بینکوں نے کریڈٹ کاٹ دیا، کیا مارکیٹ "کساد بازاری" واقعی ختم ہو گئی ہے؟

ڈیو:
ارے یہ سب کیا ہو رہا ہے؟ آن دی مارکیٹ میں خوش آمدید۔ میں آپ کا میزبان ڈیو میئر ہوں، اور ہم نے پورا گینگ ایک ساتھ ملایا۔ ہمارے پاس کیتھی، جیمز، ہنری، اور جمیل سبھی آج ہمارے ساتھ شامل ہیں۔ مجھے ایسا لگتا ہے جیسے ہم سب کو ایک ساتھ ریکارڈنگ کرتے ہوئے کچھ وقت ہو گیا ہے۔ آپ سب کو دیکھ کر اچھا لگا۔

کیتھی:
اسی طرح.

جیمز:
فیملی ایک ساتھ واپس آ گئی ہے۔

کیتھی:
اور جیمز بہت بڑا ہے۔

جیمز:
میں ہوں، اور کوئی عقلمند نہیں۔

ڈیو:
میں جانتا ہوں، ہم نے کل ان کی اصل سالگرہ پر ریکارڈ کیا تھا اور میں نے پوڈ کاسٹ پر ان کے لیے گانا گانے کے بارے میں سوچا، لیکن پھر میں بہت خود سے ہوش میں آگیا اور ایسا نہیں کیا۔

کیتھی:
ابھی بھی موقع ہے۔

جیمز:
ہاں، میں اس کا انتظار کر رہا ہوں۔ کیتھی، آپ کے پاس ایک البم ہے، آپ کو گانا چاہیے۔

کیتھی:
یہ سچ ہے. یہ سچ ہے. اوہ یار، بات اب ختم ہو گئی ہے۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، ٹھیک ہے ہم آپ سب کو گانا نہیں دیں گے، لیکن جیمز، سب کی طرف سے سالگرہ مبارک ہو۔ ہم نے کل ریکارڈ کیا اس لیے آپ کے لیے سالگرہ کی بہت سی مبارک اقساط ہیں، لیکن آپ ان سب کے مستحق ہیں۔

جیمز:
میں اس کی تعریف کرتا ہوں۔

ڈیو:
آج ہمارے ایپی سوڈ کے لیے، ہم کچھ رئیل اسٹیٹ کی سرخیوں پر جا رہے ہیں۔ ہمارے پاس آپ کے لیے چار بہترین کہانیاں ہیں۔ ہم ہاؤسنگ کساد بازاری کے بارے میں بات کرنے جا رہے ہیں اور آیا یہ ختم ہو گیا ہے یا نہیں۔ کریڈٹ کے معیارات اور وہ کس طرح سخت ہو رہے ہیں اور ریل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے اس کا کیا مطلب ہے۔ ہم اس بارے میں بات کریں گے کہ آیا آپ کوئی پراپرٹی بیچ رہے ہیں، اس بات کو کیسے یقینی بنایا جائے کہ آپ کو کم بال کی پیشکشیں نہیں مل رہی ہیں، اور ہم ان 15 شہروں کے بارے میں بات کریں گے جو مستحکم ترقی کے لیے اچھی طرح سے تیار ہیں اور ممکنہ طور پر ان کی قدر کو برقرار رکھ سکتے ہیں۔ اگلے دو سال. تو وقفے کے بعد ادھر ادھر رہیں اور ہم ان عنوانات میں داخل ہوں گے۔
ہماری پہلی کہانی کے لیے، ہم یقیناً ہاؤسنگ کساد بازاری کے بارے میں بات کر رہے ہیں۔ اگر آپ اس شو کو سنتے ہیں تو ہم اس موضوع پر کافی بات کرتے ہیں، مکانات کی قیمتوں کے ساتھ کیا ہو رہا ہے۔ لیکن صرف پچھلے چند مہینوں میں ہم نے مکانات کی قیمتوں کے رجحانات میں ایک بہت اہم تبدیلی دیکھی ہے۔ وہ سال بہ سال نیچے تھے، تھوڑا سا، یہ کچھ زیادہ سنجیدہ نہیں تھا، لیکن ہم زیادہ تر معیارات کے مطابق ایک مقام پر پہنچ رہے ہیں، ہر ایک کا ڈیٹا تھوڑا سا مختلف ہے، یہ کہتے ہوئے کہ اب ہم بنیادی طور پر پچھلے سال کی برابری پر ہیں، یہ فلیٹ کے بارے میں ہے. تو یہ مضمون جس سوال کے بارے میں بات کر رہا ہے، NAR کا سروے جو اشارہ دے رہا ہے کہ ہاؤسنگ کساد بازاری ختم ہو سکتی ہے، یہ شاید اب تک کی سب سے مختصر ہاؤسنگ اصلاح تھی اور اب ہم مستقبل کی ترقی کے لیے تیار ہیں۔ تو ہنری، آئیے آپ سے شروع کرتے ہیں۔ کیا آپ کو لگتا ہے کہ ہاؤسنگ کساد بازاری ختم ہو چکی ہے اور آپ میں سے کسی کو یہ کہنے کی اجازت نہیں ہے کہ "یہ مارکیٹ پر منحصر ہے"،۔ میں جانتا ہوں کہ آپ ہونے والے ہیں، ہم یہاں قومی بنیاد پر بات کر رہے ہیں۔

کیتھی:
اس نے تقریباً کہا، اس کے منہ سے نکل رہا تھا۔

ڈیو:
میں جانتا ہوں، میں اسے دیکھ سکتا تھا۔ میں اس کے ہونٹوں کو پڑھ سکتا تھا جو کہنے لگے، "آرکنساس میں، سب کچھ حیرت انگیز ہے اور تم سب بیوقوفوں کو صرف آرکنساس منتقل ہونا چاہیے۔"

کیتھی:
وہاں کوئی کساد بازاری نہیں ہے۔

ڈیو:
لیکن ہم باقی کے ساتھ ہمدردی کریں، ہنری، اور ہمیں بتائیں کہ قومی سطح پر کیا ہو رہا ہے۔

ہینری:
اوہ یار۔ دیکھو، مجھے لگتا ہے کہ ہم اس قسم کو دیکھ رہے ہیں جس کے بارے میں ہم سب نے بات کی ہے۔ یہ ہے، ہم واقعی انوینٹری کی کمی کو محسوس کرنا شروع کر رہے ہیں، اور انوینٹری کی کمی اور لوگ صرف سمجھتے ہیں، سود کی شرحیں کہیں چھ سے آٹھ کے درمیان ہیں اور وہ اس کے ساتھ آرام دہ ہیں۔ لوگوں کے منتقل ہونے کی وجوہات ہمیشہ مالی نہیں ہوتیں۔ ان کا طرز زندگی، ان کی زندگی، ان کی ملازمتیں بدل رہی ہیں یا وہ اپنی ملازمتیں تبدیل کرنا چاہتے ہیں کیونکہ وہ زیادہ پیسہ کمانا چاہتے ہیں۔ آپ کی تنخواہ میں اضافہ کرنے کے لیے بہت ساری ملازمتیں ہیں، اور اس کے لیے آپ کے شہر میں یا آپ کے شہر سے باہر، منتقلی کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔ وہاں لوگ رشتوں کے لیے آگے بڑھ رہے ہیں اور زندگی شروع ہو رہی ہے۔ لوگوں کو گھر خریدنے کی ضرورت ہے، خریدنے کے لیے کوئی گھر نہیں ہے، کیونکہ ہم نے لاک اِن اثر کے بارے میں بات کی ہے، وہ لوگ جن کی شرح سود کم ہے وہ فروخت نہیں کرنا چاہتے اور بہت زیادہ انوینٹری نہیں ہے۔
اور اس طرح، آپ یہ دیکھنا شروع کر رہے ہیں کہ لوگ اس انوینٹری کے لیے لڑ رہے ہیں جو وہاں موجود ہے۔ لہذا آپ کو ایک سے زیادہ پیشکش کے حالات دوبارہ نظر آ رہے ہیں، ہمیں ہماری فہرست میں موجود ہر چیز پر متعدد پیشکشیں مل رہی ہیں۔ یہ اچھی بات ہے. وہ چیزیں جو ہم درج کرتے ہیں وہ اچھی نہیں ہیں یا وہ ہیں، کیونکہ ہم ٹیل پراپرٹیز رکھیں گے، لہذا ہم پراپرٹیز خریدیں گے، ہم انہیں صاف کریں گے اور ہم انہیں دوبارہ مارکیٹ میں چپکا دیں گے تاکہ وہ ' دوبارہ تزئین و آرائش نہیں کی گئی۔ جن کو فروخت ہونے میں زیادہ وقت لگتا ہے۔ تو، مجھے لگتا ہے کہ آپ ایک صحت مند مارکیٹ دیکھ رہے ہیں۔ اور ایسا ہی ہونا چاہیے، ٹھیک ہے؟ اگر آپ گھٹیا پن کا ایک ٹکڑا درج کرتے ہیں، تو اسے بیچنے میں زیادہ وقت لگنا چاہیے جو کہ صحیح طریقے سے کیا گیا ہو۔ انہیں متعدد پیشکشیں ملنی چاہئیں اور تیزی سے فروخت کرنی چاہئیں۔ تو، کیا کوئی سیشن ختم ہو گیا ہے؟ یار، مجھے ایسا لگتا ہے، خاص طور پر اگر شرح سود دوبارہ نہ بڑھے۔ اگر وہ زوال کے آثار دکھانا شروع کر دیتے ہیں، تو مجھے لگتا ہے کہ آپ کو وہاں موجود چیزوں کو خریدنے کے لیے رش دیکھنے کو ملے گا اور پھر آپ کو مزید پیشکشیں دیکھنے کو ملیں گی۔

ڈیو:
کیتھی، میں جاننا چاہتا ہوں کہ آپ کیا سوچتے ہیں۔ دوسرے دن ہمارا کیتھی، جے سکاٹ اور سکاٹ ٹرینچ کے ساتھ ایک شو تھا اور مجھے اس بات کا پیش نظارہ ملا کہ کیتھی کے خیال میں یہاں کیا ہو رہا ہے، لیکن ہم اس پر آپ کے خیالات سننا چاہیں گے اور کیا آپ کو لگتا ہے کہ ہم اس سے باہر ہیں قیمت کی اصلاح کے لحاظ سے جنگل.

کیتھی:
ٹھیک ہے، لوگن محتشمی کے اقتباس کو استعمال کرنے کے لیے، "ہم ایک وحشیانہ طور پر غیر صحت مند ہاؤسنگ مارکیٹ میں ہیں۔" تو، جیسا کہ ہنری نے کہا، شاید ایک ایسے بازار میں واپس جانا جہاں آپ کو حقیقت میں کچھ بیچنے کی کوشش کرنی ہوگی اور اسے اچھا نظر آنا چاہیے۔ یہ ایک ایجنٹ کے لیے ابھی بہت مشکل ہے، آپ کو اس کی صحیح قیمت طے کرنی ہوگی۔

ہینری:
آپ کو کام کرنا ہوگا۔

کیتھی:
ہاں۔ ٹھیک ہے، یہ صرف 18 مہینے پہلے کی بات ہے، آپ باہر صرف ایک نشان لگا سکتے ہیں اور جائیداد بیچی جائے گی چاہے کوئی بھی شرط ہو۔ لہذا، یہ اس لحاظ سے صحت مند ہے کہ بیچنے والے کو درحقیقت ایک معیاری گھر فراہم کرنا ہوتا ہے، زیادہ تر صورتوں میں اسے کھلی منڈی میں ڈالنا ہوتا ہے، نہ کہ سرمایہ کار مارکیٹ میں۔ اور خریداروں کو جائیداد کی چھان بین کے لیے وقت نکالنا پڑتا ہے۔ ایک بار پھر، 18 مہینے پہلے آپ کو کچھ معاملات میں معائنہ بھی نہیں کرایا جا سکتا تھا، آپ کو بس جیسا ہے خریدنا تھا اور جو ملتا تھا اسے لینا تھا کیونکہ بہت سارے شہروں میں سو لوگ اس کا انتظار کر رہے تھے۔
تو اس لحاظ سے، یہ خریدار کے لیے زیادہ صحت مند ہے، ان کے پاس یہ دیکھنے کے لیے زیادہ وقت ہے کہ وہ کیا خرید رہے ہیں۔ لیکن وحشیانہ طور پر غیر صحت بخش حصہ، یہ ہے کہ شرح سود زیادہ اور قیمتیں زیادہ ہونے کے ساتھ، یہ اب بھی فروخت ہو رہی ہے، جائیدادیں اب بھی فروخت ہو رہی ہیں کیونکہ نئے گھروں کے علاوہ کوئی اور آپشن نہیں ہے۔ اور یہی وجہ ہے کہ بلڈرز اس وقت ایک طرح سے دبے ہوئے ہیں۔ بلڈر کا اعتماد بڑھ گیا ہے کیونکہ ان کا سامان فروخت ہو رہا ہے۔ بلڈر کی فروخت میں 20% اضافہ ہوا ہے، جبکہ موجودہ گھر کی فروخت 20% کم ہے کیونکہ یہی وہ چیز ہے جو برائے فروخت ہے۔ رچ اور میں نے ابھی پام کوسٹ میں ایک بالکل نئے ڈوپلیکس کو بند کیا، ہمیں 4.75 سود کی شرح ملی کیونکہ ہم اس کے ساتھ بلڈر کے ساتھ بات چیت کر سکتے تھے کیونکہ ان کے لیے بات چیت کرنے کی گنجائش تھی، اور اس میں بہت زیادہ نقد رقم آتی ہے۔ اور یہ وہی ہے جو میرے خیال میں ایک موقع ہے، تعمیر کرنے والوں اور نئے گھر خریدنے کے خواہشمند لوگوں کے لیے ہے کیونکہ یہ دستیاب ہے۔

ڈیو:
جیمز یا جمیل، کیا آپ دونوں میں سے کسی کو لگتا ہے کہ یہ غلط ہے، کہ اگلے دو مہینوں میں قیمتوں میں مزید کمی کا امکان ہے؟

جیمز:
یہ واقعی نیچے آتا ہے کہ آیا وہ اس لیبر مارکیٹ کو توڑتے ہیں یا نہیں۔ میرے خیال میں ہر کوئی ہر وقت سود کی شرحوں کو دیکھ رہا ہے۔ وہ اس طرح ہیں، "اگر سود کی شرحیں کم ہو جاتی ہیں اور رہائش گری ہو جاتی ہے۔" لیکن بہت سے دوسرے بیرونی عوامل ہیں جن پر آپ کو اپنی نظریں رکھنا ہوں گی۔ لیبر مارکیٹ کے ساتھ کیا ہو رہا ہے، بے روزگاری کے ساتھ کیا ہو رہا ہے، کیا یہ نرمی ہو رہی ہے؟ اور اگر ایسا نہیں ہے تو، وہ ان شرحوں کو بڑھانا جاری رکھ سکتے ہیں۔
اور اس مضمون کی قسم کی پیشین گوئی کیا ہے، یہ بہت مثبت اور جارحانہ ہے، اور مجھے امید ہے کہ یہ اسی طرح ہوگا۔ اس کا کہنا ہے کہ اس قدر کم ہو سکتا ہے، سال کے آخر تک ریٹ کم ہو کر تقریباً 6.5 تک جا سکتے ہیں، 6 میں 2024%۔ ہم اس وقت خریداروں کے لیے سات سے 7.5 کے لگ بھگ ریٹ پر ہیں جو خرید رہے ہیں اور مارکیٹ ابھی بھی ہے۔ منتقل اور مستحکم رہنا. لہذا، یہ سمجھ میں آتا ہے کہ اگر شرح تقریباً ایک پوائنٹ نیچے آجاتی ہے، تو یہ اس اگلے صارف کے لیے 10% زیادہ سستی ہو جائے گی۔ اور اس طرح، مجھے لگتا ہے کہ اگر قیمتیں نیچے آتی ہیں، تو انوینٹری کی کمی کی وجہ سے یہ ٹھیک رہے گا۔ لیکن آپ کو اپنی نظر رکھنی ہوگی… آپ صرف شرح سود کو نہیں دیکھ سکتے، آپ کو ہر اس چیز کو دیکھنا ہوگا جو دنیا میں چل رہا ہے۔ کیونکہ اگر ہم کسی طرح کی عالمی کساد بازاری میں چلے جاتے ہیں، جو ہو سکتا ہے، میرے خیال میں ہاؤسنگ مارکیٹ نیچے آجائے گی۔ مجھے اصل میں نہیں لگتا کہ اب یہ شرحوں کے بارے میں زیادہ ہونے والا ہے۔

جمیل:
جی جیمز، یہ ایک بہت اچھا نقطہ ہے۔ دوسری چیز جس پر میرے خیال میں ہمیں توجہ دینے کی ضرورت ہے، وہ یہ ہے کہ کتنی نقدی، کتنے گھر درحقیقت نقد رقم سے خریدے جا رہے ہیں اور مارکیٹ میں ابھی بھی سرمایہ کاروں کی کتنی سرگرمیاں جاری ہیں۔ یہ ابھی بھی اس چیز کا ایک حصہ ہے جو ابھی چیزوں کو آگے بڑھا رہا ہے۔ میں آپ کو صرف اس بات کی بنیاد پر بتا سکتا ہوں کہ ہم اپنے کاروبار میں کیا کر رہے ہیں، سرمایہ کاروں کی بہت زیادہ سرگرمیاں ابھی بھی موجود ہیں، جو انوینٹری کو بڑھا رہی ہیں۔ اور کیا ہوتا ہے اگر ہمارے ہاں اچانک سرمایہ کار اپنی جائیدادوں کی فہرست بنانا شروع کر دیں یا اس انوینٹری کا مزید حصہ مارکیٹ میں ڈال دیں؟
یا اس کے دوسری طرف، اگر لوگ کہتے ہیں، "ٹھیک ہے، آپ جانتے ہیں کیا؟ اس لاک ان اثر پر قابو پانے کے لیے ہمارے لیے شرحیں کافی نیچے آگئی ہیں۔ اور پھر وہ تمام لوگ جو اس پراپرٹی اور اس تمام انوینٹری پر بیٹھے ہیں کیونکہ انہوں نے کہا، "ٹھیک ہے، میں بیچنے والا نہیں ہوں، میرا ریٹ بہت کم ہے۔" اب وہ اپنا خیال بدل لیتے ہیں اور ہمیں وہ انوینٹری مارکیٹ میں ملتی ہے، مجھے لگتا ہے کہ اس سے قیمتوں کے کچھ حالات بھی پیدا ہو سکتے ہیں۔ لہذا، مجھے نہیں لگتا کہ ہم ابھی تک جنگل سے باہر ہیں کیونکہ مجھے لگتا ہے کہ ہمارے پاس تمام متغیرات کا پتہ نہیں ہے اور ہم نہیں جانتے کہ جب ہمارے پاس کچھ زیادہ معمول کے حالات ہوں تو لوگ کیسے کام کریں گے۔

ڈیو:
میں تمہارے ساتھ ہوں جمیل۔ میں یہ نہیں کہہ رہا ہوں کہ قیمتیں نیچے جانے والی ہیں، لیکن مجھے لگتا ہے کہ ہاؤسنگ کساد بازاری کا اعلان کرنا اس وقت تھوڑا سا قبل از وقت ہے۔ ابھی بہت سارے شواہد موجود ہیں کہ رہن کی شرحیں تھوڑی دیر زیادہ رہیں گی۔ ہم اسے اگست کے شروع میں ریکارڈ کر رہے ہیں۔ فِچ نے ابھی یو ایس کے کریڈٹ کو گھٹا دیا، جس سے بانڈ کی پیداوار میں اضافہ ہوا، جو اگلے چند دنوں میں رہن کی شرح کو بڑھا دے گا۔ فیڈ نے اشارہ کیا ہے کہ وہ شرحیں زیادہ دیر تک برقرار رکھنے کا ارادہ رکھتے ہیں اور میرے پاس ان پر یقین نہ کرنے کی کوئی وجہ نہیں ہے۔
اور اس طرح، میں سمجھتا ہوں کہ اس بات کے شواہد موجود ہیں کہ موسم گرما کے مصروف فروخت کے سیزن کے بعد ہم گھر کی قیمتوں میں معمولی کمی دیکھ سکتے ہیں۔ ایسا مت سوچیں کہ یہ ڈرامائی ہو گا، لیکن مجھے نہیں لگتا کہ ہمارے پاس اتنی معلومات ہیں، جیسا کہ آپ نے کہا، جمیل، یہ کہنے کے لیے کہ ہاؤسنگ کساد بازاری ختم ہو گئی ہے۔ میں ذاتی طور پر اب بھی کچھ احتیاط کروں گا یا کم از کم اسی طرح میں آگے بڑھ رہا ہوں۔
ہماری دوسری کہانی کے لیے سرخی ہے، "فیڈ کا کہنا ہے کہ ناکامیوں کے نتیجے میں امریکی بینکوں نے کریڈٹ کو مزید سخت کر دیا۔" لہذا، فیڈ نے یہ رپورٹ جاری کی اور بنیادی طور پر کہا کہ اس کے بعد، سب جانتے ہیں کہ بینکنگ بحران کے ساتھ کیا ہوا، کہ بینکوں نے بنیادی طور پر دیوالیہ ہونے کے خطرے سے بچنے کے لیے اپنے معیارات کو بلند کیا جیسا کہ ہم نے کچھ بینکوں کے ساتھ دیکھا، خاص طور پر سلیکون ویلی بینک، وہاں۔ قرضوں کی مانگ کمزور تھی۔ اور بنیادی طور پر، وہ کہہ رہے ہیں کہ بینکوں نے اپنا معیار بڑھا دیا ہے اور اب یہ تقریباً 50% زیادہ مشکل ہے، کریڈٹ تقریباً 50% تک تنگ ہو گیا ہے، خاص طور پر تجارتی اور صنعتی قرضوں پر۔ تو، میں متجسس ہوں، جیمز، آئیے یہاں آپ کے ساتھ شروع کرتے ہیں۔ آپ کو کیا لگتا ہے کہ اس کا اثر پہلے سے ہی خطرناک نظر آنے والے تجارتی شعبے پر پڑے گا؟

جیمز:
مجھے ایسا لگتا ہے کہ یہ وہ چیز ہے جس کے بارے میں اب چھ ماہ سے بات ہو رہی ہے، کہ یہ اسی طرح آ رہا ہے۔ اور یہ واقعی کوئی تعجب کی بات نہیں ہونی چاہیے، کیوں کہ تجارتی شعبے میں اب بھی بہت زیادہ اسامیوں کی شرح موجود ہے، صنعتی چیزوں کو ضرورت سے زیادہ خریدا گیا، جیسا کہ سیلف اسٹوریج کی طرح۔ اور بینکوں کو لگتا ہے کہ یہ خطرناک ہے، اس لیے وہ اپنی ضروریات کو سخت کرنے جا رہے ہیں۔ یہ سمجھ میں آتا ہے. وہ جا رہے ہیں، "ارے، یہ واقعی اچھا نہیں لگ رہا ہے۔"، اور اس کے علاوہ اس پر قرض کی کوریج کو پورا کرنے کے لیے پیسے کی قیمت بہت زیادہ ہے۔
اور اس طرح، مجھے لگتا ہے کہ یہ سختی جاری رہے گی اور مجھے نہیں لگتا کہ یہ صرف صنعتی میں ہے۔ اس مضمون میں بہت زیادہ تجارتی اور صنعتی حوالہ دیا گیا ہے اور وہ کہہ رہے ہیں کہ اس کی طلب میں 50 فیصد کمی ہے۔ لیکن یہ سمجھ میں آتا ہے، اس جگہ، دفتر، صنعتی میں بہت زیادہ لین دین نہیں ہو رہا ہے، میں اپنی مقامی مارکیٹ میں ان سودے کو کم ہوتے نہیں دیکھ رہا ہوں۔ ہم اب بھی ملٹی فیملی دیکھ رہے ہیں اور وہ اس تجارتی قرضے کے ساتھ اتنا سخت نہیں ہو رہے ہیں، ہم نے ابھی کچھ کافی اچھے نرخوں کو بند کر دیا ہے۔ لیکن وہ واقعی چاہتے تھے… یہ بینک قرض کی کوریج کے تناسب سے سب سے زیادہ فکر مند ہیں۔ وہ قدروں کو قرض دینے کے بارے میں اتنے فکر مند نہیں ہیں، وہ معاہدے میں ایکویٹی کے بارے میں فکر مند نہیں ہیں۔ وہ اس بات کو یقینی بنانا چاہتے ہیں کہ اثاثہ خود ادائیگی کر سکے اور انہیں یقین نہیں ہے کہ دفتر ایسا کرنے جا رہا ہے۔ اور اس طرح، مجھے لگتا ہے کہ اگلے 12 سے 24 مہینوں میں پیسہ حاصل کرنا واقعی مشکل ہوگا۔ لین دین کو بیک اپ لینے کے لیے اس جگہ میں بہت زیادہ مالک کی مالی اعانت کی ضرورت ہوگی۔ اور میں اسے کم از کم ایک سے دو سال تک آتے نہیں دیکھ رہا ہوں۔
اور اگر آپ سرمایہ کار ہیں اور آپ کو ابھی باہر جا کر بینکوں کی خریداری کرنی ہے۔ ہم بہت سارے مقامی بینکوں سے بات کر رہے ہیں اور ڈپازٹس کو منتقل کرنے کے بارے میں بات کر رہے ہیں، ہم ان کے ساتھ مزید لائن آف کریڈٹ کیسے حاصل کریں گے؟ میرے پاس اس وقت ڈوپلیکس پر ایک بینک تھا اور وہ 40% نیچے چاہتے ہیں اور میں مارکیٹ سے نیچے 25% پر خرید رہا ہوں، اس سے قدر کے قرض کا کوئی مطلب نہیں ہے۔ وہ قرض کی کوریج کے بارے میں زیادہ فکر مند تھے۔ اور اس طرح، ہم نے کچھ ڈپازٹس کو اوپر منتقل کرنے کی پیشکش کی، اور اچانک 40% کی بجائے، وہ 25% تک گر گئے۔ تو یہ صرف ہے، وہ تمام ضامن کو دیکھ رہے ہیں، وہ اس بات کو یقینی بنانا چاہتے ہیں کہ وہ اس کی حفاظت کریں۔ اور سرمایہ کاروں کے لیے اس وقت بینکوں سے خریداری کرنا ضروری ہے، ان سے بات کریں، کس کی ڈیمانڈ ہے، کسے ڈپازٹ کی ضرورت ہے، اپنے ڈپازٹ کا استعمال کریں، اپنی ٹیم میں کچھ دوست حاصل کریں اور آپ پیسے تک رسائی حاصل کر سکیں گے۔ لیکن مختصر مدت میں، مجھے اگلے 12 سے 18 مہینوں میں تجارتی قرضے میں بہت زیادہ تبدیلی نظر نہیں آتی۔

جمیل:
ہاں، میں اس میں اضافہ کرنا چاہتا تھا۔ میرے خیال میں جیمز نے اسے کیل لگایا۔ اور وہ کلید جو میرے خیال میں واقعی مارکیٹ کو چلانے یا کم از کم اس کو دوبارہ زندہ کرنے والی ہے، وہ ہے لوگ اپنی ذہنیت کو زیادہ تخلیقی حالات اور حل کی طرف منتقل کر رہے ہیں۔ مالک کی مالی اعانت، میرے خیال میں، اگر بیچنے والے جو واقعی میں اپنی صورت حال سے نکلنا چاہتے ہیں، اگر وہ مالکان کو مالی اعانت کے یہ مواقع لوگوں کو پیش کر سکتے ہیں، تو ہم نئے سرمایہ کاروں یا لوگوں کو میز پر آتے دیکھنا شروع کر سکتے ہیں اور کہتے ہیں، "دیکھو، میں لے جاؤں گا۔ اس پر، میں اس پروجیکٹ کو آگے بڑھاؤں گا۔ میں اس اثاثے کو دیکھوں گا، لیکن اس کا مطلب ہونا چاہیے۔ اور جیسا کہ جیمز بھی کہہ رہا ہے، آپ بینکوں کے ساتھ تخلیقی ہو رہے ہیں، آپ ڈپازٹس کو منتقل کر رہے ہیں، آپ قرض دہندہ کے لیے مثالی صورت حال پیدا کر رہے ہیں یا مالک کی مالیاتی صورتحال کے ساتھ خاص خریدار کے طور پر آپ کے لیے مثالی صورت حال۔ . لیکن تخلیقی صلاحیت کلید ہے۔ لوگ اس قسم کے اثاثے میں جتنا زیادہ تخلیقی حاصل کرنے جا رہے ہیں، اتنا ہی زیادہ سودے کا حجم ہوگا۔ لیکن یہ اس وقت تک نہیں ہے جب تک کہ لوگ یہ سوچنے کے معمول کے خانے سے باہر نہیں نکلتے کہ یہ حقیقت میں تبدیل ہونے والا ہے۔

ڈیو:
جی ہاں، یہ ایک اچھا نقطہ ہے. اور میں سمجھتا ہوں کہ تخلیقی ہونا معنی رکھتا ہے، لیکن ایسا محسوس ہوتا ہے کہ دوسری چیز جو اسے برقرار رکھتی ہے وہ یہ ہے کہ ہم یہ سنتے رہتے ہیں کہ تجارتی اثاثہ کلاس کریش ہونے والی ہے۔ اور ٹوپی کی شرحیں بڑھ گئی ہیں، قیمتیں تھوڑی نیچے آ رہی ہیں، لیکن مجھے ایسا لگتا ہے کہ یہ دوسری چیز ہے جو صرف اس کو بند کر رہی ہے، جیسا کہ ہر کوئی اس آنے والے اثر کا انتظار کر رہا ہے جو میں ذاتی طور پر اب بھی سوچتا ہوں کہ ہونے والا ہے، لیکن یہ ابھی تک نہیں ہوا ہے. تو کیتھی، میں تجسس میں تھا کہ آپ اس بارے میں کیا سوچتے ہیں۔

کیتھی:
ٹھیک ہے، میرے خیال میں فیڈ اس خبر پر خوش ہو رہا ہے۔ یہ بالکل وہی ہے جو وہ بنانے کی کوشش کر رہے ہیں۔ یہ ایک سخت سائیکل میں ہوتا ہے، جب فیڈ چیزوں کو سست کرنے کی کوشش کر رہا ہے، پیسہ واپس نظام سے باہر نکالنا. یہ کم قرض دینے سے ہوتا ہے۔ اور ہم جانتے ہیں کہ، ایک بار پھر، 18 مہینے پہلے کی طرح، بینک پاگل چیزیں کر رہے تھے۔ لوگ دیوانہ وار انڈر رائٹنگ کر رہے تھے اور کسی نہ کسی طرح بینک اسے قبول کر رہے تھے اور یہ بدل گیا ہے۔
لہذا، اکثر اوقات جب کوئی حد سے زیادہ تصحیح ہوتی ہے جو اس وقت ہوتی ہے جب بینک تھوڑی بہت نرمی اختیار کرتے ہیں اور، اوہ، وہ اس کی قیمت ادا کرتے ہیں، پھر وہ سخت ہو جاتے ہیں اور یہی وہ کر رہے ہیں۔ کیا آپ ابھی ایک کمرشل پراپرٹی پر بغیر کسی بھاری ادائیگی کے قرض دے رہے ہیں؟ یہ 50% LTV ہونا پڑے گا، جیسا کہ بہت سے لوگوں کی ضرورت ہے کیونکہ ہم نہیں جانتے کہ کمرشل رئیل اسٹیٹ میں نیچے کہاں ہے۔ تو یہ انتہائی خطرناک ہے۔ ایک بڑے پیمانے پر اوور تصحیح ہو رہی ہے کیونکہ بینک بہت زیادہ نرمی کا مظاہرہ کر رہے تھے۔ تو وہ قیمت ادا کر رہے ہیں۔ لیکن سوال یہ ہے کہ جب بینک کاروبار نہیں کررہے ہیں تو وہ کیسے زندہ رہیں گے؟ اگر وہ قرض نہیں دے رہے ہیں تو یہ ایک مسئلہ ہے۔ تو، ہم اس کی وجہ سے مزید مسائل دیکھنے جا رہے ہیں۔

ہینری:
میں مکمل اتفاق کرتا ہوں. میرے خیال میں جیمز نے اسے ناک پر مارا۔ بینک کاروبار ہیں، لوگو۔ وہ ایک خدمت فراہم کرتے ہیں اور وہ خدمت عام طور پر رقم ادھار دیتی ہے، انہیں کاروبار میں رہنے کے لیے قرض دینے کی ضرورت ہوتی ہے۔ اور اس طرح، آپ کو اپنے بینک کی جانب سے، "اس میں میرے لیے کیا ہے؟" کا پتہ لگانا ہوگا۔ اگر آپ چاہتے ہیں کہ آپ کا بینک قرض دے، تو وہ سخت کر رہے ہیں، وہ قرض نہیں دے رہے ہیں، وہ سخت کر رہے ہیں۔ اس کا مطلب صرف یہ ہے کہ جن چیزوں سے وہ بے چین ہیں، وہ چاہیں گے کہ آپ ان کے ساتھ کھیل میں زیادہ جلد رکھیں۔ ان چیزوں کے لیے جن میں وہ زیادہ آرام دہ ہیں، انہیں آپ کے لیے گیم میں کم جلد کی ضرورت ہونے کا زیادہ امکان ہے کیونکہ وہ اس اثاثہ کلاس کے ساتھ آرام دہ ہیں۔
اور اس طرح، آپ کو مقامی بینک تلاش کرنا ہوگا جو آپ کی طرح کی جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری کو پسند کرتا ہے اور وہ رشتہ استوار کرتا ہے۔ اور تنگ کرنے کا مطلب صرف یہ ہے کہ وہ چاہتے ہیں کہ آپ واقعی ایک اچھے معاہدے کے ساتھ آئیں، وہ چاہتے ہیں کہ آپ واقعی ایک اچھے رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار بنیں۔ اور اس طرح، اگر آپ کسی خاص مقام پر مضبوط ہیں اور آپ کو وہ بینک مل جاتا ہے جو اس مقام کے ساتھ آرام دہ ہے، تو میرے خیال میں آپ کو سازگار قرضہ مل سکتا ہے۔ یہ صرف کام لینے جا رہا ہے. آپ صرف بینک کو کال نہیں کر سکتے، کسی بھی بینک کو جو آپ چاہتے ہیں اور سازگار شرائط حاصل کر سکتے ہیں جیسا کہ آپ کچھ اثاثوں کے لیے ایک سال پہلے کر سکتے تھے، یہ کام کرنے والا ہے۔ کبھی کبھی آپ کو 20، 30 بینکوں کو فون کرنا پڑتا ہے اور ان سے بات کرنی پڑتی ہے کہ آپ کیا کر رہے ہیں اس سے پہلے کہ آپ کوئی ایسا شخص تلاش کر سکیں جو آپ کو مطلوبہ نرخوں اور شرائط پر قرض دینے کے لیے تیار ہو۔
تو ہاں، وہ سخت ہو رہے ہیں، رقم تلاش کرنا مشکل ہو جائے گا، لیکن پیسہ ابھی باقی ہے۔ اور پھر، میں سوچتا ہوں کہ جیمز واقعی سر پر مارا ہے، انہیں کاروبار میں رہنے کی ضرورت ہے اور اس لیے وہ آپ کے ڈپازٹ چاہتے ہیں۔ اور اس لیے اگر آپ تلاش کر سکتے ہیں، "ان کے لیے اس میں کیا ہے؟"، اور ان کے لیے اپنی جمع جمع کرائیں، تو آپ واقعی کچھ اثاثوں کے لیے اچھی شرائط پر گفت و شنید کر سکتے ہیں۔ ایک بار پھر، ایک خطرناک اثاثہ، کھیل میں زیادہ جلد، کم خطرناک اثاثہ، کھیل میں کم جلد۔ اور اگر آپ ان کے پاس جمع کرائیں تو اور بھی بہتر۔ یہ دنیا کا خاتمہ نہیں ہے۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، ہم سب کے پاس آپ کے اور جیمز کے سائز کے ذخائر نہیں ہیں۔ مجھے نہیں معلوم کہ وہ مجھ سے اتنے ہی متاثر ہوں گے اور مجھے قرض لکھنے کے لیے تیار ہوں گے۔

جیمز:
لیکن یہ سب رشتہ دار ہے، آپ کی مارکیٹ پر منحصر ہے، وہ آپ کو جو کچھ قرض دے رہے ہیں اس کا فیصد تلاش کر رہے ہیں۔ لہذا، اگر آپ $200,000 کی مارکیٹ میں ہیں، تو آپ کو 40,000 کی طرح منتقل ہونے کی ضرورت ہے۔ اگر آپ 40,000 اضافی ڈپازٹ یا کوئی اور چیز وہاں منتقل کر سکتے ہیں، کیونکہ وہ اپنی ڈاون پیمنٹ حاصل کر رہے ہیں اور پھر وہ آپ کی رقم کا 20% بھی لٹکا رہے ہیں، اس لیے وہ اس کے بارے میں اچھا محسوس کرتے ہیں اور وہ اسے دوبارہ قرض دے سکتے ہیں۔ لہذا، آپ کو اسے خریدنے کے لئے ایک ٹن پیسے کی ضرورت نہیں ہے، یہ مارکیٹ پر منحصر ہے. اب اگر آپ سیئٹل میں ہیں، ہاں، آپ کو کچھ رقم منتقل کرنے کی ضرورت ہوگی، یہ مہنگا ہے، یا LA میں ایک جیسا ہے، لیکن یہ سائز سے زیادہ فیصد کے بارے میں ہے۔

ہینری:
ہاں، میں آرکنساس میں ہوں، میں انہیں پانچ روپے دے سکتا ہوں، ہم اچھے ہیں۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. ہماری تیسری کہانی کی سرخی ہے، "رئیل اسٹیٹ کے ماہرین، آپ کو کم بال آفرز ملنے کی پانچ وجوہات اور اسے کیسے ٹھیک کیا جائے۔" میں جیمز کو کانوں سے مسکراتے ہوئے دیکھ سکتا ہوں، وہ اس بارے میں بات کرنے کے لیے تیار ہے۔ جیمز، میں آپ کو شروع کرنے دیتا ہوں۔

کیتھی:
وہ اس کے بارے میں بھی ایک قسم کا پاگل لگتا ہے۔

ڈیو:
ہاں، وہ لڑنے کے لیے تیار ہے۔

جیمز:
میں جانتا ہوں کہ جمیل مجھ سے تعلق رکھ سکتا ہے، جب لوگ اس طرح ہوں، "اوہ، تم اتنے کم بالر ہو۔" کسی کو بلانا، ایمانداری سے کہنا اتنی بدتمیزی ہے۔ ایسا ہی ہے، نہیں، ہم کم بالرز نہیں ہیں، ہم اصل میں آپ کو اثاثہ کی حالت کے لیے مارکیٹ ویلیو پیش کر رہے ہیں۔ اور اس طرح، میرے خیال میں ان تمام لوگوں کے بارے میں جاننا ضروری ہے جو اس اصطلاح کو لو بالر استعمال کرتے ہیں۔ نہیں، آپ کی قیمت غلط ہے۔ اگر آپ اپنی پیشکش کی رقم کا بیک اپ لینے کے لیے شماریاتی ڈیٹا فراہم کر سکتے ہیں تو آپ کسی کو کم نہیں کر رہے ہیں۔ اور میرے خیال میں تھوک فروشوں، سرمایہ کاروں کے لیے یہ جاننا واقعی اہم ہے۔ ہم مارکیٹ ویلیو کی بنیاد پر پیشکشیں لکھتے ہیں، جیسا کہ ہے۔ اور ہمیں اس کی پرواہ نہیں ہے کہ کیا… مستقبل کی مارکیٹ ویلیو سرمایہ کار کے لیے فائدہ مند ہے، اس کا اس سے کوئی لینا دینا نہیں ہے کہ اس وقت مالک کیا ہے، ہم ابھی خرید رہے ہیں۔
اور اس طرح، جب لوگ مجھے کم بالر کہتے ہیں، تو ہم صرف اس بات کو یقینی بناتے ہیں کہ ہم ہمیشہ تین سے پانچ کمپوز جمع کراتے ہیں جس سے یہ ظاہر ہوتا ہے کہ ہم بیچنے والے کے لیے حقیقی نیٹ کے لیے کیا ہے۔ لیکن مجھے یہ مضمون بہت پسند آیا۔،انہوں نے اسے ایک طرح سے پکارا کیونکہ وہ اس طرح تھے، "ارے بیچنے والے، اگر آپ کو ایک ٹن کم آفرز مل رہی ہیں، تو شاید یہ آپ ہی ہوں، وہ نہیں۔" اور یہ وہی ہے جو یہ نیچے آتا ہے. اگر آپ آج مارکیٹ ویلیو کے لیے اپنی پراپرٹی بیچنا چاہتے ہیں، تو آپ کو اسے پیش کرنے کے قابل ہونا چاہیے۔ لوگ ایسی چیزیں خریدیں گے جو اچھی پروڈکٹ ہو۔ لیکن اگر آپ درمیان میں ہیں، تو آپ درمیانی قیمتوں میں حاصل کرنے جا رہے ہیں۔ اگر آپ کو کام کی ضرورت ہے، تو آپ کو کام کی ضرورت کی قیمت مل جائے گی۔ اور یہ بیچنے والے پر منحصر ہے کہ وہ یہ تبدیلیاں کرے کہ وہ کس طرح بیچے گا۔ اور اگر وہ یہ تبدیلیاں نہیں کرنا چاہتے تو انہیں قیمت کم کرنی ہوگی۔ بس اسی طرح یہ کاروبار چلتا ہے۔
اور مجھے مضمون بہت پسند آیا۔ اس نے بہت سی چیزوں پر روشنی ڈالی، آپ کی جائیداد پیش کرتے ہوئے، آپ کو اس کے لیے کام کرنا پڑا۔ واقعی سمجھیں کہ آپ کے پاس کیا ہے اور کیا بیچ رہا ہے۔ اور اگر آپ کے پاس وہ چیزیں ہیں، تو آپ اس کے مطابق قیمت لگانے جا رہے ہیں اور آپ کو کم گیندیں نہیں ملیں گی، آپ کو صرف ایک لین دین ملے گا۔ اور اس طرح، مجھے لگتا ہے کہ آپ کے پاس جو کچھ ہے اسے دیکھو۔ اگر یہ فروخت نہیں ہو رہا ہے، تو دیکھیں کہ آپ کے پاس کیا ہے، اور ہو سکتا ہے کہ یہ صرف ایک قیمت اور قیمت کی چیز ہو اور آپ اسے اکیلے چھوڑ دیں اور آپ بس چلے جائیں، "ارے، اس قسم کی انوینٹری کو فروخت ہونے میں زیادہ وقت لگتا ہے، اس لیے میں جا رہا ہوں۔ اس پر بیٹھو۔" لیکن اگر چیزیں آپ کے ارد گرد لین دین کر رہی ہیں اور ایسا نہیں ہے، تو یہ عام طور پر پروڈکٹ کا مسئلہ ہے۔

جمیل:
میں اس پر دوگنا ہونے جا رہا ہوں، کیونکہ جیمز، آپ اور میں، اور ہنری... کیتھی واحد ہے جو چمکدار جائیدادیں خریدتی ہے کیونکہ وہ نئی چیزوں سے محبت کرتی ہے اور مجھے لگتا ہے کہ یہ بہت اچھا ہے۔ ہم نہیں کرتے، ہم ایسی چیزوں میں تجارت کرتے ہیں جن کو دوبارہ جگہ دینے کی ضرورت ہوتی ہے، اس میں ویلیو ایڈڈ ہوتی ہے۔ یہاں وہ چیز ہے جو میرے خیال میں واقعی اہم ہے۔ تو، آئیے رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کو دیکھتے ہیں۔ وہ ایک مخلص ہیں، جس کا مطلب ہے کہ ان کی ذمہ داری ہے کہ وہ اپنے بیچنے والوں کو سچ بتائیں۔ ان کی ذمہ داری ہے کہ وہ اپنے مؤکل کے بہترین مفاد میں کام کریں۔ اور اس کا مطلب ہے کہ ان کے ساتھ ایماندار ہونا ان سے کہنا، "سنو۔ دیکھو، مجھے پرواہ نہیں ہے کہ پڑوسی نے کیا بیچا، انہوں نے اس گھر کو ٹھیک کرنے میں $100,000 خرچ کیے، آپ کو وہ رقم نہیں ملے گی۔ آپ کے پاس اب بھی یہاں 1970 شیا قالین ہے اور آپ کے پاس الیکٹرولکس فریج ہے، یہ کام نہیں کرے گا۔ یہ کیا ہے، ہمارے پاس اختیارات ہیں، ٹھیک ہے؟ آپشن نمبر ایک، آپ پیسہ خرچ کریں، آپ اس گھر کو ٹھیک کر دیں، میں آپ کو ڈیو کی گلی میں بیچی ہوئی چیز دوں گا۔ آپ پیسہ خرچ نہیں کرنا چاہتے اور ایسا کرتے ہیں، میں آپ کو ایک سرمایہ کار کی طرف سے نقد پیشکش لاؤں گا جو پیسہ خرچ کرے گا اور اسے پورا کرے گا۔
لیکن آئیے لوگوں کے ساتھ ایماندار بنیں۔ حقیقت یہ ہے کہ جب آپ لسٹنگ اپائنٹمنٹ پر ہوتے ہیں اور آپ اپنے کلائنٹ سے جھوٹ بول رہے ہوتے ہیں صرف اس معاہدے پر دستخط کروانے کے لیے تاکہ آپ ان کے چھ ماہ کا وقت ضائع کر سکیں، تاکہ جب گھر بازار میں بیٹھا ہو اور وہ آپ کو لگتا ہے کہ آپ نے برا کام کیا ہے، اور پھر وہ سوچتے ہیں کہ جب سرمایہ کاروں کی پیشکش آتی ہے کہ وہ کم گیندیں ہیں کیونکہ آپ جائیداد کی اصل قیمت کے بارے میں ان کے ساتھ بے ایمان تھے۔ یہ میرے لیے پریشانی کا باعث ہے۔

ڈیو:
مجھے یہ پسند ہے. ہمیں ہر وقت اس کے بارے میں بات کرنی چاہیے، یہی توانائی کی قسم ہے جس کی ہمیں ضرورت ہے۔

جیمز:
مجھے یہ پسند ہے

ڈیو:
یار، اس آدمی کو تولیے پر پانی کی بوتل لاؤ، اس نے صرف انگوٹھی میں پورا چکر لگایا۔

جیمز:
تم نے ابھی میری سالگرہ کی ہے۔

ڈیو:
ہمیں اسے تھوڑا سا بند کرنے کی ضرورت ہے۔ ٹھیک ہے، ہنری؟

ہینری:
یہ مضمون مجھے کہتا ہے، یہ رئیل اسٹیٹ ہے، یہ اس طرح کام کرتا ہے۔ آپ کو کسی چیز کو اس قیمت پر بیچنا ہوگا جو وہ ہے۔ آپ کسی ایسی چیز کے لیے زیادہ رقم حاصل کرنے کی توقع نہیں کر سکتے جو اس کے قابل نہیں ہے۔ لیکن لوگ اب بھی 2020 سے 2022 کے بلبلے میں ہیں ان کے سروں میں جہاں وہ اس طرح ہیں، "میں اسے وہاں پھینک سکتا ہوں اور کوئی آنے والا ہے جو میں چاہتا ہوں مجھے سب کچھ دے گا۔" اور اب ایسا نہیں ہے۔ ایک بار پھر، یہ ایک صحت مند مارکیٹ کی زیادہ ماڈلنگ کر رہا ہے۔ جس کا مطلب ہے، اگر آپ کچھ بیچنا چاہتے ہیں، تو آپ کو اسے اس قیمت کے لیے بیچنے کے لیے پوزیشن میں رکھنا ہوگا جو اس کے قابل ہے۔ لہذا، ہم آنے والے ہیں اور ہم آپ کو وہ پیش کرنے جا رہے ہیں جو ہمارے خیال میں پراپرٹی کی موجودہ حالت میں قابل قدر ہے۔ مدت کہانی کا خاتمہ. اگر آپ زیادہ رقم حاصل کرنا چاہتے ہیں تو آپ کو جائیداد میں پیسہ لگانا ہوگا، آپ کو جائیداد کو اچھا بنانا ہوگا۔
میرے لیے، ہر وہ چیز جس کی میں ابھی فہرست بنا رہا ہوں، اگر میں کوئی پراپرٹی بیچ رہا ہوں اور میں نے اس پراپرٹی کو دوبارہ بنانے کے لیے بہت اچھا کام کیا ہے اور میں نے تفصیلات پر توجہ دی ہے۔ کیونکہ ایک بار پھر، اس سے پہلے کہ آپ صرف ایک سور پر لپ اسٹک لگا سکتے تھے اور اسے وہاں سے باہر پھینک سکتے تھے، لیکن اب لوگ آپ کے دوبارہ ماڈل کے ذریعے چل رہے ہیں اور وہ جا رہے ہیں، "میں دیکھ رہا ہوں کہ انہوں نے دیواروں پر پینٹ لگا دیا، لیکن انہوں نے سب کو تبدیل نہیں کیا۔ آؤٹ لیٹس، جو مجھے یقین کرنے کی طرف لے جاتا ہے کہ شاید کوئی مسئلہ ہو جسے انہوں نے ٹھیک نہیں کیا۔ اور اس طرح، میں پوری قیمت کی پیشکش نہیں کروں گا یا میں بالکل بھی پیشکش نہیں کروں گا۔ یہ ہمیں سرمایہ کاروں کے طور پر مجبور کر رہا ہے جو پراپرٹیز کو ٹھیک اور فلپ کر رہے ہیں اسے صحیح طریقے سے کرنے کے لیے، تفصیلات پر دھیان دیں، اگر آپ ٹاپ ڈالر حاصل کرنا چاہتے ہیں تو مارکیٹ میں پراپرٹی کو چپکانے سے پہلے چھوٹی چھوٹی چیزیں کریں۔
یہی بات گھر کے مالکان کے لیے بھی ہے جو اپنی جائیداد بیچ رہے ہیں۔ آپ کو تفصیلات پر توجہ دینا ہوگی۔ آپ سب سے اوپر ڈالر چاہتے ہیں، پھر آپ کو لوگوں کو یہ دکھانے کی ضرورت ہے کہ جائیداد کی دیکھ بھال اور دیکھ بھال کی جاتی ہے اور اسے مناسب طریقے سے پوزیشن میں رکھنے کی ضرورت ہے۔ جب آپ پراپرٹی بیچ رہے ہوں تو ایسا ہی ہونا چاہیے۔ میرے نزدیک یہ کہتا ہے، یہ رئیل اسٹیٹ ہے۔

ڈیو:
مجھے ایسا لگتا ہے جیسے ہم نے یہاں ایک اعصاب کو مارا ہے۔ یہ وہ چیز ہے جس کے بارے میں ہمیں شاید مزید بات کرنی چاہئے۔ اور ہو سکتا ہے کہ مجھے یہ بھی کرنا چاہیے کہ مضمون کو پڑھوں اور یہ کہوں کہ اس میں کیا کہا گیا ہے تاکہ سب کو معلوم ہو، کیونکہ اس نے کہا کہ آپ کو کم گیند کی پیشکشیں ملنے کی پانچ وجوہات تھیں۔ اور یہ بنیادی طور پر اس بات سے متفق ہے جو آپ تینوں نے ابھی کہا ہے۔ تو پہلا تھا، آپ کی توقعات مارکیٹ کی حقیقتوں سے زیادہ ہو سکتی ہیں۔ بنیادی طور پر، آپ کو غیر حقیقی توقعات ہیں۔ نمبر دو، آپ ٹرن کی قیمتوں پر فکسر اپرز کی فہرست نہیں دے سکتے۔ یہ بالکل درست ہے۔ نمبر تین، ناقص جمالیات خریداروں کو پیچھے ہٹاتی ہیں چاہے گھر ساختی طور پر ٹھیک ہو۔ کیا آپ کبھی کسی گھر میں گئے ہیں اور کسی نے صرف یہ کہا ہے، "یہ ساختی طور پر ٹھیک ہے، ہر چیز کے بارے میں فکر مت کرو جو بدصورت ہے۔ ہمیں ایک عظیم بنیاد ملی ہے، یہ بالکل ٹھیک ہے۔ نمبر چار، آپ کا گھر اتنا ہی اچھا ہے جتنا اس کی پریزنٹیشن۔ مجھے لگتا ہے کہ یہ اسٹیجنگ کے بارے میں زیادہ ہے، اسے اچھا لگ رہا ہے. اور پھر آخر میں، مالی مشکلات غلط قسم کی توجہ مبذول کراتی ہیں۔ لہذا بنیادی طور پر، اگر آپ مالی پریشانی میں ہیں اور آپ اسے ٹیلی گراف کرتے ہیں، تو یہ شاید آپ کے لیے اچھا کام نہیں کرے گا۔ تو، مجھے لگتا ہے کہ یہ سب اچھا مشورہ ہے جو ان تینوں کی طرف سے بہت جذبے کے ساتھ لایا گیا ہے۔ کیتھی، کیا آپ کے پاس شامل کرنے کے لیے کچھ ہے؟

کیتھی:
اوہ، بس واقعی، یہ میری رائے میں ایک ایجنٹ کا مسئلہ ہے۔ ایک ایجنٹ کو واقعی قیمت جاننی چاہئے اور وہ بیچنے والے کو سمجھانے کے قابل ہونا چاہئے، "آپ اس میں اتنی رقم ڈال سکتے ہیں اور آپ کو یہ بہت زیادہ ملے گا۔" یا، "اگر آپ اتنا پیسہ لگاتے ہیں، تو یہ واقعی ختم نہیں ہونے والا ہے، جہاں ہے اسے بیچ دیں۔" لہذا، میرے خیال میں بہت سے نئے ایجنٹس مارکیٹ میں آئے، نہیں جانتے کہ وہ کیا کر رہے ہیں، اس قسم کی مارکیٹ کے عادی نہیں ہیں، وہ اس مارکیٹ کے عادی ہیں جہاں انہیں کچھ نہیں کرنا پڑتا تھا۔ . انہیں مزید محنت کرنی ہوگی، انہیں آج واقعی اپنی قدر دکھانی ہوگی۔

جیمز:
اور وہ ابھی چکن کی ہڈیاں کھا رہے ہیں، بیچنے کے لیے بہت کچھ نہیں ہے۔

جمیل:
سچ ہے۔ لیکن جیمز، لائسنسنگ کے تعلیمی عمل میں ایک بنیادی صورتحال ہے۔ ہر وہ شخص جس سے میں نے تمام 50 ریاستوں میں بات کی ہے جو لائسنسنگ سے گزرتا ہے، میں نے ان سب سے ایک ہی سوال پوچھا ہے، "کیا انہوں نے آپ کو کمپ کرنے کا طریقہ سکھایا ہے؟" "نہیں."

ہینری:
یہاں ہم چلے.

ڈیو:
کیا یہ سچ ہے؟

جیمز:
یہ سچ ہے.

ڈیو:
وہ آپ کو کمپوز کرنے کا طریقہ نہیں سکھاتے ہیں؟

جمیل:
یہ سچ ہے. "انہوں نے آپ کو یہ نہیں سکھایا کہ جب آپ کو اپنا رئیل اسٹیٹ لائسنس مل گیا تو پراپرٹیز کو کس طرح کمپ کرنا ہے؟" "نہیں، انہوں نے نہیں کیا۔" "اوہ واہ. لہذا آپ کو اندازہ نہیں ہے کہ قیمت کیسے تلاش کی جائے پھر بھی آپ کا ایک مؤکل کا ذمہ دار ہونا فرض ہے، اور انہوں نے آپ کو ابھی تک جائیداد کی قدر کرنا نہیں سکھایا ہے۔" یہیں پر مسئلہ ہے۔

جیمز:
میں 100% متفق ہوں۔ اور پھر، پچھلے تین سالوں میں بہت سارے دلال آئے ہیں۔ یہ ایک مختلف بازار ہے۔ جو کچھ آپ چاہتے ہیں اس کی فہرست بنانے اور بیچنے کے اصول ایک اصول تھا اور آپ ایسا کر سکتے ہیں۔ کہ اب ہم بنیادی بنیادی جائیداد کی طرف واپس آ گئے ہیں۔

کیتھی:
اور ریکارڈ کے لیے، ریکارڈ کے لیے، ہمارا فنڈ، ہمارا سنگل فیملی رینٹل فنڈ پرانی بدصورت جائیدادیں خریدتا ہے اور انہیں ٹھیک کرتا ہے۔ لیکن مجھے ذاتی طور پر، مجھے فینسی چیزیں پسند ہیں۔

ہینری:
اوہ، تو آپ اسے اپنے مزے میں کریں گے، لیکن آپ خود نہیں کریں گے۔ ٹھیک ہے. ٹھیک ہے. بالکل ٹھیک. بالکل ٹھیک. ٹھیک ہے، اچھا لگتا ہے۔

ڈیو:
جیسا وہ کہتی ہے ویسا کرو، جیسا کہ وہ کرتی ہے۔ مجھے لگتا ہے کہ یہ حال ہی میں کیتھی کے ساتھ ایک تھیم ہے۔ وہ ہمیشہ پسند کرتی ہے، "آپ سب کو یہ کرنا چاہیے، لیکن میں کچھ بالکل مختلف کر رہی ہوں۔"

کیتھی:
نہیں نہیں نہیں نہیں. ٹھیک ہے، یہ میرا ہے… کیا میں ڈیلاس میں وہی چیز خریدوں گا۔ یہ صرف وہی ہے جو فروخت کے لیے ہے، ہم جن علاقوں میں خریدنا چاہتے ہیں وہاں کچھ بھی نیا نہیں ہے۔ اس لیے، ہم پرانا خرید رہے ہیں اور اسے نیا بنا رہے ہیں۔

ڈیو:
خوفناک.

کیتھی:
میں صرف اپنا تنوع دکھا رہا تھا، بس۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. ہمارے آخری مضمون کے لیے، ہمارے پاس gobankrates.com سے ایک کہانی ہے۔ اس کا عنوان ہے، "یہ 15 شہر انتہائی مستحکم ترقی کے لیے تیار ہیں اور امکان ہے کہ وہ اپنی قدر برقرار رکھیں گے۔" کیتھی، میرے خیال میں ایک ایسی مارکیٹ ہے جس میں آپ کو خاص طور پر دلچسپی ہے جس کا ذکر شو میں کثرت سے نہیں ہوتا جو یہاں پر تھا۔ ان 15 میں سے آپ کے پسندیدہ کون تھے؟

کیتھی:
اوہ، کیا آپ Fackerville کے بارے میں بات کر رہے ہیں؟

ڈیو:
نہیں، کوئی بھی Fackerville کے بارے میں بات نہیں کرنا چاہتا، حالانکہ آپ کرتے ہیں۔ نہیں، آپ کو اس سے ہنری کا بازار چرانا تھا۔

کیتھی:
اوہ، میں کیسے بھول سکتا ہوں؟

ڈیو:
شو سے پہلے ہم یہ پڑھ رہے تھے اور میں بتا رہا تھا، مارکیٹوں میں سے ایک Fayetteville ہے، جو ظاہر ہے کہ ہنری کے پچھواڑے میں ہے۔

کیتھی:
نہیں، نہیں، میں لے رہا ہوں۔

ڈیو:
میں ہنری سے کہہ رہا تھا کہ وہ اسے نہیں اٹھا سکتا، لہذا-

کیتھی:
وہ اسے نہیں اٹھا سکتا، یہ میرا ہے۔

ڈیو:
… کیتھی، تم اسے چنو۔

کیتھی:
ہاں، میں Fayetteville جا رہا ہوں اور میں ہنری کو ڈھونڈنے جا رہا ہوں اور اسے مجھ سے کوئی ڈیل کرنے کے لیے کہوں گا۔ وہ کیسے؟

ہینری:
چلو بھئی.

کیتھی:
اس طرح میں وہاں سرمایہ کاری کروں گا۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. یہ بلکل ٹھیک ہے. ٹھیک ہے، یہ 15 مارکیٹیں، بنیادی طور پر جس طرح سے GOBankRates اندازہ کر رہا ہے وہ ایک ماہ اور تین ماہ کی پیشن گوئی شدہ گھریلو قیمت میں تبدیلی ہیں۔ پھر انہوں نے سال بہ سال پیشین گوئی کی۔ تو ایک مہینہ، تین ماہ اور سال بہ سال، اور پھر تینوں کا اوسط۔ میں صرف ایماندار ہونے جا رہا ہوں، مجھے لگتا ہے کہ یہ اندازہ کرنے کا ایک خوفناک طریقہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کیسے خریدی جائے، صرف ایک ماہ کے آؤٹ لک کو دیکھیں۔ لیکن کیا آپ کو ان بازاروں میں سے کوئی پسند ہے؟ اب جبکہ میں نے پورا مضمون خراب کر دیا ہے، کیا آپ میں سے کسی کو ان 15 بازاروں میں سے کوئی پسند ہے؟

جیمز:
میں کرتا ہوں۔

جمیل:
ایک چیز جو مجھے پسند ہے، ڈیو، حقیقت یہ ہے کہ ہمارے پاس وہاں جارجیا کی متعدد مارکیٹیں ہیں، اور میں سمجھتا ہوں کہ یہ ایک اچھا اشارہ ہے کہ اس ریاست میں صحت مند صورتحال ہو رہی ہے۔ اٹلانٹا کی بڑی میٹرو سے آنے والے لوگ ان چھوٹے علاقوں میں جا رہے ہیں۔ اور مجھے لگتا ہے کہ یہ صرف یہ ظاہر کرتا ہے کہ اس ریاست میں بہت زیادہ نقل مکانی اور بہت زیادہ طاقت ہے۔ تو میرے لیے، وہیں میں جارجیا کے ان ثانوی اور ترتیری بازاروں میں اپنی شرطیں لگاؤں گا۔ مجھے لگتا ہے کہ وہاں واقعی کچھ دلچسپ ہو رہا ہے۔

ڈیو:
اچھا مجھے یہ پسند ہے. جیمز، کیا آپ کی بیوی ان بازاروں میں سے ایک نہیں ہے؟

جیمز:
چنانچہ تصادفی طور پر، میری بیوی نے حال ہی میں میرے پاس ولمنگٹن، شمالی کیرولائنا، جس کی آبادی تقریباً 125,000 ہے۔ وہاں زندگی کا معیار حیرت انگیز ہے، اور قیمتوں کا تعین کافی سستا ہے۔ یہ نیپلز، فلوریڈا، نیوپورٹ بیچ کی طرح ہے، لیکن قیمت کا ایک حصہ۔ اچھے اسکول، اچھے معیار زندگی، اعلی آمدنی، اور مارکیٹ بہت اچھا کام کر رہی ہے، وہاں بہت کچھ نہیں ہے۔ گھر کی اوسط قیمت کم ہے، اور اس لیے یہ ایک ایسی مارکیٹ ہے جس کے بارے میں میرے خیال میں مضبوط ہے، کیونکہ میں اب اس میں کھود رہا ہوں اور یہ رہنے کے لیے واقعی ایک بہترین جگہ ہے۔ لیکن ایک چیز جس کی طرف میں اس مضمون میں بتانا چاہتا تھا، اس جگہ کے علاوہ، ولمنگٹن بہت اچھا ہے۔ کیا کسی اور کو ان شہروں میں سے کچھ کے ساتھ کوئی مسئلہ تھا؟ کیونکہ Coeur d'Alene اس پر دوسرے نمبر پر ہے۔

کیتھی:
جی ہاں.

ڈیو:
اوہ-

جیمز:
… میں ایسا ہی تھا، "کیا ہو رہا ہے..."

ڈیو:
… ہرگز نہیں. ہاں، ایڈاہو میں کسی بھی چیز کو ابھی سے نکال دینا چاہیے۔

جیمز:
اور یہ ایک ثانوی گھریلو مارکیٹ ہے، یہ 60,000 لوگوں کی آبادی تھی، قیمتیں چھت کے ذریعے ہیں۔ Coeur d'Alene میں اس وقت بڑے پیمانے پر تعمیراتی پلاٹ سامنے آ رہے ہیں، ایک ٹن یونٹ مارکیٹ میں آ رہے ہیں اور وہ اسے نمبر دو کے طور پر سب سے زیادہ مستحکم قرار دے رہے ہیں۔ مجھے اس کے ساتھ ایک سنگین مسئلہ درپیش تھا، کیونکہ انہوں نے حوالہ دیا… یہ کہیں کے وسط میں نہیں، واشنگٹن کی سرحد کے ساتھ ہے اور یہ مہنگا ہے، اور مارکیٹ میں ایک ٹن پروڈکٹ آرہا ہے۔ مجھے نہیں لگتا کہ مجموعی طور پر ایک مضبوط مارکیٹ ہے۔

کیتھی:
میں اسے وہاں دیکھ کر کافی حیران ہوا، لیکن ایسا لگتا ہے کہ یہ ایک ایسی جگہ ہے جس کے بارے میں بہت سے امیر لوگ بات کر رہے ہیں۔ لہذا، ہم جانتے ہیں کہ ہمارے پاس ایک قسم کی منقسم منڈی ہے جہاں ایسا لگتا ہے کہ دولت والے لوگ زیادہ دولت پیدا کر رہے ہیں، یہاں تک کہ اس ماحول میں بھی اور Coeur d'Alene وہ جگہ ہے جہاں وہ خرید رہے ہیں۔ تو کون جانتا ہے، شاید اس لیے کہ یہ زیادہ مقبول ہو رہا ہے کہ یہ مستحکم رہے گا۔
لیکن میں آپ سے اتفاق کرتا ہوں، کہ اگر ہم سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں اور ہم سرمایہ کاری کے بارے میں بات کر رہے ہیں، نہ کہ دوسرے گھر کے بارے میں، جارجیا کے ان بازاروں میں سے کچھ، تو وہ کافی سمجھ میں آتے ہیں جہاں ہم طویل عرصے سے ان شعبوں میں سرمایہ کاری کر رہے ہیں۔ وقت کیونکہ ایک بار پھر، جب بھی آپ کسی بڑی میٹرو کے قریب ہوں، ترقی ہمیشہ مضافاتی علاقوں میں جاتی ہے، کسی بھی بازار میں، لوگ ہمیشہ سستی کا پیچھا کرتے ہیں۔ ہمیشہ ایسا ہی ہوتا ہے۔ لہذا وہ ترتیری منڈییں بڑی مارکیٹوں سے بالکل باہر ہیں جہاں ملازمتیں بھی منتقل ہونا شروع ہو رہی ہیں، یہ ہمیشہ ایک اچھا منصوبہ ہے۔ میں نے پورٹلینڈ، مین کو بھی دیکھا۔ میں اس کے بارے میں سوچ رہا تھا، ڈیو، کیونکہ آپ ابھی مائن میں تھے اور میری بیٹی اس کے بالکل قریب تھی جہاں آپ کی شادی اسی وقت ہوئی تھی، وہ آپ کا پیچھا کر رہی تھی، میرے خیال میں۔ شاید وہ تصویریں لے رہی تھی، مجھے نہیں معلوم، پیپرازی۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، مجھے لگتا ہے کہ میں نے آپ لوگوں کو بتایا تھا، ہم نے اپنی شادی میں ایک شادی کا کریشر رکھا تھا، ان میں سے دو-

کیتھی:
یہ کرسٹا نہیں تھی، لیکن وہ چاہتی تھی۔

ڈیو:
… ٹھیک ہے. میں کرسٹا کو پہچانوں گا، اور اسے مدعو کیا جائے گا۔ لیکن ہاں، میں نے مین میں صرف چند ہفتے گزارے تھے اور مجھے واقعی یہ پسند آیا۔ میں ایمانداری سے شہر کے مالی معاملات اور معیشت کے بارے میں کافی نہیں جانتا ہوں، لیکن زندگی کا معیار بہت اچھا ہے۔ بہت اچھے لوگ، واقعی کمیونٹی محسوس کرتی ہے، یہاں تک کہ، میرا مطلب ہے، یہ کوئی بڑا شہر نہیں ہے، بلکہ یہ تیسرا شہر ہے۔ واقعی اچھا پرانا ہاؤسنگ اسٹاک اور ناقابل یقین لابسٹر رول۔ میں روزانہ کم از کم دو سے تین لابسٹر رول کھا رہا تھا اور میں اس سے بہت خوش تھا۔ لہذا، میں سوچتا ہوں کہ صرف اس کی بنیاد پر، میں پورٹ لینڈ میں سرمایہ کاری کرنے پر غور کروں گا، لیکن میں ایمانداری سے اس کے بارے میں کافی نہیں جانتا ہوں۔

ہینری:
ٹھیک ہے، چونکہ ڈیو نے میرے پروں کو تراش لیا تھا اور مجھے فائیٹ وِل، آرکنساس کے بارے میں بات کرنے نہیں دیتا تھا، میں پھر بھی اسے حاصل کر لیتا ہوں کیونکہ جوپلن، مسوری کی فہرست میں شامل ہے، اور یہ صرف 45 منٹ کی دوری پر ہے، اور میں وہاں بھی جائیداد کا مالک ہوں۔ تو، جوپلن، مسوری۔ میں جوپلن، مسوری میں بالکل اسی لیے خرید رہا ہوں، شاید اس فہرست میں اس کی ایک وجہ ہے، اور اس کی وجہ یہ ہے کہ نارتھ ویسٹ آرکنساس بہت زیادہ بڑھ رہا ہے اور لوگ رہنا نہیں چاہتے یا وہاں گھر تلاش کرنے میں دشواری کا سامنا کر رہے ہیں۔ اور جوپلن میں 45 منٹ سے ایک گھنٹہ کے فاصلے پر، آپ کو ایک بہت بڑا گھر مل سکتا ہے، اور جوپلن کی خود اب بھی ایک اچھی ترقی پذیر معیشت ہے۔ وہاں ٹن مینوفیکچرنگ ہے، نیز نارتھ ویسٹ آرکنساس کے علاقے میں ملازمت کے تمام مواقع، لوگوں کو وہاں سے باہر دھکیل رہے ہیں۔ لیکن آپ چیزیں حاصل کر سکتے ہیں، آپ ایسی چیزیں خرید سکتے ہیں جو کبھی کبھی مارکیٹ میں نقد بہاؤ ہوتی ہیں۔
اور اس طرح، یہ ایک بہت اچھی جگہ ہے۔ اب، یہ ایک کیش فلو مارکیٹ ہے، آپ کو ایک ٹن تعریف نہیں ملے گی، لیکن یہ مضمون کہتا ہے کہ شاید مستقبل میں آپ ایسا کریں۔ مجھے لگتا ہے کہ یہ مستقبل میں تعریف کرنے والا ہے، صرف شمال مغربی آرکنساس مارکیٹ کی ترقی کی وجہ سے۔ تو، میں وہاں پہلے ہی سرمایہ کاری کر رہا ہوں، میرے پاس وہاں تقریباً چھ دروازے ہیں اور میں خریدتا رہوں گا۔ آپ کو سمجھ آیا۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، میرے خیال میں اس شو کے ڈیڑھ سال بعد، ہنری، اب ہم جانتے ہیں کہ آپ صرف gobankingrates.com کی بنیاد پر اپنی مارکیٹوں کو چنتے ہیں، آپ یہاں فہرست سے نیچے جا رہے ہیں۔

ہینری:
میں اپنا چیک لے لوں گا، gobankingrates.com، آپ اسے براہ راست مجھے بھیج سکتے ہیں۔

ڈیو:
اس کی الحاق کی فیس ابھی بڑھ گئی۔ نہیں، وہ ہنری ہے، آپ واضح طور پر اس کی بنیاد پر کیل لگا رہے ہیں۔ اور کیا آپ ابھی جوپلن مارکیٹ کو آگے بڑھانے کے لیے کافی مقدار خرید رہے ہیں؟

ہینری:
ابھی تک نہیں. ابھی تک نہیں. ابھی تک نہیں.

ڈیو:
ٹھیک ہے. وہ بازاروں کو منتقل نہیں کر رہا ہے۔

جمیل:
لیکن ہنری اور میں، ہم نے فیصلہ کیا کہ وہ نارتھ ویسٹ آرکنساس میں بیچنے والے سرمایہ کار کے لیے ایک براہ راست تھا، یہی وجہ ہے کہ اس کی مارکیٹنگ کے لیے اس کی فی معاہدہ قیمت اتنی کم ہے۔

ہینری:
نہیں، آپ نے فیصلہ کیا۔

جمیل:
یہ ایک پریزنٹیشن تھی جو ہنری نے ہمارے کمیونٹی کیمپ ایونٹ میں کی تھی اور اس نے اسے مار ڈالا، ویسے، میں صرف اس پر مسخرہ ہو رہا تھا۔ اگر کوئی ہے جسے میں سنوں گا اور اس بات کو سمجھنے کے لیے بھروسہ کروں گا کہ بیچنے والے کی مارکیٹنگ کو براہ راست کیسے کرنا ہے، تو وہ آدمی ہے۔

ہینری:
دیکھو جمیل نے مجھے سٹیج پر پوری طرح توڑ دیا۔ میں اس بارے میں ایک پریزنٹیشن کر رہا تھا کہ کس طرح ڈائریکٹ ٹو سیلر مارکیٹنگ میرے لیے اچھی طرح سے کام کر رہی ہے اور کس طرح میں اپنے ڈائریکٹ ٹو سیلر مارکیٹنگ کے لیے خرچ کیے جانے والے پیسے پر بہت زیادہ واپسی حاصل کر رہا ہوں اور اسے جمیل کے چہرے پر رگڑ رہا ہوں کیونکہ وہ ہمیشہ ڈائریکٹ ٹو سیلر کی مارکیٹنگ کے لیے خرچ کرتا ہے۔ بیچنے والے کی مارکیٹنگ. پھر وہ اسٹیج پر آیا اور کہا، "میری مارکیٹنگ کی اتنی اچھی کارکردگی کی واحد وجہ یہ ہے کہ میں آرکنساس میں واحد سرمایہ کار ہوں۔" اور پھر، جب ہم خیراتی رقم جمع کرنے کی تقریب کرنے جاتے ہیں، تو میرا خیراتی تحفہ یہ تھا کہ میں یہاں سے کسی کو نارتھ ویسٹ آرکنساس لے کر جاؤں گا تاکہ انہیں اپنی جائیدادیں دکھائیں اور انہیں گھومنے پھریں اور انہیں اپنے دفاتر اور یہ سب کچھ دکھائیں۔ اور کوئی بھی آرکنساس نہیں آنا چاہتا تھا کیونکہ جمیل نے اسٹیج پر اس پر پوپ کیا۔ اور تو-

کیتھی:
یار-

ہینری:
… آپ صدقہ کی رقم خرچ کرتے ہیں۔

ڈیو:
میں جانا چاہتا ہوں، میں اس پر بولی لگاؤں گا۔

کیتھی:
… مجھے جانا ہو گا.

ہینری:
چلو، کر لیتے ہیں۔

ڈیو:
میں اندر ہوں۔ کیتھی، چلو، تم اور میں۔

جیمز:
میں بھی اندر ہوں۔

ڈیو:
آپ لوگ بی پی کون سے پہلے جانا چاہتے ہیں؟

ہینری:
چلو چلتے ہیں.

ڈیو:
جیمز، آپ کو ویگاس کو چھوڑنا پڑے گا۔

ہینری:
چلو بھئی. میں تم لوگوں کو Swankiest ہوٹل میں بٹھانے جا رہا ہوں اور میں جمیل کو ایک گودام میں رکھ رہا ہوں۔

ڈیو:
کیا وہ ایک ہی جگہ ہیں؟

جیمز:
میرا خیال ہے کہ ہمیں وہاں دروازہ کھٹکھٹا کر جانا چاہیے۔ آئیے ہنری کو اس بازار میں کچھ مقابلہ دیں۔

ہینری:
لے آؤ. لے آؤ.

ڈیو:
بالکل ٹھیک. اچھا چلو چلو یہاں سے۔ کیتھی، جیمز، ہنری، جمیل، یہاں آنے کے لیے آپ سب کا بہت بہت شکریہ، گینگ کا ایک ساتھ واپس آنا بہت اچھا تھا۔ سننے کے لیے آپ سب کا شکریہ۔ اگر آپ نے شو کا لطف اٹھایا، تو ہم آپ سے درخواست کرتے ہیں کہ آپ ہمیں Apple یا Spotify پر ایک جائزہ دیں، اس کا مطلب ہمارے لیے دنیا ہے۔ یہ واقعی اس طرح کے مزید زبردست شوز بنانے میں ہماری مدد کرتا ہے۔ ایک بار پھر شکریہ، ہم آپ کو اگلی بار On The Market میں دیکھیں گے۔
آن دی مارکیٹ میرے، ڈیو میئر اور کیلن بینیٹ نے تخلیق کی ہے، کیلن بینیٹ نے پروڈیوس کیا ہے، جوئل ایسپارزا اور اونیکس میڈیا نے ایڈیٹنگ کی ہے، پوجا گینڈل کی تحقیق، نیٹ وینٹروب کی کاپی رائٹنگ۔ اور پوری BiggerPockets ٹیم کا بہت خاص شکریہ۔ آن دی مارکیٹ شو میں مواد صرف آراء پر مشتمل ہے۔ تمام سامعین کو آزادانہ طور پر ڈیٹا پوائنٹس، آراء اور سرمایہ کاری کی حکمت عملیوں کی تصدیق کرنی چاہیے۔