رائے: کیلیفورنیا سے سپریم کورٹ کا یہ مقدمہ ہر جگہ رہائش کی کمی کو کم کر سکتا ہے۔

9 جنوری کو امریکی سپریم کورٹ اس معاملے کی سماعت کرے گی۔ کیس کیلیفورنیا کے جارج شیٹز کا، جس نے ایل ڈوراڈو کاؤنٹی میں اپنی زمین پر تیار شدہ گھر لگانے کے لیے پرمٹ کے لیے درخواست دی اور اسے $23,420 ٹریفک کی تخفیف فیس کا سامنا کرنا پڑا۔ ڈالر کی رقم اور علاقے میں ٹریفک پر اس کے خاندان کے حقیقی اثرات کے درمیان کوئی تعلق نہ ہونے پر اعتراض کرتے ہوئے، شیٹز نے فیس ادا کی لیکن قانونی نظام کی طرف رجوع کیا۔ شیٹز بمقابلہ کاؤنٹی آف ایل ڈوراڈو، کیلیفورنیا، ریاست کے ہاؤسنگ بحران کے صرف ایک چھوٹے سے ٹکڑے کو حل کرتی ہے۔ بہر حال، اس سے لاکھوں لوگوں کے لیے فرق پڑے گا جو یہاں اور بہت سی دوسری ریاستوں میں سستی گھر تلاش کرنے سے قاصر ہیں۔

جب "امپیکٹ فیس" کو نئے گھر یا ترقی کی وجہ سے شہر یا کاؤنٹی کے بڑھتے ہوئے اخراجات سے بچا لیا جاتا ہے، تو فیس کسی کو غیر منصفانہ بل پیش کرنے سے زیادہ کر سکتی ہے - وہ ہاؤسنگ کی تعمیر کو بھی کم کر سکتی ہے۔ ایک ایسے ملک میں جہاں مکانات کی کمی کی وجہ سے قیمتیں آسمان تک پہنچ گئی ہیں، یہ آپ کے خیال سے کہیں زیادہ اہم ہے۔

یقیناً ڈویلپرز کو اپنا منصفانہ حصہ ادا کرنا چاہیے۔ اگر تعمیراتی فیس نئی ترقی کے لیے درکار بڑھتی ہوئی عوامی خدمات کے اخراجات کو پورا کرنے میں ناکام رہتی ہے، تو منتخب عہدیدار اور ووٹرز ان اخراجات کو پورا کرنے یا ان سے بچنے کے لیے دوسرے ذرائع کا رخ کرتے ہیں۔ وہ نئے گھروں کی تعمیر کو روکنے کے لیے ترقی کی پابندیاں یا دیگر خارجی زوننگ پالیسیاں نافذ کر سکتے ہیں بجائے اس کے کہ ایسے پروجیکٹس کو قبول کریں جو زیادہ ٹیکس یا انحطاطی خدمات کا باعث بنیں۔

ہم ایسا ہونے کے وسیع ثبوت دیکھتے ہیں جب مقامی لوگ سنگل فیملی زوننگ، کم از کم لاٹ سائز کی ضروریات اور جمالیاتی تقاضوں کو اپناتے ہیں جو اس بات کو یقینی بناتے ہیں کہ صرف مہنگی رہائش گاہیں، جو زیادہ پراپرٹی ٹیکس پیدا کرتی ہیں، تعمیر کی جا سکتی ہیں۔

مناسب طریقے سے مقرر کردہ اثر فیسیں ترقی کے لیے اپنا راستہ ادا کرنے کا ایک طریقہ پیش کرتی ہیں، اور وہ ضروری ترقی کے خلاف سیاسی دباؤ کو کم کرتی ہیں۔ مقامی مطالعات سے پتہ چلا ہے کہ مناسب طور پر مقرر کردہ فیسوں سے وابستہ ہیں۔ تعمیر میں اضافہ مضافاتی علاقوں میں.

لیکن جب فیسیں من مانی طور پر اونچی سطح پر مقرر کی جاتی ہیں، تو وہ نئے گھر کی تعمیر کو روکتے ہیں اور ملک میں رہائش کے قابل استطاعت چیلنجوں میں اضافہ کرتے ہیں، جس سے کرایہ داروں اور نئے گھر خریداروں کے لیے دباؤ پڑتا ہے۔

2013 میں، سپریم کورٹ نے فیصلہ کیا کہ تمام اجازت نامے کی فیسوں کا شہر یا کاؤنٹی کی خدمات پر ترقی کے حقیقی اثرات، اور تقریباً متناسب قیمت کے ٹیگ سے لازمی تعلق ہونا چاہیے۔ یہ سمجھداری سے اس خطرے کو کم کرتا ہے کہ فیس ترقی کو روک دے گی۔

کچھ ریاستوں، جیسے فلوریڈا میں، فقہ اس سے بھی آگے بڑھ جاتی ہے، جس کی ضرورت ہوتی ہے کہ فیس صرف انفراسٹرکچر کو فنڈ کرے جو ان مخصوص ترقیوں کو پورا کرے جس پر ان پر عائد کیا گیا تھا۔ اتفاق سے نہیں، فلوریڈا نے اپنی آبادی دیکھی ہے۔ ملک کے مقابلے میں دو گنا سے زیادہ تیزی سے ترقی کریں۔ مجموعی طور پر، اس کی عکاسی کرتا ہے۔ نئے گھروں کے لیے کشادگی اور ملک کے باقی حصوں کے مقابلے نسبتاً مناسب قیمتیں۔

لیکن دیگر ریاستوں میں، بشمول کیلیفورنیا، میری لینڈ، واشنگٹن اور ایریزونا، عدالتوں نے سپریم کورٹ کے متناسب اصول سے مستثنیٰ قرار دیا ہے، اگر وہ قانون سازی کے ذریعے متعین ہوں تو زیادہ فیس کی اجازت دیتے ہیں۔ شیٹز کا کیس جانچ کرے گا کہ آیا یہ استثنا آئینی ہے۔

تراش خراش کے استدلال کا ایک حصہ یہ ہے کہ ووٹروں کے پاس بیلٹ باکس میں ضرورت سے زیادہ جائزوں کے خلاف ایک علاج ہے۔ نظریہ میں، وہ قانون سازوں کو ووٹ دے سکتے ہیں جو ذمہ دار ہیں۔

تاہم، کوئی بھی دعویٰ کہ ووٹر ایسا کر سکتے ہیں اور کریں گے، مشکوک ہے۔ ہاؤسنگ ڈویلپرز کسی بھی ووٹر کا ایک چھوٹا حصہ ہوتے ہیں۔ مستقبل کے گھر کے خریدار یا کرایہ دار - جن کو میونسپلٹی کی ضرورت ہے حوصلہ افزائی کرنے کے لیے، حوصلہ شکنی نہیں، گھر بنانے کے لیے - فیس کا تعین ہونے پر ووٹ بھی نہیں دے سکتے یا دائرہ اختیار میں نہیں رہ سکتے۔ دوسری طرف، ووٹ ڈالنے والے لوگ ممکنہ طور پر وہ لوگ ہوں گے جن کے پاس پہلے سے ہی گھر ہیں، اور وہ ترقی کے خلاف مزاحمت کرتے ہیں: اگر زیادہ فیسیں ہاؤسنگ سپلائی کو کم رکھتی ہیں تو ان کی جائیداد کی قیمت بڑھ جاتی ہے۔

مکانات کی استطاعت کا بحران حقیقی ہے۔ خاص طور پر کیلیفورنیا کے باشندوں کو طلب اور رسد کے اس سادہ حساب کو سمجھنا چاہیے جو بے گھری کو بڑھا رہا ہے اور ریاست کے سات شہروں (یا میٹرو ایریاز) کو ملک کے 10 مہنگے ترین شہروں میں شامل کر رہا ہے، یو ایس نیوز اور ورلڈ رپورٹ کے مطابق. کب اور کہاں ریاستی عدالتیں مقامی سیاست دانوں کو اپنے امیر ترین حلقوں کو پورا کرنے، بے حد متاثر کن فیس وصول کرنے اور بصورت دیگر نئے گھروں کو باہر رکھنے کی اجازت دیتی ہیں، صورت حال بہتر نہیں ہوگی۔

توقع ہے کہ سپریم کورٹ 2024 کی پہلی ششماہی میں ایل ڈوراڈو کاؤنٹی کی فیسوں کے بارے میں ایک حکم جاری کرے گی۔ قانونی معاملہ کہ تمام امپیکٹ فیس، چاہے وہ انہیں مقرر کرے، انہی شرائط کے ساتھ مشروط ہونا چاہیے۔ اور ملک گیر ہاؤسنگ بحران کے دوران، ریاستی اور مقامی طریقوں کے خلاف معاشی کیس جو ہاؤسنگ کی استطاعت کو خراب کرتے ہیں اور ضروری ہاؤسنگ کی پیداوار میں رکاوٹ ڈالتے ہیں۔

چارلس گارڈنر جارج میسن یونیورسٹی میں مرکاٹس سینٹر کے ساتھ اٹارنی اور ریسرچ فیلو ہیں۔ ایملی ہیملٹن مرکاٹس کے اربنٹی پروجیکٹ کے ڈائریکٹر ہیں۔

• SEO سے چلنے والا مواد اور PR کی تقسیم۔ آج ہی بڑھا دیں۔
• پلیٹو ڈیٹا ڈاٹ نیٹ ورک ورٹیکل جنریٹو اے آئی۔ اپنے آپ کو بااختیار بنائیں۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
• پلیٹوآئ اسٹریم۔ ویب 3 انٹیلی جنس۔ علم میں اضافہ۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
• پلیٹو ای ایس جی۔ کاربن، کلین ٹیک، توانائی ، ماحولیات، شمسی، ویسٹ مینجمنٹ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
• پلیٹو ہیلتھ۔ بائیوٹیک اینڈ کلینیکل ٹرائلز انٹیلی جنس۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
• ماخذ: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-01-08/california-u-s-supreme-court-sheetz-el-dorado-county-permit-fees-traffic-mitigation