Що робить Департамент житлового будівництва та міського розвитку (HUD)?

У цій статті

Команда Міністерство житлово-комунального господарства США (HUD) це федеральна державна агенція, яка допомагає людям отримати доступ до доступного житла. Більшість американців асоціюють HUD з державною допомогою на житло та допомогою малозабезпеченим сім'ям. Однак програми HUD також допомагають людям отримати право на участь Позики FHA, покращувати житло та запроваджувати справедливі житлові закони по всій країні. 

Багато інвесторів у нерухомість розглядають можливість придбання будинків HUD, щоб розширити свій портфель. Виключені будинки HUD часто продаються нижче ринкової вартості, що дозволяє вам відновити та повернути нерухомість заради прибутку. 

Однак житлові програми HUD також є чудовим способом для сімей придбати свій перший будинок. Такі схеми, як «Програма доброго сусідства по сусідству» або «Програма HUD 100 доларів США», надають малозабезпеченим сім’ям доступні варіанти фінансування для придбання житла.

У цій статті досліджується, що потрібно для придбання будинку HUD і чи може цей тип житла бути прибутковим. Ви також дізнаєтесь про плюси та мінуси купівлі нерухомості, на яку вилучено HUD.

Що таке HUD Home

A Головна HUD це майно, конфіскований у власників будинків, які не виплатили позику Федерального житлового управління (FHA). Будинки HUD можуть бути будь-якими типами власності — традиційними будинками, дуплексами або навіть будинками-трейлерами. FHA виплачує решту іпотеки, а HUD виставляє нерухомість на ринок житла. 

Будинки HUD, які надходять на ринок нерухомості, продаються «як є». Таким чином, ви не можете очікувати будь-яких модернізацій нерухомості, реконструкції чи ремонту. Крім того, через те, що попередні власники зазнали фінансових труднощів, майно могло бути в занедбаному стані. Однак ці будинки, як правило, найдешевші для продажу в цьому районі. 

Програми HUD

Програми HUD почалися в 1965 році, коли президент Ліндон Б. Джонсон заснував агентство. Його місія полягає у «створенні міцних, стійких, інклюзивних спільнот і якісних доступних будинків для всіх». Щоб досягти цієї мети, HUD проводить різні програми, щоб забезпечити доступну оренду житла та допомогти сім’ям отримати фінансову безпеку та покращити якість життя.

Ось деякі з різноманітних житлових програм HUD, розроблених для надання фінансової допомоги всім, хто бажає купити чи орендувати житло.

Програма ваучерів на вибір житла

Зазвичай називають Розділ 8 ЖК, ця програма надає допомогу в оренді житла малозабезпеченим сім’ям, людям з обмеженими можливостями або людям похилого віку. Орендодавці, які здають в оренду орендарям Розділу 8, повинні переконатися, що майно відповідає або перевищує мінімальні стандарти охорони здоров’я та безпеки. Крім того, орендарі отримують ваучери для сплати іпотеки. 

Щоб мати право на житло за розділом 8, сім’я має відповідати певним критеріям. До них належать середній дохід на основі розміру сім’ї, хороша історія оренди, відсутність судимості та вибір із затвердженого списку квартир або будинків HUD. 

Після цього місцевий державний житлово-комунальний орган затверджує заявників за розділом 8. 

Федеральна житлова допомога

FHA пропонує страхування іпотеки та позики людям, які інакше можуть не відповідати стандартним правилам іпотеки. Замість того, щоб пропонувати позики безпосередньо, FHA захищає затверджених кредиторів від фінансового ризику, якщо власник будинку не сплачує іпотечні платежі. Однак FHA може вилучити ці об’єкти власності, які потім стануть «будинками HUD».

Ось деякі критерії для отримання позики FHA:

• Мати співвідношення боргу до доходу менше 43%
• Мати кредитний рейтинг не менше 580 для початкового внеску 3.5%.
• Майте кредитний рейтинг від 500 до 579 за 10% початкового внеску
• Оплатити Премія за іпотечне страхування (MIP)
• Мати довідку про роботу та постійний дохід
• Проживайте в будинку як основному місці проживання

Блокові гранти на розвиток громад (CDBG)

Програми HUD також допомагають забезпечити безпечне житло та справедливі житлові можливості. Наприклад, Програма CDBG надає фінансову допомогу громадам на реконструкцію та благоустрій житлових та нежитлових будівель. Крім того, гранти допомагають покращити комунальні послуги та підвищити доступ до працевлаштування та державних послуг.

Програма інвестиційного партнерства HOME

Команда програма HOME виділяє федеральні кошти на поліпшення житлових умов для орендарів і домовласників. Ця програма призначена спеціально для сімей із сумарним доходом, нижчим від середнього рівня сімейного доходу в регіоні.

Наприклад, домовласник з низьким рівнем доходу може отримати кошти на ремонт або реконструкцію свого будинку, щоб вивітрювати його або провести аварійний ремонт. Або сім’ї можуть подати заявку на допомогу в оренді на основі орендаря, щоб допомогти оплатити витрати на житло або сплатити заставу за орендоване майно. 

Закон про справедливе житло

Команда Закон про справедливе житло це програма HUD, яка гарантує, що постачальники житла не можуть відмовити нікому в наданні житла на основі дискримінації. Тому орендодавці не можуть переслідувати, відмовляти в продажу чи оренді чи робити житло недоступним через такі фактори: 

• вік
• Гендерна ідентичність
• сексуальна орієнтація
• релігія
• Національне походження
• Сімейний стан
• Гонки
• Колір
• Інвалідність

Закон про справедливе житло однаково поширюється на домовласників, які продають житло, або орендодавців, які орендують житло. 

Як купити будинок HUD

Придбання будинку HUD може бути чудовим способом отримати вигідну пропозицію на нерухомість. Ці закриті будинки часто продаються за зниженими цінами, що робить їх привабливими для потенційних інвесторів і домовласників.

Однак виникає питання: як можна купити будинок HUD?

Як і у випадку будь-якої покупки нерухомості, процес купівлі починається з належної обачності. Тому вкрай важливо дослідити цільовий ринок, проаналізувати продажі та розрахувати післяремонтні значення (ARV). Крім того, було б краще дізнатися про комісії, пов’язані з купівлею будинку HUD.

Наступний крок — забезпечити наявність фінансування. Отже, якщо ви не можете зробити пропозицію готівкою на будинок, вам потрібно буде отримати попереднє схвалення на іпотеку. Цей крок дає вам знати, скільки ви можете дозволити собі зробити ставку на нерухомість HUD.

Ось необхідні кроки, коли ви починаєте шукати житло для придбання в рамках житлової програми HUD:

• Шукайте будинки HUD на продаж: Команда Веб-сайт HUD перераховує різні федеральні агентства, які пропонують продати нерухомість. Там ви можете шукати будинки за штатом або поштовим індексом. Пам’ятайте, що перш ніж подавати пропозицію про купівлю інвестиційної нерухомості, ви повинні дочекатися закінчення початкового періоду розміщення. 
• Знайдіть схваленого HUD агента з нерухомості: HUD приймає пропозиції на нерухомість лише від ліцензованих агентів або брокерів. Тому важливо знайти агента з досвідом у процесі купівлі HUD.
• Складіть інформацію про тендерну пропозицію: Наступним кроком є ​​збір усієї інформації про ставку. Сюди входить кінцевий термін, хто має право брати участь у торгах і чи позначено це як «власне майно».
• Заплануйте огляд нерухомості: Якщо можливо, домовтеся про те, щоб інспектор будинку перевірив стан нерухомості. Будинки HUD продаються «як є» і можуть потребувати значного ремонту. Якщо перевірка перед торгами неможлива, переконайтеся, що ваша ставка включає непередбачений огляд будинку.
• Надішліть свою ставку: Попрацюйте зі своїм агентом з нерухомості або брокером, щоб зробити ставку на потрібну вам нерухомість. Якщо ваша ставка виграла, у вас зазвичай є від 30 до 60 днів, щоб завершити угоду. 

Хто має право на будинок HUD?

Будь-хто може претендувати на придбання будинку HUD. Однак покупці-власники отримують пріоритет у процесі торгів. Таким чином, перші 30 днів процесу торгів зарезервовані для власників-мешканців, тобто будинок має бути вашим основним місцем проживання протягом 12 місяців. Крім того, ви не можете придбати будинок HUD протягом попередніх 24 місяців.

Після закінчення початкового 30-денного процесу торгів умови продажу більше не поширюються виключно на проживання власника. Після цього торги будуть відкриті для всіх, включаючи інвесторів, що фіксують і перевертають, або інвесторів, які купують орендоване майно.

Як знайти будинки HUD

Єдиний спосіб знайти нерухомість, продану за житловою схемою HUD, – це на HUDHomestore.gov веб-сайт. Сайт дозволяє фільтрувати результати, щоб знайти викуп HUD за штатом, поштовим індексом, розміром власності, ціною та типом покупця. Ці об’єкти викупу не знаходяться на MLS або інших сайтах нерухомості. 

Як профінансувати будинок HUD

Придбати будинок HUD можна за допомогою традиційного фінансування, або традиційної іпотеки, позики FHA, позики VA, позики FHA203(k) або готівкою. Однак є кілька додаткових варіантів фінансування житла HUD. Ось найпоширеніші:

• Програма «Добрий сусід по сусідству»: Ця програма допомагає кваліфікованим державним службовцям — вчителям, поліцейським, пожежникам і медичним технікам — придбати житло з 50-відсотковою знижкою. Проте є певні критерії, яким потрібно відповідати. Наприклад, заявники повинні проживати у власності не менше трьох років.
• Програма «Один долар»: Цей стимул допомагає малозабезпеченим сім'ям придбати будинок за 1 долар США. Придатні будинки повинні бути на ринку принаймні шість місяців.
• Програма зниження на 100 доларів США: Покупці-власники з низьким доходом можуть придбати будинок із початковим внеском у 100 доларів США. 
• Програма ваучерів на вибір житла: Сім'ї з низьким рівнем доходу можуть подати заявку на житло за Розділом 8, щоб отримати фінансову допомогу, яка допоможе зробити іпотечні платежі доступнішими. 

Плюси та мінуси покупки будинку HUD

Припустімо, ви плануєте придбати будинок HUD. Які основні фактори допоможуть вирішити, чи є це фінансовим доцільним? Ось переваги та недоліки придбання нерухомості HUD. 

профі

1. Купівля будинку HUD дешевше

Найсуттєвішою перевагою будинків HUD є їх ціна. Як правило, таке майно продається нижче ринкової вартості. Це може зробити їх більш привабливими для інвесторів або сімей, які шукають доступне житло. 

2. Менший початковий внесок

Купівля житла HUD за допомогою кредиту FHA означає, що ваш початковий внесок може становити лише 3.5% від вартості покупки. Таким чином, типовий депозит коливатиметься від 500 до 2,000 доларів, а не стандартні 20%. Крім того, ви можете претендувати на участь у програмі початкового внеску в розмірі 100 доларів США. 

3. Допомога з витратами на закриття

У багатьох випадках покупці житла HUD мають право на допомогу при закритті. Це може допомогти сплатити податки на переказ, комісію за реєстрацію та інші пов’язані з цим витрати. 

4. Менша конкуренція на ринку житла HUD

Ще одна перевага придбання будинку HUD полягає в меншій конкуренції. Переможцем торгів є той, хто принесе найбільший чистий прибуток для Департаменту житлового будівництва та міського розвитку. Він не базується на непередбачених обставинах, фінансуванні чи розмірі початкового внеску.

мінуси

1. Будинки HUD продаються «невидимі»

Ви ніколи не можете купити нерухомість під ключ, коли робите ставку на будинок HUD. Власність продається «як є», і переговори щодо цієї власності не проводяться. Навіть після перевірки майна може виникнути багато невидимих ​​проблем з ремонтом і реконструкцією. 

2. Правила розміщення та обмеження продажу

Якщо ви купуєте будинок HUD як «власник-мешканець», на вас діють два обмеження. По-перше, ви повинні прожити у власності не менше одного року. По-друге, ви не можете купити інший будинок HUD протягом двох років. Можливо, це не велика проблема, але варто врахувати.

3. Ризик покупки грошової ями

Поширеною проблемою викупу HUD є те, що рахунки за реабілітацію можуть бути величезними. Оскільки попередній домовласник не міг сплатити іпотеку, велика ймовірність того, що будинок знаходиться в незадовільному стані. Крім того, процес викупу може зайняти багато часу, тобто він може бути порожнім протягом кількох місяців або років.

4. Використовуйте схваленого HUD агента з нерухомості

Купівля житла, указаного на веб-сайті HUDHomestore, обмежує тип агента, якого ви можете використовувати. Агент або брокер з нерухомості повинен бути схвалений HUD, щоб подати ставку. 

5. Обмежений житловий фонд HUD

Порівняно з MLS, на продаж відносно небагато викуплених об’єктів. Наприклад, у багатьох штатах продається менше десяти об’єктів нерухомості. Відсутність нерухомості може ускладнити пошук підходящого будинку.

Поширені запитання на головній сторінці HUD

Які основні функції та призначення HUD?

Департамент житлового будівництва та міського розвитку прагне створити міцні, стійкі, інклюзивні громади та якісне доступне житло для всіх. Через різні програми HUD прагне підвищити рівень власності на житло, підтримати розвиток громади та розширити доступ до доступного житла без дискримінації.

Для досягнення цієї мети HUD співпрацює з державними та місцевими органами влади, державними житловими агентствами та некомерційними організаціями.

Хто має право на будинок HUD?

Два кваліфікаційних фактора при купівлі будинку HUD поділяються на власника-мешканця та інвестора. Перші 30 днів торгів відкриті лише для покупців, які зобов’язуються залишитися у власності протягом 12 місяців. Це включає покупців, які купують будинок через програму HUD.

Другий етап процесу ставок HUD починається, якщо на початковому етапі не було отримано успішних ставок. Будь-хто може взяти участь у торгах на будинок HUD, який виставлявся на торгах більше місяця. 

Що робить секретар HUD?

Секретар Департаменту житлового будівництва та міського розвитку (HUD) консультує Президента з питань, пов’язаних із житловим будівництвом. Крім того, Секретар ініціює політику та правила, а також контролює програми для просування місії агентства щодо забезпечення доступності доступного житла — оренди та житла у власність — для всіх, особливо для сімей з низьким рівнем доходу.

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.