在美国抵押贷款崩溃威胁摧毁国际金融体系十多年后,“大空头”投资者再次看到房地产市场正在酝酿金融灾难。
投资研究公司 DeltaTerra Capital 的首席执行官戴夫·伯特 (Dave Burt) 致力于帮助客户管理气候风险,他是 2007 年少数几个认识到房地产市场处于崩溃边缘的怀疑论者之一。
在 2008 年全球金融危机爆发之前,他帮助迈克尔·刘易斯 (Michael Lewis) 畅销书《大空头》(The Big Short) 的两位主角做空抵押贷款市场。事实证明,他们是对的,估计赚了数百万美元。
现在,伯特认为,被忽视的气候风险可能会导致历史重演。
“我一直在关注这些重大的系统性问题,这有几个原因,”伯特通过视频会议告诉 CNBC。
“从专业角度来说,如果某样东西定价错误,那么作为一名投资者,这一直是我职业生涯大部分时间的工作,你增加价值的主要机会是确定一些东西要么太便宜而无法为你的客户购买,要么太贵。为你的客户出售的价格昂贵,”他说。
“从个人角度来看,这在一定程度上是基于专业角度,我已经看到了当出现问题时,会对经济、社会以及我们最脆弱的群体产生多大的影响。我确实在思考 2008 年至 2012 年美国全球金融危机后的时期,那里的人类遭受了巨大的苦难。”
最终,你将达到地方或国家的临界点,其中某种类型的泡沫将会破裂。杰里米·波特(Jeremy Porter)第一街基金会气候影响负责人
伯特表示,DeltaTerra Capital 的研究表明,20% 的美国房屋由于洪水风险而“严重暴露”定价错误问题。他警告说,如果实现的话,其后果可能类似于全球金融危机期间出现的异常调整。
“我们认为这个重新定价问题可能是[全球金融危机]总体规模和程度的四分之一,但当然对那些受影响的社区造成了非常非常大的损害,”伯特说。
他发表此番言论之际,房地产市场目前正经历重大根本性转变,原因是抵押贷款利率上升,以及全球央行通过加息来对抗通胀。
伯特表示,保险费用方面也开始出现一些裂缝。他指出佛罗里达州的经济复苏 飓风伊恩 是他密切关注的一个问题,特别是因为这次风暴潮暴露了 洪水保险噩梦 对于房主。
“今年它们会成为鸿沟吗?我不确定,”伯特说。 “但对房屋销售和房屋库存的最频繁基本数据的观察表明,这些暴露的房产的情况肯定会恶化。”
美国房地产市场估值过高?
尽管大多数投资者仍对气候风险对其投资组合的影响持怀疑态度,但最近的一项研究警告称,由于未定价的洪水风险,美国房地产市场可能被高估约 200 亿美元。
该分析于二月中旬发表在该杂志上 自然气候变化。该研究由环境保护基金、第一街基金会和美联储等机构的研究人员撰写,模拟了未来三十年美国洪水风险的财产水平变化,并警告说低收入家庭尤其容易受到影响。导致房屋价值贬值。
第一街基金会气候影响负责人杰里米·波特 (Jeremy Porter) 告诉 CNBC:“从我们的角度来看,这很重要的最大原因是气候风险没有被房地产市场定价。”
“现在的成本或房屋估值没有考虑到实际洪水风险的实现,也没有考虑到全国各地的房产估值严重高估。”
波特警告说,由于人们在购房时仍然缺乏足够的气候风险信息,家庭可能会在一夜之间损失很大一部分财产价值的危险仍然存在。
“说你已经达到了临界点并不是那么牵强,”波特说。 “这可能是一个又一个社区。这可能是全国房地产市场遇到的一个更大的转折点。但最终,你将达到地方或国家的临界点,届时某种类型的泡沫将会破裂。”
目前,该研究称,美国近 15 万处房产每年面临 1% 的洪水可能性,预计每年住宅房产损失将超过 32 亿美元。
它还警告说,随着气候紧急情况的加剧,洪水的频率和严重程度不断增加,到 11 年,美国遭受洪水威胁的财产数量可能会增加 26%,平均年损失将增加至少 2050%。
“当你买房时,最重要的考虑因素之一是维护房屋的成本,我认为很多重要的决定都是基于此做出的,”伯特说。
“最终,在人们充分了解这些与气候相关的成本是什么样子之前,我们每天都在制造新的问题。我认为这确实是问题的关键。”
美国环境保护基金会的博士后研究员杰西·古雷维奇(Jesse Gourevitch)在反思这项研究结果时告诉 CNBC,低收入业主中估值过高的情况更为普遍。
他补充说,“如果发生价格通货紧缩,这很有可能扩大美国的贫富差距并加剧不平等。”
古列维奇表示,另一个重大风险可能是对地方政府税收收入的潜在不利影响,因为市政当局的税收总额通常严重依赖财产税。 “我认为,将其与易受气候变化影响的实物资产联系起来,会给收入流的稳定性带来很多风险,”古雷维奇说。
“人道主义危机”
伯特强调,与美国房地产市场相关的气候风险远非国内问题,而是给世界各国带来的一个重大问题。
伯特说:“我认为,当你开始在全球范围内思考这些问题时,你就会开始思考更大的影响,即最受影响的国家往往也是最贫困的国家。”
“当你开始从全球角度看待这一问题时,这更像是一场人道主义危机。”
慕尼黑再保险公司是全球最大的再保险公司, 观察 由于气候危机引发了更多极端天气事件,例如美国的伊恩飓风和巴基斯坦的灾难性洪水,2022 年的经济损失将大幅增加。再保险是指保险公司提供的保险。
据估计,去年这些损失达 270 亿美元,其中约 120 亿美元由保险承担。保险损失总额延续了近年来的高损失趋势。
慕尼黑再保险公司首席气候和地球科学家恩斯特·劳赫 (Ernst Rauch) 告诉 CNBC:“最终,必须有人为这些日益增加的损失买单。” “不管有没有保险,这都是一个越来越大的经济负担。”
劳赫说,特别令人担忧的一个领域是山洪爆发。这是指一种特定类型的洪水,其中降雨速度如此之快,以至于地下地面无法足够快地将其排出。
他引用了 2021 年德国将出现严重洪水 导致河流泛滥,摧毁了德国西部、比利时、奥地利以及荷兰、瑞士和卢森堡部分地区的城镇。
劳赫表示,此类极端局部或区域降雨事件的发生频率仍然被低估。 “无论我们谈论的是德国还是世界其他地方的典型房主,都没有关系,”他补充道。
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- Sumber: https://www.cnbc.com/2023/04/06/a-big-short-investor-sees-disaster-brewing-in-housing-markets.html
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