کیش فلونگ فٹ بال ٹاؤنز!

ڈیو:
سلام سب کو. BiggerPockets پوڈ کاسٹ میں خوش آمدید۔ میرا نام ڈیو میئر ہے اور میں آپ سب کو نئے سال کی بہت بہت مبارکباد دے کر شروعات کرنا چاہوں گا۔ یہ پوڈ کاسٹ کا ایک بہت ہی پرلطف واقعہ ہونے والا ہے جہاں ہم ریاستہائے متحدہ میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے کچھ بہترین بازاروں کے بارے میں بات کرنے جا رہے ہیں۔ اور ایسا کرنے کے لیے، میں آن دی مارکیٹ پوڈ کاسٹ سے اپنے دوستوں اور شریک میزبانوں کو ہمارے ساتھ شامل ہونے کے لیے لایا ہوں۔ سب سے پہلے ہمارے پاس کیتھی فیٹکے شامل ہیں۔ کیتھی، مجھے اس سال اپنے نئے سال کی قراردادوں میں سے ایک بتاؤ۔

کیتھی:
اوہ یار۔ میں کہوں گا کہ سونے سے پہلے کم آؤٹ لینڈر دیکھنا ہے۔

ڈیو:
آؤٹ لینڈر کیا ہے؟

کیتھی:
میں نے اسے دیکھنا شروع کیا کیونکہ میری ساس کا خواب سکاٹ لینڈ جانا تھا اور اس لیے رچ اور میں اسے اسکاٹ لینڈ لے کر جا رہے ہیں اور میں نے سنا ہے کہ آؤٹ لینڈر کے لیے سکاٹ لینڈ میں ایک پورا ٹور ہے۔ یہ ایک شو آن ہے، مجھے نہیں معلوم، سکاٹ لینڈ۔ تو اب میں عادی ہوں، لیکن پھر کیا ہوتا ہے کہ میں اسے دیکھنے میں بہت دیر سے جاگتا ہوں اور پھر میں جلدی نہیں اٹھتا ہوں اور مجھے جلدی اٹھنا پسند ہے، اس لیے مجھے اسے محدود کرنے کی ضرورت ہے۔ مجھے صرف آؤٹ لینڈر کا تھوڑا سا پیچھے ہٹنا ہے۔

ڈیو:
میں سچ کہوں گا، میں ریل اسٹیٹ سے متعلق نئے سال کی ریزولیوشن کی توقع کر رہا تھا لیکن ہم میں سے ہر ایک کو اپنے اپنے مقاصد ہونے چاہئیں۔ لہذا اگر آپ کم آؤٹ لینڈر کو دیکھنے کی کوشش کر رہے ہیں، تو ہم سب اس قرارداد میں آپ کی حمایت کرنے کے لیے موجود ہیں، کیتھی۔

کیتھی:
ٹھیک ہے، یہ رئیل اسٹیٹ سے متعلق ہے کیونکہ اس کے بعد میں جلد سونے اور جلدی اٹھوں گا اور رئیل اسٹیٹ پر زیادہ توجہ مرکوز کرنے کے قابل ہو جاؤں گا۔

ڈیو:
مجھے یہ پسند ہے، بہتر ذہنیت۔ بالکل ٹھیک. نارتھ ویسٹ آرکنساس سے ہنری واشنگٹن بھی ہمارے ساتھ شامل ہو رہے ہیں۔ ہنری، ایک ریل اسٹیٹ ریزولوشن کیا ہے جس کے لیے آپ اس سال کام کر رہے ہیں؟

ہینری:
اوہ، کیتھی، آؤٹ لینڈر ایک عجیب و غریب شو ہے۔

کیتھی:
یہ عجیب ہے.

ہینری:
میری بیوی اسے دیکھتی ہے اور شاید میں اسے صرف عجیب و غریب حصوں میں پکڑتا ہوں لیکن میں ایسا ہی ہوں، "یہ میرے لیے تھوڑا بہت ہے، میرے لیے تھوڑا بہت زیادہ ہے۔" میرا نئے سال کا ریزولوشن پچھلے سال سے میری ریزولوشن ختم کرنا ہے۔ لہذا پچھلے سال میں نے ایک سو پاؤنڈ کھونے کا ہدف بنایا تھا اور مجھے وہاں کا 65% راستہ ملا، اور اس طرح مجھے مزید 35 پاؤنڈ ملے ہیں جو مجھے 2024 میں کھونے کی ضرورت ہے۔

ڈیو:
لعنت، آدمی. آپ کو اپنے آپ پر بہت فخر ہونا چاہئے۔ 65 پاؤنڈ، یہ بہت، بہت متاثر کن ہے۔

کیتھی:
یہ ہے کہ.

ڈیو:
تم اچھے لگ رہے ہو. آخری بار میں نے تمہیں دیکھا تھا-

کیتھی:
تم اچھے لگ رہے ہو.

ڈیو:
… آپ بہت اچھے لگ رہے ہیں اور ہمیں آپ پر بہت فخر ہے۔

ہینری:
آپ اصل میں یہ کہتے رہ سکتے ہیں۔ یہ ٹھیک ہے.

ڈیو:
ایک بار پھر، آپ دونوں ہی جائیداد کے اہداف میں ناکامی کی طرح ہیں، لیکن میں واقعی آپ کے حل میں آپ کی حمایت کرتا ہوں۔ ہوسکتا ہے کہ جیمز ڈینارڈ، سیٹل سے ہمارے آخری شریک میزبان ہوں۔ آپ کی قرارداد کیا ہے؟ آپ کو مجھے رئیل اسٹیٹ کے بارے میں کچھ دینا ہے۔

جیمز:
ٹھیک ہے، میں یہ کہوں گا کہ پچھلے نئے سال کی قرارداد جس کے بارے میں ہم نے اپنے پوڈ کاسٹ پر بات کی تھی، میں نے اسے ایک دن بھی نہیں بنایا تھا۔ یہ راک اسٹار چھوڑنا تھا۔ مجھے لگتا ہے کہ میں ابھی جاری رہا، لہذا میں ناکام رہا۔ میں اس میں ناکام رہا۔ میں اسے واپس ایجنڈے پر نہیں ڈال رہا ہوں۔ ٹھیک ہے، میرا نئے سال کا ریزولوشن ہمیشہ صرف مزید سودے کرنا ہے۔ میرا مقصد اپنے حجم کو 2021 کی سطح پر واپس لانا ہے کیونکہ وہ صرف ایک تھے… ہم صرف گرم چل رہے تھے اور ظاہر ہے کہ 2023 بہت چاپلوسی تھا۔ ہم شاید 30% نیچے ہیں۔ لہذا میں اسے فروخت کے اس جادوئی حجم 2021 تک واپس لانا چاہتا ہوں۔

کیتھی:
اور پھر بھی میں نے کل آپ سے بات کی تھی اور آپ نے کہا تھا کہ آپ بھی کچھ سست کرنا چاہتے ہیں۔

جیمز:
میں جانتا ہوں.

ڈیو:
مجھے یقین نہیں آتا۔ یہ اس کی راک اسٹار ریزولوشن کی طرح ہے۔ یہ صرف مکمل بکواس ہے۔ وہ بالکل جھوٹ بول رہا ہے۔

جیمز:
ہاں، کیتھی نے مجھے ایک لمحے میں پکڑ لیا۔ میں اس وقت دو مختلف چیزوں کے درمیان تھا، لیکن پھر آپ چلتے رہیں۔ آپ نے ایک راک اسٹار کو چگ کیا اور آپ اس پر واپس آگئے۔

ڈیو:
تو ان چیزوں کا تعلق ہے۔ ٹھیک ہے، میں سمجھ گیا

جیمز:
ہاں، چوٹیاں اور وادیاں۔

ڈیو:
میرے لیے، میرا ریزولیوشن یہ ہے کہ اگر آپ آن دی مارکیٹ پوڈ کاسٹ کی پیروی کرتے ہیں یا میرے بارے میں کچھ جانتے ہیں، میں یورپ میں رہتا ہوں اور میں نے گزشتہ چار سالوں میں تقریباً مکمل طور پر غیر فعال سرمایہ کاری کی ہے اور میرا ریزولیوشن یہ ہے کہ براہ راست واحد خاندان سے دوبارہ خریداری شروع کی جائے۔ امریکہ میں چھوٹے ملٹی فیملی ڈیلز۔ میں جنوری کے پہلے دو ہفتوں میں چند بازاروں کا دورہ کرنے جا رہا ہوں تاکہ یہ انتخاب کر سکوں کہ میں یہ کہاں کرنے جا رہا ہوں اور میں اپنے رئیل اسٹیٹ پورٹ فولیو کے اس حصے میں واپس جانے کے لیے بہت پرجوش ہوں۔ اور اس کے ساتھ ایک اچھی منتقلی ہے جس کے بارے میں آج ہم بات کر رہے ہیں، جو ریاستہائے متحدہ میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے کچھ بہترین بازار ہے۔ اور ہم نے سوچا کہ اچھی مارکیٹوں کے بارے میں معلومات پیش کرنے کا ایک بہت ہی دلچسپ طریقہ یہ ہے کہ ان چار ٹیموں کی پیروی کی جائے جو ابھی NCAA کالج کے پلے آف میں ہیں۔ لہذا یہاں شو میں ہم میں سے ہر ایک پلے آف میں کسی ایک ٹاؤن اور کالج کی نمائندگی کرنے جا رہا ہے۔
لہذا جیمز سیئٹل اور یونیورسٹی آف واشنگٹن کی نمائندگی کرنے جا رہے ہیں۔ کیتھی آسٹن اور لانگ ہارنز میں ٹیکساس کی نمائندگی کرنے والی ہیں۔ ہنری، دی کرمسن ٹائیڈ فار ٹسکالوسا، الاباما اور میں یونیورسٹی آف مشی گن کے لیے این آربر، مشی گن کی نمائندگی کریں گے۔ اور میں چاہتا ہوں کہ آپ لوگ... ہم یہ اس لیے کر رہے ہیں کیونکہ یہ بازاروں کے بارے میں بات کرنے اور اس بارے میں بحث کرنے کا ایک پر لطف طریقہ ہے کہ کون سے مختلف میٹرکس بہترین اور اہم ہیں۔
لیکن جیسا کہ ہم ان چیزوں کے بارے میں بات کر رہے ہیں، مختلف میٹرکس اور ان چیزوں کے بارے میں سوچیں جو آپ اور آپ کی حکمت عملی کے لیے سب سے اہم ہیں۔ میرے خیال میں اس بحث کے باوجود جس چیز پر ہم سب متفق ہوں گے وہ یہ ہے کہ مختلف بازار مختلف لوگوں کے لیے کام کرتے ہیں۔ ریاستہائے متحدہ میں بہترین مارکیٹ جیسی کوئی چیز نہیں ہے۔ یہ واقعی اس بارے میں ہے کہ کون سا بازار آپ کے لیے کام کرتا ہے۔ لہذا جیسا کہ ہم ان چیزوں کے بارے میں بات کرتے ہیں، صرف اس بات کو نوٹ کریں کہ کون سے میٹرکس، کون سے پوائنٹس کہ ہم میں سے ہر ایک آپ کی صورتحال پر لاگو ہوتا ہے اور پھر جب آپ مارکیٹ ریسرچ کرتے ہیں اور اپنے سودوں کے بارے میں فیصلے کرتے ہیں تو ان کا استعمال کریں۔ تو مزید کوئی ایڈوانس کے بغیر، آئیے اپنی پہلی مارکیٹ میں داخل ہوں۔ آئیے جیمز کے ساتھ شروعات کریں کیونکہ اسے آسانی سے ترتیب مل جاتی ہے اور ہم اسے صرف کچھ اعدادوشمار دینے دیں گے اور پہلے اس کے اپنے گھر کے پچھواڑے کے بارے میں بات کریں گے۔ تو جیمز، پہلے ہمیں ہسکیز کے بارے میں تھوڑا سا بتائیں۔ ہمیں آج گیمز میں ہسکیز کے بارے میں کیا تلاش کرنا ہے اور پھر ہمیں سیئٹل کے بارے میں ایک سرمایہ کاری مارکیٹ کے طور پر تھوڑا سا بتائیں؟

جیمز:
ٹھیک ہے، نہ صرف سیئٹل بہترین سرمایہ کاری کی مارکیٹ ہے، بلکہ ہسکیز اس سال کی بہترین ٹیم ہیں۔ وہ نمبر دو ہیں 13 اور 0 کی رینکنگ اور یہ Pac-12 کا آخری سال ہے، جو میرے لیے ایک طرح سے افسوسناک ہے کیونکہ میں Pac-10، Pac-12 فٹ بال دیکھ کر بڑا ہوا ہوں، اور اب یہ بالکل ختم ہو گیا ہے اور یہ اس کا آخری سال ہے، لہذا ہم امید کر رہے ہیں کہ ہم فائنل چیمپئن شپ گیم جیت جائیں گے اور وہ یکم جنوری کو ٹیکساس کو شکست دیں گے اور میں ٹیکساس میں چیمپئن شپ گیم میں جانے کا ارادہ رکھتا ہوں، اس لیے میں جانے کے لیے پرجوش ہوں۔

ڈیو:
جیمز، کیا آپ کے پاس گیم دیکھنے کی کوئی رسم ہے؟ یہ قسط پہلی بار سامنے آتی ہے۔ ہم واضح طور پر اسے پہلے سے ریکارڈ کر رہے ہیں، لیکن آپ گیم دیکھ رہے ہوں گے جب کہ ہر کوئی اسے سن رہا ہے۔ آپ اپنے Huskies کی حمایت کے لئے کیا کرتے ہیں؟

جیمز:
ٹھیک ہے، میرا مطلب ہے، جیسے ہی آپ اپنا انڈرویئر پہنتے ہیں، آپ کو اپنا گیئر بھی لگانا ہوگا۔ تو یہ ابھی ٹوپیاں اور جرسی ہے۔ میں کہوں گا کہ میری سی ہاک کی رسومات بہت زیادہ جارحانہ ہیں، لیکن آپ کو صرف ان کی نمائندگی کرنی ہوگی۔ اور اس لیے میں اصل میں تصادفی طور پر آسٹریلیا میں ہونے جا رہا ہوں، لیکن میں تمام براعظموں میں ڈبلیو کو ریپنگ کروں گا۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. ٹھیک ہے، یہ ایک ایسی تصویر ہے جس کے بارے میں آج کھیل کے دوران ہر ایک کو سوچنا ہے، جیمز۔ لیکن آپ ہمیں سیٹل کے بارے میں ایک بازار کے طور پر کیوں نہیں بتاتے؟ ظاہر ہے، یہ آپ کا پچھواڑا ہے جہاں آپ نے اپنا پورا کیریئر بنایا ہے۔ تو ہمیں اس بارے میں تھوڑا سا بتائیں کہ سیئٹل آپ کے لیے اتنی بڑی مارکیٹ کیوں ہے اور اسے سننے والے لوگ کن حکمت عملیوں پر غور کرنا چاہیں گے۔

جیمز:
ہاں، میرا مطلب ہے، سیئٹل… نہ صرف ہسکیز بہترین ٹیم، سیئٹل شاید بہترین مارکیٹ ہے جس میں میں سرمایہ کاری کرنا جانتا ہوں۔ اور میں جانتا ہوں کہ وہ جاتے ہیں… میں بہت کچھ سنتا ہوں۔ وہ اس طرح ہیں، "اوہ، یہ مہنگا ہے. مالک مکان کے قوانین سخت ہو سکتے ہیں،" اور یہ سب سچی چیزیں ہیں، لیکن عام طور پر سرمایہ کاری کے لیے یہ ایک حیرت انگیز شہر ہے۔ آپ کو ایک فوری پس منظر بتانے کے لیے کہ یہ کیا ہے، چار ملین سے زیادہ لوگ ہیں اور بے روزگاری کی شرح 3.9% ہے۔ سیئٹل کو جس چیز میں سرمایہ کاری کرنا اتنا اچھا بناتا ہے وہ ہے اوسط آمدنی 97,000 ہے اور ٹیک اسپیس میں یہ زیادہ ہے جیسا کہ میرے خیال میں 120,000 کے لگ بھگ ہے اور ہمارے پاس بہت زیادہ کنڈینسڈ، بہت اچھی تنخواہ والے، بہت اچھی ملازمت والے کارکن ہیں، اور گھر کی اوسط قیمت صرف ہے۔ 699، 750 پر۔ لہذا جو آمدنی لائی جا رہی ہے، یہ درحقیقت کسی حد تک سستی ہے۔ لیکن اس کی اتنی بڑی مارکیٹ ہونے کی وجہ سے، ہم نے ایک حیرت انگیز پورٹ فولیو بنایا ہے۔ ہم اسے ہر سال کیش ریٹرن پر 10 سے 11 فیصد کیش فلو کر سکتے ہیں۔
ہم یہ کرتے ہیں اور اس وجہ سے کہ یہ سرمایہ کاری کے لیے اتنی بڑی مارکیٹ ہے، یہ ایک بھاری قیمت ہے کیونکہ ہمارے پاس جو کچھ ہے وہ یہ ہے کہ ہمارے پاس ایک عروج والا شہر ہے جہاں ٹیکنالوجی پھیل رہی ہے۔ ٹیکنالوجی کے پھیلنے کی وجہ یہ ہے کہ ہماری ریاست میں کوئی انکم ٹیکس نہیں ہے۔ اور جیسا کہ سان فرانسسکو میں ان ٹیک کمپنیوں کو ایمیزون کے ساتھ مقابلہ کرنا ہے، ٹھیک ہے؟ ہمارے دو بڑے اینکرز مائیکروسافٹ اور ایمیزون ہیں، ہمارے بڑے ٹیک ہب۔ کیا ہوا ہے گوگل، ایپل اور باقی سب کو ہمارے شہر میں آنا پڑا کیونکہ وہ اجرت کا مقابلہ نہیں کر سکتے کیونکہ جب بھی آپ کیلیفورنیا سے 13% زیادہ کماتے ہیں، لوگوں کا معیار زندگی خود بخود اوپر چلا جاتا ہے۔ لہذا یہ ایک عروج پر شہر ہے اور ہم نے بہت زیادہ ترقی دیکھی ہے اور ترقی جاری رہے گی۔
پوری مارکیٹ میں ٹیک کی توسیع بہت زیادہ ہے۔ مائیکروسافٹ 10 سالہ کیمپس بلڈ آؤٹ بنا رہا ہے۔ ایپل اپنے کیمپس میں سرمایہ کاری کر رہا ہے، گوگل اپنے کیمپس کو بڑھا رہا ہے۔ وہ ٹیک پیسہ حقیقی پیسہ ہے جو آرہا ہے اور انفراسٹرکچر بنا رہا ہے۔ لیکن اگر آپ ویلیو ایڈ میں ہیں تو نہ صرف آپ کیش ریٹرن پر زیادہ رقم کما سکتے ہیں، بلکہ ہم اپنی فلپ پراپرٹیز اور ڈیو ڈیلز پر بھی اوسطاً 35 سے 40% کماتے ہیں۔ تو یہ ایک اعلیٰ، اعلیٰ واپسی والا کاروبار ہے۔

ہینری:
ٹھیک ہے، جیمز، ایک چیز جس پر میں آپ سے اتفاق نہیں کر سکتا وہ یہ ہے کہ میں نے ہسکی انڈرویئر بھی پہنا تھا، لیکن اس کی وجہ یہ ہے کہ یہ فیٹ کڈ برانڈ تھا اور میں نے بچپن میں یہی پہنا تھا۔ اس کے علاوہ، میں سمجھتا ہوں کہ آپ کا کہنا یہ تھا کہ سیئٹل ان لوگوں کے لیے سرمایہ کاری کا ایک بہترین بازار ہے جن کے پاس پہلے سے پیسہ ہے۔ میرا مطلب ہے، قیمتیں مہنگی ہیں اور اس کا مطلب ہے کہ آپ کو نیچے کی ادائیگی کرنا پڑے گی اور مڈویسٹ میں $20 کا 200,000% کسی جگہ فکسر اپر کے لیے $20 کے 550,000% سے کہیں زیادہ آسان ہے۔ لہذا میں سمجھتا ہوں کہ اگر آپ ایک نئے سرمایہ کار ہیں جس کے پاس سیئٹل جیسی مارکیٹ میں کودنے اور فائدہ اٹھانے کے لیے بہت زیادہ رقم نہیں ہے تو آپ کو کافی تخلیقی ہونا پڑے گا۔ میں راضی ہوں. آپ کے پاس جو مارجن ہے، یار، جب میں آپ کے منافع اور آپ کی آمدنی کو ایک پلٹتے ہوئے دیکھتا ہوں تو مجھے رشک آتا ہے کیونکہ آپ ایک پلٹنے پر ایسا کریں گے جو مجھے بنانے میں چار یا پانچ لگتے ہیں، لیکن یہ تھوڑا سا خطرہ بھی لگتا ہے۔ تو سیٹل مجھے ڈراتا ہے۔

کیتھی:
ہاں، میں مانتا ہوں۔ میرا مطلب ہے، سیئٹل 20 سال پہلے سرمایہ کاری کے لیے ایک بہترین جگہ ہے۔ میں وہاں اس وقت تک سرمایہ کاری نہیں کروں گا جب تک کہ میں جیمز ڈینارڈ نہ ہوتا اور واقعی یہ جانتا تھا کہ اسے کیسے کرنا ہے یا اگر باہر بہت کم جیبیں ہیں جو بڑھ رہی ہیں یا ابھی تک دریافت کرنا باقی ہیں تو شاید یہ کام کر سکے۔ لیکن جن لوگوں کو میں جانتا ہوں، مثال کے طور پر، ترل یاربر، وہ خریدو اور ہولڈ نہیں کر رہا ہے، اور میں ایک خریدو اور ہولڈ سرمایہ کار ہوں، اس لیے مجھے نہیں لگتا کہ یہ میرے لیے کام کرے گا۔

ڈیو:
جیمز، آپ اس کے بارے میں کیا کہتے ہیں؟ کیا آپ کو لگتا ہے کہ عام لوگ اس میں کود سکتے ہیں؟

جیمز:
باقاعدہ لوگ اس میں کود سکتے ہیں۔ ہم سارا دن کلائنٹس کے ساتھ کام کرتے ہیں جو کہ باقاعدہ ہیں۔ یہ کسی بھی قسم کے پرائس پوائنٹ کے لیے کام کرتا ہے صرف اس لیے کہ سیئٹل کی کچھ جیبیں مہنگی ہیں، یہ یقینی بات ہے، لیکن یہاں بہت سستی جیبیں بھی ہیں۔ آپ گھر پلٹ کر اسے 350,000 میں خرید سکتے ہیں، اسے 499 میں بیچ سکتے ہیں۔ آپ 350,000 میں کرائے کی جائیدادیں خرید سکتے ہیں اور انہیں صرف تھوڑا سا مزید کام کی ضرورت ہے۔ خوبصورت چیز مہنگی مارکیٹ میں ہونے کے بارے میں ہے یا بڑی ایکویٹی پوزیشن کے ساتھ زیادہ مہنگی مارکیٹ، یہ آپ کو زیادہ فائدہ اٹھانے کی اجازت دیتا ہے، لہذا آپ کو اس کی ضرورت نہیں ہے… اگرچہ قیمتیں زیادہ ہیں، آپ بڑی ایکویٹی کے ساتھ گہری چھوٹ حاصل کر سکتے ہیں۔ پوزیشنز اور اس طرح اگر آپ چاہیں تو آپ اپنا فائدہ اٹھا سکتے ہیں۔ اور ایک سرمایہ کار کے طور پر، یہ اس مارکیٹ کا پتہ لگانے کے بارے میں ہے۔ پہلا سودا جو میں نے کیا تھا، مجھے سو فیصد فنانسنگ لینا تھی اور اس کے لیے ادائیگی کرنی تھی، لیکن اس نے مجھے اتنی ایکویٹی دی، اس نے مجھے بارود دیا۔ میں اسے وہاں سے رول کرنا شروع کر سکتا ہوں۔ تاکہ وہ پہلا سودا آپ کو بہت تیزی سے بڑھنے کے لیے نقد رقم دے سکے۔

ہینری:
آپ لوگوں نے اسے یہاں سنا ہے۔ جیمز ڈائنارڈ آپ کو شروع کرنے کے لیے سیئٹل، واشنگٹن میں آپ کے پہلے معاہدے کے لیے نقد رقم دینے والا ہے۔

جیمز:
اور یاد رکھیں کہ میں نے کیا کہا، میں نے اس رقم کے لیے بہت زیادہ رقم ادا کی۔ آپ ریٹ مختلف کرتے ہیں۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، جیمز، آپ نے اپنا دفاع کرتے ہوئے ایک اچھا کام کیا ہے، لیکن میرے خیال میں جیمز کے تمام مسائل، جیمز کی رائے تھوڑی متعصبانہ ہے کیونکہ اس نے صرف سیئٹل میں سرمایہ کاری کی ہے۔ تو آئیے ملک کے ایک مختلف حصے کی طرف چلتے ہیں، جو کہ گزشتہ چند سالوں میں بہت سی خبروں کے مرکز میں رہا ہے۔ کیتھی، آپ نے آسٹن، ٹیکساس میں یونیورسٹی آف ٹیکساس حاصل کی ہے۔ ٹیم کے بارے میں تھوڑا سا بتائیں۔ میں آپ کی ٹیم کی طرح کی گنتی سننا اور پھر ہمیں مارکیٹ کے بارے میں بتانا پسند کروں گا۔

کیتھی:
ٹھیک ہے، سنو، اگر میں 17 سال کا ہوتا تو میں یہاں جانے کا ضرور سوچتا۔ ٹیم یقیناً لانگ ہارنز ہے، ریکارڈ 12 سے ایک، 25% پر کالج فٹ بال پلے آف جیتنے کا امکان۔ جیمز سر ہلا رہا ہے۔

ہینری:
جیمز کے پاس کوئی موقع نہیں ہے۔

کیتھی:
آسٹن ٹھنڈا ہے، آسٹن عجیب ہے۔ وہ یہی کہتے ہیں۔ یہ طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے ایک بہترین جگہ ہے۔ یہ برسوں سے رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کا عزیز رہا ہے اور ابھی یہ خریداروں کا بازار ہے۔ اور realtor.com ابھی سامنے آیا اور پیشن گوئی کی کہ 2024 کے لیے اصل میں قیمتیں… ان کی پیشن گوئی میں کمی ہوتی رہے گی۔ انہوں نے کہا کہ 12 فیصد۔ تو کیا ابھی خریدنے کا یہ اچھا وقت ہے؟ ٹھیک ہے، اگر آپ کو 12% سے بہتر رعایت مل سکتی ہے، شاید۔ لیکن مجھے لگتا ہے کہ آسٹن جاننے اور سمجھنے کے لیے ایک بہترین جگہ ہوگی کیونکہ قیمتیں کم ہوتی دکھائی دیتی ہیں۔ وہ شہر اور ریڈ راک کے علاقے میں تقریباً 10 فیصد کم ہیں۔ جیسا کہ میں اسے سمجھتا ہوں، کچھ بازار شاید اس سے بھی زیادہ۔ تو یہ ایک ایسا شہر ہے جو بڑھ رہا ہے۔ یہ نیا سیٹل ہے۔ معذرت، جیمز، لیکن آپ کو گوگل، ٹیسلا، ایمیزون، ایپل مل گیا ہے۔ آپ کے پاس اسپیس ایکس، میٹا توسیع پذیر اربوں اور اربوں ڈالر وہاں آرہے ہیں۔
صرف ایلون مسک اکیلے ٹیسلا کی طرف سے 10,000 ملازمتیں لے کر آئے اور اگر آپ نے اسے اس کے دوسرے حالیہ پوڈ کاسٹ پر سنا، تو وہ کہتا ہے کہ وہ سکس ایکس لاتا ہے یا کچھ بھی کیونکہ پھر تمام خدمات کی ضرورت ہے۔ لہذا آسٹن کی ترقی میں کمی نہیں آرہی ہے، یہ صرف اتنا ہے کہ پچھلے کچھ سالوں میں قیمتیں اس قدر ڈرامائی طور پر بڑھی ہیں کہ اس میں کمی آرہی ہے، اور یہ کہ میرے نزدیک 2024 میں خریداری کا موقع ہو سکتا ہے اور واقعی حاصل کرنے کا ایک اچھا وقت ہوگا۔ محلوں کو جاننے کے لیے۔ اب اگر آپ جا رہے ہیں اور وہاں چلے جائیں گے اور پکڑیں ​​گے، بہت اچھا۔ خاص طور پر اگر آپ ایک ڈوپلیکس یا فورپلیکس حاصل کر سکتے ہیں، ان دیگر یونٹوں کو کرائے پر دیں اور اسے طویل مدت کے لیے رکھیں، مجھے یقین ہے کہ آسٹن… اس وقت، سیئٹل کے مقابلے میں اوسط گھر کی قیمت $459,000 ہے، جو کہ 699,000 تھی۔ مجھے یقین ہے کہ آسٹن نیا سیٹل ہے۔ ایک بار پھر، معذرت، لیکن مجھے لگتا ہے کہ ترقی کی گنجائش صرف اگلے سال نہیں، 2024 میں نہیں ہے۔
لیکن جب قیمتیں کم ہوتی ہیں تو یہ خریدار کی مارکیٹ ہوتی ہے۔ آپ خریدار کے بازار میں خریدنا چاہتے ہیں۔ کئی بار لوگ اس الجھن میں پڑ جاتے ہیں اور بیچنے والے کے بازار میں خریدنا چاہتے ہیں جب کہ ہر کوئی خریدار اور بیچنے والے کے پاس اختیار ہوتا ہے۔ ابھی آپ کے پاس طاقت ہے۔ تو میں آسٹن پر نظر رکھوں گا۔ آپ ابھی بھی کیش فلو کے ساتھ ساتھ کچھ دوسرے شہروں میں بھی نہیں جا رہے ہیں جو ٹیکساس میں بھی بڑھ رہے ہیں۔ اسی لیے ہم ڈلاس پر توجہ مرکوز کرتے ہیں جہاں گھر کی اوسط قیمت کم ہے۔ ہم سان انتونیو کو دیکھ رہے ہیں۔ مارکیٹ، سان انتونیو اور آسٹن کے درمیان کا پورا علاقہ سان ہوزے اور سان فرانسسکو کی طرح ایک میٹرو ایریا بننے جا رہا ہے جہاں یہ سب کچھ بڑھ گیا ہے۔ میرے خیال میں سان انتونیو اور آسٹن کے درمیان ایسا ہونے والا ہے۔ لہذا بہت سارے مواقع اگر آپ صحیح خریدتے ہیں اور اسے پکڑ سکتے ہیں تو پلٹنے کے لئے اچھا ہوسکتا ہے اگر آپ مارکیٹ کو اچھی طرح جانتے ہیں اور شاید اس سال نہیں بلکہ آنے والے سالوں میں۔

ڈیو:
غریب، غریب، کیتھی۔ ہم اسے ابھی کوشش کرنے اور دفاع کرنے کے لیے پورے ملک کی سب سے بڑی اصلاحی مارکیٹ دے رہے ہیں اور آپ اس کے لیے بہت قابل تعریف کام کر رہے ہیں۔ میں تمہیں وہ دوں گا۔ لیکن-

کیتھی:
آپ کا شکریہ.

ڈیو:
… میں صرف مذاق کر رہا ہوں کیونکہ ابھی اس قسم کی عجیب و غریب حرکت ہے جہاں بہت سی مارکیٹوں کے ساتھ جو سب سے بڑی اصلاحات دیکھ رہے ہیں ان میں بھی کچھ طویل مدتی بہترین بنیادی اصول ہیں، جیسے بہترین آبادی میں اضافہ، بہترین اقتصادی ترقی، بہترین ملازمت کی ترقی. تو یہ درحقیقت ایک موقع ہے، میں صرف ایک طرح سے آپ کو تنگ کر رہا ہوں، لیکن مجھے لگتا ہے کہ یہ ان بازاروں میں سے ایک ہے جس کے ساتھ آپ کو بہت محتاط رہنا ہوگا۔

کیتھی:
جی ہاں.

ڈیو:
کیتھی، اگر آپ اس بازار میں جا رہے تھے، تو آپ نے پلٹتے ہوئے کہا۔ کیا کوئی دوسری حکمت عملی ہے جو آپ کے خیال میں لوگوں کو غور کرنا چاہئے؟

کیتھی:
اگر آپ کیلیفورنیا میں ہیں اور آپ آسٹن جا رہے ہیں، تو یہ اب بھی بہت سستا ہے۔ تو میں لوگوں کو ایسا کرتے ہوئے دیکھتا ہوں اور میرے دوست بھی ایسا کرتے ہیں اور وہ ایسے گھر خرید رہے ہیں جنہیں وہ ٹھیک کر سکتے ہیں اور وہ تھوڑی دیر کے لیے رہنے جا رہے ہیں اور مجھے لگتا ہے کہ وہ واقعی اچھا کام کرنے جا رہے ہیں، خاص کر اگر آپ' ان میں سے کچھ علاقوں میں دوبارہ خرید رہے ہیں جہاں وہ تمام ترقی ہو رہی ہے، جو ہر جگہ ایمانداری سے ہے۔
تو ہاں، اگر آپ وہاں رہنا چاہتے ہیں، تو مجھے لگتا ہے کہ اگر آپ ممکنہ طور پر کچھ بنانے کے لیے تلاش کر رہے ہیں تو آپ طویل مدت میں اچھا کام کرنے جا رہے ہیں۔ سچ میں، میں یہ 2024 میں نہیں کروں گا۔ میں آخر تک کروں گا کیونکہ جیسا کہ میں نے کہا، realtor.com اپنی 2024 ہاؤسنگ کی پیشن گوئی کے ساتھ سامنے آیا ہے اور قیمتوں کے لحاظ سے یہ آسٹن کے لیے اچھا نہیں لگ رہا ہے۔ ایسا لگتا ہے کہ یہ اب بھی نیچے آ رہا ہے، لیکن ہم نے رہن کی شرح میں بھی کمی دیکھی ہے، تو کون جانتا ہے؟ کسے پتا؟ آپ کو پتہ چل گیا۔ یہ بالکل ایسا ہی ہے جیسے جیمز نے کہا۔ وہ سیٹل میں کام کر رہا ہے۔ اگر جیمز اسے سیٹل میں کام کر سکتے ہیں اور آپ آسٹن کو اچھی طرح جانتے ہیں، تو میں ابھی آپ کو بتاتا ہوں، سننے والے ہیں اور میں اسے تبصروں میں سننا پسند کروں گا۔ میں آپ لوگوں سے سننا چاہتا ہوں۔ ایسے سامعین ہیں جو آسٹن میں ایک ٹن پیسہ کما رہے ہیں۔ وہ صرف اتنا اچھی طرح جانتے ہیں کہ وہ اس کام کو کرنے کے قابل ہو۔

ہینری:
میں راضی ہوں. میرے خیال میں یہ آسٹن جیسی مارکیٹ کے ساتھ سرمایہ کاری کی ایک مختلف ذہنیت ہے کیونکہ آسٹن کے لیے جو کچھ اچھا ہو گا وہ حقیقی دولت جمع کرنے جیسا ہے۔ اگر آپ ابھی اندر آ سکتے ہیں اور واقعی ایک اچھی ڈیل پر بات چیت کر سکتے ہیں کیونکہ ریٹ زیادہ ہیں اور بہت زیادہ مقابلہ نہیں ہے تو جو لوگ اب بیچ رہے ہیں انہیں بیچنے کی ضرورت ہے ورنہ وہ ایسا کیوں کریں گے؟ اور اس لیے اگر آپ داخل ہو سکتے ہیں، تو ابھی اپنے آپ کو کچھ تلاش کریں اور ہو سکتا ہے کہ اگلے ایک سے تین سالوں میں اس سے آپ کو ایک ٹن پیسہ نہ ملے، ہو سکتا ہے کہ اس سے آپ کو کچھ زیادہ نہ ہو، لیکن اگر اس میں اضافہ ہوتا جا رہا ہے۔ اگلے پانچ سالوں میں اس کی قیمت 50, 70, ایک لاکھ ڈالر ہو جائے گی کیونکہ جیسے جیسے شرحیں کم ہوتی ہیں اور مانگ میں اضافہ ہوتا ہے، لوگ آسٹن میں رہنا چاہتے ہیں کیونکہ یہ ٹھنڈا ہے اور یہ تفریحی ہے اور یہاں بہت بڑی سہولیات ہیں اور ان تمام ٹھنڈی اور تفریح ​​کے لیے، آپ کو مل جاتا ہے۔ یہ ایک ساحلی شہر میں رہنے سے زیادہ سستی قیمت پر ہے۔
اور اس طرح کوئی بھی ایسی جگہ ہے جس کی ساکھ اس طرح کی ہے کہ لوگ وہاں جانا چاہتے ہیں اور وہ اپنے گھر بنانا چاہتے ہیں۔ اور اس طرح اگر آپ نے ان میں سے کچھ جائیدادیں خرید لی ہیں جب آپ اچھی قیمت پر حاصل کر سکتے ہیں اور اس تعریف کو حاصل کر سکتے ہیں، تو حقیقی دولت قدردانی اور قرض کی ادائیگی کے ذریعے بنتی ہے۔ تو یہ ایک طویل مدتی کھیل ہے۔ آپ کو اس مارکیٹ میں مہینہ بہ مہینہ غیر معمولی کیش فلو نہیں ملے گا جب تک کہ آپ مارکیٹ کے ماہر نہیں ہیں اور یہ جانتے ہیں کہ آپ یہ کام کس جیب میں کر سکتے ہیں۔ وہاں پیسہ کمانا۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. تو جیمز، کیا کیتھی نے آپ کو یقین دلایا ہے کہ آسٹن نیا سیئٹل ہے اور کیا آپ دکان لینے اور آسٹن میں گھر پلٹنا شروع کرنے جا رہے ہیں؟

جیمز:
ارے، میں آسٹن کو پسند کرتا ہوں اور اس کی ایک وجہ یہ ہے کہ مجھے آسٹن بھی پسند ہے۔ تو مجھے لگتا ہے کہ مارکیٹ میں ابھی بھی تھوڑا سا گھبراہٹ ہے۔ لہذا آپ کو کچھ اچھی خریداری مل سکتی ہے اور مارکیٹ خوفزدہ ہے۔ وہاں کچھ الوداع ہے۔ میں اس پر کیتھی سے اتفاق کرتا ہوں، لیکن یہی وجہ ہے کہ سیٹل اصل میں آسٹن سے بہتر ہے۔ یہ کم ببلی ہے، یہ کم ہے… میں سچ کہوں گا، یہ رہنے کے لیے کم ٹھنڈی جگہ ہے۔ اور اس طرح وبائی امراض کے دوران انہوں نے سیئٹل کے مقابلے میں آبادی میں بہت زیادہ اضافہ دیکھا کیونکہ یہ رہنے کے لئے ایک ٹھنڈی، دلکش جگہ تھی۔
اور میں سمجھ گیا، آسٹن واقعی ایک ٹھنڈا شہر ہے۔ مجھے وہاں جانا پسند ہے۔ میں وہاں سرمایہ کاری کروں گا لیکن سیئٹل بہت زیادہ مستحکم ہے۔ ہمیں اضافہ نہیں ہوا کیونکہ سیئٹل میں بارش تھوڑی ہے۔ اس میں وہی ٹھنڈک نہیں ہے، لیکن استحکام یہی وجہ ہے کہ مجھے سیٹل آسٹن سے بہت اچھا لگتا ہے۔ اور جس کے بارے میں بات کرتے ہوئے اگرچہ فٹ بال پر ، ٹیکساس 12 اور ایک کیسے ہوا اور وہ جیتنے کے حق میں ہیں؟ ہر کوئی ہمیشہ سیٹل کے خلاف ہیجنگ کرتا ہے۔ انہوں نے ہمیں 12 1/2% موقع دیا اور ٹیکساس میں 24% موقع ہے۔ ہم یہ دیکھنے جا رہے ہیں کہ یہ کیسے ہوتا ہے، لیکن میں آپ کو گارنٹی دیتا ہوں کہ ہسکی جیت جائے گی اور میں آپ کو گارنٹی بھی دیتا ہوں کہ سیٹل آپ کو زیادہ پیسہ کمائے گا۔

ڈیو:
آپ اپنے پیسے سے اس کی ضمانت دیں گے، جیمز؟ اگر کوئی پیسے کھو دیتا ہے، تو آپ ان کی واپسی کریں گے؟

جیمز:
دراصل، میں کبھی بھی واپسی کی ضمانت نہیں دینا چاہتا۔ تو آئیں ہمیں تلاش کریں اور ہم اس عمل میں آپ کی مدد کریں گے۔

ہینری:
SCC چیٹ میں داخل ہو گیا ہے۔

جیمز:
ہاں، یہ کوئی ضمانت نہیں ہے۔

ڈیو:
ہم شو کے اختتام پر ایک دستبرداری شامل کریں گے۔

جیمز:
استحکام کلیدی حیثیت رکھتا ہے اور سیئٹل نے پچھلے 18 مہینوں میں ثابت کیا ہے کہ یہ بہت زیادہ مستحکم مارکیٹ ہے۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. ٹھیک ہے، کیتھی، ہمارے لیے یہ معلومات لانے کے لیے آپ کا شکریہ۔ اب تک، جیمز نے سیئٹل اور اپنے آبائی شہر کے پسندیدہ اور اس کے الما میٹر، ہسکیز کی نمائندگی کی ہے۔ کیتھی نے یونیورسٹی آف ٹیکساس اور لانگ ہارنز کی نمائندگی کی۔ اب ہنری، ہم الاباما یونیورسٹی کے ساتھ آپ کے جنگل کی گردن میں جا رہے ہیں۔ ہمیں کرمسن ٹائیڈ اور ٹسکالوسا کے بارے میں بتائیں۔

جیمز:
الاباما۔ ہاں، یار، یہ میری بات ہے... میں بنیادی طور پر ایک ایسے بازار میں رہتا ہوں جو کہ الاباما کے فائیٹ وِل، آرکنساس کی طرح ہے۔ زیادہ تر ایک کالج ٹاؤن لیکن الاباما کے بارے میں اچھی بات یہ ہے کہ صرف کالج سے کہیں زیادہ مارکیٹ کی حرکیات موجود ہیں۔ جب آپ Tuscaloosa، Alabama میں معیشت پر نظر ڈالتے ہیں، تو نہ صرف آپ کے پاس الاباما یونیورسٹی ہے جو کہ بہت ساری نوکریاں فراہم کرتی ہے، بلکہ آپ کو الاباما میں صحت کی دیکھ بھال کا نظام بھی مل گیا ہے، اور مرسڈیز کا ایک مینوفیکچرنگ پلانٹ ہے جہاں وہ ایک مینوفیکچرنگ پلانٹ تیار کرتی ہے۔ الاباما میں مرسڈیز کی بہت سی ایس یو وی۔ تو ارد گرد جانے کے لئے بہت ساری ملازمتیں ہیں۔ آپ کے پاس کافی سستی میڈین گھر کی قیمت $200,000 سے زیادہ ہے، لیکن اچھی بات یہ ہے کہ آپ کو $1,600 کا اوسط کرایہ ملا ہے۔ لہذا یہ خریداری کا تناسب بہت اچھا ہے اور اس میں کچھ سب سے کم ہے… اس میں قومی اوسط سے کم خالی جگہ کی شرحیں ہیں۔
مجھے یقین ہے کہ اس کا بہت کچھ کالج یا طالب علم کی رہائش کے ساتھ ہے، لیکن جب آپ اوسط تنخواہ کو جوڑتے ہیں، ٹھیک ہے، اوسط تنخواہ صرف 55,000 سال سے کم ہوتی ہے۔ لہذا جب آپ اچھی ملازمتوں کے اوپر اوسط تنخواہ جوڑتے ہیں، آبادی میں اضافہ جو سال بہ سال بڑھتا جا رہا ہے ایک خوبصورت اوسط کرایہ کی قیمت اور ایک بہت ہی کم اوسط گھر کی قیمت کے ساتھ، یہ ایک بہترین جگہ ہے جہاں آپ واقعی ایسی جائیدادیں خرید سکتے ہیں جو نہ صرف جا رہی ہیں۔ کیش فلو کے لیے، لیکن وہ کم ویکنسی ریٹ کے ساتھ کرائے پر رہیں گے، یعنی… اور کم ویکینسی ریٹ کے ساتھ، اس کا مطلب ہے کہ کم مقابلہ ہے۔ اگر کوئی چیز مارکیٹ میں کرائے پر ہے، تو یہ عام طور پر کرائے پر لی جائے گی۔ اور اس طرح آپ یہ جان سکتے ہیں کہ میرے پاس مستقل طور پر ایسے کرایہ دار ہوں گے جو ایک اچھا کرایہ ادا کریں گے جس سے میرے رہن اور میرے اخراجات پورے ہوں گے۔ میرے پاس صرف ایک سے زیادہ صنعتوں میں عظیم ملازمتیں رکھنے والے عظیم لوگ ہوں گے۔
اور تو ہاں، یہ سیکسی جگہ نہیں ہے جیسے… معاف کیجئے گا، ہاں، یہ سیٹل یا آسٹن جیسی سیکسی جگہ نہیں ہے، لیکن ابھی بھی بہت ساری تفریحی چیزیں ہیں۔ یہ ایک کالج ٹاؤن ہے۔ مجھ پر بھروسہ کریں، میں الاباما فٹ بال گیم میں گیا ہوں۔ ان لوگوں کے پاس وہاں اچھا وقت گزارنے کی کمی نہیں ہے۔ Tuscaloosa، Alabama میں گزرنے کے لیے بہت سارے اچھے وقت ہیں۔ لہذا مجھے لگتا ہے کہ یہ آپ کے پیسے کی سرمایہ کاری کے لئے ایک بہترین جگہ ہے۔ اس میں زبردست بنیادی باتیں اور مارکیٹ کی حرکیات ہیں۔

کیتھی:
ہاں، یہ میری طرح کی مارکیٹ کی طرح لگتا ہے۔ اسے دیکھو، درمیانی گھر کی قیمت، 208,000، درمیانی کرایہ، 1,600۔ یہ نمبر کام کرتے ہیں، خاص طور پر اگر آپ کے پاس طالب علم کی رہائش ہے اور فی کمرہ کرایہ پر لے سکتے ہیں۔ میں نے ایسا نہیں کیا، لیکن لڑکے میں شرط لگاتا ہوں کہ یہ منافع بخش ہو سکتا ہے۔ تو میں انگوٹھا کرنے جا رہا ہوں۔

ڈیو:
مجھے یہ پسند ہے کیونکہ یہ دراصل ایک کالج ٹاؤن ہے۔ ظاہر ہے، واشنگٹن اور سیئٹل اور آسٹن میں دیو ہیکل یونیورسٹیاں ہیں، لیکن میں کبھی ٹسکالوسا نہیں گیا لیکن ہم نے ایک اور شو کیا جہاں ہم مارکیٹوں کی نمائندگی کر رہے تھے اور میں نے ٹسکالوسا میں کچھ تحقیق کی اور یہ واقعی اس کے انجن کی طرح محسوس ہوتا ہے۔ شہر ہنری نے ذکر کیا کہ کار مینوفیکچرنگ ہے، دوسری صنعتیں بھی ہیں، لیکن ایسا لگتا ہے کہ یہ واقعی شہر کے ارد گرد مرکوز ہے اور یونیورسٹی کے ارد گرد بہت زیادہ پرکشش مقامات ہیں۔ وہ وہاں فنون لطیفہ کی سہولیات بنا رہے ہیں۔ اور بہترین کالج ٹاؤن کیا ہے اس کے بارے میں بات کرنے والے شو کی روح کو دیکھتے ہوئے، مجھے ایسی جگہ کا خیال پسند ہے جو واقعی یونیورسٹی کے ذریعہ ہی ایندھن کی طرح ہے۔ ہنری، ہمیں گیم کے بارے میں تھوڑا سا مزید بتائیں۔ کتنا مزہ آیا؟

ہینری:
ٹھیک ہے، میرا مطلب ہے، یہ سب کا اچھا وقت تھا۔ ہم نے کھیل سے پہلے کچھ جشن منایا اور پھر ہم کھیل میں گئے اور مجھے نہیں معلوم کہ کیا آپ الاباما کو بطور فٹ بال ٹیم اور آرکنساس کے بارے میں ایک فٹ بال ٹیم کے طور پر جانتے ہیں، لیکن جب ہم انہیں کھیلتے ہیں تو ہم واقعی اچھا نہیں کرتے۔ لہذا ہم پورے وقت کھیل میں نہیں تھے کیونکہ ہم ان جگہوں پر زیادہ مزہ کر رہے تھے جہاں ہم کھیل سے پہلے تھے۔ تو ہم ادھر ادھر لٹک گئے، ہم نے خوشی کا اظہار کیا، کھیل آدھے وقت تک ختم ہو گیا اور ہم واپس چلے گئے اور اپنے غموں کو غرق کر دیا۔

ڈیو:
یہ ٹھیک لگ رہا ہے۔ ٹھیک ہے، مجھے خوشی ہے کہ آپ نے کم از کم خود سے لطف اٹھایا۔ بالکل ٹھیک. ٹھیک ہے، تو اب ہم سیئٹل، آسٹن اور ٹسکالوسا، الاباما سے گزر چکے ہیں۔ لہذا ہمارے پاس دو اور مہنگی مارکیٹیں ہیں لیکن زبردست مضبوط بنیادی باتیں، بہت زیادہ اقتصادی ترقی۔ پھر ہنری ہمارے لیے Tuscaloosa لے آیا، جو کہ ایک کالج ٹاؤن، ایک بڑا شہر ہے۔ اس میں تقریباً 278,000 لوگ ہیں، اس لیے ایک بڑا شہر لیکن بہت زیادہ سستی شہر ہے۔
اور آخری مارکیٹ جس کے بارے میں ہم آج بات کرنے جا رہے ہیں، میں آپ کو لے کر آؤں گا، جو کہ این آربر، مشی گن اور یونیورسٹی آف مشی گن ہے وولورینز کے ساتھ۔ اور مجھے آپ لوگوں کو بتانا پڑا، میں بہت پرجوش ہوں کہ ہمارے پروڈیوسر کیلن نے مجھے یونیورسٹی آف مشی گن تفویض کیا کیونکہ میں اپنی پوری زندگی میں ایک ہی کالج فٹ بال گیم میں گیا ہوں۔ اور جب میں اپنے کالج میں کچھ D-III گیمز میں گیا تھا، لیکن ایک DI کالج گیم اور یہ مشی گن یونیورسٹی میں تھا۔ میں کالج میں سوفومور تھا اور میں نے کچھ دوستوں کو دیکھنے کے لیے گاڑی چلائی اور ہنری کی تشخیصی تکنیک کا استعمال کرتے ہوئے کہ آپ نے پارٹی میں کتنا مزہ کیا، مجھے یقین ہے کہ این آربر پورے ملک میں واحد بہترین رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ہے کیونکہ ہمارے پاس اس کالج فٹ بال کھیل میں بہت اچھا وقت۔
لیکن واقعی این آربر دراصل ایک بہت ہی دلچسپ مارکیٹ ہے۔ Tuscaloosa کی طرح، یہ واقعی یونیورسٹی کے ارد گرد مرکوز ہے لیکن ایک بہت بڑی آبادی ہے. یہ 366,000 ہے اور یہ دراصل پورے ملک کی سب سے بڑی یونیورسٹیوں میں سے ایک ہے اور اس کے بنیادی اصول بہت اچھے ہیں۔ تو یہ ایک اعلی آمدنی والی جگہ ہے۔ اوسط آمدنی تقریباً 80,000 ہے، لیکن گھر کی اوسط قیمت صرف 381,000 ہے۔ لہٰذا اگر آپ اس کا موازنہ سیئٹل جیسی مطلق کوڑے کے بازاروں سے کریں جہاں ان کی اوسط آمدنی زیادہ ہے، تو یہ ہے، ہاں، 97,000 لیکن ان کے گھر کی اوسط قیمت 700,000 ہے۔ لہذا مشی گن میں کرایہ سے قیمت کا تناسب بہت بہتر ہے۔ یہ دراصل اس سال بڑھ رہا ہے۔ ہمارے پاس قیمت میں 3% اضافہ ہوا ہے، جو یقیناً آسٹن سے بہتر ہے، جو ابھی کریش ہو رہا ہے۔ اور ہمارے پاس کرایہ میں بھی ٹھوس اضافہ ہے۔ لہذا جہاں سے میں بیٹھا ہوں، نہ صرف یونیورسٹی آف مشی گن سرمایہ کاری کرنے والا بہترین شہر ہے، بلکہ یہ کالج فٹ بال پلے آف جیتنے کے 38.5% امکانات کے ساتھ پسندیدہ بھی ہے۔ تو میں ابھی این آربر کے بارے میں بہت اچھا محسوس کر رہا ہوں۔

جیمز:
مشی گن میری دوسری پسندیدہ کالج فٹ بال ٹیم ہے اور میں ان کی نمائندگی کروں گا۔ میرے گھر میں ان پسندیدہ چیزوں میں سے ایک چارلس ووڈسن کی دستخط شدہ قومی چیمپئن شپ ہیٹ ہے۔ اور اس لیے میں نیلے رنگ کی نمائندگی کرتا ہوں، لیکن جہاں تک سرمایہ کاری کی بات ہے، مجھے لگتا ہے کہ ہنری اور ڈیو اپنی سستی مارکیٹوں میں ایک بڑا نقطہ نظر نہیں آرہے ہیں، میں سمجھتا ہوں، وہ نقد بہاؤ کے لیے واقعی اچھے ہیں۔ کرایہ کے بہت اچھے میٹرکس ہیں۔ اگر یہ آپ کا منصوبہ اور مقصد ہے تو آپ نقد بہاؤ پر اچھی کارکردگی کا مظاہرہ کر سکتے ہیں۔
لیکن یہاں تک کہ اگر آپ کو اپنا کیش فلو مل رہا ہے اور آپ ایک ہی فیملی ہاؤس پر ایک یونٹ پر ماہانہ $500 کما رہے ہیں، تو یہ بہت اچھا کیش فلو ہے، جو کہ سال کے لیے چھ عظیم ہے، سیئٹل میں ایک ڈیل پر، میں سو بنا سکتا ہوں۔ ہزار ڈالر ایکویٹی پوزیشن. ایک بار جب میں اس کی تزئین و آرائش کر لیتا ہوں، تو آپ کی دونوں مارکیٹوں کو 18 ماہ کے بعد ایکویٹی پوزیشن حاصل کرنے میں 12 سال لگیں گے۔ اور اسی لیے مجھے سیٹل کو این آربر اور الاباما سے زیادہ پسند ہے۔ آپ اس عمارت میں صرف حکمت عملی کے ساتھ قیمت کا اضافہ کر کے نو مہینوں میں 20 سال کا کیش فلو حاصل کر سکتے ہیں۔

کیتھی:
ہاں، میں اس سے اتفاق کروں گا۔

جیمز:
جوس حاصل کریں۔

کیتھی:
وہ صرف دو مختلف دنیا ہیں، ٹھیک ہے؟ اگر آپ دولت بڑھانے کی کوشش کر رہے ہیں، تو آپ اسے ان بازاروں میں نہیں کرنے جا رہے ہیں جو ایکویٹی میں نہیں بڑھتے ہیں، لیکن آپ کو کیش فلو ملے گا۔ تو یہ صرف اس بات پر منحصر ہے کہ آپ کہاں ہیں۔ اگر آپ ابھی کیش فلو چاہتے ہیں اور کچھ لوگ کرتے ہیں، تو کچھ لوگ پہلے ہی اپنی ایکویٹی بنا چکے ہیں۔ وہ اس میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں اور صرف نقد بہاؤ سے دور رہنا چاہتے ہیں۔ اور اگر یہ آپ ہیں، تو یہ کام کر سکتا ہے یا اگر آپ کے پاس زیادہ پیسے نہیں ہیں۔ $200,000 کی جائیداد میں داخل ہونا زیادہ قیمت والی جائیداد سے تھوڑا آسان ہوگا۔ تو پھر، یہ صرف اس بات پر منحصر ہے کہ آپ زندگی میں کہاں ہیں، لیکن اگر آپ ایکویٹی بنانے کی کوشش کر رہے ہیں، تو ایکویٹی مارکیٹ میں رہیں، کیش فلو مارکیٹوں میں نہیں۔

ہینری:
ڈیو، میں یہاں مشی گن کے بارے میں آپ کے ساتھ زیادہ بحث نہیں کروں گا۔ میرے خیال میں مشی گن عام طور پر ایک ریاست کے طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ایک خوبصورت نیند ہے جس میں این آربر سے باہر بھی بہت بڑی بنیادی باتیں ہیں۔ یہ ایک ایسی جگہ ہے جہاں آپ واقعی، واقعی کچھ کیش فلو حاصل کر سکتے ہیں اور پھر این آربر جیسی مارکیٹوں اور مشی گن کے کچھ اور زیادہ مشہور علاقوں میں، آپ کو کیش فلو اور فرسودگی حاصل ہو سکتی ہے۔ اور بہت سارے لوگ مشی گن کے بارے میں سرمایہ کاری کے لیے ایک ریاست کے طور پر نہیں سوچتے کیونکہ ایسا لگتا ہے کہ یہ ان ریاستوں میں سے ایک ہے جسے لوگ بھول جاتے ہیں کہ یہ ایک ریاست ہے، لیکن یہ آپ کے پاس بھی ہے… یہ موسم ہے۔ میرے خیال میں لوگ اسے سرد موسم کی اس جگہ کے طور پر دیکھتے ہیں اور وہ وہاں رہنا نہیں چاہتے اور اس لیے وہ اس کے بارے میں سرمایہ کاری کے نقطہ نظر سے نہیں سوچتے۔ لیکن مشی گن عام طور پر، میرے خیال میں، بہت سو رہا ہے۔ زبردست مارکیٹ کے بنیادی اصول۔ اگر میرے پاس اتنی اچھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نہیں تھی، تو میں مشی گن اور اوہائیو جیسی مارکیٹوں کو دیکھوں گا، سرد موسم کی یہ ریاستیں جن میں زبردست حرکیات ہیں۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، شکریہ، ہنری، میری حمایت کرنے کے لیے۔ میں واقعی اس کی تعریف کرتا ہوں۔ اب جب کہ ہمارے پاس کالج کے چاروں بازاروں کی معلومات ہیں، میں چاہتا ہوں کہ ہم سب ووٹ دیں۔ میں جانتا ہوں کہ ہم اس شہر کی نمائندگی کر رہے ہیں جو ہمیں تفویض کیا گیا تھا، لیکن میں آپ کی ایماندارانہ رائے چاہتا ہوں۔ ہم سب جانتے ہیں کہ جیمز کیا کہنے جا رہا ہے۔ وہ سیٹل کہنے جا رہا ہے لیکن-

کیتھی:
یہ آسان ہے۔

ڈیو:
… آئیے اسے صرف واضح کہنے کا موقع دیں۔ جیمز، آگے بڑھو۔

جیمز:
گو ہسکیز، سیٹل۔ میں جانتا ہوں کہ میں کیا جانتا ہوں اور میں نے وہی زندگی گزاری ہے جو میں نے گزاری ہے اور میں آپ کو بتا سکتا ہوں، اس بڑے میٹرو سٹی میں ہونے کا بہت زیادہ اثر پڑتا ہے۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. تو ہمیں سیٹل کے لیے ایک ووٹ ملا ہے۔ کیتھی، کیا آپ آسٹن کے ساتھ چپکی ہوئی ہیں یا آپ کہاں ووٹ دیں گے؟

کیتھی:
میں واقعی ہوں۔ یہ ایک ایسی جگہ ہے جہاں میں منفی نقد بہاؤ کے ساتھ بھی ٹھیک ہو سکتا ہوں۔ واقعی نہیں لیکن آسٹن عروج پر ہے اور ریل اسٹیٹ کی قیمتیں ابھی نہیں ہیں، لیکن وہ وقت کے ساتھ ساتھ ہوں گی۔ لہذا اگر مجھے چاروں میں سے انتخاب کرنا پڑا تو یہ آسٹن ہوگا۔ اگر میں ایسا نہیں کرتا تو میں آسٹن اور شاید ٹیکساس کے دیگر شہروں میں سے بالکل باہر ہوتا۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. واہ، اب تک دو ہومر۔ ہنری، آپ کے پاس کیا ہے؟

ہینری:
میں دو جواب دینے جا رہا ہوں اور ان میں سے کوئی بھی وہ بازار نہیں ہے جس کی میں نے نمائندگی کی ہے۔ لہذا اگر میں اب اپنے موجودہ سرمایہ کاری کے سفر میں سوچ رہا ہوں جہاں میں نے پہلے ہی ایک پورٹ فولیو بنایا ہوا ہے، مجھے نہ صرف رئیل اسٹیٹ بلکہ کاروبار کے دیگر حصوں سے بھی آمدنی ہوتی ہے جو میری ملکیت ہے، یہ میرے لیے اب صرف کیش فلو کے بارے میں نہیں ہے۔ یہ حقیقی دولت کی تخلیق، ایکویٹی، تعریف، اور ٹیکس فوائد کے بارے میں زیادہ ہے۔ اور اس لیے میں آسٹن کو دیکھوں گا اور اندر جاؤں گا اور واقعی اچھے سودے خریدنا شروع کروں گا یہاں تک کہ اگر وہ میرے لیے منفی نقد واجب الادا ہوں۔ اگر مجھے ماہانہ سو ڈالر فیڈ کرنے ہوں لیکن اس معاہدے کی قیمت میں 20، 30، 40، 50,000،40 ڈالر سالانہ اضافہ ہو گا اور یہ معاہدہ میرے ٹیکس بل کو 50,000 سے XNUMX،XNUMX ڈالر سالانہ تک آف سیٹ کر دے گا، میرا مطلب ہے میں اپنی موجودہ مارکیٹ کے مقابلے میں وہاں بہتر تعریف حاصل کرنے جا رہا ہوں۔
اور اس لیے اگر مجھے ان چاروں میں سے کسی ایک کو بطور سرمایہ کار منتخب کرنا پڑے کہ میں اس وقت جس جگہ پر ہوں، میں آسٹن کو دیکھنے جا رہا ہوں۔ اگر میں ایک نیا سرمایہ کار تھا اور میں کھیل میں شامل ہو رہا تھا اور اپنے پاؤں گیلے کرنا چاہتا تھا، کچھ کیش فلو حاصل کرنا چاہتا تھا، چاہتا تھا کہ یہ زیادہ سستی ہو، کم خطرہ ہو، میں شاید مشی گن مارکیٹ کو دیکھنے جا رہا ہوں۔ میرے خیال میں آبادی، معیشت، اوسط کرایہ اور گھروں کے داخلے کی قیمت کے لحاظ سے بنیادی باتیں بہت اچھی ہیں۔ مجھے لگتا ہے کہ آپ کو تھوڑا سا مل جائے گا… آپ کو ہر چیز کا تھوڑا سا، تھوڑا سا کیش فلو، تھوڑی سی تعریف ملے گی۔ یہ ایک ٹن خطرہ نہیں ہے، زیادہ محفوظ کھیل ہے۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. ٹھیک ہے، میں اپنے لیے ووٹ دے رہا ہوں، جو مشی گن ہے، اور یہ اصل میں حقیقی بھی ہے کیونکہ ہنری نے ابھی کہا ہے۔ جس طرح سے میں اپنے سرمایہ کاری کے کیریئر میں ہوں، میں اب بھی تعریف حاصل کرنا چاہتا ہوں، لیکن میں کم از کم معمولی بریک ایون کیش فلو تلاش کر رہا ہوں تاکہ مجھے مثالی طور پر اس میں کوئی پیسہ نہ لگانا پڑے۔ اور اس طرح جب میں مشی گن کو دیکھ رہا ہوں تو مجھے واقعی یہ پسند ہے۔ مجھے الاباما بھی پسند ہے کیونکہ مجھے وہ شہر پسند ہیں جن کی کالج کے ماحول کی وجہ سے واقعی مستقل مانگ ہے۔ آپ کے پاس ہمیشہ پروفیسر ہوتے ہیں، آپ کے پاس ہمیشہ طلباء ہوتے ہیں۔ ہمیشہ تھوڑی سی سیاحت ہوتی رہتی ہے، لوگ اس قسم کی جگہوں پر آتے ہیں۔ تو مجھے واقعی یہ پسند ہے۔ لہذا میں واقعی میں نہیں جانتا کہ یہ ہمیں کہاں رکھتا ہے کیونکہ ہنری نے دو بار ووٹ دیا۔

کیتھی:
نہیں، ہنری نے پہلے آسٹن کو کہا۔ آسٹن جیت گیا۔

ڈیو:
تم مجھ سے زیادہ قائل ہو، کیتھی، اس لیے ہم آسٹن کو جیتنے دیں گے۔ مجھے لگتا ہے کہ یہ ایک اچھی مارکیٹ ہے۔

ہینری:
تم ایک ہوشیار آدمی ہو، ڈیو۔

جیمز:
آپ جانتے ہیں، آسٹن کے لیے کیا اچھا ہے۔

ڈیو:
اس میں بہترین کھانا بھی ہے اور مجھے آسٹن میں گھومنا پسند ہے، اس لیے میں آپ کو دینے کو تیار ہوں۔
امید ہے کہ اس معلومات سے آپ کو ان چار مخصوص مارکیٹوں کو سمجھنے میں مدد ملے گی، لیکن میرے خیال میں زیادہ اہم بات یہ ہے کہ ہم اس قسم کے شوز کرتے ہیں تاکہ آپ کو یہ سمجھنے میں مدد ملے کہ مختلف مارکیٹوں کے بارے میں کیسے سوچنا ہے۔ ریاستہائے متحدہ میں زیادہ تر مارکیٹیں سرمایہ کاروں کے لیے واقعی کسی بھی قسم کے حالات میں پیسہ کما سکتی ہیں۔ جیمز کو دیکھو، ٹھیک ہے؟ وہ ایک بہت مہنگی مارکیٹ میں سرمایہ کاری کر رہا ہے اور اسے بہت اچھی طرح سے کر رہا ہے۔ آپ دوسرے لوگوں کو دیکھتے ہیں جو کم مہنگی مارکیٹوں جیسے Tuscaloosa میں سرمایہ کاری کر رہے ہیں اور شاید اپنی ذاتی صورت حال کے پیش نظر واقعی اچھا کام کر رہے ہیں۔ اور اس لیے ہم امید کرتے ہیں کہ اس قسم کے شوز آپ کو یہ سمجھنے میں مدد کریں گے کہ آپ کہاں ہیں اور صحیح قسم کی مارکیٹوں کو ترتیب دینے کی کوشش کرتے ہیں، آپ اپنے سرمایہ کاری کے کیریئر میں کہاں ہیں اس کے لیے صحیح قسم کی حکمت عملی۔ اگر آپ کو یہ شو پسند ہے، تو براہ کرم اسے کسی دوست کے ساتھ شیئر کریں یا ہمیں Spotify یا Apple پر ایک اچھا جائزہ دیں۔ سننے کے لیے آپ سب کا بہت بہت شکریہ اور ہم آپ کو آن دی مارکیٹ کے اگلے ایپی سوڈ میں دیکھیں گے۔