کے باوجود غیر متوقع رہن کی شرح، وہاں ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کے لیے بہت بڑا موقع آنے والے سال میں. سے بصیرت اور حکمت عملی حاصل کریں۔ BiggerPockets 2024 اسٹیٹ آف رئیل اسٹیٹ رپورٹ۔
آج کے شو میں، ڈیٹا اور تجزیات کے BiggerPockets VP، ڈیو میئر۔، اور کے شریک میزبان مارکیٹ پر پوڈ کاسٹ ، جیمز ڈینارڈپر اپنے خیالات کا اشتراک کریں گے۔ جہاں ہاؤسنگ مارکیٹ 2024 میں جا سکتی ہے۔2023 میں کیا ہوا، اور سرمایہ کاروں کے لیے سب سے بڑے مواقع اگلے سال کے دوران. سے کم رہن کی شرح کرنے کے لئے چھوٹے نیچے ادائیگیمفت میں زندگی گزارنا، اور ڈسکاؤنٹ پر بالکل نئے گھر خریدنا، وہ حکمت عملی بھی بانٹیں گے۔ beginners استعمال کر سکتے ہیں دولت بنائیں 2024.
پوری تک رسائی چاہتے ہیں۔ 2024 اسٹیٹ آف رئیل اسٹیٹ انویسٹنگ رپورٹ? یہاں کلک کریں یا تمام حکمت عملیوں، ڈیٹا اور بصیرت تک مفت رسائی حاصل کرنے کے لیے BiggerPockets.com/Report24 پر جائیں۔
یہاں کلک کریں Apple Podcasts پر سننے کے لیے۔
پوڈ کاسٹ یہاں سنیں۔
نقل یہاں پڑھیں
ڈیوڈ:
یہ BiggerPockets Podcast شو 854 ہے۔ سب کیا ہو رہا ہے؟ یہ ڈیوڈ گرین ہے، آپ کے BiggerPockets Real Estate Podcast کے میزبان، سیارے کا سب سے بڑا، بہترین، سب سے برا رئیل اسٹیٹ پوڈ کاسٹ۔ ہر ہفتے، آپ کے لیے وہ علم، طریقہ کار اور مارکیٹ کی بصیرتیں لاتے ہیں جو آپ کو اپنی مالی حالت کو بہتر بنانے اور اپنی زندگی کی تعمیر کے لیے بہترین ممکنہ فیصلے کرنے کی ضرورت ہے۔
میں آج دو رئیل اسٹیٹ اسٹڈز، ڈیو میئر اور جیمز ڈینارڈ کے ساتھ 2024 میں ہونے والی رئیل اسٹیٹ کی حالت کا تجزیہ کرنے کے لیے شامل ہوا ہوں۔ ہم آپ کو یہ سمجھنے میں مدد کرنے جا رہے ہیں کہ ہم کہاں ہیں، مارکیٹ کی قوتیں جنہوں نے ہم یہاں تک پہنچنے کے طریقے کو تشکیل دیا، اور آپ مواقع کی شناخت کے ساتھ ساتھ 2024 میں جانے والے اپنے خطرے کو کیسے کم کر سکتے ہیں۔ خوش آمدید حضرات۔ ہم آج کے شو سے کیا امید کر سکتے ہیں؟
ڈیو:
ٹھیک ہے، آج میری امید یہ ہے کہ اس کو سننے والے ہر شخص کو کچھ پیچیدہ اور ہاں، بعض اوقات الجھا دینے والی مارکیٹ کی قوتوں کو سمجھنے میں مدد ملے گی جو معیشت اور ہاؤسنگ مارکیٹ اور رئیل اسٹیٹ کی واپسی کو چلا رہی ہیں۔ میں جانتا ہوں کہ بعض اوقات یہ چیزیں قدرے مشکل لگتی ہیں، لیکن مجھے لگتا ہے کہ اگر آپ انہیں تھوڑا سا سمجھنے کے لیے کام کریں اور جن چیزوں کے بارے میں ہم آج بات کرنے جا رہے ہیں، تو آپ دیکھیں گے کہ آپ کسی بھی قسم کی حقیقی میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں۔ اسٹیٹ مارکیٹ. آپ کو صرف مناسب حکمت عملی اپنانے کی ضرورت ہے۔
جیمز:
ہاں۔ ہم ان حکمت عملیوں کا احاطہ کرنے جا رہے ہیں جو مارکیٹ اور پیسے کی قیمت بڑھنے کے ساتھ ساتھ زیادہ خطرناک ہو گئی ہیں، ہر چیز خطرناک ہو گئی ہے، لیکن اس کے حل کیا ہیں؟ کیونکہ خطرہ زیادہ، انعام زیادہ۔
ڈیوڈ:
اپنے خطرے کو کم کرتے ہوئے زیادہ پیسہ کمانا، یہ سب اور آج کے شو میں بہت کچھ۔ لیکن اس سے پہلے کہ ہم اس میں شامل ہوں، میں نے آپ سب کے لیے ایک فوری ڈپ حاصل کر لیا ہے۔ ڈیو میئر، ہمارے یہاں مہمانوں میں سے ایک نے BiggerPockets کے لیے اسٹیٹ آف رئیل اسٹیٹ انویسٹنگ رپورٹ لکھی، اور یہ آپ کے لیے ایک وفادار BiggerPockets پوڈ کاسٹ سننے والے کے طور پر biggerpockets.com/report24 پر مفت دستیاب ہے۔ اس رپورٹ میں وہ تمام معلومات ہوں گی جو آپ کو سرمایہ کاری کے اچھے فیصلے کرنے کے لیے جاننا ضروری ہیں اور ہم آج کے شو میں اس رپورٹ سے بڑی حد تک ڈرائنگ کرنے جا رہے ہیں۔ ٹھیک ہے، آئیے اس چیز کو شروع کرتے ہیں اور آئیے 2023 سے آغاز کرتے ہیں۔ تو ڈیو میئر، کیا آپ مجھے بتا سکتے ہیں کہ 2023 میں کیا ہوا اور اب ہم کہاں ہیں؟
ڈیو:
ضرور یہ کچھ لوگوں کے لیے ریکاپ ہو سکتا ہے، لیکن میں اس سے جلد گزر جاؤں گا تاکہ سب ایک ہی صفحے پر ہوں اور ہماری بات چیت کا مرحلہ طے کریں۔ جب ہم نے 2023 کا آغاز کیا تو رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور کسی بھی رہائشی کے لیے بنیادی طور پر کچھ بھی ہے جو چار یونٹ یا اس سے کم ہے۔ رہائشی بازار تھوڑی اصلاح میں تھا۔ یہ یقینی طور پر وہ حادثہ نہیں تھا جس کے لیے بہت سے لوگ کال کر رہے تھے، لیکن ہم اس سال میں داخل ہوئے جہاں چیزیں کافی سست تھیں، قیمتیں دو سے 3 فیصد کم تھیں اور اس کی وجہ زیادہ تر سستی یا اس کی کمی تھی۔ استطاعت کے بارے میں آپ شاید جانتے ہوں گے کہ اس کا کیا مطلب ہے، لیکن یہ بنیادی طور پر ہے کہ اوسط امریکی اوسط قیمت گھر کو کتنی آسانی سے برداشت کر سکتا ہے اور یہ بہت اچھا کام نہیں کر رہا ہے۔ اصل میں اس وقت، یہ 1985 کے بعد سے سب سے کم ہے۔
اس طرح ہم سال میں داخل ہوئے، لیکن خریدار بازار میں نہیں آنا چاہتے تھے، لیکن نہ ہی بیچنے والے۔ جو بھی اس سال رئیل اسٹیٹ کا حصہ رہا ہے وہ جانتا ہے کہ مارکیٹ میں بہت زیادہ انوینٹری نہیں ہے۔ قیمتوں میں قدرے بہتری آئی ہے۔ وہ فی الحال ایک سے 2% سال بہ سال اس بات پر منحصر ہیں کہ آپ کس سے پوچھتے ہیں۔ لیکن گھر کی فروخت کا حجم، جیسا کہ مجھے یقین ہے کہ آپ دونوں نے بطور رئیل اسٹیٹ ایجنٹ دیکھا ہے، واقعی بہت زیادہ گڑبڑ ہوئی ہے۔ یہ 50 کی جگہ سے تقریباً 2021 فیصد نیچے ہے، اور پوری مارکیٹ سست اور سست محسوس ہوتی ہے۔ یہ وہی ہے جو ہمیں فروخت کے لئے ملا ہے۔
کرایہ کے لحاظ سے، یہ اصل میں بہت اچھا کیا گیا ہے. ہم سال بہ سال تقریباً 5% بڑھ رہے ہیں، لیکن یہ پچھلے دو سالوں کے مقابلے میں بہت سست ہے اور ہم خالی آسامیوں میں تھوڑا سا اضافہ دیکھنا شروع کر رہے ہیں، اور اس لیے میرے خیال میں اس بات پر یقین کرنے کی کوئی وجہ ہے کہ کرایہ میں اضافہ تھوڑا سا جمود کا شکار ہونے والا ہے، لیکن یہ وہ جگہ ہے جہاں ہم ہیں، نسبتاً مستحکم قیمتوں کے ساتھ ایک سست مارکیٹ ہے۔
ڈیوڈ:
بالکل ٹھیک. جیمز، میری طرح، آپ کے ہاتھ ریل اسٹیٹ کے بہت سے مختلف عناصر میں ہیں اور آپ کے پاس یقینی طور پر کئی بازاروں میں زمین پر جوتے ہیں۔ تو اس کی بنیاد پر جو ڈیو نے ابھی کہا، کیا آپ نے اسے عملی لحاظ سے کھیلتے ہوئے دیکھا ہے؟
جیمز:
ہاں۔ میرا مطلب ہے کہ ڈیو نے صرف ہر چیز کا خلاصہ کیا۔ یہ ابھی سست اور مستحکم ہے، اور یہ ہمارے لیے پوری طرح سے ہے، چاہے ہم پراپرٹیز کو تبدیل کر رہے ہوں، ترقی کر رہے ہوں، کرائے پر لے رہے ہوں، ہم صرف اس سست، سست جذب کو دیکھ رہے ہیں اور جیسے جیسے نرخ بڑھے ہیں، اس نے بازار کا گلا گھونٹ دیا اور سست ہو گیا۔ یہ نیچے، جو ایمانداری کے ساتھ ہمارے لیے قدرے تروتازہ رہا ہے کیونکہ 24 مہینے پہلے یہ اتنا تیز تھا کہ آپ نے جو کچھ خریدا تھا اس کے بارے میں آپ سوچ بھی نہیں سکتے تھے، لیکن پچھلے 12 مہینوں سے یہ سست روی، یہ تبدیلی رہی ہے۔ ہم دیکھ رہے ہیں کہ یہ ہر ماہ سست اور سست ہوتا جا رہا ہے، لیکن چیزیں اب بھی جذب اور حرکت کر رہی ہیں۔ ریٹ رکنا شروع ہو گئے ہیں۔ ہم تھوڑی زیادہ سرگرمی دیکھنا شروع کر رہے ہیں کیونکہ خریداروں کا اعتماد واپس آ گیا ہے اور ہم صرف اس کیچڑ کو آگے بڑھانے کی کوشش کر رہے ہیں۔ 2023 کیچڑ کا سال تھا جہاں سب کچھ ختم ہو رہا ہے، آپ کا بوٹ وہیں پھنس گیا ہے اور آپ اسے واپس باہر نکال رہے ہیں اور یہ صرف خشک DIRT تک پہنچنے کے لیے دباؤ ڈال رہا ہے، جسے ہم اب حاصل کر رہے ہیں جیسا کہ قیمتیں ہیں۔ مسلسل نیچے اور ہم صرف اس سے گزر رہے ہیں۔
ڈیوڈ:
مجھے یہ پسند ہے. خشک DIRT کو تلاش کرنے کی کوشش کر رہا ہے۔ یہ ڈالنے کا ایک بہترین طریقہ ہے۔
ڈیو:
اب آپ اس مشابہت کو چرانے جا رہے ہیں، ڈیوڈ؟
ڈیوڈ:
ہاں۔ میں امید کر رہا ہوں کہ کافی لوگ اسے نہیں سنیں گے کہ وہ نہیں جانتے کہ یہ جیمز کی طرف سے آیا ہے اور لوگ یہ فرض کر سکتے ہیں کہ میں اس کے ساتھ آیا ہوں کیونکہ یہ واقعی اچھا ہے۔ مٹی کا سال۔
جیمز:
اس کی وجہ یہ ہے کہ میں پورے ہفتے کے آخر میں صرف آف روڈنگ اور گلیم تھا، اس لیے میں اب بھی آف روڈ میں پھنسا ہوا ہوں۔ پھنس نہ جاؤ۔ بہت زیادہ پھنس گئے۔ میں اس ہفتے کے آخر میں 2023 کے مقابلے میں زیادہ بار پھنس گیا، لہذا یہ اچھی علامت ہے۔
ڈیوڈ:
بالکل ٹھیک. اچھا سامان. تو یہ وہی ہے جو ہم 2023 میں گزرے ہیں، لیکن سرمایہ کاروں کے طور پر ہمیں 2024 میں کس چیز کا انتظار کرنا چاہئے؟ کون سی حکمت عملی سب سے زیادہ امید افزا نظر آتی ہے اور ہمیں کن چیزوں سے بچنے کی ضرورت ہے؟ اس فوری وقفے کے بعد آنے والے اس پر مزید۔
مارکیٹ کی ان تمام قوتوں اور غیر یقینی صورتحال کو ذہن میں رکھتے ہوئے، آئیے دیکھتے ہیں کہ ہم 2024 میں کیا کر سکتے ہیں۔ ڈیو، آپ اپنی رپورٹ میں نو تجاویز یا حکمت عملیوں کا احاطہ کرتے ہیں جن کے بارے میں آپ کے خیال میں لوگوں کو 2024 کے لیے آگاہ کرنے کی ضرورت ہے۔ ہم نے ان میں سے چار کو الگ کر دیا ہے۔ اور ہم آج کے شو میں ان پر بات کرنے جا رہے ہیں۔ آئیے ان خطرات سے شروع کریں جن سے لوگوں کو آگاہ ہونے کی ضرورت ہے۔
ڈیو:
ہاں۔ اس لیے ہم صرف چند تجاویز کو اجاگر کرنے جا رہے ہیں جو میں نے پیش کی ہیں اور سب جانتے ہیں، یہ وہ تجاویز ہیں جن پر میں ذاتی طور پر عمل کر رہا ہوں اور صرف یہ کہ میں نے درجنوں دیگر تجربہ کار سرمایہ کاروں سے بات کر کے جمع کیا ہے کہ وہ کیا ہیں۔ اگلے سال میں کر رہے ہیں. اور اگر آپ ان سب کو دیکھنا چاہتے ہیں تو ہم کچھ پر جائیں گے، رپورٹ کو ضرور دیکھیں۔ ایک بار پھر، آپ اسے مفت میں دیکھ سکتے ہیں۔ لیکن ایک اہم چیز جس کے بارے میں میں جیمز سے پوچھنا چاہتا تھا وہ یہ ہے کہ میں BRRRRs اور Flips کے بارے میں محتاط محسوس کر رہا ہوں۔ یہ میرا پیارا مقام نہیں ہے، لیکن صرف ایک بیرونی شخص کے طور پر اس صنعت میں کچھ نمبروں کو دیکھ کر، میں متجسس ہوں کہ آپ اس ویلیو ایڈ بزنس ماڈل کے بارے میں کیا سوچتے ہیں جو 2024 میں جا رہے ہیں۔
جیمز:
میرے خیال میں ویلیو ایڈ واقعی وہ جگہ ہے جہاں حکمت عملی ابھی موجود ہے کیونکہ ایک بار پھر، اگر آپ کو کیش فلو نہیں ملتا ہے تو، واپسی کو حاصل کرنے کا واحد طریقہ صحیح منصوبہ بندی کو نافذ کرنا اور اس ایکویٹی کو زبردستی کرنا ہے۔ اس زمانے میں جہاں ہر چیز زیادہ پیسے ہوتی ہے… ایسا ہے جیسے ہر بار جب آپ لنچ پر جاتے ہیں، اب یہ سو روپے ہے جہاں پہلے یہ 20 کی طرح ہوا کرتا تھا یا ہر چیز زیادہ ہو گئی ہے۔
ڈیو:
آپ دوپہر کا کھانا کہاں کھا رہے ہیں؟
جیمز:
مجھے ایسا لگتا ہے کہ میں بہترین جگہوں پر لنچ نہیں کھا رہا ہوں، ڈیو۔ میں آپ کو اپنی رسید کی تصاویر بھیجوں گا، لیکن میرے بچے ہیں اور اس میں اضافہ ہوتا ہے۔
ڈیو:
ٹھیک ہے. پورے خاندان کے لیے؟ ٹھیک ہے. میں نے سوچا کہ تم سب اکیلے کھا رہے ہو۔
جیمز:
پورا خاندان. نہیں، میرے لیے نہیں۔ نہیں، میں ہمیشہ منصفانہ ہونے کے لیے اس $10 teriyaki کے تعاقب میں رہتا ہوں، لیکن یہ ان بڑے ایکویٹی فوائد حاصل کرنے کی کوشش کے بارے میں ہے اور لوگ منصفانہ وجوہات کی بنا پر ان دو حکمت عملیوں سے گھبرا جاتے ہیں۔ یہ بہت پرخطر ہیں اور ان کے خطرناک ہونے کی وجہ یہ ہے کہ آپ کے ٹیک ڈاؤن فنانسنگ پر آپ کے قرض کی قیمت تین سے چار پوائنٹ زیادہ ہے۔ چیزوں میں زیادہ وقت لگتا ہے۔ جب آپ کوئی پراپرٹی بیچ رہے ہوتے ہیں، تو آپ اسے طویل مدت کے لیے رکھ رہے ہوتے ہیں۔ جیسے جیسے مارکیٹ سست ہوتی ہے، چیزیں لین دین کر رہی ہیں اور وہ اس کے لیے لین دین کر رہے ہیں جس کے لیے وہ درج ہیں۔ ہم فہرستوں میں ان بڑے قطروں کو نہیں دیکھ رہے ہیں، لیکن ان میں وقت لگتا ہے اور آپ کو اس پر سوار ہونا پڑے گا اور آپ کو مہنگے قرض کے ساتھ اس پر سوار ہونا پڑے گا۔ تو یہ وہ جگہ ہے جہاں خطرہ ہے، کیا یہ نقد رقم ہے جہاں آپ ان سرمایہ کاری کے درندوں کو مستقل طور پر کھانا کھلا رہے ہیں جب تک کہ وہ ان کے استحکام اور فروخت سے گزر نہ جائیں۔
لہذا جب آپ معاہدے میں جاتے ہیں تو یہ ابھی نقد ذخائر کو کم کرنے کے بارے میں ہے۔ اچھی بات یہ ہے کہ تمام مارکیٹوں میں آج کی مارکیٹ میں بڑے مارجن سودے ہیں اور آپ کو زیادہ کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ آپ ایک کو چن سکتے ہیں، اس کے ذریعے کام کر سکتے ہیں، لیکن آپ کے پاس ریزرو ہونا ضروری ہے، چاہے وہ فکس اینڈ فلپ ہو یا BRRRR، اس میں زیادہ وقت لگتا ہے اور آپ کو اس قرض کو برقرار رکھنے اور اس کی خدمت کرنے کے قابل ہونا پڑے گا۔ BRRRRs کے ساتھ اس وقت سب سے بڑا خطرہ فلوٹنگ ریٹ ہے۔ میں نے 2023 میں کئی بار کرائے پر خریدے اور میں نے اپنا ریٹ 7% کی طرح پرفارم کیا اور اچانک یہ 7 1/2 کہتا ہے اور آپ شوٹ کرنے جا رہے ہیں۔ میرا مطلب ہے کہ جب آپ کے پاس آدھے پوائنٹ کی ایڈجسٹمنٹ ہوتی ہے، تو یہ واقعی آپ کے کیش فلو کو گھٹا سکتا ہے، یہ آپ کی واپسی میں دو سے تین پوائنٹس لے سکتا ہے۔
تو یہ صرف قسم کی تیاری اور ہر چیز کو پیڈ کرنے کے بارے میں ہے۔ اگر آپ قلیل مدتی سرمایہ کاری خرید رہے ہیں تو اپنے قرض کی لاگت اور اپنے ہولڈ اوقات میں دو سے تین ماہ کا اضافی اضافہ کریں۔ یہ آپ کو حاصل کرے گا. یہ آپ کو اپنی لیکویڈیٹی کے لیے منصوبہ بندی کرنے دیتا ہے۔ اگر آپ کرائے کی جائیداد خرید رہے ہیں اور آپ کے پاس استحکام کی مدت طویل ہے، تو اپنے ریٹ پر ایک اضافی نصف پوائنٹ ڈالیں، دیکھیں کہ یہ کیسے کام کرتا ہے۔ اور پھر انڈر رائٹنگ اب بہت ضروری ہے۔ لوگوں کو تھوڑا سا مل گیا، مجھے یہ لفظ استعمال کرنے سے نفرت ہے، لیکن سست 2020 سے 2022۔ آپ کچھ خریدیں گے اور اگر آپ اسے صحیح طریقے سے انڈر رائٹ نہیں کریں گے، تب بھی اس میں اضافہ ہونا تھا۔ اب اگر آپ اسے صحیح اقدار، صحیح آمدنی کے تخمینوں، آپ کے تمام گن پاؤڈر کے ساتھ صحیح طریقے سے نہیں لکھتے ہیں، تو آپ کی تمام نقدی ڈیل میں بند ہو جائے گی اور یہ ابھی BRRRRs کا خطرہ ہے۔
BRRRRs کا مقصد اپنا سرمایہ بڑھانا، اپنے اثاثوں کو بڑھانا اور اپنا پیسہ رکھنا ہے۔ اگر آپ غلط حساب لگاتے ہیں تو، بینک آپ کو صرف اتنا فائدہ اٹھانے جا رہے ہیں کہ آپ کو 75% قرض کی قدر اور اس بات کو یقینی بنایا جائے کہ آپ کا DCR، یا یہ کہ آپ کا قرض اس وقت احاطہ کرتا ہے۔ لہذا آپ کو یہ یقینی بنانا ہوگا کہ آپ کی کوریج ہے۔ اگر آپ صحیح طریقے سے انڈر رائٹ نہیں کرتے ہیں، تو آپ کی رقم پھنس جاتی ہے۔ لہذا آپ صرف ان سودوں کو سست کرنا چاہتے ہیں، زاویوں سے کام کرنا چاہتے ہیں، اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ کے پاس صحیح ٹیم ہے اور پھر اپنے قرض کو ابھی بند کریں۔ یہ وہ دن نہیں ہیں کہ چلو کچھ خریدتے ہیں، قرض کا اندازہ بعد میں کرتے ہیں۔ اگر آپ اسے رکھنے کے لیے کوئی پراپرٹی خرید رہے ہیں، تو یقینی بنائیں کہ آپ مارگیج بروکر کے ساتھ مکمل طور پر پہلے سے اہل ہیں، کہ آپ کرایہ کی آمدنی کو سمجھتے ہیں اور یہ کہ آپ کور کر سکتے ہیں۔ اور اگر آپ ایسا نہیں کر سکتے ہیں، تو آپ اگلی ڈیل دیکھنا چاہیں گے یا اس بات کو یقینی بنائیں گے کہ آپ اسے اپنے گن پاؤڈر میں کام کرتے ہیں اور آپ کے کیش فلو کے تخمینے کیا ہونے جا رہے ہیں۔
ڈیوڈ:
ٹھیک ہے. لہذا چیزوں کو تھوڑا سا آہستہ کریں، تھوڑا سا زیادہ وقت پیشگی انڈر رائٹنگ میں صرف کریں اور اس منصوبے کو عملی جامہ پہنانے کے لیے پچھلے حصے پر تھوڑا سا زیادہ وقت صرف کریں۔ یہ ایک مسئلہ ہے جسے میں نے 2023 میں محسوس کیا ہے، چیزیں اتنی تیزی سے آگے بڑھ رہی تھیں کہ جب آپ معاہدے پر عمل درآمد کرنے کی کوشش کر رہے تھے تو تعمیر میں آنے کے بعد تمام حرکت پذیر ٹکڑوں پر توجہ دینا بہت مشکل تھا۔ لیکن جیسا کہ آپ نے کہا، چیزیں اس وجہ سے کام کرتی ہیں کہ کتنی قدریں بڑھ رہی تھیں اور یہاں تک کہ کرائے بھی بڑھ رہے تھے اور پھر قیمتیں عام طور پر نیچے جا رہی تھیں۔ لہذا ہر معاہدے کے اختتام پر یہ اس سے زیادہ میٹھا تھا جب آپ اس میں گئے تھے۔ اب آپ کہہ رہے ہیں ارے، آپ اصل میں بدترین فرض کرنا چاہتے ہیں۔ فرض کریں کہ شرحیں ڈیڑھ پوائنٹ یا اس سے زیادہ بڑھنے والی ہیں، اور فرض کریں کہ آپ کو اس پر عمل درآمد کرنے اور اس بات کو یقینی بنانے میں بہت زیادہ وقت صرف کرنا پڑے گا کہ وہ کام ہو جائیں جو آپ کو سودوں پر کرنے کی ضرورت ہے۔ دوبارہ خرید رہے ہیں. ڈیو، میں اسے آپ کے پاس پھینکنا چاہتا ہوں۔ 2024 میں آپ کو کون سی دو حکمت عملیوں میں اضافہ نظر آتا ہے؟
ڈیو:
بالکل ٹھیک. میرے پاس آپ کے لیے ایک روایتی مشورہ ہے اور ایک غیر روایتی۔ تو میں ایک کے ساتھ شروع کروں گا جس کے بارے میں آپ سب نے شاید سنا ہوگا جس کے بارے میں ہاؤس ہیکنگ ہے۔ اور ہاؤس ہیکنگ مارکیٹ کے کسی بھی حالات میں اور پورے ملک میں تقریبا کسی بھی مارکیٹ میں کام کرتی ہے۔ اگر آپ حکمت عملی سے ناواقف ہیں، تو یہ بنیادی طور پر صرف ایک مالک کے قبضے میں کرائے کی جائیداد ہے جہاں آپ ایک یونٹ میں رہتے ہیں، دوسروں کو کرائے پر دیتے ہیں یا ایک بیڈروم میں رہتے ہیں اور اپنے آپ کو کچھ روم میٹ تلاش کرتے ہیں۔ لیکن 2024 میں ہاؤس ہیکنگ کے ساتھ کچھ بہت ہی دلچسپ واقعہ ہوا۔ FHA رہن کے لیے کچھ نئے اصول ہیں جو اب آپ کو چھوٹے کثیر خاندانوں کے لیے 5% تک کم کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔ تو یہ کوئی بھی پراپرٹی ہے جس میں دو سے چار یونٹ ہیں۔ پہلے آپ کو کم از کم 20% کم کرنا پڑتا تھا اگر آپ اس قسم کی جائیدادوں پر ایف ایچ اے رہن چاہتے ہیں۔ اب آپ بہت کم کیش ڈاون کے لیے ان چھوٹے کثیر خاندانوں میں سے کچھ میں جا سکیں گے۔
کچھ اصول ایسے بھی ہیں جو آپ کو اب ADU سے کرایہ کی جائیداد شمار کرنے کی اجازت دیتے ہیں، جو کہ ایک لوازماتی رہائشی یونٹ ہے۔ لوگ اسے ساس کا سوٹ کہتے ہیں یا بنیادی طور پر آپ کے گھر کے پچھواڑے میں ایک شیڈ ہے جو امید ہے کہ کوڈ اور محفوظ اور سب کچھ ہے۔ اب آپ اسے اپنے رہن میں شمار کر سکتے ہیں تاکہ اب آپ اس قسم کی جائیداد کی تلاش میں مزید کے لیے اہل ہو سکیں۔ لہذا یہ رہن کے دو مختلف نئے اصول ہیں جو ہاؤس ہیکنگ کو پہلے سے کہیں زیادہ سستی اور زیادہ قابل رسائی بناتے ہیں۔
دوسرا تھوڑا کم روایتی ہے اور وہ ہے نئی تعمیر کو دیکھنا۔ اور میں جانتا ہوں کہ سرمایہ کاروں کے لیے عام اوقات میں، یہ عام طور پر نئی تعمیر کے لیے پریمیم کے قابل نہیں ہے کیونکہ آپ کو اس سے کافی کرایہ نہیں ملتا ہے۔ یہ ایک نئی کار خریدنے کے مترادف ہے۔ آپ کچھ خریدتے ہیں جو بالکل نیا ہے، اس پر ایک پریمیم ہے اور سرمایہ کاروں کے لیے، یہ عام طور پر اس کے قابل نہیں ہوتا ہے۔ لیکن ابھی ہم نئی تعمیرات پر واقعی اچھے سودے دیکھ رہے ہیں کیونکہ بلڈرز، ان کا کاروباری ماڈل گھر کے مالک سے مختلف ہے جو بیچنے کی کوشش کر رہا ہے یا ایک سرمایہ کار جو شاید کسی چیز کا انتظار کر رہا ہو۔ انہیں انوینٹری منتقل کرنا ہوگی۔ وہ تعمیر کر رہے ہیں اور انہیں ان چیزوں کو تیزی سے بیچنا پڑا، ان چیزوں کو ان کی بیلنس شیٹ سے ہٹا دیں۔ لہذا وہ ابھی انوینٹری کو منتقل کرنے کے لئے کیا کر رہے ہیں وہ شرح خرید نیچے کر رہا ہے۔ ہم باقاعدگی سے دیکھ رہے ہیں کہ گھر بنانے والے آپ کی قیمت 1%، 2% کم کر دیتے ہیں۔ اس لیے موجودہ گھر میں کوئی ایسی چیز خریدنے کے بجائے جو 7.5% کی شرح پر استعمال ہوتی ہے، آپ 5.5% میں کچھ نیا خرید سکتے ہیں۔
اور یہ بات قابل غور ہے کہ خرید ڈاؤن مستقل نہیں ہوتے۔ وہ خاص پروڈکٹ کے لحاظ سے ایک یا دو یا تین سال کے لیے ہیں، لیکن یہ آپ کے مخصوص بازار اور وہ کیا پیش کر رہے ہیں اس پر منحصر لوگوں کے لیے واقعی ایک اچھا آپشن ہے۔ لیکن میں سمجھتا ہوں کہ نئی تعمیر میرے سرمایہ کاری کے کیریئر کے مقابلے میں اب زیادہ پرکشش ہے اور یہ کم از کم ابھی دیکھنے کے قابل ہے۔ انتہائی کم انوینٹری کے دور میں، اب مارکیٹ میں سودوں کا 30% حصہ نئی تعمیرات کا ہے۔ عام طور پر یہ 10 کی طرح ہوتا ہے۔ لہذا اگر آپ مارکیٹ میں جانا چاہتے ہیں، تو یہ آپ کے لیے ایک اچھا آپشن ہو سکتا ہے۔
ڈیوڈ:
لہذا اگر ڈیل تلاش کرنا مشکل ہے تو شاید آپ ڈیل کر لیں۔ جیمز، آپ اس جگہ میں کیا دیکھ رہے ہیں؟
جیمز:
ڈیو نے جو کہا مجھے پسند ہے کیونکہ میرا مطلب ہے کہ یہ تمام مختلف پہلوؤں میں کام کرتا ہے۔ گھر کے خریدار کی طرح، آپ کو ان بلڈرز کے ساتھ کام کرنا ہوگا، وہ خریدار کی شرح کم کر دیں گے اور آپ اپنی ادائیگی زیادہ سستی حاصل کر سکتے ہیں اور یہ سب قیمتوں کے مطابق ہے۔ لیکن سرمایہ کاری کی طرف، ہمیں ابھی ترقی پسند ہے اور اس کی چند اہم وجوہات ہیں۔ DIRT 18 مہینے پہلے اپنی ہر وقت کی بلند ترین قیمت تھی۔ کم از کم ہماری مقامی مارکیٹ میں یہ گرا ہے اور میں نے اسے کسی بھی بڑے میٹرو شہروں میں کافی یکساں دیکھا ہے، کیا DIRT کی قیمتیں لاگت پر تقریباً 25 سے 30 فیصد کم ہیں۔ صرف یہی نہیں، ڈھانچہ بدل گیا ہے کیونکہ جیسا کہ ہم بازار کے بلڈرز پر قرض زیادہ مہنگا ہو گیا ہے، تمام بلڈرز نے اپنی سوچ کو تبدیل کر دیا ہے، "ارے، مجھے سرمائے کی ضرورت ہے، مجھے ابھی بارود کی ضرورت ہے اور میں نہیں چاہتا۔ ان منصوبوں پر 24 ماہ تک بیٹھنا۔
بلڈنگ کمیونٹی کے بارے میں اچھی بات یہ ہے کہ یہ بہت زیادہ منطقی ہے اور وہ چھوٹے سرمایہ کاروں پر لہروں میں حرکت کرتے ہیں۔ چھوٹے سرمایہ کاروں کے بہت سے مختلف منصوبے ہوتے ہیں، لیکن تعمیر کرنے والے سبھی ایک ہی منصوبے پر ہوتے ہیں، زمین کا ایک ٹکڑا خریدتے ہیں، اسے تیار کرتے ہیں، اسے ایک خاص لاگت کے لیے بناتے ہیں، اسے فی منافع فروخت کرتے ہیں، یہ سب ایک جیسا ہے اور وہ سب بہت زیادہ ، بہت ملتے جلتے مارجنز۔ تو اب یہ کیا گیا ہے کہ ہمیں یہ جائیدادیں نقد رقم میں خریدنی پڑیں یا مشکل پیسے اور لیور سے کیونکہ آپ اجازتوں کا انتظار کر رہے ہیں۔
تقریباً ہر ڈیل جو ہم اب کر رہے ہیں وہ پرمٹ، نوکری کے قریب ہے۔ لہذا ہمیں اس معاہدے میں زیادہ دیر تک رہنے کی ضرورت نہیں ہے کیونکہ اس پروڈکٹ کو بنانے میں ہمیں 9 سے 12 مہینے لگتے ہیں۔ ہم اجازت نامے پر بند کر رہے ہیں، DIRT کی لاگت 30% کم ہے۔ اور تعمیر کی لاگت بھی۔ اگر آپ تزئین و آرائش بمقابلہ نئی تعمیر کو دیکھیں تو نئی تعمیراتی لاگت تزئین و آرائش سے کم ہے اور اس کی وجہ یہ ہے کہ تجارت جو کام کر رہی ہے۔ حجم کم ہو گیا ہے، زمین کی مقدار تجارت میں کم ہو گئی ہے، ان کے شیڈول میں اس ماں اور پاپس ٹھیکیدار کے مقابلے میں بہت زیادہ فرق ہے جو چھوٹے سرمایہ کار کے لیے کام کر رہا ہے۔ وہ مسلسل مصروف ہیں، وہ اپنے ہاتھ استعمال کر رہے ہیں اور وہ مصروف ہیں اور ان کی قیمتوں کا تعین نہیں کیا گیا ہے۔ تو یہ پورے بورڈ میں سستا ہو گیا ہے۔
اور آخری چیز جس کے بارے میں مجھے واقعی پسند ہے، اور یہ وہ چیز ہے جس کے بارے میں ہر کوئی سوچنا چاہتا ہے، ہم اس کے بارے میں خطرے کے ساتھ بات کر رہے تھے اور فلپس یہ ہے کہ نقد چوسنا۔ جہاں آپ کو اگلے 12 سے 9 مہینوں کے لیے اپنی ڈیل پر 12% مشکل رقم کی ادائیگی کرنی ہوگی کیونکہ آپ اسے مستحکم کر رہے ہیں، نئی تعمیر کے ساتھ، قرض بہتر ہے۔ یہ ایک سے دو پوائنٹس تک سستا ہے اور کئی بار وہ آپ کو سود کے ذخائر دینے جا رہے ہیں، جو اس وقت آپ کے کیش فلو میں مدد کرتا ہے جہاں چیزیں ابھی ختم ہو رہی ہیں۔
اور سود کا ذخیرہ اس وقت ہوتا ہے جب ہم یہ سودے خریدتے ہیں اور ہم ان کی ساخت بند پرمٹ کے ساتھ کرتے ہیں، کیا ہمیں اس پر 12 ماہ تک ادائیگی کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ انہوں نے ہماری ادائیگیوں کو ہمارے قرض کے توازن میں بنایا ہے، جو ہماری نقد واپسی کو زیادہ سے زیادہ کرنے میں ہماری مدد کرتا ہے۔ یہ ہماری لیکویڈیٹی اور مجموعی سرمایہ کاری میں اس سے کہیں زیادہ مستحکم ہونے میں ہماری مدد کرتا ہے جو کہ فکس اینڈ فلپ مارکیٹ میں ہے۔ لہذا ہم ابھی دیو سے محبت کرتے ہیں اور ہمیں 24 مہینے پہلے واقعی یہ پسند نہیں تھا۔ تو مواقع یہاں ہیں۔
ڈیوڈ:
ہاں۔ یہ بہت اچھا ہو گا اگر ہم مزید مصنوعات کی تعمیر کو تیز کر سکیں۔ اگر بلڈرز پر دباؤ ڈالا گیا اور سودے زیادہ معنی خیز ہیں تو حقیقت میں ہمیں مزید گھر بنانے پر مجبور کیا گیا۔ یہ ہمیشہ سرمایہ کاری کرنے والی کمیونٹی میں رہا ہے جب تک کہ میں اس کا حصہ رہا ہوں، کوئی ایسی چیز تلاش کریں جو پہلے سے موجود ہے کیونکہ آپ کو نئی کار کے بجائے استعمال شدہ کار پر بہتر سودا ملنے والا ہے۔ لیکن اگر کار کی انوینٹری کم ہے یا اس صورت میں گھر کی انوینٹری کم ہے، تو ہمیں ان میں سے زیادہ بنانے کی ضرورت ہے۔ تو یہ بہت بڑی نعمت ہو گی۔ اگر معماروں کے لیے زیادہ گھر بنانا زیادہ منافع بخش ہو، تو ہم مزید گھر بنا سکتے ہیں اور ہم درحقیقت گھروں کی سستی کے ساتھ ساتھ گھروں کی قیمت بھی کم حاصل کر سکتے ہیں تاکہ زیادہ سے زیادہ لوگ مارکیٹ میں آ سکیں۔
مجھے 2024 میں جانے والا ایک بڑا خوف یہ ہے کہ سودے اس اوسط امریکی کے لیے معنی خیز نہیں ہوں گے جن کے پاس ایک ٹن نقد رقم نہیں ہے اور وہ دوپہر کے کھانے پر $100 خرچ کر رہا ہے، لیکن یہ بلیک راک اور دیگر ادارہ جاتی فنڈز کے لیے معنی خیز ہو گا جو کہ بند ہیں۔ نقد رقم کے ساتھ اور اس پوڈ کاسٹ کو سننے والے ہم جیسے لوگوں کے مقابلے میں سستے سرمائے تک رسائی حاصل کریں۔ تو میری انگلیاں اس بلڈر کو عبور کر گئی ہیں اور تعمیر کرنا شروع کر دیں گے۔ بالکل ٹھیک. جیمز، میں آپ سے پوچھنا چاہتا ہوں کہ 2024 میں کامیابی کیسی نظر آتی ہے اور کیا یہ اس سے مختلف ہے جو پچھلے پانچ سے آٹھ سالوں میں نظر آتی تھی؟
جیمز:
اس لیے جیسے جیسے مارکیٹ تبدیل ہوتی ہے، کامیابی کی ہمیشہ ایک مختلف تعریف ہوتی ہے۔ میرے خیال میں پچھلے 24 ماہ یا 24 ماہ پہلے جب شرحیں کم تھیں، کامیابی کی تعریف یہ تھی کہ کوئی بھی اثاثہ خریدیں، اس پر سستا قرضہ تھپتھپائیں اور اسے بڑھنے دیں۔ اور یہ حکمت عملی تھی کیونکہ سستا پیسہ ہر چیز کو بڑھا رہا تھا اور جب آپ عبوری مارکیٹ میں جاتے ہیں تو کامیابی کی تعریف، یہ اس سے مختلف نہیں ہے جب یہ 2009، '10 اور '11 تھا جہاں ایسا بہت کچھ نہیں تھا۔ پسند کی فوری تسکین، میں نے ابھی یہ پراپرٹی خریدی ہے اور مجھے آج اس کا انعام مل رہا ہے۔ اور فوری تسکین کو دور کرنے کی ضرورت ہے۔ یہ اس طویل مدتی ترقی اور طویل مدتی منصوبے کے بارے میں ہے۔
اور میرے لیے یہ 12 سے 24، 36 مہینوں میں بڑے مقاصد کے لیے استعمال کرنے کے لیے بڑی ایکویٹی حاصل کرنے کا سال ہے۔ مجھے آج اس طرح کے بازاروں میں اپنی والٹ کو لوڈ کرنا پسند ہے، اور یہ کھیل میں شامل ہو رہا ہے، جائیداد کو تلاش کرنا، اس کے پیچھے حکمت عملی بنانا، اور پھر اس اثاثے کو بڑھنے دینا یا صحیح تعمیراتی منصوبے کے ساتھ اس فوری جبری ایکویٹی میں جانا۔ اور چونکہ ابھی مارکیٹ بہت سست ہوچکی ہے اور لین دین نیچے ہے، بیچنے والے نیچے ہیں، خریدار نیچے ہیں، کچھ بڑے مواقع چل رہے ہیں۔ لہذا یہ سب کچھ مستقبل کے لئے ان بہت بڑے ایکویٹی پاپ بڑے نمو کے منصوبوں کو تلاش کرنے کے بارے میں ہے، آج کے لئے نہیں۔ ایک بار پھر، 2009 اور '10 پر واپس جائیں، ان سالوں کے دوران ہمیں کاغذ پر پوری کامیابی نہیں ملی، لیکن وہ سال ہمارے لیے پچھلے 20 کے مقابلے ترقی کے لیے بہت زیادہ تھے۔ آگے بڑھو.
ڈیوڈ:
تو مجھے ایک عملی مثال دیں کہ 2023 میں ایک اچھا سودا کیسا ہوگا اور ہوسکتا ہے کہ 2024 میں ایک اچھا سودا کیسا نظر آئے؟
جیمز:
میرا مطلب ہے، 2023 کا ایک اچھا سودا صرف کوئی مارجن تلاش کر رہا تھا۔ یہ اس بات پر منحصر ہے کہ یہ کس اثاثہ کی کلاس ہے۔ 2023 میں، میں سوچتا ہوں کہ BRRRR پراپرٹی کے لیے، میرا مقصد ایک اچھا سودا تھا کہ بریک بھی ہو جائے۔ اور اگر میں اپنی سود کی شرح کو بھی توڑ سکتا ہوں یا تمام اخراجات کے بعد کرائے کا احاطہ کر سکتا ہوں اور شاید چھ فگر ایکویٹی اسپریڈ یا اس سے بھی ایک 50,000، ایک بہت بڑا ایکویٹی اسپریڈ حاصل کر سکتا ہوں، تو یہ میرے لیے 2023 میں ایک جیت تھی، خاص طور پر اگر اس میں وہاں کوئی اور اضافی سرمایہ کاری کیکرز، جیسے ڈیولپمنٹ ڈینسٹی ڈرامے، ترقی کا راستہ، اور اگر میں کچھ بریک ایون خرید سکتا ہوں، تو میں جانتا ہوں کہ 2025 سے 2026 میں ایک بار جب شرحیں نیچے آئیں گی تو اس میں اضافہ ہوگا۔
کچھ اور اچھی بات، میرے خیال میں 2023 میں سودوں کی تعریف یہ تھی کہ آپ کو اتنی محنت نہیں کرنی پڑتی تھی، جو کہ عجیب لگتا ہے، لیکن چونکہ لین دین '20 سے' 22 تک کم تھا، ہمیں BRRRR پراپرٹیز خریدنی پڑ رہی تھیں۔ بھاری، بھاری فکسرز اس گہری رعایت کو حاصل کرنے کے لیے 75% قرض کی قدر کے تحت اسے کیش فلو بنانے کے لیے۔ اب ہم بہت آسان پراجیکٹس خرید سکتے ہیں کیونکہ وہ بھی ٹوٹ رہے ہیں اور زیادہ تر سرمایہ کار ان سے صاف نظر آ رہے ہیں اور ہمیں صرف شرح سود کو ختم کرنا ہے اور زیادہ تعمیرات نہیں کرنی ہیں، بلکہ صرف شرحوں کے ان طریقوں پر سوار ہونا ہے۔
تو میرے لیے، اگر میں کچھ اضافی اپسائیڈ کے ساتھ بھی اثاثے کے وقفے میں جا سکتا ہوں، تو یہ 100% جیت ہے۔ 2024 میں، میں سمجھتا ہوں کہ تعریف ہونے جا رہی ہے، اس سال بہت زیادہ فوری تسکین ملے گی کیونکہ جیسا کہ سرمایہ کاروں نے باہر نکالا ہے، ہم کچھ بہت اچھی چھوٹ پر کچھ بہت اچھی انوینٹری حاصل کرنے میں کامیاب ہو گئے ہیں جو ڈسپو میں جا رہے ہیں۔ . اور صرف اس وجہ سے کہ مارکیٹ سست ہو رہی ہے اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ ہم اس پراپرٹی کو فروخت نہیں کر رہے ہیں۔ چیزیں اب بھی بک رہی ہیں، اب بھی چل رہی ہیں، بہت زیادہ انوینٹری نہیں ہے۔ تو میں سمجھتا ہوں کہ 2024، اب کا منافع 2023 کے مقابلے میں بہت زیادہ ہوگا۔
ڈیوڈ:
ڈیو، وہاں جیمز پوائنٹس پر کچھ شامل کرنا ہے؟
ڈیو:
مجھے بالکل وہی پسند ہے جو جیمز بھی توڑنے کی کوشش کے بارے میں کہہ رہا تھا، اور میں جانتا ہوں کہ یہ سب سے سیکسی یا بہترین بات نہیں ہے، لیکن میں عام طور پر اس بات سے اتفاق کرتا ہوں کہ ابھی، خاص طور پر اس قسم کی مارکیٹ میں، میرا ذاتی مقصد کوشش کرنا اور کرنا ہے۔ جب میں مختلف منافع خوروں کو دیکھتا ہوں تب بھی وقفے سے بہتر ہے۔ لہذا میں سمجھتا ہوں کہ اگلے سال قیمتیں شاید کچھ مارکیٹوں میں فلیٹ ہونے والی ہیں شاید وہ تھوڑی نیچے جائیں۔ کچھ بازاروں میں وہ تھوڑا سا اوپر جا سکتے ہیں۔ لیکن اگر میرے پاس کیش فلو اور ایمورٹائزیشن اور ٹیکس کے فوائد ہیں، جب تک کہ وہ چیزیں مجھے مارکیٹ میں کسی بھی قلیل مدتی اتار چڑھاؤ سے گزر سکتی ہیں، میں اب بھی ایسی کوئی بھی چیز خریدنے جا رہا ہوں جس کی طویل مدتی صلاحیت ہو۔ جیسا کہ جیمز نے کہا، میں یہ دیکھنا چاہتا ہوں کہ یہ ڈیل 2025، '26، '27 میں اور آگے بھی کیا کرنے جا رہی ہے۔ اور جب تک کہ میرے پاس کافی کیش فلو اور قلیل مدتی فوائد ہیں جو مجھے ذاتی طور پر لے جاسکتے ہیں، مجھے اگلے سال گھر چلانے کی ضرورت نہیں ہے۔ میں صرف 3، 5، 7 سال نیچے کچھ کرنا چاہتا ہوں۔
ڈیوڈ:
یہ دلچسپ ہے کیونکہ مجھے یقین ہے کہ ریئل اسٹیٹ نے عام طور پر زیادہ تر مارکیٹوں میں اس طرح کام کیا ہے جس میں بڑے پیمانے پر مقداری نرمی نہیں تھی۔ عام طور پر جب لوگ جائداد غیر منقولہ خرید رہے ہوتے تھے، تو وہ ایک طویل المدتی نقطہ نظر اختیار کر رہے ہوتے تھے اور وہ مقام، اس علاقے کی آبادی کے بارے میں جاننا چاہتے تھے۔ اگر کاروبار اس جگہ منتقل ہو رہے تھے جہاں کرایہ جا رہا تھا۔ یہ ہمیشہ صرف اس بات کے بارے میں نہیں تھا کہ اس لمحے میں ابھی کیا ہے اور ایکویٹی کا کتنا بڑا حصہ یا جب میں اسے پہلی بار خریدتا ہوں تو مجھے کتنا کیش فلو مل سکتا ہے؟ لہذا جب کہ یہ ایک تبدیلی کی طرح لگتا ہے، یہ تقریباً اس کی واپسی کی طرح ہے جو زیادہ تر وقت کے لیے رئیل اسٹیٹ رہا ہے۔ کیا آپ دونوں اتفاق کریں گے؟
ڈیو:
ہاں۔ میرے تجربے میں، ہاں۔ میرا مطلب ہے کہ رئیل اسٹیٹ ایک طویل مدتی صنعت ہے۔ اس مقام پر واپس آنا جہاں تعریف دو یا 3% ہے عام بات ہے۔ پچھلے 50 سالوں میں عام اوقات میں، رئیل اسٹیٹ نے افراط زر سے تھوڑا سا زیادہ تعریف کی ہے، جیسے افراط زر سے 1% زیادہ۔ لہذا یہ خیال کہ ہمیں واپسی کے لیے 5، 10، 15% سال بہ سال قیمت میں اضافے کی ضرورت ہے درست نہیں ہے۔ یہ تھوڑا سا اچھا تھا، یہ بہت آسان تھا، لیکن اسی وجہ سے ہر کوئی اس میں شامل ہو گیا۔ اور یہ صرف مختلف طریقوں کے مکمل سوٹ کو سمجھنے کے لئے واپس آ رہا ہے جس سے آپ رئیل اسٹیٹ میں پیسہ کما سکتے ہیں اور انہیں طویل عرصے تک لاگو کر سکتے ہیں۔ اور جب آپ ایسا کرتے ہیں، تو سرمایہ کاری کرنے کا یہ نسبتاً کم خطرہ کا طریقہ ہے۔
ڈیوڈ:
تو جیمز، کسی کے لیے اچھی ڈیل پر کودنے کے لیے، انہیں یہ جاننا ہوگا کہ اچھا سودا کیسا لگتا ہے۔ وہ کون سے عوامل یا میٹرکس ہیں جن کے بارے میں آپ کے خیال میں لوگوں کو 2024 میں اس چیخ میں شامل ہونا چاہئے، میں ایک اچھا سودا ہوں، مجھے خرید لو؟
جیمز:
میرے خیال میں یہ آپ کے خرید باکس کو ہمیشہ ترتیب دینے اور یہ جاننے کے لیے آتا ہے کہ واپسی کے لیے آپ کی کیا توقعات ہیں اور ہر سال آپ کو اسے تبدیل کرنا پڑتا ہے۔ میرا 2023 خرید باکس 2024 سے مختلف ہے۔ یہ دراصل ڈرامائی طور پر مختلف ہے۔ ایک اچھے معاہدے کی تعریف، یہ ڈیو کے لیے بدلنے والی ہے، یہ آپ کے لیے اور میرے لیے بدلنے والی ہے۔ ہم سب کے پاس ہے۔ ہم مختلف اہداف کے ساتھ مختلف بازاروں میں ہیں، لیکن آپ ان سے کیسے گزرتے ہیں اور آپ ان ریاضی کے ذریعے کیسے کام کرتے ہیں، یہ سب انڈر رائٹنگ میں ہے۔ اپنا خرید باکس قائم کریں اور پھر اس گہرائی سے انڈر رائٹنگ سے گزریں اور حسابات کے ذریعے کام کریں، کیا یہ مجھے دو سال کی مدت میں اپنے مقصد میں حاصل کر سکتا ہے؟ اور میں سمجھتا ہوں کہ آج کے لیے یہ بہت ضروری ہے کہ آپ اپنا خرید باکس سیٹ کریں جس پر 2 اور 3 سال کے اہداف ہوں، نہ کہ چھ اور 12 ماہ کے اہداف۔
ہمیشہ 6 اور 12 ماہ کے فلپ ڈیلز، تھوک فروشی کے سودے، جائیدادوں کی وہ فوری نقد تخلیق کی قسمیں ہوں گی، لیکن آپ کو واقعی ان کو قائم کرنا ہوگا اور یہ انڈر رائٹنگ کے ذریعے کام کرنے، کیلکولیٹرز کے ذریعے کام کرنے، BiggerPockets کیلکولیٹر جیسے ٹولز کو استعمال کرنے کے بارے میں ہے۔ گزرنے اور جانے کے لیے، "ارے، 2024 میں، اگر کرائے کے لیے میری کیش ریٹرن پر نقد رقم 10% ہے یا اس وقت میں جس کیش میں سرمایہ کاری کر رہا ہوں اس کے لیے ایکویٹی گین پر کم از کم دو X فیکٹر ہے، میں جانتا ہوں کہ کیا میں خریدنا چاہتا ہوں."
پھر یہ انڈر رائٹنگ کے بارے میں ہے۔ صحیح ٹیم کے ساتھ صحیح تجزیہ کھینچنا، کیلکولیٹر اور BiggerPockets کا استعمال اس کے لیے بہت اچھا ہے۔ آپ کیلکولیٹر خرید کر رکھ سکتے ہیں، اپنی BRRRR حکمت عملی کے ذریعے جا سکتے ہیں، آپ اپنے نقد کو کس طرح زیادہ سے زیادہ کر سکتے ہیں، اور پھر کیا یہ اس حقیقی واپسی کو متاثر کر سکتا ہے؟ لیکن میں سمجھتا ہوں کہ سب سے بڑی بات یہ ہے کہ اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ کے اہداف ایک طویل عرصے کے لیے متعین ہوں۔ پھر اپنا خرید باکس سیٹ کریں، حساب سے کام کریں، کیا سودا کام کرتا ہے یا نہیں؟ اگر یہ کام نہیں کرتا ہے تو اگلے پر جائیں۔
ڈیوڈ:
تو کیا آپ کے پاس معیار کا کوئی فرضی سیٹ ہے جسے آپ لوگوں کو اوسط مارکیٹ میں تلاش کرنے کی سفارش کریں گے؟ جیسے کیش ریٹرن پر کیش یا کچھ ایکویٹی جسے آپ ڈیل میں دیکھنا چاہتے ہیں؟
جیمز:
ہاں۔ عام طور پر، BRRRR حکمت عملی یا یہاں تک کہ فلپس کے ساتھ، میں ایک بھاری قدر بڑھانے والا آدمی ہوں۔ اگر میں 25% ایکویٹی پوزیشن میں نہیں جا رہا ہوں، چاہے وہ فلپ ہو، BRRRR پراپرٹی ہو، کوئی ڈیولپمنٹ ٹکڑا ہو، یہ سب میری خریداری کی قیمت، میری بحالی، یا میرے بل کی لاگت اور میری نرم قیمت کے ساتھ، میں ایسا نہیں ہوں اس میں. ہم سیئٹل میں بہت ساری جائیداد کے مالک ہیں اور ہمارے پاس بہت زیادہ کیش فلو ہے۔ ہم تقریباً 10% کیش فلو کرتے ہیں، لیکن یہ وہ نہیں ہے جس کی میں آج تلاش کر رہا ہوں۔ یہی طویل مدتی نقطہ نظر ہے۔ یہ ان بڑے ایکویٹی اسپریڈز کی تعمیر کے بارے میں ہے۔ لہذا اگر میں اس میں سے 25٪ حاصل نہیں کر رہا ہوں، تو مجھے کوئی دلچسپی نہیں ہے کیونکہ دن کے اختتام پر، یہ شرحوں کے ساتھ اتنی اچھی طرح سے کیش فلو نہیں ہو گا۔ لیکن ایکویٹی وہی ہے جو آپ بنا رہے ہیں۔ اگر آپ ایک سستی جائیداد پر $25,000 کم کر سکتے ہیں اور ایکویٹی میں $25,000 بنا سکتے ہیں، تو یہ 100% منافع ہے جو آپ 12 ماہ کی مدت میں کما سکتے ہیں۔ وہ بہت بڑا ہے۔
ڈیوڈ:
بہت اچھا نقطہ۔ اور جیمز، آپ کے پاس ہمیشہ سے رئیل اسٹیٹ کو دیکھنے کا ایک مختلف طریقہ رہا ہے۔ مجھے یاد ہے کہ میں نے پہلی بار آپ کو یہ کہتے ہوئے سنا تھا، "ارے، میں ایک پراپرٹی خرید سکتا ہوں اور میں اسے کرائے کے طور پر رکھ سکتا ہوں اور مجھے کیش ریٹرن پر 5% کیش مل سکتا ہے یا میں اسے پلٹ سکتا ہوں اور مجھے 45% ریٹرن مل سکتا ہے۔ میرے پیسے یا اس جیسی کسی چیز پر۔ مجھے صرف یہ سوچنا یاد ہے، آپ لوگوں کو اکثر اس طرح کا ذکر کرتے ہوئے نہیں سنا، لیکن اگر آپ غیر فعال آمدنی کے برعکس سرمائے کی ترقی کو دیکھ رہے ہیں، تو یہ معنی خیز ہے۔ ڈیو، کچھ چیزیں کیا ہیں جو آپ میٹرک پوزیشن سے 2024 میں ہونے والے سودوں میں تلاش کر رہے ہیں؟
ڈیو:
میرے لیے، میں اپنے آپ کو ایک IRR سرمایہ کار سمجھتا ہوں کیونکہ میرے خیال میں یہ سب سے بہتر طریقہ ہے، اور جو بھی نہیں جانتا کہ اس کا کیا مطلب ہے، یہ واپسی کی داخلی شرح ہے اور یہ ایک میٹرک ہے جسے آپ ان سودوں کا اندازہ کرنے کے لیے استعمال کر سکتے ہیں جو ایکویٹی اور کیش فلو دونوں کو ایک میٹرک میں یکجا کرنے کے لیے پیسے کی وقتی قدر۔ تو آپ دیکھ سکتے ہیں کہ بڑی تصویر پر کیا اثر پڑتا ہے۔ میرے نزدیک، میں صرف اس کو دیکھتا ہوں کیونکہ میں اپنے کیریئر میں ایک پوزیشن پر ہوں، میں کل وقتی کام کرتا ہوں اور مجھے اس وقت کیش فلو جیسی سطح کی ضرورت نہیں ہے جیسے کسی ایسے شخص کی جو شاید ریٹائرمنٹ کے قریب پہنچ رہا ہو یا جلد ریٹائر ہونا چاہتا ہو۔
تو میرے لیے، میں صرف یہ دیکھ رہا ہوں کہ میں اپنے IRR کو ہر وقت زیادہ سے زیادہ کیسے بنا سکتا ہوں۔ اور میرے نزدیک یہ عام طور پر ایک مجموعہ ہے۔ سودے تلاش کرنے کی کوشش کر رہا ہوں اور میں زیادہ تر غیر فعال طور پر سرمایہ کاری کرتا ہوں، لیکن سودے تلاش کرنے کی کوشش کر رہا ہوں جہاں ویلیو ایڈ کا کچھ عنصر ہو اور پھر کیش فلو ہولڈ ہو۔ لیکن اپنے پیسے کو 20 یا 30 سال کے لیے کسی پراپرٹی میں رکھنے کے بجائے پانچ سے سات سالوں میں نکالنا، کیونکہ عام طور پر آپ کا IRR، اگر آپ ایسا کرتے ہیں تو وقت کے ساتھ ساتھ آپ کے وزن والے ریٹرن میں کمی واقع ہوتی ہے۔ اس لیے میرے لیے، میں پانچ سے سات سال کے ہولڈز اور جگہوں کی تلاش کرتا ہوں جہاں میں اپنی کل واپسی کو زیادہ سے زیادہ کر سکوں۔ اور یہ واقعی پچھلے دو سالوں میں زیادہ تبدیل نہیں ہوا ہے اور مجھے شک ہے کہ یہ میرے لئے جلد ہی کسی بھی وقت ہوگا۔
ڈیوڈ:
لوگو، یہ شاندار رہا ہے۔ ڈیو، کوئی آخری الفاظ جو آپ سامعین کو یہاں سے نکل کر چھوڑنا چاہتے ہیں؟ وہ آپ کی رپورٹ کہاں سے حاصل کر سکتے ہیں؟
ڈیو:
نہیں، مجھے رکھنے کے لیے آپ کا شکریہ۔ امید ہے سب کچھ سیکھیں گے۔ اور اگر آپ مزید جاننا چاہتے ہیں تو صرف biggerpockets.com/report24 کو دیکھیں۔
ڈیوڈ:
جیمز، آپ کے بارے میں کیا خیال ہے؟ سامعین کے لیے کوئی آخری الفاظ؟
جیمز:
میڈیا سے گھبرائیں نہیں۔ اپنا خرید باکس بنائیں۔ وہاں سے کچھ اچھے مواقع تلاش کریں اور ڈیو کی رپورٹ پڑھیں۔ BiggerPockets، وہ آپ کو یہ معلومات فراہم کرنے میں بہت اچھا کام کرتے ہیں۔ اس طرح آپ اپنا خرید باکس بناتے ہیں۔ اسے پڑھیں، پھر اپنا خرید باکس بنائیں۔ پہلے اپنا خرید باکس نہ بنائیں۔
ڈیوڈ:
بالکل ٹھیک. اس لیے 24 میں اپنے آپ کو بااختیار بنانے کے لیے آپ کیا کر سکتے ہیں اس کے لیے گہرے تجزیہ اور مزید تجاویز کے لیے biggerpockets.com/report2024 پر جائیں۔ ہم نے شو میں کئی حکمت عملیوں کا بھی ذکر کیا ہے۔ اگر آپ ان میں سے کسی کے بارے میں مزید جاننا چاہتے ہیں تو biggerpockets.com/store پر جائیں۔ اور ایسی کتابیں ہیں جو BiggerPockets نے شائع کی ہیں جو آپ کو ان موضوعات کے بارے میں جاننے کے لیے درکار ہر چیز کے بارے میں سکھائیں گی۔ براہ کرم، اگر آپ نے پہلے سے ایسا نہیں کیا ہے تو، پوڈ کاسٹ کو سبسکرائب کریں، ہمیں ایک جائزہ چھوڑیں، ہمیں بتائیں کہ آپ نے آج کے شو کے بارے میں کیا سوچا ہے اور مزید BiggerPockets کے اقساط سنتے رہیں تاکہ آپ اس میں کیا ہو رہا ہے اس کے بارے میں تازہ ترین رہ سکیں۔ ہمیشہ بدلتی ہوئی مارکیٹ۔ میں ڈیوڈ گرین ہوں۔ ڈیو میئر اور جیمز ڈینارڈ کے لیے، دستخط کر رہے ہیں۔
قسط یہاں دیکھیں
ہماری مدد کریں!
ہمیں ایک درجہ بندی اور جائزہ چھوڑ کر iTunes پر نئے سامعین تک پہنچنے میں ہماری مدد کریں! اس میں صرف 30 سیکنڈ لگتے ہیں اور ہدایات مل سکتی ہیں۔ یہاں. شکریہ! ہم واقعی اس کی تعریف کرتے ہیں!
DreamSofa.com میں غوطہ لگائیں، جہاں لگژری اسٹریٹجک ڈیزائن کو پورا کرتی ہے۔ اگر آپ Airbnb، ہوٹل، یا کرایے کی پراپرٹی کے مالک ہیں تو آپ جانتے ہیں کہ فرنیچر صرف ایک لائن آئٹم نہیں ہے، یہ ایک طاقتور سرمایہ کاری میں آپ کا شریک حکمت عملی ہے! بی پی سننے والوں کے لیے، کی طرف جائیں۔ dreamsofa.com اور وائٹ گلوو ڈیلیوری میں مفت اپ گریڈ کے لیے چیک آؤٹ پر BiggerPockets کوڈ استعمال کریں! اسے اسٹریٹجک بنائیں، اسے سرمایہ کاری بنائیں، اسے ڈریم سوفا بنائیں۔
اس ایپی سوڈ میں ہم کور کرتے ہیں:
- میں دولت بنانے کے وسیع مواقع la 2024 ہاؤسنگ مارکیٹ
- ۔ تجارتی ریل اسٹیٹ کی اصلاح اور پراپرٹیز سب سے بڑی دیکھ رہی ہیں۔ قیمتوں میں کمی
- سپلائی، ڈیمانڈ، اور 2023 میں گھروں کی قیمتیں کیوں نہیں گریں۔
- ایک پر بالکل نئی پراپرٹی کیسے حاصل کی جائے۔ آج کم رہن کی شرح
- ۔ نیا پانچ فیصد کم قرض پروگرام کوئی بھی مفت میں رہنے کے لیے استعمال کر سکتا ہے۔
- 2024 میں دھیان دینے کے لیے خطرات جو آپ کے کیش فلو کو فوری طور پر ختم کر سکتا ہے۔
- اور So بہت زیادہ!
شو سے لنکس
ڈیو کے ساتھ جڑیں:
جیمز کے ساتھ جڑیں:
آج کے اسپانسرز کے بارے میں مزید جاننے یا خود BiggerPockets پارٹنر بننے میں دلچسپی ہے؟ ای میل [ای میل محفوظ].
BiggerPockets کے ذریعے نوٹ: یہ مصنف کی طرف سے لکھی گئی آراء ہیں اور ضروری نہیں کہ BiggerPockets کی رائے کی نمائندگی کریں۔
- SEO سے چلنے والا مواد اور PR کی تقسیم۔ آج ہی بڑھا دیں۔
- پلیٹو ڈیٹا ڈاٹ نیٹ ورک ورٹیکل جنریٹو اے آئی۔ اپنے آپ کو بااختیار بنائیں۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
- پلیٹوآئ اسٹریم۔ ویب 3 انٹیلی جنس۔ علم میں اضافہ۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
- پلیٹو ای ایس جی۔ کاربن، کلین ٹیک، توانائی ، ماحولیات، شمسی، ویسٹ مینجمنٹ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
- پلیٹو ہیلتھ۔ بائیوٹیک اینڈ کلینیکل ٹرائلز انٹیلی جنس۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
- ماخذ: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-854
- : ہے
- : ہے
- : نہیں
- :کہاں
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 ماہ
- 15٪
- 1985
- 2%
- 20
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 2026
- 24
- 25
- 30
- 300
- 36
- 50
- 50 سال
- 7
- 9
- a
- قابلیت
- ہمارے بارے میں
- تک رسائی حاصل
- قابل رسائی
- آلات
- اکاؤنٹس
- حاصل
- کے پار
- سرگرمی
- اصل میں
- شامل کریں
- ایڈیشنل
- جوڑتا ہے
- ایڈجسٹمنٹ
- اپنانے
- مشورہ
- سستی
- کے بعد
- پھر
- ایجنٹ
- پہلے
- Airbnb
- تمام
- ہر وقت اونچا
- کی اجازت
- تقریبا
- پہلے ہی
- بھی
- ہمیشہ
- am
- امریکی
- قرابت کاری
- رقم
- مقدار
- an
- تجزیہ
- تجزیاتی
- تجزیے
- اور
- کوئی بھی
- کسی
- کچھ
- ایپل
- درخواست دینا
- کی تعریف
- قدردانی
- نقطہ نظر
- قریب
- مناسب
- کیا
- رقبہ
- ارد گرد
- AS
- پوچھنا
- پہلوؤں
- اثاثے
- اثاثہ طبقے
- اثاثے
- فرض کرو
- At
- توجہ
- پرکشش
- سامعین
- مصنف
- دستیاب
- اوسط
- سے اجتناب
- آگاہ
- دور
- واپس
- متوازن
- بیلنس شیٹ
- بینکوں
- کی بنیاد پر
- بنیادی طور پر
- BE
- بن گیا
- کیونکہ
- بننے
- رہا
- اس سے پہلے
- پیچھے
- یقین ہے کہ
- نیچے
- فوائد
- BEST
- بہتر
- بگ
- بڑی تصویر
- بڑا
- سب سے بڑا
- بل
- بٹ
- BlackRock
- نعمت
- بورڈ
- کتب
- جوتے
- سرحد
- دونوں
- خریدا
- باکس
- BP
- برانڈ
- نئے برانڈ
- توڑ
- توڑ
- آ رہا ہے
- بروکر
- تعمیر
- بلڈر
- بلڈرز
- عمارت
- تعمیر
- کاروبار
- بزنس ماڈل
- کاروبار
- مصروف
- لیکن
- خرید
- خریدار..
- خریدار
- خرید
- by
- فون
- بلا
- آیا
- کر سکتے ہیں
- حاصل کر سکتے ہیں
- دارالحکومت
- کار کے
- کیریئر کے
- لے جانے کے
- کیس
- کیش
- کیش فلو
- محتاط
- کچھ
- یقینی طور پر
- تبدیل
- تبدیل کر دیا گیا
- تبدیلیاں
- پیچھا
- سستے
- سستی
- چیک کریں
- اس کو دیکھو
- شہر
- طبقے
- واضح
- کلوز
- اختتامی
- شریک میزبان
- کوڈ
- COM
- مجموعہ
- جمع
- کس طرح
- آتا ہے
- آنے والے
- کمیونٹی
- پیچیدہ
- حالات
- آپکا اعتماد
- مبہم
- غور کریں
- متواتر
- مسلسل
- تعمیر
- ٹھیکیدار
- روایتی
- بات چیت
- صحیح طریقے سے
- قیمت
- اخراجات
- سکتا ہے
- ملک
- جوڑے
- احاطہ
- کوریج
- ڈھکنے
- پر محیط ہے
- ناکام، ناکامی
- تخلیق
- مخلوق
- معیار
- متقاطع
- شوقین
- اعداد و شمار
- تاریخ
- ڈیو
- ڈیوڈ
- دن
- دن
- ڈی سی آر
- نمٹنے کے
- ڈیلز
- قرض
- فیصلے
- کو رد
- گہری
- گہرے
- کی وضاحت
- ضرور
- تعریف
- تعریفیں
- ڈیمانڈ
- آبادی
- کثافت
- منحصر ہے
- انحصار کرتا ہے
- ڈیزائن
- دیو
- ترقی
- ترقی
- ترقی
- DID
- مختلف
- مشکل
- ڈپ
- مٹی
- ڈسکاؤنٹ
- چھوٹ
- دکھائیں
- do
- کرتا
- نہیں کرتا
- کر
- کیا
- نہیں
- شک
- نیچے
- نیچے
- درجنوں
- ڈرامائی طور پر
- ڈرائنگ
- ڈرائیور
- ڈرائیونگ
- قطرے
- خشک
- دو
- کے دوران
- ابتدائی
- آسانی سے
- نرمی
- آسان
- معیشت کو
- عنصر
- عناصر
- ای میل
- بااختیار
- آخر
- کافی
- داخل ہوا
- پوری
- پرکرن
- فروعی واقعات
- ایکوئٹی
- دور
- خاص طور پر
- ضروری
- قائم کرو
- اسٹیٹ
- Ether (ETH)
- اندازہ
- بھی
- کبھی نہیں
- ہمیشہ بدلنے والا
- ہر کوئی
- سب
- سب کچھ
- مثال کے طور پر
- دلچسپ
- عملدرآمد
- پھانسی
- موجودہ
- توقع ہے
- توقعات
- اخراجات
- مہنگی
- تجربہ
- تجربہ کار
- اضافی
- عنصر
- عوامل
- منصفانہ
- گر
- گر
- خاندان
- بہت اچھا
- فاسٹ
- خوف
- کھانا کھلانا
- محسوس
- محسوس
- محسوس ہوتا ہے
- چند
- کم
- اعداد و شمار
- مالی
- فنانسنگ
- مل
- تلاش
- پہلا
- پہلی بار
- پانچ
- درست کریں
- فلیٹ
- پلٹائیں
- فلپس
- سچل
- بہاؤ
- کے بعد
- کے لئے
- سرمایہ کاروں کے لئے
- مجبور
- افواج
- آگے
- ملا
- چار
- مفت
- سے
- مکمل
- مکمل طور پر
- بنیادی
- فنڈز
- مزید
- مستقبل
- حاصل کرنا
- فوائد
- کھیل ہی کھیل میں
- فرق
- جمع
- عام طور پر
- حاصل
- حاصل کرنے
- دے دو
- دی
- دے
- Go
- مقصد
- اہداف
- جا
- گئے
- اچھا
- ملا
- عظیم
- گراؤنڈ
- بڑھائیں
- بڑھتے ہوئے
- ترقی
- مہمانوں
- لڑکا
- ہیکنگ
- تھا
- نصف
- ہاتھوں
- ہوا
- ہو رہا ہے۔
- ہارڈ
- نفرت
- ہے
- ہونے
- سر
- قیادت
- سرخی
- سن
- سنا
- بھاری
- مدد
- مدد کرتا ہے
- یہاں
- پوشیدہ
- ہائی
- اعلی
- نمایاں کریں
- مارو
- مارنا
- پکڑو
- کی ڈگری حاصل کی
- ہوم پیج (-)
- ہومز
- ہنسی
- امید ہے کہ
- امید ہے کہ
- امید کر
- میزبان
- ہوٹل
- ہاؤس
- ہاؤسنگ
- ہاؤسنگ مارکیٹ
- کس طرح
- کیسے
- HTTP
- HTTPS
- بھاری
- سو
- i
- میں ہوں گے
- خیال
- شناخت
- if
- متاثر
- پر عملدرآمد
- اہم
- کو بہتر بنانے کے
- in
- میں گہرائی
- انکم
- اضافہ
- اضافہ
- صنعت
- افراط زر کی شرح
- معلومات
- بصیرت
- بصیرت
- فوری
- کے بجائے
- ادارہ
- ہدایات
- دلچسپی
- شرح سود
- سود کی شرح
- دلچسپی
- دلچسپ
- اندرونی
- میں
- انوینٹری
- سرمایہ کاری
- سرمایہ کاری
- سرمایہ کاری
- سرمایہ کاری
- سرمایہ کار
- سرمایہ
- IRR
- الگ الگ
- IT
- میں
- آئی ٹیونز
- جیمز
- ایوب
- شامل ہو گئے
- کودنے
- صرف
- رکھیں
- رکھتے ہوئے
- بچوں
- کو مار ڈالو
- بچے
- مار گرانا
- جان
- جاننا
- علم
- جانتا ہے
- نہیں
- لینڈ
- بڑے پیمانے پر
- آخری
- بعد
- جانیں
- سیکھنے
- کم سے کم
- چھوڑ دو
- چھوڑ کر
- قیادت
- کم
- دو
- آو ہم
- دے رہا ہے
- سطح
- لیوریج
- LG
- زندگی
- کی طرح
- لائن
- لیکویڈیٹی
- فہرست
- سننے والا
- سن
- فہرستیں
- تھوڑا
- رہتے ہیں
- رہ
- لوڈ کر رہا ہے
- قرض
- مقامی
- محل وقوع
- تالا لگا
- منطقی
- علامت (لوگو)
- لانگ
- طویل مدتی
- اب
- دیکھو
- کی طرح دیکھو
- دیکھا
- تلاش
- دیکھنا
- بہت
- محبت
- لو
- کم
- سب سے کم
- وفاداری
- دوپہر کے کھانے
- ولاستا
- بنا
- مین
- اہم
- اکثریت
- بنا
- پیسہ کمانے کے لئے
- بنانا
- بہت سے
- مارجن
- مارجن
- مارکیٹ
- مارکیٹ کے حالات
- مارکیٹ فورسز
- مارکیٹ بصیرت
- Markets
- بڑے پیمانے پر
- ریاضی
- زیادہ سے زیادہ چوڑائی
- زیادہ سے زیادہ
- شاید
- me
- مطلب
- کا مطلب ہے کہ
- میڈیا
- ملتا ہے
- ذکر
- ذکر کیا
- میٹرک۔
- پیمائش کا معیار
- میٹرو
- میئر
- شاید
- برا
- دماغ
- تخفیف کریں
- تخفیف کرنا
- ماڈل
- ماں
- لمحہ
- قیمت
- مہینہ
- ماہ
- زیادہ
- رہن
- رہن
- سب سے زیادہ
- زیادہ تر
- منتقل
- آگے بڑھو
- منتقل
- بہت
- my
- خود
- تقریبا
- ضروری ہے
- ضرورت ہے
- ضروریات
- نہ ہی
- نئی
- نئی تعمیرات
- اگلے
- اچھا
- نو
- نہیں
- کوئی بھی نہیں
- عام
- عام طور پر
- اشارہ
- اب
- تعداد
- of
- بند
- کی پیشکش
- اکثر
- ٹھیک ہے
- on
- ایک بار
- ایک
- والوں
- صرف
- کھول
- چل رہا ہے
- رائے
- مواقع
- مواقع
- مخالفت کی
- اختیار
- or
- حکم
- دیگر
- دیگر
- ہمارے
- باہر
- پر
- مجموعی طور پر
- خود
- مالک
- صفحہ
- کاغذ.
- حصہ
- خاص طور پر
- خاص طور پر
- پارٹنر
- غیر فعال
- غیر فعال آمدنی
- راستہ
- ادا
- ادائیگی
- ادائیگی
- لوگ
- فی
- فیصد
- کارکردگی
- مدت
- مستقل
- اجازت دیتا ہے۔
- ذاتی
- ذاتی طور پر
- لینے
- تصویر
- تصاویر
- ٹکڑا
- ٹکڑے ٹکڑے
- مقامات
- منصوبہ
- سیارے
- منصوبہ بندی
- کی منصوبہ بندی
- پلاٹا
- افلاطون ڈیٹا انٹیلی جنس
- پلیٹو ڈیٹا
- کھلاڑی
- کھیل
- ادا کرتا ہے
- مہربانی کرکے
- کافی مقدار
- podcast
- پوڈ کاسٹ
- پوائنٹ
- پوائنٹس
- پاپ آؤٹ
- ٹمٹمانے
- پوزیشن
- ممکن
- ممکنہ
- طاقتور
- عملی
- پریمیم
- کی تیاری
- دباؤ
- خوبصورت
- پچھلا
- پہلے
- قیمت
- قیمتیں
- قیمتوں کا تعین
- شاید
- مسئلہ
- مصنوعات
- حاصل
- منافع
- منافع
- منافع بخش
- پروگرام
- پیش رفت
- اس تخمینے میں
- منصوبوں
- وعدہ
- خصوصیات
- جائیداد
- محفوظ
- شائع
- ھیںچو
- خرید
- مقاصد
- تعاقب
- پش
- دھکیلنا
- ڈال
- قابلیت
- مقدار کی
- مقداری نرمی
- فوری
- جلدی سے
- شرح
- قیمتیں
- بلکہ
- درجہ بندی
- تک پہنچنے
- پڑھیں
- اصلی
- رئیل اسٹیٹ
- ریل اسٹیٹ مارکیٹ
- واقعی
- وجہ
- وجوہات
- ریپپ
- سفارش
- باقاعدگی سے
- بحالی
- رشتہ دار
- نسبتا
- یاد
- کرایہ پر
- رینٹلز
- رپورٹ
- کی نمائندگی
- ریزرو
- ذخائر
- رہائشی
- ریٹائرمنٹ
- واپسی
- واپسی
- کا جائزہ لینے کے
- انعام
- اجروثواب
- سواری
- ٹھیک ہے
- رسک
- خطرات
- خطرہ
- سڑک
- منہاج القرآن
- قوانین
- رن
- محفوظ
- کہا
- فروخت
- فروخت کا حجم
- اسی
- کا کہنا ہے کہ
- یہ کہہ
- کا کہنا ہے کہ
- شیڈول
- سیٹل
- دوسری
- سیکنڈ
- دیکھنا
- دیکھ کر
- لگتا ہے
- دیکھا
- فروخت
- بیچنے والے
- فروخت
- بھیجنے
- احساس
- سروس
- مقرر
- قائم کرنے
- سات
- کئی
- سائز
- سیکنڈ اور
- بہانے
- شیٹ
- گولی مارو
- مختصر مدت کے
- ہونا چاہئے
- دکھائیں
- کی طرف
- سائن ان کریں
- دستخط کی
- اسی طرح
- سادہ
- بعد
- بیٹھ
- چھ
- تپپڑ
- سست
- دھیرے دھیرے
- سست
- سست
- چھوٹے
- چھوٹے
- So
- سافٹ
- حل
- کچھ
- کسی
- کچھ
- کبھی کبھی
- اسی طرح
- خلا
- خرچ
- خرچ کرنا۔
- شازل کا بلاگ
- کمرشل
- پھیلانے
- اسپریڈز
- مستحکم
- اسٹیج
- شروع کریں
- شروع
- شروع
- حالت
- رہنا
- رہ
- مسلسل
- مستحکم
- مرحلہ
- ابھی تک
- حکمت عملی
- حکمت عملیوں
- حکمت عملی
- ساخت
- سبسکرائب
- کامیابی
- اس طرح
- اچانک
- سویٹ
- خلاصہ
- سپر
- اس بات کا یقین
- میٹھی
- سوئچڈ
- حکمت عملی
- لے لو
- لیتا ہے
- لینے
- بات
- بات کر
- ٹیکس
- ٹیم
- بتا
- کیا کرتے ہیں
- شرائط
- سے
- شکریہ
- کہ
- ۔
- علاقہ
- مستقبل
- کے بارے میں معلومات
- ریاست
- ان
- ان
- تو
- وہاں.
- یہ
- وہ
- بات
- چیزیں
- لگتا ہے کہ
- سوچنا
- اس
- اس سال
- ان
- سوچا
- تین
- کے ذریعے
- بھر میں
- ٹک
- وقت
- اوقات
- کرنے کے لئے
- آج
- آج کا
- مل کر
- اوپر
- بھی
- اوزار
- موضوعات
- کل
- کی طرف
- تجارت
- لین دین
- معاملات
- مکمل نقل
- منتقلی
- پھنس گیا
- سچ
- کوشش
- کی کوشش کر رہے
- دو
- قسم
- اقسام
- عام طور پر
- غیر یقینی صورتحال
- غیر روایتی
- کے تحت
- سمجھ
- افہام و تفہیم
- لکھا ہوا
- ناجائز
- یونٹ
- یونٹس
- جب تک
- اپ گریڈ
- الٹا
- us
- استعمال کی شرائط
- استعمال کیا جاتا ہے
- استعمال
- کا استعمال کرتے ہوئے
- عام طور پر
- استعمال کرنا۔
- قیمت
- اقدار
- والٹ
- بنام
- بہت
- ویڈیو
- استرتا
- حجم
- vp
- انتظار
- انتظار کر رہا ہے
- چلنا
- چاہتے ہیں
- چاہتے تھے
- چاہتا ہے
- تھا
- دیکھیئے
- لہروں
- راستہ..
- طریقوں
- we
- ویلتھ
- ہفتے
- ہفتے کے آخر میں
- آپ کا استقبال ہے
- اچھا ہے
- چلا گیا
- تھے
- کیا
- کیا ہے
- جب
- چاہے
- جس
- جبکہ
- سفید
- ڈبلیو
- پوری
- کیوں
- گے
- جیت
- WISE
- ساتھ
- بہت اچھا
- لفظ
- الفاظ
- کام
- کام کیا
- کام کر
- کام کرتا ہے
- بدترین
- قابل
- گا
- لکھا
- لکھا ہے
- X
- سال
- سال
- جی ہاں
- آپ
- اور
- اپنے آپ کو
- یو ٹیوب پر
- زیفیرنیٹ