如何出售出租房产（低税收和最高利润）

房屋库存仍然很低，这意味着房价很高。许多地区的买家数量远远超过市场上的房屋数量，这就形成了卖方市场。

如果您在几年（或几十年）前购买了出租房产，您可能会认为现在是出售以获得理想投资回报的最佳时机。

然而，出售出租房产可能比出售主要住宅更为复杂。您必须考虑您的租户、税收影响以及其他可能侵蚀您利润的意外成本。 

幸运的是，我们 FastExpert 团队随时为您提供帮助。使用本指南了解如何出售出租房产以从您的投资中获得最大收益。 

1.聘请具有投资房产经验的房地产经纪人

出售出租房产的第一步是聘请专门从事此类销售的房地产经纪人。与您所在地区的房地产投资者交谈，看看他们是否有一些他们更喜欢合作的经纪人。您还可以使用 快速专家 寻找专门从事投资房屋的房地产经纪人。 

留出时间 采访至少三名房地产经纪人 在你雇用最好的人之前。 问问题 关于他们销售的房屋类型以及他们如何营销这些房屋。如果您的出租房产目前有租户，请询问他们如何处理向新业主的过渡。

这可以帮助您了解代理人对保护租客的当地法律的了解。如果您想避免资本利得税，您还可以询问他们对税法的了解。 

您不仅需要找到一位对房地产市场有详细了解的房地产经纪人，而且还想确保他们是专业人士。您可能每天都会与您的房地产经纪人交谈（或每周至少几次），因此您需要与他们相处。选择一位房地产经纪人而不是另一位经纪人是可以的，因为他们的性格更适合。

2. 有效应对资本利得税

资产增值税 是您准备出售投资房产时需要关注的主要问题。如果您拥有该房屋超过一年，那么您将缴纳长期资本利得税。根据您的收入，这些税率最高可达 20%。

主要要知道的是，您只需对房屋销售的利润缴纳资本利得税。如果购买价格为 125,000 美元，而您以 500,000 美元的价格出售，那么您的应税收入起价为 375,000 美元。  

此外，还有其他方法可以降低您的税单。跟踪与房屋营销和销售相关的所有费用 - 包括您的房地产经纪人佣金。这些成本会减少您的总利润。使用上面相同的例子，如果您支付 百分之六的佣金 出售价值 500,000 美元的房屋，成本为 30,000 美元。这将使您的应税利润降至 345,000 美元。 

在计算您的纳税时，每个项目都很重要。这是聘请经验丰富的房地产经纪人或与值得信赖的会计师合作可以帮助您省钱的另一个原因。

利用 1031 Exchange 延期纳税

还有其他方法可以减少或推迟您的税单。 A 1031交换 当您使用房屋销售的利润购买另一处投资房产时使用。

例如，如果您想搬到另一个州并带走您的租赁房产投资，您可以卖掉房子，在新城镇购买另一栋房子，然后使用 1031 Exchange 推迟纳税。

请记住，这是延期，而不是豁免。当您将来出售出租房产时，您将需要缴纳资本利得税。 

1031 Exchange 涉及多个规则。确保您有值得信赖的房地产经纪人或税务顾问，以确保您的下一次购买符合资格。  

出售前考虑出租房屋

还有其他方法可以完全避免缴纳资本利得税。例如，如果您不急于出售出租房产，您可以将其作为您的主要住所。这 IRS 提供免税 过去五年中至少有两年业主自住的房屋销售情况。如果该房产目前无人居住，您可以搬进去，使其成为您的永久住所，然后在两年内出售该房子。

您需要证明这所房子是您的主要住所。这通常意味着更改您的驾驶执照和其他文件以反映此举。 

这项豁免旨在保护想要搬家的房主。一般的房屋卖家不必担心资本收益，因为他们出售的不是投资租赁房产。  

3. 以道德方式管理租户租赁协议

关于出售出租房产最常见的讨论之一集中在租户身上。首先要做的就是决定是否打算出售有租户的房子，还是等待当前的租户搬出。

当您现有的租户得知您要出售房屋时，他们可能会担心租赁协议。他们想知道新买家接手后他们不会被驱逐。

虽然您不能保证您的租户会得到照顾，但您可以让他们为潜在的过渡做好准备。如果您打算与租户一起出售房屋，请遵循以下一些最佳做法： 

• 查看当地的租户法。了解您需要发出多少通知以及您的租户在您所在的州或城市拥有哪些权利。 
• 向您出租房产的租户发出您出售意向的通知。您所在的州可能对此有具体的指导方针，但您提供的通知越多越好。 
• 提前 24 小时通知 每当您需要访问该房产时。这包括进入房屋进行维修或安排看房。 
• 随时回答租户的问题，并尽可能频繁地提供有关房屋销售流程的最新信息。 

如果有人购买房屋作为主要住所，就会出现最大的问题。虽然另一个投资者可能会接管有效的租约，并对您的租户进行细微的调整或干扰，但想要住在该房屋中的买家会带来更多的复杂性。

您和买方需要决定谁负责确保租户搬出，这取决于交割日期、当前租赁协议和买方的意愿。

将可靠的租户变成卖点

如果您要向其他投资者推销租户占用的房产，请突出显示可靠的租户作为卖点。您可以谈论该场所租户的寿命并展示及时的付款历史记录。

这对房地产投资者很有吸引力，因为他们可以立即接管房产并向租户收取租金收入。他们不会有任何需要翻新空间或尝试寻找新租户的空白。 

您的租户可能也会感激您将房屋出售给另一位投资者，而后者将保留房屋。房屋销售可能根本不会打扰他们。

如果您要终止租赁协议，请阅读当地法律

如果您想出售空置的出租房，请了解要求租户搬出的合法性。阅读当地法律可以保护您和您的租客。您甚至可以与您家里目前的人分享这些法律，以便他们知道您的行为符合道德和公平。

首先，看最短周期。在出售房屋之前让租约自然到期可能是最简单的方法。几个月内，您的租客可以搬出，因为他们已经充分通知您不会续租。

接下来，检查是否有提前终止条款。看看您是否因取消租约而欠租客任何钱，而原因并非租客的过错。如果房子状况良好，至少应该拿回押金。 

设定收取租金的最后一天和租户搬出的一天。如果您不确定这是否可执行，请咨询房地产律师。他们可以帮助您遵循对您的租户具有法律约束力的正当程序。

当然，对于按月租房的人来说，这不是问题。您可以让他们知道您下个月不会续租，并要求他们搬出。对于长期租赁（例如六个月和十二个月的期限），租赁协议更为复杂。

4. 优先考虑维修和升级

准备出售房屋可能需要几个月的时间，这让您的租户有时间寻找新住处——尤其是在租约即将到期的情况下。这 房主平均花费 5,400 美元用于房屋升级 在将其财产投放市场之前。这通常涉及景观美化费用、维修和升级，以使房产更受欢迎。 

确定租赁房产所需的维修和改进，以使其对买家有吸引力。同样，这些决定可能会受到租户的影响。您可能决定更换地毯并重新粉刷墙壁，但您必须等到当前的租客离开。

另外，请考虑这些维修带来的投资回报。更换车库门可能比更换旧的和过时的地板具有更高的投资回报率。新的前门可以创造良好的第一印象，其影响比新的洗衣房更大。您不想花钱进行无法增加房屋价值的升级。 

进行这些维修可以增加您的财产的价值，并使房子更受欢迎，从而增加快速出售的机会。然而，在出售出租房产时关注维修还有另一个原因：资本利得税。

您可以将房屋维修费用作为必要成本扣除，这会减少您的总体利润。如果您花费 10,000 美元准备出售房屋，您可以在税单到达后扣除该金额。

5.制定切合实际且有竞争力的定价策略

当您与房地产经纪人会面时，制定房屋的定价策略。您的房地产经纪人应提供 比较营销分析（CMA） 从您所在地区的类似属性中提取信息。您的经纪人会查看同一地区、近期出售的面积相似的房屋。这可以帮助他们评估您的房屋应该卖多少钱。 

每栋房屋都是独一无二的，这意味着您的房屋价格可能会高于或低于该地区其他房屋。如果它有游泳池或封闭式车库等设施，那么价格就会上涨。然而，如果房屋破旧且需要严重升级，预计售价将会下降。 

您还可以根据您的具体需求设置销售价格。如果一些卖家想急着搬家，他们会以较低的价格列出房产。这种策略吸引了更多的买家，业主可以选择提供最佳选择的报价——通常是提供有利成交日期的现金出价。

然而，经验丰富的房地产经纪人可以帮助您充分发挥房产的价值，同时帮助您加入团队。他们可以联系该地区的出租房产业主，看看他们是否有兴趣扩大投资组合。

6. 有效营销您的租赁物业

出售出租房产可能比出售自住房屋更为复杂。如果您有现有租户或想要出售多户住宅单元，则尤其如此。决定您是否想向任何买家（投资者或购房者）推销您的房产，或者您是否特别想接触房地产投资者。这将决定您如何宣传您的房屋。 

如果您想出售给其他房地产投资者，请考虑举办开放日活动。提醒您的租户注意这种情况，并支付对房产进行深度清洁的费用。此活动可以吸引多个可能想要购买您的复式或单户出租房产的潜在买家。

寻找具有租赁物业销售经验的房地产经纪人 

无论您在该地区拥有单一出租房屋还是多处投资房产，您都可以在准备好时轻松出售该资产。第一步是聘请一位值得信赖的房地产经纪人。

通过聘请了解房产税、租赁协议和租赁市场的代理人，您可以快速合法地出售您的投资房产。他们可以有效地对您的房屋进行定价和营销，以吸引合适的买家。 

要找到房地产经纪人，请向 FastExpert 的专业人士求助。您可以查看房地产经纪人资料，了解不同的经纪人，并聘请最好的经纪人在整个过程中为您提供支持。

寻找了解您当地市场并准备好帮助您出售房屋的房地产经纪人。 立即尝试 FastExpert.

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