بڑی خبر: کرایہ کی عدم برداشت خطرناک نئی دہلیز کو عبور کرتی ہے۔

ڈیوڈ:
یہ BiggerPockets Podcast شو 775 ہے۔

تھامس:
یہاں مسئلہ یہ ہے کہ کرائے کی سطح اتنی زیادہ نہیں ہے، یہ اس رفتار کا ہے جس میں انہوں نے اضافہ کیا ہے۔ اور یہ گھرانے، خاص طور پر کم آمدنی والے گھرانے، جب آپ اپارٹمنٹ کے لیز جیسی کسی چیز کا معاملہ کرتے ہیں، جو کہ صرف ایک سال کے ہوتے ہیں، تو انہیں کافی جھٹکا لگے گا، خاص طور پر اس لیے کہ ان کی آمدنی تقریباً ان اقسام کے مطابق نہیں رہے گی۔ اس سطح کی جس میں کرایہ بڑھایا جا سکتا ہے۔

ڈیوڈ:
سب کیا ہو رہا ہے؟ یہ ڈیوڈ گرین ہے، جو آج یہاں ہوائی میں BiggerPockets Real Estate Podcast کا آپ کا میزبان ہے، دوسرے ڈیو کے ساتھ ریکارڈنگ کر رہا ہے، سرمایہ داری میں میرا ساتھی، جرم میں شریک نہیں، مختلف PIC، ڈیو میئر۔ اور ہم یہاں آپ کے لیے وہ معلومات لا رہے ہیں جن کی آپ کو رئیل اسٹیٹ میں پیسہ کمانے اور مالی آزادی حاصل کرنے کی ضرورت ہے۔ آج ایک زبردست شو ہے جہاں ڈیو اور میں موڈیز اینالیٹکس سے لو چن اور ٹام لاسلویا کا انٹرویو لے رہے ہیں جو رہائش کے عدم استطاعت کے مسئلے کے بارے میں بات کر رہے ہیں؟ بحران؟ آپ اسے کیسے نشان زد کریں گے، ڈیو؟

ڈیو:
ہاں، مجھے لگتا ہے کہ ایک بھی۔ ہم سب جانتے ہیں کہ رہائش واقعی ناقابل برداشت ہو گئی ہے۔ اس سے پہلی بار گھر خریدنے والے دونوں متاثر ہو رہے ہیں، وہ لوگ جو صرف گھر خریدنے کی کوشش کر رہے ہیں۔ اور سرمایہ کاروں کے لیے بھی، اس وقت ملک میں زیادہ تر مارکیٹوں کو برداشت کرنا واقعی مشکل ہو گیا ہے۔ اور ٹام اور لو کچھ معلومات فراہم کرتے ہیں، نہ صرف رہائش کی عدم استطاعت کے بارے میں بلکہ کرایہ کی عدم استطاعت کے بارے میں اور یہ کہ یہ سب پر کیسے اثر انداز ہو رہا ہے، بشمول رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار۔ جن میں سے بہت سے لوگ جنہوں نے کرایوں میں اضافے سے فائدہ اٹھایا ہے لیکن وہ اس بارے میں کچھ واقعی دلچسپ نقطہ نظر بھی فراہم کرتے ہیں کہ ان ناقابل برداشت مسائل کو ٹھیک کرنا واقعی ہر کسی کے مفاد میں کیوں ہے۔

ڈیوڈ:
جی ہاں، یہ ہے. اور یہ اتنا اچھا نقطہ ہے۔ اور اگر آپ آج کے شو کو سنیں گے تو آپ کو زیادہ سمجھ آئے گی کہ ہمیں یہ مسئلہ کیوں ہے۔ اور اگر آپ اس کی وجہ سمجھتے ہیں، تو آپ کو وہ حرکتیں نظر آئیں گی جو آپ اصل میں آمدنی حاصل کرنے، منافع کمانے، اور اس مارکیٹ میں دولت بنانے کے لیے کر سکتے ہیں جب کہ کسی مسئلے کو حل کرنے کے لیے کچھ کرتے ہوئے اور امید ہے کہ ہر کسی کے لیے مکان کو زیادہ سستی بنایا جائے۔

ڈیو:
مجھے لگتا ہے کہ اس ایپی سوڈ کے بارے میں ایک چیز واقعی دلچسپ ہے، اور جیسا کہ آپ نے کہا، اس کی وجہ کو سمجھنا، بہت ساری داستان ہے جو میں سن رہا ہوں، آپ شاید یہ بھی سنیں، کیا لوگ اس طرح ہیں، "کرایہ گرنے والے ہیں۔" یا، "ہاؤسنگ مارکیٹ کریش ہونے والی ہے۔ جو اوپر جاتا ہے اسے نیچے آنا چاہیے۔ جو کہ معاشیات میں درست نہیں۔ لیکن مجھے لگتا ہے کہ وہ یہ بتانے میں واقعی ایک اچھا کام کرتے ہیں کہ وہ کیوں سوچتے ہیں کہ ناقابل برداشت ایک ایسا مسئلہ ہے جو مستقبل قریب کے لیے ہاؤسنگ مارکیٹ کو گھیرے ہوئے ہے جب تک کہ کچھ جان بوجھ کر اقدامات نہ کیے جائیں۔ اور میں سمجھتا ہوں کہ یہ دونوں صورتوں میں، ایک بار پھر، استطاعت کے مسئلے کو بہتر بنانے کے حوالے سے مددگار ہے، بلکہ یہ سمجھنے میں بھی کہ ہاؤسنگ مارکیٹ میں کیا ہو رہا ہے اور قیمتیں اس طرح کیوں ہیں۔ وہ واقعی ایک اچھا کام کرتے ہیں اور کچھ واقعی دلچسپ ڈیٹا فراہم کرتے ہیں جس سے آپ کو رہائش کے بارے میں اپنی سمجھ کو سیاق و سباق کے مطابق بنانے میں مدد ملے گی۔

ڈیوڈ:
یہ بالکل درست ہے۔ اور جتنا زیادہ آپ جانتے ہیں، اتنا ہی زیادہ آپ سمارٹ مالیاتی فیصلے کرنے کا فائدہ اٹھا سکتے ہیں، جس سے آپ کو ان تمام لوگوں پر فائدہ ملتا ہے جو اس پوڈ کاسٹ کو نہیں سن رہے ہیں۔ تو اپنی سیٹ بیلٹ باندھیں، خود کو باندھ لیں، ہمارے پاس آپ کے لیے ایک زبردست شو ہے۔ اس سے پہلے کہ ہم لو اور ٹام کو پیش کریں، آج کی فوری ٹپ یہ ہے کہ آپ اس حل کا حصہ کیسے بن سکتے ہیں اور موڈیز کی تجزیاتی رپورٹ کو دیکھیں جس کا ہم آج ہاؤسنگ کی عدم دستیابی پر حوالہ دیتے ہیں۔ لہذا انہوں نے ایک بہت ہی عمدہ چیز کو اکٹھا کیا جو بڑے میٹرو بازاروں کو ظاہر کرتا ہے اور جہاں کرایہ اجرت کے سلسلے میں ہیں۔ کرائے پر اپنی آمدنی کا 30% خرچ کرنا اب بہت سے امریکی میٹرو میں نیا معمول ہے اور کچھ اس سے بھی زیادہ ہیں۔ تو آگے بڑھیں اور ہمارے شو کی تفصیل دیکھیں اگر آپ اس رپورٹ کو ڈاؤن لوڈ کرنا چاہتے ہیں اور اسے چیک کریں۔ اپنے آپ کو مزید معلومات سے آراستہ کریں اور کل ڈیو میئر کی طرح آج کے مقابلے میں کچھ زیادہ بنیں۔ یہی میرا مشورہ ہے۔ ڈیو، ٹام اور لو کو لانے سے پہلے آپ کچھ کہنا چاہیں گے؟

ڈیو:
کوئی بالکل نہیں. مجھے لگتا ہے کہ آپ نے یہ سب احاطہ کیا ہے۔ تو آئیے ٹام اور لو کو لاتے ہیں۔

ڈیوڈ:
ٹھیک ہے، شو میں خوش آمدید تھامس اور لو۔ تھامس، اگر آپ برا نہ مانیں تو ہم آپ کے ساتھ شروع کرنے جا رہے ہیں۔ کیا آپ ہمیں اپنے بارے میں کچھ بتا سکتے ہیں؟

تھامس:
تھامس لاسلویا، اقتصادی تحقیق کے ڈائریکٹر، Moody's Analytics CRE۔ CRE کمرشل رئیل اسٹیٹ ہے۔ میں ایک دہائی سے زیادہ عرصے سے انڈسٹری میں ہوں، اکیڈمیا میں کچھ پس منظر تھا، کافی عرصے سے ایک انسٹرکٹر تھا، لیکن شو میں اپنے علم، مہارت کو لے کر بہت خوش ہوں۔ مجھے رکھنے کے لیے آپ کا شکریہ۔

ڈیوڈ:
میں آپ کو ایک ایسی بات بتاتا ہوں جو میں نے ہمیشہ سوچا کہ آپ نے نہیں پوچھا لیکن میں بہرحال شیئر کرنے جا رہا ہوں۔ میرے خیال میں یہ مزاحیہ ہے کہ موڈیز کا نام موڈیز ہے۔ کیونکہ جب آپ موڈیز کے بارے میں سوچتے ہیں تو آپ مقصدی، حقائق پر مبنی، قابل اعتماد، قابل اعتماد، بورنگ کے بارے میں سوچتے ہیں، پھر بھی میں اس پر قائم رہ سکتا ہوں، ٹھیک ہے؟ یہ کسی ایسے شخص کے برعکس ہے جو موڈی ہے، جس کی رائے ہر وقت بدلتی رہتی ہے۔ کیا کبھی کسی اور نے آپ کے نام اور آپ کی کمپنی میں مضحکہ خیز منافقت کا ذکر کیا ہے؟

تھامس:
ہم کبھی کبھار کچھ گفتگو کرتے ہیں جو نام کے حوالے سے ہنسی میں آجاتے ہیں، لیکن نہیں، یہ ہمارے بانی کے ساتھ ایک شاندار، طویل تاریخ ہے۔ تو یہ وہ جگہ ہے جہاں سے یہ نام آ رہا ہے۔

ڈیوڈ:
بلکل. ہاں۔ ٹھیک ہے. مجھے خوشی ہے کہ یہ صرف میں نہیں ہوں۔ اور پھر لو، شو میں خوش آمدید۔ یہاں ہونے کا شکریہ۔ کیا آپ ہمیں موڈیز میں اپنے اور اپنے کردار کے بارے میں کچھ بتا سکتے ہیں؟

لو:
بالکل۔ ڈیوڈ، ہمیں دوبارہ رکھنے کے لیے آپ کا شکریہ۔ میرا نام لو چن ہے، میں Moody's Analytics CRE سیل لیڈر شپ ٹیم کا ایک سینئر ماہر اقتصادیات ہوں۔ لہذا میرے پاس کیپٹل مارکیٹ میں کام کرنے کا ایک دہائی سے زیادہ کا تجربہ ہے۔ ٹیم پر کام کرتے ہوئے، میرا بنیادی فوکس اپارٹمنٹ مارکیٹ، ہجرت، سینئر ہاؤسنگ، رہائش کی قابلیت، سستی رہائش، آپ اس کا نام بتائیں، اس رہائشی دائرے میں موجود ہر چیز۔

ڈیوڈ:
ٹھیک ہے. اور سینئر ماہر اقتصادیات کی حیثیت سے، عام آدمی کی شرائط میں، میں ہمیشہ یہ پوچھنا چاہتا ہوں، کیا اس کا مطلب یہ ہے کہ آپ سب سے بوڑھے ہیں؟ کیا اس کا مطلب یہ ہے کہ آپ سب سے مضبوط ہیں؟ کیا اس کا مطلب یہ ہے کہ اگر بہت سارے لوگ… اگر آپ مر گئے تو کوئی اور آپ کی پوزیشن سنبھال لے؟ کیا اس کا مطلب ہے کہ آپ کچھ چیزوں پر کام کرتے ہیں؟ عملی لحاظ سے اس کا کیا مطلب ہے کہ آپ سینئر ماہر معاشیات بن جائیں گے؟

لو:
مجھے واقعی لگتا ہے کہ یہ عمر کی وجہ سے ہے اور کوئی شکایت نہیں ہے۔

ڈیوڈ:
ٹھیک ہے. ٹھیک ہے، تم نے مجھے اس سے بے وقوف بنایا ہو گا، لو، کیونکہ تم مجھ سے بہت چھوٹے نظر آتے ہو۔ اگر کوئی یوٹیوب پر دیکھ رہا ہے تو آپ آسانی سے بتا دیں گے۔ تو آپ کو دونوں جہانوں کا بہترین مل گیا، ٹھیک ہے؟ آپ کی شکلیں ہیں، جوان نظر آتے ہیں، اور آپ کی دانشمندی ایک سینئر ماہر معاشیات کے طور پر موجود ہے۔ لہذا ہم بہت خوش قسمت ہیں کہ آپ کو آج شو میں شامل کیا گیا ہے۔

لو:
آپ کا شکریہ، ڈیوڈ۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، ٹام اور لو، آپ کو دوبارہ دیکھ کر بہت اچھا لگا۔ خوش آمدید. میں اس ناقابل یقین ہاؤسنگ افورڈیبلٹی رپورٹ کے بارے میں تھوڑا سا سننا پسند کروں گا جسے آپ دونوں نے ایک ساتھ رکھا ہے۔ یہ واقعی متاثر کن ہے، ہر ایک کو اسے چیک کرنا چاہیے۔ کیا آپ ہمیں ایک اعلیٰ سطح پر تھوڑا سا بتا سکتے ہیں کہ آپ کے نتائج کیا تھے؟

لو:
تو واقعی یہ ہماری ٹیم کے لیے 2022 کے اوائل سے شروع ہونے والا ایک بہت ہی دلچسپ سفر ہے۔ لہٰذا اس وقت کے بارے میں سوچتے ہوئے، ریاست ہائے متحدہ امریکہ واقعی مہنگائی کے عروج پر تھا اور COVID کی وجہ سے لوگوں کی نقل مکانی کا انداز بدل گیا ہے۔ تو شروع میں، ہم نے لوگوں کو کچھ بڑے میٹرو سے نکلتے ہوئے، کچھ منزلوں، فلوریڈا، ٹیکساس میں جاتے دیکھا ہے۔ واقعی کہیں اور کام کرنے کی اس لچک سے لطف اندوز ہونے کے لیے، ضروری نہیں کہ وہ جہاں کام کرتے ہیں اس کے قریب ہو۔ اور اس سے یہ دلچسپ حرکیات پیدا ہوئیں، جسے ہم نے ماضی میں اکثر نہیں دیکھا۔ اس میں کرایہ کی قیمتیں بڑھ رہی تھیں، مکانات کی قیمتیں بڑھ رہی تھیں۔ کچھ گرم مقامات میں، یا ہم انہیں وبائی امراض کہتے ہیں، لیکن پھر لوگوں کو احساس ہوتا ہے کہ انہیں ابھی بھی کام پر واپس آنا ہے۔ یہاں تک کہ اگر اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ انہیں ہفتے میں پانچ دن دفتر واپس آنا پڑے گا، وہ خود کو تیار کر رہے ہیں، ہفتے میں کم از کم ایک یا دو دن دفتر واپس آنے کے لیے تیار ہو رہے ہیں۔ دوستوں کے ساتھ گھل مل جانا، شہر کی زندگی میں واپس آنا۔
لہذا ہم اس ہجرت کے پیٹرن کے کچھ معکوس یا نارملائزیشن دیکھ رہے ہیں۔ اور اس نے کرایہ کی سطح کو تیزی سے پُر کر دیا، کچھ روایتی طور پر کرائے کی قیمتیں بہت بوجھل، مہنگے میٹرو، بشمول نیویارک، بوسٹن اور دیگر کئی مقامات پر۔ ہم نے دیکھا کہ اپنے ڈیٹا سیٹ میں اور یہ خیال بلبلا کر سطح پر آگیا۔ یہ واقعی ایسی چیز ہے جس پر ہمیں کوشش کرنی چاہئے۔ ہمیں کرائے کی استطاعت کے انداز کو سمجھنا، تشخیص کرنا چاہیے۔ کیونکہ اگر آپ کرائے کی قیمت کو دیکھ رہے ہیں جو سال بہ سال دوہرا ہندسہ لے رہی ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ انفرادی گھرانوں پر کرایہ کے بوجھ میں تیزی سے اضافہ۔ 2022 کے موسم بہار کے شروع میں، ٹیم … یہ واقعی ٹیم کی کوشش ہے۔ اگرچہ میں جانتا ہوں کہ آپ اس رپورٹ میں نام ڈالنا چاہیں گے، یہ واقعی ایک ٹیم کی کوشش ہے۔ ہم نے آغاز کیا، ہم نے مشاہدہ کیا کہ 2022 کے آخر تک کرایہ کی اس قابلیت میں تیزی سے اضافہ ہوا۔
مجموعی طور پر امریکہ، ہم آخر کار دیکھ رہے ہیں کہ اوسط آمدنی والے گھرانے بازار میں اوسطاً کرایے کے یونٹ پر تقریباً 30% ادا کر رہے ہیں۔ اور وہ 30% ایک اہم نمبر ہے۔ اس کا عام طور پر مطلب یہ ہوتا ہے کہ، اوسطاً، ریاستہائے متحدہ میں اوسط آمدنی والے گھرانے کرایے کا بوجھ بن چکے ہیں۔ اور یہ ہمارے لیے ایک بہت ہی مشکل سفر ہے کہ ہم اس بات کا مشاہدہ کرتے رہیں کہ کرائے کی قیمت کی حرکیات، کرایہ کس طرح تبدیل ہوتا ہے، کچھ باریکیوں کو متاثر کرتے ہوئے، نئی شکل دے رہے ہیں۔ اور تازہ ترین رپورٹ جو ہم نے پچھلے مہینے کے آخر تک شائع کی ہے وہ واقعی اس نازک تصویر کی عکاسی کرتی ہے جسے ہم شروع میں کرائے میں کمی دیکھ رہے ہیں، 2023 کے موسم بہار میں، سرنگ کے آخر میں کچھ روشنی ڈالنا شروع ہوئی۔ لہذا ہم اس کرایہ کے بوجھ میں تقریباً 30 فیصد سے معمولی پسپائی دیکھ رہے ہیں، اب کہیں اس 29.6 فیصد کی حد میں ہے۔ یہ تھوڑی بہتری ہے لیکن ہم اب بھی غیر آرام دہ طور پر دیکھ رہے ہیں کہ کرایہ کے بوجھ کو 30% کرائے کے بوجھ کی حد کے قریب اتنا بلند کیا جا رہا ہے۔

ڈیو:
میں نے آپ سے پہلے یہ پوچھا ہے، صرف ایک ٹیزر کے طور پر، آپ دونوں آن دی مارکیٹ ایپیسوڈ 81 پر تھے، اگر آپ لوگ اس کے بارے میں سننا چاہتے ہیں۔ لیکن میرے نزدیک کرایہ کا بوجھ 30% ہونے کا یہ خیال کچھ اور تلاش کرنے کے قابل ہے۔ میں نے یہ نمبر کئی بار سنا ہے کہ کرایہ داروں کو رہائش پر خرچ کرنے والی آمدنی کا زیادہ سے زیادہ یا مثالی فیصد 30% ہے۔ 30% کیوں؟

تھامس:
علامتی؟ یہ 30٪ نہیں ہے۔ لہذا 30% کا مطلب یہ ہے کہ اگر آپ اس سے زیادہ خرچ کر رہے ہیں، تو آپ کو دیگر ضروریات کے لحاظ سے قربانیاں دینی پڑ سکتی ہیں۔ اس سے کم اور یہ آپ کے لیے ان ضروریات کے لیے آمدنی کو آزاد کر دیتا ہے۔ لیکن نہ صرف وہ ضروریات بلکہ زندگی کی دوسری خوبیاں۔ تو 30%، یہ HUD نمبر، ہاؤسنگ اربن ڈیولپمنٹ نمبر ہے۔ یہ کافی عرصے سے استعمال ہو رہا ہے۔ لیکن 30% تک پہنچنا، کسی بھی چیز سے زیادہ علامتی۔ ہمارے پاس رہائش کا بحران ہے، کرایہ بہت زیادہ ہے اور بالآخر یہ کسی بھی وقت جلد ختم ہونے والا نہیں ہے۔ لہٰذا لو کے پہلے بیان کو ختم کرنے کے لیے، ہم ایسا کیوں کر رہے ہیں، کیونکہ یہ کہانی طویل عرصے تک قائم رہے گی اور ہم اس حل کا حصہ بننا چاہتے ہیں۔

ڈیوڈ:
تھامس، یہ ایک بہت اچھا نقطہ ہے کہ ان میں سے بہت سے نمبر، جیسے آپ کی آمدنی کا 30٪ کرایہ پر جانا چاہیے۔ پرسنل فنانس اسپیس میں اسی طرح کے بہت سے دوسرے ڈیٹا پوائنٹس ہیں، جو کسی بھی چیز کی معروضی تشخیص پر مبنی نہیں ہیں۔ یہ صرف ایک عدد ہے جسے انسانی دماغ پسند کرتا ہے اور یہ ایک بنیادی سمجھ پیدا کرتا ہے تاکہ آپ کوئی پاگل پن نہ کریں جیسا کہ اپنی آمدنی کا 70% رہائش پر خرچ کریں۔ لیکن لوگ اسے سنتے ہیں اور وہ اسے صرف قیمت پر لیتے ہیں جیسے، ٹھیک ہے، ماہرین کہتے ہیں کہ ایسا نہ کریں۔ لہذا اگر کرایہ ان کی اجرت کا 30.5٪ ہو گا، تو وہ اس طرح ہیں، "اوہ، میں یہ نہیں کر سکتا۔ یہ بہت مہنگا ہے۔" اور بہت ساری چیزیں ہیں جو ہماری جگہ پر تیرتی ہیں جو اسی طرح کام کرتی ہیں اور مجھے یہ سن کر خوشی ہوئی کہ آپ نے اس کی نشاندہی کی۔ یہ صرف … کسی نے اسے اپنے بٹ سے باہر نکالا ہے۔

تھامس:
نیویارک شہر میں کسی سے بھی پوچھیں اور وہ آپ کو بتائیں گے کہ وہ 30% سے زیادہ خرچ کر رہے ہیں۔

ڈیو:
ہاں، میرا مطلب ہے، زیادہ آمدنی والے علاقوں میں یہ ایک طویل عرصے سے 30 فیصد سے زیادہ ہے، ٹھیک ہے؟

تھامس:
لو، آپ کے پاس وہ نمبر ہیں، ٹھیک ہے؟ نیو یارک سٹی کافی عرصے سے اس اوسط سطح پر کرائے کا بوجھ تھا۔

لو:
لہذا اگر ہم کرائے کے بوجھ کی تاریخ پر نظر ڈالیں، نیو یارک سٹی، جہاں تک ہم ریاستہائے متحدہ کے تمام بڑے میٹرو میں ٹائم سیریز کا سراغ لگانا شروع کرتے ہیں، نیویارک ہی واحد تھا جس نے 30 میں اس 1999% حد کی خلاف ورزی کی۔ لہذا یہ وہ ابتدائی ڈیٹا پوائنٹس ہیں جنہیں ہم ٹریک کرنے اور مارکیٹ پلیس کو فراہم کرنے کے قابل ہیں۔ اور تب سے، ہم کرایہ میں اضافہ دیکھنا شروع کر دیتے ہیں اور پکڑنے کے قابل نہیں ہوتے ہیں۔ آمدنی میں اضافے نے کرائے کے بوجھ کی اس فہرست میں شامل ہونے کے لیے امریکی نقشے کے ارد گرد جیبیں بنائی ہیں۔ لہذا ہمارے پاس میامی، بوسٹن، سان فرانسسکو، نئی صدی کے پہلے 10 سالوں میں ہیں، جو نیویارک کو کرائے کے بوجھ والی میٹرو کے طور پر شامل کر رہے ہیں۔ اور یہ تمام میٹرو مختلف وجوہات کی بنا پر کرائے کا بوجھ بن گئی ہیں، چاہے اس میں ٹیکنالوجی کو فروغ دیا گیا ہو، چاہے وہ سفر کی منزل کو فروغ دیا گیا ہو، بہتر موسم ہو، ہجرت کی منزل بین الاقوامی سطح پر ہو یا مقامی طور پر۔
چنانچہ وہ مختلف وجوہات کی بنا پر اس فہرست میں شامل ہو گئے ہیں۔ 2022 کے آخر تک، 2023 کے اوائل میں اتنی تیزی سے آگے۔ اس طرح سات میٹرو ہیں جنہوں نے 30٪ کرایہ کے بوجھ کی حد کو توڑ دیا ہے۔ اور پھر، یہ ایک علامتی نمبر ہے۔ لہذا اگر ہم فہرست کو دیکھیں تو نیویارک، میامی، لاس اینجلس، بوسٹن پچھلی دہائی کے دوران ہمیشہ ہی کرائے کا بوجھ بنتے رہے ہیں۔ ہمارے پاس فورٹ لاڈرڈیل، پام بیچ، شمالی نیو جرسی، ٹمپا، اورلینڈو، اور سان فرانسسکو بھی ہیں، جو یا تو پہلے ہی اس 30% کو عبور کر چکے ہیں یا اس 30% کی حد کے قریب ہیں۔ تو یہ تمام میٹرو، مختلف وجوہات کی بناء پر، اس میں شامل ہوئے ہیں اور یہ میٹرو کی سطح پر ہے۔
لیکن دوسری طرف، اگر آپ میٹرو کے اندر انفرادی محلوں کو دیکھیں، مخصوص محلے میں، نیویارک کی مثال پر واپس جا کر اوسط آمدنی والے خاندان کے لیے، مین ہٹن میں رہنے کے لیے اوسط کرایہ دار کے لیے۔ زیادہ تر امکان ہے کہ وہ نہ صرف کرائے کا بوجھ محسوس کریں گے بلکہ کرائے کا شدید بوجھ محسوس کریں گے، یعنی انہیں اپنی آمدنی کا 50 فیصد سے زیادہ کرایہ پر ادا کرنا ہوگا۔ لیکن اگر آپ انہیں بیرونی بورو میں منتقل کرتے ہیں، اگر انہوں نے برونکس میں رہنے کا فیصلہ کیا، تو صورتحال کافی حد تک بہتر ہو جائے گی۔ لہذا یہ دیکھنا بہت دلچسپ ہے کہ یہ بڑی میٹرو پچھلی دو دہائیوں میں کس طرح ترقی کر رہی ہے اور اس میں پرتعیش کلاس A اپارٹمنٹ کی عمارت کچھ محلوں کے گرد جمع ہے، جس نے اوپری اور نچلے درجے کی اپارٹمنٹ مارکیٹوں کے درمیان قدرتی تقسیم پیدا کی اور اوسط کو بڑھایا۔ میٹرو کی سطح پر کرایہ کی استطاعت میں اضافہ۔

ڈیو:
میں امید کر رہا ہوں کہ شاید ہم اسے صرف کرائے کے نہیں سمجھ کر سیاق و سباق میں ڈال سکتے ہیں … ظاہر ہے کہ اوسط آمدنی کے حصہ کے لحاظ سے کرایہ بہت اہم ہے، لیکن صرف مطلق تعداد بھی۔ وبائی امراض کے آغاز سے لے کر اب تک کرایہ کتنا بڑھ گیا ہے اور ہم اس وقت اوسط کرایہ کے لحاظ سے کہاں بیٹھے ہیں؟

لو:
لہذا نیویارک کے لیے، پری کووِڈ سے لے کر 2023 کی پہلی سہ ماہی تک، مجموعی طور پر، کرایہ میں 16.8 فیصد اضافہ ہوا ہے اور آپ کو اس تعداد کو نمک کے دانے کے ساتھ لینا ہوگا۔ کیونکہ اگر ہم نیو یارک سٹی کے لیے کرائے کی مطلق اوسط سطح کو دیکھیں، اور یہ غیر آرام دہ طور پر تقریباً $4,000 فی مہینہ بیٹھا ہے۔ لہذا پہلی سہ ماہی 2023 تک، نیو یارک سٹی کا اوسط کرایہ $4,270 ہے۔ اور قطار میں دوسرا، میامی، جس کا موجودہ کرایہ کی آمدنی کا تناسب 30% حد سے اوپر ہے، جو 42% پر بیٹھا ہے، اوسط کرایہ $2,149 ہے۔ اور یہ نمایاں اضافہ ہے، جو کہ وبائی امراض سے پہلے کے مقابلے میں تقریباً 30 فیصد اضافہ ہے۔ تیسرا، فورٹ لاڈرڈیل، فلوریڈا میں بھی، پچھلے تین سالوں میں مجموعی طور پر 30 فیصد سے زیادہ اضافہ ہوا۔ لہٰذا اگر آپ دیکھیں کہ کرایہ کی سطح وبائی مرض سے پہلے کہاں تھی بمقابلہ وہ کہاں ہیں، تو یہ فیصدی تعداد واقعی اس بات کی ایک مضبوط کہانی بیان کرتی ہے کہ HUD مارکیٹوں میں سے کچھ کے لیے کرائے کی مارکیٹ پر مثبت ہجرت کا پیٹرن کتنا اہم مہنگائی کا دباؤ پیدا کر رہا ہے۔ خاص طور پر فلوریڈا میں۔

تھامس:
یہاں مسئلہ، کرایہ کی سطح کا اتنا زیادہ نہیں، ظاہر ہے کہ وہ بعض میٹروپولیٹن علاقوں میں ناقابل یقین حد تک زیادہ ہیں، لیکن جیسا کہ لو نے اشارہ کیا، یہ وہ رفتار ہے جس میں ان میں اضافہ ہوا ہے۔ ٹھیک ہے؟ یہ بہت مماثل ہے جب ہم اس بارے میں بات کرتے ہیں کہ کس طرح تجارتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور سرمایہ کار فیڈرل ریزرو سے ناراض ہیں۔ ٹھیک ہے، ایسا نہیں ہے کہ شرح سود بڑھ رہی ہے۔ میرا مطلب ہے، ظاہر ہے کہ وہ چاہیں گے کہ قرض دینے میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے وہ کم ہوں اور پیسہ سستا ہو، لیکن اس رفتار سے۔ اور جب آپ کے پاس اس رفتار میں اضافہ ہوتا ہے، تو یہ مارکیٹ کے لیے ایک حقیقی جھٹکا ہے جس کے لیے لوگ واقعی تیاری نہیں کر سکتے۔ اور یہ گھرانے، خاص طور پر ان علاقوں میں کم آمدنی والے گھرانے، اس قسم کے صدمے کے لیے تیار نہیں ہیں۔ اور جب آپ اپارٹمنٹ لیز جیسی کسی چیز سے نمٹتے ہیں، جو کہ صرف ایک سال کے ہوتے ہیں، تو انہیں کافی جھٹکا لگے گا، خاص طور پر اس وجہ سے کہ ان کی آمدنی تقریباً اس قسم کی سطحوں کے مطابق نہیں رہے گی جہاں تک کرایہ ہو سکتا ہے۔ اضافہ ہوا

ڈیو:
یہاں بہت مددگار سیاق و سباق۔ میں صرف آپ دونوں سے سمجھنے کی کوشش کرنا چاہوں گا، لیکن ٹام، آئیے آپ سے شروع کرتے ہیں۔ حقیقت کیا ہے کہ کرایہ اتنا بڑھ گیا ہے اور اب زیادہ سے زیادہ مارکیٹوں میں بوجھ بنتا جا رہا ہے، ملک میں ہاؤسنگ مارکیٹ اور ہاؤسنگ اسٹاک کی نوعیت کے بارے میں بتائیں۔

تھامس:
جی ہاں، بہت اچھا سوال. اور آپ نے ہاؤسنگ اسٹاک کے الفاظ استعمال کیے اور میرے خیال میں یہ اہم چیز ہے۔ ڈھیر ساری تعدادیں ادھر ادھر پھینکی جارہی ہیں لیکن کہیں دو سے پچاس لاکھ گھروں کی کمی ہے جو ہمارے ملک میں ہے۔ ہم کافی سنگل فیملی یا ملٹی فیملی نہیں بنا رہے ہیں، حالانکہ ملٹی فیملی نے اٹھایا ہے۔ اکیلا خاندان تھوڑی دیر کے لیے اٹھا اور اب اسے تھوڑا پیچھے ہٹا دیا گیا ہے۔ اور اس نے یہ صورتحال پیدا کی ہے جہاں یہ بوجھ، یہ 30٪ تعداد … ایک بار پھر، یہ 30٪ تعداد نہیں ہے، بلکہ یہ تیزی سے اضافہ ہے اور یہ بہت سے گھرانوں پر دباؤ ڈال رہا ہے اور ان میں سے بہت سے کم آمدنی والے گھرانے ہیں یا وہ گھرانے ابھی شروع ہو رہے ہیں۔ . جب آپ سنگل فیملی کی بات کر رہے ہیں، میں جانتا ہوں کہ آج ہم ایک ٹن سنگل فیملی کی بات نہیں کر رہے ہیں، لیکن جب آپ یہ بات کر رہے ہیں، تو اس ہاؤسنگ سیڑھی پر چڑھنا مشکل ہے۔ جب آپ ملٹی فیملی سے بات کر رہے ہیں، اگر آپ ایک اچھے محلے میں ایک اچھے اپارٹمنٹ میں رہنا چاہتے ہیں، تو یہ آپ کے بجٹ کا ایک بڑا اور بڑا حصہ ہے اور اس کا مطلب ہے کہ آپ اس ہاؤسنگ سیڑھی پر جانے کے لیے نیچے کی ادائیگی کے لیے بچت نہیں کر سکتے۔

ڈیوڈ:
دلچسپ.

تھامس:
اور یہ بہت ساری دولت ہے جو پچھلی دو نسلوں کے لیے ختم ہو جائے گی جو کہ ان کے والدین ڈاون پیمنٹ میں مدد کے بغیر وہاں نہیں پہنچ سکتیں۔ اور یہی بہت کچھ ہو رہا ہے، جو ریاست ہائے متحدہ امریکہ کے اندر خاندانوں کے درمیان عدم مساوات کے مسئلے کو مزید بڑھا رہا ہے۔ اب یہ پوری دنیا میں ایک مسئلہ ہے لیکن یہ یقینی طور پر سوچنے کے قابل ہے جب ہم عام طور پر ہاؤسنگ، ہاؤسنگ سپلائی، ہاؤسنگ پالیسی کے بارے میں بات چیت کر رہے ہیں، یہ دور نہیں ہو رہا ہے۔

لو:
ہاؤسنگ اسٹاک پر بہت دلچسپ بحث کیونکہ آپ کے پاس مجموعی تعداد ہے، آپ کے پاس مجموعی طور پر ہاؤسنگ کی کمی ہے، لیکن اگر آپ پچھلی دہائی کے دوران دیکھیں کہ کس طرح کا اپارٹمنٹ بنایا گیا ہے اور مارکیٹ پلیس کو پیش کیا گیا ہے۔ آن لائن آنے والی اکثریت، ان میں سے زیادہ تر کلاس A کی پرتعیش عمارتیں ہیں اور وہ مزید مہنگی ہوتی جاتی ہیں اور کلاس A بمقابلہ B، C کلاس کے درمیان یہ بڑا تقسیم پیدا کرتی ہیں۔ اگر آپ کلاس B اور C یونٹوں کو دیکھیں تو عام طور پر خالی جگہیں دو سے تین فیصد پوائنٹ کے ارد گرد بیٹھتا ہے. یہ انتہائی تنگ بازار ہے جو اوسط آمدنی والے گھرانے، افرادی قوت کے گھرانے یا یہاں تک کہ آمدنی کے اسپیکٹرم پر کم آمدنی والے خاندانوں کی بھوک میں فٹ بیٹھتا ہے۔ اور اس نے یہ زبردست موقع بھی پیدا کیا جب لوگ 2021 کے اوائل میں واپس ہجرت کر رہے ہیں، ہم اوسط گھریلو تشکیل دیکھ رہے ہیں۔ اور اس لفظ کو استعمال کرنے کے لیے معذرت، یہ واقعی صرف یہ بتانا ہے کہ اس بازار میں کتنے نئے گھرانے بن رہے ہیں۔ تو کتنے لوگوں کو اپنے والدین کا صوفہ چھوڑنا پڑتا ہے، اپنے روم میٹ سے رشتہ توڑنا پڑتا ہے، اس مارکیٹ میں انفرادی یونٹ کرایہ پر لینا پڑتا ہے۔
یہ 2021 کے دوسرے نصف سے لے کر 2022 کی پہلی ششماہی تک تقریباً پورے ایک سال کے لیے اوسط سے اوپر رہا ہے۔ جو بازار میں مانگ کا یہ زبردست جھٹکا پیدا کرتا ہے۔ ہمارے پاس کافی یونٹ نہیں ہیں اور ہمارے پاس مانگ کی بڑھتی ہوئی مقدار ہے جو کرائے کے یونٹ میں رہنے کا مطالبہ کر رہی ہے۔ اور پھر آپ اس کے ساتھ جوڑیں جو ہم نے وبائی امراض کے آغاز میں دیکھا ہے ، بہت ساری مہنگی میٹرو میں یہ تمام لوگ میٹرو چھوڑ کر کہیں اور چلے گئے تھے۔ اس نے اصل میں یہ تخلیق کیا، ہم اسے وبائی امراض کہتے ہیں، بہت سے شہروں، سان فرانسسکو، نیویارک، بوسٹن میں۔ لہذا جب لوگ واپس آ رہے ہیں، وہ زندگی بھر میں ایک بار اس موقع کی تلاش میں ہیں وبائی جھٹکوں نے رعایت پیدا کی اور تیزی سے اس کرایے میں اضافہ کو بڑھایا، جو ہم نے 2021 کے نصف آخر میں دیکھا ہے۔ اور یہ اسی طرح جاری ہے جیسا کہ فیڈرل ریزرو شرح سود میں اضافہ کیا گیا ہے۔
اور سنگل فیملی ہاؤسنگ ان پہلے شعبوں میں سے ایک تھی جو اس صدمے کو جذب کر رہے ہیں۔ لہذا ہم نے سنگل فیملی ہاؤسنگ میں کمی کو دیکھنا اور ریکارڈ کرنا شروع کر دیا، ان مہنگے میٹرو میں قیمتوں میں کمی۔ نیویارک، سان فرانسسکو ان اولین میں سے تھے، جن میں ہم نے سنگل فیملی ہاؤسنگ کی قیمتوں میں کمی دیکھی کیونکہ مطالبہ فوری طور پر ٹھنڈا ہو گیا۔ اور ان صلاحیتوں کے بارے میں سوچنا ہو سکتا ہے کہ گھر کے مالکان کے پاس رینٹل یونٹوں میں طویل مدت تک رہنے کے سوا کوئی چارہ نہیں ہے۔ لہذا اس نے درحقیقت کثیر خاندانی بنیادوں کو برقرار رکھا، حالانکہ یہ وہ وقت تھا جب صارفین کے جذبات تاریخی پست پر تھے۔ ہم سنگل فیملی ہاؤسنگ سیکٹر میں یہ تمام کساد بازاری [اشراوی 00:23:50] دیکھ رہے ہیں۔ اس نے اصل میں کرائے کی منڈی کو مستحکم کرنے کا یہ موقع پیدا کیا۔ تو واقعی وہی ہے جو اس فروغ کو پیدا کیا گیا ہے اور پھر پورے ریاستہائے متحدہ میں ملٹی فیملی رینٹل کی ترقی کو برقرار رکھا ہے۔ اور آخر کار ہمیں اس 30% حد تک دھکیل دیں، جسے ہم نے 2022 کے آخر تک دیکھا ہے۔

تھامس:
یہ سوال پیدا کرتا ہے، ہم ہاؤسنگ سپلائی، ہاؤسنگ اسٹاک کے بارے میں بات کر رہے ہیں، کیوں نہیں، ٹھیک ہے؟ اور اب کیا ہو رہا ہے؟ میں اس سے کچھ باتیں کہنا چاہتا ہوں کیونکہ مجھے لگتا ہے کہ یہ گفتگو واقعی قیمتی ہے کیونکہ میں یہاں بیٹھ کر کرایہ بہت زیادہ ہونے کی شکایت نہیں کرنا چاہتا۔ میں اصل میں معاشیات کے بارے میں بات کرنا چاہتا ہوں اور کیا ہو رہا ہے اور کیسے ہو سکتا ہے کہ مارکیٹ، یا شاید مارکیٹ اس مسئلے کو کم کرنے میں مدد نہیں کر سکتی۔ ابھی ہم جو دیکھ رہے ہیں وہ کرایہ میں اضافے کے پیش نظر ملٹی فیملی کے اندر تعمیر کی آدھی معقول رقم ہے۔ لیکن ان میں سے بہت سے منصوبے شروع کیے گئے جب فنانسنگ کی شرحیں، تعمیراتی لاگت بہت کم تھی۔ وبائی مرض کے ذریعے، ہم سب سپلائی چین کے مسائل کو جانتے ہیں، تعمیراتی اخراجات بڑھ گئے۔
اور ظاہر ہے کہ ابھی ہم اعلی سود کی شرحوں، اعلی فنانسنگ سے نمٹ رہے ہیں۔ تو ہمارے پاس جو ہے وہ یہ ہے کہ اس سال آن لائن آنے والی نئی سپلائی میں ہمارے پاس تھوڑا سا ٹکرانا ہے۔ اس سے مدد ملے گی۔ اور درحقیقت، ہم اس سال کے اوسط کرایے میں اضافے کی توقع کر رہے ہیں۔ لیکن پھر ہم آگے بڑھتے ہیں، اور اب بھی زیادہ تعمیراتی لاگت، مزدوروں کی فراہمی کے مسائل، خاص طور پر تعمیراتی صنعت میں، بلند شرح سود کی وجہ سے جو جلد ہی ختم نہیں ہو رہی ہیں اور ہم نئی تعمیرات میں دوبارہ کمی دیکھنا شروع کر رہے ہیں۔ اور اگلے چند سالوں میں ملٹی فیملی میں ڈیلیوری۔ اور یہ اس مسئلے کو سر پر واپس لے جانے والا ہے۔ لہٰذا کمی کا یہ مسئلہ دور نہیں ہو رہا کیونکہ نمبروں نے کام کرنا چھوڑ دیا ہے۔

ڈیوڈ:
تو اکثر جب ہم ڈیٹا پوائنٹس کو دیکھتے ہیں، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ اوپر جا رہا ہے یا نیچے؟ مکان سستی ہے یا نہیں؟ ہم اس کی تشریح جذباتی عینک سے کرتے ہیں۔ میں ناراض ہوں کیونکہ مکان مہنگا ہے۔ کچھ کرنے کی ضرورت ہے۔ میں میز کو گولی مارتا ہوں۔ ایک دانشمندانہ طریقہ یہ ہے کہ سوال پوچھیں کہ کیوں۔ ٹھیک ہے، ہم اپنا بہت سا تعمیراتی سامان دوسرے ممالک سے درآمد کرتے ہیں، اور جیسے جیسے سپلائی چین میں خلل پڑتا ہے، وہ زیادہ مہنگے ہوتے جاتے ہیں، یہ کم کارآمد ہوتا جاتا ہے۔ میرے پاس اس کی حمایت کرنے کے لیے کوئی ڈیٹا نہیں ہے لیکن میں کافی پراعتماد محسوس کرتا ہوں کہ ہمارے پاس پہلے سے کم لوگ ہیں جو تجارت میں داخل ہونا چاہتے ہیں۔
چھوٹے بچے یہ کہتے ہوئے بڑے نہیں ہو رہے ہیں کہ "میں تیز دھوپ میں کام کرنا چاہتا ہوں اور لکڑی کے شہتیروں کو لے کر چیزوں پر کیل لگانا چاہتا ہوں۔" وہ سب وہاں سافٹ ویئر ڈویلپمنٹ میں کام کرتے ہوئے ایک اثر انگیز بننا چاہتے ہیں۔ وہ اپنے کاروبار کا ایک کاروباری بننا چاہتے ہیں۔ یہ اتنا مقبول نہیں ہے جتنا کہ پلمبروں اور ایسے لوگوں کو تلاش کرنا تھا جو ڈرائی وال کو لٹکانا چاہتے ہیں اور وہ کام کرنا چاہتے ہیں جو واقعی ملک کو چلاتے ہیں۔ تو یہ تعمیراتی عمل میں ناکامیوں کا باعث بنے گا۔ میں یہ بھی سوچتا ہوں کہ عام طور پر مجھے مقامی میونسپلٹیوں سے زیادہ ضابطے نظر آتے ہیں جب میں بچپن میں تھا۔ کیا یہ ایک اور چیز ہے جس پر آپ تبصرہ کرنا چاہتے ہیں؟

تھامس:
میں صرف یہ کہنے جا رہا تھا کہ بالکل ترقی کی راہ میں رکاوٹ ہے۔ اور ہاں، جب آپ بچپن میں تھے، بلکہ اس سے پہلے بھی … یا اتنا نہیں جتنا کہ آپ بچپن میں تھے، لیکن اس سے پہلے بھی۔ یہ ایک مسئلہ ہے جس کے بارے میں میرے خیال میں ایک طویل عرصے سے یہاں موجود ہے۔ اور ایک وجہ جس پر میں اس پر تبصرہ کرنا چاہتا تھا، اور میں بہت زیادہ کودنا نہیں چاہتا، لیکن میں ممکنہ طور پر اس موجودہ رہائش کے قابل استطاعت بحران، کرایہ اور آمدنی کے تناسب کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ، اور کچھ کے ساتھ ساتھ دیکھتا ہوں۔ وبائی امراض کے دوران حرکیات میں تبدیلی، یہ ہے کہ پالیسی سازوں نے ان غلطیوں کو دیکھنا شروع کر دیا ہے جو پچھلے 50 سے زیادہ سالوں میں کی گئی ہیں۔ چاہے وہ زوننگ کے ضوابط ہوں یا دیگر قسم کے ضابطے جنہوں نے اس مساوات کی سپلائی سائیڈ کو روکا ہے۔ اور اس طرح میں وہاں تھوڑی بہت مثبت حرکت دیکھتا ہوں۔ شاید ابھی تک کافی نہیں ہے لیکن شاید یہ ان سب کے ساتھ چاندی کا پرت ہے۔

ڈیوڈ:
یہ ایک بہت اچھا نقطہ ہے کیونکہ ہمیں ان تمام چیزوں سے سپلائی سائیڈ پر چوٹ پہنچ رہی ہے جن کا ہم نے ابھی ذکر کیا ہے اور ہم ڈیمانڈ سائیڈ پر دباؤ محسوس کر رہے ہیں کیونکہ ہم نے یہ ساری رقم بنائی ہے جسے کہیں جانا ہے اور رئیل اسٹیٹ کہاں ہے۔ اس میں سے زیادہ تر جا رہا ہے. اور اس لیے ہماری مانگ میں مسلسل اضافہ ہوتا جا رہا ہے۔ آپ کو دونوں سروں پر چوٹکی مل رہی ہے، جو ناقابل برداشت پیدا کرتی ہے۔ اور آپ نے پوڈ کاسٹ میں پہلے بھی کچھ ذکر کیا تھا جس پر میں تبصرہ کرنا چاہتا تھا۔ جب مکان ناقابل برداشت ہو جاتا ہے، تو یہ غیر متناسب طور پر کم آمدنی والے لوگوں کو زیادہ آمدنی والے لوگوں کے مقابلے میں نمایاں طور پر زیادہ نقصان پہنچاتا ہے۔ لہذا اگر آپ نیویارک میں رہ رہے ہیں، تو آپ ماہانہ $20,000 کما رہے ہیں اور آپ اس رقم کا 30% کرایہ پر خرچ کرنا چاہتے ہیں۔ یہ بالکل ٹھیک ہے، مجھے یقین ہے، کیا، $6,000؟ تو آپ کے پاس $6,000 ہے، اس کا مطلب ہے کہ آپ کے پاس رہنے کے لیے $14,000 ہیں، یہ فرض کرتے ہوئے کہ ہم یہاں ٹیکس کے بارے میں بات نہیں کر رہے ہیں۔ ٹھیک ہے، آپ جس کار کو چلانے جا رہے ہیں، جو کھانا آپ خریدنے جا رہے ہیں، جو فلم آپ دیکھنے جا رہے ہیں، وہ شاید نیویارک میں لوزیانا یا اوکلاہوما کی نسبت تھوڑی زیادہ مہنگی ہے، لیکن اتنی زیادہ نہیں۔ .
لہذا $14,000 باقی رہ جانے کے بعد، آپ کو ٹوٹ جانے کی فکر کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ آپ کافی مقدار میں کھانا خرید سکتے ہیں۔ آپ ٹھیک ہیں. لہذا اگر آپ کے رہائش کا خرچ 50% تھا اور آپ کو 10 گرانڈ خرچ کرنا پڑا، تو آپ کے پاس اتنا پیسہ ہے کہ آپ اسے پورا کر سکیں۔ اب آپ اسی شخص کو لیں جو لوزیانا میں ماہانہ $3,000 کما رہا ہے۔ ان کی آمدنی کے 30% پر، یہ تقریباً ایک ہزار ڈالر کے قریب ہے۔ انہیں مہینے میں دو گرانڈ سے بھی کم پر گزارہ کرنا پڑا۔ کھانے کی قیمت اتنی ہی ہے جیسی نیویارک میں ہوتی ہے۔ یہ بہت قریب ہے۔ آپ کے دیگر تمام اخراجات اسی طرح کے ہوں گے۔ ان کے پاس اتنا نہیں ہے کہ وہ اپنا گزارہ کر سکیں۔ اور اس طرح جب بھی ہم اس ناقابل برداشت چیز کو دیکھتے ہیں، یقیناً یہ امیروں کے لیے بیکار ہے، بالکل اسی طرح جیسے یہ سب کے لیے بیکار ہے، لیکن یہ اتنا برا نہیں ہے۔
اور یہی بات اس صورتحال کے بارے میں ہے کہ ہم غیر موثر سیاسی ڈھانچے کے ساتھ ہیں جو ضابطے کو مزید سخت بناتے ہیں، دوسرے ممالک سے ہر چیز درآمد کرنے پر ہمارے اصرار کے ساتھ۔ جو ہمیں ایک کمزور پوزیشن میں ڈال دیتا ہے جہاں وہ تعلقات میں فائدہ اٹھاتے ہیں اور ساتھ ہی ہمیں وہ پسند ہے جو ہم نے COVID کے دوران دیکھا جب سپلائی چین کے مسائل میں خلل پڑا تھا۔ مجھے لگتا ہے کہ ہم ابھی بھی کچھ مسائل کے ذریعے کام کرنے کی کوشش کر رہے ہیں جو اس سے آئے ہیں۔ اور پھر آپ اس بات میں جوڑے کہ ابھی ہائی اسکول میں 14 سال کے بچوں کی ایک بڑی تعداد یہ نہیں کہہ رہی ہے، "میں ڈرائی وال کو لٹکانے کے لیے بڑا ہونا چاہتا ہوں۔ میں گرمیوں کے وسط میں چھت بنانا چاہتا ہوں۔" وہ سب کچھ ایسا کرنا چاہتے ہیں جو تھوڑا آسان اور ٹھنڈا ہو۔ یہ ناقابل برداشت چیز ایسا نہیں لگتا کہ یہ دور ہو رہی ہے۔ کیا یہ وہی نقطہ نظر ہے جو آپ دونوں کا ہے، لو؟

لو:
بالکل۔ تو ڈیوڈ، مجھے آپ کا نقطہ نظر بہت پسند ہے۔ [ناقابل سماعت 00:30:32] کی چوٹی پر ہم بہت سارے حیرت انگیز میٹرو میں کرایہ کی استطاعت کے مسئلے میں تیزی سے اضافہ دیکھ رہے ہیں، مجھے کہنا ہے۔ فلوریڈا، لاس ویگاس میں بہت سے چھوٹے میٹروز۔ جب ہم یہ دیکھ رہے ہیں کہ دوہرے ہندسوں میں کتنی تیزی سے نمو ہوتی ہے، بہت سے معاملات میں 20، 30% کرایہ میں اضافہ ہوتا ہے، وبائی مرض سے لے کر 2022 کے اچھے حصے تک۔ ایک چھوٹی آبادی کو دیکھنا بہت دلچسپ ہے، جو ہجرت کے فائدے کے لیے شہر میں آئی، کرایہ کو اونچا دھکیل دیا۔ لیکن دوسری طرف، مقامی باشندے، جو فی گھنٹہ اجرت کما رہے ہیں، خاص طور پر ان میٹرو کے لیے۔
جس میں تفریح ​​اور مہمان نوازی، کچھ گھنٹہ کی اجرت، صنعتوں پر ایک بڑی آبادی ہے، انہوں نے واقعی کرائے میں اضافے کا وہ فائدہ نہیں اٹھایا۔ لہذا اس نے واقعی اس مسئلے کے اس سماجی پہلو کو پیدا کیا، جو واقعی ہمارے لئے اس بڑی پہیلی کو حل کرنے کے لئے عوامی اور نجی شراکت داری کا مطالبہ کر رہا ہے۔ اس لیے کچھ دلچسپ پیش رفت، کیونکہ میں ذاتی طور پر کیلیفورنیا میں واقع ہوں، اس لیے وبائی مرض سے بھی پہلے، ہم نے پالیسی سازی میں اس لوازماتی رہائشی یونٹ، ADU کو بنایا تھا۔ اور ہم اس پالیسی کے محاذ پر توسیع کر رہے ہیں۔ لہذا ہم ADU کے 500 سے زیادہ مربع فوٹیج کی اجازت دے رہے ہیں یا تو آپ کی واحد خاندانی رہائش گاہ سے منسلک یا علیحدہ۔

ڈیوڈ:
آپ اس قانون سازی کا حوالہ دے رہے ہیں جس نے شہروں کو ایسا ہونے سے روکنے سے روک دیا۔ وہ اندر آ کر نہیں کہہ سکتے "نہیں، اجازت نہیں، آپ کو ADU بنانے کی اجازت نہیں ہے۔" انہیں اس کی اجازت دینی ہوگی۔

لو:
انہیں اس کی اجازت دینی ہوگی۔ اور وہ درحقیقت بہت سی رکاوٹوں کو ختم کر رہے ہیں تاکہ اجازت دینے کا عمل انتہائی آسان ہو، اس کی منظوری حاصل کرنا آسان ہو، آپ کو صرف باورچی خانے کے لیے انفرادی یونٹس قائم کرنے ہوں گے۔ آپ کو دروازے الگ کرنے کی ضرورت ہے۔ لیکن اس خامی سے گزرنا کافی آسان ہے۔ اور صرف چند ماہ قبل، شہر، سان فرانسسکو سٹی نے بھی ایک پالیسی بنائی ہے جس سے کچھ فرسودہ دفتری جائیدادوں کو رہائشیوں میں تبدیل کرتے ہوئے، ری زوننگ کی اجازت دی جائے گی۔ لہذا وہ شہر کے پریمیم مقام پر واقع اونچے عروج پر ہوسکتے ہیں۔ [ناقابل سماعت 00:32:32] شہر کا مرکز لیکن دفتر کی خالی عمارت کو ملٹی فیملی میں تبدیل کرنا۔ لہٰذا یہ شہر کے ماحول کو زندہ کرنے کے کچھ تخلیقی طریقے ہیں، ڈاون ٹاؤن کو بچانا، بلکہ مکانات کی کمی کو دور کرنے کے لیے یہ اضافی یونٹ بھی بنانا۔

تھامس:
ایک علاج نہیں، لیکن مجموعی. یہ تمام ضابطے جو نرم ہیں یا ان میں سے کچھ پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپ مددگار ثابت ہوں گی۔ اچھے بحران کو ضائع نہ ہونے دیں۔ اور ایک بار پھر، یہ اس صورت حال پر میرا گلاس آدھا بھرا نظر ہے جیسا کہ یہ آتا ہے. صنعت کے کچھ کھلاڑیوں کے ساتھ بات کرتے ہوئے، ایسا لگتا ہے کہ اس کو مزید ترقی دینے میں تھوڑی سی حرکت نظر آتی ہے جسے وہ افرادی قوت کی قسم کی رہائش یا کم آمدنی والے مکانات کہتے ہیں، دونوں ہی معاشرے کے لیے ایک سماجی فائدے کے طور پر جس کا وہ حصہ بننا چاہتے ہیں۔ اور ان میں سے کچھ ٹیکس کے فوائد کو دیکھنا شروع کر رہے ہیں، کچھ اس سے منسلک دیگر فوائد، ادائیگی کرتے ہیں۔ تو یہ دور نہیں جا رہا ہے، ڈیوڈ۔ آپ نے یہ کہا، میں نے پہلے ہی ایک دو بار کہا۔ دور نہیں جا رہا ہے۔
جب اس کی بات آتی ہے تو کوئی علاج نہیں ہے۔ لیکن ہم سب کچھ شامل کر سکتے ہیں۔ وہ تمام چیزیں جن کا آپ نے سپلائی سائیڈ پر ذکر کیا، تمام چیزیں ریگولیٹری نقطہ نظر سے، اور پھر ڈیمانڈ سائیڈ پر بھی۔ میں اس گفتگو میں ایک اور چیز ڈالوں گا جس پر ہم نے ابھی تک توجہ نہیں دی ہے۔ ہم امریکی ہیں، ہمیں بڑے گھر پسند ہیں، اور جب آپ ایک بڑا گھر بناتے ہیں، تو وہ قدرتی وسائل اور محنت کے قلیل وسائل ہوتے ہیں جو اس ایک خاندان کے لیے ایک بڑے گھر کے لیے وقف کیے جاتے ہیں۔ جہاں ان وسائل کو، اگر تقسیم کیا جائے تو، یہاں ایک سوشلسٹ کی طرح لگ رہا ہے، لیکن اگر انہیں کسی طرح سے تقسیم کر دیا جائے تو، بہت زیادہ لوگوں کے لیے بہت زیادہ رہائش اور قیمتوں پر دباؤ کو کم کیا جائے۔

ڈیو:
ٹام اور لو، میرا ایک سوال ہے۔ میں ایک طرح سے یہاں شیطان کے وکیل کا کردار ادا کر رہا ہوں اور میں صرف اس کے بارے میں آپ کو سمجھنا چاہتا ہوں۔ لیکن زیادہ تر لوگ جو اس پوڈ کاسٹ کو سنتے ہیں وہ رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار ہیں جو رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری میں دلچسپی رکھتے ہیں اور ہم میں سے بہت سے لوگوں نے، طریقوں سے، بڑھتے ہوئے کرایوں سے فائدہ اٹھایا ہے، جیسا کہ یہ ختم ہو چکا ہے … پچھلے دو سالوں میں۔ تو میں متجسس ہوں، آپ اس میں رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کا کیا کردار دیکھتے ہیں؟ رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو اس مسئلے کے بارے میں کیوں فکر مند ہونا چاہئے؟ اور اگر ہم اس مسئلے کے بارے میں فکر مند ہیں تو، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار اسے بہتر بنانے کے لیے کیا کر سکتے ہیں؟

تھامس:
ایک طویل مدتی نقطہ نظر سے، میرے خیال میں ہم سب کو خیال رکھنے کی ضرورت ہے۔ میں آپ کو واقعی ایک حیرت انگیز مثال دوں گا کہ یہ کسی خاص شہر یا محلے کے لیے کیوں اہمیت رکھتا ہے۔ اگر آپ صرف کلاس A بنانے پر توجہ مرکوز کر رہے ہیں اور آپ کے کرایے بڑھ رہے ہیں اور آپ اس سے خوش ہیں تو یہ بہت اچھا ہے۔ آپ نے اچھی سرمایہ کاری کی ہے، یہ اچھا کر رہا ہے۔ کیا ہوتا ہے جب سروس ورکرز، نرسیں بھی، اس مخصوص جگہ کے قریب کہیں نہیں رہ سکتیں اور اب وہ بہت دور ہیں؟ یہ کیسے کام کرتا ہے؟ وہاں ایک خلا ہے۔ اور پھر آپ کی عمارت کے اندر جو لوگ وہاں رہ رہے تھے اور اچھا کام کر رہے تھے اور زیادہ کرایہ ادا کر رہے تھے وہ اچانک منتقل ہو سکتے ہیں کیونکہ ان کی خدمات اس علاقے سے ختم ہو چکی ہیں کیونکہ اب کوئی بھی اس علاقے کے لیے افرادی قوت کی رہائش نہیں بنا رہا تھا۔ لہٰذا یہ دلیل پیش کی جانی چاہیے کہ ہمیں معاشرتی نقطہ نظر سے اس میں توازن پیدا کرنے کی ضرورت ہے۔ لیکن طویل مدتی سرمایہ کاری کے نقطہ نظر سے، آپ ایسے علاقے میں رہنا چاہتے ہیں جہاں تمام آمدنی والے طبقوں کے لیے رہائش ہو کیونکہ بالآخر ہم ایک معاشرہ ہیں اور ہمیں اس کی ضرورت ہے۔

ڈیو:
یہ سمجھ میں آتا ہے. اور میں صرف شیطان کے وکیل کے نقطہ نظر سے پوچھ رہا ہوں۔ لیکن آپ دیکھتے ہیں کہ بہت ساری مارکیٹوں میں بہت کچھ ہے۔ میں کولوراڈو کے ایک چھوٹے سے پہاڑی قصبے میں ایک علاقے میں سرمایہ کاری کرتا ہوں اور آپ صرف … شہر کی معیشت کو سہارا دینے والے بہت سے لوگوں کے لیے وہاں رہنا تقریباً ناممکن ہے۔ اور اس کے وہاں کے پورے معاشرے پر واقعی منفی اثرات مرتب ہوتے ہیں۔ تو یہ یقینی طور پر کچھ ہے جو ہم نے پچھلے دو سالوں میں دیکھا ہے۔

ڈیوڈ:
قانون نافذ کرنے والے اداروں میں، میرے سابقہ ​​پیشے میں، یہ بے ایریا میں بہت زیادہ ہے۔ اجرت زیادہ ہے لیکن رہائش زیادہ ہے۔ اور اس لیے میں بے ایریا کے شہروں میں رہنے والے کسی پولیس اہلکار کو نہیں جانتا تھا، سان فرانسسکو کے PD لڑکوں میں سے کوئی بھی نہیں، Oakland PD لڑکوں میں سے کوئی بھی نہیں، وہ وہاں نہیں رہتے۔ وہ 45 منٹ سے ڈیڑھ گھنٹے کی دوری پر رہتے ہیں جہاں رہائش کسی حد تک سستی ہے، خاص طور پر جب وہ نئے ہوں۔ صنعت میں کام کرنے والی بہت ساری نرسوں کے لئے ایک ہی چیز۔ مجھے لگتا ہے کہ ڈاکٹر وہاں رہنے کے متحمل ہوسکتے ہیں لیکن وہ عام طور پر ان علاقوں کے درمیان میں خاندانوں کی پرورش نہیں کرنا چاہتے۔ تو آپ کے پاس وہ لوگ ہیں جو پہلے ہی 10 گھنٹے کی شفٹوں، آٹھ گھنٹے کی شفٹوں میں کام کر رہے ہیں، جو اب ایک گھنٹہ سے ڈیڑھ گھنٹے تک سفر کر رہے ہیں، کبھی کبھی دونوں طرح سے۔ پیداواری صلاحیت کھو گئی۔ جب وہ سفر کی ٹریفک میں بیٹھے ہوتے ہیں تو وہ معاشرے کے فائدے کے لیے کچھ نہیں کر رہے ہوتے۔ میرا مطلب ہے، مجھے لگتا ہے کہ وہ ہمارا پوڈ کاسٹ سن رہے ہیں۔ تو ہم اس سے تھوڑا فائدہ اٹھاتے ہیں۔
جو کہ پوڈ کاسٹوں کے بند ہونے کی ایک وجہ ہو سکتی ہے۔ وہاں ایک نقطہ ہو سکتا ہے، ہاؤسنگ unaffordability یو ٹیوب اور پوڈ کاسٹنگ کی جگہ میں ایک رن پیدا کیا ہے. لیکن اس پر بات نہیں ہوتی۔ اس لیے آپ کو اضافہ ہو سکتا ہے، تاہم، آپ کا کام کا دن 20% لمبا ہے کیونکہ آپ کو کام پر جانے کے لیے اب تک سفر کرنا پڑتا ہے۔ آپ کو اس وقت کے لیے معاوضہ نہیں دیا جا رہا ہے لیکن پھر بھی آپ کو کسی نہ کسی شکل میں کام کرنا ہو گا۔ اور مجھے لگتا ہے کہ یہ بہت مایوسی کی طرف جاتا ہے. یہ بے انصافی کے بہت سے احساسات کا باعث بن سکتا ہے۔ یہ واقعی ایک برا مسئلہ ہے۔ اور پھر، میں نہیں جانتا، ہم اس میں زیادہ نہیں پڑے ہیں، لیکن میں جانتا ہوں کہ آپ لوگوں نے یہ بھی محسوس کیا ہے کہ اجرت، اگرچہ وہ بڑھ سکتی ہیں، لیکن اس حد تک نہیں بڑھ رہی ہیں کہ خوراک، توانائی اور رہائش۔ اضافہ. اور اس طرح یہ تنخواہ میں کٹوتی کی طرح ختم ہوتا ہے جب آپ واقعی اس میں توازن رکھتے ہیں۔

لو:
بالکل سچ۔ میں جانتا ہوں کہ فیڈرل ریزرو اجرت میں اضافے کے اس سرپل کو دیکھنا پسند نہیں کرتا، جس نے اجرت کی سطح میں اضافے سے مہنگائی کے دباؤ کی یہ بڑھتی ہوئی مقدار پیدا کی۔ لیکن دوسری طرف، ٹھیک ہے، ہم ڈیٹا کو دیکھ رہے ہیں۔ تو ہم نے 2000 کے اوائل سے کیسے شروع کیا، اب 30% حد تک پہنچ گئے ہیں۔ واقعی یہ فرق ہے کہ آمدنی کتنی تیزی سے بڑھ رہی ہے بمقابلہ ہمارا کرایہ کتنی تیزی سے بڑھ رہا ہے۔ اور سرمایہ کاروں کے لیے، میں واقعی یہ کہنا چاہتا ہوں، اگر آپ دیکھیں کہ ماضی کے معاشی چکروں میں کیا ہوا ہے۔ لہٰذا سنگل فیملی ہاؤسنگ سیکٹر کو عام طور پر بہت زیادہ نقصان پہنچے گا اور عام طور پر یہ ہٹ بہت مضبوط ہوتی ہے۔
لیکن اگر آپ تاریخی چکروں کو اوپر اور نیچے دیکھیں تو ملٹی فیملی کافی اچھی طرح سے برقرار رہنے میں کامیاب رہی، حالانکہ میں یہ نہیں کہوں گا کہ یہ کاؤنٹر سائکلیکل ہے، یہ کاروباری سائیکل کی پیروی کرتا ہے۔ یہ عام طور پر ہر معاشی دور کے اختتام تک بہت اچھی طرح سے برقرار رہتا ہے۔ جب لوگ سنگل فیملی ہاؤسنگ مارکیٹ میں واپس جانے لگے تو اسے کچھ جھٹکا لگنا شروع ہوا۔ اور اس کے ساتھ بھی کرایہ میں کمی بہت معمولی تھی۔ لہذا یہ ایک اچھی اثاثہ کلاس ہے جس میں سرمایہ کاری کی جائے، اور خاص طور پر طویل عرصے تک ہولڈنگ کی جائے، جس نے اصل میں اس ہاؤسنگ اسٹاک کو محفوظ کیا، اس رینٹل یونٹ، رینٹل سوسائٹی کو بنایا، جو کرایہ دار گھرانے کو اپارٹمنٹس کرائے پر لینے کے فائدے سے لطف اندوز ہونے دیتا ہے۔

ڈیوڈ:
بالکل ٹھیک. تو لو، ان سرمایہ کاروں کے لیے جو رہائش کے قابل استطاعت کے اس مسئلے میں مدد کرنا چاہتے ہیں، آپ کو کیا مشورہ ہے؟

لو:
لہذا سرمایہ کاروں، ڈویلپرز، آرکیٹیکٹس، رئیل اسٹیٹ سوسائٹی اس مسئلے کو حل کرنے میں مدد کرنے کے بہت سے طریقے ہیں۔ یقیناً مزید مکانات کی تعمیر، دستیاب زمین پر دستہ، دستیاب زوننگ پالیسیاں۔ لیکن اس سے بھی اہم بات یہ ہے کہ میں ہمارے لیے، رئیل اسٹیٹ کے شرکاء کے لیے اس سستی رہائش کی جگہ میں قدم رکھنے کا ایک بہترین موقع دیکھ رہا ہوں۔ لہٰذا جو چیز مارکیٹ میں جدید ہے وہ ایک تصور ہے جسے انکلوژنری ہاؤسنگ کہتے ہیں۔ لہذا یہ واقعی ایک موقع ہے کہ ہم دونوں مارکیٹ ریٹ رینٹل یونٹ متعارف کروا سکتے تھے اور ایک ہی منزل پر، ایک ہی یونٹ میں، ایک ہی عمارت میں 10 سے 20 فیصد کے درمیان سستی یونٹس مختص کر سکتے تھے۔
اور اس سے سرمایہ کاروں کے لیے یہ پالیسی فائدہ پیدا ہوتا ہے کہ وہ ٹیکس میں کچھ چھوٹ، کچھ چھوٹ، اور کچھ کیپیٹل فنڈنگ ​​سے بھی لطف اندوز ہوں۔ ہم سب جانتے ہیں کہ ہم اس بازار میں ہیں جہاں دستیاب سرمایہ بہت کم ہے۔ اور خاص طور پر 2023 یا یہاں تک کہ 2024 کا ابتدائی حصہ، بہت، بہت تنگ ہوگا۔ لیکن سستی ہاؤسنگ فنڈنگ ​​وہ علاقہ ہے جسے ہم ہمیشہ ممکنہ مواقع تلاش کر سکتے ہیں۔ اور یہ کم آمدنی والے گھرانوں کے لیے معاشی اور سماجی طور پر فائدہ مند ہے کیونکہ ہمیں اس سستی ہاؤسنگ مارکیٹ کی اشد ضرورت ہے۔ اور خاص طور پر ہمیں بہت سی مہنگی مارکیٹوں کے لیے انتہائی طویل انتظار کی فہرست کا سامنا ہے۔ اگر آپ کیلیفورنیا کو اوپر اور نیچے دیکھیں، تو ہم کم آمدنی والے خاندانوں کو سستی ہاؤسنگ یونٹس حاصل کرنے کے لیے سالوں کے انتظار میں دیکھ رہے ہیں، لیکن یہ ایک بہترین مارکیٹ ہے جس پر ہم ممکنہ سرمایہ کاری کے لیے غور کر سکتے ہیں۔

ڈیو:
لو، یہ ایک سرمایہ کار کے لیے اصل میں کم آمدنی والے ہاؤسنگ میں سرمایہ کاری کرنا کیسا لگتا ہے؟ یہ کیسے کام کرتا ہے؟

لو:
لہذا عام طور پر، یہ کم آمدنی والے خاندانوں کے لیے یہ موقع پیدا کرتا ہے جو رقبے کی اوسط آمدنی کا 70% کماتے ہیں، ہم اسے AMI کہتے ہیں، ایسے یونٹ کے لیے درخواست دیں۔ اور جب وہ عمارت کے اجازت نامے کے لیے درخواست دیتے ہیں، تو وہ سستی رہائش کی تعمیر کے لیے خصوصی فنڈنگ ​​کے ساتھ درخواست دینے کے لیے متعدد مختلف سرٹیفکیٹس اور اجازت دینے کے مختلف عمل سے گزریں گے۔ اس کے ساتھ، اکثر پالیسی کی حد ہوتی ہے کہ کس قسم کے مکانات اور کہاں اس طرح کے سستی یونٹ بنائے جا سکتے ہیں۔ لہذا یہ ایک پوری صنعت ہے جس میں عام طور پر سرمایہ کاروں اور رہن کے قرض دینے والے اور بینکوں کے درمیان قریبی تعاون شامل ہوتا ہے۔ یہاں تک کہ وفاقی اور مقامی حکومتوں کی سطح کو بھی اس موقع کو پیدا کرنے میں شامل کیا جائے۔ یہ واقعی پبلک اور پرائیویٹ کا مشترکہ منصوبہ ہے۔

ڈیو:
اور میرا مطلب ہے، یہاں صرف خالص سرمایہ کار کے نقطہ نظر سے پوچھنا، یہاں مقصد یہ ہے کہ اسے بنایا جائے تاکہ ایک سرمایہ کار کے لیے سستی مکانات کی تعمیر یا سرمایہ کاری کے لیے منافع یا رسک اور ریٹرن پروفائل نجی میں تعمیر کرنے یا سرمایہ کاری کرنے کے مترادف ہو۔ ہاؤسنگ یا فری مارکیٹ ہاؤسنگ، جو بھی آپ اسے کہتے ہیں؟

لو:
میں ایسا نہیں کہوں گا۔ میں کہوں گا کہ رسک پروفائل کم ہونے والا ہے کیونکہ اکثر اوقات کم آمدنی والے خاندانوں کو سیکشن آٹھ اور دیگر ہاؤسنگ واؤچر کے ذریعے سبسڈی دی جاتی ہے۔ لہٰذا ہاؤسنگ یونٹس کو مارکیٹ میں مارکیٹ ریٹ سے قدرے کم درجہ دیا جائے گا، لیکن آپ کو مستقل آمدنی کا نقد بہاؤ مل رہا ہوگا کیونکہ کرایہ کی یہ تمام ادائیگیاں پبلک سیکٹر کی طرف سے بہت زیادہ سبسڈی دی جائیں گی۔

ڈیوڈ:
ٹھیک ہے، تھامس، ان تمام معلومات کے ساتھ، وہ بوجھ اور رکاوٹیں جو قابل استطاعت ہیں، ہاؤسنگ مارکیٹ میں اپنا راستہ بنانا ہے جیسا کہ ہم سب یہ دیکھنا چاہیں گے، آپ ایک صنعت کے طور پر رئیل اسٹیٹ کے بارے میں کتنا پراعتماد محسوس کرتے ہیں؟ کہ سرمایہ کاروں کے لیے اپنا سرمایہ لگانے کے لیے یہ ایک ٹھوس جگہ ہے؟

تھامس:
رئیل اسٹیٹ، خاص طور پر رہائشی ریل اسٹیٹ میں طویل مدتی ٹیل ونڈز ہیں۔ لہذا جب ہم مارکیٹ کے اندر موجود مسائل کے بارے میں بات کرتے ہیں، تو اس کا لازمی طور پر یہ مطلب نہیں ہے کہ مارکیٹ ڈگمگانے والی ہے۔ اگر کچھ بھی ہے تو ہم مزید سرمایہ کار چاہتے ہیں۔ اور یہاں تک کہ زیادہ سرمایہ کاروں کے ساتھ بھی، یہ وہ جگہ ہے جہاں میں احتیاط کرنا چاہتا ہوں، کیونکہ سرمایہ کار کہہ سکتے ہیں، "ٹھیک ہے، زیادہ سرمایہ کار، زیادہ ترقی، یہ صرف کرایوں کو کم کرنے والا ہے اور ہم ایک قابل استطاعت مسئلہ چاہتے ہیں۔" لیکن ڈیو، یہ وہی بات ہے جو آپ پہلے اس گفتگو میں کہہ رہے تھے جو ہم ملک بھر میں کمیونٹیز کے ذریعے اپارٹمنٹس اور رہائش کی ایک قسم کی اہمیت کے بارے میں کر رہے تھے۔ یہ سب پر سبقت لے جائے گا۔ تو پھر، اس بارے میں یہاں حلقوں میں بات کر رہے ہیں۔ ایک اثاثہ کلاس کے طور پر ملٹی فیملی، ناقابل یقین حد تک قیمتی۔ مجموعی طور پر، بہت مستحکم. ہم اگلے سال یا اس سے زیادہ کچھ خاص جائیدادوں کے لئے تھوڑا سا تناؤ دیکھنے جا رہے ہیں جن کو دوبارہ فنانس کرنا ہے۔
کیونکہ ہم دیکھ رہے ہیں کہ کرایہ کی سطح تھوڑا سا جمود ہے۔ ہم اعلی شرح سود دیکھ رہے ہیں۔ اور اگر آپ نے اس پراپرٹی کو چند سال پہلے بہت، بہت کم شرح سود پر فنانس کیا تھا، تو آپ قرض کی خدمت کی کوریج کے اس تناسب کے قریب پہنچ جائیں گے جسے بینک دیکھنا چاہتے ہیں اور قرض دہندگان 1.5 پلس کو واپس دیکھنا چاہتے ہیں۔ تو اس جملے میں جانے کے بغیر، لیکن آپ لوگ سرمایہ کار ہیں، آپ اس قسم کی چیزوں کے بارے میں جانتے ہیں، وہاں تھوڑی تشویش ہے۔ لیکن ایک بار پھر، اگر آپ ملٹی فیملی خرید رہے ہیں، عام طور پر رہائشی، اور اسے لمبے عرصے تک پکڑے ہوئے ہیں، اگر آپ خریدار ہیں اور بیچنے والے نہیں، تو آپ اب بہت اچھی حالت میں ہیں۔ آپ ملٹی فیملی میں طویل عرصے سے بہترین حالت میں ہیں۔ اور میں امید کرتا ہوں کہ ... لو نے ابھی کم آمدنی والے ہاؤسنگ ٹیکس کریڈٹس اور کچھ دیگر پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپس کے بارے میں جو ذکر کیا ہے، اس کے ساتھ کہ تعداد افرادی قوت اور سستی رہائش کے لیے بہتر کام کرنا شروع کر دے گی۔

ڈیو:
خوفناک. یہ آخر تک یہاں ایک زبردست سیگ ہے۔ آخری سوال میرے پاس آپ کے لیے ہے۔ کون سا وہ سب کچھ ہے جو آپ نے ریاستہائے متحدہ میں سستی رہائش کے بارے میں سیکھا ہے، اور اس حقیقت کو دیکھتے ہوئے کہ ہمارے یہاں کے زیادہ تر سامعین، رئیل اسٹیٹ کے پیشہ ور افراد، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار، کیا کوئی ایسی آخری چیزیں ہیں جو آپ کے خیال میں ہمیں جاننا چاہیے یا سوچنا چاہیے کہ ہم کیا … آپ کی تحقیق سے فائدہ اٹھا سکتا ہے، اس سے پہلے کہ ہم یہاں سے نکل جائیں؟

لو:
بالکل۔ اس لیے مجھے لگتا ہے کہ صرف ہم ہی نہیں، اکیڈمیا میں نہیں، صنعت میں، بلکہ پالیسی سازی کی سطح پر بھی، ہر کوئی کرایہ کے قابل استطاعت مسئلے پر بہت زیادہ توجہ دے رہا ہے۔ لہذا ہم نے دیکھا ہے کہ وفاقی سطح سے لے کر ریاستی سطح تک، میونسپل سطح تک، اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے مختلف کارروائیاں ہوتی ہیں۔ اور وہ سمجھتے ہیں کہ پالیسی رکاوٹ ایک چیز ہے لیکن اس کے ساتھ ساتھ پبلک سیکٹر کے لیے دارالحکومت کی طرف، زوننگ کی طرف، پالیسی سازی دونوں پر مل کر کام کرنے کا زبردست موقع ہے۔ اس معاشی چکر کے ہر ایک حصے میں انہیں قریب سے کام کرنا ہوگا۔ کیونکہ ہم پرائیویٹ پارٹ کا احساس کرتے ہیں، پرائیویٹ ہستی، اکثر اس چیز کو نہیں ہلا سکتی جو وہاں پہلے سے موجود تھی۔
لیکن جب ہمیں مارکیٹ کی تنگی کا احساس ہوا، جب ہمیں سستی کے دباؤ کا احساس ہوا، جب پبلک سیکٹر نے قدم بڑھانا شروع کیا، اگر آپ پورے امریکہ کو اوپر نیچے دیکھیں تو کتنی ریاستیں اور میونسپلیاں حقیقت میں قانون سازی کرتی ہیں؟ سستی رہائش، چاہے وہ زوننگ ہو، چاہے ٹیکس ہو، اس سستی رہائش کے ارد گرد ہر ایک جزو، رہائش کی استطاعت، ہم دونوں کے درمیان اس مضبوط رشتے کو بنانے، پرورش اور تقویت دینے کی صحیح سمت میں آگے بڑھ رہے ہیں۔ پالیسی ساز اور نجی سرمایہ کار، آرکیٹیکٹس، ڈویلپرز، پورے حلقے کو اس مقصد کے قریب کام کرنا ہے۔ یہ اقتصادی ہے لیکن یہ پالیسی پر مبنی بھی ہے۔ کیونکہ یہ نہ صرف معاشی مظاہر بن گیا ہے بلکہ ہر ایک کرایہ دار گھرانے کی فلاح و بہبود کے لیے ایک بہت اہم سماجی پہلو بھی بن گیا ہے۔

ڈیوڈ:
میں نے سوچا کہ آپ جس کے بارے میں بات کر رہے ہیں اس کے مواقع کے زون بالکل ٹھیک شادی ہیں۔ یہ خیال تھا کہ ہمیں سرمایہ کاروں کی ضرورت ہے، ہمیں ایک مسئلہ ہے، ہمیں حکومت سے تعاون کی ضرورت ہے۔ ہمیں ایک دوسرے کے خلاف کھڑا کرنے کے بجائے، ہم نے تعاون کیا اور بہت سے ایسے شعبوں کو جن کے لیے بنیادی ڈھانچے اور احیاء کی ضرورت تھی، ان سب کا فائدہ ایسے لوگوں سے ہوا جو یہ سمجھنے میں اچھے تھے کہ علاقوں کو کیسے ترقی دی جائے۔ وہ اعلیٰ ترین اور بہترین استعمال جیسے تصورات کو سمجھتے تھے۔ ہم نے لوگوں کے لیے بہت سے شعبوں کو بہتر کیا۔ ہم نے بہت ساری مارکیٹوں کو مستحکم کیا۔ اب آپ کے پاس ایسی ملازمتیں ہیں جو ان علاقوں میں منتقل ہونے میں آرام دہ محسوس کرتی ہیں کیونکہ وہاں افرادی قوت کے لیے زندگی کی ایک مستحکم صورتحال ہے۔ اور ہم نے DMV کے حکومتی حل کے بغیر ایک مسئلہ حل کیا، جو ہمیشہ ایسا ہوتا ہے جب وہ قدم رکھتے ہیں اور وہ خود اسے کرنے کی کوشش کرتے ہیں۔ تو مجھے وہ بات پسند ہے جو آپ وہاں ان دو لوگوں کی شادی کے بارے میں کہہ رہے ہیں جو مسئلہ کو حل کرنے کے لئے مل کر کام کر رہے ہیں۔ مجھے امید ہے کہ ہم مستقبل میں اس میں سے مزید دیکھیں گے۔

تھامس:
اگر آپ مجھ سے سننا چاہتے ہیں، تو میں اسے یہاں واقعی آسان اور مختصر بنانے جا رہا ہوں، اور یہ کثیر خاندانی اور واقعی CRE سرمایہ کاری میں عمومی طور پر بہت وسیع ہے۔ مجھے پسند ہے کہ مخلوط استعمال والے محلوں کے ساتھ کیا ہو رہا ہے، چاہے وہ ماسٹر پلانڈ ہوں یا وہ موجودہ علاقوں میں ہوں۔ یہ آپ لوگوں کے لیے بالکل غیر معمولی پوڈ کاسٹ ہو سکتا ہے، لیکن اس لحاظ سے واقعی کچھ بہت ہی شاندار ہو رہا ہے کہ کس طرح، ہم ان زوننگ قوانین میں سے کچھ کو توڑ رہے ہیں اور ہم واقعی ایک مخلوط استعمال کے علاقے کی قدر کو بڑھا رہے ہیں۔ . اور مجھے لگتا ہے کہ آگے بڑھنے والوں میں بہت زیادہ صلاحیت موجود ہے۔

ڈیو:
خوفناک. ٹھیک ہے، یہاں آنے کے لئے آپ دونوں کا بہت بہت شکریہ۔ ہم واقعی اس کی تعریف کرتے ہیں۔ لوگ آپ کی حیرت انگیز رپورٹ حاصل کرنا چاہتے ہیں۔ وہ ایسا کہاں کریں؟

تھامس:
آہ، cre.moodysanalytics.cominsights پر جائیں اور آپ اس رپورٹ سمیت ہماری تمام حالیہ تحقیق دیکھ سکتے ہیں۔

لو:
معذرت، ڈیو، مجھے واقعی اس پر ٹام کو درست کرنا ہے۔ یہ ایک فارورڈ سلیش ہے۔

تھامس:
نہیں ایسا نہیں. کیا یہ ہے؟

ڈیو:
وہ ہمیشہ فارورڈ سلیش ہوتے ہیں۔

تھامس:
اوہ ہاں، بالکل۔ وہ ہمیشہ فارورڈ سلیش ہوتے ہیں۔ آہ [ناقابل سماعت 00:51:10]۔

لو:
دوبارہ کریں. اسے دوبارہ کرو، ٹام.

تھامس:
نہیں، لو، تمہیں اب یہ کرنا پڑے گا.

ڈیو:
نہیں، یہ بہتر ہے۔

ڈیوڈ:
نہیں، ہم اسے یہیں چھوڑ رہے ہیں۔

ڈیو:
ہمیں گڑبڑ پسند ہے۔ یہ بہترین حصہ ہے۔

ڈیوڈ:
شو کی فوری ٹپ، یہ ہمیشہ فارورڈ سلیش ہوتا ہے۔ خوش آمدید.

تھامس:
آہ، یہ بہترین ٹپ ہے جس کے ساتھ ہمیں چھوڑنا ہے۔ لعنت ہو. بالکل ٹھیک.

ڈیوڈ:
تھامس، لو، آپ کے ساتھ رہنا بہت اچھا رہا۔ رئیل اسٹیٹ میں کیا ہو رہا ہے اس کی تعداد کے بارے میں ہم سے بات کرنے کے لیے اپنے دن میں سے کچھ وقت نکالنے کے لیے آپ کا بہت بہت شکریہ۔ اور اس سے بھی اہم بات یہ ہے کہ ہم بطور سرمایہ کار ان کو بہتر مالی فیصلے کرنے کے لیے کیسے استعمال کر سکتے ہیں اور ہم اس میں شامل ہر فرد کے لیے صورتحال کو بہتر بنانے اور سرمایہ کاروں کو رئیل اسٹیٹ کی دنیا میں ایک بہتر نام دینے کے لیے کیا کر سکتے ہیں۔ واقعی آپ لوگوں نے اپنے علم کا اشتراک کرنے کی تعریف کی۔ اور ڈیو میئر، آپ کو لگتا ہے کہ میں اس کا ذکر نہیں کرنے جا رہا تھا۔ یہ آج آپ کی پانچویں ریکارڈنگ ہے۔ ڈیو سارا دن پینٹ میں سخت محنت کر رہا ہے۔ وہ دراصل-

ڈیو:
بس کام کرنا۔

ڈیوڈ:
- اپنے کیمرے کو ختم کر دیا۔

ڈیو:
میرا کیمرہ ٹوٹ گیا۔

ڈیوڈ:
ڈیو نے اپنے کیمرے سے زیادہ کام کیا۔ یہ شو کے وسط میں پگھل گیا۔ ہمیں اسے دوبارہ شروع کرنا پڑا۔ لہذا اگر آپ اسے یوٹیوب پر دیکھ رہے ہیں، تو اس لیے وہ تھوڑا مختلف نظر آتا ہے۔ یہی ہے کہ ہم BiggerPockets میں آپ کو وہ معلومات لانے کا کتنا خیال رکھتے ہیں جس کی آپ کو ضرورت ہے۔ تو ہمارے ساتھ شامل ہونے کے لیے آپ کا شکریہ، اور اگر آپ ڈیو کی تعریف کر سکتے ہیں، تو براہ کرم جہاں بھی آپ پوڈ کاسٹ سنتے ہیں ہمیں ایک فائیو اسٹار جائزہ چھوڑیں۔ ان کا مطلب بھی بہت ہے۔ تھامس، لو، بہت شکریہ۔ لوگ آپ میں سے ہر ایک کے بارے میں مزید کہاں سے جان سکتے ہیں؟

تھامس:
پر مجھ تک پہنچنے میں خوش آمدید سوالوں کے جواب دینے میں خوشی ہے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں مزید بات کریں یا یقینی طور پر ہماری موڈیز ویب سائٹ پر جائیں۔

لو:
بالکل آسان.

ڈیوڈ:
مجھے لگتا ہے کہ آپ آسان ہیں اس پورے ایپی سوڈ کا میرا پسندیدہ حصہ ہوسکتا ہے۔ یہ پیارا تھا۔ آپ کا شکریہ، لو.

لو:
ہمارے پاس ہونے کے لیے آپ کا شکریہ۔

تھامس:
آپ لوگ غیر معمولی ہیں۔ یہ ہماری خوشی تھی۔

ڈیوڈ:
ڈیو "دی ٹرمینیٹر" میئر کے دستخط کرنے کے لیے یہ ڈیوڈ گرین ہے۔ کوئی اس آدمی کو سینڈوچ لے آئے۔