谢您加入我们，如果您欣赏戴夫，请在您收听播客的任何地方给我们留下五星级的评论。这些也意味着很多。托马斯，卢，非常感谢。人们可以在哪里找到有关你们每个人的更多信息？

托马斯：
欢迎与我联系 很乐意回答问题，更多地谈论房地产市场，或者当然可以访问我们的穆迪网站。

鲁：
十分简单。

大卫：
我认为你很轻松可能是整个剧集中我最喜欢的部分。那太可爱了。谢谢你，卢。

鲁：
谢谢您有我们。

托马斯：
你们太棒了。这是我们的荣幸。

大卫：
我是大卫·格林 (David Greene)，为“终结者”戴夫·迈耶 (Dave Meyer) 签名。有人给那个人买个三明治。