2023 کی پیشن گوئی: فلا ہوا نمبروں کے ساتھ ایک جھوٹا جھنڈا؟

ڈیو:
ارے سب، آن دی مارکیٹ میں خوش آمدید۔ میں آپ کا میزبان ہوں، ڈیو میئر۔ آج برتھ ڈے بوائے جمیل دمجی نے شمولیت اختیار کی۔ سالگرہ مبارک ہو آدمی۔

جمیل:
شکریہ یار۔ یہ 44 تھا.

ڈیو:
زبردست.

جمیل:
میں جانتا ہوں. وقت کہاں جا رہا ہے؟

ڈیو:
اپ کیسا محسوس کر رہے ہیں؟

جمیل:
44.

ڈیو:
کیا یہ بوڑھا لگتا ہے؟ نوجوان؟

جمیل:
یہ اچھا لگتا ہے، ایمانداری سے۔ یہ ایک پاگل سال رہا ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور عام طور پر صرف زندگی کے ساتھ بہت کچھ ہوا ہے، لیکن میں ان سب کے لیے شکر گزار ہوں اور ریک کے ساتھ اس گفتگو کے لیے بہت پرجوش ہوں۔

ڈیو:
ہاں، بالکل۔ ٹھیک ہے، آپ کے پاس آپ کی آدھی عمر کے شخص کی توانائی ہے، لہذا مجھے لگتا ہے کہ آپ بہت اچھا کر رہے ہیں۔

جمیل:
آپ کا شکریہ.

ڈیو:
ہاں، بالکل۔ اور یہ گفتگو بہت اچھی ہے۔ جمیل صاحب، ہم نے ان کا انٹرویو جون یا جولائی میں کیا؟

جمیل:
ہاں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں دوسرے جوتے کے گرنے سے پہلے۔ اور یہ ایک دلچسپ گفتگو تھی اور مجھے یہ کہنا پڑا کہ شاید میرا پورے سال کا پسندیدہ ایپی سوڈ ریک سے بات کر رہا ہے، کیونکہ آپ کو حقیقی بصیرت ملتی ہے کہ کیا ہو رہا ہے نمبروں کی بنیاد پر، نہ کہ جذبات کی بنیاد پر، نہ کہ جرگن کی بنیاد پر یا سنسنی خیزی، صرف ڈیٹا۔ اور اس بات پر توجہ دینا ہمیشہ ضروری ہے کہ نمبر کیا کہہ رہے ہیں بمقابلہ جو لوگ کہانیاں بیچنے کی کوشش کر رہے ہیں وہ کیا کہہ رہے ہیں۔

ڈیو:
بالکل۔ ہاں، مجھے لگتا ہے کہ وہ بالکل خشک نہیں ہے۔ وہ بہت دل لگی ہے، اس سے بات کرنے میں مزہ آتا ہے، لیکن وہ اس کے بارے میں جذباتی نہیں ہے، جو میرے خیال میں واقعی اہم اور اچھا ہے کہ وہ مارکیٹ میں کیا ہو رہا ہے اس کا اس طرح کا غیر جانبدارانہ معروضی تجزیہ فراہم کرتا ہے۔ اور ہم اس انٹرویو میں ہر چیز کا احاطہ کرتے ہیں۔ ہم پیش بندی، رہن کی شرح، امریکی معیشت، ہر چیز کے بارے میں بات کر رہے ہیں جس کا آپ تصور کر سکتے ہیں۔
لہذا، یہ شو ہمارا سال کا پہلا شو ہے، لہذا اگر آپ 2023 میں کیا ہونے والا ہے اور اس سال کے دوران کیا تلاش کرنا چاہتے ہیں، اس کے بارے میں جاننا چاہتے ہیں، تو آپ واقعی اس ایپی سوڈ سے لطف اندوز ہونے جا رہے ہیں۔ کیونکہ ریک کچھ واقعی درست اور معروضی معلومات فراہم کرتا ہے جو آپ کے لیے واقعی قابل عمل ہو گی۔

جمیل:
اتفاق کیا۔ لوگو نوٹس لیں۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، ٹھیک ہے، اس کے ساتھ ہم ایک فوری وقفہ کرنے جا رہے ہیں اور پھر ATTOM ڈیٹا کے لیے مارکیٹ انٹیلی جنس کے ایگزیکٹو نائب صدر ریک شارگا کو خوش آمدید کہتے ہیں۔ ریک شارگا، آن مارکیٹ میں دوبارہ خوش آمدید۔ ہمارے ساتھ دوبارہ شامل ہونے کا شکریہ۔

رک:
مجھے واپس لانے کا شکریہ۔ مجھے لگتا ہے کہ پہلی بار اتنا برا نہیں تھا۔

ڈیو:
اوہ، چلو، آپ بہت بصیرت تھے. یہ دراصل ہمارے اب تک کے مقبول ترین شوز میں سے ایک ہے۔ آپ نے ایک بہترین کام کیا اور ہم آپ کو دوبارہ حاصل کرنے کے لیے پرجوش ہیں۔

رک:
اس کی تعریف کریں۔

جمیل:
مجھے ایسا لگتا ہے کہ ریک سے کسی بھی وقت بات کرنے کے بعد، آپ حقیقت میں اس گفتگو کو کافی بہتر طریقے سے چھوڑ دیتے ہیں۔ لہذا، آج اپنے آئی کیو کو بڑھانے میں ہم سب کی مدد کرنے کے لیے آپ کا شکریہ۔

رک:
مجھے واقعی خوشی ہوئی کہ ایڈم نے مجھے مارکیٹ انٹیلی جنس کے ای وی پی کا خطاب دیا، کیونکہ یہ میرے کیریئر میں پہلی بار ہے کہ کسی نے میرے نام کے ساتھ ایک ہی جملے میں ذہانت کا استعمال کیا ہے، اس لیے یہ ہمیشہ خوشی کی بات ہے۔

ڈیو:
یہ آپ کا بہت ہوشیار تھا کہ اس کو ترتیب دینا۔ ٹھیک ہے، رِک، آخری بار جب ہم نے آپ کو موسم گرما میں گزارا تھا اور ہم کم از کم فروخت کی قیمت کے لحاظ سے، ہاؤسنگ مارکیٹ کے جنون کے عروج پر پہنچ رہے تھے۔ پچھلے دو مہینوں میں چیزیں بہت بدل گئی ہیں اور ہم صرف آپ کے خلاصے یا قومی ہاؤسنگ مارکیٹ میں 2022 کے دوسرے نصف کے دوران کیا ہوا اس کے بارے میں سوچنا شروع کرنا پسند کریں گے۔

رک:
ٹھیک ہے، پچھلی بار جب ہم نے بات کی تھی، آپ کو شاید یاد ہوگا کہ ہم اس حقیقت پر بات کر رہے تھے کہ ہمیں مانگ میں کمی کے تھوڑا سا ثبوت نظر آنے لگے تھے۔ یہ دراصل سال کے آغاز میں شروع ہوا تھا، اور یہ واقعی سستی سے متعلق تھا کیونکہ گھر کی قیمتیں اب بھی سال بہ سال کی بنیاد پر 15%، 20% بڑھ رہی تھیں۔ جب فیڈرل ریزرو نے اپنی آستینیں لپیٹنے کا فیصلہ کیا اور فیڈ فنڈز کی شرح میں بے مثال اضافے کی ایک سیریز کو یکجا کرکے درحقیقت مہنگائی سے نمٹنے کا فیصلہ کیا، جس نے واقعی رہن کی منڈیوں کو ہلا کر رکھ دیا اور ہم نے رہن کی شرح کو دوگنا دیکھا۔
فریڈی میک کے مطابق، یہ پہلی بار ہے کہ کسی کیلنڈر سال میں ایسا ہوا ہے۔ ہم نے پہلے کبھی نہیں دیکھا کہ رہن کی شرحیں ایک کیلنڈر سال میں دوگنی ہوتی ہیں اور یہ صرف قابل استطاعت ہے۔ لہذا، ہم نے دیکھا ہے کہ نئے گھروں اور موجودہ گھروں دونوں میں مہینوں گھر کی فروخت میں کمی آتی ہے۔ ہم شاید اس سال کو ختم کرنے جا رہے ہیں، حالانکہ ہماری شروعات بہت اچھی تھی، اور ہم شاید اس سال کا اختتام ایک سال پہلے کے مقابلے میں 15% سے 20% کم گھریلو فروخت کے ساتھ کرنے جا رہے ہیں۔
ہم نے بنیادی طور پر گھر کی قیمت میں اضافے کو فلیٹ لائن دیکھا ہے۔ ہم کیلیفورنیا جیسی مارکیٹوں کو دیکھ رہے ہیں جہاں قیمتوں میں سال بہ سال اضافہ اب 2% سے 3% کی حد میں ہے جہاں سال کے شروع میں یہ دوہرے ہندسے میں تھا۔ اور ملک کے کچھ حصے ہیں جہاں ہم اصل میں قیمتوں میں کمی دیکھ رہے ہیں۔ ہم نے لگاتار پچھلے چار مہینے دیکھے ہیں جہاں گھر کی قیمتیں مہینہ بہ مہینہ کم ہوئی ہیں۔ یہ ضروری نہیں کہ سال کے اس بار غیر معمولی ہو، لیکن گرنے کی ڈگری معمول سے زیادہ مضبوط رہی ہے۔ لیکن جب آپ اس کے بارے میں سوچتے ہیں تو، آپ نے ایک سال پہلے خریدے ہوئے گھر پر رہن کی اوسط ماہانہ ادائیگی بڑھ گئی ہے، اس بات پر منحصر ہے کہ آپ ملک میں کہاں ہیں، 45% سے 60% تک۔ اور میں آپ لوگوں کے بارے میں نہیں جانتا، لیکن جب میں نے اپنے باس سے 45٪ سے 60٪ اضافے کے بارے میں بات کی، تو اس نے شائستگی سے مسکرایا اور مجھے کہا کہ باہر جا کر کھیلو۔
لہذا، اس نے واقعی گھر کے بہت سے ممکنہ خریداروں کو مارکیٹ سے باہر کر دیا ہے۔ ہم نے ایسی تحقیق دیکھی ہے جو اس بات کی نشاندہی کرتی ہے کہ 10% سے لے کر 20% لوگوں نے جنہیں ہم خریدنا چاہتے ہیں اس کے بجائے تھوڑی دیر کے لیے کرایہ پر لینے کا انتخاب کیا ہے۔ آپ کے سامعین کے لیے، یہ تجویز کرتا ہے کہ کرائے کی جائیدادوں کے لیے، سنگل فیملی رینٹل یونٹس کے لیے کچھ مواقع ہو سکتے ہیں، کیونکہ اگر لوگ گھر خریدنا چاہتے ہیں، تو اس کی وجہ یہ ہے کہ وہ اپارٹمنٹ کے بجائے کرائے پر لینے میں دلچسپی رکھتے ہیں۔ لیکن ہم سال کا اختتام کافی حد تک نیچے کی طرف جانے والے ہیں۔ یہ ممکنہ طور پر اگلے سال میں بھی منتقل ہوجائے گا۔
اگرچہ مجھے نہیں لگتا کہ گھروں کی فروخت میں کمی اگلے سال اتنی ہی اہم ہوگی جتنی اس سال تھی۔ ایک دوسرے کو ذہن میں رکھیں… اور پھر میں تھوڑی دیر کے لیے بات کرنا چھوڑ دوں گا۔ سیاق و سباق کے لحاظ سے ذہن میں رکھنے کی ایک اور بات یہ ہے کہ ہم 2021 میں گھریلو فروخت بند کر رہے ہیں جو غیر معمولی طور پر مضبوط تھی۔ 2021 گھر کی فروخت کے لیے اوسط سال نہیں تھا۔ یہ گھر کی فروخت کے لیے اوسط سال سے زیادہ تھا۔ لہذا، نمبروں کو تھوڑا سا واپس آتے دیکھنا حیرت کی بات نہیں ہوگی۔ لیکن 15% سے 20% کی کمی سختی سے اور صرف Fed کی جانب سے کیے گئے اقدامات اور رہن کی شرحوں پر ان کے اثرات کی وجہ سے ہے۔

جمیل:
ریک، آخری بار جب ہم نے بات کی، مارکیٹ بالکل مختلف جگہ پر تھی، اور میں ہمیشہ یہ سمجھنے کی کوشش کرتا ہوں کہ کونے کے آس پاس کیا ہو سکتا ہے۔ اور میں فکس اینڈ فلپ بزنس میں ہوں۔ مجھے ایک دو چیک لکھنے تھے۔ میں فینکس، ایریزونا میں ہوں، اور اس طرح ایک ایسی مارکیٹ جس کے بارے میں آپ بات کر رہے ہیں کہ دانتوں میں زبردست کک لگنے والی ہے، مجھے جو کک ملی ہے اس سے مجھے سامنے میں امپلانٹس لگے ہیں۔

رک:
وہ ویسے خوبصورت لگتے ہیں۔ کسی کو کبھی پتہ نہیں چلے گا۔

جمیل:
شکریہ شکریہ شکریہ حقائق ہمارے لئے بحالی کے طور پر ہیں، چیزیں اس وقت واقعی مضبوط نظر نہیں آ رہی ہیں۔ اس کے دوسری طرف، میں مواقع کی تلاش میں ہوں کیونکہ جب بھی ایسا کچھ ہوتا ہے، سطح کے نیچے مواقع ہوتے ہیں۔ اور میں تقریبا سوچ رہا ہوں کہ کیا ہم ابھی جو کچھ دیکھ رہے ہیں وہ ہے، اور میں اسے بنا رہا ہوں، زبردست ری پروگرامنگ، اور یہی وجہ ہے۔ ہم سب ان 2% اور 3% رہن کے ساتھ بہت خراب ہو چکے ہیں جو مارکیٹ میں اتنے عرصے سے تھے کہ بہت سارے لوگ جگہ میں داخل ہوئے اور ہاؤسنگ مارکیٹ میں داخل ہونے کی کوشش کر رہے تھے۔ ان میں سے بہت سارے خریدار، ان میں سے بہت سارے لوگ، اس قرض کو کبھی نہیں چھوڑیں گے۔ وہ اس گھر پر لٹکنے جا رہے ہیں، یہاں تک کہ اگر وہ اسے کرائے کے طور پر رکھتے ہیں، تو وہ اس پروڈکٹ کو دوبارہ مارکیٹ میں دوبارہ متعارف نہیں کرائیں گے۔
ہمارے پاس فیڈ کی جانب سے شرحوں میں بے مثال اضافہ ہوا ہے، جیسا کہ آپ نے بیان کیا ہے، اور اس نے بہت ساری سرگرمیاں روک دی ہیں، خاص طور پر گھر کی تعمیر میں۔ اور اس طرح ہم نے بلڈرز کو پوری طرح سے دستک کو دوسری سمت موڑ دیا ہے جہاں وہ پیچھے ہٹ رہے ہیں۔ لہذا، ہمارے پاس یہ انوینٹری ہے جو تمام سستے قرضوں کی وجہ سے ختم ہونے والی ہے، ہمارے پاس بلڈرز اپنی عمارت کو روک رہے ہیں یا سست کر رہے ہیں، ہم نے دیکھا ہے کہ مانگ واقعی کم ہو گئی ہے۔ اور مجھے یقین ہے کہ اس وقت شرحیں بہت زیادہ ہیں، جیسے ہی ہم 5% کی طرف واپس جانا شروع کرتے ہیں، ہم اس لچکدار بینڈ کو کھینچ رہے ہیں جہاں ہم سب 5½% رہن کے آنے پر واقعی شکر گزار محسوس کریں گے۔
کیونکہ جب یہ وہیں بیٹھا ہے جہاں یہ ابھی ہے، جیسے ہی ہم یہ سوچنے کے لیے دوبارہ پروگرام کرتے ہیں کہ 5½ یا 5% سستا ہے، اسی وقت میں سوچتا ہوں کہ خریداروں کی بڑی تعداد بازار میں دوڑ رہی ہے۔ اور اسی وجہ سے مجھے ایسا لگتا ہے کہ یہ ایک بہترین ری پروگرامنگ ہے۔ کیا آپ دیکھتے ہیں کہ یہ 2023 میں آرہا ہے اور کیا اس پر میرا نقطہ نظر لنچ تک ہے؟

رک:
نہیں، آپ دوپہر کے کھانے کے لیے بالکل بھی باہر نہیں ہیں۔ آپ کے سوال کا جواب دینے میں مجھے جو مسئلہ درپیش ہے وہ یہ ہے کہ وہاں پیک کھولنے کے لیے بہت کچھ ہے۔ آپ نے بنیادی طور پر صرف پانچ مختلف تھیمز کو سامنے لایا ہے اور وہ سبھی متعلقہ ہیں، وہ سب بازار کے لیے اہم ہیں۔ لہذا، آخری سوال کے بارے میں کہ آیا آپ کا مقالہ کوئی ایسی چیز ہے جو دوپہر کے کھانے کے لیے ہے، نہیں، میں ایک ایسا منظر پیش کر سکتا ہوں جہاں مارکیٹ بہت تیزی سے بحال ہو جائے۔ اب سب کچھ اپنی جگہ پر آنا ہے، لیکن ایسا ہو سکتا ہے۔ لہذا، سب سے پہلے، اب بھی مانگ میں اضافہ ہے اور یہ اس قسم کی بیوقوفانہ قیاس آرائی پر مبنی مانگ نہیں ہے جسے ہم نے 2008 میں دیکھا تھا۔
یہ آبادیاتی طور پر کارفرما ہے۔ ہمارے پاس اب بھی ملک کی تاریخ میں 25 سے 34 سال کی عمر کے نوجوانوں کی سب سے بڑی تعداد موجود ہے۔ یہ گھریلو تشکیل کی عمر ہے۔ ان میں سے بہت سے لوگ اپنی ملکیت کو ترجیح دیتے ہیں، انہیں چیزوں کا پتہ لگانے کے دوران مختصر مدت کے لیے کرایہ پر لینا پڑ سکتا ہے، لیکن وہ گھرانوں کی تشکیل کر رہے ہیں۔ یہ مطالبہ کو چلاتا ہے. مانگ میں نمایاں طور پر کمی آ گئی کیونکہ اچانک آپ نے سوچا کہ آپ جو گھر خریدنے جا رہے ہیں، آپ اس کے متحمل نہیں ہو سکتے یا آپ قرض کے لیے اہل نہیں ہو سکتے۔ لیکن آئیے پہلے سستی کو کھولیں، کیونکہ اس سے خریداری کی بہت زیادہ سرگرمی ہوتی ہے۔
جب استطاعت کی بات آتی ہے تو پاخانہ کی تین ٹانگیں ہوتی ہیں۔ پچھلے کچھ سالوں سے جس پر ہم جنونی انداز میں توجہ مرکوز کر رہے ہیں وہ ہے گھر کی قیمتیں۔ لہذا، ظاہر ہے برائے نام گھر کی قیمت، جس کی قیمت درج کی گئی ہے وہ چیز ہے جس پر ہر کوئی توجہ مرکوز کرتا ہے اور ہم ایک نئی چوٹی پر ہیں۔ ہم اب بھی ایک نئی چوٹی پر ہیں۔ یہ پاخانہ کی دوسری ٹانگ کے ذریعہ آفسیٹ کیا گیا تھا، جو کہ رہن کے نرخ تھے۔ اور تاریخی طور پر کم رہن کی شرح گھر کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کو پورا کرتی ہے، جیسا کہ آپ نے بتایا، آپ رہن کے لیے 2% کی حد میں ہیں۔ اس نے لوگوں کے لیے مکانات خریدنا ممکن بنایا یہاں تک کہ جب گھروں کی قیمتیں بڑھ رہی تھیں۔
جس چیز نے اسے ممکن بنایا، اور یہ وہ ٹانگ ہے جسے لوگ اکثر پاخانہ کو نظر انداز کرتے ہیں، یہ ہے کہ اجرت بڑھ رہی ہے۔ لہذا، ہم نے پچھلے دو سالوں سے اجرت میں غیرمعمولی طور پر مضبوط اضافہ دیکھا ہے جب سے حکومت نے وبائی امراض شروع ہونے کے بعد سب کو کام پر واپس جانے کی اجازت دی۔ لیکن اجرتوں میں 5% سے 6% سالانہ اضافہ، معاف کیجئے گا، جو کہ گھروں کی قیمتوں میں 15% اور 20% اضافے کے ساتھ برقرار نہیں رہا۔ لیکن یہ اصل میں اب گھر کی قیمت میں اضافے سے دو سے تین گنا زیادہ ہے۔ تو، آئیے فرض کریں کہ اجرت میں اضافہ اس کے بارے میں جاری ہے۔ آئیے فرض کریں کہ گھر کی قیمتیں سطح مرتفع ہو چکی ہیں، یا کچھ بازاروں میں اصل میں تھوڑا سا نیچے آ رہا ہے۔ یہ ممکن ہے کہ چونکہ افراط زر صحیح سمت میں جا رہا ہے، فیڈ اپنی شرح میں اضافے کے ساتھ اتنا جارحانہ ہونا بند کر سکتا ہے، جس کا مطلب ہے کہ رہن کی شرح اس چکر کو عروج پر پہنچ چکی ہے اور یہ نیچے آنا شروع ہو جائے گی۔
لہذا، اگر آپ کے پاس رہن کی شرحیں نیچے آرہی ہیں، شاید آہستہ آہستہ، لیکن سال کے دوران نیچے کا رجحان ہے، اجرت مضبوط رہتی ہے، گھر کی قیمتیں فلیٹ لائن ہوگئی ہیں، کہیں 2023 میں یہ بہت زیادہ سستی محسوس ہونے لگتی ہے اور آپ کے پاس لوگ آنا شروع ہوجاتے ہیں۔ مارکیٹ میں واپس. تو، مجھے نہیں لگتا کہ آپ کا مقالہ پاگل ہے۔ دوسری چیز جو خریداروں کی حرکیات کو بدل دے گی وہ ہے گھر کی قیمتیں بڑھنے یا سود کی شرح بڑھنے پر مارکیٹ ہمیشہ ایڈجسٹ ہوتی ہے۔ 2022 میں ہمیں جو مسئلہ درپیش تھا وہ یہ تھا کہ شرح سود میں اضافہ اتنا اچانک اور اتنا شدید تھا۔ لہذا، اچانک وہ ملین ڈالر کا گھر، وہ $500,000 گھر جو آپ دیکھ رہے تھے سوال سے باہر ہے اور آپ کو $250,000 گھر کے لیے اپنی توقعات کو دوبارہ ترتیب دینا ہوگا، جسے آپ نہیں دیکھ رہے تھے اور جو آپ کے پاس بھی نہیں تھا۔ پہلے غور کیا.
لہذا، مارکیٹ کو ایڈجسٹ کرنے میں کچھ وقت لگتا ہے، لیکن آپ کی بات کے مطابق، اگر شرح سود گھٹ کر پانچ میں آ جاتی ہے، تو شاید اب آپ $250,000 کے گھر کو نہیں دیکھ رہے ہیں، آپ 375 یا چار کو دیکھ رہے ہیں اور شاید آپ صرف ڈاون پیمنٹ کی بچت کے لیے تھوڑا سا مزید وقت درکار ہے۔ لہذا، یہ خریداری کی متحرک کو نمایاں طور پر تبدیل کرتا ہے۔ اور مجھے لگتا ہے کہ آپ ٹھیک کہہ رہے ہیں، مجھے لگتا ہے کہ پہلی سہ ماہی، شاید دوسری سہ ماہی، دوسری سہ ماہی کا پہلا حصہ معمول سے تھوڑا سست رہے گا، یہاں تک کہ اس منظر نامے کے ساتھ جو ہم نے ابھی بیان کیا ہے۔ لیکن جیسا کہ آپ سال کے آخر میں آتے ہیں، مجھے لگتا ہے کہ لوگ ایڈجسٹ کرنے کے قابل ہو جائیں گے اور یہ تھوڑا سا زیادہ سستی نظر آئے گا اور ہم خریداری کی سرگرمی کو واپس آتے دیکھنا شروع کر دیں گے۔
لہذا، مجموعی طور پر میں توقع کرتا ہوں کہ 2023 میں گھروں کی فروخت کم ہو جائے گی، شاید 10% نہیں، شاید کہیں اس سال سے 5% اور 10% کے درمیان ہو، لیکن میں توقع کرتا ہوں کہ سال کا دوسرا نصف پہلی ششماہی کی نسبت زیادہ مضبوط ہو گا۔

ڈیو:
ریک، مجھے لگتا ہے کہ سستی کی وضاحت کرنے کا یہ ایک بہترین طریقہ ہے۔ اور میرے نزدیک جو میں سوچتا رہتا ہوں وہ یہ ہے کہ گھر کی قیمتوں اور حجم کی سمت، آپ کی بات کے مطابق، تقریباً مکمل طور پر رہن کی شرحوں پر منحصر ہے۔ اور سستی کی وجہ سے، جیسا کہ آپ نے کہا، ٹھیک ہے؟ ابھی ہم دسمبر کے وسط میں ریکارڈ کر رہے ہیں۔ کل ہمیں پتہ چلا کہ ہمارے پاس ایک بہت ہی حوصلہ افزا افراط زر کا پرنٹ سامنے آیا ہے اور ہم دیکھ رہے ہیں، میرے خیال میں آج رہن کی شرح 6.3 سالہ فکس کے لیے اوسطاً 30 تھی، کچھ اس طرح۔
اگر ہم دیکھتے ہیں کہ یہ وہیں رہتا ہے یا نیچے، میری رائے میں، لوگ، جیسا کہ جمیل نے کہا، اس کے عادی ہو جائیں گے اور مارکیٹ میں واپس کود جائیں گے کیونکہ آبادی کی طلب ہے۔ لیکن کیا آپ ایسا منظر پیش کر سکتے ہیں جہاں رہن کی شرحیں بڑھ جائیں؟ کیونکہ مجھے لگتا ہے کہ یہ بہت سے لوگوں کے لیے ایک بڑا سوال ہے۔ کیا کوئی ایسا منظرنامہ ہے جہاں رہن کی شرحیں عروج پر نہ ہوں اور وہ 7% یا 8% تک واپس چلی جائیں؟ کیونکہ جب میں ماہرین کو دیکھتا ہوں تو وہ منقسم نظر آتے ہیں۔ کچھ لوگ کہتے ہیں کہ یہ پانچ پر واپس جا رہا ہے، کچھ لوگ کہتے ہیں کہ یہ آٹھ تک جا رہا ہے۔ تو، کیا آپ، یہاں تک کہ اگر آپ کو یہ نہیں لگتا کہ ایسا ہونے والا ہے، ہمیں بتا سکتے ہیں کہ رہن کی شرح کو اس سے آگے بڑھنے کے لیے کیا منظر نامے کو سامنے لانا پڑے گا جہاں وہ چند ہفتے پہلے تھے جب وہ اس نچلی سطح پر تھے؟

رک:
ہاں، ایک دو منظرنامے ہیں۔ ایک، فیڈ یہ فیصلہ کر سکتا ہے کہ اسے مارکیٹ کی توقع سے زیادہ جارحانہ یا کم از کم زیادہ جارحانہ رہنے کی ضرورت ہے۔ اور اس قسم کی غیر یقینی صورتحال، اس قسم کا اتار چڑھاؤ شرحوں میں اضافے کا سبب بن سکتا ہے۔ آپ کو ذہن میں رکھنے کی چیزوں میں سے ایک یہ ہے کہ عام طور پر 30 سالہ رہن 10 سالہ امریکی ٹریژری کی پیداوار پر مبنی ہوتے ہیں، اور یہ دونوں شرحیں ایک دوسرے کے ساتھ چلتی ہیں۔ اور یہ شاید آپ کے بہت سے ناظرین کے لیے بیس بال کے اندر کی طرح ہے، لیکن ہمارے ساتھ برداشت کریں۔ عام طور پر تقریباً 150 سے 200 بیس پوائنٹس کا پھیلاؤ ہوتا ہے، یا انگریزی میں ڈیڑھ سے دو پوائنٹس۔ لہذا، اگر 10 سالہ خزانے کی پیداوار چار ہے، تو ایک رہن عام طور پر 5½ یا 6% ہوگا۔ ابھی اسپریڈ میں سو اضافی بیس پوائنٹس ہیں۔
لہذا، اگر ہم صرف ایک عام بازار میں ہوتے، تو رہن کی شرح شاید آج کے مقابلے میں تقریباً ایک پوائنٹ کم ہوتی۔ تو، آپ پہلے ہی پانچوں میں ہوں گے۔ ان کے نہ ہونے کی ایک وجہ مارکیٹ میں غیر یقینی صورتحال اور اتار چڑھاؤ اور یہ یقین ہے کہ جیسے ہی رہن پر سود کی شرحیں کم ہوتی ہیں، آپ کو ان قرضوں کا ایک ٹن حصہ نظر آئے گا جو شرحوں میں اضافے کے بعد سے لیے گئے ہیں، refinanced. اس کا مطلب ہے کہ اگر آپ ثانوی مارکیٹ میں رہن خرید رہے ہیں، تو آپ اپنی سرمایہ کاری کو دوبارہ حاصل کرنے کے قابل نہیں ہوں گے۔ قرض ایک یا دو سال میں ختم ہونے والا ہے۔ لہذا، قیمتوں کا تعین کرنے والے ماڈل نے ثانوی مارکیٹ کو خوفزدہ کر دیا ہے۔ لہذا، فیڈ اس سے زیادہ اضافہ جاری رکھ سکتا ہے جس کی لوگ توقع کر رہے ہیں۔ فی الحال Fed فنڈز کی شرح کی چوٹی کہیں 5%، 5¼% کے قریب ہونے کی توقع ہے۔
اگر وہ اس حد سے آگے بڑھ جاتے ہیں، تو یہ واضح طور پر رہن کی شرح کو بڑھا دے گا۔ لہذا، ایک افراط زر کا سرپرائز یا فیڈ سرگرمی ایک منظر نامے ہے۔ میں ایمانداری سے اسے نہیں دیکھ رہا ہوں، لیکن یہ ایک منظر ہے۔ دوسرا عالمی اتار چڑھاؤ ہے اور ہم اس کے بارے میں بہت زیادہ بات نہیں کرتے ہیں اور یہ ایک ایسی چیز ہے جو ہمارے قابو سے باہر ہے، لیکن عالمی معیشتوں کی ٹینکنگ کے بارے میں بہت زیادہ تشویش ہے۔ جب ایسا ہوتا ہے، تو آپ اکثر دیکھتے ہیں کہ بہت زیادہ غیر ملکی سرمایہ امریکی خزانوں میں آتا ہے، اور جتنا زیادہ غیر ملکی سرمایہ امریکی خزانوں میں آتا ہے، اتنی ہی کم پیداوار حاصل ہوتی ہے۔ یہ اصل میں رہن کی شرح کو مزید نیچے لے سکتا ہے۔ اس کا دوسرا پہلو یہ ہے کہ اگر اس رقم کو غیر ملکی معیشتوں میں رہنا پڑتا ہے اور بانڈز کی لاگت میں کم سرگرمی ہوتی ہے تو ہم اصل میں پیداوار میں اضافہ دیکھ سکتے ہیں۔ اور اگر ایسا ہوتا ہے تو، آپ رہن کی شرح بڑھنے کے ساتھ سمیٹ لیں گے۔
لیکن میں واقعی میں سوچتا ہوں کہ اس بات کے بہت زیادہ امکانات ہیں کہ ہم شرحوں کو عروج پر دیکھتے ہیں اور بتدریج اپنے راستے پر کام کرنا شروع کر دیتے ہیں اس کے مقابلے میں کہ شرحوں کو سات، یا اس سے بھی بدتر، آٹھ تک واپس جانے کا موقع ملتا ہے۔ دیکھو، ایسے لوگ ہیں جو کہہ رہے ہیں کہ شرح سود آٹھ سے بڑھ جائے گی۔ ایسے لوگ بھی ہیں جو کہہ رہے ہیں کہ ہاؤسنگ مارکیٹ کریش ہونے والی ہے اور ہم قیمتوں میں 20% سے 30% کمی دیکھنے جا رہے ہیں۔ اور میں سوچتا ہوں کہ وہ لوگ کچھ بیچنے کی کوشش کر رہے ہیں اور شاید وہ چیز نہیں جسے آپ خریدنا چاہتے ہیں۔ مجھے دراصل کل اپنی والدہ کے ایک عزیز دوست کا فیس بک پیغام ملا، اور میں اسے نہیں بنا رہا ہوں۔ اس نے دراصل مجھے ایک پیغام بھیجا جس میں پوچھا گیا کہ کیا آج ہاؤسنگ مارکیٹ کریش ہونے والی ہے۔
لہذا، کسی نے واقعی ہاؤسنگ مارکیٹ کے کریش ہونے کے لیے ایک تاریخ کا انتخاب کیا اور یہ بظاہر پورے انٹرنیٹ پر تھا۔ اور اگر آپ رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری میں ملوث ہیں، اگر آپ رہنے کے لیے مکان خریدنا چاہتے ہیں، تو آپ کو چیزوں کو زیادہ عقلی، زیادہ منطقی اور واضح طور پر، طویل مدتی نظریہ کے ساتھ دیکھنا ہوگا۔ کیونکہ مارکیٹ کے حالات روز بروز بہت اتار چڑھاؤ کا شکار ہو سکتے ہیں، لیکن وقت کے ساتھ ساتھ ہاؤسنگ مارکیٹ کی بحالی اور بہت اچھی کارکردگی کا رجحان ہوتا ہے۔

ڈیو:
اس کی وضاحت کرنے کا شکریہ۔ میرا خیال ہے کہ میں ان دو منظرناموں پر واپس آتا رہتا ہوں جہاں ایک طرف افراط زر میں بہتری آتی ہے، فیڈ جتنی جلدی ممکن ہو شرحیں بڑھانا بند کر دیتا ہے، جس سے رہن کی شرح کم ہوتی ہے۔ دوسری طرف، فیڈ شرحوں میں اضافہ کرتا رہتا ہے، لیکن اس سے کساد بازاری ہوتی ہے جو عام طور پر بانڈ کی پیداوار کو کم کرتی ہے، اور اس سے رہن کی شرح بھی نیچے آتی ہے۔ تو، اسی لیے، میرے نزدیک، میں آپ کے کیمپ میں ہوں جہاں مجھے حادثے کا یہ منظر نظر نہیں آتا، کیونکہ زیادہ تر راستے اور بہت زیادہ غیر یقینی صورتحال ہے، لیکن زیادہ تر مختلف منظرنامے جن کا نتیجہ کم از کم سامنے آ سکتا ہے۔ رہن کی شرحوں کے استحکام میں، اگر رہن کی شرح میں کمی نہیں ہے۔ اور میں جانتا ہوں کہ یہ خوفناک ہے، کیونکہ ہم نے اس کو دوگنا ہوتے دیکھا، جیسا کہ آپ نے کہا، رہن کے نرخوں میں۔ لیکن اب اس بات کی قوی صلاحیت ہے کہ یہ کم از کم تھوڑا سا مستحکم ہونے والا ہے۔

رک:
آپ جانتے ہیں، ڈیو، مجھے لگتا ہے کہ لوگوں کو یہ سمجھنا ہوگا کہ ہم واقعی غیر معمولی حالات کو دیکھ رہے ہیں۔ فیڈ پچھلے پانچ یا چھ سالوں سے پریشان تھا کہ افراط زر کافی زیادہ نہیں ہے۔ ان کا ٹارگٹ ریٹ 2% افراط زر تھا اور اس کی وجہ یہ تھی کہ معیشت میں ہر چیز کام کر رہی تھی۔ میرا مطلب ہے کہ معیشت میں سب کچھ کام کر رہا تھا، اور پھر چین میں کسی نے بلے میں گھس لیا اور اگلی چیز جسے ہم جانتے تھے کہ دنیا بدل چکی ہے۔ اور حکومت نے کچھ ایسے فیصلے کیے جو شروع میں ایسا لگتا تھا جیسے وہ اچھے فیصلے تھے، لیکن معاشی نقطہ نظر سے یہ بہت اچھے فیصلے نہیں نکلے کہ ہم نے واقعی ڈرامائی طور پر معیشت کو بڑھاوا دیا۔ میرے ایک دوست جو ماہر معاشیات ہیں نے کہا کہ حکومت نے تین ٹریلین ڈالر کا سوراخ کیا اور اس میں 15 ٹریلین ڈالر ڈالنے کی کوشش کی۔
لہذا، ہم نے مالیاتی سپلائی میں 50% اضافہ کیا، اور آپ میں سے جو لوگ معاشیات کی پیروی نہیں کرتے ہیں، آپ بیس بال کے کھلاڑیوں کو ان کے بیس بال کارڈ کے پیچھے فالو کرتے ہیں۔ مالیاتی سپلائی کو زیادہ کرنے سے افراط زر میں اضافہ ہوتا ہے اور آپ کو اس سے نیچے کی طرف کام کرنا پڑتا ہے۔ دوسرا مسئلہ یہ ہے کہ ہم نے صارفین کی حوصلہ افزائی کی، اس لیے ایسا لگتا ہے کہ ملک میں ہر ایک کو محرک کی جانچ پڑتال کی جاتی ہے اور بے روزگاری کے فوائد میں ڈرامائی طور پر اضافہ ہوا، جس سے مزدوروں کی قلت پیدا ہوئی، جس کی وجہ سے اجرت میں اضافہ ہوا اور اجرت میں اضافہ مہنگائی کا باعث بنتا ہے۔ اور پھر ہمارے پاس COVID کی وجہ سے سپلائی چین میں خلل پڑا، جس کی وجہ سے طلب اور رسد میں عدم توازن پیدا ہوا، اس لیے ہر چیز کی قیمتیں بڑھ گئیں۔ اور چیئرمین پاول، فیڈ یہ کہنے میں بہت شفاف رہا ہے، "ہم نے افراط زر کو کم سمجھا، ہم نے اسے یاد کیا، ہم نے سر جھکا لیا۔"
لہذا، آپ کو یہ ایک نسل میں ایک بار ہوا تھا، امید ہے کہ، وبائی بیماری جس نے معیشت کو خراب کر دیا، حکومت نے اس پر بہت زیادہ رد عمل ظاہر کیا، معیشت میں بہت زیادہ محرکات کو اڑا دیا، جو ہمیشہ مہنگائی کا باعث بنتا ہے۔ اور فیڈ بہت دیر سے چیزوں کو کم کرنے کی کوشش کرنے اور سست کرنے کے لئے بورڈ پر آیا۔ لہذا، انہیں ضرورت سے زیادہ جارحانہ ہونا پڑا۔ ایک بار پھر، ہم نے کبھی نہیں دیکھا کہ رہن کی شرح ایک سال میں دوگنی ہوتی ہے، کبھی نہیں۔ اور اگر حالات کے اس غیر معمولی سیٹ کی وجہ سے چیزیں نہ بدلی ہوتیں تو ہم رہن کی شرح 7% تک نہ دیکھ پاتے۔ وہ تاریخی طور پر ان نچلی سطحوں سے اوپر گئے ہوں گے، کیونکہ یہ فیڈ کے محرک کا حصہ تھا تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ ہاؤسنگ مارکیٹ مستحکم رہے اور معیشت مستحکم رہے۔
لیکن ہم غیر معمولی حالات سے نمٹ رہے ہیں جس کی وجہ سے رہن کی شرح میں غیر معمولی اضافہ ہوا اور واقعی باقی معیشت اب بھی اچھی طرح سے کام کر رہی ہے۔ لہٰذا، یہاں تک کہ اگر ہم اگلے سال کساد بازاری کو سمیٹ لیتے ہیں، اور مجھے لگتا ہے کہ شاید اس بات کا امکان ہے کہ فیڈ پہلے ہی حد سے زیادہ درست کر چکا ہو گا اور ہم ایک میں سمیٹنے جا رہے ہیں، یہ اب بھی کافی مختصر، کافی ہلکا ہونا چاہیے۔ کساد بازاری اور ہاؤسنگ مارکیٹ پر طویل مدتی یا خوفناک حد تک منفی اثر نہیں ہونا چاہیے۔

ڈیو:
ہاں، یہ بہت اچھا نقطہ ہے، کیونکہ میں امریکی صارف یا گھر کے مالک کی حالت کے بارے میں بات کرنا چاہتا تھا۔ آپ کو پیش بندی اور کاروبار کے اس پہلو میں کافی مہارت حاصل ہے۔ اور جو کچھ میں دیکھ رہا ہوں، گھروں کی قیمتوں میں کمی کے باوجود اور بڑی معروف کمپنیوں کے ساتھ کچھ ہائی پروفائل چھانٹیوں کے باوجود، ایسا لگتا ہے کہ، عام طور پر، امریکی صارفین کافی اچھی پوزیشن میں ہیں اور خاص طور پر گھر کے مالکان اب بھی اپنے رہن کی ادائیگی کر رہے ہیں۔ کیا یہ صحیح ہے؟ کیا آپ کچھ مختلف دیکھ رہے ہیں؟

رک:
نہیں، آپ اسپاٹ پر ہیں۔ ہم نے حال ہی میں ATTOM میں گھر کے مالکان کی ایکویٹی کے بارے میں ایک رپورٹ کی تھی، اور سب سے پہلے، گھر کے مالکان کی ایکویٹی کی ریکارڈ رقم اب بھی موجود ہے، $29 ٹریلین، ایسا کچھ بھی نہیں ہے جو ہم نے کبھی نہیں دیکھا۔ اور یہ ایک ہاؤسنگ اسٹاک پر ہے جس کی مالیت تقریباً 41 ٹریلین ہے۔ لہذا، اگر آپ قرض کے بوجھ کو دیکھیں جو لوگ اٹھا رہے ہیں، تو یہ واقعی، واقعی، ان کی جائیدادوں کی قیمت کے فیصد کے طور پر بہت کم ہے۔ ہمیں پتہ چلا کہ گھر کے مالکان میں سے تقریباً نصف ایسے ہیں جنہیں ہم ایکویٹی امیر کہتے ہیں، جس کا مطلب ہے کہ وہ اپنے رہن پر اپنے گھر کی قیمت کے نصف سے بھی کم کے مقروض ہیں۔ اور دلچسپ بات یہ ہے کہ، 93% قرض دہندگان جو فی الحال فورکلوزر میں ہیں، حقیقت میں مثبت ایکوئٹی رکھتے ہیں، جو اس کے بالکل برعکس ہے جہاں ہم عظیم مالیاتی بحران کے دوران واپس آئے تھے جب گھر کے تمام مالکان میں سے ایک تہائی پانی کے اندر تھے اور تقریباً ہر کوئی فورکلوزر میں تھا۔
لہذا، یہاں تک کہ اگر ہمارے پاس لوگ پیش بندی میں ہیں، ان کے پاس نرم لینڈنگ بنانے کا موقع ہے۔ لہذا، اگر وہ مالی پریشانی کی قلیل مدتی پوزیشن میں تھے، تو شاید وہ اپنے قرض دہندہ کے ساتھ اپنے قرض کی دوبارہ مالی اعانت بھی کر سکتے ہیں اگر وہ اب ٹھیک ہو چکے ہیں۔ لیکن یہاں تک کہ اگر وہ نہیں کر سکتے، تو ان کے پاس اپنا گھر بیچنے کا موقع ہے، کیونکہ جیسا کہ ہم نے پہلے بات کی تھی، اب بھی مانگ ہے۔ اگر آپ کسی پراپرٹی کو مارکیٹ میں صحیح قیمت پر رکھتے ہیں، تو آپ اسے فروخت کر سکیں گے۔ لیکن ہمارے پاس اس وقت پیش بندی کا مسئلہ نہیں ہے۔ تاریخی طور پر فورکلوزر سرگرمی کی عام سطح قرضوں کا تقریباً 1% ہے۔ تو، یہ آج کی مارکیٹ میں ہو گا، تقریباً 550,000 گھروں کی قرعہ اندازی کے کچھ مرحلے میں۔
اس کے بجائے ہمارے پاس تقریباً 260,000 ہیں۔ لہٰذا، ہم تاریخی طور پر عام طور پر فورکلوزر سرگرمی کی نصف سطح پر دوڑ رہے ہیں اور ہم تقریباً 60% پر دوڑ رہے ہیں جہاں ہم وبائی مرض سے پہلے تھے۔ لہٰذا، اگرچہ اس سال پیش بندی کی تعداد میں بتدریج اضافہ ہو رہا ہے، لیکن ہم ممکنہ طور پر سرگرمی کی موجودہ شرحوں کی بنیاد پر 2023 کے وسط سے آخر تک معمول کی سطح پر واپس نہیں آسکتے ہیں۔ ہمارے پاس ابھی بندیاں ہیں اور اس سے ہمیں معمول پر آ جائے گا۔ اور پچھلی دہائی کے دوران قرض کا معیار غیر معمولی رہا ہے۔ قرض دہندگان نے بہت کم خطرہ مول لیا ہے، قرض دہندگان اعلیٰ تعلیم یافتہ ہیں۔ اور آپ کی بات، ڈیو، وہ پانی کے اندر رہتے ہوئے بھی اپنی ادائیگیاں وقت پر کرتے رہتے ہیں۔
اور میں سمجھتا ہوں کہ لوگوں کے ذہن میں رکھنا یہ ایک اہم چیز ہے، کیونکہ میں نے اس سوال کو حال ہی میں کافی فیلڈ کیا ہے۔ صرف اس وجہ سے کہ قرض لینے والا پانی کے اندر چلا جاتا ہے اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ وہ فورکلوزر میں چلا جاتا ہے۔ دونوں صرف معمولی طور پر جڑے ہوئے ہیں۔ اور صرف آپ کو ایک ڈیٹا پوائنٹ دینے کے لیے، آج ملک بھر میں تقریباً 6% مکان مالکان اپنے قرضوں پر پانی کے اندر ہیں۔ اور میں نے ابھی ذکر کیا ہے کہ قرض لینے والوں میں سے نصف فیصد قرعہ اندازی میں ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ وہ باقی لوگ وقت پر اپنی ادائیگی کر رہے ہیں۔ اور ان میں سے کچھ عظیم کساد بازاری کے بعد سے پانی کے اندر ہیں اور ان بازاروں میں جو واقعی میں مکمل طور پر ٹھیک نہیں ہوئے ہیں۔ لیکن وہ اپنی ادائیگیاں جاری رکھیں گے کیونکہ کسی وقت وہ مثبت علاقے میں ہوں گے۔
اور ایمانداری سے بہت سارے معاملات میں ان کے لیے یہ سستا ہے کہ وہ اپنے رہن کی ادائیگی کرتے رہیں اس سے کہیں زیادہ کہ وہ بینک کو چابیاں بھیجیں اور کرائے کے لیے جگہ تلاش کرنے کی کوشش کریں۔ لہذا، وہ دونوں واقعی منسلک نہیں ہیں. اب اگر آپ اپنے قرض پر پانی کے اندر ہیں اور آپ فورکلوزر میں سمیٹ گئے ہیں، تو اسے کامیابی سے حل کرنا بہت مشکل ہے۔ لیکن پانی کے اندر ہونا وہ چیز نہیں ہے جو لوگوں کو پیش بندی کی طرف لے جاتی ہے۔ یہ اب بھی کسی قسم کی گھریلو مالی تباہی ہے، ملازمت میں کمی، آمدنی میں کمی، خاندان میں موت، طلاق، غیر متوقع طبی بل، ایسا ہی کچھ ہے جو لوگوں کو پیش بندی میں بھیجتا ہے۔ آپ شہ سرخیاں پڑھنا شروع کر دیں گے، میں آپ سے وعدہ کرتا ہوں کہ زیادہ سے زیادہ قرض لینے والوں کے پانی کے اندر گھر کی قیمتیں فلیٹ لائن یا نیچے جانے کے خطرے کے بارے میں۔
اور مجھے کل ایک رپورٹر کو کنارے سے ہٹانا پڑا کیونکہ اس نے ایک رپورٹ پڑھی جس کے بارے میں اس نے سوچا کہ 8٪ قرض لینے والے اب اچانک پانی کے اندر چلے گئے ہیں۔ اور جو کچھ کہا گیا وہ 8% قرض دہندگان تھے جنہوں نے پچھلے سال بہت کم ادائیگیوں کے ساتھ قرض لیا تھا جو بازاروں میں رہتے تھے جہاں قیمتیں نیچے گئی تھیں اب پانی کے اندر ہیں۔ اور میں ایسا ہی تھا، یہ قرض لینے والوں کے ایک فیصد کا ایک حصہ ہے۔ لیکن سرخیاں آپ کو متنبہ کریں گی کہ زیر آب قرضوں کا یہ بڑھتا ہوا بحران ہم پر غالب آنے والا ہے۔ اور کبھی کبھی یہ مجھے بے وقوف بنا دیتا ہے، لیکن میرا اندازہ ہے کہ یہ مجھے مصروف رکھتا ہے اور یہ مجھے ملازمت میں رکھتا ہے۔ تو، یہ کوئی بری چیز نہیں ہے۔

جمیل:
ریک، میں معلومات کی تعریف کرتا ہوں اور میں آپ کے ساتھ پیش بندی کی صورتحال کے حوالے سے زیادہ متفق نہیں ہو سکتا اور جہاں ہم صرف ایکویٹی کے حوالے سے قومی سطح پر ہیں اور اگر وہاں واقعی کمزوری ہے۔ اور میں اتفاق کرتا ہوں، مجھے یقین نہیں ہے کہ واقعی ایسا ہے۔ میرے خیال میں یقیناً سنسنی خیزی ہمیشہ آنکھوں کی بالوں کو بیچے گی یا اپنی طرف راغب کرے گی، اور اس لیے ہم اسے ہمیشہ دیکھیں گے۔ لیکن ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار کے طور پر اور BiggerPockets کمیونٹی کے لیے جو آپ کی بصیرت، ڈیو کی بصیرت اور میرے لطیفے سننا پسند کرتے ہیں، میں یہ سمجھنا چاہتا ہوں کہ موقع کہاں ہے، کیونکہ میرے لیے یہ حقیقت ہے۔ میں نقد خریدار ہوں۔ میں بنیادی طور پر ہول سیل ہوں، لیکن میں جائیداد رکھنا شروع کر رہا ہوں کیونکہ میں نے جو دیکھا ہے وہ یہ ہے کہ وہاں تھکاوٹ ہے۔
بیچنے والے اس وقت جن کی صورتحال ہے، جنہیں بیچنا ہے، نہ کہ آپ کا وہ شخص جو صرف اپ گریڈ کرنا یا منتقل کرنا چاہتا ہے کیونکہ وہ اب اپنے رہنے والے کمرے کا سائز پسند نہیں کرتے، یا نہ صرف کاسمیٹک چیزیں، بلکہ بیچنے کی حقیقی وجوہات۔ مارکیٹ میں تھکاوٹ ہے اور میں واقعی اس تھکاوٹ کا فائدہ اٹھانے اور چیزیں خریدنے میں کامیاب رہا ہوں۔ مثال کے طور پر، میں دوسرے دن ڈیو کو بتا رہا تھا، میرے پڑوس میں ایک پراپرٹی ہے، یہ $2 ملین سے زیادہ پڑوس ہے۔ اس گھر کا اندازہ ابھی جولائی میں 1,000,005 پر کیا گیا تھا اور میں اسے ایک دو دن میں 800 پر 950 پر بند کرنے جا رہا ہوں، اور میں اسی صورتحال کے ساتھ اپنے پڑوس میں دو خرید رہا ہوں۔
اور اس لیے مجھے وہ تھکاوٹ محسوس ہو رہی ہے اور میں اس کا فائدہ اٹھا رہا ہوں، کیونکہ میں ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار ہوں اور ہم یہی کرتے ہیں۔ اور وہ تمام مساوات جو آپ نے بیان کی ہے کہ گھر کے مالکان بیٹھے ہیں، وہ اس تھکاوٹ کو دور کرنے کے لیے، صورت حال سے نکلنے کے قابل ہونے کے لیے تجارت کرنے کے لیے تیار ہیں۔ یہ ایک موقع ہے جو میں دیکھ رہا ہوں۔ کیا آپ کو دوسرے مواقع نظر آتے ہیں جنہیں ہم بطور رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار دیکھ سکتے ہیں اور 2023 کے آخر سے 2024 تک بہتر قدم اٹھانے کے لیے آگے بڑھ سکتے ہیں؟

رک:
لہذا، میں آپ کو ان سرخیوں کے ذمہ دار ہونے پر مبارکباد دینا چاہتا ہوں جو لوگ گھر کی قیمتوں میں کمی کے بارے میں دیکھ رہے ہیں۔ تو، ڈیو اور جمیل اچھی نوکری۔ نہیں، وہاں مواقع موجود ہیں۔ عام طور پر خریداری کرنے کے لیے یہ سال کا بہترین وقت ہے، کیونکہ بازار میں کم مانگ ہے۔ لہذا، آپ کے پاس دستیاب ہونے والے اثاثوں کے لیے کم مقابلہ ہے اور گھر کے مالکان عام طور پر اس مقابلے کی کمی کی وجہ سے سال کے اس وقت گفت و شنید کے لیے تھوڑا زیادہ تیار ہوتے ہیں۔ لہذا، عام طور پر، ملک کے بیشتر حصوں میں نومبر کے آخر اور جنوری کے وسط کے درمیان کہیں ان رشتہ دار سودے تلاش کرنے کا بہترین وقت ہوتا ہے۔ دوسرا، اگر کوئی ابھی فروخت کر رہا ہے، تو آپ کو اپنے آپ سے پوچھنا ہوگا کہ وہ کیوں بیچ رہے ہیں اور اگر انہیں بیچنا ہے۔
تو، آپ بالکل صحیح کام کر رہے ہیں۔ میں ذاتی طور پر سوچتا ہوں کہ 2023 کے بیشتر حصے میں انوینٹری کی سطح کم رہنے کی ایک وجہ یہ ہے کہ جن لوگوں کو بیچنا نہیں ہے وہ فروخت نہیں کر رہے ہیں۔ وہ اپنے 3½% رہن کے ساتھ وہاں بیٹھ کر اور 7% رہن والے زیادہ مہنگے گھر کے لیے اسے گرتی ہوئی مارکیٹ میں تجارت نہ کرنے میں بالکل خوش ہیں۔ اگر انہیں ایسا کرنے کی ضرورت نہیں ہے تو وہ ایسا نہیں کریں گے۔ لہذا، اگر آپ کسی کو اسے بیچتے ہوئے دیکھتے ہیں تو کم از کم یہ سوال پیدا ہوتا ہے کہ کیا یہ زبردستی فروخت ہے؟ کیا انہیں بیچنا ہے؟ اور اگر ایسا ہے تو، وہاں کچھ گفت و شنید کا فائدہ ہے۔ تو، مجھے لگتا ہے کہ یہ کچھ معنی رکھتا ہے. آپ قیمتوں کے رجحانات کی پیروی کرتے رہنا چاہتے ہیں۔ ہم ممکنہ طور پر گھریلو قیمتوں میں قومی سطح پر قیمتوں میں 5% کی کمی کو دیکھ رہے ہیں۔ Fannie Mae کی پیش گوئی اگلے سال، قیمتیں جنوری سے دسمبر تک تقریباً ڈیڑھ پوائنٹ نیچے جائیں گی، اور یہ ایک بہت ہی مقامی اصلاح ہونے جا رہی ہے۔
لہذا، آپ کو مقامی مارکیٹ کی سرگرمیوں پر توجہ دینا ہوگی۔ مثال کے طور پر، کیلیفورنیا کی قیمتیں اوسطاً تقریباً 10% کم ہو جائیں گی۔ خلیج کے علاقے میں ابھی ہم دیکھ رہے ہیں کہ کچھ درجوں پر قیمتیں پہلے ہی 20 فیصد کم ہوتی جارہی ہیں۔ لیکن اگر آپ جنوب مشرقی ریاستوں میں ہیں، تو ہو سکتا ہے آپ کو قیمتیں بالکل بھی نیچے نہ آئیں، کیونکہ آپ اب بھی آبادی میں اضافہ اور ملازمت میں اضافہ دیکھ رہے ہیں۔ لہذا، قیمتیں ایک سال میں 20% نہیں بڑھ سکتی ہیں، لیکن وہ اب بھی 2% سے 3% تک بڑھ سکتی ہیں۔ لہذا آپ کو ان مقامی مارکیٹ کے مواقع تلاش کرنا ہوں گے اور یہ معلوم کرنا ہوگا کہ آپ کے لیے صحیح مرکب کیا ہے۔ اور ایک بار پھر، اگر آپ گرتی ہوئی قیمتوں والی مارکیٹ میں ہیں، تو ہو سکتا ہے کہ آپ کرائے کے لیے پراپرٹی خرید رہے ہوں، کیونکہ آپ کو فوری طور پر گھر کی قیمت میں اضافے کے بارے میں فکر مند ہونے کی ضرورت نہیں ہے۔ اگر آپ کسی ایسی مارکیٹ کو دیکھ رہے ہیں جہاں قیمتیں بڑھ رہی ہیں، تو شاید یہ پلٹنے کا ایک بہتر موقع ہے، کیونکہ فلیپرز کو زیادہ تر وقت اپنی تعداد بنانے کے لیے قیمتوں میں اضافے کی ضرورت ہوتی ہے۔
دوسرے موقع کا، ہم نے ذکر کیا کہ یہاں ایک ٹن پیش بندی نہیں ہے، لیکن اگر آپ مواقع کی تلاش میں اس بازار میں کھیلنے جا رہے ہیں، تو آپ کو ماڈل کو تبدیل کرنا ہوگا، کم از کم اپنے ذہن میں، جہاں سے ہم اس دوران تھے۔ آخری سائیکل. ہم نے بتایا کہ پچھلی بار کتنے قرض لینے والے اپنے قرضوں پر پانی کے اندر تھے۔ اس کا مطلب یہ تھا کہ وہ جائیداد سے چھٹکارا نہیں پا سکتے جب تک کہ بینک مختصر فروخت پر راضی نہ ہو۔ اور ان میں سے بہت سارے تھے، لیکن پیش بندی میں لوگوں کی تعداد کے لحاظ سے زیادہ نہیں تھے۔ نیلامی میں بہت ساری جائیدادیں فروخت نہیں ہوئیں کیونکہ بینک ان کی قیمت اتنی کم نہیں رکھ سکتے تھے کہ سرمایہ کار نمبروں کو کام کر سکیں۔ لہٰذا، بینک بینکوں نے فورکلوزر میں جائیدادوں کی اکثریت کو دوبارہ قبضے میں لے لیا، اور اس طرح یہ سمجھ میں آیا کہ سرمایہ کار بینک کے دوبارہ قبضے میں لینے کا انتظار کرے، جائیداد کے دوبارہ مارکیٹ میں آنے کا انتظار کرے اور پھر ان بینک کی ملکیت والی جائیدادوں کے لیے بات چیت کرے۔ REOs
اس بار ایسا نہیں ہو رہا۔ میں نے ذکر کیا کہ مجموعی طور پر فورکلوزر کی سرگرمیاں وبائی امراض سے پہلے کی سطح کے تقریباً 60% پر ہیں۔ REO سرگرمی، بینکوں کی واپسی تقریباً 30% سطح پر ہے جہاں ہم وبائی امراض سے پہلے تھے۔ لہذا، جو ہم دیکھ رہے ہیں وہ زیادہ فورکلوزر شروع ہوتا ہے، لیکن فورکلوزر نیلامی سے پہلے فورکلوزر کے ابتدائی مرحلے میں زیادہ لوگ اپنے گھر بیچ رہے ہیں۔ اور نیلامی میں آنے والی جائیدادیں تقریباً 70% کی شرح سے فروخت ہو رہی ہیں، جو کہ ان کی عام طور پر فروخت ہونے والی شرح سے تقریباً دوگنا ہے۔ لہذا، نیلامی میں کم جائیدادیں ہیں، نیلامی سے گزرنے والی، قرض دہندگان کے پاس واپس جانے والی جائیدادیں کم ہیں۔ اور FHA کے پاس CWCOT نامی یہ پروگرام ہے، بیس بال کی چیزوں کے اندر، عنوان کی منظوری کے بغیر پہنچایا جاتا ہے، اور FHA کی کوئی بھی جائیداد جو نیلامی نہیں بیچتی ہے، پھر ایک آن لائن نیلامی کمپنی کو دوسرے موقع پر فروخت کے لیے تفویض کیا جاتا ہے، جس وقت وہ عام طور پر قیمتیں تھوڑی کم کریں.
لہذا، اگر آپ ایک سرمایہ کار ہیں جو REOs کا انتظار کر رہے ہیں، بینک کی ملکیتی جائیدادوں کا انتظار کر رہے ہیں، تو اس بار موقع ایسا نہیں ہے۔ اس بار آپ کو ان قرض دہندگان کو فورکلوزر کے ابتدائی مرحلے میں تلاش کرنا پڑے گا اور اگر آپ نیلامی سے پہلے ان کے ساتھ کوئی معاہدہ نہیں کر سکتے ہیں، تو آپ کو نیلامی میں جانے کے لیے تیار رہنے کی ضرورت ہے۔ اور یہی وہ جگہ ہے جہاں آپ جیسا کوئی، جمیل، نقد خریدار کے طور پر آتا ہے کیونکہ ان میں سے زیادہ تر نیلامی میں نقد یا کیشیئر کے چیک کی ضرورت ہوتی ہے۔ اور آج کی مارکیٹ، اگر آپ نقد خریدار ہیں تو آپ فائدہ کی زبردست پوزیشن میں ہیں، کیونکہ باقی سب لوگ 6½، 7% روایتی رہن اور سرمایہ کار قرضوں کی طرف دیکھ رہے ہیں جن پر ابھی 10 سے 12% ہینڈل ہے اگر آپ پل فنانسنگ حاصل کر رہے ہیں۔ لہذا، وہاں اب بھی مواقع موجود ہیں، لیکن آپ کو اپنی تندہی سے کام کرنا ہوگا۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، شکریہ ریک، یہ بہت مددگار ہے۔ مجھے لگتا ہے کہ وہاں ایک بار پھر سرخیوں کے ساتھ بہت زیادہ خوف ہے اور آپ جو کچھ ہو رہا ہے اس کے بارے میں بہت زیادہ سنجیدہ رائے پیش کرتے ہیں اور موقع کہاں ہے اس کا واقعی ایک اچھا تجزیہ۔ اس سے پہلے کہ ہم یہاں سے نکلیں، میں آپ سے کسی ایسی چیز کے بارے میں پوچھنا چاہتا ہوں جس کا آپ نے ذکر کیا تھا جب ہم صرف شو سے پہلے چیٹنگ کر رہے تھے، جو کہ ATTOM میں، جس کمپنی کے لیے آپ کام کرتے ہیں، نے فکس اور فلپ سرگرمی کے بارے میں ایک رپورٹ جاری کی۔ کیا آپ ہمیں اس کے بارے میں تھوڑا سا بتا سکتے ہیں جو آپ نے سیکھا ہے؟

رک:
ہاں، اور دلچسپی رکھنے والوں کے لیے، ہمارے پاس اپنی ویب سائٹ پر مارکیٹ بصیرت کا سیکشن ہے جہاں ہم یہ تمام رپورٹس مفت پوسٹ کرتے ہیں۔ لہذا، ایسی چیز بھی نہیں جس کے لیے آپ کو ادائیگی کرنی پڑے، لیکن ہم نے حال ہی میں فکس اینڈ فلپ رپورٹ جاری کی ہے جس میں 2022 کی تیسری سہ ماہی میں فلپس کا احاطہ کیا گیا ہے۔ یہ ایک کلاسک اچھی خبر، بری خبر کی رپورٹ تھی، ڈیو۔ اچھی خبر یہ ہے کہ اس سہ ماہی میں 92,000 سے زیادہ فلپس ہوئے، جو ریکارڈ پر تیسری سب سے زیادہ تعداد ہے۔ اور ہم پچھلے 22 سالوں سے ڈیٹا کو دیکھ رہے ہیں، تو یہ بہت اچھی تعداد ہے۔ بری خبر یہ ہے کہ یہ مسلسل تیسری سہ ماہی ہے جہاں یہ تعداد کم ہوئی ہے۔ لہذا، رجحان کم پلٹنے کا ہے اور واقعی بری خبر یہ ہے کہ مجموعی منافع اور مجموعی منافع کا مارجن دونوں نیچے چلا گیا ہے، اور مجموعی منافع صرف وہ قیمت ہے جو پراپرٹی بیچی گئی قیمت کے مقابلے میں اسے خریدی گئی تھی۔
اور پھر مارجن وہ فیصد ہیں جو اصل قیمت خرید کے مقابلے میں اس منافع کی نمائندگی کرتا ہے۔ لہذا، اس سے مادی لاگت، مزدوری، فنانسنگ جیسی چیزوں میں کوئی فرق نہیں پڑتا، اور ہم جانتے ہیں کہ وہ تمام اخراجات بڑھ چکے ہیں۔ لہذا، یہ فلیپرز کے لیے ایک مثالی مارکیٹ نہیں ہے۔ مثالی بازاروں میں زیادہ مانگ، کم رسد، اور تیزی سے بڑھنے والی قیمتیں ہیں۔ اور سنڈی پر چیری کم مالیاتی شرح ہے اور ہم نے ان تمام شرائط کو دیکھا ہے، ہماری اب بھی مانگ ہے، لیکن یہ کمزور ہے۔ قیمتیں فلیٹ لائن ہو گئی ہیں یا بعض صورتوں میں کم ہو رہی ہیں، اس کی مالی اعانت زیادہ مہنگی ہے، اسے فروخت کرنے میں زیادہ وقت لگتا ہے، اور مالیاتی اخراجات کے ساتھ ساتھ مواد اور مزدوری کی لاگتیں سب سے زیادہ ہیں۔ لہذا، اگر آپ ٹھیک اور پلٹنے کے کاروبار میں ہیں، تو آپ کو فی الوقت ریاضی میں اچھے ہونے کی ضرورت ہے۔
آپ کو ناقابل یقین حد تک محتاط رہنے کی ضرورت ہے کہ آپ جو پراپرٹی خرید رہے ہیں اس کے لیے زیادہ ادائیگی نہ کریں۔ آپ کو واقعی، واقعی محتاط رہنا ہوگا کہ مرمت کی لاگت کو کم نہ سمجھیں، جائیداد کو منتقل کرنے میں آپ کو لگنے والے وقت کو کم نہ سمجھیں۔ اور ویسے، ہم ان بازاروں کے بارے میں بات نہیں کر رہے ہیں جہاں کسی پراپرٹی کو فروخت کرنے میں 60 یا 90 دن لگتے ہیں جب وہ جانے کے لیے تیار ہو۔ ہم اب بھی زیادہ تر مارکیٹوں میں چند ہفتوں کو دیکھ رہے ہیں، لیکن یہ پچھلے سال کے چند دنوں سے زیادہ ہے۔ لہذا، آپ کو ان اخراجات کا اندازہ لگانا ہوگا۔ میں کسی کو چننا نہیں چاہتا، لیکن آپ جانتے ہیں کہ یہ ایک مشکل مارکیٹ ہے جب آپ کے پاس زیلو آفرز ایک سہ ماہی میں $352 ملین کا نقصان کرتی ہیں اور پھر Opendoor اسے ایک بلین ڈالر کے نقصان سے chump تبدیلی جیسا بنا دیتا ہے۔
اور ایک بار پھر، وہ واقعی ٹھیک اور پلٹنے والے ماڈل نہیں ہیں، وہ ثالثی ماڈل ہیں، لیکن یہ صرف آپ کو دکھاتا ہے کہ اگر آپ کو قیمتوں کا تعین کرنے والا ماڈل غلط ہو جاتا ہے اور آپ اسے پیمانے پر کرتے ہیں تو کیا ہو سکتا ہے۔ آپ ایک گھر پر غلطی کرتے ہیں جو شاید ہزاروں ڈالر ہے، آپ ہزاروں گھروں پر غلطی کرتے ہیں اور وہ کروڑوں ڈالر ہے۔ لہذا، یہ صرف آپ کو دکھاتا ہے کہ وہ کمپنیاں بھی جن سے آپ توقع کرتے ہیں کہ وہ تھوڑا سا زیادہ پیشہ ور، ان کے ماڈلز میں تھوڑا سا زیادہ نفیس، غلطیاں کرتی ہیں، بڑی، بڑی، بڑی غلطیاں کرتی ہیں اور اپنے ایک تہائی عملے کو فارغ کر دیتی ہیں کیونکہ ان غلطیوں کی. لہذا، یہ صرف یہ ظاہر کرتا ہے کہ ایک فلیپر کے طور پر، آپ کو واقعی، اپنی پنسل کو اس سائیکل کو تیز کرنے کی ضرورت ہے۔
اور یہ ان لوگوں کے لیے ایک احتیاطی نوٹ ہے جو ابھی کاروبار کے اس حصے میں داخل ہو رہے ہیں۔ مارکیٹ کا وقت مشکل ہو سکتا ہے، لیکن اگر آپ غلط وقت کا انتخاب کرتے ہیں، مارکیٹ کے سب سے اوپر خریدتے ہیں اور اپنی مرمت کے اخراجات کو کم سمجھتے ہیں، تو آپ اس پلٹ جانے کے لیے ایک بہت ہی برا منظر دیکھ رہے ہیں۔ لہذا، یہ ایک اچھا وقت ہے کہ آپ BiggerPockets جیسے کسی کے ساتھ مشغول رہیں جہاں آپ بہت ساری تعلیم حاصل کر سکتے ہیں، آپ بہت سارے ٹولز اور مصنوعات حاصل کر سکتے ہیں جو آپ کو یہ یقینی بنانے کے لیے درکار ہیں کہ آپ صحیح کام کر رہے ہیں۔ اور یقینی طور پر ہمیشہ آن دی مارکیٹ پوڈ کاسٹ کو سنتے رہیں، کیونکہ اسی سے آپ کو تمام صحیح معلومات ملتی ہیں۔

جمیل:
ریک، اس بصیرت کے لئے آپ کا بہت شکریہ۔ میں صرف تھوڑا سا گہرائی میں کھودنا چاہتا تھا، اور اپنے ذاتی تجربے سے متعدد پلٹوں کے ساتھ بات کرتے ہوئے، ہمارے پاس ان میں سے ایک درجن ایسے ہیں جو چل رہے تھے اور ہم نے دیکھا کہ قیمت پوائنٹ میں 750 سے ایک ملین اور ایک کے درمیان۔ نصف، مطالبہ ختم ہو گیا تھا. ہمیں ان سودوں سے باہر نکلنے اور انہیں کتابوں سے اتارنے کے لیے چیک لکھنا پڑا۔ تاہم، سٹارٹر ہوم میں، پہلی بار گھر کے خریدار کی قیمت کا نقطہ، وہ پراپرٹیز اب بھی ٹریڈنگ کر رہی ہیں اور درحقیقت اب بھی بہت زیادہ مانگ ہے۔ جب آپ لوگ اس رپورٹ کو اکٹھا کر رہے تھے تو کیا آپ کو وہ اختلافات نظر آئے اور کیا فکس اینڈ فلپ مارکیٹ میں کوئی ذیلی سیکشن موجود ہے جس پر کاروبار سے وابستہ لوگ توجہ مرکوز کر سکتے ہیں تاکہ وہ اب بھی اس طوفان کا مقابلہ کر سکیں اور پانی کو چلائیں اور نہ کہ اپنے عملے کو کھو دیں اور جب تک چیزیں واپس آنا شروع نہ ہو جائیں؟

رک:
ہاں، لیکن میں وہاں جانے سے پہلے، مجھے آپ کے لیے ایک اور منظر پیش کرنے دو، اور میں جانتا ہوں کہ آپ ایسا کرتے ہیں۔ آپ نے پہلے اس کا ذکر کیا۔ ایک عام فلیپر کو ان دنوں نمبروں کو پنسل بنانے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے، لیکن کرایہ کی جائیدادوں کا ایک موقع ہے۔ میرا خیال ہے کہ ہم نے پہلے ذکر کیا ہے کہ تقریباً 10 سے 20% لوگ جنہوں نے سوچا کہ وہ خریدنے جا رہے ہیں اس کے بجائے کرایہ پر لینے کا فیصلہ کیا ہے۔ آپ ایک منطقی دلیل دے سکتے ہیں کہ اگر وہ گھر خریدنا چاہتے ہیں، تو وہ اپارٹمنٹ کے بجائے مکان کرائے پر لینے کو ترجیح دے سکتے ہیں۔ ہوسکتا ہے کہ انہیں مزید کمرے کی ضرورت ہو، جو بھی ہو۔
لہذا، اب بھی واحد خاندان کے کرایے کی جائیدادوں کے لیے ایک موقع ہے اور مجھے لگتا ہے کہ یہ موقع بڑھتا رہے گا۔ اب، اگر آپ فلیپر ہیں، تو ہو سکتا ہے کہ آپ کے پاس رینٹل پراپرٹی کا مالک بننے کے لیے عمل اور کاروباری طریقہ کار موجود نہ ہو، لیکن آپ یقینی طور پر ان پراپرٹیز کی شناخت کر سکتے ہیں اور ہو سکتا ہے کہ تھوک فروش بن جائیں اور وہ جائیدادیں تلاش کریں جو مواقع ہیں اور انہیں لوگوں کو بیچ دیں۔ جو رینٹل پراپرٹیز چاہتے ہیں اور اس پراپرٹی کو خریدنے، مرمت کرنے اور رکھنے کے خطرے کے بغیر کچھ منافع کماتے ہیں۔ تو، یہ ایک موقع ہے.

جمیل:
اور میں نے آپ کو یہ کہنے کے لیے کبھی ادائیگی نہیں کی۔

رک:
نہیں، یہ اس وقت ایک حقیقی دنیا کا موقع ہے، اور کچھ ایسے فلیپرز ہیں جو حقیقت میں مختصر مدت میں، کیونکہ ان کا حجم زیادہ نہیں ہے، کرائے کی جائیداد کے مالک بن جاتے ہیں، کیونکہ مکان تلاش کرنے، خریدنے اور مرمت کرنے کے لیے درکار مہارتیں ایک جیسی ہیں۔ . اب یہ صرف ایک قلیل مدتی بنیاد پر مالک مکان ہونے کا سوال ہے، شاید ایسا کرنے کے لیے کسی کو ڈھونڈنا بھی۔ لیکن اس نے کہا، آپ کے اصل سوال پر، میں یہاں بہت وسیع عام اصطلاحات میں بات کر رہا ہوں، جمیل، لیکن ہم وہی چیز دیکھ رہے ہیں جو آپ اپنی مارکیٹ میں دیکھ رہے ہیں۔ کہ اعلی آخر میں طلب داخلے کی سطح کے مقابلے میں قدرے زیادہ نمایاں طور پر سوکھ گئی ہے۔ اور یہ ملک بھر میں بہت زیادہ سچ ہے۔ شاید یہاں اور وہاں کچھ آؤٹ لیرز ہیں، لیکن عام طور پر، یہ وہی ہے جو ہم دیکھ رہے ہیں. انٹری لیول کی انوینٹری بہت کم ہے۔
لہذا، اگر آپ کو کوئی ایسی پراپرٹی مل جاتی ہے جسے آپ دوبارہ مرمت شدہ جائیداد کے طور پر دوبارہ مارکیٹ میں لا سکتے ہیں، تو شاید آپ کو اسے فروخت کرنے اور مناسب قیمت پر فروخت کرنے کا اچھا موقع ملے گا۔ آپ کا مقابلہ بھی زیادہ ہے، کیونکہ اسی جگہ بڑے ادارے کرائے کی جائیدادیں تلاش کر رہے ہیں۔ یہ وہ جگہ ہے جہاں سنگل فیملی رینٹل، چھوٹے سرمایہ کار جائیدادوں کی تلاش میں ہیں۔ اور ظاہر ہے کہ پہلی بار خریدار جائیدادوں کی تلاش میں ہیں۔ لہذا، ان پراپرٹیز کو خریدنا اور ٹھیک کرنے کے لیے تلاش کرنا آسان نہیں ہے، لیکن اگر آپ مارکیٹ کے کسی ایسے حصے کو دیکھ رہے ہیں جو دوسروں کے مقابلے صحت مند ہے، تو وہ داخلے کی سطح، اور میں یہ بھی کہوں گا کہ بہت ساری مارکیٹوں میں درمیانی درجے میں، آپ اب بھی کافی حد تک مانگ دیکھ رہے ہیں۔
یہ ایک بار جب آپ اوپری وسط درجے اور اعلی درجے کی خصوصیات میں داخل ہو جاتے ہیں جو آپ دیکھ رہے ہیں، دراصل، آپ کو دو مسائل نظر آ رہے ہیں۔ آپ مارکیٹ کی طلب میں کمی دیکھ رہے ہیں، لیکن آپ ان اعلی سطحوں پر تعریف کے لحاظ سے کمزور ترین قیمتیں بھی دیکھ رہے ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ سان فرانسسکو جیسی جگہوں میں، مجھے نہیں معلوم، ڈیس موئنز، آئیووا جیسی جگہوں پر قیمتوں میں زیادہ نمایاں کمی دیکھی جا رہی ہے۔

جمیل:
آپ کا شکریہ.

ڈیو:
رک مجھے لگتا ہے کہ ہم یہ سارا دن کر سکتے ہیں، لیکن ہمیں جلد ہی یہاں سے نکلنا ہوگا۔ کیا کوئی اور چیز ہے جو آپ کے خیال میں ہمارے سامعین کو نئے سال کی طرف بڑھتے ہوئے معلوم ہونی چاہیے جسے ہم نے ابھی تک کور نہیں کیا ہے جسے آپ کے خیال میں ذہن میں رکھنا ان کے لیے ضروری ہے؟

رک:
جی، مجھے نہیں معلوم۔ ہم نے سرمایہ کاری کی حکمت عملیوں، معیشت، ہاؤسنگ مارکیٹ کے بارے میں بات کی ہے۔ میرا اندازہ ہے کہ میری علیحدگی کا خیال یہ ہوگا، ہائپ سے بچو۔ آپ بہت ساری اداسی اور عذاب کی چیزیں پڑھنے جا رہے ہیں۔ آپ کے شاید ایسے سامعین ہوں گے جو اس مارکیٹ حادثے کا انتظار کر رہے ہیں اور تھوک دے رہے ہیں جس کی YouTube پر knuckleheads بے دھڑک تشہیر کر رہے ہیں۔ اور میں کہوں گا کہ انتظار نہ کریں۔ مارکیٹ کی ٹائمنگ تقریباً ناممکن ہے۔ اگر آپ اپنی ریاضی کرتے ہیں اور نمبروں کو پنسل سے نکالتے ہیں، تو آگے بڑھنے کا وقت آگیا ہے۔ اور یہ سچ ہے چاہے آپ ٹھیک کرنا اور پلٹنا چاہتے ہیں، کرائے کی جائیداد خرید رہے ہیں، یا گھر میں جانے کے لیے خرید رہے ہیں۔ یہ ایک دلچسپ منظر نامہ ہے کہ اگر آپ کو کوئی ایسی پراپرٹی مل جاتی ہے جسے آپ برداشت کر سکتے ہو جسے آپ تھوڑی دیر کے لیے رکھنے جا رہے ہیں، آپ درحقیقت ایک ایسا منظر دیکھ سکتے ہیں جہاں اب سے دو سال بعد، آپ کی ماہانہ ادائیگیاں آج کی نسبت کم ہیں، اور یہ ایسی چیز نہیں ہے جس کے بارے میں آپ کو نظر آئے گا کہ آیا آپ کوئی پراپرٹی کرایہ پر لینے جا رہے ہیں، کیونکہ آپ کے کرایے کی قیمت ہر سال بہت زیادہ بڑھ جاتی ہے۔
لہذا، میں لوگوں کو، خاص طور پر ان لوگوں سے کہتا ہوں جو ایک مدت کے لیے پراپرٹی رکھنے جا رہے ہیں، کہ اگر آپ کو کوئی ایسی چیز ملتی ہے جس کے نمبر کام کرتے ہیں، تو مارکیٹ کے نیچے آنے کا انتظار نہ کریں۔ آپ تھوڑی دیر کے اتار چڑھاؤ کے ساتھ رہ سکتے ہیں۔ آپ کی قیمتیں 2½، 3%، 5% نیچے جاتی ہیں، وہ واپس آنے والی ہیں۔ اور تاریخی طور پر آپ گھر کی قیمتوں کے پچھلے سو سال پیچھے جائیں، ہمارے پاس صرف ایک بار ایسا ہوا ہے کہ مارکیٹ 20 فیصد گر گئی اور کچھ دیر کے لیے وہیں پھنس گئی اور وہ زبردست کساد بازاری تھی۔ لیکن گھر کی قیمتیں ہر سال نہیں بڑھتی ہیں، لیکن وقت گزرنے کے ساتھ، وہ سال بہ سال، سال بہ سال مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ اس لیے، ہائپ پر یقین نہ کریں، گھبرائیں نہیں، لیکن ان فیصلے کرنے سے پہلے جتنا ہوسکے ہوشیار رہیں۔ اس کے بارے میں زیادہ مت سوچیں، لیکن اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ اس ریاضی کو کرتے ہیں اور اسے دو بار چیک کریں۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. ٹھیک ہے، آپ کا شکریہ، ریک. ہم ان جداگانہ الفاظ کی تعریف کرتے ہیں اور یقینی طور پر متفق ہیں۔ لوگوں کو… کم از کم پورا مضمون پڑھنا چاہیے نا؟ کئی بار ایسا ہوتا ہے جہاں صرف لوگ سرخی پر ردعمل ظاہر کرتے ہیں اور یہ اس طرح ہے، "ٹھیک ہے، کیا آپ نے باقی مضمون پڑھا؟ یہ اتنا برا نہیں تھا۔" تو، وہاں بہت اچھا مشورہ. ہم اس کی تعریف کرتے ہیں، ریک۔ Rick Sharga ATTOM ڈیٹا میں مارکیٹ انٹیلی جنس کے ایگزیکٹو نائب صدر ہیں۔ رک، اگر لوگ آپ سے رابطہ قائم کرنا چاہتے ہیں، تو انہیں یہ کہاں کرنا چاہیے؟

رک:
لہذا، آپ مجھے LinkedIn یا Twitter، Rick Sharga پر تلاش کر سکتے ہیں، دونوں میں سے کوئی ایک بہت آسان ہے۔ اگر آپ LinkedIn پر مجھ سے رابطہ قائم کرنا چاہتے ہیں، تو یقینی بنائیں کہ آپ On the Market یا جمیل اور ڈیو کا تذکرہ کرتے ہیں تاکہ مجھے معلوم ہو کہ آپ LinkedIn کے دیوانے لوگوں میں سے نہیں ہیں جو کسی عرف کے تحت پہنچتے ہیں۔ آپ بھی تلاش کر سکتے ہیں، میں نے attomdata.com کا ذکر کیا۔ ہمارے پاس مارکیٹ بصیرت کا سیکشن ہے۔ ہم تمام سوشل میڈیا پر ہیں، لیکن ہم ہاؤسنگ مارکیٹ کے تمام پہلوؤں پر رپورٹس شائع کرتے ہیں جو ہر ہفتے مفت ہیں۔ لہذا، بلا جھجھک ہماری پیروی کریں، اور میں آپ میں سے بہت سے لوگوں کے ساتھ جڑنے کا منتظر ہوں۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. ایک بار پھر شکریہ، ریک. ہمیں آپ کو چھ ماہ میں واپس لانا پڑے گا۔ آپ نے کہا کہ 2023 کا دوسرا نصف بہت مختلف ہو سکتا ہے، لہذا اگر آپ دوبارہ ہمارے ساتھ شامل ہونا چاہتے ہیں تو ہم ہمیشہ آپ کو ہاؤسنگ مارکیٹ کے ان محور پوائنٹس پر واپس لائیں گے۔

رک:
ہمیشہ بات چیت سے لطف اندوز لڑکوں. کسی بھی وقت.

جمیل:
ٹھیک ہے، آپ نے سنا ہے. رک نے کہا کہ نئے سال میں تھوک فروش بنو۔ آپ کا کیا خیال ہے، ڈیو؟

ڈیو:
میں اس بات کی تصدیق کر سکتا ہوں کہ کم از کم آف ائیر، میں نے جمیل کو یہ کہتے ہوئے ریک ادا کرتے ہوئے نہیں دیکھا۔

جمیل:
نہیں.

ڈیو:
اس نے یہ کام نجی طور پر کیا ہوگا۔

جمیل:
یہ ایک حقیقی چیز ہے۔ میرے خیال میں حیرت انگیز مواقع ہیں، اور خاص طور پر اگر آپ لوگ 2023 کے لیے حکمت عملی دیکھ رہے ہیں، تو واقعی اس پر غور کریں اور فورمز میں لوگوں کے ساتھ بات چیت کریں۔ BiggerPockets پر لوگوں سے بات کریں اور واقعی، اپنے دماغ کو درست کریں، انڈر رائٹنگ کو سمجھیں، اور نمبروں کا پتہ لگائیں۔ جیسا کہ رک نے کہا، پنسل کو تیز کریں اور آپ کامیاب ہوں گے۔

ڈیو:
مجھے پسند ہے کہ نئے سال کے لیے یہ ہمارا پہلا شو ہے، کیونکہ میں صرف یہ سمجھتا ہوں کہ رِک واقعی اچھی معلومات فراہم کرتا ہے جو زیادہ گلابی نہیں ہے، لیکن وہ اس بات کی نشاندہی کرتا ہے کہ مواقع موجود ہیں اور بہت سی چیزیں جو آپ پڑھ رہے ہیں وہ زیادہ تر ہیں۔ خوف پر مبنی اور حقیقت پر مبنی نہیں۔ لہذا، اگر آپ اپنے پورٹ فولیو کو بڑھانا چاہتے ہیں یا 2023 میں پہلی بار رئیل اسٹیٹ میں جانا چاہتے ہیں، تو امید ہے کہ جمیل اور رک نے آج آپ کے ساتھ جو کچھ شیئر کیا ہے اس سے آپ کو بہت سارے اچھے سبق ملے ہیں۔ یہ عجیب محسوس ہوتا ہے، کیونکہ ہم اسے دسمبر کے وسط میں ریکارڈ کر رہے ہیں، لیکن میرا اندازہ ہے کہ سننے والے ہر ایک کو نیا سال مبارک ہو۔

جمیل:
نیا سال مبارک ہو.

ڈیو:
ہم واقعی آپ کی تعریف کرتے ہیں۔ ہمارا سال بہت اچھا گزرنے والا ہے۔ ہمارے پاس آپ کے لیے آن دی مارکیٹ پر بہت کچھ ہے۔ ہم آپ سب کے سننے کی تعریف کرتے ہیں، اور 2023 میں آپ کی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری اور معاشی حالات میں آپ سب کے لیے نیک خواہشات۔ جمیل، لوگ آپ کو کہاں تلاش کریں؟

جمیل:
آپ مجھے میرے یوٹیوب چینل youtube.com/jamildamji پر تلاش کر سکتے ہیں۔ مجھے آئی جی پر بھی چیک کریں۔ مجھے ایسا لگتا ہے، رک، یہ سمجھ میں آتا ہے کہ وہ LinkedIn اور Twitter پر ہے اور میں Instagram اور TikTok پر ہوں۔

ڈیو:
ہاں، یہ کرتا ہے۔ وہ ٹریک کرتا ہے۔ یہ یقینی طور پر برانڈ پر ہے۔

جمیل:
نیا سال مبارک ہو لوگو۔

ڈیو:
بالکل۔ اور ہمارے پاس On the Market اور BiggerPockets کے لیے یوٹیوب چینل بھی ہے۔ اگر آپ مجھ سے، یا جمیل، یا آن دی مارکیٹ پینلسٹ میں سے کسی سے مزید سننا چاہتے ہیں تو آپ ان کو چیک کر سکتے ہیں۔ آن دی مارکیٹ پر موجود ہر کسی کے لیے، جیمز، کیتھی اور ہنری کے لیے جو آج یہاں نہیں ہو سکتے، نیا سال مبارک ہو اور سننے کا شکریہ۔
آن دی مارکیٹ میرے، ڈیو میئر اور کیلن بینیٹ نے تخلیق کی ہے۔ کیلن بینیٹ کے ذریعہ تیار کردہ۔ جوئل ایسپارزا اور اونکس میڈیا کی ترمیم۔ پوجا جندال کی تحقیق۔ اور پوری BiggerPockets ٹیم کا بہت شکریہ۔ آن دی مارکیٹ شو میں موجود مواد صرف آراء پر مشتمل ہے۔ تمام سامعین کو آزادانہ طور پر ڈیٹا پوائنٹس، آراء اور سرمایہ کاری کی حکمت عملیوں کی تصدیق کرنی چاہیے۔