۔ "ڈوم لوپ" بینکوں، کاروبار، اور کا سبب بن سکتا ہے تجارتی رئیل اسٹیٹ کریش کرنے کے لئے. رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی کے ساتھ، جائیداد مالکان ڈیفالٹ کرنا شروع کر دیتے ہیں۔، اور کریڈٹ سختایک ہی چکر کو بار بار دہرانے کا سبب بنتا ہے، بینکوں اور بیلنس شیٹس کو نیچے کھینچتا ہے جب تک کہ ہم نیچے تک پہنچیں. لیکن کیا یہ "ڈوم لوپ" کا منظرنامہ صرف ایک کے خوف کو پال رہا ہے؟ ہاؤسنگ مارکیٹ کریش، یا کیا ہم اپنی نئی حقیقت بننے سے مہینوں دور ہیں؟
ہم نے پوچھا رچرڈ برکھم, CBRE کے عالمی چیف اکانومسٹ، ان کا موقف "ڈوم لوپ" کا کیا سبب بن سکتا ہے اور ہمیں کس چیز کے لیے تیار رہنا چاہیے۔ رچرڈ کی ٹیم کرہ ارض کے کچھ سب سے جامع تجارتی رئیل اسٹیٹ ڈیٹا کو ہینڈل کرتی ہے۔ جب عوام خوف کے مارے بھاگتے ہیں تو رچرڈ کی ٹیم موقع دیکھتی ہے، آج کی قسط سنیں تو آپ کو بالکل پتہ چل جائے گا جہاں قیمتیں گزرنے کے لیے بہت کم ہیں۔.
رچرڈ اپنا دیتا ہے۔ اقتصادی پیشن گوئی اگلے سال کے لیے، جب امریکہ داخل ہو سکتا ہے۔ کساد بازاری، کتنا اوپر بے روزگاری حاصل کر سکتے ہیں، اور کہاں تجارتی رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں جا رہے ہیں جبکہ کچھ تجارتی رئیل اسٹیٹ سیکٹرز کو قیمتوں میں ڈرامائی کمی کا سامنا ہے، دوسرے حیرت انگیز طور پر مضبوط نظر آ رہے ہیں۔ لیکن کمزور معیشت اور "ڈوم لوپ" کی گرفت کے خوف کے ساتھ، کیا روزمرہ کے سرمایہ کار اس ممکنہ معاشی تباہی سے محفوظ ہیں؟
Apple Podcasts پر سننے کے لیے یہاں کلک کریں۔
پوڈ کاسٹ یہاں سنیں۔
نقل یہاں پڑھیں
ڈیو:
سلام سب کو. آن دی مارکیٹ میں خوش آمدید۔
جیمز ڈینارڈ، کیا ہو رہا ہے یار؟ آپ کو یہاں پا کر اچھا لگا۔
جیمز:
میں یہاں آ کر خوش ہوں۔ ابھی ابھی نیپلس، فلوریڈا میں سرخ آنکھ پر اترا۔ تو میں اس وقت ہوٹل کے ایک بے ترتیب کمرے میں ہوں۔
ڈیو:
آپ نیپلس، فلوریڈا میں کیوں ہیں؟
جیمز:
یہ سیلز ریٹریٹ کے لیے ہے۔ ہم اپنے ایک ساتھی کے گھر پر لڑکوں کا ایک گروپ مل رہے ہیں، تو یہ بہت اچھا ہے۔ لیکن میں لفظی طور پر اترا، Uber میں گیا اور پوڈ کاسٹ دیکھنے کے لیے ایک بے ترتیب ہوٹل میں چلا گیا۔
ڈیو:
یا الله. تو یہ وہ جگہ بھی نہیں ہے جہاں آپ ٹھہرے ہوئے ہیں۔
جیمز:
نہیں، یہ آدھا نشان ہے۔
ڈیو:
آپ نے ابھی پوڈ کاسٹ ریکارڈ کرنے کے لیے ایک کمرہ کرائے پر لیا ہے۔
جیمز:
اتنا اچھا وائی فائی حاصل کرنا ہے۔
ڈیو:
زبردست. یا الله. زبردست. تم مجھ سے اچھے ہوٹلوں میں ٹھہرتے ہو۔ میرا وائی فائی وہاں ہمیشہ خوفناک رہتا ہے۔ لیکن یہ لگن ہے، ہم اس کی بہت تعریف کرتے ہیں۔ ٹھیک ہے، آج ہمارے پاس ایک زبردست شو ہے۔ میں آپ سے پوچھتا ہوں، کیا آپ نے حال ہی میں "ڈوم لوپ" کی اصطلاح سنی ہے؟
جیمز:
یہ دہرانے پر ہے۔ کم از کم یہ مہینے کی مدت ہے۔ میں اتنا جانتا ہوں۔
ڈیو:
ٹھیک ہے، اگر آپ نے اسے نہیں سنا ہے، ہمارے سامعین کے لیے، ڈوم لوپ وہ منظر ہے جس کے بارے میں بہت سے صحافی اور تجزیہ کار بات کر رہے ہیں کہ کمرشل رئیل اسٹیٹ ڈیفالٹ کہاں سے شروع ہوتا ہے، بینک قرض دینا بند کر دیتے ہیں، کریڈٹ سخت ہو جاتا ہے، جو قیمتوں پر مزید نیچے کی طرف دباؤ ڈالتا ہے۔ ، زیادہ لوگ پہلے سے طے شدہ ہیں، اور یہ اس منفی نیچے کی طرف سرپل بن جاتا ہے۔ اور ماضی میں ایسا ہوتا رہا ہے۔ یہ افسانہ یا نظریہ نہیں ہے۔ ایسا ہو چکا ہے اور بہت سارے تجزیہ کار یہ سوچ رہے ہیں کہ یہ امریکہ میں کمرشل رئیل اسٹیٹ کے ساتھ ہو سکتا ہے۔
تو آج ہم ایک ناقابل یقین مہمان کو لے کر آئے ہیں۔ یہ رچرڈ برکھم ہیں، جو گلوبل چیف اکانومسٹ اور CBRA کے گلوبل ریسرچ کے سربراہ ہیں، جس سے اگر آپ واقف نہیں ہیں، تو پورے ملک میں سب سے بڑی کمرشل رئیل اسٹیٹ فرموں میں سے ایک ہے۔ وہ تجزیہ کاروں اور ماہرین اقتصادیات کی ایک بڑی ٹیم کو برقرار رکھتا ہے، اور ہماری اس کے ساتھ ڈوم لوپ کے بارے میں، بین الاقوامی پراپرٹی مارکیٹ میں کیا ہو رہا ہے، اور اس کا امریکہ پر کیا اثر پڑ سکتا ہے، کے بارے میں ایک ناقابل یقین بات چیت ہوئی ہے اور اس لیے مجھے لگتا ہے کہ ہم سننے جا رہے ہیں۔ اس گفتگو میں کچھ واقعی دلچسپ چیزیں۔
جیمز، کیا آپ کے پاس کوئی سوال ہے جو آپ رچرڈ سے پوچھنے میں خاص طور پر دلچسپی رکھتے ہیں؟
جیمز:
ہاں، سودے کہاں ہونے جا رہے ہیں؟ ہم نے ابھی تک بڑے سودے نہیں دیکھے ہیں۔
ڈیو:
مجھے وہ سودے دو۔
جیمز:
وہ کہاں جا رہے ہیں؟ چلو انہیں ڈھونڈتے ہیں۔
ڈیو:
ہاں۔ یہ تمام ماہر معاشیات، تھیوری کے بارے میں بہت باتیں کرتے ہیں۔ وہ شاندار مہمان ہیں اور وہ بہت مددگار ہیں، لیکن مجھے نہیں لگتا کہ وہ آپ کو کوئی ایسی پراپرٹی دکھا رہے ہوں گے جو آپ کے لیے بڑا سودا ثابت ہوں۔
جیمز:
وہ آپ کو وہ چھوٹے سونے کی ڈلی کے اشارے دیتے ہیں جو آپ کو دیکھنا شروع کردینا چاہئے۔
ڈیو:
ہاں، وہ آپ کی حکمت عملی سے آگاہ کرتے ہیں۔
جیمز:
ہاں، نوٹ لیں اور ان تمام شعبوں کو کھودیں جن کے بارے میں وہ بات کرنے جا رہا ہے۔
ڈیو:
اس سے پہلے کہ ہم رچرڈ کے ساتھ ہماری بات چیت میں شامل ہوں، میں صرف یہ کہنا چاہتا ہوں کہ آپ دو مختلف اصطلاحات سننے جا رہے ہیں جو شاید آپ کو معلوم نہ ہوں۔ ایک ٹوپی کی شرح ہے۔ ہم اس شو میں ایک معقول رقم کے بارے میں بات کرتے ہیں۔ لیکن کیپ کی شرح ایک ایسا طریقہ ہے جس میں تجارتی رئیل اسٹیٹ کی اکثر قدر کی جاتی ہے۔ اور یہ بنیادی طور پر صرف مارکیٹ کے جذبات کی پیمائش ہے اور سرمایہ کار آمدنی کے ایک خاص سلسلے، یا کسی خاص اثاثہ طبقے کے لیے کتنی رقم ادا کرنے کو تیار ہیں۔ ٹوپی کی شرح جتنی زیادہ ہوگی، عمارت اتنی ہی کم مہنگی ہوگی۔ لہذا خریداروں کو عام طور پر اعلی کیپ کی شرح پسند ہے. ٹوپی کی شرح جتنی کم ہوگی، عمارت اتنی ہی مہنگی ہوگی۔ تو بیچنے والے عام طور پر اس کو پسند کرتے ہیں۔ تو بس اسے ذہن میں رکھیں جب ہم اس انٹرویو سے گزرتے ہیں۔
دوسری چیز جس کے بارے میں ہم بات کرنے جا رہے ہیں وہ ہے IRR۔ اگر آپ نے کبھی اس کے بارے میں نہیں سنا ہے تو اس کا مطلب ہے واپسی کی داخلی شرح، اور یہ بنیادی طور پر صرف ایک میٹرک ہے جسے رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار واقعی ہر قسم کے استعمال کرتے ہیں، لیکن یہ خاص طور پر اکثر کمرشل رئیل اسٹیٹ میں استعمال ہوتا ہے، اور یہ تجارتی سرمایہ کاروں کے لیے ایک ترجیحی میٹرک ہے۔ کیونکہ یہ ایک بہت ہی نفیس ہے۔ میں نے اپنی کتاب میں اس کے بارے میں لکھا ہے، لیکن میں آپ کو اپنے سر کے اوپر سے فارمولا بھی نہیں بتا سکتا۔
بنیادی طور پر جو IRR کرتا ہے، سب سے زیادہ سادہ معنوں میں، آپ کو آمدنی کے ان تمام مختلف سلسلوں میں فیکٹر کرنے کی اجازت دیتا ہے جو آپ کو کسی پراپرٹی سے حاصل ہوتی ہیں۔ لہذا بہت سارے لوگ کیش فلو اور کیش آن کیش ریٹرن کو دیکھتے ہیں، یا وہ اپنی ایکویٹی گروتھ کو دیکھتے ہیں اور ایکویٹی ملٹیپل کو دیکھتے ہیں۔ IRR جو کچھ کرتا ہے وہ یہ ہے کہ آپ کو ملنے والے مختلف کیش فلو، آپ جو مختلف ایکویٹی بنا رہے ہیں، اس آمدنی کا وقت، اور آپ کو آپ کی مجموعی واپسی کو سمجھنے کے لیے ایک ٹھوس نمبر فراہم کرتا ہے۔ اور اگر آپ رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار ہیں تو یہ جاننا بہت اچھی بات ہے۔ ہم اس کے بارے میں رئیل اسٹیٹ میں نمبرز کے ذریعے بات کرتے ہیں۔ بس اتنا جان لیں کہ رچرڈ اور جیمز اور میں IRR کے بارے میں بات کرنے جا رہے ہیں اور اس کا یہی مطلب ہے۔
ٹھیک ہے، جیمز، مزید کوئی حرج نہیں، آئیے CBRE کے گلوبل چیف اکانومسٹ رچرڈ برکھم کو لے آئیں۔
ڈیو:
رچرڈ بارکھم، آن دی مارکیٹ میں خوش آمدید۔ ہمارے ساتھ شامل ہونے کا شکریہ۔
رچرڈ:
یہاں آ کر بہت خوشی ہوئی۔
ڈیو:
آئیے آپ اپنے سامعین کو اپنے بارے میں اور CBRE میں اپنی پوزیشن کے بارے میں تھوڑا سا بتا کر شروع کریں۔
رچرڈ:
لہذا میں CBRE میں گلوبل چیف اکانومسٹ ہوں، اور CBRE دنیا کی سب سے بڑی پراپرٹی سروسز کمپنی ہے۔ میں آٹھ سال سے اس کردار پر قابض ہوں۔ اس سے پہلے میں Grosvenor نامی ایک بہت مشہور انگریزی کمپنی کے ساتھ تھا، اور اس سے پہلے، اپنے گناہوں کے لیے، میں یونیورسٹی کا پروفیسر تھا۔
ڈیو:
بہترین اور کیا آپ ہمیں اس بارے میں تھوڑا سا بتا سکتے ہیں کہ آپ، اور میرا خیال ہے کہ آپ کی ٹیم بھی، اقتصادی پیشن گوئی اور تجزیہ کے لحاظ سے CBRE پر کام کرتی ہے؟
رچرڈ:
ہاں۔ لہذا میری ٹیم دنیا بھر میں 600 افراد پر مشتمل ہے، اور ہم بنیادی طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹس کے بارے میں ڈیٹا اکٹھا کرنے اور ان کا انتظام کرنے میں مصروف ہیں۔ اب صرف عالمی رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں سے جڑے رہنا ہی ہم کرتے ہیں، اور ہم ریئل اسٹیٹ کے حالیہ رجحانات پر تبصرہ کے ساتھ مارکیٹ میں سب سے پہلے ہونا پسند کرتے ہیں، اور ہم ان قوتوں کے بارے میں بہترین بڑے خیالات رکھنا پسند کرتے ہیں جو رئیل اسٹیٹ کو چلا رہی ہیں۔
ڈیو:
اوہ اچھا. ٹھیک ہے، ہم آپ کے بڑے خیالات کے بارے میں سننا چاہتے ہیں۔ آئیے صرف ایک عام نقطہ نظر کے ساتھ شروع کریں۔ امریکی معیشت کس طرف جا رہی ہے اس کے بارے میں ان دنوں ہر ایک کی رائے مختلف ہے۔ کیا تمہارا ہے؟
رچرڈ:
امریکی معیشت حیرت انگیز طور پر لچکدار رہی ہے، لیکن ہم اب بھی کساد بازاری کی توقع رکھتے ہیں۔ ہم نے اسے 4 کے Q2023 اور 1 کی Q2024 کے لئے قلمبند کر لیا ہے۔ لیکن معیشت میں لچک کو دیکھتے ہوئے ہم اس کے بارے میں قطعی طور پر یقین نہیں کر سکتے ہیں۔ میں ہمیں اس کو تھوڑا سا آگے بڑھاتے ہوئے دیکھ سکتا تھا، لیکن 40 سالوں میں شرح سود میں سب سے زیادہ اضافہ بالآخر معیشت پر اثر ڈالے گا۔ یہ پہلے ہی کچھ شعبوں پر اثر انداز ہو رہا ہے، رئیل اسٹیٹ ان میں سے ایک ہے۔ عالمی حالات بھی بگڑ رہے ہیں، جو ہمیں کساد بازاری کی طرف مزید اشارہ کرتا ہے۔
ڈیو:
اور ان میں سے کچھ عالمی حالات کیا ہیں جن کا آپ حوالہ دے رہے ہیں جن کا آپ کے خیال میں امریکی معیشت پر سب سے زیادہ اثر پڑے گا؟
رچرڈ:
ٹھیک ہے، مجھے لگتا ہے کہ سب سے پہلے اور سب سے اہم بات یہ ہے کہ ہم چین سے توقع کریں گے کہ جب وہ زیگلر، اس کوویڈ لاک ڈاؤن سے نکل جائے گا، تو واقعی تیزی سے ترقی کرے گا۔ اور یہ ایک چوتھائی کے لئے کیا. لیکن Q2 میں چینی معیشت کافی سست ہو گئی ہے، اور اس کی ایک وجہ یہ ہے کہ لوگوں نے Q1 میں اپنا سارا پیسہ خرچ کر دیا اور Q2 میں خود کو تھوڑا سا روک لیا۔ لیکن میں سمجھتا ہوں کہ چین میں ہاؤسنگ مارکیٹ کی کمزوری کے لیے اور بھی بنیادی مسائل ہیں، خاص طور پر ٹائر ٹو، ٹائر تھری شہروں میں۔ اور یہ بھی کہ چینی معیشت اپنی نمو کے معمول کے راستے برآمدات میں چل رہی ہے، لیکن مغربی مارکیٹیں بہت سست ہیں۔
تو میں سمجھتا ہوں کہ چینی معیشت کو مسائل درپیش ہیں۔ اب اس کا اثر امریکہ پر کیوں پڑتا ہے؟ اس کی وجہ یہ ہے کہ پچھلے 20 سالوں میں پردے کے پیچھے، چین عالمی مانگ کا بڑھتا ہوا اہم ڈرائیور رہا ہے۔ اور اگرچہ ریاست ہائے متحدہ کافی حد تک الگ تھلگ اور لچکدار معیشت ہے یہ عالمی مانگ کو کمزور کرنے سے مکمل طور پر نہیں نکل سکتا۔ اور یہ چین کے بارے میں بڑی بات ہے۔ لیکن میں نے یہ بھی دیکھا کہ یورپ بھی کمزور ہو گیا ہے۔ جرمنی، فرانس، اٹلی، سب کی Q2 میں منفی GDP نمو تھی۔ لہذا بڑی ترقی یافتہ معیشتیں بھی ایک چوٹکی محسوس کرنے لگی ہیں۔
جیمز:
خوشی ہوئی کہ آپ نے اس کو اٹھایا کیونکہ میں واقعی میں چینی معیشت کے بارے میں تھوڑا سا پڑھ رہا ہوں اور یہ کتنا ٹھنڈا ہو رہا ہے اور ممکنہ طور پر جمود کی طرف بڑھ رہا ہے۔ یہ ایک بہت بڑا سودا ہے کیونکہ یہ ایک بہت بڑی معیشت ہے جو ابھر رہی ہے۔ یہ مقامی طور پر ہماری ممکنہ کساد بازاری کا کیا کرے گا؟ میری تشویش یہ ہے کہ یہ حقیقت میں دنیا کو کسی حد تک اسپن میں بھیج سکتا ہے جس سے شرحیں تھوڑی زیادہ رہ سکتی ہیں۔ کیا آپ کو لگتا ہے کہ اس سے اگلے 12 مہینوں تک کسی بھی قسم کی عالمی سست روی کے اثرات کے ساتھ شرحوں پر اثر پڑے گا؟
رچرڈ:
نہیں، میرے خیال میں چین کے معاملے میں یہ الٹا ہے۔ میرے خیال میں چین ایک افراط زر کی تحریک بھیجے گا، چین میں سست روی، کیونکہ چین عالمی معیشت میں وسائل اور اجناس کا بہت زیادہ استعمال کرنے والا ملک ہے۔ اگر چینی معیشت سست ہوتی ہے تو اس سے اشیاء پر نیچے کی طرف دباؤ پڑتا ہے اور اس سے ترقی یافتہ دنیا میں افراط زر کو کم کرنے میں مدد ملتی ہے۔ اور میں یہ بھی سوچتا ہوں کہ چین بہت سی ابھرتی ہوئی منڈیوں کو چلاتا ہے۔ چین اور ابھرتی ہوئی مارکیٹیں مل کر عالمی معیشت کا 35 فیصد بن سکتی ہیں۔ امریکی کمپنیاں ان بازاروں میں برآمد کرتی ہیں۔ لہذا میں سوچتا ہوں کہ اس کے ذریعے ریاستہائے متحدہ کی معیشت اور دیگر ترقی یافتہ منڈیوں کو بھیجا گیا سست رفتار۔ لیکن میں اسے افراطِ زر نہیں سمجھتا، میرے خیال میں یہ افراطِ زر ہے۔
ڈیو:
تو ایک سوال میں اپنے کچھ مہمانوں سے پوچھتا رہتا ہوں، ان لوگوں کے لیے جو یہ مانتے ہیں کہ کساد بازاری مستقبل میں ہے، اب کے درمیان کیا تبدیلی آنے والی ہے، جسے آپ نے لچکدار قرار دیا ہے، جو حقیقت میں کساد بازاری میں ڈوب جاتا ہے؟ آپ کو کیا لگتا ہے کہ کچھ ڈرائیور ایسے ہوں گے جو ترازو میں ٹپ کریں گے؟
رچرڈ:
مجھے لگتا ہے کہ کسی وقت کارپوریٹس اپنے ہیڈ کاؤنٹ کو کم کرنا چاہیں گے۔ اگر مانگ میں کمی آتی ہے تو کارپوریٹس لیبر کو جانے دینا چاہیں گے، اور مجھے لگتا ہے کہ ہم کیا دیکھنا شروع کریں گے وہ ہے بے روزگاری بڑھ رہی ہے۔ ہمارے پاس ناقابل یقین حد تک کم بے روزگاری ہے۔ یہ 3.5 پر رہا ہے۔ آخری نمبر 3.8 تھا، لیکن مجھے لگتا ہے کہ کساد بازاری کے دوران جو آسانی سے 4، 4.5 تک پہنچ سکتی ہے۔ اور واقعی، یہ عظیم مالیاتی بحران میں اس سے کہیں زیادہ تھا۔ اتنی کم ملازمتیں، نوکری حاصل کرنا مشکل، ملازمتوں کے درمیان طویل، اور اس سے صارفین کے جذبات میں اضافہ ہوتا ہے۔ اور میں سوچتا ہوں کہ پھر اس سے گھرانوں کو اپنے خرچ کرنے کے بارے میں زیادہ محتاط رہنے کی تحریک ملتی ہے۔ اور ہم اس کا کچھ عنصر دیکھنا شروع کر رہے ہیں، کیونکہ اس وقت امریکی معیشت ملازمتوں میں اضافہ کر رہی ہے، نئی ملازمتیں جو پہلے سے ملازمت کرنے والے لوگوں کے اخراجات میں سست روی کو دور کر رہی ہیں۔
جیمز:
تو رچرڈ، آپ کو کب لگتا ہے… نوکریوں کی رپورٹ آنا شروع ہو رہی ہے۔ میرے خیال میں یہ پچھلے مہینے اس بات کا اشارہ دے رہا تھا کہ یہ ٹھنڈا ہونا شروع ہو رہا ہے۔ یہ یقینی طور پر ٹھنڈا ہونا شروع ہو رہا ہے، اور جہاں تک میں سمجھتا ہوں کہ بہت ساری شرح سود میں اضافہ کیا جا رہا ہے، یہ (a) مہنگائی سے لڑنا ہے، بلکہ لیبر مارکیٹ کو ٹھنڈا کرنا ہے۔ کیا آپ کو لگتا ہے کہ جب تک ہم مزید بے روزگاری نہیں دیکھتے، کیا آپ کو یقین ہے کہ فیڈ لیبر مارکیٹ سے لڑنے کی کوشش کرنے کے لیے شرحوں میں اضافہ جاری رکھے گا؟ یا کیا یہ ایسی چیز ہے کہ وہ اسے نرم لینڈنگ کے طور پر مزید بنا سکتے ہیں جہاں ہمیں شرحوں کو قابو میں رکھنے کے لئے ایک ٹن بے روزگاری نہیں دیکھنا پڑے گی؟ کیونکہ اس وقت پیسے کی قیمت بہت زیادہ ہے۔ میں جانتا ہوں کہ میں اسے رئیل اسٹیٹ میں اپنی تمام روزمرہ کی سرگرمیوں میں ادا کر رہا ہوں۔ مجھے لگتا ہے کہ ہم سب ان کے واپس آنے کا انتظار کر رہے ہیں، اور ہم دیکھ رہے ہیں کہ افراط زر کم ہونا شروع ہو رہا ہے۔ جاب مارکیٹ سست ہونا شروع ہو رہی ہے، لیکن کیا ہمیں واقعی لیبر مارکیٹ میں وقفہ دیکھنے کی ضرورت ہے تاکہ دوسرے طریقے کو تبدیل کرنا شروع کیا جا سکے۔
رچرڈ:
میرے خیال میں فیڈ لیبر مارکیٹ کو درحقیقت متاثر کیے بغیر معیشت کو سست کرنا پسند کرے گا۔ لہذا مجھے نہیں لگتا کہ فیڈ لیبر مارکیٹ پر حملہ کر رہا ہے، لیکن اس وقت آج کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ روزگار کی لاگت کے اشاریہ پر نظر ثانی کی گئی تھی۔ لہذا مزدوری کی قیمت اب بھی مثالی سے زیادہ ہے۔ اور اس کے اظہار کا ایک آسان طریقہ یہ ہے کہ امریکی معیشت میں فی گھنٹہ اجرت کی شرح نمو فی الوقت 4.4% ہے۔ Fed یہ دیکھنا چاہے گا کہ تقریباً 3.5% کیونکہ، اور یہ ایک تکنیکی معاشیات کا جواب ہے، 3.5% اجرت میں اضافے کے علاوہ 1.5% پیداواری ترقی آپ کو یونٹ مزدوری کے اخراجات میں 2% اضافہ دیتی ہے، اور یہ وہ شرح ہے جو 2% کے ساتھ مطابقت رکھتی ہے۔ مہنگائی. لہٰذا 4.4% شرح سے اوپر ہے جو 2% افراط زر کے ساتھ مطابقت رکھتا ہے، اور درحقیقت پیداواری صلاحیت فلیٹ لائننگ ہے، تاکہ لیبر مارکیٹ کی طرف سے یہ تحریک پیدا ہو۔
اب دو طریقے ہیں جن سے یہ آسانی ہو سکتی ہے۔ ایک، ہم مزید کارکنوں کو لیبر فورس میں واپس لا سکتے ہیں۔ اس لیے لیبر فورس کی شرکت بڑھ سکتی ہے، اور ایسا ہوتا رہا ہے۔ لیکن دوسرا طریقہ جس سے یہ ہو سکتا ہے وہ ہے لیبر مارکیٹ سے مانگ کو نکالنا۔ اور ملازمتوں کی مانگ، پیدا ہونے والی ملازمتیں کم ہو رہی ہیں، لیکن میرے خیال میں ابھی بھی امریکی معیشت میں 8 لاکھ آسامیاں باقی ہیں۔ لہٰذا اس کی رفتار سست ہو رہی ہے، یہ اب بھی ایک مضبوط لیبر مارکیٹ ہے، اور مجھے نہیں لگتا کہ فیڈ بے روزگاری کا باعث بننا چاہتا ہے، لیکن یہ شرح سود کو اس وقت تک بلند رکھے گا جب تک کہ اجرت میں اضافے میں خاطر خواہ آسانی نہ ہو، اور اس کے بعد اس میں اضافہ ہو سکتا ہے۔ بے روزگاری میں.
جیمز:
ہاں، مجھے امید ہے کہ یہ ٹھنڈا ہو جائے گا۔ ہم ابھی بھی خدمات حاصل کرنے کی کوشش کر رہے ہیں اور لوگوں کو حاصل کرنا ناممکن ہے، جیسے پیسفک نارتھ ویسٹ میں، یہ صرف خوفناک ہے۔ ہر بار جب ہم نوکری کا اشتہار لگاتے ہیں تو اسے بھرنے میں ہمیں 30 دن کے بجائے تین سے چار مہینے لگتے ہیں، جیسا کہ پہلے ہوا کرتا تھا۔
رچرڈ:
ٹھیک ہے، مجھے لگتا ہے کہ آپ واقعی میں واحد کاروباری احساس نہیں ہیں۔ اور ایک احساس تھا کہ مجھے لگتا ہے کہ مینوفیکچرنگ انڈسٹری سست پڑ رہی ہے۔ لیکن اگر آپ مینوفیکچرنگ انڈسٹری کے سروے کو دیکھیں تو سب سے بڑا مسئلہ مینوفیکچرنگ کی فنانسنگ کی لاگت کا نہیں ہے، یہ ہنر مند لیبر تک رسائی ہے۔ یہ ایک حقیقی چیز ہے۔ اس کے ڈرائیوروں میں سے ایک، یقینا، آبادیاتی ہے۔ آپ کو لیبر مارکیٹ چھوڑنے والے بہت سارے بومرز مل گئے ہیں۔ تمام چکراتی محرکات اور تمام میکرو اکنامک سائیکل کے سب سے اوپر، آپ کے پاس آبادیاتی اعداد و شمار اس پر غالب ہیں، اور آپ کو لیبر مارکیٹ چھوڑنے والے بومرز مل گئے ہیں۔ اور کچھ پیشین گوئیاں دراصل یہ بتاتی ہیں کہ اگلے پانچ سالوں میں امریکی لیبر مارکیٹ سکڑنے والی ہے۔ لہذا اس کو دوبارہ بھرنے کی ضرورت ہے، میرے خیال میں، میں کہوں گا، ہنر مند لوگوں کی قانونی منتقلی۔ اور یہ بڑھ رہا ہے، لیکن یہ ہے، جیسا کہ آپ کا مشورہ ہے، لیبر مارکیٹ کے حالات ٹھنڈے ہو گئے ہیں لیکن وہ اب بھی تنگ ہیں۔
اصل سوال کی طرف واپس جانا، یہ فیڈ کے لیے تشویش کا باعث ہے۔ بالکل یہ ہے.
ڈیو:
ٹھیک ہے، رچرڈ۔ ٹھیک ہے، ہم نے آپ کو میکرو اکنامکس کے بارے میں بہت کچھ بتایا ہے، لیکن ہمیں یہ سننا پسند آئے گا، CBRE میں آپ کے تجربے کو دیکھتے ہوئے، کمرشل رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر آپ کی رائے ہے۔ ایسا لگتا ہے کہ ہر ایک دن ہم کسی نہ کسی عذاب اور اداس منظر کے بارے میں ایک سرخی پڑھتے ہیں، اور یہ سننا پسند کریں گے کہ کیا آپ بھی ایسا ہی محسوس کرتے ہیں؟ یا کمرشل مارکیٹ کے بارے میں آپ کا کیا خیال ہے؟
رچرڈ:
ٹھیک ہے. ٹھیک ہے، میں شروع کرنے سے پہلے اسے لوگوں کے لیے سیاق و سباق میں رکھ دیتا ہوں، صرف بڑی تصویر۔ امریکہ میں کمرشل رئیل اسٹیٹ کی مالیت تقریباً 10 ٹریلین ہے۔ یہ اس سے تھوڑا سا زیادہ ہے۔ سنگل فیملی ہومز، یا رہائشی ریل اسٹیٹ کی مالیت 45 ٹریلین ہے۔ لہذا رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بہت زیادہ، بہت بڑی ہے، اور یہ حقیقت میں اچھی صحت میں ہے۔ قیمتیں بڑھ رہی ہیں اور یہاں تک کہ تعمیرات بھی بڑھ رہی ہیں، اور یہ واقعی عجیب ہے کہ ہمارے پاس رہن کی شرح 7.5% ہے۔ مجھے لگتا ہے کہ اس کے لئے کیا اکاؤنٹس عظیم مالیاتی بحران کے بعد ہے. ہم ابھی امریکہ میں کافی گھر بنانے میں ناکام رہے ہیں۔ تین سے 4 لاکھ گھروں کا خسارہ ہے، اس لیے رہائشی مارکیٹ میں طلب اور رسد کا توازن معقول حد تک صحت مند ہے۔
اب ہم اس بات پر آسکتے ہیں کہ اس کا اپارٹمنٹ مارکیٹ پر کیا اثر پڑتا ہے۔ لوگ عذاب اور اداسی کی بات کرتے ہیں۔ آئیے صرف سیاق و سباق میں کمرشل رئیل اسٹیٹ حاصل کریں۔ اور تجارتی رئیل اسٹیٹ میں حقیقی کساد بازاری کا شعبہ دفتری شعبہ ہے۔ اور اس 10 ٹریلین میں سے، دفاتر اس کا 25٪ ہوسکتے ہیں۔ تو پھر، یہ ایک بڑا شعبہ ہے، یہ بہت نظر آتا ہے، یہ ہمارے چہرے پر ہے۔ اور دفتری شعبے میں خالی آسامی 19% ہے، جو کہ چند سال پہلے 12% سے زیادہ ہے، جو کہ خالی آسامی کی شرح ہے جو ہم نے 1980 کی دہائی کے اوائل میں بچت اور قرض کے بحران کے بعد سے نہیں دیکھی ہے۔ کمپنیاں واقعی اس جگہ کی مقدار کو کم کر رہی ہیں جو وہ ریموٹ ورکنگ کی وجہ سے استعمال کرنے جا رہی ہیں۔
اور یہ بھی کہ ہمیں پچھلی تعمیراتی لہر سے مارکیٹ میں نئی رئیل اسٹیٹ کی ترسیل مل گئی ہے۔ دفتر میں تو بنیادی باتیں، ابھی بہت کمزور ہیں۔ یہ ایک نزاکت ہے، میں رئیل اسٹیٹ کی چیزوں کے بارے میں بات کرنے جا رہا ہوں۔
جیمز:
مہربانی کر کے.
رچرڈ:
یہ درست نہیں ہے کہ دفاتر کا بازار مکمل طور پر مردہ ہے۔ میں نے ان ٹرانزیکشنز کی تعداد کو دیکھا جو CBRE 2023 میں کر رہا ہے، اور یہ 5 میں کی گئی ٹرانزیکشنز کی تعداد میں صرف 2019% کم ہے۔ لیکن جب کمپنیاں جگہ لے رہی ہیں جو کہ 30 میں کی گئی اس سے 2019% کم ہے۔ ، لہذا مارکیٹ فعال ہے، صرف کمپنیاں کم مقدار میں جگہ لے رہی ہیں، اور وہ نئی تعمیر کو بھی ترجیح دے رہی ہیں۔ میرے خیال میں معیار اور تجربے کی حقیقی پرواز۔ مارکیٹ مردہ نہیں ہے، لیکن غیر قبضہ شدہ اسٹاک 12٪ سے 18٪ تک بڑھ گیا ہے۔
باقی رئیل اسٹیٹ کو دیکھتے ہوئے، جس سے میرا مطلب ہے اپارٹمنٹس، جس سے میرا مطلب ہے ریٹیل سیکٹر، جس سے میرا مطلب صنعتی ہے، اور بڑھتے ہوئے متبادل جیسے ڈیٹا سینٹرز، میڈیکل آفس، لائف سائنسز، میں کہوں گا کہ وہاں کی بنیادی باتیں دراصل موجود ہیں۔ معقول حد تک مضبوط. جب آپ اسے دیکھتے ہیں تو واقعی حیرت ہوتی ہے۔ آسامیوں کی شرحیں بڑھ رہی ہیں، مانگ اتنی نہیں ہے جیسی تھی، لیکن میں کہوں گا کہ ان تمام شعبوں میں بنیادی باتیں معقول حد تک ٹھیک ہیں۔ جس سے میرا مطلب یہ ہے کہ لوگ مارکیٹ میں سرگرم ہیں، جگہ لے رہے ہیں، اور خالی جگہوں اور خالی جگہوں میں کوئی بڑا اضافہ نہیں ہے۔
جیمز:
رچرڈ، کیا آپ نے بہت زیادہ قیمت کمپریشن دیکھی ہے؟ ہم نے اسے کچھ رہائشی جگہوں پر دیکھا ہے، لیکن اب ہم نے گھر کی درمیانی قیمت میں اضافہ دیکھا ہے۔ کیا آپ نے شرح سود میں اضافے اور طلب میں بہت زیادہ دباؤ دیکھا ہے؟ جیسا کہ آپ کہہ رہے تھے، کرایہ دار کم جگہ پر قبضہ کر رہے ہیں۔ کیا آپ نے صنعتی، دفتری، خوردہ اور قیمتوں کی طرح ان تمام طبقات میں بہت زیادہ دباؤ دیکھا ہے؟ آپ نے کیا ایڈجسٹمنٹ دیکھی ہیں؟ کیونکہ میں نے دیکھا ہے کہ ان شعبوں میں قیمتوں کا تعین کم ہونا شروع ہو گیا ہے، جتنے لین دین نہیں ہو رہے ہیں، لیکن ہم نے سال بہ سال قیمتوں میں کس قسم کی ایڈجسٹمنٹ دیکھی ہے، جس کی بنیاد پر مانگ کم ہے؟
رچرڈ:
ہاں۔ میرا مطلب ہے، یہ ایک پیچیدہ کہانی ہے، اس لیے یہ تھوڑا سا لمبا جواب ہوگا، لیکن آئیے اپارٹمنٹس کے ساتھ شروع کرتے ہیں۔ اگر آپ اپارٹمنٹس کے صارف ہیں تو ظاہر ہے کہ آپ جو قیمت ادا کرتے ہیں وہ کرایہ ہے۔ 2020 سے 2022 کے اس عرصے میں جب لوگ واقعی کووڈ سے باہر نکلے، ہم نے دیکھا کہ اپارٹمنٹ کے کرایوں میں اوسطاً 24 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ یہ خوفناک ہے۔ میں کہوں گا کہ اپارٹمنٹ کے کرایے کی نمو تقریباً 2% تک گر گئی ہے۔ لہذا قیمتیں اب بھی بڑھ رہی ہیں لیکن یہ افراط زر سے نیچے ہے۔ اور میرے خیال میں کچھ ایسی مارکیٹیں ہیں جہاں بہت سارے نئے اپارٹمنٹس بن رہے ہیں جہاں آپ نے حقیقت میں قیمتوں میں کچھ کمی دیکھی ہے۔ لیکن اوسطا، میرے خیال میں پورے امریکہ میں اپارٹمنٹس کی قیمتیں اب بھی آہستہ آہستہ بڑھ رہی ہیں۔
خوردہ کے معاملے میں، یہ ایک اور عجیب کہانی ہے. ہم نے 15 سال یا اس سے زیادہ عرصے سے کوئی خوردہ جگہ نہیں بنائی ہے۔ اور ریٹیل سیکٹر کوویڈ سے گزر چکا ہے۔ اس نے اپنی بیلنس شیٹس کو صاف کر دیا ہے، اس نے خود کو ایک اومنی چینل آپریٹر کے طور پر نئے سرے سے ایجاد کیا ہے، بہت ہی شاندار اومنی چینل اور میرے خیال میں اس حقیقت کا ایک حصہ ہے کہ صارفین کی خوشی نے لوگوں کو خوردہ مراکز میں بھیجا ہے۔ تو درحقیقت ریٹیل سیکٹر میں ہمارے بروکرز ہمیں بتاتے ہیں کہ گریڈ A کی کافی جگہ نہیں ہے۔ کمپنیوں کو توسیع سے روکا جا رہا ہے کیونکہ وہاں کافی اچھی جگہ نہیں ہے۔ ہم نے کافی تعمیر نہیں کی ہے۔ تو اصل میں، ریٹیل میں کرایہ اب بھی بڑھ رہا ہے۔ اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ گریڈ بی اور گریڈ سی مالز میں کوئی مسئلہ نہیں ہے۔ مجھے لگتا ہے کہ ہر کوئی اپنی روزمرہ کی زندگی میں اسے دیکھے گا، لیکن یہاں تک کہ ان میں سے کچھ اپنے آپ کو کمیونٹی ہب اور قدیم مال کی منزلوں کے طور پر دوبارہ ایجاد کر رہے ہیں۔ اور وہ دوسرے استعمال تلاش کر رہے ہیں، یہاں تک کہ فلیکس آفس بھی کچھ B اور C مالز میں جا رہے ہیں۔
تو وہ اپارٹمنٹ ہے، یہ خوردہ ہے۔ صنعتی، اس میں ڈیجیٹل اکانومی، ای کامرس کی ٹیل ونڈ ہے، اب بھی اچھی طرح سے اور واقعی اس کے پیچھے ہے، اور ہم اس سال صنعتی میں 30 فیصد کم کر کے پچھلے سال کے ایک بلین مربع فٹ سے شاید 750 ملین مربع فٹ ہونے کو دیکھیں گے۔ ، لیکن یہ اب بھی ریکارڈ پر تیسرا مضبوط ترین سال ہونے والا ہے۔ اس لیے کرایے بڑھ رہے ہیں اور صنعتی لحاظ سے تھوڑا سا زیادہ، شاید کہیں کہیں 9 سے 12 فیصد کے درمیان ہو۔ تو یہ بہت گرم بازار ہے۔ اور ظاہر ہے، دوسری چیزیں جیسے ڈیٹا سینٹرز۔ یہاں ڈلاس میں لوگ ہیں، جہاں میں مقیم ہوں، چھ سال کی جگہ لیز پر دے رہا ہوں۔ کلاؤڈ کمپیوٹنگ، مصنوعی ذہانت کے ارد گرد ڈیٹا سینٹرز کی واقعی بہت زیادہ مانگ ہے، یہ ایک ناقابل یقین حد تک گرم شعبہ ہے۔
تو میں وہیں رک جاؤں گا۔ اور بھی شعبے ہیں جن کے بارے میں میں بات کر سکتا ہوں، لیکن میرے خیال میں دفاتر کے علاوہ رئیل اسٹیٹ میں بنیادی باتیں حیرت انگیز طور پر مضبوط ہیں، جس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ سرمایہ کار متحرک ہیں۔ اگر آپ ان لوگوں میں فرق کرتے ہیں جو رئیل اسٹیٹ کو اس کے لیے استعمال کرتے ہیں اور وہ کرایہ ادا کرتے ہیں، اور وہ لوگ جو رئیل اسٹیٹ کے مالک ہیں، جو کہ پنشن فنڈز، لائف انشورنس کمپنیاں، یونیورسٹی ٹرسٹ اور دیگر نجی سرمایہ ہیں، تو اس پر بہت خاموشی ہے۔ ابھی سرمایہ کاری کا محاذ۔ اور قیمتیں گر رہی ہیں۔ اصل قیمت جو آپ رئیل اسٹیٹ کے لیے بطور اثاثہ ادا کریں گے وہ 15 سے 20% کے درمیان کہیں بھی کم ہوگی جہاں یہ دو سال پہلے تھی۔
ڈیو:
تو صرف خلاصہ میں۔ ہاں، کرایہ داروں کے درمیان مانگ، چاہے وہ اپارٹمنٹ کرایہ دار ہوں، خوردہ کرایہ دار، ایسا لگتا ہے کہ نسبتاً بہتر ہے، لیکن سرمایہ کاروں کی مانگ میں کمی آ رہی ہے۔ یہ وہی ہے جو ہم دیکھ رہے ہیں، اور میں جو ڈیٹا دیکھ رہا ہوں اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ کیپ کی شرحیں بڑھ رہی ہیں۔ کیا آپ یہی دیکھ رہے ہیں؟ اور اگر ایسا ہے تو، دفتر سے باہر، میں سمجھتا ہوں کہ ہم سب آفس کو سب سے بڑا ہٹ سمجھتے ہیں، لیکن ہمارے سامعین خاص طور پر کثیر فیملی اپارٹمنٹ قسم کے سامعین میں دلچسپی رکھتے ہیں اس لیے میں صرف اس بات سے متجسس ہوں کہ کمرشل رئیل کے اس مخصوص شعبے میں کیپ ریٹ کس طرح کارکردگی دکھا رہے ہیں۔ اسٹیٹ
رچرڈ:
ٹھیک ہے، مجھے لگتا ہے کہ یہ دوسرے تمام شعبوں کی طرح ہے۔ اثاثہ کی قسم اور مقام کے لحاظ سے، کیپ ریٹ تقریباً 125 بیسس پوائنٹس سے 150 بیسز پوائنٹس ہوں گے، محل وقوع کے لحاظ سے تقریباً 3.5% سے 4 یا 5% تک۔ اور شاید اس سے زیادہ، اس بات پر منحصر ہے کہ نقطہ آغاز کیا ہے۔ مختلف درجہ بندیوں اور مختلف مقامات کی عکاسی کرنے والے کیپ ریٹ کی ایک رینج موجود ہے۔ میں کہوں گا، بحیثیت عمومی، قیمتیں 150 بنیادی پوائنٹس سے باہر ہیں، اور یہ قیمتوں میں تقریباً 20% کمی کے برابر ہے۔
ڈیو:
اور کیا آپ کو لگتا ہے کہ یہ سلسلہ جاری رہے گا؟
رچرڈ:
ہاں، میں کرتا ہوں، اصل میں۔ میں دیکھ رہا ہوں… ہمیشہ کے لیے نہیں۔
ڈیو:
نہیں، میں صرف کسی سے محبت کرتا ہوں جو سیدھا جواب دیتا ہے۔ تو عام طور پر جب ہم کچھ پوچھتے ہیں کہ وہ، ارے، ٹھیک ہے۔ کیونکہ یہ پیچیدہ ہے، مجھے غلط مت سمجھو، بہت سے انتباہات ہیں، لیکن میں ہمیشہ اس طرح کے بہت واضح جواب کی تعریف کرتا ہوں۔
رچرڈ:
ہاں۔ میرے خیال میں قدر میں مزید نقصان ہو سکتا ہے، اور یہ اس وقت تک اپنے آپ کو تبدیل نہیں کرے گا جب تک کہ سرمایہ کار سود کی شرحوں کے لیے واضح راستہ نہیں دیکھنا شروع کر دیتے۔ ہم نے دیکھنا شروع کیا، مجھے لگتا ہے کہ شاید دو مہینے پہلے، تھوڑا سا احساس تھا کہ لوگ کہاں تھے… میں نے جو دیکھا، جو درحقیقت دفاتر تھا، اس میں ایک مسئلہ ہو گیا، لیکن رئیل اسٹیٹ میں بنیادی باتیں زیادہ خراب نہیں ہیں، ہم لگتا ہے مہنگائی عروج پر ہے۔ اور واپسی کی وہ فارورڈ ریٹ، 5% کیپ ریٹ لیں، 2% رینٹل گروتھ شامل کریں اور ہمارے پاس تصوراتی طور پر 7% فارورڈ IRR ہے، اور یہ قرض کی لاگت کے برابر ہے کہیں 6.5 اور 7.5% کے درمیان۔ لوگ سوچنے لگے کہ شاید ہم دوبارہ سودے دیکھنا شروع کر دیں گے۔
لیکن میں سمجھتا ہوں کہ 10 سالہ ٹریژری میں اضافہ، جب یہ پچھلے دو ہفتوں میں 4.2 سے 4.4 تک چلا گیا، اس نے دوبارہ سود کی شرحوں کے گلائیڈ پاتھ کے بارے میں اس غیر یقینی صورتحال کو ذہن کے سامنے لایا۔ تو لوگوں نے صرف اپنے قلم کو دوبارہ نیچے رکھا اور سوچا، ٹھیک ہے ہم صرف انتظار کریں گے اور دیکھیں گے کہ کیا ہوتا ہے۔ ہم اس دنیا میں ہیں، میرے خیال میں، اچھی خبر بری خبر ہے، جب کہ 2009 اور 2020 کے درمیان، رئیل اسٹیٹ کے لیے بری خبر اچھی خبر تھی کیونکہ اس نے شرح سود کو کم رکھا تھا۔ اب ہم مخالف دنیا میں ہیں، یہ وہی دنیا ہے لیکن اس کے برعکس ہے۔ لیکن اچھی خبر بری خبر ہے کیونکہ اس سے لوگوں کی زیادہ دیر تک شرح سود کے بارے میں تشویش بڑھ جاتی ہے۔
جیمز:
تو رچرڈ، آپ کہہ رہے ہیں کہ ہم اگلے 12 مہینوں میں کچھ اور خریداریاں دیکھ سکتے ہیں۔ مجھے ایسا لگتا ہے جیسے ملٹی فیملی مارکیٹ میں تھوڑا سا گراوٹ آئی ہے، لیکن بیچنے والے ابھی بھی وہاں لٹک رہے ہیں اور وہاں بہت زیادہ لین دین نہیں ہو رہا ہے کیونکہ کیپ ریٹ، وہ اتنے پرکشش نہیں ہیں کہ ہم انہیں دیکھ سکیں۔ کیونکہ میں نے ایک ہی چیز دیکھی ہے، ہم 3.5 جیسے کیپ ریٹ دیکھ رہے تھے، شاید کم 4s، اور اب وہ 5.5 تک ہیں۔ ابھی وہاں موجود قرض کے ساتھ یہ زیادہ پرکشش نہیں ہے۔
رچرڈ:
نہیں نہیں. میرا مطلب ہے، میرا خیال ہے کہ اگر لوگوں کو زیادہ اعتماد ہوتا تو آپ تکنیکی حاصل کرنے کے لیے، صرف کیپ ریٹ کو نہیں دیکھتے۔ آپ کو IRR کو دیکھنا ہوگا، جو آپ کو حاصل ہونے والی کرائے کی تعریف کو مدنظر رکھتا ہے۔
جیمز:
حق.
رچرڈ:
اور میرے خیال میں IRRs، یہاں تک کہ اگر آپ 2% رینٹل گروتھ، 2.5% فرض کرتے ہیں، تو یہ آپ کو ایک IRR دیتا ہے جو بالپارک میں ہو رہا ہے۔ لیکن میرے خیال میں جب اعتماد ختم ہو جاتا ہے تو لوگ IRR سرمایہ کار نہیں ہوتے ہیں۔ IRR سرمایہ کار مستقبل میں کرائے کے بارے میں قیاس آرائیاں کرتے ہیں، اور لوگ ایسا نہیں کرنا چاہتے۔ اور بس، جیسا کہ آپ کہتے ہیں، ابھی کوئی مثبت فائدہ نہیں ہے اور لوگ بازار میں منفی لیوریج کو قبول کرنے کو تیار نہیں ہیں۔
لیکن اس مساوات کو ٹپ کرنے میں زیادہ وقت نہیں لگے گا، مجھے نہیں لگتا۔ ہم مہنگائی کہاں جا رہی ہے اس کے بارے میں تھوڑی زیادہ واضح سمت حاصل کرنا چاہتے ہیں، تھوڑی زیادہ واضح رہنمائی کہ ہم Fed فنڈز سائیکل کے عروج پر پہنچ چکے ہیں، Fed اس بارے میں بہت متضاد رہا ہے، پھر میرے خیال میں چیزیں ٹپ کیونکہ لیزنگ سائیڈ پر، 2 کی دوسری سہ ماہی میں لیزنگ غائب ہو گئی، جب سود کی شرحیں بڑھنا شروع ہوئیں تو لوگ مارکیٹ سے باہر ہو گئے۔ ٹھیک ہے، لیز پر واپس آ گیا ہے. اس سال لیزنگ کا Q2022 واپس آیا۔ اور ہمارے پاس کافی اعلی سطح کی نئی تعمیرات ہیں، شاید 2 یونٹ فی سہ ماہی، لیکن مارکیٹ 90,000 سے 60 یونٹس فی سہ ماہی جذب کر رہی ہے، کم از کم Q70,000 شواہد اور Q2 رفتار کی بنیاد پر۔
لہذا مطالبہ واپس آ گیا ہے. خالی جگہ شاید تھوڑی بڑھ رہی ہے۔ لیکن مانگ کے واپس آنے کے ساتھ یہ زیادہ نہیں لگے گا، اس لحاظ سے کہ لوگوں کی توقعات کے مطابق یہاں کچھ سودے کرنے ہیں۔ میں صرف یہ کہوں گا کہ بیچنے والوں کو روکے رکھنے کے بارے میں آپ کے نقطہ نظر پر، اگر Fed نے مداخلت نہ کی ہوتی اور بینکنگ سیکٹر کو لیکویڈیٹی فراہم نہ کی ہوتی، جس نے بینکنگ سیکٹر کو قرضوں کی مدت میں منتقل ہونے کی اجازت دی ہے۔ ہو سکتا ہے وہ اب بھی سود ادا کر رہے ہوں لیکن قیمت کے لحاظ سے وہ پانی سے نیچے ہیں۔ ہماری صورت حال مختلف ہو سکتی ہے۔ فیڈ بینکنگ سیکٹر کو لیکویڈیٹی فراہم کرنے کے لیے بہت فعال رہا ہے۔ اور ظاہر ہے، میں سمجھتا ہوں کہ اس نے مالکان پر دباؤ برقرار رکھا ہے، اور اس وجہ سے آپ کو خریداروں اور بیچنے والوں، یا مالکان اور ممکنہ خریداروں کے درمیان یہ تعطل پیدا ہو گیا ہے۔
ڈیو:
رچرڈ، میں بینکنگ سیکٹر اور وہاں کیا ہو رہا ہے اس کی پیروی کرنا چاہتا ہوں۔ ابھی کل ہی میں وال اسٹریٹ جرنل میں ایک مضمون پڑھ رہا تھا جہاں وہ کمرشل رئیل اسٹیٹ میں "ڈوم لوپ" کے بارے میں بیان کر رہے تھے۔ بنیادی بنیاد یہ ہے کہ ان کی قیمتیں پہلے ہی نیچے ہیں۔ اس نے کچھ جائیدادوں کو پانی میں ڈال دیا ہے اور اب لوگ ان قرضوں پر نادہندہ ہونے لگے ہیں۔ بینک کریڈٹ سخت ہو رہا ہے، جس کا مطلب ہے کہ لوگ ری فنانس نہیں کر سکتے یا وہ خریداری نہیں کر سکتے، جو قیمتوں پر مزید نیچے کی طرف دباؤ ڈالتا ہے، اور یہ سرپل پیدا کرتا ہے جو تجارتی رئیل اسٹیٹ کی جگہ میں قیمتوں پر مسلسل نیچے کی طرف دباؤ پیدا کرتا ہے۔ میں متجسس ہوں کہ کیا آپ کو لگتا ہے کہ اس ڈوم لوپ کا کوئی خطرہ ہے، یا جو بھی آپ اسے کہنا چاہتے ہیں، اگر بینک کی ناکامی اور لیکویڈیٹی کی کمی تجارتی مارکیٹ کو متاثر کرنے میں زیادہ خطرہ ہے؟
رچرڈ:
میرا مطلب ہے، جو میں آپ کو بتانے جا رہا ہوں وہ ایک پیچیدہ دلیل ہے، جو کہیں درمیان میں ہے، کوئی مسئلہ نہیں ہے اور ایک ڈوم لوپ ہے۔
ڈیو:
ٹھیک ہے.
رچرڈ:
میں سمجھتا ہوں، بڑے احترام کے ساتھ، صحافتی میکسم کو آسان اور بڑھا چڑھا کر پیش کرنا ہے۔
ڈیو:
حق.
رچرڈ:
اور مجھے لگتا ہے، ایک خاص حد تک، رئیل اسٹیٹ کے ساتھ یہی ہو رہا ہے۔ اور میں یہ نہیں کہہ رہا ہوں کہ قرض کی خرابی کا کوئی مسئلہ نہیں ہے، لیکن میرا خیال ہے کہ ہم جو کچھ سن رہے ہیں اور جو ہم دیکھ رہے ہیں وہ یہ ہے کہ بینکوں کو لیکویڈیٹی تک کافی رسائی حاصل ہے، اور اس کی وجہ سے وہ ڈپازٹ فلائٹ کا شکار نہیں ہو رہے ہیں۔ . لہٰذا جہاں وہ نقصان کر رہے ہیں یا انہیں قرضوں کو لکھنا ہے، وہ نسبتاً منظم بنیادوں پر اسے اپنے P&L اکاؤنٹ میں لانے کے قابل ہیں۔ اس میں کوئی شک نہیں کہ نئی فنانسنگ کے لیے کریڈٹ کی لاگت اور دستیابی زیادہ سخت ہے۔ یہ ناقابل یقین حد تک تنگ ہے۔ لیکن مجھے نہیں لگتا کہ بینک اپنی کتابوں پر رئیل اسٹیٹ کو ختم کرنا چاہتے ہیں۔ میرا مطلب ہے، وہ پہلے بھی اس سے گزر چکے ہیں۔ وہ لوگوں کو ڈیفالٹ میں نہیں ڈالنا چاہتے اور پھر ان کے پاس وہ جائیداد ہے جس کا انتظام یا تو انہیں کرنا ہے یا انہیں اسے کچھ رعایت پر کسی ایسے شخص کو بیچنا ہے جو اسے دو سال تک رکھتا ہے اور پھر اسے بناتا ہے۔ لائن نیچے دو سال منافع. وہ پہلے بھی اس سے گزر چکے ہیں اور وہ دوبارہ اس سے گزرنا نہیں چاہتے ہیں۔
تو مجھے لگتا ہے کہ ہم جو دیکھ رہے ہیں وہ یہ ہے کہ جہاں ممکن ہو، بینک توسیع کر رہے ہیں۔ میں جہاں تک کہوں گا کہ توسیع اور دکھاوا کرنا ہے، لیکن بہت سارے تخلیقی طریقے ہیں جن میں بینک قرض لینے والوں کے ساتھ کام کر سکتے ہیں تاکہ شدید تناؤ کے دور سے گزر سکیں۔ اور میں یہ نہیں کہہ رہا ہوں کہ نقصان نہیں ہوگا۔ ہماری اپنی تحقیق بتاتی ہے کہ شاید 60 بلین قرضے ڈیفالٹ ہونے کا امکان ہے۔ کمرشل رئیل اسٹیٹ کے لیے 4.5 بلین قرضے ہیں۔ وہ 60 بلین، شاید یہ کل بینک اثاثوں کا 1.5 فیصد ہے۔ تو یہ تکلیف دہ ہونے والا ہے، لیکن یہ بینکنگ سیکٹر کو نیچے لانے والا نہیں ہے۔ لہذا، ڈوم لوپ، یہ اچھا نہیں ہے، اور نقصان کرنا کبھی بھی اچھا نہیں ہے، لیکن مجھے نہیں لگتا کہ یہ ایک جارحانہ ڈوم لوپ جیسا ہے جیسا کہ ہم نے ریل اسٹیٹ کے پچھلے بحرانوں میں دیکھا ہے۔ ہم نے دیکھا ہے کہ ڈوم لوپس حقیقت میں موجود ہیں۔ انہوں نے بچت قرضوں کے بحران میں کیا، انہوں نے عظیم مالیاتی بحران میں کیا، لیکن اس وقت، مختلف وجوہات کی بناء پر، مجھے نہیں لگتا کہ ہم ابھی وہاں موجود ہیں۔
جیمز:
یقینی طور پر اس لفظ ڈوم لوپ کے ساتھ بہت سارے مضامین جاری ہیں۔ یہ ایک نیا انٹر ٹرم ہے جسے میں ہر مضمون پر دیکھ رہا ہوں، جہاں یہ ڈوم لوپ، ڈوم لوپ ہے، بس اتنا ہی میں سن رہا ہوں۔
ڈیو:
ذرا انتظار کریں، جیمز، اس ایپی سوڈ کو اب ڈوم لوپ کہا جائے گا، اور اگر ہم اسے ڈوم لوپ کہتے ہیں تو ہمارے پاس اب تک کی بہترین کارکردگی کا مظاہرہ کرنے والا ایپیسوڈ ہوگا۔
رچرڈ:
کیا ہم ڈوم لوپ کے بجائے نیک حلقوں کی بات نہیں کر سکتے؟
ڈیو:
ہاں، کوئی بھی نیک حلقوں کے بارے میں نہیں سننا چاہتا، وہ بدقسمتی سے ڈوم لوپس کے بارے میں سننا چاہتے ہیں۔ مجھے نیک حلقے پسند ہوں گے۔
جیمز:
لیکن اگر کوئی ڈوم لوپ آرہا ہے، رچرڈ، کیونکہ ایسا لگتا ہے کہ آپ کچھ تجارتی شعبوں میں آگے بڑھنے میں پراعتماد محسوس کرتے ہیں، آپ کے خیال میں کون سے شعبے ہیں جن سے زیادہ سرمایہ کاروں کو ابھی محتاط رہنا چاہیے؟ اگر آپ اگلے 12 مہینوں میں اگلی ڈیل خریدنے پر غور کر رہے ہیں، تو آپ کون سے شعبے پسند ہیں، ارے، میں اس پر ٹھنڈا ہو جاؤں گا یا ہوشیار رہوں گا؟
رچرڈ:
ٹھیک ہے، دفاتر کہنا بہت پرجوش ہے، کیونکہ دفاتر، جیسا کہ میں کہتا ہوں، ہمارے پاس خالی آسامیوں میں 12% سے 19% تک اضافہ ہوا ہے۔ ہمیں امریکی دفتر میں کام پر واپسی کے بارے میں کوئی یقین نہیں ہے۔ ہمارے خیال میں کام پر واپسی کی رفتار بڑھے گی، لیکن صرف ایک طویل عرصے میں، لیکن ابھی اس کے بارے میں کوئی یقین نہیں ہے۔ دوسری طرف، 40 سال یا اس سے زیادہ کے رئیل اسٹیٹ میں ایک پیشہ ور کے طور پر، آپ کو سب سے زیادہ بمباری والی مارکیٹوں میں بہترین سودے ملتے ہیں۔ لہذا ان تمام قیمتوں کے درمیان آفس سیکٹر میں کچھ بہت اچھے مواقع پیدا ہونے والے ہیں۔ اور اگر آپ واقعی متضاد بننا چاہتے ہیں تو آپ مخالف سمت میں دوڑتے ہیں۔ وہ تمام لوگ جو ڈوم لوپ، ڈوم لوپ کہتے ہوئے ایک طرف بھاگ رہے ہیں، آپ کام کریں کہ وہ کہاں سے آرہے ہیں اور مخالف سمت میں چلے جاتے ہیں۔
مجھے لگتا ہے کہ خوردہ فروشی کو بھی ابھی اس کے لئے بہت کچھ مل گیا ہے۔ ہم بہت زیادہ نجی سرمایہ دیکھ رہے تھے۔ اور یہ دفتر کی طرح نہیں ہے، اثاثوں کے سائز چھوٹے ہو سکتے ہیں۔ چھوٹے سرمایہ کاروں کے لیے پرچون میں شامل ہونا ممکن ہے، اور ہم جگہ کی کمی دیکھ رہے ہیں، اور ہم خوردہ فروشی میں کچھ بہت ہی دلچسپ رجحانات دیکھ رہے ہیں۔ سیکسی شعبے، اگر میں اسے ان شرائط میں رکھنا چاہتا ہوں، یا وہ شعبے جن پر ہمیں سب سے زیادہ اعتماد ہے، میرے خیال میں، ٹیل ونڈز کی وجہ سے صنعتی شعبے اور ملٹی فیملی سیکٹر ہیں اگر آپ طویل مدتی رینٹل گروتھ میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں۔ لیکن ایک بار جب مارکیٹ حرکت کرنے لگتی ہے تو قیمتیں تیزی سے بڑھیں گی۔ لہذا اگر آپ اس طویل مدتی کہانی میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں تو آپ کو تیزی سے آگے بڑھنے کی ضرورت ہے، میں کہوں گا۔
مجھے غلط مت سمجھو، ملٹی فیملی اور اپارٹمنٹ کے کچھ حصے ہیں جو میرے خیال میں کچھ مسائل کا شکار ہوں گے۔ ملٹی سیکٹر میں بہت سستے پل فنانسنگ موجود تھی جہاں لوگ 24 فیصد کرائے کی نمو کے عروج کے سالوں میں بہت کم قرض کے ساتھ گریڈ C کے اثاثے خرید رہے تھے، اور وہ ان کی تزئین و آرائش اور ان کی جگہ کو تبدیل کرنے کی کوشش کر رہے تھے۔ B یا B پلس یا A گریڈ کی جگہ۔ عمومی کمزوری اور شرح سود کی سطح کو دیکھتے ہوئے، میرے خیال میں ان میں سے کچھ ڈیفالٹ ہو سکتے ہیں۔ لہذا اگر آپ ان معاملات کے طالب علم ہیں تو مارکیٹ کے اس حصے میں اثاثے اٹھائے جا سکتے ہیں یا دوبارہ سرمایہ کاری کر سکتے ہیں۔
ڈیو:
جیمز اب تھوک نکالنا شروع کرنے جا رہا ہے۔
رچرڈ:
اوہ، میں تھا. میں کام کر رہا تھا.
ڈیو:
یہ اس کا وہیل ہاؤس ہے۔
جیمز:
میری انگلیوں میں اچانک خارش ہو رہی تھی۔ میں پسند کرتا ہوں، ہاں، ہم یہاں چلتے ہیں۔ اور مجھے لگتا ہے کہ رچرڈ نے اسے کیل لگایا۔ ایسا لگتا ہے کہ ہر کوئی یہ سودے بہت سخت اداکاروں پر خرید رہا تھا اور پھر وہ ان پر قرض کو درمیانی دھارے میں ایڈجسٹ کر رہے ہیں، اور آپ کی تعمیراتی لاگت زیادہ ہے، آپ کے اجازت نامے کا وقت زیادہ ہے، اور پھر اچانک آپ کی رقم کی قیمت بڑھ گئی ہے اور یہ یقینی طور پر اس شعبے میں کچھ پریشانی ہوئی ہے۔ یہ اس چیز کی طرح ہے جو مستحکم ہے اب بھی ساتھ ساتھ چل رہی ہے، لیکن وہ چیزیں جو وسط استحکام میں ہے جہاں ہم مواقع دیکھ رہے ہیں۔ اور یہ یقینی طور پر وہیں ہے جہاں ہم تلاش کر رہے ہیں۔
رچرڈ:
یہ ٹھیک ہے. اور ایک بار پھر، ایک طویل کیریئر کے دوران، جن لوگوں نے خریداری کے بہت اچھے فیصلے کیے ہیں، انہوں نے پریشان کن ڈویلپرز یا پریشان کن تعمیراتی کمپنیوں سے خریداری کی ہے۔ ہم نے اسے پہلے دیکھا ہے۔
ڈیو:
ٹھیک ہے، مجھے امید ہے کہ کوئی بھی اپنی قمیض نہیں کھوئے گا۔ میں اس کے لیے بالکل بھی روٹ نہیں کر رہا ہوں۔ لیکن مجھے لگتا ہے کہ یہ پہچاننا مددگار ہے کہ یہ ہو رہا ہے اور ممکنہ طور پر پریشان کن اثاثے ہونے جا رہے ہیں جن کو موجودہ مالک کے علاوہ کسی اور کے ذریعہ تبدیل کرنے کی ضرورت ہے۔
رچرڈ:
ہاں۔ میرا مطلب ہے، اس وقت بینکنگ سیکٹر بہت سا قرضہ اتار رہا ہے جو پانی سے نیچے ہے اس لیے اس کی معاشی قیمت ہے، لیکن اس وقت یہ قابو سے باہر نہیں ہوا ہے۔ اور شکر ہے کہ اس نے ابھی تک صارفین کے شعبے، ہاؤسنگ مارکیٹ کو زیادہ متاثر نہیں کیا ہے، کیونکہ اس کا اثر عام لوگوں پر پڑتا ہے، اور یہ بالکل بھی خوشگوار نہیں ہے۔
ڈیو:
ٹھیک ہے، رچرڈ، ہمارے ساتھ شامل ہونے کا بہت شکریہ۔ یہ ناقابل یقین حد تک بصیرت انگیز رہا ہے۔ میں اپنے سامعین کے ساتھ یہ بتانا چاہتا ہوں کہ آپ اور آپ کی ٹیم نے ایک ناقابل یقین اقتصادی رپورٹ لکھی ہے، جس کا نام The Midyear Global Real Estate Market Outlook for 2023 ہے۔ یہ ایک دلچسپ پڑھا ہے اور اس کے ساتھ ساتھ ایک زبردست ویڈیو بھی ہے۔
رچرڈ، کیا آپ ہمیں اس بارے میں مختصراً بتا سکتے ہیں، اور اگر ہمارے سامعین مزید جاننا چاہتے ہیں تو اسے کہاں سے مل سکتے ہیں؟
رچرڈ:
ہاں، یہ CBRE ویب سائٹ cbre.com پر ہوگا۔ ریسرچ اور بصیرت پر جائیں، اور اس پر کلک کریں۔ یہ دو یا تین کلکس لے سکتا ہے، لیکن یہ وہاں ہے. میرے پاس دنیا بھر کے ریسرچ ماہرین ہیں اور ہم غیر جانبدار اور متوازن اور ڈیٹا پر مبنی ہونے کی کوشش کرتے ہیں۔ ہم صرف ریاستہائے متحدہ اور پوری دنیا میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں کا ایک وسیع جائزہ پیش کرتے ہیں۔ اصل میں، میں نے اس میں حصہ لیا اور میں نے اس سے سیکھا بھی۔
ڈیو:
یہ تحقیقی منصوبہ کی بہترین قسم ہے، ٹھیک ہے؟
رچرڈ:
ہاں ، بالکل
ڈیو:
بالکل ٹھیک. ٹھیک ہے، رچرڈ، ہمارے ساتھ شامل ہونے کا ایک بار پھر شکریہ۔
رچرڈ:
یہ میری مکمل خوشی ہے۔
ڈیو:
تو جیمز، رچرڈ نے ہمیں بتایا ہے کہ ان کے خیال میں اثاثوں کی قدریں نیچے جا رہی ہیں، جو ظاہر ہے کہ کسی بھی شخص کے لیے اچھا نہیں ہے جو رئیل اسٹیٹ رکھتا ہے، لیکن یہ بھی کہ کچھ مواقع ہو سکتے ہیں، جن سے میں جانتا ہوں کہ آپ خاص طور پر فائدہ اٹھانے میں دلچسپی رکھتے ہیں۔ تو اس قسم کی پیشن گوئی یا پیشین گوئی آپ کو اپنے کاروبار کے بارے میں کیسا محسوس کرتی ہے؟
جیمز:
ٹھیک ہے، مجھے پسند ہے کہ اس نے مجھے تصدیق دی کہ آپ کو خریدنا چاہئے جب دوسرے لوگ خریدنا نہیں چاہتے ہیں، بنیادی طور پر۔ بہت سی اہم چھوٹی چیزیں تھیں جب وہ اس بارے میں بات کر رہا تھا کہ صنعتی کرایہ کس طرح بڑھ رہے ہیں، لیکن قیمتیں کم ہو رہی ہیں۔ لہذا ان شعبوں میں کچھ مواقع موجود ہیں جن سے گزرنا ہے اور ابھی ان مواقع کی تلاش ہے، کیونکہ آپ ہر وقت یہ سنتے ہیں کہ لوگ اس طرح ہوتے ہیں، "آہ، آپ کچھ بھی نہیں خرید سکتے۔ تم کچھ بھی نہیں خرید سکتے۔‘‘ لیکن وہ اکیلے اسٹیٹ جس کے بارے میں وہ بات کر رہا تھا، صنعتی، کرایے بڑھ رہے ہیں لیکن قیمتیں کم ہو رہی ہیں، وہیں پر آپ دیکھنا چاہتے ہیں۔ لہذا میں اگلے 12 مہینوں کے لئے زیادہ سے زیادہ پرجوش ہو رہا ہوں، اور یہ صبر کرنے اور صحیح موقع تلاش کرنے کا معاملہ ہوگا۔
ڈیو:
آپ نے شو میں بتایا کہ کیپ ریٹ وہ کہاں ہیں، آپ نے کہا سیٹل، وہ 5.5 کیا ہیں؟
جیمز:
ہاں، میں 5.25 سے 5.5 کہوں گا، وہاں، کہیں وہاں۔
ڈیو:
لیکن جہاں سود کی شرحیں ہیں، یہ منفی لیوریج ہے، یہ ایسی چیز نہیں ہے جو عموماً سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش ہوتی ہے جہاں قرض کے اخراجات ہوتے ہیں۔ آپ جو سود خرید سکتے ہیں اس کی صلاحیت کے بارے میں واقعی پرجوش محسوس کرنے کے لیے آپ کے لیے کیپ ریٹس کو کس مقام پر بڑھنا پڑے گا؟
جیمز:
ٹھیک ہے، اگر آپ ویلیو ایڈ خریدتے ہیں تو آپ ہمیشہ ایک اچھا کیپ ریٹ حاصل کر سکتے ہیں۔ اسی جگہ آپ اسے بڑھا سکتے ہیں۔ لیکن میرا مطلب ہے، تھیوری میں، میں واقعی میں کیپ ریٹ سے نیچے خریدنا پسند نہیں کرتا۔ میں اس 6.5 میں رہنا چاہتا ہوں۔ اگر یہ تھوڑا سا اوپر کے ساتھ مستحکم ہے، میں ابھی 6.5 کے آس پاس رہنا چاہتا ہوں۔
ڈیو:
اور اسی طرح ہر کوئی سمجھتا ہے، کیپ کی شرحیں مارکیٹ کے جذبات کا ایک پیمانہ ہیں۔ اور جیسا کہ جیمز اشارہ کر رہا ہے، یہ قرض کی لاگت، کتنی مانگ، سمجھے جانے والے خطرے کی بنیاد پر بہتا اور بہتا ہے۔ اور عام طور پر، مستحکم اثاثوں کے لیے کیپ کی شرحیں کم ہیں۔ اور جب ٹوپی کی شرح کم ہوتی ہے تو اس کا مطلب ہے کہ وہ زیادہ قیمت پر تجارت کرتے ہیں۔ جب ٹوپی کی شرح زیادہ ہوتی ہے، تو وہ سستی ہوتی ہیں۔ اور عام طور پر آپ خریدار کے طور پر زیادہ کیپ ریٹ حاصل کر سکتے ہیں اگر آپ خرید رہے ہیں، جیسا کہ جیمز کہہ رہا ہے، فکسر اپ یا کوئی ایسی چیز جس کو ویلیو ایڈ کی ضرورت ہو۔
لیکن معذرت، جیمز، آگے بڑھو۔
جیمز:
ہاں، مجھے لگتا ہے کہ ہم ابھی یہی دیکھ رہے ہیں۔ اس پچھلے چھ مہینوں میں ہم جو بہت سارے لین دین دیکھ رہے ہیں وہ بہت زیادہ رقم کی 1031 نقل و حرکت ہے، لیکن اس عمومی 5.5 کیپ کے لئے بہت سارے نئے خریدار نہیں ہیں۔ اگر ان کا خریدنے کا کوئی مقصد ہے تو وہ کریں گے۔ اس کے علاوہ، ہر کوئی اس ویلیو ایڈ کا پیچھا کر رہا ہے جہاں آپ کو اپنی آستینیں لپیٹنی ہیں، کام پر لگنا ہے۔ لیکن ابھی کچھ واقعی اچھی خریداری ہے۔ میں جانتا ہوں کہ ہمارے IRRs میں پچھلے نو مہینوں میں کافی حد تک اضافہ ہوا ہے جہاں ہم اب 17, 18% کو مار رہے ہیں، اور اس طرح یہ سب اچھی چیزیں ہیں۔
ڈیو:
یہ بہت اچھی بات ہے۔ ٹھیک ہے، ہمیں صرف چیزوں پر نظر رکھنی ہوگی اور یہ دیکھنا پڑے گا کہ یہ کیسے ہوتا ہے، لیکن میں عام طور پر رچرڈ کی تشخیص سے اتفاق کرتا ہوں۔ کیپ کی شرحیں بڑھ رہی ہیں، اور مجھے لگتا ہے کہ وہ چڑھنا جاری رکھیں گے جبکہ میرا اندازہ یہ ہے کہ کرایے، کم از کم ملٹی فیملی میں، جس شعبے کو میں سب سے بہتر سمجھتا ہوں، شاید سست ہونے والے ہیں۔ وہ صفر سے اوپر رہ سکتے ہیں اور بڑھ سکتے ہیں، لیکن مجھے لگتا ہے کہ کرایہ میں اضافے کی یہ پاگل شرحیں جو ہم نے ملٹی فیملی میں دیکھی ہیں، اس وقت کے لیے ختم ہو چکی ہیں۔ اور اس طرح کیپ کی شرح میں اضافے کے ساتھ مل کر ہم کثیر خاندانی اقدار کو اس سے بھی آگے لے آئیں گے جہاں وہ آج ہیں، جو کچھ دلچسپ مواقع پیش کر سکتے ہیں۔ تو ہمیں اس پر نظر رکھنی ہوگی۔
جیمز، یہاں ہونے کا بہت شکریہ۔ ہم ہمیشہ اس کی تعریف کرتے ہیں۔ اور اسے سننے والے ہر ایک کے لیے، ہم آپ کی تعریف کرتے ہیں۔ اگر آپ کو یہ ایپی سوڈ پسند ہے تو براہ کرم ہمیں Spotify، یا Apple، یا YouTube پر ایک جائزہ دینا نہ بھولیں اگر آپ اسے وہاں دیکھ رہے ہیں۔ ایک بار پھر شکریہ، اور ہم آپ کو On The Market کے اگلے ایپی سوڈ کے لیے دیکھیں گے۔
آن دی مارکیٹ میرے، ڈیو میئر اور کیلن بینیٹ نے تخلیق کی ہے۔ کیلن بینیٹ نے پروڈیوس کیا، جوئل ایسپارزا اور اونکس میڈیا کی ایڈیٹنگ، پوجا جندال کی تحقیق، نیٹ وینٹراب کی کاپی رائٹنگ۔ اور پوری BiggerPockets ٹیم کا بہت خاص شکریہ۔ آن دی مارکیٹ شو میں مواد صرف آراء پر مشتمل ہے۔ تمام سامعین کو آزادانہ طور پر ڈیٹا پوائنٹس، آراء اور سرمایہ کاری کی حکمت عملیوں کی تصدیق کرنی چاہیے۔
قسط یہاں دیکھیں
ہماری مدد کریں!
ہمیں ایک درجہ بندی اور جائزہ چھوڑ کر iTunes پر نئے سامعین تک پہنچنے میں ہماری مدد کریں! اس میں صرف 30 سیکنڈ لگتے ہیں اور ہدایات مل سکتی ہیں۔ یہاں. شکریہ! ہم واقعی اس کی تعریف کرتے ہیں!
اس ایپی سوڈ میں ہم کور کرتے ہیں:
- اس نے رئیل اسٹیٹ "ڈوم لوپ" کی وضاحت کی۔ اور اس کی وجہ کیا ہو سکتی ہے سلسلہ رد عمل ٹینک اثاثوں کی قیمتوں کے لئے
- ۔ "عالمی سست روی" اور کساد بازاری پیشین گوئیاں 2023 اور 2024 کے لیے
- سب سے کمزور اور تجارتی رئیل اسٹیٹ کے مضبوط ترین شعبے (اور جن کی قیمت کم ہے)
- کیپ ریٹ اپ ڈیٹس اور آخر کار قیمتوں میں دوبارہ بہتری کا کیا سبب بنے گا۔
- 2023 میں خریداری کے بہترین مواقع اور بڑھتے ہوئے کرائے اور گرتی ہوئی قیمتوں کے ساتھ اثاثے۔
- بے روزگاری, افراط زر کی شرح، افراط زر، اور ہم اگلے سال میں کیا توقع کر سکتے ہیں۔
- اور So بہت زیادہ!
شو سے لنکس
شو میں ذکر کردہ کتاب
رچرڈ سے جڑیں:
آج کے اسپانسرز کے بارے میں مزید جاننے یا خود BiggerPockets پارٹنر بننے میں دلچسپی ہے؟ ای میل .
BiggerPockets کے ذریعے نوٹ: یہ مصنف کی طرف سے لکھی گئی آراء ہیں اور ضروری نہیں کہ BiggerPockets کی رائے کی نمائندگی کریں۔
- SEO سے چلنے والا مواد اور PR کی تقسیم۔ آج ہی بڑھا دیں۔
- پلیٹو ڈیٹا ڈاٹ نیٹ ورک ورٹیکل جنریٹو اے آئی۔ اپنے آپ کو بااختیار بنائیں۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
- پلیٹوآئ اسٹریم۔ ویب 3 انٹیلی جنس۔ علم میں اضافہ۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
- پلیٹو ای ایس جی۔ کاربن، کلین ٹیک، توانائی ، ماحولیات، شمسی، ویسٹ مینجمنٹ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
- پلیٹو ہیلتھ۔ بائیوٹیک اینڈ کلینیکل ٹرائلز انٹیلی جنس۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
- بلاک آفسیٹس۔ ماحولیاتی آفسیٹ ملکیت کو جدید بنانا۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
- ماخذ: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- : ہے
- : ہے
- : نہیں
- :کہاں
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 ماہ
- 125
- 15 سال
- 15٪
- 150
- 17
- 2%
- 2% افراط زر
- 20
- 20 سال
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35٪
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- قابلیت
- ہمارے بارے میں
- اس کے بارے میں
- اوپر
- مطلق
- بالکل
- قبول کریں
- تک رسائی حاصل
- اکاؤنٹ
- اکاؤنٹس
- کے پار
- فعال
- سرگرمیوں
- اصل
- اصل میں
- Ad
- شامل کریں
- ایڈجسٹ
- ایڈجسٹمنٹ
- فائدہ
- پر اثر انداز
- پھر
- جارحانہ
- پہلے
- آگے
- تمام
- کی اجازت
- کی اجازت دیتا ہے
- اکیلے
- ساتھ
- پہلے ہی
- بھی
- متبادلات
- اگرچہ
- ہمیشہ
- am
- امریکہ
- کے درمیان
- کے درمیان
- رقم
- مقدار
- an
- تجزیہ
- تجزیہ کار کہتے ہیں
- اور
- ایک اور
- جواب
- کوئی بھی
- کسی
- کچھ
- کہیں
- علاوہ
- اپارٹمنٹ
- اپارٹمنٹ
- ایپل
- کی تعریف
- قدردانی
- تقریبا
- کیا
- دلیل
- ارد گرد
- مضمون
- مضامین
- مصنوعی
- مصنوعی ذہانت
- AS
- پوچھنا
- سے پوچھ
- تشخیص
- اثاثے
- اثاثہ طبقے
- اثاثے
- فرض کرو
- مفروضے
- At
- حملہ
- پرکشش
- سامعین
- مصنف
- تحریر
- دستیابی
- اوسط
- دور
- b
- واپس
- برا
- متوازن
- بیلنس شیٹس
- بینک
- بینک کی ناکامی
- بینکنگ
- بینکنگ سیکٹر
- بینکوں
- کی بنیاد پر
- بنیادی
- بنیادی طور پر
- بنیاد
- جنگ
- BE
- صبر
- کیونکہ
- ہو جاتا ہے
- بننے
- رہا
- اس سے پہلے
- شروع ہوا
- شروع کریں
- شروع
- پیچھے
- پردے کے پیچھے
- کیا جا رہا ہے
- یقین ہے کہ
- نیچے
- BEST
- کے درمیان
- بگ
- بڑی تصویر
- بڑا
- سب سے بڑا
- ارب
- بٹ
- کتاب
- کتب
- بوم
- سرحد
- قرض لینے والے
- خریدا
- توڑ
- پل
- مختصر
- لانے
- وسیع
- بروکرز
- لایا
- تعمیر
- عمارت
- تعمیر
- گچرچھا
- کاروبار
- کاروبار
- مورتی
- لیکن
- خرید
- خریدار..
- خریدار
- خرید
- خریدتا ہے
- by
- نمبروں سے
- فون
- کہا جاتا ہے
- آیا
- کر سکتے ہیں
- حاصل کر سکتے ہیں
- ٹوپی
- دارالحکومت
- کیریئر کے
- کیس
- کیونکہ
- باعث
- محتاط
- سی بی آر ای
- مراکز
- کچھ
- یقین
- تبدیل
- تبدیل کرنے
- چینل
- سستے
- سستی
- چیف
- چین
- چیناس۔
- چینی
- حلقوں
- شہر
- طبقے
- واضح
- کلک کریں
- چڑھنے
- بادل
- کلاؤڈ کمپیوٹنگ
- جمع
- COM
- مل کر
- کس طرح
- آنے والے
- تفسیر
- تجارتی
- تجارتی ریل اسٹیٹ
- Commodities
- کمیونٹی
- کمیونٹی ہبس
- کمپنیاں
- کمپنی کے
- مکمل طور پر
- پیچیدہ
- وسیع
- کمپیوٹنگ
- اندیشہ
- حالات
- آپکا اعتماد
- اعتماد
- منسلک
- متواتر
- تعمیر
- صارفین
- صارفین جذباتی
- مواد
- سیاق و سباق
- جاری
- جاری
- کنٹرول
- بات چیت
- ٹھنڈی
- copywriting
- کارپوریٹس
- قیمت
- اخراجات
- سکتا ہے
- ملک
- جوڑے
- کورس
- احاطہ
- کوویڈ
- ناکام، ناکامی
- بنائی
- پیدا
- تخلیقی
- کریڈٹ
- بحران
- بحران
- شوقین
- موجودہ
- کاٹنے
- سائیکل
- چکرو
- روزانہ
- ڈلاس
- اعداد و شمار
- ڈیٹا مراکز
- ڈیٹا پوائنٹس
- ڈیو
- دن
- دن
- مردہ
- نمٹنے کے
- ڈیلز
- قرض
- مہذب
- فیصلے
- کمی
- Declining
- اعتراف کے
- پہلے سے طے شدہ
- غلطی
- خسارہ
- ضرور
- غفلت
- ڈیفلیشنری
- ترسیل
- ڈیمانڈ
- آبادیاتی
- آبادی
- منحصر ہے
- انحصار کرتا ہے
- ۱۰۰۰۰ ڈالر ڈیپازٹ
- بیان کیا
- منزلوں
- ترقی یافتہ
- ڈویلپرز
- DID
- مختلف
- ڈی آئی جی
- ڈیجیٹل
- ڈیجیٹل معیشت
- براہ راست
- سمت
- ڈسکاؤنٹ
- دکھائیں
- امتیاز
- پریشان
- do
- کرتا
- کر
- نہیں
- عذاب
- عذاب لوپ
- شک
- نیچے
- نیچے
- ڈرامائی
- کارفرما
- ڈرائیور
- ڈرائیور
- ڈرائیوز
- ڈرائیونگ
- چھوڑ
- گرا دیا
- چھوڑنا
- ای کامرس
- ابتدائی
- کو کم
- آسانیاں
- آسانی سے
- ایبس
- اقتصادی
- معاشیات
- معیشتوں
- اکنامسٹ
- اقتصادیات
- معیشت کو
- ترمیم
- یا تو
- عنصر
- اور
- ای میل
- کرنڈ
- ابھرتی ہوئی مارکیٹس
- ملازم
- روزگار
- آخر
- مصروف
- انگریزی
- کافی
- درج
- پوری
- پرکرن
- مساوی
- ایکوئٹی
- مساوی
- بنیادی طور پر
- اسٹیٹ
- Ether (ETH)
- یورپ
- بھی
- آخر میں
- ہر کوئی
- سب
- كل يوم
- سب
- سب کی
- ثبوت
- بالکل
- ضرورت سے زیادہ
- بہت پرجوش
- وجود
- توسیع
- توقع ہے
- توقعات
- توقع
- مہنگی
- تجربہ
- ماہرین
- برآمد
- برآمدات
- توسیع
- حد تک
- آنکھ
- چہرہ
- سامنا کرنا پڑا
- حقیقت یہ ہے
- عنصر
- ناکام
- کافی
- واقف
- خاندان
- دور
- دلچسپ
- خوف
- فیڈ
- کھانا کھلانا
- محسوس
- فٹ
- کم
- افسانے
- بھرنے
- آخر
- مالی
- مالی بحران
- فنانسنگ
- مل
- تلاش
- فرم
- پہلا
- پانچ
- فلیٹ
- پرواز
- فلوریڈا
- بہنا
- پر عمل کریں
- کے لئے
- مجبور
- افواج
- پیشن گوئی
- پیشن گوئی
- اہم ترین
- ہمیشہ کے لیے
- فارمولا
- آگے
- ملا
- چار
- فرانس
- سے
- سامنے
- بنیادی
- بنیادی
- فنڈز
- مزید
- مستقبل
- جمع
- دی
- جی ڈی پی
- جی ڈی پی نمو
- جنرل
- عام طور پر
- جرمنی
- حاصل
- حاصل کرنے
- دے دو
- دی
- فراہم کرتا ہے
- گلوبل
- عالمی معیشت
- Go
- اچھا
- جاتا ہے
- جا
- گولڈ
- گئے
- اچھا
- ملا
- گریڈ
- عظیم
- بہت
- بڑھائیں
- ترقی
- مہمان
- مہمانوں
- رہنمائی
- تھا
- آدھی رات
- ہاتھ
- ہینڈل
- ہو
- ہوا
- ہو رہا ہے۔
- ہوتا ہے
- خوش
- مشکل
- ہے
- ہونے
- he
- سر
- ہیڈکاؤنٹ
- سرخی
- شہ سرخی
- صحت
- صحت مند
- سن
- سنا
- سماعت
- بھاری
- Held
- مدد گار
- مدد کرتا ہے
- یہاں
- پوشیدہ
- ہائی
- اعلی
- اسے
- اشارے
- کرایہ پر لینا
- ان
- مارو
- مارنا
- پکڑو
- انعقاد
- کی ڈگری حاصل کی
- ہوم پیج (-)
- ہومز
- امید ہے کہ
- امید کر
- HOT
- ہوٹل
- ہوٹل
- گھریلو
- مکانات
- ہاؤسنگ
- ہاؤسنگ مارکیٹ
- کس طرح
- کتنا اوپر
- HTTPS
- حبس
- بھاری
- i
- میں ہوں گے
- مثالی
- خیالات
- if
- اثر
- اثر انداز کرنا
- اثرات
- خرابی
- اہم
- ناممکن
- کو بہتر بنانے کے
- in
- انکم
- اضافہ
- اضافہ
- اضافہ
- اضافہ
- دن بدن
- ناقابل اعتماد
- ناقابل یقین حد تک
- آزادانہ طور پر
- انڈکس
- اشارہ کرتے ہیں
- صنعتی
- صنعت
- افراط زر کی شرح
- مطلع
- انساین
- بصیرت انگیز۔
- بصیرت
- ہدایات
- انشورنس
- انٹیلی جنس
- دلچسپی
- سود کی شرح
- دلچسپی
- دلچسپ
- اندرونی
- بین الاقوامی سطح پر
- انٹرویو
- میں
- سرمایہ کاری
- سرمایہ کاری
- سرمایہ کار
- سرمایہ
- شامل
- ملوث
- IRR
- الگ الگ
- مسئلہ
- مسائل
- IT
- اٹلی
- میں
- خود
- آئی ٹیونز
- جیمز
- ایوب
- نوکریاں
- نوکریوں کی رپورٹ
- شمولیت
- ہمارے ساتھ شامل ہونا
- جرنل
- صحافیوں
- فوٹو
- کودنے
- صرف
- رکھیں
- رکھتے ہوئے
- رکھی
- کلیدی
- لات مار
- بچے
- جان
- لیبر
- مزدوروں کی منڈی
- نہیں
- لینڈنگ
- آخری
- آخری سال
- جانیں
- سیکھا ہے
- سیکھنے
- لیزنگ
- کم سے کم
- چھوڑ دو
- چھوڑ کر
- قانونی
- قرض دینے
- کم
- کم
- دو
- سطح
- لیوریج
- LG
- زندگی
- زندگی سائنس
- کی طرح
- امکان
- لائن
- استر
- لیکویڈیٹی
- سن
- تھوڑا
- زندگی
- قرض
- قرض
- مقامی طور پر
- محل وقوع
- مقامات
- لاک ڈاؤن
- لانگ
- طویل مدتی
- اب
- دیکھو
- دیکھا
- تلاش
- دیکھنا
- نقصان
- بند
- نقصانات
- بہت
- محبت
- لو
- کم
- میکرو اقتصادی
- macroeconomics
- بنا
- برقرار رکھتا ہے
- بنا
- بناتا ہے
- بنانا
- آدمی
- انتظام
- مینیجنگ
- مینوفیکچرنگ
- پیداواری صنعت
- بہت سے
- نشان
- مارکیٹ
- مارکیٹ کے حالات
- مارکیٹ آؤٹ لک
- مارکیٹ کا جذبہ
- بازار
- Markets
- عوام
- بڑے پیمانے پر
- معاملہ
- معاملات
- میکسم
- مئی..
- شاید
- me
- مطلب
- کا مطلب ہے کہ
- پیمائش
- پیمائش
- میڈیا
- طبی
- سے ملو
- ذکر کیا
- میٹرک۔
- میئر
- مڈ یئر
- شاید
- منتقلی
- دس لاکھ
- برا
- لمحہ
- قیمت
- مہینہ
- ماہ
- زیادہ
- رہن
- سب سے زیادہ
- منتقل
- تحریک
- منتقل
- بہت
- ملٹی سیکٹر
- ایک سے زیادہ
- my
- ضروری ہے
- ضرورت ہے
- ضروریات
- منفی
- غیر جانبدار
- کبھی نہیں
- نئی
- نئی تعمیرات
- نیا
- خبر
- اگلے
- نہیں
- کوئی بھی نہیں
- عام
- نوٹس
- اب
- Nuance ہم
- تعداد
- تعداد
- واضح
- of
- بند
- دفتر
- دفاتر
- اکثر
- oh
- ٹھیک ہے
- اولینچالل
- on
- ایک بار
- ایک
- والوں
- صرف
- سلیمانی پتھر
- کھول
- آپریٹر
- رائے
- رائے
- مواقع
- مواقع
- اس کے برعکس
- or
- حکم
- عام
- اصل
- دیگر
- دیگر
- ہمارے
- باہر
- آؤٹ لک
- باہر
- پر
- مجموعی طور پر
- مجموعی جائزہ
- خود
- مالک
- مالکان
- امن
- پیسیفک
- دردناک
- حصہ
- حصہ لیا
- شرکت
- خاص طور پر
- خاص طور پر
- پارٹنر
- حصے
- منظور
- گزشتہ
- راستہ
- مریض
- روکنے
- ادا
- ادائیگی
- چوٹی
- پنشن
- لوگ
- عوام کی
- فی
- سمجھا
- فنکاروں
- کارکردگی کا مظاہرہ
- مدت
- اٹھایا
- تصویر
- پلاٹا
- افلاطون ڈیٹا انٹیلی جنس
- پلیٹو ڈیٹا
- کھلاڑی
- مہربانی کرکے
- خوشی
- علاوہ
- podcast
- پوڈ کاسٹ
- پوائنٹ
- پوائنٹس
- پوزیشن
- مثبت
- ممکن
- ممکنہ طور پر
- پوسٹ
- ممکنہ
- کی پیشن گوئی
- پیشن گوئی
- کو ترجیح دی
- تیار
- حال (-)
- دباؤ
- خوبصورت
- پچھلا
- قیمت
- قیمتیں
- قیمتوں کا تعین
- بنیادی طور پر
- پہلے
- نجی
- شاید
- مسئلہ
- مسائل
- تیار
- پیداوری
- پیشہ ورانہ
- ٹیچر
- منافع
- منصوبے
- خصوصیات
- جائیداد
- محفوظ
- فراہم
- فراہم کرنے
- ھیںچو
- خرید
- مقصد
- دھکیلنا
- ڈال
- رکھتا ہے
- Q1
- Q2
- Q3
- معیار
- سہ ماہی
- سوال
- سوالات
- تیز ترین
- جلدی سے
- بلند
- بے ترتیب
- رینج
- تیزی سے
- شرح
- قیمتیں
- بلکہ
- درجہ بندی
- تک پہنچنے
- پہنچ گئی
- پڑھیں
- پڑھنا
- اصلی
- رئیل اسٹیٹ
- ریل اسٹیٹ مارکیٹ
- ریل اسٹیٹ مارکیٹ
- حقیقت
- واقعی
- وجوہات
- حال ہی میں
- حال ہی میں
- کساد بازاری
- تسلیم
- ریکارڈ
- ریڈ
- کو کم
- حوالہ دینا۔
- عکاسی کرنا۔
- رشتہ دار
- نسبتا
- ریموٹ
- ریموٹ ورکنگ
- کرایہ پر
- دوبارہ
- رپورٹ
- کی نمائندگی
- تحقیق
- رہائشی
- لچک
- لچکدار
- وسائل
- احترام
- باقی
- خوردہ
- پیچھے ہٹنا
- واپسی
- ریورس
- کا جائزہ لینے کے
- رچرڈ
- ٹھیک ہے
- اضافہ
- بڑھتی ہوئی
- رسک
- مضبوط
- کردار
- لپیٹنا
- کمرہ
- روٹنگ
- منہاج القرآن
- رن
- چل رہا ہے
- s
- محفوظ
- کہا
- فروخت
- اسی
- بچت
- دیکھا
- کا کہنا ہے کہ
- یہ کہہ
- ترازو
- منظر نامے
- مناظر
- سائنس
- سیٹل
- سیکنڈ
- شعبے
- سیکٹر
- دیکھنا
- دیکھ کر
- لگتا ہے
- لگتا ہے
- دیکھا
- دیکھتا
- حصے
- حصوں
- فروخت
- بیچنے والے
- بھیجنے
- احساس
- بھیجا
- جذبات
- سروسز
- خدمات کی کمپنی
- سیکنڈ اور
- تیز
- قلت
- ہونا چاہئے
- دکھائیں
- ظاہر
- شوز
- کی طرف
- سادہ
- آسان بنانے
- بعد
- ایک
- صورتحال
- چھ
- چھ ماہ
- سائز
- ہنر مند
- پھسلنا
- سست
- سست روی۔
- دھیرے دھیرے
- آہستہ آہستہ
- سست
- سست
- چھوٹے
- So
- سافٹ
- ٹھوس
- کچھ
- کسی
- کچھ
- کچھ بھی نہیں
- کہیں
- بہتر
- خلا
- بات
- خصوصی
- مخصوص
- خرچ
- خرچ کرنا۔
- خرچ
- بڑھتی ہوئی وارداتوں
- سپن
- شازل کا بلاگ
- Spotify
- چوک میں
- Stagflation
- کھڑا ہے
- شروع کریں
- شروع
- شروع
- شروع ہوتا ہے
- امریکہ
- رہنا
- رہ
- ابھی تک
- محرک
- اسٹاک
- بند کرو
- کہانی
- حکمت عملیوں
- حکمت عملی
- سٹریم
- اسٹریمز
- سڑک
- کشیدگی
- مضبوط
- طالب علم
- کافی
- اس طرح
- اچانک
- مبتلا
- مشورہ
- خلاصہ
- سپر
- فراہمی
- اضافے
- حیرت انگیز
- مسلسل
- ٹیلانڈ
- لے لو
- لیتا ہے
- لینے
- بات
- بات کر
- ٹینک
- ٹیم
- ٹیکنیکل
- بتا
- بتاتا ہے
- کرایہ دار
- اصطلاح
- شرائط
- خوفناک
- سے
- شکریہ
- شکریہ
- کہ
- ۔
- کھلایا
- مستقبل
- وال سٹریٹ جرنل
- دنیا
- ان
- ان
- خود
- تو
- نظریہ
- وہاں.
- لہذا
- یہ
- وہ
- بات
- چیزیں
- لگتا ہے کہ
- سوچنا
- سوچتا ہے
- اس
- اس سال
- ان
- اگرچہ؟
- سوچا
- تین
- کے ذریعے
- ٹک
- ٹک ٹک
- درجے
- سخت
- سخت
- وقت
- اوقات
- وقت
- ٹپ
- کرنے کے لئے
- آج
- آج کا
- مل کر
- بتایا
- اوپر
- بھی
- لیا
- سب سے اوپر
- کل
- کی طرف
- تجارت
- پراجیکٹ
- معاملات
- مکمل نقل
- ٹرانزٹ
- خزانہ
- رجحانات
- ٹرگر
- ٹریلین
- مصیبت
- سچ
- واقعی
- ٹرسٹ
- کوشش
- کی کوشش کر رہے
- ٹرن
- دو
- قسم
- اقسام
- عام طور پر
- ہمیں
- امریکی معیشت
- Uber
- غیر یقینی صورتحال
- کے تحت
- سمجھ
- سمجھتا ہے۔
- بے روزگاری
- بدقسمتی سے
- یونٹ
- متحدہ
- ریاست ہائے متحدہ امریکہ
- یونٹس
- یونیورسٹی
- جب تک
- الٹا
- us
- استعمال کی شرائط
- استعمال کیا جاتا ہے
- رکن کا
- استعمال
- عام طور پر
- ویلنٹائنٹس
- قیمت
- قابل قدر
- اقدار
- مختلف اقسام کے
- توثیق
- اس بات کی تصدیق
- بہت
- ویڈیو
- نظر
- اجرت
- اجرت
- انتظار
- انتظار کر رہا ہے
- چلنا
- دیوار
- وال سٹریٹ
- وال سٹریٹ جرنل
- چاہتے ہیں
- چاہتے تھے
- چاہتا ہے
- تھا
- دیکھ
- پانی
- لہر
- راستہ..
- طریقوں
- we
- کمزوری
- ویب سائٹ
- مہینے
- آپ کا استقبال ہے
- اچھا ہے
- اچھی طرح سے جانا جاتا ہے
- چلا گیا
- تھے
- مغربی
- کیا
- کیا ہے
- جو کچھ بھی
- جب
- جبکہ
- چاہے
- جس
- جبکہ
- ڈبلیو
- کیوں
- وائی فائی
- گے
- تیار
- ساتھ
- بغیر
- بہت اچھا
- لفظ
- کام
- مشقت
- کام کیا
- کارکنوں
- کام کر
- دنیا
- دنیا کی
- قابل
- گا
- زبردست
- لکھنا
- تحریری طور پر
- لکھا
- غلط
- سال
- سال
- جی ہاں
- کل
- ابھی
- آپ
- اور
- اپنے آپ کو
- یو ٹیوب پر
- زیفیرنیٹ
- صفر