کئی دہائیوں میں پہلی بار گھر کی فروخت کے منافع میں کمی—اس کا کیا مطلب ہے، اور سرمایہ کاروں کو اب اپنا پیسہ کہاں لگانا چاہیے؟

اس مضمون میں

رئیل اسٹیٹ میں بہت سی حالیہ خبریں گھر کی قیمتوں پر مرکوز ہیں، جو اب بھی بڑھ رہی ہیں۔ لیکن گھر کی فروخت سے ہونے والے منافع کا کیا ہوگا؟ 

تازہ ترین سال کے آخر میں امریکی گھر کی فروخت کی رپورٹ ATTOM سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں کیا ہو رہا ہے اس کی ایک کم گلابی تصویر پینٹ کرتا ہے۔ درحقیقت، یہ ظاہر کر رہا ہے کہ 2023 میں ایک دہائی میں پہلی بار گھر کی فروخت کے منافع میں کمی آئی ہے۔ تو اعداد و شمار کیا ہیں، اور سرمایہ کاروں کے لیے ان کا کیا مطلب ہے؟

نمبرز اور تھوڑا سا سیاق و سباق

سب سے پہلے، اعداد و شمار کسی بھی طرح سے خوفناک نہیں ہیں. ATTOM ڈیٹا سے پتہ چلتا ہے کہ گھر بیچنے والوں نے اوسطاً 56.5% کمایا سرمایہ کاری پر واپسی (آر اوآئ)، یا ایک عام گھر کی فروخت پر $121,000 منافع۔ یہ 59.8 میں 122,600٪، یا $2022 سے کم ہے۔

کیا یہ ایک متعلقہ رفتار ہے؟ جواب واقعی نہیں ہے اگر ہم اسے وبائی امراض سے پہلے کے گھر کی فروخت کے منافع کے اعداد و شمار کے تناظر میں رکھیں۔ 60% کے قریب کے ROIs کافی غیر معمولی ہیں اگر ہم غور کریں کہ 2023 کا فیصد صرف پانچ سال پہلے کے مقابلے دوگنا تھا۔ 

اگر ہم 2008 کے بعد کے تاریک سالوں کو مزید پیچھے دیکھیں تو منفی ROI نے مالیاتی کریش اور 2013 کے درمیان گھر کی فروخت کی تعریف کی ہے۔ 

اس تاریخی تناظر کو ذہن میں رکھتے ہوئے، گھر کی فروخت کے منافع میں موجودہ کمی واقعتاً بہت معمولی لگنے لگتی ہے—خاص طور پر اس مشکل سال کو دیکھتے ہوئے جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اب بدنام زمانہ اضافہ ہوا تھا۔ رہن سود کی شرح. ATTOM کے سی ای او، راب باربر نے ایک پریس ریلیز میں تبصرہ کیا کہ 2023 ’’امریکہ کے بیشتر حصوں میں گھر بیچنے والوں کے لیے ایک اور بہت اچھا سال تھا۔‘‘  

یہ کہہ کر، باربر نے مزید کہا، ''قیمتوں میں معمولی اضافے کے درمیان مارکیٹ یقینی طور پر نرم ہوئی جو طویل عرصے تک بہتری کے بعد منافع کو بلند کرنے کے لیے کافی نہیں تھی۔'' 

گھر کی فروخت کا ماحول یقینی طور پر اب ویسا نہیں ہے جیسا کہ 2021 میں تھا، جب گھر بیچنے والوں نے اچانک ROI کے اعداد و شمار 50% دیکھنا شروع کیے، جو کہ 36 میں 2020% کے مقابلے میں تھے۔ وبائی مرض تک منافع میں متوقع شرحوں پر اضافہ۔ اور پھر انہوں نے اسٹراٹاسفیئر کے ذریعے گولی مار دی۔ 

بلاشبہ، رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں بے مثال منافع کا یہ سنہری دور کم از کم تھوڑی دیر کے لیے ختم ہو چکا ہے۔ باربر نے 2024 میں توقعات کو تیز کرنے کی سفارش کی ہے، جو ممکنہ طور پر 2023 تک مارکیٹ کے بہت ہی مماثل رویے لانے کا امکان ہے، مزید کہا:

''2024 میں، قیمتوں میں مزید چھوٹی تبدیلیوں کے ساتھ ساتھ بیچنے والے کے فوائد کے لیے مرحلہ طے ہوتا ہے، حالیہ مہینوں میں سود کی شرحوں کی مسابقتی قوتوں کو دیکھتے ہوئے جو کہ حالیہ مہینوں میں واپس نیچے آگئے ہیں اور گھریلو سامان جو کہ تنگ رہتے ہیں، لیکن گھر کی ملکیت کی لاگتیں جو باقی ہیں۔ بہت سے گھرانوں کے لیے سنگین مالی بوجھ۔

دوسرے لفظوں میں، رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے یہ اب بھی بہترین وقت ہے، جس میں زیادہ تر امریکی سرمایہ کاروں کو گھر کی فروخت پر کافی منافع کمانے کا موقع فراہم کرتے ہیں۔ ATTOM کے گھریلو فروخت کے منافع کے اعداد و شمار کی علاقائی خرابی سے پتہ چلتا ہے کہ منافع کے مارجن علاقائی مارکیٹ کی تبدیلیوں کی قریب سے پیروی کرتے ہیں جو پچھلے دو سالوں میں امریکی ریئل اسٹیٹ کو تشکیل دے رہے ہیں۔ 

علاقائی رجحانات پر ایک نظر

حیرت کی بات نہیں، وبائی دور کے بہت سے علاقے اب گھر کی فروخت کے منافع میں خاطر خواہ کمی کا سامنا کر رہے ہیں۔ ان تمام شہروں نے وبائی امراض کے دوران اور اس کے فوراً بعد خریداروں کی بڑی آمد کا تجربہ کیا:

• آسٹن، ٹیکساس (ROI 67.2% سے کم ہو کر 46.2% ہو گیا)
• فینکس (79.3٪ سے 60.6٪ تک)
• رینو، نیواڈا (80.6% سے 64.5% تک)
• سالٹ لیک سٹی (68.3% سے 52.2% تک)

یہ مضبوط معیشتوں والے سستی شہر تھے جنہوں نے ایسے پیشہ ور افراد کو راغب کیا جو گھر خریدتے وقت اپنے پیسے کی بہتر قیمت چاہتے تھے۔ تاہم، ہمیشہ ان کی مقبولیت ان کے زوال کا باعث بنی۔ بہت زیادہ مانگ کے ساتھ گھر کی قیمتوں میں غیر پائیدار اضافہ ہوا، جو اب فروخت میں کمی اور منافع میں کمی کے طور پر ظاہر ہو رہا ہے۔ 

دوسری طرف، مڈویسٹ اور نارتھ ایسٹ دو ایسے علاقے ہیں جو 2023 میں ہاؤسنگ مارکیٹ کی ہر چیز کے باوجود سرمایہ کاروں کو منافع کے مارجن میں اضافہ کرتے ہیں۔ ان شہروں میں سب سے زیادہ ROI اضافہ دیکھا گیا:

• سکرینٹن، پنسلوانیا (ROI 75.1% سے 89.6% تک)
• ساؤتھ بینڈ، انڈیانا (53.6% سے 66.5% تک)
• ہارٹ فورڈ، کنیکٹیکٹ (53.2% سے 65.8% تک)
• راک فورڈ، الینوائے (48.8% سے 57.8% تک)
• روچیسٹر، نیویارک (53.8% سے 62.8% تک)

سنسناٹی، کلیولینڈ، اور ملواکی کے وسط مغربی شہر بھی سرمایہ کاروں کے لیے محفوظ شرط ہیں، ان تینوں نے 2023 میں ROI میں اضافہ دیکھا ہے۔ 

سب سے بڑے شہروں والے بڑے شہر سان فرانسسکو (ROI 92.7% سے گھٹ کر 79.5% تک) اور لاس ویگاس (74.3% سے 61.8% تک) تھے۔ یہ سرمایہ کاری کرنے کے لیے اب بھی بہترین جگہیں ہیں، اگرچہ، بہت زیادہ منافع کے مارجن کے ساتھ — نہ صرف 2022 کی پاگل اعلی سطحیں۔ 

درحقیقت، تمام اعداد و شمار پر ایک حتمی نظر ڈالنا ایک یقین دلا دینے والا تجربہ ہے: یہاں تک کہ سب سے زیادہ گراوٹ والے شہر بھی ریل اسٹیٹ کی فروخت سے صحت مند منافع کمانے کے مواقع فراہم کر رہے ہیں۔ 

ROIs کے بجائے خالصتاً مالیاتی لحاظ سے منافع کے لحاظ سے، مغربی ساحل اب بھی آپ کو سب سے زیادہ منافع دے گا، جس میں سان ہوزے لیڈر کے طور پر ابھرے گا۔ کیلیفورنیا کے اس شہر میں گھر بیچنے سے اوسطاً $698,000 حاصل ہوں گے۔ یہ اعداد و شمار، یقینا، علاقے میں مجموعی طور پر اعلی قیمتوں کی عکاسی کرتا ہے، ایک کے ساتھ اوسط گھر کی قیمت $1,322,389 کا۔ اس کے برعکس، پیوریا، الینوائے کی مڈ ویسٹرن مارکیٹ میں فروخت سے اوسطاً صرف $35,000 پیدا ہوں گے۔ اوسط گھر کی قیمت $ 122,900. 

نیچے کی لکیر

یہ تمام اعداد و شمار واقعی یہ ظاہر کرتے ہیں کہ امریکہ مختلف مالیاتی صلاحیتوں کے حامل لوگوں کے لیے رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کے کافی مواقع فراہم کرتا ہے۔ ریسرچ آپ کی مقامی مارکیٹ، دیکھیں کہ آپ کیا برداشت کر سکتے ہیں اور وہاں آپ کو کیا ROI ملے گا، اور خریداروں کے لیے قدر میں اضافہ کرنا سیکھیں۔ ان اقدامات پر عمل کرنے سے، آپ ایک منافع کمائیں گے جو گھر کی موجودہ قیمتوں اور علاقے کے ROIs کے مطابق ہوگا۔

BiggerPockets کے ذریعے نوٹ: یہ مصنف کی طرف سے لکھی گئی آراء ہیں اور ضروری نہیں کہ BiggerPockets کی رائے کی نمائندگی کریں۔