多户家庭数量背后：纽约市的经济适用房吸引了大量资金

多户家庭数量背后：纽约市的经济适用房吸引了大量资金

时间戳记：28年2023月2日下午32:XNUMX
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43 年第二季度，经济适用房约占纽约市 3.91 亿美元多户住宅销售额的 2%， 根据 Ariel Property Advisors 的 2 年第二季度多户住宅季度回顾报告.

包括 Nuveen、The Vistria Group、Tredway 和 Asland Capital Partners 在内的主要使命驱动型投资者与高盛合作，第二季度在各行政区进行了大量经济适用房收购，这促成了美元成交量的大幅增长。 除了保存和生产经济适用房之外，此类资产的投资也很有吸引力，因为它们提供了专用资本、价值创造机会、财产税激励、机构融资和规模，所有这些都促进了其大幅增长。

以使命为导向的投资者加紧努力

纽文 是美国最大的经济适用房管理机构之一，最近做出了在纽约市购买房产的战略决定。 Nuveen 管理着超过 1.1 万亿美元的资产，其中 6.4 亿美元由 161 项经济适用房投资组成，约有 32,000 个单位，主要为收入不超过地区中位收入 (AMI) 60% 的低收入居民服务。

Nuveen 以约 956 亿美元的价格从 Omni Holding Company 收购了一个经济适用房投资组合的部分权益，这是第二季度纽约市最大的多户住宅交易，占该期间经济适用房投资额的近 60%。 该交易包括 72 处房产（税地块），分布在布朗克斯（占 5,900% 的单位）、布鲁克林（占 66% 的单位）、皇后区（占 21% 的单位）和曼哈顿北部（占 10% 的单位）的 2 个单位。单位）。

Nuveen Real Estate 影响力投资高级投资组合经理帕梅拉·韦斯特 (Pamela West) 表示：“我们的目标是有意义地投资于保护和扩建高质量经济适用房，以支持当地社区内租金负担沉重的居民的福祉。” 公司公告。 “通过 Omni 交易，我们可以在美国各地开发和管理房产，并为居民和投资者实现预期的结果。”

维斯特拉集团， 一家私人投资公司于 174 月份首次涉足纽约市经济适用房市场，投资 1,290 亿美元，投资于五栋租金稳定建筑、拥有 XNUMX 个单元的投资组合； 四个在布朗克斯，一个在曼哈顿北部。 该交易是通过 Keybank 发放的 Freddie Mac 贷款提供资金的。

Eleonora Bershadskaya，Vistria 集团房地产负责人，也是 Ariel Property Advisors 最近的小组成员 咖啡和上限利率活动表示，此次收购很有吸引力，因为这些建筑在过去十年中经历了重大的资本改善，并且受益于第 11 条税收减免，该税收减免将在未来 30 年实施。

Bershadskaya 表示：“最重要的因素之一是整个投资组合将长期持续的承受能力水平，尤其是在布朗克斯区，该地区的租金在过去五年中出现了相当大的增长。” “此外，该行政区存在发展机会，因此从影响力和财务角度来看，在该地区拥有负担得起的避风港对我们来说都很重要。”

Vistria Group 去年扩大了其医疗保健、知识和学习解决方案以及金融服务行业的重点，将全国范围内的经济适用房、混合收入和劳动力多户住房纳入其中。满足双重底线。

“首先，帮助解决这个国家的经济适用房危机对我们来说非常重要，”伯沙德斯卡娅说。 “其次，从财务角度来看，这也是有意义的，因为当我们提供这种水平的负担能力时，我们就会拥有一个粘性的租户基础，周转率低且入住率高，这意味着资产的成本更低，经济效益更好。”

特雷德韦是一家总部位于纽约市的著名经济适用房业主-运营商-开发商，于 818 月与 Gilbane Development Company 和 ELH Mgmt 合作收购了 Sea Park Portfolio，这是一个经济适用房组合，由三座前 Mitchell Lama 电梯大楼组成，共有 89,357 间电梯。单位和XNUMX平方英尺的地块。 阿里尔地产顾问 安排了 150 亿美元（156 美元/平方英尺）的销售.

多户住宅包括 589 个单元，为最高年收入为 AMI 60% 的家庭提供服务；159 个单元为最高收入为 AMI 50% 的家庭提供服务；65 个单元为年收入最高为 AMI 80% 的家庭提供服务。 纽约市地区 2023 年三人家庭的 AMI 为 127,100 美元（100% AMI）。 每处房产的各种监管协议均包含纽约市住房管理局 (NYCHA) 和纽约市住房保护和发展部 (HPD) 优惠券单位、非优惠券单位和市场价格单位。

特雷德韦及其合作伙伴计划耗资数百万美元对整个海洋公园综合体进行修复，重点是改善生活质量以及增强其弹性并提高该物业的能源效率。 其中，90 套公寓将预留给以前无家可归的居民，250 套公寓将预留给管理员。 开发团队还打算在该地点建造 XNUMX 套新的整体经济适用住房，以满足老年人的需求。

Tredway 首席执行官兼创始人 Will Blodgett 表示：“我们很高兴在海洋公园保护、保存和建造新的经济适用房，这一框架将增加所有当前和未来居民获得机会的机会。” 公司公告。 “我们正在进行的投资将打造一个更加经济实惠、互联互通、多元化、健康和充满活力的社区，并为成千上万以海洋公园和更广泛的康尼岛社区为家的纽约人促进经济稳定。”

阿斯兰资本合伙人是一家专门从事多户住宅和混合用途投资的私人房地产投资公司，与 城投集团 中 高盛资产管理 启动阿斯兰可持续住房基金。 XNUMX 月，阿斯兰和高盛宣布阿斯兰可持续住房基金首次收购 Highliner 产品组合是一个位于曼哈顿上城和布朗克斯区的经济适用房投资组合，其中包括五处资产、334 个住宅单元以及几家占地近 250,000 平方英尺的社区零售店。 Ariel Property Advisors 安排了这笔 45.2 万美元的交易。

Asland 和高盛制定了一项全面战略，以确保 Heighliner Portfolio 资产的长期财务和实体可持续性，其中包括解决延期维护问题、实施可持续性升级以及提供免费宽带和信用建设技术等居民服务。 作为保持负担能力的交换，该投资组合将受益于长期财产税豁免。

Asland Capital Partners 创始人兼首席执行官 James H. Simmons, III 在 Citybiz 的一篇公告文章中表示：“我们很高兴成功收购了 Heighliner Portfolio，并继续履行我们保护经济适用房的使命。” “通过我们与高盛、纽约市住房保护和发展部 (HPD) 以及纽约市住房开发公司 (HDC) 的战略合作，我们有信心有能力提高居民的生活质量，同时确保这些宝贵财产的长期生存能力。”

此次 Heighliner Portfolio 交易代表了 Asland 可持续住房基金更广泛战略的种子投资，该基金旨在部署初始 250 亿美元用于 Core Plus 收购第 8 条、低收入住房税收抵免 (LIHTC) 保护和混合收入交易，具有国家授权，最初重点在纽约市。

经济适用房的驱动因素

对经济适用房的需求增加表明，由于其强大的基本面和激励措施，使命驱动的资本来源越来越多地被吸引到该领域，其中包括：

  • 满足投资者将财务成功与社会责任相结合的双重底线。
  • 财产税优惠和某些情况下的补贴。
  • 以增加租金的方式提供增值机会，特别是对于租金与租金挂钩的凭单租户 美国住房和城市发展部 (HUD) 公平市场租金 每个单位尺寸的时间表。
  • 考虑到自 Signature Bank 今年早些时候关闭以来地区银行面临的审查，利用机构贷款机构（房利美、房地美和 HUD）以及 HPD、HDC 提供的城市计划的能力是一个明显的优势。 因此，融资对于一些多户住宅交易来说变得具有挑战性，尤其是租金稳定资产。

我的合伙人 Victor Sozio 这样总结经济适用房的吸引力：“经济适用房不仅继续吸引用于 CRA（社区再投资法案）目的的资金（指定用于经济适用房的资本），而且仍然有一些工具可以用来增加价值，同时还实现管理和限制这些财产的各个机构的目标。”

相比之下，租金稳定建筑仅占第二季度多户住宅销售的 10%，但由于 2019 年的住房稳定和租户保护法案 (HSTPA) 取消了充分提高租金的能力，因此其定价指标处于近二十年来的最低水平以支付不断增加的费用和空置单位的翻修。

您要做什么

最近的立法，加上城市推动的保持负担能力的承诺，为经济适用房创造了巨大的投资机会，这将为投资者带来稳定的回报，并改善低收入住房租户的生活条件。 我们预计这一趋势将持续下去，因为投资者对该多户住宅细分市场的需求仍然强劲。

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